第一篇：太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

山西省太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

山西省太原市，是中國(guó)華北地區(qū)最重要、最大的城市之一，中國(guó)22個(gè)特大城市之一，地處中國(guó)東中西三大經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合部，在全國(guó)對(duì)外開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局中具有承東啟西，連接南北的雙向支撐作用。是一座具有2500多年建城歷史的古都，“控帶山河，踞天下之肩背”，“襟四塞之要沖，控五原之都邑”的歷史古城，是山西省的省會(huì)，政治，經(jīng)濟(jì)，文化中心。瀕臨汾河，三面環(huán)山，自古就有“錦繡太原城”的美譽(yù)。太原是中國(guó)北方著名的軍事，文化重鎮(zhèn)，也是世界聞名的晉商都會(huì)，也是中國(guó)最重要的能源，重工業(yè)基地之一。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

1.總量結(jié)構(gòu)

2011年，太原市商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積為743.98萬(wàn)㎡，較上年上漲4.43%；成交面積為587.6萬(wàn)㎡，較上年上漲23.54%；市場(chǎng)供求比例下降只1.27，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)加劇。

圖2 2011年太原市商品房供需結(jié)構(gòu)

2.區(qū)域結(jié)構(gòu)

2009年至今，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)總體看好，從區(qū)域開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀來(lái)看，小店區(qū)一直占領(lǐng)頭地位，因?yàn)閰^(qū)域發(fā)展勢(shì)頭較好，又為太原城市“南移”建設(shè)區(qū)域，所以對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)具有一定的優(yōu)勢(shì)，所以大量的開(kāi)發(fā)商都把矛頭指向小店區(qū)；迎澤區(qū)以及杏花嶺區(qū)作為太原房地產(chǎn)市場(chǎng)中心區(qū)域，土地緊缺的原因，從開(kāi)發(fā)范圍來(lái)說(shuō)相對(duì)較小，開(kāi)發(fā)程度也接近飽和；萬(wàn)柏林區(qū)在未來(lái)的開(kāi)發(fā)空間會(huì)比較大，升值空間也不容忽視；對(duì)于尖草坪區(qū)和晉源區(qū)來(lái)說(shuō)，因?yàn)閰^(qū)域發(fā)展的限制，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)緩慢，不過(guò)土地開(kāi)發(fā)面積空間較大，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿σ膊豢晒懒俊?/p>

圖2太原市行政區(qū)域圖

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)

1.供給指標(biāo)

（1）市場(chǎng)新增在售房屋面積

2011年年初太原市各區(qū)域新增在售項(xiàng)目共81個(gè)，新增在售供應(yīng)面積約687.57萬(wàn)平方米。供應(yīng)主力仍為小店區(qū)，約261.26萬(wàn)平方米，占總量的38%。

年初新增項(xiàng)目共4個(gè)，新增面積約17.8萬(wàn)平方米，較上月減少53%。分別是迎澤區(qū)的東城100和朝陽(yáng)盛景、萬(wàn)柏林區(qū)的悠樂(lè)匯以及小店區(qū)的龍海方舟花園。

圖3 區(qū)域新增在售項(xiàng)目供應(yīng)面積

（2）空置率

升值空間大，投資者多，空置率偏高（3個(gè)小區(qū)空置率在20%以上）。

2.需求指標(biāo)

（1）地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）

經(jīng)濟(jì)增速止跌上漲，經(jīng)濟(jì)總量不斷增加，已經(jīng)擺脫08、09年金融危機(jī)帶來(lái)的影響。2011年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1778.05億元，比上年增長(zhǎng)11.0%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值31.37億元，增長(zhǎng)

4.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值798.49億元，增長(zhǎng)12.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值948.19億元，增長(zhǎng)10.5%。

圖4 太原市2006-2010年GDP及增長(zhǎng)示意圖

（2）人均可支配收入及消費(fèi)性支出

居民收入穩(wěn)步增加，人們生活水平不斷提高，居民潛在購(gòu)買(mǎi)能力增強(qiáng)。2011年城市居民人均可支配收入為17258元，比上年增長(zhǎng)10.6%。城市居民家庭恩格爾系數(shù)為30.6%，社會(huì)總體水平已經(jīng)進(jìn)入較為富裕階段。

3.市場(chǎng)交易指標(biāo)

（1）商品住宅成交價(jià)格

2011年，太原房商品房住宅成交均價(jià)為6788元/㎡，較上年上漲34.98%。其上漲過(guò)快的主要原因?yàn)楸姸喔叨?、高價(jià)位樓盤(pán)不斷開(kāi)盤(pán)，代表性樓盤(pán)有星河灣、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、摩天石以及萬(wàn)國(guó)成MOMA等。

圖5 太原市商品住宅成交價(jià)格

（2）成交區(qū)位

2011年，太原市場(chǎng)商品住宅成交最大的區(qū)域?yàn)樾〉陞^(qū)，占比為32%，其次為杏花嶺區(qū)，占比為20%，然后為萬(wàn)柏林區(qū)，占比為16%，再次為尖草坪區(qū)，占比為14%，迎澤區(qū)占比為12%，最后為晉源區(qū)，占比為6%。

三、小結(jié)

1.國(guó)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商云集，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。目前國(guó)內(nèi)眾多一線開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入太原市場(chǎng)，如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒大、富力、星河灣、綠地、海爾地產(chǎn)、首開(kāi)等知名企業(yè)均已有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，且多為高品質(zhì)樓盤(pán)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

2.產(chǎn)品供應(yīng)以高層板樓為主。目前市場(chǎng)在售樓盤(pán)以高層板樓為主，別墅、多層、花園洋房供應(yīng)較少，且多為南北通透。消費(fèi)者對(duì)高層住宅接受度較高，不存在市場(chǎng)抗性。

3.市場(chǎng)不同面積段產(chǎn)品的成交與供應(yīng)差異性強(qiáng)。自住型剛性需求仍占市場(chǎng)主導(dǎo)，需求面積區(qū)間在80-100平米；二次置業(yè)的改善性需求面積區(qū)間在以50-180平米為主；高端客群需求面積則在250平米以上。

4.城市對(duì)外地購(gòu)房群體具有一定吸引力。目前太原市高端產(chǎn)品均存在一定比例的外地購(gòu)房群體，如星河灣購(gòu)房客戶(hù)中，外地購(gòu)房者約占到50%。恒大綠洲項(xiàng)目外地購(gòu)房群體約30%。

5.城市南部、西部為城市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮?。城市南部的小店區(qū)成為商品房成交主力區(qū)域，占市場(chǎng)總份額的32%，區(qū)域內(nèi)人口吸附能力強(qiáng)，隨著中央商務(wù)區(qū)及政府辦公區(qū)南移，區(qū)域未來(lái)將成為城市熱點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

第二篇：2010廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

2010廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

廣東省房協(xié)市場(chǎng)分析課題組

一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2010年廣東經(jīng)濟(jì)呈平穩(wěn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值45472.83億元，同比增長(zhǎng)12.2%，增速比上年提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資16113.19億元，同比增長(zhǎng)20.7%，增速同比提高1.2個(gè)百分點(diǎn)；占GDP總量的35.43%，比重較上年提高1.23個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)水平低34.46個(gè)百分點(diǎn)。

表1 廣東GDP、固定資產(chǎn)投資情況及與全國(guó)比較 單位：億元

二、數(shù)據(jù)分析

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

1、完成開(kāi)發(fā)投資

2010年全年全省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3659.69億元，同比增長(zhǎng)23.6%，增速高于固定資產(chǎn)投資2.9個(gè)百分點(diǎn)；占固定資產(chǎn)投資22.71%，占GDP總量8.05%，比重較上年均略有提高（見(jiàn)表2）。數(shù)據(jù)顯示，2008年下半年國(guó)家實(shí)施一攬子經(jīng)濟(jì)刺激政策應(yīng)對(duì)金融危機(jī)以來(lái)，在流動(dòng)性充足及通貨膨脹日趨嚴(yán)重的背景之下，房地產(chǎn)業(yè)吸收了相當(dāng)一部分資金，開(kāi)發(fā)投資同比增速在2010年實(shí)現(xiàn)了快速反彈（見(jiàn)圖一）。

表2 廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況及與全國(guó)比較 單位：億元

圖一 廣東近年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)

從月度數(shù)據(jù)看，上半年投資增速逐月提高，但下半年開(kāi)始逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度進(jìn)一步擴(kuò)大（見(jiàn)圖二）。

圖二 2010廣東房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資情況

從各區(qū)域看，珠三角投資同比增速走勢(shì)與全省相似，呈先走高后回落態(tài)勢(shì)，但總體保持較平穩(wěn)的增長(zhǎng)水平；粵東、粵西和粵北三個(gè)區(qū)域投資同比增速波動(dòng)幅度相對(duì)較大，其中全年增速較1-11月回落幅度均達(dá)10個(gè)百分點(diǎn)左右，但增速水平仍高于珠三角地區(qū)（圖三）。

圖三 2010廣東各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速走勢(shì)

按用途劃分的完成開(kāi)發(fā)投資當(dāng)中，住宅完成投資2538.02億元，同比增長(zhǎng)20.5%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為69.35%；辦公樓及商業(yè)用房投資同比分別增長(zhǎng)14.1%和27.2%，增速同比分別下降21.3個(gè)和提高3.9個(gè)百分點(diǎn)；其他投資同比增長(zhǎng)37.5%，增速明顯高于住宅、辦公和商業(yè)用房投資（見(jiàn)圖四）。

圖四 廣東近年房地產(chǎn)各類(lèi)投資走勢(shì)

2、開(kāi)發(fā)資金來(lái)源

全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金5743.77億元，同比增長(zhǎng)17.0%；資金充裕度（到位資金占開(kāi)發(fā)資金比重）為157%，與2007年水平相當(dāng)。與近年相比，2010年房地產(chǎn)企業(yè)的資金充裕度處于近年第二高水平，企業(yè)資金狀況仍較寬松（見(jiàn)圖五）。

圖五 廣東近年房地產(chǎn)到位資金情況

逐月數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)到位資金同比增速及資金充裕度總體呈現(xiàn)由高向低走勢(shì)，但至年底止降企穩(wěn)，相當(dāng)一部分是由于年底商品房銷(xiāo)售量出現(xiàn)大幅反彈（見(jiàn)圖六、十六）。

圖六 2010廣東房地產(chǎn)到位資金走勢(shì)

從資金來(lái)源結(jié)構(gòu)看，國(guó)內(nèi)貸款約1238億元，占到位資金21.55%；同比增長(zhǎng)27.5%，增速同比提高15.8個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明2010年在國(guó)家繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)國(guó)內(nèi)貸款融資的渠道總體較為順暢，尤其是在最后兩個(gè)月的銀行貸款及非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。利用外資91億元，占到位資金1.59%；同比大幅增長(zhǎng)59.4%，說(shuō)明在人民幣對(duì)外升值、對(duì)內(nèi)貶值較為明顯及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格普遍走高的背景之下，進(jìn)入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資當(dāng)中的外來(lái)資金也隨之增多。自籌資金1581.64億元，同比增長(zhǎng)19.2%；占到位資金27.54%，比重與上年基本持平。其它資金（銷(xiāo)售回籠資金（定金、預(yù)付））方面，由于2010年有關(guān)購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施全面取消并出臺(tái)了限貸甚至限購(gòu)等一系列“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控措施，提高了購(gòu)房及房貸門(mén)檻，盡管在年底兩個(gè)月定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款均強(qiáng)勢(shì)反彈，但全年同比只增長(zhǎng)10.9%，較上年增速回落了約51個(gè)百分點(diǎn)；占到位資金49.32%，該比重只高于2002年和2008年水平（見(jiàn)圖七、八、九、十）。

圖七 廣東近年房地產(chǎn)資金來(lái)源變動(dòng)

圖八 廣東近年房地產(chǎn)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)

圖九 2010年廣東房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款情況

圖十 2010年廣東房地產(chǎn)企業(yè)其它資金來(lái)源中定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款情況

（二）土地購(gòu)置

全年房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積1755.61萬(wàn)平方米，較2009年進(jìn)一步下降22.2%，連續(xù)三年出現(xiàn)兩位數(shù)的下降。成交價(jià)款405.22億元，同比增長(zhǎng)6.4%；購(gòu)置均價(jià)2308元/平方米，同比增長(zhǎng)36.8%。數(shù)據(jù)顯示，近三年來(lái)土地購(gòu)置面積持續(xù)萎縮；相比之下，近兩年土地成交均價(jià)呈大幅上升態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖十一）。

圖十一 廣東近年房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地情況

（三）商品房建設(shè)

全年全省商品房屋施工面積29217.60萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.2%；其中新開(kāi)工面積9892.98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)58.0%。商品房屋竣工面積5234.59萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.5%。數(shù)據(jù)顯示，2010年廣東商品房施工面積、新開(kāi)工面積和竣工面積均創(chuàng)下近年新高（見(jiàn)圖十二）。這一方面有望增加后市商品房供應(yīng)量，改善供求關(guān)系；另一方面，則要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)須同步跟進(jìn)。

圖十二 2002-2010年廣東商品房建設(shè)情況

其中，商品住宅新開(kāi)工面積在2008、2009年連續(xù)兩年出現(xiàn)下降的情況下，2010年大幅上漲，為后市供應(yīng)的進(jìn)一步提高奠定了基礎(chǔ)；而集經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、消費(fèi)、旅游、休閑等于一體的商業(yè)地產(chǎn)[1]的新開(kāi)工、竣工面積也均有26.0%和35.3%的增加（見(jiàn)圖十三），商業(yè)地產(chǎn)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要載體，其建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大為“十二五”開(kāi)元之年的2011年大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)、積極發(fā)展旅游業(yè)等打下較好的基礎(chǔ)。

圖十三 廣東近年商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)情況

[1]商業(yè)地產(chǎn)，一般指除商品住宅以外、用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，包括商業(yè)大廈、辦公用樓、酒店餐飲、總部經(jīng)濟(jì)、工業(yè)園區(qū)、旅游休閑地產(chǎn)等?？紤]到數(shù)據(jù)的可得性，本文的“商業(yè)地產(chǎn)”僅指商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓。其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房指商業(yè)、糧食、供銷(xiāo)、飲食服務(wù)業(yè)等部門(mén)對(duì)外營(yíng)業(yè)的用房，如度假村、飯店、商店、門(mén)市部、糧店、書(shū)店、供銷(xiāo)店、飲食店、菜店、加油站、日雜等房屋；辦公樓指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、醫(yī)院等單位使用的各類(lèi)辦公用房(又稱(chēng)寫(xiě)字樓)。

（四）商品房交易

全年商品房銷(xiāo)售面積7322.01萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.1%；其中住宅銷(xiāo)售6553.40萬(wàn)平方米，與上年持平。商品房銷(xiāo)售額5476.48億元，同比增長(zhǎng)19.4%；其中住宅銷(xiāo)售4591.50億元，同比增長(zhǎng)10.0%。商品房、商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)分別為7479元/平方米、7006元/平方米，同比分別增長(zhǎng)14.8%和10.1%，增速同比分別提高5.6個(gè)百分點(diǎn)和下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)水平總體維持高位運(yùn)行，但漲幅得到控制（見(jiàn)圖十四、十五）。

圖十四近年廣東商品房銷(xiāo)售情況

圖十五近年廣東商品住宅銷(xiāo)售情況

從2010年月度數(shù)據(jù)看，在“9·29”二次調(diào)控政策出臺(tái)之后，10、11月商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)較9月有所下降，但12月銷(xiāo)售套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)100%，同時(shí)銷(xiāo)售均價(jià)也明顯回落（見(jiàn)圖十五）。

圖十六 2010廣東商品住宅銷(xiāo)售情況

從供需結(jié)構(gòu)看，商品房和商品住宅的供需比總體逐季走低，最終呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。與2009年相比，供需結(jié)構(gòu)走勢(shì)大致相似，但2009年全年的供需關(guān)系保持基本平衡、商品住宅供求關(guān)系相對(duì)商品房略顯緊張；2010年供需比則進(jìn)一步走低，而商品住宅市場(chǎng)在屢受政策調(diào)控的情況下，其供需比的走勢(shì)與商品房的基本重疊（見(jiàn)表

3、圖十七）。

表3 2009、2010年廣東商品房供需情況 單位：萬(wàn)㎡

圖十七 2009、2010年廣東商品房供需比走勢(shì)

從商品房待銷(xiāo)情況看，2010年期末累計(jì)商品房待銷(xiāo)面積1988.46萬(wàn)平方米，比上年期末減少52.27萬(wàn)平方米；其中住宅待銷(xiāo)面積1130.57萬(wàn)平方米，比上年期末減少82.31萬(wàn)平方米，表現(xiàn)出明顯的去庫(kù)存化態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖十八）。

圖十八 廣東近年年末商品房待銷(xiāo)情況

從商品房待銷(xiāo)結(jié)構(gòu)上看，商品住宅1130.57萬(wàn)平方米，占總待銷(xiāo)面積的56.9%，比重與2004、2008年相當(dāng)；辦公樓71.71萬(wàn)平方米，占3.6%，待銷(xiāo)面積及所占比重均為近年最低；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房437.47萬(wàn)平方米，占22.0%，待銷(xiāo)面積與近5年水平相當(dāng)，所占比重總體處于低位水平；其他348.71萬(wàn)平方米，占17.5%，待銷(xiāo)面積達(dá)到近年新高，但所占比重略低

于2007年水平（見(jiàn)圖十九）。

圖十九 廣東近年年末商品房待銷(xiāo)結(jié)構(gòu)

三、結(jié)論

1、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。得益于充裕的流動(dòng)性，全年房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)23.6%，高于固定資產(chǎn)投資同比增速2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，珠三角開(kāi)發(fā)投資同比增速走勢(shì)較為平穩(wěn)；粵東、粵西、粵北則波動(dòng)較大，但總體高于珠三角地區(qū)。

2、關(guān)于到位資金。到位資金同比增速及資金充裕度總體呈逐月下降趨勢(shì)，全年房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕度較年初有較大幅度下降。

3、關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積為近年最低，土地購(gòu)置均價(jià)則達(dá)到新高，土地市場(chǎng)總體呈量降價(jià)漲態(tài)勢(shì)；商品房新開(kāi)工面積達(dá)到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求關(guān)系，但同時(shí)要求土地供應(yīng)必須同步跟進(jìn)。

4、關(guān)于商品房銷(xiāo)售。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，商品房銷(xiāo)售面積同比增速有所回落；商品房、商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)同比分別上漲14.8%和10.1%，低于GDP增速（廣東12.2%）加上CPI增速（廣東3.1%）合計(jì)數(shù)值，說(shuō)明各項(xiàng)調(diào)控措施取得了較好的階段性成果。

綜上所述，2010廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)大體平穩(wěn)，總體朝著宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)的方向發(fā)展。但2011年市場(chǎng)仍然存在較大的不確定性和不穩(wěn)定性，其中需要重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)因素：

1、調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控將成為常態(tài)，調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)的概率較小；另外，“限購(gòu)令”可能進(jìn)一步覆蓋至房?jī)r(jià)上漲水平過(guò)高、過(guò)快的二、三線城市。

2、資金狀況。國(guó)家已明確2011年將實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，而目前信貸收緊的趨勢(shì)相當(dāng)明顯，房地產(chǎn)企業(yè)獲取信貸額度普遍出現(xiàn)萎縮，預(yù)計(jì)下一階段企業(yè)將面臨資金鏈條趨緊、融資成本上升的局面。

2、房?jī)r(jià)水平。2010年商品房新開(kāi)工面積的大幅增長(zhǎng)有望保持后市供需關(guān)系大體平衡；然而，土地、原材料、人工等成本上升以及通脹預(yù)期，將使房?jī)r(jià)面臨上漲的壓力，但漲幅將有所放緩，預(yù)計(jì)短期波動(dòng)、總體繼續(xù)高位運(yùn)行。

4、保障房建設(shè)和“三舊”改造。保障性住房是解決居住問(wèn)題的重要一環(huán)，“雙軌制”之下政府將大力推進(jìn)保障房的建設(shè)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；另外，廣東為期三年的“三舊”改造試點(diǎn)政策期限還剩一年多，2011年估計(jì)將加快推進(jìn)速度，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的供應(yīng)和需求。

第三篇：2015廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

2015廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

上半年廣東商品房市場(chǎng)持續(xù)回暖，銷(xiāo)售量再創(chuàng)歷史同期新高。商品住宅待售面積連續(xù)兩個(gè)月略有回落，但市場(chǎng)總體供應(yīng)仍舊充足。銷(xiāo)售回籠資金加快一定程度上改善了資金結(jié)構(gòu)，行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健。投資、施工及新開(kāi)工等指標(biāo)增速穩(wěn)中趨緩，企業(yè)對(duì)后市預(yù)期偏謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)持續(xù)有利，全年商品房銷(xiāo)售量有望再創(chuàng)新高。在市場(chǎng)回暖的帶動(dòng)下，下半年投資建設(shè)指標(biāo)增速或有回升，但開(kāi)發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)在消化存量而不是新增投資，總體仍以平穩(wěn)運(yùn)行為主。

一、市場(chǎng)運(yùn)行情況

1.市場(chǎng)加速回暖，同期銷(xiāo)量創(chuàng)新高

上半年，全省商品房銷(xiāo)售面積4827.42萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)25.5%，比一季度提高21.4個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額4622.67億元，同比增長(zhǎng)31.7%，比一季度提高28.3個(gè)百分點(diǎn)。從市場(chǎng)走勢(shì)看，上半年商品房銷(xiāo)售量同比增速逐月提高，3月開(kāi)始同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正；進(jìn)入二季度，在各地關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的作用下，銷(xiāo)售量進(jìn)一步上升，6月份更是達(dá)到1321.85萬(wàn)平方米；二季度商品房銷(xiāo)售面積合計(jì)3106.73萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.7%，環(huán)比增長(zhǎng)80.6%。從銷(xiāo)售均價(jià)看，上半年商品房銷(xiāo)售均價(jià)9576元/平方米，同比增長(zhǎng)4.9%。數(shù)據(jù)顯示，上半年廣東商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

按用途分，上半年，廣東商品住宅銷(xiāo)售面積分別為4376.46萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.5%；非住宅商品房銷(xiāo)售面積450.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.6%。由此反映，今年上半年廣東住宅市場(chǎng)的回暖趨勢(shì)更為明顯，非住宅市場(chǎng)相對(duì)較為低迷。

與往年相比，今年上半年全省商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額均創(chuàng)下歷史同期新高。如根據(jù)過(guò)去5年數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，即按上半年銷(xiāo)售量約占全年總銷(xiāo)售量的四成推算，則今年全年銷(xiāo)售面積預(yù)計(jì)可達(dá)1.2億平方米。

上半年各地區(qū)商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)看，珠三角地區(qū)的同比增速呈現(xiàn)穩(wěn)步快速回升態(tài)勢(shì)，上半年銷(xiāo)售面積3619.40萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.2%，高于全省總體水平4.7個(gè)百分點(diǎn)，反映出珠三角地區(qū)的市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)其他地區(qū)更為強(qiáng)勁。東西兩翼和粵北山區(qū)的商品房銷(xiāo)售面積同比增速呈現(xiàn)震蕩上升態(tài)勢(shì)，上半年銷(xiāo)售面積分別為202.22萬(wàn)、332.92萬(wàn)和628.87萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)20.9%、3.3%和16.7%，均低于全省總體水平。

從城市看，按上半年商品房銷(xiāo)售面積多少排序，珠三角的九個(gè)城市均占據(jù)前十的席位，另外一個(gè)進(jìn)入前十的是緊鄰廣州北部的清遠(yuǎn)市，但城市間銷(xiāo)售面積的差距明顯，介乎180-750萬(wàn)平方米之間；粵東的汕尾、潮州、揭陽(yáng)的銷(xiāo)售面積則位列末三位，均不足50萬(wàn)平方米；其他城市的銷(xiāo)售面積基本在100萬(wàn)平方米左右。按上半年銷(xiāo)售面積同比增速高低排序，汕尾以264%的增速遙遙領(lǐng)先；梅州、東莞、深圳、佛山的增速達(dá)到或超過(guò)50%，中山、江門(mén)超過(guò)30%；其他城市的增速則在20%以下，其中揭陽(yáng)、韶關(guān)略有下降。

2.潛在供應(yīng)充足，仍需加快去庫(kù)存

上半年，廣東商品房、商品住宅新增批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為3651.66萬(wàn)和3158.8萬(wàn)平方米，同比分別下降7.0%和6.1%。新增供應(yīng)的下降，主要是由于市場(chǎng)可售存量較為充足。數(shù)據(jù)顯示，2010-2014年，全省商品房累計(jì)新開(kāi)工面積達(dá)6.01億平方米；而2010-2015年上半年，商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積為4.70億平方米，意味著近5年新開(kāi)工的商品房仍有1.31億平方米未銷(xiāo)售。而自2011年以來(lái)，廣東商品房待售（已竣工仍未銷(xiāo)售或出租）面積持續(xù)上升，截至今年4月期末達(dá)到5980.49萬(wàn)平方米的最高值，說(shuō)明市場(chǎng)去庫(kù)存壓力不斷加大。截至6月末，待售面積5948.69萬(wàn)平方米，比5月期末減少26.60萬(wàn)平方米，比4月期末較少31.79萬(wàn)平方米，連續(xù)兩個(gè)月下降，意味著市場(chǎng)進(jìn)入消化庫(kù)存階段。但數(shù)據(jù)同時(shí)反映，近兩個(gè)月待售面積的減少主要是住宅部分，且減少幅度較小，而非住宅部分仍呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，意味著當(dāng)前去庫(kù)存壓力依然較大。

3.到位資金降速，總體狀況較穩(wěn)健

上半年，得益于銷(xiāo)售市場(chǎng)的持續(xù)回暖，企業(yè)銷(xiāo)售回籠資金較第一季度進(jìn)一步加快，定金及預(yù)付款1798.64億元，同比增長(zhǎng)17.7%；按揭貸款921.49億元，同比增長(zhǎng)27.4%，增速比第一季度分別提高4.3個(gè)和6.3個(gè)百分點(diǎn)。而國(guó)內(nèi)貸款及自籌資金分別為1374.91億元和1787.08億元，同比分別增長(zhǎng)4.1%和9.0%，增速比第一季度分別回落13.6個(gè)和15.6個(gè)百分點(diǎn)；利用外資11.55億元，同比下降21.0%，增速較第一季度回落14.4個(gè)百分點(diǎn)。上半年合計(jì)到位資金6090.24億元，同比增長(zhǎng)12.7%，增速比第一季度回落7.3個(gè)百分點(diǎn)。

從資金結(jié)構(gòu)看，國(guó)內(nèi)貸款占到位資金比重22.6%，比一季度回落2.6個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占29.3%，比一季度回落1個(gè)百分點(diǎn)；其他資金占47.9%，比一季度提高3.5個(gè)百分點(diǎn)；利用外資占0.2%。上半年國(guó)內(nèi)貸款及自籌資金占到位資金比重相對(duì)一季度均有所下降，銷(xiāo)售回籠資金占比上升，說(shuō)明銷(xiāo)售回籠加快，一定程度緩解了企業(yè)資金壓。與近十年同期相比，在行業(yè)資金較為緊張的2008、2012及2014年，對(duì)應(yīng)的自籌資金占比最高、銷(xiāo)售回籠資金占比較低；而在資金較為充裕的2007、2009及2013年，對(duì)應(yīng)的自籌資金及回籠資金占比則相反。今年上半年的資金結(jié)構(gòu)介乎緊張與充裕年份之間，意味著行業(yè)總體資金狀況較穩(wěn)健。

4.投資增速疲弱，企業(yè)預(yù)期偏謹(jǐn)慎

上半年，廣東房地產(chǎn)完成投資額3736.66億元，同比增長(zhǎng)16.1%，增速比去年同期回落2.7個(gè)百分點(diǎn)，比一季度回落4.6個(gè)百分點(diǎn)，投資走勢(shì)總體延續(xù)著去年以來(lái)穩(wěn)中趨緩的態(tài)勢(shì)。按投資構(gòu)成分，建安工程投資2721.71億元，同比增長(zhǎng)13.3%；設(shè)備工器具購(gòu)置45.16億元，同比增長(zhǎng)42.2%，兩者合計(jì)拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)10.4個(gè)百分點(diǎn)。其他費(fèi)用969.79億元，同比增長(zhǎng)23.8%，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)5.8個(gè)百分點(diǎn)；其中，土地購(gòu)置費(fèi)663.68億元，同比增長(zhǎng)20.1%，拉動(dòng)房地產(chǎn)總體投資增長(zhǎng)3.4個(gè)百分點(diǎn)。

開(kāi)發(fā)建設(shè)方面，截至上半年期末，全省商品房施工面積50356萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.0%；其中，上半年新開(kāi)工面積5805.42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.4%，竣工面積1922.39萬(wàn)平方米，同比下降24.8%。相比第一季度回落，施工、新開(kāi)工面積增速分別回落1.8個(gè)和5.9個(gè)百分點(diǎn)，竣工面積降幅擴(kuò)大13.4個(gè)百分點(diǎn)。上半年全省土地購(gòu)置面積543.80萬(wàn)平方米，同比下降35.3%，降幅比第一季度擴(kuò)大8.5個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款319.73億元，同比下降16.2%，降幅比第一季度縮窄4.2個(gè)百分點(diǎn)；土地購(gòu)置均價(jià)5879元/平方米，同比大幅增長(zhǎng)29.6%。數(shù)據(jù)顯示，上半年的多項(xiàng)建設(shè)投資指標(biāo)同比增速相對(duì)一季度均有進(jìn)一步回落，反映出在當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)較為充足的背景下，企業(yè)對(duì)后市預(yù)期偏謹(jǐn)慎；也意味著政府應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)力度，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和起拍價(jià)格，從源頭上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、結(jié)論與展望

（一）結(jié)論

1.關(guān)于商品房市場(chǎng)。上半年廣東商品房市場(chǎng)持續(xù)回暖，銷(xiāo)售量再創(chuàng)歷史同期新高；其中，珠三角地區(qū)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)相對(duì)粵東西北地區(qū)更為顯著。商品住宅待售面積連續(xù)兩個(gè)月略有回落，但市場(chǎng)總體供應(yīng)仍舊充足，去庫(kù)存壓力依然未減。

2.關(guān)于資金狀況。上半年到位資金同比增速相對(duì)一季度有所回落，處于近年同期低位水平。但得益于銷(xiāo)售回籠資金加快，企業(yè)自籌資金增速放緩，資金結(jié)構(gòu)趨于改善，行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健。

3.關(guān)于投資建設(shè)。房地產(chǎn)完成投資、商品房施工及新開(kāi)工面積等指標(biāo)增速穩(wěn)中趨緩，企業(yè)對(duì)后市預(yù)期仍顯謹(jǐn)慎。土地市場(chǎng)量降價(jià)升，需加強(qiáng)市場(chǎng)導(dǎo)向，從源頭引導(dǎo)市場(chǎng)供求平衡。

（二）展望

上半年，商品房市場(chǎng)在行政限制措施減少、貨幣信貸環(huán)境寬松、政策支持力度加大等多項(xiàng)利好因素的作用下，市場(chǎng)成交量持續(xù)上升?；诋?dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，預(yù)計(jì)下半年宏觀政策及信貸環(huán)境仍將持續(xù)利好房地產(chǎn)市場(chǎng)，全年商品房銷(xiāo)售量有望再創(chuàng)新高。其中，得益于國(guó)家和各地關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的各項(xiàng)政策措施的不斷落實(shí)，商品住房市場(chǎng)去庫(kù)存進(jìn)度有望進(jìn)一步加快；非住宅商品房則可能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素的影響，仍將面臨較大的去庫(kù)存壓力。

上半年行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健，開(kāi)發(fā)投資、施工建設(shè)及土地購(gòu)置等先行指標(biāo)增速的回落，與當(dāng)前市場(chǎng)總體供應(yīng)充足密切相關(guān)。而過(guò)去五年商品房新開(kāi)工面積扣除銷(xiāo)售面積的余量多達(dá)1.3億平方米，意味著下半年開(kāi)發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)在消化存量而不是新增投資。且近年來(lái)土地購(gòu)置成本持續(xù)上升，在當(dāng)前行業(yè)資金并不寬裕的情況下，企業(yè)參與土地競(jìng)拍的積極性總體不高。基于下半年市場(chǎng)環(huán)境有利，在市場(chǎng)回暖的帶動(dòng)下，投資建設(shè)指標(biāo)增速或有回升，但總體仍以平穩(wěn)運(yùn)行為主。

綜上，當(dāng)前寬松的政策環(huán)境有利于改善民生和消化庫(kù)存，促進(jìn)市場(chǎng)資源更為合理、有效配置；充足的市場(chǎng)供應(yīng)則有利于保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，加速行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展。為此，建議各地政府繼續(xù)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院和省政府相關(guān)政策精神，全面有序取消“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等行政干預(yù)手段，并最大限度發(fā)揮公積金的住房保障作用，支持和鼓勵(lì)居民的合理住房消費(fèi)；加快推進(jìn)行政審批制度改革，加大簡(jiǎn)政放權(quán)力度，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。建議開(kāi)發(fā)企業(yè)把握政策利好，理性定價(jià)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，加快消化庫(kù)存進(jìn)度；根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合政策導(dǎo)向及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展。

第四篇：南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

南昌房地產(chǎn)調(diào)查心得

一、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年全國(guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)：1-4月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9932億元，同比增長(zhǎng)36.2%，增幅比前三個(gè)月高1.1%。其中，商品住宅完成投資6854億，同比增長(zhǎng)34.0%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為69.0%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積9183萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，土地購(gòu)置費(fèi)用1912億元，同比增長(zhǎng)66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供應(yīng)面積為4050.943畝。相比去年同期，供應(yīng)總數(shù)和面積分別增加24宗和1569.579畝。推出的53宗土地最終成交50宗，成交面積3824.312畝。2010年前五個(gè)月推出的53宗土地中有12宗為限套型地塊，總面積為1003.007畝，占總量的24.76%。12宗限套型地塊成交11宗，成交面積為936.426畝。商業(yè)用地和商服用地成交面積已經(jīng)超過(guò)09年全年水平，其中商業(yè)用地成交面積是09年全年的5.84倍。商業(yè)用地的增加是由于新政對(duì)住房市場(chǎng)的打壓，資金流向商業(yè)用地。未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，寫(xiě)字樓、商鋪的投資力度增大，加上社會(huì)輿論和媒體的宣傳導(dǎo)向，商業(yè)地產(chǎn)熱度將增加。萬(wàn)科、綠地、保利地產(chǎn)等品牌房產(chǎn)商紛紛開(kāi)始抄底商業(yè)地產(chǎn)。2010年前五個(gè)月灣里和英雄開(kāi)發(fā)區(qū)成交面積已經(jīng)遠(yuǎn)高于09年全年水平，而紅谷灘板塊還不到09年的十分之一。原因是紅谷灘板塊在經(jīng)歷2009年高峰期之后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)極為激烈，2010年土地供應(yīng)也大量減少。2009年全年，紅谷灘中心區(qū)的成交量一直引領(lǐng)南昌市的成交量。南昌市中心城區(qū)供應(yīng)量的主體也主要集中在紅谷灘板塊。紅谷灘中心區(qū)逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。從南昌市總體規(guī)劃和遠(yuǎn)景來(lái)看，紅谷灘板塊是南昌城區(qū)最具核心的組成部分之一，也是最具增值潛力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累計(jì)成交1203.835畝，其中京東板塊占61.25%。在新政的影響下，加上南昌目前供過(guò)于求的住宅市場(chǎng)，南昌市的土地供應(yīng)將在一段時(shí)間內(nèi)以工業(yè)用地為主。比較歷年來(lái)的住房用地供應(yīng)規(guī)模，2010年的住房土地供應(yīng)規(guī)模算是最低的。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士估算，4299畝住房用地可以形成4萬(wàn)套的住房供應(yīng)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期一般為兩年，2007年、2008年、2009年供應(yīng)地塊上開(kāi)發(fā)的商品房，也都能從今年起陸續(xù)面市，商品房供應(yīng)較為充足。

★高端別墅成南昌樓市“硬通貨”

樓市面臨政策調(diào)控，南昌普通住宅市場(chǎng)陷入觀望。而高端住宅產(chǎn)品——?jiǎng)e墅，卻在南昌樓市一枝獨(dú)秀、逆市上揚(yáng)，上演了一場(chǎng)“絕地反擊”。據(jù)易居克爾瑞專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3月份，南昌別墅成交26套，均價(jià)6842元/平方米；4月份成交39套，均價(jià)12541元/平方米。5月份南昌別墅成交預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)超四月份，成交均價(jià)將達(dá)15000元/平方米。

2005年，國(guó)家“限墅令”實(shí)施之后，別墅用地日益緊缺，別墅產(chǎn)品已經(jīng)成為樓市中的稀缺性產(chǎn)品，其未來(lái)升值空間無(wú)可限量。

★樓市“新政”后南昌朝陽(yáng)洲首現(xiàn)流拍地塊

5月28日，三宗朝陽(yáng)洲居住用地于紅谷灘新區(qū)公共資源管理中心4樓拍賣(mài)入市。拍賣(mài)會(huì)當(dāng)天只有四家開(kāi)發(fā)商到場(chǎng)，與往屆相比，本次拍賣(mài)會(huì)顯得有些冷清。三宗地塊中的兩宗被競(jìng)買(mǎi)人成功拍得，其中JDP1011號(hào)地塊更是拍出660萬(wàn)元/畝的高價(jià)，而三宗地塊中面積最大的JDP1012號(hào)地塊則因無(wú)人競(jìng)價(jià)，遭遇流拍。

★東亞新華地產(chǎn)再次逆勢(shì)拿地 進(jìn)軍南昌市場(chǎng)

東亞新華地產(chǎn)于近期一舉奪得位于江西南昌朝陽(yáng)新城某地塊。朝陽(yáng)新城是南昌近幾年發(fā)展最迅速的新興城區(qū)，萬(wàn)科、珠江等地產(chǎn)大鱷都于近期在此拍下大規(guī)模地塊。★江西：停止用公積金貸款第三套及以上住房

隨著國(guó)家出臺(tái)一系列樓市新政，房地產(chǎn)信貸調(diào)控全面縮緊，目前我省住房公積金貸款也

進(jìn)入調(diào)控范圍：原則上停第三套住房及以上公積金貸款，二套房首付款也從40%上調(diào)至50%，利率不變，5年期以上的公積金貸款利率仍為3.87%。

★南昌房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅下降，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者或都面臨抄底困境

根據(jù)南昌市房管部門(mén)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，南昌市正在預(yù)售（可售）商品住房數(shù)量為9510套，面積為102萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，與往年同期相比，這個(gè)可售量并沒(méi)有明顯的異常，但在目前南昌樓市成交量下跌的狀況下，可售量還會(huì)繼續(xù)增加，這樣就會(huì)導(dǎo)致供大于求的狀況出現(xiàn)。后市如何，主要取決于這一輪樓市調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響能夠持續(xù)多久。上一輪樓市調(diào)控，南昌樓市同樣出現(xiàn)了供大于求。2008年下半年，南昌樓市可售量達(dá)到了300萬(wàn)平方米，但進(jìn)入2009年后，樓市復(fù)蘇，很快，這些“庫(kù)存”就被市場(chǎng)消化了。

二、南昌近期樓市成交量統(tǒng)計(jì)分

樓市回暖,周成交量漸升。在不明朗的樓市環(huán)境下，南昌樓市并未出現(xiàn)預(yù)期的降價(jià)潮，成交量走低，價(jià)格卻依然堅(jiān)挺，少有樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，但是開(kāi)發(fā)商在定價(jià)時(shí)顯得更為謹(jǐn)慎。也有部分樓盤(pán)開(kāi)始促銷(xiāo)活動(dòng)，且力度大于新政之前，業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為暗降，引發(fā)部分市場(chǎng)共鳴。加之民眾對(duì)政策的疲乏，一旦有合適的產(chǎn)品達(dá)到心理價(jià)位還是有很多愿意出手。這兩點(diǎn)是樓市升溫的主要因素。商品住房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅趨緩。在供需矛盾逐步得到改善情況下，南昌市商品住房房?jī)r(jià)上漲速度趨緩。

今年一季度，南昌市市區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5539元/㎡，同比增長(zhǎng)31％，與去年第四季度相比，環(huán)比增長(zhǎng)3.67％；其中商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)格5182元/㎡，同比增長(zhǎng)29.6％，與去年第四季度相比，環(huán)比增長(zhǎng)2.27％。樓價(jià)下降訊號(hào)初現(xiàn)，多數(shù)樓盤(pán)停推惜售。本月整體價(jià)格與上月價(jià)格相比上漲了不少，雖然在“黑5月”房地產(chǎn)市場(chǎng)整體蕭條，新推不多，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目大幅減少，新房成交量持續(xù)下滑，但樓盤(pán)不乏也有了降價(jià)的跡象。同時(shí)，更多的項(xiàng)目選擇了“熬”，開(kāi)發(fā)商與政府和購(gòu)房者之間的博弈正式拉開(kāi)。對(duì)于房產(chǎn)稅，無(wú)論是稅務(wù)總局官員還是專(zhuān)家，都表示其調(diào)控力度并不大，對(duì)此不必太恐慌。但如果真的出臺(tái)，意味著國(guó)家在繼續(xù)出招調(diào)控樓市，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期會(huì)產(chǎn)生深刻影響，樓市或許真的會(huì)走向下跌。物業(yè)稅的開(kāi)征，似乎是大勢(shì)所趨，但是短期內(nèi)開(kāi)征的可能不大，可能在部分城市試點(diǎn)，至于大范圍推廣的時(shí)間表未定。2010年5月南昌市中心整體房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅下降的趨勢(shì)。相比上月房?jī)r(jià)，5月南昌市房?jī)r(jià)下降了3%，同比上漲23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂國(guó)際都會(huì)等部分高端樓盤(pán)暫無(wú)房源銷(xiāo)售。

市中心新盤(pán)觀望氣氛濃烈，遲遲不動(dòng)，以此來(lái)看，南昌市中心板塊的價(jià)格在短時(shí)間會(huì)持續(xù)平緩狀態(tài)。昌南區(qū)域的高品質(zhì)項(xiàng)目正在不斷崛起，大社區(qū)初具規(guī)模，代表城市新興力量的新南昌人不斷入住，市政配套在逐漸完善，昌南的高品質(zhì)時(shí)尚生活圈正在逐漸形成。具有不錯(cuò)的上升空間。

未來(lái)南昌樓市發(fā)展的重點(diǎn)將以紅角洲、朝陽(yáng)洲、象湖為三叉戟，輻射青云譜區(qū)。

班級(jí):11自動(dòng)化2班

姓名：胡曉琮

學(xué)號(hào)：2013110078

第五篇：2011房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2011年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境

一、政策影響分析

2011年一季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體延續(xù)了上一年的調(diào)控思路，但調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)。1月份，國(guó)務(wù)院頒布新“國(guó)十一條”，調(diào)整了住房稅收政策和信貸政策，并要求各地公布2011的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，同時(shí)對(duì)重點(diǎn)城市統(tǒng)一要求出臺(tái)樓市限購(gòu)政策，凸顯了政府調(diào)控房?jī)r(jià)和穩(wěn)定市場(chǎng)的信心和決心。

2月份，未出臺(tái)限購(gòu)政策的重點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)了限購(gòu)細(xì)則，限購(gòu)力度有所加大。截止3月31號(hào)，全國(guó)657個(gè)城市中已有608個(gè)城市公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。大多數(shù)城市將房?jī)r(jià)目標(biāo)設(shè)定在漲幅控制在10%左右，目標(biāo)顯得有些保守。但在中央進(jìn)一步深化房地產(chǎn)調(diào)控的政策指引下，不排除未來(lái)部分政府會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行修正。

從政策影響來(lái)看，隨著近期保障、土地、金融、稅收等一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些明顯的變化，投資性需求明顯下降，部分城市房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)得到遏制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置意愿有所下降。預(yù)計(jì)，隨著各市限購(gòu)政策的落實(shí)，全國(guó)各重點(diǎn)城市房屋成交量將會(huì)繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)將會(huì)在成交量下降3個(gè)月后出現(xiàn)較為明顯的變化趨勢(shì)。

二、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)

2011年1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資8846.4億元，同比增長(zhǎng)34.1%，增幅同比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為22.4%。90平方米以下住房增速略有回落。1-3月，90平方米以下住房完成投資1802.4億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增速較上年同期下降15.3個(gè)百分點(diǎn)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金增速回落，利用外資和自籌資金規(guī)模增速較快2011年1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金總計(jì)19268億元，同比增長(zhǎng)18.6%，增幅比上年同期下降42.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款3836.8億元，增長(zhǎng)4.4%，利用外資144億元，增長(zhǎng)45.2%，自籌資金7126.3億元，增長(zhǎng)27.2%，其他資金來(lái)源8161億元，同比增長(zhǎng)18.7%，其中個(gè)人按揭貸款回落5.3%。與上年同期各資金來(lái)源的比重相比，自籌資金比重同比上升了2.5個(gè)百分點(diǎn)，其中自有資金比重上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。其他資金來(lái)源上升了0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中定金及預(yù)收款比重上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款比重下降了2.7個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款比重同比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。

3.土地購(gòu)置面積增速加快

從購(gòu)置土地面積看，1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)共購(gòu)置土地面積8180.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.7%，比上年同期上升2.7個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)用為1555.4億元，同比增長(zhǎng)29.3%，與上年同期相比回落27.2個(gè)百分點(diǎn)。

4.房屋銷(xiāo)售增速較為平穩(wěn)

2011年1-3月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積實(shí)現(xiàn)1.76億平方米，同比增長(zhǎng)14.9%，與上年同期相比回落21個(gè)百分點(diǎn)，與上月相比加快1.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅銷(xiāo)售面積達(dá)1.58億平方米，同比增長(zhǎng)14.3%，辦公樓347.4萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)15.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1046.2萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)14.1%。商品房銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)10152億元，同比增長(zhǎng)27.3%，與上月相比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售額為8607億元，同比增長(zhǎng)25.9%。

從各季商品房銷(xiāo)售面積上看(季度值)，一季度房屋銷(xiāo)售增速與上季度基本持平，保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。

5.房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市數(shù)量增多

2011年3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的有12個(gè)城市，比2月份增加了4個(gè)；環(huán)比價(jià)格上漲的城市有50個(gè)，比2月份減少了6個(gè)。二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)有16個(gè)，比2月份增加了12個(gè)；環(huán)比價(jià)格上漲的城市有44個(gè)，比2月份減少了6個(gè)。

三、2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)

通過(guò)對(duì)1998年1月-2011年3月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，考慮到國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及未來(lái)的政策走向，利用ARIMA預(yù)測(cè)模型，我們對(duì)2011年全年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)。由于2011年年初樓市調(diào)控力度再次加大，尤其是限購(gòu)政策的升級(jí)會(huì)對(duì)市場(chǎng)交易產(chǎn)生更大的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)實(shí)際走勢(shì)可能要比模型預(yù)測(cè)的結(jié)果回落幅度更大，甚至不排除個(gè)別指標(biāo)尤其是銷(xiāo)售面積會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但增幅回落

預(yù)計(jì)2011年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅將繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但增幅均出現(xiàn)小幅回落。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成5.84萬(wàn)億元，增長(zhǎng)21.1%，增幅回落12.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅投資完成4.25萬(wàn)億元，增長(zhǎng)24.9%，回落7.9個(gè)百分點(diǎn)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增速回落

受貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)變化的影響，預(yù)計(jì)2011年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增幅會(huì)出現(xiàn)回落。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源達(dá)84554億元，增長(zhǎng)16.6%，增速較2010年回落8.8個(gè)百分點(diǎn)。

3.房屋建設(shè)增長(zhǎng)平穩(wěn)回落

預(yù)計(jì)2011年全年，全國(guó)商品房施工面積為47.12億平方米，同比增長(zhǎng)16.2%；商品住宅施工面積為35.9億平方米，增長(zhǎng)14.0%。與2010年相比，商品房和商品住宅施工面積分別回落10.4和11.3個(gè)百分點(diǎn)。

4.商品房銷(xiāo)售壓力增大

2010年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是限購(gòu)政策的影響，市場(chǎng)觀望心理加強(qiáng)，商品房銷(xiāo)售形勢(shì)壓力較大，預(yù)計(jì)2011年全年商品房銷(xiāo)售會(huì)出現(xiàn)回落。

從具體指標(biāo)上看，預(yù)計(jì)2011年全年，全國(guó)商品房實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積11.08億平方米，增長(zhǎng)6.2%；其中，商品住宅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積10.58億平方米，增長(zhǎng)13.7%。

由于當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大，各地限購(gòu)政策陸續(xù)出臺(tái)，這些措施均會(huì)對(duì)商品房銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的抑制作用，預(yù)期商品房實(shí)際銷(xiāo)售情況要比預(yù)測(cè)的數(shù)值更低。(國(guó)家信息中心信息資源開(kāi)發(fā)部)

鑫苑名家成為鄭州市首個(gè)人居環(huán)境樣板社區(qū)

為改善人居環(huán)境提高生活質(zhì)量 鄭州推出樣板社區(qū) ●設(shè)施人性化●管理多方位●服務(wù)暖人心●環(huán)境靚綠美

中原新聞網(wǎng)訊：悠閑的步行商業(yè)街包羅萬(wàn)象，超市、銀行、郵政、醫(yī)療、健身場(chǎng)所一應(yīng)俱全；花香草綠、小橋流水隨處可見(jiàn)；完備的配套教育??鑫苑社區(qū)優(yōu)美完善的人居環(huán)境贏得廣泛的肯定。昨日上午，我市舉行現(xiàn)場(chǎng)觀摩會(huì)，向全市50家業(yè)績(jī)優(yōu)良的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和30家物業(yè)公司推廣鑫苑社區(qū)經(jīng)驗(yàn)。鑫苑社區(qū)以人為本鑫苑社區(qū)占地331畝，居住人口達(dá)1萬(wàn)人，是我市一類(lèi)社區(qū)之一。為了體現(xiàn)快節(jié)奏、低生活成本、多樣化娛樂(lè)的現(xiàn)代生活理念，營(yíng)造完善的人居環(huán)境，開(kāi)發(fā)商采取了中心綠地、組團(tuán)綠地和宅前宅后綠地三級(jí)系統(tǒng)；在社區(qū)內(nèi)建成休閑、購(gòu)物雙主題商業(yè)步行街；與名校聯(lián)手，在社區(qū)內(nèi)建成河南省實(shí)驗(yàn)

幼兒園分園、河南省實(shí)驗(yàn)小學(xué)外國(guó)語(yǔ)分校；在社區(qū)周邊修建鑫苑路和桑園路，將67路、205路公交車(chē)終點(diǎn)站引入社區(qū)；開(kāi)創(chuàng)了政府行政管理、業(yè)主民主管理和專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司管理“三位一體”的管理模式；提供24小時(shí)全方位服務(wù)。居民們不僅可以在潔凈優(yōu)美、綠意盎然的社區(qū)道路上休閑散步，在露天或室內(nèi)健身器材前鍛煉，在步行商業(yè)街購(gòu)物之余，還能坐在設(shè)在路中間的小吧臺(tái)前小憩一番。孩子上幼兒園和小學(xué)在社區(qū)內(nèi)就能實(shí)現(xiàn)，免除了在喧囂的馬路上接送孩子的麻煩，令業(yè)主們備感輕松。多數(shù)社區(qū)亟待達(dá)標(biāo)據(jù)了解，目前全市房地產(chǎn)投資額達(dá)74億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商100多家。但開(kāi)發(fā)商已建社區(qū)的整體水平不高，缺乏精品、名品、經(jīng)典之作，原因是一些開(kāi)發(fā)商急功近利，建筑質(zhì)量不高、密度過(guò)大、小區(qū)綠化率低，公共、醫(yī)療、文化、教育設(shè)施不完備。隨著市民生活水平的日益提高，人們對(duì)住房的要求已從只求面積大、結(jié)構(gòu)合理到了要求住房周邊環(huán)境及生活、教育、娛樂(lè)等各種配套設(shè)施完善的階段，新建小區(qū)只有在改善人居環(huán)境上下工夫，才能贏得市場(chǎng)，并為改善鄭州的人居環(huán)境、提升鄭州的城市品位做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。明確標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范社區(qū)本著以人為本、科學(xué)規(guī)劃、便民利民的服務(wù)理念，以“路平、燈明、水通、衛(wèi)生、安全”和“干干凈凈、漂漂亮亮、亮亮堂堂、舒舒適適”為目標(biāo)，市建委、市政局、規(guī)劃局、房管局、文明辦、愛(ài)衛(wèi)辦等六部門(mén)，近日聯(lián)合出臺(tái)了加強(qiáng)新建社區(qū)管理的意見(jiàn)，明確規(guī)定：鄭州市屬各縣（市）區(qū)所有擬新建的城市居民在3000人以上的社區(qū)，必須規(guī)劃合理，綠地率達(dá)到30％；必須配備商業(yè)、郵政、金融、警務(wù)室、幼兒園等公共服務(wù)設(shè)施，公廁、垃圾收集等市政公用設(shè)施，醫(yī)療室、健身房、閱覽室等醫(yī)療、文體設(shè)施；必須健全管理機(jī)制，確保社區(qū)安全秩序良好。市委常委、宣傳部長(zhǎng)楊麗萍，副市長(zhǎng)丁世顯參加觀摩會(huì)，要求全市推廣鑫苑社區(qū)經(jīng)驗(yàn)。各房地產(chǎn)商、物業(yè)管理公司要以鑫苑社區(qū)為樣板，投入到“爭(zhēng)創(chuàng)人居環(huán)境示范社區(qū)和先進(jìn)社區(qū)”活動(dòng)中來(lái)。六部門(mén)要嚴(yán)格把關(guān)，不符合新標(biāo)準(zhǔn)的新建社區(qū)不予審批、驗(yàn)收及廣告宣傳；對(duì)違反房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理程序，擅自開(kāi)工建設(shè)的企業(yè)嚴(yán)肅查處。