第一篇：2016年成都房地產市場分析報告

2016年成都房地產市場分析報告

一宏觀經濟和政策

1、預計成都市全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值1.2萬億元，增長7.5%。

2016年，國內生產總值744127億，同比增長6.7%。其中四季度增長6.8%，兩年來首次回升。

2016年成都全市經濟社會繼續(xù)保持良好發(fā)展態(tài)勢。預計全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值1.2萬億元，增長7.5%；固定資產投資8370億元，增長14.3%；一般公共預算收入1175億元，增長7%；社會消費品零售總額5620億元，增長10%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別增長8.1%、9.9%。

2、1-11月房地產開發(fā)投資額達2452.70億元，房地產投資加快。2016年，全國房地產開發(fā)投資102581億元，比上年名義增長6.9%，增速比1-11月份提高0.4個百分點；房屋新開工面積166928萬平方米，增長8.1%，增速提高0.5個百分點。

2016年1-11月，成都房地產開發(fā)投資金額達2452.70億元，同比去年的2273.41億元上漲7.89%。3、2016年上半年政策環(huán)境較為寬松，通過降首付、降契稅減營業(yè)稅、上調公積金存款利率、放寬公積金貸款政策等措施助力去庫存。4、2016年第三季度商品住宅市場活躍，自住型改善住房成交比重持續(xù)上漲，更有投資客入市炒房，為避免投機，防止泡沫化，政策上有所收緊。二成都市場動態(tài)

1、簡陽市由成都代管。

5月16日，經國務院批準，同意將資陽市代管的縣級簡陽市改由成都市代管。此后簡陽將全力做好天府國際機場建設，充分打通成都面向世界的“空中絲綢之路”；加快助推天府新區(qū)建設，努力把新區(qū)建設成世界旅游目的地的核心區(qū)和國際一流的旅游休閑度假勝地。

2、成都天府國際機場正式開工，擬2020年投用。5月27日上午10點25分，在距成都市中心約50公里的簡陽市，四川省委書記王東明宣布：成都天府國際機場開工！新機場規(guī)劃建設6條跑道，一期工程將建設3條跑道及航站樓，并配套建設空港經濟區(qū)，是四川歷史上投資體量最大的項目，也是國家“十三五”期間規(guī)劃建設的最大民用運輸樞紐機場項目，可帶動相關工程投資逾3000億元。新機場一期工程總投資718.6億元，其中機場工程投資511.8億元，計劃2016年動工，2019年基本建成，2020年投入使用，設計旅客吞吐量為4000萬人次。新機場建成后，成都將成為繼北京、上海后，中國第3個擁有兩座國際機場的城市。

3、成都地鐵三號線正式開通。7月31日，貫穿成都東北和西南的核心地帶的地鐵三號線正式通車。成都地鐵3號線一期工程由東北向西南貫穿城市CBD核心區(qū)，起于太平園，經佳靈路由西南向東北方向延伸，然後沿高升橋路繼續(xù)向東北面延伸，至一環(huán)路附近，再沿一環(huán)路向東延伸至人民南路，拐向新南路，之后穿越新南門大橋、南河、濱江路及東大街，穿過CBD核心區(qū)，最后經紅星橋、府河、馬鞍街、前鋒路、三友路、駟馬橋、動物園、東風渠，抵達軍區(qū)總醫(yī)院。地鐵3號線的開通，大大縮短了自駕或者坐公交的時間，對站點附近的房價有所影響。

4、7號線25座車站進場裝修，預計于明年開通。8月12日，成都地鐵建設分公司發(fā)布消息稱，7號線站后施工單位已進場25座車站、一座停車場和一座車輛段。7號線神仙樹站、金沙博物館站、北站西二路站、府青路站、迎暉路站、四川師大站、琉璃場站7個車站作為7號線首批進場的車站，目前已基本完成關鍵設備房砌筑、墻體抹灰、地面墊層施工，正在進行設備區(qū)離壁墻安裝和墻面裝飾施工。車站綜合支吊架正在大面積進行施工，已完成70%，關鍵設備房管線安裝完成50%，預計明年開通。

5、11月23日起，成都市主城區(qū)實施不動產統(tǒng)一登記。根據《中華人民共和國物權法》《不動產登記暫行條例》（國務院令第656號）以及國家和省關于加快推進不動產統(tǒng)一登記工作的要求，經市政府同意，自2016年11月23日起在成都市主城區(qū)（錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、成都高新區(qū)）范圍內實施不動產統(tǒng)一登記。

6、郫縣確定改為郫都區(qū)。12月7日下午，省政府網站上公布《四川省人民政府關于同意撤銷郫縣設立成都市郫都區(qū)的批復》，批復稱，經國務院批準，撤銷郫縣，設立成都市郫都區(qū)，以原郫縣的行政區(qū)域為成都市郫都區(qū)的行政區(qū)域，郫都區(qū)人民政府駐郫筒街道望叢中路998號。三成都房地產市場運行情況

1、全年土地成交2015.11萬平方米，同比下降22.84%；樓面地價1605元/平方米，同比上漲41.66%。據市土地房產交易中心公布的數(shù)據，12月份，成都市共出讓各類土地64宗，比上月增加34宗，成交面積243.23萬平方米，環(huán)比上漲27.85%。其中住宅用地19宗，成交面積123.98萬平方米；商辦用地2宗，成交面積5.70萬平方米；工業(yè)用地42宗，成交面積101.60萬平方米，其他用地1宗，成交面積11.95萬平方米。1-12月份累計成交各類土地479宗，成交面積2015.11萬平方米，同比下降22.84%。其中工業(yè)用地255宗，商業(yè)用地71宗，居住用地140宗，其他用地13宗。12月份成都市土地成交樓面地價2192元/平方米，環(huán)比下降0.54%；平均溢價率為39.64%。1-12月份成都市土地成交樓面地價1605元/平方米，同比上漲41.66%；土地成交平均溢價率為46.04%。

2、12月份新建商品住宅成交面積環(huán)比下降3.45%，同比下降23.00%；2016年1-12月，新建商品住宅累計成交面積同比增長11.30%。12月份，全市新建商品房成交面積為105.15萬平方米，環(huán)比下降0.96%，同比下降12.76%；其中，新建商品住宅成交面積和套數(shù)分別為65.30萬平方米和6530套，環(huán)比分別下降3.45%和上漲4.80%，同比分別下降23.00%和25.74%。2016年1-12月份，新建商品房累計成交面積為1322.86萬平方米，同比增長11.22%；其中，新建商品住宅累計成交面積和套數(shù)分別為991.87萬平方米和98608套，同比分別增長11.30%和6.11%。

3、12月份新建商品住宅均價13002元/㎡，環(huán)比下降3.64%，同比上漲22.20%，2016年1-12月份累計均價同比上漲17.76%。12月全市新建商品住宅均價為13002元/平方米，環(huán)比上月的13493元/平方米下降3.64%,比去年同期的10640元/平方米上漲22.20%。1-12月份，全市新建商品住宅累計均價為11563元/平方米，比去年同期的9819元/平方米上漲17.76%。

4、12月份存量住宅均價為8463元/平方米，環(huán)比上漲0.80%，同比上漲4.90%。根據VISS系統(tǒng)對成都市77個住宅板塊，共計6086個存量住宅小區(qū)的監(jiān)測，12月份存量住宅均價為8463元/平方米，環(huán)比上漲0.80%，同比上漲4.90%。其中，成都六個主城區(qū)VISS均價最高的是高新區(qū)，監(jiān)測均價為9426元/平方米，環(huán)比上漲0.86%，其次是錦江區(qū)，監(jiān)測均價為9216元/平方米，環(huán)比上漲1.02%；主城區(qū)VISS均價較低的是成華區(qū)，監(jiān)測均價為7695元/平方米，環(huán)比上漲0.37%。遠郊區(qū)縣VISS均價最高的是雙流區(qū)，監(jiān)測均價為5414元/平方米，環(huán)比上漲1.73%；其次是龍泉驛區(qū)，檢測均價4957元/平方米，環(huán)比上漲0.58%；近郊區(qū)縣中價格較低的是新 都區(qū)與溫江區(qū)，監(jiān)測均價分別為4462元/平方米、4529元/平方米，環(huán)比分別上漲0.74%和1.61%。成交量方面，12月近郊區(qū)縣的成交量明顯高于主城區(qū)，龍泉驛區(qū)成交面積最大，為35.50萬平方米；武侯區(qū)成交面積最低，為3.22萬平方米。2016年全市成交面積為2572.09萬平方米，同比去年的1980.97萬平方米上漲29.84%，近郊五區(qū)縣是銷售主力。四商業(yè)辦公分析

1、商業(yè)市場：2016年商業(yè)用房成交均價同比上漲1.06%，銷售面積同比下降4.97%。2016年，全市新建商業(yè)用房成交均價為31119元/平方米，同比去年的30796元/平方米上漲1.06%，漲幅細微；全年商業(yè)用房銷售面積為56.95萬平方米，同比去年的59.93萬平方米下降4.97%，達近五年成交面積最低點。從各月的銷售情況來看，上半年市場較為疲軟，銷售量較低，成交價格在30000元/平方米左右，下半年市場較為活躍，成交量價齊升，最高均價為9月份36703元/平方米，年末政策收緊，整個房地產市場回穩(wěn)，成交均價降至30000元/平方米以下。

2、辦公市場：全年去庫存為主，出清周期降至31.94周。2016年，全市新建寫字樓銷售均價10844元/平方米，同比去年的9573元/平方米上漲13.28%；全年銷售面積142.90萬平方米，同比去年的89.21萬平方米上漲60.18%，去化情況明顯好轉。從各月的銷售情況來看，成交價格受整體市場波動變化較大，2月降首付、降契稅、免征部分營業(yè)稅后，3月份成交量與成交價格明顯上漲、8、9月份受住宅市場升溫影響，成交量價齊升。四市場走勢分析12月16日閉幕的中央經濟工作會議明確了2017年中國樓市發(fā)展方向，強調要促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落近期房地產市場。這意味著決策層進一步明晰了我國房地產市場的定位，強調房地產發(fā)展的首要目標是實現(xiàn)‘住有所居’，讓住房回歸其居住屬性。2016年經濟增速回落，預計2017年經濟保持穩(wěn)中求進，不會發(fā)生硬著陸。2016年，國內生產總值744127億，同比增長6.7%。其中四季度增長6.8%，兩年來首次回升?！督洕{皮書》預計2017年全年GDP增長6.5左右，比上年略為減少0.2個百分點，就業(yè)、物價保持基本穩(wěn)定，中國經濟不會發(fā)生硬著陸。2017年住房貸款方面或將有所收緊。近幾年銀行多次降準降息，并給予放寬首付政策低至兩成等政策支持，鼓勵市民貸款購房，緩解房地產市場低迷行情。隨著2016年發(fā)達城市房價的再一次飆升，政府已經開始陸續(xù)出臺調控政策，抑制房地產泡沫，而作為房地產市場調控抓手的住房貸款，預計2017年將會收緊，促進房地產市場健康發(fā)展。2016年商品住宅成交均價漲幅明顯，2017年是抑制房地產市場過快增長，推進供給側結構性改革的深化之年。2016年成都新建商品住宅成交均價達到11563元/平方米，相比去年漲幅明顯。9-11月，高新區(qū)南部及天府新區(qū)樓市火爆，政策不斷收緊，通過限購、限貸、限價等政策抑制房價過快上漲。17年成交情況可能會出現(xiàn)區(qū)域分化，在城南有置業(yè)需求的群體轉移到城東城西熱點區(qū)域。政策方面短期內估計不會放松，是否會持續(xù)加碼主要看市場變化。商辦市場受大環(huán)境影響較強，商業(yè)市場成交量降至近五年最低，辦公去化情況好轉。2016年上半年商業(yè)市場疲軟，下半年受整個市場火爆影響，去化量價齊升，但全年的銷售情況較去年相比下降4.97%，達近五年成交面積最低點。2016年辦公市場成交面積142.90萬平方米，去化情況明顯好轉。明年商辦市場仍然以去庫存為主。本報告中的意見和內容僅供參考，并不構成對所述市場交易的出價或評估。我司及其雇員對使用本報告內容所引發(fā)的任何直接或間接損失概不負責。

除非另有說明，所有本報告的版權屬于恒通評估。未經恒通評估事先書面授權許可，任何機構或個人不得更改或以任何方式發(fā)送、傳播或復印本報告，否則由此造成的一切不良后果及法律責任由私自發(fā)送、傳播或復印本報告者承擔。

第二篇：2010廣東房地產市場分析報告

2010廣東房地產市場分析報告

廣東省房協(xié)市場分析課題組

一、社會經濟環(huán)境

2010年廣東經濟呈平穩(wěn)較快增長態(tài)勢，全年完成國內生產總值45472.83億元，同比增長12.2%，增速比上年提高2.7個百分點。完成全社會固定資產投資16113.19億元，同比增長20.7%，增速同比提高1.2個百分點；占GDP總量的35.43%，比重較上年提高1.23個百分點，比全國水平低34.46個百分點。

表1 廣東GDP、固定資產投資情況及與全國比較 單位：億元

二、數(shù)據分析

（一）房地產開發(fā)投資

1、完成開發(fā)投資

2010年全年全省完成房地產開發(fā)投資3659.69億元，同比增長23.6%，增速高于固定資產投資2.9個百分點；占固定資產投資22.71%，占GDP總量8.05%，比重較上年均略有提高（見表2）。數(shù)據顯示，2008年下半年國家實施一攬子經濟刺激政策應對金融危機以來，在流動性充足及通貨膨脹日趨嚴重的背景之下，房地產業(yè)吸收了相當一部分資金，開發(fā)投資同比增速在2010年實現(xiàn)了快速反彈（見圖一）。

表2 廣東房地產開發(fā)投資情況及與全國比較 單位：億元

圖一 廣東近年固定資產投資與房地產開發(fā)投資走勢

從月度數(shù)據看，上半年投資增速逐月提高，但下半年開始逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8個百分點，回落幅度進一步擴大（見圖二）。

圖二 2010廣東房地產完成開發(fā)投資情況

從各區(qū)域看，珠三角投資同比增速走勢與全省相似，呈先走高后回落態(tài)勢，但總體保持較平穩(wěn)的增長水平；粵東、粵西和粵北三個區(qū)域投資同比增速波動幅度相對較大，其中全年增速較1-11月回落幅度均達10個百分點左右，但增速水平仍高于珠三角地區(qū)（圖三）。

圖三 2010廣東各地區(qū)房地產開發(fā)投資同比增速走勢

按用途劃分的完成開發(fā)投資當中，住宅完成投資2538.02億元，同比增長20.5%，占房地產開發(fā)投資的比重為69.35%；辦公樓及商業(yè)用房投資同比分別增長14.1%和27.2%，增速同比分別下降21.3個和提高3.9個百分點；其他投資同比增長37.5%，增速明顯高于住宅、辦公和商業(yè)用房投資（見圖四）。

圖四 廣東近年房地產各類投資走勢

2、開發(fā)資金來源

全年房地產開發(fā)企業(yè)到位資金5743.77億元，同比增長17.0%；資金充裕度（到位資金占開發(fā)資金比重）為157%，與2007年水平相當。與近年相比，2010年房地產企業(yè)的資金充裕度處于近年第二高水平，企業(yè)資金狀況仍較寬松（見圖五）。

圖五 廣東近年房地產到位資金情況

逐月數(shù)據顯示，2010年房地產到位資金同比增速及資金充裕度總體呈現(xiàn)由高向低走勢，但至年底止降企穩(wěn)，相當一部分是由于年底商品房銷售量出現(xiàn)大幅反彈（見圖六、十六）。

圖六 2010廣東房地產到位資金走勢

從資金來源結構看，國內貸款約1238億元，占到位資金21.55%；同比增長27.5%，增速同比提高15.8個百分點，說明2010年在國家繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策之下，房地產企業(yè)通過國內貸款融資的渠道總體較為順暢，尤其是在最后兩個月的銀行貸款及非銀行金融機構貸款均呈增長態(tài)勢。利用外資91億元，占到位資金1.59%；同比大幅增長59.4%，說明在人民幣對外升值、對內貶值較為明顯及國內房地產價格普遍走高的背景之下，進入了房地產開發(fā)投資當中的外來資金也隨之增多。自籌資金1581.64億元，同比增長19.2%；占到位資金27.54%，比重與上年基本持平。其它資金（銷售回籠資金（定金、預付））方面，由于2010年有關購房優(yōu)惠措施全面取消并出臺了限貸甚至限購等一系列“史上最嚴厲”的調控措施，提高了購房及房貸門檻，盡管在年底兩個月定金及預收款和個人按揭貸款均強勢反彈，但全年同比只增長10.9%，較上年增速回落了約51個百分點；占到位資金49.32%，該比重只高于2002年和2008年水平（見圖七、八、九、十）。

圖七 廣東近年房地產資金來源變動

圖八 廣東近年房地產資金來源結構

圖九 2010年廣東房地產企業(yè)國內貸款情況

圖十 2010年廣東房地產企業(yè)其它資金來源中定金及預收款、個人按揭貸款情況

（二）土地購置

全年房地產企業(yè)購置土地面積1755.61萬平方米，較2009年進一步下降22.2%，連續(xù)三年出現(xiàn)兩位數(shù)的下降。成交價款405.22億元，同比增長6.4%；購置均價2308元/平方米，同比增長36.8%。數(shù)據顯示，近三年來土地購置面積持續(xù)萎縮；相比之下，近兩年土地成交均價呈大幅上升態(tài)勢（見圖十一）。

圖十一 廣東近年房地產企業(yè)購置土地情況

（三）商品房建設

全年全省商品房屋施工面積29217.60萬平方米，同比增長18.2%；其中新開工面積9892.98萬平方米，同比增長58.0%。商品房屋竣工面積5234.59萬平方米，增長11.5%。數(shù)據顯示，2010年廣東商品房施工面積、新開工面積和竣工面積均創(chuàng)下近年新高（見圖十二）。這一方面有望增加后市商品房供應量，改善供求關系；另一方面，則要求房地產開發(fā)用地的供應須同步跟進。

圖十二 2002-2010年廣東商品房建設情況

其中，商品住宅新開工面積在2008、2009年連續(xù)兩年出現(xiàn)下降的情況下，2010年大幅上漲，為后市供應的進一步提高奠定了基礎；而集經營、服務、消費、旅游、休閑等于一體的商業(yè)地產[1]的新開工、竣工面積也均有26.0%和35.3%的增加（見圖十三），商業(yè)地產作為現(xiàn)代服務業(yè)的重要載體，其建設規(guī)模的擴大為“十二五”開元之年的2011年大力發(fā)展生產性服務業(yè)和生活性服務業(yè)、積極發(fā)展旅游業(yè)等打下較好的基礎。

圖十三 廣東近年商品住宅、商業(yè)地產建設情況

[1]商業(yè)地產，一般指除商品住宅以外、用于商業(yè)經營的房地產，包括商業(yè)大廈、辦公用樓、酒店餐飲、總部經濟、工業(yè)園區(qū)、旅游休閑地產等?？紤]到數(shù)據的可得性，本文的“商業(yè)地產”僅指商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓。其中，商業(yè)營業(yè)用房指商業(yè)、糧食、供銷、飲食服務業(yè)等部門對外營業(yè)的用房，如度假村、飯店、商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店、菜店、加油站、日雜等房屋；辦公樓指企業(yè)、事業(yè)、機關、團體、學校、醫(yī)院等單位使用的各類辦公用房(又稱寫字樓)。

（四）商品房交易

全年商品房銷售面積7322.01萬平方米，同比增長4.1%；其中住宅銷售6553.40萬平方米，與上年持平。商品房銷售額5476.48億元，同比增長19.4%；其中住宅銷售4591.50億元，同比增長10.0%。商品房、商品住宅銷售均價分別為7479元/平方米、7006元/平方米，同比分別增長14.8%和10.1%，增速同比分別提高5.6個百分點和下降0.5個百分點，房價水平總體維持高位運行，但漲幅得到控制（見圖十四、十五）。

圖十四近年廣東商品房銷售情況

圖十五近年廣東商品住宅銷售情況

從2010年月度數(shù)據看，在“9·29”二次調控政策出臺之后，10、11月商品住宅銷售套數(shù)較9月有所下降，但12月銷售套數(shù)環(huán)比增長超過100%，同時銷售均價也明顯回落（見圖十五）。

圖十六 2010廣東商品住宅銷售情況

從供需結構看，商品房和商品住宅的供需比總體逐季走低，最終呈供不應求態(tài)勢。與2009年相比，供需結構走勢大致相似，但2009年全年的供需關系保持基本平衡、商品住宅供求關系相對商品房略顯緊張；2010年供需比則進一步走低，而商品住宅市場在屢受政策調控的情況下，其供需比的走勢與商品房的基本重疊（見表

3、圖十七）。

表3 2009、2010年廣東商品房供需情況 單位：萬㎡

圖十七 2009、2010年廣東商品房供需比走勢

從商品房待銷情況看，2010年期末累計商品房待銷面積1988.46萬平方米，比上年期末減少52.27萬平方米；其中住宅待銷面積1130.57萬平方米，比上年期末減少82.31萬平方米，表現(xiàn)出明顯的去庫存化態(tài)勢（見圖十八）。

圖十八 廣東近年年末商品房待銷情況

從商品房待銷結構上看，商品住宅1130.57萬平方米，占總待銷面積的56.9%，比重與2004、2008年相當；辦公樓71.71萬平方米，占3.6%，待銷面積及所占比重均為近年最低；商業(yè)營業(yè)用房437.47萬平方米，占22.0%，待銷面積與近5年水平相當，所占比重總體處于低位水平；其他348.71萬平方米，占17.5%，待銷面積達到近年新高，但所占比重略低

于2007年水平（見圖十九）。

圖十九 廣東近年年末商品房待銷結構

三、結論

1、關于房地產開發(fā)投資。得益于充裕的流動性，全年房地產完成開發(fā)投資同比增長23.6%，高于固定資產投資同比增速2.9個百分點。其中，珠三角開發(fā)投資同比增速走勢較為平穩(wěn)；粵東、粵西、粵北則波動較大，但總體高于珠三角地區(qū)。

2、關于到位資金。到位資金同比增速及資金充裕度總體呈逐月下降趨勢，全年房地產企業(yè)資金充裕度較年初有較大幅度下降。

3、關于開發(fā)建設。房地產企業(yè)購置土地面積為近年最低，土地購置均價則達到新高，土地市場總體呈量降價漲態(tài)勢；商品房新開工面積達到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求關系，但同時要求土地供應必須同步跟進。

4、關于商品房銷售。在嚴厲的房地產調控政策之下，商品房銷售面積同比增速有所回落；商品房、商品住宅銷售均價同比分別上漲14.8%和10.1%，低于GDP增速（廣東12.2%）加上CPI增速（廣東3.1%）合計數(shù)值，說明各項調控措施取得了較好的階段性成果。

綜上所述，2010廣東房地產市場大體平穩(wěn)，總體朝著宏觀調控政策引導的方向發(fā)展。但2011年市場仍然存在較大的不確定性和不穩(wěn)定性，其中需要重點關注以下幾個因素：

1、調控政策。房地產調控將成為常態(tài)，調控政策出現(xiàn)松動的概率較?。涣硗猓跋拶徚睢笨赡苓M一步覆蓋至房價上漲水平過高、過快的二、三線城市。

2、資金狀況。國家已明確2011年將實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，而目前信貸收緊的趨勢相當明顯，房地產企業(yè)獲取信貸額度普遍出現(xiàn)萎縮，預計下一階段企業(yè)將面臨資金鏈條趨緊、融資成本上升的局面。

2、房價水平。2010年商品房新開工面積的大幅增長有望保持后市供需關系大體平衡；然而，土地、原材料、人工等成本上升以及通脹預期，將使房價面臨上漲的壓力，但漲幅將有所放緩，預計短期波動、總體繼續(xù)高位運行。

4、保障房建設和“三舊”改造。保障性住房是解決居住問題的重要一環(huán)，“雙軌制”之下政府將大力推進保障房的建設，改善住房供應結構；另外，廣東為期三年的“三舊”改造試點政策期限還剩一年多，2011年估計將加快推進速度，為房地產市場帶來新的供應和需求。

第三篇：2015廣東房地產市場分析報告

2015廣東房地產市場分析報告

上半年廣東商品房市場持續(xù)回暖，銷售量再創(chuàng)歷史同期新高。商品住宅待售面積連續(xù)兩個月略有回落，但市場總體供應仍舊充足。銷售回籠資金加快一定程度上改善了資金結構，行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健。投資、施工及新開工等指標增速穩(wěn)中趨緩，企業(yè)對后市預期偏謹慎。預計下半年市場持續(xù)有利，全年商品房銷售量有望再創(chuàng)新高。在市場回暖的帶動下，下半年投資建設指標增速或有回升，但開發(fā)企業(yè)的重點在消化存量而不是新增投資，總體仍以平穩(wěn)運行為主。

一、市場運行情況

1.市場加速回暖，同期銷量創(chuàng)新高

上半年，全省商品房銷售面積4827.42萬平方米，同比大幅增長25.5%，比一季度提高21.4個百分點；銷售額4622.67億元，同比增長31.7%，比一季度提高28.3個百分點。從市場走勢看，上半年商品房銷售量同比增速逐月提高，3月開始同比增速由負轉正；進入二季度，在各地關于穩(wěn)定住房消費政策的作用下，銷售量進一步上升，6月份更是達到1321.85萬平方米；二季度商品房銷售面積合計3106.73萬平方米，同比增長41.7%，環(huán)比增長80.6%。從銷售均價看，上半年商品房銷售均價9576元/平方米，同比增長4.9%。數(shù)據顯示，上半年廣東商品房市場呈現(xiàn)量升價穩(wěn)的運行態(tài)勢。

按用途分，上半年，廣東商品住宅銷售面積分別為4376.46萬平方米，同比增長28.5%；非住宅商品房銷售面積450.96萬平方米，同比增長2.6%。由此反映，今年上半年廣東住宅市場的回暖趨勢更為明顯，非住宅市場相對較為低迷。

與往年相比，今年上半年全省商品房銷售面積、銷售金額均創(chuàng)下歷史同期新高。如根據過去5年數(shù)據結構，即按上半年銷售量約占全年總銷售量的四成推算，則今年全年銷售面積預計可達1.2億平方米。

上半年各地區(qū)商品房銷售市場看，珠三角地區(qū)的同比增速呈現(xiàn)穩(wěn)步快速回升態(tài)勢，上半年銷售面積3619.40萬平方米，同比增長30.2%，高于全省總體水平4.7個百分點，反映出珠三角地區(qū)的市場需求及購買力相對其他地區(qū)更為強勁。東西兩翼和粵北山區(qū)的商品房銷售面積同比增速呈現(xiàn)震蕩上升態(tài)勢，上半年銷售面積分別為202.22萬、332.92萬和628.87萬平方米，同比分別增長20.9%、3.3%和16.7%，均低于全省總體水平。

從城市看，按上半年商品房銷售面積多少排序，珠三角的九個城市均占據前十的席位，另外一個進入前十的是緊鄰廣州北部的清遠市，但城市間銷售面積的差距明顯，介乎180-750萬平方米之間；粵東的汕尾、潮州、揭陽的銷售面積則位列末三位，均不足50萬平方米；其他城市的銷售面積基本在100萬平方米左右。按上半年銷售面積同比增速高低排序，汕尾以264%的增速遙遙領先；梅州、東莞、深圳、佛山的增速達到或超過50%，中山、江門超過30%；其他城市的增速則在20%以下，其中揭陽、韶關略有下降。

2.潛在供應充足，仍需加快去庫存

上半年，廣東商品房、商品住宅新增批準預售面積分別為3651.66萬和3158.8萬平方米，同比分別下降7.0%和6.1%。新增供應的下降，主要是由于市場可售存量較為充足。數(shù)據顯示，2010-2014年，全省商品房累計新開工面積達6.01億平方米；而2010-2015年上半年，商品房累計銷售面積為4.70億平方米，意味著近5年新開工的商品房仍有1.31億平方米未銷售。而自2011年以來，廣東商品房待售（已竣工仍未銷售或出租）面積持續(xù)上升，截至今年4月期末達到5980.49萬平方米的最高值，說明市場去庫存壓力不斷加大。截至6月末，待售面積5948.69萬平方米，比5月期末減少26.60萬平方米，比4月期末較少31.79萬平方米，連續(xù)兩個月下降，意味著市場進入消化庫存階段。但數(shù)據同時反映，近兩個月待售面積的減少主要是住宅部分，且減少幅度較小，而非住宅部分仍呈增長態(tài)勢，意味著當前去庫存壓力依然較大。

3.到位資金降速，總體狀況較穩(wěn)健

上半年，得益于銷售市場的持續(xù)回暖，企業(yè)銷售回籠資金較第一季度進一步加快，定金及預付款1798.64億元，同比增長17.7%；按揭貸款921.49億元，同比增長27.4%，增速比第一季度分別提高4.3個和6.3個百分點。而國內貸款及自籌資金分別為1374.91億元和1787.08億元，同比分別增長4.1%和9.0%，增速比第一季度分別回落13.6個和15.6個百分點；利用外資11.55億元，同比下降21.0%，增速較第一季度回落14.4個百分點。上半年合計到位資金6090.24億元，同比增長12.7%，增速比第一季度回落7.3個百分點。

從資金結構看，國內貸款占到位資金比重22.6%，比一季度回落2.6個百分點；自籌資金占29.3%，比一季度回落1個百分點；其他資金占47.9%，比一季度提高3.5個百分點；利用外資占0.2%。上半年國內貸款及自籌資金占到位資金比重相對一季度均有所下降，銷售回籠資金占比上升，說明銷售回籠加快，一定程度緩解了企業(yè)資金壓。與近十年同期相比，在行業(yè)資金較為緊張的2008、2012及2014年，對應的自籌資金占比最高、銷售回籠資金占比較低；而在資金較為充裕的2007、2009及2013年，對應的自籌資金及回籠資金占比則相反。今年上半年的資金結構介乎緊張與充裕年份之間，意味著行業(yè)總體資金狀況較穩(wěn)健。

4.投資增速疲弱，企業(yè)預期偏謹慎

上半年，廣東房地產完成投資額3736.66億元，同比增長16.1%，增速比去年同期回落2.7個百分點，比一季度回落4.6個百分點，投資走勢總體延續(xù)著去年以來穩(wěn)中趨緩的態(tài)勢。按投資構成分，建安工程投資2721.71億元，同比增長13.3%；設備工器具購置45.16億元，同比增長42.2%，兩者合計拉動房地產投資增長10.4個百分點。其他費用969.79億元，同比增長23.8%，拉動房地產投資增長5.8個百分點；其中，土地購置費663.68億元，同比增長20.1%，拉動房地產總體投資增長3.4個百分點。

開發(fā)建設方面，截至上半年期末，全省商品房施工面積50356萬平方米，同比增長13.0%；其中，上半年新開工面積5805.42萬平方米，同比增長9.4%，竣工面積1922.39萬平方米，同比下降24.8%。相比第一季度回落，施工、新開工面積增速分別回落1.8個和5.9個百分點，竣工面積降幅擴大13.4個百分點。上半年全省土地購置面積543.80萬平方米，同比下降35.3%，降幅比第一季度擴大8.5個百分點；土地成交價款319.73億元，同比下降16.2%，降幅比第一季度縮窄4.2個百分點；土地購置均價5879元/平方米，同比大幅增長29.6%。數(shù)據顯示，上半年的多項建設投資指標同比增速相對一季度均有進一步回落，反映出在當前市場供應較為充足的背景下，企業(yè)對后市預期偏謹慎；也意味著政府應加強市場監(jiān)測力度，結合市場實際情況，及時調整土地供應結構和起拍價格，從源頭上促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、結論與展望

（一）結論

1.關于商品房市場。上半年廣東商品房市場持續(xù)回暖，銷售量再創(chuàng)歷史同期新高；其中，珠三角地區(qū)市場回暖趨勢相對粵東西北地區(qū)更為顯著。商品住宅待售面積連續(xù)兩個月略有回落，但市場總體供應仍舊充足，去庫存壓力依然未減。

2.關于資金狀況。上半年到位資金同比增速相對一季度有所回落，處于近年同期低位水平。但得益于銷售回籠資金加快，企業(yè)自籌資金增速放緩，資金結構趨于改善，行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健。

3.關于投資建設。房地產完成投資、商品房施工及新開工面積等指標增速穩(wěn)中趨緩，企業(yè)對后市預期仍顯謹慎。土地市場量降價升，需加強市場導向，從源頭引導市場供求平衡。

（二）展望

上半年，商品房市場在行政限制措施減少、貨幣信貸環(huán)境寬松、政策支持力度加大等多項利好因素的作用下，市場成交量持續(xù)上升?；诋斍昂暧^經濟運行情況，預計下半年宏觀政策及信貸環(huán)境仍將持續(xù)利好房地產市場，全年商品房銷售量有望再創(chuàng)新高。其中，得益于國家和各地關于穩(wěn)定住房消費的各項政策措施的不斷落實，商品住房市場去庫存進度有望進一步加快；非住宅商品房則可能因為經濟發(fā)展方式轉變及產業(yè)結構調整等因素的影響，仍將面臨較大的去庫存壓力。

上半年行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健，開發(fā)投資、施工建設及土地購置等先行指標增速的回落，與當前市場總體供應充足密切相關。而過去五年商品房新開工面積扣除銷售面積的余量多達1.3億平方米，意味著下半年開發(fā)企業(yè)的重點在消化存量而不是新增投資。且近年來土地購置成本持續(xù)上升，在當前行業(yè)資金并不寬裕的情況下，企業(yè)參與土地競拍的積極性總體不高?；谙掳肽晔袌霏h(huán)境有利，在市場回暖的帶動下，投資建設指標增速或有回升，但總體仍以平穩(wěn)運行為主。

綜上，當前寬松的政策環(huán)境有利于改善民生和消化庫存，促進市場資源更為合理、有效配置；充足的市場供應則有利于保持房價平穩(wěn)運行，加速行業(yè)轉型升級發(fā)展。為此，建議各地政府繼續(xù)貫徹落實國務院和省政府相關政策精神，全面有序取消“限購”、“限價”、“限貸”等行政干預手段，并最大限度發(fā)揮公積金的住房保障作用，支持和鼓勵居民的合理住房消費；加快推進行政審批制度改革，加大簡政放權力度，讓市場在資源配置中起決定性作用。建議開發(fā)企業(yè)把握政策利好，理性定價誠信經營，加快消化庫存進度；根據行業(yè)發(fā)展趨勢，結合政策導向及時調整發(fā)展戰(zhàn)略，穩(wěn)步實現(xiàn)轉型升級發(fā)展。

第四篇：南昌房地產市場分析報告

南昌房地產調查心得

一、南昌房地產市場概況

根據統(tǒng)計局數(shù)據，2010年全國房地產投資持續(xù)高速增長：1-4月，全國完成房地產開發(fā)投資9932億元，同比增長36.2%，增幅比前三個月高1.1%。其中，商品住宅完成投資6854億，同比增長34.0%，占房地產開發(fā)投資的比重為69.0%。全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積9183萬平方米，同比增長26.4%，土地購置費用1912億元，同比增長66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供應面積為4050.943畝。相比去年同期，供應總數(shù)和面積分別增加24宗和1569.579畝。推出的53宗土地最終成交50宗，成交面積3824.312畝。2010年前五個月推出的53宗土地中有12宗為限套型地塊，總面積為1003.007畝，占總量的24.76%。12宗限套型地塊成交11宗，成交面積為936.426畝。商業(yè)用地和商服用地成交面積已經超過09年全年水平，其中商業(yè)用地成交面積是09年全年的5.84倍。商業(yè)用地的增加是由于新政對住房市場的打壓，資金流向商業(yè)用地。未來的一段時間內，寫字樓、商鋪的投資力度增大，加上社會輿論和媒體的宣傳導向，商業(yè)地產熱度將增加。萬科、綠地、保利地產等品牌房產商紛紛開始抄底商業(yè)地產。2010年前五個月灣里和英雄開發(fā)區(qū)成交面積已經遠高于09年全年水平，而紅谷灘板塊還不到09年的十分之一。原因是紅谷灘板塊在經歷2009年高峰期之后，市場競爭表現(xiàn)極為激烈，2010年土地供應也大量減少。2009年全年，紅谷灘中心區(qū)的成交量一直引領南昌市的成交量。南昌市中心城區(qū)供應量的主體也主要集中在紅谷灘板塊。紅谷灘中心區(qū)逐漸成為商業(yè)地產的主戰(zhàn)場。從南昌市總體規(guī)劃和遠景來看，紅谷灘板塊是南昌城區(qū)最具核心的組成部分之一，也是最具增值潛力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累計成交1203.835畝，其中京東板塊占61.25%。在新政的影響下，加上南昌目前供過于求的住宅市場，南昌市的土地供應將在一段時間內以工業(yè)用地為主。比較歷年來的住房用地供應規(guī)模，2010年的住房土地供應規(guī)模算是最低的。相關業(yè)內人士估算，4299畝住房用地可以形成4萬套的住房供應。另外，房地產開發(fā)周期一般為兩年，2007年、2008年、2009年供應地塊上開發(fā)的商品房，也都能從今年起陸續(xù)面市，商品房供應較為充足。

★高端別墅成南昌樓市“硬通貨”

樓市面臨政策調控，南昌普通住宅市場陷入觀望。而高端住宅產品——別墅，卻在南昌樓市一枝獨秀、逆市上揚，上演了一場“絕地反擊”。據易居克爾瑞專業(yè)數(shù)據統(tǒng)計，今年3月份，南昌別墅成交26套，均價6842元/平方米；4月份成交39套，均價12541元/平方米。5月份南昌別墅成交預計將遠超四月份，成交均價將達15000元/平方米。

2005年，國家“限墅令”實施之后，別墅用地日益緊缺，別墅產品已經成為樓市中的稀缺性產品，其未來升值空間無可限量。

★樓市“新政”后南昌朝陽洲首現(xiàn)流拍地塊

5月28日，三宗朝陽洲居住用地于紅谷灘新區(qū)公共資源管理中心4樓拍賣入市。拍賣會當天只有四家開發(fā)商到場，與往屆相比，本次拍賣會顯得有些冷清。三宗地塊中的兩宗被競買人成功拍得，其中JDP1011號地塊更是拍出660萬元/畝的高價，而三宗地塊中面積最大的JDP1012號地塊則因無人競價，遭遇流拍。

★東亞新華地產再次逆勢拿地 進軍南昌市場

東亞新華地產于近期一舉奪得位于江西南昌朝陽新城某地塊。朝陽新城是南昌近幾年發(fā)展最迅速的新興城區(qū)，萬科、珠江等地產大鱷都于近期在此拍下大規(guī)模地塊。★江西：停止用公積金貸款第三套及以上住房

隨著國家出臺一系列樓市新政，房地產信貸調控全面縮緊，目前我省住房公積金貸款也

進入調控范圍：原則上停第三套住房及以上公積金貸款，二套房首付款也從40%上調至50%，利率不變，5年期以上的公積金貸款利率仍為3.87%。

★南昌房價不會出現(xiàn)大幅下降，開發(fā)商和購房者或都面臨抄底困境

根據南昌市房管部門公布的數(shù)據顯示，截至6月29日，南昌市正在預售（可售）商品住房數(shù)量為9510套，面積為102萬平方米。業(yè)內人士分析，與往年同期相比，這個可售量并沒有明顯的異常，但在目前南昌樓市成交量下跌的狀況下，可售量還會繼續(xù)增加，這樣就會導致供大于求的狀況出現(xiàn)。后市如何，主要取決于這一輪樓市調控對市場的影響能夠持續(xù)多久。上一輪樓市調控，南昌樓市同樣出現(xiàn)了供大于求。2008年下半年，南昌樓市可售量達到了300萬平方米，但進入2009年后，樓市復蘇，很快，這些“庫存”就被市場消化了。

二、南昌近期樓市成交量統(tǒng)計分

樓市回暖,周成交量漸升。在不明朗的樓市環(huán)境下，南昌樓市并未出現(xiàn)預期的降價潮，成交量走低，價格卻依然堅挺，少有樓盤價格出現(xiàn)松動，但是開發(fā)商在定價時顯得更為謹慎。也有部分樓盤開始促銷活動，且力度大于新政之前，業(yè)內稱之為暗降，引發(fā)部分市場共鳴。加之民眾對政策的疲乏，一旦有合適的產品達到心理價位還是有很多愿意出手。這兩點是樓市升溫的主要因素。商品住房價格繼續(xù)上漲，但漲幅趨緩。在供需矛盾逐步得到改善情況下，南昌市商品住房房價上漲速度趨緩。

今年一季度，南昌市市區(qū)商品房銷售均價為5539元/㎡，同比增長31％，與去年第四季度相比，環(huán)比增長3.67％；其中商品住宅銷售均價價格5182元/㎡，同比增長29.6％，與去年第四季度相比，環(huán)比增長2.27％。樓價下降訊號初現(xiàn)，多數(shù)樓盤停推惜售。本月整體價格與上月價格相比上漲了不少，雖然在“黑5月”房地產市場整體蕭條，新推不多，開盤項目大幅減少，新房成交量持續(xù)下滑，但樓盤不乏也有了降價的跡象。同時，更多的項目選擇了“熬”，開發(fā)商與政府和購房者之間的博弈正式拉開。對于房產稅，無論是稅務總局官員還是專家，都表示其調控力度并不大，對此不必太恐慌。但如果真的出臺，意味著國家在繼續(xù)出招調控樓市，對市場的預期會產生深刻影響，樓市或許真的會走向下跌。物業(yè)稅的開征，似乎是大勢所趨，但是短期內開征的可能不大，可能在部分城市試點，至于大范圍推廣的時間表未定。2010年5月南昌市中心整體房價出現(xiàn)小幅下降的趨勢。相比上月房價，5月南昌市房價下降了3%，同比上漲23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂國際都會等部分高端樓盤暫無房源銷售。

市中心新盤觀望氣氛濃烈，遲遲不動，以此來看，南昌市中心板塊的價格在短時間會持續(xù)平緩狀態(tài)。昌南區(qū)域的高品質項目正在不斷崛起，大社區(qū)初具規(guī)模，代表城市新興力量的新南昌人不斷入住，市政配套在逐漸完善，昌南的高品質時尚生活圈正在逐漸形成。具有不錯的上升空間。

未來南昌樓市發(fā)展的重點將以紅角洲、朝陽洲、象湖為三叉戟，輻射青云譜區(qū)。

班級:11自動化2班

姓名：胡曉琮

學號：2013110078

第五篇：太原市房地產市場分析報告

山西省太原市房地產市場分析報告

山西省太原市，是中國華北地區(qū)最重要、最大的城市之一，中國22個特大城市之一，地處中國東中西三大經濟帶的結合部，在全國對外開放和經濟發(fā)展布局中具有承東啟西，連接南北的雙向支撐作用。是一座具有2500多年建城歷史的古都，“控帶山河，踞天下之肩背”，“襟四塞之要沖，控五原之都邑”的歷史古城，是山西省的省會，政治，經濟，文化中心。瀕臨汾河，三面環(huán)山，自古就有“錦繡太原城”的美譽。太原是中國北方著名的軍事，文化重鎮(zhèn)，也是世界聞名的晉商都會，也是中國最重要的能源，重工業(yè)基地之一。

一、房地產市場結構

1.總量結構

2011年，太原市商品住宅市場供應面積為743.98萬㎡，較上年上漲4.43%；成交面積為587.6萬㎡，較上年上漲23.54%；市場供求比例下降只1.27，未來房價上漲趨勢加劇。

圖2 2011年太原市商品房供需結構

2.區(qū)域結構

2009年至今，太原房地產市場總體看好，從區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀來看，小店區(qū)一直占領頭地位，因為區(qū)域發(fā)展勢頭較好，又為太原城市“南移”建設區(qū)域，所以對于房產項目開發(fā)來說具有一定的優(yōu)勢，所以大量的開發(fā)商都把矛頭指向小店區(qū)；迎澤區(qū)以及杏花嶺區(qū)作為太原房地產市場中心區(qū)域，土地緊缺的原因，從開發(fā)范圍來說相對較小，開發(fā)程度也接近飽和；萬柏林區(qū)在未來的開發(fā)空間會比較大，升值空間也不容忽視；對于尖草坪區(qū)和晉源區(qū)來說，因為區(qū)域發(fā)展的限制，房產開發(fā)相對緩慢，不過土地開發(fā)面積空間較大，未來的發(fā)展?jié)摿σ膊豢晒懒俊?/p>

圖2太原市行政區(qū)域圖

二、房地產市場指標

1.供給指標

（1）市場新增在售房屋面積

2011年年初太原市各區(qū)域新增在售項目共81個，新增在售供應面積約687.57萬平方米。供應主力仍為小店區(qū)，約261.26萬平方米，占總量的38%。

年初新增項目共4個，新增面積約17.8萬平方米，較上月減少53%。分別是迎澤區(qū)的東城100和朝陽盛景、萬柏林區(qū)的悠樂匯以及小店區(qū)的龍海方舟花園。

圖3 區(qū)域新增在售項目供應面積

（2）空置率

升值空間大，投資者多，空置率偏高（3個小區(qū)空置率在20%以上）。

2.需求指標

（1）地區(qū)生產總值（GDP）

經濟增速止跌上漲，經濟總量不斷增加，已經擺脫08、09年金融危機帶來的影響。2011年全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值（GDP）1778.05億元，比上年增長11.0%。其中：第一產業(yè)增加值31.37億元，增長

4.9%；第二產業(yè)增加值798.49億元，增長12.0%；第三產業(yè)增加值948.19億元，增長10.5%。

圖4 太原市2006-2010年GDP及增長示意圖

（2）人均可支配收入及消費性支出

居民收入穩(wěn)步增加，人們生活水平不斷提高，居民潛在購買能力增強。2011年城市居民人均可支配收入為17258元，比上年增長10.6%。城市居民家庭恩格爾系數(shù)為30.6%，社會總體水平已經進入較為富裕階段。

3.市場交易指標

（1）商品住宅成交價格

2011年，太原房商品房住宅成交均價為6788元/㎡，較上年上漲34.98%。其上漲過快的主要原因為眾多高端、高價位樓盤不斷開盤，代表性樓盤有星河灣、萬達廣場、摩天石以及萬國成MOMA等。

圖5 太原市商品住宅成交價格

（2）成交區(qū)位

2011年，太原市場商品住宅成交最大的區(qū)域為小店區(qū)，占比為32%，其次為杏花嶺區(qū)，占比為20%，然后為萬柏林區(qū)，占比為16%，再次為尖草坪區(qū)，占比為14%，迎澤區(qū)占比為12%，最后為晉源區(qū)，占比為6%。

三、小結

1.國內品牌開發(fā)商云集，市場競爭激烈。目前國內眾多一線開發(fā)商均已進入太原市場，如萬科、萬達、恒大、富力、星河灣、綠地、海爾地產、首開等知名企業(yè)均已有項目開發(fā)，且多為高品質樓盤，未來競爭激烈。

2.產品供應以高層板樓為主。目前市場在售樓盤以高層板樓為主，別墅、多層、花園洋房供應較少，且多為南北通透。消費者對高層住宅接受度較高，不存在市場抗性。

3.市場不同面積段產品的成交與供應差異性強。自住型剛性需求仍占市場主導，需求面積區(qū)間在80-100平米；二次置業(yè)的改善性需求面積區(qū)間在以50-180平米為主；高端客群需求面積則在250平米以上。

4.城市對外地購房群體具有一定吸引力。目前太原市高端產品均存在一定比例的外地購房群體，如星河灣購房客戶中，外地購房者約占到50%。恒大綠洲項目外地購房群體約30%。

5.城市南部、西部為城市未來房地產市場發(fā)展的重點區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮蟆３鞘心喜康男〉陞^(qū)成為商品房成交主力區(qū)域，占市場總份額的32%，區(qū)域內人口吸附能力強，隨著中央商務區(qū)及政府辦公區(qū)南移，區(qū)域未來將成為城市熱點，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>