第一篇：物業(yè)管理實施方案

物業(yè)管理實施方案

一，成立物業(yè)管理公司，建立物來管理機制。

二，組織機制

物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數物來管理企來外于虧損狀態(tài)．因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔，實用，降低組織內耗及勞資成本等．

三，人事安排

人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗．預計12名員工(按整個小區(qū)交付時設計)． 序號 崗位人數主要職責備注

1經理1人在董事會領導下，全面負責經營等．

2經營部主任1人具體經營事務，人事等．

3辦事員2人，文書，財務，勞資，后勤等

4物業(yè)管理員1人，具體物業(yè)管理，裝修監(jiān)管，收費，維保服務等．

5安全護衛(wèi)員４人，門衛(wèi)．巡更，停車管理，小區(qū)內公共秩序等．

6水電工１人公共區(qū)域水電設施維護，水電維修服務等．

7保潔員４人，公共區(qū)域衛(wèi)生保潔．綠化養(yǎng)護等．

員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓．培訓率100％．

四，目標

貫徹開發(fā)商打造優(yōu)質物業(yè)管理項目的構想，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)質的服務將正金嘉園小區(qū)管理成都市居民生活的樂園．讓業(yè)主在家中享受都市生活氛圍．并使物業(yè)管理達到一定的水平．促進小區(qū)物業(yè)保值增值．樹立我物管公司品牌。

五，組建業(yè)主管理委員會，由業(yè)主選舉，在業(yè)主中自行產生，組委會由七人組成．

主任１人，副主任１人，棟號員４人，聯防員１人，每位業(yè)主都是業(yè)主管理委員會委員． 六，前期物來接管

A派物業(yè)管理員，水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)．

B物來接管驗收既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益．當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物來驗收發(fā)管工作即完成．

七，物管聯防入伙

1，準備工作

治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄，增設報警系統，統一安裝監(jiān)控器，防盜窗或鋁金窗．

車輛管理：增設區(qū)間道路標志，封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出，增設自行車棚，衛(wèi)生箱及

垃圾清運：增設垃圾池或垃圾清運站等．

樓道燈：改用節(jié)能燈(如溫感，聲控或角摸式等)

分步購置辦公，護衛(wèi) 保潔，水電工等 維修設備及工具用具和員工工作服等． 3協調工作

與供電局，自來水公司，石液化氣公了衛(wèi)保潔水電工等 郵局等單位搞好聯系工作，保證住戶入住后的水，電，氣，的供應和通信網絡暢通．

2，入伙現場

入伙準備，協調工作到位后，要部署入伙現場，彩旗，橫幅，花卉，背景音樂，安全

護衛(wèi)立崗，巡更，迎接業(yè)主入伙

舉行入伙儀式：邀請政府官員司員，新聞媒體，業(yè)主代表剪彩，歡迎業(yè)主入?。?注意事項：避免后期工地的灰塵，噪音等不和諧的現象．

八，房屋裝修與管理

業(yè)主在接號樓后有權對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內進行，其有關規(guī)定包括：國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》．根據上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表，領取《裝修管理規(guī)定》，根據約定在申請表早簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批準后方可動工．業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收，合格即退還裝修押金及保證金．

九，建立物業(yè)管理檔案

物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄，是以后實施業(yè)管理時對工程維修，配套，改造必不可少的依據，也是更換物來管理企業(yè)時必要須移交的內容 之一，現代建筑工程隨著科學技術的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西，物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集，整理，歸案，利用四個環(huán)節(jié)．

十，日常管理

1，房屋管理運作一覽表，工作內容 核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費財務頻度天一天內辦完二遍每天，入伙期間6H每天，消滅違章于未然，每周三次，100％，標準，準確，符合規(guī)定，無危及安全，外觀無改變，用途無改變，無亂堆亂放，亂控亂接，無違章裝修，房屋完好率100％，投訴1‰以下，無違章裝修及時聽取業(yè)主意見，滿足業(yè)主合理要求，

第二篇：物業(yè)管理實施方案(簡單)

《物業(yè)管理實施方案》

★ 第一部分 物業(yè)管理公司簡介

一、公司簡介：

二、公司管理理念及服務理念

根據物業(yè)管理的先進操作模式和企業(yè)自身的特點，公司采取以下管理理念： > > 團隊意識和吃苦精神+個性發(fā)展和競爭機制+先進模式和嚴格管理

> >

1、團隊意識和吃苦精神：在當前競爭激烈的社會中，團隊意識和吃苦精神無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現。> >

2、個性發(fā)展和競爭機制：在優(yōu)秀企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻。個性發(fā)展是激發(fā)員工積極性和主動性的重要方式，有利于員工自身素質的培養(yǎng)和業(yè)務技能的提高；競爭機制是企業(yè)用人的重要手段，也是企業(yè)在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。

> >

3、先進的模式和嚴格管理：物業(yè)管理企業(yè)在當前有多種模式，我們作為一個新成立的物業(yè)管理公司，應當借鑒最新的管理理念，堅持高起點，直接駛入快車道——以人為中心、強調服務、堅持嚴格管理的經營模式。企業(yè)應從成立開始便導入嚴格完善的管理體系，用質量管理來保證我們服務的完善和完美。

> >

4、“真切付出、真誠服務”是我公司的服務理念。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主之間是一種合作關系，公司努力創(chuàng)造出一種 “舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”的環(huán)境，使我們的業(yè)主能在其中很好的生活、學習、工作，在此基礎上能理解、支持、配合我們的工作。

三、公司的組織結構圖

四、公司工作流程圖

五、公司人員配備情況： > >

1、經理：1人。> >

2、會計：1人。> >

3、各部門：

水電維修科：土建工1人，水電工（含強弱電）2人，電梯工（直梯）1人。保潔綠化科：綠化工1人，保潔員4人（每棟樓一人）； 保安隊：保衛(wèi)隊隊員7人（兩個門，24小時三班倒）； 接待室：接待員1人、收費員1人（兼采購員）。> > 總計：20人

附：公司智能化配套設施：

可以有：寬帶上網、分時計費供電設施、雙向數字有線電視網、遠程抄表系統、Ic卡智能表具、小區(qū)物業(yè)管理網站、物業(yè)管理電腦軟件、小區(qū)數碼攝像與紅外監(jiān)控系統、電子巡更系統、電子對講防盜門等

六、公司各部門職責： > > 經理：

1、制定公司的經營方針和目標，對公司的重大事項進行決策；

2、按“權責利”相匹配的原則，任命各層次負責人，實施透明式的系統管理；

3、明確公司內各部門/各崗位的職責、權限及其相互關系。

4、引導并培訓員工，保持員工的工作積極性、以實現公司經營總目標；

6、主持新的經營項目的開發(fā)；

7、對各個責任部門的工作情況進行檢查或抽查。

8、處理客戶投訴，安排公司其他相關事宜。> > 接待處：

1、負責辦理住戶的上房手續(xù)，建立并維護住戶檔案；

2、接待住戶并負責整理住戶的反饋意見，提出合理建議；

3、根據住戶反映的意見和要求，迅速通知其他職能部門，以求問題在最短時間內得到解決。

4、將已解決的、未解決的，未完全解決的問題分類整理、登記，以備查找。5、負責傳達及安排上級領導的各項任務，及時把重要信息及通知告知客戶。

6、負責安排公司的各項收費事宜； > >保潔員：

負責小區(qū)公共區(qū)域的衛(wèi)生，保潔，垃圾清理。

提供每天從早7:30－下午6:30全年365天的保潔服務工作，保證小區(qū)公共部分干凈整齊，并維持地面保潔。每天做到垃圾及時清運，垃圾桶外表無污跡及粘附物。> >綠化員：

負責小區(qū)環(huán)境綠化，補種，養(yǎng)護工作及綠化帶衛(wèi)生清理。保護公共的花草樹木不被人為損壞。> >水電維修員：

負責小區(qū)的房屋、公共設施、供電、供水、供熱維修、維護工作。

提供正常維修服務，保證小區(qū)內公共設施的正常運轉和水、電、暖的正常供應。接到客戶報修電話，15分鐘內趕到現場，一般問題30分鐘解決，重大問題24小時得到處理。> >土建工： 負責公司建筑物的建筑、結構的檢查工作及監(jiān)管工作，應住戶的要求，迅速解決基建方面的問題。負責核查用戶裝修申報材料的土建專業(yè)內容。住戶要做非常規(guī)裝修、改建時必須在場。> >電梯工：

負責小區(qū)所有電梯運行的管理，保障轄區(qū)內電梯的安全、正常運行，能解決電梯出現的小問題。在規(guī)定的時間內開啟、關閉電梯的使用。

> >保安員：

負責小區(qū)的日常安全，做好人員車輛出入登記；

提供全天24小時值勤、巡邏服務，嚴守操作規(guī)程和門衛(wèi)制度；

維護小區(qū)內正常秩序及公共安全，發(fā)現問題以最快速度趕到現場處理問題。> >會計：

負責公司的收支帳目，做到帳目清晰。> >收費員：

做好小區(qū)內所有住戶的物管費的收繳工作，力爭做到及時、足額。對因各種原因未交費用的住戶必須登記清楚，注明原因。協助經理，會計做好物品采購工作。

★ 第二部分 公司管理目標

（一）、公司總目標

1、業(yè)主綜合滿意度調查滿意率≥95%

2、房屋及設施設備完好率遞減≤3%

3、無重大責任事故發(fā)生。

（二）、目標分解

> > 接待室：（包括收費員）（1）、接待處各項工作實現率100%（2）、業(yè)主有效投訴處理率100%（3）、限時服務承諾實現率≥95%（4）、內外關系溝通成功率≥80%（5）、內外關系信息傳遞準確率/及時率100%（6）、收費困難原因收集分析及時率100%,準確率≥98%,正確傳遞100%（7）、物管費收取率≥90%（8）、收費金額差錯率≤1‰

（9）、購買物品合格率≥90%，帳目清楚率100% > > 綠化保潔組：

（1）、環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%（2）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%（3）、綠化檢查合格率≥85%（4）、小區(qū)綠化年成活率≥95% > > 水電維修組：（包括電梯工）

（1）、各項工程管理工作實現合格率率100%（2）、設備設施維護驗收合格率100%，修繕/整治合格率96%（3）、設施設備管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%（4）、設施設備保持完好率≥95%（5）、機電設備檢修及時率100%（6）、設施設備檢修一次合格率≥95%（7）、業(yè)主的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗收率100%（8）、保障設備設施安全運行率100%（9）、重大設施設備日常維護覆蓋率/保養(yǎng)率100%（10）、設施設備標識標牌正確率100%，完好率98% > > 保衛(wèi)隊：

（1）、保衛(wèi)各項管理工作實現良好

（2）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%（3）、一般治安案件年發(fā)生率占總入住人口數的≤1%（4）、重大火災/刑事和交通事故發(fā)生率=0（5）、機動車輛管理糾紛發(fā)生率≤1%（6）、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設施設備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率100% > > 會計：

（1）、帳目清楚，收支記錄準確。（2）、帳目抽查良好率100%。

★ 第三部分 公司服務內容及標準

一、前期物業(yè)管理服務內容

前期介入和物業(yè)接管驗收是維護廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。

1、項目設計方案的建議；

2、施工工程的跟進及發(fā)現問題的建議并督促整改；

3、參與單項工程的甲乙方交接驗收；

4、參與整體工程的甲乙方交接驗收；

5、行物業(yè)的接管驗收及問題的整改、督促；

6、接受業(yè)主入住前的相關咨詢；

7、供業(yè)主入住前的上門服務。> >

（一）、業(yè)主入住管理

1、辦理業(yè)主入住及接房的相關手續(xù)；

2、對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進行管理。> >

（二）、后續(xù)物業(yè)管理服務內容

1、公共性服務

公共性服務提供常規(guī)性服務，是為了維護物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經常性的服務項目：（1）、清潔衛(wèi)生管理；（2）、綠化日常維護管理；（3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的維護管理；（5）、水電管理；（6）、排污設施管理；（7）、道路維修管理；

（8）、房屋共用部位的日常養(yǎng)護維修；（9）、物業(yè)檔案資料管理；（10）、車輛停放及交通秩序管理；

（11）、安排社區(qū)文化活動，協助政府宣傳教育；（12）、代收代交水電氣費；

（13）、根據需要增設的其他服務項目。

2、特約性服務

特約性服務指提供公共性服務以外的，為滿足業(yè)戶的個別需求，受其委托而提供的服務

（1）、家居設施維修

包括：維修戶內供用電設備、家具及門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統的維修、家電維修、冷氣機月保等。（2）、家居清潔服務

包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。（3）、家政服務

包括：提供代客訂票、送餐服務、室內裝修設計、布藝設計、綠化設計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。（4）、租賃服務

包括：物業(yè)出租、轉讓、市場調查、物業(yè)估價等。

二、物業(yè)管理服務質量標準

1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭建現象。

（2）、房屋零修及時率達到95%以上，水電、電梯等設施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內完成，零修合格率達98%以上。

（3）、實行代收代繳各項公用事業(yè)費及水電氣費，收繳率達到90%以上。

2、設備管理

設備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需各種專業(yè)技術人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同設備定期保養(yǎng)、檢修、保持設備運行正常并有針對突發(fā)事件的應急措施，確保年無故障運行時間達到95%以上。

3、供電系統

（1）、保證24小時正常運行，出現故障，立即排除。

（2）、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時，自備發(fā)電機送電不超過15分鐘。

4、消防系統

（1）、消防控制中心及消防系統配備齊全，完好無損，可隨時起用。（2）、訂有突發(fā)性火災等緊急事件處理程序，設立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設施、引路標志完好。

5、電梯

（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。

（2）、出現運行故障后，維修人員及時到達現場進行維修。

6、給排水系統

（1）、定期對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。

（2）、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象。

（3）、所有排水系統暢通，汛期道路無積水，樓內、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。

（4）、遇有事故，維修人員能及時進行搶修，無大面積跑水、泛水，（5）、無長時間停水事故。

7、空調系統

（1）、窗式及分體式空調按規(guī)定安裝位置統一，排列有序。

8、市政公用設施管理

（1）、公共配套服務設施完好，不隨意改變用途。（2）、公用照明、通訊、郵政設備設施齊全，工作正常。（3）、交通車輛管理運行有序，無亂停亂放現象。

9、綠化管理

定期對物業(yè)管理區(qū)域內的綠地、花木、建筑小品等進行養(yǎng)護，無破壞、踐踏及隨意占用現象。

10、環(huán)境衛(wèi)生管理（1）、實行標準化清掃保潔，垃圾日產日清，公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。

（2）、商業(yè)網點管理有序，無亂設攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現象。

11、治安管理

（1）、實行封閉式管理，并實行24小時安全防范制度。（2）、無重大火災、刑事和交通事故。

12、業(yè)戶滿意率

無重大投訴，對物業(yè)管理公司的評議，滿意率達到95%以上。

★ 第四部分 公司日常管理工作安排(一)日常管理工作

1、日常管理工作的內容

（1）物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防;

（2）房屋及建筑的公共部分、機電設備、公共配套設施的維修、管理;

（3）住戶裝修管理；

（4）車輛管理；

（5）客戶檔案管理；

2、安全保衛(wèi)

（1）向當地有關部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問題，制定治安案件 發(fā)生率控制標準；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)治安管理條例，保安員崗位職責及保安工作作業(yè)流程；

3、清潔綠化

（1）根據物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場所及配套設備的特點、制定清潔保潔率；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)主管理條例、保潔員崗位職責及保潔工作作業(yè)流程；

（3）制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標準及綠化管理規(guī)定；

（4）明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責及作業(yè)流程；

4、消防

（1）向當地有關部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設備、設備完善率及火災發(fā)生控制率的標準；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)消防管理條例及消防工作內容、明確責任人；

（3）制定消防設備、設備的管理、維護、使用規(guī)定及作業(yè)流程、確保消防系統符合國家規(guī)定要求；

5、水、電設備的管理、維護

（1）了解有關水、電設備可能出現的問題或存在的事故隱患，制定水、電設備的故障率、維修及時率和合格率控制標準；

（2）制定水、電設備的使用和維護條例及作業(yè)流程，以保證其達到應有的性能標準；

（3）制定水、電設備維護人員的管理規(guī)定及崗位職責；

6、房屋及建筑公共部分、公共配套設施的維護、管理

（1）了解物業(yè)管理區(qū)內房屋及建筑公共部分、公共配套設施可能存在的問題及事故隱患率，制定相應的完好率、維修及時率及驗收合格率指標；

（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套設施的使用及管理規(guī)定；

（3）制定房屋及公共配套設施維護人員的管理條例、崗位職責及作業(yè)流程；

（4）業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設施，物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當地政府的有關規(guī)定完善相應的手續(xù)，并制定對承租人的管理規(guī)定。

7、住戶裝修管理

（1）制定住戶裝修管理規(guī)定，明確裝修范圍、時間、垃圾的處理及裝修人員的管理，完善裝修申報手續(xù)；

（2）建立裝修檢查監(jiān)督制度，明確責任人，以確保房屋結構、小區(qū)消防、防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響；

8、車輛管理

（1）車輛管理包括機動車及非機動車的管理；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)內車輛的進出、停放和行駛的管理規(guī)定，明確責任 人的崗位職責及作業(yè)流程；

（3）制定停車場、自行車棚的完好率、維修及時率和合格率標準。

9、客戶檔案管理

（1）客戶檔案包括與客戶有關的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協議、收費記錄；

（2）建立客戶檔案的管理規(guī)定，明確責任人的崗位職責及作業(yè)流程。

（二）便民服務

物業(yè)管理公司應在管理區(qū)內設立便民服務，具體項目可根據物業(yè)管理區(qū)的特點及自身的實際情況而定。

1、便民服務

（1）可分為無償服務和有償服務兩類，內容及價格應透明化；

（2）無償服務的成本費用從管理服務費中支出；有嘗服務的價格應按政府有關法規(guī)確定；

2、建立便民服務的管理程序及作業(yè)指導書，明確責任，規(guī)范服務人員的用語及行為。

（三）與業(yè)主日常溝通

1、與業(yè)主的日常溝通包括以下形式和內容：

（1）通過電話、信函、張貼公布及面對面等形式處理各項與客戶有關的事務；

（2）通過登門或約見的形式，定期或不定期拜訪客戶；

（3）通過組織專題或系列活動，開展社區(qū)文化活動；

（4）應邀參加或列席業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

2、物業(yè)管理公司的高層管理人員應高度重視與業(yè)主的日常溝通，保持與每一業(yè)主的良好關系。

3、如遇業(yè)主發(fā)生違背管理規(guī)定或發(fā)生其他不愉快事件時，物業(yè)管理公司必須堅持不采取任何制裁性的措施，而應通過正面協調直至尋求法律援助。

（四）處理客戶投訴

1、物業(yè)管理公司應遵循公司的經營原則，規(guī)范客戶投訴的處理流程；

（1）接到投訴時，首先要假定我們的工作存在問題；

（2）出現投訴，一定要及時向上反映信息；

（3）面對重大的投訴問題，第一負責人要親自處理；

（4）在滿足客戶的要求時，應遵循公司的經營原則辦事。

2、物業(yè)管理公司應及時分析、總結客戶投訴的案例，并列入崗位培訓的教材中。

（五）營造社區(qū)文化

1、社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動兩方面。社區(qū)文化活動促進社區(qū)文化氛圍的形成；社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動層次的提高和住戶業(yè)余生活的豐富。

2、物業(yè)管理公司應把營造社區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。

3、社區(qū)文化氛圍主要體現在以下方面：

（1）物業(yè)管理區(qū)的整體精神風貌；

（2）家庭的生活方式；

（3）住戶的鄰居關系；

4、建立物業(yè)管理區(qū)精神文明建設公約，通過設立專欄或印發(fā)信函等形式廣泛宣傳，物業(yè)管理公司的各位員工應嚴格遵守，起模范表率作用。

5、社區(qū)文化活動有各種類型，包括：各類競技、表演、旅游、購物、培訓班、夏令營、節(jié)日慶?；顒右约爱數卣M織的各類精神文明活動。

6、開展社區(qū)文化活動，物業(yè)管理公司應：

（1）分析住戶的構成，充分了解住戶的需求；

（2）針對不同的層面，制定各類社區(qū)文化活動方案及經費標準報業(yè)主委員會通過；

（3）提高并逐步改善活動場地。

★ 第五部分 管理人員的職責和權利

一、物業(yè)管理人的主要權利

（1）根據有關法律、法規(guī)，結合物業(yè)實際情況，制定物來管理公約、住戶手冊、員工手冊等各方面的管理規(guī)定。

（2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理。

（3）依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用。物業(yè)管理公司有權按時收取物業(yè)管理費、裝修管理費以及其他合理的費用。

（4）制止違反規(guī)章制度的行為。物業(yè)管理公司如發(fā)現業(yè)主或使用人違反規(guī)定進行以下行為的，應予以制止、批評教導，責令恢復原狀和賠償損失：

a 擅自改變小區(qū)內土地用途；

b 擅自改變房屋、配套設施的用途、結構和外觀，毀損設備、設施而危及房屋安全的；

c 私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋公共部位亂堆亂放，隨意占用，破壞綠化，污染環(huán)境，影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民等。

（5）選聘專營公司承擔專項管理服務。如選聘清潔公司負責物業(yè)的清潔工作，選聘保安公司負責物業(yè)保安方面的工作等。

（6）可實行多種經營，其收益補充物業(yè)管理經費。在現階段，由于居民收入水平的限制，物業(yè)管理收費不可能很高，開展多種經營，增加收入，以補充物業(yè)管理經費不足是行之有效的辦法。

二、物業(yè)管理人的主要義務

（1）以為業(yè)主服務為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環(huán)境效益的統一。正確處理物業(yè)管理公司和業(yè)主的關系，追求和諧共處。

（2）按照管理質量標準，履行物業(yè)管理合同，提供優(yōu)質服務。物業(yè)管理企業(yè)應以物業(yè)管理合同為依據開展經營活動，履行管理合同，提供優(yōu)質服務。（3）采取完善的安全保衛(wèi)措施，保衛(wèi)住戶的人身、財產安全和公共安全。

（4）接受業(yè)主的監(jiān)督。重大的管理措施應當尊重業(yè)主的意見。

（5）接受房地產行政主管部門以及其他部門和物業(yè)所在地政府的管理、監(jiān)督。（6）對住戶的合理要求和實際困難，迅速做出反應，給予認真解決。（7）組織或協助有關部門提供社區(qū)生活服務和開展社區(qū)文化活動。物業(yè)管理公司應結合業(yè)主的實際情況，定期或不定期地開展多種形式的社區(qū)生活服務和社區(qū)文化活動。

★ 第六部分 公司日常費用預算明細表

一|、人員費用（此為估算，為了后面計算物業(yè)管理成本）經 理 1人 1200*12=14400 會計 1人 1000*12=12000 土建工1人，700*12=8400 水電工2人，700*12*2=16800 電梯工1人。600*12=7200 保衛(wèi)隊隊員7人，800*12*7=67200 綠化工1人，600*12*=7200 保潔員4人 600*12*4=28800 接待員1人、700*12=8400 收費員1人。800*12=9600 共計：180000元

二、公共設施維修養(yǎng)護費、運行費 1000元/月 12000元（估算）

三、安全保衛(wèi)費 300元/月 3600元（估算）

四、清潔衛(wèi)生環(huán)境綠化外墻清洗 600元/月 7200元（估算）

五、辦公費 1000元/月 12000元（估算）

六、折舊費 1000元/ 月 12000元（估算）

七、其它不可預見費用 1000元/月 12000元（估算）小計：58800元

八、法定稅費為 1—7項費用的5.5 % 13134 元

九、合理利潤為 1—8項費用的5 % 12596.7 元

十、總計 264530.7元

由此：計算出物管費每平方米至少應為： 264530.7/12/40000=0.551 元（按物管面積40000平方米計算）

實際物管費每平方米可以設定在0.6—1.0元之間，下面分別列出0.6元，0.8元時的收入情況：

0.6元： 最大收入：40000*0.6*12=288000 最大利潤：288000—180000—58800—13134=36066元 0.8元 最大收入：40000*0.8*12=384000 最大利潤：384000—180000—58800—13134=132066元

第三篇：物業(yè)管理實施方案范文

物業(yè)管理實施方案

眉縣安居物業(yè)管理服務有限公司于20xx年9月經眉縣工商局批準成立，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：***.注冊資金52萬元，是一家專業(yè)從事物業(yè)管理、居民服務及房地產中介服務的獨立法人企業(yè)，20XX年8月取得寶雞市住建局頒發(fā)的暫定資質等級證書，資質編號為寶房物20XX027號。

1-2.公司內部機構設置

公司設經理一名，下設四個職能科室：

物業(yè)公司組織機構設置及各科室人員配置

經理部是公司的決策機構，設經理1名。經理對公司所有事務全面負責，對公司的一切重大事務做出最終決策，并負責協調各科室工作。

在經理領導下，各科室互相協作，全面處理分管工作，對于重大問題報請經理處理，或通過高層會議商討決策。各科室在完成分管工作的同時，并完成經理交付的各項其他工作。

1-3.公司員工配置

公司現有員工43人，獲得物業(yè)管理崗位從業(yè)資格證書的14人，各種專業(yè)技術和管理人員21人，其中中級職稱5人。我公司目前接管兩個住宅小區(qū)，物業(yè)管理總面積達22萬平方米，其中小高層1萬多平方米，多層住宅20萬平方米。

1-4.公司現有固定資產

公司現有房產一套，價值41萬元。為更好地給管轄物業(yè)提供保潔、綠化、共用設施設備、秩序消防等方面的服務，我公司先后購置垃圾箱1臺；垃圾清運車29輛，；剪草機、打孔機、綠籬機各1臺；對講機9個；潛水泵、污水泵各一臺；電腦3臺及打印機等設備，總價值8萬多元。為物業(yè)管理服務搭建了良好的設施設備平臺。

二、花園小區(qū)物業(yè)現狀分析

2-1.眉縣花園小區(qū)簡介

眉縣花園小區(qū)地處縣城景賢路南段，美陽街向南300米處。東西兩區(qū)占地總面積111畝，現有住宅樓42棟，住戶1200戶，業(yè)主3700余人。建筑總面積158675m2。

小區(qū)內配套設施齊全，設專業(yè)配電室和加壓站各2個，院內設有智能化監(jiān)控設施、路燈，廣場燈；樓道內設聲光控感應燈照明，目前有5棟樓各單元門口設智能門。小區(qū)共有標準化糞池15個，并在每個單元門口設雨水＃、主干道設污水井、個別樓號設置消防栓。小區(qū)內還設置大型停車廣場2個，劃分停車位200個；自行車棚7個，共可容納自行車1000多輛。小區(qū)實行集中供暖，除車庫外，住宅、商鋪、地下室全部通暖，暖氣覆蓋面積156051 m2。

小區(qū)擁有大型廣場花園1個，面積400平方米；各種小型花壇、草坪24處；栽植櫻花樹、鐵桿海棠、銀杏樹、琵琶樹、龍爪槐等名貴樹種800多棵，綠化總面積19580 m2。目前小區(qū)管理規(guī)范，治安秩序良好，車輛管理基本到位，環(huán)境衛(wèi)生干凈整潔。

2-2.物業(yè)特點

該物業(yè)具有以下特點：

1、小區(qū)住戶多，業(yè)戶來源復雜，有商人、農民、國家機關領導、企業(yè)職工等；

2、小區(qū)分多次階段性建成，原有設施設備落后；

3、小區(qū)分東西兩區(qū)。2-3物業(yè)管理分析

征對該物業(yè)特點，除收費、綠化外，秩序、維修、保潔服務需配備兩班服務人員。秩序管理、維修服務需實行24小時物業(yè)服務管理，收費、保潔、綠化實行8小時服務。

三、物業(yè)管理方案

1、服務結構

本方案為今后服務的基本結構，主要提供物業(yè)管理公共服務，包括客戶服務、秩序、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個方面的內容。我們將根據實際情況，不斷完善各類服務操作規(guī)范，以便更有效的管理，為客戶提供優(yōu)質、超值服務。3-2管理機構設置及人員配置

根據管理服務的總體設想及小區(qū)的特點，本著“精干高效“以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機構，管理實行經理負責制。經理部下設三科一室，辦公室設文員1名，負責各種文件、資料、材料、檔案管管理和后勤保障工作；三個科長對經理負責，三個科各設兩個班；工程科設科長一名，維修員4名，負責物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維修、養(yǎng)護管理；服務科設科長1名，保潔員7名，綠化員1名，收費員2名，負責區(qū)內保潔、綠化管理，收費和客戶接待服務；秩序科設科長一名，秩序員8名，負責區(qū)內秩序、消防及車輛管理，共需配置至少27 人。日常工作任務執(zhí)行由各班長在科長的指導下開展。

3-3物業(yè)服務的內容和標準

3-3-1房屋共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護和管理

共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、主、柱、梁屋頂等）戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設施設備使用的房屋。

保潔服務內容和標準

一小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次干道1次/天清掃

4、室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃（不含封閉式玻璃）一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動場所一次/天清掃

5、積水、積雪及時清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完后、清潔區(qū)域內無垃圾、無污物。

三、來及處理與收集

1、合理設置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對垃圾中轉站，根據需要進行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。

秩序服務內容和標準

1、小區(qū)出入口24小時站崗執(zhí)勤

2、對重點區(qū)域、重點部位每小時巡邏一次；

3、對進出小區(qū)車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

4、在小區(qū)內危險隱患部位設警示牌。

5、秩序員每半年進行1次應急處理培訓。

綠化服務內容和標準

1、根據保潔員人數劃分鋤草范圍，綠化帶內雜草每半月清除一次，保證無顯目的雜草。

2、持續(xù)干旱一周時，必須澆水一遍。

3、綠化工每周檢查一次，發(fā)現蟲害及時消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時補種。

5、每周對綠化帶內的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設置宣傳牌，業(yè)主愛護花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內容和標準

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業(yè)主遺失車卡，每個罰款10元。

2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴禁進入。

3、車進小區(qū)限速行駛；停放在規(guī)定車位，不能擋道。

4、外來車輛進入由業(yè)主申請后，可停放在指定地點。

5、每天12時到15時，19時到次日8時不許進入。

6、臨時停放車輛交清費用后方可進入；車輛停放實行先到先停，業(yè)主優(yōu)先，停滿為止的原則。

維修服務

1、保修

①管理處組織建筑單位施工，費用從建筑單位保修款中支付。②業(yè)主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質量保證書》上規(guī)定的各部位保修時間為依據。

④保修期內出現問題，急修半小時到現場處理，一般性維修3天內處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。

2、有償服務

1、對有償服務，由業(yè)主申請，服務科約定維修時間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶著派工單上門維修，到現場后，先向業(yè)主出示工作牌，宣布收費標準，業(yè)主同意后開始維修。

4、維修完成清理現場，請業(yè)主驗收并在維修單上簽字。維修單采取三聯制，客戶、財務、存檔各一聯。

5、維修人員在服務時收費應公平合理，不能向業(yè)主索取吃、用、財務等。

方案二：物業(yè)管理實施方案

為促進全縣物業(yè)管理市場健康有序發(fā)展，規(guī)范物業(yè)管理行為，理順物業(yè)管理體制，全面提高物業(yè)管理服務水平，切實改善城市環(huán)境面貌，提高群眾居住質量，創(chuàng)建文明、整潔、安全、便利的居住環(huán)境，根據國務院《物業(yè)管理條例》有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合全縣物業(yè)管理實際情況，制定本實施方案：

一、指導思想和工作原則

（一）指導思想：以深入落實科學發(fā)展觀為指導，以縣委提出的建設“生態(tài)之縣”、“宜居之縣”為目標，以改善城市環(huán)境面貌、提高群眾居住質量、構建和諧社會為宗旨，以建立社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新機制為根本，全面提高住宅小區(qū)管理水平。

（二）工作原則：總體按照“解決突出問題，完善服務功能，健全管理制度，提高物業(yè)管理水平”的原則，分步實施，整體推進。

二、工作目標

（一）建立并推行有關職能部門各司其職、分工協作、齊抓共管的物業(yè)綜合管理機制。

（二）新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理推行招標，招標率達到100%?！肚捌谖飿I(yè)管理合同》簽訂率達到100%，《業(yè)主臨時公約》簽訂率達到100%。

（三）縣物業(yè)供熱辦接管城區(qū)內無人管理小區(qū)，遺留問題得到有效解決，年底前整改率達到90%。

（四）物業(yè)管理企業(yè)全部取得《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》，人員經過培訓，經理持證上崗。

（五）加強業(yè)主自律行為，年底前入住的小區(qū)80%以上成立業(yè)主委員會。

（六）建立物業(yè)服務信用保證金制度。

（七）開展縣城內裸地硬化和綠化。

（八）縣城內100處二次供水水箱在8月25前100%完成清洗消毒。

三、工作任務及分工

（一）完成二次供水水箱清洗消毒工作

1.現有的二次供水設施不符合衛(wèi)生要求的，應當限期改造，短期內不能改造的應當加強衛(wèi)生管理，加大監(jiān)督檢測力度，并適當增加檢測頻次。（責任單位：衛(wèi)生局）

2.二次供水的產權單位應當保證供水設施及設備完好，建立健全清洗消毒制度。二次供水設施每年清洗二次。消毒清洗后，經縣衛(wèi)生監(jiān)督檢驗機構水質檢驗合格后方可供水。（責任單位：產權單位）

3.負責對全縣100處水箱的責任單位清洗消毒工作完成情況檢查驗收。全面檢驗水質，對水箱內水質不合格的責任單位立即整改，確保居民飲用水安全。（責任單位：縣衛(wèi)生局、縣物業(yè)供熱辦）

（二）完成裸地硬化和綠化任務

具備綠化條件的采取綠化方式覆蓋，不具備條件的采取硬鋪裝方式覆蓋。對車行道裸土地面，根據道路等級和承載能力，采用水泥混凝土或瀝青混凝土結構，按照道路施工標準進行硬化。對人行道裸土地面，從路邊石或人行道邊緣至建筑物間進行硬鋪裝。不具備停車場功能的，采用普通人行步道板進行硬化；具備停車條件的，一律鋪水泥或瀝青混凝土。

1.城關鎮(zhèn)所有街路、巷道、游園廣場、城鄉(xiāng)接合部、出入城口。（責任單位：建設局）

2.20個物業(yè)小區(qū)裸地9月末完成硬化和綠化。（責任單位：建設局）

3.企事業(yè)單位自有庭院、自管居住區(qū)范圍內和道路。（責任單位：產權單位）

4.臨街商家業(yè)戶門前破損踏步。（責任單位：業(yè)戶、行政執(zhí)法局）

5.基建工地內的裸土地面(包括已硬化出現破損形成的裸露地和未硬化的土路)進行分類硬化。（責任單位：建設局）

（三）加大物業(yè)監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為

1.依據國務院《物業(yè)管理條例》、《哈爾濱市前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，進一步

加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制。（責任單位：建設局）

2.嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質審查。按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級，承接物業(yè)管理項目。加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質評定。（責任單位：建設局）

3.強化物業(yè)管理監(jiān)督。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、實行實名誠信考評制度，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供相符的服務，提高管理服務水平。（責任單位：建設局）

4.依據《哈爾濱市業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立指導程序》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。（責任單位：建設局）

5.加大住房專項維修資金的收繳力度。嚴格按照依政辦發(fā)〔2007〕18號文件的有關規(guī)定，加大力度足額收取，按照業(yè)主所有、專戶儲存、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，切實收好、管好、用好維修資金，逐漸形成“資金依法交，問題有人管，故障有人修，設備有人換，物業(yè)質量優(yōu)，生活環(huán)境好”的良好局面。（責任單位：建設局）

6.依據《哈爾濱市物業(yè)服務信用保證金規(guī)定》收取物業(yè)服務信用保證金，對物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)項目、提供物業(yè)服務的，應當交納物業(yè)服務信用保證金，保證金由縣建設局統一監(jiān)管，專項用于物業(yè)企業(yè)擅自退出管理，出現重大質量事故的處置等。（責任單位：建設局）

（四）建立縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、社區(qū)職責明確的責任體系

城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要接受建設局監(jiān)督指導，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府認真貫徹落實《物業(yè)管理條例》，各涉及物業(yè)管理活動的相關單位、部門要按照各自的職責承擔管理的責任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

1.理順管理體制，創(chuàng)新運行方式。

對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)管理率達到100%；對達不到要求、基礎設施不配套，不具備物業(yè)管理條件無人管理的小區(qū)，統一由建設局物業(yè)供熱辦接管，提供基本的衛(wèi)生保潔和二次供水服務。（責任單位：建設局）

2.建立責權明確的工作體系。

縣建設局為全縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責全縣物業(yè)管理工作的指導、協調、監(jiān)督和認證工作，并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作。

縣環(huán)保局負責住宅區(qū)（樓）有關噪音、油煙污染的治理工作。

縣工商局負責審查房地產開發(fā)企業(yè)房屋銷售廣告內容，加大對虛假銷售廣告的查處力度，對有減免、贈送物業(yè)管理費而損害其他業(yè)主利益的違規(guī)銷售廣告不予審批。治理和規(guī)范住宅小

區(qū)（樓）各類經營行為。

縣法院對物業(yè)公司起訴業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的案件，應依法予以支持。對事實清楚、無爭議的拖欠物業(yè)管理費的案件應依法采取支付令形式予以執(zhí)行；對物業(yè)公司勝訴、業(yè)主拒不履行的生效判決應依法予以強制執(zhí)行。

縣公安局負責住宅區(qū)（樓）安全防范工作，對存在的薄弱環(huán)節(jié)，督促管理單位消除隱患，堵塞漏洞，完善安全防范措施，提高物業(yè)企業(yè)安全防范服務能力和水平。督促落實住宅小區(qū)（樓）安全防范設施建設，大力推廣電子攝像監(jiān)控系統、門禁對講系統為主要內容的安防技術，建立健全以管理單位為主體的群防群治工作制度，構建住宅小區(qū)（樓）安全防范體系。及時對住宅小區(qū)（樓）發(fā)生的治安、犯罪案件進行偵破。

縣行政執(zhí)法局負責物業(yè)管理違法違規(guī)行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高。

社區(qū)居委會負責根據轄區(qū)內住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會，協調業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的關系。

水、電、有線電視、燃氣等供應單位作為經營和受益單位，負責住宅小區(qū)（樓）相關管網、線路的鋪設、維修及費用的收繳工作，一律實行收費到戶。物業(yè)企業(yè)必須與相關部門簽訂委托代收協議后，方可代收水、電、有線電視、燃氣等費用。

四、保障措施

（一）提高認識，明確責任。加強居民住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，實行“一把手”負責制，層層落實責任。成立縣物業(yè)管理工作領導小組，代縣長趙長滿任組長，副縣長張樹文、王國柏、李繼東，縣長助理王迎春任副組長，副縣長李繼東為常務副組長?？h建設局、法院、房產住宅局、衛(wèi)生局、環(huán)保局、公安局、行政執(zhí)法局、工商局、依蘭鎮(zhèn)等為成員單位。建立縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、社區(qū)職責明確的責任體系和長效管理機制?？h政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區(qū)域負責”的原則，縣領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導；縣領導小組辦公室（設在建設局）具體負責此項工作的日常指導、協調和監(jiān)督、檢查；縣政府相關部門要上下聯動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。

（三）加強宣傳，營造氛圍。開展貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

（四）強化管理，鞏固成果?？h政府相關部門要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理，定期檢查。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確責任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。

方案三：物業(yè)管理實施方案

為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平，規(guī)范物業(yè)管理活動，提高人民生活質量，特制定本方案。

一、指導思想

以“三個代表”重要思想為指導，以貫徹落實《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）為主線，以爭創(chuàng)“中國最佳旅游城市”為契機，堅持“科學謀劃，抓點帶面，點面結合，穩(wěn)步推進，全面落實”的原則，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立管理規(guī)范、責權明確的長效管理機制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進全市各項事業(yè)健康快速發(fā)展。

二、工作任務

（一）理順管理體制，創(chuàng)新運行方式，建立責權明確的工作體系。

城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負總責、社區(qū)居民委員會組織實施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導的原則，明確各部門管理職責，以塊為主，實行屬地管理，建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。

1、街道辦事處職責。

組織、協調、指導和全面落實轄區(qū)內的物業(yè)管理工作。

（1）會同主管部門參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收，對未按規(guī)劃建設配套共用設施、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質量問題的，要提請有關部門責令開發(fā)建設單位整改。

（2）指導監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見。

（3）對本轄區(qū)內沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負責組織保潔隊伍實施保潔，并向業(yè)主收取相應費用，收費標準由街道辦事處與業(yè)主委員會協商確定。業(yè)主不愿交費的，由社區(qū)委員會組織業(yè)主進行保潔，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔維修費用。

（4）協調處理轄區(qū)內有關物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

（5）合理劃分區(qū)域內物業(yè)管理小區(qū)，建立物業(yè)管理責任制，負責轄區(qū)內社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。

（6）協調監(jiān)督轄區(qū)內物業(yè)管理項目的移交、接管工作。

（7）負責業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。

（8）組織建立轄區(qū)內物業(yè)管理的領導機構，2、社區(qū)居委會職責。

根據街道轄區(qū)內住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會，協調業(yè)主、業(yè)委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的關系。

（1）組織指導成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作。

（2）會同開發(fā)建設單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導業(yè)主委員會依法選舉。

（3）監(jiān)督指導業(yè)主委員會的工作。積極傳達街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。

（4）指導監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作。

（5）經市物業(yè)主管部門同意，可直接召開業(yè)主大會。

（6）配合街道辦事處建立轄區(qū)內物業(yè)管理責任體系，對未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實保潔工作，協助業(yè)主委員會選聘維修項目施工隊伍，并及時處理轄區(qū)內物業(yè)糾紛。

（7）組織協調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關系。

3、市物業(yè)管理辦公室職責。

物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門，負責全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務指導、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓等工作。

（1）宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關法律、法規(guī)和規(guī)章。

（2）對社區(qū)業(yè)主委員會的組建工作進行指導。

（3）監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。

（4）負責業(yè)主委員會成立的相關資料和物業(yè)服務合同的備案管理工作。

（5）受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作。

（6）負責本轄區(qū)物業(yè)管理招投標活動的指導監(jiān)管。

（7）負責商品房預售許可證的審批發(fā)放和商品房預售款的監(jiān)督使用工作。

（8）負責物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。

（9）對街道物業(yè)管理工作進行考核，對物業(yè)管理工作人員進行培訓。

（10）負責新建小區(qū)交付使用時的物業(yè)驗收工作。

（11）負責物業(yè)管理企業(yè)資質證的年檢、服務標準的制定和等級評定。

（二）規(guī)范物業(yè)管理模式，創(chuàng)新經營理念，逐步實現物業(yè)管理規(guī)范化。

1、實施老舊小區(qū)自管型物業(yè)管理。

開放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區(qū)為管理主體組織居委會劃分責任區(qū)，以單元或業(yè)主為單位落實衛(wèi)生責任區(qū)保潔、綠化，房屋及設施維修由業(yè)主委員會自聘維修企業(yè)，社區(qū)對居委會工作進行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務為主要形式，以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段，通過動員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動，形成居民共建、共管、共享的局面。

2、實施老舊小區(qū)過渡型物業(yè)管理。

具有一定規(guī)模并且沒有物業(yè)管理的小區(qū)（如實驗小區(qū)、長安小區(qū)、長安新村、賓館小區(qū)），由業(yè)主委員會聘請物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務站簽訂服務委托合同，進行規(guī)范管理，按標準收取一定費用，轉變居民享受福利服務的觀念，逐步實現物業(yè)管理規(guī)范化。

3、規(guī)范已實施物業(yè)管理的小區(qū)。

一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務的前提下，指導業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務委托合同，用合同約定雙方的權利和義務，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎。二是規(guī)范服務和收費。制定物業(yè)管理企業(yè)收費和服務標準，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對照標準維護權力和履行義務。同時開展優(yōu)秀小區(qū)評比活動，召開現場會，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務模式，以點帶面，穩(wěn)步推進，逐步擴大影響，推動全市物業(yè)管理規(guī)范運行。

（三）加大物業(yè)管理資金投入，建立物業(yè)管理保障體系，完成物業(yè)管理從無到有的過渡。

對群眾反映強烈且問題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進行整治，采取政府投一點、物業(yè)維修基金出一點、社會集一點的辦法，有組織、有計劃地整治，本著整治一個、規(guī)范一個、達標一個的原則，逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有、從簡單到規(guī)范的過渡。

（四）強化房地產開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，嚴格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。

開發(fā)建設單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案，并采取招投標形式，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負責物業(yè)的承接驗收和物業(yè)范圍內的質量監(jiān)管，待業(yè)主入住50%以上后，再公開選聘物業(yè)公司。嚴格控制開發(fā)商私自將物業(yè)轉讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法，對擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質。規(guī)劃設計部門

要在規(guī)劃設計時將物業(yè)管理用房設計在門市或顯赫位置，并及時通知物業(yè)管理和產權部門備案，嚴格對物業(yè)管理用房的預留和使用進行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門在物業(yè)驗收時一定要堅持高標準、嚴要求，嚴把質量關，物業(yè)管理配套設施沒達到要求的，不予頒發(fā)驗收合格通知。質量監(jiān)督管理站沒有接到物業(yè)驗收合格通知不予辦理綜合驗收備案手續(xù)，產權處不予辦理產權手續(xù)。紀檢監(jiān)察部門要定期對此項工作進行檢查，不按此規(guī)定辦理的，一經發(fā)現要嚴肅查處，并追究責任。

（五）加大物業(yè)基金的歸集力度，制定科學合理的管理辦法。

各有關部門要研究制定切實可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度，建立自動查詢系統，定期通報繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應收盡收。

（六）提供優(yōu)惠條件，引進先進的物業(yè)管理理念，推進我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

要加強對社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅持統一規(guī)劃，盡量以現有社區(qū)為依托，加快對社區(qū)現有基礎設施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎設施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準入制度，先準入后規(guī)范。要鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭，提高我市物業(yè)管理水平。

（七）保證措施。

1、強化宣傳，營造良好的物業(yè)管理氛圍。

要充分利用媒體，采取散發(fā)宣傳單、電視講話、張貼標語、宣傳板報、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關政策，切實讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把《條例》的宣傳納入“十一五”普法內容，認真組織好不同層面人員的法律知識和業(yè)務知識培訓。

2、提高認識，增強做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責任感。

各部門要齊抓共管，相互配合，落實支持物業(yè)工作的各項政策。城管部門要積極做好小區(qū)垃圾清運工作，及時對主巷路及分支的下水管線進行維修、維護。各街道辦事處物業(yè)服務站要積極參與市場競爭，及時對老舊房進行維修養(yǎng)護，并向業(yè)主收取適當費用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區(qū)配套設施建設及養(yǎng)護工作。公安、交通、稅務和法院要制訂相應的扶持政策，對物業(yè)糾紛從速從快裁決。機關工委要監(jiān)督各部門干部職工在規(guī)定時間內完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務費的交納，增強物業(yè)管理的保障能力，擴大物業(yè)服務保障范圍，為業(yè)主提供舒適、高品質的生活環(huán)境。

3、落實責任，加強對物業(yè)管理工作的領導。

為加強領導，落實責任，市政府決定對蛟河市物業(yè)管理領導機構進行調整，并將物業(yè)管理工作納入街道重點工作目標責任制，與街道簽訂責任狀。各街道辦事處和相關部門要建立物業(yè)管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，明確分管領導，抽出精干力量落實社區(qū)責任及考核標準，及時解決轄區(qū)內物業(yè)管理工作中的重大問題。市物業(yè)管理辦公室要制

訂相關政策、工作計劃和考核機制，完善工作制度，提高人員素質，及時處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業(yè)主委員會等工作進行1次檢查、督辦，對有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴格督辦并通報檢查結果，確保各項工作順利進行。

三、時間安排

（一）20XX年4月至5月，市物業(yè)管理辦公室要進行調查摸底，抓好試點工作，并組織有關部門大力宣傳《物業(yè)管理條例》。

（二）20XX年5月，組織召開物業(yè)管理工作現場會，推廣物業(yè)管理經驗，創(chuàng)新物業(yè)管理機制。

（三）20XX年2月至4月，市物業(yè)管理辦公室要將對全市物業(yè)管理企業(yè)的資質、管理人員的技術等級和服務合同承諾兌現等情況進行審查，清理整頓物業(yè)管理市場。

（四）20XX年5月至12月，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶進行培訓，重點對《物業(yè)管理條例》知識、崗位資質、業(yè)主委員會如何開展工作等內容進行培訓。

（五）20XX年4月至12月，民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會，加大工作力度，組織落實小區(qū)的物業(yè)管理工作，年底前轄區(qū)內物業(yè)管理的覆蓋率達到100%。

（六）20XX年11月至12月，市政府對物業(yè)管理工作進行檢查、總結和驗收

本文來自: 書通網(/201494/61725.htm

第四篇：小區(qū)物業(yè)管理實施方案

小 區(qū) 物 業(yè) 管 理 方 案

1、服務結構

本方案為今后服務的基本結構，主要提供物業(yè)管理公共服務，包括客戶服務、秩序、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個方面的內容。我們將根據實際情況，不斷完善各類服務操作規(guī)范，以便更有效的管理，為客戶提供優(yōu)質、超值服務。2管理機構設置及人員配置

經理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。3物業(yè)服務的內容和標準

3-1房屋共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護和管理

共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、主、柱、梁屋頂等）戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設施設備使用的房屋。

保潔服務內容和標準

一小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次干道1次/天清掃

4、室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃（不含封閉式玻璃）一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動場所一次/天清掃

5、積水、積雪及時清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完后、清潔區(qū)域內無垃圾、無污物。

三、來及處理與收集

1、合理設置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對垃圾中轉站，根據需要進行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務內容和標準

1、小區(qū)出入口24小時站崗執(zhí)勤

2、對重點區(qū)域、重點部位每小時巡邏一次；

3、對進出小區(qū)車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

4、在小區(qū)內危險隱患部位設警示牌。

5、秩序員每半年進行1次應急處理培訓。

綠化服務內容和標準

1、根據保潔員人數劃分鋤草范圍，綠化帶內雜草每半月清除

一次，保證無顯目的雜草。

2、持續(xù)干旱一周時，必須澆水一遍。

3、綠化工每周檢查一次，發(fā)現蟲害及時消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時補種。

5、每周對綠化帶內的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設置宣傳牌，業(yè)主愛護花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內容和標準

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業(yè)主遺失車卡，每個罰款10元。

2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴禁進入。

3、車進小區(qū)限速行駛；停放在規(guī)定車位，不能擋道。

4、外來車輛進入由業(yè)主申請后，可停放在指定地點。

5、每天12時到15時，19時到次日8時不許進入。

6、臨時停放車輛交清費用后方可進入；車輛停放實行先到先停，業(yè)主優(yōu)先，停滿為止的原則。

維修服務

1、保修

①管理處組織建筑單位施工，費用從建筑單位保修款中支付。②業(yè)主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質量保證書》上規(guī)定的各部位保修時間為

依據。

④保修期內出現問題，急修半小時到現場處理，一般性維修3天內處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。、有償服務

1、對有償服務，由業(yè)主申請，服務科約定維修時間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶著派工單上門維修，到現場后，先向業(yè)主出示工作牌，宣布收費標準，業(yè)主同意后開始維修。

4、維修完成清理現場，請業(yè)主驗收并在維修單上簽字。維修單采取三聯制，客戶、財務、存檔各一聯。

5、維修人員在服務時收費應公平合理，不能向業(yè)主索取吃、用、財務等。

武漢市環(huán)寓物業(yè)管理有限公司

2013年3月11日

第五篇：物業(yè)管理整治實施方案

物業(yè)管理整治實施方案

>方案一：物業(yè)管理整治實施方案

為了進一步整頓和規(guī)范物業(yè)管理小區(qū)，做好物業(yè)管理對改善居民的居住環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設具有重要意義。根據《福州市房管局關于印發(fā)<關于開展規(guī)范提升城市住宅小區(qū)物業(yè)管理專項行動實施方案>的通知》要求，現結合我市具體情況，制定以下工作方案。

一、成立領導小組，加強組織領導

針對當前物業(yè)管理存在的熱點、難點問題，加強領導，由市建設局牽頭，會同社區(qū)、街道成立我市小區(qū)物業(yè)管理市場秩序專項治理工作協調小組，負責研究制定工作方案，并負責對具體實施工作監(jiān)督、指導和協調。著力規(guī)范市場秩序和服務行為，提升行業(yè)形象，促進物業(yè)管理和諧健康發(fā)展。組長：陳桂鳳（建設局局長）、副組長：莊強（建設局副局長）、成員：陳乃秋（建設局房地產開發(fā)管理科科長）、陳蒲兒（建設局房地產開發(fā)管理科職員）、林學貴（建設局房地產開發(fā)管理科職員）、王麗香（建設局房地產開發(fā)管理科職員），專項行動工作領導小組下設辦公室，掛靠福清市建設局房地產開發(fā)管理科。聯系人：林學貴 電話85197229。

二、明確任務，落實工作責任。

堅持“標本兼治、綜合治理”的原則，通過物業(yè)服務企業(yè)自查自糾與行業(yè)主管部門檢查督促相結合、全面規(guī)范和重點提升相結合、專項整治與長效管理相結合的辦法，加強整改整治，以達到促進城市住宅小區(qū)物業(yè)管理面貌明顯改觀，行業(yè)管理得到加強的目的，力爭專項行動取得明顯成效。

三、分步組織實施，措施落到實處

（一）前期準備與動員部署階段（8月初至8月10日）

1、動員階段。物業(yè)管理主管部門、社區(qū)、街道及各物業(yè)服務企業(yè)統一思想，形成共識，制定具體工作方案和分布實施>計劃。

2、對全市實施專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)進行全面調查摸底。

3、制訂工作方案。各物業(yè)服務企業(yè)要開展自查自糾，并根據自查情況，制訂物業(yè)項目整改提升方案，明確具體工作目標、內容及責任人。物業(yè)項目整改提升方案要于8月20日前要報我局備案。

（二）自查自糾階段（8月中旬至10月初）

1、召開各物業(yè)服務企業(yè)治理動員大會。布置企業(yè)開展自查自糾，如實填報“整頓和規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)自查檢查表”對存在問題的小區(qū)一律在9月5日之前自行整改完畢，并向協調小組提出整改書面報告。

2、根據示范項目考評標準，采取靠前服務、跟蹤推進的辦法，加強對物業(yè)服務企業(yè)新申報創(chuàng)建示范項目的指導。同時，對現有已評上省、市級示范項目將采取“回頭看”措施，加強檢查監(jiān)督。

3、加大日常巡查力度，對發(fā)現問題要責令物業(yè)服務企業(yè)限期整改，同時把物業(yè)企業(yè)及管理服務項目結合開展物業(yè)管理規(guī)范提升專項行動工作情況，作為今年資質審驗考核評定的主要內容。

（三）整改、抽查階段（從10月中旬至11月中旬）

1、責令物業(yè)企業(yè)做好整改工作，對整改工作不落實的，將采取相關措施，督促物業(yè)服務企業(yè)落實。

2、對個別嚴重存在問題的物業(yè)小區(qū)進行再抽查。

四、嚴格工作要求，務求階段實效

（一）加強領導，強化組織實施

1、提高思想，統一認識。物業(yè)管理工作是一項關乎千家萬戶的民生性行業(yè)，是改善廣大居民的居住環(huán)境和促進和諧社會、城市文明建設的一項基礎性工作，各物業(yè)服務企業(yè)要充分認識這項工作的重要、必要性，增強做好這項工作的緊迫感和責任感。

2、落實責任。加大對規(guī)范提升專項行動的日常督查，跟蹤項目進展、掌握工作動態(tài)，對物業(yè)企業(yè)對專項行動思想不重視、工作不力的，采取約談、通報、曝光等方式，督促物業(yè)項目規(guī)范提升實施方案的落實。對拒不整改、不執(zhí)行、不落實工作方案的，要依照相關規(guī)定予以處罰，記入企業(yè)信用檔案，直至吊銷資質證書。

（二）強化監(jiān)督檢查。加強對物業(yè)服務企業(yè)項目合同履約情況動態(tài)監(jiān)管，每周安排不少于1個工作日對物業(yè)服務項目進行抽查、檢查。對檢查中發(fā)現的問題，下達書面整改通知書，督促物業(yè)服務企業(yè)限期整改到位，并做好各項迎檢工作。

（三）扶持行業(yè)發(fā)展。加大行業(yè)扶持力度，扶優(yōu)扶強，引導、指導物業(yè)服務企業(yè)晉升資質等級，擴大經營規(guī)模，拓展經營項目。重點培育一批信譽好、市場競爭力強、業(yè)主滿意度高、誠信服務的品牌企業(yè)，帶動全市物業(yè)管理水平和服務品質的提升。

（四）加強宣傳力度。以簡報、信息報送的形式加強工作動態(tài)交流，上下情況溝通，同時要組織新聞媒體宣傳典型示范項目，曝光、通報違法違規(guī)行為，規(guī)范各方主體行為，引導業(yè)主支持和主動參與物業(yè)管理活動，營造有利于行業(yè)健康發(fā)展的良好輿論氛圍。

方案二：物業(yè)管理整治實施方案

根據市紀委關于糾風工作的部署和全市20xx年糾風工作要點，結合全市物業(yè)管理行業(yè)實際，制定本工作方案。

一、指導思想

認真貫徹落實市紀委全會精神，以科學發(fā)展觀為指導，堅持以人為本、執(zhí)政為民理念，圍繞全市物業(yè)管理行業(yè)存在的實際問題，扎實開展物業(yè)管理糾風治理工作，認真解決損害群眾利益突出問題，為促進物業(yè)管理事業(yè)科學發(fā)展提供有力保證。

二、工作目標

按 照市紀委**屆**次全會精神和物業(yè)管理糾風調研匯報會的指示，全市物業(yè)管理糾風工作將認真貫徹落實上級部署，在市紀委統一領導和相關部門的通力協作下，實現以下目標：一是將優(yōu)化經濟發(fā)展環(huán)境與物業(yè)管理糾風工作相結合，結合行業(yè)存在的問題，將物業(yè)服務企業(yè)的管理服務行為上升到全市優(yōu)化經濟發(fā)展環(huán)境工作上 來，提高物業(yè)服務企業(yè)對優(yōu)化經濟發(fā)展環(huán)境的重要性認識；二是認真落實我市環(huán)境建設的工作重點，嚴肅“工作人員五條禁令”，加強學習，提高認識，嚴格落實各 項規(guī)章制度，特別是考勤制度、請銷假制度等，嚴禁工作中的“吃、拿、卡、要”現象，樹立部門良好形象；三是加強監(jiān)管手段，樹立服務為民的思想，進一步規(guī)范 行政行為，強化服務意識，解決百姓關注的熱點難點問題，拓寬群眾投訴渠道，廣泛接受社會各界監(jiān)督，及時辦理群眾的咨詢和投訴。

三、主要任務和責任分工

（一）重點加強物業(yè)管理法制建設。在市紀委支持下，擬定《關于加強物業(yè)管理工作的實施意見》，報請市政府頒布實施。加強物業(yè)管理關鍵環(huán)節(jié)監(jiān)管。規(guī)范物業(yè)市場準 入、退出流程，緊緊抓住物業(yè)服務企業(yè)資質管理、前期物業(yè)管理招投標、前期物業(yè)管理備案、物業(yè)項目竣工（承接）驗收、物業(yè)管理用房落實、物業(yè)服務企業(yè)退出項 目管理“六個”關鍵環(huán)節(jié)，依法加強行政監(jiān)管，依法維護物業(yè)管理各方當事人合法權益。在強化監(jiān)管的同時，形成各部門聯動，齊抓共管的工作局面，為構建和諧社 區(qū)形成聯動合力。

完成時限：20xx年6月底。

牽頭部門：住房保障局

責任部門：市政府法制辦、各區(qū)政府、建設局、規(guī)劃局、工商局

（二）切實加大行業(yè)監(jiān)管工作力度。嚴格糾正隨意降低服務標準或只收費不服務行為，促進物業(yè)行業(yè)規(guī)范服務，保障群眾基本權益。一是開展業(yè)主委員會培訓工作。結合推 行社區(qū)物業(yè)服務站工作，舉辦社區(qū)、業(yè)委會專題培訓，指導業(yè)主委員會切實發(fā)揮作用，促進業(yè)主自我管理、自我約束機制盡快形成，切實發(fā)揮業(yè)主委員會依法維護權 益的功能。二是嚴格實行物業(yè)管理招投標制度。督促房地產開發(fā)與物業(yè)管理分離,鼓勵有實力、信譽好的物業(yè)服務企業(yè)參與競爭，扶持其做大做強。三是嚴格規(guī)范物 業(yè)服務收費行為。加快對住宅小區(qū)開展物業(yè)服務分等定級標準工作,實行優(yōu)質優(yōu)價,體現質價相符，進一步推廣物業(yè)服務“菜單式”模式，切實提高服務收費透明 度。

完成時限：20xx年12月底。

牽頭部門：住房保障局

責任部門：各區(qū)政府、物價局

（三）開展創(chuàng)建業(yè)主滿意的物業(yè)公司活動。今年市物業(yè)辦將組織成立物業(yè)管理行風監(jiān)督員隊伍，同時開展創(chuàng)建業(yè)主滿意的物業(yè)公司評議活動。通過以上載體，完善物業(yè)管理 監(jiān)督運行機制。指導行業(yè)內部處理好以下五個方面的關系：一是要處理好社區(qū)和物業(yè)的關系，建立社區(qū)與物業(yè)的良性互動機制；二是要處理好業(yè)主與物業(yè)公司的關 系，提高物業(yè)服務企業(yè)的服務意識和技能；三是要處理好新區(qū)和老區(qū)的關系，通過有關制度和激勵措施，妥善處理好協調發(fā)展的關系；四是要處理好日常管理和應急 管理的關系，提高處理應急問題管理的能力；五是要處理好公共管理與物業(yè)公司的關系，梳理有關水電熱氣等公共服務與物業(yè)服務的界限，明晰物業(yè)管理范圍。

完成時限：20xx年12月底。

牽頭部門：住房保障局

責任部門：市紀委環(huán)境辦、各區(qū)政府（社區(qū)、城管）、建設局、規(guī)劃局、環(huán)保局、供排水、供熱、供電、供氣、通訊等單位

（四）在保障性物業(yè)管理工作上實現突破。針對老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問題，進一步探索保障性物業(yè)管理工作，通過組織貼心人行動、好鄰居行動、新管家行動等多種措施，推進棄管樓房管理工作，計劃成立社區(qū)物業(yè)服務站40個。

完成時限：20xx年12月底。

牽頭部門：住房保障局

責任部門：各區(qū)政府、財政局、民政局

四、工作措施和保障措施

（一）工作措施

市 物業(yè)辦以推進物業(yè)管理糾風工作為契機，深入解決影響和制約行業(yè)發(fā)展存在的問題，嚴格處理侵害百姓權益的違規(guī)企業(yè)。重點從以下三個方面入手，一是重點研究解 決如何規(guī)范服務行為問題。2012年要從規(guī)范管理和服務方面出臺有關規(guī)范性文件，明晰物業(yè)管理與公共服務單位的職責范圍，解決好供水、供熱、排水等維修管 理責任劃分問題。在市紀委的支持下，將物業(yè)管理服務與公共服務的責任進行界定。二是要規(guī)范入住收費工作。針對物業(yè)公司收取裝修保證金及進戶不合理收費問 題，要會同價格主管部門共同研究規(guī)范收費行為的具體工作措施。建立收費價格公示制度，將企業(yè)等級、小區(qū)等級、服務標準、收費標準全面公示，服務成本也要定 期公示，既是約束物業(yè)公司按標準提供服務，也能督促業(yè)主按標準履行義務。三是要開展經常性培訓。現在的服務水準層次過低、服務程序、流程、職責不清晰，特 別是一線人員缺少與服務標準對應的崗位培訓。對此，我們將全面開展物業(yè)管理培訓工作，開展多層次的崗位培訓工作，提升服務水平。四是強化物業(yè)投訴調查、協 調、調解措施，探索調解糾紛速裁平臺，對業(yè)主的合理訴求提供法律支持，維護業(yè)主合法權益。

（二）保障措施

一是加強組織領導。物業(yè)辦高度重視物業(yè)管理糾風工作，為認真貫徹落實市紀委**屆**次全會和全市優(yōu)化經濟發(fā)展環(huán)境工作會議精神，成立物業(yè)辦糾風工作專項推進領導小組，狠抓落實。

二是強化責任意識。各科室要認真履行職責，圍繞糾風工作重點和百姓投訴熱點，切實解決好百姓反響強烈的問題，明確責任，抓出實效。

三是加強協調和配合。不定期與有關部門溝通，研究解決問題的措施和辦法，對重大問題及時與糾風辦請示匯報。

五、組織領導

組長：***

成員：***

領導小組下設辦公室在局監(jiān)察室，具體負責綜合協調、督辦落實工作。

方案三：物業(yè)管理整治實施方案

為鞏固我鎮(zhèn)開展全國文明城市創(chuàng)建成果，做好2013年全國城市文明程度指數測評迎檢準備工作，大力開展我鎮(zhèn)各物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治工作，進一步加強我鎮(zhèn)物業(yè)管理工作，經研究制定具體工作實施方案如下：

一、健全組織，加強領導

為加強小區(qū)物業(yè)管理整治的組織領導工作，成立銀塘鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理整治工作領導小組，具體組成人員名單如下：

組長：XXX

副組長：XXX

成員：XXXXXX

二、工作目標

實施項目（小區(qū)）的服務企業(yè)應嚴格按照物業(yè)法律政策法規(guī)和有關管理文件的規(guī)定和要求，以及對照該項目委托服務的合同約定，認真實施該項目（小區(qū)）的各項管理和服務工作，全面開展小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生綜合整治工作，做到依法依規(guī)管理、誠信履約、合理收費、規(guī)范服務，按時間要求達到創(chuàng)建文明城市的整治目標。

全面開展整治工作，切實改變小區(qū)“臟、亂、差”的面貌，積極推進小區(qū)籌建業(yè)主委員會工作，通過大力整治小區(qū)環(huán)境，落實并引進物業(yè)管理單位，建立健全各項長效管理制度，達到整治和創(chuàng)建文明城區(qū)的目標，努力營造優(yōu)美、舒適、溫馨的人居環(huán)境。

三、工作重點

（一）小區(qū)共用設施設備管理。

1、排水、排污管道通暢。如：明溝疏通與加蓋，化糞池清掏，下水道疏通，窨井蓋無破損、管網修繕基本完好。

2、室外道路平整、整潔、無破損，基本完好，不影響行人和車輛通行。

3、供水、供電設備設施保持衛(wèi)生，維護到位，運行正常。如路燈、樓道燈、電梯等公共設備配置基本完好，有應急處理方案。

（二）小區(qū)車輛、安全防范管理。

1、小區(qū)基本實行封閉式管理。

2、消防設備設施基本完好，安防人員認真負責，實行24小時值班及巡邏制度。

3、小區(qū)機動車及非機動車車輛有序停放管理。

（三）小區(qū)衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護管理。

1、環(huán)衛(wèi)設施較完備。小區(qū)定點設置垃圾桶，配有保潔人員實行日常保潔工作。

2、無擅自占用公共部位堆放雜物、衛(wèi)生保潔無死角的現象。

3、小區(qū)綠化養(yǎng)護做到日常及時修剪，無違章破壞和占用綠地圈養(yǎng)家禽等行為，犬類管理妥善。

四、工作時間

各社區(qū)以及各相關物業(yè)管理服務企業(yè)要嚴格按照開發(fā)區(qū)管委會工作部署以及本工作實施方案精神，精心組織力量，按照整體計劃和實施步驟，集中時間，全力以赴，全面完成區(qū)域范圍內的各項環(huán)境衛(wèi)生整治工作。

五、工作要求

（一）高度重視，形成合力。

各社區(qū)、各物業(yè)服務企業(yè)要統一思想，提高認識，把我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治工作與全國城市文明程度指數測評迎檢工作緊密結合，強化對整治工作的組織領導，精心安排，形成合力，明確責任、任務和目標要求，確保整治工作的組織實施和管理到位。

（二）嚴格考核，確保成效。

鎮(zhèn)文教衛(wèi)辦、鎮(zhèn)建設辦要牽頭組織物業(yè)管理公司及社區(qū)居委會，全力抓好有物業(yè)管理小區(qū)開展環(huán)境衛(wèi)生整治活動情況的專項檢查和評議活動，對整個活動進行嚴格的跟蹤落實，確保整治工作取得實效。

方案四：物業(yè)管理整治實施方案

根據市政府《關于關于進一步加強庫爾勒市突發(fā)公共事件應急預案編制工作的通知》精神及庫爾勒市鞏固全國文明城市創(chuàng)建成果和迎接衛(wèi)生城市復驗