第一篇：影響電力運行安全的十大因素剖析

影響電力運行安全的十大因素剖析

一、運氣只能說明兩點

有的人在工作中出現(xiàn)責任事故時，不是從主觀上去尋找原因，總認為是自己運氣太差，這不是安慰自己的理由，只能說明平時沒有對安全工作引起高度重視，安全生產(chǎn)意識淡薄，長期習慣性違章，豈有不出事之理；相反地，有的人總是能夠杜絕責任事故的發(fā)生，這不能說是運氣好，這恰恰反映出對安全生產(chǎn)所持的正確態(tài)度，這是長期堅持“安全生產(chǎn)，預防為主”指導思想的結果，只有從平時的細小事做起，做到安全生產(chǎn)警鐘常鳴，嚴格執(zhí)行各項安全生產(chǎn)規(guī)程制度，不放過任何影響安全的細小環(huán)節(jié)，才會有好的運氣。

二、漫不經(jīng)心與心理防備

操作中漫不經(jīng)心的思想根源，就是對工作的極端不負責任，凡事大而化之，是非不分，還有就是以耳代目，工作結束后，怕跑，不去驗收，只憑工作負責人一句“可以了”或是“搞好了”，偏信輕信他人結論就草草辦理終結手續(xù)，導致恢復送電時紕漏多多，甚至出現(xiàn)大問題。

三、自負逞能因素

片面地認為藝高人膽大，凡事總以為自己的技術高人一籌，不怕，想表現(xiàn)自己，甚至程能蠻干，忘乎所以，忽視過中細節(jié)，以至造成事故。當然我們提倡藝高是指技術精湛，膽大是指不忽視任何安全環(huán)節(jié)，在保證安全的前提下，有條不紊地進行操作，做到全過程胸中有數(shù)，不糊涂。

四、常規(guī)認識的消極心理

“常在河邊走，哪有不濕腳”，這雖是一句老話，但在安全生產(chǎn)工作中，這是一種嚴重的消極心理，更不能成為自我安慰的理由，不從主觀上去找原因，一味地強調(diào)某些客觀因素，試想：如果平時就不把安全工作當成一回事，長期的習慣性違章，最終必將踉成事故，豈有不濕腳之理。

五、思想情緒的影響

不論是工作中或是生活中，任何人都會遇到這樣或那樣的不快，甚至有的是來自家庭和外界的干擾，但不能將不好的情緒帶到工作中，因為人的行為將受到情緒的干擾，有時情緒的好壞將直接影響到行為的效果，因此，在進行各種操作中要求精心操作，注意力不能分散，不能有任何的雜念。

六、逆反心理因素

本來是對自己對他人甚至對國家集體都有益的道理，因主觀認識上的偏差，卻從內(nèi)心深處感到厭煩、抵觸、不滿，表現(xiàn)在行動上不愿聽、不愿看、不愿做，反其道而行之的怪癖之舉，例如：本來規(guī)定要求戴安全帽，系安全帶，穿絕緣鞋，戴絕緣手套的，但卻偏偏有人明知其利害而不以為然，惜生命卻“置之度外”，要知道這些安全工具在關鍵時刻，可以說安危系于一帶一繩，存亡有賴一冠一履，其重要性由此可見不一般。這種逆反心理是自己給自己找麻煩，只有千害而無一益。

七、僥幸心理的危害性

在工作中，有的人怕麻煩，貪圖方便，怕辛苦，甚至操作票不合格也將就執(zhí)行，總認為“不怕得”，這種只憑“偶然”去碰運氣的做法，等待自己的最終只能是煩惱、不幸和悔恨，抱著僥幸的心理，以至最終造成事故的發(fā)生。

八、投機取巧、自作聰明

不按規(guī)程制度執(zhí)行，例如：在接受調(diào)度命令時不作記錄，不錄音，認為自己記憶好，只憑印象進行操作，擅自將幾項操作內(nèi)容合并執(zhí)行，操作時監(jiān)護人不是操作一項打一個勾，而是完成兩三項后再一起打勾，最為嚴重的甚至不用操作票進行無票操作，還有的認為工作簡單，辦票手續(xù)只不過是一種形式，還等不到辦理有關工作許可手續(xù)便盲目開工，一聲令下：“干”，怎一個“干”字了得，誰知聰明反被聰明誤。

九、幫倒忙，好人變成罪人

工作中有的人，明知工作票不合格，所列安全措施也不完善，但礙于情面，開綠燈，盲目許可工作，對方也欣然接受，拿原則做人情，拿安全開玩笑，最終踉成大錯；還有的在操作中不嚴格履行自己的監(jiān)護職責，擅自將手中的操作票放在半邊或夾在腋下，去幫操作人進行操作，以至整個操作失去監(jiān)護，要知道，工作票和操作票就是自己的“護身符”，操作中一旦脫離“護身符”，后果將是嚴重的。因此，電氣運行工作必須堅持“認票不認人”的原則，那種脫離原則的好心幫忙只能是幫倒忙，其結果所謂的好人將成為罪人。

十、礙于面子，不懂裝懂

安全生產(chǎn)需要嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，來不得半點的虛偽，可以說是人命關天的大事，有的人自認為學歷高，工齡長，老師傅，對設備不熟悉，甚至對有的技術問題模疑兩可，不去專研搞懂，甚至礙于面子又不向別人請教，不懂裝懂，由此造成的安全責任事故，實在是可笑、可悲、不值得，要知道電力生產(chǎn)設備精密，技術性強，更何況現(xiàn)代技術日新月異，不斷更新。因此，相互學習，相互求教，是很正常的現(xiàn)象，根本不存在誰高誰低的問題，不懂就是不懂，來不得半點虛假，如果不懂裝懂，盲目操作，弄出事故來，那才是丟盡面子。只有不斷加強學習新知識、新技術，不會就學、不懂就問、模糊的技術問題必須搞清楚后再進行相關操作，才能使安全生產(chǎn)得到有力的技術保障。

以上凡此種種，都將對安全生產(chǎn)工作不利，電氣運行操作如同執(zhí)掌生殺大權，稍有疏忽，就會造成重大損失和終身遺憾，每一步操作都必須象外科醫(yī)生給患者做腦手續(xù)那樣精心細致，嚴肅認真地執(zhí)行每一條安全規(guī)程，進行每一項操作，因此，在安全生產(chǎn)中，人是至關重要的因素，而最大的敵人又恰恰是自己，只有戰(zhàn)勝自己，從根本上杜絕各種習慣性違章行為，才能保證安全生產(chǎn)工作的順利進行。

第二篇：經(jīng)濟運行影響因素

6．4．3熱力系統(tǒng)的經(jīng)濟運行措施

熱力系統(tǒng)方面影響機組運行經(jīng)濟性的因素，大多數(shù)是可控制、可調(diào)整的，而且 在短期就可以收效。這是它與汽輪機本體通流部分對經(jīng)濟性的影響不同點。

(1)消除由于加熱器水室隔板泄漏及給水旁路泄漏造成給水加熱不足的現(xiàn)象。尤其是高壓加熱器，在投運或退出過程中，如果溫度變化速率控制不好，將受到較大的熱沖擊，導致加熱器水室隔板泄漏。發(fā)生了水室隔板泄漏，往往不易發(fā)現(xiàn)。按給水加熱不足2～3℃計算，一天多耗標煤約2．4t。

(2)高加水位的合理控制。高加疏水水位過低，一方面會造成加熱器失去疏水 水封作用，使蒸汽直接進入疏水管道，出現(xiàn)汽水共流和管道振動，管道及彎頭、調(diào)節(jié)閥和下一級加熱器內(nèi)管子也將受到?jīng)_刷而損壞，據(jù)不完全統(tǒng)計CC50機組的高加停運約有80％是由于疏水管及彎頭泄漏造成；另一方面疏水水位過低，使高加之間的串汽率增大，二段抽汽通過疏水管道進入#2高加形成對三段抽汽的排擠，使新蒸汽作功能力下降。通過計算。當水位過低使串汽率達到0,4，每小時將多耗標煤78．2kg。

(3)加熱器抽空氣系統(tǒng)運行及合理布置。加熱器運行時會有不凝結氣體逐漸從 蒸汽中析出，若不及時排出，會集聚在殼側直接影響蒸汽的凝結放熱，使加熱器焓升不足。CC50機組#6低壓加熱器的溫升曾經(jīng)只有4～5℃，比設計值低了30。C，多耗標煤約322kg／h，原因就是抽空氣系統(tǒng)布置不合理。一般總排氣量按0．5％的抽汽量設計，排氣節(jié)流孔后的壓力按凝結壓力的40％設計，為保證排氣孔前后的壓差，不宣將各排氣管并聯(lián)在母管上再引出，最好是將各低壓加熱器排氣管分開接至凝汽器、高加排氣接至除氧器。

(4)關于汽輪機真空的控制問題。汽輪機排汽壓力因冷卻水溫度隨季節(jié)變化，對供電煤耗的影響較大。對于cc50機組，背壓變化lkPa，機組的發(fā)電標煤耗約變化

3．539／kW．h。因此，利用試驗數(shù)據(jù)及凝汽器變工況曲線，求取不同冷卻水溫度(冬季10"（2、春秋季2022、夏季3012)下的供電煤耗率與負荷的關系曲線，這對于經(jīng)濟調(diào)度、煤耗考核等很有實用價值。最佳凝汽器背壓試驗。其內(nèi)容包括機組微增出力試驗和循環(huán)水泵運行優(yōu)化調(diào)度試驗，通過不同負荷下改變凝汽器背壓，測量機組的微增功率及循環(huán)水泵功耗，尋求最佳凝汽器背壓；通過測量循環(huán)水泵流量和功耗，獲得循環(huán)水泵的運行優(yōu)化調(diào)度方案。

第三篇：2012影響市場營銷的十大因素

2012影響市場營銷的十大因素

營銷趨勢分析可以是數(shù)據(jù)的、表格的,也可以是這樣的:它是有聲的、視頻的、游 戲的,它是 3D 的、聯(lián)網(wǎng)的、易于分享的。最近,時尚趨勢分析預測提供商 WGSN 發(fā)布了最新 市場營銷趨勢報告,報告總結了影響 2012年市場營銷趨勢的十大重點因素。WGSN 大中華區(qū) 銷售總監(jiān)陳頌文認為:這份報告將幫助企業(yè)減少今年的庫存積壓,有助于企業(yè)高層進行風險 管理。

1、聲音創(chuàng)作與分享

品牌與音樂之間的結合并不稀奇, 但極具原始味道的聲音將會成為 2012年的一大趨勢。為什 么嬰兒的笑聲會激發(fā)我們的購買力 ? 回顧以往, 大多數(shù)廣告只借助歌曲和口號來吸引我們的耳 朵, 卻忽視了日常生活中最原始的聲音;像煎牛排的吱吱聲、手機震動的嗡嗡聲和嬰兒咯咯的 笑聲。如果把這些已知來源的聲音融入廣告, 會引起意想不到的好效果。進入 2012年, 隨著 Siri、Sound Cloud 等應用軟件和無線揚聲器 Jambox 風靡全球,已有一些大牌開始利用新技 術進行新的嘗試。比如 Mugler 與 LadyGaga 合作, 在音頻分享網(wǎng)站 Sound Cloud 為 2012春夏 推出了一段充滿原生態(tài)氣息的講述內(nèi)容。在這段講述中,一些具有時尚意象、偶爾還夾帶臟 話的零碎言語,被另類流行天后用富有磁性的嗓音演繹,再經(jīng)過詭異的混音,給人帶來一種 神秘而強大的沖擊力,讓人聽后過耳難忘。

2、奧運因素

縱觀 2012年全球大事,倫敦奧運會必將在市場營銷界占據(jù)主導地位。WGSN 預測,這將是古 老的奧運會有史以來第一次與社交空間的完全融合。大眾興趣和電視觀眾人數(shù)將得以攀升, 對于參與其中的各大品牌而言,無論是否成為官方贊助商,都將面對獨特的機遇和挑戰(zhàn)。隨 著夏季日益臨近,預計會有更多的運動品牌和設計師大展拳腳,獲獎運動員及其贊助協(xié)議也 將受到高度關注。

陳頌文認為,四年一次的奧運會對運動類品牌來說是難得的推廣良機,像耐克這樣的非官方 贊助企業(yè)并不見得比官方贊助商阿迪達斯的收益少。對于中小企業(yè)來

說,除了請體育明星做 宣傳,還可以在社交平臺或網(wǎng)絡推廣方面動動腦筋,如果做得有創(chuàng)意,不見得花很多錢,也 可以取得很好效果。

3、在視頻中尋求創(chuàng)新

WGSN 預測, 美國在線視頻廣告的支出預計在 2012年會增長 43.1%, 使在線視頻廣告成為互聯(lián) 網(wǎng)發(fā)展最快的一個類別。然而單純的視頻廣告已經(jīng)很難吸引挑剔的消費者了,因此,越來越 多的互動活動和廣告劇情片將在 2012年涌現(xiàn)。

例如, 美國休閑服生產(chǎn)商 Madewell 與多媒體公司 Interlude 合作拍攝了一個有趣的互動視頻 廣告。視頻的主角是兩個女模特,觀眾在不同的情景下,每次有 5秒的時間選擇讓哪個模特 穿什么, 接下來就會有不同的事情發(fā)生在模特身上。這種類似游戲的視頻廣告令人耳目一新, 當然它離不開 Interlude 強大的技術力量。倘若你的品牌沒有那么雄厚的技術實力,你也可 以試著走桔子水晶酒店的小清新路線。這家另類五星級酒店 2011年拍攝的星座微電影系列被 網(wǎng)友熱捧,大家在被個性鮮明的星座男女們逗得前仰后合的同時也記住了酒店與眾不同的風 格。

4、游戲興起

游戲化的興起,以不同方式將游戲概念應用到非游戲領域中。

盡管游戲化與消費者的關聯(lián)度越來越高,但具體到某一品牌還需確定自己是否真正適合。怪 異展示將對一些品牌繼續(xù)發(fā)揮作用,但其他品牌需根據(jù)體現(xiàn)的產(chǎn)品內(nèi)涵和目標市場構建相對 穩(wěn)健的經(jīng)營理念。

創(chuàng)新將會大獲全勝,鼓勵互動的基本概念作為共同的發(fā)展線索貫穿該行業(yè)的所有層面。隨著

手勢識別技術的不斷完善,能對正常的肢體運動和語音作出回應的自然用戶界面將會成為一 個重要的熱門詞匯,商家可以從微軟的體感游戲設備 Kinect 上找到一些靈感。

第四篇：淺談影響電力電容器安全運行的因素及其選用與維護

淺談影響電力電容器安全運行的因素及其選用與維護

作者：zhangyap? 文章來源：本站原創(chuàng) 點擊數(shù)：0 更新時間：2010-5-28 20:16:03 【字體：小 大】

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電力電容器大量裝設在各級變電站和線路上，是供電網(wǎng)絡中的主要設備之一，電容器在電力系統(tǒng)中的主要作用是補償電力系統(tǒng)的無功功率,提高系統(tǒng)的功率因數(shù),改善電壓品質(zhì),減少線路的損耗,提高電網(wǎng)輸送電能能力。

1電力電容器選用

在選用電力電容器時，應針對環(huán)境、電壓、電流、容量、型號選擇等以下幾個特殊的條件，選用相應的專用電力電容器，這樣既能延長電容器的使用壽命，又能節(jié)省資金、提供很好經(jīng)濟效益。

1.1變電站無功補償設備優(yōu)先選用構架式電容器組，少用集合式電容器的集合式電容器有可能會因內(nèi)部電容單元擊穿而造成三相電容量不平衡，進而導致跳閘，如果出現(xiàn)這種情況，現(xiàn)場檢修往往不具備條件，應對的方法一般只能返廠檢修或更換新的電容器組，但這樣的處理過程時間過長，對系統(tǒng)電壓有影響。針對集合式電容器雖然維護量少但一旦出現(xiàn)故障，將造成整組退出運行，影響系統(tǒng)無功補償?shù)膯栴}，因此，變電站無功補償設備優(yōu)先選用構架式電容器組。

1.2對環(huán)境的原因直接影響到電力電容器的壽命電壓過高與沖擊電流對電力電容器是致命損害。所以選用電力電容器時，應向生產(chǎn)廠家提供下列幾點情況，這樣生產(chǎn)廠家可為用戶生產(chǎn)專用的電容器。a.電力電容器設計溫度標準45℃，超過45℃對電容器影響很大。在運行環(huán)境的溫度較高的情況下，普通電容器由于被封閉在柜子里，溫度往往更高。這常常會導致電容器在高溫狀態(tài)下發(fā)熱過度，引起膨脹、漏液。因此，在自然環(huán)境較高的情況下，應采用帶有溫度保險的專用電力電容器。b.在灰塵多、靜電多的場合，電容器的選擇要求較高。一般的產(chǎn)品在這種環(huán)境下，運行壽命短，所以選擇電力電容器時應考慮使用抗灰塵、抗靜電的專用電力電容器。c.在有些地區(qū)電壓不穩(wěn)定，過高或過低，對電力電容器有影響。因此選擇電力電容器時，應將電壓等級提高，如原先用0.4kV電壓等級的可提升至0.45kV，這樣可延長電容器的使用壽命。d.電流不穩(wěn)定對電容器存在致命的傷害。如果沖擊電流大，一般的電容器是無法承受的。這種情況下建議使用抗沖擊的專用電力電容器就沒問題了。

2影響電力電容器安全運行的因素

2.1工作溫度與環(huán)境溫度

電容器工作溫度在我國大部分地區(qū)可選擇-25/B類的電容器,南方濕熱地區(qū)可選擇-25/D類的電容器。在正常工作時,其內(nèi)部介質(zhì)的工作溫度應低于制造廠家充許的溫度,最高不得超過70℃,否則會引起熱擊穿及鼓肚現(xiàn)象。電容器周圍環(huán)境的溫度變化對電容器的安全運行不容忽視,如果環(huán)境溫度太高,電容器工作時所產(chǎn)生的熱量就散不出去,容易發(fā)生熱擊穿;而如果環(huán)境溫度太低,電容器內(nèi)的絕緣油(介質(zhì))就可能凝結,也容易發(fā)生絕緣擊穿,因此,選擇符合周圍環(huán)境溫度變化要求的電容器就顯得格外重要。

2.2工作電壓與工作電流

電容器對電壓變化十分敏感,長時過電壓會使電容器嚴重發(fā)熱,電容器絕緣會加速老化,壽命縮短,甚至發(fā)生電擊穿或熱擊穿;電網(wǎng)電壓一般應低于電容器本身的額定電壓,長期工頻穩(wěn)態(tài)過電壓不得超過1.1倍額定電壓,因此,并聯(lián)電容器裝置應在額定電壓下運行,一般不宜超過額定電壓的1.05倍,最高運行電壓不應超過額定電壓的1.1倍。當電容器工作在有鐵心飽和的設備(如大型整流器和電弧爐等)“諧波源”的電網(wǎng)上時,運行中就會出現(xiàn)高次諧波,對于n次諧波而言,電容器的電抗將是基波時的1/n,因此,諧波電流會顯著增加。諧波電流對電容器非常有害,極易使電容器發(fā)熱引起擊穿,考慮到諧波的存在,規(guī)定電容器的工作電流不得超過額定電流的1.3倍,必要時應在電容器上串聯(lián)適當?shù)碾娍?串聯(lián)電抗器)以抑制諧波電流。

2.3帶電荷合閘將引起電容器爆炸

電容器帶電荷合閘是不允許的，因為如果合閘瞬間電壓極性正好和電容器上殘留電荷的極性相反，那么兩電壓相加將在回路上產(chǎn)生很大的沖擊電流，易引起爆炸。所以，電容器組每次重新合閘，必須在斷路器斷開電容器并放電5min后進行。

3電力電容器的檢查與日常維護

為了使電容器故障率下降,就要加強電容器組的巡視檢查、日常維護工作。據(jù)有關規(guī)定及運行實踐經(jīng)驗,通過以下措施對電力電容器進行檢查與維護：

3.1外殼各部是否滲漏;外殼是否鼓肚,膨脹量是否超過正常熱脹冷縮的彈性許可度;室外電容器組未涂冷鋅的還應檢查外殼油漆是否脫落、生銹,當脫落或生銹較嚴重時可涂冷鋅解決;套管是否清潔、完整、有無裂紋、放電現(xiàn)象;引線連接處,各處有無松動、脫落或斷線、發(fā)熱變色。電容器容量與熔斷器容量的配置必須相符等,嚴禁電容器帶病運行。

3.2電容器室要有良好的通風,室內(nèi)溫度應滿足制造廠家規(guī)定的要求。保證電容器不受油、水、雨、雪的侵蝕不受日光直曬。

3.3運行中電容器出現(xiàn)不正常的異響時,應退出運行。另外,當電容器噴油或起火、接頭嚴重過熱、套管嚴重放電閃絡、電容器爆炸時,都必須將電容器停止運行。

3.4電容器停電安全技術要求:a.斷開開關拉開兩側刀閘;b.放電后驗明無電推上接地刀閘c.為防止操作過電壓,電容器與變壓器或饋電線路停、送電時,禁止同時投切。

3.5接地應良好,運行中每月應對放電電阻及其回路進行一次檢查,確認是否良好。停電檢查工作,應嚴格執(zhí)行《電工安全工作規(guī)程》,電容器接地前應逐相充份放電,星形接線電容器的中性點應接地,串聯(lián)電容器及與整組電容器脫離的電容器應逐個放電,裝在絕緣支架上的電容器外殼也應放電。

3.6正確進行電容器的投切操作。電容器的投入或退出,應根據(jù)母線電壓曲線或按定值由無功自動投切裝置來實現(xiàn)。在投入電容行前應檢查電容器保護在加用位置。正常情況下電容器開關處在熱備用狀態(tài),投入后應認真檢查開關位置及電流電壓變化情況。

總之，要使低壓無功補償裝置真正實現(xiàn)節(jié)能降耗、延長供用電設備使用壽命、提高經(jīng)濟效益的目的，就必須真正做到合理選型，以確保無功補償設備滿足具體的使用要求。作為無功補償裝置的使用者和制造者，在關注設備成本的同時，還應該充分考慮裝置的性能優(yōu)劣，從而獲得最大的綜合經(jīng)濟效益。

第五篇：影響樓盤銷售的十大因素

影響樓盤銷售的十大因素

正象其它商品一樣，樓盤銷售同樣會受到來自社會、經(jīng)濟、市場以致政策方面因素的影響。正確分析并把握諸方面因素對售樓的影響，對于發(fā)展商在營銷策劃上的準確定位、實現(xiàn)預期的銷售目標，具有至關重要的作用。

綜觀樓市，影響樓盤銷售綜合起來不外乎以下十個因素：

1、環(huán)境因素。樓盤銷售的環(huán)境因素一般包括兩大類：一類是地區(qū)大工業(yè)環(huán)境，即樓盤所處城市區(qū)域的整體環(huán)境。其主要體現(xiàn)在城市所擁有的文明化程度上。具體包括經(jīng)濟發(fā)展水平、法制建設程度以及生活服務水準等。另一類則是指樓盤以外的小環(huán)境，包括小區(qū)的人文、自然背景、各類配套設施以及與之相關的周邊交通狀況等。

從普遍的心理定勢來看，大環(huán)境的優(yōu)劣決定了人們擇業(yè)、定居的趨向，而優(yōu)良的區(qū)域環(huán)境能為房地產(chǎn)提供潛在的消費群體。而樓盤的小區(qū)環(huán)境則以其質(zhì)素的高低影響到人們的購房選擇。因此，營造一個高質(zhì)素的小區(qū)環(huán)境是發(fā)展同在樓盤策劃前期就必須考慮的要素之一。

2、消費個性因素。消費個性集中體現(xiàn)在消費心態(tài)的不同。由于消費者的民族、經(jīng)濟、文化、職業(yè)、區(qū)域、年齡等的不同，會呈現(xiàn)出明顯的消費個性差異，從而形成不同的消費觀念。從整體上看，一般存在三種不同的消費觀：一是超前消費觀。這是歐美國家極為普遍。其主要特點是通過銀行貸款等方式透支消費或預支消費。目前接受這一消費觀的深圳人逐步增多。二是即時消費，俗稱吃了用了，將全部收入用于消費，即無存款也無外債。三是保守消費，將大部分收入用于儲蓄，只有小部分用于消費。

3、區(qū)域經(jīng)濟因素。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平的高低不僅直接影響居民家庭收入的高低，同時還左右著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。無疑對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及樓盤的銷售志到催化劑的作用。目前沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)熱銷正是由于經(jīng)濟因素刺激了人們置房消費的欲望。

4、物業(yè)管理因素。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理所能提供的服務設施和服務功能亦是影響消費者的購房選擇。好的物業(yè)管理不僅僅是能為業(yè)主提供安全、方便、齊全的物質(zhì)設施，更重要的是能給業(yè)主營造獨具特色的高質(zhì)的生活情調(diào)和健康的文化氛圍。

5、WTO因素。這是一個影響樓盤銷售的新因素。隨著WTO的日益臨近，對消費者的消費行為的影響也越來越密切。WTO對房地產(chǎn)銷售的影響是多元化的，比如隨著關稅的降低，各種建材將大幅下調(diào)，進而影響到樓價的下調(diào)；國外銀行的進入將促使國內(nèi)銀行加快內(nèi)部改革步伐，對樓盤按揭將起到明顯的改善作用等。

6、發(fā)展商信譽因素。發(fā)展商在諸如樓盤質(zhì)量、面積、價格、交房期限以及對付款方式和額度等方面的承諾在很大程度上影響消費者樓盤的信任度。萬科等成功地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤之所以深受消費者青睞，并長期保持旺銷的業(yè)績，與其至高無上的信譽是分不開的。

7、付款方式因素。付款方式直接影響到消費者的投資風險和短期經(jīng)濟承受能力。因此，確定一次性付款還是按揭付款對消費者的購房取向影響較大。而其中按揭方式又有期限長短、額度大小之分。很多發(fā)展商采取靈活多變的按揭付款的促銷方式均取得了預想的效果。

8、促俏因素。隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的日趨激烈，發(fā)展商之間的促銷手段花樣翻新，由原來的房產(chǎn)交易會、展銷會、免費看樓、購房入戶等發(fā)展到購房送裝修、送家私電器、讓利折扣等新的更刺激的促銷手段。促銷方式的不斷更新和升級極大地誘發(fā)了消費者的購房欲望。

9、樓盤質(zhì)量因素。這是消費者最為關切的問題，在一定程度上決定了樓盤銷售從理論變?yōu)楝F(xiàn)實。樓盤質(zhì)量主要包括以下要素：是否爛尾、是否按期交房、面積是否相符、工程質(zhì)量是否過關以及樓盤的戶型、風格等。其中任何一項都直接影響到消費者的購房傾向。

10、政策因素。這是政府行為對房產(chǎn)業(yè)積極干預的結果和體現(xiàn)，也是影響住房消費的一個重要因素。如政府取消福利分房、出臺有關促進消費的政策以及制定保護置房業(yè)主利益的法律法規(guī)等，在一定程度上將引導、鼓勵和促進消費者的居家消費。

上述十大因素中既有企業(yè)外部因素，也有企業(yè)內(nèi)部自身的因素。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應在正確分析、把握外部因素基礎上，努力提高自身素質(zhì)，利用自身優(yōu)勢，精心策劃，準確定位，才能在激烈的市場競爭中實現(xiàn)預期的銷售目標。

樓盤銷售重在營銷控制

在整個樓盤營銷過程中，應該始終保持有好房源，分時間段根據(jù)市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經(jīng)濟效益。此即為銷售控制。

一般地，價格控制應以“低開高走”，并且也分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。同時，樓層差價的變化也并非是直線型的成比例變化，而是按心理需求曲線變化，它隨著心理需求的變化呈不規(guī)則變化。

以時間為基礎根據(jù)不同的時間段如依據(jù)工程進度等進行時間控制，確定與之對應的銷量和價格，并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷，從而掌握什么時間該控制什么，如何去控制，以產(chǎn)生協(xié)同效益。

銷售控制、價格控制、時間控制三者緊密結合，相互協(xié)調(diào)，價格的“低開”并不意味著公司經(jīng)濟利益受損，這只是一種策略，目的是為了以后的“高走”，這就需要銷量控制緊密結合，按一定的比例面市，量在誰手中，誰就能控制價格，隨著時間的推移，不斷地將價格按不同的時間段進行調(diào)整，并根據(jù)不同的時間段放出不同的銷量。那么整個營銷過程就是一個比較完美的營銷控制過程。

客戶購買行為的分析

一般對于不同類型的客戶，促成其購房的方式也有所區(qū)別，主要有以下四種方式：

純沖動。具好奇心、炫耀或消遣的心理。因現(xiàn)場售樓處、看板或因朋友購買而產(chǎn)生自已也需擁有的想法。提醒式。屬于區(qū)域或區(qū)域外的客戶，有一定的房產(chǎn)知識和使用經(jīng)驗。因某體吸引，對地段、景觀、產(chǎn)品感興趣。

誘導式。第一次購房，需要一定時間對產(chǎn)品進行考慮后決定?？赡芤颥F(xiàn)場看板、售樓處的吸引而進入，需現(xiàn)場人員詳細介紹產(chǎn)品。

計劃式。對于房價昂貴的產(chǎn)品而言，存在猶豫不決的客戶層?？梢酝ㄟ^增加附加值和可能的降價等辦法來進行說服。

一、客戶購買心理分析

1、詳細研究所需購買的產(chǎn)品。

2、探究有關資料（價格、企業(yè)形象）。

3、依靠已有的經(jīng)驗進行判斷并采取行動。

4、等待機會。

5、模仿他人的判斷（根據(jù)廣告的暗示）。

6、用投機心理作冒險嘗試。

7、抽樣方式選購（沒有時間考慮）。

8、滿足最小限度的條件即可。

無論何種購房行為，在客戶的內(nèi)心深處都存在或多或少的購買意向和需求——潛在意向及需求，在進入售樓處后，需通過銷售人員促成其購買的行為。

二、銷售基本技巧

1、在接待過程中仔細觀察客戶的身體語言。

2、詢問技巧。

3、介紹產(chǎn)品的技巧。

4、掌握銷售程序（介紹產(chǎn)品的優(yōu)先順序、循循善誘客戶）。

5、議價技巧。

6、促成下決心的技巧。

7、簽約技巧等。

三、溝通技巧

銷售人員介紹產(chǎn)品，采取口語化或非口語化（觀察客戶的肢體語言及傾聽技巧）的形式來挖掘客戶的需求（面積、總價、單價）、預算、喜好（樓層、朝向、面積、景觀等）。可以借助以下道具和活動來達到溝通的目的。

1、產(chǎn)品的優(yōu)點與特性。

2、POP廣告。

3、接待中心的氣勢和內(nèi)部的布置。

4、媒體廣告、派夾報、DM等。

5、售樓書。

6、樣板房以及現(xiàn)場演示等其他設備。

7、現(xiàn)場促銷活動（SP活動、贈品等）。

四、成交技巧

在實際銷售過程中，應堅持進可議、退可守的原則。舉例來說，假設銷售人員已完全掌握了客戶的購買動機、預算、喜好，那么如何根據(jù)經(jīng)驗，向客戶推薦其滿意的房型呢？

（一）鎖定唯一可讓客戶滿意的一套房子，然后促其下決心。

1、搶購方式。

2、直接要求下決心。

3、引導客戶進入議價階段。

4、下決心付定金。

（二）強調(diào)優(yōu)點

1、地理位置好。

2、建筑物外觀風格獨特。

3、產(chǎn)品規(guī)劃合理（朝向、格局方正、得房率高）。

4、建材標準高。

5、房型規(guī)劃好、私密性好、景觀佳、得房率高。

6、小區(qū)環(huán)境有特色。

7、周邊設施齊全，生活便利（學校、圖書館、名人等）。

8、付款方式輕松。

9、開發(fā)商信譽、財務狀況、工程質(zhì)量、交房及時等。

以上可以采取聊天的方式，觀察客戶的反映，掌握客戶的心理，促成其下決心。如未能順利進入議價階段，不妨根據(jù)客戶的喜好，強調(diào)產(chǎn)品的優(yōu)點，再次促成其下決心。

（三）直接強定

如遇到以下的客戶，則可以采取直接強定的方式：

1、客戶經(jīng)驗豐富、二次購房、用于投資的同行。

2、客戶熟悉附近的房價及成本，直截了當要求以合理價位購買。

3、客戶對競爭個案非常了解，若本案不具優(yōu)勢，可能會失去客戶。

4、客戶已付少量定金，訂購其他個案的房產(chǎn)，而你想要說服他改變。

（四）詢問方式

在接待客戶的過程中通常采用詢問的方式，了解客戶的心理，并根據(jù)其喜好，重點突出產(chǎn)品的優(yōu)點，打消其購房時可能存在的疑慮。詢問的方式可以有以下幾種：

1、展示過程中詢問其需求的面積、房數(shù)、預算、喜好等。