第一篇：關于借用他人名義買地的產(chǎn)權問題

關于依法登記購買宅基地的物權法解釋

第一購入土地的產(chǎn)權應當歸屬于依法登記的產(chǎn)權人所有，出資人屬于借出資本給依法登記的產(chǎn)權人購買的土地，出資人可以要求產(chǎn)權人償還本金及與銀行相同的利息。

第二購入土地的產(chǎn)權歸屬所涉及的法律依據(jù)有：

1，依法登記的產(chǎn)權人受法律保護，土地產(chǎn)權登記的法人依法擁有占有、使用、經(jīng)營、處置土地的權利，依法登記則是此權利的憑證。

2，已購買的土地現(xiàn)在登記在依法登記的產(chǎn)權人名下，因此依法登記的產(chǎn)權人具有該土地合法的所有權人；其購買土地的資金可以是產(chǎn)權人的自有資金，或者借入資金。3，《物權法》和《城市房地產(chǎn)管理法》明文規(guī)定，依法登記的產(chǎn)權人是地產(chǎn)所有人。4，《物權法》第6條規(guī)定：不動物權法的設立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；依法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記薄時發(fā)生效力；不動物產(chǎn)權只有經(jīng)過登記才能發(fā)生法律效力，經(jīng)過登記的不動物產(chǎn)權的權利人在法律上推定為真正的權利人 5，不動產(chǎn)物權以登記為準，未經(jīng)登記的不產(chǎn)生物權效力

第三本土地依法登記的產(chǎn)權人依法享有占有、使用、經(jīng)營、處置土地的權利，其購買本土地的資金屬于依法登的產(chǎn)權人借用的資金，需要償還本金及利息，但是依法登記的產(chǎn)權人是該土地真正的權利人。

律師答疑：

我國土地產(chǎn)權實行登記主義，即以土地產(chǎn)權證上記載的人為土地產(chǎn)權人，因此首先可以明確依法登記的產(chǎn)權人為土地產(chǎn)權人擁有該土地的所有權。同時，根據(jù)我國《物權法的規(guī)定》，依法登記的產(chǎn)權人才是該土地真正的權利人。當依法登記人要求取得該土地的所有權時，作為實際出資人的購買人，僅與依法登記人形成債權債務關系，也就是說，實際出資人有權要求依法登記人在占有、使用、經(jīng)營、處置土地的權益前，先補償由自己出的購買這塊地的錢，其法律事實并不等于客觀事實，也就是說，在出資人舉出確實足以證實自己為該土地購買的實際出資人時，法院才會認定期間的債權債務關系，才能獲得該出資的賠償。反之，出資人將無法獲得法律的保護，也就是一分錢得不到。依法登記的產(chǎn)權人為該土地的合法所有者，并受法律保護。

第二篇：以他人名義購房引發(fā)產(chǎn)權之爭

以他人名義購房引發(fā)產(chǎn)權之爭

作者許加強

據(jù)中國法院網(wǎng)報道，上海市的倪先生為了在購買自住房時享受公積金貸款的較低利率，借用了他人的名義，也將房屋產(chǎn)權登記在了他人名下?？墒怯幸惶焖琶腿话l(fā)現(xiàn)，自己居住的房子原來并不是屬于自己的。2004年8月，上海市第一中級人民法院作出終審判決，對倪先生提出的確認房屋產(chǎn)權歸己所有的訴訟請求不予支持。

原來，倪先生夫婦均是農(nóng)村戶口，無法辦理公積金貸款，所以1998年在他們準備買房時就與親戚王先生夫婦商量了一個辦法：借用王先生的名義與房產(chǎn)商簽訂商品房預售合同，倪先生支付首付款35000元，余款則以王先生的名義辦理公積金貸款手續(xù)。1999年1月，雙方又以王先生的名義辦理了房地產(chǎn)權證。之后，倪先生夫婦對房屋進行裝修并在當年入住。

一切都似乎進行的非常順利，銀行每月從王先生的公積金帳號上扣劃貸款，倪先生再將錢還給王先生。不料，在陸陸續(xù)續(xù)支付了7680元后，倪先生由于資金周轉(zhuǎn)不靈暫停了還款。如此一來，王先生陷入了為難的境地，銀行每月的還錢成了他額外的負擔。在多次向倪先生索款未成的情況下，2001年1月王先生訴至法院，要求倪先生一家搬離房屋，但因依據(jù)不足沒有得到法院支持。

雖然仍能繼續(xù)居住，但這場官司顯然讓倪先生感到了不安，畢竟，房產(chǎn)證上可是寫著別人的名字。今年3月，倪先生向法院提出了要求確認房屋產(chǎn)權歸己所有的訴訟請求。

王先生則認為，房產(chǎn)證上已明確寫清自己是產(chǎn)權人，而且房屋已經(jīng)抵押給銀行，自己也已歸還了部分房屋貸款，因此自己才是房屋的所有權人。

法院在審理中查明，該房屋已經(jīng)抵押給建設銀行奉賢支行，抵押期限尚未完結(jié)。在審理過程中，倪先生夫婦也承認曾同意“還清貸款后產(chǎn)權變更到我方名下”。

法院認為，房地產(chǎn)權證書是房地產(chǎn)權利人依法擁有土地使用權和房產(chǎn)的占有、使用、經(jīng)營、處臵權的憑證。依法登記的房地產(chǎn)權利受

法律保護。訟爭房屋已經(jīng)登記在王先生名下，因此，王先生為該房屋合法的所有權人。

本案中，倪、王雙方實際已就房屋的實際出資人以及何時辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)達成了明確的口頭協(xié)議，但倪先生夫婦未按照雙方的約定完成全部的清償貸款的義務。由于王先生在銀行的貸款尚未得到清償，雙方約定產(chǎn)權過戶的條件尚不具備。

同時，由于房屋已抵押給銀行，對該房屋進行處分，需得到銀行的許可，倪先生夫婦要求變更所有權人的行為，事先未征得銀行的同意，故其訴訟主張，亦不符合法律規(guī)定。

本案反映了哪些方面的問題呢？

首先，借用他人公積金貸款買房無法正常辦理相關手續(xù)。公積金貸款與銀行商業(yè)貸款具有不同的性質(zhì)，前者體現(xiàn)著一定的國家保障與社會福利。根據(jù)《住房公積金管理條例》的規(guī)定，“住房公積金應當用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用”。以他人公積金貸款買房，是不能以自己名義辦理相關手續(xù)的，勢必要將購房合同臵于他人名下，也必然影響到其后的產(chǎn)權登記。

其次，房產(chǎn)權屬登記是確定房屋產(chǎn)權狀態(tài)及歸屬的最有力依據(jù)。房屋產(chǎn)權是房屋財產(chǎn)的所有者依法享有的對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利，在法律性質(zhì)上屬于物權。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”及第十七條“不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明”等條款確定的公示公信原則和物權登記制度，不動產(chǎn)權屬發(fā)生變化必須進行登記，否則不產(chǎn)生效力，不能對抗第三人。而房屋是典型的不動產(chǎn)，因此取得、轉(zhuǎn)讓、抵押、注銷等導致房屋產(chǎn)權發(fā)生變化的行為都必須通過房屋登記機構(gòu)依法將相應事項在房屋登記簿上予以記載，方能產(chǎn)生對世效力。本案中雙方以王先生的名義進行了房產(chǎn)登記，王先生就已依法取得了該登記項下的房屋產(chǎn)權，若倪先生想再取回產(chǎn)權，必須和王先生一起到房屋登記機構(gòu)完成房屋所有權變更登記。

第三，經(jīng)過登記的抵押權具有能夠?qū)沟谌说姆尚Я?，轉(zhuǎn)讓被抵押房屋須經(jīng)過抵押權人同意。不論是商業(yè)貸款還是公積金貸款，一般都會以所購買的商品房作為給銀行的抵押，管理比較規(guī)范的銀行一般也會要求辦理抵押權登記。根據(jù)《中華人民共和國物權法》的相關規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。這不僅是為了保護抵押權人的利益及抵押權的實現(xiàn)，也是法律出于保護經(jīng)濟活動秩序與安全的考慮。正因為有了這樣的制度設計，本案中法院也做出了未經(jīng)銀行同意，不能轉(zhuǎn)讓涉案房產(chǎn)的判決。

第四，出現(xiàn)借名買房糾紛時實際出資人權利難以得到保障。由于法律在確定房屋產(chǎn)權歸屬時最主要的依據(jù)是房產(chǎn)登記，實際出資人因為不能出現(xiàn)在登記簿上而先天處于不利地位。除非有足夠證據(jù)能夠證明房產(chǎn)登記簿上記載的事項存在錯誤，否則法院一般不會輕易用判決方式改變已獲登記的事實。另外如果有第三人在沒有明顯惡意的情況下通過正常交易途徑獲取了爭議房屋的房產(chǎn)并辦理了過戶登記，則無論是實際出資人還是原登記產(chǎn)權人都不能要求退還房屋。

以前的司法實踐在處理因借名買房出現(xiàn)的產(chǎn)權糾紛時，若有證據(jù)說明出現(xiàn)出資人與登記人不一致情況的原因并證明實際出資人已支付大部分房款或者其是銀行按揭的實際還款人，法院也有過判決房屋產(chǎn)權歸于實際出資人的判例。但是上述判決的法律依據(jù)并不十分明確，多是基于公平原則、誠實信用以及保護當事人真實意思表示的民法原理。在《物權法》施行以后，物優(yōu)于債已經(jīng)成為了法律界的共識，物權登記在法律依據(jù)和效力上得到了強化，法院是否還會延續(xù)過去以實際出資狀況改變物權登記狀態(tài)的做法尚不能定論。如果實際出資人無法獲得爭議房產(chǎn)，將只能以登記權人不當?shù)美麨橛梢蠓颠€自己已經(jīng)支付的房款，如果能證明登記權人存在惡意，可以主張賠償損失。但是這時實際出資人的買房初衷和本應得到的利益將會因為沒有正確辦理登記手續(xù)而不能實現(xiàn)。

第三篇：協(xié)議書(他人名義購房)

協(xié)議書

甲方：***，身份證號：********

乙方：***，身份證號：********

甲乙雙方協(xié)商一致，就甲方以乙方名義購房相關事宜達成如下協(xié)議：

一、甲方購買位于九江市區(qū)棟號房產(chǎn)，因自身原因不能辦理銀行按揭貸款，因此以乙方名義購買，乙方對此表示同意。

二、本協(xié)議約定房產(chǎn)的所有購房款、按揭款均由甲方交納，所有繳款（交費）憑據(jù)、證件等由甲方保管，與乙方無關。

三、本協(xié)議約定房產(chǎn)的產(chǎn)權歸屬甲方，甲方享有占有、使用、收益、處分權。

四、如相關條件成就（包括但不限于銀行按揭貸款交清等條件），乙方應當配合甲方將該房產(chǎn)登記至甲方或甲方指定的人員名下。

五、如甲方未及時支付銀行按揭款而給乙方造成損失的，由甲方承擔全部責任。

六、本協(xié)議壹式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，自甲乙雙方簽字或蓋章后生效。

甲方：乙方：

二〇一三年十月十八日

第四篇：他人名義購房協(xié)議書

協(xié)議書

甲方：身份證號碼： 乙方：身份證號碼：

甲方因購買某公司開發(fā)的福利用房，位于 住宅一套，現(xiàn)甲方作為實際出資人委托乙方以乙方的名義購買上述房屋，為明確雙方權利義務關系，經(jīng)雙方協(xié)商，在平等自愿的基礎上達成如下條款，供雙方信守：

第一條、甲方是購買上述房屋的實際出資人。乙方以乙方名義購買上述房屋，房屋所有權歸甲方所有。

第二條、甲方向乙方支付人民幣 元(大寫：)作為乙方以乙方的名義購買上述房屋的酬金。

第三條、房屋由甲方出資以乙方的名義購買，在購房過程中所有手續(xù)均應在甲方指示下以乙方名義進行。乙方應無條件聽從甲方指示，不得違背甲方意愿，積極無償配合。購房過程中的所有費用均由甲方承擔。

第四條、在房過程中產(chǎn)生獲取得的定金或訂金的收據(jù)或發(fā)票、購房款發(fā)票、辦理房屋買賣合同備案登記手續(xù)的憑證、《房屋產(chǎn)權證》、等一切相關文件、票據(jù)均應由乙方交給甲方保管。

第五條、購房首付款由甲方以乙方的名義向某公司支付，后期房款由甲方按某公司規(guī)定定期以一方的名義向某公司支付。每期還款后三日內(nèi)乙方應向甲方出具房款收條，還款憑證均由甲方保管。

第六條、在房屋產(chǎn)權證辦好后乙方應及時交付給甲方。可辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)時，乙方應在10天內(nèi)無條件協(xié)助甲方辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，產(chǎn)權過戶手續(xù)中的一切費用由甲方承擔。乙方不得拒絕或者拖延辦理過戶，如果是由于乙方原因拖延過戶，由乙方承擔甲方因契稅漲價所造成的損失，并承擔違約金以及由此給甲方造成的其他損失。

第七條、在所購房屋所有權過戶到甲方名下之前，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得將該房屋私自出售給第三人，也不得將該房屋用于投資、擔保。

第八條、在所購房屋所有權過戶到甲方名下之前，乙方如果涉及離婚、債券債務的訴訟應及時通知甲方，并向相關當事人和人民法院說明所購房屋的實際所有人是甲方。

第九條、在房屋房款未付清之前，甲方不得中途終止支付房款，否則構(gòu)成違約，承擔違約責任。

第十條、若甲方違反本協(xié)議約定，應向乙方支付房屋總價款50%的違約金。若乙方違反本協(xié)議約定，應向甲方支付房屋總價款50%的違約金。

第十一條、本協(xié)議未盡事宜雙方可以簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。第十二條、本合同履行過程中發(fā)生的爭議，由當事人對雙方友好協(xié)商解決，協(xié)商或調(diào)解不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起訴訟。

第十三條、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效，一經(jīng)簽字，具有同等法律效應，雙方應共同遵守。

甲方：

乙方：

年

月年

月

日

日

第五篇：借用別人名義購車協(xié)議

協(xié) 議 書

甲方：身份證號碼：

住址：

乙方：身份證號碼：

住址：

甲乙雙方就甲方借乙方名義購買車輛一事，經(jīng)協(xié)商一致達成如下協(xié)議：

一、基本事實。

1、乙方愿意甲方借用自己的名義于年汽車銷售公司購買轎車一輛（型號：）

2、購車款（人民幣：）及相關費用（購置稅及車輛保險等元）共____元均由甲方承擔。

二、車輛所有權歸屬。

甲方于年日以乙方名義購買的）的所有權為甲方所有。

三、甲、乙雙方權利與義務。

1、該輛轎車雖名義上歸乙方所有，但實際上系全部由甲方出資購買（包

含但不限于購車款、購置稅、車輛保險費、辦證費用、裝飾費用等），并由甲方享有所有權，甲方對車輛享有全權占有、使用、受益及處分的權利。購車首付款和按揭款均由甲方支付，與乙方無關。

2、甲方保證按照《道交法》及相關法律法規(guī)使用和駕駛車輛，如因出

交通事故或者其他事故造成經(jīng)濟損失，由甲方在向保險公司理賠后承擔，與乙方無關。

3、在甲方滿足購買或者將該轎車過戶至其名下的條件時，乙方應無條件協(xié)助甲方辦理相關過戶手續(xù)，過戶費用由甲方承擔。

4、涉及到必須乙方出面驗證、簽名等事項時，乙方應當給予配合。

5、乙方負責將本協(xié)議購車事宜告知相關利害關系人。

6、乙方不得在任何情況下對該車輛具有侵占、破壞、出賣、出租、抵押、贈與等妨礙甲方使用該轎車的行為。

四、違約責任。

1、如任何一方違反上述約定，即視為違約，違約一方必須賠償另一方

所有的直接損失與間接損失。

2、本協(xié)議在履行過程中出現(xiàn)糾紛應友好協(xié)商處理，協(xié)商不成，由甲方

所在地人民法院管轄。

五、其他約定。

1、本協(xié)議一式三份，甲乙雙方及證明人各執(zhí)一份。

2、本協(xié)議自各當事人簽字之日生效。

甲方：乙方：證明人：

年月日年月日年月日