第一篇：2011年上半年全國房地產(chǎn)市場回顧與下半年展望

2011年上半年全國房地產(chǎn)市場回顧與下半年展望

2011-07-19

7月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出了五點(diǎn)加強(qiáng)措施（下稱“新國五條”），著實(shí)打破了房地產(chǎn)市場的沉寂之勢，可謂是對(duì)房地產(chǎn)市場最好的總結(jié)和展望。江陰藏品銷售團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，伴隨著政策進(jìn)入消化階段，未來相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)。這與我們年初的判斷一致，盡管政策本身并不能導(dǎo)致價(jià)格漲跌，但政策能夠改變供求關(guān)系，進(jìn)而影響市場的成交量和成交價(jià)格。由于今年下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，未來市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展。

上半年房地產(chǎn)市場回顧

今年上半年全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)六大特點(diǎn)：

第一，房價(jià)快速上漲的勢頭得到明顯遏制。今年6月70個(gè)大中城市住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均未超過0.5%，環(huán)比下跌的城市有12個(gè)，與上月持平的城市有14個(gè)，漲幅較年初1月份回落的城市有53個(gè)。這些表明政府抑制房價(jià)過快上漲成效顯著，但同時(shí)也應(yīng)該看到，多數(shù)城市房價(jià)依然是在環(huán)比上漲的，因而調(diào)控之路任重而道遠(yuǎn)。

第二，房地產(chǎn)市場依然活躍，需求依然非常旺盛。2011年上半年全國商品住宅銷售、新開工增速放緩，但依然是正增長。上半年一二線城市受制于限購政策，銷量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，全國住宅銷售面積同比增長12.1%，表明房地產(chǎn)市場依然活躍。從開發(fā)商銷售業(yè)績來看，由于今年上半年推盤策略不同，導(dǎo)致其全年目標(biāo)完成率有較大差異。在調(diào)高今年業(yè)績和政策趨緊的背景下，相當(dāng)部分房企，如萬科、金科、愛家、華潤、恒大、綠城、等上半年的目標(biāo)完成率均優(yōu)于去年同期，表明市場的需求仍然是較為旺盛的。

第三，房地產(chǎn)市場重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城市。今年上半年一線城市銷售面積在全國的占比繼續(xù)下降，僅占4.6%，比去年下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。除了一線城市以外的其他省會(huì)城市、直轄市和計(jì)劃單列市（即二線城市）銷售面積占全國的比例為30.2%，比去年下降0.26個(gè)百分點(diǎn)。地級(jí)城市（即三線城市）銷售面積占全國的比例為65.2%，比去年提升0.36個(gè)百分點(diǎn)。從2005年開始，一線城市銷售面積在全國占比平均每年遞減2.2個(gè)百分點(diǎn)，二線城市平均每年遞減0.6個(gè)百分點(diǎn)，而三線城市平均每年遞增2.8個(gè)百分點(diǎn)，可見房地產(chǎn)市場重心發(fā)生明顯轉(zhuǎn)移。

第四，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策穩(wěn)步消化。目前對(duì)市場有較大影響的行業(yè)調(diào)控政策主要包括四個(gè)，分別是限貸政策、限購政策、限價(jià)政策和保障房政策。根據(jù)我們階段性市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年2季度表示限貸和限購政策對(duì)其有較大影響的購房者比例分別為71.6%和36%，比1季度分別略微下降0.5和0.8個(gè)百分點(diǎn)。受影響比例無明顯變化，表明限貸和限購政策對(duì)市場的影響效力持續(xù)。鑒于目前房價(jià)尚未真正松動(dòng)，限貸和限購政策也不會(huì)放松，以鞏固落實(shí)為主?！靶聡鍡l”也明確提出房價(jià)上漲過快的二三線城市也要限購。2季度購房者對(duì)保障房和房價(jià)控制目標(biāo)的信心度比較低。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有18.4%的購房者認(rèn)為保障房能夠起到平抑房價(jià)的作用，比1季度下降6.5個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為保障房開工不足是導(dǎo)致2季度購房者對(duì)保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由于各地房價(jià)控制目標(biāo)均參考GDP或人均可支配收入增速，實(shí)為變相漲價(jià)令，導(dǎo)致僅有13.4%的購房者認(rèn)為該政策能夠起到平抑房價(jià)的作用。因而，“新國五條”將房價(jià)控制目標(biāo)和保障房放在了前兩位，也意味著下半年政府將在這兩項(xiàng)政策上加大執(zhí)行力度。

第五，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國前十大房企銷售金額在全國占比已達(dá)13.5%，比2010年提升3.3個(gè)百分點(diǎn)；全國前二十大房企銷售金額占比已達(dá)18%，比2010年提升3.6個(gè)百分點(diǎn)。在已公布上半年銷售業(yè)績的開發(fā)商中，萬科、金科、恒大、愛家、華潤、等房企上半年銷售金額同比增長均超過50%，明顯高于全國上半年銷售金額22.3%的同比增速，這直接導(dǎo)致大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。

第六，貨幣政策穩(wěn)步執(zhí)行，開發(fā)商資金鏈趨緊，拿地謹(jǐn)慎。貨幣政策是決定中國經(jīng)濟(jì)周期的核心力量，對(duì)房地產(chǎn)市場也會(huì)造成較大的影響。今年二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布之后，社會(huì)各界所擔(dān)心的今年CPI維持高位且GDP明顯回落（即滯脹現(xiàn)象）的疑慮已基本消除。目前政府采取穩(wěn)健的貨幣政策，直接作用是配合行業(yè)政策收緊開發(fā)商資金鏈，迫使其加速出貨，意在促供給。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源分類指數(shù)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月低于100，表明開發(fā)商資金鏈不容樂觀。同時(shí)，房地產(chǎn)集合資金信托成立規(guī)模（1129億元人民幣）、海外發(fā)債融資（561億元人民幣）均比去年同期翻番，這些都反映出開發(fā)商加速資金儲(chǔ)備以應(yīng)對(duì)未來的不確定性。資金趨緊，也直接導(dǎo)致開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減，拿地更加謹(jǐn)慎。今年上半年35個(gè)大中城市拿地平均溢價(jià)率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年時(shí)的水平。下半年房地產(chǎn)走勢研判

經(jīng)研究認(rèn)為，下半年決定房地產(chǎn)市場的核心要素有兩個(gè)：一是政策不會(huì)放松，“新國五條”已經(jīng)給市場傳遞了強(qiáng)烈的信號(hào)。下半年政策的著力點(diǎn)將是加大房價(jià)控制目標(biāo)、保障房和部分房價(jià)過快城市的限購政策的落實(shí)力度，尤其是房價(jià)控制目標(biāo)，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場供求力量將起主導(dǎo)作用，今年下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，供大于求或成常態(tài)，未來市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)的局面。

1、未來政策走勢的研判

目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得一定的效果，未來政策將主要沿著以下路徑發(fā)展：（1）政策是長期的：目前房價(jià)尚未實(shí)質(zhì)性下跌，政府已經(jīng)明確指出，一旦政策放松，價(jià)格有可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。新國五條的出臺(tái)再次傳遞了政策長期性的信號(hào)。（2）政策以鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主：今年中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸可能性不大，因而未來仍以現(xiàn)有政策的鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主。（3）房價(jià)是決定政策是否加碼的關(guān)鍵因素：如果未來房價(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺或走高，不排除政策范圍繼續(xù)擴(kuò)大和新的行政政策出臺(tái)。

2、未來量價(jià)走勢的研判

今年上半年土地市場遇冷，融資規(guī)模擴(kuò)大凸顯出開發(fā)商對(duì)行業(yè)調(diào)整的擔(dān)憂。從歷史規(guī)律來看：（1）供應(yīng)量達(dá)到頂峰三個(gè)月內(nèi)，價(jià)格將迎來底部；（2）供銷差（反映供過于求的指標(biāo)）達(dá)到頂峰，價(jià)格迎來底部。無論是全國還是我們所監(jiān)測的40個(gè)重點(diǎn)城市，下半年商品住宅供應(yīng)將迅速放量，且今年上半年的多余供應(yīng)將相應(yīng)后延至三四季度，這些因素使供銷差到2012年1季度達(dá)到頂峰，全面超過08年，價(jià)格面臨較大的下行壓力。因而我們認(rèn)為今年四季度至明年一季度由市場供求主導(dǎo)房價(jià)調(diào)整的概率增加，此期間是資金充裕企業(yè)拿地和并購的好時(shí)機(jī)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)各城市今年下半年和明年上半年的潛在供應(yīng)量評(píng)估城市整體銷售壓力，還要根據(jù)自身項(xiàng)目的戶型特征，找準(zhǔn)應(yīng)對(duì)策略，提前做好長期攻堅(jiān)戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

3、未來購房者心理預(yù)期

2011年2季度經(jīng)了解藏品購房者信心指數(shù)為54.7，較1季度下降0.6，表明購房者對(duì)未來半年房地產(chǎn)走勢的樂觀程度較上季度有所下降，購房者認(rèn)為未來半年房價(jià)下跌的可能性增加，且在這種前提下發(fā)生

實(shí)際購買行為的可能性增加。具體來講，三線城市購房者信心略高于二線城市，二線城市高于一線城市；多次置業(yè)者和投資型需求對(duì)未來的信心度高于首次置業(yè)者和改善型購房者。盡管多次置業(yè)者和投資客的置業(yè)信心很高，且對(duì)未來房價(jià)看漲，但多數(shù)受制于嚴(yán)厲的限購政策而不具備購買資格。

從購房者對(duì)未來的信心來看，他們?nèi)蕴幱谛睦斫棺破?，一方面調(diào)控已一年有余，房價(jià)并未下跌，另一方面，他們又期望未來房價(jià)下跌，這兩種心態(tài)之間的矛盾加劇了未來的不確定性，一線城市的此種形勢更為嚴(yán)峻。未來一年面對(duì)供應(yīng)量放大的態(tài)勢，競爭必將異常激烈，房企主動(dòng)降價(jià)促銷，將有助于改變購房者的此種矛盾心理，提振購房者對(duì)未來的信心。

第二篇：2011年上半年全國房地產(chǎn)市場回顧與展望

2011年上半年全國房地產(chǎn)市場回顧與展望

世聯(lián)地產(chǎn)2011/7/19 18:46:57 官方微博

提要：7月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出了五點(diǎn)加強(qiáng)措施(下稱“新國五條”)，著實(shí)打破了房地產(chǎn)市場的沉寂之勢，可謂是對(duì)房地產(chǎn)市場最好的總結(jié)和展望。

7月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出了五點(diǎn)加強(qiáng)措施(下稱“新國五條”)，著實(shí)打破了房地產(chǎn)市場的沉寂之勢，可謂是對(duì)房地產(chǎn)市場最好的總結(jié)和展望。世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，伴隨著政策進(jìn)入消化階段，未來相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)。這與我們年初的判斷一致，盡管政策本身并不能導(dǎo)致價(jià)格漲跌，但政策能夠改變供求關(guān)系，進(jìn)而影響市場的成交量和成交價(jià)格。由于今年下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，未來市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展。上半年房地產(chǎn)市場回顧

今年上半年全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)六大特點(diǎn)：

第一，房價(jià)快速上漲的勢頭得到明顯遏制。今年6月70個(gè)大中城市住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均未超過0.5%，環(huán)比下跌的城市有12個(gè)，與上月持平的城市有14個(gè)，漲幅較年初1月份回落的城市有53個(gè)。這些表明政府抑制房價(jià)過快上漲成效顯著，但同時(shí)也應(yīng)該看到，多數(shù)城市房價(jià)依然是在環(huán)比上漲的，因而調(diào)控之路任重而道遠(yuǎn)。

第二，房地產(chǎn)市場依然活躍，需求依然非常旺盛。2011年上半年全國商品住宅銷售、新開工增速放緩，但依然是正增長。上半年一二線城市受制于限購政策，銷量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，全國住宅銷售面積同比增長12.1%，表明房地產(chǎn)市場依然活躍。從開發(fā)商銷售業(yè)績來看，由于今年上半年推盤策略不同，導(dǎo)致其全年目標(biāo)完成率有較大差異。在調(diào)高今年業(yè)績和政策趨緊的背景下，相當(dāng)部分房企，如萬科、恒 大、綠城、碧桂園、雅居樂、世貿(mào)、金地、保利香港等上半年的目標(biāo)完成率均優(yōu)于去年同期，表明市場的需求仍然是較為旺盛的。

第三，房地產(chǎn)市場重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城市。今年上半年一線城市銷售面積在全國的占比繼續(xù)下降，僅占4.6%，比去年下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。除了一線城市以外的其他省會(huì)城市、直轄市和計(jì)劃單列市(即二線城市)銷售面積占全國的比例為30.2%，比去年下降0.26個(gè)百分點(diǎn)。地級(jí)城市(即三線城市)銷售面積占全國的比例為65.2%，比去年提升0.36個(gè)百分點(diǎn)。從2005年開始，一線城市銷售面積在全國占比平均每年遞減2.2個(gè)百分點(diǎn)，二線城市平均每年遞減0.6個(gè)百分點(diǎn)，而三線城市平均每年遞增2.8個(gè)百分點(diǎn)，可見房地產(chǎn)市場重心發(fā)生明顯轉(zhuǎn)移。

第四，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策穩(wěn)步消化。目前對(duì)市場有較大影響的行業(yè)調(diào)控政策主要包括四個(gè)，分別是限貸政策、限購政策、限價(jià)政策和保障房政策。世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年2季度表示限貸和限購

政策對(duì)其有較大影響的購房者比例分別為71.6%和36%，比1季度分別略微下降0.5和0.8個(gè)百分點(diǎn)。受影響比例無明顯變化，表明限貸和限購政策對(duì)市場的影響效力持續(xù)。鑒于目前房價(jià)尚未真正松動(dòng)，限貸和限購政策也不會(huì)放松，以鞏固落實(shí)為主?！靶聡鍡l”也明確提出房價(jià)上漲過快的二三線城市也要限購。2季度購房者對(duì)保障房和房價(jià)控制目標(biāo)的信心度比較低。世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有18.4%的購房者認(rèn)為保障房能夠起到平抑房價(jià)的作用，比1季度下降6.5個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為保障房開工不足是導(dǎo)致2季度購房者對(duì)保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由于各地房價(jià)控制目標(biāo)均參考GDP或人均可支配收入增速，實(shí)為變相漲價(jià)令，導(dǎo)致僅有13.4%的購房者認(rèn)為該政策能夠起到平抑房價(jià)的作用。因而，“新國五條”將房價(jià)控制目標(biāo)和保障房放在了前兩位，也意味著下半年政府將在這兩項(xiàng)政策上加大執(zhí)行力度。

第五，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國前十大房企銷售金額在全國占比已達(dá)13.5%，比2010年提升3.3個(gè)百分點(diǎn)；全國前二十大房企銷售金額占比已達(dá)18%，比2010年提升3.6個(gè)百分點(diǎn)。在已公布上半年銷售業(yè)績的開發(fā)商中，萬科、中海、恒 大、保利、碧桂園、雅居樂、華潤、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年銷售金額同比增長均超過50%，明顯高于全國上半年銷售金額22.3%的同比增速，這直接導(dǎo)致大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。

第六，貨幣政策穩(wěn)步執(zhí)行，開發(fā)商資金鏈趨緊，拿地謹(jǐn)慎。貨幣政策是決定中國經(jīng)濟(jì)周期的核心力量，對(duì)房地產(chǎn)市場也會(huì)造成較大的影響。今年二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布之后，社會(huì)各界所擔(dān)心的今年CPI維持高位且GDP明顯回落(即滯脹現(xiàn)象)的疑慮已基本消除。目前政府采取穩(wěn)健的貨幣政策，直接作用是配合行業(yè)政策收緊開發(fā)商資金鏈，迫使其加速出貨，意在促供給。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源分類指數(shù)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月低于100，表明開發(fā)商資金鏈不容樂觀。同時(shí)，房地產(chǎn)集合資金信托成立規(guī)模(1129億元人民幣)、海外發(fā)債融資(561億元人民幣)均比去年同期翻番，這些都反映出開發(fā)商加速資金儲(chǔ)備以應(yīng)對(duì)未來的不確定性。資金趨緊，也直接導(dǎo)致開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減，拿地更加謹(jǐn)慎。今年上半年35個(gè)大中城市拿地平均溢價(jià)率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年時(shí)的水平。

下半年房地產(chǎn)走勢研判

世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，下半年決定房地產(chǎn)市場的核心要素有兩個(gè)：一是政策不會(huì)放松，“新國五條”已經(jīng)給市場傳遞了強(qiáng)烈的信號(hào)。下半年政策的著力點(diǎn)將是加大房價(jià)控制目標(biāo)、保障房和部分房價(jià)過快城市的限購政策的落實(shí)力度，尤其是房價(jià)控制目標(biāo)，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場供求力量將起主導(dǎo)作用，今年下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，供大于求或成常態(tài)，未來市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)的局面。

1、未來政策走勢的研判

目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得一定的效果，未來政策將主要沿著以下路徑發(fā)展：(1)政策是長期的：目前房價(jià)尚未實(shí)質(zhì)性下跌，政府已經(jīng)明確指出，一旦政策放松，價(jià)格有可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。新國五條的出臺(tái)再次傳遞了政策長期性的信號(hào)。(2)政策以鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主：今年中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸可能性不大，因而未來仍以現(xiàn)有政策的鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主。(3)房價(jià)是決定政策是否加碼的關(guān)鍵因素：如果未來房價(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺或走高，不排除政策范圍繼續(xù)擴(kuò)大和新的行政政策出臺(tái)。

2、未來量價(jià)走勢的研判

今年上半年土地市場遇冷，融資規(guī)模擴(kuò)大凸顯出開發(fā)商對(duì)行業(yè)調(diào)整的擔(dān)憂。從歷史規(guī)律來看：(1)供應(yīng)量達(dá)到頂峰三個(gè)月內(nèi)，價(jià)格將迎來底部；(2)供銷差(反映供過于求的指標(biāo))達(dá)到頂峰，價(jià)格迎來底部。無論是全國還是我們所監(jiān)測的40個(gè)重點(diǎn)城市，下半年商品住宅供應(yīng)將迅速放量，且今年上半年的多余供應(yīng)將相應(yīng)后延至三四季度，這些因素使供銷差到2012年1季度達(dá)到頂峰，全面超過08年，價(jià)格面臨較大的下行壓力。因而我們認(rèn)為今年四季度至明年一季度由市場供求主導(dǎo)房價(jià)調(diào)整的概率增加，此期間是資金充裕企業(yè)拿地和并購的好

時(shí)機(jī)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)各城市今年下半年和明年上半年的潛在供應(yīng)量評(píng)估城市整體銷售壓力，還要根據(jù)自身項(xiàng)目的戶型特征，找準(zhǔn)應(yīng)對(duì)策略，提前做好長期攻堅(jiān)戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

3、未來購房者心理預(yù)期

2011年2季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為54.7，較1季度下降0.6，表明購房者對(duì)未來半年房地產(chǎn)走勢的樂觀程度較上季度有所下降，購房者認(rèn)為未來半年房價(jià)下跌的可能性增加，且在這種前提下發(fā)生實(shí)際購買行為的可能性增加。具體來講，三線城市購房者信心高于二線城市，二線城市高于一線城市；多次置業(yè)者和投資型需求對(duì)未來的信心度高于首次置業(yè)者和改善型購房者。盡管多次置業(yè)者和投資客的置業(yè)信心很高，且對(duì)未來房價(jià)看漲，但多數(shù)受制于嚴(yán)厲的限購政策而不具備購買資格。

從購房者對(duì)未來的信心來看，他們?nèi)蕴幱谛睦斫棺破?，一方面調(diào)控已一年有余，房價(jià)并未下跌，另一方面，他們又期望未來房價(jià)下跌，這兩種心態(tài)之間的矛盾加劇了未來的不確定性，一線城市的此種形勢更為嚴(yán)峻。未來一年面對(duì)供應(yīng)量放大的態(tài)勢，競爭必將異常激烈，房企主動(dòng)降價(jià)促銷，將有助于改變購房者的此種矛盾心理，提振購房者對(duì)未來的信心。

第三篇：杭州房地產(chǎn)市場2013年回顧和2014年展望

杭州房地產(chǎn)市場2013年回顧和2014年展望

2013年杭州的樓市又是不平凡的一年。18家全國性大型房企挾資本之力布局杭州，直接推動(dòng)杭州土地成交金額再創(chuàng)新高；更多的新進(jìn)房企，更快的開發(fā)周期，更立體的銷售渠道，使得2013年杭州樓市的總體銷售額創(chuàng)歷史新高。市場加強(qiáng)分化，在傲人的銷售成績下，也出現(xiàn)了板塊激戰(zhàn)，高總價(jià)排屋別墅銷售滯緩、本土開發(fā)商萎縮等悲情現(xiàn)象，年末還留下了天量的庫存積壓。杭州樓市的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)與以往不同的全新格局。

（一）2013年杭州房地產(chǎn)市場回顧

1.杭州商品房銷售概況

受政策和謠言影響，2013年杭州樓市的走勢全年跌宕起伏。

1、2月份延續(xù)2012年的翹尾行情高開高走，3、4月份受“國五條細(xì)則”提及的“征收二手房轉(zhuǎn)讓20%個(gè)稅”等政策的影響產(chǎn)生了一輪爆發(fā)性行情；隨著政策面消息的確定，前期爆發(fā)性行情透支了大量的購買力，5、6整體樓市顯現(xiàn)疲態(tài)；

7、8月份余杭沿運(yùn)河圈層形成的北部新城和應(yīng)地鐵一號(hào)線而生的翁梅板塊成交火熱，板塊行情分化明顯；

9、10月隨著樓市行情持續(xù)良好，土地市場行情爆發(fā)，表現(xiàn)搶眼，9月5日華家池地塊以136.7億成交；11月，三中全會(huì)審議通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，內(nèi)容涉及房地產(chǎn)稅立法、住房保障和供應(yīng)體系、農(nóng)村宅基地、城鎮(zhèn)化、用地市場等房產(chǎn)長效政策，年底杭城樓市平穩(wěn)收官。

2013年杭州商品房成交套數(shù)相較2012穩(wěn)步提升，達(dá)85822

套，僅次于歷史上的2009年；但成交總金額高達(dá)1599.87億元，創(chuàng)下歷史新記錄。二手房成交平穩(wěn)，主城區(qū)二手房成交31559套。

成交價(jià)格與2012年比較，有較大幅度上升，全市（含蕭山、余杭）商品房成交均價(jià)為17121元/平方米，其中，主城區(qū)成交均價(jià)為22091元/平方米，余杭區(qū)成交均價(jià)為11245元/平方米，蕭山區(qū)成交均價(jià)為14919元/平方米。價(jià)格雖有較大幅度上升，但這是2012年年初25%-30%大幅度降價(jià)的反彈，均價(jià)仍低于2010年水平。追溯過去四年，價(jià)格基本平穩(wěn)。

相比商品房和土地市場的火熱，杭州樓市的庫存量也快速度上行。截至年底，杭州商品房庫存達(dá)115161套,創(chuàng)歷史新高。杭州樓市呈現(xiàn)出高成交、高庫存、價(jià)格平穩(wěn)、供應(yīng)量大、價(jià)格是直接競爭手段等特點(diǎn)，大鱷紛紛進(jìn)入，市場競爭激烈。

2.杭州土地市場概況

2013年杭州土地市場一片紅火，從年初開始就一路上揚(yáng)，外來大鱷紛紛在杭州拿地，全年共出讓土地225宗，成效總額達(dá)1326.88億，較2012年翻倍，超越2009年創(chuàng)下新紀(jì)錄，是繼北京、上海之后第三個(gè)突破“千億”大關(guān)的城市。不過，2013年“令人振奮”的土地市場與“低溫”收?qǐng)龅臉鞘薪豢椩谝黄?，部分地區(qū)最終演變成“面粉”快要貴過“面包”的尷尬局面。6月，雅戈?duì)柟居捎谖茨苈男泻贤?，就杭州申花兩宗地塊選擇退地，違約金高達(dá)4.842億元，引爆業(yè)內(nèi)輿論熱點(diǎn)。12月份，由于某些樓盤的“歲末促銷”，某些樓盤的起價(jià)已經(jīng)和地價(jià)接近。

（二）未來房地產(chǎn)市場與環(huán)境展望

從中長期來看，未來我國宏觀經(jīng)濟(jì)仍將保持中高速發(fā)展，為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；全國還處于城市化高速推進(jìn)的過程中，人口變遷帶來強(qiáng)勁的住房剛性需求；樓盤品質(zhì)升級(jí)、居住消費(fèi)理念升級(jí)、居民收入增加帶來強(qiáng)勁的改善性需求。但是，城市中心可上市的土地日益減少，征地成本不斷提升，供應(yīng)不斷減少。因此，只要國家土地征地和收儲(chǔ)制度不發(fā)生根本性改變，城市土地的供給瓶頸將難以突破；只要地方政府的土地財(cái)政政策不變、“招拍掛”形式的土地出讓制度依舊，未來還將導(dǎo)致地王頻現(xiàn)。需求持續(xù)增加，土地供給不足，未來房地產(chǎn)業(yè)仍將蓬勃發(fā)展，但隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩、人口紅利消失，房地產(chǎn)潛在增速將逐漸下降，趨于平穩(wěn)。

2014年兩會(huì)，李克強(qiáng)總理明確表示“對(duì)于合理的自住需求，也要有相應(yīng)的政策支持，包括增加普通商品房供應(yīng)。對(duì)房地產(chǎn)市場則是要因城因地分類進(jìn)行調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，重在建立長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！敝链?，2014年房地產(chǎn)市場分類調(diào)控因地制宜的調(diào)控思路已經(jīng)敲定。

房地產(chǎn)市場因地制宜進(jìn)行調(diào)控是當(dāng)前市場發(fā)展的要求。從全國市場來看，房價(jià)漲幅不均衡的現(xiàn)象非常明顯，一、二線城市房價(jià)依舊穩(wěn)中有升，三、四線城市成交趨于冷淡。未來城市間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡依然存在，因地制宜進(jìn)行分類調(diào)控是很有必要。

建立房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。國家大力推動(dòng)保障房建設(shè)，實(shí)施住房制度商品房和保障房雙軌制；就房地產(chǎn)稅立法，改變土地財(cái)政，增加持有環(huán)節(jié)稅收；實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)信息登記，防止腐??；倡導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，實(shí)施土地

供應(yīng)制度改革，發(fā)揮市場配制機(jī)制等長效措施有利于未來市場的健康發(fā)展。在全面深化改革的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)將迎來更加市場化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，明年乃至中長期房地產(chǎn)市場環(huán)境正在孕育變化，市場供需關(guān)系將更趨良性，逐漸回歸理性。

過去多年量價(jià)快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等因素，使得行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚。2014年中央推進(jìn)的“全面深化改革”將加大短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，我國經(jīng)濟(jì)增速和貨幣信貸投放將趨緩，短期內(nèi)支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)力減弱。

（三）2014年杭州房地產(chǎn)市場展望

杭州樓市在2013年創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。隨著稅收、土地、金融等關(guān)鍵政策要素改革逐步落實(shí)，長效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變。我們預(yù)判2014年杭州房地產(chǎn)市場總體相對(duì)穩(wěn)定。

1.政策環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定

自國家新任領(lǐng)導(dǎo)去年上臺(tái)以來，中央政府調(diào)控理念發(fā)生了根本改變，提出發(fā)揮市場在資源配臵中起決定性作用的核心思想，致力于建立長效機(jī)制。理論上，以行政手段為主的一刀切式的調(diào)控不會(huì)再來，但是原有政策的退出需要較長時(shí)間。

政策環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)，預(yù)期未來市場還是以首次臵業(yè)的剛性需求和部分改善性需求為主。

2.市場分化更加凸顯

隨著發(fā)展，房地產(chǎn)市場一方面越來越規(guī)范，另一方面競爭日趨激烈，市場分化更加凸顯。一是強(qiáng)者恒強(qiáng)，馬太效應(yīng)明顯。自

2011年以來，杭州開發(fā)商成績單上有一個(gè)明顯趨勢是，本土中型開發(fā)商正一步步被擠出市場。實(shí)踐證明，面對(duì)宏觀調(diào)控，品牌房企更能踩準(zhǔn)政策和市場節(jié)奏，具有更高的產(chǎn)品打造能力，具有更強(qiáng)的品牌號(hào)召力。在調(diào)控持續(xù)的背景下，品牌房企憑借較強(qiáng)綜合實(shí)力獲取低成本大規(guī)模發(fā)展資金，融資優(yōu)勢表現(xiàn)突出，拿地十分積極，而本土中小房企則面臨資金短缺，土地儲(chǔ)備減少等不利局面，生存空間不斷被擠壓，未來發(fā)展將面臨更多挑戰(zhàn)；二是板塊冷熱不均。受益于城市規(guī)劃，配套設(shè)施齊全，軌道交通便利區(qū)域的市場形勢良好；三是項(xiàng)目冷熱不均。產(chǎn)品定位準(zhǔn)確、戶型面向剛需、品質(zhì)優(yōu)良的樓盤暢銷，否則滯銷。在宏觀調(diào)控環(huán)境下，房企的入市門檻已大幅提高，市場加速分化，樓盤競爭更趨激烈，企業(yè)的產(chǎn)品打造能力、運(yùn)營能力和品牌知名度等競爭要素更顯重要，樓市普漲的時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去。

3.之江板塊日趨成熟

地處城市西南面的之江板塊，是杭城自然環(huán)境最好的區(qū)域之

一。這里群山環(huán)繞，空氣新鮮，人文薈萃，是許多人心目中的理想居住地。但由于長期配套設(shè)施不足的實(shí)際情況，使得近年來之江供應(yīng)的房源數(shù)量和成交狀況一直不理想，是杭城的價(jià)格洼地。

隨著2013年連接之江和濱江的之江大橋正式通車；連通之江和城西的紫之隧道破土動(dòng)工；始于之江新城，通往錢江世紀(jì)城，連接1、2號(hào)主干線的地鐵6號(hào)線規(guī)劃確定，制約之江發(fā)展的交通因素將很快得到改善。同時(shí)，浙江省建設(shè)“文化強(qiáng)省”的重點(diǎn)文化項(xiàng)目——浙江文化城項(xiàng)目，正式花落西湖區(qū)的之江度假區(qū)，隨著一院（浙江音樂學(xué)院將于2015年秋招生）四館（浙江圖書館新館、浙江省博物館新館、浙江非物質(zhì)文化遺產(chǎn)館和浙江文學(xué)館）等重點(diǎn)項(xiàng)目的打造，2016年之江板塊將崛起一座浙江文化城。眾多大型配套的實(shí)施、越來越多樓盤的相繼入市，2014年及未來的之江區(qū)域，將逐步顯現(xiàn)出價(jià)值，從而成為杭州樓市的一個(gè)新的熱點(diǎn)板塊。

第四篇：2013年上半年全國房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望（本站推薦）

2013年上半年全國房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望

2013年上半年飛逝而過，房地產(chǎn)市場延續(xù)去年的回暖走勢，行業(yè)呈現(xiàn)出“一冷四熱”的局面：在“國五條”調(diào)控政策遇冷的同時(shí)，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市房價(jià)普漲、土地市場量價(jià)齊升。大好形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)上半年取得了驕人的業(yè)績，萬科、恒大、綠地、中海等龍頭企業(yè)業(yè)績均出現(xiàn)了大幅的增長。

但房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)步回升的同時(shí)，外部環(huán)境卻正在醞釀著極大的變數(shù)：首先，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng)；其次，新一屆政府的執(zhí)政理念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，在其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)明確表態(tài)之前，體系外因素對(duì)行業(yè)的影響存在一定的變數(shù)。種種變數(shù)之下，下半年市場將如何演變，是我們所共同關(guān)注的焦點(diǎn)。

一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然不佳，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)喜憂參半

今年以來，國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境跌宕起伏，變數(shù)頗多。從國際大環(huán)境來看，雖然美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了反彈征兆，但從歐洲、日本等其他發(fā)達(dá)國家的表現(xiàn)來看，好消息并不像預(yù)期中的那么多；國內(nèi)方面，去年下半年開始的經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)目前已出現(xiàn)反復(fù)的跡象，尤其下半年，地方債陸續(xù)到期和新一屆政府推行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革將有可能令中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一波集中回落。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，QE3的退出以及國內(nèi)貨幣政策有可能到來的緊縮，無疑將打壓整個(gè)行業(yè)中長期的資金面，但從短期來看，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的下滑卻也保證了至少年內(nèi)行業(yè)政策面的相對(duì)穩(wěn)定。

1、國際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程緩慢，外部環(huán)境仍不容樂觀

今年以來，隨著美國經(jīng)濟(jì)回升形勢初顯，外界普遍認(rèn)為本輪危機(jī)最壞的時(shí)刻應(yīng)該已經(jīng)過去，但仔細(xì)分析，我們認(rèn)為好消息不多，外部環(huán)境依然不容樂觀，這可以從美國、歐盟和日本的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇狀況中看出端倪。

今年以來美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的跡象相對(duì)明顯，但是對(duì)中國的正面作用其實(shí)并不大。

其一，美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并非是因?yàn)檎业搅诵碌慕?jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，而是因?yàn)樵絹碓蕉嗟钠髽I(yè)意識(shí)到，“美國制造”其實(shí)更為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。在我國人力成本快速上升的背景下，大量的傳統(tǒng)制造業(yè)回流到美國本土無疑將對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成阻力；

其二，6月19日美聯(lián)儲(chǔ)在結(jié)束兩天的議息會(huì)后宣布并且明確了量化寬松放慢和全部退出的時(shí)間表、路線圖，對(duì)于中國等發(fā)展中國家而言，QE3的淡出意味著國際資本的集中退出，這對(duì)于包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的諸多資金密集型產(chǎn)業(yè)來說，顯然都是壞消息。

而歐盟經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍較為緩慢，加上近期的貿(mào)易摩擦，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響；日本奉行的零利率“極端寬松”的貨幣政策也沒有帶動(dòng)日本的實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

歐美日等主要發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢對(duì)于改善我國整體出口環(huán)境不利，同時(shí)考慮到歐盟與我國貿(mào)易摩擦加劇、美國實(shí)施以出口推動(dòng)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的政策，未來我國出口增長將面臨更大的壓力，國際外部環(huán)境仍面臨諸多不確定性。

2、二季度國內(nèi)經(jīng)濟(jì)頹勢已現(xiàn)，下半年國內(nèi)兩大變數(shù)或引發(fā)新一輪危機(jī)

雖然上半年一季度中國宏觀經(jīng)濟(jì)延續(xù)2012年底的反彈趨勢表現(xiàn)尚好，但二季度以來已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落征兆：首先，去年三四季度經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇主要由政府投資帶動(dòng)，但這種方式不可持續(xù)，后續(xù)效應(yīng)差，今年二季度以來一系列先行指標(biāo)已經(jīng)明白地顯示經(jīng)濟(jì)的上行乏力，在外界普遍關(guān)注的“克強(qiáng)指標(biāo)”中，5月份全國工業(yè)用電量3223億千瓦時(shí)，同比增速為4.67%，比上月7.66%的增速大幅下滑，1~5月份鐵路貨運(yùn)總發(fā)送量完成32178萬噸，同比明顯減少，而全國鐵路日均裝車數(shù)也較上年減少5309輛，我們判斷，二季度GDP數(shù)據(jù)恐怕將出現(xiàn)明顯的下滑。

在我們看來，2013年下半年國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢有相當(dāng)大的變數(shù)，如果說2012年上半年經(jīng)濟(jì)下滑的主要誘因是國際大環(huán)境不景氣拖累我國進(jìn)出口的話，那么2013年之后除了進(jìn)出口部門起色不大之外，國內(nèi)更將出現(xiàn)負(fù)面因素。

首先，2008年底為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)的沖擊，上屆政府啟動(dòng)了4萬億投資計(jì)劃，從今年下半年開始，這波天量信貸就將集中迎來還款期。近兩年以來，由于房地產(chǎn)市場持續(xù)被調(diào)控，地方政府土地財(cái)政大規(guī)模減少，一部分二三線城市一年賣地收入甚至不到過去的三成，在收入大幅縮減的情況下，支出卻依然在增加，基礎(chǔ)建設(shè)還在大規(guī)模推進(jìn)，保障房建設(shè)、完善社會(huì)福利、發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、加強(qiáng)水利設(shè)施建設(shè)、甚至維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，都需要地方政府支出，在財(cái)政收支情況本來就緊張的背景下，地方債務(wù)的集中到期可能引爆地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

其次，從種種跡象表明，新一屆政府正致力于加速推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。客觀上講，多年以來我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的推進(jìn)始終緩慢，一方面以進(jìn)出口和政府投資為主要拉動(dòng)的增長方式始終未能有轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致一直以來我國經(jīng)濟(jì)抗外部風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱，另一方面國內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級(jí)緩慢，在唯GDP論的邏輯下，部分傳統(tǒng)制造業(yè)存在嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩問題，而新興產(chǎn)業(yè)卻始終得不到充分的發(fā)展。事實(shí)上，在上一屆任期內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型就已經(jīng)非常迫切，只是2008年開始的國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)打亂了相關(guān)部署，而溫家寶總理在其執(zhí)政的最后兩年，出于政治因素方面的考慮又有意識(shí)地放緩了轉(zhuǎn)型。時(shí)至今日，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型無疑已經(jīng)成為擺在新一屆政府面前的最大課題之一，從李克強(qiáng)總理上臺(tái)半年以來的動(dòng)作來看，無論是在國務(wù)院會(huì)議上否定繼續(xù)用政府投資來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，還是近期面對(duì)銀行“錢荒“時(shí)的按兵不動(dòng)，都體現(xiàn)出其不同于前任的管理風(fēng)格，我們有理由相信，在新一屆政府執(zhí)政滿半年之后，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型將逐漸加快，而這樣的轉(zhuǎn)型從長期來看無疑是巨大的利好，但在短期之內(nèi)恐怕將給經(jīng)濟(jì)帶來陣痛，可以預(yù)期到的是，2013年下半年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯滑坡將是大概率事件。

二、2013年上半年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“一冷四熱”

2013年上半年，行業(yè)呈現(xiàn)出“一冷四熱”的局面，“一冷”為：今年初的“國五條”調(diào)控政策在出臺(tái)后全面遇冷，在地方層面上被普遍消極對(duì)待，而成為調(diào)控主基調(diào)的房價(jià)控制目標(biāo)對(duì)市場的影響僅局限于短期；而“四熱”則為：行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市房價(jià)普漲、土地市場量價(jià)齊升。

1、“國五條”調(diào)控全面遇冷，房價(jià)控制目標(biāo)成為主基調(diào) 縱觀本次“國五條”新政，與2012年延續(xù)一整年的喊話調(diào)控有了根本性轉(zhuǎn)變。但是，地方政府消極的響應(yīng)態(tài)度，使得本輪調(diào)控面臨失效的尷尬。

(1)為了調(diào)控而調(diào)控，“國五條”陷入少人響應(yīng)的尷尬

2012年以來整個(gè)房地產(chǎn)市場量價(jià)齊漲、地王重現(xiàn)、企業(yè)銷售業(yè)績持續(xù)攀高，過熱征兆的出現(xiàn)使得政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)壓一波確實(shí)是有必要的，但“國五條”所選擇手段卻出現(xiàn)巨大偏差。地方政府對(duì)待本次“國五條”的態(tài)度又一次讓我們看到房地產(chǎn)市場一直以來都不缺政策，所欠缺的一直是政策的執(zhí)行。

“地方問責(zé)”這唯一強(qiáng)調(diào)政策執(zhí)行的條款幾乎無人關(guān)注，對(duì)于新政，本次地方層面的跟進(jìn)態(tài)度也明顯偏消極。其一，“限購加強(qiáng)”響應(yīng)者寥寥無幾。全城限購僅沈陽一地落實(shí)；關(guān)于“已限購城市進(jìn)一步從嚴(yán)”，僅在北京細(xì)則中有所體現(xiàn)；而“未限購的三四線城市酌情加入限購行列”，在地方層面上也沒有得到任何響應(yīng)。其二，二套房貸未立即落實(shí)。僅北京等極個(gè)別城市將二套房貸首付提升至7成，而在全國范圍內(nèi)仍未達(dá)成共識(shí)，甚至在一線城市中也未有更多效仿者。其三，存量房交易個(gè)稅調(diào)整對(duì)市場的影響力被嚴(yán)重高估。個(gè)稅20%征收也唯有北京一地落實(shí)，其他一線城市大多處于宣而不行的狀態(tài)中，而在三四線城市層面上，由于住房信息體系建設(shè)的相對(duì)滯后，對(duì)于該條新政原本就不具備基本的執(zhí)行基礎(chǔ)。

(2)房價(jià)控制目標(biāo)成為今年調(diào)控主基調(diào)，對(duì)市場影響局限于短期

本次“國五條”，唯一得到地方政府普遍執(zhí)行的是房價(jià)控制目標(biāo)，這幾乎已經(jīng)成為今年調(diào)控的主基調(diào)，從目前來看各地的落實(shí)情況來看，對(duì)房價(jià)的控制普遍以當(dāng)?shù)厝司芍涫杖朐龇鶠楸容^對(duì)象。

在我們看來，首先，政府通過行政手段來壓制商品房均價(jià)數(shù)據(jù)不存在任何難度，當(dāng)前各地房管部門普遍的做法是：高檔項(xiàng)目限制預(yù)售證的批復(fù)、中檔房限制價(jià)格的漲幅、低檔房加緊審批入市，通過這樣的操作，我們相信到今年年底，各地的房價(jià)控制目標(biāo)一定都能“圓滿完成”；其次，另一件有意思的事情是，如果我們將典型城市最近幾年統(tǒng)計(jì)局所公布的商品房銷售均價(jià)漲幅數(shù)據(jù)與當(dāng)?shù)厝司芍涫杖霛q幅做比較，不難發(fā)現(xiàn)房價(jià)其實(shí)一直都在控制之中，例如一線城市近三年平均人均可支配收入增幅大約在10-12%之間，而相應(yīng)地2012年房價(jià)上漲最多的南京和成都漲幅也僅是9%，二線城市也同樣如此，在我們監(jiān)測的城市樣本中，僅有廈門和昆明兩地2012年商品房均價(jià)漲幅超過20%，明顯高于人均可支配收入增幅，總結(jié)來看，如果以統(tǒng)計(jì)局商品房均價(jià)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，則房價(jià)控制目標(biāo)的達(dá)成毫無壓力，但這樣通過行政手段來“制造”數(shù)據(jù)走勢，對(duì)于房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展來說幾乎沒有任何實(shí)際意義，反而在短期內(nèi)使得部分房源難以上市而人為造成供應(yīng)緊張。

2、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯回升，房屋新開工全面回暖

從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，2013年1-5月中投資額達(dá)26798億元，同比去年同期增長了20.60%，同比增速正走出2011、2012連續(xù)兩年的下跌趨勢，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升、房地產(chǎn)調(diào)控政策失效的背景下，行業(yè)信心逐步回升，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資力度明顯加大。根據(jù)201

1-5月份的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國固定資產(chǎn)投資的比例依然高達(dá)20.42%，因此2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回升，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)三架馬車中的投資的影響較為樂觀。

2009年至今全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及同比走勢

房屋新開工方面，2013年1到5月，全國商品房新開工面積73613萬平方米，同比增長1.0%。從2013年前5月房屋新開工面積同比增幅已經(jīng)完全走出去年的下跌區(qū)域，房屋新開工面積的增加，稍許緩和了房地產(chǎn)市場的供需矛盾。但是從歷年市場來看，2012年商品房新開工全年累計(jì)同比增速跌至負(fù)值，雖然今年有所回升，但仍舊與2012年以前的水平相去甚遠(yuǎn)，持續(xù)處于歷年來較低水平。

2009年至今全國房地產(chǎn)新開工面積及同比走勢

3、一二線城市住宅市場交易量持續(xù)回升，各檔次項(xiàng)目百花齊放

(1)全國：去年一季度低位效應(yīng)下全國銷售面積同比增速已超過30%

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年1-5月全國商品房銷售面積為3.91億平方米，同比去年同期增長35.60%，事實(shí)上，出現(xiàn)同比增幅如此之大的原因主要有兩方面：一方面，2012年全國市場的回暖始于二季度，2012年1-5月商品房銷售面積仍處于低位；另一方面，3年以來的最高水平。

2009年至今全國商品房銷售面積及同比走勢

從全國層面來看，市場交易量的上漲大體可以分為三個(gè)階段。第一階段(今年1-2月)，市場延續(xù)了去年年底的回暖態(tài)勢，政策環(huán)境較為寬松，被壓制的市場需求開始逐步釋放，全國市場成交量也普遍高于往年同期水平。第二階段(今年3月)，從3月1日“國五條”拉開序幕一直到3月31日各地地方細(xì)則在最后期限被迫出臺(tái)的一個(gè)月時(shí)間里，趕末班車效應(yīng)促使各城市交易量陡然上漲，大部分城市甚至達(dá)到了近三年月度成交的最高水平。第三階段(今年4月至今)，交易量較3月的天量有所下滑，但承接著今年第一階段的市場回暖趨勢，成交量仍舊處于近幾年的較高水平。

(2)城市：二線城市較一線城市表現(xiàn)更為突出，三四線城市繼續(xù)分化

對(duì)于一線城市而言，限購、限貸、個(gè)稅20%等“國五條”政策已經(jīng)執(zhí)行了多年，在經(jīng)歷了政策全面收緊的2011年之后，需求開始逐漸釋放，2012年在行業(yè)政策逐漸好轉(zhuǎn)的背景下，全年市場交易量全面回升，而2013年1-6月維持了這一上漲趨勢，成交同比增幅達(dá)29%?？v觀“國五條”以及今年下半年有可能會(huì)出現(xiàn)的新一輪調(diào)控，其政策的核心將仍然停留在限購、限貸、財(cái)稅等渠道，而在“國五條”在地方層面被弱化之后，所謂的下半年的新一輪調(diào)控恐怕也不外乎是在“國五條”基礎(chǔ)上進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)執(zhí)行而已，這對(duì)于原本已經(jīng)執(zhí)行著相關(guān)政策的一線城市而言，其實(shí)壓力并不大。一線城市商品住宅成交面積(單位：萬平方米)

二線城市和一線城市所面臨的情況具有一定的相似性，多數(shù)二線城市也都在一定程度上執(zhí)行著限購、限貸、財(cái)稅等相關(guān)限購政策，所以在“國五條”在地方層面被弱化以后，二線城市市場也迅速回升，2013年1-6月其同比增幅甚至達(dá)到了56%。

但是，二線城市也有與一線城市不同之處，二線城市剛性需求所占的比例較一線城市更大，更多的首置首改需求使其受政策的影響程度不及投資性需求較多的一線城市，其抗政策風(fēng)險(xiǎn)性更強(qiáng)。例如在2011年的政策重壓時(shí)期，一線城市成交面積同比全面下跌，而典型二線城市成交面積合計(jì)同比卻略有上漲，2013年“國五條”的出臺(tái)更是對(duì)一線城市市場的壓制作用要大于二線城市，二線城市同比上漲的幅度比一線城市高了27個(gè)百分點(diǎn)。

典型二線城市商品住宅成交面積(單位：萬平方米)2013年典型三四線城市1-5月成交量同比平均上漲59%，成交走勢與一二線步調(diào)基本一致，3月份趕末班車效應(yīng)同樣出現(xiàn)在大多數(shù)三四線城市，月度成交量達(dá)近年新高。末班車效應(yīng)過后，市場逐漸回歸理性，4、5月成交量雖然較3月有所回落，但仍保持在歷史高位。

值得注意的是，三四線城市正逐步分化為兩類：一類是，房地產(chǎn)市場恰好處于快速發(fā)展期的三四線城市，這類城市今年繼續(xù)保持了穩(wěn)步發(fā)展的步調(diào)，從2013年1-5月城市市場成交量來看，晉江、清遠(yuǎn)、洛陽、泉州、宜昌等城市同比去年同期市場規(guī)模增長都在150%以上，晉江同比增長了221%之多。另一類是個(gè)別投資過熱的城市，這類城市由于前幾年開發(fā)過剩，今年風(fēng)險(xiǎn)快速積蓄。株洲、惠州、常州等城市1-5月商品住宅成交面積同比僅增長了10%-20%。

典型三四線城市商品住宅成交面積(單位：萬平方米)

(3)項(xiàng)目：剛需、改善、投資各類型項(xiàng)目銷售百花齊放

從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，我們認(rèn)為正常的市場回暖周期應(yīng)當(dāng)經(jīng)歷三個(gè)階段：其一，市場筑底之后剛需首先回暖；其二，市場筑底回穩(wěn)、行情向好之時(shí)改善型需求逐漸釋放；其三，市場處于上行趨勢之中時(shí)，部分持觀望態(tài)度的投資型需求逐漸入市，市場全面回暖。而2012年全年的市場恰好經(jīng)歷了整個(gè)過程，直到去年年底投資型需求逐漸入市之后，成交量創(chuàng)歷史最高。從6月全國典型熱銷項(xiàng)目來看，剛需類產(chǎn)品延續(xù)了一直以來火熱的銷售態(tài)勢，榮盛花語城開盤銷售300多套面積段在40到73平方米的產(chǎn)品、如東碧桂園開盤當(dāng)天3小時(shí)銷售700套。而產(chǎn)品面積較大的改善型產(chǎn)品也頗為搶手，保利生態(tài)城開盤1小時(shí)內(nèi)100套房源即被搶購一空。更值得關(guān)注的是，投資型產(chǎn)品的熱銷打開了各檔次項(xiàng)目百花齊放的局面，大連御龍海灣6月10日當(dāng)天銷售額突破3億元，金茂雪山語更是開盤半小時(shí)內(nèi)全部推售產(chǎn)品即告售罄。

2013年6月全國典型熱銷項(xiàng)目

4、房價(jià)指數(shù)創(chuàng)新高，重點(diǎn)城市新開盤項(xiàng)目價(jià)格呈現(xiàn)普漲

進(jìn)入2012年下半年之后，隨著市場環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)，重點(diǎn)城市房價(jià)明顯企穩(wěn)回升，至2012年底中國城市住房價(jià)格288指數(shù)已與本輪回調(diào)前的峰值持平，2013年上半年，指數(shù)已連續(xù)12個(gè)月上漲，且已明顯越過前期高點(diǎn)。

在我們看來，2013年上半年房價(jià)上漲的原因有以下三點(diǎn)：首先，從企業(yè)層面來看，市場良好的銷售情況保證了企業(yè)擁有充足的周轉(zhuǎn)資金，企業(yè)沒有降價(jià)跑量的動(dòng)力。然后，從供應(yīng)方面來看，市場持續(xù)性的回暖使得企業(yè)庫存逐漸減少，供應(yīng)的暫時(shí)性短缺使得市場偏向賣方市場，企業(yè)沒有降價(jià)的必要。最后，從需求方面來看，市場的持續(xù)回暖增強(qiáng)了消費(fèi)者信心，持觀望態(tài)度的至今逐漸入市，需求的旺盛也成為了高房價(jià)的推手。

中國城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)

5、一二線城市土地市場量價(jià)齊升，地王項(xiàng)目層出不窮

(1)成交：一二線城市土地市場全面升暖，三四線城市相對(duì)平穩(wěn)

今年以來，房企拿地策略發(fā)生細(xì)微轉(zhuǎn)變，與之相對(duì)應(yīng)，土地市場也呈冷熱不均現(xiàn)狀，一二線城市相較三四線城市的熱度更高一些。從具體數(shù)據(jù)來看，今年上半年一二線城市土地成交量價(jià)漲幅顯著，而三四線城市表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)一些。

在市場回暖期，一線城市土地價(jià)值尤為凸顯，該類城市在上半年的土地成交金額同比提升181%，樓板價(jià)提升73%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他城市。二線城市土地成交量價(jià)增長幅度也較為顯著，分別同比提升了37%及77%，這類城市地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，供應(yīng)充足，企業(yè)關(guān)注度較高。由于企業(yè)前幾年在三四線城市的投入較大，而這類城市內(nèi)需不足、經(jīng)濟(jì)水平較低，整體利潤空間不高，因而今年房企在這類城市的拿地量增幅最低。

2013年上半年53個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營性用地成交情況

(2)地價(jià)：地王項(xiàng)目層出不窮，一線城市地王門檻反復(fù)被刷新

土地市場除了量價(jià)齊升以外，高溢價(jià)地塊、地王項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，尤其是4、5月份開始，以北京、廣州、上海等地的年內(nèi)地王紀(jì)錄不斷被刷新，而這些地王得主大多為中小型房企，如福州泰禾、北京世紀(jì)鴻、北大資源等等。去年年底，龍頭房企掀起拿地?zé)岢?，土地?zé)岫妊杆亠j升，但中小型房企由于資金實(shí)力及品牌等方面略有不足，難以與典型房企抗衡，錯(cuò)過了拿地時(shí)機(jī)。今年以來，房地產(chǎn)資金環(huán)境較為寬松，部分資金狀況良好的中小企業(yè)發(fā)起了對(duì)土地資源的爭奪，否則可能出現(xiàn)無項(xiàng)目可賣的尷尬。

今年以來土地市場高溢價(jià)成交的地塊幅數(shù)顯著提升，上半年溢價(jià)率高于50%的地塊幅數(shù)總計(jì)296塊，比去年全年還多。其中，二線城市高溢價(jià)地塊幅數(shù)超百幅，而一線城市高溢價(jià)地塊占比最高，而且高溢價(jià)地塊幅數(shù)同比顯著提升，再度證明一二線城市土地市場較熱。

2013年上半年53個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營性用地高溢價(jià)地塊幅數(shù)及占比

三、下半年房地產(chǎn)行業(yè)形勢五大預(yù)判

1、調(diào)控加碼可能性較小，首套貸款有望維持寬松狀態(tài)

近段時(shí)間，外界對(duì)下半年房地產(chǎn)調(diào)控加壓的擔(dān)心開始越來越多地出現(xiàn)，判斷的主要依據(jù)就是：上半年“國五條”的全面失效，房價(jià)上漲的勢頭沒有得到遏制。對(duì)此，我們認(rèn)為下半年調(diào)控加碼的可能性極小，主要原因有兩點(diǎn)：第一，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng)，新一屆政府執(zhí)政第一年經(jīng)濟(jì)不太會(huì)被允許出現(xiàn)過于快速的下滑，房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前少有的景氣行業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱，政府出臺(tái)新政打壓的可能性不大；第二，新一屆政府的執(zhí)政理念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，近一個(gè)月來，商業(yè)銀行同業(yè)拆借利率連續(xù)大幅上漲，一時(shí)間外界對(duì)流動(dòng)性短缺的擔(dān)心甚囂塵上，然而央行卻罕見的對(duì)此不予置問，從此舉中我們似乎能夠體會(huì)到新一屆政府正在有意減少行政權(quán)力對(duì)市場的干預(yù)，推及房地產(chǎn)市場，下半年遭遇嚴(yán)重打壓的可能性大大降低。

此外，從中央高層近期支持首套房的表態(tài)來看，下半年針對(duì)首套房貸款的放松政策成為大概率事件。6月19日，李克強(qiáng)總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確提出支持居民家庭首套自住購房，這是新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子上臺(tái)以來第一次在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議這樣級(jí)別的場合中，對(duì)房

而上述表態(tài)傳遞出對(duì)于房地產(chǎn)政策面的訊息無疑偏向利好。盡管首套房利率已不太可能進(jìn)一步放松，但是至少不會(huì)在下半年再度收緊。

2、國內(nèi)外融資成本上升將促下半年地價(jià)趨于理性，成交規(guī)模較上半年或進(jìn)一步攀高

上半年的土地市場的反彈近乎瘋狂，企業(yè)拿地高潮迭起，其中很大的原因要?dú)w功于上半年海外寬松的融資環(huán)境，但是隨著QE3政策的退出以及美國經(jīng)濟(jì)的回暖，將導(dǎo)致資金大量回流美國，因此下半年房企赴海外融資的大環(huán)境將大不如前；另外一方面，考慮到本屆政府對(duì)金融機(jī)構(gòu)去杠桿的強(qiáng)硬決心，預(yù)計(jì)下半年貨幣政策寬松的幅度將非常有限，如果美國、歐洲在下半年相繼收緊貨幣政策的話，則國內(nèi)將適度跟進(jìn)，則年內(nèi)國內(nèi)流動(dòng)性緊張的格局也將延續(xù)。對(duì)于房企來說，國內(nèi)外資金面的收緊意味著下半年融資的成本將明顯提升，由此我們預(yù)計(jì)下半年的土地市場將變得更加理性，地王項(xiàng)目和高溢價(jià)地塊的比率將較上半年出現(xiàn)下降。

交易量方面，我們預(yù)計(jì)平穩(wěn)走高應(yīng)是大概率事件。主要有兩方面的原因：一方面，作為供應(yīng)方的地方政府，在土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)下，賣力地推介地塊幾乎出于本能，而下半年又往往是政府集中推地的時(shí)期，因而今年真正的土地供應(yīng)高峰期還遠(yuǎn)未到來。另一方面，作為需求方的房地產(chǎn)企業(yè)，自2010年本輪調(diào)控正式展開以來，相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)表現(xiàn)偏謹(jǐn)慎，當(dāng)前房企土地儲(chǔ)備規(guī)模依然處于近幾年以來的低位；而企業(yè)銷售業(yè)績自去年二季度以來卻處于持續(xù)增長中，從2013年上半年全國房企銷售排行榜來看，榜首企業(yè)業(yè)績依然處于快速擴(kuò)張的狀態(tài)，以銷售額830億元位居榜首的萬科地產(chǎn)同比去年同期業(yè)績上漲了36%，而位居榜眼的綠地集團(tuán)成交金額也同比上漲了45%。同時(shí)，2013年上半年企業(yè)銷售TOP10門檻相比去年同期上漲了63%，以目前的速度來看，今年全年破千億的企業(yè)將繼續(xù)擴(kuò)容，總結(jié)來說，當(dāng)前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)正處于一個(gè)“有錢缺地”的狀態(tài)中。因此，我們預(yù)計(jì)下半年土地市場交易量仍將延續(xù)上半年的勢頭，一二線城市流標(biāo)率將不會(huì)比之前出現(xiàn)大幅度的提升。

3、全年商品房成交量有望突破12億平米，三四線城市將有較好表現(xiàn)

對(duì)于全國市場來說，考慮今年下半年行業(yè)大環(huán)境，估計(jì)2013年全年商品房銷售量將增長10%左右，有望突破12億平方米。盡管有調(diào)控影響，今年1-5月商品房銷售面積仍達(dá)3.94億平方米，較去年同期增長35.6%。下半年，我們預(yù)計(jì)行業(yè)大環(huán)境將維持基本平穩(wěn)的情況下，市場活躍的態(tài)勢將能夠持續(xù)。當(dāng)然由于去年下半年成交量的高位因素影響，今年下半年市場成交增幅將明顯低于上半年，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積將增長10%左右，全年成交量將有望突破12億平方米大關(guān)，再創(chuàng)歷史新高。

我們認(rèn)為，前兩年市場多呈動(dòng)蕩的三四線城市，在今年將有較好表現(xiàn)。由于新增供應(yīng)量較為充足、房價(jià)水平也較為合理，因此今年大部分三四線城市市場成交量將出現(xiàn)較高的增長。更值得關(guān)注的是，未來中小城市開放戶籍的政策，將對(duì)相關(guān)城市的房地產(chǎn)業(yè)形成利好，進(jìn)而推高未來市場交易規(guī)模。

4、一二線城市供求矛盾決定房價(jià)上漲趨勢仍難以改變 一二線城市市場庫存普遍處于低位，供求矛盾在下半年仍難以緩解，因此房價(jià)上漲的趨勢仍將延續(xù)。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，5月重點(diǎn)城市商品住宅消化周期持續(xù)下滑，其中北京、廣州、深圳和南京4個(gè)城市當(dāng)前的消化周期已經(jīng)降至6個(gè)月的供求紅線附近；此外5個(gè)重點(diǎn)城市中，除了天津的消化周期依然高達(dá)20個(gè)月以上，其余4個(gè)城市當(dāng)前的庫存僅能夠維持7-11個(gè)月。一般情況下我們認(rèn)為：消化周期不足6個(gè)月，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求；12個(gè)月附近，市場供求基本平衡；18個(gè)月以上，市場出現(xiàn)供過于求。可見，當(dāng)前絕大部分重點(diǎn)城市已經(jīng)顯現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。而從新增供應(yīng)來看，2012年全國新開工面積增速全年出現(xiàn)負(fù)增長，截止到5月這一指標(biāo)也僅僅回升到1.0%，由此我們判斷：供不應(yīng)求的局面將在下半年繼續(xù)存在，盡管在限價(jià)令的壓制下房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長，但是政策允許范圍內(nèi)的漲價(jià)項(xiàng)目將越來越多地出現(xiàn)，房價(jià)總體上漲的趨勢難以出現(xiàn)根本改變。

5月重點(diǎn)城市商品住宅存量和消化周期表現(xiàn)(單位：萬平、月)

5、供應(yīng)短缺將推升中低檔剛需市場熱度，高檔產(chǎn)品仍不宜過分樂觀

對(duì)于具體項(xiàng)目來說，中低檔產(chǎn)品市場供應(yīng)短缺，尤其對(duì)于一二線城市來說，每年新增的商品住宅供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足不斷膨脹的人口規(guī)模，而新增人口住房的主要流向即是以首置為主的中低端市場。另外一方面，由于2011-2012年小戶型的去庫存量一直保持高位，導(dǎo)致企業(yè)手中的中低端產(chǎn)品儲(chǔ)備一直處于不足的狀態(tài)，預(yù)計(jì)2013年這一細(xì)分的市場供需矛盾將比之前兩年更加激烈。而高檔產(chǎn)品方面，客觀上講，自去年四季度至今，之前困擾企業(yè)多時(shí)的高檔豪宅庫存確實(shí)得到了相當(dāng)程度上的去化，受益于此，相當(dāng)一部分以開發(fā)中高檔豪宅為主的開發(fā)商也長舒一口氣，但是在我們看來，豪宅市場仍然處于政策的不確定風(fēng)險(xiǎn)之中。由于高端住宅的銷售情況深受政策大環(huán)境影響，鑒于我們對(duì)于下半年宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的判斷，未來形勢仍不應(yīng)過于樂觀。結(jié)束語

總的來說，我們認(rèn)為下半年對(duì)房地產(chǎn)市場來說將是喜憂參半。值得欣喜的一面是，由于宏觀經(jīng)濟(jì)的不景氣，加之新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)層逐漸表現(xiàn)出來“去行政化”的作風(fēng)，下半年房地產(chǎn)進(jìn)一步加碼的可能性不大；但是也有令人擔(dān)憂的一面，隨著國內(nèi)外流動(dòng)性的縮緊，類似上半年這樣寬松的融資環(huán)境將一去不復(fù)返，特別是對(duì)于此前過度依賴海外融資和信托等方式的企業(yè)來說，如何在下半年籌集到足夠的錢成為一個(gè)亟待解決的問題。對(duì)于企業(yè)來說，提高周轉(zhuǎn)速度，向運(yùn)營要利潤仍然是克敵制勝的不二法寶，諸如萬科在工業(yè)化住宅上的探索、恒大一系列成熟的產(chǎn)品線，世茂的營銷全方位滲透都是出于提高周轉(zhuǎn)速度所做的嘗試。

第五篇：10年豆類市場回顧與展望

2010年豆類市場回顧與2011年展望

作者：胡波、王… 文章來源：農(nóng)博網(wǎng)--北京中期 點(diǎn)擊數(shù)：

更新時(shí)間：2011-1-24

第一部分 2010年豆類市場走勢回顧

一、大豆

（一）美豆——調(diào)整中孕育漲勢

2010年的美豆走勢，前后半年可謂涇渭分明。1‐6月，在南美豆豐產(chǎn)壓力壓制之下，美豆盤面延續(xù)自2008年底以來的長期整理形態(tài)，盤面走勢波瀾不驚，在900‐1050美分區(qū)間震蕩交投。消化世界大豆豐產(chǎn)壓力成為前半年走勢中制約盤面上行的重要阻力，但在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇大背景之下，美豆下方900美分支撐又顯得堅(jiān)不可摧，盤面延續(xù)著膠著的震蕩走勢。

進(jìn)入7月，隨著拉尼娜氣候炒作逐漸升溫，加之中國強(qiáng)勁需求拉動(dòng)，美豆展開連續(xù)上攻走勢，上破上方重重壓力，打破自2008年底以來形成的長期整理形態(tài)，展開一輪強(qiáng)勢上漲行情。11月，中國相繼出臺(tái)一系列調(diào)控措施來應(yīng)對(duì)國內(nèi)通脹局面，這種政策調(diào)控影響也間接傳導(dǎo)至美盤，引發(fā)市場對(duì)于中國需求放緩的擔(dān)憂，美豆進(jìn)入高位調(diào)整期。

（二）連豆——內(nèi)弱外強(qiáng)，被動(dòng)跟隨外盤震蕩走高

受外盤走勢影響，連豆市場在1‐6月間亦延續(xù)了震蕩筑底走勢，在3730‐4200區(qū)間交投整理。國家3740 元/噸的大豆收儲(chǔ)價(jià)格為盤面提供了強(qiáng)勁的底部支撐。7月開始，在外盤連續(xù)上破重要關(guān)口阻力，強(qiáng)勁拉升帶動(dòng)下，連豆市場相繼走出一輪趨勢性上漲行情，但介于國內(nèi)龐大港口庫存壓力及國家臨儲(chǔ)大豆遲遲待而不出壓制，國內(nèi)豆類市場走勢始終弱于外盤。臨至歲末，國家為抑制通脹壓力，推出一系列調(diào)控措施影響之下，國內(nèi)豆類走勢自盤中高位回落，展開整理修正。

二、豆粕

2010年1-6月份間，美豆粕也延續(xù)了2008年底以來的震蕩筑底走勢。進(jìn)入7月，農(nóng)產(chǎn)品炒作首先在從俄羅斯天氣開始，小麥、玉米、美豆相繼開始步入攀漲行情。雖然今年美國大豆仍獲豐產(chǎn)，但需求尤其是出口強(qiáng)勁令其足以忽略掉豐產(chǎn)帶給豆類市場的壓力，且令庫存不斷趨緊，對(duì)市場形成較強(qiáng)支撐，7‐10月美豆粕走出一輪強(qiáng)勢攀升行情。直至11月，通脹預(yù)期強(qiáng)烈，國家開始頻頻出招調(diào)控市場，11、12月份間豆粕走出高位調(diào)整走勢。

第二部分 2011年豆類市場走勢影響因素分析

一、世界大豆供需再現(xiàn)拐點(diǎn)，基本面重現(xiàn)利多提振

（一）2010/11美豆豐產(chǎn)難改期末低庫存命運(yùn)

截至12月10日美國農(nóng)業(yè)部公布12月大豆供需報(bào)告顯示，2010/11美豆期末結(jié)轉(zhuǎn)庫存為1.65億蒲式耳。

2010/11美豆雖然再度獲得豐產(chǎn)，但是在強(qiáng)勁需求帶動(dòng)下，美豆2010/11期末結(jié)轉(zhuǎn)庫存并未得到有效補(bǔ)充，據(jù)12月USDA供需報(bào)告顯示，期末結(jié)轉(zhuǎn)庫存或?yàn)?.65億蒲式耳，位于歷史同期偏低水平，同時(shí)期末庫存消費(fèi)比也處于低位。2010/11美豆仍將維持供需趨緊格局。

從美豆價(jià)格與美豆期末庫存消費(fèi)比的歷史走勢對(duì)比圖不難看出，美豆價(jià)格2002-2004年以及2006-2008年兩次牛市上漲背后，供需基本面都出現(xiàn)了庫存消費(fèi)比大幅下滑的變化。截至12月美豆供需報(bào)告，雖然2010/11美豆期末庫存消費(fèi)比與2009/10相比似乎尚未出現(xiàn)下滑態(tài)勢，但是在后期南美產(chǎn)量仍不確定的情況下，不排除后期報(bào)告在南美減產(chǎn)影響下進(jìn)一步下調(diào)美豆期末庫存的可能。南美豆產(chǎn)量一旦下滑，美豆市場將承受更多的大豆供給壓力，美豆?jié)q勢行情箭在弦上，一觸即發(fā)。

（二）拉尼娜氣候令南美減產(chǎn)憂慮揮之不去

拉尼娜氣候可以說是今年貫穿整個(gè)豆類市場走勢并給豆類市場走勢帶來極大影響力的因素之一。在美豆種植及生長期間，拉尼娜氣候就一度引發(fā)市場的緊張情緒，擔(dān)心拉尼娜氣候給美豆播種及生長帶來不利影響，盤面也一直在拉尼娜因素困擾下保持著謹(jǐn)慎的風(fēng)險(xiǎn)升水，但直至美豆順利完成收割工作，拉尼娜氣候也未對(duì)美豆產(chǎn)量帶來嚴(yán)重的破壞影響，對(duì)拉尼娜氣候的炒作暫作停歇。

但是，隨著時(shí)間推移，當(dāng)市場關(guān)注焦點(diǎn)向南美產(chǎn)區(qū)轉(zhuǎn)移之時(shí)，對(duì)拉尼娜氣候的炒作再度升溫。

2010/11美豆期末結(jié)轉(zhuǎn)庫存處于偏低水平，意味著2010/11世界大豆供應(yīng)將更多的依賴于南美產(chǎn)量，一旦南美產(chǎn)區(qū)出現(xiàn)大幅減產(chǎn)情況，都將引發(fā)世界大豆供應(yīng)格局的轉(zhuǎn)變，但也就在此刻，南美產(chǎn)區(qū)卻同樣面臨著拉尼娜氣候干燥天氣所帶來的不利影響。據(jù)氣象機(jī)構(gòu)預(yù)測，拉尼娜氣候至少將延續(xù)至2011年3、4月間，這意味著南美大豆主產(chǎn)區(qū)還要經(jīng)受著后期嚴(yán)峻氣候的考驗(yàn)。在世界大豆供應(yīng)壓力向南美產(chǎn)區(qū)偏移的同時(shí)，任何對(duì)南美豆產(chǎn)量產(chǎn)生威脅的因素都將觸動(dòng)市場敏感的神經(jīng)，盤面保持著謹(jǐn)慎的升水等待著時(shí)間的驗(yàn)證，這種緊張的情緒將繼續(xù)伴隨著南美豆的生長。

2010/11南美豆產(chǎn)量出現(xiàn)下調(diào)，導(dǎo)致世界大豆總供應(yīng)量整體下滑，在供給下滑的同時(shí)，大豆需求卻依然呈現(xiàn)剛性增長態(tài)勢，導(dǎo)致2010/11世界大豆供需格局從上一的供大于求局面開始向供需平衡轉(zhuǎn)變。截至2010年12月USDA公布的世界大豆供需平衡表來看，2010/11世界大豆總產(chǎn)量預(yù)計(jì)為257780千噸，總消費(fèi)量為256240千噸。強(qiáng)勁需求亦再度引發(fā)世界大豆庫存消費(fèi)比的進(jìn)一步下滑，據(jù)報(bào)告顯示，2010/11世界大豆期末庫存消費(fèi)比0.23，位于歷史同期偏低水平。

目前對(duì)于南美大豆的產(chǎn)量依然面臨著不確定性，還要經(jīng)歷后期拉尼娜氣候的不斷考驗(yàn)，為美豆盤面進(jìn)一步走強(qiáng)埋下利多伏筆。

二、美豆基金期貨做多熱情持續(xù)不減

自美豆7月啟動(dòng)漲勢以來，基金期貨多單一直在大幅增持美豆期貨，成為美豆強(qiáng)勁漲勢背后的助推力。截至2010年12月14日CFTC公布持倉報(bào)告顯示，當(dāng)周美豆基金期貨多單249065手，基金空單37466手，基金凈多單211599手，基金多單持倉占比高達(dá)38.7%，處于歷史高位水平?；鸪掷m(xù)增持大豆期貨多單也顯示出資金對(duì)豆類后期走勢的看漲情緒，關(guān)注后期南美天氣變化能否為市場再度提供利多動(dòng)能，吸引基金做多熱情。

三、中國需求仍是關(guān)鍵因素

（一）美豆周度出口勢頭強(qiáng)勁

據(jù)USDA公布美豆周度出口銷售報(bào)告顯示，截至12月16日，美國2010/11大豆累計(jì)出口銷售量3431.34萬噸，去年同期3069.14萬噸；累計(jì)出口裝船1944萬噸，去年同期1714.07萬噸。中國累計(jì)購買美豆2201.91萬噸，去年同期1887.35萬噸；累計(jì)裝船1352.53萬噸，去年同期1135.35萬噸。美豆強(qiáng)勁出口需求，特別是來自中國的需求一直是支撐美豆上行的重要?jiǎng)恿χ?。?010/11美豆期末結(jié)轉(zhuǎn)庫存再次調(diào)低情況下，后期南美產(chǎn)量一旦產(chǎn)量出現(xiàn)下滑，將再次加重美豆供給負(fù)擔(dān)，美豆盤面在低庫存及強(qiáng)勁出口支撐下盤面調(diào)整空間有限。

（二）中國大豆進(jìn)口量再創(chuàng)歷史新高

2010年中國大豆月度進(jìn)口量均較歷史同期出現(xiàn)大幅攀升，特別是在阿根廷豆油進(jìn)口禁令影響下，為滿足國內(nèi)不斷增長的油脂消費(fèi)需求，大豆進(jìn)口量更是居高不下，保持著強(qiáng)勁的進(jìn)口勢頭。

2010年全年中國累計(jì)大豆進(jìn)口量約為5478萬噸，較上進(jìn)口量4255萬噸增長28.7%。

（三）豆類需求將不斷增長抬升國際豆類價(jià)格重心

隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，對(duì)于豆類品種的需求將呈現(xiàn)剛性增長，據(jù)國家糧油信息中心預(yù)測，2010/11中國大豆壓榨消費(fèi)量預(yù)計(jì)為5700萬噸，較上一增加700萬噸，增幅達(dá)2.3%。中國需求將再度成為世界目光的關(guān)注焦點(diǎn)。

近年肉類及飼料產(chǎn)量也不斷上行，尤其是隨著近幾年養(yǎng)殖行業(yè)逐漸由原來傳統(tǒng)的散養(yǎng)模式向規(guī)模化養(yǎng)殖轉(zhuǎn)換，且隨著原料波動(dòng)的劇烈，以前的散養(yǎng)戶自配料養(yǎng)殖更傾向于購買配合料，進(jìn)而使得飼料消耗快速增加，對(duì)原料市場構(gòu)成良性提振，近幾年我國飼料類蛋白原料需求增長迅猛。近五年肉類年均增速為2.5%，飼料產(chǎn)量年均增速為7.9%，蛋白原料年均增速為6.9%，尤其以豆粕消費(fèi)量迅速增長，年均增速10.2%。而中國的油籽及大豆產(chǎn)量卻是逐年萎縮的，尤其是大豆產(chǎn)量近年來萎縮嚴(yán)重。目前我國有80%左右的大豆需依賴進(jìn)口，近年我國大豆進(jìn)口迅猛，近五年來年均增長14.8%，增長幅度遠(yuǎn)大于世界大豆貿(mào)易量的年均增幅9.3%，也遠(yuǎn)大于世界大豆產(chǎn)量的年均增幅3.7%。我國大量的大豆進(jìn)口需求無疑對(duì)國際大豆市場形成較好的提振，據(jù)美國農(nóng)業(yè)部的統(tǒng)計(jì)，近五年來，豆粕消費(fèi)量年均增長率3.9%，帶動(dòng)大豆壓榨量年均增長4.1%。當(dāng)然除此之外，各國發(fā)展生物能源亦增加了一部分大豆需求。

隨著人均收入的增加，我國居民尤其是農(nóng)村居民對(duì)于肉蛋奶的消費(fèi)仍有一定提升空間，今后幾年我國飼料及肉類產(chǎn)量仍有望延續(xù)這種增加趨勢，進(jìn)而將繼續(xù)對(duì)國際豆類消費(fèi)提供需求方面的底部支撐。

（四）國內(nèi)自身供需寬松，價(jià)格上行略顯“蹣跚

截至2010年12月28日，國內(nèi)主要港口進(jìn)口豆庫存約為646萬噸，位于歷史同期高位水平。龐大的港口庫存，加之國家收儲(chǔ)的近600萬噸大豆庫存，使短期國內(nèi)供需仍將保持著較為寬松的局面，這也是國內(nèi)豆類市場走勢弱于外盤的內(nèi)在原因之一。

豆粕市場同樣也是如此，據(jù)USDA 數(shù)據(jù)，09/10(09年10月到10年9月)我國豆粕需求量在3755 萬噸，同比增長18.5%，根據(jù)我國海關(guān)數(shù)據(jù)，09/10我國大豆進(jìn)口量高達(dá)5034萬噸，較08/09增加22.5%，我國大豆壓榨量為4883萬噸，同比增加19.0%，按照一噸大豆80%的出粕率計(jì)算，我國豆粕產(chǎn)量為3906萬噸，再加上10萬噸進(jìn)口豆粕，豆粕供應(yīng)總計(jì)3916萬噸，相比3755萬噸的需求，09/10 我國國內(nèi)豆粕供應(yīng)呈寬松格局，這也是今年連豆粕在外盤強(qiáng)勁上行的情況下出現(xiàn)“震蕩”上行的原因。

據(jù)預(yù)測，10/11(10年10月到11年9月)我國豆粕需求量在4468萬噸，同比增長19.0%，大豆進(jìn)口量為5700萬噸，同比增長13.2%，大豆壓榨量為5780萬噸，同比增加18.4%，折合豆粕供應(yīng)4624萬噸，如果按此計(jì)算，豆粕供需和今年差不多，整體仍呈現(xiàn)略寬松態(tài)勢。

四、大豆價(jià)格比價(jià)偏低，或?qū)?dǎo)致下一大豆播種面積擠占下滑

（一）美豆與美麥比價(jià)關(guān)系

從美豆與美麥歷史比價(jià)關(guān)系走勢圖中可以看到，美豆與美麥合理比價(jià)位于1.5‐2區(qū)間，截至2010年12月23日止，美豆指數(shù)合約與美麥指數(shù)合約價(jià)格比值約為1.67，仍然處于合理區(qū)間偏低水平。美豆與美麥比價(jià)處于偏低水平，將制約美豆大幅下行調(diào)整空間。

（二）美豆與美玉米比價(jià)關(guān)系

截至2010年12月23日，美豆指數(shù)合約與美玉米指數(shù)合約價(jià)格比值約為2.22，處于美豆與美玉米合理比值2‐3區(qū)間下沿。美豆與美玉米比價(jià)偏低，將意味著在下一的工作中，或有更多大豆播種土地轉(zhuǎn)而播種其他作物。這也將為下一大豆播種面積之爭蒙上憂慮氣氛。據(jù)分析機(jī)構(gòu)Informa公布的最新報(bào)告顯示，2011年美國大豆種植面積預(yù)計(jì)為7756.5萬英畝，略低于美國農(nóng)業(yè)部預(yù)估2010年大豆種植面積為7770萬英畝。

五、宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)豆類市場走勢影響分析

（一）國內(nèi)寬松貨幣政策向穩(wěn)健貨幣政策轉(zhuǎn)變，難以抑制豆類價(jià)格整體上行趨勢

隨著國內(nèi)CPI不斷高企，國內(nèi)市場通脹壓力不斷加劇，2010年年末，國家相繼6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并兩次調(diào)高存貸款利率，來應(yīng)對(duì)國內(nèi)通脹及游資炒作壓力。2011年國內(nèi)貨幣政策將逐漸從寬松格局向穩(wěn)健型貨幣政策轉(zhuǎn)變。但在全球?qū)捤韶泿沤?jīng)濟(jì)環(huán)境下，國內(nèi)單方上調(diào)存款利率，或?qū)⒁l(fā)外圍熱錢的不斷涌入，在通脹壓力不斷加劇下，商品市場或難改變價(jià)格上行趨勢。

國內(nèi)豆類市場一方面承受著來自國內(nèi)的通脹壓力，同時(shí)國際商品市場的價(jià)格攀漲也將給國內(nèi)帶來輸入性通脹壓力，從而令國內(nèi)盤面被動(dòng)跟漲。雖然來自政府的調(diào)控政策，特別是對(duì)農(nóng)產(chǎn)品(15.91,0.27,1.73%)物價(jià)的調(diào)控政策在一定程度上對(duì)抑制通脹及物價(jià)過快上漲起到了積極作用，但豆類市場震蕩上行的趨勢仍難以輕易撼動(dòng)。

（二）國家調(diào)控政策頻現(xiàn)，豆類市場外強(qiáng)內(nèi)弱格局延續(xù)

表2‐2：2010年末國家調(diào)控措施

數(shù)據(jù)來源：文華財(cái)經(jīng)、北京中期整理

2010年10月至11月初，在外盤市場強(qiáng)勁走勢帶動(dòng)下，國內(nèi)商品市場亦走出大幅攀漲行情，國內(nèi)豆類市場在11月初相繼創(chuàng)出自2008年8月以來的高點(diǎn)。國家為了抑制農(nóng)產(chǎn)品物價(jià)過快上漲，在短時(shí)間內(nèi)密集出臺(tái)若干調(diào)控政策，來確保農(nóng)產(chǎn)品物價(jià)穩(wěn)定。在國家調(diào)控一系列措施影響下，連豆市場應(yīng)聲而落，展開調(diào)整走勢。

從國家調(diào)控措施的密度及強(qiáng)度不難看出國家穩(wěn)定農(nóng)產(chǎn)品物價(jià)的決心，這也令國內(nèi)豆類市場在一方面承受輸入性通脹壓力，被動(dòng)跟隨外盤漲勢的同時(shí)，另一方面也在承受著來自國家調(diào)控政策的壓力，豆類市場外強(qiáng)內(nèi)弱格局或?qū)⒀永m(xù)。

（三）國內(nèi)拋儲(chǔ)，不斷釋放調(diào)控信號(hào)

表2‐3：2010年四季度臨儲(chǔ)豆拍賣情況

數(shù)據(jù)來源：國家糧油交易中心、北京中期整理

12月，國家為穩(wěn)定糧油市場，相繼開始大豆拍儲(chǔ)工作。12月間共計(jì)進(jìn)行黑龍江省地儲(chǔ)大豆拋儲(chǔ)5次，國家臨儲(chǔ)豆拋儲(chǔ)3次，除黑龍江地儲(chǔ)競價(jià)銷售少有成交外，其余均以流拍告終。從流拍的結(jié)果看，一方面顯現(xiàn)出隨著大量到港的進(jìn)口豆堆積口岸，目前國內(nèi)油脂企業(yè)并不缺少加工原料；另一方面，對(duì)于2008的陳豆而言，起拍價(jià)再加上相應(yīng)的出庫費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等各項(xiàng)成本后，無論從質(zhì)量還是價(jià)格上都不具備優(yōu)勢，難以得到市場的有效認(rèn)可。國家臨儲(chǔ)豆遲遲難以出庫，特別是在2008年的陳豆仍面臨著輪庫壓力下，若后期連豆價(jià)格再度大幅攀升，或?qū)⒃俣扔|動(dòng)國家拋儲(chǔ)的神經(jīng)，不排除國家改變大豆競拍策略，政策調(diào)控影響揮之不去，將伴隨著國內(nèi)豆類市場的上行步伐。第三部分 后期走勢展望

一、大豆擺脫調(diào)整走勢步入牛市上行周期

回顧美豆歷史走勢圖不難發(fā)現(xiàn)，美豆運(yùn)行符合周期規(guī)律。從近兩次美豆牛市行情啟動(dòng)始末來看，一次發(fā)生在2002年2月至2004年3月間，歷時(shí)25個(gè)月，隨后行情出現(xiàn)急速回落，從2004年10月行情觸底開始，經(jīng)歷了24個(gè)月的漫長調(diào)整時(shí)間，隨后在2006年10月開始再次啟動(dòng)一輪牛市行情。2006年10月至2008年7月，21個(gè)月時(shí)間完成了一輪超級(jí)牛市上漲行情，隨后行情發(fā)生回落，從2008年12月探底開始再度進(jìn)入調(diào)整期。從這兩次豆類市場牛市行情的啟動(dòng)與終結(jié)走勢中，我們不難發(fā)現(xiàn)，美豆運(yùn)行很有周期規(guī)律可循，通常是在歷經(jīng)近2年的牛市上漲后，進(jìn)入約2年的漫長調(diào)整期，隨后再次進(jìn)入下一輪牛市行情。技術(shù)分析講求歷史重演，如果我們以此為假設(shè)，就可以初步推斷出本輪在2010年7月份啟動(dòng)的美豆上漲行情短期還難言其見頂。從2008年12月份開始至2010年7月，美豆經(jīng)歷了長達(dá)19個(gè)月的漫長調(diào)整期，可以說從時(shí)間周期上而言，為下一輪牛市的啟動(dòng)已經(jīng)進(jìn)行了充分的調(diào)整和時(shí)間上的醞釀，從2010年7月以來形成的漲勢，截至到2010年12月底，剛剛運(yùn)行了6個(gè)月時(shí)間，如果言其結(jié)束還為時(shí)尚早，這輪上漲行情有望跨入2011年，演變?yōu)榭绲呐Ｊ猩蠞q行情。

從美豆指數(shù)合約周線走勢圖中，可以看到，自2006年至2008年超級(jí)牛市結(jié)束過后，美豆從2008年底開始進(jìn)入漫長的底部運(yùn)行周期，直至2010年7月的一舉突破，才打破自2008年12月以來形成的長期三角形整理形態(tài)，開始一輪新牛市行情的啟動(dòng)。

2010/11是美豆偏低期末結(jié)轉(zhuǎn)庫存與世界大豆供需格局從寬松向緊平衡轉(zhuǎn)變雙重疊加作用的，是供需基本面從供大于求向供需平衡甚至趨緊轉(zhuǎn)變出現(xiàn)拐點(diǎn)的一年，美豆牛市行情的延續(xù)已在基本面變化中得到支持。在漲勢向2011年邁進(jìn)的一年中，此輪漲勢有望探至三角形整理形態(tài)突破高度1500美分。如果南美豆生長遭遇到拉尼娜氣候，給產(chǎn)量帶來較大減產(chǎn)影響，不排除美豆上探測試1600美分，甚至前期高點(diǎn)高度。關(guān)注南美豆最終產(chǎn)量及下一美豆播種面積情況。

2010年7月以來啟動(dòng)的漲勢或?qū)⒀葑優(yōu)榭缛?011年的牛市行情，在美豆強(qiáng)勢走勢帶動(dòng)下，國內(nèi)豆類市場亦難以擺脫豆類上行大勢，高點(diǎn)有望測試5200元/噸一線壓力。但是由于國內(nèi)供需基本面弱于外盤，加之國內(nèi)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品(15.89,0.25,1.60%)調(diào)控措施的不斷強(qiáng)化，國內(nèi)豆類市場走勢或仍將延續(xù)內(nèi)弱外強(qiáng)格局。

二、豆粕

國際豆類供需趨緊預(yù)期強(qiáng)烈，金融市場推波助瀾，對(duì)連豆粕形成較強(qiáng)支撐，今年7月底連豆粕沖破三角形整理后，繼續(xù)上行，但連豆粕自身供需相對(duì)寬松令上行略顯“蹣跚”，表現(xiàn)在盤面上是“震蕩”上行。然11月份中國調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，旨在控制通脹、穩(wěn)定物價(jià)，政策壓力下，資金投資熱情受限，市場交投清淡，技術(shù)上也適遇金融危機(jī)以來的黃金分割0.618 壓力位，連豆粕承壓回落調(diào)整。

結(jié)合上面的基本面分析，“拉尼娜”天氣有望盤踞太平洋(10.68,0.10,0.95%)至明年一季度底，今后幾個(gè)月南美天氣炒作仍然有望繼續(xù)給力；中國需求依然強(qiáng)勁，而來年南美減產(chǎn)幾成定局，明年美豆種植面積可能縮減，來年供需仍有望延續(xù)趨緊態(tài)勢，也繼續(xù)為豆粕提供基本面支撐；豆粕自身基本面可能仍延續(xù)“慣性”寬松態(tài)勢，但是我國對(duì)國際大豆的嚴(yán)重“依賴性”及其自身屬下游產(chǎn)品的“屬性”決定了其“被動(dòng)跟盤”的特性，當(dāng)然，其自身基本面對(duì)行情依然起到重要的“推波助瀾”作用。故表現(xiàn)在盤面上明年或依舊延續(xù)“震蕩上行”。

綜上，連豆粕經(jīng)過上升途中的震蕩調(diào)整后，仍有望配合外盤走出一輪牛市上漲行情。明年豆粕運(yùn)行區(qū)間3200-4000 元/噸，目標(biāo)位4000 元/噸。

三、套保戶操作建議

對(duì)于現(xiàn)貨企業(yè)而言，利用期貨市場對(duì)商品市場大勢走勢作出判斷，不僅可以指導(dǎo)現(xiàn)貨企業(yè)合理安排生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，還可以通過期貨市場進(jìn)行套期保值，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的穩(wěn)定增長。從豆粕期貨價(jià)格歷年的波動(dòng)規(guī)律來看，春節(jié)過后，一、二季度通常為生豬存欄量偏低時(shí)節(jié)，養(yǎng)殖業(yè)進(jìn)入淡季，豆粕價(jià)格也相應(yīng)會(huì)走出季節(jié)性低點(diǎn)，三、四季度隨著水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的逐漸恢復(fù)，及四季度消費(fèi)旺季的到來，豆粕需求回升，也將提振豆粕價(jià)格走出季節(jié)性高點(diǎn)。這樣企業(yè)在進(jìn)行套期保值時(shí)，就可以根據(jù)豆粕價(jià)格的季節(jié)性波動(dòng)特點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的套期保值操作。在前半年，豆粕價(jià)格易出現(xiàn)季節(jié)性低點(diǎn)時(shí)，飼料加工廠可以在期貨市場上買入一定的豆粕期貨，進(jìn)行買入套期保值，在期貨市場上建立對(duì)應(yīng)的豆粕虛擬庫存，鎖定企業(yè)成本價(jià)格。下半，養(yǎng)殖業(yè)逐漸恢復(fù)，豆粕價(jià)格回升時(shí)，油脂油料加工企業(yè)則可以在豆粕利潤較為可觀時(shí)進(jìn)行賣出套期保值，來鎖定企業(yè)的利潤成果。通過期貨市場與現(xiàn)貨市場的有效結(jié)合，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營，規(guī)避現(xiàn)貨市場單向波動(dòng)所帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)。