第一篇：物業(yè)管理現(xiàn)狀分析與思考

物業(yè)管理市場(chǎng)現(xiàn)在分析與思考

一、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來(lái)在我國(guó)的一些大、中、小城市相繼開(kāi)發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并逐步發(fā)展成為一個(gè)新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要分支。物業(yè)管理實(shí)行的是企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)和市場(chǎng)化運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制，適應(yīng)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要。物業(yè)管理是新生事物，受地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政策規(guī)范、城市規(guī)劃、設(shè)計(jì)環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響，其規(guī)范化、規(guī)模化發(fā)展仍需一個(gè)艱難的探索過(guò)程。本文試就目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀及應(yīng)采取的對(duì)策進(jìn)行分析。

二、我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

（一）物業(yè)管理市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

自1981年我國(guó)第一家物業(yè)管理公司在深圳成立以來(lái)，物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。據(jù)資料顯示，目前全國(guó)絕大部分城市已經(jīng)引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已超過(guò)2萬(wàn)家，從業(yè)人員突破200萬(wàn)人。深圳物業(yè)管理企業(yè)則有1200余家，從業(yè)人員達(dá)15萬(wàn)，年創(chuàng)產(chǎn)值45億元。目前我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個(gè)領(lǐng)域，約11大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府政法機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場(chǎng)商業(yè)街和農(nóng)民房等。但同時(shí)，我國(guó)物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。

與物業(yè)管理發(fā)達(dá)國(guó)家相比，由于受對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，我國(guó)物業(yè)管理覆蓋率仍然偏低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2000年底，全國(guó)實(shí)有房屋建筑面積735459萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有98861.88萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理率僅為13%，其中，實(shí)有住宅建筑面積417331萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有82485.65萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理率為20%.詳細(xì)數(shù)據(jù)及各地情況見(jiàn)下表：

地 實(shí)有房屋（萬(wàn)平方米）實(shí)有住宅（萬(wàn)平方米）

區(qū) 面積 物管面積 物管率（%）面積 物管面積 物管率（%）

第1頁(yè)

全國(guó) 73545998861.88***85.6520

甘肅 964739.050.4515134.270.67

陜西 14328301.082.17624253.883.3北京 274305930.9921.6142114630.8532.58

深圳 ***54067

上海 3***193101666186

從我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開(kāi)展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢。統(tǒng)計(jì)數(shù)字說(shuō)明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。

（二）物業(yè)管理市場(chǎng)中存在的問(wèn)題

我國(guó)物業(yè)管理雖然發(fā)展了20來(lái)年，但與國(guó)外成熟的物業(yè)管理相比還有很大差距。同時(shí)我國(guó)現(xiàn)階段的物業(yè)管理行業(yè)尚屬新興行業(yè)，還存在著很多問(wèn)題和不足。

1.物業(yè)管理立法滯后，理論體系不夠健全

物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，我國(guó)相關(guān)的法規(guī)建設(shè)十分滯后，這種法律上的缺位容易引發(fā)各種利益沖突，也不利于社會(huì)的安寧和穩(wěn)定。隨著住房制度改革的深化，住房自有化和住區(qū)社會(huì)化已成為不可抗拒的歷史潮流。在物業(yè)由開(kāi)發(fā)商移交給物業(yè)管理公司的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司、業(yè)主四方是一種什么樣的關(guān)系，他們各自對(duì)物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護(hù)、使用負(fù)有什么樣的責(zé)任，這些都需要在法律上予以界定。并且，規(guī)范和約束業(yè)主與業(yè)主之間，管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系僅靠公約也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須要有一個(gè)具有強(qiáng)制性、權(quán)威性更強(qiáng)的物業(yè)管理的法規(guī)體系，通過(guò)法律的形式將各自的責(zé)、權(quán)、利明確下來(lái)，確保物業(yè)內(nèi)的公共利益不受侵害。因此，盡快建立符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)很重要問(wèn)題。

2.物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成物業(yè)管理招投標(biāo)管理不規(guī)范，基本是誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理，未形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，主要表現(xiàn)在：小區(qū)竣工交房階段業(yè)主入住較少，基本是開(kāi)發(fā)商自行選聘物業(yè)，在業(yè)主入住達(dá)到一定規(guī)模后，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)難度較大，業(yè)主很難選聘自己滿意的物業(yè)公司。

3.物業(yè)管理收費(fèi)難且不規(guī)范

物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。目前，物業(yè)管理表現(xiàn)

比較突出的兩個(gè)問(wèn)題是：―是收費(fèi)難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者不愿交管理費(fèi)。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購(gòu)房?jī)H僅為了增值而長(zhǎng)期閑置，也造成收費(fèi)困難。二是收費(fèi)行為不規(guī)范。國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)作了明確規(guī)定。但是各地物價(jià)主管部門沒(méi)有嚴(yán)格實(shí)施，有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權(quán)益，多收費(fèi)，亂收費(fèi)。

4.物業(yè)管理發(fā)展的區(qū)域性不平衡

我國(guó)沿海地區(qū)、發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)發(fā)展較快，運(yùn)作也比較正常；而在邊遠(yuǎn)落后地區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)的體系還沒(méi)有建立，有的地方甚至還沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)。這就造成了我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的嚴(yán)重不平衡，不利于我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

5.物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，并缺乏專業(yè)人才

目前，我國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)層次不高，物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平有限，物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)偏低。物業(yè)管理人才對(duì)物管企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，管理人員素質(zhì)的高低，不僅影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量水平，而且關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

三、我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的若干對(duì)策

1.要求政府部門盡快建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理的法律體系，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運(yùn)行。明確區(qū)分開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司之間的責(zé)、權(quán)，以減少糾紛，更好地維護(hù)各方利益，從而促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展壯大。

2.政府加大監(jiān)管力度，推行物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)度，嚴(yán)格實(shí)施招投標(biāo)制度，由業(yè)主來(lái)選擇信得過(guò)、能夠提供質(zhì)價(jià)相符服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，通過(guò)各物業(yè)公司之間的良性竟?fàn)巵?lái)提高行業(yè)的整體水平。

3.著重加強(qiáng)邊遠(yuǎn)落后地區(qū)的物業(yè)管理建設(shè)，廣泛宣傳物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)，提高社會(huì)各界對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。運(yùn)用廣播、電視、報(bào)紙等傳媒，通過(guò)多種形式，大力宣傳物業(yè)管理的作用和意義。只有提高了人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，才能更好地促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。

4.提升人員素質(zhì)，做好人才儲(chǔ)備。物業(yè)管理不僅涉及面廣，而且專業(yè)性強(qiáng)，需要多方面的專業(yè)人才，并具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能和現(xiàn)代化管理手段。人才是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)脈血，要適應(yīng)市場(chǎng)的需要，就必須在人員培訓(xùn)上下功夫，制訂切實(shí)可行的培訓(xùn)計(jì)劃，堅(jiān)持理論和實(shí)踐相結(jié)合的原則，進(jìn)行定向培訓(xùn)、專業(yè)培養(yǎng)，提升隊(duì)伍素質(zhì)，以適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)的需求。

四、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)

針對(duì)目前我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，未來(lái)的物業(yè)管理企業(yè)必將向著社會(huì)化、專業(yè)化以及智能化和信息化的方向發(fā)展。

（一）物業(yè)管理的社會(huì)化

物業(yè)管理涉及面比較廣，業(yè)務(wù)也比較繁雜，物業(yè)服務(wù)公司既可以承擔(dān)全部業(yè)務(wù)，也可以把專業(yè)性比較強(qiáng)的部分服務(wù)項(xiàng)目分離出去，委托專業(yè)公司來(lái)完成。物業(yè)服務(wù)公司主要進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和管理，物業(yè)管理社會(huì)化是以物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)相分離以及社會(huì)分工發(fā)達(dá)為前提的。物業(yè)管理職能的社會(huì)化大大方便了業(yè)主和使用人，使廣大業(yè)主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會(huì)創(chuàng)造更多的財(cái)富。

（二）物業(yè)管理的專業(yè)化

物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實(shí)施對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一管理，除了物業(yè)管理公司從事專業(yè)服務(wù)外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)服務(wù)已逐步成為一種趨勢(shì)。物業(yè)管理公司僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，而將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司，這有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會(huì)化程序，并能進(jìn)一步推進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。

（三）物業(yè)管理的智能化與信息化

物業(yè)管理的智能化與信息化是物業(yè)管理的必然趨勢(shì)。在沿海城市、大城市的一些物業(yè)公司在物業(yè)管理中，運(yùn)用現(xiàn)代控制技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)及物業(yè)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安保等的自動(dòng)控制和集中管理，全面提升企業(yè)水平，打造了自己的服務(wù)品牌，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模化、節(jié)約化經(jīng)營(yíng)模式，把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋到后面，搶占了市場(chǎng)先機(jī)。因此其已成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵籌碼。總之，隨著我國(guó)房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理在我們的生活中扮演著越來(lái)越重要的角色，物業(yè)管理行業(yè)有巨大的發(fā)展空間，但也存在諸多問(wèn)題急待解決，服務(wù)質(zhì)量急需提升，否則難以適應(yīng)社會(huì)對(duì)物業(yè)管理專業(yè)化、綜合化的要求。

參 考 文 獻(xiàn)

胡伯龍，楊韜.物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2008.郭世民，周建華.物業(yè)管理[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2007.姜早龍，張涑賢.物業(yè)管理概論[M].武漢：武漢理工大學(xué)出版社，2008.張瑞敏,呂曉娟.我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策[J].市場(chǎng)論壇，2008，（5）:34-35.余東萍.我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及對(duì)策[J].洪都科技，2001，（1）:49-54.

第二篇：物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

一、物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

（一）虧損經(jīng)營(yíng)（占比95%）

1、房地產(chǎn)商受制于宏觀調(diào)控開(kāi)發(fā)商物業(yè)補(bǔ)貼費(fèi)用越來(lái)越受到嚴(yán)格的控制；

2、物業(yè)雇用人力成本的上升、生產(chǎn)資料成本的增加，物業(yè)收費(fèi)受到的限制較多、傳統(tǒng)物業(yè)管理存在管理落后、經(jīng)營(yíng)單

一、成本居高不下的問(wèn)題

（二）未將物業(yè)管理做為經(jīng)營(yíng)載體、忽視客戶的剛性消費(fèi)

開(kāi)發(fā)商僅僅將物業(yè)管理作為房地產(chǎn)銷售的一個(gè)工具和賣點(diǎn)，忽視了社區(qū)消費(fèi)才是真正的剛性消費(fèi)，每開(kāi)發(fā)100多萬(wàn)平米，等于產(chǎn)生了

1.5萬(wàn)戶人，每年都在幫物業(yè)生產(chǎn)客戶。

二、數(shù)據(jù)分享

（一）截至2012年，全國(guó)500戶以上的社區(qū)約有5萬(wàn)個(gè)，約2500萬(wàn)戶，人口7500萬(wàn)。

（二）社區(qū)客戶層次

中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)或以上的富裕階層，保守按照人年均消費(fèi)1萬(wàn)元計(jì)算，一年消費(fèi)額為7500億人民幣。

（三）中國(guó)，社區(qū)商業(yè)占據(jù)社會(huì)商業(yè)總支出的30%

歐美，社區(qū)商業(yè)占據(jù)社會(huì)商業(yè)總支出的60%以上

社區(qū)是一塊未被開(kāi)掘的金礦！

物業(yè)究竟怎樣才能深度挖掘擺在面前的金礦呢？

物業(yè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型迫在眉睫！

三、關(guān)鍵詞

關(guān)鍵詞一：社區(qū)移動(dòng)電商（B2F）

關(guān)鍵詞二：社區(qū)移動(dòng)服務(wù)

關(guān)鍵詞三：社區(qū)移動(dòng)社交

四、關(guān)于產(chǎn)品

產(chǎn)品是以微信公眾平臺(tái)為入口，嵌入相關(guān)功能的網(wǎng)頁(yè)和關(guān)聯(lián)APP共同組成。

（一）產(chǎn)品設(shè)計(jì)

1、產(chǎn)品功能描述

2、社區(qū)電子商城產(chǎn)品銷售規(guī)則

（二）產(chǎn)品的社區(qū)內(nèi)推廣

通過(guò)線上和線下相結(jié)合的方式完成推廣。推廣分為三個(gè)周期，每個(gè)周期需要由鼎晟科技、物業(yè)公司及產(chǎn)品供應(yīng)商三方的共同配合完成。

三個(gè)推廣周期（圖）

五、關(guān)于項(xiàng)目

該項(xiàng)目主要涉及到產(chǎn)品研發(fā)及推廣方鼎晟科技，各個(gè)物業(yè)公司和線上提供產(chǎn)品和服務(wù)的渠道商，以及項(xiàng)目的監(jiān)管方微商會(huì)。

（一）資源整合（二）項(xiàng)目推廣

第三篇：關(guān)于中國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀與思考

關(guān)于中國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀與思考

摘要：就全球而言，經(jīng)濟(jì)全球化已成為不可阻擋的潮流，中國(guó)的物業(yè)管理也必然伴隨這種潮流，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢(shì)。

就總體趨勢(shì)而言，“老式的工業(yè)生產(chǎn)、行為和思維方式迅速被淘汰，讓位于知識(shí)為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！薄Ｒ虼?，科學(xué)尤其是計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)在未來(lái)的物業(yè)管理中起到越來(lái)越重要的作用，在這個(gè)過(guò)程中人才的價(jià)值和不可替代性也將表現(xiàn)得越來(lái)越突出。

就全國(guó)而言，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的主要發(fā)展趨勢(shì)是產(chǎn)業(yè)的向北延伸。

就西部地區(qū)而言，西部地區(qū)首先無(wú)疑是應(yīng)當(dāng)向國(guó)外和國(guó)內(nèi)先進(jìn)地區(qū)進(jìn)行學(xué)習(xí)的。這是一種必然的發(fā)展趨勢(shì)。物業(yè)管理的影響會(huì)不斷地深入每個(gè)地區(qū)的各個(gè)方面，這也是一種趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：

經(jīng)濟(jì)全球化、時(shí)代信息化、人才強(qiáng)國(guó)、優(yōu)秀傳統(tǒng)文化、管理者素質(zhì)、向北延伸、企業(yè)效率、企業(yè)監(jiān)督、效率與公平、接受挑戰(zhàn)，不斷創(chuàng)新，風(fēng)水

物業(yè)管理伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的興起和發(fā)展走進(jìn)了中國(guó)市場(chǎng)。迄今為止物業(yè)管理在中國(guó)大概有二十多年的歷史。也正如社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一樣，物業(yè)管理在中國(guó)經(jīng)歷著由傳入到發(fā)展再到中國(guó)化進(jìn)而又向世界市場(chǎng)進(jìn)軍。隨著科技的突飛猛進(jìn)和世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益緊密，經(jīng)濟(jì)全球化已成為一種不可阻擋的潮流。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一部分的物業(yè)管理也必然朝著這個(gè)方向發(fā)展。

最重要的是現(xiàn)在信息已經(jīng)全球化，已經(jīng)成為世界的主宰。以前，人類財(cái)富的多少以擁有多少土地、人口、黃金來(lái)衡量，然而在信息已經(jīng)成為主宰的現(xiàn)代。人類財(cái)富衡量標(biāo)準(zhǔn)的天平已經(jīng)向擁有或者占據(jù)信息的多少開(kāi)始傾斜，這種傾斜最終也必將占據(jù)物業(yè)管理的整個(gè)世界。

物業(yè)管理由國(guó)外傳入，并首先在中國(guó)交通便利、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海地帶發(fā)芽、生長(zhǎng)，經(jīng)過(guò)近三十年的發(fā)展物業(yè)管理在沿海地帶的良好發(fā)展勢(shì)頭已初見(jiàn)端倪，深圳、上海在這方面做出了優(yōu)秀的示范。作為一種具有良好發(fā)展前景的新生事物，物業(yè)管理也悄然進(jìn)入了中國(guó)西部市場(chǎng)。

西部地區(qū)地處內(nèi)陸，交通不便，加之氣候條件差，因此西部地區(qū)的商品經(jīng)濟(jì)也相對(duì)落后。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，由于西部地區(qū)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后因而導(dǎo)致了物業(yè)管理在西部地區(qū)存在很多問(wèn)題。這些問(wèn)題重點(diǎn)表現(xiàn)為粗放式的管理以及管理過(guò)程中對(duì)人才運(yùn)用環(huán)節(jié)的缺乏。

西部地區(qū)物業(yè)管理起步晚，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)潮流、國(guó)家政策以及各方面的推動(dòng)下，西部地區(qū)的物業(yè)管理的發(fā)展極其迅速。在這種迅速下一種常見(jiàn)的現(xiàn)象是：物業(yè)管理經(jīng)常被置于以資金的洪流博得利潤(rùn)而非以科學(xué)的手段進(jìn)行管理的境況中。這種利益的博得往往是付出了極大的損失的。不得不承認(rèn)資金在物業(yè)管理中伴有十分重要的角色。然而，引進(jìn)人才的科學(xué)管理是更有前途的。

在大的國(guó)際物業(yè)管理發(fā)展的背景下，在東部地區(qū)已經(jīng)做出榜樣的情況下，在期待中國(guó)的物業(yè)管理具有更大的競(jìng)爭(zhēng)力和影響力的促使下。我相信，未來(lái)的物業(yè)管理發(fā)展方向?qū)?huì)呈現(xiàn)出以下的發(fā)展趨勢(shì)：

第一，就全球而言。經(jīng)濟(jì)全球化已成為不可阻擋的潮流，中國(guó)的物業(yè)管理也必然伴隨這種潮流，應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢(shì)，將自身的發(fā)展緊密地和世界結(jié)合起來(lái)。這種結(jié)合是向西方先進(jìn)的管理

體制的學(xué)習(xí)，是學(xué)習(xí)中的引進(jìn)和自我思考下的不斷完善。在科學(xué)的領(lǐng)域，在能提高人民生活

水平的先進(jìn)文化領(lǐng)域，文明是一種人類共有的文明成果。國(guó)外的管理思想比我們的先進(jìn)，更

具科學(xué)化水平所以我們應(yīng)該無(wú)條件的學(xué)習(xí)物業(yè)管理中的一切科學(xué)管理成果，把西方的先進(jìn)思

想引進(jìn)中國(guó)為我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。然而，作為民族，我們是獨(dú)立的。我們需要自己的思想、文化體系，也只有這樣我們的民族才能有自己的特色。不同的國(guó)家、不同的民族、不同的地

區(qū)都有屬于自己的特點(diǎn)。因此，無(wú)論如何外來(lái)的思想和管理模式不可能完全適用于我們，只

有我們自己的思想和管理模式才能拯救自己、發(fā)展自己、復(fù)興自己?；谶@點(diǎn)，對(duì)于西方先

進(jìn)的管理模式我們需要將它轉(zhuǎn)化，轉(zhuǎn)化成一種真正屬于我們自己的東西。這種轉(zhuǎn)化的前提和

必要條件是我們需要不斷的探索自己，這種探索應(yīng)該包括：對(duì)民族心理、對(duì)地方實(shí)際、對(duì)不

同階層、對(duì)不同條件，總之，一切的探索都應(yīng)“合于利而動(dòng)，不合于利而止。”⑵，順應(yīng)但

不順從。惟有這樣，在時(shí)代潮流中我們才能順時(shí)代而生，應(yīng)變化而動(dòng)，不失時(shí)機(jī)地促成自己的飛躍。

第二，就西部地區(qū)而言。國(guó)外和上海以及深圳在管理方面已經(jīng)做出了模范和事例，這種事例不但

是對(duì)西部物業(yè)管理事業(yè)的一種方向引導(dǎo)，而且是一種鞭策。因此，西部地區(qū)首先無(wú)疑是應(yīng)當(dāng)

向國(guó)外和國(guó)內(nèi)先進(jìn)地區(qū)進(jìn)行學(xué)習(xí)的。這是一種必然的發(fā)展趨勢(shì)。

另一方面，文明的推進(jìn)，是先進(jìn)對(duì)落后的同化，這種同化是一種吞噬，是一種改造。物業(yè)管

理是人類先進(jìn)文明的一種具體表現(xiàn)形式，它首先由西方向中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海地推進(jìn)，再由

沿海推向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)逐步發(fā)達(dá)的內(nèi)陸地區(qū)。然而這種作為推進(jìn)文明的一種代表形式，它的推進(jìn)

決不可能到此中止。它的推進(jìn)趨勢(shì)不可阻擋，未來(lái)，物業(yè)管理的身影將會(huì)遍布任何一個(gè)地方，這個(gè)地方會(huì)是美國(guó)華盛頓的某個(gè)角落，會(huì)是上海深圳的某個(gè)街角，也會(huì)是西部地區(qū)的某個(gè)樓

基。總之，只要有經(jīng)濟(jì)崛起的地方就會(huì)有物業(yè)管理的身影和存在。物業(yè)管理的影響會(huì)不斷地

深入每個(gè)地區(qū)的各個(gè)方面，這也是一種趨勢(shì)。

商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是商機(jī)的精準(zhǔn)把握，加之大膽的投資，因此，擁有戰(zhàn)略性的眼光和搶先占領(lǐng)市場(chǎng)

是非常必要的。

目前，物業(yè)管理在西部地區(qū)涵蓋的地區(qū)并不廣泛，也就是說(shuō)，在西部地區(qū)物業(yè)管理還存在十

分大的發(fā)展空間。把物業(yè)管理貫穿于西部地區(qū)的每個(gè)角落，這種模式或者說(shuō)這種可能性實(shí)現(xiàn)的方式可以通過(guò)資金的融通和扶持商業(yè)代表而實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然這種實(shí)現(xiàn)方式需要以強(qiáng)大的財(cái)力為

后盾。

第三，就管理而言。在社會(huì)條件下物業(yè)管理是一種產(chǎn)業(yè)，在競(jìng)爭(zhēng)狀況下物業(yè)管理是一場(chǎng)激烈的戰(zhàn)

爭(zhēng)，在體制上物業(yè)管理恰似一個(gè)國(guó)家。對(duì)于管理者來(lái)說(shuō)，他們是企業(yè)的負(fù)責(zé)人，是戰(zhàn)爭(zhēng)的指

揮者，是體制運(yùn)作的規(guī)劃者。物業(yè)管理朝什么方向發(fā)展，怎樣發(fā)展，會(huì)發(fā)展成什么。都與他

們息息相關(guān)。優(yōu)秀的管理者不但能夠順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展潮流，而且能在潮流中管理出自己的特

色。物業(yè)管理傳入中國(guó)就意味著它必將中國(guó)化，這種中國(guó)化是將中華民族的先進(jìn)文化與物業(yè)

管理相結(jié)合。其最佳的表現(xiàn)方式應(yīng)該是運(yùn)用中國(guó)傳統(tǒng)文化指導(dǎo)物業(yè)管理。這一點(diǎn)應(yīng)與運(yùn)用自

己的思想聯(lián)系實(shí)際解決自己當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐膯?wèn)題殊途同歸，或者說(shuō)是一致的。要想物業(yè)管理在中

國(guó)真正的發(fā)展，發(fā)展出中國(guó)自己的特色，不順著不適合自己的路途強(qiáng)走，不遇到重重困難，管理者必須學(xué)習(xí)和運(yùn)用中國(guó)自己的文化，對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)劃。

第四，就總體趨勢(shì)而言，“老式的工業(yè)生產(chǎn)、行為和思維方式迅速被淘汰，讓位于知識(shí)為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！?。因此，科學(xué)尤其是計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)在未來(lái)的物業(yè)管理中起到越來(lái)越重要的作用，在這個(gè)過(guò)程中人才的價(jià)值和不可替代性也將表現(xiàn)得越來(lái)越突出。

勞動(dòng)密集型和科學(xué)化（網(wǎng)絡(luò)化和管理信息化）程度低，仍然是中國(guó)物業(yè)管理的兩個(gè)突出特點(diǎn)。

未來(lái)是時(shí)代是信息化的世界，能否及時(shí)獲取信息，很大程度上意味者管理的成敗。

無(wú)論是中國(guó)沿海還是內(nèi)陸，物業(yè)管理的信息化都是一條必須要走的道路。辦公自動(dòng)化、網(wǎng)絡(luò)

會(huì)議都是應(yīng)該努力的方向。以網(wǎng)絡(luò)化信息代替車軌式交通應(yīng)該不斷實(shí)現(xiàn)。這也是一種發(fā)展趨

勢(shì)。

針對(duì)這種情況，物業(yè)管理在發(fā)展過(guò)程中必須重視信息化人才和語(yǔ)言型人才的引進(jìn)。走一條科

技化含量高，經(jīng)濟(jì)效益好的發(fā)展道路是物業(yè)管理將是物業(yè)管理永無(wú)止境的追求。第五，就物業(yè)管理的內(nèi)容而言,物業(yè)管理在中國(guó)現(xiàn)在具有的常規(guī)性的公共服務(wù)主要有以下8項(xiàng)：

（1）房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；

（2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；

（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理；

（4）綠化管理；

（5）配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作；

（6）車輛道路管理；

（7）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)；

（8）物業(yè)檔案資料的管理。

從這些內(nèi)容上看，物業(yè)管理涵蓋了人類社會(huì)生活很大的一部分。但存在的問(wèn)題是這些內(nèi)容在實(shí)施和現(xiàn)實(shí)操作的過(guò)程中與理論上的仍然存在很大的差距。具體的說(shuō)，物業(yè)管理涉及的方面仍主要停留在以上低一點(diǎn)的房屋建筑主體的管理，以及第二點(diǎn)、第三點(diǎn)、第四點(diǎn)、第八點(diǎn)。對(duì)于第一點(diǎn)中的住宅裝修以及第五點(diǎn)中公共秩序的維護(hù)和安全防范工作，我認(rèn)為物業(yè)管理還沒(méi)有真正的將這些納入自己的發(fā)展體系。很明顯，房屋裝修現(xiàn)在是獨(dú)立于物業(yè)管理有自己發(fā)展的行業(yè)。并且第一點(diǎn)里談到的只是對(duì)住宅裝修的日常監(jiān)督，我覺(jué)得對(duì)于這種說(shuō)法或者說(shuō)如果是這種說(shuō)法已經(jīng)成為了一種做法，是堅(jiān)決不可取的。物業(yè)管理畢竟不是一種監(jiān)督部門。物業(yè)管理想具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力并且更廣、更全面的涵蓋或者影響人類的生活就必須將住宅裝修真正、徹底的納入自己的發(fā)展體系，做到以自己目前具有的相對(duì)實(shí)力將其兼并。

對(duì)于第六點(diǎn)內(nèi)容，我認(rèn)為總結(jié)或者說(shuō)表達(dá)的比較籠統(tǒng)，因?yàn)槲覀冎儡囕v道路管理應(yīng)該是屬于國(guó)家交通部門的職責(zé)，如果說(shuō)這里的車輛管理要具有意義，那它的含義和內(nèi)容就僅局限在了物業(yè)管理對(duì)于住宅或者是建筑區(qū)內(nèi)的車輛道路管理。這個(gè)納入物業(yè)管理服務(wù)的系統(tǒng)化是比較重要的。然而，如果說(shuō)把物業(yè)管理置于一個(gè)大的發(fā)展背景來(lái)說(shuō)這點(diǎn)就顯得不是一種趨勢(shì)。在這里我把就把它納入物業(yè)管理的系統(tǒng)化中，因?yàn)槲飿I(yè)管理的日趨系統(tǒng)化是一種不可阻擋的趨勢(shì)。在上文中我也提到作為一種新生事物，物業(yè)管理的發(fā)展具有強(qiáng)大的生命力和競(jìng)爭(zhēng)力。在這里我再次預(yù)言：物業(yè)管理將會(huì)不斷地滲入人類生活的每個(gè)部分，最終建立一體化的現(xiàn)代服務(wù)。

“風(fēng)水”這個(gè)詞語(yǔ)應(yīng)該是中華文明所特有的。及至?xí)r代發(fā)展到今日，我們對(duì)“ 風(fēng)水”一詞的了解仍存在著理解上的偏差。以致我們一直將它視為封建迷信的產(chǎn)物。追溯“風(fēng)水”的起源，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)風(fēng)水其實(shí)是人類在古代生產(chǎn)力低下的狀況下為探索適宜人類生存和居住場(chǎng)所的過(guò)程中對(duì)環(huán)境情況的一種總得概括。再看“風(fēng)水”的科學(xué)解釋，（一）風(fēng)的意義，物質(zhì)方面：一種流動(dòng)中的空氣，由氣壓梯度差異造成，“流向”由地轉(zhuǎn)偏向力以及地表上的“山”為主導(dǎo)，也可泛指一切地形環(huán)境。理氣方面：由宇宙光能產(chǎn)生的氣候變化謂之“風(fēng)”。

（二）水的意義，物質(zhì)方面：即水流流向，由自然界中的江河、溪澗、湖泊、池塘、海洋、雨水所主導(dǎo)，其次以供人飲用的水源最重要，可泛指一切食物。理氣方面：宇宙引力磁場(chǎng)的表達(dá)形態(tài)，稱之“水”。如果這樣看的話，風(fēng)水也就擺脫了封建迷信的說(shuō)法，并且在一定程度上還可以將其視為某種意義上的科學(xué)。

在我們不斷打擊和批判風(fēng)水為封建迷信時(shí)，中國(guó)的風(fēng)水學(xué)在西方國(guó)家卻成為一門專門學(xué)科悄然興起。這不得不讓我們對(duì)風(fēng)水進(jìn)行重新的思考。

風(fēng)水在中國(guó)的盛行主要表現(xiàn)在民間，其形式包含為陰和陽(yáng)兩種形式。但作為一種傳統(tǒng)的思想產(chǎn)物，它在意識(shí)形態(tài)上仍然是適應(yīng)中國(guó)民眾的心理的。

但風(fēng)水又和物業(yè)管理能有什么樣的關(guān)系呢？這主要得從物業(yè)管理的管理范圍談起。這篇文章里也提到了它主要涵蓋八個(gè)方面的內(nèi)容，以及物業(yè)管理應(yīng)該擴(kuò)大其服務(wù)范圍的話題，那是不是能夠把風(fēng)水學(xué)引入到物業(yè)管理的服務(wù)范圍內(nèi)呢？答案是肯定的。上面我們說(shuō)正確理解意義上風(fēng)水學(xué)是為人類生存尋找良好環(huán)境的一門學(xué)科。那此時(shí)就可以將風(fēng)水學(xué)的為人類尋找良好的居住環(huán)境改換為物業(yè)管理在房地產(chǎn)建設(shè)中的選址。它涵蓋：生物學(xué)、自然地理學(xué)、人文地理學(xué)、地質(zhì)學(xué)、大氣科學(xué)、天文學(xué)、氣象學(xué)、建筑學(xué)、景觀藝術(shù)、考古學(xué)、歷史學(xué)、環(huán)境科學(xué)等各個(gè)方面。這樣的話“風(fēng)水”學(xué)的優(yōu)越性和其對(duì)民眾心理的影響作用也就不謀而合。與此同時(shí)，物業(yè)管理的內(nèi)容以及其創(chuàng)造利潤(rùn)的范圍也將擴(kuò)大。

物業(yè)管理是順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生的時(shí)代產(chǎn)物，它的發(fā)展必然順應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢(shì)不斷前行。同時(shí)伴隨經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢(shì)，物業(yè)管理對(duì)知識(shí)、信息、人才的要求度不斷提高也成為一種不可阻擋的趨勢(shì)。隨著中國(guó)在世界經(jīng)濟(jì)中地位的不斷提升，中國(guó)未來(lái)的物業(yè)管理也一定會(huì)與世界的物業(yè)管理接軌。這種接軌不是商

討，而是最慘烈的競(jìng)爭(zhēng)。我們的管理模式和管理理念將與世界上最為先進(jìn)的資本主義國(guó)家會(huì)面。為在競(jìng)爭(zhēng)中取得勝利，我們需要具有遠(yuǎn)大的目光以及應(yīng)對(duì)這種競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)的實(shí)力與信心。

物業(yè)管理生存在經(jīng)濟(jì)全球化的國(guó)際背景下，它將伴隨世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐邁向一個(gè)新的方向。然而物業(yè)管理生存在中國(guó)，作為我們民族的產(chǎn)業(yè)，它也必需適應(yīng)我們的民族經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要。現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的主要發(fā)展趨勢(shì)是產(chǎn)業(yè)的向北延伸。這個(gè)問(wèn)題在前文中有簡(jiǎn)單的描述，在這里需要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的一個(gè)方面就是物業(yè)管理在向北延伸的過(guò)程中需要引起三方面的關(guān)注。第一，作為國(guó)家應(yīng)該積極支持物業(yè)管理的興起發(fā)展以及它向北延伸的趨勢(shì)，通過(guò)宏觀調(diào)控和財(cái)政支持，將中國(guó)南北的物業(yè)管理統(tǒng)一起來(lái)。做到以南帶北，創(chuàng)造協(xié)調(diào)南北發(fā)展趨勢(shì)。第二，作為物業(yè)管理在中國(guó)的開(kāi)啟者，南方應(yīng)該重視自己先進(jìn)管理理念、人才管理機(jī)制等各方面的北移，積極地發(fā)現(xiàn)、發(fā)展、開(kāi)拓西北市場(chǎng)。以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)性鞭策和推動(dòng)西北地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展。第三，作為西北地區(qū)，首先必須認(rèn)識(shí)物業(yè)管理發(fā)展在西北經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要性，在思想上樹(shù)立憂患意識(shí)與發(fā)展意識(shí)。其次，審時(shí)度勢(shì)，抓住機(jī)遇，利用好每一個(gè)可以利用的國(guó)家扶持政策，將西北的物業(yè)管理與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策緊密結(jié)合。其次，要具有從引進(jìn)到走出的意識(shí)，積極主動(dòng)地向南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自己實(shí)際情況制定發(fā)展戰(zhàn)略，確保在外來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中西北物業(yè)管理與南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理并駕齊驅(qū)，相互學(xué)習(xí)，相互借鑒，互相競(jìng)爭(zhēng)。此外，西北地區(qū)需要再當(dāng)?shù)夭粩嗟膶で箝_(kāi)拓新的具有發(fā)展前景的市場(chǎng)，做到在未來(lái)西北地區(qū)物業(yè)管理向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，以物業(yè)管理帶動(dòng)西北城鎮(zhèn)化的發(fā)展。另外，面對(duì)這種趨勢(shì)我們還需要做的是將它繪上中國(guó)的標(biāo)志，附上中華民族的特色。這些包括真正的用我們自己的思想去管理，把我們優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化管理理念注入我們產(chǎn)業(yè)的發(fā)展之中；在貧富差距日益加大的現(xiàn)實(shí)國(guó)情下認(rèn)真處理好效率與公平的關(guān)系；在官僚主義依舊會(huì)盛行的時(shí)刻，徹底解決好監(jiān)督與效率的關(guān)系；在信息與知識(shí)為主流的社會(huì)里不斷提高管理者的知識(shí)水平；在人才強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，高度重視人才的選拔和利用。

清晰認(rèn)識(shí)國(guó)際與國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，敢于面對(duì)現(xiàn)實(shí)，迎接挑戰(zhàn)，不斷創(chuàng)新，才能使物業(yè)管理在中國(guó)大步穩(wěn)定堅(jiān)毅的前行。

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(10)上海華聯(lián)物業(yè)管理有限公司．華聯(lián)商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)[M] 上海：上海科學(xué)技術(shù)出版社，2004．

(11)周宇，顧祥紅．現(xiàn)代物業(yè)管理[M] 大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2001．

第四篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀與問(wèn)題分析

住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀與問(wèn)題分析

來(lái)源:物業(yè)管理師考試網(wǎng)

住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀與問(wèn)題分析

一個(gè)行業(yè)要發(fā)展，首先要做到本行業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作符合客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，服務(wù)的內(nèi)容要符合廣大消費(fèi)者生活需求的內(nèi)涵，管理運(yùn)行的機(jī)制要有規(guī)則，并不斷發(fā)展完善，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也是如此。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)消費(fèi)水平的提高，物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)有很大的市場(chǎng)需求空間，而且這個(gè)空間在不斷擴(kuò)大。但是，這個(gè)擴(kuò)大的過(guò)程不是必然的，如果經(jīng)營(yíng)管理不善，這種擴(kuò)大就可能停止，甚至被其他的經(jīng)濟(jì)模式所取代。隨著我國(guó)住宅商品化的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)逐步被社會(huì)廣泛的接受，城市化進(jìn)程的加速也促使物業(yè)管理的步伐加快。與此同時(shí)，物業(yè)管理也暴露出來(lái)由于體制的不完善而引發(fā)的各種問(wèn)題，對(duì)于住宅小區(qū)實(shí)施的物業(yè)管理就更為突出。

在一些地方，物業(yè)管理首先是靠一種壟斷的方式介入，是以一種半強(qiáng)加的形式出現(xiàn)和存在；許多物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的責(zé)任心不強(qiáng)，遇事扯皮推諉，不能讓業(yè)主滿意；由于一些體制的欠缺，使一些在房屋生產(chǎn)建設(shè)管理過(guò)程出現(xiàn)的問(wèn)題在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)顯現(xiàn)出來(lái)，責(zé)任關(guān)系混亂；一些物業(yè)管理企業(yè)缺少管理規(guī)范和規(guī)則，把過(guò)去針對(duì)公有住宅的那一套管理方式用到住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)當(dāng)中去?？傊?，物業(yè)管理還沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)模化和法制化。其問(wèn)題的根源在于：

1、機(jī)制的非競(jìng)爭(zhēng)性。

物業(yè)管理缺乏競(jìng)爭(zhēng)，從企業(yè)之間到物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部之間都是如此。企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)組織卻對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的信號(hào)不敏感，崗位對(duì)員工的競(jìng)爭(zhēng)要求不明顯。在缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的情況下，造成物業(yè)企業(yè)漠視業(yè)主需求，工作效率低下，浪費(fèi)很多資源。先天的、難選擇的物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系阻礙了市場(chǎng)機(jī)制的發(fā)揮，同時(shí)使物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展也受到限制。

2、管理的無(wú)規(guī)則性。

物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)不清晰，住戶對(duì)物業(yè)管理普遍不滿。2000年建設(shè)部曾下發(fā)《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分規(guī)則》以及2004年中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)出臺(tái)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》。但是，行業(yè)缺乏一個(gè)承諾性的文件，示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)一般的物業(yè)管理企業(yè)缺乏約束力，形成一個(gè)企業(yè)一個(gè)管法的局面。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)沒(méi)有表?yè)P(yáng)、批評(píng)或評(píng)價(jià)的機(jī)會(huì)，也難以對(duì)物業(yè)管理服務(wù)表達(dá)自己的愿望。物業(yè)管理的服務(wù)水平與規(guī)范化要求相距甚遠(yuǎn)。

3、組織的分散性。

物業(yè)管理公司利微，企業(yè)發(fā)展困難。由于實(shí)施物業(yè)管理時(shí)要對(duì)治安、環(huán)境、車輛、公用設(shè)施等進(jìn)行管理，支出較大，單靠企業(yè)收取的服務(wù)費(fèi)用不足企業(yè)運(yùn)營(yíng)開(kāi)支，企業(yè)開(kāi)展服務(wù)的積極性受到影響。與此同時(shí)，企業(yè)本身缺乏規(guī)模、缺少品牌、自建自管，也違背和破壞了“優(yōu)勝劣汰”的市場(chǎng)規(guī)則。

4、市場(chǎng)的不健全性。

物業(yè)管理公司與業(yè)主的初始關(guān)系不自主，糾紛不斷，職責(zé)不明確。物業(yè)管理往往是在消費(fèi)者選購(gòu)商品房產(chǎn)時(shí)的既成事實(shí)，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間缺乏一個(gè)規(guī)范的、自主的銜接過(guò)程。業(yè)主與物業(yè)管理公司缺乏相互信任，收支內(nèi)容與服務(wù)項(xiàng)目的關(guān)系模糊，管理隨意性較大，人員素質(zhì)不高，服務(wù)意識(shí)淡薄。業(yè)主委員會(huì)的作用一直沒(méi)有得到有效地發(fā)揮，應(yīng)該說(shuō)物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)還沒(méi)有完全建立起來(lái)。對(duì)比分析物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地域優(yōu)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地域，大城市好于小城市，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展好的地方具備有市場(chǎng)、有需求、有效益、工作規(guī)范較為清晰、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的特征。而越是物業(yè)行業(yè)發(fā)展得不好的地域，問(wèn)題就越多，行為就越不規(guī)范，服務(wù)質(zhì)量更是參差不齊，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益差。物業(yè)管理差異的存在，從表面上看是地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，實(shí)質(zhì)上是發(fā)展的觀念、發(fā)展的方式、發(fā)展的機(jī)制的差異，是行業(yè)發(fā)展的共性的問(wèn)題沒(méi)有解決好。

第五篇：學(xué)校德育現(xiàn)狀分析與思考

學(xué)校德育現(xiàn)狀分析與思考

學(xué)校德育教育是實(shí)施德育教育的有效途徑之一，人們對(duì)它普遍寄予無(wú)限的期待，期待它應(yīng)該承載最多的德育權(quán)利與義務(wù)，期待它把一張白紙一樣的孩子送進(jìn)學(xué)校，出來(lái)時(shí)是一幅錦繡前程的名畫。雖然這個(gè)期待不切合實(shí)際，實(shí)現(xiàn)它有相當(dāng)大的困難，但我們應(yīng)該竭盡所能。因?yàn)槠诖菍?duì)我們的信任，期待是對(duì)我們最好的評(píng)價(jià)。

為學(xué)校管理者和教育者，在實(shí)施學(xué)校德育工作時(shí)，應(yīng)該旗幟鮮明地將堅(jiān)持以德為先的理念貫徹到辦學(xué)和教學(xué)整個(gè)過(guò)程中，并不斷地創(chuàng)新德育工作形式，豐富德育工作內(nèi)容，提高德育工作的吸引力的感染力，并增強(qiáng)性、實(shí)效性。然而，學(xué)校德育工作在具體實(shí)施時(shí)，并非我們想象那么簡(jiǎn)單，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活中人心思錢，人心思玩、人心浮躁、人性冷漠、獨(dú)生子女、隔代養(yǎng)等突出問(wèn)題的存在，任何人都不可能置身境外，這無(wú)疑給學(xué)校管理者或教育者，無(wú)論在工作內(nèi)容、工作強(qiáng)度上、還是工作難度上。都承受著巨大的壓力并面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。這要求學(xué)校管理者或教育者除要勇敢面對(duì)之外，更要深入調(diào)查分析現(xiàn)實(shí)德育工作的針對(duì)中存在的種種問(wèn)題，并尋求解決問(wèn)題的辦法和有效途徑。

(一)學(xué)校德育現(xiàn)狀及分析

1、德育內(nèi)容上，存在假、大、空現(xiàn)象。

①德育內(nèi)容停留教材上。雖然新教材要求課程生活化，但在實(shí)際操作中，學(xué)校還是停留在教師教、學(xué)生考的層面上。全省一面、千人一面的教材，造就出全縣一樣的教案、造就全縣一樣的練習(xí)冊(cè)、造就全縣期末統(tǒng)一的試卷，這些運(yùn)用教材的做法，怎么能為孩子創(chuàng)造適合的環(huán)境，這怎么能為每個(gè)孩子的發(fā)展提供適合的教育。教材與生活兩張皮，教材與生活相脫節(jié)。

②德育內(nèi)容陳舊，停留在過(guò)去的和現(xiàn)存的東西，沒(méi)有針對(duì)性。一是幾年共一教 案，幾年共一講稿，幾年共一活動(dòng)設(shè)計(jì)：如：國(guó)旗下的講話，是去年的,今年再講；難道今年的開(kāi)學(xué)、放學(xué)典禮人與物跟去年是一樣的嗎？二是次次用別人的東西。德育會(huì)議上的講座，全是下載的或翻新的；家長(zhǎng)會(huì)上的講話稿偷梁換柱，班主任總結(jié)也是千篇一律，心得體會(huì)更不用說(shuō)了，雷同的大有人在，三是德育內(nèi)容停留在框框條條之中，沒(méi)有做到與時(shí)倶進(jìn)，沒(méi)有將傳統(tǒng)教育賦予新的育有作用

1嗎？回答是肯定的，沒(méi)有。沒(méi)有針對(duì)性的教育沒(méi)有創(chuàng)新的教育是毫無(wú)意義。如果現(xiàn)在搞“福娃進(jìn)北京”活動(dòng)會(huì)怎么樣？

③德育內(nèi)容大而全，無(wú)可操作性。如弘揚(yáng)民族精神，這個(gè)題目對(duì)小學(xué)德育活動(dòng)太大了，無(wú)論你怎么教育，無(wú)論你搞再多的東西，操作是困難的，并且沒(méi)有好的結(jié)內(nèi)容。試想象一下，這教果。(其實(shí)可以分解為四個(gè)方面：團(tuán)結(jié)統(tǒng)一、愛(ài)好和平、勤勞勇敢、自強(qiáng)不息，還可以將其進(jìn)一步分解成小題目、小的活動(dòng)去做)

2、辦學(xué)理念、德育觀念上。表現(xiàn)在重智育，輕德育，唯分?jǐn)?shù)論。

開(kāi)學(xué)時(shí)，學(xué)校進(jìn)行一周的入學(xué)教育，而班主任真正按學(xué)校要求做的人不多，政教處發(fā)的《好習(xí)慣歌謠》，要求1---6年級(jí)學(xué)生背誦，檢查的結(jié)果仍然有三個(gè)班不能背；班會(huì)、隊(duì)會(huì)被占用的現(xiàn)象大有人在；學(xué)科教學(xué)進(jìn)行德育滲透想成為教師的自覺(jué)行動(dòng)更不現(xiàn)實(shí)，教師怕耽誤教學(xué)進(jìn)度，影響學(xué)生考試；殊不知如果學(xué)生的行為出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，教師耽誤的時(shí)間更多，遇到的麻煩更大。其實(shí)真正問(wèn)題的癥結(jié)在于學(xué)校辦學(xué)理念出現(xiàn)偏差，教師德育觀念出現(xiàn)偏差，教育教學(xué)評(píng)價(jià)機(jī)制出現(xiàn)偏差。

3、德育形式上，表現(xiàn)單一。重形式，輕落實(shí)。德育形式不能總是停留在一種形式里，諸如發(fā)一份文件，開(kāi)一次會(huì)議、開(kāi)辦一次講座、開(kāi)展一個(gè)活動(dòng)、搞一個(gè)啟動(dòng)儀式、舉行兩次檢查；或是單一的說(shuō)教、批評(píng)、交流、評(píng)價(jià)。這些單一的陳舊的模式，其實(shí)是造成德育現(xiàn)狀的根本原因。德育形式應(yīng)該在有條件的前提下，進(jìn)行多元的改變；德育的效果很多時(shí)候取決于德育形式的多樣化和創(chuàng)新。我們德育教育的對(duì)象是學(xué)生，而學(xué)生的特點(diǎn)是需要德育形式常換常新的，好奇是他最基本的條件，接受新奇的事物的應(yīng)激反應(yīng)是學(xué)生根本的表現(xiàn)。實(shí)踐證明，越是新奇的教育方式，越是新奇的德育形式，學(xué)生越是好奇，越是容易接受。當(dāng)然只有在接受的前提下，才有希望進(jìn)行下一步的行為改變和意識(shí)升華。

4、學(xué)校德育環(huán)境受外界環(huán)境的影響不同程度地被染化、軟化和同化。當(dāng)前，有極少數(shù)學(xué)校教育者存在輕松思想，不是自己的事，堅(jiān)決不做；是自己的能避就避，盡量不做，留給別人做，留給愛(ài)做事的做；升旗儀式不到場(chǎng)，班會(huì)、隊(duì)會(huì)不開(kāi)或三言兩語(yǔ)就結(jié)束，想學(xué)習(xí)的人很少，有時(shí)間就進(jìn)行娛樂(lè)活動(dòng)。當(dāng)前在管理者、教育者中，也存在著為評(píng)職而工作的現(xiàn)象。只要有利于評(píng)職的事，無(wú)論是備課、講課、聽(tīng)課還是寫論文，都毫不猶豫地接受，評(píng)上后卻不同

了，學(xué)校安排其做事，卻判若兩人。評(píng)上中高的教育者更不用說(shuō)了。急功近利的思想的存在，學(xué)校德育環(huán)境不壞才怪。

當(dāng)前，由于學(xué)校管理體制原因，學(xué)校德育環(huán)境不同程度地受到“教育行政化”的影響，校長(zhǎng)無(wú)法獨(dú)立地開(kāi)展學(xué)校德育工作，如：晉升、評(píng)職、評(píng)模、進(jìn)人上不能完全、正常地按公正的程序走下去，這大大地影響教育者乃至管理者的積極性，要知道教師是實(shí)踐德育的主體，是將德育多樣化的主體。在教育過(guò)程中，教師通過(guò)對(duì)德育形式的創(chuàng)新和操作取得效果。如果失去了積極性的教師、校長(zhǎng)，那他還有激情地去創(chuàng)新德育教育形式嗎，不可能。只能是按照原本的教育方式，采用說(shuō)教、語(yǔ)言評(píng)價(jià)、單一指導(dǎo)等簡(jiǎn)單、粗俗的方法去做，當(dāng)然這將對(duì)德育效果產(chǎn)生極大的影響。甚至直至德育教育失敗。

(二)學(xué)校德育應(yīng)對(duì)策略

1、找準(zhǔn)德育工作的切入點(diǎn)。以治理衛(wèi)生環(huán)境為切入點(diǎn)，以少先隊(duì)陣地為依托，建立學(xué)生文明監(jiān)督崗，實(shí)行“星、卡”管理機(jī)制，開(kāi)展“文明月”教育活動(dòng)，充分利用班、隊(duì)會(huì)、升旗儀式等形式對(duì)學(xué)生進(jìn)行環(huán)保教育，加強(qiáng)學(xué)生衛(wèi)生意識(shí)的培養(yǎng)，并在全校廣泛開(kāi)展文明班級(jí)、文明路隊(duì)、文明教室、文明學(xué)生評(píng)選活動(dòng)，讓學(xué)生成為活動(dòng)的主人，樂(lè)在其中，樂(lè)有所獲。這為學(xué)校文化建設(shè)真正起到實(shí)質(zhì)作用，更豐富了學(xué)校德育內(nèi)涵。

2、抓住德育工作的基本點(diǎn)。作為小學(xué)，學(xué)校德育工作的基本點(diǎn)有兩個(gè)：一是學(xué)生行為習(xí)慣的培養(yǎng)。心理學(xué)巨匠威廉·詹姆士說(shuō)：＂播下一個(gè)行動(dòng)，收獲一種習(xí)慣；播下一種習(xí)慣，收獲一種性格；播下一種性格，收獲一種命運(yùn)。＂習(xí)慣決定性格，性格決定命運(yùn)。由此可見(jiàn)，小學(xué)生行為習(xí)慣的培養(yǎng)應(yīng)貫穿德育的全過(guò)程。二是教師隊(duì)伍建設(shè)。因?yàn)榻處熓堑掠ぷ鞯慕M織者，是德育要求的實(shí)踐者和示范者教師的道德觀念、道德行為和道德品質(zhì)對(duì)學(xué)生會(huì)產(chǎn)生潛移默化的影響。教師只有在教育教學(xué)中乃至日常言談舉止上都始終表現(xiàn)出應(yīng)有的思想境界和道德素養(yǎng)，顯示出高尚的人格尊嚴(yán)，學(xué)生才能聽(tīng)其言，信其道。為此，必須加強(qiáng)德育隊(duì)伍建設(shè)，尤其是注重師德教育和職業(yè)道德教育，并把它放在隊(duì)伍建設(shè)的核心地位，當(dāng)作學(xué)校德育工作的基本點(diǎn)來(lái)抓實(shí)抓好，不斷提高教師的整體素質(zhì)，努力建立一支具有愛(ài)崗敬，業(yè)、嘔心瀝血的奉獻(xiàn)精神，勵(lì)精圖治、艱苦奮斗的創(chuàng)業(yè)精神，盡心盡職、愛(ài)校如家的主人翁精神，求真務(wù)實(shí)、開(kāi)拓進(jìn)取的改革精神的高素質(zhì)的教師隊(duì)伍。讓教師用自身的人格魅力和學(xué)識(shí)魅力引導(dǎo)學(xué)生健康成長(zhǎng)。

3、抓住德育工作的平衡點(diǎn)。在加強(qiáng)師德師風(fēng)建設(shè)時(shí)，要把握教師道德與教師利益、教師責(zé)任與教師義務(wù)、對(duì)教師制度管理與對(duì)教師人文關(guān)懷的對(duì)等和平衡。只有這樣，才能調(diào)動(dòng)教師的積極性的同時(shí)，又能調(diào)動(dòng)實(shí)踐德育的主體的創(chuàng)造性。在抓學(xué)生養(yǎng)成教育時(shí)，要把握學(xué)生心理需要、成長(zhǎng)需要與品德講授要求的平衡點(diǎn)。

4、抓住德育工作的關(guān)鍵點(diǎn)。一是強(qiáng)化選撥、管理德育隊(duì)伍機(jī)制。班主任應(yīng)通過(guò)自我推薦、輔導(dǎo)員推薦、學(xué)生推薦、學(xué)校審核來(lái)聘任，一經(jīng)聘任后，再由班主作任邀約其他教師，除此之外，應(yīng)落實(shí)教育部制訂的《班主任新規(guī)定》。同時(shí)對(duì)少先隊(duì)輔導(dǎo)員的選撥也要嚴(yán)格按科學(xué)程序進(jìn)行操作，只在打造思想過(guò)硬、作風(fēng)過(guò)硬、知識(shí)過(guò)硬、能力過(guò)硬的德育管理干部，那德育工作效果就十分明顯。二是要遵循教育規(guī)律。德育教育要符合小學(xué)生的生理、心理特點(diǎn)，用貼近學(xué)校、貼近生活、貼近家庭、貼近社會(huì)趣味性的故事，真切地反映出少年兒童的喜怒哀樂(lè)，巧妙地引導(dǎo)他們認(rèn)知學(xué)理，語(yǔ)言富有兒童情趣，使用他們感到親切、事跡真實(shí)，象在抒發(fā)他們內(nèi)心的情感，反映他們的內(nèi)心世界，從而激發(fā)他們做事的熱情，引導(dǎo)他們學(xué)習(xí)做人的道理，在潛移默化中接受美的熏陶，陶冶自己的情操，在榜樣的激勵(lì)下成長(zhǎng)進(jìn)步。三是創(chuàng)設(shè)情景，讓學(xué)生進(jìn)行＂情感體驗(yàn)＂教育。品德是為核心的知情意行整合結(jié)構(gòu)，兒童只有在環(huán)境中活動(dòng)才能觸摸世界，感知萬(wàn)物，才能導(dǎo)致認(rèn)識(shí)結(jié)構(gòu)的發(fā)展。讓學(xué)生以自己的身份、自己的視角去參與體驗(yàn)生活，讓他們感受參與的真實(shí)、參與的快樂(lè)、參與的辛勞，從而獲得真情實(shí)感，在道德選擇中形成良好的習(xí)慣。讓學(xué)生以他人的身份、他人的視角去參與體驗(yàn)，讓他們感受他人工作時(shí)的心情和責(zé)任、工作過(guò)程中的辛勞和規(guī)范、完成工作后的情緒和收獲，形成一種以情感體驗(yàn)和實(shí)踐能力尊重他人、珍惜勞動(dòng)成果的行為習(xí)慣。讓學(xué)生進(jìn)入設(shè)定的事件和設(shè)定的環(huán)境中去體驗(yàn)，以設(shè)定的事件和設(shè)定的環(huán)境為體驗(yàn)情境，讓他們感受平時(shí)不易遇到但未來(lái)很可能出現(xiàn)的情況，從而得出有益的心理準(zhǔn)備，獲得寶貴的人生體驗(yàn)。

1、德育工作沒(méi)有得到充分重視。由于上一個(gè)教學(xué)質(zhì)量的嚴(yán)重滑坡，本期學(xué)校工作的重中之重放在抓好教學(xué)質(zhì)量上。特別是上屆初三教師，忙碌一年到頭，卻落了個(gè)罰款的下場(chǎng)，一方面工作的積極性不如以前，另一方面，把更多的精力放在本學(xué)科的教學(xué)之中，很少顧及德育工作；當(dāng)前，社會(huì)評(píng)價(jià)學(xué)校，上級(jí)考核學(xué)?？瓷龑W(xué)率，學(xué)?？己私處熤饕磳W(xué)科成績(jī)，“一好遮百丑”。有的學(xué)校每周唯一的一節(jié)班會(huì)課也往往是被占用。由于應(yīng)試教育占主導(dǎo)地位，德育的時(shí)間和空間受到很大程度的擠壓，“問(wèn)題在下面，根子在上面。”“一手硬、一手軟”的現(xiàn)象普遍存在，這是學(xué)校德育工作弱化的根本原因。其二各個(gè)學(xué)科教育內(nèi)容，不分年級(jí)高低，不管個(gè)性差異，一個(gè)模式，“一刀切”的現(xiàn)象比較突出。教育形式單一，缺乏吸引力。有學(xué)生反映：校會(huì)老調(diào)重彈，國(guó)旗下講話東拉西扯，團(tuán)、隊(duì)活動(dòng)很不正常，至于社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)，一學(xué)年也難得搞一次。

2.學(xué)生德育活動(dòng)時(shí)間不夠。安排學(xué)生進(jìn)行德育活動(dòng)，有時(shí)候很尷尬?，F(xiàn)在學(xué)校的課程排的很滿，很難讓學(xué)生抽出專門的時(shí)間來(lái)做有充分準(zhǔn)備的德育實(shí)踐活動(dòng)。

3.班主任德育意識(shí)不強(qiáng)。班主任忙于事務(wù)性的檢查上交，從根本上忽視了德育工作的根本目的是為了培養(yǎng)人。所以每次的德育例會(huì)成為了很多班主任訴苦的時(shí)間。班會(huì)活動(dòng)只做記錄，不開(kāi)展活動(dòng)，或者有一點(diǎn)點(diǎn)時(shí)間應(yīng)付性的開(kāi)展活動(dòng)，剩下的時(shí)間用來(lái)上課，甚至直接上課。對(duì)于必須參加的大型德育活動(dòng)，也只是選擇一兩個(gè)人訓(xùn)練，而忽視了大多數(shù)學(xué)生的存在。學(xué)生在日常生活中表現(xiàn)出來(lái)的懶散，熟視無(wú)睹，不能積極引導(dǎo)和糾正。比如做操。

4.全員育人成為一紙空文。開(kāi)展德育活動(dòng)，忙前忙后的是班主任；組織德育活動(dòng)忙前忙后的處室管理人員。很少有主動(dòng)關(guān)心德育活動(dòng)的其他教師。全員育人，除了在課堂上能有所體現(xiàn)，課后很難見(jiàn)蹤影了。學(xué)校制定的《全員德育工作考評(píng)》操作難度大，工作量大，加上但主觀上努力不夠，德育這一塊在整個(gè)考核方案中所占比重很小。還有人反映，以往評(píng)選德育先進(jìn)學(xué)校憑印象、憑上報(bào)材料，很少進(jìn)行認(rèn)真扎實(shí)的實(shí)效評(píng)估，評(píng)優(yōu)的不公正也挫傷了一部分學(xué)校做好德育工作的積極性

5.教師的精神面貌待調(diào)整。教師的精神面貌對(duì)學(xué)生有相當(dāng)?shù)挠绊?。升?guó)旗講話，隊(duì)容不整；開(kāi)會(huì)接電話，上課打手機(jī)，學(xué)生做操時(shí)、上課時(shí)大聲喧嘩，講笑話或開(kāi)不宜在學(xué)生存在的公共場(chǎng)合開(kāi)的玩笑；學(xué)生進(jìn)辦公室是打游戲，種qq農(nóng)場(chǎng)；對(duì)學(xué)生要求不嚴(yán)格等現(xiàn)象在我校教師中普遍存在。

6.三結(jié)合的教育力量失衡。學(xué)校是育人的殿堂，不但需要健康向上的內(nèi)部環(huán)境，而且需要和諧凈化的外部環(huán)境。目前學(xué)校周邊的環(huán)境與學(xué)校育人要求很不協(xié)調(diào)，特別是撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)后，我校周邊的環(huán)境令人擔(dān)憂。尤其是失調(diào)失控的網(wǎng)吧，無(wú)人監(jiān)管，有的孩子成天掛念上網(wǎng)，對(duì)涉世不深，自控力差，易受暗示的青少年學(xué)生產(chǎn)生誘惑和影響，成為現(xiàn)實(shí)生活沒(méi)有網(wǎng)絡(luò)生活精

彩的誘因之一。大多數(shù)青少年的品行不良也與家庭教育失當(dāng)有很大關(guān)系。當(dāng)前普遍存在以下幾種情形：一是單親家庭，家庭破裂的孩子得不到親情的溫暖和應(yīng)有的管束，容易受壞人的引誘和利用，進(jìn)而走向邪路；二是部分家長(zhǎng)過(guò)于溺愛(ài)子女，千方百計(jì)滿足他們的各種要求，使孩子從小養(yǎng)成自私、任性、好逸惡勞的不良習(xí)慣。