第一篇：現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式

現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式初探

[摘要]：本文在對(duì)我國傳統(tǒng)物業(yè)管理的盈利模式進(jìn)行概括及評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，通過構(gòu)建現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系，提出了現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式，并且較為全面地論證了現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式在實(shí)踐中實(shí)施的可行性。

我國物業(yè)管理產(chǎn)生于上世紀(jì)80年代初，是在借鑒和吸收國外及香港房屋管理的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展起來的，從管理模式的發(fā)展過程看，我國物業(yè)管理經(jīng)歷了三個(gè)階段：房管式的物業(yè)管理通過招標(biāo)獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)管理。建設(shè)部已經(jīng)明確提出要在2000年前徹底改變“誰開發(fā)、誰管理”的壟斷經(jīng)營(yíng)局面[1]，目前我國物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入了“雙向選擇”的市場(chǎng)化運(yùn)作時(shí)代。因此，在新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，物業(yè)管理公司如何組織和利用資源，開展多種經(jīng)營(yíng)，拓寬盈利空間，從而創(chuàng)造最大化的利潤(rùn)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，是值得我們研究的。

本文所定義的盈利模式是指：物業(yè)管理公司如何組織和利用資源，通過哪些途徑，提供什么樣的服務(wù)來創(chuàng)造利潤(rùn)。

一、對(duì)我國傳統(tǒng)物業(yè)管理公司的盈利模式概括及評(píng)價(jià)

1、傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)體系

公司都是通過經(jīng)營(yíng)某些價(jià)值業(yè)務(wù)來獲取利潤(rùn)的，物業(yè)管理公司是通過向業(yè)主提供某些服務(wù)，滿足業(yè)主的需求來獲取利潤(rùn)的。目前我國物業(yè)管理公司提供的服務(wù)主要有兩個(gè)基本大類：

[2]（1）基本服務(wù)：房屋、設(shè)備的維修、維護(hù)和保養(yǎng)，環(huán)境衛(wèi)生、安全消防、清潔綠化等的管理。（2）增值服務(wù)：代送牛奶、報(bào)紙，小孩接送，室內(nèi)裝修，電器修理，商務(wù)服務(wù)等。這兩類服務(wù)有一個(gè)共同的特點(diǎn)：都是強(qiáng)“機(jī)能性”的，即服務(wù)結(jié)果是有形的、具有某種功能的，如：基本服務(wù)為業(yè)主創(chuàng)造的價(jià)值在于：房屋的保值、增值，設(shè)備的正常運(yùn)行，業(yè)主安全感的獲得，優(yōu)美環(huán)境的創(chuàng)造；增值服務(wù)為業(yè)主創(chuàng)造的價(jià)值在于：為業(yè)主提供方便，給業(yè)主提供信息，節(jié)約業(yè)主的時(shí)間等。傳統(tǒng)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)體系可以用如下示意圖表示：

圖1傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)體系

2、傳統(tǒng)物業(yè)管理公司盈利模式的特點(diǎn)

由上述物業(yè)管理服務(wù)體系可以總結(jié)出傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)公司盈利模式具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）物業(yè)管理公司創(chuàng)造利潤(rùn)的途徑有兩條：一是通過提供基本服務(wù)向業(yè)主收取物業(yè)管理

費(fèi)，二是通過提供增值服務(wù)向業(yè)主收取勞務(wù)費(fèi)。（2）物業(yè)管理公司提供服務(wù)所利用和組織的資源主要是本公司自己的資源：如公司的專業(yè)技術(shù)、設(shè)備、管理人員等。

3、對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)公司盈利模式的評(píng)價(jià)

目前我國絕大數(shù)物業(yè)管理公司都是根據(jù)這種盈利模式來開展經(jīng)營(yíng)的，相對(duì)于最初的單靠“管房、養(yǎng)房”來收取較低的租金是一大進(jìn)步；其中的通過提供增值服務(wù)向業(yè)主收取勞務(wù)費(fèi)來獲取利潤(rùn)這在國外的物業(yè)管理中是比較少見的，是我國物業(yè)管理實(shí)踐中一個(gè)創(chuàng)新。然而，這盈利模式也具有很大的局限性：經(jīng)營(yíng)思路狹窄，獲利途徑少，利潤(rùn)空間小。其中“利潤(rùn)空間小”主要是因?yàn)椋?）對(duì)于業(yè)主來講，物業(yè)管理費(fèi)是一項(xiàng)需要永久性投入，消費(fèi)額較高的費(fèi)用，對(duì)于全社會(huì)的普遍性利益影響比較大，鑒于我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和業(yè)主的收入水平，國家對(duì)于這項(xiàng)費(fèi)用的收取一般給予定價(jià)或指導(dǎo)價(jià)，限制了利潤(rùn)率（如：規(guī)定一般住宅小區(qū)物業(yè)管理的最高利潤(rùn)率在10%左右），因此物業(yè)管理公司不可能從基本服務(wù)中獲取高額的利潤(rùn)。（2）雖然目前我國絕大多數(shù)的物業(yè)管理公司都設(shè)置了增值服務(wù)項(xiàng)目來彌補(bǔ)利潤(rùn)的不足，但由于自身資源、能力及人員素質(zhì)的限制，服務(wù)層次低（主要是勞動(dòng)密集型），服務(wù)項(xiàng)目少等原因，增值服務(wù)利潤(rùn)空間也還未能夠被物業(yè)管理公司充分挖掘。

這種盈利模式的局限性在物業(yè)管理實(shí)踐中主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理公司的收費(fèi)不能彌補(bǔ)開支，虧損的多，把獲取利潤(rùn)注意力的轉(zhuǎn)向擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（如：垃圾不能做到日產(chǎn)日清，保安措施不得力，電梯不能保證“全天候”運(yùn)行等），以減少管理開支，從而出現(xiàn)與業(yè)主糾紛多、投訴率高等問題，不利于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

當(dāng)然，物業(yè)管理公司可以采取許多措施來提高利潤(rùn)空間：提高基本服務(wù)質(zhì)量，適當(dāng)提高管理費(fèi)；增加更多的增值服務(wù)項(xiàng)目并提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；爭(zhēng)取獲得更多的物業(yè)管理權(quán)，實(shí)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，降低管理成本等。然而，本文認(rèn)為：物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)者還應(yīng)該從觀念上拓寬經(jīng)營(yíng)思路，放開眼界，創(chuàng)造新的盈利模式。

二、現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式

[3]

說明：“

“

為拓寬經(jīng)營(yíng)思路，物業(yè)公司必須改變以下幾個(gè)觀念：（1）在現(xiàn)代物業(yè)管理中，物業(yè)公司不僅是服務(wù)的供應(yīng)者，還應(yīng)成為服務(wù)的組織者，是服務(wù)的集成商；（2）在現(xiàn)代物業(yè)管理中，服務(wù)的對(duì)象不應(yīng)僅局限于所管轄小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，還包括：建筑開發(fā)商、購房者、游離于社會(huì)中的服務(wù)供應(yīng)商；（3）在現(xiàn)代物業(yè)管理中，物業(yè)公司可利用的資源不應(yīng)僅限于本公司專業(yè)技術(shù)、設(shè)備、管理人員，還包括信息和知識(shí)，信息和知識(shí)成為重要的資源；（4）在現(xiàn)代物業(yè)管理中，物業(yè)公司在提供“機(jī)能性”服務(wù)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)給予業(yè)主提供“情感性”服務(wù)，創(chuàng)造良好社區(qū)文化氛圍，為開發(fā)商和自身品牌創(chuàng)造價(jià)值，同時(shí)也使業(yè)主的物業(yè)有更大升值。按著此種思路，本文從系統(tǒng)的角度，構(gòu)建了現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系（見圖二）。

2、現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式

上述現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系表明了現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式的核心理念是物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)要以全面提升客戶價(jià)值為核心，實(shí)現(xiàn)自身的業(yè)務(wù)的增值。與傳統(tǒng)物業(yè)管理體系相比，要實(shí)現(xiàn)以下幾個(gè)轉(zhuǎn)變：

（1）經(jīng)營(yíng)資源組織多元化、社會(huì)化。物業(yè)管理公司至少可以組織的四類資源來創(chuàng)造利潤(rùn)：公司自身的資源，如公司的專業(yè)技術(shù)、設(shè)備、管理人員；公司積累的關(guān)于所管轄小區(qū)業(yè)主需求的信息資源；公司積累的關(guān)于物業(yè)管理方面的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)；整合社會(huì)的相關(guān)資源。

（2）利潤(rùn)來源的多元化。物業(yè)管理公司可以通過四條途徑來創(chuàng)造利潤(rùn)：公司利用自身資源，在小區(qū)業(yè)主群體提供基本的基礎(chǔ)上充分開展增值服務(wù)，收取物業(yè)管理費(fèi)和勞務(wù)服務(wù)費(fèi)；公司通過創(chuàng)建信息服務(wù)平臺(tái)，把小區(qū)業(yè)主的需求信息“出售”給社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商，獲取信息服務(wù)費(fèi)；公司利用掌握的物業(yè)管理方面知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)向購房者和房產(chǎn)開發(fā)商提供咨詢服務(wù)，獲取咨詢服務(wù)費(fèi)，或在與開發(fā)商共同打造房產(chǎn)品牌中，接受開發(fā)商的補(bǔ)助；公司通過創(chuàng)建社區(qū)文化平臺(tái)，向小區(qū)業(yè)主提供“情感”服務(wù)，雖然不能直接從這項(xiàng)服務(wù)中獲得收入，但它能間接的創(chuàng)造利潤(rùn)：因?yàn)樯鐓^(qū)文化能夠營(yíng)造融洽、和睦的社區(qū)氛圍，加強(qiáng)業(yè)主群體之間、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主群體之間的交流和溝通，增進(jìn)感情，為業(yè)主之間的互動(dòng)創(chuàng)造增值機(jī)會(huì)，這一方面有利于開展日常管理工作，業(yè)主也愿意把更多的增值服務(wù)委托給物業(yè)管理公司來提供；另外一方面有利于物業(yè)管理公司收集和積累關(guān)于業(yè)主群體的需求信息，因此，“情感”服務(wù)實(shí)際上起著“放大”利潤(rùn)的作用。

（3）服務(wù)對(duì)象的多元化。在現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式中，物業(yè)管理公司所扮演的“角色”既是服務(wù)的供應(yīng)者又是服務(wù)的組織者，是現(xiàn)代服務(wù)集成商。服務(wù)的對(duì)象是多元的，不光是小區(qū)業(yè)主群體，而且包括購房者、房產(chǎn)開發(fā)商、社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商。

三、現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式能夠?qū)崿F(xiàn)的理論依據(jù)

本文上述比較系統(tǒng)地描述了現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式的核心理念，那么這種盈利模式 在我國物業(yè)管理實(shí)踐中是否能夠?qū)崿F(xiàn)呢？具體地說：（1）資源是否能夠組織和獲??？這回答了物業(yè)管理公司是否能夠提供這些服務(wù)。（2）被服務(wù)者是否存在這些服務(wù)的需求？這回答了物業(yè)管理公司提供的服務(wù)是否有可能實(shí)現(xiàn)。

1、資源的組織、獲取和利用

這里闡述的資源主要是指：信息資源，知識(shí)資源，而不涉及公司的自身資源。

? 信息資源物業(yè)管理服務(wù)（主要指基本服務(wù)）與一般的服務(wù)（如：法律咨詢，教育，醫(yī)療保健等）有一個(gè)明顯的區(qū)別：就是服務(wù)的提供者是在服務(wù)接受者的場(chǎng)所（如：住宅小區(qū)內(nèi)）提供服務(wù)，服務(wù)的消費(fèi)也是在服務(wù)接受者的場(chǎng)所內(nèi)進(jìn)行的。這就意味著物業(yè)管理公司與業(yè)主群體是高度接觸的，因此，只要基層管理人員在日常的工作過程中，有意識(shí)地調(diào)查、搜尋和積累，客觀上物業(yè)管理公司是有條件獲得業(yè)主的需求信息的，另外，物業(yè)管理公司在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上，通過創(chuàng)建社區(qū)文化平臺(tái)，如：杭州南都物業(yè)管理公司組織成立業(yè)主俱樂部，通過俱樂部組織各種社區(qū)文化活動(dòng)，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和交流，與業(yè)主群體建立起一種永久性的良好的感情關(guān)系，增強(qiáng)業(yè)主的信任感，那么業(yè)主也會(huì)愿意主動(dòng)向物業(yè)管理公司提供他們的需求信息。當(dāng)然，信息的搜集是一個(gè)長(zhǎng)期積累的過程，搜集的信息也許是零碎的，有些信息或許是無效的。因此，信息要真正成為一種資源，還需要一個(gè)整理和評(píng)估的過程。首先，物業(yè)管理公司可以利用現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商的信息要建立服務(wù)供應(yīng)商的信息網(wǎng)絡(luò)，通過有效的評(píng)估并以契約的形式建立與供應(yīng)商之間的長(zhǎng)期或短期但及時(shí)的專業(yè)服務(wù)；其次，物業(yè)管理公司要根據(jù)業(yè)主需求信息建立業(yè)主需求檔案數(shù)據(jù)庫，以便及時(shí)填補(bǔ)供應(yīng)商，這樣業(yè)主和服務(wù)供應(yīng)商就能夠走上這個(gè)由服務(wù)供應(yīng)商的信息網(wǎng)絡(luò)和業(yè)主需求檔案構(gòu)成的信息服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)交易。當(dāng)然，物業(yè)管理公司作為服務(wù)組織者，還要懂得如何保護(hù)業(yè)主在消費(fèi)過程中的利益，包括法律和政策咨詢、交易代理、風(fēng)險(xiǎn)防范等，要切實(shí)為業(yè)主帶來便利，使業(yè)主放心。

? 知識(shí)資源顯而易見，物業(yè)管理公司是最有條件積累和掌握關(guān)于物業(yè)管理方面的知識(shí)，提供專家服務(wù)。這些知識(shí)主要包括：物業(yè)管理，房地產(chǎn)投資決策，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理，物業(yè)租售經(jīng)營(yíng)方面的知識(shí)。當(dāng)然，這些知識(shí)要成為可用的資源，還需要對(duì)知識(shí)進(jìn)行管理。

2、服務(wù)對(duì)象的需求

? 業(yè)主群體的需求基本服務(wù)是行業(yè)規(guī)定物業(yè)管理公司必須提供的，本文不作細(xì)致論述，但物業(yè)管理公司必須認(rèn)識(shí)到它的重要性：做好基本服務(wù)是與業(yè)主建立信任關(guān)系從而獲得增值服務(wù)項(xiàng)目的前提，因?yàn)闃I(yè)主并不一定要把增值服務(wù)讓物業(yè)管理公司提供的，因此，做好基本服務(wù)是加強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)的偏好，使得業(yè)主愿意向物業(yè)管理公司購買增值服務(wù)。隨著人們生活水平的日益提高，收入的增加，消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，社區(qū)服務(wù)日益社會(huì)化已呈明顯趨勢(shì)，下面是一份對(duì)某小區(qū)業(yè)主增值服務(wù)需求的資料：

[4]

而且在本世紀(jì)末，隨著經(jīng)濟(jì)收入、文化素質(zhì)，生活品位的逐步提高，人口結(jié)構(gòu)等的變化，增值服務(wù)更有廣泛的市場(chǎng)容量。下表列出了幾種市場(chǎng)需求量遞增趨勢(shì)比較明顯的增值服務(wù)[5]： 因此，增值服務(wù)有著巨大的市場(chǎng)需求量，利潤(rùn)空間巨大。當(dāng)今社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，工作壓力

不斷增強(qiáng)，人們渴望在緊張的工作之余獲得充裕的休息，以釋放疲勞，恢復(fù)精力，為節(jié)約時(shí)間和“尋找成本”，人們也愿意把一部分增值服務(wù)讓物業(yè)管理公司來提供。

? 購房者的需求對(duì)于業(yè)主來說，購買物業(yè)是一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的高額投資，物業(yè)管理服務(wù)是日后與業(yè)主的生產(chǎn)、生活和工作質(zhì)量息息相關(guān)的，業(yè)主當(dāng)然也希望自己的物業(yè)能夠保值、增值，隨著人們生活水平、品位的提高，業(yè)主的“買物業(yè)就是買管理和服務(wù)”的觀念將日益增強(qiáng)。因此，業(yè)主在購買物業(yè)之前對(duì)將來的物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是非常關(guān)心的。另外“服務(wù)”這種商品有一個(gè)顯著的特點(diǎn)：購買前難以試驗(yàn)其質(zhì)量的好壞。而且業(yè)主在購買物業(yè)時(shí)，與開發(fā)商往往存在著某種程度的“信息不對(duì)稱”。因此，業(yè)主是有向“專家”咨詢的需求的。另外，一些業(yè)主還會(huì)有房產(chǎn)再投資決策，物業(yè)租售經(jīng)營(yíng)方案等方面的咨詢需求。

? 房產(chǎn)開發(fā)商的需求在傳統(tǒng)意識(shí)中，人們常常把物業(yè)開發(fā)看成是發(fā)展商、設(shè)計(jì)院、施工單位的事，物業(yè)管理是在房屋建成后才開始的，似乎開發(fā)時(shí)期與物業(yè)管理無關(guān)。于是，發(fā)展商委托設(shè)計(jì)院作規(guī)劃設(shè)計(jì)，繪制圖紙，然后又委托施工單位建筑施工，再聘請(qǐng)工程監(jiān)理單位參與工作質(zhì)量監(jiān)理。但經(jīng)常一俟房屋建成交付使用后，便會(huì)出現(xiàn)許多不盡如意的事。如有的大廈電梯數(shù)量不夠，難以滿足大廈用戶上下樓需要；有的住宅樓設(shè)計(jì)不盡合理，減少了房屋的使用率；有的商場(chǎng)電量設(shè)計(jì)偏低，影響到商場(chǎng)營(yíng)業(yè)的照明效果；有的房屋在建筑施工中偷工減料，留下了質(zhì)量隱患等等，這些“硬件”的不合理有時(shí)嚴(yán)重地影響了日后的物業(yè)管理。隨著業(yè)主的“買物業(yè)就是買管理和服務(wù)”觀念的增強(qiáng)，開發(fā)商已經(jīng)把物業(yè)管理服務(wù)看成是售樓的一個(gè)“賣點(diǎn)”，因此，為了避免物業(yè)開發(fā)過程中出現(xiàn)諸如此類的問題，除了開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格把關(guān)外，開發(fā)商也愿意聘請(qǐng)富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司提前介入，參與物業(yè)的開發(fā)過程，為自己提供咨詢和監(jiān)督服務(wù)，改進(jìn)、完善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)，完善物業(yè)的使用功能，真正使自己在售樓時(shí)宣稱的物業(yè)管理服務(wù)成為“賣點(diǎn)”，增強(qiáng)自身的品牌和形象。

? 社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商的需求盡管社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商可以脫離物業(yè)管理公司，通過報(bào)紙、勞務(wù)中介所等途徑獲取業(yè)主群體的需求并提供服務(wù)，但是如果與物業(yè)管理公司合作，并成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，會(huì)給自身帶來更多的利益。其實(shí)這種合作關(guān)系對(duì)于雙方來說是一種“雙贏”關(guān)系：（1）社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商可以長(zhǎng)期地、及時(shí)地從物業(yè)管理公司得到業(yè)主的需求信息，降低了獲取需求信息的時(shí)間成本和不確定性；（2）物業(yè)管理公司可以把業(yè)主的一些專業(yè)性強(qiáng)，具有一定技術(shù)和知識(shí)的，自身無能力提供的服務(wù)（如室內(nèi)裝修、家教等）“外包”給社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商來完成，從而最大限度的滿足業(yè)主的需求。因此，基于自身的利益，社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商是有向物業(yè)管理公司購買業(yè)主的需求信息的需求的。

所以，基于上述的分析，理論上現(xiàn)代物業(yè)管理盈利模式在實(shí)踐中是可行的。

四、結(jié)論

現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式，較為適應(yīng)信息時(shí)代經(jīng)濟(jì)需求的現(xiàn)代物業(yè)的服務(wù)體系，其主要的作用在于：從系統(tǒng)地角度，拓寬了傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)涵，從而給物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益提供了一個(gè)嶄新的經(jīng)營(yíng)思路，同時(shí)通過構(gòu)建了現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系，從而使現(xiàn)代物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者通過多種途徑來最大限度地滿足業(yè)主的需求，創(chuàng)造了社會(huì)效益，是一件十分值得探索的事情。

第二篇：物業(yè)管理十大盈利模式

物業(yè)管理十大盈利模式

毋庸諱言，目前中國物業(yè)管理 行業(yè)的發(fā)展面臨經(jīng)營(yíng)困局。物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)十幾年不

主委員會(huì)或業(yè)主單位）手握物業(yè)資源，面對(duì)諸多物業(yè)服務(wù)企業(yè)，具有得天獨(dú)厚的談判能力，要求降低服務(wù)費(fèi)用，提高服務(wù)質(zhì)量，等等。這些就是目前物業(yè)管理行業(yè)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境。和任何個(gè)人的發(fā)展一樣，物業(yè)管理企業(yè) 無法選擇環(huán)境，只能選擇應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的策略?？v觀二十年來中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，為了企業(yè)的生存和發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)各出奇計(jì)，形成了形形色色的經(jīng)營(yíng)模式。通過對(duì)這些經(jīng)營(yíng)模式的梳理，有利于物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的企業(yè)內(nèi)外環(huán)境，選擇適合自己的經(jīng)營(yíng)方式和盈利模式。

根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、發(fā)展策略 以及利潤(rùn)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，可以將目前物業(yè)管理企業(yè)的盈利模式歸納為十個(gè)大類。

1、戰(zhàn)略服務(wù)經(jīng)營(yíng)模式

這是一種物業(yè)管理企業(yè)作為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附屬機(jī)構(gòu)，從屬于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略而形成的經(jīng)營(yíng)模式。由于物業(yè)管理企業(yè)本身利潤(rùn)偏低，加上近年來市場(chǎng)環(huán)境不斷惡化，即使是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展良好的深圳、上海、北京等城市，物業(yè)管理行業(yè)平均利潤(rùn)率都不超過5%。在地產(chǎn)開發(fā)商看來，就企業(yè)的投資回報(bào)而言，物業(yè)管理子公司所產(chǎn)生的利潤(rùn)在其集團(tuán)企業(yè)所占的份額幾乎可以忽略不計(jì)。物業(yè)管理子公司承接非自主開發(fā)的物業(yè)，回報(bào)低，風(fēng)險(xiǎn)大，而且削弱了自主開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)。由此，很多物業(yè)管理企業(yè)將經(jīng)營(yíng)定位于集團(tuán)企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略服務(wù)，退出外接物業(yè)項(xiàng)目。如深圳幾家知名地產(chǎn)企業(yè)下屬的物業(yè)公司，就是典型的服務(wù)于集團(tuán)地產(chǎn)整體戰(zhàn)略的經(jīng)營(yíng)模式。

2、內(nèi)部專業(yè)化模式

這是物業(yè)管理企業(yè)將專業(yè)化服務(wù)市場(chǎng)內(nèi)部化的一種經(jīng)營(yíng)方式。為了避免物業(yè)管理企業(yè)利

潤(rùn)的外溢和流失，物業(yè)管理企業(yè)紛紛成立電梯維保機(jī)構(gòu)、清潔服務(wù)機(jī)構(gòu)、綠化服務(wù)機(jī)構(gòu)、機(jī)電管理機(jī)構(gòu)等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。這些專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)一方面承包自己公司的服務(wù)外包業(yè)務(wù)，避免利潤(rùn)外溢和流失，另一方面，在資質(zhì)許可的情況下，參與專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，外拓專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，為企業(yè)獲得更多利潤(rùn)。不少早期大型物業(yè)管理企業(yè)都采取了這種盈利模式。

3、產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營(yíng)模式

這是一種充分利用物業(yè)管理公司資源優(yōu)勢(shì)，向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上游和下游業(yè)務(wù)延伸，從而達(dá)到整合經(jīng)營(yíng)、獲取盈利的經(jīng)營(yíng)模式。目前已經(jīng)有許多物管企業(yè)在地產(chǎn)策劃代理、物業(yè)租賃銷售，甚至土地測(cè)量、地價(jià)評(píng)估、地產(chǎn)開發(fā)、園林施工、建筑監(jiān)理等產(chǎn)業(yè)鏈條環(huán)節(jié)有所作為，向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)方向發(fā)展。如深圳長(zhǎng)城物業(yè)等公司所做的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，深圳世房物業(yè)等公司所做的策劃代理業(yè)務(wù)。

4、社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)模式

物業(yè)管理企業(yè)由于服務(wù)于物業(yè)項(xiàng)目而具有獨(dú)特的社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)資源。如何利用這些社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源，開展多種類社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，為企業(yè)獲取附加利潤(rùn)，一直都是物業(yè)管理企業(yè)最關(guān)注的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)之一。將社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源作為重要的經(jīng)營(yíng)資源，將管理處作為一個(gè)社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，開展平臺(tái)型社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)成為一些物管企業(yè)的重要利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。如很多物業(yè)管理企業(yè)引入家電維修機(jī)構(gòu)、家政服務(wù)機(jī)構(gòu)、垃圾回收機(jī)構(gòu)等社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以管理處為中心，對(duì)各類服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合管理，從這些服務(wù)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)中獲取利潤(rùn)。也有企業(yè)以社

品，通過以管理處為基礎(chǔ)單位的物流配送平臺(tái)，進(jìn)行消費(fèi)品營(yíng)銷。然而社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)模式的基礎(chǔ)是社區(qū)項(xiàng)目的數(shù)量和總體規(guī)模，因此，社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)型物管企業(yè)，往往采取低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)取得物業(yè)項(xiàng)目，以社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)利潤(rùn)損失，最終達(dá)到占據(jù)物業(yè)管理市場(chǎng)份額，擴(kuò)大服務(wù)社區(qū)規(guī)模，確保社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的目的。

5、規(guī)模優(yōu)勢(shì)經(jīng)營(yíng)模式

物業(yè)管理企業(yè)因項(xiàng)目管理獲利的特性，決定了企業(yè)利潤(rùn)的增加，很大程度上是通過物業(yè)

管理項(xiàng)目數(shù)量增加來實(shí)現(xiàn)。即使是通過內(nèi)部專業(yè)化策略和社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)策略盈利的物管企業(yè)，也必須有多多益善的物業(yè)管理項(xiàng)目做支點(diǎn)。規(guī)模優(yōu)勢(shì)經(jīng)營(yíng)成為物業(yè)管理企業(yè)的必然選擇。前些年物業(yè)管理行業(yè)有規(guī)模經(jīng)濟(jì)與規(guī)模不經(jīng)濟(jì)論爭(zhēng)，就本人看來，經(jīng)濟(jì)不經(jīng)濟(jì)與規(guī)模無直接關(guān)聯(lián)，關(guān)鍵在于物業(yè)管理項(xiàng)目的效益。有的物業(yè)管理企業(yè)“規(guī)模”了也很“經(jīng)濟(jì)”，而也有物業(yè)公司“不規(guī)?！绷艘埠堋敖?jīng)濟(jì)”。本質(zhì)上都是取決于項(xiàng)目管理的效益以及整合管理的水平。至于規(guī)模公司因管理水平以及分（子）公司管控難點(diǎn)而招致虧損的問題，本質(zhì)上不是規(guī)模問題，而是管理問題。規(guī)模大不等于一定虧損，規(guī)模小也不必一定虧損。沒有地產(chǎn)企業(yè)做依賴的物業(yè)管理企業(yè)，如果不遵從規(guī)模發(fā)展擴(kuò)大利潤(rùn)的鐵律，單靠社區(qū)經(jīng)濟(jì)的利潤(rùn)增長(zhǎng)畢竟十分有限。

6、專業(yè)市場(chǎng)細(xì)分模式

物業(yè)管理市場(chǎng)細(xì)分，日益成為物業(yè)管理企業(yè)突破發(fā)展困局的策略手段，由此形成專業(yè)市場(chǎng)細(xì)分經(jīng)營(yíng)模式。專業(yè)市場(chǎng)細(xì)分經(jīng)營(yíng)模式可以形成物業(yè)公司在某類物業(yè)類型管理方面的優(yōu)勢(shì)，也有利于公司整合這類物業(yè)市場(chǎng)的拓展資源，使企業(yè)突破發(fā)展僵局，取得相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而達(dá)成某種物業(yè)類型市場(chǎng)的相對(duì)壟斷，確保其管理利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。如有的公司專注于寫字樓物業(yè)管理，有的專注于工業(yè)區(qū)物業(yè)管理，有的專注于醫(yī)院的物業(yè)管理。

7、產(chǎn)品高端化經(jīng)營(yíng)模式

物業(yè)管理市場(chǎng)一直有高端市場(chǎng)與低端市場(chǎng)之分。從服務(wù)類型看，顧問服務(wù)市場(chǎng)利潤(rùn)高于全委托服務(wù)市場(chǎng)；從服務(wù)階段看，新物業(yè)利潤(rùn)高于舊物業(yè)利潤(rùn)；從物業(yè)類型來看，寫字樓商業(yè)物業(yè)利潤(rùn)高于住宅物業(yè)。每個(gè)企業(yè)都想做高端服務(wù)產(chǎn)品的，沒人嫌錢扎手。但是，不是每個(gè)企業(yè)都可以做高端市場(chǎng)服務(wù)產(chǎn)品。高端服務(wù)產(chǎn)品需要的是經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)。由于物業(yè)服務(wù)屬于無形的服務(wù)產(chǎn)品，因此，產(chǎn)品高端化經(jīng)營(yíng)模式本質(zhì)上品牌化經(jīng)營(yíng)，只有依靠品牌高端化經(jīng)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。在中國物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展初期，港資物業(yè)管理企業(yè)、外資物業(yè)管理企業(yè)憑借技術(shù)優(yōu)勢(shì)、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)，基本上壟斷了高端物業(yè)管理服務(wù) 產(chǎn)品市場(chǎng)。近年來，中國內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)異軍突起，憑借扎實(shí)的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)和二十

年來物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)技術(shù)，開始搶奪高端物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。在管理經(jīng)驗(yàn)和規(guī)范化程度日趨一致的前提下，內(nèi)地物業(yè)管理企業(yè)有著比港資企業(yè)和外資企業(yè)更加“本土化”的優(yōu)勢(shì)，逐漸成為內(nèi)地高端服務(wù)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)者。有的企業(yè)更是由于其企業(yè)領(lǐng)袖在中國物業(yè)管理行業(yè)的個(gè)人品牌、信譽(yù)，獲得了比外資企業(yè)更加成熟的信用優(yōu)勢(shì)，而使企業(yè)獲得更快發(fā)展。

8、成本優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)模式

企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的成本優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)策略，已經(jīng)廣為物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)用，并形成最主要的競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)方式之一。成本優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)模式，是物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要策略選擇，但卻是一種難以為繼的戰(zhàn)略模式。尤其是在物業(yè)管理人力成本和服務(wù)資源成本日益升高的前提下，非理性惡性競(jìng)爭(zhēng)所造就的低成本經(jīng)營(yíng)方式，導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)日漸陷入經(jīng)營(yíng)困境。這并不是說成本優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)模式不可以作為一種有效的經(jīng)營(yíng)方式促使企業(yè)占據(jù)更多市場(chǎng)份額，獲取更多利潤(rùn)。而是說這種經(jīng)營(yíng)模式一定要建立在理性競(jìng)爭(zhēng)、科學(xué)管理、合理利潤(rùn)的原則基礎(chǔ)上。這就需要物業(yè)管理行業(yè)加強(qiáng)行業(yè)管理，更多自覺協(xié)調(diào)。

9、多元化經(jīng)營(yíng)模式

嚴(yán)格意義上看，社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營(yíng)模式都應(yīng)該屬于多元化經(jīng)營(yíng)范疇。但是，我將社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營(yíng)模式作為一種區(qū)別于多元化經(jīng)營(yíng)模式的獨(dú)立模式，主要是這兩類模式都是物管企業(yè)依賴物業(yè)項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)，以物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)為核心業(yè)務(wù)，圍繞物業(yè)服務(wù)而開展的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而這里所說的多元化經(jīng)營(yíng)模式，已經(jīng)超越了物業(yè)管理核心業(yè)務(wù)的選擇只與投資人投資決策相關(guān)，由投資人投資資源以及投資環(huán)境決定。

10、兼并式發(fā)展經(jīng)營(yíng)模式在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展早期，很多地產(chǎn)公司創(chuàng)辦物業(yè)管理企業(yè)，除了出于強(qiáng)化地產(chǎn)售后服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的策略目的之外，多是考慮增加新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)以及妥善安置關(guān)系戶。隨著物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，物業(yè)管理行業(yè)平均利潤(rùn)逐漸降低，物業(yè)服務(wù)成本不斷提高，出現(xiàn)了物

管企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難增多的現(xiàn)象。加之許多地產(chǎn)商逐漸走向?qū)I(yè)化，把精力集中于更具盈利能力的主業(yè)上，這就為專注于物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的大型物管企業(yè)提供了以資本運(yùn)作為主要形式的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，于是形成了近期的物管企業(yè)兼并型經(jīng)營(yíng)模式。這種經(jīng)營(yíng)模式的出現(xiàn)，是中國物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的必然結(jié)果。

以上十大物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)贏利模式，其產(chǎn)生和發(fā)展都和物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境以及投資人自身資源條件緊密相關(guān)，并非任何時(shí)候任何企業(yè)的隨意選擇。任何物業(yè)管理企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟、發(fā)展壯大，賺取利潤(rùn)，都必須根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化和企業(yè)自身資源狀況，來理性取舍經(jīng)營(yíng)策略，采取適合于本企業(yè)發(fā)展的策略組合。而協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)梳理自身資源，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化，規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，塑造經(jīng)營(yíng)盈利模式，這本身也是物業(yè)管理顧問服務(wù)的核心內(nèi)容。目前的物業(yè)管理顧問市場(chǎng)中，可能也只有資深的深圳市北方物業(yè)管理有限公司，是首先而且是全國唯一將此項(xiàng)企業(yè)咨詢性服務(wù)納入物業(yè)管理顧問服務(wù)的企業(yè)。

第三篇：現(xiàn)代物業(yè)管理公司如何創(chuàng)新管理

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現(xiàn)代物業(yè)管理公司如何創(chuàng)新管理

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，物業(yè)管理的發(fā)展十分迅速。目前，我國物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量已有1萬多家。在其發(fā)展過程中，這一行業(yè)展現(xiàn)出強(qiáng)大的生命力，廣闊的發(fā)展空間，持續(xù)的發(fā)展前景，強(qiáng)烈的現(xiàn)代氣息，被公認(rèn)是一項(xiàng)“朝陽產(chǎn)業(yè)”。隨著改革開發(fā)政策的不斷深化，當(dāng)今物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，特別是我國加入世貿(mào)組織后，給國內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)帶來的沖擊是巨大的。

“許多人認(rèn)為，作為服務(wù)業(yè)，物業(yè)管理工作是一項(xiàng)相對(duì)缺乏創(chuàng)造性的工作。因此，創(chuàng)新對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說并不是十分緊迫的問題。確實(shí)，相對(duì)于高科技行業(yè)，物業(yè)管理業(yè)是一項(xiàng)看似缺乏創(chuàng)造性的工作。物業(yè)管理不像高科技行業(yè)那樣瞬息萬變，時(shí)時(shí)有新產(chǎn)品出現(xiàn)。但企業(yè)的創(chuàng)新并不單單是新產(chǎn)品的創(chuàng)造，企業(yè)的創(chuàng)新還包括服務(wù)，流程及管理模式等其它方面的創(chuàng)新，內(nèi)容十分廣泛。對(duì)物業(yè)管理創(chuàng)新而言，大體可分為觀念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、人力資源創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新。下面將對(duì)這五個(gè)方面提出新構(gòu)想，新觀念。

有意見就主動(dòng)投訴，給業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)充分反思的機(jī)會(huì)，允許他們?cè)谝欢ǖ臅r(shí)間內(nèi)進(jìn)行改正提高，而對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司來說，業(yè)主和住戶的監(jiān)督，本身就是一種督促和鞭策，使物業(yè)公司居安思危，時(shí)時(shí)改進(jìn)和提高自身的服務(wù)和管理質(zhì)量，政府主管部門和協(xié)會(huì)也可以從中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并提出解決方案，壓力也沒有那么大了。一年下來，政府主管部門和協(xié)會(huì)就可以根據(jù)投票結(jié)果，通過一定的比例和指數(shù)測(cè)算來決定業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)的升級(jí)，降級(jí)，獎(jiǎng)勵(lì)或處罰，政府與協(xié)會(huì)的裁判也可以讓業(yè)主和住戶心服口服，而且不必投入更多的時(shí)間和精力在無謂的糾紛和摩擦上，可以進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理和監(jiān)督，重要的是作為業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)公司去留問題上權(quán)利也沒有那么大了。

當(dāng)然，采用該制度也不可能達(dá)到絕對(duì)的公正，只能通過它來盡可能地減少不必要的麻煩和糾紛，減少不利行業(yè)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的無謂爭(zhēng)端。

所謂買單式物業(yè)管理，就是業(yè)主享受物業(yè)管理公司的服務(wù)之后，根據(jù)自己的滿意度繳費(fèi)買單。物業(yè)公司依據(jù)約定的服務(wù)項(xiàng)目向業(yè)主提供服務(wù)，在約定的服務(wù)周期內(nèi)對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)分。根據(jù)所評(píng)分值的高低繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司采取的收費(fèi)辦法是每個(gè)季度前5天，將評(píng)分表發(fā)放給業(yè)主，每季度后5天對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查。物業(yè)公司在綜合業(yè)主各項(xiàng)評(píng)分后，得出服務(wù)滿意率，并按照滿意率，最后確定業(yè)主應(yīng)繳物業(yè)管理費(fèi)。

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業(yè)主投訴消協(xié)賠償 公司可以與消費(fèi)者協(xié)會(huì)成立“先期賠償委員會(huì)”，把一定的資金交付消協(xié)作為賠償金，如果業(yè)主到消協(xié)投訴其物業(yè)管理質(zhì)量問題，消協(xié)將按照有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，直接給業(yè)主進(jìn)行賠償。通過這種方式，能一定程度上避免開發(fā)商與和自己裙帶關(guān)系的物業(yè)公司暗箱操作的可能，維護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)利。

物業(yè)管理切忌墨守成規(guī)，物業(yè)管理從業(yè)者就是要根據(jù)變化，不斷創(chuàng)造出新方法、新措施來促進(jìn)整個(gè)環(huán)境的優(yōu)化。

人力資源管理的創(chuàng)新

物業(yè)管理公司要努力打造一支與客戶需求高度匹配的專業(yè)化物業(yè)管理隊(duì)伍，包括建立富有彈性的激勵(lì)機(jī)制與淘汰制，激發(fā)員工的敬業(yè)精神，培養(yǎng)企業(yè)文化歸屬感來留住人才，穩(wěn)住人才。

激勵(lì)機(jī)制

員工從事任何一項(xiàng)工作，都希望所在的公司能有一個(gè)明確的工作目標(biāo)，并引導(dǎo)他們圍繞著這個(gè)目標(biāo)去工作，最終達(dá)到和實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，因此，公司一定要有一個(gè)詳盡的發(fā)展計(jì)劃，并規(guī)定每年要達(dá)到什么目標(biāo)，是創(chuàng)全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈(小區(qū))，還是通過ISO9000質(zhì)量認(rèn)證。只有目標(biāo)明確了，員工才能有奮斗方向和工作動(dòng)力。

精神激勵(lì)

俗話說榜樣的力量是無窮的。一個(gè)單位重要領(lǐng)導(dǎo)的工作能力和人格力量會(huì)直接影響到員工工作積極性的發(fā)揮。作為物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)層和主要管理人員一定要處處以身作則，率先垂范，以自身的榜樣力量來影響和調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。

人工作的目的主要是獲得生存所需的物質(zhì)基礎(chǔ)。在人們生活還未達(dá)到富裕水平之前，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)的作用顯得十分重要。因此調(diào)動(dòng)員工工作積極性，要充分體現(xiàn)多勞多得，不勞不得的公平分配原則，對(duì)工作表現(xiàn)突出，遵守公司管理規(guī)定用戶稱贊的員工要給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)或重獎(jiǎng)，用獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)來激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造性。

福利激勵(lì)

與員工簽訂勞動(dòng)用工合同，并為員工購買養(yǎng)老，住房公積金，醫(yī)療等保險(xiǎn)。同時(shí)根據(jù)公司的經(jīng)營(yíng)狀況，實(shí)行年終雙薪，帶薪休假，生日賀金，伙食補(bǔ)助，集中免費(fèi)洗衣等福利措施來保障用功利益，為員工解除后顧之憂，使員工全身心投入到工作。

榮譽(yù)激勵(lì)

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人的需要和追求是分層次的，當(dāng)基本的工作需求和物質(zhì)利益得到滿足后，他們往往渴望得到各種榮譽(yù)。在此情況下，物業(yè)管理公司應(yīng)盡量滿足員工的這方面的需求。對(duì)工作成績(jī)優(yōu)異，素質(zhì)高，業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的員工，要晉升到高一級(jí)的工作崗位，使工作崗位與他們的工作能力相一致;對(duì)工作突出遵守公司管理規(guī)定，用戶稱贊的員工授予優(yōu)秀服務(wù)標(biāo)兵，先進(jìn)個(gè)人等榮譽(yù)稱號(hào)，并將其主要事跡在有關(guān)報(bào)刊和宣傳欄中大力宣傳;對(duì)素質(zhì)高品質(zhì)好，有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工可派出考察學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)能力。

參與激勵(lì)

一個(gè)單位的發(fā)展與員工的切身利益息息相關(guān)。員工對(duì)公司的發(fā)展十分關(guān)心，如果能多聽取對(duì)公司管理及發(fā)展方面的意見和建議，或經(jīng)常性地開展合理化建議活動(dòng)，組織員工參與企業(yè)的各項(xiàng)管理工作，員工就會(huì)以公司為家，以主人翁精神投入工作，煥發(fā)出旺盛的工作熱情。

考核激勵(lì)

影響員工工作積極性的一個(gè)重要因素是激勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)不公平。因此，加強(qiáng)考核激勵(lì)，完善考核制度，是避免影響員工積極性發(fā)揮的重要措施。在實(shí)踐中應(yīng)作到以下幾點(diǎn)：一是機(jī)會(huì)要均等，讓所有員工處于同一起跑線，具備同樣的工作條件，使用同一考核標(biāo)準(zhǔn);二是獎(jiǎng)懲的程度要與員工的功過相一致;三是激勵(lì)措施實(shí)施過程要公開。只有這樣，才能真正調(diào)動(dòng)員工的積極性。

物業(yè)管理業(yè)雖己走過了風(fēng)風(fēng)雨雨近二十年，物業(yè)管理市場(chǎng)也已初步形成，但我們應(yīng)看到二十一世紀(jì)物業(yè)管理的發(fā)展仍將困難重重。面對(duì)這些困難，唯有創(chuàng)新才能謀發(fā)展，唯有開拓才能求進(jìn)取。21世紀(jì)是創(chuàng)新的世紀(jì)，創(chuàng)新將在社會(huì)生活、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理活動(dòng)中發(fā)揮越來越大的作用。物業(yè)管理必須順應(yīng)這股潮流，在政府、業(yè)主、開發(fā)商的引導(dǎo)、配合下，管理者不斷創(chuàng)新，積極探索，推動(dòng)我國物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善。

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第四篇：現(xiàn)代物業(yè)管理

在開課之前先給在大家講一個(gè)故事，這個(gè)故事就生在日本東京，故事主角，是一個(gè)利用暑期到東京帝國飯店打工的女大學(xué)生。女大學(xué)生在這個(gè)五星級(jí)飯店里所分配到的工作是洗廁所。

一天伸手進(jìn)馬桶刷洗時(shí)，差點(diǎn)當(dāng)場(chǎng)嘔吐。勉強(qiáng)撐了幾天后，實(shí)在難以為繼，決定辭職。但就在此關(guān)鍵時(shí)刻，大學(xué)生發(fā)現(xiàn)，和她一起工作的一位老清潔工，居然在清洗工作完成后，從馬桶里舀了一杯水喝下去。大學(xué)生看得目瞪口呆，但老清潔工卻自豪地表示，經(jīng)他清理過的馬桶，是干凈得連里面的水都可以喝下去的！

這個(gè)舉動(dòng)給大學(xué)生很大的啟發(fā)，令她了解到所謂的敬業(yè)精神，就是任何工作，不論性質(zhì)如何，都有理想、境界與更高的質(zhì)量可以追尋；而工作的意義和價(jià)值，不在其高低貴賤如何，卻在于從事工作的人，能否把重點(diǎn)放在工作本身上，調(diào)動(dòng)積極性，去挖掘或創(chuàng)造其中的樂趣。

此后，每次進(jìn)入廁所時(shí)，大學(xué)生不再引以為苦，卻視為自我磨練與提升的道場(chǎng)，每當(dāng)清洗完馬桶，總是捫心自問：“我可以從這里面舀一杯水喝下去嗎？”

假期結(jié)束，當(dāng)經(jīng)理驗(yàn)收考核成果，女大學(xué)生在所有人面前，從她清洗過的馬桶里舀了一杯水喝下去！這個(gè)舉動(dòng)同樣震驚了在場(chǎng)所有人，尤其使經(jīng)理認(rèn)為這名工讀生是絕對(duì)必需延攬的人才！畢業(yè)后，大學(xué)生果然順利進(jìn)入帝國飯店工作。

這股匪夷所思的敬業(yè)精神，37歲以前，她是日本帝國飯店最出色的員工和晉升最快的人；37歲以后，她步入政壇，得到小泉首相賞識(shí)，成為日本內(nèi)閣郵政大臣！這位女大學(xué)生的名字叫野田圣子。

在這位現(xiàn)年44歲、被認(rèn)為極有潛力角逐首相大位的內(nèi)閣大臣，據(jù)說每次自我介紹時(shí)總還是說：“我是最敬業(yè)的廁所清潔工，和最忠于職守的內(nèi)閣大臣！”

不難看出這位女大學(xué)生的敬業(yè)精神讓我們每個(gè)人都萬分佩服的，那作為以服務(wù)廣大人民群眾的大家應(yīng)該具備什么樣的職業(yè)道德和基本素質(zhì)了，帶著這樣的疑問我們開始我們今天的課程。

現(xiàn)代物業(yè)管理人員的職業(yè)道德和基本素質(zhì)

第一節(jié) 現(xiàn)代物業(yè)管理人員應(yīng)具備的職業(yè)道德

一、現(xiàn)代物業(yè)管理人員的基本職業(yè)要求

（一）實(shí)際行動(dòng)都要以業(yè)主、租戶為先，帶有預(yù)見性的滿足業(yè)戶的需求。

預(yù)見性 — 也叫前瞻性，顧名思義，就是提前知道尚未發(fā)生的事情，或者說預(yù)先知道事情發(fā)展的未來趨勢(shì)。

我想請(qǐng)問一下再座的朋友，有誰沒聽說過比爾蓋茨這個(gè)名字，我想大家一定都聽過。比爾蓋茨前世界首富，從1995年到2006年連續(xù)12年蟬聯(lián)世界首富寶座，他是微軟的創(chuàng)始人，曾經(jīng)有人計(jì)算過，比爾·蓋茨擁有的財(cái)富可以買31.57架航天飛機(jī)，或者344架波音747，拍攝268部《泰坦尼克號(hào)》，買15.6萬部勞斯萊斯產(chǎn)的本特利大陸型豪華轎車。

比爾蓋茨之所以能成為世界首富，乃是因?yàn)樗倪h(yuǎn)見，有預(yù)見性。在比爾蓋茨創(chuàng)立微軟公司的時(shí)候，它只是一個(gè)很小的公司。當(dāng)時(shí)世界第一的電腦公司是IBM公司，IBM意思是國際商務(wù)機(jī)器。“商務(wù)”這個(gè)詞有著很大的問題，因?yàn)镮BM認(rèn)為未來仍然將會(huì)以商務(wù)機(jī)器為主，但有個(gè)叫斯蒂夫·喬布斯的人創(chuàng)立了一家叫做蘋果計(jì)算機(jī)公司，專門在銷售小型的個(gè)人計(jì)算機(jī)。斯蒂夫·喬布斯在極短的時(shí)間內(nèi)致富了，但為什么比爾蓋茨會(huì)超越了斯蒂夫·喬布

斯了？答案很簡(jiǎn)單，因?yàn)楸葼柹w茨知道計(jì)算機(jī)硬件是由軟件控制的，比爾蓋茨只是趕上了最大的趨勢(shì)。假如比爾蓋茨不是創(chuàng)業(yè)“微軟”，而是開了一個(gè)小賣店，那么他能成為世界首富嗎？答案是肯定不會(huì)的。

預(yù)見性：推理—演繹—結(jié)果

世界首富有預(yù)見性可以成就他們的巨大財(cái)富，而我們工作中的每一位員工有預(yù)見性可以成就我們的事業(yè)，為公司創(chuàng)造更大的財(cái)富，往往工作中很多問題是可以預(yù)見的。比如：??

問一下在坐的各位，誰是你們公司的老板？??

現(xiàn)在告訴你們，你們公司老板只有一個(gè)，就是每一位被我們服務(wù)的對(duì)象（業(yè)主、租戶）。

那么對(duì)于我們的老板我們應(yīng)該做到怎樣的服務(wù)了：

1.禮讓

在使用小區(qū)的公共設(shè)施的時(shí)候，應(yīng)該自覺禮讓，讓業(yè)主、租戶優(yōu)先 使用。

2.方便

物業(yè)管理人員應(yīng)該遵循服務(wù)是為了方便業(yè)戶的方針，不應(yīng)該因?yàn)樵跒闃I(yè)戶服務(wù)而使業(yè)戶不便。

3.禮貌

見到業(yè)主、租戶應(yīng)該打招呼問好，若是不方便打招呼問好，也可以用微笑點(diǎn)頭示意。

4.三輕

三輕主要指講話輕、走路輕、操作輕。

（二）與業(yè)主進(jìn)行積極地溝通，把每一次業(yè)戶投訴視做改善服務(wù)的機(jī)會(huì)

物業(yè)管理人員應(yīng)該把業(yè)戶每一次投訴看成一次贏得業(yè)戶配合工作的機(jī)會(huì)，仔細(xì)傾聽，并用最快的行動(dòng)解決業(yè)戶投訴，保證投訴的業(yè)戶得到安撫。必須盡一切努力，想一切辦法，快速回應(yīng)，解決問題，再次贏得業(yè)戶對(duì)企業(yè)的信心。

對(duì)于每一位業(yè)戶而言，一個(gè)良好的服務(wù)態(tài)度是非常重要的，每位員工好的服務(wù)態(tài)度也是公司良好的形象的表現(xiàn)，不管業(yè)戶對(duì)我們提出什么樣的要求我們都必須欣然接受，對(duì)于我們來說“業(yè)戶是上帝，業(yè)戶永遠(yuǎn)是對(duì)的。”

說到這里讓我想起了日本人的服務(wù)態(tài)度。日本人向來追求完美的服務(wù)態(tài)度，日本服務(wù)性行業(yè)的從業(yè)人員不管遇上多么麻煩的客人，也堅(jiān)持“顧客至上”的原則，不但不可發(fā)作，更要盡可能滿足客人要求。日本一雜志找臨時(shí)演員扮成麻煩客人，測(cè)試服務(wù)性行業(yè)人員的態(tài)度。臨時(shí)演員先戴安全帽，扮成建筑工人走進(jìn)牛肉飯店點(diǎn)餐，但要求店員不要用碗，直接將食物倒在他的安全帽中。店員明知對(duì)方在搞惡作劇，但仍然照辦。臨時(shí)演員又去了一家藥房，向女店員表示自己想死，問有沒有可以吃死人的藥。女店員明知這位不速之客來找麻煩，也沒有發(fā)作，最后仍強(qiáng)露笑容說：“這里沒有先生你需要的藥，請(qǐng)嘗試問問其他藥房有沒有治療精神病的藥物?！钡陠T即使?jié)M腔怨憤，充其量也只可帶笑含沙射影，在日本從事服務(wù)性行業(yè)真吃力！

常有人說即使沒有客人乘電梯，日本的電梯女郎仍須對(duì)著空氣講解所到樓層是什么部門，以免被上司作突擊檢查而受責(zé)。其實(shí)，電梯女郎那樣做并非為應(yīng)付上司，而是她們認(rèn)為無時(shí)無刻應(yīng)盡全力工作，即使沒有客人，即使沒有人看見，也不可偷懶閉上嘴巴！從現(xiàn)在我們就要培養(yǎng)自己這種服務(wù)意識(shí)，服務(wù)顧客是你我的生活保障，服務(wù)顧客是一個(gè)

人成功的根本條件，服務(wù)顧客更是成功的基礎(chǔ)。

團(tuán)隊(duì)精神

常常聽到一句話：沒有完美的個(gè)人，只有完美的團(tuán)隊(duì)。一個(gè)的力量是有限的，而一群人的力量卻就是無限的，雙拳難敵四手，三個(gè)臭皮匠還能頂個(gè)諸葛亮了。我們偉大的毛主席只所以能夠帶領(lǐng)共產(chǎn)黨把老蔣的國民黨趕到臺(tái)灣去，靠的是什么?？康氖菆F(tuán)結(jié)一心，眾志成城的精神，武器、條件差照應(yīng)沒問題。

（三）盡量了解企業(yè)目標(biāo)和自己的職責(zé)

企業(yè)目標(biāo) — 就是實(shí)現(xiàn)其宗旨所要達(dá)到的預(yù)期成果。

沒有目標(biāo)的企業(yè)是沒有希望的企業(yè)。

職責(zé) — 某件被認(rèn)為應(yīng)該做的，必須做的事。

（四）做到充分運(yùn)用企業(yè)所賦予自己的權(quán)力。

滿足業(yè)戶、租戶的需求是物業(yè)企業(yè)獲取利潤(rùn)的源泉。為滿足業(yè)戶、租戶的需求，應(yīng)充分運(yùn)用企業(yè)給你的權(quán)力。

（五）要愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)

愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)=為企業(yè)創(chuàng)收

（六）讓他人聽到你的微笑，上崗時(shí)精神飽滿

微笑服務(wù)

1.微笑服務(wù)的涵義

所謂微笑服務(wù)，是指以誠摯為基礎(chǔ)，將發(fā)自內(nèi)心的微笑充分運(yùn)用于接待服務(wù)工作之中，對(duì)業(yè)戶笑臉迎送，將微笑貫穿服務(wù)工作的各個(gè)環(huán)節(jié)。微笑服務(wù)是規(guī)范化禮貌服務(wù)的重要內(nèi)容，堅(jiān)持微笑服務(wù)無疑可以大大改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量。

2.微笑服務(wù)的作用

微笑服務(wù)可以使服務(wù)者需求得到最大限度的滿足。這是因?yàn)槲⑿Ψ?wù)提供高層次的精神和心里享受，本身就具有“含金量”。而且，微笑服務(wù)是一種“粘合劑”和“增效劑”。

3.微笑服務(wù)的要求

①微笑一定要發(fā)自內(nèi)心

②微笑服務(wù)要始終如一

③微笑服務(wù)要做到“五個(gè)一樣”

4.微笑服務(wù)要持之以恒

微笑服務(wù)是一種高層次、高規(guī)格的禮貌服務(wù)。物業(yè)管理千家萬戶接觸頻繁，更應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)和發(fā)揮微笑的作用，深入持久地開展微笑服務(wù)，并提高其層次，只有這樣才能塑造嶄新的行業(yè)形象。

二、物業(yè)人員的職業(yè)道德

職業(yè)道德 — 是指同人們的職業(yè)生活和職業(yè)交往相聯(lián)系的、在職業(yè)范圍內(nèi)形成的比較穩(wěn)定的道德觀念、行為規(guī)范和習(xí)俗。

（一）誠實(shí)守信

1.要堅(jiān)守承諾

2.要恪守合同

3.要堅(jiān)守實(shí)事求是

（二）辦事公道

（三）愛崗敬業(yè)

（四）真誠服務(wù)

第五篇：臺(tái)灣物業(yè)管理企業(yè)的盈利模式

臺(tái)灣物業(yè)管理企業(yè)的盈利模式

文/陳建謀陳俐茹黃漢欽

臺(tái)灣物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史與國外先進(jìn)物業(yè)管理公司有所不同之處，在于其演進(jìn)過程是由環(huán)保（保潔）服務(wù)業(yè)開始，后續(xù)經(jīng)歷保全服務(wù)、機(jī)電維護(hù)服務(wù)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、樓管服務(wù)逐漸成長(zhǎng)，由早期依個(gè)別行業(yè)服務(wù)發(fā)展，后循序漸進(jìn)整合服務(wù)往下扎根。此過程可由1990年保全業(yè)崛起探知一二。

1991年《保全業(yè)法》頒布實(shí)施，保全業(yè)得以經(jīng)營(yíng)下列業(yè)務(wù)：

1、關(guān)于辦公處所、營(yíng)業(yè)處所、廠場(chǎng)、倉庫、演藝場(chǎng)所、競(jìng)賽場(chǎng)所、住居處所、展示及閱覽場(chǎng)所、停車場(chǎng)等防盜、防火、防災(zāi)之安全防護(hù)。

2、關(guān)于現(xiàn)金或其他貴重物品運(yùn)送之安全維護(hù)。

3、關(guān)于人身之安全維護(hù)。

4、其他經(jīng)主管機(jī)關(guān)核定之保全業(yè)務(wù)。

然而當(dāng)時(shí)環(huán)境不管是機(jī)關(guān)大樓管理或是民間小區(qū)大樓管理招標(biāo)，都以保全公司為招標(biāo)對(duì)象，也因此保全公司服務(wù)主體從保安服務(wù)延伸至環(huán)保服務(wù)、機(jī)電維護(hù)服務(wù)、事務(wù)管理服務(wù)。

1995年《公寓大廈管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施，雖然標(biāo)志公寓大廈管理維護(hù)公司誕生，但大部分樓管公司僅只是附屬于保全公司之下的一個(gè)單位而已，初期物業(yè)管理以事務(wù)管理、保全服務(wù)、機(jī)電維護(hù)管理、清潔維護(hù)為主軸。

2004年《物業(yè)管理服務(wù)業(yè)發(fā)展綱領(lǐng)及行動(dòng)方案》帶領(lǐng)臺(tái)灣物業(yè)管理企業(yè)盈利模式邁向新的階段，物業(yè)管理企業(yè)開始思考營(yíng)運(yùn)獲利模式應(yīng)跳脫傳統(tǒng)以保全或清潔業(yè)賺取人頭價(jià)差的微利營(yíng)運(yùn)模式，開始朝向提供精致生活服務(wù)、商業(yè)支持服務(wù)以及資產(chǎn)管理服務(wù)等高獲利營(yíng)業(yè)模式邁進(jìn)。整體而言，現(xiàn)階段臺(tái)灣大部分本土物業(yè)管理業(yè)者幾乎僅停留在建筑物與環(huán)境的使用管理與維護(hù)及生活與商業(yè)支持服務(wù)項(xiàng)目階段，且后者有些服務(wù)項(xiàng)目?jī)H在嘗試階段談不上營(yíng)運(yùn)效果，一般而言大部分屬于附加價(jià)值服務(wù)，以豪宅客層以及高價(jià)位住宅客層服務(wù)需求為大宗。至于一般大眾客層，規(guī)模較大的連鎖物管業(yè)者開始發(fā)展針對(duì)此客層的小區(qū)網(wǎng)路及宅配物流，如中華保全集團(tuán)Home Start平臺(tái)、喬信物業(yè)的蘭陽網(wǎng)以及Life To Be平臺(tái)、東京都Search888小區(qū)生活服務(wù)網(wǎng)。大部分臺(tái)灣本土物業(yè)管理業(yè)者正處在資產(chǎn)管理的萌芽階段，持續(xù)發(fā)展中，但外商公司資產(chǎn)管理的發(fā)展較為成熟且以此為營(yíng)利之大宗，如仲量聯(lián)行、世邦魏理仕公司以及第一太平戴維斯公司等外資接受業(yè)主委托進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的經(jīng)營(yíng)買賣管理，著墨較深且從中獲益較大。

物業(yè)管理企業(yè)建筑物建造階段的盈利方式

臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)早期僅于建筑物完工后才進(jìn)駐，協(xié)助業(yè)主管理維護(hù)建筑物。但近年來消費(fèi)者以及使用者意識(shí)抬頭，建設(shè)公司開始重視公共設(shè)施依使用者需求以及考慮將來建筑物的維護(hù)修繕，臺(tái)灣地區(qū)知名建商如遠(yuǎn)雄建設(shè)及元利建設(shè)等公司率先聘用物業(yè)管理顧問，引入物業(yè)管理服務(wù)業(yè)進(jìn)行物業(yè)前期規(guī)劃并介入整體建筑施工過程，故依建筑物建造階段探討物業(yè)管理企業(yè)盈利方式如下：

物業(yè)前期規(guī)劃及顧問咨詢——為提升建筑物價(jià)值、日后維護(hù)管理順利及塑造優(yōu)質(zhì)建筑物指標(biāo)，物業(yè)管理公司提供建商完整規(guī)劃服務(wù)，諸如：物業(yè)管理企劃模式、建筑物公共區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)之咨詢、公共設(shè)施空間運(yùn)用配置及規(guī)劃咨詢、各項(xiàng)管理服務(wù)方式之制定、管理收支總預(yù)算之編制、其他相關(guān)問題之咨詢、設(shè)施設(shè)備軟硬件系統(tǒng)安置評(píng)估與建議。建筑物預(yù)售施工期服務(wù)——協(xié)助建商銷售配合并建立建商優(yōu)質(zhì)服務(wù)管理形象，提供各項(xiàng)管理辦法規(guī)劃建議、規(guī)約規(guī)劃建議、施工進(jìn)度說明會(huì)、建材選樣協(xié)辦、變更設(shè)計(jì)協(xié)助以及客戶關(guān)系經(jīng)營(yíng)，協(xié)助建商提高銷售率以及客戶滿意度。建筑物完工交屋期服務(wù)——物業(yè)管理籌備（協(xié)助入住需求調(diào)查）、交屋手冊(cè)之編制及交屋禮物選定建議、協(xié)助業(yè)主驗(yàn)收各項(xiàng)設(shè)備及公共設(shè)施、客戶交屋協(xié)辦（瓦斯掛表、水、電更名等）、發(fā)掘及記錄施工缺失并協(xié)助建設(shè)公司改善問題、物業(yè)生活服務(wù)（代辦事項(xiàng)、咨詢服務(wù)、宅配物流、團(tuán)購、保姆、居家服務(wù)、搬家服務(wù)、裝潢服務(wù)）。

交屋后正常物業(yè)管理期服務(wù)——物管團(tuán)隊(duì)全體人員進(jìn)駐服務(wù)：行政事務(wù)管理、安全管理、設(shè)備管理、衛(wèi)生管理、財(cái)務(wù)管理、代理及生活服務(wù)（代辦事項(xiàng)、咨詢服務(wù)、宅配物流、團(tuán)購、保姆、居家服務(wù)、附屬設(shè)施VIP經(jīng)營(yíng)管理、商業(yè)支持服務(wù)）、入厝期間之裝潢監(jiān)督管理、協(xié)助建設(shè)公司與用戶之溝通協(xié)議、協(xié)助召開區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議及成立管理委員會(huì)、協(xié)助建立各項(xiàng)管理辦法及管理制度、協(xié)助完成公共設(shè)施點(diǎn)交事宜。

物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)管理盈利方式

臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)在資產(chǎn)管理整體運(yùn)作上以外資公司運(yùn)作較成熟，如臺(tái)北內(nèi)湖亞太經(jīng)貿(mào)廣場(chǎng)最早是由歐洲外資公司委托世邦魏理仕公司尋找投資標(biāo)的進(jìn)行投資收購并進(jìn)行招商營(yíng)運(yùn)管理（含商場(chǎng)規(guī)劃、招商以及租賃管理），隨著

臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)增值及獲益后即以高價(jià)轉(zhuǎn)賣花旗銀行，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)者從中賺取高額中介費(fèi)用以及營(yíng)運(yùn)管理期間的服務(wù)費(fèi)用。又如知名科技公司友訊科技D-Link委托世邦魏理仕公司在內(nèi)湖地區(qū)尋找第二廠辦，從買賣到協(xié)助廠辦規(guī)劃到營(yíng)運(yùn)管理全包。資產(chǎn)管理盈利方式可分成三部分：資產(chǎn)交易買賣、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理以及空間資產(chǎn)租賃管理。

資產(chǎn)交易買賣服務(wù)——協(xié)助提供業(yè)主產(chǎn)品定位及投資規(guī)劃，尋找投資標(biāo)的進(jìn)行資產(chǎn)交易買賣，收取服務(wù)傭金。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)——協(xié)助業(yè)主進(jìn)行資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)管理，如大型商場(chǎng)或購物中心的商場(chǎng)柜位以及招商規(guī)劃、大型體育場(chǎng)館營(yíng)運(yùn)管理、俱樂部（度假休閑中心）經(jīng)營(yíng)管理、會(huì)議中心經(jīng)營(yíng)管理、大型小區(qū)公設(shè)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理等。另外近年來臺(tái)灣地區(qū)老舊小區(qū)都市更新議題“發(fā)酵”，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)者協(xié)助業(yè)主建筑物更新，如建筑物重新拉皮、內(nèi)部空間設(shè)計(jì)規(guī)劃、再創(chuàng)建筑物價(jià)值或重新改建等服務(wù)。

空間資產(chǎn)租賃管理服務(wù)——提供代租、代管、包租全方位租屋服務(wù)，有別于傳統(tǒng)租屋中介僅提供居間中介與簽約服務(wù)，租屋經(jīng)理更進(jìn)一步為屋主提供物業(yè)管理服務(wù)，能為忙碌的投資者有效管理房屋，創(chuàng)造來自房屋出租之收益，使房屋能保值甚至增值。出租期間租屋經(jīng)理提供服務(wù)為：代理房東與房客簽定租賃契約，執(zhí)行房客遷入屋況設(shè)備點(diǎn)交并拍照存證，結(jié)算并代辦空屋期間之水電、瓦斯、管理等費(fèi)用。租賃期間服務(wù)為：向房客收取、催繳租金、屋況維護(hù)、屋內(nèi)家具、家電、水電損壞叫修。契約終止時(shí)服務(wù)為：執(zhí)行房客遷出之屋況及設(shè)備點(diǎn)交（換鎖）、結(jié)算房客應(yīng)繳費(fèi)用（水電、瓦斯、管理等費(fèi)用）。違約處理服務(wù)：處理房客積欠租金、提前解約、不告而別等?？瘴萜陂g代辦房東應(yīng)繳之水電、瓦斯、管理等費(fèi)用、車位分租服務(wù)。

臺(tái)灣傳統(tǒng)物業(yè)管理類型

總結(jié)臺(tái)灣目前物業(yè)管理服務(wù)模式，大致上分成兩大類：傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)模式以及綜合物業(yè)管理服務(wù)模式。傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)模式以行政事務(wù)服務(wù)、駐衛(wèi)保全服務(wù)、機(jī)電設(shè)施管理、環(huán)保維護(hù)為主要業(yè)務(wù)，就業(yè)主形態(tài)可區(qū)分為公務(wù)部門物業(yè)管理服務(wù)、建商單位主導(dǎo)物業(yè)管理服務(wù)和小區(qū)/商辦大樓之物業(yè)管理服務(wù)。

公務(wù)部門物業(yè)管理服務(wù)

物業(yè)管理服務(wù)業(yè)者接受公共行政機(jī)關(guān)、公有企業(yè)、各基金會(huì)、學(xué)校等單位委托，依招標(biāo)內(nèi)容執(zhí)行物業(yè)管理并接受業(yè)主指揮及監(jiān)督，經(jīng)費(fèi)由公務(wù)機(jī)構(gòu)依需求編列預(yù)算。盈利模式如下：

1、采用最有利標(biāo)：由機(jī)關(guān)設(shè)定服務(wù)費(fèi)分析表，規(guī)定人員薪資、勞健保、勞退金、獎(jiǎng)金提撥等總管理成本8%—10%作為管理利潤(rùn)。

2、采用最低價(jià)標(biāo)：機(jī)關(guān)設(shè)定底價(jià)由參加資格合格廠商以最低價(jià)得標(biāo)；如最低廠商低于底價(jià)80%時(shí)機(jī)關(guān)得要求廠商提出書面說明經(jīng)機(jī)關(guān)同意后始可承攬或繳交差額保證金。

3、物業(yè)公司對(duì)業(yè)主僅限于保全或其他需求配置人員提供人力服務(wù)，此狀況由各物業(yè)案場(chǎng)依該公司人事管銷及經(jīng)濟(jì)規(guī)模而產(chǎn)生不同獲利空間。

建商單位主導(dǎo)物業(yè)管理服務(wù)

在區(qū)分所有權(quán)人議會(huì)未召開前，由建商委托物業(yè)管理服務(wù)業(yè)者代管小區(qū)大樓。由建商選擇物業(yè)管理公司配合建案銷售、協(xié)助交屋、入厝服務(wù)、召開第一次區(qū)分所有權(quán)會(huì)議、成立管理委員會(huì)、公設(shè)點(diǎn)交等事宜。此時(shí)建筑物管理多為“飯店式”管理模式，物業(yè)管理人員編制是最理想的組織架構(gòu)，且物業(yè)服務(wù)費(fèi)也比較合理；待業(yè)主管理委員會(huì)成立以后預(yù)算和人員編制都會(huì)縮減，一般而言管理質(zhì)量上會(huì)受到影響。

此階段管理經(jīng)費(fèi)主要來自于業(yè)主預(yù)繳管理費(fèi)。由建商在與業(yè)主簽訂買賣區(qū)分所有權(quán)契約中住戶規(guī)約草案明訂每坪（編者注：臺(tái)灣面積單位，一坪約為3.305785平方米）管理費(fèi)為多少元，并預(yù)收依區(qū)分所有權(quán)人所占權(quán)數(shù)之六個(gè)月管理費(fèi)用，作為支付代管期間物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。有些知名建商為營(yíng)造優(yōu)質(zhì)小區(qū)形象，以利促進(jìn)銷售佳績(jī)，特別提供三至十二個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

小區(qū)/商辦大樓之物業(yè)管理服務(wù)

小區(qū)、商辦管理委員會(huì)為服務(wù)委托方，物業(yè)管理公司依標(biāo)的物設(shè)計(jì)管理服務(wù)或依業(yè)主招標(biāo)內(nèi)容執(zhí)行物業(yè)管理并接受業(yè)主指揮及監(jiān)督。區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議每坪收多少管理費(fèi)及停車管理費(fèi)或額外其他收入。盈利模式如下：

1、采用最有利標(biāo)：由小區(qū)大樓設(shè)定合服務(wù)需求計(jì)劃書（包括服務(wù)內(nèi)容要求、人員薪資、勞健保、勞退金、獎(jiǎng)金提撥等）或廠商服務(wù)工作計(jì)劃書報(bào)告，由出席委員表決最高票者為得標(biāo)廠商，此種競(jìng)標(biāo)方式可使物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)狀況較佳。

2、采用最低價(jià)標(biāo)：由小區(qū)大樓設(shè)定底價(jià)，由參加資格合格廠商或邀約廠商以最低價(jià)競(jìng)標(biāo)者得標(biāo)。

3、物業(yè)公司對(duì)業(yè)主僅限于保全或其他需求配置人員提供人力服務(wù)，此狀況由各物業(yè)案場(chǎng)依該公司人事管銷費(fèi)及經(jīng)濟(jì)規(guī)模而產(chǎn)生不同獲利空間。

臺(tái)灣綜合物業(yè)管理服務(wù)類型

除了傳統(tǒng)物業(yè)管理外，依不同物業(yè)性質(zhì)加入各式經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，形成綜合物業(yè)管理服務(wù)模式。

BOT案物業(yè)管理服務(wù)

BOT意指興建（Build）﹑營(yíng)運(yùn)（Operate）﹑移轉(zhuǎn)（Transfer）方式，推動(dòng)民間參與公共工程，系指官方規(guī)劃之公共工程計(jì)劃，經(jīng)一定特許程序由民間機(jī)構(gòu)投資興建及營(yíng)運(yùn)其中一部分或全部，并由民間機(jī)構(gòu)于一定期限內(nèi)經(jīng)營(yíng)服務(wù)。特許經(jīng)營(yíng)期限屆滿時(shí)，民間機(jī)構(gòu)應(yīng)將當(dāng)時(shí)所有全部營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)依原許可條件有償或無償概括移轉(zhuǎn)與主管機(jī)關(guān)（如行政機(jī)關(guān)、公立學(xué)校等）?，F(xiàn)今臺(tái)灣規(guī)模最大且最復(fù)雜的BOT案物業(yè)管理服務(wù)為臺(tái)北市在臺(tái)北車站的“京站”項(xiàng)目，結(jié)合轉(zhuǎn)運(yùn)站、五星級(jí)飯店、辦公大樓、酒店式公寓、電影院以及百貨商場(chǎng)之物業(yè)管理服務(wù)。

采取最新五星級(jí)飯店物業(yè)管模模式，專人管理、寬帶上網(wǎng)、電視、門禁監(jiān)控、游泳池、健身房、攀巖場(chǎng)、SPA池、干濕分離衛(wèi)浴、全天候保全等，幾乎跟高級(jí)飯店沒兩樣。按營(yíng)建成本、經(jīng)營(yíng)期限及營(yíng)運(yùn)管理成本估算經(jīng)營(yíng)案場(chǎng)出租或出售之成本，若房地產(chǎn)正值景氣高點(diǎn)時(shí)，因無須土地成本再加上銷售快速及房?jī)r(jià)成長(zhǎng)，營(yíng)利績(jī)效非?？捎^，如新店“美河市”為最佳成功案例；也可利用自營(yíng)或招商方式經(jīng)營(yíng)生活服務(wù)如洗衣服務(wù)、餐飲服務(wù)、生活用品超市等增加額外經(jīng)營(yíng)利益。

酒店式公寓物業(yè)管理服務(wù)

物業(yè)管理公司受業(yè)主委托有代租、托管與包租三種方式，其服務(wù)內(nèi)容包括租戶服務(wù)及公共服務(wù)兩種。公共服務(wù)項(xiàng)目包括提供公共區(qū)域保全、清潔維護(hù)、俱樂部營(yíng)運(yùn)、園藝綠化、設(shè)備管理費(fèi)用等。租戶服務(wù)有柜臺(tái)服務(wù)、房務(wù)清潔、洗衣服務(wù)、餐飲服務(wù)、交通服務(wù)、信息服務(wù)（信息查詢、免費(fèi)寬帶因特網(wǎng)）、商務(wù)服務(wù)，租戶服務(wù)中有些服務(wù)是使用者付費(fèi)。

代租服務(wù)主要收入來源計(jì)有中介服務(wù)費(fèi)、大樓管理服務(wù)費(fèi)、停車場(chǎng)管理費(fèi)（經(jīng)區(qū)所有權(quán)人會(huì)議決議每坪收多少管理費(fèi)及停車管理費(fèi)）以及增值服務(wù)項(xiàng)目（車輛出租、商務(wù)服務(wù)、餐務(wù)服務(wù)、各種預(yù)約服務(wù)）；托管服務(wù)主要收入來源計(jì)有住宅大樓管理費(fèi)、停車場(chǎng)管理費(fèi)、增值服務(wù)項(xiàng)目；包租服務(wù)主要收入來源計(jì)有出租收入（扣除包租金）、住宅大樓管理費(fèi)、停車場(chǎng)管理費(fèi)、增值服務(wù)項(xiàng)目。

小區(qū)大樓共有停車場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)

軍方或公家機(jī)關(guān)大樓之共有停車場(chǎng)由物業(yè)公司以最高價(jià)格（如同租金方式）承攬，并將大樓停車場(chǎng)重新規(guī)劃并增設(shè)先進(jìn)停車場(chǎng)相關(guān)設(shè)備，提供公共服務(wù)項(xiàng)目包括公共區(qū)域保全服務(wù)、環(huán)保維護(hù)及停車場(chǎng)管理。停車方式采用開放式，凡小區(qū)大樓規(guī)定之住戶，以證件始可自由進(jìn)出。物業(yè)公司以經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)管理來支付營(yíng)運(yùn)成本之開銷，一般采取臨時(shí)收費(fèi)及月租費(fèi)兩種方式，并提供其他附加價(jià)格增加營(yíng)利。

機(jī)關(guān)展覽場(chǎng)物業(yè)管理

公有單位展覽場(chǎng)大樓及停車場(chǎng)管理，由物業(yè)公司以最高價(jià)格（如同租金方式）承攬，并提供大樓公共區(qū)域保全服務(wù)、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、環(huán)保維護(hù)（外墻清洗、外圍清潔、水塔清洗、消毒）及停車場(chǎng)管理等服務(wù)。展覽會(huì)場(chǎng)廣告收益及頂樓固定廣告費(fèi)由物業(yè)公司收取增加收益，對(duì)外來車輛采取臨時(shí)收費(fèi)及月租費(fèi)兩種方式。

物業(yè)管理企業(yè)的盈利阻力

現(xiàn)今臺(tái)灣物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)多以傳統(tǒng)物業(yè)為經(jīng)營(yíng)主體，市場(chǎng)占有率達(dá)90%以上規(guī)模，因此當(dāng)今物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展到“割喉式”銷價(jià)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期。再加上保全公司與公寓大廈管理維護(hù)公司的服務(wù)內(nèi)容矛盾沖突，而相關(guān)法規(guī)互相抵觸，顯有阻礙產(chǎn)業(yè)發(fā)展前途，惟有官方盡速整合產(chǎn)業(yè)相關(guān)意見、厘清從業(yè)人員資格認(rèn)定、解決人才荒、建立“物業(yè)管理師”簽證制度，塑造從業(yè)人員工作價(jià)值與職業(yè)技能定位，速通過“物業(yè)管理服務(wù)業(yè)法”，保障物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的營(yíng)利空間與專業(yè)工作權(quán)。綜觀未來臺(tái)灣物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)服務(wù)將是朝向一條龍服務(wù)方式發(fā)展，惟有發(fā)展高附加價(jià)值的生活與商業(yè)支持服務(wù)以及資產(chǎn)管理服務(wù)才能再創(chuàng)造物業(yè)管理新的“藍(lán)?！薄?/p>

轉(zhuǎn)載于《現(xiàn)代物業(yè)》