第一篇：礦區(qū)住宅區(qū)推行物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析及幾點(diǎn)建議

礦區(qū)住宅區(qū)推行物業(yè)管理的 現(xiàn)狀分析及提升服務(wù)水平的幾點(diǎn)建議

本文中，筆者針對近年來在礦區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作實踐中遇到的各類問題，結(jié)合自己所學(xué)的專業(yè)知識對礦區(qū)住宅小區(qū)推行物業(yè)管理的現(xiàn)狀以及如何提升服務(wù)水平從框架層面進(jìn)行了一些粗線條的思考并提出了一些不成熟的建議，僅供參考。

第一部分：礦區(qū)住宅區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理的特點(diǎn)

從現(xiàn)代物業(yè)管理的概念來講，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的主要職能是按照受物業(yè)所有人的委托要求，以物業(yè)管理委托合同為依據(jù)，對受托的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理，并按照合同約定提供有償?shù)木G化、保潔、保安等綜合服務(wù)，上述管理和服務(wù)均應(yīng)按合同約定進(jìn)行收費(fèi)。

而目前多數(shù)礦區(qū)住宅區(qū)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在職責(zé)界定上不同程度的擔(dān)負(fù)著為小區(qū)供暖、供水、供電等非常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)，這就使小區(qū)的物業(yè)管理工作體現(xiàn)出較強(qiáng)的特殊性，具體表現(xiàn)為：

一、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理職能突出。

礦區(qū)住宅區(qū)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在承擔(dān)著小區(qū)基本物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)上還承擔(dān)著該小區(qū)整體或部分的供暖、供水、供電和三費(fèi)收繳等常規(guī)物業(yè)管理所不涵蓋的業(yè)務(wù)范疇。而這些業(yè)務(wù)的存在使物業(yè)管理機(jī)構(gòu)整體的工作職能更傾向于企業(yè)基層生產(chǎn)單位的管理而沖擊了直接面向小區(qū)居民的服務(wù)功能。

二、物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)項目缺失。多數(shù)礦區(qū)住宅區(qū)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)目前僅提供物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)項目中的保潔、綠化、維修等服務(wù)，而缺失了同樣屬于基礎(chǔ)服務(wù)項目中的保安、交通管理等服務(wù)項目?；A(chǔ)服務(wù)項目的缺失，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)不能形成完整的閉合體系，在與居民日常生活息息相關(guān)的服務(wù)層面上不能實現(xiàn)全面覆蓋，削弱了物業(yè)管理在小區(qū)居民中的影響力。

第二部分：提升物業(yè)化管理水平面臨的客觀困難。

一、硬件設(shè)施建設(shè)的先天不足。多數(shù)礦區(qū)住宅區(qū)設(shè)計、興建于上世紀(jì)80年代前后，在建設(shè)之初主要是為了解決職工及其家屬的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著近年來居民生活水平的不斷提高，小區(qū)的配套設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民正常的生活需求，如：綠植選栽不合理，小區(qū)內(nèi)速生楊的種植導(dǎo)致部分樓房采光效果受到較大影響，引起居民不滿；小區(qū)道路設(shè)計狹窄，隨著機(jī)動車的不斷增加和周邊居民群體與小區(qū)居民交流互動的日益密切，交通安全壓力與日俱增；沒有停車位的規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放現(xiàn)象既影響了整體形象，又形成了一定的安全隱患…此外，由于年代久遠(yuǎn)，當(dāng)初的供電、供水、供暖管網(wǎng)設(shè)計都存在著一定的缺陷，給現(xiàn)在的管理和維護(hù)造成了相當(dāng)大的困擾。

二、小區(qū)居民素質(zhì)的參差不齊。近年來，隨著交通條件的不斷改善和員工收入水平的不斷提高，大量企業(yè)職工由礦區(qū)住宅區(qū)陸續(xù)向市區(qū)搬遷，礦區(qū)住宅區(qū)的二手房交易量持續(xù)增長，新遷入人員多為周邊農(nóng)民和外來務(wù)工人員。目前，礦區(qū)住宅區(qū)的居民群體呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

1、年齡結(jié)構(gòu)偏高。中老年居民占了小區(qū)居民的多數(shù)，在該部分居民中，計劃經(jīng)濟(jì)體制下的“福利”思想根深蒂固，把物業(yè)管理作為一種有償服務(wù)進(jìn)行消費(fèi)的觀念很難被接受。

2、文化水平偏低。由于小區(qū)居民以中老年職工、周邊農(nóng)民及外來務(wù)工人員為主，大多受教育程度較低，綜合素質(zhì)不高，在日常生活中表現(xiàn)出來的自律和自覺性相對較差，為了自己一時方便而破壞公物、私搭亂建等現(xiàn)象時有發(fā)生。

3、收入水平不高。小區(qū)內(nèi)部分家庭的日常生活僅靠一人工資維持，甚至還有部分居民無穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，生活拮據(jù)致使部分居民采取戶外生火燒水、住宅區(qū)飼養(yǎng)家禽、使用滴水的方式用水等與物業(yè)管理理念相沖突的方式來減輕生活壓力，同時在收入水平不高的前提下，對通過物業(yè)管理的有償服務(wù)來提高生活質(zhì)量的預(yù)期熱情不高。

三、物業(yè)管理人員專業(yè)水平不高。在現(xiàn)有從事礦區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的人員中，受過正規(guī)物業(yè)管理從業(yè)培訓(xùn)的很少，多數(shù)管理人員并不具備系統(tǒng)的物業(yè)管理理論知識；在操作員工層面，個別職工國企“正式工”的思想根深蒂固，缺乏服務(wù)意識和危機(jī)意識，服務(wù)技能和服務(wù)水平也有待于經(jīng)一步提高；多數(shù)員工沒有相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)經(jīng)驗，致使在日常的工作實踐中，往往無法擺正與用戶之間的關(guān)系，不是站在服務(wù)的角度而是站在管理的角度去處理問題，導(dǎo)致服務(wù)滿意度難以提升。

第三部分：提高物業(yè)服務(wù)水平的幾點(diǎn)建議。

一、調(diào)整機(jī)構(gòu)設(shè)置、突出物業(yè)管理的服務(wù)職能。通過將生產(chǎn)職能和服務(wù)職能剝離的形式，將供水、供暖、供電等生產(chǎn)特點(diǎn)明顯的業(yè)務(wù)范疇由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行剝離；健全、完善保潔、綠化、保安、維修等常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)體系，嘗試拓展家政服務(wù)等業(yè)務(wù)市場，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理的服務(wù)職能，從而提升物業(yè)管理的專業(yè)化水平。

二、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、提升從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)。對物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行分期分批的專業(yè)知識培訓(xùn)，從政策法規(guī)、服務(wù)理念、作業(yè)規(guī)范、服務(wù)流程等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)的強(qiáng)化培訓(xùn)，從業(yè)人員內(nèi)部形成正確的物業(yè)管理觀念。從著裝、禮儀、行為規(guī)范等方面按照市場化物業(yè)公司的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，打造全新的物業(yè)管理服務(wù)形象，以全新的面貌推向小區(qū)居民。

三、加大資金投入、建設(shè)滿足需求的配套設(shè)施。對小區(qū)內(nèi)的綠化、硬化、照明等基本配套生活設(shè)施進(jìn)行合理的設(shè)計和改造：嘗試通過科學(xué)選址、建設(shè)停車場或?qū)π^(qū)綠地布局進(jìn)行重新規(guī)劃，預(yù)留停車位的方式緩解停車壓力；嘗試對現(xiàn)有供暖管網(wǎng)進(jìn)行升級改造實現(xiàn)分戶供暖；嘗試將戶內(nèi)水表改至戶外安裝，集中管理，一方面可以降低抄表的難度，另一方面可以杜絕住戶在水表前接管取水的問題發(fā)生。

第二篇：物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

一、物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

（一）虧損經(jīng)營（占比95%）

1、房地產(chǎn)商受制于宏觀調(diào)控開發(fā)商物業(yè)補(bǔ)貼費(fèi)用越來越受到嚴(yán)格的控制；

2、物業(yè)雇用人力成本的上升、生產(chǎn)資料成本的增加，物業(yè)收費(fèi)受到的限制較多、傳統(tǒng)物業(yè)管理存在管理落后、經(jīng)營單

一、成本居高不下的問題

（二）未將物業(yè)管理做為經(jīng)營載體、忽視客戶的剛性消費(fèi)

開發(fā)商僅僅將物業(yè)管理作為房地產(chǎn)銷售的一個工具和賣點(diǎn)，忽視了社區(qū)消費(fèi)才是真正的剛性消費(fèi)，每開發(fā)100多萬平米，等于產(chǎn)生了

1.5萬戶人，每年都在幫物業(yè)生產(chǎn)客戶。

二、數(shù)據(jù)分享

（一）截至2012年，全國500戶以上的社區(qū)約有5萬個，約2500萬戶，人口7500萬。

（二）社區(qū)客戶層次

中國的中產(chǎn)階級或以上的富裕階層，保守按照人年均消費(fèi)1萬元計算，一年消費(fèi)額為7500億人民幣。

（三）中國，社區(qū)商業(yè)占據(jù)社會商業(yè)總支出的30%

歐美，社區(qū)商業(yè)占據(jù)社會商業(yè)總支出的60%以上

社區(qū)是一塊未被開掘的金礦！

物業(yè)究竟怎樣才能深度挖掘擺在面前的金礦呢？

物業(yè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型迫在眉睫！

三、關(guān)鍵詞

關(guān)鍵詞一：社區(qū)移動電商（B2F）

關(guān)鍵詞二：社區(qū)移動服務(wù)

關(guān)鍵詞三：社區(qū)移動社交

四、關(guān)于產(chǎn)品

產(chǎn)品是以微信公眾平臺為入口，嵌入相關(guān)功能的網(wǎng)頁和關(guān)聯(lián)APP共同組成。

（一）產(chǎn)品設(shè)計

1、產(chǎn)品功能描述

2、社區(qū)電子商城產(chǎn)品銷售規(guī)則

（二）產(chǎn)品的社區(qū)內(nèi)推廣

通過線上和線下相結(jié)合的方式完成推廣。推廣分為三個周期，每個周期需要由鼎晟科技、物業(yè)公司及產(chǎn)品供應(yīng)商三方的共同配合完成。

三個推廣周期（圖）

五、關(guān)于項目

該項目主要涉及到產(chǎn)品研發(fā)及推廣方鼎晟科技，各個物業(yè)公司和線上提供產(chǎn)品和服務(wù)的渠道商，以及項目的監(jiān)管方微商會。

（一）資源整合（二）項目推廣

第三篇：住宅區(qū)物業(yè)管理委托合同

甲方（委托人）：＿＿＿＿住宅區(qū)業(yè)主管理委員會

乙方（受托人）：|＿＿＿＿物業(yè)管理公司

為加強(qiáng)＿＿＿＿住宅區(qū)牧業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用權(quán)用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱住宅區(qū)條例）及其配套實施細(xì)則（以下簡稱住宅區(qū)細(xì)則）和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本物業(yè)管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：

一、物業(yè)管理范圍及內(nèi)容

（一）甲方將位于＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營，自負(fù)盈虧。

（二）管理事項包括：

1． 房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；

2． 區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所（地）[消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等]的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

3． 清潔衛(wèi)生（不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作）；

4． 公共生活秩序；

5． 文娛活動場所；

6． 便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所（不含肉菜市場）；

7． 車輛行駛及停泊；

8． 住宅區(qū)檔案管理；

9． 政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。

二、委托管理原則

以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔，相互促進(jìn)，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一原則。

三、委托管理期限確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指示，實行風(fēng)險抵押經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制。

四、委托管理期限委托管理期限為＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。

五、雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

1、依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將＿＿＿＿住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理；

2、監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法付給乙方；

3、按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設(shè)面積的0.5%）＿＿＿＿平方米給乙方，按商品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)；

4、給乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中辦公用房＿＿＿＿平方米，員工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用；

5、負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；

6、不得干涉乙方依法本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動；

7、對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同；

8、負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

9、委托乙方對違反住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細(xì)則以及業(yè)主公約的進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以集水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任進(jìn)行催交、催改；

10、協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業(yè)管理工作；

11、政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

（二）乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

1． 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；

2． 遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；

3． 根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審義通過后，從公用設(shè)施專用基金中禽所需的維修經(jīng)費(fèi)；

4． 接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務(wù)帳目的監(jiān)督并報告工作，每月勝敗甲方和區(qū)住宅管理部門報送一次財務(wù)報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目；

5． 對住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施；

6． 乙方須本著商效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理處；

7． 建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況；

8． 負(fù)責(zé)測算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)；嚴(yán)格按照甲方審議通過的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價。每三個月向區(qū)住宅管理部門繳交一次50%商業(yè)用房的租金，作為公用設(shè)施專用基金的回收；

9． 有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；

10． 在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財產(chǎn)、全部牧業(yè)管理檔案及有關(guān)資料；

11． 開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作；

12． 有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位

六、管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

（一）各項管理指標(biāo)執(zhí)行《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》及市、區(qū)住宅管理部門規(guī)定的各項標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后＿＿＿＿年內(nèi)達(dá)到＿＿＿＿標(biāo)準(zhǔn)。

（二）確保年完成各項收費(fèi)指標(biāo)＿＿＿＿萬元，合理支出＿＿＿＿萬元，乙方可提成所收取管理費(fèi)的＿＿＿＿%作為經(jīng)營收入。

七、風(fēng)險抵押

（一）乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣＿＿＿＿元，作為風(fēng)險抵押金；

（二）乙方在合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息；

（三）如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失；

（四）如由于乙方過錯致辭使合同不能履行，乙方無權(quán)要求反還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。

八、獎罰措施

（一）在各項管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費(fèi)用如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額＿＿＿＿%獎勵乙方。

（二）如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣＿＿＿＿元（全國）、＿＿＿＿元（?。?、＿＿＿＿元（市）；獲得上級部門單項獎或有關(guān)榮譽(yù)的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲間的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。

（三）如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予襝或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；

（四）如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)；

（五）由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失（以市住宅主管部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）。

九、合同更改、補(bǔ)充與終止

（一）經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面合同為準(zhǔn)；

（二）合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前六個月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姡?/p>

（三）合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理，但根據(jù)住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細(xì)則規(guī)定被取消優(yōu)先承包理資格的除外。

十、其他事項

（一）本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害（臺風(fēng)、洪水、地震等），造成經(jīng)濟(jì)損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分?jǐn)偂?/p>

（二）本合同自簽訂之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿為合同的有效組成部分。

（三）本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

（四）雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，提請市住宅主管部門或區(qū)住宅管理部門調(diào)解，或由深圳中級人民法院裁決。

（五）（六）

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

代表（簽名）：代表（簽名）

時間：年月日

第四篇：雁塔區(qū)機(jī)關(guān)企事業(yè)單位及城中村住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查

雁塔區(qū)機(jī)關(guān)企事業(yè)單位及城中村住宅區(qū)

物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查

牛小風(fēng)

李 杰

摘要：雁塔區(qū)企事業(yè)單位住宅小區(qū)物業(yè)管理工作經(jīng)過近十年的發(fā)展，已經(jīng)成為雁塔區(qū)百姓生活中不可分離的重要的組成部分,但是企事業(yè)單位物業(yè)管理部門在自身的發(fā)展過程中依然存在很多問題。筆者重點(diǎn)就企業(yè)自管住宅區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)中存在的問題加以分析，并提出了解決問題的措施，推動企事業(yè)單位住宅區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化、市場化，形成職責(zé)明確、產(chǎn)權(quán)清晰、誰使用誰付費(fèi)的市場化機(jī)制，提高物業(yè)管理水平和服務(wù)水平，創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境。

關(guān)鍵詞：雁塔、住宅區(qū)物業(yè)管理、問題、措施、發(fā)展 物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。為此，今年5、6月我們按照西安市物價局工作安排，我局組成4個調(diào)查組分系統(tǒng)對機(jī)關(guān)、企事業(yè)住宅區(qū)、城中村物業(yè)管理與收費(fèi)情況進(jìn)行了調(diào)研，目的是全面了解我區(qū)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位住宅區(qū)、城中村物業(yè)管理現(xiàn)狀，反映群眾所關(guān)心的物業(yè)管理實際問題，促進(jìn)和諧社會的建設(shè)

第五篇：住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同范本

深圳市羅湖區(qū)XXX住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同

甲方： 深圳市羅湖區(qū)XXX住宅區(qū)業(yè)主委員會（代表本住宅區(qū)全體業(yè)主）代表人：XX

乙方： 深圳XX發(fā)展公司

法人代表：XXX

經(jīng)XXX住宅區(qū)業(yè)主大會2006年12月31日投票表決同意：直接聘請深圳康發(fā)發(fā)展公司為XXX住宅區(qū)（以下簡稱“本住宅區(qū)”）提供物業(yè)管理服務(wù)。為保障管理服務(wù)正常運(yùn)行、規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《物業(yè)管理條例》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則等國家、地方有關(guān)法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，本合同的甲、乙雙方達(dá)成以下合同條款。

第一條物業(yè)基本情況

1、住宅區(qū)位置： 深圳市羅湖區(qū)_______。

2、占地面積： _____平方米。

3、建筑面積： _______平方米。其中：住宅面積：_____平方米（分別為別墅_____平方米、復(fù)式別墅_____平方米、高層_____平方米、多層_____平方米）；商業(yè)面積：_____平方米；服務(wù)樓面積：_____平方米（含首層停車庫）；其它面積（配電房、地下室等）_____平方米。

4、住宅戶數(shù)：_____戶（截止_____年_____月_____日止，業(yè)主入伙戶數(shù)_____戶，_____戶未入伙）。

5、物業(yè)類型： 混合住宅小區(qū)。

第二條委托管理服務(wù)事項

1、本住宅區(qū)房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

2、本住宅區(qū)房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、污水管、垃圾房、共用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、供水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。

3、本住宅區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房/棚、停車場等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

4、本住宅區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施（籃球場、兒童游樂園、康樂設(shè)施、中心廣場等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5、本住宅區(qū)公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)；小區(qū)消殺；公共區(qū)域綠化等。

6、本住宅區(qū)交通、車輛行駛、停泊及管理。

7、本住宅區(qū)的安全管理，實行24小時封閉式管理，對規(guī)劃紅線內(nèi)范圍進(jìn)行全天候安全監(jiān)控和巡視，實行外來人員檢查登記出入制度，配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)做好小區(qū)的保安工作。

8、本住宅區(qū)的社區(qū)文化的開展建設(shè)。

9、本住宅區(qū)物業(yè)、業(yè)主、管理服務(wù)檔案、資料的建立、保管和使用的管理。

10、以及相關(guān)法規(guī)和行業(yè)政策規(guī)定的,和在本合同簽訂后新規(guī)定的應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)的其它事項。

第三條合同期限

本合同管理服務(wù)期限為3年。自200__年____月____日起至200__年____月____日止。

第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、審定乙方提出的管理服務(wù)計劃、財務(wù)預(yù)算和決算。

2、對乙方的管理服務(wù)水平進(jìn)行季度或全面考核評定，如聘請專業(yè)公司需要支付費(fèi)用的，則該費(fèi)用從物業(yè)收費(fèi)中支出。如未達(dá)標(biāo)或因乙方管理不善，造成本住宅區(qū)業(yè)主公共利益的重大經(jīng)濟(jì)損失的，甲方有權(quán)提前單方終止合同。

3、聘請獨(dú)立審計機(jī)構(gòu)每年對有關(guān)賬目進(jìn)行審計，審計費(fèi)用在物業(yè)收費(fèi)中列支。如乙方提供虛假或失實的賬冊、傳票等致使甲方利益嚴(yán)重受損的，甲方有權(quán)提前單方終止合同。

4、支持乙方向不按合同規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主催繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；不慫恿、煽動業(yè)主不繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；反對業(yè)主無理拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，致使其他繳費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害的行為。乙方應(yīng)作好對欠費(fèi)業(yè)主的催繳、統(tǒng)計、記賬工作，確保本住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳率不低于總應(yīng)收費(fèi)的98%，如無故達(dá)不到該收繳率，則低于的部分以乙方的傭金抵扣。

5、業(yè)主應(yīng)自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不得拖欠。逾期欠費(fèi)業(yè)主將按每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)計算繳納滯納金。乙方有權(quán)對欠費(fèi)超過1個月的業(yè)主進(jìn)行公示通報；對欠費(fèi)超過3個月的業(yè)主，可提起訟訴追討，敗訴方除補(bǔ)繳物業(yè)管理費(fèi)外，還應(yīng)承擔(dān)勝訴方合理的律師費(fèi)用。

6、不干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動。

7、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。

8、有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定的應(yīng)由甲方承擔(dān)的其他權(quán)利和義務(wù)。

第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

1、全面執(zhí)行本合同附件《深圳市羅湖區(qū)XXX住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案》（以下簡稱“服務(wù)方案”）。

2、完善并制訂與“服務(wù)方案”相匹配的管理辦法和操作規(guī)程以履行本合同。如超出業(yè)主公約與本合同以外制訂涉及業(yè)主權(quán)利義務(wù)的物業(yè)管理辦法的，以及向業(yè)主收取本合同約定以外的其他費(fèi)用的，應(yīng)事先報告并獲得業(yè)主大會批準(zhǔn)。

3、有權(quán)選聘有資質(zhì)的專業(yè)公司承擔(dān)本住宅區(qū)的單項管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用、但不得將本合同項下的整體管理權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，不得將任何單項業(yè)務(wù)承包給個人。

4、遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，乙方應(yīng)在本住宅區(qū)顯著位置長期公示物業(yè)管理服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

5、負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃和大中修方案，經(jīng)甲方審定后組織實施。

6、購買本住宅區(qū)的公共財產(chǎn)及公眾責(zé)任險。

7、作為提供物業(yè)管理和服務(wù)的對價, 乙方每年終了時按物業(yè)管理總支出的10%計提物業(yè)管理服務(wù)傭金（以下簡稱“傭金”）一次。

8、本住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)所有收支賬目，按政府規(guī)定由乙方每3個月向業(yè)主

公布一次，張貼時間不少于15天，賬目公布前送交甲方審核備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書面告知甲方。

9、鑒于乙方一直是本住宅區(qū)的事實物業(yè)管理人，乙方有權(quán)力追繳歷年來業(yè)主欠繳的物業(yè)管理費(fèi)用。

10、對本住宅區(qū)的公共或共用設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地，乙方不得擅自占用和改變使用功能，如需在本住宅區(qū)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施。

11、為使本住宅區(qū)物業(yè)的保值、升值，乙方應(yīng)采取積極有效的措施，阻止業(yè)主或物業(yè)使用人擅自改變本住宅區(qū)既定的使用用途及功能。尤其阻止將住宅用作商業(yè)、辦公、集體宿舍或其他非一般住宅的用途。

12、建立本住宅區(qū)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況并及時書面通知甲方。

13、開展積極向上、健康的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作。

14、本合同終止時，及時向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務(wù)等資料；移交本住宅區(qū)的公共財產(chǎn)，包括物業(yè)管理費(fèi)結(jié)余、公共收入積累形成的資產(chǎn)等。

15、有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的應(yīng)由乙方承擔(dān)的其他權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

第六條 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

本住宅區(qū)定位為高檔次的住宅區(qū)，乙方應(yīng)執(zhí)行與之相匹配的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。具體按《深圳市羅湖區(qū)XXX住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案》中的相關(guān)條款執(zhí)行。

第七條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及管理

1、本住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按如下標(biāo)準(zhǔn)收?。簞e墅物業(yè)每平方米5.20元/月；復(fù)式別墅每平方米3.55元/月；高層物業(yè)每平方米3.60元/月；多層物業(yè)每平方米2.30元/月；商業(yè)物業(yè)每平方米5.00元/月-6.00元/月；服務(wù)樓每平方米2.50元/月（以上物業(yè)面積均按建筑面積計算）。

2、本住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由乙方按月直接向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；乙方應(yīng)在每月10號前，向已繳費(fèi)業(yè)主提供上月物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明細(xì)賬單并接受業(yè)主查詢。乙方必須按政府規(guī)定和程序收費(fèi)，不得亂收費(fèi)，做到計費(fèi)準(zhǔn)確，收費(fèi)公開透明。

3、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的結(jié)余部分歸全體業(yè)主所有，用于彌補(bǔ)以后物業(yè)管理費(fèi)的不足，未經(jīng)業(yè)主大會同意，乙方不可支配使用。

第八條 專項本體維修基金的收支管理

1、本住宅區(qū)專項本體維修基金按政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收?。焊邔用科椒矫捉ㄖ娣e0.25元/月；多層每平方米建筑面積0.15元/月（別墅除外）。隨物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)一齊由乙方直接向業(yè)主收取，管理處對本體基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專(記)帳管理,并設(shè)立專用賬號存儲本物業(yè)的本體基金。

2、本住宅區(qū)專項本體維修基金的使用，按政府規(guī)定的專項本體維修基金使用范圍?？顚Ｓ?，乙方先立項報價，甲方審核簽字后實施的程序進(jìn)行運(yùn)作。

3、本住宅區(qū)專項本體維修基金的收支、使用賬目，每3個月由甲方向業(yè)主公布一次，張貼時間不少于15天，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，賬目公布前由甲方送交乙方核查備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前。

4、業(yè)主拖欠專項本體維修基金的，由乙方按照拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的規(guī)定辦法進(jìn)行處理。

5、本住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的交納、使用、續(xù)籌、管理等，按《深圳市房屋公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》執(zhí)行。

第九條 公共設(shè)施及業(yè)主共有物業(yè)收入及管理

1、本住宅區(qū)屬業(yè)主私家車位以外的所有室內(nèi)、室外停車位實行統(tǒng)籌使用，暫定每車每月車位使用費(fèi)（含車場管理費(fèi)）為220元。

2、本住宅區(qū)的業(yè)主私家車位，每月每個車位需繳納車場管理費(fèi)30元，與物業(yè)管理費(fèi)合并使用。

3、本住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)屬于乙方的室內(nèi)停車位（除已出售的部分）共計76個，由乙方有償提供給全體業(yè)主使用，每月由乙方按每個車位每月200元（不含車場管理費(fèi)）的固定標(biāo)準(zhǔn)凈提取76個車位使用費(fèi)。

4.本住宅區(qū)的臨時停車的收費(fèi)按市政府指導(dǎo)價執(zhí)行。

5、本住宅區(qū)嚴(yán)格控制外來車輛的停放，除極其特殊的情況外，禁止外來車輛停泊過夜。

6、乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實際發(fā)生費(fèi)用計收；但甲方有權(quán)對乙方的上述收費(fèi)項目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。

7、本住宅區(qū)公共區(qū)域的電梯廣告及相關(guān)收入、除乙方權(quán)屬之外的停車場收入、特約服務(wù)收入等，歸全體業(yè)主所有，和物業(yè)管理費(fèi)合并使用。

第十條 合同的終止、續(xù)約與交接

1、本住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同到期后，雙方合同關(guān)系即終止。乙方應(yīng)提前30天按政府、行業(yè)法規(guī)，填報固定資產(chǎn)、辦公、設(shè)備、住宅區(qū)資料等交接清單，送甲方審核。住宅區(qū)物業(yè)收費(fèi)財務(wù)賬目，應(yīng)于合同終止后的10日之內(nèi)，送交甲方審核，由甲方聘請專業(yè)財務(wù)公司進(jìn)行審計。

2、乙方愿意續(xù)約的，應(yīng)在合同到期前60天，書面通知甲方。由甲方在合同到期前30天召開業(yè)主大會決定續(xù)約與否。如本住宅區(qū)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3同意續(xù)約的，將直接與乙方續(xù)簽合同。

3、本住宅區(qū)業(yè)主大會表決結(jié)果達(dá)不到全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上的，原合同到期后自行終止。由甲方另行招聘物業(yè)管理服務(wù)公司。

4、新老物業(yè)管理公司的交接過渡期最長為2個月，乙方應(yīng)提供過渡期物業(yè)管理服務(wù)；2個月過渡期滿后，必須按規(guī)定進(jìn)行交接、撤離。

第十一條 違約責(zé)任

1、如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。

2、如因乙方原因，造成不能完成服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或損害物業(yè)共同利益的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。給業(yè)主個人造成損害的，應(yīng)向業(yè)主個人賠償損失。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。.3、甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得物業(yè)管理服務(wù)權(quán)或致使對方失去物業(yè)管理服務(wù)權(quán)，或造成對方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

5、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。

6、甲乙雙方以及業(yè)主因物業(yè)服務(wù)發(fā)生爭議的，應(yīng)盡量平等協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可向羅湖區(qū)人民法院提起訴訟，判決結(jié)果對各方均有約束力。

7、合同期未滿，乙方擅自提前停止物業(yè)管理服務(wù)的；乙方不按時交接、撤離的，均應(yīng)向甲方賠償實際損失。

第十二條其他事項

1、本合同未盡事宜，雙方可以進(jìn)一步協(xié)商并簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

2、本合同附件《深圳市羅湖區(qū)XXX住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案》是本合同有效組成部分，與本合同具同等法律效力。

3、本合同（含附件）正本一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理主管部門（備案）各執(zhí)一份，具同等法律效力。

4、本合同自甲乙雙方簽字蓋章后生效，對甲乙雙方及本住宅區(qū)全體業(yè)主均具約束力。

甲方：深圳市羅湖區(qū)XXX住宅乙方：深圳XX發(fā)展公司

區(qū)業(yè)主委員會

負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)人：

簽署日期： 200年月日簽署日期： 200年月日