第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)稽查要點

房地產(chǎn)企業(yè)稽查要點

一、營業(yè)稅

1、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)額確認(rèn)是否正確，收取的價外費(fèi)用是否并入營業(yè)額申報納稅。

2、采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，是否按預(yù)收款（包括預(yù)收定金）申報納稅，其納稅義務(wù)發(fā)生時間是否為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

3、銀行按揭款收入有否申報納稅。

4、以房換地、以地?fù)Q房或其他合作建房行為的是否按規(guī)定申報納稅。

5、拍賣、被拍賣不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，是否申報納稅。

6、以房產(chǎn)作為利潤分配給投資方是否申報納稅。

7、采用“還本”方式銷售不動產(chǎn)時，是否是按減除“還本”支出后的收入申報納稅。

8、將不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位，是否按銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)申報納稅。

9、因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金是否并入營業(yè)額中申報納稅。

10、單位將不動產(chǎn)無償贈與他人是否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅，價格是否明顯偏低，有無正當(dāng)理由。

11、納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)申報納稅。

12、是否與包銷商簽訂包銷合同，是否按規(guī)定申報納稅。有無將包銷、代銷商品房手續(xù)費(fèi)支出直接從營業(yè)額中抵減的情況。

13、是否存在“代建房”行為，是否同時具備“代建房”的三個條件。

14、關(guān)聯(lián)企業(yè)間銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)價格是否合理。

15、有無將折扣額另開發(fā)票，而在營業(yè)額中扣除的問題。

16、開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報納稅。

17、以不動產(chǎn)或土地使用權(quán)投資入股取得固定收入，不參與被投資企業(yè)的利潤分配，不承擔(dān)風(fēng)險的，是否按“租賃業(yè)”申報納稅。

18、開發(fā)商聘請境外企業(yè)進(jìn)行設(shè)計、施工、監(jiān)理、銷售策劃、代銷包銷等業(yè)務(wù)，如這些境外企業(yè)在境內(nèi)既沒有經(jīng)營機(jī)構(gòu)，又沒有代理人，開發(fā)商有否代境外企業(yè)扣繳有關(guān)營業(yè)稅。

19、涉及營業(yè)稅的其他問題。

二、企業(yè)所得稅

（一）收入檢查要點：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等是否根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實現(xiàn)：

（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（2）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（4）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：

①采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

③采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

包銷方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

④采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費(fèi)等。

（5）將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，是否按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：

①將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

②將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（6）以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，是否在分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

2、發(fā)生下列行為是否按照稅法規(guī)定確認(rèn)收入和利潤：

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資以及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位、個人的非貨幣資產(chǎn)。

3、代建工程、提供勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，是否按照完工百分比法確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

4、代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、下腳料、殘料留歸企業(yè)所有的，是否按公允價確認(rèn)收入。

5、因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金是否計收入。

6、商品房售后服務(wù)收入，如代客裝修、清潔等取得的收入是否作其他業(yè)務(wù)收入。

7、有無將折扣額另開發(fā)票，而在收入中扣除的問題。有無將收入長期掛往來賬不入賬現(xiàn)象。

8、采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入是否按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅。

9、是否按稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的征收方式（預(yù)）繳納企業(yè)所得稅。

10、涉及企業(yè)所得稅收入確認(rèn)的其他問題。

（二）稅前扣除項目檢查要點：

1、是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，有無人為加大投資概算，是否虛列、重列有關(guān)的成本、費(fèi)用。

2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)是否按成本對象進(jìn)行歸集，是否將成本對象完工后實際發(fā)生的費(fèi)用全部計入當(dāng)期銷售成本。

3、銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個房產(chǎn)開發(fā)項目，其發(fā)生的成本、費(fèi)用能否劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷售成本與費(fèi)用時是否與收入相匹配，有無其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項目的成本、費(fèi)用；有無多計開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。

4、為開發(fā)產(chǎn)品公共部分、共用設(shè)施設(shè)備維修計提的維修基金余額是否作納稅調(diào)整。

5、是否將非本期的費(fèi)用計入當(dāng)期費(fèi)用，成本對象建造過程中發(fā)生的單項或單位工程報廢或損毀是否作為財產(chǎn)損失直接稅前扣除。

6、是否將未結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)收款所涉及到的營業(yè)稅等一并結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期銷售稅金，有否重復(fù)列支稅金。

7、“廣告費(fèi)”、“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”、“壞帳準(zhǔn)備金”、“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為擴(kuò)大扣除比例而將上述費(fèi)用部分計入開發(fā)成本的情況。

8、賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調(diào)整。

9、有否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出，如債權(quán)擔(dān)保等原因承擔(dān)連帶責(zé)任而履行的賠償，企業(yè)負(fù)責(zé)人的個人消費(fèi)。

10、按會計制度計提的各項準(zhǔn)備金是否作納稅調(diào)整。

11、實行計稅工資的企業(yè)，是否按月人均工資標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅前扣除；工資實行工效掛鉤的企業(yè)，工資計提是否符合“兩低于”原則，是否實際發(fā)放，未實際發(fā)放部分是否已調(diào)增應(yīng)稅所得。

12、納稅人計提的以前年度應(yīng)提未提、應(yīng)計未計的費(fèi)用及補(bǔ)繳以前年度的稅金是否已作納稅調(diào)整。

13、捐贈的扣除是否符合稅法規(guī)定。接受的捐贈是否已調(diào)增應(yīng)納稅所得額。

14、未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)以及臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，是否也計提了折舊。

15、為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否計入有關(guān)房地產(chǎn)的成本。納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整。

16、有否將購建“固定資產(chǎn)”等資本性支出在直接在稅前扣除。

17、固定資產(chǎn)清理、待處理財產(chǎn)損益清理后的凈收益是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入賬戶，企業(yè)的各項財產(chǎn)損失未報批的，是否按規(guī)定作納稅調(diào)減。

18、稅前扣除項目的各項憑證是否合法，是否有虛列成本現(xiàn)象。

19、成本、費(fèi)用能否準(zhǔn)確核算，與稅務(wù)機(jī)關(guān)已確定的征收方式是否相符合。

20、其他稅前扣除項目是否符合《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》的規(guī)定。

三、土地增值稅

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算前取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入（包括采取分期收款銷售方法取得的預(yù)收款項）是否按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，竣工結(jié)算后是否按規(guī)定期限到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算。

2、申報計征土地增值稅的收入額是否包括貨幣收入、實物收入、其他收入等全部收入。

3、涉及土地增值稅的其他問題

四、房產(chǎn)稅

1、有否將生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報納稅。

2、自用的房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅。

3、自行建造的應(yīng)稅房產(chǎn)交付使用后，有否長期掛“在建工程”賬，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報繳納房產(chǎn)稅。有否將與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或不單獨計算價值的配套設(shè)施（如暖氣、下水管、電梯等）從房產(chǎn)原值剝離出來，少繳房產(chǎn)稅。

4、閑置未用的房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅。

5、對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建后，作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加房屋原值，繳納了房產(chǎn)稅。

6、企業(yè)將房產(chǎn)、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否按租金繳納房產(chǎn)稅。

7、對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定計繳房產(chǎn)稅。

8、涉及房產(chǎn)稅的其他問題。

五、土地使用稅

1、在開發(fā)建設(shè)期間，為開發(fā)商品房所占用的土地是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、在項目完工后，對未出售部分的商品房占用的土地是否繳納了城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、對已取得土地使用權(quán)但尚未開發(fā)的土地是否按規(guī)定申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

4、涉及城鎮(zhèn)土地使用稅的其他問題。

六、印花稅

1、各類建筑安裝工程承包合同、財產(chǎn)租賃合同、借款合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、賬簿等是否按規(guī)定貼花。

2、購銷合同是否按稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的征收方式足額繳納。

3、實收資本（股本）和資本公積增加，是否按規(guī)定貼花。

4、各類未履行的合同，是否按規(guī)定貼花。

5、涉及印花稅的其他問題。

七、個人所得稅

1、對支付給個人的現(xiàn)金、實物、有價證券是否未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

2、是否將工資、薪金所得與勞務(wù)報酬所得相混淆，少扣繳個人所得稅。

3、對從“盈余公積”、“利潤分配”、“管理費(fèi)用”、“經(jīng)營費(fèi)用”等賬戶中提取支付的工資、獎金是否計入工資、薪金所得扣繳個人所得稅。

4、通過“應(yīng)付福利費(fèi)”賬戶發(fā)放的人人有份的實物和現(xiàn)金，是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。

5、對個人一次取得的數(shù)月獎金、年終加薪或勞動分紅，代扣代繳個人所得稅的計算方法是否正確。

6、支付給董事的董事費(fèi)，是否代扣代繳個人所得稅。

7、企業(yè)向職工或其他個人集資，支付股息、紅利、利息時是否按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

8、單位為職工負(fù)擔(dān)個人所得稅的，在計算應(yīng)納稅額時，是否將支付額換算成含稅收入后計算扣繳個人所得稅。

9、個人投資者以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)經(jīng)營無關(guān)的消費(fèi)性支出及購買汽車、住房等財產(chǎn)性支出是否按規(guī)定繳納（代扣）個人所得稅。

10、納稅年度內(nèi)個人投資者從其投資企業(yè)（個人獨資、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度內(nèi)既未歸還，又未用于生產(chǎn)經(jīng)營的是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。

11、有無獎勵職工汽車、住房未扣繳個人所得稅。

12、有無在年終總結(jié)、各種慶典、業(yè)務(wù)往來及其他活動中，為其他單位和部門的有關(guān)人員發(fā)放現(xiàn)金、實物或有價證券未按“其他所得”項目扣繳個人所得稅。

13、將代扣代繳稅款長期掛賬而不申報繳納。

14、涉及個人所得稅的其他問題。

第二篇：保險企業(yè)所得稅稽查要點（最終版）

保險企業(yè)所得稅稽查要點

五、保險企業(yè)

（一）收入項目的檢查

1、檢查保險合同、保費(fèi)專用收據(jù)并與銀行帳、現(xiàn)金帳核對，按照不同的保單結(jié)算方式核實收入的確認(rèn)是否正確。簽訂保險合同躉繳的一次性計入收入；分期繳納的按合同協(xié)議，未按協(xié)議繳納而少繳的也應(yīng)計入收入。其次，將保險價格的明細(xì)表與保險合同價格核對，對按低于合同價格收取保費(fèi)而全額承擔(dān)風(fēng)險的保單已按合同價值確認(rèn)收入。保險企業(yè)應(yīng)按保險合同的全額保費(fèi)收入計入應(yīng)稅保費(fèi)收入。

2、審查代勘費(fèi)收入、手續(xù)費(fèi)收入、其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款等項目是否存在應(yīng)計未計收入問題。

3、審查其退保業(yè)務(wù)，手續(xù)是否齊全，沖減保費(fèi)收入是否合理，計算有無錯誤。

4、通過實地觀察并詢問了解是否存在未入帳的對外租賃、投資收益等收入。

（二）扣除項目的檢查。

主要檢查成本費(fèi)用列支的真實性、合法性，是否符合稅前扣除的一般性原則。

1、根據(jù)保險合同、保費(fèi)專用收據(jù)，檢查賠款支出，看手續(xù)是否齊全，真實合法，是否存在超額賠付的情況。保險企業(yè)實際發(fā)生的各種保險賠款,應(yīng)首先沖抵按規(guī)定提取的準(zhǔn)備金,不足沖抵部分,準(zhǔn)予在當(dāng)年稅前扣除.2、核實企業(yè)按規(guī)定提取的未決賠款準(zhǔn)備金,未到期責(zé)任準(zhǔn)備金,長期責(zé)任準(zhǔn)備金,壽險責(zé)任準(zhǔn)備金,長期健康險責(zé)任準(zhǔn)備金等，是否超比例提取。稅收法規(guī)規(guī)定之外的各項準(zhǔn)備金（如：投資風(fēng)險準(zhǔn)備金），不得在稅前扣除。

未決賠款準(zhǔn)備金分已報告未決賠款準(zhǔn)備金和未報告未決賠款準(zhǔn)備金.已報告未決賠款準(zhǔn)備金是指保險企業(yè)已經(jīng)發(fā)生保險事故并已提出保險賠款按規(guī)定對未決賠案提存的賠款準(zhǔn)備.未報告未決賠款準(zhǔn)備金是指保險企業(yè)已發(fā)生保險事故但尚未提出保險賠款而按規(guī)定對未決賠案提存的賠款準(zhǔn)備.已報告未決賠款準(zhǔn)備金,按最高不超過當(dāng)期已經(jīng)提出的保險賠款或者給付金額的100%提??；未報告未決賠款準(zhǔn)備金按不超過當(dāng)年實際賠款支出額的4%提取.未到期責(zé)任準(zhǔn)備金是指損益期在一年以內(nèi)(含一年)的財產(chǎn)險,意外傷害險和健康險業(yè)務(wù),為承擔(dān)跨責(zé)任提取的賠款準(zhǔn)備,按當(dāng)期自留保費(fèi)收入的50%提取.長期責(zé)任準(zhǔn)備金是指損益期在一年以上(不含一年)的長期工程險,再保險等按業(yè)務(wù)結(jié)算損益的保險業(yè)務(wù),在未到結(jié)算損益前,按業(yè)務(wù)歷年累計營業(yè)收支差額全額提取的準(zhǔn)備金.壽險責(zé)任準(zhǔn)備金和長期健康險責(zé)任準(zhǔn)備金,是指企業(yè)對壽險業(yè)務(wù)和長期險業(yè)務(wù)為承擔(dān)未來保險責(zé)任,依據(jù)精算結(jié)果計算提取的準(zhǔn)備金.精算方法,經(jīng)有關(guān)部門同意后,應(yīng)報稅務(wù)機(jī)關(guān)備案.3、對年底費(fèi)用增長幅度較大的情況，重點檢查第四季度的費(fèi)用列支情況，看費(fèi)用列支特別是在營業(yè)費(fèi)用中列支的上級公司分?jǐn)偟馁M(fèi)用是否取得合法有效的憑證。

4、保險企業(yè)壞賬準(zhǔn)備金的提取比例，不得超過年末應(yīng)收賬款余額的1%；保險企業(yè)按規(guī)定上交保監(jiān)會的管理費(fèi)，可以憑有關(guān)憑證在稅前扣除。

5、保險保障基金

檢查保險公司繳納的保險保障基金是否超過規(guī)定的比例，是否達(dá)到了不得稅前扣除的條件。財稅(2005)136號文規(guī)定的扣除比例如下（自2005年1月1日起執(zhí)行）：

（1）保險公司按下列規(guī)定繳納的保險保障基金，準(zhǔn)予據(jù)實稅前扣除：財產(chǎn)保險、意外傷害保險和短期健康保險業(yè)務(wù)，不得超過自留保費(fèi)的1％；有保證利率的長期人壽保險和長期健康保險，不得超過自留保費(fèi)的0.15％；無保證利率的長期人壽保險和長期健康保險，不得超過自留保費(fèi)的0.05％；

（2）保險公司有下列情形之一的，其繳納的保險保障基金不得在稅前扣除：財產(chǎn)保險公司、綜合再保險公司和財產(chǎn)再保險公司的保險保障基金余額達(dá)到公司總資產(chǎn)6％的；人壽保險公司、健康保險公司和人壽再保險公司的保險保障基金余額達(dá)到公司總資產(chǎn)1％的。

6、代理手續(xù)費(fèi)和傭金支出

代理手續(xù)費(fèi)是指企業(yè)向受其委托,并在其授權(quán)范圍內(nèi)代為辦理保險業(yè)務(wù)的保險代理人支付的費(fèi)用；傭金是指公司向?qū)ｉT推銷壽險業(yè)務(wù)的個人代理人支付的費(fèi)用.檢查其代辦手續(xù)費(fèi)支出憑證，是否超過代辦業(yè)務(wù)實收保費(fèi)的8% ；檢查傭金計算分配表和其他相關(guān)資料，核實傭金的扣除比例及年限。在不超過保險合同有效期內(nèi)營銷業(yè)務(wù)保費(fèi)收入總額的5%部分，從保單簽發(fā)之日起5年內(nèi)，憑合法憑證據(jù)實在稅前扣除。另外，同一項保險業(yè)務(wù)不得同時扣除代理手續(xù)費(fèi)和傭金；保險企業(yè)的直銷業(yè)務(wù)不得扣除代理手續(xù)費(fèi)和傭金；支付的傭金不得直接沖減保費(fèi)收入；對退保收入的傭金支出部分，不得在稅前扣除。

7、租賃費(fèi)

保險企業(yè)租賃的房屋,電腦及其輔助設(shè)備,屬于融資租賃的,應(yīng)按固定資產(chǎn)進(jìn)行管理,分期計提折舊.其中,對不按固定資產(chǎn)管理的電腦及其輔助設(shè)備,其租賃費(fèi)可在租賃期內(nèi)平均攤銷，但最少不得短于3年。以租代建(購)的固定資產(chǎn),其租金支出不得在當(dāng)期扣除,應(yīng)作為建(購)固定資產(chǎn)的成本按規(guī)定提取折舊.

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析要點

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，具有開發(fā)周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點，其財務(wù)報表所顯示的信息往往與實際偏差較大，因此不能拘泥于常規(guī)的企業(yè)財務(wù)報表分析方法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的局限性

1．大量預(yù)收賬款導(dǎo)致短期負(fù)債劇增，影響報表使用者對企業(yè)償倩能力的判斷。

參照《企業(yè)會計制度》關(guān)于收入確認(rèn)的規(guī)定，房地產(chǎn)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)具備以下四項具體條件：①工程已經(jīng)竣工并驗收合格；②具有經(jīng)購買方認(rèn)可的結(jié)算通知書；③履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；④成本能夠可靠地計量。然而房地產(chǎn)從開始預(yù)售到收入確認(rèn)，需經(jīng)過竣工、驗收、測繪、辦證、決算等多個環(huán)節(jié)，少則數(shù)月，多則三五年，其間巨額的房款收入長期掛在預(yù)收賬款，一方面增加短期負(fù)債，另一方面減少了房款收入內(nèi)含的所有者權(quán)益。特別是近年房地產(chǎn)高額盈利在財務(wù)報表中無法體現(xiàn)，嚴(yán)重地影響了企業(yè)財務(wù)報表分析的結(jié)果。

2．開發(fā)成本賬實不符，影響報表使用者對企業(yè)資產(chǎn)的判斷。

房地產(chǎn)企業(yè)為了持續(xù)發(fā)展往往會儲備大量的土地，由此形成的土地成本按購置時實際支付的價款入賬，未包含貨幣時間價值和土地增值部分。特別是近年來，房地產(chǎn)企業(yè)憑借其資金、品牌、政府扶持，以協(xié)議出讓的方式取得了大量廉價的土地，其實際地價已經(jīng)是賬面成本的數(shù)倍，這時財務(wù)報表顯示的企業(yè)資產(chǎn)嚴(yán)重失實，音響消費(fèi)者進(jìn)行企業(yè)財務(wù)報表分析。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中有相當(dāng)部分工程款由施工單位墊支，比例高達(dá)30％～50％，時間長達(dá)數(shù)年，施工單位往往對墊支部分不開發(fā)票，再加上房地產(chǎn)企業(yè)為欠付工程款拖延工程決算時間，往往要經(jīng)過幾個會計才能完成，對此，房地產(chǎn)企業(yè)就難以及時進(jìn)行成本核算，造成賬面成本低于實際數(shù)。

3．期間費(fèi)用計入當(dāng)期損益，影響報表使用者對企業(yè)經(jīng)營成果的判斷。

按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計入當(dāng)期損益。房地產(chǎn)企業(yè)在項目尚未竣工驗收決算、大量預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)銷售收入前將出現(xiàn)巨額虧損，一旦結(jié)轉(zhuǎn)收入，隱含的利潤即會顯現(xiàn)，這樣勢必影響企業(yè)經(jīng)營情況的客觀反映。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析方法

應(yīng)先根據(jù)真實性和配比原則將財務(wù)報表作以下適當(dāng)調(diào)整，然后才能進(jìn)行常規(guī)的企業(yè)財務(wù)報表分析。

1．根據(jù)收款方式分析預(yù)收賬款，確認(rèn)收入。

房地產(chǎn)由于其商品價值很大，收款形式與一般的產(chǎn)品有很大的不同，有一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。對于一次性付款的房地產(chǎn)銷售，應(yīng)以應(yīng)收款項足額到賬作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，而不論其是否辦理了房地產(chǎn)證，只要房款足額到賬，即可視為風(fēng)險已轉(zhuǎn)移；對于分期付款的房地產(chǎn)銷售，應(yīng)以合同約定的收款日期確認(rèn)收入，但是買方若在合同約定日期

有欠付現(xiàn)象，應(yīng)考慮買方的資信能力、欠付的金額及欠付頻率等因素，如果買方的資信不佳，欠付的金額過高(一般超過總房款的30％)，或欠付次數(shù)過多(連續(xù)兩期以上)，則不能確認(rèn)收入；對于按揭付款的房地產(chǎn)銷售，應(yīng)待交足首期且按捐款已到賬，方可確認(rèn)收入。根據(jù)上述原則將預(yù)收賬款中應(yīng)予確認(rèn)的收入進(jìn)行預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)，并計提銷售稅金及附加。

2．分析開發(fā)成本的構(gòu)成，確認(rèn)成本。

購入尚未開發(fā)的土地應(yīng)比照周邊地價進(jìn)行評估，剔除資金成本后大大高于賬面價值的可認(rèn)同土地增值額，暫估調(diào)增存貨和資本公積；對應(yīng)入賬而未入賬的工程款按預(yù)算或估算入賬，對尚未完工的配套工程估價預(yù)提，使開發(fā)成本盡可能接近實際；按照收入與成本配比原則預(yù)轉(zhuǎn)成本。

3．對收入結(jié)轉(zhuǎn)前發(fā)生的期間費(fèi)用，按照收入與費(fèi)用配比原則進(jìn)行調(diào)整。

財務(wù)總監(jiān)應(yīng)該做好企業(yè)財務(wù)報表分析的工作，現(xiàn)代意義上的財務(wù)總監(jiān)是公司重要的戰(zhàn)略決策的制定者和執(zhí)行者之一，是穿插于金融市場和價值管理之間的不可或缺的角色。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的深入，傳統(tǒng)的財務(wù)管理知識已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的需要。當(dāng)今的財務(wù)管理人員及企業(yè)管理者，不僅要遵循某些傳統(tǒng)的原則，還必須了解瞬息萬變的資本市場及財務(wù)管理發(fā)展趨勢，并掌握最新的策略與技術(shù)，以便高效地完成工作，給企業(yè)所有者和股東們提供強(qiáng)有力的利益保障與支持！

第四篇：稅務(wù)稽查要點

稅務(wù)稽查要點---點點

界定虛開主要從納稅人是否有貨物交易、購貨與發(fā)票內(nèi)容是否一致、資金結(jié)算往來情況、納稅人是否故意隱匿事實真相等方面來判定；有時違法者通過中間人完成出售和購買增值稅專用發(fā)票行為。

（一）、開票方虛開專用發(fā)票主要證據(jù)：

1、虛開的增值稅專用發(fā)票，《發(fā)票領(lǐng)購簿》，并取得發(fā)票使用情況的相關(guān)資料。

2、納稅申報表、稅收繳款書、為虛開取得的進(jìn)項抵扣憑證。

3、相關(guān)賬冊憑證、貨物進(jìn)出憑據(jù)、生產(chǎn)過程資料、貨物出入庫單據(jù)、運(yùn)輸單據(jù)及相關(guān)合同、協(xié)議。

4、資金往來憑據(jù)。

5、當(dāng)事人陳述、證人證言、勘驗筆錄、詢問筆錄、視聽資料。

6、有關(guān)部門等出具的生產(chǎn)能力、交易行為的鑒定結(jié)論。

7、發(fā)出協(xié)查的回復(fù)資料及受票方取得虛開發(fā)票的已抵扣證明。8.、已證實虛開發(fā)票的證明等。

9、其他與虛開增值稅專用發(fā)票有關(guān)的資料。

（二）受票方主要證據(jù)：

1、取得虛開的增值稅專用發(fā)票抵扣聯(lián)、發(fā)票聯(lián)。

2、相關(guān)賬冊憑證、貨物進(jìn)出憑據(jù)、生產(chǎn)過程資料、貨物出入庫單據(jù)、運(yùn)輸單據(jù)及相關(guān)合同、協(xié)議。

3、資金往來憑據(jù)。

4、當(dāng)事人陳述、證人證言、勘驗筆錄、詢問筆錄、視聽資料。

5、取得虛開發(fā)票的已抵扣證明。

6、其他與接受虛開增值稅專用發(fā)票有關(guān)的資料。

二、如何認(rèn)定單位犯罪直接負(fù)責(zé)的主管人員

1、刑法第三十一條 單位犯罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員判處刑罰。

2、對于單位犯罪，通常情況下除需對單位判處罰金之外，還應(yīng)對單位犯罪中“直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員”判處刑罰，即所謂的雙罰制。

3、單位的法定代表人、單位的主要負(fù)責(zé)人以及單位的部門負(fù)責(zé)人等并非在任何情況下都要對單位犯罪承擔(dān)刑事責(zé)任，只有當(dāng)其在單位犯罪中起著組織、指揮、決策作用，所實施的行為與單位犯罪行為融為一體，成為單位犯罪行為組成部分的情況下，上述人員才能成為單位犯罪直接負(fù)責(zé)的主管人員，對單位犯罪承擔(dān)刑事責(zé)任。

三、不合規(guī)票據(jù)列支成本費(fèi)用

1、不合規(guī)票據(jù)列支成本、費(fèi)用，應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整。企業(yè)以“無抬頭”、“抬頭名稱不是本企業(yè)”、“抬頭為個人”、“沒有填開付款方全稱的發(fā)票”、“以前發(fā)票”，甚至“假發(fā)票”為依據(jù)列支成本、費(fèi)用，這些費(fèi)用違反了成本、費(fèi)用列支的真實性原則，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行納稅調(diào)整。

2、企業(yè)申報扣除的各項支出，應(yīng)當(dāng)能夠提供證明支出確屬當(dāng)期實際發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù)。所稱適當(dāng)憑據(jù)是指能夠證明企業(yè)的業(yè)務(wù)支出真實發(fā)生、金額確定的合法憑據(jù)，包括外部憑據(jù)和內(nèi)部憑據(jù)。根據(jù)應(yīng)否繳納增值稅或營業(yè)稅，外部憑證分為應(yīng)稅項目憑證和非應(yīng)稅項目憑證。

3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第34號）

六、關(guān)于企業(yè)提供有效憑證時間問題：企業(yè)當(dāng)實際發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時取得該成本、費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額進(jìn)行核算；但在匯算清繳時，應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、費(fèi)用的有效憑證。

四、稅務(wù)稽查基本方法

1、列出各種稅種存在的主要問題：稅基、征稅范圍、納稅義務(wù)發(fā)生時間、重點問題、頻發(fā)問題和盲點問題。

2、收入方面：查合同、查發(fā)貨單、查庫存、查倉庫、查價格、查往來。

3、成本方面：查發(fā)票、查付款、查合同、查入庫憑據(jù)、查倉庫、查相關(guān)費(fèi)用、查領(lǐng)料單、查消耗，查方法，行業(yè)比對和預(yù)警值比對。

4、費(fèi)用方面：查發(fā)票、查付款、查合同、查手續(xù)、查制度、查限額費(fèi)用、查關(guān)聯(lián)方費(fèi)用、查費(fèi)用增減合理性、查所

4、費(fèi)用方面：查發(fā)票、查付款、查合同、查手續(xù)、查制度、查限額費(fèi)用、查關(guān)聯(lián)方費(fèi)用、查費(fèi)用增減合理性、查所屬期。

5、稅金方面：查稅款所屬期、查申報數(shù)額、查有無完稅憑證。

6、損失方面：查制度、查憑據(jù)、查內(nèi)外部證據(jù)、查申報、查鑒證、查進(jìn)項轉(zhuǎn)出、查保險。

五、歷年稅務(wù)稽查關(guān)注領(lǐng)域風(fēng)險點歸

1.收入：是否隱瞞收入；收入確認(rèn)時間的及時性與金額的準(zhǔn)確性；納稅人企業(yè)所得稅和其他各稅種之間的數(shù)據(jù)是否相符、邏輯關(guān)系是否吻合。

2.扣除：是否虛列支出；扣除的真實性、相關(guān)性、合理性、配比性；票據(jù)的合規(guī)性。3.享受稅收優(yōu)惠政策的合法性和程序性。4.虧損彌補(bǔ)的真實性。

5.稅前扣除資產(chǎn)損失的真實性、資料充分性、程序合規(guī)性。

6.納稅人企業(yè)所得稅納稅申報表及其附表與企業(yè)財務(wù)報表有關(guān)項目的數(shù)字是否相符，各項目之間的邏輯關(guān)系是否對應(yīng)，計算是否正確。

六、引發(fā)稅務(wù)稽查的重要財稅信息體現(xiàn) 1.營業(yè)額大但長期虧損或微利經(jīng)營； 2.長期虧損但生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大（如不斷增資、從股東或其他企業(yè)尤其是關(guān)聯(lián)企業(yè)不斷借入款項、固定資產(chǎn)規(guī)模不斷增大、營業(yè)收入穩(wěn)步增長等）； 3.營業(yè)額大且微利經(jīng)營但銷售對象或訂單來源單一； 4.常規(guī)判斷有邊角料、廢品等出售但無其他業(yè)務(wù)收入； 5.長期不作盤盈、盤虧處理；

6.有直接長期股權(quán)投資或其他關(guān)聯(lián)關(guān)系但不進(jìn)行關(guān)聯(lián)往來申報； 7．稅收優(yōu)惠期間利潤高，優(yōu)惠期滿后利潤率下降較大； 8．施工企業(yè)營業(yè)額高但應(yīng)收賬款不符合正常比例；

9．增值稅稅負(fù)波動大或連續(xù)3個月零申報及長期稅負(fù)水平低于同行業(yè)； 10．增值稅稅負(fù)高但所得稅稅負(fù)低；

11．一般常規(guī)性企業(yè)但支付專利權(quán)、非專利技術(shù)使用費(fèi)金額較大并呈增長態(tài)勢； 12．資本公積項目余額大；

13．應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款等往來項目余額大； 14．預(yù)收、預(yù)付賬款項目余額大； 15．存貨項目余額大且不斷增長；

16．增值稅留抵稅額大但存貨余額小且明顯不匹配； 17．進(jìn)料加工企業(yè)但內(nèi)銷收入增長較快的；

18．常規(guī)判斷企業(yè)盈利能力強(qiáng)但個人所得稅申報金額較低； 19．財務(wù)報表及納稅申報表項目關(guān)系存在錯誤；

20．擁有不動產(chǎn)（尤其是土地）的企業(yè)但進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的； 21．廣告公司應(yīng)付（或預(yù)付）賬款項目余額大； 22．未分配利潤項目的余額大幅度下降；

23．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤表申報的利潤率長期與預(yù)繳所得稅采用的預(yù)計利潤率趨同的； 24．核定應(yīng)稅所得率征收企業(yè)所得稅的企業(yè)利潤表反應(yīng)的金額與繳納的所得稅不配比； 25．有明顯跡象擁有或使用較多的不動產(chǎn)但未申報房產(chǎn)稅及土地使用稅； 26．營業(yè)外收入、財務(wù)費(fèi)用、投資收益項目金額變化較大； 27．在內(nèi)發(fā)生重組并購交易的； 28．向境外（或關(guān)聯(lián)企業(yè)與個人）大額支付商標(biāo)使用權(quán)費(fèi)、管理服務(wù)費(fèi)等非實質(zhì)性勞動支出； 29．營業(yè)收入大但印花稅申報金額小的； 30．關(guān)聯(lián)交易跡象明顯的。

七、銷項稅的檢查

1．銷售收入是否完整及時入賬：是否存在以貨易貨交易未記收入的情況；是否存在以貨抵債收入未記收入的情況；是否存在銷售產(chǎn)品不開發(fā)票，取得的收入不按規(guī)定入賬的情況；是否存在銷售收入長期掛帳不轉(zhuǎn)收入的情況；是否存在將收取的銷售款項，先支付費(fèi)用（如購貨方的回扣、推銷獎、營業(yè)費(fèi)用、委托代銷商品的手續(xù)費(fèi)等），再將余款入賬作收入的情況。2．是否存在視同銷售行為、未按規(guī)定計提銷項稅額的情況：將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于非應(yīng)稅項目、集體福利或個人消費(fèi)，如用于內(nèi)設(shè)的食堂、賓館、醫(yī)院、托兒所、學(xué)校、俱樂部、家屬社區(qū)等部門，不計或少計應(yīng)稅收入；將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物用于投資、分配、無償捐助等，不計或少計應(yīng)稅收入。

3．是否存在開具不符合規(guī)定的紅字發(fā)票沖減應(yīng)稅收入的情況：發(fā)生銷貨退回、銷售折扣或折讓，開具的紅字發(fā)票和賬務(wù)處理是否符合稅法規(guī)定。

4．是否存在購進(jìn)的材料、水、電、汽等貨物用于對外銷售、投資、分配及無償贈送，不計或少計應(yīng)稅收入的情況：收取外單位或個人水、電、汽等費(fèi)用，不計、少計收入或沖減費(fèi)用；將外購的材料改變用途，對外銷售、投資、分配及無償贈送等未按視同銷售的規(guī)定計稅。5．向購貨方收取的各種價外費(fèi)用（例如手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、運(yùn)輸裝卸費(fèi)等等）是否按規(guī)定納稅。

6．設(shè)有兩個以上的機(jī)構(gòu)并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機(jī)構(gòu)移送到其他機(jī)構(gòu)（不在同一縣市）用于銷售，是否作銷售處理。

7．對逾期未收回的包裝物押金是否按規(guī)定計提銷項稅額。

8．增值稅混合銷售行為是否依法納稅：對增值稅稅法規(guī)定應(yīng)視同銷售征稅的行為是否按規(guī)定納稅；從事貨物運(yùn)輸業(yè)務(wù)的單位和個人，發(fā)生銷售貨物并負(fù)責(zé)運(yùn)輸所售貨物的混合銷售行為，是否按規(guī)定繳納增值稅。

9．兼營的非應(yīng)稅勞務(wù)的納稅人，是否按規(guī)定分別核算貨物或應(yīng)稅勞務(wù)和非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額；對不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的，是否按增值稅的規(guī)定一并繳納增值稅。

10．免稅貨物是否依法核算：免征增值稅的貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，是否符合稅法的有關(guān)規(guī)定；有無擅自擴(kuò)大免稅范圍的問題；軍隊、軍工系統(tǒng)的增值稅納稅人，其免稅的企業(yè)、貨物和勞務(wù)范圍是否符合稅法的規(guī)定；兼營免稅項目的增值稅一般納稅人，其免稅額、不予抵扣的進(jìn)項稅額計算是否準(zhǔn)確。

八、進(jìn)項稅額的檢查

1．用于抵扣進(jìn)項稅額的增值稅專用發(fā)票是否真實合法：是否有開票單位與收款單位不一致或票面所記載貨物與實際入庫貨物不一致的發(fā)票用于抵扣。

2．用于抵扣進(jìn)項的運(yùn)費(fèi)發(fā)票是否真實合法：是否有與購進(jìn)和銷售貨物無關(guān)的運(yùn)費(fèi)申報抵扣進(jìn)項稅額；是否有以購進(jìn)不允許抵扣進(jìn)項稅額的貨物發(fā)生的運(yùn)費(fèi)或銷售免稅貨物發(fā)生的運(yùn)費(fèi)抵扣進(jìn)項稅額；是否有以國際貨物運(yùn)輸代理業(yè)發(fā)票和國際貨物運(yùn)輸發(fā)票抵扣進(jìn)項；是否存在以開票方與承運(yùn)方不一致的運(yùn)輸發(fā)票抵扣進(jìn)項；是否存在以項目填寫不齊全的運(yùn)輸發(fā)票抵扣進(jìn)項稅額等情況。

3.是否存在未按規(guī)定開具農(nóng)產(chǎn)品收購統(tǒng)一發(fā)票申報抵扣進(jìn)項稅額的情況，具體包括：向經(jīng)銷農(nóng)產(chǎn)品的單位和個人收購農(nóng)產(chǎn)品開具農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票；擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品范圍，把非免稅農(nóng)產(chǎn)品（如方木、枕木、道木、鋸材等）開具成免稅農(nóng)產(chǎn)品（如原木）；虛開農(nóng)產(chǎn)品收購統(tǒng)一發(fā)票（虛開數(shù)量、單價，抵扣稅款）。

4．用于抵扣進(jìn)項稅額的海關(guān)完稅憑證是否真實合法。

5．是否存在購進(jìn)貨物用于集體福利和個人消費(fèi)但申報抵扣進(jìn)項稅額的情況。5．是否存在購進(jìn)貨物用于集體福利和個人消費(fèi)但申報抵扣進(jìn)項稅額的情況。

6．是否存在購進(jìn)材料、水電、燃?xì)獾蓉浳镉糜谠诮üこ?、集體福利等非應(yīng)稅項目等未按規(guī)定轉(zhuǎn)出進(jìn)項稅額的情況。

7．發(fā)生退貨或取得折讓是否按規(guī)定作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出。

8．用于非應(yīng)稅項目和免稅項目、非正常損失的貨物是否按規(guī)定作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出。

9．是否存在將返利掛入其他應(yīng)付款、其他應(yīng)收款等往來帳或沖減營業(yè)費(fèi)用，而不作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出的情況。

九、營業(yè)稅的檢查要點與應(yīng)對策略 1．現(xiàn)金收入不按規(guī)定入賬。

2．不給客戶開具發(fā)票，相應(yīng)的收入不按規(guī)定入賬。3．收入長期掛帳不轉(zhuǎn)收入。

4．向客戶收取的價外收費(fèi)未依法納稅。5．以勞務(wù)、資產(chǎn)抵債未并入收入計稅。

6．不按《營業(yè)稅暫行條例》和《實施細(xì)則》規(guī)定的時間確認(rèn)收入，遞延納稅義務(wù)。

7.關(guān)聯(lián)企業(yè)間提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低又無正當(dāng)理由，申報納稅時不做調(diào)整。

8.按稅法規(guī)定負(fù)有營業(yè)稅扣繳義務(wù)而未依法履行扣繳稅款。9.兼營不同稅率的業(yè)務(wù)時，高稅率業(yè)務(wù)適用低稅率。10.與增值稅之間的混合銷售處理不當(dāng)。

十、所得稅收入檢查要點與應(yīng)對策略

1．設(shè)置賬外賬，隱匿或少報經(jīng)營收入、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費(fèi)等

2．通過往來賬隱匿或者延遲確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入 3．通過往來賬隱匿邊角廢料收入、價外費(fèi)用等 4．混淆收入確認(rèn)上的權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實現(xiàn)制 5.分期收款銷售結(jié)賬日提前但不及時確認(rèn)收入 6.完全按開票時間確認(rèn)收入，預(yù)收賬款長期掛賬 7.勞務(wù)、建造合同未按完工百分比法確認(rèn)收入 8.視同銷售不計收入

9.不符合規(guī)定的折扣、折讓沖減收入 10.未按規(guī)定操作的返利、回扣沖減收入

11.無法支付的應(yīng)付款、關(guān)聯(lián)方無償調(diào)撥資產(chǎn)不計收入 12.取得非貨幣性資產(chǎn)收入或權(quán)益是否計入應(yīng)納稅所得額 13.不符合條件的財政性資金不申報納稅 14.關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓定價明顯偏低

15.企業(yè)重組中資產(chǎn)評估增值未繳稅

十一、所得稅扣除檢查要點與應(yīng)對策略

1.利用虛開發(fā)票或虛列人工費(fèi)等手段虛增成本

2.將基建、福利等部門耗用的料、工、費(fèi)直接計入生產(chǎn)成本，或者將對外投資的貨物直接計入成本、費(fèi)用

3.使用不符合稅法規(guī)定的發(fā)票及憑證列支成本費(fèi)用 4.稅前扣除不合理的工資薪金

5.未簽訂勞動合同的人工費(fèi)用處理不當(dāng) 6.稅前扣除不符合要求的職工福利費(fèi)

7.稅前扣除不符合條件和程序性要求的資產(chǎn)損失

8.將資本性支出、對外投資支出等列入當(dāng)期成本費(fèi)用

9．將罰金、罰款、稅收滯納金、非公益捐贈支出和贊助支出等稅前扣除 10.稅前扣除未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出 11.稅前列支不征稅收入對應(yīng)的支出

12.超過稅法規(guī)定的范圍加計扣除研發(fā)費(fèi)用 13.混淆業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)與業(yè)務(wù)招待費(fèi) 14.稅前扣除不符合要求的借款利息

15.成本歸集、核算及分配不正確、不準(zhǔn)確（如原材料收發(fā)存計算錯誤，或擅自改變成本計價方法調(diào)節(jié)利潤）

16.多計銷售數(shù)量進(jìn)而多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本 17.銷貨退回不沖減銷售成本

18.將企業(yè)之間支付的管理費(fèi)、企業(yè)內(nèi)營業(yè)機(jī)構(gòu)之間支付的租金和特許權(quán)使用費(fèi)進(jìn)行稅前扣除

19.稅前扣除與取得收入無關(guān)的支出（或者稅前列支與本單位生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的成本、費(fèi)用）20.未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)自行彌補(bǔ)以前虧損。

第五篇：淺談如何改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)稽查方法

淺談如何改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)稽查方法

淺談如何改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)稽查方法

淺談如何改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)稽查方法

——以偷稅案例分析

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)周期長、稅種多、會計核算復(fù)雜等特點，房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的現(xiàn)象較為普遍。因此，稅務(wù)稽查部門迫切需要針對房地產(chǎn)企業(yè)檢查建立一套機(jī)制，改進(jìn)稽查方法，加大稽查力度，打擊偷稅漏稅，降低稅收成本，規(guī)范納稅行為，保障財政收入。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，稅務(wù)稽查，打擊偷稅

隨著城市日新月異的變化，房地產(chǎn)投資成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點。而房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，為稅收增長提供了充足的稅源，已經(jīng)成為國家和地方財政收入的重要來源。馬克思曾經(jīng)說過“稅收是國家的命脈，是政府的奶娘。”但是稅收對任何納稅人而言都是一種負(fù)擔(dān)，任何企業(yè)追求稅后利潤最大化和稅負(fù)最小化都是一種理性行為，只要存在稅收，納稅人就存在偷逃稅的主觀動機(jī)，這給稅務(wù)稽查帶來了新的挑戰(zhàn)。

一、我市房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅手段及對應(yīng)的稽查方法

我市房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅手段有很多，下面以一個案例來闡述其主要手段及稅務(wù)機(jī)關(guān)采取的稽查方法。

案例：js房地產(chǎn)開發(fā)公司偷稅案

納稅人基本情況：js房地產(chǎn)開發(fā)公司為我市的一家私營企業(yè)，成立于20xx年3月份，現(xiàn)有職工43人，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。20xx年，該企業(yè)申報銷售收入2047萬元，銷售成本1605萬元，應(yīng)納稅所得額為210萬元，入庫應(yīng)納所得稅額69萬元。20xx年1月至20xx年12月所得稅申報數(shù)與賬面記載一致。

企業(yè)的偷逃稅手段及稅務(wù)機(jī)關(guān)采取的稽查方法：

（一）出售車庫等款項不記收入

采取審閱法，指對稽查對象有關(guān)書面資料的內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)審查、研究，發(fā)現(xiàn)疑點線索，取得稽查證據(jù)的一種檢查方法?；槿藛T通過審查竣工驗收證明及房產(chǎn)證，發(fā)現(xiàn)該公司所開發(fā)的甲工程項目已經(jīng)竣工驗收并取得了市房產(chǎn)管理局于20xx年9月5日頒發(fā)的該工程項目房權(quán)證，通過對上述房權(quán)證所列項目的逐一登記審核并匯集，發(fā)現(xiàn)該工程3號樓車庫面積194.81平方米，5號樓車庫面積194.81平方米，6號樓車庫面積179.71平方米，8號樓車庫面積179.71平方米，10號樓車庫面積207.26平方米，1號樓門市面積243.27平方米，2號樓門市面積254.29平方米；通過審核從銷售部門調(diào)取的樓盤銷控表發(fā)現(xiàn)大部分車庫及商鋪已作售出標(biāo)記，后又經(jīng)進(jìn)一步查對該單位所提供商品房買賣合同發(fā)現(xiàn)已出售車庫21個,累加面積共433.57平方米，金額65萬元；銷售商鋪7個，累加面積共173.89平方米，金額49萬元；以上金額共計114萬元，且合同載明款已付清。但是通過賬務(wù)檢查，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)未將上述款項計入預(yù)收賬款賬戶,賬面也未反映該部分產(chǎn)品銷售收入，根據(jù)取得的證據(jù)資料，該企業(yè)會計承認(rèn)了該部分車庫及商鋪已收取款項，但未入賬也未申報納稅的事實。經(jīng)計算，查補(bǔ)該公司營業(yè)稅9.7萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅0.6萬元，教育費(fèi)附加0.37萬元，企業(yè)所得稅28.5萬元，土地增值稅9萬元。

（二）未按期結(jié)轉(zhuǎn)實際收入

采取核對法，指對書面資料的相關(guān)記錄，或是對書面資料的記錄和實物進(jìn)行相互核對，以驗證其是否相符的一種檢查方法。稽查人員通過檢查企業(yè)預(yù)收賬款等賬戶，一是發(fā)現(xiàn)至20xx年12月31日賬面預(yù)收賬款余額1035萬元，經(jīng)測算該預(yù)收賬款余額占企業(yè)申報年銷售收入比例高達(dá)50.55%；二是預(yù)收賬款賬戶未進(jìn)行明細(xì)登記。經(jīng)分析存有利用該賬戶隱匿收入之嫌，稅務(wù)稽查人員首先根據(jù)預(yù)收賬款賬戶的賬面記錄按所對應(yīng)的原始憑證詳細(xì)內(nèi)容一一進(jìn)行登記，將所收取的款項按樓盤樓號進(jìn)行明細(xì)登記并匯集排序；其次將企業(yè)所提供的房權(quán)證中所列樓盤樓號進(jìn)行了明細(xì)登記并匯集排序，將二者進(jìn)行比對。通過審核比對發(fā)現(xiàn)取得房屋所有權(quán)證部分的預(yù)售收入為628萬元，已按15%比例預(yù)提企業(yè)所得稅,上述取得房屋所有權(quán)證部分的預(yù)售收入628萬元至20xx年底仍未按規(guī)定確認(rèn)為實際收入申報納稅，造成少繳企業(yè)所得稅24萬元。

（三）以商品房抵頂工程款不記收入

采取詳查法，指對稽查對象在檢查期內(nèi)的所有經(jīng)濟(jì)活動、涉及經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和財務(wù)管理部門及其經(jīng)濟(jì)信息資料，采取嚴(yán)密的審查程序，進(jìn)行詳細(xì)地審核檢查?；槿藛T通過審核從銷售部門調(diào)取的樓盤銷控表及交房（鑰匙）記錄，發(fā)現(xiàn)部分商品房已在樓盤銷控表上作售出標(biāo)記，但通過檢查賬務(wù)未發(fā)現(xiàn)賬面記有與之對應(yīng)的預(yù)收賬款, 賬面也未反映該部分銷售收入，也未結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的銷售成本, 通過深入調(diào)查了解，得知該部分商品房屬兌換、抵頂產(chǎn)品，經(jīng)進(jìn)一步審核企業(yè)所提供的各項合同，發(fā)現(xiàn)企業(yè)與部分建設(shè)單位及供應(yīng)商所簽“抵頂、兌換合同”中，標(biāo)明“經(jīng)雙方協(xié)商用商品房抵頂工程款或材料等款項”，經(jīng)詢問及詳細(xì)核查，對方已按合同規(guī)定為開發(fā)企

業(yè)進(jìn)行了工程施工或供應(yīng)了貨物，但開發(fā)企業(yè)未將該部分兌換產(chǎn)品作銷售收入記賬，也未申報納稅，該企業(yè)采取此手段少計收入738萬元。經(jīng)計算，結(jié)轉(zhuǎn)配比的成本費(fèi)用后，查補(bǔ)該公司營業(yè)稅36.9萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅2.58萬元，教育費(fèi)附加1.1萬元，企業(yè)所得稅19萬元，土地增值稅15萬元。

（四）利用成本費(fèi)用賬戶調(diào)整當(dāng)期利潤

采取重點抽查法，指根據(jù)事先掌握的納稅人的情況，有目的地選擇一部分會計資料進(jìn)行重點檢查?；槿藛T為確保企業(yè)計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用是真實發(fā)生的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有針對性地審核了企業(yè)所提供的帳薄憑證等資料，其中重點審查了企業(yè)“預(yù)提費(fèi)用”、“產(chǎn)品開發(fā)成本”及“銷售成本賬戶”等賬戶，發(fā)現(xiàn)企業(yè)“預(yù)提費(fèi)用”賬戶列20xx年預(yù)提某小區(qū)暖氣增容管道費(fèi)75萬元，計入開發(fā)產(chǎn)品成本, 經(jīng)進(jìn)一步審核相關(guān)的賬薄及原始憑證發(fā)現(xiàn)該部分開發(fā)成本20xx年已結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本為24萬元。該企業(yè)通過“預(yù)提費(fèi)用”賬戶調(diào)整當(dāng)期利潤，少計應(yīng)納稅所得額24萬元，少繳企業(yè)所得稅6萬元。

二、健全檢查機(jī)制，改進(jìn)稽查方法

上述案例中詳盡的反映出房地產(chǎn)企業(yè)常用的偷逃稅手段和稅務(wù)機(jī)關(guān)采取的稽查方法。但是，可以看出，這些稽查方法運(yùn)用的成效如何，明顯受到稽查人員的知識水平和工作經(jīng)驗的限制。目前，如何通過稅務(wù)稽查，減少偷稅逃稅行為的發(fā)生，是擺在稅務(wù)機(jī)關(guān)眼前的一個難題。筆者認(rèn)為：稅務(wù)稽查部門可以通過建立一套規(guī)范的檢查機(jī)制，改進(jìn)稽查方法，加大稽查力度。

一是查前健全稅收指標(biāo)預(yù)警機(jī)制，保障稽查選案準(zhǔn)確。稅務(wù)管理局與稽查局建立健全管查聯(lián)動機(jī)制，管理局要健全稅收分析機(jī)制，按照采集的重點稅源戶信息分析比對，對轄區(qū)監(jiān)控的重點稅源企業(yè)開展稅源調(diào)研工作，及時了解掌握重點稅源情況，依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況的歷史數(shù)據(jù)，建立稅收指標(biāo)預(yù)警機(jī)制，及時向稽查局輸送案源?；榫滞ㄟ^分析房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)率、成本利潤率、企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率等指標(biāo)，分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況的真實性、準(zhǔn)確性，并作出綜合評定，及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的偷漏稅行為，實現(xiàn)稅收的及時、準(zhǔn)確預(yù)警，保障稽查選案準(zhǔn)確。

二是查中健全房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)檢查機(jī)制。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點,利用交叉稽查等方式，廣泛采用實地核查和外圍調(diào)查相結(jié)合等有效稅偵手段,及時掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營、財務(wù)核算以及納稅情況等方面存在的問題,這樣可以形成一套全系統(tǒng)范圍的聯(lián)查配合機(jī)制。在日常檢查中，以企業(yè)的財務(wù)賬簿為依據(jù)，沿交易鏈條逆向檢查，辨別交易的真實性和價格的公允性，尤其是對于關(guān)聯(lián)交易更應(yīng)該高度警惕。不應(yīng)單純依照檢查計劃或者管理上的隸屬關(guān)系，只對單戶企業(yè)的問題進(jìn)行檢查，而應(yīng)將涉嫌的關(guān)聯(lián)企業(yè)也列入檢查范圍。對于房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)時間、確認(rèn)條件、成本項目的構(gòu)成重點檢查，結(jié)合同一行業(yè)的平均情況，考慮收入與成本的配比原則，杜絕虛減收入、虛增成本的現(xiàn)象。

三是查后健全房地產(chǎn)企業(yè)違法行為處罰機(jī)制。根據(jù)心理學(xué)家華生所創(chuàng)立的老行為主義激勵論，通常，處罰的形式和力度與逃稅的誘發(fā)力呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。處罰的形式越單一，力度越小，對偷逃稅者來說誘發(fā)力越大。20xx年烏魯木齊市地方稅務(wù)局稽查局對10家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了專項檢查，共查補(bǔ)稅款1746萬元，但是罰款只有120萬元，罰款占補(bǔ)稅數(shù)比率只有6.9%，這降低了稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法約束力。筆者認(rèn)為針對房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅違法行為，應(yīng)該加大處罰力度，嚴(yán)格依照《稅收征管法》的規(guī)定，對欠稅不繳的房地產(chǎn)企業(yè)依法采取強(qiáng)制措施，確保國家稅款及時足額入庫；對大案、要案，嚴(yán)格按照法律程序移送司法機(jī)關(guān)，依法追究其法律責(zé)任；對查處的典型偷稅案件，及時通過新聞媒體予以曝光。

總之，隨著房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅手段的不斷翻新，給稅務(wù)稽查工作帶來了新的壓力和挑戰(zhàn)，只有正確分析經(jīng)濟(jì)形勢，與時俱進(jìn)，不斷改進(jìn)稽查方法，創(chuàng)新工作機(jī)制，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)稽查效率和水平，取得稅收工作突破性進(jìn)展。）