第一篇：策劃模式（寫寫幫推薦）

一、活動名稱：

策劃書名稱盡可能具體的寫出策劃名稱，如“×年×月××大學(xué)××活動策劃書”，置于頁面中央，當(dāng)然可以寫出正標題后將此作為副標題寫在下面。

二、活動背景 ：

這部分內(nèi)容應(yīng)根據(jù)策劃書的特點在以下項目中選取內(nèi)容重點闡述；具體項目有：基本情況簡介、主要執(zhí)行對象、近期狀況、組織部門、活動開展原因、社會影響、以及相關(guān)目的動機。其次應(yīng)說明問題的環(huán)境特征，主要考慮環(huán)境的內(nèi)在優(yōu)勢、弱點、機會及威脅等因素，對其作好全面的分析(SWOT分析)，將內(nèi)容重點放在環(huán)境分析的各項因素上，對過去現(xiàn)在的情況進行詳細的描述，并通過對情況的預(yù)測制定計劃。如環(huán)境不明，則應(yīng)該通過調(diào)查研究等方式進行分析加以補充。

三、活動目的、意義和目標：

活動的目的、意義應(yīng)用簡潔明了的語言將目的要點表述清楚；在陳述目的要點時，該活動的核心構(gòu)成或策劃的獨到之處及由此產(chǎn)生的意義（經(jīng)濟效益、社會利益、媒體效應(yīng)等）都應(yīng)該明確寫出。活動目標要具體化，并需要滿足重要性、可行性、時效性

四、資源需要：

列出所需人力資源，物力資源，包括使用的地方，如教室或使用活動中心都詳細列出?？梢粤袨橐延匈Y源和需要資源兩部分。

五、活動開展：

作為策劃的正文部分，表現(xiàn)方式要簡潔明了，使人容易理解，但表述方面要力求詳盡，寫出每一點能設(shè)想到的東西，沒有遺漏。在此部分中，不僅僅局限于用文字表述，也可適當(dāng)加入統(tǒng)計圖表等；對策劃的各工作項目，應(yīng)按照時間的先后順序排列，繪制實施時間表有助于方案核查。人員的組織配置、活動對象、相應(yīng)權(quán)責(zé)及時間地點也應(yīng)在這部分加以說明，執(zhí)行的應(yīng)變程序也應(yīng)該在這部分加以考慮。

這里可以提供一些參考方面：會場布置、接待室、嘉賓座次、贊助方式、合同協(xié)議、媒體支持、校園宣傳、廣告制作、主持、領(lǐng)導(dǎo)講話、司儀、會場服務(wù)、電子背景、燈光、音響、攝像、信息聯(lián)絡(luò)、技術(shù)支持、秩序維持、衣著、指揮中心、現(xiàn)場氣氛調(diào)節(jié)、接送車輛、活動后清理人員、合影、餐飲招待、后續(xù)聯(lián)絡(luò)等。請根據(jù)實情自行調(diào)節(jié)。

六、經(jīng)費預(yù)算：

活動的各項費用在根據(jù)實際情況進行具體、周密的計算后，用清晰明了的形式列出。

七、活動中應(yīng)注意的問題及細節(jié)：

內(nèi)外環(huán)境的變化，不可避免的會給方案的執(zhí)行帶來一些不確定

性因素，因此，當(dāng)環(huán)境變化時是否有應(yīng)變措施，損失的概率是多少，造成的損失多大，應(yīng)急措施等也應(yīng)在策劃中加以說明。

八、活動負責(zé)人及主要參與者：

注明組織者、參與者姓名、嘉賓、單位（如果是小組策劃應(yīng)注明小組名稱、負責(zé)人）。

第二篇：增值策劃模式

房地產(chǎn)全程策劃理論模式——增值策劃模式

策劃人在項目立項時，即著手進行市場需求調(diào)研，正確確定目標市場的需求和欲望，利用差異化、避免競爭等營銷理論，營造出即比競爭對手更有效的滿足市場需求，又不可替代的樓盤，通過提高消費者可察覺的使用價值，提高樓盤相對銷售價格——使樓盤增值，從而達到營銷目的的一種策劃方式。

增值策劃的目的，就是要為開發(fā)商的樓盤創(chuàng)造最大的附加值（使樓盤增殖），為樓盤的市場創(chuàng)造有效需求。

價格的制定不能脫離整個房地產(chǎn)營銷組合的其它部分，它同時也是市場定位戰(zhàn)略的內(nèi)在要素，真正的問題是房地產(chǎn)的價值，而不是價格。增值策劃所要作的，歸根結(jié)底是為了使開發(fā)商獲得最大收益。

通過對社區(qū)形象的塑造，降低住戶對價格的敏感程度，通過提高社區(qū)的PUV(PUV—可察覺的使用價值，指用戶在購買和使用產(chǎn)品或享受服務(wù)中得到的滿意程度)值，提高樓盤售價，并使社區(qū)的價值為住戶所接受。

社區(qū)策劃要從社會發(fā)展角度上，充分考慮到未來房屋流行式樣、西安城市繁華中心的向北偏移、未來住宅開發(fā)的社會化、市場化進度及進展、融資條件改善的可能性，以及國家土地、住宅、稅收政策和經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的變化，以多層住宅比較，從概念設(shè)計起，所策劃社區(qū)的風(fēng)格、環(huán)境、建筑特色、它所倡導(dǎo)的居住理念、復(fù)合化的生態(tài)社區(qū)是西安市所僅有的，亦即整體品牌營造是獨一無二的，也是不可替代的。

試將等值策劃模式與增值策劃模式比較如下：

等值策劃模式——以更低的價格向住戶提供與競爭者相同的可察覺的使用價值（PUV）。增值策劃模式——在與競爭者相同的價格向住戶提供更高的可察覺的使用價值（PUV）。

六、增值策劃模式的理論核心——DSTP模式

分析住戶需求，細分市場，選擇適當(dāng)?shù)哪繕耸袌觯瑸樽约寒a(chǎn)品進行價值定位。

1.需求（Demand）—是指消費者有能力購買且愿意購買的某個具體產(chǎn)品的欲望；

2.細分（Segmentation）—指市場細分，根據(jù)住戶對產(chǎn)品的需要差異，把整個房地產(chǎn)市場分割為若干個子市場的分類過程。

3.目標（Targeting）—指開發(fā)商對市場細分后，確定自己的產(chǎn)品所要進入的領(lǐng)域。

4.定位(Positioning)—指策劃機構(gòu)為目標項目設(shè)計出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標用戶中確定與眾不同的有價值的地位

第三篇：社會策劃模式

社會策劃模式：指社區(qū)工作者以理性方法，通過清楚理解工作機構(gòu)的工作理念，、政策、資源和方向而確立社區(qū)工作目標，從多個預(yù)選方案中選擇一個最理想的工作策略，然后根據(jù)社區(qū)需要動員以及分配資源，并在工作過程中結(jié)合變化的實際隨時修改計劃，使計劃按預(yù)定目標行進，待工作結(jié)束時對計劃執(zhí)行情況加以檢討和反思。實踐理念：在一個較為復(fù)雜的社會環(huán)境下，需要社區(qū)工作者作出專門的計劃，設(shè)計出各種計劃與政策，有效科學(xué)的方式執(zhí)行，服務(wù)于有需要的人。強調(diào)以一個技術(shù)過程去解決實質(zhì)的社會問題；假設(shè)社會問題的解決需要專家和專業(yè)以及科學(xué)性；只有通過精心的規(guī)劃，社會計劃和服務(wù)的推行才能更有效和更具成本效益；機構(gòu)的工作人員能夠充分了解受助者的需要；受助者的需要應(yīng)該得到滿足。；機構(gòu)可以使服務(wù)對象得到和接觸到它的服務(wù)；工作員扮演專才的角色。工作員能夠聯(lián)系、協(xié)調(diào)和調(diào)動社區(qū)的資源以解決社區(qū)問題和需要目標社區(qū)建設(shè)范圍、組織建設(shè)、建設(shè)管理體制和運行體制、服務(wù)項目、建設(shè)人員隊伍的規(guī)劃任務(wù)內(nèi)容：社區(qū)資源開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、組織建設(shè)、文化價值的規(guī)劃。社會策劃模式的基本原則和策略： 羅斯曼：社會策劃模式的基本策略原則是收集事實和采取邏輯性的步驟，設(shè)計出理性和可行的合適服務(wù)方案。； 梁祖彬總結(jié)出的社會策劃模式的三個特點為：理性化、自上而下的改變、控制及指導(dǎo)未來。具體的策略措施：主要是發(fā)現(xiàn)事實和分析技巧的運用；而在社會關(guān)系上的策略措施是根據(jù)具體的情景選擇沖突或者共識性策略措施。也就是說具體的策略措施可分做兩部分： 一是理性技術(shù)性措施，包括調(diào)查社區(qū)的問題，收集事實資料，比較分析方案的利益得失，選擇最優(yōu)方案，并學(xué)會組織管理，落實方案，監(jiān)督方案的執(zhí)行，最后評估方案的成效等。二是社會關(guān)系措施，要根據(jù)具體的情景，要么選擇沖突性措施，比如游說、倡導(dǎo)、談判、競爭、抗議、***、示威、罷工、對抗等；要么采取共識性策略，比如協(xié)商、溝通、對話、合作、分包、交換社會工作者的角色：項目的規(guī)劃者；項目經(jīng)理；監(jiān)督實施；專業(yè)人員的協(xié)調(diào)；動員居民參與和反饋意見的 社會策劃模式的基本步驟（以項目策劃為本）1澄清規(guī)劃機構(gòu)的服務(wù)理念和規(guī)劃者的能力。

2、社區(qū)問題的調(diào)查分析。

3、需求和目標的界定。

4、澄清自己可動員的資源。

5、服務(wù)方案的制訂、分析和優(yōu)選。

6、方案測試和調(diào)整。

7、方案的執(zhí)行。

8、方案的反饋和調(diào)整。

9、方案的評估。社會策劃模式下的工作方法：1.社區(qū)問題和資源調(diào)查的方法2.服務(wù)方案制定和決策的方法。

（一）、服務(wù)方案的設(shè)計組成。（1）、目標。（2）服務(wù)對象。（3）服務(wù)的形式和手段。（4）財力安排和人力安排。（5）服務(wù)活動時間進度表。

（二）服務(wù)方案的優(yōu)選方法。

3、方案的實施管理方法：規(guī)劃服務(wù)進度表。監(jiān)視服務(wù)進展。反饋調(diào)整服務(wù)方案。4.方案的評估方法對我國農(nóng)村扶貧和城市社區(qū)建設(shè)的啟示對我國農(nóng)村扶貧發(fā)展的啟示：提倡注重社區(qū)居民的參與、民主管理、平等分配，注重發(fā)展過程當(dāng)中的居民能力挖掘，保持民族文化和自信，尊重當(dāng)?shù)氐闹R和技術(shù)，避免把傳統(tǒng)的文化和技術(shù)簡單的看作落后，避免把當(dāng)?shù)鼐用窀淖兂蔀楹唵蔚墓蛡騽趧诱?。對我國城市社區(qū)建設(shè)的啟示：一是社區(qū)發(fā)展不僅僅是居民的生活環(huán)境，也是居民的合作生產(chǎn)的場所；二是社區(qū)經(jīng)濟不是市場經(jīng)濟的延伸，二是社區(qū)居民合作生產(chǎn)、消費的經(jīng)濟形態(tài)；三是社區(qū)發(fā)展主要靠社區(qū)居民的參與和合作，外界不是要管理社區(qū)，而是要靠社區(qū)自治；四是專職社區(qū)工作者不是社區(qū)的領(lǐng)袖，而只是在促進社區(qū)發(fā)展的工作人員，社區(qū)居民才是產(chǎn)生社區(qū)領(lǐng)袖的真正基礎(chǔ)；五是社區(qū)發(fā)展不僅僅是提供福利服務(wù)項目，更重要的是居民在社區(qū)中的自主參與、自我發(fā)展的能力提高等。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃模式

一、市場調(diào)研：

1，前言——本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等； 2，市場分析——（1）當(dāng)前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）

3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢

4，競爭個案項目調(diào)查與分析 5，消費者分析：

（1）購買者地域分布；（2）購買者動機（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）（4）購買時機、季節(jié)性

（5）購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點等）（6）購買頻度 6，結(jié)論

二、項目環(huán)境調(diào)研 1，地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)

2，地塊本身的優(yōu)劣勢 3，地塊周圍景觀（前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）4，環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6，公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）7，地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）

三、項目投資分析 1，投資環(huán)境分析

（1）當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境（銀行利息、金融政策、開

（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3）目標城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2，土地建筑功能選擇（見下圖表）

3，現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

4，土地延展價值分析判斷（十種因素）

5，成本敏感性分析（1）容積率

（2）資金投入（3）邊際成本利潤 6，投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價模擬表（2）股東回報率

7，同類項目成敗的市場因素分析

四，營銷策劃

（一）市場調(diào)查項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2 建筑規(guī)模與風(fēng)格建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）

（二）、目標客戶分析

1、經(jīng)濟背景· 經(jīng)濟實力

· 行業(yè)特征公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）

家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、（三）、價格定位理論價格（達到銷售目標）2 成交價格 3 租金價格 4 價格策略

（四）、入市時機、入市姿態(tài)

（五）、廣告策略 1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費用估算

（七）、推廣費用現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2 印刷品（銷售文件、售樓書等）3媒介投放

五、概念設(shè)計

1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

2，小區(qū)容積率的敏感性分析 3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

4，小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）5，小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運用示意

6，小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

7，小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系 8，小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分

9，小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10，小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

六、識別系統(tǒng)

（一）核心部分 1，名稱 2，標志 3，標準色 4，標準字體

（二）運用部分 1，現(xiàn)場 · 工地圍板 · 彩旗 · 掛幅 · 歡迎牌 2，營銷中心 · 形象墻 · 門楣標牌 · 指示牌 · 展板規(guī)范 · 胸卡 · 工作牌 · 臺面標牌 3，工地辦公室 · 經(jīng)理辦公室 · 工程部 · 保安部 · 財務(wù)部 4，功能標牌 · 請勿吸煙 · 防火、防電危險 · 配電房 · 火警119 · 消防通道 · 監(jiān)控室

第五篇：房地產(chǎn)策劃模式及其流程

房地產(chǎn)策劃模式及其流程

房地產(chǎn)策劃是按一定的模式進行的。所謂“策劃模式”，就是使策劃人可以照著去做的具體策劃樣式。在房地產(chǎn)策劃發(fā)展過程中，經(jīng)過策劃人不斷的實踐和總結(jié)，策劃模式開始逐漸形成，體現(xiàn)了房地產(chǎn)策劃的一些基本規(guī)律。根據(jù)房地產(chǎn)項目的具體情況靈活運用這些策劃模式，可以創(chuàng)造出項目典范和營銷經(jīng)典，提高房地產(chǎn)策劃的科學(xué)性和規(guī)范性。

目前在市場上主要有以下幾種策劃模式：房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商策劃模式。下面分別說明各種策劃模式的內(nèi)容和流程：

一、房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式

房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式從宏觀戰(zhàn)略的高度來策劃項目，因而成功率較高，它具有明顯的特長：第一，對宏觀大勢的把握能使項目定位準確，找到項目最合適的發(fā)展思路；第二，能有效地協(xié)調(diào)各專業(yè)公司圍繞項目的總目標進行操作，并從全局出發(fā)實現(xiàn)項目的具體目標；第三，由于是從宏觀戰(zhàn)略的高度來把握和分析項目的，因而最適宜操作大盤項目。

房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式是王志綱先生及其工作室倡導(dǎo)、并在房地產(chǎn)策劃實踐中證明可行的策劃模式。經(jīng)過多年的研究和探索，王志綱工作室戰(zhàn)略策劃理論逐漸形成，具有獨特的策劃風(fēng)格。戰(zhàn)略策劃模式最大特征是強調(diào)宏觀大勢的把握與分析。

房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃是為企業(yè)發(fā)展或項目開發(fā)設(shè)計總譜，并幫助企業(yè)從全局的需要出發(fā)，有效整合這些專業(yè)性操作公司，使其在統(tǒng)一的平臺上，協(xié)調(diào)一致地實現(xiàn)總體目標。

房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式流程和內(nèi)容如下：

1、大勢把握——出思路。在宏觀大勢把握的前提下，根據(jù)每個企業(yè)的不同特點，找到適合其的發(fā)展思路。大勢把握包括中國經(jīng)濟大勢，區(qū)域經(jīng)濟大勢，區(qū)域市場需求大勢，區(qū)域行業(yè)競爭大勢和區(qū)域板塊文化底蘊。

2、理念創(chuàng)新——出定位。思路確定后，選擇擺脫同質(zhì)化競爭的迷局，確定差異化發(fā)展的突破點，總結(jié)、提取出一個能體現(xiàn)并統(tǒng)帥企業(yè)或產(chǎn)品發(fā)展的靈魂和主旋律。理念創(chuàng)新包括概念創(chuàng)新、預(yù)見創(chuàng)新和整合創(chuàng)新。

3、策略設(shè)計——出方案。量身定造，針對企業(yè)特點設(shè)計一套科學(xué)、獨創(chuàng)、有前瞻性的，且具可操作性的對策方案。策略設(shè)計包括項目總體定位，項目理念設(shè)計，項目功能規(guī)劃，項目運作模式，項目經(jīng)營思路和項目推廣策略。

4、資源整合——出平臺。幫助企業(yè)整合內(nèi)外資源，包括整合各種專業(yè)化公司的力量，創(chuàng)造一個統(tǒng)一的操作平臺，讓各種力量發(fā)揮應(yīng)有的作用。資源整合包括企業(yè)內(nèi)部資源整合，企業(yè)外部資源整合，行業(yè)內(nèi)部資源整合，行業(yè)外部資源整合。

5、動態(tài)顧問——出監(jiān)理。操作過程主要由企業(yè)家完成，策劃人作為顧問起參謀作用。顧問監(jiān)理包括項目重大事件，項目重要環(huán)節(jié)，項目節(jié)奏把握，項目時常引爆和項目品牌提升。

戰(zhàn)略策劃模式對策劃人的綜合素質(zhì)要求很高，具有哲理型、思想型、創(chuàng)新型素質(zhì)的策劃人才能容易勝任。

二、房地產(chǎn)全程策劃模式

全程策劃的策劃理念和內(nèi)涵既實用又豐富，而且創(chuàng)造了不少經(jīng)典項目，深受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及策劃咨詢公司的推崇，流行全國。

房地產(chǎn)全程策劃，簡單地說就是對房地產(chǎn)項目進行“全過程”的策劃，即從項目前期的市場調(diào)研開始到項目后期的物業(yè)服務(wù)等各個方面都進行全方位策劃。全程策劃強調(diào)為投資者提供標本兼治的全過程策劃服務(wù)，每個環(huán)節(jié)都以提升項目的價值為重點，圍繞提升項目的價值來運用各種手段，使項目以最佳的狀態(tài)走向市場。

房地產(chǎn)全程策劃模式的特點是“全過程策劃服務(wù)”，因而策劃的思路、理念可以貫穿于整個項目。全程策劃在運用中逐漸形成三種不同的策劃方向：

第一種是在項目接手后，從市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、建筑方案、概念設(shè)計、形象設(shè)計、營銷策劃、廣告推廣、銷售代理以及售后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)都參與進去，并在各個專業(yè)上具體操作，直到項目成功推出市場。這種策劃方向要求策劃人員素質(zhì)好、水平高、技術(shù)全面，從策劃總監(jiān)、策劃主管、策劃操作的各層面人員都要相互協(xié)調(diào)、相互合作。而且，要求最低層面的技術(shù)人員如建筑設(shè)計、廣告平面、銷售代理等人員都對策劃規(guī)律全面熟悉。這種全程策劃方向難度相當(dāng)大，人員結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)的要求相當(dāng)嚴謹，只有極少數(shù)有實力的策劃咨詢公司能承擔(dān)這樣的全程策劃。

第二種是項目的一系列環(huán)節(jié)都參與進去，但不涉及到具體專業(yè)操作層面。市場調(diào)查、建筑設(shè)計、形象設(shè)計、廣告發(fā)布、銷售代理等由各專業(yè)公司去操作。全程策劃公司只是做總策劃及統(tǒng)籌，把各種不同的專業(yè)公司整合一起，按照總策劃的方向行事。此策劃方向人員不多，但都是策劃精英，能主持各方面的專業(yè)工作，把專業(yè)公司協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌好。該策劃方向被運用到眾多的策劃咨詢公司。

第三種由于策劃咨詢公司的專業(yè)特長不同，在全過程策劃服務(wù)的前提下，有的在規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計及環(huán)境設(shè)計方面參與比較多；有的在市場調(diào)研、投資分析方面有擅長；有的在廣告策劃方面有突出的表現(xiàn)；還有的在策劃銷售方面最有能力。他們運用自己的專業(yè)特長有所側(cè)重，但不丟掉全程策劃的宗旨，也取得了較好的策劃效果。這種策劃方向在策劃咨詢公司中也不少。

全程策劃模式比較適用于中小型項目操作運行，這樣各個環(huán)節(jié)較容易策劃到位，大的項目如幾千畝的大盤就會感到力不從心。這時，就應(yīng)該采用其他策劃模式與之交*進行，取長補短。全程策劃模式的流程和內(nèi)容如下：

全程策劃模式內(nèi)容如下：

1、市場調(diào)研分析——對項目所處的經(jīng)濟環(huán)境、項目當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況、項目所在區(qū)域同類樓盤進行調(diào)研分析。

2、土地價值研判——挖掘土地的潛在價值，對土地的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅進行分析研究。

3、項目定位——通過對項目自身條件及土地價值、市場競爭情況分析，確定項目定位策略，決定目標客戶及樓盤形象，決定項目市場定位、功能定位及形象定位。

4、項目概念規(guī)劃——提出建議性項目經(jīng)濟指標、市場要求、規(guī)劃設(shè)計、建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計及綜合設(shè)施配套等。

5、項目規(guī)劃設(shè)計——根據(jù)項目概念規(guī)劃交由專業(yè)的設(shè)計機構(gòu)做項目詳細的規(guī)劃設(shè)計。如建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、配套設(shè)計等。

6、項目形象策劃——開發(fā)商與項目的形象整合，項目形象、概念及品牌前期推廣。

7、項目營銷策劃——分析項目環(huán)境狀況，突現(xiàn)其價值。找準項目市場營銷機會點及障礙點，整合項目外在資源，挖掘并向公眾告知樓盤自身所具有的特色賣點。

8、項目服務(wù)策劃——與項目定位相適應(yīng)的物業(yè)管理概念提示，將服務(wù)意識傳播給員工，構(gòu)建以服務(wù)為圓心的組織架構(gòu)。

9、項目品牌策劃——抓住企業(yè)和項目培養(yǎng)品牌，延伸品牌的價值，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。

三、品牌策劃模式

房地產(chǎn)品牌策劃模式的最大特點是除了抓住品牌內(nèi)在品質(zhì)和外在品質(zhì)外，著重強調(diào)項目品牌的推廣。通過工地包裝、現(xiàn)場銷售包裝、電視報紙廣告造勢、樣板房推動、軟性新聞宣傳、公關(guān)活動介入等，把不知名的樓盤短時內(nèi)變得家喻戶曉，吸引客戶購買，從而達到品牌策劃的目的。

品牌策劃模式對一些內(nèi)外品質(zhì)稍差的項目來說，效果是很好的，通過“快速推廣”，使項目贏得人們的認同。但是，如果在推廣時片面追求“造勢”、“炒作”，忽視產(chǎn)品品質(zhì)，雖取得首次開盤成功，后幾期就不一定賣得動了。因此，在“快速推廣”的同時，也不能忘了品牌的品質(zhì)，因為最終得到客戶信賴的還是項目真正的內(nèi)在品質(zhì)。

品牌就是差異，就是個性。品牌標志著商品的特殊身份，將自身與其他類商品區(qū)別開來。房地產(chǎn)品牌就是房地產(chǎn)項目具有區(qū)別于其他項目的個性，有獨特的目標市場和共同認知的目標客戶群，有較高的知名度、美譽度和忠誠度。房地產(chǎn)品牌策劃是對房地產(chǎn)品牌的內(nèi)涵進行挖掘、發(fā)現(xiàn)和推廣，使房地產(chǎn)項目贏得人們的信賴。

品牌策劃模式流程和內(nèi)容如下：

1、品牌策劃以建立項目品牌為中心。首先要提出品牌的獨特的核心內(nèi)涵。

2、依據(jù)核心品牌內(nèi)涵在產(chǎn)品上尋找產(chǎn)品支撐。在規(guī)劃、設(shè)計、景觀、配套、物業(yè)服務(wù)等各個方面尋求和表現(xiàn)品牌的內(nèi)涵。品牌策劃就是建立一流的品質(zhì)和一流的推廣。品質(zhì)是品牌的基礎(chǔ)，品牌策劃要從品質(zhì)入手，創(chuàng)建一流的品質(zhì)。品牌的推廣要推廣一流的附加值，要有一流的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，要建立一流的物業(yè)管理隊伍。

3、品牌的塑造要尋求公眾的認可，具有社會價值。品牌策劃中的附加值推廣要有側(cè)重點。一是要融入自然的和諧環(huán)境，二是要社區(qū)服務(wù)的社會化，三是要家居生活的信息化。

4、品牌策劃推廣有四個階段。一是“人工造雨”階段；二是“筑池蓄水”階段；三是“開閘泄流”階段；四是“持續(xù)蓄水”階段。品牌策劃推廣的五種方法。（1）、“筑巢引鳳”法；（2）、“盆景示范”法；（3）、“借花獻佛”法；（4）、“馬良神筆”法；（5）、“巨量廣告”法。

5、品牌的提升，品牌要根據(jù)社會的不斷進步，在不同的階段，品牌需要一些細小的創(chuàng)新。要不斷的維護品牌的形象，建立可持續(xù)發(fā)展的品牌思想。品牌提升要注意六個工程。（1）、軟性推廣工程；（2）、公關(guān)活動工程；（3）、賣場包裝工程；（4）、口碑工程；（5）、公關(guān)危機工程。

四、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式

房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃流程和內(nèi)容如下：

1、產(chǎn)品調(diào)研

產(chǎn)品的前期策劃中最重要的是調(diào)研，對區(qū)域競爭產(chǎn)品的調(diào)研，對購房者消費傾向的調(diào)查，目的是了解需求和供應(yīng)狀況，為產(chǎn)品定位作好準備。

2、項目定位

在產(chǎn)品調(diào)研的前提下，對產(chǎn)品進行恰如其分的確定具體位置。包括目標客戶定位，這最重要，因為產(chǎn)品竣工后是賣給他們的。還有產(chǎn)品品質(zhì)定位、產(chǎn)品功能定位、產(chǎn)品地段定位、產(chǎn)品規(guī)模定位、產(chǎn)品形象定位等。

3、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計

這是策劃的重心，根據(jù)目標客戶的特性分析，產(chǎn)品就為它量身而做。包括規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、戶型設(shè)計、配套設(shè)計、物業(yè)服務(wù)等。

4、產(chǎn)品細節(jié)設(shè)計

采用新技術(shù)、新材料、新設(shè)備。先進的生產(chǎn)工藝，保證產(chǎn)品質(zhì)量。

5、產(chǎn)品營銷

針對量身定做的目標客戶推出產(chǎn)品的半成品或成品，包括產(chǎn)品的包裝、產(chǎn)品的推廣等。

6、產(chǎn)品服務(wù)

這里主要是售后服務(wù)，目的是把產(chǎn)品的價值提升和延長。

五、發(fā)展商策劃模式

發(fā)展商策劃作為一種另類策劃模式，策劃的效果是相當(dāng)明顯的。這里最重要的因素是發(fā)展商本人的開發(fā)運作水平。從目前情況看，發(fā)展商策劃模式的運用有越來越廣泛的趨向，這是因為現(xiàn)在發(fā)展商的知識水平、操作水平比以前更高、更嫻熟了。另一方面，此模式可使發(fā)展商統(tǒng)率項目全局，避免出現(xiàn)難以與策劃人或策劃機構(gòu)溝通、協(xié)調(diào)之苦。另外，運用發(fā)展商策劃模式也不是不需要策劃人的介入，發(fā)展商下屬各部門還是有專業(yè)策劃人協(xié)助的，只不過這些策劃人所起的作用沒有發(fā)展商本人那么大而已。

運用發(fā)展商策劃模式可以看出發(fā)展商本人真正高超的策劃開發(fā)水平，如果達不到那么高的水平，借用“外腦”，聘請策劃人或策劃公司來協(xié)助也未嘗不可。因為，每個人不管水平多高、能力多強，處理事情都有一定的局限性，何況是高智力的策劃思維活動。

發(fā)展商策劃模式可以說是房地產(chǎn)另類策劃模式，有人稱它為“非策劃”模式。倡導(dǎo)這種策劃模式首推萬科企業(yè)的王石先生。他在不同的場合都說過：我不相信策劃，我的企業(yè)沒有策劃人。但是，他屬下的房地產(chǎn)項目開發(fā)沒有一個不成功的。另一個推崇此模式的是北京“現(xiàn)代城”的發(fā)展商潘石屹先生。他開發(fā)的項目也不需要策劃人幫忙，自己親自操作，從項目的市場分析、策劃主題確定、設(shè)計思想挖掘、目標客戶尋找等，無不一手包攬。

發(fā)展商策劃模式之所以存在和產(chǎn)生，有以下幾個原因：

第一、發(fā)展商本人有著很高的房地產(chǎn)開發(fā)水平，思想理念超前，對房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)了如指掌，能從容地駕馭房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變幻。具備這樣的高超水平發(fā)展商，實際就是高水平的策劃人。

第二、發(fā)展商企業(yè)經(jīng)過多年的房地產(chǎn)開發(fā)實踐，運作機制完善，開發(fā)經(jīng)驗豐富。

第三、發(fā)展商企業(yè)內(nèi)各部門人才濟濟，經(jīng)驗豐富，技術(shù)嫻熟，觀念超前，每個人都是實際的策劃能手，自然會對發(fā)展商的開發(fā)思想和宗旨理解深刻，貫徹到位。發(fā)展商策劃模式內(nèi)容如下：

1、有過人膽略、經(jīng)驗豐富、思想敏銳、理念超前的發(fā)展商做總策劃的領(lǐng)航人，還有技術(shù)嫻熟、觀念靈活的專業(yè)人員相互配合，為共同的項目開發(fā)目標進取。

2、有自己企業(yè)的團隊精神和有特色的企業(yè)文化，造就一種公認的企業(yè)“品牌效應(yīng)”。

3、發(fā)展商自己有鮮明的氣質(zhì)和獨特的個人風(fēng)格，能在不同的場合感染人，形成“明星”效應(yīng)，塑造出良好的發(fā)展商形象。

4、重視發(fā)展商、物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計方面的作用。

5、發(fā)展商有永遠的創(chuàng)新精神，對目標市場的變化相當(dāng)靈敏，能準確地找到項目的目標客戶群，并善于發(fā)現(xiàn)目標客戶的正確“密碼”。