第一篇：2013年房地產(chǎn)市場分析

2013年房地產(chǎn)市場分析:政策資金市場終極猜想 http://2012-12-31齊魯晚報

摘要：2012年12月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2012年11月新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況：11月份新建商品房整體情況呈現(xiàn)全面上漲。

2012年12月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2012年11月新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況：11月份新建商品房整體情況呈現(xiàn)全面上漲。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，自從2012年6月止跌以來，全國100個城市(新建)住宅平均價格已連續(xù)第6個月環(huán)比上漲。那么2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將何去何從。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉從政策、資金、市場等三個方面對2013年的市場行情進(jìn)行了縝密的預(yù)判。

政策走勢：

去投資化的限購、限貸不可能本質(zhì)上出現(xiàn)松動

十八大期間，有記者向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新提問“房地產(chǎn)市場調(diào)控政策什么時候放松”，他回答稱，“房地產(chǎn)市場調(diào)控政策現(xiàn)在還沒想放松。對于樓市調(diào)控，中央政府時刻準(zhǔn)備應(yīng)對。遇到某一城市自行調(diào)整樓市政策時，中央儲備相應(yīng)的政策，一旦需要的話就出手?！?/p>

而近期各地樓市微調(diào)不斷升溫跡象明顯，在這個時間段提出這樣的說法有什么含義?對今后的樓市發(fā)展有什么影響?是否意味著樓市調(diào)控從嚴(yán)?

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，十八大期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新回答意味著“去投資化”的樓市調(diào)控政策應(yīng)該還會繼續(xù)執(zhí)行，在本質(zhì)上限購、限貸不可能出現(xiàn)松動，樓市調(diào)控政策底線不可能觸動。

中央經(jīng)濟工作會議也提出，2013年中國還將加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。

但是，現(xiàn)實房地產(chǎn)政策中確實正在出現(xiàn)“微調(diào)”，如今年以來政府已經(jīng)公開認(rèn)可的首套房的差別化的信貸政策、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，還有近期公積金貸款政

策的微調(diào)，以及由于降息、降準(zhǔn)、等貨幣政策的定向定量寬松等?！拔⒄{(diào)”主要圍繞首套房“自住需求”進(jìn)行，并沒有對于投資性投機性需求起到鼓勵入市的作用。當(dāng)前，政府從政策層面已經(jīng)認(rèn)可這些差別化的限售與信貸政策及其他已經(jīng)認(rèn)可的補貼和鼓勵措施。

總體上來講，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的市場特征，政策層面“微調(diào)”與堅持房地產(chǎn)調(diào)控的不動搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”同時在執(zhí)行。那么2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策將呈現(xiàn)出什么樣的特征?

首先，中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)2013年貨幣政策仍以穩(wěn)健為特征，貨幣政策的穩(wěn)健特征決定房地產(chǎn)市場的運行會相對穩(wěn)健，不會出現(xiàn)大起大落。

其次，從當(dāng)前政府表態(tài)及實際政策執(zhí)行來看，2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然會呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的市場特征，政策層面“微調(diào)”定向?qū)捤纱碳傂枧c堅持房地產(chǎn)調(diào)控的不動搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”會同時執(zhí)行。

與此同時，在政策層面“微調(diào)”與堅持房地產(chǎn)調(diào)控的不動搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”同時在執(zhí)行的市場背景下，政策執(zhí)行力度上應(yīng)該總體上繼續(xù)保護(hù)首套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時間。

第三、以城鎮(zhèn)化拉動內(nèi)需，將助推房地產(chǎn)市場“基本面”持續(xù)回升。

在明年及未來，城鎮(zhèn)化是我國擴大內(nèi)需的最大潛力所在，伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，房地產(chǎn)市場在城鎮(zhèn)化過程中拉動內(nèi)需的地位也會日益突出出來，這將助推房地產(chǎn)市場基本面持續(xù)回升與回暖，這有可能會使房價繼續(xù)堅挺，甚至出現(xiàn)房價持續(xù)小幅上漲的現(xiàn)象。同時，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中，一旦房價出現(xiàn)反彈風(fēng)險，政策層面盡管在執(zhí)行力度上還有可能再度有所收緊。

資金走勢：

“流動性”進(jìn)一步寬松，購房者勿錯“平價”購房時機

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年10月CPI比9月1.9%有小幅回落，但總體上看，近期CPI增速放緩并且呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，通貨膨脹將得到進(jìn)一步緩解。與此同時，按照現(xiàn)在CPI的同比增速態(tài)勢，全年CPI同比增長目標(biāo)控制在4%的問題也不大，這也為年內(nèi)“降準(zhǔn)”或“降息”1-2次刺激宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇“穩(wěn)增長”提供了基礎(chǔ)的市場環(huán)境。

另外，中國人民銀行10月13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，廣義貨幣(M2)增長14.8%，狹義貨幣(M1)增長7.3%。M2今年以來首次突破14%表明，流動性進(jìn)一步寬松，有望成為經(jīng)濟企穩(wěn)回升的動力。

今年以來，總體來看，CPI增速放緩并且呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，通貨膨脹將得到進(jìn)一步緩解，在此基礎(chǔ)上，樓市政策“微調(diào)”，差別化的樓市調(diào)控政策導(dǎo)致市場成交量逐步回暖。與此同時，在降準(zhǔn)與降息之下，市場流動性進(jìn)一步寬松，總體上也推動房地產(chǎn)市場逐步向回暖靠近。

在這樣的市場背景下，根據(jù)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年11月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為8791元/平方米，環(huán)比10月上漲0.26%，自2012年6月止跌后連續(xù)第6個月環(huán)比上漲，漲幅較上月擴大0.09個百分點。國家統(tǒng)計局發(fā)布2012年11月份70個大中城市住宅銷售價格中53個大中城市房價環(huán)比上漲，同樣反映出房價連續(xù)微幅上漲的態(tài)勢。

在CPI企穩(wěn)的市場背景下，全國房價仍然出現(xiàn)連續(xù)6個月上漲的現(xiàn)象，這一定程度上說明，在未來貨幣政策走向定向或定量寬松之時，市場面臨的通脹預(yù)期壓力正在上升，無論是出于自住購房目的，還是投資購房目的，防止口袋中貨幣進(jìn)一步貶值購買力降低成為當(dāng)務(wù)之急。

從國內(nèi)環(huán)境看，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展逐步進(jìn)入新的階段，勞動力、土地價格都在上漲，成本推動型通脹壓力將長期存在，再加上美國QE3、QE4推出，內(nèi)外兩種趨勢的重合，對物價上漲進(jìn)而通脹的影響不容低估。

我們看到，在限購之下，需求被壓制，在美國QE3、QE4推出的市場背景下，熱錢在樓市周邊尋找進(jìn)入的機會。盡管中央政府近期依然堅持不懈的宣傳限購限

貸，這也是在全球貨幣“大”爆炸的當(dāng)下，希望通過控制限購限貸這道水閘，堵住貨幣不由自主的流向房地產(chǎn)這個最能吸金的大水庫;希望即使貨幣爆炸，也是流向?qū)嶓w經(jīng)濟，當(dāng)然這不可避免地仍然會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。在QE1的過程中黃金白銀石油狂漲，QE2期間也同樣。近期，多家房企或赴港上市、或收購上市平臺，或在通過境外渠道進(jìn)行頻繁融資，均表明熱線政策緩慢地流向中國房地產(chǎn)市場。此時，其實聰明的投資客早就明白手中的資金該流向哪里。

因此，在股市大盤走低、通脹預(yù)期、人民幣升值壓力，資金缺乏投資渠道的市場之下，勢必會導(dǎo)致房產(chǎn)成為資產(chǎn)保值升值的首選投資項之一，這一定程度上也會助推房地產(chǎn)市場成交量的持續(xù)回升，從而最終傳導(dǎo)到價格的上漲與反彈。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從價格未來趨勢角度來看，盡管當(dāng)前由于樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房價降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房價持續(xù)下跌的動力正在逐步消失。從當(dāng)前來看，全國房價連續(xù)6月上漲現(xiàn)象已經(jīng)表明當(dāng)前價格已經(jīng)接近“市場底”，在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的市場背景下，房價不可能重回大幅降價的市場環(huán)境。從開發(fā)商定價角度來講，當(dāng)前小幅優(yōu)惠小幅促銷的“平價”策略成為市場主流和趨勢，在這個階段，購房者不應(yīng)該錯過當(dāng)前“平價”購房時機。一定意義上來講，本輪調(diào)控以來，購房者已經(jīng)錯過了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價的最佳購房“時間窗”。盡管在去投資化的調(diào)控政策的影響下，全國房價開始有小幅回升的趨勢，今年有可能一直處于這個階段性的“市場底”，但是，購房者已經(jīng)很難在短期內(nèi)找到之前大幅降價的購房時間窗口。在第四季度甚至更長時間段內(nèi)，小幅優(yōu)惠或微幅降價將成為房地產(chǎn)市場的主流和趨勢。在市場基本面趨好的背景下，購房者應(yīng)該抓緊房企由于企業(yè)年度銷售業(yè)績指標(biāo)、短期拿地資金需求、回籠資金采購原材料及資金面短期內(nèi)確實較為緊張等策略性的降價“平價”時機進(jìn)行購房，而不是持續(xù)觀望，等待市場基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤開始漲價時再買漲不買跌。

市場走向：

市場“基本面”將現(xiàn)真正意義“回暖”

從整個市場“基本面”來看，2012年整個1-8月，全國的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模(土地市場交易)、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。此外，1-11月全國商品房銷售面積首次出現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正，這就促使整個市場“基本面”繼續(xù)向利好方向發(fā)展。在這個階段，以首套房置業(yè)為主的需求將會繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，這將使開發(fā)企業(yè)對于整個市場“基本面”由信心不足轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂觀，這也將促使開發(fā)企業(yè)在成交量回升的之后進(jìn)一步有序加大房地產(chǎn)投資、新開工面積，甚至重拾土地市場拿地的熱情，逐漸形成市場“基本面”的真正意義的“回暖”。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從2013年市場基本面走勢來看，由于政策“微調(diào)”與房地產(chǎn)調(diào)控的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”的執(zhí)行，再加上以城鎮(zhèn)化拉動內(nèi)需的2013年宏觀經(jīng)濟政策的定調(diào)，明年房地產(chǎn)市場基本面應(yīng)該還會在“微調(diào)”政策刺激下持續(xù)回升，但是不會出現(xiàn)大幅逆轉(zhuǎn)行情，明年房地產(chǎn)市場“基本面”整體上會持續(xù)好轉(zhuǎn)，但是仍然處于整個市場大周期的低谷期的復(fù)蘇與回升期，保持“限速”中緩慢復(fù)蘇與房企有限制的擴張的行情將是2013年整體市場基本面的特征。

在這個階段，伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，房地產(chǎn)市場在城鎮(zhèn)化過程中拉動內(nèi)需的地位也會日益突出出來，這將助推房地產(chǎn)市場基本面持續(xù)回升與回暖，這有可能會使房價繼續(xù)堅挺，甚至出現(xiàn)房價持續(xù)小幅上漲的現(xiàn)象。

從當(dāng)前來看，全國新建住宅房價連續(xù)6月上漲，市場已經(jīng)出現(xiàn)房價降幅收窄甚至個別項目小幅漲價的現(xiàn)象。因此，當(dāng)前調(diào)控的壓力仍然存在，“去投資化”的限購限貸政策尚短期內(nèi)不可能出現(xiàn)明顯松動，外來的投資投機性需求不會大規(guī)模入市，限購政策有可能明年會繼續(xù)執(zhí)行。

此外，政策層面仍然需要從嚴(yán)執(zhí)行，繼續(xù)執(zhí)行差別化的稅收政策保護(hù)首套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時間。從政策面的走勢可以看出，由于“微調(diào)”政策仍然繼續(xù)針對首套房自住需求進(jìn)行，那么也就明確地為首套房“自住需求”進(jìn)一步放量入市提供了市場機會，盡管房企房價降幅收窄甚至只有小幅的房價促銷優(yōu)惠，但是，整個市場基本面尚未明顯有好轉(zhuǎn)的跡象，應(yīng)該來說，在市場尚處于恢復(fù)的階段過程中，在限購限貸政策的之下房價不會出快速上漲的趨勢，在房價相對平穩(wěn)的階段，仍然是自住需求、剛需一族相對合理的購房時間“窗口”，在這個階段，首套房“自住需求”將繼續(xù)支撐整個房地產(chǎn)市場成交量回暖。

第二篇：2011房地產(chǎn)市場分析

2011年國內(nèi)房地產(chǎn)市場環(huán)境

一、政策影響分析

2011年一季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體延續(xù)了上一年的調(diào)控思路，但調(diào)控力度進(jìn)一步加強。1月份，國務(wù)院頒布新“國十一條”，調(diào)整了住房稅收政策和信貸政策，并要求各地公布2011的房價調(diào)控目標(biāo)，同時對重點城市統(tǒng)一要求出臺樓市限購政策，凸顯了政府調(diào)控房價和穩(wěn)定市場的信心和決心。

2月份，未出臺限購政策的重點城市陸續(xù)出臺了限購細(xì)則，限購力度有所加大。截止3月31號，全國657個城市中已有608個城市公布新建住房價格控制目標(biāo)。大多數(shù)城市將房價目標(biāo)設(shè)定在漲幅控制在10%左右，目標(biāo)顯得有些保守。但在中央進(jìn)一步深化房地產(chǎn)調(diào)控的政策指引下，不排除未來部分政府會對房價控制目標(biāo)進(jìn)行修正。

從政策影響來看，隨著近期保障、土地、金融、稅收等一系列調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些明顯的變化，投資性需求明顯下降，部分城市房價快速上漲的趨勢得到遏制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置意愿有所下降。預(yù)計，隨著各市限購政策的落實，全國各重點城市房屋成交量將會繼續(xù)下降，房價將會在成交量下降3個月后出現(xiàn)較為明顯的變化趨勢。

二、全國房地產(chǎn)市場運行情況

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長

2011年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資8846.4億元，同比增長34.1%，增幅同比下降1.0個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為22.4%。90平方米以下住房增速略有回落。1-3月，90平方米以下住房完成投資1802.4億元，同比增長25.4%，增速較上年同期下降15.3個百分點。

2.房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增速回落，利用外資和自籌資金規(guī)模增速較快2011年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總計19268億元，同比增長18.6%，增幅比上年同期下降42.8個百分點。其中，國內(nèi)貸款3836.8億元，增長4.4%，利用外資144億元，增長45.2%，自籌資金7126.3億元，增長27.2%，其他資金來源8161億元，同比增長18.7%，其中個人按揭貸款回落5.3%。與上年同期各資金來源的比重相比，自籌資金比重同比上升了2.5個百分點，其中自有資金比重上升0.5個百分點。其他資金來源上升了0.1個百分點，其中定金及預(yù)收款比重上升1.9個百分點，個人按揭貸款比重下降了2.7個百分點。國內(nèi)貸款比重同比下降2.7個百分點。

3.土地購置面積增速加快

從購置土地面積看，1-3月，全國房地產(chǎn)企業(yè)共購置土地面積8180.8萬平方米，同比增長32.7%，比上年同期上升2.7個百分點。全國土地購置費用為1555.4億元，同比增長29.3%，與上年同期相比回落27.2個百分點。

4.房屋銷售增速較為平穩(wěn)

2011年1-3月，全國商品房銷售面積實現(xiàn)1.76億平方米，同比增長14.9%，與上年同期相比回落21個百分點，與上月相比加快1.1個百分點；其中，商品住宅銷售面積達(dá)1.58億平方米，同比增長14.3%，辦公樓347.4萬平米，同比增長15.6%，商業(yè)營業(yè)用房1046.2萬平米，同比增長14.1%。商品房銷售額實現(xiàn)10152億元，同比增長27.3%，與上月相比下降0.1個百分點。其中，商品住宅銷售額為8607億元，同比增長25.9%。

從各季商品房銷售面積上看(季度值)，一季度房屋銷售增速與上季度基本持平，保持平穩(wěn)增長。

5.房價環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市數(shù)量增多

2011年3月份，全國70個大中城市中新建商品住宅價格環(huán)比下降的有12個城市，比2月份增加了4個；環(huán)比價格上漲的城市有50個，比2月份減少了6個。二手住宅價格環(huán)比下降的城市個數(shù)有16個，比2月份增加了12個；環(huán)比價格上漲的城市有44個，比2月份減少了6個。

三、2011年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測

通過對1998年1月-2011年3月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，考慮到國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化以及未來的政策走向，利用ARIMA預(yù)測模型，我們對2011年全年全國房地產(chǎn)市場的主要指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測。由于2011年年初樓市調(diào)控力度再次加大，尤其是限購政策的升級會對市場交易產(chǎn)生更大的影響，預(yù)計未來市場實際走勢可能要比模型預(yù)測的結(jié)果回落幅度更大，甚至不排除個別指標(biāo)尤其是銷售面積會出現(xiàn)負(fù)增長。

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長，但增幅回落

預(yù)計2011年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將繼續(xù)保持增長，但增幅均出現(xiàn)小幅回落。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成5.84萬億元，增長21.1%，增幅回落12.1個百分點；其中，商品住宅投資完成4.25萬億元，增長24.9%，回落7.9個百分點。

2.房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速回落

受貨幣政策和房地產(chǎn)市場銷售形勢變化的影響，預(yù)計2011年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增幅會出現(xiàn)回落。預(yù)計全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源達(dá)84554億元，增長16.6%，增速較2010年回落8.8個百分點。

3.房屋建設(shè)增長平穩(wěn)回落

預(yù)計2011年全年，全國商品房施工面積為47.12億平方米，同比增長16.2%；商品住宅施工面積為35.9億平方米，增長14.0%。與2010年相比，商品房和商品住宅施工面積分別回落10.4和11.3個百分點。

4.商品房銷售壓力增大

2010年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是限購政策的影響，市場觀望心理加強，商品房銷售形勢壓力較大，預(yù)計2011年全年商品房銷售會出現(xiàn)回落。

從具體指標(biāo)上看，預(yù)計2011年全年，全國商品房實現(xiàn)銷售面積11.08億平方米，增長6.2%；其中，商品住宅實現(xiàn)銷售面積10.58億平方米，增長13.7%。

由于當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大，各地限購政策陸續(xù)出臺，這些措施均會對商品房銷售產(chǎn)生一定的抑制作用，預(yù)期商品房實際銷售情況要比預(yù)測的數(shù)值更低。(國家信息中心信息資源開發(fā)部)

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為改善人居環(huán)境提高生活質(zhì)量 鄭州推出樣板社區(qū) ●設(shè)施人性化●管理多方位●服務(wù)暖人心●環(huán)境靚綠美

中原新聞網(wǎng)訊：悠閑的步行商業(yè)街包羅萬象，超市、銀行、郵政、醫(yī)療、健身場所一應(yīng)俱全；花香草綠、小橋流水隨處可見；完備的配套教育??鑫苑社區(qū)優(yōu)美完善的人居環(huán)境贏得廣泛的肯定。昨日上午，我市舉行現(xiàn)場觀摩會，向全市50家業(yè)績優(yōu)良的房地產(chǎn)開發(fā)商和30家物業(yè)公司推廣鑫苑社區(qū)經(jīng)驗。鑫苑社區(qū)以人為本鑫苑社區(qū)占地331畝，居住人口達(dá)1萬人，是我市一類社區(qū)之一。為了體現(xiàn)快節(jié)奏、低生活成本、多樣化娛樂的現(xiàn)代生活理念，營造完善的人居環(huán)境，開發(fā)商采取了中心綠地、組團綠地和宅前宅后綠地三級系統(tǒng)；在社區(qū)內(nèi)建成休閑、購物雙主題商業(yè)步行街；與名校聯(lián)手，在社區(qū)內(nèi)建成河南省實驗

幼兒園分園、河南省實驗小學(xué)外國語分校；在社區(qū)周邊修建鑫苑路和桑園路，將67路、205路公交車終點站引入社區(qū)；開創(chuàng)了政府行政管理、業(yè)主民主管理和專業(yè)物業(yè)公司管理“三位一體”的管理模式；提供24小時全方位服務(wù)。居民們不僅可以在潔凈優(yōu)美、綠意盎然的社區(qū)道路上休閑散步，在露天或室內(nèi)健身器材前鍛煉，在步行商業(yè)街購物之余，還能坐在設(shè)在路中間的小吧臺前小憩一番。孩子上幼兒園和小學(xué)在社區(qū)內(nèi)就能實現(xiàn)，免除了在喧囂的馬路上接送孩子的麻煩，令業(yè)主們備感輕松。多數(shù)社區(qū)亟待達(dá)標(biāo)據(jù)了解，目前全市房地產(chǎn)投資額達(dá)74億元，房地產(chǎn)開發(fā)商100多家。但開發(fā)商已建社區(qū)的整體水平不高，缺乏精品、名品、經(jīng)典之作，原因是一些開發(fā)商急功近利，建筑質(zhì)量不高、密度過大、小區(qū)綠化率低，公共、醫(yī)療、文化、教育設(shè)施不完備。隨著市民生活水平的日益提高，人們對住房的要求已從只求面積大、結(jié)構(gòu)合理到了要求住房周邊環(huán)境及生活、教育、娛樂等各種配套設(shè)施完善的階段，新建小區(qū)只有在改善人居環(huán)境上下工夫，才能贏得市場，并為改善鄭州的人居環(huán)境、提升鄭州的城市品位做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。明確標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范社區(qū)本著以人為本、科學(xué)規(guī)劃、便民利民的服務(wù)理念，以“路平、燈明、水通、衛(wèi)生、安全”和“干干凈凈、漂漂亮亮、亮亮堂堂、舒舒適適”為目標(biāo)，市建委、市政局、規(guī)劃局、房管局、文明辦、愛衛(wèi)辦等六部門，近日聯(lián)合出臺了加強新建社區(qū)管理的意見，明確規(guī)定：鄭州市屬各縣（市）區(qū)所有擬新建的城市居民在3000人以上的社區(qū)，必須規(guī)劃合理，綠地率達(dá)到30％；必須配備商業(yè)、郵政、金融、警務(wù)室、幼兒園等公共服務(wù)設(shè)施，公廁、垃圾收集等市政公用設(shè)施，醫(yī)療室、健身房、閱覽室等醫(yī)療、文體設(shè)施；必須健全管理機制，確保社區(qū)安全秩序良好。市委常委、宣傳部長楊麗萍，副市長丁世顯參加觀摩會，要求全市推廣鑫苑社區(qū)經(jīng)驗。各房地產(chǎn)商、物業(yè)管理公司要以鑫苑社區(qū)為樣板，投入到“爭創(chuàng)人居環(huán)境示范社區(qū)和先進(jìn)社區(qū)”活動中來。六部門要嚴(yán)格把關(guān)，不符合新標(biāo)準(zhǔn)的新建社區(qū)不予審批、驗收及廣告宣傳；對違反房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理程序，擅自開工建設(shè)的企業(yè)嚴(yán)肅查處。

第三篇：2014房地產(chǎn)市場分析

2014年中國房地產(chǎn)市場走勢分析

(一)市場供應(yīng)

1.全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積預(yù)計2014年全年增長10%左右

2014年土地市場將延續(xù)2013年的熱度，土地成交量全年增幅預(yù)計在10%左右。主要原因有五：一是2013年商品房市場整體發(fā)展較好，銷售量大幅回升，銷售回款明顯增加，資金狀況良好；二是新一屆政府對樓市調(diào)控的思路明顯轉(zhuǎn)變，由過去的各種調(diào)控政策轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭钣檬袌龌侄芜M(jìn)行調(diào)節(jié)，房企對政策的預(yù)期相對樂觀，拿地的熱情增加；三是受2013年銷售狀況良好的影響，房企亟需增加土地儲備，為后續(xù)發(fā)展做好準(zhǔn)備；四是近期不少城市在調(diào)控政策中都提及增加土地供應(yīng)，預(yù)計2014年土地供應(yīng)將有所增加；五是三、四線城市土地市場具有一定的滯后性。

2.20個典型城市土地成交建筑面積預(yù)計2014年全年增長5%左右

2014年全國20個典型城市經(jīng)營性土地成交量將基本延續(xù)今年以來的走勢，全年成交建筑面積將保持平穩(wěn)增長，增幅預(yù)計為5%左右。主要是一方面全國房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境穩(wěn)定，企業(yè)資金狀況良好，出于對后市的樂觀預(yù)期，企業(yè)拿地節(jié)奏將繼續(xù)推進(jìn)；另一方面，隨著政府更加強調(diào)利用市場化手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，會進(jìn)一步加大土地的市場供應(yīng)，這也會推動土地成交的進(jìn)一步上升。

3.房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計2014年全年增長18%左右

受房地產(chǎn)行業(yè)整體向好的影響，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅明顯擴大，2014年將略有回落，預(yù)計全年同比增幅為18%。主要原因有三：一是經(jīng)濟低位徘徊，固定資產(chǎn)投資增幅穩(wěn)中略降，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也受到投制約；二是保障房投資對房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅擴大貢獻(xiàn)降低。2011年全國保障性安居工程建設(shè)完成投資1.3萬億元，2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程完成投資約為1.1萬億元，2013年前11個月完成1.12萬億元；三是2013年房企土地購置面積大量增加，2014年將催生一定量的新開工量，房地產(chǎn)開發(fā)投資將相應(yīng)增加。

4.全國房屋新開工面積預(yù)計2014 年全年增長12%左右

2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積增幅將基本和2013年持平，預(yù)計全年同比增幅12%左右。主要原因有三：一是房企良好的資金狀況將成為開工保障，企業(yè)能夠維持一

定規(guī)模的開工量；二是房企2013年以來大量的土地儲備，也將形成大量的新開工規(guī)模；三是2014年600萬套以上的保障房建設(shè)目標(biāo)，開工量仍然較大。

(二)市場成交

1.全國商品房成交量預(yù)計2014年全年增長9%左右

自2012年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境持續(xù)改善，2014年商品房成交量同比增幅將維持在高位，預(yù)計全年增幅9%。主要原因有六：一是隨著樓市調(diào)控政策效果減弱，加上新一屆政府調(diào)控思路轉(zhuǎn)變，購房者對樓市的預(yù)期明顯變化；二是2012年下半年市場回暖以來的新開工項目將于2014年集中入市，將拉動商品房成交量的增加；三是三、四線城市成交滯后，部分成交會在2014年跟進(jìn)；四是國家支持首套臵業(yè)和合理自住性需求的政策仍然延續(xù)；五是剛性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；六是部分城市被限制的需求有望釋放，如上海市2013年收緊限購政策，納稅期限由滿一年延長至滿兩年，這部分被限制的需求有望在2014年釋放。

2.25個典型城市商品住宅成交量預(yù)計2014年全年增長15%左右

2014年市場化因素將增加，三、四線城市樓市政策有望率先放寬。在新型城鎮(zhèn)化導(dǎo)向下，2014年市場行情有望繼續(xù)攀升。當(dāng)然，預(yù)計部分市場供應(yīng)和需求將轉(zhuǎn)向保障房領(lǐng)域。綜合判斷，研究認(rèn)為2014年市場成交面積將保持15%的增長率。預(yù)計一、二、三線城市商品住宅成交量都將攀升，但二、三線城市在新型城鎮(zhèn)化等利好因素下幅度將更大。

(三)市場價格

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地平均購置價格預(yù)計2014年全年增長11%左右

2013年前11個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地平均購置價格(土地成交價款/土地購置面積)同比上升19.6%，增幅較大，預(yù)計2014年將回落，全年增長11% 左右。主要原因有三：一是2014年土地市場整體環(huán)境將延續(xù)2013 年的態(tài)勢，且大量優(yōu)質(zhì)土地有望入市，土地成本有望繼續(xù)攀升；二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地購置均價漲幅將有所回落；三是2013年土地購置價格基數(shù)較高，2014 年漲幅會拉低。

2.20個典型城市土地成交樓板價預(yù)計2014年全年增長17%左右

2014年全國20個典型城市的土地成交價格整體將延續(xù)穩(wěn)步上升態(tài)勢，但增幅將有所放緩，預(yù)計全年增幅為17%左右。主要原因有兩方面：一是2012年土地市場慘淡，價格基數(shù)

較低，因此造成了2013年土地價格增幅的快速上升，在2013年價格基數(shù)處于高位的情況下，2014年價格增幅必然有所下滑。二是地價持續(xù)快速上漲，也可能會觸發(fā)中央政府對土地市場出臺相關(guān)政策，土地價格上漲勢頭也會得到一定抑制。

3.商品房成交均價預(yù)計2014年全年增長7%左右

預(yù)計2014年全國商品房成交均價將繼續(xù)回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因有二：一是一、二線城市房價漲幅將有所放緩。2013年樓市全面回暖，一、二線城市房價持續(xù)快速上漲，部分城市提前透支了明后年的漲幅；二是三、四線城市供應(yīng)量持續(xù)較大，人口導(dǎo)入速度較慢，支撐房價上漲的因素偏少，房價上漲空間不大。

4.70個大中城市房價指數(shù)預(yù)計2014 年同比增長4%左右

2014年70個大中城市的房價指數(shù)同比將觸頂下行，預(yù)計在2013年12月份將觸頂，之后開始持續(xù)下行，到2014年12月，70個大中城市房價指數(shù)同比漲幅為4%左右。主要原因有二：一是房價環(huán)比漲幅持續(xù)下行。截至2013 年11月，70個大中城市的房價指數(shù)環(huán)比漲幅為0.55%，自4月份增幅由擴大轉(zhuǎn)為收窄以來，增幅數(shù)據(jù)持續(xù)下行8個月，預(yù)計到2014年1月份，房價環(huán)比漲幅將低于2013年1月份的環(huán)比漲幅0.57%，屆時，房價同比漲幅將開始下行；二是受整個行業(yè)降溫的影響，2014年70個大中城市房價同比漲幅支撐力不足，且2013年基期值較高，所以房價漲幅持續(xù)收窄。

5.25個典型城市商品住宅成交均價預(yù)計2014年全年增長6%

2014年房價仍將看漲，尤其對于一、二線城市而言更是如此。當(dāng)然暴漲的可能性不大，這與目前國內(nèi)外的金融環(huán)境變化、國內(nèi)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程等有關(guān)系。預(yù)計2014年25個典型城市商品住宅價格上漲幅度為6%。其中一線城市房價漲幅將收窄，二、三線城市房價上漲空間依然存在。

第四篇：渝中區(qū)房地產(chǎn)市場分析

渝中區(qū)房地產(chǎn)市場分析

一、渝中區(qū)當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)狀

渝中區(qū)目前市場上在售和短期內(nèi)就會入市的項目很多，分為以下幾個板塊，朝天門板塊、解放碑板塊、大坪板塊、北區(qū)路板塊、較場口板塊、上清寺板塊。從樓盤的分布情況來看，大坪板塊最為活躍，相對來說，上清寺板塊的房地產(chǎn)市場相對較為平淡。渝中區(qū)目前大規(guī)模項目不多，其主要原因在于樓盤項目較多的解放碑板塊和大坪板塊，這兩個板塊的樓盤主要以小體量為主。其他板塊無論交通、配套和成熟度都無法與其相比，雖然發(fā)展勢頭也較為迅猛，但目前這個時點供應(yīng)的項目都不多。隨著各板塊設(shè)施建設(shè)的不斷發(fā)展，可供土地較多也較集中板塊的項目會不斷增多，屆時將對渝中區(qū)樓盤規(guī)模有較大提升。從渝中區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況看，近年來渝中區(qū)房地產(chǎn)投資一直保持一個較高的增長率，市場上供需兩旺，整個市場呈健康發(fā)展的態(tài)勢。目前區(qū)域內(nèi)有在售和即將開盤的樓盤超過50個，市場依舊繁榮?？v觀整個市場內(nèi)所有的樓盤，中、小型規(guī)模的項目居多，中等價位的項目居多，戶型以中、小戶型的一房、二房居多。

二、渝中區(qū)房地產(chǎn)市場存在的主要問題

1、地產(chǎn)市場規(guī)范化不夠

(1)物業(yè)不規(guī)范：目前，在房地產(chǎn)市場中．仍然存在虛假廣告、面積縮水、物業(yè)管理混亂和中介服務(wù)不規(guī)范等方面的問題。(2)供需矛盾大。(3)開發(fā)不合理：商品住房結(jié)構(gòu)不合理，高檔房開發(fā)過熱。(4)房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計不規(guī)范：開發(fā)商每年都會儲備一定的閑置土地，尤其是大中城市熱點地塊，坐等地價上漲再開發(fā)，或者是干脆炒賣地皮。

2、房地產(chǎn)市場中存在投機問題

（1）房價短期內(nèi)漲幅過大，房產(chǎn)價格相對過高(2)商業(yè)地產(chǎn)空置率過大，投資規(guī)模偏大。（3）房地產(chǎn)業(yè)盈利率過高：房地產(chǎn)業(yè)成為目前重慶盈利率最高行業(yè)。

3、中介服務(wù)業(yè)發(fā)展不平衡和完善

（1）中介機構(gòu)成為滋生腐敗的土壤。（2）中介機構(gòu)不是依靠市場生存，而是依附于部門權(quán)利：社會中介組織的最大特點就是中介性，但目前的社會中介組織官辦色彩較濃，有的甚至還承擔(dān)著部分政府管理職能。（3）缺少規(guī)范中介機構(gòu)的法律法規(guī)體系：我國目前還沒有關(guān)于社會中介機構(gòu)整體發(fā)展的法律法規(guī)體系。

（4）分工不明確，監(jiān)管力度尚需提高。

4、稅費制度的不完善也是一個重要問題

（1）城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一。（2）計稅依據(jù)不科學(xué)，征管漏洞大。（3）房地產(chǎn)行政事業(yè)收費體系混亂，重復(fù)收費，計征不規(guī)范。

三、對渝中區(qū)房地產(chǎn)價格的評價

目前渝中區(qū)在售樓盤價格均在6000元/㎡以上且集中在6000-10000元之間，而均價在10000元以上的樓盤主要集中解放碑CBD板塊的一些住宅樓。價格較低的樓盤主要是位置較偏、交通不便、配套較弱的項目。同比重慶市其他區(qū)域，渝中區(qū)的房價屬于中上水平。

因為渝中區(qū)在整個重慶市擔(dān)有不可替代的角色，①渝中區(qū)是重慶市的行政中心。②渝中區(qū)是重慶的金融中心。③渝中區(qū)是重慶的商貿(mào)商務(wù)中心。④渝中區(qū)是重慶的信息中心。⑤渝中區(qū)是重慶的文化中心。⑥渝中區(qū)是重慶的基礎(chǔ)教育高地、醫(yī)療衛(wèi)生高地和水陸客運交通樞紐。

因此，渝中區(qū)的房價比較合理。

第五篇：德州房地產(chǎn)市場分析

今年以來，隨著市委市政府招商力度的不斷加大和“10+3”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系進(jìn)程的快速推進(jìn)，全市房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資保持持續(xù)快速增長，商品房銷售增速上升，房屋施工面積、新開工面積大幅增長。

一、1-6月份全市房地產(chǎn)開發(fā)市場運行的基本情況：

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長，住宅投資增加

上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為219家，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資53.14億元，比上年同期增長34.1%，增速比上年同期提高12.7個百分點，比今年1-3月加快7.3個百分點，成逐月走高，平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。

今年以來全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體仍然是住宅。1-6月份，住宅投資為42.78億元，同比增長43.6%，高于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速9.5個百分點，增速比上年同期提高26.5個百分點，比1-3月提高13.9個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重的80.5%，同比上升10.7個百分點;隨著市轄區(qū)內(nèi)大運河經(jīng)濟港、德州國際商貿(mào)城、董子文化街等一批項目相繼完工，我市商業(yè)營業(yè)用房投資4.08億元，同比下降33%，增速比上年同期回落56.7個百分點，比1-3月回落73.3個百分點，所占比重由上年同期的15.4%下降到7.7%。

2、企業(yè)到位資金增速繼續(xù)低于完成投資增速

1-6月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金合計71.59億元，比上年同期增長28.2%，增速比上年同期回落23個百分點，比今年1-3月回落33.7個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速低于完成投資增速5.9個百分點。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金來源中，國內(nèi)貸款13.46億元，同比增長38.1%，增速分別比上年同期提高30.5個百分點，比1-3月回落28.2個百分點。所占比重由上年同期的17.5%提高至18.8%;自籌資金19.95億元，同比增長16.1%，增速比上年同期下降15.4個百分點，比今年1-3月回落24.3個百分點;受差別化住宅信貸政策的影響，其他資金來源38.17億元，增長32.1%，增速比上年同期回落63.1個百分點，比今年 1-3月回落45個百分點，所占比重由上年同期51.8%上升至53.3%。由于其他資金來源大于自籌資金，房地產(chǎn)開發(fā)商主要以個人按揭貸款和定金預(yù)收款為主，開發(fā)商資金實力有待加強。

3、房屋施工面積、新開工面積、竣工面積增長較快

1-6月，全市房屋施工面積1137.32萬平方米，同比增長34.7%。其中住宅施工面積989.43萬平方米，同比增長39.0%，增速比去年下降22.2個百分點，比今年1-3月增長1.6個百分點;全市房屋新開工面積355.81萬平方米，同比增長40.7%，增速比上年同期提高14.4個百分點，比今年1-3月增長2.5個百分點。其中住宅新開工面積311.67萬平方米，同比增長42.1%，增速比上年同期提高18.5個百分點，比1-3月增長12.6個百分點。全市房屋竣工面積143.46萬平方米，比上年同期增長103.8%，增速比上年同期提高62.8個百分點，比今年1-3月加快27.1個百分點。其中住宅竣工面積129.25萬平方米，同比增長152%，增速比上年同期提高140個百分點，比今年1-3月下降20個百分點。

4、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著，中小戶型住宅產(chǎn)銷兩旺

全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)加大商品房住宅結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，中小戶型商品房住宅無論是開發(fā)投資完成額、施工面積、新開工面積，還是銷售面積、銷售額、銷售套數(shù)等指標(biāo)均呈增高之勢，出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的局面。

1-6月份，90平方米及以下住宅投資8.66億元，同比增長18.8%，占住宅投資比重的20.2%，同比提高0.9個百分點;90平方米及以下住宅施工面積207.41萬平方米，同比增長40.4%，占住宅施工面積比重的18.2%，同比提高0.7個百分點;90平方米及以下住宅新開工面積58.92萬平方米，同比增長63%，占住宅新開工面積的比重為18.9%，同比提高4.7個百分點;90平方米及以下住宅銷售面積57.57萬平方米，同比增長1.6%，占商品住宅銷售面積的比重為25.8%，同比提高2.1個百分點;90平方米及以下住宅銷售額為17.61億元，同比增長65.0%，占全部商品住宅銷售額比重的24.0%，同比提高了0.9個百分點;90平方米及以下住宅銷售套數(shù)為6863套，占全部商品住宅銷售套數(shù)的比重為34.9，同比提高了3.2個百分點。從中可以看出德州市住宅市場開始呈現(xiàn)戶型小型化趨勢。

二、房地產(chǎn)市場前景預(yù)測

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長

隨著下半年新樓盤、新開工項目的上馬，建設(shè)規(guī)模將逐漸擴大，尤其是去年開發(fā)企業(yè)已支付的大量土地購置費，隨著建設(shè)進(jìn)度進(jìn)入到開發(fā)投資額中，對開發(fā)投資更將起到支撐和推動作用，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將繼續(xù)高速增長。

2.房價增長將趨于穩(wěn)定

從當(dāng)前的各類調(diào)控政策來看，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價是核心要點，加強保障性住房建設(shè)，建立健全分層次的住房供應(yīng)保障體系，是政府調(diào)控的重要任務(wù)之一。多建保障性住房和中小戶型住宅，增加房源供給，積極解決城市低收入群眾住房困難，供求矛盾將得到一定程度的緩解，房價整體可能在一定程度上回歸平穩(wěn)。

當(dāng)前和今后一段時期，德州市房地產(chǎn)市場要進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任;加大保障性安居工程建設(shè)力度;調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管;強化差別化住房信貸政策;嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理;合理引導(dǎo)住房需求;要進(jìn)一步拓展資金融資渠道，激發(fā)民間投資的積極性;要加強市場監(jiān)管，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)全市房地產(chǎn)開發(fā)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。