第一篇：買房經(jīng)驗談 - 自己辦商貸

買房自己辦商貸

買房經(jīng)驗談——看了本貼能省一萬！——自己辦商貸中介報價你看中房子以后，中介一般會給你報一個稅費(fèi)清單。

如下：中介費(fèi)

2.5%代書費(fèi)

0.5%權(quán)證代辦費(fèi)3000

貸款服務(wù)費(fèi)3000（多于30萬的部分，每多貸一萬加收50元）

契稅根據(jù)房屋面積，90平以下1%，90-140平1.5%，140以上百分比更高

個稅1%

營業(yè)稅5.5%*(出售價格-購入價格)

貸款擔(dān)保費(fèi)0.5%

評估費(fèi)0.3%

然我們交錢不難，最重要的是這些錢都是交給誰的? 如果都是按照國家規(guī)定,交給**的,那我們就認(rèn)了.如果是被中介“黑”去了, 就只能怪自己“功課”沒做好了吧? 好,現(xiàn)在說說, 收錢方都是誰.由于商業(yè)貸款和公積金貸款差別很大, 這部分分開說

1.商業(yè)貸款交給國家的: 契稅 個稅營業(yè)稅其余的都是給中介的: 中介費(fèi)代書費(fèi)權(quán)證代辦費(fèi)貸款服務(wù)費(fèi)貸款擔(dān)保費(fèi)評估費(fèi)公積金貸款交給國家的:契稅 個稅營業(yè)稅交給公積金管理中心及其評估公司的: 貸款擔(dān)保費(fèi)評估費(fèi) 其余的都是給中介的:中介費(fèi)代書費(fèi)權(quán)證代辦費(fèi)貸款服務(wù)費(fèi)

tx們可以在上面的帖子里面看到, 商業(yè)貸款和公積金貸款,中介能夠獲得你交的費(fèi)用的名目差別還是很大的.為什么呢? 這主要出在商業(yè)銀行身上,其實走商業(yè)貸款是有回扣的(他們內(nèi)部的稱呼,叫做“反點(diǎn)”.究竟返多少呢? 不知道,不同的銀行返點(diǎn)是否相同.我在招商銀行辦理的貸款, 返千分之八.就是說,如果貸款60萬,中介從中獲利4800元 其實不論是商業(yè)貸款,還是公積金貸款,都是需要繳納評估費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)的.只不過, 以下內(nèi)容需要回復(fù)才能看到公積金貸款,這兩個費(fèi)用是交給公積金管理中心的(注意, 公積金貸款沒有回扣)

而商業(yè)銀行貸款的回扣,完全可以cover這部分費(fèi)用,所以相對“厚道”一點(diǎn)的中介會說,他就不收你: 評估費(fèi)和擔(dān)保費(fèi) 就是說,如果你走商業(yè)貸款,中介還向你要評估費(fèi)擔(dān)保費(fèi)貸款服務(wù)費(fèi), 那他簡直就是兩頭吃,貪得無厭

目前, 國家出臺購房刺激政策, 營業(yè)稅 滿兩年就不用交，個人所得稅,滿5年就不用交，因此滿5年商品房,需要交的只有契稅.需要說的一點(diǎn), 關(guān)于這個5年還是2年,日期問題, 如果房本不滿, 要看一下房主當(dāng)時買房的時候的“契稅完結(jié)發(fā)票”,如果發(fā)票時間滿規(guī)定的年限, 同樣可以不交.這各問題也是因貸款方式的不同而不同的.我們舉個例子: 一套100平米, 2<房本年齡<5, 售價100萬, 昌平區(qū)的房子,房主買房子的時候,花了36萬(差不多是4年前的價格), 如果公積金貸款,評估價為80萬.按照規(guī)定,需要交 1.5%的契稅(90平米以上), 1%的個人所得稅(不滿5年).(其實個人所得稅,應(yīng)當(dāng)是賣房的人交,但是由于現(xiàn)在的市場環(huán)境,基本都是買方交)

那么,需要交的稅,理論上= 100萬*(1.5%+1%)=2.5萬

實際上,需要交多少錢呢?

1)商業(yè)貸款

商業(yè)貸款實際交稅=100平*3814*1.5%+min{(100*3814-36萬)*20%, 3814*100* 1%}=9535元

解釋:

1.商業(yè)貸款避稅,可以按照地區(qū)的過戶指導(dǎo)價計算成交價格,昌平區(qū)的過戶指導(dǎo)價是3814/平

2.個稅,有兩種方式計算, 交稅的時候取較小的那個值

a.(出售價格-買入價格)*20%

b.出售價格*1%

2)公積金貸款

商業(yè)貸款實際交稅=80萬*1.5%+min{(80萬-36萬)*20%,80萬*1%}=2萬元

解釋:

公積金貸款, 房價最低只能做到評估價

其實一共要簽5份合同, 其中一份給建委,一份給銀行, 中介 賣方買方 各一份.我們做的只有交稅的這個是做低的房價,其他4份都是真實交易價格.有些同學(xué), 5份合同都是做低的房價, 當(dāng)然了,賣房子的人會要求你再簽一個補(bǔ)充協(xié)議寫明真實房價.其實做低房價,對于買房的人沒有風(fēng)險, 但是對于賣房的人是有很大風(fēng)險的, 萬一買房支付做低的房價跟賣房的人打官司,這個海說不準(zhǔn)誰贏呢.(關(guān)于這點(diǎn),咨詢過律師)

信不信由你，如果走商貸，自己辦貸款，可以省8000元！

如果你自己去找銀行辦理貸款，回扣應(yīng)該是能給你自己，另外就是節(jié)省了給中介的“貸款服務(wù)費(fèi)”

雖然我不是自己辦的,但是幾乎所有的步驟我都打聽清楚了, 只因為賣方著急出售, 怕耽誤了, 所以最后還是中介的業(yè)務(wù)員幫我們聯(lián)系的.當(dāng)然了,回扣就歸這個業(yè)務(wù)員了, 但是我們沒有給中介公司那些所謂的“貸款服務(wù)費(fèi) 評估費(fèi)擔(dān)保費(fèi)”

Q: 自己辦商貸復(fù)雜么?

A: 比起8000塊錢來, 我覺得值了(相信一個月賺8000的,也不是很多吧?)

Q: 會耽誤工作時間么?

A: 與通過中介貸款相比，不需要多請假； 但是需要你花費(fèi)幾天的業(yè)余時間做好＂功課＂

Q: 找那個銀行貸款比較合適？

A: 每個銀行貸款的利率都是一樣的，差別在服務(wù)，主要是提前還款的規(guī)定（提前還款需要交違約金）； 另外就是，在你代發(fā)工資的銀行辦理貸款，會比較順利;再就是，方便還款。

Q: 銀行面簽之前需要哪些準(zhǔn)備工作？

A: 分以下幾步

1）賣方同意你自己辦理貸款，并且同意你指定的那家銀行

2）準(zhǔn)備好需要你自己公司出具的證明： a.工資證明，加蓋公司公章

b.公司營業(yè)執(zhí)照副本，加蓋公章（５００強(qiáng)企業(yè)不需要，只要帶工作證或者badge 就可以）

3)資產(chǎn)證明，就是拿著你的工資卡，到銀行打一張流水單子，要加蓋銀行公章

4)確定一家銀行，找到業(yè)務(wù)員：這件事也不復(fù)雜（一些中介會騙你說，銀行不會針對個人辦貸款，騙子?。┊?dāng)你確定了找哪家銀行貸款以后，到銀行的“支行”以上的門店，找大堂經(jīng)理，說你要貸款，他們就會給你貸款部的人的聯(lián)系電話。剩下的就是，你聯(lián)系這個貸款部的人，約一個時間（賣方、買方都能到場，如果已婚夫妻雙方都要到場），當(dāng)然你可以跟這個貸款部的人談?wù)勱P(guān)于回扣的事情

Q: 銀行面簽當(dāng)天需要帶什么材料？

A: 1)雙方：買賣合同

2)買方：

a.身份證, 戶口本, 沒有北京戶口的要帶暫住證, 結(jié)婚證（如果結(jié)婚，a項夫妻雙方都需要帶）

b.學(xué)歷證、公司的工資證明、公司的營業(yè)執(zhí)照副本、資產(chǎn)證明

３）賣方 a.身份證, 戶口本, 沒有北京戶口的要帶暫住證,結(jié)婚證（如果結(jié)婚，a項夫妻雙方都需要帶）b.房本，買房時的各種契稅發(fā)票

總的來說，自己辦商貸，沒有想象得那么復(fù)雜，但是有些問題需要注意的．

首先說，哪些情況不適合自己辦商貸

１）賣主著急出售．由于我們在銀行方面畢竟人脈淺，而中介會有一個專門的人蹲點(diǎn)在銀行辦理商貸，所以進(jìn)度好控制．況且一旦在合同規(guī)定的時間內(nèi)辦不下來，違約的責(zé)任由中介承擔(dān)．

２）買方首付不夠．實話實說，評估價這個問題，中介與銀行和評估公司的人比較熟，如果買方希望多貸款，那最好還是交給中介辦．我聽說同一個小區(qū)，同一個戶型（９４平米），高評比正常評估能多貸６萬．

再說一下，自己辦商貸，需要注意的事情

１）一定要在銀行里簽合同，畢竟我們對那里不熟，還是多加小心

２）面簽之后，盡量每天打電話給銀行的業(yè)務(wù)員，催與不催的差別挺大的，托個１個月也是發(fā)生過的事．如果通過中介走商貸，中介還跟你要貸款服務(wù)費(fèi)＼評估費(fèi)＼擔(dān)保費(fèi)，那么你就跟他說，你自己辦貸款．

多數(shù)情況下，他們會讓步妥協(xié)，答應(yīng)不收你這三項費(fèi)用，＂免費(fèi)＂幫你辦貸款．當(dāng)然你要清楚，回扣肯定是被他們吃掉了

個別中介，會說，這三項事不能不交的，因為不是交給他們中介公司，而是交給什么評估公司．這時，如果你還想買這套房子，可以跟他要＂發(fā)票＂，就是說，這幾項錢，如果是中介公司收的，堅決不交； 如果是其他公司，如銀行＼評估公司收取的，就把那個公司的收據(jù)＼發(fā)票拿來．

關(guān)于公積金貸款，我沒有很高的發(fā)言權(quán)，但是也多少了解一點(diǎn)．相對于商貸來說： １）公積金辦理時間相對長一點(diǎn)點(diǎn)，不過我也有同事７個工作日辦好的２）公積金的評估價會相對低一點(diǎn)，這是真的．北京市市管公積金中心在方莊，它指定的唯一評估公司叫＂康正宏基＂．

３）公積金利率比商業(yè)貸款低，目前低不到一個百分點(diǎn)

４）中介在公積金貸款的過程中拿不到回扣，而且比較麻煩，所以一般來說，＂貸款服務(wù)費(fèi)＂不太好坎

５）就是前面提到的，商業(yè)貸款需要交的稅可以做的第一點(diǎn)，公積金基本不能做低

我所見到的，中介幫我寫的文書有這些：

１）定金收據(jù)

２）＜北京市存量房交易合同＞，這個網(wǎng)上有

３）首付款未付證明

４）網(wǎng)簽合同

差不多就這些．所以代書費(fèi)，如果交給中介３千，也忒黑了．這個錢，基本是可以砍掉的．

如果你選擇商貸，等房本下來，到擔(dān)保公司做完抵押之制后，你才能拿到房本，這時候，你可以申請按月提取公積金還銀行貸款。

何時選擇公積金貸款，我覺得，以下三種情況

1）你準(zhǔn)備還款的周期比較長，如 30年，因為畢竟公積金貸款利率比較低

2）你首付足夠，因為商貸評估價可以比公積金多一點(diǎn)，而且交給中介的費(fèi)用可以多砍一點(diǎn)

3）房子的稅比較少，主要看房本的年頭。

比較兩種貸款方式需要交的稅的差價，和利率的差價，以及中介費(fèi)的差價，就知道那個合適了

很多時候都是這樣，少給中介錢的代價，就是要不停的催他們，甚至增加不少擔(dān)心。你可以權(quán)衡一下，值不值得。但，即使他們阻撓，相信最終也影響不了你過戶。

還有一招，如果業(yè)務(wù)員態(tài)度不好，打電話到總部投訴他。

第二篇：商貸收入證明

收入證明

我單位（正式聘用）職工年，現(xiàn)從事工作，學(xué)歷，職稱職務(wù)，平均月收入人民幣（大寫

特此聲明

單位蓋章：

日期：

收入證明

我單位（正式聘用）職工年，現(xiàn)從事 職務(wù)，平均月收入人民幣（大寫

特此聲明

單位蓋章：

日期：

第三篇：商貸收入證明

個人收入證明

收入證明開立告知：

貴單位在開立收入證明的過程中需遵守誠信原則。貴單位確認(rèn)已按誠信原則出具真實的收入證明，凡查實出具虛假收入證明的，我行將不采信貴單位的證明，并將按照規(guī)定向有關(guān)部門報告，有相關(guān)部門負(fù)責(zé)收集上述信息并予以通報，由此產(chǎn)生的一切后果由貴單位自行承擔(dān)。

上海浦東發(fā)展銀行武漢分行：

茲有我單位

部門職工

先生（女士）向貴行申請個人

貸款，應(yīng)貴行要求，特證明：

先生（女士）目前在我單位已實際工作年，表現(xiàn)良好，身體健康，固定收入

元（大寫），其他年收入

（大寫）。

經(jīng)辦人：

聯(lián)系電話：

單位公章：

日

期：

收入證明核實記錄：（）電話方式（）上門方式（）其他方式

核實情況：（）屬實

（）不符

經(jīng)辦人簽名：

核實日期：

第四篇：商貸辦理流程 （模版）

商貸辦理流程

前期準(zhǔn)備：

1、貸款人夫妻雙方身份證復(fù)印件2份（房管局一份）

2、戶口本復(fù)印件2份（房管局一份）

3、結(jié)婚證復(fù)印件或單身證明2份（房管局一份）

4、填寫征信報告授權(quán)書1份

5、夫妻雙方開具收入證明（不填寫日期）

6、簽訂商品房買賣合同

銀行面簽階段：

1、準(zhǔn)備資料：填寫銀行申請表一份，空白申請表一份，貸款人身份證、戶口本、結(jié)婚證復(fù)印件一份，主貸人為外地戶口需提供近一年本地養(yǎng)老保險對賬單一份，收入證明一份，還貸卡3093主檔查詢單一份（需顯示3個月的月供），征信報告及授權(quán)書一份，商品房買賣合同原件一份，首付款發(fā)票復(fù)印件一份，誠信保證書一份，個人住房貸款面談筆錄一份，擔(dān)保借款授權(quán)委托書一份，借款合同5份。

2、貸款人在唐山新華西道支行辦理一張房貸卡，開通網(wǎng)上銀行、電話銀行、手機(jī)銀行、消息服務(wù)四項業(yè)務(wù)，存3個月月供，打印3093主檔查詢單一份。

3、銀行面簽。貸款人夫妻雙方攜帶身份證、戶口本、結(jié)婚證原件。

4、兩份銀行借據(jù)，申請表，誠信保證書，個人住房貸款面談筆錄、擔(dān)保借款授權(quán)委托書、5份借款合同簽字按手印。

第五篇：商貸通用收入證明

收入證明

茲證明（1.先生2.女士）系本單位（1.正式工

2.合約工3.臨時工），已連續(xù)在本單位工作年，目前在本單位擔(dān)任（職務(wù)），最高學(xué)歷為，婚姻狀況，身體狀況。該職工的平均月收入人民幣（大寫）元。年總收入（大寫）元。

以上情況準(zhǔn)確屬實，特此證明。

單位簽章（公章）：

單位地址：單位電話（固定電話）：

經(jīng)辦人：

年月日