第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析要點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，具有開發(fā)周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)報(bào)表所顯示的信息往往與實(shí)際偏差較大，因此不能拘泥于常規(guī)的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的局限性

1．大量預(yù)收賬款導(dǎo)致短期負(fù)債劇增，影響報(bào)表使用者對企業(yè)償倩能力的判斷。

參照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》關(guān)于收入確認(rèn)的規(guī)定，房地產(chǎn)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)具備以下四項(xiàng)具體條件：①工程已經(jīng)竣工并驗(yàn)收合格；②具有經(jīng)購買方認(rèn)可的結(jié)算通知書；③履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價(jià)款已經(jīng)取得或確信可以取得；④成本能夠可靠地計(jì)量。然而房地產(chǎn)從開始預(yù)售到收入確認(rèn)，需經(jīng)過竣工、驗(yàn)收、測繪、辦證、決算等多個(gè)環(huán)節(jié)，少則數(shù)月，多則三五年，其間巨額的房款收入長期掛在預(yù)收賬款，一方面增加短期負(fù)債，另一方面減少了房款收入內(nèi)含的所有者權(quán)益。特別是近年房地產(chǎn)高額盈利在財(cái)務(wù)報(bào)表中無法體現(xiàn)，嚴(yán)重地影響了企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的結(jié)果。

2．開發(fā)成本賬實(shí)不符，影響報(bào)表使用者對企業(yè)資產(chǎn)的判斷。

房地產(chǎn)企業(yè)為了持續(xù)發(fā)展往往會(huì)儲(chǔ)備大量的土地，由此形成的土地成本按購置時(shí)實(shí)際支付的價(jià)款入賬，未包含貨幣時(shí)間價(jià)值和土地增值部分。特別是近年來，房地產(chǎn)企業(yè)憑借其資金、品牌、政府扶持，以協(xié)議出讓的方式取得了大量廉價(jià)的土地，其實(shí)際地價(jià)已經(jīng)是賬面成本的數(shù)倍，這時(shí)財(cái)務(wù)報(bào)表顯示的企業(yè)資產(chǎn)嚴(yán)重失實(shí)，音響消費(fèi)者進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中有相當(dāng)部分工程款由施工單位墊支，比例高達(dá)30％～50％，時(shí)間長達(dá)數(shù)年，施工單位往往對墊支部分不開發(fā)票，再加上房地產(chǎn)企業(yè)為欠付工程款拖延工程決算時(shí)間，往往要經(jīng)過幾個(gè)會(huì)計(jì)年度才能完成，對此，房地產(chǎn)企業(yè)就難以及時(shí)進(jìn)行成本核算，造成賬面成本低于實(shí)際數(shù)。

3．期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，影響報(bào)表使用者對企業(yè)經(jīng)營成果的判斷。

按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收決算、大量預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)銷售收入前將出現(xiàn)巨額虧損，一旦結(jié)轉(zhuǎn)收入，隱含的利潤即會(huì)顯現(xiàn)，這樣勢必影響企業(yè)經(jīng)營情況的客觀反映。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法

應(yīng)先根據(jù)真實(shí)性和配比原則將財(cái)務(wù)報(bào)表作以下適當(dāng)調(diào)整，然后才能進(jìn)行常規(guī)的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析。

1．根據(jù)收款方式分析預(yù)收賬款，確認(rèn)收入。

房地產(chǎn)由于其商品價(jià)值很大，收款形式與一般的產(chǎn)品有很大的不同，有一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。對于一次性付款的房地產(chǎn)銷售，應(yīng)以應(yīng)收款項(xiàng)足額到賬作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，而不論其是否辦理了房地產(chǎn)證，只要房款足額到賬，即可視為風(fēng)險(xiǎn)已轉(zhuǎn)移；對于分期付款的房地產(chǎn)銷售，應(yīng)以合同約定的收款日期確認(rèn)收入，但是買方若在合同約定日期

有欠付現(xiàn)象，應(yīng)考慮買方的資信能力、欠付的金額及欠付頻率等因素，如果買方的資信不佳，欠付的金額過高(一般超過總房款的30％)，或欠付次數(shù)過多(連續(xù)兩期以上)，則不能確認(rèn)收入；對于按揭付款的房地產(chǎn)銷售，應(yīng)待交足首期且按捐款已到賬，方可確認(rèn)收入。根據(jù)上述原則將預(yù)收賬款中應(yīng)予確認(rèn)的收入進(jìn)行預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)，并計(jì)提銷售稅金及附加。

2．分析開發(fā)成本的構(gòu)成，確認(rèn)成本。

購入尚未開發(fā)的土地應(yīng)比照周邊地價(jià)進(jìn)行評估，剔除資金成本后大大高于賬面價(jià)值的可認(rèn)同土地增值額，暫估調(diào)增存貨和資本公積；對應(yīng)入賬而未入賬的工程款按預(yù)算或估算入賬，對尚未完工的配套工程估價(jià)預(yù)提，使開發(fā)成本盡可能接近實(shí)際；按照收入與成本配比原則預(yù)轉(zhuǎn)成本。

3．對收入結(jié)轉(zhuǎn)前發(fā)生的期間費(fèi)用，按照收入與費(fèi)用配比原則進(jìn)行調(diào)整。

財(cái)務(wù)總監(jiān)應(yīng)該做好企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的工作，現(xiàn)代意義上的財(cái)務(wù)總監(jiān)是公司重要的戰(zhàn)略決策的制定者和執(zhí)行者之一，是穿插于金融市場和價(jià)值管理之間的不可或缺的角色。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的深入，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理知識已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的需要。當(dāng)今的財(cái)務(wù)管理人員及企業(yè)管理者，不僅要遵循某些傳統(tǒng)的原則，還必須了解瞬息萬變的資本市場及財(cái)務(wù)管理發(fā)展趨勢，并掌握最新的策略與技術(shù)，以便高效地完成工作，給企業(yè)所有者和股東們提供強(qiáng)有力的利益保障與支持！

第二篇：中國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表解讀要點(diǎn)20091129

中國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表解讀要點(diǎn)(香港上市公司)

近日在論壇上看到許多關(guān)于中國房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況的博文，通過列舉若干財(cái)務(wù)指標(biāo)(如經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量)作為反映其核心觀點(diǎn)的支持性證據(jù)。本人認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)特征以及特定背景賦予了部分財(cái)務(wù)指標(biāo)特殊的涵義。為避免錯(cuò)誤解讀，本人將分別以在香港上市和大陸A股上市的典型公司的財(cái)務(wù)報(bào)表為例，就其中的重點(diǎn)項(xiàng)目和內(nèi)容進(jìn)行解讀。不足之處，請各位博友補(bǔ)充！本文參考碧桂園(2007.HK)、富力地產(chǎn)(2777.HK)和SOHO中國(0410.HK)的2007年年報(bào)，重點(diǎn)解讀在香港上市的中國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告。

一、基本情況 1.業(yè)務(wù)范圍

通常，上市公司經(jīng)營的業(yè)務(wù)范圍反映在財(cái)務(wù)報(bào)表附注的分部報(bào)告和財(cái)務(wù)回顧等管理層說明性文字中。例如，碧桂園(2007.HK)的財(cái)務(wù)回顧就列示了該公司的主要業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑裝修及裝飾、酒店?duì)I運(yùn)和物業(yè)管理四部分，其中房地產(chǎn)開發(fā)占絕對主導(dǎo)(約占總收入的94％)，建筑裝修及裝飾可以視為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)分部(90％的建筑裝修及裝飾收入來自于集團(tuán)內(nèi)部)，酒店?duì)I運(yùn)和物業(yè)管理基本上作為配套而存在。2.土地儲(chǔ)備情況 凈現(xiàn)值法(Net Asset Value,NAV)是當(dāng)前世界上最廣泛適用的對房地產(chǎn)企業(yè)的估值方法(注1)。由于NAV方法的廣泛流行，擴(kuò)充土地儲(chǔ)備意味著提升房地產(chǎn)企業(yè)未來的未來價(jià)值，直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)受市場或投資者追捧的程度，這在2007年房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場上的表現(xiàn)不難看出。當(dāng)然，隨著2007年國務(wù)院出臺《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，土地儲(chǔ)備過大則成為了巨大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，如恒大IPO夭折即是明證。但不管怎樣，土地儲(chǔ)備仍然是房地產(chǎn)企業(yè)日常營運(yùn)中最重要的資源和備受關(guān)注的焦點(diǎn)。

按照香港的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，土地儲(chǔ)備的列示分以下幾種情況進(jìn)行處理：

(1)已經(jīng)交納土地摘牌保證金但尚未摘牌的，或者已經(jīng)摘牌且支付土地出讓金但未取得國有土地使用證的，相應(yīng)的金額列示為流動(dòng)資產(chǎn)的其他應(yīng)收款項(xiàng)目。具體數(shù)額需要查找報(bào)表附注項(xiàng)目，如碧桂園(2007.HK)的報(bào)表附注3中“預(yù)付款-第三方”基本上就屬于這種類型的土地儲(chǔ)備數(shù)額。

(2)已經(jīng)取得國有土地使用證但未取得施工許可證的，相應(yīng)的金額列示為非流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)下的“土地使用權(quán)”。但需要指出的是，該項(xiàng)土地使用權(quán)(Land Use Right,LUR)在報(bào)表上是按照土地使用權(quán)總額扣除攤銷后的凈額。

(3)已經(jīng)取得國有土地使用證且已經(jīng)取得施工許可證的，相應(yīng)的金額列示為流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)下的“土地使用權(quán)”。同樣，該項(xiàng)目也是扣除攤銷后的凈額。因此，一家公司的土地儲(chǔ)備狀況需要綜合考慮上述三個(gè)項(xiàng)目。(關(guān)于相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下土地使用權(quán)攤銷的處理見本文注2。)3.物業(yè)建造狀況

對于住宅類房地產(chǎn)企業(yè)而言，產(chǎn)成品就是已經(jīng)建造好的房屋，在報(bào)表上列示為“持作銷售已落成物業(yè)”(Property Held for Sale, PHS)；在產(chǎn)品就是正在建造的房屋，在報(bào)表上列示為流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)下的“在建物業(yè)”(Property Under Development, PUD)；原材料就是儲(chǔ)存的尚未使用的材料，在報(bào)表上列示為流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)下的“存貨”(Inventory)。對于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于建造的物業(yè)通常持有用作未來經(jīng)營，故在建物業(yè)通常在報(bào)表中的非流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)下列示為“在建物業(yè)”（Property Under Development, PUD）；已經(jīng)建造完成的商業(yè)物業(yè)則體現(xiàn)在非流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)下的“物業(yè)、廠房和設(shè)備”(Property,Plant and Equipment, PPE)。

故通過上述項(xiàng)目，我們可以評估特定房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)展?fàn)顩r。4.物業(yè)銷售狀況

在中國現(xiàn)行實(shí)施的物業(yè)預(yù)售制度下，物業(yè)的銷售通常涉及三類收入：(1)合同銷售收入，該收入是指物業(yè)預(yù)售時(shí)與業(yè)主簽署的合同金額；(2)現(xiàn)金回籠，該項(xiàng)收入是業(yè)主實(shí)際支付的合同款項(xiàng)；

(3)會(huì)計(jì)銷售收入，該項(xiàng)收入是以物業(yè)交收為標(biāo)志進(jìn)行確認(rèn)的，即如果交樓的話，那么相應(yīng)的銷售過程才算完成，才能按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)確確認(rèn)收入。通過公開的財(cái)務(wù)報(bào)表，我們非常容易得到會(huì)計(jì)銷售收入數(shù)據(jù)，即損益表中的“銷售收入”項(xiàng)目。對于預(yù)售收到現(xiàn)金但尚未交付物業(yè)的情形，通常列示為流動(dòng)負(fù)債下的“貿(mào)易及其他應(yīng)付款”。該項(xiàng)目在一定程度上反映了公司所造物業(yè)在市場上受歡迎的程度，是公司競爭力的一種體現(xiàn)。

5.現(xiàn)金水平和結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)本質(zhì)上屬于類金融企業(yè)，對資金存在著持續(xù)的需求，但另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用存在著諸多限制，例如：預(yù)售樓款收到現(xiàn)金的一定比例（通常由各地方政府確定）限制用于特定項(xiàng)目的工程款支出，銀行開發(fā)貸款限制用于特定項(xiàng)目的工程款支出，部分資金可能被用于發(fā)放現(xiàn)金股利，被作為銀行貸款質(zhì)押，用作增資注資而被暫時(shí)凍結(jié)，等等。因此，財(cái)務(wù)報(bào)表通常能夠反映公司的資金存量，并不能反映出實(shí)際可以自由調(diào)動(dòng)的程度，后者將直接決定著資金鏈條的緊繃狀況，而這也正是投資者真正關(guān)心的。

為評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)資金的實(shí)際狀況，可以從以下方面加以綜合測算： 1.根據(jù)開工面積、開發(fā)進(jìn)度以及開發(fā)成本測算整體現(xiàn)金需求； 2.短期償還債務(wù)的需求；

3.需要交納的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅費(fèi)； 4.物業(yè)銷售的預(yù)計(jì)面積和平均銷售價(jià)格(適用于住宅類地產(chǎn)企業(yè))； 5.現(xiàn)有資金存量；

通過上述5個(gè)方面基本上可以評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況。需要特別指出的是，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流大多為負(fù)數(shù)，這主要是由于地產(chǎn)企業(yè)向外擴(kuò)張而且開發(fā)周期相對較長所致，并不能作為資金狀況緊張的直接證據(jù)。

二、償債能力

評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，通常會(huì)使用資產(chǎn)負(fù)債率這一指標(biāo)。需要提醒注意的是，由于房地產(chǎn)企業(yè)收到的預(yù)售款項(xiàng)也體現(xiàn)為流動(dòng)負(fù)債，故本人建議使用剔除該類預(yù)售款項(xiàng)后的負(fù)債數(shù)額來評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。

三、盈利能力

按照香港的相關(guān)規(guī)定，住宅產(chǎn)品的開發(fā)成本構(gòu)成包括四部分，即土地成本、建安成本、營業(yè)稅、土地增值稅。各家企業(yè)這四類成本的水平和結(jié)構(gòu)不盡相同，如碧桂園(2007.HK)的土地成本就比富力地產(chǎn)(2777.HK)要來得低。

衡量房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的常用指標(biāo)是毛利率和凈利率，只是需要注意的是，這里的盈利能力重點(diǎn)是考察其可持續(xù)的正常經(jīng)營活動(dòng)的盈利能力。如進(jìn)行比較時(shí)，富力地產(chǎn)(2777.HK)損益表中的其他收益主要來自于公平值收益（即公允價(jià)值評估），該項(xiàng)收益就不能算作是可持續(xù)的收益。關(guān)于盈利能力的具體分析以及相關(guān)指標(biāo)的涵義，在此就不再此贅述了。

四、營運(yùn)能力 營運(yùn)能力主要是反映企業(yè)經(jīng)營的效率水平，通常采用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)衡量，其評價(jià)方法與其他行業(yè)企業(yè)相似。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一般有以下特點(diǎn)：住宅類房產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率高于商業(yè)類地產(chǎn)，別墅類房產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率高于普通商品房，南部城市的周轉(zhuǎn)率高于北方城市（北方氣候比較寒冷，在封凍期間無法施工）。

注：

1.NAV方法的基本思路可以歸納為：在一定銷售價(jià)格、開發(fā)速度和折現(xiàn)率的假設(shè)下，地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前儲(chǔ)備項(xiàng)目的現(xiàn)金流折現(xiàn)價(jià)值剔除負(fù)債后，即為凈資產(chǎn)價(jià)值(NAV)。具體來說，開發(fā)物業(yè)的凈資產(chǎn)值，等于現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目以及土地儲(chǔ)備項(xiàng)目在未來銷售過程中形成的凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值減負(fù)債；投資物業(yè)的凈資產(chǎn)值，等于當(dāng)前項(xiàng)目凈租金收入按設(shè)定的資本化率折現(xiàn)后的價(jià)值減負(fù)債。

2.根據(jù)香港準(zhǔn)則，由于中國地產(chǎn)企業(yè)取得的是土地使用權(quán)而非所有權(quán)，故土地使用權(quán)不應(yīng)作為開發(fā)成本的一部分，而是相當(dāng)于一項(xiàng)無形資產(chǎn)，需要進(jìn)行攤銷，并單獨(dú)列示。通常，土地使用權(quán)的攤銷分為3部分：拿到國有土地使用證到開始施工（以施工許可證的時(shí)間作為開始施工時(shí)間）這段時(shí)間，土地使用權(quán)按尚可使用年限攤銷進(jìn)入管理費(fèi)用；開始施工到施工完畢并出售前，土地使用權(quán)攤銷轉(zhuǎn)入在建開發(fā)物業(yè)；已完工樓房確認(rèn)收入（即已經(jīng)出售并交樓）后，將相應(yīng)的未攤銷土地使用權(quán)余額按照當(dāng)期銷售面積占剩余可銷售面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)至主營業(yè)務(wù)成本；剩余已完工但未出售房產(chǎn)的土地成本，按可使用年限攤銷進(jìn)入管理費(fèi)用，直到該物業(yè)出售為止。

第三篇：小微企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析要點(diǎn)

小微企業(yè)財(cái)務(wù)分析要點(diǎn)

一提到小微企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，大多數(shù)人的第一反應(yīng)是財(cái)務(wù)不規(guī)范、信息不透明、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不健全等，那是不是這樣的小微企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表我們就可以忽略呢？答案顯然是否定的。財(cái)務(wù)報(bào)表是展示企業(yè)信息的窗口，通過報(bào)表我們可以了解企業(yè)的誠信程度，了解企業(yè)的銷售情況、經(jīng)營情況，雖然不規(guī)范，但是我們依然可以從中提取有價(jià)值的信息，去偽存真，為我們的擔(dān)保決策提供依據(jù)。以下是根據(jù)實(shí)際工作總結(jié)出的一些經(jīng)驗(yàn)：

首先粗略地檢查一下企業(yè)的報(bào)表，包括上期期末數(shù)與本期期初數(shù)是否相等，報(bào)表左右兩邊是否相等，基本的勾稽關(guān)系是否正確。對于檢查無誤的報(bào)表，我們再進(jìn)行下一步的核實(shí)分析。核實(shí)報(bào)表中關(guān)鍵的科目。此處所講關(guān)鍵，主要包括三類：

一是常規(guī)項(xiàng)目，如貨幣資金、應(yīng)收賬款、存貨、短期借款、主營業(yè)務(wù)收入；

二是金額異常變化的項(xiàng)目，例如突然增加和突然減少的項(xiàng)目； 三是金額巨大，占資產(chǎn)規(guī)模30%以上的項(xiàng)目。對這些項(xiàng)目的核實(shí)有助于我們判斷一個(gè)企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況。以下是對一些重要科目的具體核實(shí)方法。

（1）主營業(yè)務(wù)收入：這是擔(dān)保業(yè)務(wù)中的關(guān)鍵，能不能擔(dān)保，擔(dān)保多大的規(guī)模很大程度上取決于企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入，報(bào)表上該項(xiàng)科目的金額應(yīng)該通過納稅申報(bào)表、銀行對賬單、合同、水電費(fèi)單據(jù)、出庫單、發(fā)票等進(jìn)行佐證，只有主營業(yè)務(wù)穩(wěn)定，收入可靠且有持續(xù)性發(fā)展的企業(yè)才是我們的主要客戶群。

（2）應(yīng)收賬款：對中小企業(yè)來說，應(yīng)收賬款的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般企業(yè)。對于應(yīng)收賬款，我們不僅要關(guān)注總量，還要關(guān)注期限結(jié)構(gòu)、對象結(jié)構(gòu)、大額客戶和是否有關(guān)聯(lián)方往來等情況。關(guān)注應(yīng)收賬款的增長程度與銷售的增長程度的比較，如果前者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于后者，就應(yīng)該有職業(yè)敏感性，可能存在虛增資產(chǎn)的嫌疑。

（3）存貨：對中小企業(yè)來說，往往存貨加應(yīng)收賬款占總資產(chǎn)的一半左右，因此對該科目也要加以核實(shí)，防止企業(yè)虛增資產(chǎn)。在現(xiàn)場調(diào)查時(shí)，需檢查倉庫，估算其價(jià)值是否與報(bào)表反映相符，在總量上分析是否符合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)，結(jié)構(gòu)上各類存貨能否保證供產(chǎn)銷環(huán)節(jié)順利進(jìn)行，增量上看是否與生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)，質(zhì)量上看產(chǎn)品是否適銷對路。

（4）短期借款：該科目需查詢貸款記錄進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)結(jié)合財(cái)務(wù)費(fèi)用開支情況側(cè)證企業(yè)負(fù)債情況是否真實(shí)。如果推算企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用與短期借款的比例不合理，比例過高，則可能存在隱性負(fù)債。

（5）貨幣資金：主要包括庫存現(xiàn)金、銀行存款。核對銀行存款余額與開戶銀行對賬單是否基本相符。如果不相符，可以要求查看企業(yè)的銀行存款余額調(diào)節(jié)表，檢查未達(dá)賬項(xiàng)是否存在。同時(shí)還需要了解銀行存款中有沒有保證金存款，是否存在使用限制。

（6）其他應(yīng)收款：當(dāng)金額較大或者突然增加/減少時(shí)，需要做分析，了解是否存在股東、關(guān)聯(lián)企業(yè)占用企業(yè)資金問題、是否存在虛假出資、對外部企業(yè)拆出資金等情況。（7）其他應(yīng)付款：主要了解是否存在民間借貸等。對核實(shí)后的報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行比率分析和趨勢分析。

分析一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，主要從償債能力、盈利能力、營運(yùn)能力和成長能力四方面來衡量。

（1）償債能力又分為短期償債能力和長期償債能力，通過流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、利息保障倍數(shù)來分析，這些指標(biāo)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，往往要結(jié)合不同的行業(yè)進(jìn)行分析；

（2）盈利能力通過資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)收益率、銷售利潤率、銷售凈利潤率、銷售毛利率等，這些指標(biāo)主要反映了總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)的盈利能力，以及整體利潤中銷售利潤所占的比重等內(nèi)容，這需要分析企業(yè)的總體盈利趨勢，以及和行業(yè)平均水平進(jìn)行比較，判斷企業(yè)的獲利狀況；

（3）營運(yùn)能力主要是考察應(yīng)收賬款和存貨的周轉(zhuǎn)能力，判斷企業(yè)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，周轉(zhuǎn)越快的企業(yè)效益越好；

（4）成長能力主要通過銷售增長率、資本增長率、總資產(chǎn)增長率來分析，成長能力越強(qiáng)，企業(yè)的實(shí)力越強(qiáng)，企業(yè)的發(fā)展越快速。四方面能力都良好的企業(yè)，是我們優(yōu)先支持的對象，四方面能力都不好的企業(yè)，我們應(yīng)將其“拒之門外”。

總之，通過以上“3步曲”，我們可以比較準(zhǔn)確地判斷出企業(yè)目前的財(cái)務(wù)狀況，為我們的擔(dān)保決策提供依據(jù)。實(shí)務(wù)中尤其要注意銷售收入的核實(shí)，并通過趨勢分析把握企業(yè)的主要問題。同時(shí)我們不能一味依賴財(cái)務(wù)報(bào)表，應(yīng)重視企業(yè)的軟信息，將財(cái)務(wù)信息與市場信息相結(jié)合，相互印證，相互推斷，更好地了解企業(yè)的真實(shí)情況。

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表解析

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表解析

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比,具有開發(fā)周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點(diǎn),其財(cái)務(wù)報(bào)表所顯示的信息往往與實(shí)際偏差較大,因此不能完全拘泥于財(cái)務(wù)報(bào)表常規(guī)的分析方法。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的局限表現(xiàn)在：

1.大量預(yù)收賬款導(dǎo)致短期負(fù)債劇增，影響報(bào)表分析者對企業(yè)償債能力的判斷。2.開發(fā)成本準(zhǔn)確計(jì)量和分?jǐn)傠y度比較大，影響報(bào)表分析者對企業(yè)真實(shí)資產(chǎn)總量的判斷。

3.期間費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期損益，影響報(bào)表使用者對企業(yè)經(jīng)營成果的判斷。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收決算、大量預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)銷售收入前將出現(xiàn)巨額虧損，特別是對于連續(xù)開發(fā)和滾動(dòng)開發(fā)的企業(yè)，更難通過財(cái)務(wù)報(bào)表分析出企業(yè)真實(shí)的盈利能力，這樣勢必影響企業(yè)經(jīng)營情況的客觀反映。

一、從資產(chǎn)負(fù)債表入手，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收解析

1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報(bào)的預(yù)計(jì)利潤結(jié)合進(jìn)行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計(jì)毛利率小于當(dāng)期申報(bào)的預(yù)計(jì)利潤的現(xiàn)象，要對企業(yè)的預(yù)收帳款科目進(jìn)行核實(shí)，是否存在收取預(yù)售房款未通過“預(yù)收帳款”科目記帳，少申報(bào)預(yù)計(jì)利潤，同時(shí)要求提供銀行對帳單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入帳的情況，并查明該項(xiàng)支出是否屬于實(shí)質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入帳的情況。應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供銀行對帳單與企業(yè)銀行存款明細(xì)帳相核對，是否存在資金轉(zhuǎn)出不入帳，不記在其它應(yīng)收款等往來科目，而放在銀行未達(dá)帳項(xiàng)中。另外也可以突擊實(shí)地盤點(diǎn)企業(yè)的庫存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日記帳帳面數(shù)核對，如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析具體原因，是否存在帳外經(jīng)營的情況。

2、應(yīng)收帳款科目分析。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入賣方市場，房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求，有的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至在取得預(yù)售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收帳款科目一般余額比較小，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收帳款進(jìn)行明細(xì)分析，如期末應(yīng)收帳款明細(xì)科目期末余額為貸方余額，則應(yīng)重點(diǎn)分析，防止企業(yè)將收到的預(yù)收款放在應(yīng)收帳款科目，而不放在預(yù)收帳款科目，需要通過分析相應(yīng)銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。

3、其它應(yīng)收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時(shí)間、往來的性質(zhì)以及是彼此間是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無償對外拆借，計(jì)入其它應(yīng)收款，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來計(jì)提利息收入。

4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發(fā)產(chǎn)品和期末未完工開發(fā)產(chǎn)品的情況。期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收帳款科目有對應(yīng)關(guān)系的。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目必須達(dá)到一定階段才能取得預(yù)售許可證，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時(shí)按照工程進(jìn)度與房地產(chǎn)企業(yè)開票結(jié)算工程款，所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收帳款科目有對應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當(dāng)與預(yù)收帳款金額在保持一定比例的正相關(guān)關(guān)系。如果遠(yuǎn)小于預(yù)收帳款期末金額，則有可能存在收入成本費(fèi)用不配比的現(xiàn)象，存在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的可能。

這時(shí)要分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品總成本、單位面積的開發(fā)成本等計(jì)算方法和分?jǐn)傄罁?jù)，是否將土地出讓金、前期工程配套費(fèi)等一次性計(jì)入前期成本。有的房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，不按稅務(wù)規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開發(fā)的綜合毛利率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，就可能出現(xiàn)門面房在前期銷售時(shí)多結(jié)轉(zhuǎn)了成本；如果期末存貨金額遠(yuǎn)大于預(yù)收帳款期末金額，則有可能存在預(yù)收款項(xiàng)不通過預(yù)收帳款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時(shí)在審核存貨科目時(shí)，還應(yīng)注意將完工開發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營業(yè)務(wù)成本的借方進(jìn)行比對，兩者應(yīng)當(dāng)相等，如大于則有可能存在將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈(zèng)送等未視同銷售的情況。

5、固定資產(chǎn)科目分析。一般情況下房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)帳面數(shù)，相對于企業(yè)的注冊資本、開發(fā)規(guī)模來說，金額不會(huì)很大。如金額較大，應(yīng)當(dāng)分析其具體明細(xì)。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容主要是汽車、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、辦公桌等。房地產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)相比,具有開發(fā)周期長的特點(diǎn)，但流動(dòng)性也相對大一些。一個(gè)地方開發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一個(gè)地方開發(fā)，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發(fā)時(shí)間長的房地產(chǎn)公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但對照2006年31號文件規(guī)定，建設(shè)售樓處時(shí)其成本必須單獨(dú)核算，否則應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來處理。根據(jù)房地產(chǎn)公司開發(fā)的特點(diǎn)來 說，開發(fā)單位和施工單位一般不會(huì)是同一家公司，因而明細(xì)帳上一般不應(yīng)當(dāng)有工程機(jī)械等設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)則需多加審核相關(guān)手續(xù)并實(shí)地盤點(diǎn)以辯別其真?zhèn)?。有些?shí)行核定征收企業(yè)所得稅的建筑公司將購買的機(jī)械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司入帳，少開具建筑業(yè)發(fā)票以達(dá)到少繳營業(yè)稅及附加的目的。另外如固定資產(chǎn)中有房屋，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析是否是將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為經(jīng)營性資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系是否真正屬于房地產(chǎn)公司。

6、短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應(yīng)重點(diǎn)圍繞兩個(gè)方面：一是企業(yè)是否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。一般來說企業(yè)短期借款為整數(shù)，而且以萬元為單位。分析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額準(zhǔn)確到千位以下，則應(yīng)重點(diǎn)審核短期借款記錄是否真實(shí)、規(guī)范，是否存在將預(yù)收合同外的購房款因公司經(jīng)營需要轉(zhuǎn)入帳內(nèi)運(yùn)營，而計(jì)入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認(rèn)真分析借款的金額和付息方式。特別是向個(gè)人或非金融單位的借款，更要認(rèn)真審核其合同的真假，對于由于借款利率超過基準(zhǔn)利率而列支的利息，應(yīng)不允許稅前列支。要認(rèn)真分析企業(yè)與借款方是否有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，對超過注冊資本50%以上關(guān)聯(lián)方借款利息應(yīng)不允許稅前列支。

7、其它應(yīng)付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。一是看其它應(yīng)付款是否核算關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來，對于關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來需要注意以下幾個(gè)方面：

一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計(jì)提利息在稅前列支。需要審查企業(yè)向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款是否超過企業(yè)注冊資金的50%，計(jì)提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。

二是看其它應(yīng)付款是否核算代其它部門收取的稅費(fèi)。房地產(chǎn)公司代其它部門收取的稅費(fèi)也一般放在此科目核算，要分析收取稅費(fèi)時(shí)，誰開具收據(jù)以及分析是否屬于房價(jià)的組成部分。如果屬于房價(jià)的組成部分及由房地產(chǎn)公司領(lǐng)取的收據(jù)自已開具，則此部分需確認(rèn)為收入。

三是需要分析其它應(yīng)付款是否存在長期應(yīng)付未付的情況。如有些房地產(chǎn)公司為了少繳納33%的企業(yè)所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產(chǎn)公司支付稅金，讓建筑公司多開具建筑業(yè)發(fā)票金額入帳，由于業(yè)務(wù)虛假，相關(guān)應(yīng)付款永遠(yuǎn)是應(yīng)付未付。四是部分房地產(chǎn)企業(yè)與購買方在簽訂購房合同時(shí)，為了達(dá)到雙方少繳相關(guān)稅費(fèi)的目的，房屋的真實(shí)成交價(jià)往往高于開票價(jià)，其差額部分房產(chǎn)公司往往以收據(jù)形式收取，在房地產(chǎn)公司需要資金周轉(zhuǎn)時(shí)，以借款或集資款的名義，計(jì)入此科目。

8、預(yù)收帳款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、應(yīng)交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析。這幾個(gè)會(huì)計(jì)科目之間都有一定的對應(yīng)關(guān)系。在分析中，一是要通過預(yù)收帳款明細(xì)帳以及相應(yīng)的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的時(shí)間。二是要將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收帳款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，分析收到的預(yù)收款是否及時(shí)足額預(yù)交了企業(yè)所得稅。

具體方法是將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收帳款科目本期增加額乘以預(yù)計(jì)毛利率后的金額，與企業(yè)申報(bào)表中預(yù)收帳款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收帳款納稅調(diào)減金額后的余額進(jìn)行比對，兩者金額應(yīng)該一致。

9、資本公積科目分析。要將年初數(shù)與期末數(shù)進(jìn)行比較，如增加較多，則應(yīng)當(dāng)分析增加的原因，是否符合交納企業(yè)所得稅的條件。

二、從損益表入手，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收解析。

1、主營業(yè)務(wù)收入科目分析。分析已出售開發(fā)產(chǎn)品是否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。一般的房地產(chǎn)公司都會(huì)盡可能推遲確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入，其確認(rèn)的依據(jù)和金額與開具的正式房屋銷售發(fā)票的金額一般是相等的。大部分房地產(chǎn)公司對確認(rèn)收入時(shí)間的理解是必須開具正式發(fā)票時(shí)才確認(rèn)，開具發(fā)票前取得的收入只算是預(yù)收款。對照31號文件精神，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入的時(shí)間和金額分很多情況，需要對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式、與購房戶的購銷合同的內(nèi)容等進(jìn)行認(rèn)真分析。

2、主營業(yè)務(wù)成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本被人為加大或提前。對于連續(xù)開發(fā)或滾動(dòng)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項(xiàng)目進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集和分配，從而導(dǎo)致前期開發(fā)項(xiàng)目的利潤人為調(diào)低，無法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫。

3、主營業(yè)務(wù)稅金及附加分析。此科目與主營業(yè)務(wù)收入和預(yù)收帳款科目有一定的邏輯關(guān)系。從理論上測算，主營業(yè)務(wù)收入及預(yù)收帳款當(dāng)期的增加額乘以5%的營業(yè)稅稅率，加上當(dāng)年實(shí)際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費(fèi)，此金額應(yīng)與申報(bào)的主營業(yè)務(wù)稅金及附加基本相等。如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。

4、主營業(yè)務(wù)利潤科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)掌握行業(yè)利潤參考值，并結(jié)合同地段其它房地產(chǎn)公司的經(jīng)營情況，分析判斷所評估企業(yè)的毛利率是否合理?

5、期間費(fèi)用科目分析。管理費(fèi)用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額的支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè)務(wù)的真實(shí)性。管理費(fèi)用過低了也有可能企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)全部計(jì)入了開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)，而沒有單獨(dú)歸集此部分費(fèi)用，并于正式銷售收入確認(rèn)后配比進(jìn)入當(dāng)期費(fèi)用列支。對于財(cái)務(wù)費(fèi)用，要著重分析利息支出的合理性，要注意開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的利息費(fèi)用只能進(jìn)入開發(fā)成本，而不能作為期間費(fèi)用全額于當(dāng)期列支。因而要結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)的時(shí)間，通過分析利息列支的情況分析判斷是否按稅法規(guī)定列支。

6、營業(yè)外收入分析。一是分析代收契稅等手續(xù)費(fèi)用是否準(zhǔn)確記錄?，F(xiàn)在一般地方政府都將需收取的契稅等費(fèi)用委托房地產(chǎn)公司在收取房款時(shí)一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產(chǎn)公司都將此返還的手續(xù)費(fèi)計(jì)入了小金庫，瞞報(bào)了此部分收入。二是分析固定資產(chǎn)盤盈，固定資產(chǎn)處臵收益，非貨幣性資產(chǎn)交易收益，出售無形資產(chǎn)收益，罰款凈收入和其他應(yīng)計(jì)入營業(yè)外收入的項(xiàng)目是否屬于視同銷售應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的范圍。

第五篇：如何具體分析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表

如何具體分析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表？

如何對資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)解析

1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報(bào)的預(yù)計(jì)利潤結(jié)合進(jìn)行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計(jì)毛利率小于當(dāng)期申報(bào)的預(yù)計(jì)利潤的現(xiàn)象，要對企業(yè)的預(yù)收賬款科目進(jìn)行核實(shí)，是否存在收取預(yù)售房款未通過“預(yù)收賬款”科目記賬，少申報(bào)預(yù)計(jì)利潤，同時(shí)要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，并查明該項(xiàng)支出是否屬于實(shí)質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供銀行對賬單與企業(yè)銀行存款明細(xì)賬相核對，是否存在資金轉(zhuǎn)出不入賬，不記在其它應(yīng)收款等往來科目，而放在銀行未達(dá)賬項(xiàng)中。另外也可以突擊實(shí)地盤點(diǎn)企業(yè)的庫存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日記賬賬面數(shù)核對，如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析具體原因，是否存在賬外經(jīng)營的情況。

2、應(yīng)收賬款科目分析。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入賣方市場，房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求，有的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至在未取得預(yù)售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款科目一般余額比較小，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款進(jìn)行明細(xì)分析，如期末應(yīng)收賬款明細(xì)科目期末余額為貸方余額，則應(yīng)重點(diǎn)分析，防止企業(yè)將收到的預(yù)收款放在應(yīng)收賬款科目，而不放在預(yù)收賬款科目，需要通過分析相應(yīng)銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃避預(yù)交企業(yè)所得稅行為。

3、其它應(yīng)收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時(shí)間、往來的性質(zhì)以及是彼此間是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無償對外拆借給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，計(jì)入其它應(yīng)收款科目，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來計(jì)提利息收入。

4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發(fā)產(chǎn)品和期末未完工開發(fā)產(chǎn)品的情況。期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目必須達(dá)到一定完工程度才能取得預(yù)售許可證，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時(shí)按照工程進(jìn)度與房地產(chǎn)企業(yè)開票結(jié)算工程款，所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當(dāng)與預(yù)收賬款金額保持一定比例的正相關(guān)關(guān)系。如果遠(yuǎn)小于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費(fèi)用不配比的現(xiàn)象，存在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的可能。這時(shí)要分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品總成本、單位面積的開發(fā)成本等計(jì)算方法和分?jǐn)傄罁?jù)，是否將土地出讓金、前期工程配套費(fèi)等一次性計(jì)入前期成本。有的房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，不按稅務(wù)規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開發(fā)的綜合毛利率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，就可能出現(xiàn)門面房在前期銷售時(shí)多結(jié)轉(zhuǎn)了成本；如果期末存貨金額遠(yuǎn)大于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在預(yù)收款項(xiàng)不通過預(yù)收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時(shí)在審核存貨科目時(shí)，還應(yīng)注意將完工開發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營業(yè)務(wù)成本的借方進(jìn)行比對，兩者應(yīng)當(dāng)相等，如大于則有可能存在將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈(zèng)送等未視同銷售的情況。

5、固定資產(chǎn)科目分析。一般情況下房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)賬面數(shù)，相對于企業(yè)的注冊資本、開發(fā)規(guī)模來說，金額不會(huì)很大。如金額較大，應(yīng)當(dāng)分析其具體明細(xì)。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容主要是汽車、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、辦公桌等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)相比,具有開發(fā)周期長的特點(diǎn)，但流動(dòng)性也相對大一些。一個(gè)樓盤開發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一個(gè)地方開發(fā)，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發(fā)時(shí)間長的房地產(chǎn)公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規(guī)定，建設(shè)售樓處時(shí)其成本必須單獨(dú)核算，否則應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來處理。根據(jù)房地產(chǎn)公司開發(fā)的特點(diǎn)來說，開發(fā)單位和施工單位一般不會(huì)是同一家公司，因而，固定資產(chǎn)明細(xì)賬上一般不應(yīng)當(dāng)有工程機(jī)械等設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)則需多加審核相關(guān)手續(xù)并實(shí)地盤點(diǎn)以辯別其真?zhèn)?。有些?shí)行核定征收企業(yè)所得稅的建筑公司將購買的機(jī)械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司入賬，少開具建筑業(yè)發(fā)票以達(dá)到少繳營業(yè)稅及附加的目的。

6、短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應(yīng)重點(diǎn)圍繞兩個(gè)方面：一是企業(yè)是否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。一般來說企業(yè)短期借款為整數(shù)，而且以萬元為單位。分析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額準(zhǔn)確到千位以下，則應(yīng)重點(diǎn)審核短期借款記錄是否真實(shí)、規(guī)范，是否存在將預(yù)收合同外的購房款因公司經(jīng)營需要轉(zhuǎn)入賬內(nèi)運(yùn)營，而計(jì)入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認(rèn)真分析借款的金額和付息方式。特別是向個(gè)人或非金融單位的借款，更要認(rèn)真審核其借款合同的真假。對于由于借款利率超過基準(zhǔn)利率而列支的利息，應(yīng)不允許稅前列支。要認(rèn)真分析企業(yè)與借款方是否有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)扣除。

7、其它應(yīng)付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。一是看其它應(yīng)付款是否核算關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來，對于關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來需要注意以下幾個(gè)方面：一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計(jì)提利息在稅前列支。需要審查企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。二是看其它應(yīng)付款是否核算代其它部門收取的稅費(fèi)。房地產(chǎn)公司代其它部門收取的稅費(fèi)也一般放在此科目核算，要分析收取稅費(fèi)時(shí)，誰開具收據(jù)以及分析是否屬于房價(jià)的組成部分。如果屬于房價(jià)的組成部分及由房地產(chǎn)公司領(lǐng)取的收據(jù)自已開具，則此部分需確認(rèn)為收入。三是需要分析其它應(yīng)付款是否存在長期應(yīng)付未付的情況。如有些房地產(chǎn)公司為了少繳納企業(yè)所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產(chǎn)公司支付營業(yè)稅金及附加，讓建筑公司多開具建筑業(yè)發(fā)票金額入賬。由于業(yè)務(wù)虛假，相關(guān)應(yīng)付的款項(xiàng)自然是長期掛賬。四是部分房地產(chǎn)企業(yè)與購買方在簽訂購房合同時(shí)，為了達(dá)到雙方少繳相關(guān)稅費(fèi)的目的，房屋的真實(shí)成交價(jià)往往高于開票價(jià)，其差額部分房產(chǎn)公司往往以收據(jù)形式收取，在房地產(chǎn)公司需要資金周轉(zhuǎn)時(shí)，以借款或集資款的名義，計(jì)入此科目。

8、預(yù)收賬款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、應(yīng)交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析。這幾個(gè)會(huì)計(jì)科目之間都有一定的對應(yīng)關(guān)系。在分析中，一是要通過預(yù)收賬款明細(xì)賬以及相應(yīng)的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的時(shí)間。二是要將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，分析收到的預(yù)收款是否及時(shí)足額預(yù)交了企業(yè)所得稅。具體方法是將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目本期增加額乘以預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率后的金額，與企業(yè)申報(bào)表中預(yù)收賬款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收賬款納稅調(diào)減金額后的余額進(jìn)行比對，兩者金額應(yīng)該一致。

9、資本公積科目分析。要將年初數(shù)與期末數(shù)進(jìn)行比較，如增加較多，則應(yīng)當(dāng)分析增加的原因，是否屬于債務(wù)重組所得。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都需要向銀行融資。

如何結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)分析解讀損益表中的重點(diǎn)科目

1、主營業(yè)務(wù)收入科目分析。分析已出售開發(fā)產(chǎn)品是否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。一般的房地產(chǎn)公司都會(huì)盡可能推遲確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入時(shí)間，其確認(rèn)的依據(jù)和金額與開具的正式房屋銷售發(fā)票的金額一般是相等的。大部分房地產(chǎn)公司對確認(rèn)收入時(shí)間的理解是必須開具正式房屋銷售發(fā)票時(shí)才確認(rèn)，開具發(fā)票前取得的收入只算是預(yù)收款。對照2009年新31號文件精神，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入的時(shí)間和金額分很多情況，需要對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式及購房戶的購銷合同內(nèi)容等進(jìn)行認(rèn)真分析。

2、主營業(yè)務(wù)成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本被人為加大或提前。對于連續(xù)開發(fā)或滾動(dòng)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項(xiàng)目、分開發(fā)類型進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集和分配，從而導(dǎo)致前期開發(fā)項(xiàng)目的利潤人為調(diào)低，無法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫。在進(jìn)行營業(yè)成本分析時(shí)，需要結(jié)合該企業(yè)的測繪報(bào)告上的總開發(fā)面積、已完工面積、已售面積等數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產(chǎn)成本的30%左右。土地成本分析時(shí)要查看其分?jǐn)偟姆椒ê鸵罁?jù)。特別是分析單位面積的建筑安裝成本時(shí)，要結(jié)合當(dāng)?shù)赝瑫r(shí)期、同房型、同地段的平均水平來認(rèn)真比較。有些企業(yè)的單位面積建筑安裝成本偏高的話，則要結(jié)合建筑常規(guī)深挖成本偏高的原因。

3、主營業(yè)務(wù)稅金及附加科目分析。此科目與主營業(yè)務(wù)收入和預(yù)收賬款科目有一定的邏輯關(guān)系。從理論上測算，主營業(yè)務(wù)收入及預(yù)收賬款當(dāng)期的增加額乘以5%的營業(yè)稅稅率，加上當(dāng)年實(shí)際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費(fèi)，此金額應(yīng)與申報(bào)的主營業(yè)務(wù)稅金及附加基本相等。如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。

4、主營業(yè)務(wù)利潤科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)國家公布的房地產(chǎn)行業(yè)利潤參考值，并結(jié)合同時(shí)期、同地段其它房地產(chǎn)公司的經(jīng)營情況，分析判斷評估企業(yè)的毛利率是否合理?

5、期間費(fèi)用科目分析。管理費(fèi)用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè)務(wù)的真實(shí)性。管理費(fèi)用過低了也有可能企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)全部計(jì)入了開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)，而沒有單獨(dú)歸集此部分費(fèi)用。對于財(cái)務(wù)費(fèi)用，要結(jié)合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有

些企業(yè)一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無償供關(guān)聯(lián)企業(yè)使用不計(jì)利息收入。

6、營業(yè)外收入科目分析。一是分析代收契稅等手續(xù)費(fèi)用是否準(zhǔn)確記錄?，F(xiàn)在一般地方政府都將需收取的契稅等費(fèi)用委托房地產(chǎn)公司在收取房款時(shí)一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產(chǎn)公司都將此返還的手續(xù)費(fèi)計(jì)入了小金庫，瞞報(bào)了此部分收入。二是分析固定資產(chǎn)盤盈，固定資產(chǎn)處置收益，非貨幣性資產(chǎn)交易收益，出售無形資產(chǎn)收益，罰款凈收入和其他應(yīng)計(jì)入營業(yè)外收入的項(xiàng)目是否屬于視同銷售應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的范圍。