第一篇：肥鄉(xiāng)縣創(chuàng)新5種土地流轉(zhuǎn)模式

本報(bào)訊（記者李昱霖 通訊員李運(yùn)強(qiáng) 佘志娟）河北肥鄉(xiāng)縣土地流轉(zhuǎn)施行龍頭企業(yè)帶動(dòng)、龍頭企業(yè)+合作社+農(nóng)戶、合作社土地流轉(zhuǎn)運(yùn)作、種養(yǎng)大戶流轉(zhuǎn)土地和政企合作等5種流轉(zhuǎn)模式，截至目前,累計(jì)流轉(zhuǎn)土地面積14.3萬畝，占全縣耕地面積24.8%。這些創(chuàng)新模式和經(jīng)驗(yàn)在全省得到推廣。

—龍頭企業(yè)帶動(dòng)模式。通過承租農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，帶動(dòng)農(nóng)民增收致富，涌現(xiàn)出龍頭型規(guī)模流轉(zhuǎn)主體18家，占規(guī)模流轉(zhuǎn)主體3.75%以上。

—龍頭企業(yè)+合作社+農(nóng)戶模式。通過組建農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社連接農(nóng)戶，搭建公司+農(nóng)戶+基地發(fā)展框架，推動(dòng)規(guī)?；?jīng)營、一體化生產(chǎn)，發(fā)展河北沃土種業(yè)有限公司等“三合一”型規(guī)模企業(yè)11家，占規(guī)模流轉(zhuǎn)主體2.3%。

—合作社土地流轉(zhuǎn)運(yùn)作模式。各農(nóng)村致富帶頭人領(lǐng)辦創(chuàng)辦合作社，引導(dǎo)農(nóng)民將承包土地入股或租賃到合作社，實(shí)現(xiàn)一體化經(jīng)營。全縣共有60余家合作社參與土地規(guī)模經(jīng)營，其中南元寨土地流轉(zhuǎn)合作社以方便農(nóng)民為出發(fā)點(diǎn)，采取農(nóng)戶出租土地或繳納一定費(fèi)用后加盟，并遵照合作社規(guī)劃自主生產(chǎn)兩種模式，創(chuàng)出一條“合作社+土地流轉(zhuǎn)+規(guī)模經(jīng)營”的新路子。

—種養(yǎng)大戶流轉(zhuǎn)土地模式。農(nóng)村各類致富能手、產(chǎn)業(yè)帶頭人、農(nóng)村經(jīng)紀(jì)人等利用自身優(yōu)勢參與土地流轉(zhuǎn)、發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，涌現(xiàn)出100畝以上規(guī)模流轉(zhuǎn)大戶89家，占規(guī)模流轉(zhuǎn)主體18.6%。

—政企合作模式。在通道綠化上，該縣由政府出面租賃309線、定魏線等縣級(jí)以上道路兩側(cè)土地綠化。該縣在新西環(huán)、南環(huán)兩側(cè)與曙光花卉苗木公司合作，由該公司承擔(dān)綠化任務(wù)，財(cái)政承擔(dān)3年租賃費(fèi)，企業(yè)承擔(dān)之后租賃費(fèi)，實(shí)現(xiàn)政企雙贏，現(xiàn)已推廣1200多畝。

第二篇：旺蒼縣創(chuàng)新“四種模式”規(guī)范土地流轉(zhuǎn)

一是整合項(xiàng)目促流轉(zhuǎn)。依托新農(nóng)村示范片建設(shè)、扶貧連片開發(fā)等項(xiàng)目，推進(jìn)土地連片經(jīng)營，引導(dǎo)5000戶農(nóng)戶以轉(zhuǎn)包等形式流轉(zhuǎn)土地2.9萬畝，盤活閑置耕地、荒地8500畝。二是結(jié)合產(chǎn)業(yè)促流轉(zhuǎn)。合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局，圍繞發(fā)展畜牧、茶葉、林果、中藥材、蠶桑特色產(chǎn)業(yè)，采取“產(chǎn)業(yè)+農(nóng)戶”模式流轉(zhuǎn)土地3.8萬畝。三是引進(jìn)公司促流轉(zhuǎn)。引進(jìn)米倉山茶業(yè)、森泰木業(yè)等20家農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)建設(shè)原料基地，采取“公司+基地”模式，帶動(dòng)流轉(zhuǎn)土地3.5萬畝。四是建設(shè)基地促流轉(zhuǎn)。集中培育25個(gè)產(chǎn)業(yè)基地鄉(xiāng)鎮(zhèn)，促進(jìn)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展，采取“專合組織+農(nóng)戶入股”的經(jīng)營模式，流轉(zhuǎn)土地1.8萬畝。目前，全縣流轉(zhuǎn)土地近12萬畝。

第三篇：創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式 加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)

創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式 加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況的調(diào)查與建議

8月中旬，天長政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)組織部分委員對(duì)該市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行了調(diào)研，并赴全椒縣考察學(xué)習(xí)。調(diào)研組通過研討，對(duì)如何加快農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)，大力發(fā)展家庭農(nóng)場，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，提出了意見和建議。

一、土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)

近年來，天長市委、市政府高度重視土地流轉(zhuǎn)工作，通過成立組織出臺(tái)政策，建立機(jī)制，培育典型和開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)專題宣傳月等一系列活動(dòng)，有力推動(dòng)了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)范健康有序發(fā)展。

截止2010年6月底，全市共流轉(zhuǎn)土地8.58萬畝，占全市家庭承包耕地總面積的10%，其中近二年流轉(zhuǎn)的土地占總數(shù)的80%以上。

調(diào)查表明：天長市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主要有三種形式：一是土地轉(zhuǎn)包；二是土地出租；三是土地入股。除此以外，還有土地轉(zhuǎn)讓、土地互換等其它形式。

該市土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是流轉(zhuǎn)形式多樣化。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的形式已由過去農(nóng)戶之間的轉(zhuǎn)包為主，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檗D(zhuǎn)包、互換、出租、轉(zhuǎn)讓等多種形式并存，流轉(zhuǎn)形式多樣化趨勢明顯。在全市流轉(zhuǎn)的8.58萬畝土地中，轉(zhuǎn)包、出租、入股、轉(zhuǎn)讓、互換五種形式都有，其中轉(zhuǎn)包、出租和入股共8.17萬畝，占95.2%，成為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要形式。二是流轉(zhuǎn)主體多元化。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)已不僅僅局限于農(nóng)戶之間，種養(yǎng)大戶、龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作組織已經(jīng)全面參與，使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主體趨于多元化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前流入種養(yǎng)大戶的土地有3.57萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的41.6%；流入到農(nóng)民專業(yè)合作社的有2.05萬畝，占23.9%，流入到農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)的有0.35萬畝，占4.1%。三是流轉(zhuǎn)面積規(guī)?；?。土地流轉(zhuǎn)由以前的分散零星流轉(zhuǎn)開始轉(zhuǎn)向規(guī)模集中連片流轉(zhuǎn)。據(jù)調(diào)查，全市涌現(xiàn)出以合作社、種植大戶、龍頭企業(yè)等為主體的100畝以上種養(yǎng)殖大戶179家，農(nóng)民專業(yè)合作社承接土地流轉(zhuǎn)的有17家，流轉(zhuǎn)面積2.05萬畝，仁和集鎮(zhèn)的蘆龍農(nóng)事服務(wù)合作社、金集鎮(zhèn)的益民新型農(nóng)業(yè)合作社流轉(zhuǎn)土地近3000畝，種植大戶承接流轉(zhuǎn)的有159人，面積3.57萬畝。承接流轉(zhuǎn)面積100畝以上的有6.5萬多畝，占總流轉(zhuǎn)面積的76%，其中500畝以上流轉(zhuǎn)的達(dá)到33957畝，占總流轉(zhuǎn)面積的40%左右。仁和集鎮(zhèn)的宣有林、冶山鎮(zhèn)的張獻(xiàn)國流轉(zhuǎn)土地超過5000畝。四是流轉(zhuǎn)程序規(guī)范化。通過完善制度、開展培訓(xùn)、加強(qiáng)宣傳、搭建平臺(tái)等一系列措施，土地流轉(zhuǎn)程序進(jìn)一步得到規(guī)范，基本做到土地流入流出有申請、村組有審核、市鎮(zhèn)有備案。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年全天長市共簽訂土地流轉(zhuǎn)合同3946份，合同面積達(dá)47260畝，占2009年總流轉(zhuǎn)面積的83%，基本上采用了統(tǒng)一提供的規(guī)范性文本，土地經(jīng)營權(quán)證、流轉(zhuǎn)合同都在鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)中心備案存檔。五是流轉(zhuǎn)服務(wù)組織化。隨著市、鎮(zhèn)、村三級(jí)管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系的建立，天長市土地流轉(zhuǎn)已經(jīng)開始由自發(fā)、口頭形式向規(guī)范化、組織化發(fā)展。目前，該市成立了以市委副書記劉榮祥同志為組長的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)組，掛牌成立了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易服務(wù)中心。15個(gè)鎮(zhèn)（街道）都成立工作領(lǐng)導(dǎo)組、土地流轉(zhuǎn)中心和管理辦公室，各鎮(zhèn)行政服務(wù)大廳增設(shè)了服務(wù)窗口，各村（社區(qū)）都配備了土地流轉(zhuǎn)信息員。據(jù)統(tǒng)計(jì)，三級(jí)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理人員已經(jīng)達(dá)到260多人。

二、土地流轉(zhuǎn)的成效及存在問題

1、提高了土地利用效率。實(shí)行農(nóng)村土地適度規(guī)模流轉(zhuǎn)后，促進(jìn)了土地資源的合理利用，增加了土地種植面積。仁和集鎮(zhèn)蘆龍農(nóng)事合作服務(wù)社集中流轉(zhuǎn)土地近3000畝，通過小田改大田等措施對(duì)部分土地進(jìn)行整治，增加了耕地面積近25%。

2、促進(jìn)了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，滿足了一部分有技術(shù)特長、有資金實(shí)力、有經(jīng)營管理能力的專業(yè)大戶集約經(jīng)營土地的愿望，實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)要素的合理配置，使土地經(jīng)營權(quán)向?qū)I(yè)大戶、合作社等規(guī)模經(jīng)營主體集聚，擴(kuò)大了規(guī)模經(jīng)營面積，形成了一批具有一定規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品基地。大通鎮(zhèn)的項(xiàng)永祥戶原是跑運(yùn)輸?shù)?，積累資金后，通過參與土地流轉(zhuǎn)，建成了我市新興的蔬菜規(guī)模生產(chǎn)基地。冶山鎮(zhèn)張獻(xiàn)國辦企業(yè)有了一定的積累，便棄工從農(nóng)，今年租賃流轉(zhuǎn)后的土地5000多畝，除了進(jìn)行水稻、玉米種植外，還引進(jìn)了太空蓮蓬、油桃等經(jīng)濟(jì)作物，引領(lǐng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民向高效特色農(nóng)業(yè)方向發(fā)展。

3、增加了農(nóng)民的直接收入。天長市絕大多數(shù)土地流轉(zhuǎn)費(fèi)在每畝500元左右，國家有關(guān)惠農(nóng)補(bǔ)貼仍歸農(nóng)民享有。因此農(nóng)民把土地流出后，不但在農(nóng)田方面收入有了一定的保障，而且可以安心地經(jīng)工經(jīng)商，或外出務(wù)工，或在本地企業(yè)就業(yè)。金集鎮(zhèn)益民新型農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社有700多戶農(nóng)民入社成為社員，將2468畝承包地流轉(zhuǎn)給合作社，每畝每年可得到450斤稻谷，而且還可以參加合作社的保底分紅，部分農(nóng)民平時(shí)也可以在合作社做工獲得一定的報(bào)酬。入社社員年均增加收入4000多元，土地流轉(zhuǎn)后的農(nóng)民務(wù)工經(jīng)商、外出打工戶均增加收入5000多元。

4、培育了新的經(jīng)濟(jì)主體。以農(nóng)民專業(yè)合作社和有實(shí)力的種養(yǎng)大戶為主的經(jīng)營主體參與土地流轉(zhuǎn)的積極性高漲，土地股份合作、農(nóng)事服務(wù)等合作社數(shù)量不斷增加，有力地推動(dòng)了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。永豐鎮(zhèn)的華福昌戶，2009年從市良種場流轉(zhuǎn)土地504畝，與有關(guān)企業(yè)實(shí)行訂單生產(chǎn)，一年純收入達(dá)到30多萬元。

5、加快了農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。通過農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，使很多農(nóng)村勞動(dòng)力從土地中解放出來，既維護(hù)了農(nóng)民的土地承包權(quán)益，又解除了農(nóng)民離土離鄉(xiāng)的后顧之憂，使更多的人從事二、三產(chǎn)業(yè)或外出打工。據(jù)統(tǒng)計(jì)：全市2010年離土不離市的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力約12萬人，占全市農(nóng)業(yè)總勞動(dòng)力的38%。農(nóng)村勞動(dòng)力的大量轉(zhuǎn)移為該市的工業(yè)和服務(wù)的發(fā)展提供了人力保障，從而加快了全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

據(jù)調(diào)查，目前影響土地流轉(zhuǎn)的主要問題有以下三個(gè)方面：

一是傳統(tǒng)思想觀念的束縛。目前，大多數(shù)農(nóng)民戀土情結(jié)較濃，加上各項(xiàng)農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼，土地收益得到提升，農(nóng)民把土地看得更加珍貴。即使外出務(wù)工、經(jīng)商，也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去，從而限制和影響了土地流轉(zhuǎn)。

二是個(gè)別鎮(zhèn)村認(rèn)識(shí)不到位。一些鎮(zhèn)村干部對(duì)于通過土地流轉(zhuǎn)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，加快新農(nóng)村建設(shè)的重要性認(rèn)識(shí)不足，積極性、主動(dòng)性不高。

三是流轉(zhuǎn)機(jī)制不夠完善。有的鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，土地流轉(zhuǎn)雙方的管理約束機(jī)制、調(diào)解糾紛仲裁機(jī)制等不夠完善。

三、加快推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的意見和建議

1、強(qiáng)化責(zé)任，調(diào)動(dòng)鎮(zhèn)村干部積極性。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程中，鎮(zhèn)村干部的作用發(fā)揮非常關(guān)鍵。他們熟悉農(nóng)戶家庭現(xiàn)狀、當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、勞動(dòng)力的流動(dòng)狀況、農(nóng)民的思想動(dòng)態(tài)，做工作的針對(duì)性強(qiáng)。因此，各鎮(zhèn)（街道）黨委、政府要高度重視農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作，把建立土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制，促進(jìn)土地經(jīng)營權(quán)的有序流轉(zhuǎn)作為深化農(nóng)村改革，實(shí)施機(jī)制創(chuàng)新的重要內(nèi)容來抓，列入黨委、政府工作的議事日程。結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制訂一些促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的措施，落實(shí)鎮(zhèn)村干部工作責(zé)任。建議市委、市政府考慮拿出指導(dǎo)性計(jì)劃，分解到各地并列入考核內(nèi)容，對(duì)成績突出的予以表彰獎(jiǎng)勵(lì)。

2、加強(qiáng)宣傳，消除農(nóng)民的思想顧慮。一要多渠道、全方位宣傳土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)，宣傳土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營的典型，使土地流轉(zhuǎn)的基本政策、原則、程序家喻戶曉，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的輿論氛圍和政策環(huán)境。二要讓廣大農(nóng)民充分認(rèn)識(shí)到，土地不僅是就業(yè)和生存的手段，更是一筆可以利用的資產(chǎn)，從而提高農(nóng)民群眾參與土地流轉(zhuǎn)的積極性和主動(dòng)性。三要提高基層干部“以地生財(cái)”的意識(shí)，引導(dǎo)農(nóng)民群眾提高組織化程度，增強(qiáng)運(yùn)作土地的能力，促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作合理、健康、有序開展。

3、強(qiáng)力推進(jìn)，大膽創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式。根據(jù)全市農(nóng)業(yè)發(fā)展實(shí)際，大膽創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式，最大限度提高土地利用率及產(chǎn)出率。一要大戶示范帶動(dòng)。大力培育種植、養(yǎng)殖大戶，依靠大戶的示范效應(yīng)，促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。二要合作社合力帶動(dòng)。大力發(fā)展農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織，按照民主原則對(duì)土地統(tǒng)一管理，提高農(nóng)民對(duì)土地流轉(zhuǎn)的積極性。三要招商引資帶動(dòng)。建議將土地流轉(zhuǎn)工作與招商引資工作有效對(duì)接，互為促動(dòng)。要大力引進(jìn)有實(shí)力的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)到我市興辦特色農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)。四要科研單位帶動(dòng)。通過實(shí)行優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)市內(nèi)外科研單位和大專院校租賃農(nóng)民土地，建設(shè)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地和科研基地。此外要鼓勵(lì)有一定規(guī)模種植和養(yǎng)殖的大戶和合作社掛牌成立家庭農(nóng)場和合作農(nóng)場，為發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)和高效農(nóng)業(yè)創(chuàng)造條件，打好基礎(chǔ)。

4、完善機(jī)制，提高土地流轉(zhuǎn)服務(wù)水平。一要進(jìn)一步建立健全市、鎮(zhèn)、村三級(jí)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，充分發(fā)揮農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心、服務(wù)站和土地流轉(zhuǎn)信息員的作用，明確專職人員，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)，做好土地流轉(zhuǎn)的信息搜集發(fā)布、政策咨詢服務(wù)、流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估、合同審查備案和檔案管理等工作。二要加快建立土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處和仲裁機(jī)構(gòu)，完善土地流轉(zhuǎn)交易制度、糾紛調(diào)解和仲裁制度等，以解決“我想轉(zhuǎn)包，誰要”和“我想承包，誰有”的土地使用供求矛盾，使土地流轉(zhuǎn)進(jìn)入有序的市場化軌道。

第四篇：廣安市創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式助推農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化

（1）托管模式。由外出戶將承包地交由村組臨時(shí)統(tǒng)一管理使用，托管期限雙方協(xié)商；托管期間承包土地享有現(xiàn)有政策性收益不變，如有業(yè)主租賃該土地，同時(shí)享有土地租金收益。（2）入股模式。在農(nóng)戶自愿的前提下，由農(nóng)戶將承包地有選擇性地入股產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并參加入股產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理。入股農(nóng)戶享有的國家現(xiàn)有政策性收益不變，同時(shí)入股經(jīng)營收益及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。（3）置換模式。由村組協(xié)調(diào)，將農(nóng)戶零散承包地通過相互置換整合成較大面積耕地，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、機(jī)械化和規(guī)?；a(chǎn)。截至目前，該市在廣安區(qū)創(chuàng)建土地流轉(zhuǎn)中心48個(gè)，規(guī)模經(jīng)營土地17.6萬畝，累計(jì)建成優(yōu)質(zhì)糧油基地16萬畝、優(yōu)質(zhì)蔬菜基地17萬畝、龍安柚基地26.5萬畝、生豬規(guī)模養(yǎng)殖場（小區(qū)）368個(gè)。

第五篇：土地流轉(zhuǎn)模式介紹923165103（范文模版）

土地流轉(zhuǎn)模式介紹（大全）

土地流轉(zhuǎn)模式介紹

1.概念、定義、研究對(duì)象

農(nóng)村集體土地按照用途可以分為農(nóng)業(yè)用地（農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)）、宅基地（宅基地使用權(quán)）、其它農(nóng)村建設(shè)用地（農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)）及農(nóng)村未開發(fā)利用土地。農(nóng)民集體所有制是指土地所有權(quán)屬于勞動(dòng)群眾集體所有的土地制度。我國《憲法》第 10 條規(guī)定：我國農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民集體土地所有權(quán)分別屬于鄉(xiāng)、村和村內(nèi)兩個(gè)以上集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組三種形式的農(nóng)民集體所有，并由法律規(guī)定的組織經(jīng)營、管理。

在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的背景下，我國各地相繼開展了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革、土地綜合整治、戶籍制度改革等一系列改革創(chuàng)新，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革試點(diǎn)是農(nóng)村制度改革系統(tǒng)中的一部分。根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，我國土地所有權(quán)不能流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實(shí)質(zhì)上是指土地利用權(quán)利的流轉(zhuǎn)，包括土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)三類用益物權(quán)的流轉(zhuǎn)。

2.基本流轉(zhuǎn)模式

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)定義為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其他集體建設(shè)用地使用者通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股等多種方式,將集體建設(shè)用地的使用權(quán)有償交付給其他經(jīng)濟(jì)主體使用的行為。

我國目前在實(shí)踐中探索的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式主要有以土地承包經(jīng)營權(quán)合作經(jīng)營為特征的土地合作經(jīng)營土地流轉(zhuǎn)模式、宅基地?fù)Q房、土地承包經(jīng)營權(quán)換社保模式和城鎮(zhèn)建設(shè)用地增減掛鉤流轉(zhuǎn)模式三種。本文集中研究宅基地?fù)Q房、土地承包經(jīng)營權(quán)換社保模式和城鎮(zhèn)建設(shè)用地增減掛鉤流轉(zhuǎn)模式。

3.宅基地流轉(zhuǎn)模式

宅基地置換是中國農(nóng)村土地第三次改革，通過農(nóng)村地區(qū)土地制度的改革，緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力從第一產(chǎn)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與現(xiàn)行的制度之間的矛盾，解決農(nóng)村生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模小、土地產(chǎn)出率低、大量農(nóng)村住房閑臵、宅基地浪費(fèi)嚴(yán)重等問題；再根據(jù)“城市建設(shè)用地的增加與農(nóng)村建設(shè)用地的減少相掛鉤”的原則，拓展城市建設(shè)空間，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供土地資源保障；保證基本農(nóng)田保護(hù)面積不減少，通過承包地流轉(zhuǎn)和宅基地整理復(fù)墾，實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營；農(nóng)民集中安臵，解決農(nóng)村宅基地低效利用問題，提高土地節(jié)約集約利用程度，提高基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和利用率。

3.1.按主導(dǎo)方式分：政府主導(dǎo)、市場主導(dǎo)、農(nóng)民主導(dǎo)

宅基地臵換的方式主要有政府主導(dǎo)、征地方式；市場主導(dǎo)、出租方式；農(nóng)民主導(dǎo)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化方式。

3.2.按臵換對(duì)象分：貨幣、異地房產(chǎn)、異地宅基地

宅基地的置換方法可以根據(jù)各地的情況以及臵換對(duì)象的具體情況不同分為以下三種：貨幣臵換、異地房產(chǎn)臵換、異地宅基地臵換。

3.3.實(shí)踐中的地方典型模式

我國宅基地流轉(zhuǎn)處于試點(diǎn)探索階段，由于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的多層次性和各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地理?xiàng)l件的差異性，形成了多種多樣的流轉(zhuǎn)模式。主要案例有：天津、成都溫江和浙江嘉興、重慶九龍坡等地區(qū)。

4.城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤流轉(zhuǎn)模式

在進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)踐中，一些地區(qū)在探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式中，實(shí)施農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地和農(nóng)村宅基地等建設(shè)用地一體化的流轉(zhuǎn)模式。

這種模式主要是依據(jù)2008年6月國土資源部發(fā)布的《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》，該辦法規(guī)定在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)，通過建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實(shí)現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)。目前，主要在山東、重慶等地展開。

4.1.山東“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”土地流轉(zhuǎn)模式

“城鄉(xiāng)用地增減掛鉤”，就是在保證耕地保護(hù)紅線不被突破的前提下，減少農(nóng)民用地，增加城市開發(fā)用地。城鄉(xiāng)用地增減掛鉤是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，長期以來農(nóng)村宅基地實(shí)行的是無償無限期使用制度，容易造成農(nóng)村建房只增不減、農(nóng)民建新不拆舊的現(xiàn)象，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》文件規(guī)定“對(duì)村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請條件購買空閑住宅的，當(dāng)?shù)卣山o予獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助”，政府通過制定農(nóng)村宅基地有償退出獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助辦法，設(shè)立專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助資金，用于農(nóng)民自愿退出閑置宅基地的獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助。

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策解決的是城市發(fā)展用地不足和耕地減少的矛盾，對(duì)農(nóng)村大量閑臵的宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行整理，在符合土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃的前提下，先整理復(fù)墾、后建新使用。

山東濰坊、棗莊、青島等地進(jìn)行了試點(diǎn)，該模式堅(jiān)持了農(nóng)村集體土地所有制度，將原有的鄉(xiāng)村管理歸于社區(qū)化管理，即將原來農(nóng)村散居的居住模式改變?yōu)榧芯幼〉纳鐓^(qū)化模式，在村民自愿的原則下，將自己居住的宅基地轉(zhuǎn)讓出來，政府統(tǒng)一組織開墾、整理，除留作社區(qū)建設(shè)用地，剩余部分通過臵換其它農(nóng)村建設(shè)用地?fù)Q取收益。政府將復(fù)墾土地流轉(zhuǎn)所獲得收益，通過政府財(cái)政給予宅基地流轉(zhuǎn)農(nóng)民一定份額的安臵補(bǔ)貼。

“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”模式的優(yōu)點(diǎn)：推動(dòng)了宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，解決了城鎮(zhèn)建設(shè)用地不足，改善了農(nóng)民居住環(huán)境，但這種模式?jīng)]有解決農(nóng)民深層次的生存就業(yè)問題，社區(qū)化管理將勞作在土地上的農(nóng)民轉(zhuǎn)成勞作在土地上的“城鎮(zhèn)居民”。

“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”模式的缺點(diǎn)：但在一些農(nóng)業(yè)用地碎化、交通不便，不適用大規(guī)模機(jī)械耕作的地區(qū)行不通。

4.2.重慶的“地票制”土地交易模式

重慶的地票制是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策實(shí)施的新探索，“地票”是包括農(nóng)村宅基地極其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗(yàn)收后可用于建設(shè)的用地指標(biāo)，是一種權(quán)利的憑證。

重慶探索的“地票制”農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式超越了“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”關(guān)于城鄉(xiāng)行政分立影響土地價(jià)格的限制，在一定程度上突破了城鄉(xiāng)土地市場的分割狀態(tài)，它將遠(yuǎn)郊區(qū)農(nóng)村土地統(tǒng)一納入到“掛鉤”試驗(yàn)的范疇中。“地票”將不同區(qū)域的掛鉤指標(biāo)打包進(jìn)行拍賣，然后按照面積分配拍賣收益?！暗仄薄眱r(jià)格的高低與項(xiàng)目區(qū)無關(guān)，與級(jí)地租無關(guān)，僅與拍賣價(jià)格有關(guān)，實(shí)現(xiàn)指標(biāo)價(jià)格的統(tǒng)一化。

“地票制”將土地的交易轉(zhuǎn)化為票據(jù)化交易的模式。把掛鉤指標(biāo)票據(jù)化，改變了土地從空間上不可轉(zhuǎn)移的實(shí)物形態(tài)，使固化的土地資源轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)的資產(chǎn)?！暗仄敝啤睂?shí)行“先造地后用地”的操作模式，要求先對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾，驗(yàn)收合格后，通過“地票”在交易所進(jìn)行拍賣。

“地票制”將土地的交易轉(zhuǎn)化為票據(jù)化交易的模式。把掛鉤指標(biāo)票據(jù)化，改變了土地從空間上不可轉(zhuǎn)移的實(shí)物形態(tài)，使固化的土地資源轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)的資產(chǎn)?！暗仄敝啤睂?shí)行“先造地后用地”的操作模式，要求先對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾，驗(yàn)收合格后，通過“地票”在交易所進(jìn)行拍賣。

“地票制”的交易模式優(yōu)點(diǎn)；（1）大大提高了農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)值，保護(hù)了農(nóng)村集體在建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益，為農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)生活提供了可靠的資金保障。（2）突破了城鄉(xiāng)土地市場的隔離，提高了農(nóng)村土地的價(jià)值，提高了農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)生活和發(fā)展的能力，成為妥善解決統(tǒng)籌城鄉(xiāng)戶籍制度改革的有效途徑。（3）利用市場化機(jī)制，優(yōu)化了農(nóng)用地、建設(shè)用地的空間布局。實(shí)現(xiàn)了耕地連片、居民點(diǎn)集中，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營和新農(nóng)村建設(shè)。