第一篇：房地產(chǎn)行業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)因素分析

房地產(chǎn)行業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)因素分析

近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)作為重要支柱，由于其有資金需用量大、工程周期長(zhǎng)、施工流動(dòng)快、項(xiàng)目多樣化和涉及稅種多、情況復(fù)雜等成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，由此房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)均也可能存在各種涉稅問題，給稅收征管帶來一定難度。經(jīng)過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的專項(xiàng)檢查，經(jīng)過認(rèn)真分析、梳理、總結(jié)、歸納其存在的典型問題和稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，剖析納稅人逃避繳納稅款的主要途徑和采用的主要方式方法。提出了如何加強(qiáng)房地產(chǎn)稅源監(jiān)控、防范稅收流失風(fēng)險(xiǎn)的管理建議，為房地產(chǎn)稅源管理提供參考依據(jù)，實(shí)現(xiàn)稽查與管理等稅收業(yè)務(wù)活動(dòng)的積極和有效互動(dòng)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)涉稅問題的主要表現(xiàn)

（一）未按照稅法規(guī)定確認(rèn)業(yè)務(wù)收入

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將預(yù)收的房屋定金、誠(chéng)意金、房款、保證金等預(yù)收性質(zhì)收入通過“其他應(yīng)付款”科目進(jìn)行核算掛往來賬，不結(jié)轉(zhuǎn)收入，不進(jìn)行納稅申報(bào)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、銀行貸款本息等視同銷售行為不計(jì)收入，不按規(guī)定開具正規(guī)發(fā)票申報(bào)納稅。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房換地、以地?fù)Q房及合作建房等應(yīng)核定應(yīng)納稅額的情形而未及時(shí)核定，或者未準(zhǔn)確核定。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將銷售的地下室、車庫(kù)、停車位和閣樓部分取得的價(jià)款單獨(dú)開具收款收據(jù)，未實(shí)行開票繳稅的稅收征管方式，不計(jì)銷售收入，從而少申報(bào)納稅。

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得銀行按揭貸款時(shí)，不按照規(guī)定及時(shí)足額結(jié)轉(zhuǎn)收入，滯納稅款。

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)新房中利用舊房拆遷補(bǔ)償，不申報(bào)回遷戶的回遷面積，只就回遷戶的擴(kuò)大面積部分申報(bào)納稅。按稅法規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取回遷形式銷售，應(yīng)按加上擴(kuò)大面積之和向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

7、房地產(chǎn)企業(yè)取得財(cái)政補(bǔ)貼或其他形式的營(yíng)業(yè)外收入通過“其他應(yīng)付款”科目進(jìn)行往來，以達(dá)到逃避申報(bào)繳納企業(yè)所得稅的目的。

8、房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)核算中往往將利息收入作沖減財(cái)務(wù)費(fèi)用處理，未直接記入收入，在申報(bào)繳納企業(yè)所得稅時(shí)，未將財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息收入進(jìn)行歸集，申報(bào)繳納稅款。

（二）虛增成本費(fèi)用，少申報(bào)納稅

1、部分房地產(chǎn)企業(yè)合同和立項(xiàng)書混亂，未分清項(xiàng)目，將完工與未完工的項(xiàng)目混在一起，故意造成完工項(xiàng)目成本虛增。

2、部分房地產(chǎn)企業(yè)將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、自用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。企業(yè)自用房產(chǎn)計(jì)入對(duì)外銷售商品房成本，而未將自用房產(chǎn)開發(fā)成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，造成成本虛增。

3、多列利息支出。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對(duì)于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分成本對(duì)象，完工前發(fā)生的借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本，完工后發(fā)生的計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財(cái)務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷，減少應(yīng)納稅所得額。向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。

4、部分房地產(chǎn)企業(yè)存在白條入賬現(xiàn)象。用白條支付材料款、工程款、土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本。有收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用等現(xiàn)象。

5、部分房地產(chǎn)企業(yè)列支與本企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無關(guān)的費(fèi)用，如應(yīng)由股東個(gè)人支付的費(fèi)用（一些家庭用品）混于企業(yè)費(fèi)用中。

6、部分房地產(chǎn)企業(yè)人員工資、培訓(xùn)費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費(fèi)用。

（三）未按規(guī)定足額預(yù)繳和及時(shí)清算土地增值稅

1、部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照銷售收入足額預(yù)繳土地增值稅；

2、部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)混淆普通住宅與商用房、別墅收入，將應(yīng)適用高稅率的商用房、別墅收入按照低稅率的普通住宅收入預(yù)繳土地增值稅，造成少預(yù)繳土地增值稅。

3、部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到土增稅清算標(biāo)準(zhǔn)，不能及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算，照成很大的稅收隱患。

（四）城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)算不準(zhǔn)確，少申報(bào)納稅。

按照稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用的開始時(shí)間應(yīng)從受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起計(jì)算，即土地出讓合同規(guī)定交付土地時(shí)間的次月，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照取得土地使用證的時(shí)間繳納土地使用稅，通常取得土地使用證的時(shí)間要晚于簽訂土地出讓合同確定的交付土地的時(shí)間，從而少申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房土地使用稅的結(jié)止時(shí)間應(yīng)為對(duì)售出的商品房，向購(gòu)房戶辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)，其商品房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移，則土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至購(gòu)房戶所有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再繳納土地使用稅。而有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購(gòu)房戶簽訂了購(gòu)房合同，購(gòu)房戶尚未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)，即核減了商品房占用范圍內(nèi)的土地使用稅，少申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅。

（五）未按規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用已開發(fā)竣工的商品房，使用自身經(jīng)營(yíng)用房,如售樓部等往往被忽視而未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。出租房屋收取租金收入,未申報(bào)納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入不計(jì)或少計(jì)收入，不申報(bào)或少申報(bào)納稅。

（六）印花稅應(yīng)稅項(xiàng)目申報(bào)不全，少申報(bào)納稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在土地出讓合同、建筑安裝工程承包合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、房屋銷售（預(yù)售）合同、銀行借款合同、購(gòu)銷合同、實(shí)收資本、資本公積金增加等項(xiàng)目未按規(guī)定申報(bào)繳納印花稅。

（七）個(gè)人所得稅繳納賬實(shí)不符。

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的老板和股東，賬面上反映每月取得收入與他們的實(shí)際收入相差甚遠(yuǎn)，申報(bào)納稅不實(shí)。銷售人員的人數(shù)以及提成工資獎(jiǎng)勵(lì)等未納入工資管理。

（八）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中涉及大量甲方供材現(xiàn)象。

如鋼筋、電纜、門窗、瓷磚等大宗建筑材料及電梯等設(shè)備，在賬務(wù)處理上直接以自購(gòu)材料取得的貨物發(fā)票作為核算有關(guān)成本、費(fèi)用的原始憑證，自購(gòu)材料無需同施工方進(jìn)行賬款結(jié)算，也未取得建筑業(yè)發(fā)票，造成施工方逃避繳納建筑業(yè)稅收的問題。

二、房地產(chǎn)行業(yè)管理建議

（一）強(qiáng)化稅收日常管理，夯實(shí)房地產(chǎn)稅收管理資料。

要建立健全房地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)管理資料的制度。從土地取得、項(xiàng)目立項(xiàng)、工程招標(biāo)、開發(fā)面積、工程預(yù)算，商品房預(yù)售等一系列與稅收密切相關(guān)的涉稅資料，實(shí)行“分戶式”建檔，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)登記，納稅申報(bào)，稅款征收，發(fā)票管理，稅源監(jiān)控，稅源分析，情報(bào)交換，信息采集等進(jìn)行全程跟蹤，實(shí)施“一體化”管理。要嚴(yán)格落實(shí)分項(xiàng)目管理的制度。要按工程開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行納稅登記，建立納稅臺(tái)賬，同時(shí)制作商品房布局一覽表，內(nèi)容包括房產(chǎn)類型、房產(chǎn)性質(zhì)、項(xiàng)目名稱、地址、樓座號(hào)、單元、房號(hào)、結(jié)構(gòu)、房型、面積、預(yù)售情況等。企業(yè)每銷售一套房屋后，及時(shí)在一覽表中注明已售，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。

（二）堅(jiān)持以票控稅，嚴(yán)格銷售不動(dòng)發(fā)票使用和管理。

1、加強(qiáng)輔導(dǎo)和服務(wù)，引導(dǎo)納稅人按規(guī)定取得和使用銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票，嚴(yán)禁納稅人使用自制收據(jù)取得收入。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售收入，不按規(guī)定使用發(fā)票的，一律按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

2、加強(qiáng)社會(huì)宣傳，讓社會(huì)各界充分認(rèn)識(shí)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票是保護(hù)業(yè)主權(quán)益的重要保障及今后辦理有關(guān)稅收事宜的重要憑證，提高業(yè)主主動(dòng)

索取發(fā)票的意識(shí)，保護(hù)稅基；

3、規(guī)范發(fā)票檢查、發(fā)票驗(yàn)票，通過打擊發(fā)票違法行為、加強(qiáng)數(shù)據(jù)監(jiān)控，提高納稅遵從、增強(qiáng)稅源管理的有效性。

（三）嚴(yán)格執(zhí)法，確保稅收政策執(zhí)行到位。

1、堅(jiān)持土地增值稅預(yù)繳制度，嚴(yán)格按照稅收政策對(duì)土地增值稅進(jìn)行預(yù)征。并嚴(yán)格把握土地增值稅清算條件，對(duì)達(dá)到清算標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目，必須及時(shí)進(jìn)行土地增值稅的清算。

2、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅方法及申報(bào)繳納管理。

3、對(duì)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、建筑安裝工程承包合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)等納稅人必須涉及的印花稅目，在管理環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)輔導(dǎo)全面，確保印花稅的應(yīng)稅項(xiàng)目應(yīng)征盡征。

4、提高納稅遵從，增強(qiáng)扣繳義務(wù)人履行法定扣繳義務(wù)的觀念。同時(shí)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)人收入的監(jiān)控，對(duì)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用中的票據(jù)嚴(yán)格審核，檢查是否存在以其他名譽(yù)或方式發(fā)放個(gè)人收入的問題；對(duì)利潤(rùn)分配賬戶進(jìn)行審核，檢查是否存在利潤(rùn)分配賬戶發(fā)放個(gè)人收入；對(duì)往來賬戶進(jìn)行審核，檢查是否存在通過往來賬戶發(fā)放個(gè)人收入的情況。

（四）做好與國(guó)稅、財(cái)政、國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門的協(xié)作，增強(qiáng)信息傳遞。

要爭(zhēng)取縣政府的大力支持，協(xié)調(diào)相關(guān)部門，強(qiáng)化日常信息交流和情況通報(bào)，形成有效的稅源控管體系。

（五）建立數(shù)據(jù)信息監(jiān)控，提高信息管稅水平。

1、全面掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)、開工等基礎(chǔ)資料，依托開發(fā)進(jìn)度控制稅收總體情況；

2、依托銷售合同簽訂情況，動(dòng)態(tài)掌握銷售情況；

3、進(jìn)行實(shí)地核查房產(chǎn)銷售或者使用情況，及時(shí)比對(duì)財(cái)務(wù)狀況，分析和查找少計(jì)收入、不計(jì)收入的疑點(diǎn)線索。

4、取得各稅種的數(shù)據(jù)監(jiān)控信息，準(zhǔn)確計(jì)算各種情形下的應(yīng)納稅額，比對(duì)納稅人申報(bào)納稅信息、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息、發(fā)票使用信息和登記基礎(chǔ)信息等，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)監(jiān)控。

（六）加強(qiáng)稅收政策的宣傳落實(shí)。

稅務(wù)管理部門利用政策宣講會(huì)、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)和發(fā)放宣傳達(dá)材料等形式宣傳稅收政策，入戶核實(shí)稅收政策的落實(shí)情況，并積極推廣使用各類稅收軟件。

第二篇：2014年中國(guó)風(fēng)電行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素分析

2014年中國(guó)風(fēng)電行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素分析

智研數(shù)據(jù)研究中心網(wǎng)訊：

內(nèi)容提要：如果未來國(guó)家支持風(fēng)電行業(yè)的相關(guān)政策發(fā)生變化，將可能減少風(fēng)電項(xiàng)目的收入，從而對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)帶來不利影響。

1、國(guó)家支持風(fēng)電行業(yè)的相關(guān)政策發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)內(nèi)風(fēng)力發(fā)電行業(yè)近年來的高速發(fā)展很大程度上受益于國(guó)家對(duì)可再生能源行業(yè)尤其是風(fēng)電行業(yè)在政策、法規(guī)及激勵(lì)措施方面的支持。近年來，國(guó)家先后頒布了《可再生能源法》、《可再生能源中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃》、《關(guān)于完善風(fēng)力發(fā)電上網(wǎng)電價(jià)政策的通知》等多項(xiàng)政策、法規(guī)和條例鼓勵(lì)開發(fā)風(fēng)能，對(duì)上網(wǎng)電價(jià)保護(hù)、強(qiáng)制并網(wǎng)、強(qiáng)制購(gòu)電以及各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策都做出了明確規(guī)定，顯著地提升了風(fēng)電項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)可行性。國(guó)家發(fā)改委于2006 年和2007 年分別制定的《可再生能源發(fā)電價(jià)格和費(fèi)用分?jǐn)偣芾碓囆修k法》和《可再生能源電價(jià)附加收入調(diào)配暫行辦法》也明確規(guī)定，可再生能源發(fā)電價(jià)格高于當(dāng)?shù)孛摿蛉济簷C(jī)組標(biāo)桿上網(wǎng)電價(jià)的差額部分在全國(guó)省級(jí)及以上電網(wǎng)銷售電量中分?jǐn)偂?/p>

如果未來國(guó)家支持風(fēng)電行業(yè)的相關(guān)政策發(fā)生變化，將可能減少風(fēng)電項(xiàng)目的收入，從而對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)帶來不利影響。

2、清潔發(fā)展機(jī)制發(fā)生變化所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

清潔發(fā)展機(jī)制來源于1997 年12 月《聯(lián)合國(guó)氣候變化框架公約》第三次締約方大會(huì)上通過的《京都議定書》。根據(jù)《京都議定書》下的清潔發(fā)展機(jī)制安排，發(fā)展中國(guó)家符合資格的節(jié)能減排項(xiàng)目可以獲得核證減排量的信用額并能向做出溫室氣體減排承諾的工業(yè)化國(guó)家出售。

3、項(xiàng)目并網(wǎng)風(fēng)險(xiǎn)

建設(shè)風(fēng)電項(xiàng)目必須取得項(xiàng)目所屬地方電網(wǎng)公司同意并網(wǎng)的許可，已投產(chǎn)風(fēng)電項(xiàng)目需執(zhí)行電網(wǎng)統(tǒng)一調(diào)度，按照電網(wǎng)調(diào)度指令調(diào)整發(fā)電量是各類發(fā)企業(yè)并網(wǎng)運(yùn)行的前提條件。當(dāng)用電需求小于發(fā)電供應(yīng)能力時(shí)，發(fā)電企業(yè)服從調(diào)度要求，使得發(fā)電量低于發(fā)電設(shè)備額定能力的情況稱為“限電”。由于風(fēng)能資源不能儲(chǔ)存，因此“限電”使得風(fēng)力發(fā)電企業(yè)的部分風(fēng)能資源沒有得到充分利用，該情況稱為“棄風(fēng)；能否實(shí)現(xiàn)全額并網(wǎng)發(fā)電取決于當(dāng)?shù)仉娋W(wǎng)是否擁有足夠輸送容量、當(dāng)?shù)仉娏ο{能力等多種因素。

內(nèi)容選自智研數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的《2013-2018年中國(guó)風(fēng)電設(shè)備行業(yè)投資分析及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)常犯的8個(gè)納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析

房地產(chǎn)企業(yè)常犯的8個(gè)納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析

一、未完工開發(fā)產(chǎn)品“預(yù)收賬款”少申報(bào)營(yíng)業(yè)稅

對(duì)于房地產(chǎn)公司銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收到購(gòu)房人的“預(yù)收賬款”如何申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅？營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)時(shí)間是什么？?中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例?(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第540號(hào))第十二條規(guī)定：“ 營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。”基于此規(guī)定，房地產(chǎn)公司銷售未完工產(chǎn)品，與購(gòu)房者簽訂?商品房銷售合同?，將取得的銷售或預(yù)售收入先全部通過“預(yù)收賬款”科目歸集，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)的部分轉(zhuǎn)入“銷售收入”，每月按“預(yù)收賬款”貸方累計(jì)發(fā)生額申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。

可是，實(shí)踐操作中，有些房地產(chǎn)公司在發(fā)生銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，總是存在銷售未完工項(xiàng)目申報(bào)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致，即：每月“預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額與營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表反映的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)不一致，出現(xiàn)賬表不符，有的月少申報(bào)、有的月多申報(bào)。這顯然沒有將銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品而取得“預(yù)收賬款”全部依法繳納營(yíng)業(yè)稅，是一種延期繳納營(yíng)業(yè)稅的行為，將面臨稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)。

例如，某房地產(chǎn)公司先后開發(fā)了A、B、C、D四個(gè)大型住宅小區(qū)，前三項(xiàng)目已經(jīng)完工，D項(xiàng)目尚未完工。該房地產(chǎn)公司所開發(fā)的4個(gè)項(xiàng)目分別在三個(gè)區(qū)，營(yíng)業(yè)稅每月分別向三個(gè)區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)和繳納。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年至2013年的納稅情況進(jìn)行了檢查，稅務(wù)檢查人員通過電子表格，將該房地產(chǎn)公司每月“預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額與營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表進(jìn)行比對(duì)，發(fā)現(xiàn)該公司D項(xiàng)目申報(bào)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致，即：賬表不符，有的月少申報(bào)、有的月多申報(bào)，到2013年12月累計(jì)少申報(bào)計(jì)稅收入4700萬元。根據(jù)?中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例?的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳該房地產(chǎn)公司少申報(bào)計(jì)稅收入的營(yíng)業(yè)稅及附加，并按?中華人民共和國(guó)稅收征收管理辦法?及其?實(shí)施細(xì)則?的有關(guān)規(guī)定加收滯納金。

二、收取購(gòu)房定金未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅

?中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則?（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）第二十五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”另外，國(guó)家稅務(wù)總局?關(guān)于印發(fā)?營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一）的通知??（國(guó)稅函發(fā)?1995?156號(hào)）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，此項(xiàng)法規(guī)所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金?；谝陨隙愂照咭?guī)定，房地產(chǎn)公司向業(yè)主收取的購(gòu)房定金必須依法繳納營(yíng)業(yè)稅。可是有些房地產(chǎn)公司將收取的購(gòu)房定金一直掛在“其他應(yīng)付款”的會(huì)計(jì)科目，而未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，也是一種延期繳納稅的行為，將面臨稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)。例如，甲房地公司收到購(gòu)房定金的賬務(wù)處理是，借：現(xiàn)金（銀行存款），貸：其他應(yīng)付款－定金。簽訂合同并收到首付款的賬務(wù)處理是，借：現(xiàn)金（銀行存款），其他應(yīng)付款－定金，貸：預(yù)收賬款—房款。經(jīng)稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)查實(shí)，甲公司只就計(jì)入“預(yù)收賬款”科目的預(yù)售收入申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，對(duì)收到定金但尚未結(jié)轉(zhuǎn)“預(yù)收賬款”的收入28,000,000元，掛在“其他應(yīng)付款—定金”科目的貸方，未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)?中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則?（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）第二十五條和國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)文件規(guī)定，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)作出以下處罰決定：甲房地公司尚未結(jié)轉(zhuǎn)“預(yù)收賬款”的售房定金收入28,000,000元，補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅及附加、加收滯納金并處以0.5倍罰款。

三、部分代收款項(xiàng)未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅

?中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例?（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第540號(hào)）第五條規(guī)定：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。?中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則?（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：(一)由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；

（二）收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；

（三）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

凡價(jià)外費(fèi)用，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。但是要注意的一點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的住房專項(xiàng)維修基金是免征營(yíng)業(yè)稅的。因?yàn)楦鶕?jù)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營(yíng)業(yè)稅問題的通知?（國(guó)稅發(fā)[2004]69號(hào)）文件的規(guī)定，住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對(duì)房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。因此，代收款項(xiàng)中，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，其他一切代收款項(xiàng)，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)一并計(jì)入收入額，繳納營(yíng)業(yè)稅，并不用考慮誰出具票據(jù)及會(huì)計(jì)如何處理問題。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局?關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知?（財(cái)稅字?1995?048號(hào)）第六條規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用

?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?（國(guó)稅發(fā)?2009?31號(hào)）第五條規(guī)定：“開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金等價(jià)物以及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門和單位收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入。未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取并開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理?！?/p>

基于以上政策規(guī)定，房地產(chǎn)公司代有關(guān)政府部門收取的代收款項(xiàng)，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，都要依法申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，例如，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)檢查某房地產(chǎn)公司“其他應(yīng)付款”賬戶時(shí)發(fā)現(xiàn)，該公司2012至2013年在銷售商品房時(shí)向客戶收取住房專項(xiàng)維修基金700萬元，管道燃?xì)獬跹b費(fèi)和有線電視初裝費(fèi)共1500萬元，票據(jù)由委托方進(jìn)行開具，其中專項(xiàng)維修基金700萬元符合國(guó)稅發(fā)[2004]69號(hào)文件規(guī)定，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，其余1500萬元未按稅法規(guī)定申報(bào)納稅。最后稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)對(duì)該企業(yè)作出?稅務(wù)處罰決定書?，處理決定如下：

1、根據(jù)?中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例?第一條、第二條、四條及?中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則?第十四條的規(guī)定，追繳該房地產(chǎn)公司代收款項(xiàng)1500萬元的營(yíng)業(yè)稅及附加，并加收滯納金。

2、因代收款項(xiàng)票據(jù)由委托方開具，根據(jù)31號(hào)文的規(guī)定，此代收代付款項(xiàng)不并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

3、根據(jù)財(cái)稅字【1995】48號(hào)文件及國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)文件第28條規(guī)定，代收款項(xiàng)不征收土地增值稅。

四、以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息未視同銷售申報(bào)納稅 實(shí)踐中，房地產(chǎn)公司往往會(huì)出現(xiàn)以其開發(fā)完成的開發(fā)產(chǎn)品抵建筑企業(yè)的工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息等問題。房地產(chǎn)公司將房屋抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時(shí)，房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理分別是，借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付建筑工程款，貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房；借：長(zhǎng)期借款，貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房；借：應(yīng)付股息，貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房。雙方都沒有給對(duì)方分別開具發(fā)票。根據(jù)?中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例?第一、二、四、五、九條及其?中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則?第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)公司以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時(shí)應(yīng)視同銷售處理。以房抵工程款應(yīng)按照建筑企業(yè)從房地產(chǎn)公司收回工程款和再用收回的工程款購(gòu)買房地產(chǎn)公司的房屋兩個(gè)階段來進(jìn)行稅務(wù)處理，房地產(chǎn)公司和建筑企業(yè)應(yīng)分別給對(duì)方開具發(fā)票。即房地產(chǎn)公司給建筑安裝企業(yè)開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，同時(shí)按照營(yíng)業(yè)稅的“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。建筑安裝企業(yè)給房地產(chǎn)公司開具建筑安裝發(fā)票，同時(shí)按照營(yíng)業(yè)稅的“建筑安裝業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。以房抵銀行貸款應(yīng)按照銀行收回房地產(chǎn)公司的貸款資金，然后用收回的貸款資金從房地產(chǎn)公司購(gòu)買商品房?jī)蓚€(gè)階段進(jìn)行稅務(wù)處理。房地產(chǎn)公司給銀行開銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，銀行給房地產(chǎn)公司開具超過貸款本金部分利息的利息票據(jù)。以房抵股東分配股息應(yīng)按照房地產(chǎn)公司銷售商品房獲得的銷售收入，然后用銷售收入支付給其股東的利息兩個(gè)階段進(jìn)行稅務(wù)處理。房地產(chǎn)公司給股東開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。因此，當(dāng)房地產(chǎn)公司發(fā)生以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時(shí)，必須按照稅法的規(guī)定，按照視同銷售處理，依法申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。例如，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)對(duì)某房地產(chǎn)公司開展稅務(wù)稽查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)公司存在以下違法事實(shí)：

一是將其售樓部數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)部有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，該房地產(chǎn)公司的C項(xiàng)目售樓處的商品房結(jié)存數(shù)比財(cái)務(wù)部門登記的商品房結(jié)存數(shù)少15套。造成兩個(gè)部門結(jié)存數(shù)不一致的原因是：房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的15套住房用于抵頂施工單位的工程款，因?yàn)楣こ躺形唇Y(jié)算，因此施工單位未開具發(fā)票，甲公司也未作銷售處理。經(jīng)進(jìn)一步檢查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司與施工單位簽訂了?抵債協(xié)議?，協(xié)議中明確了用于抵頂工程款的15套房協(xié)議售價(jià)2000萬元，這15套房已被施工單位用于職工宿舍。

二是在該房地產(chǎn)公司開發(fā)的B花園現(xiàn)場(chǎng)了解房屋入住情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，在B花園臨街有一棟樓的一層、二層全部是某銀行，但是在商品房銷售合同和發(fā)票的檢查中，沒有發(fā)現(xiàn)該公司與某銀行之間的合同，也沒有收付款和開發(fā)票的行為，經(jīng)檢查該公司的“預(yù)收賬款”明細(xì)賬和“銀行存款”明細(xì)賬，也未發(fā)現(xiàn)記載有該公司與某銀行之間的的售房收入和相關(guān)的資金往來。檢查人員分析此情況后，將檢查的注意力放在了該公司的銀行貸款方面，檢查了該公司的銀行貸款合同、借款賬戶以及計(jì)提銀行貸款利息情況，發(fā)現(xiàn)：在“長(zhǎng)期借款”科目所記載的貸款余額未發(fā)生變化且“銀行存款”日記賬無還款記錄的情況下，該公司某一年的第四季度起計(jì)提的銀行貸款利息基數(shù)比第三季度少了3900萬元。經(jīng)進(jìn)一步核實(shí)，原來是房地產(chǎn)公司與某銀行簽訂?以商品房抵頂銀行貸款合同?，以開發(fā)產(chǎn)品抵頂銀行3900萬元貸款，房地產(chǎn)公司以商品房抵頂銀行貸款，不進(jìn)行任何賬務(wù)處理，少計(jì)應(yīng)稅收入3900 萬元。

經(jīng)過查證后，稅務(wù)稽查局對(duì)該房地產(chǎn)公司進(jìn)行了如下稅務(wù)處罰決定：

第一追繳房地產(chǎn)公司視同銷售行為營(yíng)業(yè)稅及附加并加收滯納金，按照協(xié)議售價(jià)2000萬元扣除相關(guān)的稅金、成本后的余額補(bǔ)繳企業(yè)所得稅并加收滯納金，對(duì)上述補(bǔ)繳的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅處以50%的罰款。

第二，追繳房地產(chǎn)公司按照3900萬元價(jià)格視同銷售行為的營(yíng)業(yè)稅及附加并加收滯納金，同時(shí)按照3900萬元價(jià)格扣除相關(guān)的稅金、成本后的余額補(bǔ)繳企業(yè)所得稅并加收滯納金，對(duì)上述補(bǔ)繳的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅處以50%的罰款。

五、利用裝修分解精裝房銷售收入

為了少繳納土地增值稅，不少房地產(chǎn)企業(yè)往往將銷售額分解為兩部分：一部分為毛坯房銷售額；一部分為裝修款。其實(shí)這種做法是違背相關(guān)政策規(guī)定的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)沒有裝修資質(zhì)，而與客戶簽訂裝修合同是分解銷售額，少申報(bào)土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，是一種典型的漏稅行為，稅收風(fēng)險(xiǎn)很大。

例如，D花園是甲公司近年開發(fā)的新項(xiàng)目，第一期已基本售完，第二期也已進(jìn)入預(yù)售階段。檢查人員通過計(jì)算機(jī)查詢系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，該公司在D花園所在的D區(qū)征收分局領(lǐng)購(gòu)并開具了大量的建筑安裝業(yè)發(fā)票，這使檢查人員產(chǎn)生了疑問：房地產(chǎn)開發(fā)公司怎么會(huì)大量使用建筑安裝業(yè)發(fā)票呢？經(jīng)到D花園現(xiàn)場(chǎng)了解情況，檢查人員發(fā)現(xiàn)D花園的商品房分為毛坯房和精裝房，精裝房就是讓裝修成為完整的商品房的一部分，它向消費(fèi)者提供的是裝修一次到位的成品房。檢查人員重點(diǎn)對(duì)D項(xiàng)目精裝修部分進(jìn)行了檢查，發(fā)現(xiàn)該公司與購(gòu)買精裝修商品房的業(yè)主簽訂兩份合同，一份銷售合同，一份裝修合同，分別向業(yè)主開具商品房銷售發(fā)票和建筑安裝發(fā)票，分別確認(rèn)銷售收入和“其他業(yè)務(wù)收入”。2013年該項(xiàng)目預(yù)收款28000萬元，按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳納營(yíng)業(yè)稅1400萬元，取得裝修預(yù)收款4800萬元，結(jié)轉(zhuǎn)“其他業(yè)務(wù)收入”4800萬元，按“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅240萬元。對(duì)于該公司D項(xiàng)目取得的裝修收入應(yīng)如何征稅？檢查人員對(duì)這一問題進(jìn)行了仔細(xì)地分析研究。該公司的精裝修房是與業(yè)主分別簽訂售房合同和裝修合同，取得的售房收入、裝修收入分別入賬，并分別開具商品房發(fā)票和建筑安裝業(yè)發(fā)票，分屬兩個(gè)稅目，似乎應(yīng)該分別征稅。但是，在仔細(xì)查閱有關(guān)合同后，檢查人員發(fā)現(xiàn)，該公司雖然與業(yè)主分別簽訂銷售合同和裝修合同，但在銷售合同的補(bǔ)充協(xié)議中卻強(qiáng)調(diào)業(yè)主購(gòu)買的是精裝修商品房，必須按照公司的要求由公司統(tǒng)一進(jìn)行裝修。表面上，該公司分別按銷售合同和裝修合同收取款項(xiàng)，按不同稅目分別繳納稅款，而實(shí)際上，不管是銷售合同還是裝修合同的簽訂只是為了一項(xiàng)業(yè)務(wù)，那就是銷售精裝修商品房。根據(jù)?中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例?、?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)?（國(guó)稅函[1998]53號(hào)）的規(guī)定，甲公司將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款，其收取的裝修及安裝設(shè)備收入應(yīng)認(rèn)定為銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為的一個(gè)組成部分，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅?；谶@規(guī)定，甲公司將精裝房銷售分解為兩份合同，漏了土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。最后，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)對(duì)甲公司做出補(bǔ)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、罰款和繳納滯納金的處罰。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文的規(guī)定，該公司收取的裝修收入應(yīng)按15%的毛利率補(bǔ)征2013年企業(yè)所得稅。

六、將土地評(píng)估增值虛增開發(fā)成本，少申報(bào)土地增值稅和企業(yè)所得稅

為了增加開發(fā)成本，少申報(bào)土地增值稅和企業(yè)所得稅，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對(duì)其開發(fā)用地進(jìn)行評(píng)估增值，增加其開發(fā)用地的成本，以便達(dá)到少申報(bào)土地增值稅和企業(yè)所得稅的目的。

?中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例?(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第512號(hào))第五十六條規(guī)定：“企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)。前款所稱歷史成本，是指企業(yè)取得該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)實(shí)際發(fā)生的支出。企業(yè)持有各項(xiàng)資產(chǎn)期間資產(chǎn)增值或者減值，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以確認(rèn)損益外，不得調(diào)整該資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。”

?財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值有關(guān)所得稅處理問題的補(bǔ)充通知?（財(cái)稅字[1998]50號(hào)）規(guī)定業(yè)依據(jù)財(cái)稅字[1997]77號(hào)第四條的規(guī)定，按評(píng)估價(jià)調(diào)整了有關(guān)資產(chǎn)帳面價(jià)值并據(jù)此計(jì)提折舊或攤銷的，對(duì)已調(diào)整相關(guān)資產(chǎn)帳戶的評(píng)估增值部分，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)不得扣除。

基于以上政策文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估增值虛增開發(fā)成本，在土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算時(shí)，不得扣除評(píng)估增值的部分。否則將面臨稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)。

例如，某稅務(wù)稽查人員在對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“開發(fā)成本”科目進(jìn)行稽查時(shí)發(fā)現(xiàn)，該房地產(chǎn)企業(yè)C項(xiàng)目的土地成本共2.5億元，但?土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議?中的地價(jià)款為1.8億元，兩者相差了7000萬元。稅務(wù)稽查人員對(duì)該房地產(chǎn)公司列支土地成本的記賬憑證逐一進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)公司對(duì)C項(xiàng)目用地進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估值為2.5億元。房地產(chǎn)公司進(jìn)行如下賬務(wù)處理： 借：開發(fā)成本—C項(xiàng)目—土地成本 7000萬元 貸：資本公積 7000萬元

經(jīng)核實(shí)，土地評(píng)估增值部分進(jìn)入開發(fā)成本并已在稅前扣除金額為4000萬元。后來，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)對(duì)該房地產(chǎn)公司作出如下處理決定：該房地產(chǎn)公司通過評(píng)估增值的土地成本虛增產(chǎn)品成本在稅前扣除，追繳其企業(yè)所得稅，加收滯納金并處以0.5倍罰款。

七、將轉(zhuǎn)為自用開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本在土地增值稅和企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除 為了達(dá)到增加開發(fā)成本以便少申報(bào)土地增值稅和企業(yè)所得稅，有的的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本，沒有轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，而是將其開發(fā)成本也計(jì)入到土地增值稅和企業(yè)所得稅稅前扣除成本。

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第十七條規(guī)定：“企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理?！?/p>

基于以上稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品，其開發(fā)成本應(yīng)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，不能在企業(yè)今后的土地增值稅和企業(yè)所得稅前扣除，只能通過計(jì)提折舊，在企業(yè)所得稅前扣除，否則會(huì)有稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)。

例如，甲房地產(chǎn)公司A項(xiàng)目的會(huì)所在完工后于2014年4月辦理房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)人為甲公司。該會(huì)所在2013年10月已租給其關(guān)聯(lián)企業(yè)某娛樂公司從事娛樂業(yè)經(jīng)營(yíng)。在稅務(wù)稽查中發(fā)現(xiàn)，甲公司將A項(xiàng)目的會(huì)所成本在“開發(fā)成本”科目下設(shè)臵子科目進(jìn)行單獨(dú)核算，在A項(xiàng)目完工后，該公司將包括會(huì)所成本在類的“開發(fā)成本—Ａ項(xiàng)目”賬面余額全部結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品成本—A項(xiàng)目”后又分別在2012年、2013年底分兩次全部結(jié)轉(zhuǎn)“銷售成本”，在稅前扣除。2014年4月辦理房產(chǎn)證后，甲公司既未將會(huì)所轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，也未將相應(yīng)的成本從銷售成本中轉(zhuǎn)回。稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第17條的規(guī)定，對(duì)甲公司作出如下處理決定：甲公司將經(jīng)營(yíng)性的會(huì)所成本作為開發(fā)產(chǎn)品成本在企業(yè)所得稅前扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額，將會(huì)所成本結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，提取折舊。

八、銷售退回不沖回銷售成本 房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)生商品品銷售時(shí)，往往會(huì)發(fā)生某些業(yè)主退房問題，這種退房問題應(yīng)如何稅務(wù)處理呢？有不少房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部人員在對(duì)業(yè)主發(fā)生退房得到批準(zhǔn)后，往往只沖減收入而不沖減成本，結(jié)果使企業(yè)少申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。這種賬務(wù)處理是存在稅收風(fēng)險(xiǎn)的，如果被稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)一旦查出，將會(huì)面臨補(bǔ)稅、罰款和繳納滯納金的行政處罰。

例如，某稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)在對(duì)某房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售收入進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)公司Ｂ項(xiàng)目有筆紅字沖回業(yè)務(wù)，經(jīng)核實(shí)是銷售退回業(yè)務(wù)。在對(duì)Ｂ項(xiàng)目銷售成本進(jìn)行檢查時(shí)，檢查人員未發(fā)現(xiàn)有紅字沖回業(yè)務(wù)，對(duì)照銷售臺(tái)賬，發(fā)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的面積比銷售臺(tái)賬中記載的銷售面積多了150平方米。經(jīng)過核實(shí)，發(fā)生的幾筆銷售退回業(yè)務(wù)只進(jìn)行了銷售收入沖減，未進(jìn)行銷售成本沖減，造成多結(jié)轉(zhuǎn)150平方米銷售成本，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。最后，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)作出以下處罰決定：根據(jù)?中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法?的規(guī)定，追繳該房地產(chǎn)公司多結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本的企業(yè)所得稅、加收滯納金并處以補(bǔ)繳稅款0.5倍的罰款。

第四篇：精神科風(fēng)險(xiǎn)因素分析及防范措施

精神科護(hù)理風(fēng)險(xiǎn)危險(xiǎn)因素分析及防范措施

一、常見的精神科護(hù)理風(fēng)險(xiǎn)有： 1.有自傷、自殺的危險(xiǎn)。2.有沖動(dòng)、傷人、損物的危險(xiǎn)。3.有出走的危險(xiǎn)。4.有噎食的危險(xiǎn)。5.有窒息的危險(xiǎn)。6.有營(yíng)養(yǎng)失調(diào)的危險(xiǎn)。7.有受傷的危險(xiǎn)。

8.有危險(xiǎn)物品進(jìn)入病房的危險(xiǎn)。9.有跌倒的危險(xiǎn)。

10.有皮膚完整性受損的危險(xiǎn)。11.有異物進(jìn)入體內(nèi)的危險(xiǎn)。12.有觸電的危險(xiǎn)。

13.有工作人員在保護(hù)患者時(shí)受傷的危險(xiǎn)。14.有燙傷的危險(xiǎn)。15.有中暑的危險(xiǎn)。16.有感染的危險(xiǎn)。17.有護(hù)患糾紛的危險(xiǎn)。18.有護(hù)士心理壓力過重的危險(xiǎn)。

二、精神科護(hù)理風(fēng)險(xiǎn)的危險(xiǎn)因素及征兆評(píng)估：

1.自傷、自殺的危險(xiǎn)因素：患者因抑郁、妄想、幻覺、睡眠障礙或因被家屬嫌棄、親人去世、失業(yè)、惡性腫瘤、艾滋病等因素發(fā)生自傷、自殺。征兆評(píng)估：①有自殺史②情緒低落、無望③失眠，體重減輕，害怕夜晚來臨④將自己與他人隔離⑤命令性幻聽，命令患者自殺⑥負(fù)罪感⑦存在被迫害、被折磨、被懲罰的想法⑧抑郁患者突然變的開心⑨沖動(dòng)、易激惹⑩詢問護(hù)士“多長(zhǎng)時(shí)間巡視一次”、“這種藥吃多少才會(huì)死”等問題⑾談?wù)撍劳?，有想死意念⑿分發(fā)自己的財(cái)產(chǎn)、物品⒀收集危險(xiǎn)品。

2.沖動(dòng)、傷人、損物的危險(xiǎn)因素：患者受幻覺、妄想支配或病友之間言語不當(dāng)、碰撞等原因吵架；封閉的住院環(huán)境、簡(jiǎn)單粗暴的管理使患者難以適應(yīng)角色；護(hù)理人員態(tài)度或言語不當(dāng)激惹患者。征兆評(píng)估：①先兆行為（踱步、不能靜坐、握拳或用拳擊物、下顎緊繃、呼吸增快、突然停止正在進(jìn)行的動(dòng)作）；②言語（威脅妄想性言語、大聲喧嘩、強(qiáng)迫他人注意）；③情感（憤怒、敵意、焦慮、異常欣快）④意識(shí)水平（思維混亂、精神狀態(tài)突然改變、定向力缺乏）。

3.出走的危險(xiǎn)因素：患者受幻覺妄想支配、自知力缺乏；不適應(yīng)住院環(huán)境、思念親人、對(duì)工作人員服務(wù)態(tài)度不滿；患者偷走工作人員鑰匙、患者會(huì)客時(shí)外逃。

4.噎食的危險(xiǎn)因素：服用抗精神病藥物的患者因錐體外系反應(yīng)所致吞咽困難；老年人或有腦器質(zhì)性疾病如帕金森綜合癥的患者吞咽反射遲鈍、搶食或進(jìn)食過急；癲癇患者在進(jìn)食時(shí)抽搐發(fā)作。

5.窒息的危險(xiǎn)因素：患者木僵狀態(tài)口水潴留；肺部感染嚴(yán)重、痰液

多、濃稠，不易咳出；給拒藥患者強(qiáng)行灌藥等。

6.營(yíng)養(yǎng)失調(diào)的危險(xiǎn)因素：患者因有幻覺、妄想或極度興奮、躁動(dòng)、情緒抑郁等不思飲食；處于木僵、退縮狀態(tài)而拒食；厭食癥患者因怕發(fā)胖而拒食等。木僵、譫妄、癡呆、精神發(fā)育遲滯的患者自理能力下降；貪食癥不可控制的暴食。

7.受傷的危險(xiǎn)因素：癲癇患者發(fā)作咬傷；木僵患者無自衛(wèi)能力受其他患者攻擊；患者跌倒/墜床受傷、沖動(dòng)患者致他人受傷；護(hù)理人員專業(yè)技術(shù)不過硬或責(zé)任心不強(qiáng)給患者造成的傷害，如服錯(cuò)藥、打錯(cuò)針;被約束患者皮膚擦傷、骨折等。

8.危險(xiǎn)物品進(jìn)入病房的危險(xiǎn)因素：工作人員未按工作流程進(jìn)行安全檢查，致新入院、外出檢查、會(huì)客患者把打火機(jī)、水果刀、繩子等帶入病房。

9.跌倒的危險(xiǎn)因素：因地面有積水滑倒；年老體弱、血壓不穩(wěn)、衣褲不合適、服用抗精神病藥物等原因致患者步態(tài)不穩(wěn)摔傷；患者突然沖動(dòng)摔傷。

10.皮膚完整性受損的危險(xiǎn)因素：患者呈木僵狀態(tài)、躁動(dòng)、長(zhǎng)期臥床、尿床引起；約束帶使用不當(dāng)致局部皮膚破損；護(hù)理人員缺乏責(zé)任心，如未及時(shí)為患者翻身等所致。

11.異物進(jìn)入體內(nèi)的危險(xiǎn)因素：精神分裂癥患者可由思維障礙吞食異物，也可能是沖動(dòng)或自殺行為；抑郁癥、人格障礙患者采用吞食異物作為一種自殺手段。

12.觸電的危險(xiǎn)因素：患者用鐵絲或釘子插電線插座。

13.工作人員在保護(hù)患者時(shí)受傷的危險(xiǎn)因素：主要因患者突發(fā)沖動(dòng)時(shí)工作人員少，保護(hù)患者時(shí)護(hù)患雙方力量懸殊較大等，尤其在早、中、晚上保護(hù)患者時(shí)，患者受精神癥狀的支配，對(duì)工作人員產(chǎn)生妄想引起。

14.燙傷的危險(xiǎn)因素： 為患者供應(yīng)的茶水、稀飯溫度過高致患者燙傷等。

15.中暑的危險(xiǎn)因素：可由夏季高溫、天氣悶熱，患者多，空氣流通差引起。

16.感染的危險(xiǎn)因素：患者抵抗力低，受涼、飲食不潔及病毒的侵襲；護(hù)理人員做治療時(shí)無菌觀念淡??；病室空間小患者多，空氣流通差等原因引起。

17.護(hù)患糾紛的危險(xiǎn)因素：患者及家屬對(duì)精神病的治療及預(yù)后期望值過高，當(dāng)療效不理想或出現(xiàn)藥物副反應(yīng)時(shí)；護(hù)士服務(wù)態(tài)度差，溝通不到位；護(hù)理操作技術(shù)水平差，告知不全面；護(hù)士法律意識(shí)淡薄，書寫護(hù)理文書時(shí)不及時(shí)、不規(guī)范；醫(yī)療費(fèi)用的增加，錯(cuò)收、漏收、補(bǔ)收造成家屬的誤解。

18.護(hù)士心理壓力過重的危險(xiǎn)因素：精神科患者病情復(fù)雜、護(hù)理治療難度大；患者治療不合作、家屬不理解、護(hù)患溝通難度大，致護(hù)士難以適應(yīng)角色；護(hù)士缺乏專業(yè)知識(shí)、應(yīng)急能力差；被患者謾罵、人格侮辱和人身攻擊時(shí)，心理承受能力差，自己不能很好的調(diào)適。

三、防范措施：

（一）一般防范措施

⑴對(duì)精神科護(hù)士進(jìn)行法律知識(shí)教育，護(hù)理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育，職業(yè)安全防護(hù)教育。培養(yǎng)一支高品質(zhì)，責(zé)任心強(qiáng)，對(duì)待精神病患者能夠忍耐和寬容的護(hù)理隊(duì)伍。維護(hù)好患者和自己的合法權(quán)益，提高護(hù)理質(zhì)量和業(yè)務(wù)水平，提高患者滿意度。

⑵健全和完善各項(xiàng)護(hù)理安全質(zhì)量監(jiān)控管理，規(guī)范工作流程。⑶嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)護(hù)理規(guī)章制度（護(hù)理交接班制度，查對(duì)制度，給藥制度等）。

強(qiáng)化崗位責(zé)任制的落實(shí)，加強(qiáng)巡視，仔細(xì)觀察病情、認(rèn)真執(zhí)行醫(yī)囑，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)先兆并妥善處理。

⑷識(shí)別護(hù)理風(fēng)險(xiǎn)，落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)告知制度。各病區(qū)每個(gè)月進(jìn)行護(hù)理安全分析，要求護(hù)理人員積極參于討論，分析病房存在的不安全因素，分析目前病房現(xiàn)存和潛在的護(hù)理風(fēng)險(xiǎn)因素，并提出整改措施。護(hù)士長(zhǎng)帶領(lǐng)全科護(hù)士對(duì)現(xiàn)存和潛在的問題進(jìn)行全面評(píng)估，對(duì)高危風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析、告知，使每位護(hù)理人員警鐘長(zhǎng)鳴，預(yù)防不良事件發(fā)生。

⑸合理配置人力資源，實(shí)施彈性排班，在早、中、晚和繁忙時(shí)段增派人力。

⑹牢固掌握《護(hù)理應(yīng)急預(yù)案及處理程序》。

⑺與患者建立良好的信任關(guān)系，尊重患者，態(tài)度和藹耐心，嚴(yán)肅認(rèn)真，不用刺激性的言語或挑逗患者，保持環(huán)境安靜，避免激惹患者。

⑻鼓勵(lì)患者以言語表達(dá)感覺及發(fā)泄不滿情緒。

⑼鼓勵(lì)患者在無法控制行為時(shí)，立即尋求幫助。⑽清除所有的危險(xiǎn)物品并減少環(huán)境的刺激。⑾教會(huì)患者克服急躁情緒及處理壓力的方法。

⑿向患者指出激越行為的表現(xiàn)，并強(qiáng)化有效的應(yīng)對(duì)技巧。⒀鼓勵(lì)患者多參加集體活動(dòng)，以強(qiáng)化其支持系統(tǒng)。

⒁當(dāng)患者出現(xiàn)暴力行為時(shí)，依其情況可給予口頭限制，藥物控制，約束性保護(hù)等措施。

（二）針對(duì)性防范措施

1.防止患者自傷、自殺 ①通知全體醫(yī)護(hù)人員共同預(yù)防患者自殺，發(fā)現(xiàn)任何細(xì)微的征兆及時(shí)向醫(yī)生匯報(bào)。②病室設(shè)置要安全，加強(qiáng)危險(xiǎn)品管理。③加強(qiáng)病情觀察，當(dāng)患者抑郁情緒突然好轉(zhuǎn)，應(yīng)提高警惕。④對(duì)消極患者做到心中有數(shù)，了解其心理狀況、家庭及社會(huì)關(guān)系，尊重患者的人格，同情、關(guān)心患者，做好心理護(hù)理。⑤表揚(yáng)患者的優(yōu)點(diǎn)長(zhǎng)處，提高其自尊，增加患者價(jià)值感。

2.防止患者沖動(dòng)、傷人、損物 有效落實(shí)治療方案，盡早消除精神癥狀，減少?zèng)_動(dòng)行為的發(fā)生；保持環(huán)境的安靜整潔；加強(qiáng)溝通交流，關(guān)心患者并教會(huì)患者人際溝通的方法和表達(dá)憤怒情緒的適宜方式；對(duì)于有沖動(dòng)、傷人、損物行為的患者做到心中有數(shù)，置于視線內(nèi)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)先兆，防患于未然。

當(dāng)患者突然出現(xiàn)沖動(dòng)、傷人，損物等暴力行為時(shí)：醫(yī)護(hù)人員應(yīng)大膽鎮(zhèn)靜，機(jī)智果斷的對(duì)待患者，進(jìn)行保護(hù)性約束和隔離。①醫(yī)護(hù)人員應(yīng)集體行動(dòng)，首先對(duì)暴力行為進(jìn)行評(píng)估，然后從背面或側(cè)面阻止患者沖動(dòng)。②護(hù)士

用平靜、平和的聲音與患者交流，增加患者的安全感，以控制局面，保持言行的前后一致。③對(duì)手持兇器或雜物的患者，要?jiǎng)駥?dǎo)其放下或采取轉(zhuǎn)移注意力的方法，趁其不備時(shí)拿去，不可強(qiáng)硬奪取。④對(duì)于治療不合作者，治療前做好充分的準(zhǔn)備，如進(jìn)行耐心的說服解釋，并組織人力協(xié)助治療護(hù)理。⑤接觸有追求異性行為的患者，態(tài)度要嚴(yán)肅，隨時(shí)警惕其不禮貌的行為，不要單獨(dú)與患者交談以免引起意外。

3.防止出走 ①護(hù)士加強(qiáng)與患者溝通交流，了解其心理需求，盡量滿足患者的合理要求。②加強(qiáng)安全管理：損壞的門窗及時(shí)維修。工作人員保管好鑰匙?；颊咄獬龌顒?dòng)或檢查、會(huì)客專人陪同。③每個(gè)班次固定一個(gè)護(hù)士開門，開門的護(hù)士嚴(yán)密觀察出入的人員。④開展工娛活動(dòng)，豐富患者的住院生活。⑤與患者家屬聯(lián)系鼓勵(lì)來院探視。⑥認(rèn)真交接班，仔細(xì)清點(diǎn)人數(shù)，對(duì)防外逃患者做到心中有數(shù)，做好分級(jí)護(hù)理。

4．預(yù)防噎食 ①嚴(yán)密觀察患者的病情和精神藥物導(dǎo)致的不良反應(yīng)，評(píng)估患者的吞咽功能。②對(duì)于有藥物不良反應(yīng)、年老體弱，吞咽反射遲鈍的患者，應(yīng)給予軟食，必要時(shí)給予流質(zhì)或半流質(zhì)，避免帶骨、帶刺的食物。③加強(qiáng)飲食護(hù)理，吞咽困難者專人守護(hù)進(jìn)食；對(duì)于搶食及暴飲暴食者應(yīng)單獨(dú)進(jìn)食，控制其進(jìn)食量。④口中含有食物時(shí)避免大笑、講話、行走或跑步。

5.防止窒息 木僵患者頭偏向一側(cè)，口水潴留時(shí)及時(shí)吸出拭干；肺部感染痰液不易咳出給予翻身拍背，必要時(shí)給予吸痰；為拒服藥患者灌藥時(shí)一定要注意防止窒息。

6.防止?fàn)I養(yǎng)失調(diào) 對(duì)于攝入量不足的患者，護(hù)士先了解原因及患者的飲食習(xí)慣，滿足其口味，以提高食欲，安排集體進(jìn)餐或少量多餐，必要

時(shí)專人勸導(dǎo)并喂飯；自理能力下降的患者，飲食由專人護(hù)理，也可遵醫(yī)囑鼻飼或靜脈補(bǔ)液保證營(yíng)養(yǎng)；對(duì)于神經(jīng)性厭食癥和貪食癥患者：①向患者講解消瘦、肥胖的危害，解釋治療目的，取得配合。②評(píng)估患者達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)體重和正常營(yíng)養(yǎng)狀態(tài)所需熱量。③和患者一起制定飲食計(jì)劃。④鼓勵(lì)患者按計(jì)劃進(jìn)食。⑤觀察患者體重及進(jìn)食情況并監(jiān)督執(zhí)行。

7.防止患者受傷 對(duì)于有癲癇發(fā)作、服用抗精神病藥物劑量較大、木僵狀態(tài)、受精神癥狀支配等重點(diǎn)患者，護(hù)士加強(qiáng)巡視，做好健康宣教和預(yù)見性防范措施，防咬傷、摔傷、他傷，發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)信號(hào)及時(shí)報(bào)告醫(yī)生妥善處理。護(hù)士要認(rèn)真學(xué)習(xí)臨床用藥及護(hù)理知識(shí)，正確執(zhí)行醫(yī)囑，嚴(yán)格遵守技術(shù)操作規(guī)程，避免給患者帶來意外傷害。

8.防止危險(xiǎn)物品進(jìn)入病房

嚴(yán)格執(zhí)行工作流程，對(duì)于新入院、外出后返院、會(huì)客后的患者做好安全檢查，發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)物品及時(shí)收管或送出病區(qū)；外來人員施工時(shí)加強(qiáng)工具管理。

9.防止跌倒 放置防滑標(biāo)識(shí)、防滑墊，告知患者穿防滑鞋；對(duì)步態(tài)不穩(wěn)的患者應(yīng)該在視線之內(nèi)，上廁所、走路時(shí)給予攙扶；對(duì)于防跌倒的患者，應(yīng)做好安全宣教，如起床時(shí)速度宜慢，走路時(shí)應(yīng)注意地面是否平滑，是否有積水等情況；清潔工應(yīng)及時(shí)清除地面障礙物和積水，保持地面清潔干燥，保證患者安全。

10.防止壓瘡發(fā)生 做好床頭交接班；對(duì)長(zhǎng)期臥床、年老體弱的患者注意觀察局部皮膚情況，防止局部繼續(xù)受壓，做好皮膚護(hù)理，定時(shí)翻身、按摩等，加強(qiáng)全身營(yíng)養(yǎng)；定時(shí)觀察被約束患者約束肢體局部皮膚血液循環(huán)情況，保護(hù)帶不宜過緊，定時(shí)更換體位并按摩局部皮膚。

11.防止異物進(jìn)入體內(nèi)

對(duì)于有吞食異物傾向的患者要了解原因，不要斥責(zé)，耐心向患者說明吞食異物會(huì)導(dǎo)致不良后果，幫助患者改變行為方式；管理好危險(xiǎn)物品，及時(shí)清理垃圾；患者使用剪刀、指甲鉗等應(yīng)在護(hù)士的視線內(nèi)。

12.防止觸電 加強(qiáng)巡視，掌握病情，重點(diǎn)患者做到心中有數(shù)；定期對(duì)病房的電線、插座進(jìn)行排查，排除安全隱患，防止病區(qū)內(nèi)有鐵絲、鐵釘?shù)葘?dǎo)電物品，發(fā)現(xiàn)患者行為異常及時(shí)制止，做好心理疏導(dǎo)，嚴(yán)格交接班。

13.防止工作人員在保護(hù)患者時(shí)受傷

在用保護(hù)帶約束患者時(shí)，要注意方法，盡可能引導(dǎo)患者到床邊，數(shù)人同時(shí)按住保護(hù)患者，防止患者和工作人員受傷。

14.防止?fàn)C傷

清潔地面時(shí)不用溫度過高的水，為患者供應(yīng)溫開水飲用，早餐進(jìn)食時(shí)加強(qiáng)管理，避免給患者溫度過高的稀飯。

15．防止中暑 夏季高溫時(shí)，采取有效的降溫措施，為患者供應(yīng)綠豆湯、西瓜等解暑的飲食。

16.防止院內(nèi)感染 勤洗手，開窗通風(fēng)，空氣消毒。嚴(yán)格執(zhí)行無菌操作，做好健康教育，如：多喝開水，適當(dāng)鍛煉，注意冷暖，個(gè)人衛(wèi)生，飲食衛(wèi)生，加強(qiáng)營(yíng)養(yǎng)，增強(qiáng)抵抗力等。觀察患者有無感染征象，尤其是體溫的變化，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)匯報(bào)醫(yī)生。當(dāng)發(fā)現(xiàn)有傳染性疾病時(shí)，盡早隔離、治療并及時(shí)上報(bào)。

17.避免護(hù)患糾紛 加強(qiáng)護(hù)理人員自身的法律意識(shí)，規(guī)范護(hù)理行為，不侵犯患者的合法權(quán)益，尊重患者的人格和尊嚴(yán)，嚴(yán)格執(zhí)行患者生命健康權(quán)、知情權(quán)、安全權(quán)等；加強(qiáng)醫(yī)護(hù)合作、醫(yī)護(hù)溝通、護(hù)患溝通，耐心解釋

交流，關(guān)心、愛護(hù)、理解患者，建立和諧的護(hù)患關(guān)系，取得患者和家屬對(duì)工作的支持、配合；提高護(hù)士的專業(yè)素質(zhì)，提高護(hù)理文書內(nèi)涵質(zhì)量，及時(shí)規(guī)范地完成并保持真實(shí)性及科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)性；正確合理收費(fèi)。

18.減輕護(hù)士心理壓力

加強(qiáng)護(hù)士“三基三嚴(yán)”、專業(yè)技術(shù)水平的培訓(xùn)，培養(yǎng)護(hù)士預(yù)見性護(hù)理思維能力，提高綜合素質(zhì)和應(yīng)急能力、抗壓能力。

小結(jié)：

精神科護(hù)理風(fēng)險(xiǎn)始終貫穿在治療、護(hù)理、操作、處置等各個(gè)環(huán)節(jié)和過程中。只有增強(qiáng)法律意識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度；加強(qiáng)人文關(guān)懷；提高護(hù)理人員的專業(yè)技術(shù)水平、綜合素質(zhì)和應(yīng)急能力；為精神病患者提供優(yōu)質(zhì)、安全的護(hù)理服務(wù)。才能有效規(guī)避護(hù)理風(fēng)險(xiǎn)，防范和減少護(hù)患糾紛。

護(hù)理部

樂山市精神病醫(yī)院

精神科護(hù)理風(fēng)險(xiǎn)危險(xiǎn)

因素分析及防范措施

護(hù)理部

第五篇：房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)者行為分析（范文）

房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)者行為分析

對(duì)客戶需求的的研究判斷，是住宅開發(fā)商第一位的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

在如今高房?jī)r(jià)的壓力下，普通消費(fèi)者根本無力去買房，更不用說是對(duì)各個(gè)樓盤進(jìn)行對(duì)比挑選了。雖然如今房?jī)r(jià)很高，但是這絕不是因?yàn)楣┬∮谛璧慕Y(jié)果，這是國(guó)際熱錢大量流入、國(guó)內(nèi)各種炒房團(tuán)炒作以及土地財(cái)政造成的結(jié)果。因此，面對(duì)供大于需，而房?jī)r(jià)居高不下這么一個(gè)結(jié)果，開發(fā)商為了避免陷入開發(fā)出“空城”這么一個(gè)結(jié)果，必須對(duì)客戶需求進(jìn)行研究判斷，開發(fā)出具有明確市場(chǎng)和產(chǎn)品定位、最接近客戶需求且具有最佳滿足性能價(jià)格比的住宅樓盤，就顯得尤為重要。

在這里我們對(duì)那些年收入在十二萬到二十萬的白領(lǐng)的購(gòu)房行為進(jìn)行分析。

一 環(huán)境因素

文化背景：

中國(guó)這樣一個(gè)安土重遷歷史悠久的大國(guó)，對(duì)房屋的重視程度非常的高。很多人奮斗了大半輩子也許就是為了能在奮斗了這么久并且愿意生活下去的城市買一套房子，安一個(gè)家。因此買房者往往急于買房但是往往又遲遲不動(dòng)手。買房可說是人生的最大的一筆投資之一了。再加上中國(guó)的農(nóng)民占了總?cè)丝诘陌俜种耸啵虼爽F(xiàn)在的很多高級(jí)白領(lǐng)都出身于農(nóng)村，因此他們就迫切需要在所生活的城市買一套房子，但是又不希望房子在太郊區(qū)的地段。家庭背景：

年收入在十五萬到二十萬的高級(jí)白領(lǐng)，相比一般人算是高工資，但是跟三十萬的人比起來還是有差距的。此時(shí)，他們大多工作了五六年了，手里已經(jīng)有了一定的買房的錢，在加上男女雙方收入，付首付是絕對(duì)沒問題了。由于這群人都是所謂的80后，但是到了這個(gè)階段80其實(shí)已經(jīng)成熟了，跟70后基本上沒區(qū)別。這是他們更多的是考慮這個(gè)家，考慮自己的未來。因此他們更多是考慮房子的質(zhì)量和方面性，至于說升值，不是他們考慮的范圍。同時(shí)他們對(duì)小區(qū)的健身和娛樂設(shè)施也很看重。

政策鼓勵(lì)：

如今的高房?jī)r(jià)下，國(guó)家為了鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)房、、、、、二 個(gè)人因素

文化水平：

這群消費(fèi)者至少都是大學(xué)本科畢業(yè)，擁有較高的文化水平和消費(fèi)品位，并且對(duì)環(huán)保理念也比較擁護(hù)，甚至說有一定的要求。畢竟綠色是今后的大方向。這就要求開發(fā)商要多用些環(huán)保節(jié)能的設(shè)備和材料，同時(shí)要注重綠色覆蓋率。

收入水平：年收入在十五萬到二十萬之間

市場(chǎng)敏感度分析：80后在大學(xué)或之前一直是花錢如流水的一群人。但是到了這個(gè)時(shí)候，他們花錢會(huì)很小心，因?yàn)樗麄円呀?jīng)充分體會(huì)到了賺錢的不易。并且又關(guān)乎未來的家庭幸福。但是，我還是堅(jiān)持認(rèn)為他們不在乎那幾萬塊錢，他們?cè)诤醯闹皇撬麄儗?duì)這個(gè)樓盤的滿意度。包括物業(yè)服務(wù)，交通，周邊生活環(huán)境，配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施，是否環(huán)保等，只要這些方面讓消費(fèi)者滿意了，他們就會(huì)毫不猶豫的掏錢。

消費(fèi)動(dòng)機(jī)：買房子，成家。

生活形態(tài)：他們的生活節(jié)奏是很快的，可以說壓力很大。整天游走在城市的高鐵架和嘈雜的城市中，再加上整天悶在辦公室中，他們迫切需要有一個(gè)釋放壓力的空間。可以回歸到自然中去是他們心里的呼喚。

品牌忠誠(chéng)度：由于出身農(nóng)村的消費(fèi)者居多，品牌對(duì)他們而言沒多大的吸引力。只要設(shè)計(jì)的合他們的感覺，他們就不會(huì)考慮太多。