第一篇：產(chǎn)權(quán)問(wèn)題讀書筆記

關(guān)于企業(yè)性質(zhì)及其所有權(quán)問(wèn)題的思考

W12194165 王天媛

一、概述：

第一次讀書筆記讀過(guò)科斯的《企業(yè)的性質(zhì)》一文，對(duì)企業(yè)的理解從原來(lái)的為了盈利的組織，變成為了降低交易成本而存在的組織，“一系列的契約被一個(gè)契約取代”。1但在周其仁老師的課上和《產(chǎn)權(quán)與制度變遷》一書中，對(duì)企業(yè)這個(gè)合約的獨(dú)特特征有了進(jìn)一步闡述。其關(guān)鍵在于，企業(yè)是市場(chǎng)合約中人力資本與非人力資本的特別合約。

二、文章梳理：

1、首先我們要進(jìn)一步理解企業(yè)合約的特征。

企業(yè)不是一個(gè)以非市場(chǎng)的合約替代了市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制。企業(yè)是一個(gè)市場(chǎng)契約，代替一系列的市場(chǎng)契約。也就是說(shuō)，企業(yè)是以一個(gè)市場(chǎng)的企業(yè)合約替代了市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制。但問(wèn)題在于，假如市場(chǎng)的契約沒(méi)有不同，為什么我們?nèi)ナ袌?chǎng)買襪子不叫企業(yè)，而聘用人為你制造襪子就叫企業(yè)？科斯認(rèn)為。因?yàn)樵谑袌?chǎng)買襪子，交易完成，合約結(jié)束。但是在企業(yè)中并非如此。簽訂合約時(shí)，交易并未完成，很多細(xì)節(jié)并不能在合約簽訂時(shí)細(xì)致規(guī)定。導(dǎo)致這個(gè)問(wèn)題的原因何在？人！人力資本與非人力資本有顯著差異。

2、企業(yè)合約中包含對(duì)勞務(wù)的利用，這是企業(yè)合約的顯著特征。那么我們就要搞明白，人力資本的產(chǎn)權(quán)特征為何。

首先，從當(dāng)代人力資本理論的探究中我們可以得出這樣結(jié)論，經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出比經(jīng)濟(jì)要素投入增長(zhǎng)更快的根源，在于教育、健康、經(jīng)濟(jì)核算能力等人力資本要素的增長(zhǎng)和貢獻(xiàn)。

另一方面，如果從市場(chǎng)合約的角度研究人力資本，那么它與非人力資本的差異就顯而易見(jiàn)。因?yàn)槿肆Y本的所有權(quán)僅屬于體現(xiàn)它的人。這是獨(dú)一無(wú)二的所有權(quán)。這也是我在讀這篇文章中感到最拍案叫絕的想法。用所有權(quán)的差別劃分人力資本與非人力資本。毫無(wú)疑問(wèn)解釋了企業(yè)的合約特征，以及為何人力對(duì)于企業(yè)的發(fā)展和獲利而言至關(guān)重要。這與將人力資本要素與其他要素同樣來(lái)研究的思路有很大差別。歷史證明，無(wú)論是不是在奴隸制社會(huì)，（自由的社會(huì)）、人力資本從來(lái)都屬于個(gè)人。因此，人力資本是一種“主動(dòng)資產(chǎn)”它的所有者完全控制著資本的開發(fā)利用。因此，如何更好的使用人力資本是企業(yè)值得特別關(guān)注的問(wèn)題。這與我們經(jīng)濟(jì)學(xué)課程上學(xué)習(xí)的簡(jiǎn)單的勞動(dòng)力函數(shù)也不同的。因此，“激勵(lì)機(jī)制”變得尤為重要。人力資本的開發(fā)利用日益居于中心地位。2

3、既然人力資本對(duì)企業(yè)而言至關(guān)重要，怎么運(yùn)用好人力資本是值得關(guān)注的重要問(wèn)題。

我們先來(lái)討論“古典企業(yè)”的特性?！肮诺淦髽I(yè)”是企業(yè)物質(zhì)資本所有者和勞動(dòng)要素所有者達(dá)成一個(gè)企業(yè)契約。盡管歷史上無(wú)數(shù)資本家都選擇了壓榨工人的勞動(dòng)資本賺取短期利益，但如果想要發(fā)揮人力資本的最大作用，通過(guò)“計(jì)量和監(jiān)督”，而非“壓榨”永遠(yuǎn)是更好的選擇。

而計(jì)量和監(jiān)督就是另一種人力資本。（人管人）即經(jīng)理的管理知識(shí)和才能在企業(yè)的應(yīng)用。也就是說(shuō)，不僅僅對(duì)勞動(dòng)力進(jìn)行激勵(lì)，同時(shí)也要對(duì)企業(yè)家進(jìn)行激勵(lì)。否則，12 科斯《企業(yè)的性質(zhì)》

汪丁丁《經(jīng)濟(jì)研究》 激勵(lì)不足會(huì)造成“管理不善?！倍闹幸步o出了可行的激勵(lì)原則，比如“以剩余索取權(quán)激勵(lì)監(jiān)管者”、“以利潤(rùn)回報(bào)企業(yè)家”。這兩種人力資本的細(xì)分，造成了古典企業(yè)的演變和企業(yè)內(nèi)部所有權(quán)的細(xì)化。

4、在明確了人力資本的所有權(quán)屬于個(gè)人后，企業(yè)的所有權(quán)又將如何劃分？

現(xiàn)已確認(rèn)企業(yè)是一個(gè)市場(chǎng)契約的思想，意味著企業(yè)不可能只有一個(gè)所有權(quán)。古典企業(yè)和現(xiàn)代化企業(yè)有很大不同。

在古典企業(yè)中，企業(yè)的物質(zhì)資本所有者同時(shí)又兼任企業(yè)的管理者和企業(yè)家。這種非人力資本與人力資本合二為一的現(xiàn)象，造成我們所說(shuō)的“資本家”的概念。也就是說(shuō)，資本家們身兼多職，是古典企業(yè)的擁有者。

但這樣的后果顯而易見(jiàn)：創(chuàng)新不足、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢、結(jié)構(gòu)單一。現(xiàn)代企業(yè)組織很好地解決了這個(gè)問(wèn)題。企業(yè)家和管理者從資本家的身份中分離出來(lái)。這時(shí)，古典“資本家被一分為二”：一方面是單純的非人力資本所有者，（如股東）；另一方面是企業(yè)家（管理者）人力資本的所有者（如CEO）。

從這個(gè)角度而言，現(xiàn)代的股份制公司并不是“所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離”，而是財(cái)務(wù)資本（非人力資本）與經(jīng)理知識(shí)資本（人力資本）及其所有權(quán)的復(fù)雜合約。這引起了現(xiàn)代企業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的重大變化：人力資本在現(xiàn)代企業(yè)里地位的急劇上升和純粹財(cái)務(wù)資本重要性相對(duì)下降。如何制定合理的“激勵(lì)性契約”，成為現(xiàn)代企業(yè)保持生產(chǎn)力和競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。

三、理解與思考：

1、大型國(guó)有企業(yè)改革難的問(wèn)題。

文中已經(jīng)明確指出，制定合理的激勵(lì)性原則對(duì)于保持企業(yè)活力和競(jìng)爭(zhēng)力的核心作用。從現(xiàn)實(shí)角度而言，這讓我不得不思考目前中國(guó)大型國(guó)企改革難，效益差等相關(guān)難題。毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)大型國(guó)有企業(yè)改革已經(jīng)初有成效：

一、基本建立的了明確的產(chǎn)權(quán)制度，實(shí)現(xiàn)了國(guó)企的政企分離。

二、基本上完善了國(guó)企的法人治理結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了由廠長(zhǎng)經(jīng)理負(fù)責(zé)制向現(xiàn)代企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。

三、基本完成了對(duì)國(guó)有企業(yè)的股份制改革，擴(kuò)大了國(guó)有資本的可支配范圍。

四、基本實(shí)現(xiàn)了抓大放小的方針，對(duì)一些中小企業(yè)實(shí)行了改制。

五、完善了企業(yè)的人事制度，完善了企業(yè)內(nèi)部的激勵(lì)機(jī)制，實(shí)行了多種有效的分配方式。

六、國(guó)企的利潤(rùn)分配得到了一定程度的解決。

七、國(guó)有資本的監(jiān)督力度得以強(qiáng)化。

八、實(shí)現(xiàn)了部分國(guó)有股份制企業(yè)的上市，擴(kuò)大了國(guó)企的資本來(lái)源。

九、國(guó)企制度創(chuàng)新有了一定程度的突破。3在第五項(xiàng)中，特別提到的完善了企業(yè)內(nèi)部的激勵(lì)機(jī)制這一項(xiàng)。但是據(jù)我了解的情況，改善情況并不理想。

以我親戚的親身經(jīng)歷為例，他所在中國(guó)郵政下屬的北京市郵政公司工作。從管理者的角度而言，政企分離并不明確。企業(yè)的管理者并非公開招聘和層層選拔獲得。還是在國(guó)有企業(yè)的制度內(nèi)直接任命或者調(diào)任。從對(duì)于管理者的選拔而言，沒(méi)有激勵(lì)機(jī)制；在分配問(wèn)題上，無(wú)論企業(yè)的業(yè)績(jī)（他所在部門）是好是壞，與他可以得到的工資和獎(jiǎng)金都沒(méi)有實(shí)質(zhì)關(guān)聯(lián)。幾乎不會(huì)造成影響。鐵道部的改革第一步已經(jīng)實(shí)施，對(duì)于郵政的改革仍然不夠徹底。從管理層而言是管理不善；從基層而言，被雇傭的人力資本的角度而言是消極怠工。從郵政下屬EMS的工作效率和民營(yíng)的快遞公司的工作能力的比較中可見(jiàn)一斑：EMS收費(fèi)高，工作效率相較順豐、申通等速遞物流公司而言，并不具備足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。長(zhǎng)此以往，郵政的經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)的壟斷地位一定會(huì)受到威脅。我認(rèn)為，從激勵(lì)機(jī)制的角度，獎(jiǎng)罰分明，與效益掛鉤這個(gè)角度，提升人力資本的核心競(jìng)爭(zhēng)力是急迫的需求。這進(jìn)一步讓我想到了新加坡的“高薪養(yǎng)廉”政策和中國(guó)機(jī)關(guān)存在的問(wèn)題。沒(méi)有激勵(lì) 3 新浪：《中國(guó)國(guó)有企業(yè)改革現(xiàn)狀、存在問(wèn)題和未來(lái)出路》 政策導(dǎo)致的問(wèn)題是，一部分管理人員認(rèn)為自己的能力與回報(bào)不成正比，因此選擇貪污腐敗等方式取得利益，一部分人認(rèn)為沒(méi)有激勵(lì)機(jī)制但是收入穩(wěn)定且比較高，不用做事也可以獲取比不努力所得的更多報(bào)酬，因此“國(guó)考”盛行，公務(wù)員、進(jìn)入國(guó)企工作成為最熱選擇。反正無(wú)為而治也不會(huì)被餓死。這樣對(duì)大型國(guó)企而言，是非常嚴(yán)重的問(wèn)題和隱患。解決之道就如文中所言。非人力資本所有權(quán)屬于國(guó)家，而人力資本，特別是管理和決策的權(quán)利屬于企業(yè)家和管理者。政企分開并不僅僅是一種體制和一刀切，更重要的是從企業(yè)管理者的選拔、企業(yè)的管理、決策運(yùn)行等等方面，都應(yīng)該公選，且符合市場(chǎng)契約的要求，向現(xiàn)代化的企業(yè)制度靠攏。當(dāng)然，改革總是非常艱難，但為了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，還是應(yīng)該穩(wěn)健而緩慢地不斷進(jìn)行深化改革。再難也要走下去。

2、經(jīng)院何小鋒教授對(duì)于北大體制改革的建議。

在北京大學(xué)“第三屆投資文化節(jié)”上，經(jīng)濟(jì)學(xué)院的何小鋒教授提出自己對(duì)于北大如何改革發(fā)展成為世界一流大學(xué)給出了自己獨(dú)到而有趣的見(jiàn)解。毫無(wú)疑問(wèn)還是采取更好的“激勵(lì)原則”。他講到，今年北京已經(jīng)有五所高校的校長(zhǎng)是公開招聘，經(jīng)過(guò)考核、最后報(bào)教育部審批獲得，并非教育部直接指派。對(duì)于北大而言，他認(rèn)為更鮮明的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制和淘汰機(jī)制，相比現(xiàn)在的評(píng)職稱的方式，會(huì)更有利于北大學(xué)術(shù)氛圍的發(fā)展和吸引全球優(yōu)秀教師的任教。第一，公開選拔校長(zhǎng)，可以讓學(xué)校的管理者更好的運(yùn)用自己知識(shí)、管理、判斷能力。第二，高薪招聘全球各地優(yōu)秀教授，發(fā)揮他們的主動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值的能力，帶動(dòng)北大的學(xué)術(shù)研究。第三，通過(guò)更為嚴(yán)格的考核機(jī)制，使不夠優(yōu)秀的教師主動(dòng)離休而非被辭退，這樣優(yōu)勝劣汰使教師隊(duì)伍始終擁有最新鮮最優(yōu)秀的血液。當(dāng)然，這只是何教授比較幽默而大膽的提議。但是我卻認(rèn)為這種膽大的提議并不荒唐，激勵(lì)不夠，致使老師仍然把大學(xué)老師的位置當(dāng)作鐵飯碗，管理者同樣認(rèn)為完成自己的本職工作即可。從小不會(huì)潛心學(xué)術(shù)；從上不敢發(fā)展創(chuàng)新。這對(duì)于北大培養(yǎng)精英中的精英，成為國(guó)際一流中的一流大學(xué)的愿景是背道而馳的。

由這兩個(gè)例子清晰可見(jiàn)，如何發(fā)揮人力資本的核心作用，不管是對(duì)企業(yè)還是大學(xué)；不管是營(yíng)利機(jī)構(gòu)還是非營(yíng)利機(jī)構(gòu)；不管這個(gè)企業(yè)的所有制是公有私有，都是現(xiàn)代社會(huì)應(yīng)該重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。怎么樣的激勵(lì)機(jī)制是合理有效且可控的。是我們十分關(guān)心的問(wèn)題。周老師在書中已經(jīng)通過(guò)自己的實(shí)際考察給出了一個(gè)觀點(diǎn)，就是要具體到個(gè)人的激勵(lì)政策才最有效。（以下文橫店企業(yè)為例），但是，除了從性質(zhì)上給定明確要求外，量化的原則，和相關(guān)使用權(quán)、權(quán)利的分配應(yīng)該更為具體，這才是我認(rèn)為接下來(lái)研究的重點(diǎn)。

四、對(duì)現(xiàn)實(shí)的疑問(wèn)：

1、為什么許多人愿意被雇傭和支配：如果說(shuō)企業(yè)的存在其中很重要因素是為了節(jié)約交易成本，且“資本家”和“企業(yè)家”的明確分工，對(duì)于所有權(quán)建立起新的合約是為了讓企業(yè)保持平穩(wěn)運(yùn)行和獲得更多利潤(rùn)，那么為何其他人力資本愿意被雇傭和支配呢？除了考慮到找工作的機(jī)會(huì)成本以外，是怎樣的原因讓他們心甘情愿發(fā)揮自己的人力資本要素呢？

2、如何合理激勵(lì)勞工和檢測(cè)他們的投入：作為管理者和企業(yè)的所有者的而言，要如何建立合理的激勵(lì)政策，使其他勞動(dòng)力愿意發(fā)揮他們的主觀能動(dòng)性？同時(shí)，由于企業(yè)中，人力資本的合約無(wú)法在簽訂時(shí)就明確規(guī)定細(xì)節(jié)，那么在履行責(zé)任的過(guò)程中，要如何考核上到管理者，下到普通員工這樣的人力資本的貢獻(xiàn)和投入水平？現(xiàn)在采取的是績(jī)效考核的方式，但是用這樣簡(jiǎn)單粗暴的方式是合理的么？這樣與只衡量一個(gè)地區(qū)的GDP指標(biāo)一樣有什么分別么？這樣的考核機(jī)制，仍然把人力資本當(dāng)做簡(jiǎn)單的非人力資本要素來(lái)衡量、來(lái)量化，會(huì)使勞動(dòng)力發(fā)揮自己的最大價(jià)值么？

3、罷工的意義：無(wú)論是上半年建行、工行員工的罷工，還是曾經(jīng)美國(guó)好萊塢的編劇演員罷工，這些人罷工到底為了爭(zhēng)取怎樣的權(quán)利？除了更為合理的報(bào)酬、休假等等要求外，是否應(yīng)該考慮更深層次的訴求，包含著對(duì)于人力資本的重視的意義。

4、經(jīng)營(yíng)與管理劃分后，決定權(quán)的歸屬：激勵(lì)原則時(shí)可否分得股權(quán)及決定權(quán)。我們知道很多CEO年薪很高，但并不是這個(gè)企業(yè)的股東。也就是說(shuō)他們對(duì)于其他物質(zhì)資本是沒(méi)有所有權(quán)的。盡管他們有管理企業(yè)，決策項(xiàng)目的權(quán)利。在文中曾經(jīng)提到，可以將剩余價(jià)值或者利潤(rùn)作為激勵(lì)分給企業(yè)家；為何不采用分得股權(quán)的方法？這樣不是更加直接？具體來(lái)說(shuō)，激勵(lì)政策的數(shù)量，利潤(rùn)的多少分配出去，怎樣更加合理，這都是特別值得考慮的問(wèn)題。

另外一個(gè)重點(diǎn)是，如果選擇分股權(quán)的方式；或者利潤(rùn)分配的方式，如何將決定權(quán)與管理權(quán)分開，如何更好得控制企業(yè)家的權(quán)利，讓他不會(huì)功高蓋主？企業(yè)所有者如何有效的掌控企業(yè)。這是否是企業(yè)所有者應(yīng)該考慮的深層問(wèn)題。

五、方法論的啟迪

1、經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中，古典與現(xiàn)代理論的差別隨處可見(jiàn)。并不一定所有理論和制度提出來(lái)就是亙古不變的真理，隨著時(shí)代的發(fā)展，社會(huì)經(jīng)濟(jì)各種制度的不斷完善，很多理論也要與時(shí)俱進(jìn)，符合現(xiàn)代的需求。

六、參考文獻(xiàn)

科斯《企業(yè)的性質(zhì)》 張五?！顿u桔者言》 百度文庫(kù)

第二篇：產(chǎn)權(quán)回答問(wèn)題

一、備案后身份證變更問(wèn)題

1、合同備案時(shí)使用舊身份證，在辦理按揭時(shí)已經(jīng)過(guò)期，則以新身份證辦理了按揭。辦理分

戶產(chǎn)權(quán)時(shí)，出現(xiàn)新身份證與備案身份證號(hào)碼不一致問(wèn)題，能否不更改備案信息，直接辦理分戶產(chǎn)權(quán)？

答：如果新身份證號(hào)碼只是對(duì)舊身份證的正常升位，比如出生年份加19，并增加一個(gè)尾數(shù)，就不需要更改合同備案，可以直接辦理分戶登記；如果新身份證號(hào)碼相對(duì)舊身份證號(hào)碼上述正常升位以外的變動(dòng)，則需要持公安機(jī)關(guān)出具新舊身份證號(hào)碼同屬一人的證明變更合同備案后（有按揭信息的），再辦理分戶登記。

2、備案時(shí)使用的身份證錄入信息，產(chǎn)權(quán)登記時(shí)提供護(hù)照，應(yīng)當(dāng)如何辦理產(chǎn)權(quán)登記？

答：按身份證信息進(jìn)行備案的，辦理分戶登記時(shí)候也應(yīng)當(dāng)提交身份證；確實(shí)無(wú)法提交身份證只能提交護(hù)照的，需根據(jù)護(hù)照信息更改合同備案中記載的買受人身份證明信息，再依據(jù)護(hù)照辦理分戶登記，同時(shí)須提交國(guó)安局出具的《國(guó)家安全審查意見(jiàn)書》。

3、購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)使用護(hù)照進(jìn)行登記，備案也使用的護(hù)照，但該購(gòu)房者為中國(guó)人，且有身份

證，現(xiàn)是否可以身份證辦理產(chǎn)權(quán)登記？

答：可以，但需要先變更備案信息。

二、合同備案變更、注銷問(wèn)題

1、購(gòu)房者在按揭已放款的情況下要求退房，如果辦理注銷合同備案手續(xù)？

答：買受人在辦理按揭后要求退房的而申請(qǐng)辦理注銷合同備案手續(xù)的，除應(yīng)提交辦理注銷合同備案手續(xù)的一般要件以外，還需提交放款銀行與買受人簽訂的解除按揭（借款）協(xié)議或提交放款銀行出具的同意買受人退房的書面證明。

2、按揭客戶因不按約定還款，銀行按規(guī)定回購(gòu)房屋后，應(yīng)當(dāng)如何撤銷合同備案？

答：該房屋在經(jīng)過(guò)法定的變賣、拍賣等程序后，由取得人憑法律文書撤銷合同備案或直接辦理分戶產(chǎn)權(quán)。

三、夫妻共有問(wèn)題

1、在產(chǎn)權(quán)證、國(guó)土證辦理完畢后，如何需增加共有人，費(fèi)用如何計(jì)算？如果是贈(zèng)與的情況，費(fèi)用如何計(jì)算？

答：房屋登記完成后，如確屬夫妻共有房屋，申請(qǐng)?jiān)黾优渑迹[形共有人）為共有人，住宅登記費(fèi)為80元，房屋所有權(quán)證10元/本；不具有夫妻、直系親屬關(guān)系的其他自然人之間不能申請(qǐng)?jiān)黾庸灿腥耍荒芡ㄟ^(guò)買賣或贈(zèng)與的方式辦理轉(zhuǎn)移登記。

房屋贈(zèng)與登記的，住宅登記費(fèi)80元，登記手續(xù)費(fèi)6元/平方米，贈(zèng)與人和受贈(zèng)人分別交納3元/平方米，另外需按指導(dǎo)價(jià)的3﹪?yán)U納契稅。

2、若購(gòu)房者已婚，商品房買賣合同中能否寫一個(gè)人的名字？

答：如果商品房買賣合同中只要一個(gè)人的名字，且詢問(wèn)筆錄中簽署為無(wú)簽署為無(wú)共有人情形的，根據(jù)《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》的規(guī)定，該房屋視作單獨(dú)所有，產(chǎn)權(quán)證上記載的個(gè)人可以單獨(dú)處分房屋。

3、購(gòu)房者買房時(shí)未婚，但辦理產(chǎn)權(quán)前結(jié)婚了，產(chǎn)權(quán)資料是否須改為夫妻雙方？如果不辦理

為雙方，那房屋的權(quán)屬是否歸一人所有？

答：如果商品房買賣合同中只要一個(gè)人的名字，且詢問(wèn)筆錄中簽署為無(wú)共有人情形的，根據(jù)《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》的規(guī)定，該房屋視作單獨(dú)所有，產(chǎn)權(quán)證上記載的個(gè)人可以單獨(dú)處分房屋。

4、分戶產(chǎn)權(quán)證、國(guó)土證已經(jīng)辦理，現(xiàn)想增加共有人，請(qǐng)問(wèn)需要什么資料？在哪個(gè)科辦理？

如果以前辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)未婚，應(yīng)怎樣增加？

答：房屋產(chǎn)權(quán)證、國(guó)土證已辦理后，如需增加夫妻隱名共有人，額可以提交夫妻雙方身份證與結(jié)婚證至私產(chǎn)科進(jìn)行辦理。

對(duì)于辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)未婚的，該房屋屬于一方婚前財(cái)產(chǎn)，不能直接增加共有人。但可以通過(guò)贈(zèng)與、買賣房屋部分份額等方式增加房屋的權(quán)利人。

5、簽訂商品房買賣合同時(shí)，合同上簽訂的權(quán)利人為夫妻中的女方，但在辦理產(chǎn)權(quán)登記前，雙方離異，房屋由法院判給男方，分戶產(chǎn)權(quán)是否可以直接辦理為男方名下？

答：可以根據(jù)法院判決書將房屋分戶登記直接辦在男方名下。

四、車位（庫(kù)）登記問(wèn)題

1、購(gòu)買商鋪的業(yè)主，能否購(gòu)買車位？

答：購(gòu)買建筑區(qū)劃分商業(yè)用房的業(yè)主，可以購(gòu)買該建筑區(qū)劃內(nèi)車位，但購(gòu)買數(shù)量應(yīng)與其購(gòu)買商業(yè)用房的面積比例相當(dāng)。

2、購(gòu)房人A，辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)因增加共有人，產(chǎn)權(quán)證上記載A、B均為產(chǎn)權(quán)人，在辦理車庫(kù)產(chǎn)權(quán)

時(shí)，能否只辦理為A一人的名字？

答：A為小區(qū)業(yè)主，可以只辦理為A一人名字。

3、規(guī)劃總平圖上標(biāo)注的“商業(yè)停車位”，能否辦理產(chǎn)權(quán)登記？如果可以，能否辦在開發(fā)企

業(yè)名下？

答：關(guān)于商業(yè)停車位的產(chǎn)權(quán)辦理需區(qū)分情況處理，如果為地面露天停車場(chǎng)，是不屬于房屋登記范圍的。如為登記范圍，可辦在開發(fā)企業(yè)名下。

五、未成年人購(gòu)房問(wèn)題

1、父母給未成年子女購(gòu)房，申請(qǐng)資料上能否由任一監(jiān)護(hù)人代未成年人簽字？還是必須父母

雙方共同代為申請(qǐng)？

答：可以由任一監(jiān)護(hù)人代未成年人簽字及申請(qǐng)。

2、購(gòu)房者想把取得產(chǎn)權(quán)證的房屋更名在其女兒名下，應(yīng)當(dāng)如何辦理？

答：如果其女兒為成年人，需要在辦理房屋登記時(shí)提交“為未成年人利益”的書面保證，其余提交材料及程序與普通轉(zhuǎn)移登記無(wú)異。

3、父親購(gòu)買住房，以未成年兒子的名義購(gòu)買車位，因兒子不是業(yè)主無(wú)法辦理，如果將車位

名字更名在父親名下可否？?jī)鹤拥母改敢呀?jīng)離異，卻無(wú)法聯(lián)系另一方到場(chǎng)寫聲明書，應(yīng)當(dāng)如何辦理產(chǎn)權(quán)登記？

答：可以將車位名字更名在父親名下，但由于是處分未成年人的房屋，需要未成年人的父母雙方共同到場(chǎng)辦理產(chǎn)權(quán)登記，同時(shí)提交“為未成年人利益”的書面保證。如其母親確無(wú)法聯(lián)系的，可由父親攜帶離婚證原件，到場(chǎng)寫書面聲明書后方可辦理。

4、未成年人現(xiàn)在買房時(shí)一切手續(xù)都由監(jiān)護(hù)人代為辦理，辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)是否仍由監(jiān)護(hù)人代

為辦理，無(wú)論未成年人是否已經(jīng)成年？

答：如果辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，未成年人已經(jīng)成年，則需本人前往辦理或委托他人辦理。

六、維修資金問(wèn)題

1、繳納維修資金時(shí)需提交的派出所門牌號(hào)證明，是指“大門牌號(hào)”，還是具體到房號(hào)的證

明？

答:辦理初始登記需提交“大門牌”地址哦證明，辦理分戶登記需提交具體到房號(hào)的證明。

2、是否在竣工驗(yàn)收合格后才能繳納維修資金？

答:需要在竣工驗(yàn)收合格后才能繳納維修資金。

七、外籍購(gòu)房者問(wèn)題

1、香港居民的購(gòu)房者，其身份證上姓名為繁體中文，辦理備案或產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，是否應(yīng)當(dāng)使

用簡(jiǎn)體中文？

答：辦理備案或產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，香港居民使用的中文姓名以身份證上的記載為準(zhǔn)，身份證上記載為繁體中文的，不須改為簡(jiǎn)體中文。

2、外籍未成年人辦理產(chǎn)權(quán)登記需提交什么要件？出生證明是否須經(jīng)過(guò)大使館認(rèn)證？

答：外籍未成年人辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)需提交其監(jiān)護(hù)人代為簽字的各項(xiàng)材料，格式為“XX代XX”其余材料與外籍人士購(gòu)房辦理產(chǎn)權(quán)登記無(wú)異。

出生證明須經(jīng)過(guò)大使館認(rèn)證。

3、外籍人士購(gòu)房，備案時(shí)使用英文名，辦理分戶登記時(shí)，是否必須將備案中的名字改稱中

文名？

答：不需要，但需要提供中文名稱或姓名的聲明書。

4、外籍人士購(gòu)房，提供的中文名稱或姓名的聲明書是否必須經(jīng)過(guò)公證？

答：如果是由開發(fā)企業(yè)交集體件，則不需公證，但開發(fā)企業(yè)在聲明書上蓋章，且委托書中應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)開發(fā)企業(yè)代為提交聲明書的相關(guān)事項(xiàng)。如果是交散件，則需外籍人士本人到場(chǎng)填寫聲明書或經(jīng)過(guò)公證。

八、預(yù)告登記問(wèn)題

1、如果開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者沒(méi)有關(guān)于預(yù)告登記的書面約定，購(gòu)房者要求辦理預(yù)告登記，開發(fā)

企業(yè)不配合是否有法律責(zé)任？

答：根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，申請(qǐng)辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記應(yīng)提交當(dāng)事人雙方關(guān)于預(yù)告登記的約定，因此，如果開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者沒(méi)有關(guān)于預(yù)告登記的書面約定，購(gòu)房者不能單方要求辦理。

2、預(yù)告登記是否必須辦理？

答：《物權(quán)法》的規(guī)定：“簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”簡(jiǎn)單的說(shuō)，預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣期房時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者 可以就尚在建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)企業(yè)把已售或則進(jìn)行抵押。預(yù)告登記不是房屋登記的必經(jīng)程序。

3、申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記是否可由銀行自行辦理？

答：預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記需要雙方申請(qǐng)辦理，如由銀行一方辦理，須提交委托公證書及銀行經(jīng)辦工作人員介紹信。

4、辦理預(yù)告登記和預(yù)抵押登記后，辦理分戶產(chǎn)權(quán)登記的程序如何？

答：辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記和預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記后，辦理分戶產(chǎn)權(quán)登記的程序與未辦理預(yù)告登記的情形無(wú)異，房屋產(chǎn)權(quán)人信息以預(yù)告登記記載為準(zhǔn)。

5、辦理預(yù)告登記后，預(yù)告登記的信息需要變更，應(yīng)當(dāng)如何辦理？

答：如需變更預(yù)告登記信息，需以變更合同備案信息為前提，預(yù)告登記信息須與合同備案信息一致。

九、份額約定問(wèn)題

1、有些客戶在合同上簽的份額為1：7：2，填寫申請(qǐng)表時(shí)可以填寫為各10﹪，70﹪和20

﹪嗎？申請(qǐng)表是份額是否一定要與合同一致？

答：申請(qǐng)表上的填寫應(yīng)當(dāng)與商品房合同中的記載一致。建議簽合同時(shí)明確表述為占X分之X，或百分比，或各占X平方米。

2、購(gòu)房合同中已明確購(gòu)房者對(duì)房屋的權(quán)利為按份共有，在申請(qǐng)登記時(shí)購(gòu)房者改變主意，能

否辦理為共同共有？

答：可以，但需提交購(gòu)房者變更共有關(guān)系的約定書。

3、夫妻雙方共同共有的房屋，是否即為各占50﹪的份額？

答：夫妻雙方共同共有與各占50﹪的按份共有關(guān)系是不同的。共同共有，是兩個(gè)以上的權(quán)利主體，對(duì)房屋不確定份額的共同享有同一所有權(quán)，在共同共有中，共有人的權(quán)利及于共有物的全部，并不是按照應(yīng)有部分享有所有權(quán)。各權(quán)利人對(duì)房屋的權(quán)利均等。按份共有，是指

數(shù)人對(duì)同一財(cái)產(chǎn)按各自確定的份額共同享有所有權(quán)，各權(quán)利人對(duì)房屋的權(quán)利可以均等，也可以不均等。

十、派出所證明問(wèn)題

1、派出所開出的地址證明為“成華區(qū)龍?zhí)端履辖?03號(hào)”，在辦理預(yù)售許可證時(shí)，是否需

要派出所出具項(xiàng)目各棟的編號(hào)？

答：需要提供派出所出具的棟號(hào)證明。

2、在辦理預(yù)售許可證時(shí)，項(xiàng)目所在地址尚未命名，目前公司即將辦理初始登記，但該道路

仍未命名，是否需要派出所出具證明？如何出具？

答：需要派出所出具道路未命名或暫定名的證明。

第三篇：房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相關(guān)問(wèn)題

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相關(guān)問(wèn)題

1.房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證

公民房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更、注銷等，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記。市級(jí)以上開發(fā)、拆遷企業(yè)出售及安置的房屋和區(qū)屬以上企業(yè)有自建的房屋向市房管局申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記；區(qū)級(jí)以下開發(fā)、拆遷企業(yè)出售安置的房屋和街道企業(yè)自有自建的房屋、私人自有自建房屋向所在區(qū)房管局申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記。新的房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書的頒發(fā)機(jī)關(guān)為市房地產(chǎn)管理局。申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)親自辦理。特殊情況可出具委托書，委托他人代為辦理。境外申請(qǐng)人需委托代理人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定辦理公證、認(rèn)證或見(jiàn)證。共有房屋，由各權(quán)利人共同申請(qǐng)登記。依法應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)登記房屋，由當(dāng)事人共同申請(qǐng)登記，并提交公民身份證件。

2.辦理產(chǎn)權(quán)證如何收費(fèi)

3.產(chǎn)權(quán)過(guò)戶

產(chǎn)權(quán)到手，終成正果，你想知道怎樣闖過(guò)這一關(guān)嗎？

買房后應(yīng)及時(shí)到房屋主管部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記。買進(jìn)的房產(chǎn)，只有在進(jìn)行了合法的產(chǎn)權(quán)登記，并取得《房屋所有權(quán)證》（即房屋產(chǎn)權(quán)證明文件）后，你對(duì)房屋的所有權(quán)及其他權(quán)利才會(huì)得到法律的保護(hù)，通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，可以使你驗(yàn)證所購(gòu)買房產(chǎn)是否存在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。若發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，可及時(shí)通過(guò)法律向賣方索賠。

請(qǐng)注意，在產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中，有些手續(xù)需要賣方協(xié)助辦理，這一條必須在合同中列明。產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)用，一般由買方承擔(dān)。

若您買的是商品房，則按有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在交房時(shí)應(yīng)向房管局做好商品房竣工產(chǎn)權(quán)總

1登記，并在領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收證書》后的5個(gè)月內(nèi)為購(gòu)房者申辦房地產(chǎn)證。

由市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處開設(shè)的辦證情況查詢熱線2001年3月1日正式開通，查詢熱線號(hào)碼為：96899699(撥通號(hào)碼后，只需輸入要查詢的項(xiàng)目收件收據(jù)號(hào)碼即可)

4.怎樣辦理產(chǎn)權(quán)證

1）、何時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證

房屋買賣當(dāng)事人簽訂的商品房預(yù)、出售合同或房屋買賣合同依法生效后30日內(nèi)雙方應(yīng)到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。

2）、產(chǎn)權(quán)證辦理的基本程序

A、買賣雙方至產(chǎn)權(quán)登記部門，上交辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)資料：

商品房：個(gè)人身份證、房屋登記申請(qǐng)表、商品房購(gòu)銷合同書（或預(yù)售合同書）、房屋分戶平面圖、繳款發(fā)票、交易監(jiān)證文書。

拆遷安置房：個(gè)人身份證、房屋登記表、房屋拆遷證明書、房屋拆遷產(chǎn)權(quán)交換證明書或購(gòu)房證明書、原房屋產(chǎn)權(quán)注銷證明、房屋拆遷安置補(bǔ)償結(jié)算單、房屋分戶平面圖、繳款發(fā)票。單位新建房：法人資格證明（法人代碼證明或營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房屋登記申請(qǐng)表、建設(shè)項(xiàng)目批文、征地批文或用地許可證、征地紅線圖、建設(shè)許可證、建筑紅線圖、建設(shè)設(shè)計(jì)防火審核意見(jiàn)書、竣工平面圖、房屋總平面圖、房屋分層平面圖、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告）。

個(gè)人新建房屋：個(gè)人身份證、房屋登記申請(qǐng)裝、建筑許可證、建筑紅線圖、建設(shè)設(shè)計(jì)防火審核意見(jiàn)書。

B、申請(qǐng)人上交資料后，房屋產(chǎn)權(quán)登記部門會(huì)開出收件收具，注明領(lǐng)證日期，領(lǐng)證日期一般距交件日期10天３個(gè)月左右。

C、產(chǎn)權(quán)登記部門將對(duì)所收資料進(jìn)行審核，如發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人所交資料不全等特殊情況．會(huì)按房屋登記申請(qǐng)表所上所用申請(qǐng)人電話通知申請(qǐng)人．并順延辦證時(shí)間．

5.房屋所有權(quán)

房屋的所有權(quán)，是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)可分解為占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容

房屋的占有權(quán)，通常由所有權(quán)人在房地產(chǎn)買賣中也稱業(yè)主、房主、房東來(lái)行使，但有時(shí)也由別人來(lái)行使，這也就是使用權(quán)與所有權(quán)分離。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)給非所有權(quán)人來(lái)行使。這時(shí)，房屋所有權(quán)人并不因而喪失對(duì)房屋的所有權(quán)。

房屋的使用權(quán)，是指房主按照住房性能對(duì)房屋進(jìn)行事實(shí)上的利用。同樣通過(guò)一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。房主將房屋租給他人使用，并不失去對(duì)房屋的所房屋的收益權(quán)，是指房主收取房屋這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。有時(shí)房主也將部分收益權(quán)通過(guò)法律形式轉(zhuǎn)讓給非房屋所有權(quán)人。例如，房客可利用租來(lái)的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。

房屋的處分權(quán)，表示房屋所有權(quán)的歸屬，是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權(quán)、繼承、贈(zèng)與對(duì)象。有時(shí)房屋處分權(quán)也與所有權(quán)分離。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，房屋的所有權(quán)也就轉(zhuǎn)歸債權(quán)人所有，債權(quán)人此時(shí)就可行使房屋的處分權(quán)。

獲得房屋產(chǎn)權(quán)的方式

日常生活中，住房問(wèn)題是一個(gè)很重要的問(wèn)題，它直接影響到我們的生活和工作，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，房屋成了極其重要的商品。與房屋有關(guān)的一個(gè)重要問(wèn)題，便是房屋產(chǎn)權(quán)。什么是房屋產(chǎn)權(quán)？取得房屋產(chǎn)權(quán)有哪幾種形式？這都是我們平時(shí)談起的話題。本文根據(jù)我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合社會(huì)上出現(xiàn)的一些情況，簡(jiǎn)單地介紹一下房屋產(chǎn)權(quán)取得的幾種形式。

所謂產(chǎn)權(quán)，就是房屋所有權(quán)。所有權(quán)在我國(guó)法律中是這樣定義的，即所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益、處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋占有、使用、收益、處分的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)人的這四種權(quán)利有時(shí)全部歸產(chǎn)權(quán)人所有，有時(shí)則不全部歸產(chǎn)權(quán)人所有，例如使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)人本身?yè)碛蟹课莸氖褂脵?quán)，但當(dāng)產(chǎn)權(quán)人將房屋出租時(shí)，則該房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)歸承租人所有。依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)可以通過(guò)以下幾種形式取得：

一、通過(guò)購(gòu)買而取得。

購(gòu)買是人們?nèi)〉卯a(chǎn)權(quán)的一種主要形式。日常生活中，人們的購(gòu)買行為一般分為下列幾種：一是從開發(fā)商手中購(gòu)買商品房，這類購(gòu)買中又有購(gòu)買現(xiàn)房和期房之分；二是從私房主手中購(gòu)買私房，這類購(gòu)買中有購(gòu)買二手房和購(gòu)買私房主自建房之分；三是購(gòu)買房改房，這類購(gòu)買中

有以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買和以成本價(jià)購(gòu)買之分。在購(gòu)買時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：第一應(yīng)考察所購(gòu)房屋是否合法，有關(guān)手續(xù)是否齊全，賣房人是否有合法身份；第二應(yīng)與賣房人簽訂購(gòu)房合同，在合同中應(yīng)詳細(xì)地寫明房屋的地理位置、購(gòu)買方式、價(jià)款、付款方式、雙方的權(quán)利義務(wù)等條款；第三，應(yīng)及時(shí)到房管部門辦理登記、過(guò)戶手續(xù)。

二、通過(guò)建設(shè)而取得。

這是房屋產(chǎn)權(quán)的一種原始取得，是指建設(shè)者投入一定的資金建造房屋，則該建設(shè)者對(duì)其所建房屋享有產(chǎn)權(quán)。通過(guò)建設(shè)而取得產(chǎn)權(quán)的，在產(chǎn)權(quán)取得前或建設(shè)過(guò)程中應(yīng)注意下列問(wèn)題：第一應(yīng)注意建設(shè)用地的合法性，即是否經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)；第二應(yīng)注意有關(guān)手續(xù)的合法性，即是否有立項(xiàng)、規(guī)劃、開工等手續(xù)；第三應(yīng)注意房屋質(zhì)量是否合格，即是否有質(zhì)量檢驗(yàn)合格單。如果上述應(yīng)注意的方面有問(wèn)題，則建設(shè)者不一定能取得產(chǎn)權(quán)。

三、因?yàn)槭苜?zèng)而取得。

這種產(chǎn)權(quán)的取得方式是指原產(chǎn)權(quán)人通過(guò)贈(zèng)與行為，將房屋贈(zèng)送給受贈(zèng)人。在辦理房屋贈(zèng)與手續(xù)時(shí)，贈(zèng)與人與受贈(zèng)人應(yīng)簽訂書面贈(zèng)與合同，并到房管部門辦理過(guò)戶手續(xù)，但如果贈(zèng)與人為了逃避其應(yīng)履行的法定義務(wù)而將自己的房屋贈(zèng)與他人時(shí)，如果利害關(guān)系人主張權(quán)利的，則該贈(zèng)予行為無(wú)效。

四、因?yàn)榈盅憾〉谩?/p>

所謂房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。由于抵押是一種擔(dān)保行為，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，則抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。在享有優(yōu)先受償權(quán)時(shí)抵押權(quán)人有權(quán)將抵押物歸為己有。通過(guò)這種方式而取得產(chǎn)權(quán)時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：第一，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)訂立書面合同；第二，應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門辦理抵押登記手續(xù)；第三，應(yīng)當(dāng)注意抵押房地產(chǎn)的合法性；第四，如果抵押到期，債務(wù)人不能履行債務(wù)，則應(yīng)根據(jù)抵押合同的有關(guān)約定，辦理有關(guān)手續(xù)。

五、因繼承而取得。

我國(guó)的《繼承法》中所列遺產(chǎn)的范圍中有房屋。所謂房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承。當(dāng)繼承發(fā)生時(shí)，如果有多個(gè)繼承人，則應(yīng)按遺囑及有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行折產(chǎn)，持原產(chǎn)權(quán)證、遺囑等資料到主管部門辦理過(guò)戶手續(xù)

第四篇：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革問(wèn)題思考

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革工作面臨的問(wèn)題與思考

西航港街道辦事處 朱禮學(xué)

一、房屋與宅基地確權(quán)主要存在的問(wèn)題

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)制度的一項(xiàng)重大創(chuàng)新和探索，西街辦在大力宣傳和積極推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革過(guò)程中，農(nóng)村房屋與宅基地確權(quán)存在的問(wèn)題相對(duì)較多，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）、技術(shù)層面：

目前國(guó)家尚未出臺(tái)農(nóng)村房屋面積測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，因此房屋面積認(rèn)定尺度不好把握。

（二）、政策層面：

1、在過(guò)去農(nóng)房建設(shè)過(guò)程中國(guó)家沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)對(duì)農(nóng)房建設(shè)的層高、建設(shè)設(shè)計(jì)、報(bào)規(guī)、報(bào)建等進(jìn)行規(guī)范，而本次確權(quán)對(duì)三層以上房屋要求出具規(guī)劃、設(shè)計(jì)、質(zhì)檢方面手續(xù)，這樣操作很難。農(nóng)民要求不論是哪一年修建，不論層高是否超過(guò)3層，修建過(guò)程中是否正規(guī)設(shè)計(jì)、正規(guī)報(bào)建、質(zhì)檢都要求確，否則拒絕確權(quán)。

2、國(guó)土法規(guī)定一戶一處宅基地，人均用地指標(biāo)為35㎡，由于歷史原因轄區(qū)存在一戶兩處宅基地和人均宅基地超過(guò)35㎡，超規(guī)定指標(biāo)用地修建的建筑物怎樣確權(quán)。

3、家庭成員中有非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，怎樣確定其房屋的所有權(quán)或共有權(quán)。

4、擔(dān)心因宅基地人均超過(guò)35㎡上修建的房屋被強(qiáng)拆而拒絕房屋確權(quán)。

（三）、房屋與宅基地確權(quán)面臨具體問(wèn)題及確權(quán)對(duì)今后拆遷工作的影響

1、農(nóng)民要求房屋不論宅基地是否超過(guò)人均用地指標(biāo)35㎡（或一戶多處宅基地），有多少房屋就要求必須確多少，否則拒絕確權(quán)，如果全確，未來(lái)拆遷成本和難度會(huì)加大。

2、過(guò)去因?yàn)闆](méi)有強(qiáng)調(diào)宅基地的使用權(quán)界定，因此農(nóng)房拆遷后，宅基地自動(dòng)回歸集體經(jīng)濟(jì)組織，有關(guān)征地拆遷土地賠償所得這一塊全歸集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行了人均分配。產(chǎn)改后農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)后，如果其宅基地將來(lái)被征用，被拆遷人可能要求其宅基地征地補(bǔ)償全額歸其所有，這對(duì)已拆部分農(nóng)戶不公平。

3、部分家庭由于其成員組成復(fù)雜（有集體經(jīng)濟(jì)組織成員，有非集體經(jīng)濟(jì)組織成員），房屋建設(shè)主要由家庭成員中非集體經(jīng)濟(jì)組織成員全額或部分投資，因此家庭成員非集體經(jīng)濟(jì)組織成員要求成為產(chǎn)權(quán)所有人或共有權(quán)人，否則拒絕確權(quán)。一旦非集體經(jīng)濟(jì)組織成員成為房屋所有權(quán)或共有權(quán)人，今后如果房屋被拆，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋所有權(quán)或共有權(quán)人可能要求與集體經(jīng)濟(jì)組織成員一樣享受房屋安置，這與現(xiàn)行拆遷補(bǔ)償政策相悖，這給未來(lái)安置帶來(lái)極大困難。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)主要存在的問(wèn)題

（一）、技術(shù)層面：

本次農(nóng)民承包地丈量是手工丈量，而今后所有征地勘界均委托專業(yè)測(cè)繪隊(duì)伍采用GPS測(cè)量，這二者之間必然存在較大差異，未來(lái)這些差異怎么處理？

（二）、歷史沿革層面：

1、部分社區(qū)居民組（社）部分土地已被征用，而已征用部分土地補(bǔ)償款已由所有集體經(jīng)濟(jì)組織成員全體分配，未被征用的部分土地實(shí)際承包人要求確權(quán)到戶，并長(zhǎng)久不變，且依法取得耕保金。這將給已失地部分農(nóng)民帶來(lái)極大不公；如果未被征用部分平均分配給所有集體經(jīng)濟(jì)成員，權(quán)證頒給誰(shuí)，耕保金怎樣發(fā)放？

2、因過(guò)去引進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目或政府出讓集體土地，土地已下清但未依法征用的土地，集體土地是否確權(quán)，所有權(quán)確給誰(shuí)？

3、198地區(qū)過(guò)去是農(nóng)業(yè)用地，現(xiàn)大部分已由集體經(jīng)濟(jì)組織出租興建成廠房。因?yàn)橥恋乩眯再|(zhì)改變，既不能確為農(nóng)用地給原承包人，又不可能確為集體建設(shè)用地，且因?yàn)樵型恋亟缇€已破壞，無(wú)法勘界分割給各社，該類集體土地?zé)o法確權(quán)。

4、部分土地因鎮(zhèn)與鎮(zhèn)、村與村、社與社之間界線有爭(zhēng)議而無(wú)法確權(quán)。

第五篇：圍海造田產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

一、5類項(xiàng)目用海需報(bào)國(guó)務(wù)院審批：

填海50公頃以上

圍海100公頃以上

不改變海域自然屬性的700公頃以上項(xiàng)目

國(guó)家重大建設(shè)項(xiàng)目用海

國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他項(xiàng)目用海

國(guó)務(wù)院審批以外的項(xiàng)目用海的審批權(quán)限，由省、自治區(qū)、直轄市政府按照各自的權(quán)限逐級(jí)審批。

二、圍海造地形成的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)換

海域使用權(quán)是使用特定海域的權(quán)利，因此，填海造地前應(yīng)首先按規(guī)定取得相應(yīng)海域的海域使用權(quán)，交納海域使用費(fèi)，但海域使用權(quán)只是用海的權(quán)利，填海造地海域變成陸地后，海域使用權(quán)自動(dòng)滅失，所形成土地不再屬于海域，方向不可逆，如何配置、如何使用等應(yīng)按照土地管理的法律、法規(guī)辦理?！逗Ｓ蚴褂梅ā返?2條規(guī)定：填海項(xiàng)目竣工后形成的土地屬于國(guó)家所有，海域使用權(quán)人憑海域使用權(quán)證書提出土地登記申請(qǐng)，換發(fā)土地使用權(quán)證書。針對(duì)該條款，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)與相關(guān)土地管理法律、法規(guī)結(jié)合起來(lái)理解。對(duì)按照土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和海域規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)作為城市建設(shè)用地的海域開展圍海造地，屬于政府供地前的國(guó)有土地來(lái)源問(wèn)題（相當(dāng)于政府供地前征用農(nóng)民集體土地或收回其他土地使用權(quán)人使用的土地并進(jìn)行前期開發(fā)），應(yīng)當(dāng)由政府組織實(shí)施，具體填海施工工程可由政 府招標(biāo)確定給具體單位和個(gè)人承擔(dān)。圍海造地形成土地后，應(yīng)按現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)規(guī)定供應(yīng)和使用。圍海造地形成的土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)辦理土地有償使用手續(xù)。土地用途為經(jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)土地。

三、土地使用證轉(zhuǎn)換

要獲取圍墾土地的土地使用證，必須將農(nóng)業(yè)用海轉(zhuǎn)為建設(shè)用海，取得建設(shè)用海使用證，再將建設(shè)用海使用證轉(zhuǎn)為土地使用證。目前對(duì)北洋涂圍墾工程主要開展了農(nóng)業(yè)用海轉(zhuǎn)建設(shè)用海工作。農(nóng)業(yè)用海轉(zhuǎn)建設(shè)用海主要由以下幾個(gè)步驟組成：1.測(cè)量定位及宗海位置圖、宗海界址圖的編制;2.繪制項(xiàng)目工程總平面圖;3.編制海域使用論證報(bào)告書;4.邀請(qǐng)專家進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)審;5.上報(bào)省海洋與漁業(yè)局審批;6.繳納海域使用金;7.下發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用海海域使用證書。