第一篇：物業(yè)管理篇

物業(yè)管理篇——

家齊物業(yè)公司宣言

沒有感恩的心不做物業(yè)

為了在小區(qū)業(yè)主入住之后，能夠享受的真正的星級物業(yè)管理，國程?大福地項(xiàng)目提前一年時間，自己組建物業(yè)管理團(tuán)隊——濰坊家齊物業(yè)管理有限公司。

大福地物業(yè)管理采取“責(zé)任樓長制”管理模式，全權(quán)負(fù)責(zé)該樓座的日常物業(yè)管理，您遇到任何需要物業(yè)幫助的事情，你只需撥通該樓長的電話，便可以在最短的時間內(nèi)得到回應(yīng)，我們的員工將會給您提供最便捷最專業(yè)的服務(wù)。

家齊物業(yè)以弘揚(yáng)家文化為己任，以感恩業(yè)主、感恩社會為導(dǎo)向，全面推行“親情化物業(yè)管理”模式，全力爭創(chuàng)山東省住宅物業(yè)管理行業(yè)的知名品牌，努力成為青州市乃至整個濰坊市小區(qū)物業(yè)管理最佳社區(qū)。我們的物業(yè)管理人員在上崗以前都經(jīng)過了封閉式的中國傳統(tǒng)文化培訓(xùn)，將滿懷感恩之心為業(yè)主提供服務(wù)。

P43—P44（通版）：

物業(yè)管理篇——

福地物管特色之：樓長負(fù)責(zé)制

大福地物業(yè)管理將一改當(dāng)今物業(yè)管理所流行的分工不明，物業(yè)管理細(xì)節(jié)不到位之弊病，本項(xiàng)目將培訓(xùn)專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)隊伍，讓其分布到各個樓座，分工到每個單元，隨時處理住戶所需。

福地物管特色之：五分鐘反應(yīng)機(jī)制

大福地項(xiàng)目引入英國高端社區(qū)物管公司所倡導(dǎo)的“五分鐘反應(yīng)機(jī)制”，從客戶打電話算起，至服務(wù)人員到達(dá)僅僅需要5分鐘時間。

平安大福地，24小時智能保安系統(tǒng)

國程大福地采用全封閉智能化物業(yè)管理，24小時保安巡邏、社區(qū)閉路監(jiān)控等多重安防，旨在營造一個安全、舒適、高效便利的環(huán)境，給您一個五星級的家。

同樣是物管，我們更用心

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國程?大福地為購買一棵樹而修一條路； 國程?大福地為小區(qū)內(nèi)上千種喬木和灌木生長更換泥土； 國程?大福地保潔員跟在亂丟雜物的人后面一言不發(fā)，默默清掃； 國程?大福地社區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施永遠(yuǎn)一塵不染； 國程?大福地為了不影響住戶的休息，連夜晚小區(qū)的燈光亮度都有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)限制。

第二篇：物業(yè)管理論文

課 程 論 文

物業(yè)管理法規(guī)立法思考

一、我國物業(yè)管理現(xiàn)狀

物業(yè)管理在我國是一個新興的服務(wù)行業(yè),經(jīng)過不斷的探索和實(shí)踐,其巨大的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景日益顯著,但在物業(yè)管理實(shí)踐中產(chǎn)生了諸多問題和矛盾。

自1994年原建設(shè)部33號令頒布以來，經(jīng)過多年的不懈努力，我國目前基本形成了以《物權(quán)法》為統(tǒng)馭，《物業(yè)管理?xiàng)l例》為核心，《物業(yè)管理?xiàng)l例》配套文件和各地方物業(yè)管理法規(guī)為補(bǔ)充的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。

法諺有云： “法律非經(jīng)解釋不得適用?！?立法解釋，是立法機(jī)關(guān)根據(jù)立法原意，對法律法規(guī)規(guī)范具體條文的含義以及所使用的概念、術(shù)語、定義所作的說明。立法解釋是一種完善補(bǔ)充法律法規(guī)的重要手段，又是介于立法和法律法規(guī)實(shí)施之間促進(jìn)法律法規(guī)實(shí)施的一種技術(shù)。在某種程度上，立法解釋對于衡量是否為違法行為具有決斷作用。簡單而言，立法解釋的作用功能主要包括三個方面： 一是法律法規(guī)含義明確化、具體化； 二是完善、補(bǔ)充法律法規(guī)漏洞； 三是準(zhǔn)確地理解和適用法律法規(guī)。

二、物業(yè)管理運(yùn)行中的核心問題

近年來,隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,物業(yè)管理作為城市管理的一種新形式和市場經(jīng)濟(jì)的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè),在我國沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)獲得較快的發(fā)展,而在一些中小城市和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)發(fā)展相對緩慢,但是即使是發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理同發(fā)達(dá)家的物業(yè)管理相比較,仍存在一些問題。

1、沒有準(zhǔn)確把握物業(yè)自身定位,服務(wù)意識亟待提高

物業(yè)管理的核心是在尊重業(yè)主需求的前提下,簽訂雙方都能接受的按質(zhì)論價、質(zhì)價相符的服務(wù)合同。但相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)至今仍然以管理者自居,沒有準(zhǔn)確把握服務(wù)業(yè)主的自身定位,使得物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化。首先,表現(xiàn)為服務(wù)質(zhì)量不高。除了前述主觀上的原因,在客觀上,過低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)造成了服務(wù)質(zhì)量降低、收費(fèi)率下降的惡性循環(huán),加之從業(yè)人員素質(zhì)不齊、待遇低,影響了服務(wù)質(zhì)量。其次,一些企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范,經(jīng)營管理意識不強(qiáng),不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)只注重單一的管理,而服務(wù)意識、經(jīng)營意識十分淡薄。企業(yè)沒有擺正物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系,互相推諉責(zé)任,管理與服務(wù)的概念不清,角色定位出現(xiàn)混淆。

2、規(guī)范有效的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制尚未完全建立，相關(guān)配套政策滯后

我國現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩萬多家,其中大多數(shù)是開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司或從原房管所(處)轉(zhuǎn)變而來,管理水平參差不齊。真正按照現(xiàn)代企業(yè)制度,按照物業(yè)管理專業(yè)化、市場化要求建立的企業(yè)不到總數(shù)的10%。物業(yè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收、管理等各個環(huán)節(jié),時間跨度大,涉及部門多,目前存在各部門單位之間配合銜接不到位的情況。首先,物業(yè)管理在早期介入、前期管理、招投標(biāo)、承接驗(yàn)收等方面都沒有建立規(guī)范有效的運(yùn)行機(jī)制,導(dǎo)致了開發(fā)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)責(zé)任不清,增加了物業(yè)管理糾紛。其次,物業(yè)管理配套法律法規(guī)不健全,地方性、針對性的物業(yè)管理政策出臺不及時,導(dǎo)致業(yè)

主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間責(zé)、權(quán)、利不清,處理糾紛缺乏明確的法律依據(jù)。我國的房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展較快,《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)頒布實(shí)施5年,但是與物業(yè)管理相配套的其他方面的法律法規(guī),特別是在中小城市與本地實(shí)際相結(jié)合的地方性、針對性的法律法規(guī)尚未建立健全,地方性法規(guī)建設(shè)滯后,影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化。

3、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低,人才短缺

物業(yè)管理是新興的行業(yè),人才儲備基礎(chǔ)薄弱。目前,行業(yè)隊伍總體素質(zhì)偏低,人才短缺,從業(yè)人員隊伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展,尤其是稱職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺,目前,在中小城市相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為一些地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的奇怪現(xiàn)象之一。物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理,需要各類高素質(zhì)的管理人才。但由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚,培養(yǎng)的人才有限,加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范,在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足,更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理毋需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等,使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,制約了行業(yè)的良性發(fā)展,影響行業(yè)地位的提高。

4、物業(yè)管理規(guī)模效益差,難以更好的生存發(fā)展

物業(yè)管理是風(fēng)險小、利潤低的行業(yè)。目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模偏小,規(guī)模效益差,難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力,再有在物業(yè)收費(fèi)定價方面,政府主要考慮的是社會穩(wěn)定和現(xiàn)階段人民群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力,核定的收費(fèi)價格往往低于物業(yè)企業(yè)市場運(yùn)作的成本,造成大部分物業(yè)企業(yè)長期入不敷出,甚至虧損嚴(yán)重等問題。例如很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅管理

一、兩個物業(yè)項(xiàng)目,而專家認(rèn)為,管理規(guī)模達(dá)100萬平方米以上才能產(chǎn)生最佳效益。由于管理規(guī)模小,經(jīng)濟(jì)效益差,這個行業(yè)在整體上還是步履艱難。如何對物業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效的管理,既提高服務(wù)質(zhì)量,又解決自身生存問題,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不花氣力研究的課題。這一問題已成為制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的難點(diǎn)問題。

三、目前物業(yè)管理發(fā)展中存在不足

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市開發(fā)，物業(yè)管理已形成規(guī)模，其效益也越來越明顯。在經(jīng)濟(jì)效益對地方政府而言，主要體現(xiàn)為：減少了大量的財政補(bǔ)貼，對住宅區(qū)開發(fā)企業(yè)而言，能提高物業(yè)市場競爭力，使開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷，加速資金周轉(zhuǎn)。同時，完善的物業(yè)管理能為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象，吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費(fèi)者。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境和布局、治安等與整個建設(shè)風(fēng)貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。但是，目前在物業(yè)管理的實(shí)踐過程中還存在著不足：?

1、物業(yè)管理架構(gòu)不完善。目前，我國物業(yè)管理存在的首要問題是架構(gòu)不完善，體制需進(jìn)一步理順和重新構(gòu)建。其中，政府、管委會、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要進(jìn)一步明確。例如，成都市近年來已竣工的住宅小區(qū)中，房屋及物業(yè)管理有三種基本形式：一是政府房地產(chǎn)管理部門管理的，二是房地產(chǎn)開發(fā)商以企業(yè)管理的，三是產(chǎn)權(quán)單位自管的，這三種物業(yè)管理模式大約各占1／3。而且其中不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是收費(fèi)服務(wù)和簡單生產(chǎn)活動，對企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無規(guī)劃，二無措施，沒有明確管理目標(biāo)責(zé)任制，企業(yè)既無壓力也無動力，管理

不計成本，年終無核算，對該建立哪些規(guī)章制度和管理標(biāo)準(zhǔn)，心中無數(shù)，照搬照抄了別人的規(guī)章制度，使這些規(guī)章制度流于形式。?

2、配套設(shè)施運(yùn)作不理想。目前，小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過程來通盤設(shè)計和全方位運(yùn)作，配套設(shè)施運(yùn)作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費(fèi)使用。其公用設(shè)施本來已很少，商店、學(xué)校、銀行、娛樂設(shè)施等本來不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點(diǎn)還因種種原因“名存實(shí)亡”。?

3、維修保養(yǎng)不得力。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時解決。原因是物業(yè)管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業(yè)知識，二無配備必要的維修隊及設(shè)施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關(guān)單位報告或申請維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。?

4、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難以為繼。物業(yè)管理和建設(shè)一樣，也需要資金的投入，在物業(yè)管理中，應(yīng)該貫徹“誰受益，誰投入”的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀還有相當(dāng)?shù)膽T性，不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)。這有悖于社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下住宅消費(fèi)原則，也是影響物業(yè)管理工作順利開展的一大癥結(jié)所在。目前，由于職工工資中沒有足夠的住房消費(fèi)含量，很多城市對物業(yè)管理的收費(fèi)定價主要考慮居民的承受能力，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于成本，物業(yè)管理企業(yè)虧本經(jīng)營，難以發(fā)展。也有的物業(yè)管理企業(yè)存在多收費(fèi)、少服務(wù)問題，引發(fā)住戶的不滿。?

5、物業(yè)管理法制不健全。全國性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗(yàn)收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，實(shí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化等缺乏法制的根本保障。物業(yè)管理涉及銷售商品房的開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)之間諸多的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，盡管這些年來國家和地方出臺了一些規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但由于缺乏大法和行政法規(guī)，致使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到及時解決，司法機(jī)關(guān)也因缺乏法律依據(jù)難以及時處理。因此，加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。?

四、規(guī)范物業(yè)管理法規(guī)，立法解釋作用特殊

物業(yè)管理活動涉及民事權(quán)利義務(wù)，商品交換和政府依法行政等多個方面，如物業(yè)管理既涉及民法中的“相鄰關(guān)系”，涉及物業(yè)管理商品交換，也涉及諸如召開業(yè)主大會等業(yè)主權(quán)益主張時的政府監(jiān)管等。物業(yè)管理是集合了民事關(guān)系、經(jīng)濟(jì)關(guān)系和行政管理關(guān)系等在

內(nèi)的復(fù)合法律關(guān)系。其中，民事關(guān)系主要涉及相鄰關(guān)系和共同權(quán)利主張，經(jīng)濟(jì)關(guān)系主要指物業(yè)管理商品交換，行政管理關(guān)系核心則是政府行政管理部門對物業(yè)管理活動的依法管理和監(jiān)督。比較而言，物業(yè)管理活動和形成的法律關(guān)系，復(fù)雜程度、嚴(yán)重程度遠(yuǎn)低于其

它領(lǐng)域，如房地產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域涉及的巨額財產(chǎn)關(guān)系，刑法、刑事訴訟法規(guī)制的 “罪與非罪” 法律關(guān)系等。

除特殊情況，如業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)過失致人傷殘或房屋嚴(yán)重?fù)p毀、滅失損失外，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動，約束規(guī)制物業(yè)管理領(lǐng)域涉及的法律關(guān)系，其

基本原則和基調(diào)可簡單概括為： 誠實(shí)信用、平等協(xié)商、等價交換和依法行政。如，由于信息不對稱，專業(yè)知 識不對等，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品具有無形性和不可儲藏的特點(diǎn)，且易受主觀感受影響等，物業(yè)管理商品交換實(shí)現(xiàn)主要是在誠實(shí)信用、平等互利和充分協(xié)商等原則基礎(chǔ)上完成的； 業(yè)主在物業(yè)管理事務(wù)中也是通過民主協(xié)商、共同決策等方式共同行使其合法權(quán)利； 政府行政監(jiān)管，更多的是 “說服引導(dǎo)、規(guī)范行為” 等方式規(guī)制物業(yè)管理活動。

系統(tǒng)研究和分析物業(yè)管理法規(guī)，立法原義、原則和精神體現(xiàn)的也是上述思想。但目前物業(yè)管理實(shí)踐中較為突出的問題，主要表現(xiàn)在兩個方面： 一是 “重程序，輕實(shí)體”，無論是立法者、執(zhí)法者，還是社會和業(yè)主，乃至于關(guān)聯(lián)各方，普遍關(guān)注的不是法規(guī)的實(shí)體和精神，而是程序和操作。如上文提及，社會各方總是要求細(xì)化法規(guī)程序管理規(guī)定。二是 “重權(quán)利，輕義務(wù)”，權(quán)利義務(wù)對等是法律法規(guī)的基本原則。但物業(yè)管理實(shí)踐中，屢見不鮮的是強(qiáng)調(diào)個人權(quán)利主張，而忽略義務(wù)承擔(dān)。如有些業(yè)主以物業(yè)管理服務(wù)不滿意為由

拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)； 也有些業(yè)主個人權(quán)利主張未能完全實(shí)現(xiàn)，即質(zhì)疑全體（或大部分）業(yè)主協(xié)議通過的議事規(guī)則或拒絕承認(rèn)業(yè)主大會議事決議，并拒不執(zhí)行等。因此，強(qiáng)化立法解釋，完善立法制度，不僅有利于全面推進(jìn)我國法制建設(shè)，有利于物業(yè)管理健康有序發(fā)展，也是和諧社會構(gòu)建的必然要求。

五、企業(yè)物業(yè)管理特點(diǎn)

1、企業(yè)競爭已經(jīng)進(jìn)入了品牌時代。一方面，物業(yè)管理品牌企業(yè)的優(yōu)勢在市場競爭中得到了充分體現(xiàn)，很多的物業(yè)管理項(xiàng)目被品牌企業(yè)接管，從而促使越來越多的企業(yè)紛紛把實(shí)施品牌戰(zhàn)略作為走向市場的重頭戲。另一方面，大量品牌物業(yè)管理企業(yè)，以品牌的優(yōu)勢逐步向全國范圍主要城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局和布點(diǎn)擴(kuò)展。其中以上海、深圳最具有代表性。隨著全國知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)軍西安房地產(chǎn)市場，與之配套的物業(yè)管理企業(yè)也隨之而來，參與到西安物業(yè)管理市場當(dāng)中。

2、企業(yè)文化建設(shè)備受青睞。大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，特別是品牌物業(yè)管理企業(yè)，都非常重視企業(yè)文化的建設(shè)，把企業(yè)文化建設(shè)列在重中之重來抓。

3、物業(yè)管理人才的爭奪和競爭將更加激烈。人才優(yōu)勢是企業(yè)競爭力的核心，是企業(yè)發(fā)展的重要動力和保障。近年來，物業(yè)管理企業(yè)的人才爭奪和外流現(xiàn)象十分嚴(yán)重，一些物業(yè)企業(yè)不惜以各種優(yōu)惠待遇搶奪人才。同時，把留用和培養(yǎng)人才也作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略來抓。上海陸家嘴物業(yè)的經(jīng)理培訓(xùn)機(jī)制就是很好的典型。

4、創(chuàng)新成為物業(yè)企業(yè)的核心競爭力。隨著社會進(jìn)步、生活水平的提高，人們對物業(yè)管理和服務(wù)需求的日益增長，物業(yè)管理必須在觀念、內(nèi)容、形式、方法、手段、質(zhì)量等方面不斷進(jìn)行創(chuàng)新。例如，深圳市倡導(dǎo)的健康住宅示范區(qū)的健康式服務(wù)理念就是一個成功范例。

5、按質(zhì)論價、菜單式服務(wù)成為趨勢。根據(jù)住宅物業(yè)管理服務(wù)要求的不同情況，設(shè)定了一級、二級、三級三個等級服務(wù)，每個服務(wù)等級又從基本要求、房屋管理、共有設(shè)備設(shè)施維護(hù)養(yǎng)護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理，以及協(xié)助維護(hù)公共秩序等六個方面的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提出具體要求，即

提出了服務(wù)菜單，由業(yè)主自主選擇，這種按質(zhì)論價、菜單式服務(wù)將成為時尚。這樣的做法已經(jīng)在上海廣泛實(shí)行。

6、物業(yè)企業(yè)民營化趨勢明顯。目前，民營物業(yè)管理企業(yè)盡管在行業(yè)中所占比例不是很大，還沒有形成大的氣候，但同2001年建設(shè)部的調(diào)查相比，已經(jīng)有了很大的發(fā)展和提高。專家預(yù)測，今后幾年將是我國民營物業(yè)企業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時期，民營物業(yè)企業(yè)在物業(yè)行業(yè)中的地位將得到明顯的提高和改善，并將成為我國物業(yè)管理行業(yè)的主力。上海、深圳等地一些知名大型物業(yè)企業(yè)已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)行民營改革。

六、總結(jié)

當(dāng)前，我國物業(yè)管理法制建設(shè)尚處完善時期，物業(yè)管理立法解釋缺位的制度缺陷，已與物業(yè)管理法規(guī)效力位階低，法規(guī)間相互沖突和上位法支持不足或僅有原則規(guī)定等因素共同作用，成為物業(yè)管理法制建設(shè)根源性問題，影響我國物業(yè)管理的法制環(huán)境和物業(yè)管理活動的正常開展。我國法制建設(shè)需要創(chuàng)新，但更需要依法立法，更需要立法解釋制度的回歸。雖然立法解釋不能解決我國立法和法規(guī)實(shí)施中存在的所有問題，但立法解釋可以使政府、社會和民眾真正理解法規(guī)，充分把握法規(guī)立法原義、原則和精神，培育國民對法律的敬畏之心，以尊法、守法為現(xiàn)代社會公民的基本義務(wù)，使我國真正邁向法制建設(shè)的國家。

參考文獻(xiàn)：

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第三篇：物業(yè)管理詞典全集

物業(yè)管理

第一篇 物業(yè)管理企業(yè)

一、物業(yè)管理公司的設(shè)立

公司

公司是依法成立的以盈利為目的的企業(yè)法人。公司的基本特征是:(1)公司具有法人資格，是一種企業(yè)法人;(2)公司是以盈利為目的的法人組織，通過其在法定范圍內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動獲取經(jīng)濟(jì)利益;(3)公司是依照公司法而成立的企業(yè)法人，區(qū)別于依照民法的規(guī)定設(shè)立的其他法人。

有限責(zé)任公司

有限責(zé)任公司又稱有限公司，是公司的一種形式。它是指由法律規(guī)定的一定人數(shù)的出資人或者股東組成，所有出資人或股東均以其出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的公司形式。

有限責(zé)任公司特征

有限責(zé)任公司有以下幾點(diǎn)特征:(1)有限責(zé)任公司的出資人或者股東僅以其出資額為限對公司負(fù)責(zé)，對公司的債權(quán)人不負(fù)直接責(zé)任;(2)有限責(zé)任公司的股東人數(shù)有限制;(3)有限責(zé)任公司不能公開募集股份，不能發(fā)行股票刊的有限責(zé)任公司股東的出資轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制;(5)有限責(zé)任公司的資本總額與各股東出資額均應(yīng)在章程中記載，并須一次繳足;(6)有限責(zé)任公司是不公開發(fā)行股票的公司，股東人數(shù)比較固定;(7)有限責(zé)任公司的設(shè)立程序和組織機(jī)構(gòu)較股份有限公司簡便。

股份有限公司

股份有限公司是指其全部資本分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的公司形式。股份有限公司特征股份有限公司有以下幾點(diǎn)特征:(1)股份有限公司是最典型的合資公司,其信用基礎(chǔ)是資本而不在于股東個人，出資形式只能是現(xiàn)金或?qū)嵨铮荒苁切庞没騽趧?wù);(2)股東必須達(dá)到法定人數(shù);(3)資本劃分為均等的股份川的股東承擔(dān)有限責(zé)任;(5)股份有限公司具有較多的優(yōu)越性，如有利于集中資本，有利于分散投資者的風(fēng)險，有利于自由轉(zhuǎn)讓股票，具有廣泛的社會性，適應(yīng)了企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的需要等。

國有獨(dú)資公司

國有獨(dú)資公司是國家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或者國家授權(quán)的部門單獨(dú)投資設(shè)立的有限責(zé)任公司。根據(jù)我國《公司法》的規(guī)定，凡是國務(wù)院確定的生產(chǎn)特殊產(chǎn)品的公司或者屬于特定行業(yè)的公司，均應(yīng)采取國有獨(dú)資公司的形式。

合資公司

合資公司是指由兩個或兩個以上的投資者共同出資成立的有限責(zé)任公司或股份有限公司。

國內(nèi)公司

國內(nèi)公司是指投資人全部為中國國內(nèi)公民和法人的公司。

涉外公司

涉外公司是指外國投資者依照中國法律，在中國境內(nèi)成立的獨(dú)資或外方合資公司。

分公司

分公司是本公司或總公司的對稱，是公司的分支機(jī)構(gòu)或附屬機(jī)構(gòu)，而公司本身則稱之為總公司或本公司，其分支機(jī)構(gòu)或附屬機(jī)構(gòu)就是分公司。分公司的特征是：分公司沒有獨(dú)立的法律地位，不具有法人資格，其民事責(zé)任由總(本)公司承擔(dān)。

子公司

子公司是指股權(quán)和經(jīng)營的業(yè)務(wù)活動受其他公司控制的公司，亦稱為“附屬公司”或“從屬公司”,子公司是相對于控股公司或母公司而言的，其股票的半數(shù)以上(有時無須達(dá)到半數(shù))歸于實(shí)際控制的公司(控股公司或母公司)所有。我國《公司法》規(guī)定:公司可以設(shè)立子公司。子公司的特征是:具有相對獨(dú)立的法人資格，有自己的公司名稱、章程，以自己的名義從事經(jīng)營活動，與母公司的財產(chǎn)彼此獨(dú)立，依法獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。

控股公司

控股公司亦稱“持股公司”或“股權(quán)公司”,是指通過持有另一個或幾個公司的一定比例以上的股票或其他證券而對其實(shí)行控制的公司?？毓晒颈仨毷恰澳腹尽?母公司不一定是控股公司),被控公司為“子公司”。控股公司按其控股的方式不同可分為純粹控股公司和混合控股公司兩種。

上市公司

上市公司亦稱“公眾公司”、“公開公司”,是指其股份按一定程序在證券交易所上市交易的股份有限公司。我國《公司法》所稱上市公司是指所發(fā)行的股票經(jīng)國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)證券管理部門批準(zhǔn)在證券交易所上市交易的股份有限公司。

物業(yè)管理公司

物業(yè)管理公司是指按合法程序建立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的對物業(yè)進(jìn)行管理的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

物業(yè)管理公司組建原則 根據(jù)物業(yè)管理的內(nèi)涵，物業(yè)管理公司組建的原則是（1）企業(yè)化;(2)專業(yè)化;(3)社會化。

物業(yè)管理公司的性質(zhì)

物業(yè)管理公司屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，其性質(zhì)是具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，按自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機(jī)制運(yùn)行。

物業(yè)管理公司的指導(dǎo)思想

物業(yè)管理公司的指導(dǎo)思想是：以服務(wù)為宗旨、以經(jīng)營為手段，以經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目的。

物業(yè)管理公司分類

根據(jù)企業(yè)的所有制性質(zhì)，物業(yè)管理公司可分為全民、集體、私營以及外商投資企業(yè)，包括中外合資、中外合作或外商獨(dú)資企業(yè)。

專項(xiàng)管理公司

為了提高效率，進(jìn)行規(guī)?；?jīng)營，社會上涌現(xiàn)出一些高度社會化、專業(yè)化的專業(yè)物業(yè)管理公司(專項(xiàng)公司)來承擔(dān)單一的某項(xiàng)服務(wù)，例如清掃保潔公司。

專項(xiàng)管理公司的種類 在物業(yè)管理發(fā)展過程中，涌現(xiàn)出很多專項(xiàng)管理公司，通常有以下類型:(1)園林綠化專業(yè)公司;(2)清掃保潔專業(yè)公司;(3)保安公司川4)市政管養(yǎng)專業(yè)公司;(5)電梯、設(shè)備修理專業(yè)公司等。

園林綠化專業(yè)公司

專門從事林木、花卉、草坪的培育，保養(yǎng)以及美化環(huán)境的工作的企業(yè)。

清掃保潔專業(yè)公司

專門從事居住小區(qū)(大廈)范圍內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃和保潔的企業(yè)。

保安公司

專門提供保安服務(wù)，為保障居住小區(qū)(大廈)內(nèi)的業(yè)主(使用者)的人身安全和財產(chǎn)安全的企業(yè)。

電梯、設(shè)備修理專業(yè)公司 專門從事電梯裝的企業(yè)。

房屋修繕專業(yè)公司

專門從事房屋的維修、保養(yǎng)的企業(yè)。設(shè)立公司的條件

根據(jù)公司法規(guī)定，設(shè)立公司必須符合以下條件:(1)符合法定的出資人數(shù);(2)注冊資本達(dá)到法定的最低限度，以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)等出資的，不得超過資本總額的20%;(3)有共同制定的公司章程;(4)有明確的公司名稱和組織機(jī)構(gòu);(5)有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件。

資質(zhì)

資質(zhì)就是資格等級，公司的資質(zhì)就是公司的經(jīng)營能力。資質(zhì)等級高的，經(jīng)營范圍就大;資質(zhì)等級低的，經(jīng)營范圍就小。

資質(zhì)等級

為了加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的管理，維護(hù)物業(yè)管理市場秩序，政府主管部門借鑒其他行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，建立物業(yè)管理公司資質(zhì)評審制度。根據(jù)物業(yè)管理公司的技術(shù)資質(zhì)、規(guī)模和業(yè)績，可將物業(yè)管理公司劃分為一、二、三等若干不同等級，并規(guī)定物業(yè)管理公司的資質(zhì)必須與所管理的物業(yè)檔次相吻合，不夠等級資質(zhì)的企業(yè)一律不允許從事同等級的物業(yè)管理。

資質(zhì)條件

物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件一般應(yīng)有以下幾點(diǎn):(1)有合格的管理章程和管理辦法;(2)有20萬~30萬元以上的貨幣注冊資金;(3)有固定的注冊地點(diǎn)及經(jīng)營地點(diǎn);(4)擁有或受托管理建筑面積(l~5)萬平方米以上的物業(yè);(5)有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和各類人員，專業(yè)管理人員按建筑面積10萬平方米計算，多層房屋配6人，高層大樓配8人，不足10萬平方米的不少于5人。企業(yè)在冊管理人員中專業(yè)技術(shù)人員不得少于三分之一;(6)有完備的房屋維修、管理與養(yǎng)護(hù)的保障措施。

資質(zhì)審批資料

物業(yè)管理公司申報經(jīng)營資質(zhì)審批必須提供的資料有:(1)主管單位提請對物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)進(jìn)行審批的報告;(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性研究報告和上級主管單位的批準(zhǔn)文件:(3)擁有或受托管理物業(yè)的證明資料;(4)驗(yàn)資證明;(5)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件刊的企業(yè)法定代表人任命書或聘任書刊（7)管理章程或管理辦法;(8)注冊及經(jīng)營地點(diǎn)證明;(9)其他有關(guān)資料。屬于私營企業(yè)的，還須報業(yè)主身份證明、簡歷和雇員名單。外商投資企業(yè)除提報上述各類有關(guān)資料外，屬于合資、合作企業(yè)的，還需報合資或合作項(xiàng)目建議書、合同的副本及中方投資審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件。此外，外商獨(dú)資企業(yè)還需委托具有對外咨詢代理資質(zhì)的機(jī)構(gòu)辦理申請報批的文件。

資質(zhì)審批程序

申請單位首先要向房地產(chǎn)主管單位遞交物業(yè)管理公司的經(jīng)營資質(zhì)報告及齊全的申請資料。房地產(chǎn)主管單位審核完畢后，如符合經(jīng)營資質(zhì)條件的，核發(fā)批準(zhǔn)文件。然后按有關(guān)規(guī)定，申請單位向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊登記手續(xù)后，才能對外營業(yè)。

公司的組織機(jī)構(gòu)

公司的組織機(jī)構(gòu)是公司在法律關(guān)系中代表公司整體，實(shí)施法律行為的機(jī)構(gòu)。它的行為直接表現(xiàn)為法人行為。股東會和股東大會

股東會是由有限責(zé)任公司的全體股東共同參加組成的公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。股東大會是由股份有限公司的全體股東參加的公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。股東會和股東大會負(fù)責(zé)決定公司的最根本的事務(wù)，如決定公司的經(jīng)營方針、投資計劃，選擇和更換董事，審議公司的預(yù)、決算方案等。

董事會和監(jiān)事會

董事會是公司的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，行使公司的職權(quán)。董事成員必須是股東，董事長或執(zhí)行董事為公司的法人代表。監(jiān)事會是公司的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，由股東代表和職工代表組成。

經(jīng)理

經(jīng)理是由公司董事會聘任的負(fù)責(zé)公司日常生產(chǎn)、經(jīng)營等各項(xiàng)活動的執(zhí)行人。經(jīng)理可以是股東也可以不是。經(jīng)理的主要任務(wù)是主持公司的生產(chǎn)、經(jīng)營、管理工作，實(shí)施董事會決議，完成公司的經(jīng)營計劃等。

公司債券

公司債券是指公司為籌措資金，依照法定條件和程序發(fā)行的、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。公司債券持有者是公司的債權(quán)人，持券人的權(quán)利是按約定條件向公司索取利息和到期收回本金，并可優(yōu)先于股東分紅取息，當(dāng)公司破產(chǎn)清算時，也優(yōu)先于股東收回本金，但公司債券的持有者無權(quán)參與公司的決策和經(jīng)營管理活動。

公司的合并

公司的合并是指一個公司吸收其他公司而使其他公司成為自己的一個組成部分￥或兩個以上的公司合并成立一個新公司，各合并公司均為新公司的組成部分。

公司分立

公司分立是將公司分解，各出資人成立新公司，或?qū)⒐镜囊徊糠謴墓局蟹殖?，而作為另一法人存在的行為?/p>

公司破產(chǎn)

公司破產(chǎn)是指公司因經(jīng)營管理不善造成嚴(yán)重虧損，不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，經(jīng)債權(quán)人或公司自己申請，由人民法院裁定的公司解體。

公司破產(chǎn)的條件

公司破產(chǎn)的條件是公司的資產(chǎn)不能清償?shù)狡诘膫鶆?wù)，即資不抵債，但符合下列條件的，人民法院可以不宣告破產(chǎn)：一是公司的經(jīng)營內(nèi)容與國計民生有重大關(guān)系，國家統(tǒng)一資助或幫助采取其他措施清償服務(wù)的；二是公司取得擔(dān)保，自破產(chǎn)申請?zhí)岢鲋掌鹆鶄€月內(nèi)清償債務(wù)的；三是公司與債權(quán)人達(dá)成合解協(xié)議，債權(quán)人同意延期還債，公司能夠在所延長的期限內(nèi)清償債務(wù)的。

公司解散

公司解散是相對于公司設(shè)立而言的。公司解散是依照《公司法》或章程規(guī)定申請注銷公司登記，終止其法人資格的行為。公司因設(shè)立而取得法人資格，因解散清算而消滅法人資格。解散是消滅法人資格的開始，經(jīng)過清算和注銷公司登記消滅法人資格。公司解散的方式，可分為強(qiáng)制解散與自行解散兩種。

公司解散的條件

公司解散必須符合下列條件之一：一是公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或者章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn);二是股東會議解散;三是因公司合并或者分立需要解散的;四是公司因違反法律、法規(guī)而被有關(guān)部門依法責(zé)令關(guān)閉而強(qiáng)行解散的。

公司清算

清算是指公司在解散過程中，為保護(hù)相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，終結(jié)現(xiàn)存的各種法律關(guān)系，而對公司的資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)關(guān)系等進(jìn)行清理、處分的行為。公司清算分為按《公司法》規(guī)定進(jìn)行的正常清算和按有關(guān)破產(chǎn)的法律規(guī)定進(jìn)行的破產(chǎn)清算。

清算組織機(jī)構(gòu)組成 公司解散時，有限責(zé)任公司的清算組由股東組成;股份有限公司的清算組由股東大會確定人選;不能成立清算組的由人民法院指定。

公司破產(chǎn)后財產(chǎn)的處理

被清算的公司財產(chǎn)，首先支付清算費(fèi)用、職工工資和勞動保險費(fèi)用，然后繳納所欠稅款，清償公司債務(wù)。不能清償全部債務(wù)的，參照《民事訴訟法》關(guān)于清償順序和按比例分配的辦法向債權(quán)人清償。

物業(yè)管理公司的注冊登記

公司章程

企業(yè)注冊登記時，必須制定一份非常重要的文件，即公司章程，在公司章程中應(yīng)明確各方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任。

物業(yè)管理公司章程的主要內(nèi)容

根據(jù)國家規(guī)定，章程應(yīng)包含以下主要內(nèi)容:(1)總則，主要包括企業(yè)的名稱(全稱)、地址等;(2)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營宗旨;(3)物業(yè)管理公司經(jīng)營的范圍刊的企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)及組織形式;(5)注冊資金;(6)機(jī)構(gòu);(7)財務(wù)會計制度川的利潤分配制度刊的職工錄用方式、待遇及管理方法;(10)企業(yè)的各種規(guī)章制度等。

按《公司法》規(guī)定，企業(yè)設(shè)立必須向工商行政管理部門進(jìn)行注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

二、物業(yè)管理公司的運(yùn)作體制

企業(yè)的所有權(quán)

所有權(quán)是生產(chǎn)資料所有關(guān)系的法律表現(xiàn)。生產(chǎn)資料歸誰所有，誰就在法律上擁有對生產(chǎn)資料的所有權(quán)，成為生產(chǎn)資料的主人。

企業(yè)的經(jīng)營權(quán)

經(jīng)營權(quán)是占有、使用、收益、處分關(guān)系的法律表現(xiàn)。生產(chǎn)資料歸誰占有、使用、收益、處分，在法律上誰就擁有經(jīng)營權(quán)，可以直接指揮、組織企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動。所有權(quán)決定經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營權(quán)從屬于所有權(quán)。所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離

所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)可以是統(tǒng)一的，也可以在一定條件上彼此分離。所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一，表明生產(chǎn)資料的所有者擁有直接經(jīng)營權(quán)力。在一定條件下所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，表明生產(chǎn)資料的所有者通過各種形式轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)，所有者依據(jù)所有權(quán)取得報酬。

實(shí)行兩權(quán)分離必須堅持:（1)不改變所有權(quán);(2)在不改變所有制的情況下，一定要強(qiáng)化企業(yè)在經(jīng)營上的責(zé)任，使企業(yè)成為真正的法人;(3)確保企業(yè)的資產(chǎn)使用權(quán)。

我國全民所有制企業(yè)采取的兩權(quán)分離的主要形式有:承包制、租賃制、資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任制和股份制等。

企業(yè)經(jīng)營方式的多樣化

經(jīng)營方式是指在一定生產(chǎn)資料所有制形式下，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的具體形式，以及所有者同經(jīng)營者之間的關(guān)系。我國《全民所有制工業(yè)企業(yè)法》規(guī)定，全民所有制工業(yè)企業(yè)是依法自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的社會主義商品生產(chǎn)和經(jīng)營單位。企業(yè)依法自主經(jīng)營，經(jīng)營方式靈活多樣。

企業(yè)經(jīng)營方式的多樣化表現(xiàn)為企業(yè)經(jīng)營責(zé)任制形式的多樣化和企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營方式的靈活多樣。在所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的原則下，企業(yè)可以依照產(chǎn)業(yè)性質(zhì)、企業(yè)規(guī)模、技術(shù)特點(diǎn)等采取不同的經(jīng)營責(zé)任制形式。

租賃經(jīng)營

我國的租賃經(jīng)營是在不改變所有制的前提下，通過公開招標(biāo)和簽訂合同的辦法，將企業(yè)的資產(chǎn)有限期地、有條件地、有償?shù)刈尪山o承租人經(jīng)營。租賃經(jīng)營是經(jīng)濟(jì)手段與法律手段相結(jié)合，權(quán)、責(zé)、利相統(tǒng)一的經(jīng)營責(zé)任制。

承包經(jīng)營的實(shí)施

實(shí)行承包制的企業(yè)，盡管其承包形式不同、特點(diǎn)各異，但在具體實(shí)施中，大體都經(jīng)歷以下三個階段:(l)準(zhǔn)備階段；(2)招標(biāo)階段；(3)簽訂合同階段。

資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任制

通過對企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行社會評估，招標(biāo)聘任法人代表，實(shí)行責(zé)任經(jīng)營，利益分享，以契約關(guān)系明確經(jīng)營者的責(zé)任和權(quán)利的一種經(jīng)營責(zé)任制形式。它是在深化企業(yè)改革中出現(xiàn)的一種新型責(zé)任制形式，集中了租賃制、承包制、廠長任期目標(biāo)責(zé)任制等多種經(jīng)營方式的優(yōu)點(diǎn)，能夠保證國家資產(chǎn)的逐步增長和企業(yè)發(fā)展的后勁，使企業(yè)真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展的有效經(jīng)營模式。

資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任制的試行程序：(l)準(zhǔn)備階段;(2)招標(biāo)聘任階段;(3)簽訂合同階段。

股份制的意義

股份制是伴隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的一種企業(yè)經(jīng)營組織形式。在社會主義生產(chǎn)方式中，由于所有制結(jié)構(gòu)的多元化，多種經(jīng)濟(jì)成分和多種經(jīng)營形式并存發(fā)展。實(shí)行股份制具有特殊意義:(l)股份制有利于調(diào)動經(jīng)營者和生產(chǎn)者的積極性;(2)股份制有利于資源的合理配置，促進(jìn)企業(yè)的橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合刊（3)股份制有利于增加資本積累，合理引導(dǎo)消費(fèi);(4)股份制有利于培育一支宏大的社會主義企業(yè)家隊伍;(5)股份制有利于實(shí)現(xiàn)管理民主化、決策科學(xué)化、行為合理化。

企業(yè)股份的構(gòu)成

我國試行的企業(yè)股份制的股份構(gòu)成形式主要有三種模式:(l)一企四制,企業(yè)的股份由國家股、企業(yè)職工集體股、社會法人股和個人股四種成分構(gòu)成;(2)一企三制飛企業(yè)的股份由國家股、企業(yè)股、個人股三種成分構(gòu)成，沒有社會法人股，這是目前試點(diǎn)企業(yè)采用較多的一種形式;(3)一企兩制,企業(yè)只有國家股和個人股，不設(shè)企業(yè)股。

企業(yè)股票

企業(yè)股票是股份制企業(yè)發(fā)行的有價證券。股票的發(fā)行一般有公開發(fā)行、股東優(yōu)先認(rèn)購和內(nèi)部協(xié)商發(fā)行三種形式。各種形式都有自己的特色和適用范圍。股票一般通過國家指定的投資銀行發(fā)行。投資銀行根據(jù)國家有關(guān)法律和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃，對企業(yè)發(fā)行股票的申請進(jìn)行可行性研究論證，同企業(yè)商定股票發(fā)行價格，企業(yè)一般不得擅自發(fā)行股票。

股票價格一般要真實(shí)反映經(jīng)營狀況和盈利水平，有利于建立合理的價格體系，健全價格形成機(jī)制，促進(jìn)資金合理流動和資源的重新配置。

股票市場

股票市場是買賣股票的交易場所。在社會主義制度下，不允許私人經(jīng)營證券交易所。

股息與紅利

股息是指股票持有者憑股票定期從股份公司領(lǐng)取的盈利。每一個股東都有根據(jù)其所持有股票的多少從股份公司獲得收益的權(quán)利。股息的分配既涉及股東的權(quán)利，也對股票的價格和公司的前途具有重要的影響。

紅利是指普通股股東所得到的超過股息部分的利潤。股息是事先確定的，而紅利則隨股份公司盈利的多少而變動。紅利通常沒有固定的數(shù)額和比例，完全取決于公司經(jīng)營狀況的好壞和公司今后經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略決策的安排。

實(shí)行股份經(jīng)營的原則

股份經(jīng)營的原則是:資產(chǎn)共籌，經(jīng)營共管，利益共事，虧盈共負(fù)，風(fēng)險共擔(dān)。

實(shí)行股份經(jīng)營的范圍

股份制企業(yè)范圍廣泛，形式多樣，有工商企業(yè)招股集資型，金融部門發(fā)行股票的投資公司型，地區(qū)間、部門間、企業(yè)間合資聯(lián)辦的集體聯(lián)營型及中外合資聯(lián)營型。按人股形式，股份制企業(yè)可分為折股企業(yè)、擴(kuò)股企業(yè)、招股企業(yè)和合股企業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化和企業(yè)經(jīng)營機(jī)制的逐步完善，各地區(qū)出現(xiàn)了各種經(jīng)營方式互相參與的混合型股份制企業(yè)，如租賃企業(yè)股份化，承包企業(yè)股份化，租賃—股份—承包三位一體和股份化企業(yè)集團(tuán)等。

實(shí)行股份經(jīng)營的基本程序

實(shí)行股份經(jīng)營的基本程序是:(1)資產(chǎn)折股和發(fā)行股票。將現(xiàn)有企業(yè)資產(chǎn)劃分為國家股和企業(yè)股。(2)建立股東代表大會和董事會。股東代表大會是股份制企業(yè)的最高決策機(jī)構(gòu)，代表由股東推選產(chǎn)生。董事會是股東代表大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)，其成員是在股東代表中產(chǎn)生，董事長由董事會推選產(chǎn)生。(3)制定《企業(yè)股份制章程》，明確利益分配。

經(jīng)濟(jì)聯(lián)合

在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域里，具有法人資格的單位之間的合作。這是發(fā)展經(jīng)濟(jì)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的基本形式，是生產(chǎn)、流通、科技、信息、金融等各個領(lǐng)域打破條塊關(guān)系的分割、封鎖和人為割裂，實(shí)現(xiàn)相互開放，在社會分工和經(jīng)濟(jì)合理原則的基礎(chǔ)上，通過企業(yè)、部門、地區(qū)之間的協(xié)商、聯(lián)合和簽約，建立互惠互利、互通有無、彼此支持的經(jīng)濟(jì)技術(shù)關(guān)系，組成多種形式的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體，以達(dá)到生產(chǎn)要素優(yōu)化組合和資源合理配置的目的。

經(jīng)濟(jì)聯(lián)合形式

經(jīng)濟(jì)聯(lián)合的形式，從聯(lián)合的內(nèi)容上可分為:(1)企業(yè)之間的聯(lián)合;(2)企業(yè)與科研單位、大專院校之間的聯(lián)合刊(3)對外經(jīng)濟(jì)聯(lián)合。

企業(yè)集團(tuán)

由科研、生產(chǎn)、金融等部門，在共同利益和目標(biāo)下組建起來的企業(yè)群體。企業(yè)集團(tuán)發(fā)揮產(chǎn)品和行業(yè)優(yōu)勢，以較強(qiáng)的市場競爭能力帶動著中小企業(yè)發(fā)展，成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱;是推動生產(chǎn)力發(fā)展的有效的企業(yè)組織形式。

企業(yè)集團(tuán)的主要形式

企業(yè)集團(tuán)的主要形式有:(1)以大型骨干企業(yè)的主要產(chǎn)品或名優(yōu)產(chǎn)品為龍頭，組織系列化產(chǎn)品生產(chǎn);(2)以大中型骨干企業(yè)為主體組織跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨部門的橫向聯(lián)合體，提供配套服務(wù);(3)以科研為先導(dǎo)，組織科研院所、大專院校、骨干企業(yè)、金融部門參加的聯(lián)合體川4)聯(lián)合經(jīng)營，組織跨地區(qū)的銷售、維修、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系。

企業(yè)兼并

生產(chǎn)要素的重新組合。企業(yè)兼并是在深化改革中出現(xiàn)的新生事物，它遵循商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，體現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的自然法則，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進(jìn)了資源的合理配置，有助于取得規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。

企業(yè)兼并程序

企業(yè)兼并的一般程序:(1)確定被兼并企業(yè);(2)對被兼并企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行評估，清理債權(quán)、債務(wù)，確定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓底價;(3)通過招標(biāo)、投標(biāo)或自找對象確定兼并企業(yè);(4)兼并雙方辦理有關(guān)法律手續(xù)并進(jìn)行公證。

物業(yè)管理公司部門設(shè)置原則

物業(yè)管理公司的部門設(shè)置是根據(jù)物業(yè)管理的計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等職能的要求，通常應(yīng)遵循以下三個原則:企業(yè)化原則，專業(yè)化原則，社會化原則。

企業(yè)化原則

部門設(shè)置必須充分體現(xiàn)在統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理、適應(yīng)社會化大生產(chǎn)要求;有利于物業(yè)公司的管理、經(jīng)營、維修經(jīng)濟(jì)技術(shù)活動，提高工作效能。

專業(yè)化原則

部門機(jī)構(gòu)應(yīng)有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，應(yīng)求精干、高效、節(jié)約，按照專業(yè)化來調(diào)整機(jī)構(gòu)、設(shè)置崗位。社會化原則

物業(yè)管理的社會化說明管理服務(wù)工作不僅是一個開放性管理服務(wù)，又是一個系統(tǒng)化的管理服務(wù)，因此機(jī)構(gòu)設(shè)置中應(yīng)注意橫向、縱向關(guān)系的協(xié)調(diào)，注意擺正本機(jī)構(gòu)與其他各部門機(jī)構(gòu)中的位置，處理好各個職能部門、業(yè)主與社會等方方面面的關(guān)系。

物業(yè)管理分類

根據(jù)物業(yè)管理性質(zhì)，設(shè)置機(jī)構(gòu)的原則,按照當(dāng)前我國物業(yè)管理的實(shí)際進(jìn)行分類。通?？梢苑譃槿?(1)行政、福利性管理型;(2)行政性與專業(yè)化相結(jié)合管理型;(3)社會化、專業(yè)化、市場化管理型。

行政、福利性管理型

主要是指直管公房住宅區(qū)的管理，其特點(diǎn)是房屋所有權(quán)單位或房管部門組建的房管所實(shí)施管理。其住戶只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，住戶只象征性繳一些房租，維修房屋需要的費(fèi)用主要靠財政撥款，住戶不需要承擔(dān)維修費(fèi)用。

行政性與專業(yè)化相結(jié)合管理型

主要是指政府建房，并按一定的優(yōu)惠條件內(nèi)銷給單位職工的住宅區(qū)的管理。其特點(diǎn)是房屋所有權(quán)部分商品化，由獨(dú)立核算、自我運(yùn)轉(zhuǎn)的專業(yè)管理部門對其實(shí)行綜合管理，有償服務(wù)，同時政府或開發(fā)單位少量補(bǔ)貼的管理方法。

社會化、專業(yè)化、市場化管理型

主要是指房地產(chǎn)開發(fā)商修建，按照市場價格出售的商品房的住宅小區(qū)、綜合寫字樓等房產(chǎn)管理。其特點(diǎn)是房屋所有權(quán)完全歸使用者所有，由具有法人資格的管理企業(yè)對其實(shí)行統(tǒng)一管理與服務(wù)。

行政管理部門成立物業(yè)管理模式特點(diǎn) 以區(qū)、街道辦事處成立物業(yè)管理公司的模式特點(diǎn)是突出了地方政府的行政管理作用，因其管理機(jī)構(gòu)與政權(quán)基層組織相一致，在實(shí)施管理時具有權(quán)威性，制約力強(qiáng)。專業(yè)管理機(jī)構(gòu)在小區(qū)物管會領(lǐng)導(dǎo)下，各自履行自己的職責(zé)，能做到統(tǒng)一安排、分工明確、專業(yè)協(xié)作、各負(fù)其責(zé)。這種模式要防止物管會大包大攬、行政管理代替一切的情況。

房管部門建立物業(yè)管理模式特點(diǎn)

以房管部門建立的物業(yè)管理模式的特點(diǎn)是發(fā)揮了房管部門管理房產(chǎn)的優(yōu)勢，能較好地進(jìn)行科學(xué)管理，保持房屋較高完好率，有利于小區(qū)整體風(fēng)貌;這種模式的弱點(diǎn)是難以協(xié)調(diào)各專業(yè)部門，容易各自為政，扯皮現(xiàn)象多。

市場經(jīng)濟(jì)方式管理模式

按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律建立的物業(yè)管理模式的特點(diǎn)是管理行為按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，實(shí)行有償服務(wù)。按照這種模式成立的物業(yè)管理公司按獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)行、自我完善的方式運(yùn)行，這種模式應(yīng)防止片面追求經(jīng)濟(jì)效益，而應(yīng)注重經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

單位自行管理的物業(yè)管理模式特點(diǎn)

單位自行管理的物業(yè)管理模式特點(diǎn)是房產(chǎn)管理單一，經(jīng)費(fèi)來源于企業(yè)福利基金，比較充裕，帶有企業(yè)福利的功能，是計劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。人事制度改革、人才流動，給這類房產(chǎn)管理服務(wù)帶來沖擊，應(yīng)逐步加以改革、轉(zhuǎn)制。

物業(yè)管理公司部門設(shè)置的步驟

為了使物業(yè)管理公司部門設(shè)置科學(xué)化，并能高效地運(yùn)行，通常按照以下步驟進(jìn)行：(1)確定目標(biāo)，按照企業(yè)經(jīng)營與管理任務(wù)來確定組織機(jī)構(gòu)。(2)收集與分析資料。包括同類型企業(yè)的部門機(jī)構(gòu)形式，結(jié)合要達(dá)到目標(biāo)，分析各類企業(yè)部門機(jī)構(gòu)的優(yōu)缺點(diǎn)。(3)擬建、提出組織結(jié)構(gòu)圖。按照組織機(jī)構(gòu)設(shè)計要求，將各個管理工作單元，有序地排列起來，形成層次化的部門組織機(jī)構(gòu)。(4)確定職能、崗位、權(quán)限與責(zé)任。根據(jù)組織機(jī)構(gòu)圖，對部門內(nèi)部進(jìn)行分工，確定相應(yīng)職務(wù)、崗位以及權(quán)限和責(zé)任。(5)評價部門組織機(jī)構(gòu)設(shè)計。組織有關(guān)人員對組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查、評價、修改，確定最佳方案。

物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)形式的選擇

物業(yè)管理公司根據(jù)本企業(yè)經(jīng)營物業(yè)管理面積多少和管理房產(chǎn)類型來選擇組織形式，通常有直線制、職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。

直線制

直線制的管理組織形式的特點(diǎn)是企業(yè)各級單位從上到下的垂直領(lǐng)導(dǎo)，各級主管人對所屬單位的一切問題負(fù)責(zé)，不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu)，只設(shè)職能人員協(xié)助主管人工作。

職能制

職能制的管理組織形式的特點(diǎn)是在直線制組織形式基礎(chǔ)上為各級領(lǐng)導(dǎo)者相應(yīng)地設(shè)置職能機(jī)構(gòu)或?qū)Ｂ毴藛T，他們既能在各自的職能范圍內(nèi)直接指揮下屬單位，又能協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)工作。

直線—職能綜合制

直線職能綜合制是職能制的進(jìn)一步發(fā)展。它是按照管理區(qū)域與對象，或管理職能特點(diǎn)來設(shè)置企業(yè)管理機(jī)構(gòu)。其主要特點(diǎn)是:(1)這種管理機(jī)構(gòu)有兩個層次:一是管理層，一是作業(yè)層;(2)各物業(yè)管理單位，由總經(jīng)理等統(tǒng)一管理本單位的管理、經(jīng)營、服務(wù)工作，并對上級負(fù)責(zé)或?qū)Χ聲?、股東大會負(fù)責(zé)。

事業(yè)部制

按照集中決策、分散經(jīng)營的原則，在總公司下設(shè)事業(yè)部。各事業(yè)部在總公司制定的政策、目標(biāo)、計劃的指導(dǎo)和控制下，根據(jù)物業(yè)經(jīng)營管理的需要設(shè)置組織機(jī)構(gòu)。

矩陣制

矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，又按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)或項(xiàng)目劃分而建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣形式。

總經(jīng)理負(fù)責(zé)制管理模式

該管理模式的特點(diǎn)是集指揮和職能于一人——總經(jīng)理，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時。它要求總經(jīng)理的專業(yè)知識和各類技能以及個人品格素質(zhì)都要高，這樣才能領(lǐng)導(dǎo)好企業(yè)。

總師負(fù)責(zé)制管理模式

該管理模式特點(diǎn)是在董事會、總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體的指揮職能由總師來分擔(dān)，即由總經(jīng)濟(jì)師、總會計師、總工程師來分別領(lǐng)導(dǎo)和指揮各個職能部門。采用三總師負(fù)責(zé)制的管理模式通常是一些大型企業(yè)，而且所管理物業(yè)的量大、房產(chǎn)類型多。

物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置

為保證物業(yè)管理統(tǒng)一、高效地運(yùn)轉(zhuǎn)，物業(yè)管理公司必須建立必要的組織機(jī)構(gòu)，通常有總經(jīng)理、辦公室、財務(wù)部、工程部、管理部、經(jīng)營服務(wù)部等機(jī)構(gòu)。

總經(jīng)理

總經(jīng)理和若干副經(jīng)理是企業(yè)的決策層，在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下對企業(yè)一切重大問題作決策，并對企業(yè)負(fù)全面責(zé)任。

辦公室

辦公室是總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門，負(fù)責(zé)人事行政管理、人員培訓(xùn)、各種文檔資料管理、協(xié)調(diào)企業(yè)各部門之間工作。

財務(wù)部

財務(wù)部參與企業(yè)經(jīng)營管理、負(fù)責(zé)財務(wù)、計劃、經(jīng)濟(jì)核算、各類收費(fèi)等項(xiàng)工作。

工程部

工程部是企業(yè)重要的技術(shù)管理部門，負(fù)責(zé)房屋設(shè)備及公共設(shè)施的管理和維修保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)行。

管理部

管理部是物業(yè)管理的業(yè)務(wù)主管部門,指導(dǎo)各物業(yè)管理分公司的管理工作，負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共衛(wèi)生、環(huán)境綠化、消防治安，處理停水、停電等突發(fā)事件，接待客戶投訴等他項(xiàng)工作。

經(jīng)營服務(wù)部

經(jīng)營服務(wù)部負(fù)責(zé)策劃和從事各種經(jīng)營項(xiàng)目，為住戶提供全方位生活、辦公服務(wù)，包括各種家政服務(wù)和綜合代辦服務(wù)，并可開展中介、租售代理、咨詢、裝修、多種經(jīng)營服務(wù)等活動。

物業(yè)管理公司建設(shè)

物業(yè)管理走向市場競爭是未來發(fā)展趨勢，物業(yè)管理公司要想在激烈的市場競爭之中立于不敗之地，必須強(qiáng)化內(nèi)部建設(shè)：(l)形成奮發(fā)進(jìn)取，優(yōu)勝劣汰的競爭機(jī)制;(2)制訂一個長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，使其能朝著多元化、規(guī)模化的方向發(fā)展;(3)全面提高物業(yè)管理人員素質(zhì)川的要使物業(yè)管理現(xiàn)代化。

物業(yè)管理現(xiàn)代化

物業(yè)管理現(xiàn)代化就是綜合運(yùn)用現(xiàn)代化管理科學(xué)并采用先進(jìn)的技術(shù)手段，把國家對物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定及要求物化在各種設(shè)備中，并由這些設(shè)備與管理人員構(gòu)成為某種工作目標(biāo)服務(wù)的信息處理系統(tǒng)。

物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容

物業(yè)管理現(xiàn)代化，通常包含以下內(nèi)容:管理觀念現(xiàn)代化、管理方式程序化、管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化、管理組織網(wǎng)絡(luò)化以及管理手段自動化。

管理觀念現(xiàn)代化

現(xiàn)代化的物業(yè)管理決不是傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理，在觀念上有著新的內(nèi)涵，其表現(xiàn)在：(1)信息觀念強(qiáng);(2)系統(tǒng)觀念強(qiáng);(3)經(jīng)營觀念強(qiáng)。運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方法來開展物業(yè)管理。

管理方式程序化

為了提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量和效果，必須建立一整套完備的制度，使每一位管理工作人員都有章可循，照章辦事，由人治變?yōu)榉ㄖ稳嫣岣咂髽I(yè)水準(zhǔn)。

管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化

為了使物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量上水平，必須建立一套規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn)，而且其標(biāo)準(zhǔn)要細(xì)化，要量化，具有可操作性。這樣才能使物業(yè)管理公司的整體素質(zhì)達(dá)到一流水準(zhǔn)。

管理組織網(wǎng)絡(luò)化

物業(yè)管理涉及面廣，物業(yè)管理公司與許多政府部門、企業(yè)有著各種聯(lián)系，為了使物業(yè)管理有序地開展，需要建立網(wǎng)絡(luò)，以保證信息資源、人力資源、技術(shù)資源得到充分地運(yùn)用，使物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量大大提高。

管理手段自動化

為了提高物業(yè)管理水平，真正地為住戶服務(wù)，需要采用一些高科技產(chǎn)品及技術(shù)，使管理手段現(xiàn)代化。通常選擇的現(xiàn)代設(shè)備系統(tǒng)有z電視安全監(jiān)控系統(tǒng)、電子通訊系統(tǒng)、計算機(jī)管理系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)等。

管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化

公司管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志就是建立現(xiàn)代化企業(yè)制度，它的基本內(nèi)容有:(l)完善企業(yè)法人制度;(2)建立科學(xué)的組織制度;(3)建立完整的考核、監(jiān)督制度。

管理人員素質(zhì)現(xiàn)代化

管理人員素質(zhì)不能注重外包裝的更新，更要注重內(nèi)在的文化修養(yǎng)，技術(shù)、業(yè)務(wù)素質(zhì)與能力上都必須達(dá)到專業(yè)化、知識化、現(xiàn)代化要求。

第二篇 物業(yè)管理開展的基本理論

一、產(chǎn)權(quán)理論

產(chǎn)權(quán)

產(chǎn)權(quán)就是財產(chǎn)所有權(quán)，也稱物權(quán)。指財產(chǎn)所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

專有部分產(chǎn)權(quán)

業(yè)主通過購房擁有了獨(dú)立的一套室，戶門以內(nèi)的上、下、左、右、前、后的房屋構(gòu)件圍筑而成的一個空間，他跟任何方向毗連的單元套房業(yè)主并不構(gòu)成“按份共有”關(guān)系，也絕對有權(quán)獨(dú)立處分這個空間(如出售、出租或贈與等)，而不必征得其他業(yè)主同意，其他業(yè)主也不具有優(yōu)先權(quán)。

部分共有產(chǎn)權(quán)

這種產(chǎn)權(quán)形態(tài)的生成，是基于權(quán)利客體(住宅樓)的物理性能，該性能決定了它只能為該部分的業(yè)主共同使用，并共同擁有，故稱之為部分共有。

兩方互有產(chǎn)權(quán)

所謂兩方互有就是指兩個業(yè)主共有某一構(gòu)件。與部分共有相比，兩方互有具有以下特征:一是權(quán)利主體只有兩個業(yè)主，沒有第二者介入;二是權(quán)利客體僅限于共用，共有之構(gòu)件都不含共用、共有之空間。

兩方互有特征

通常兩方互有具有以下特征:一是權(quán)利主體只有兩個業(yè)主，沒有第三者介入F二是權(quán)利客體僅限于共用。

相鄰使用權(quán)

業(yè)主為了正當(dāng)合理地使用自己的專有部分而請示使用其他業(yè)主的專有部分或公用部分的權(quán)利，稱之相鄰使用權(quán)。

全體共有產(chǎn)權(quán)

對于一個住宅區(qū)內(nèi)，除了以上專有部分、部分共用、兩方互有的權(quán)利客體以外的其余部分應(yīng)為該小區(qū)所有業(yè)主全體共有。這種產(chǎn)權(quán)形態(tài)最重要的特點(diǎn)，是權(quán)利在個人之間的完全重合。

法定共有部分

通常是指由國家法律直接規(guī)定的，一般指樓房的基本結(jié)構(gòu)部分、附屬建筑物和附屬設(shè)備等。

約定共有部分

通常是指由合同契約或合約約定的屬業(yè)主所有的部分。

產(chǎn)權(quán)理論給業(yè)主帶來的權(quán)利

通常產(chǎn)權(quán)理論給業(yè)主帶來5種權(quán)利:一是表決權(quán)，業(yè)主參加業(yè)主大會，對大會討論的事項(xiàng)享有表決權(quán)z二是參與制定規(guī)約權(quán)一一業(yè)主參加大會，參與制定和修改合約、管理規(guī)則等權(quán)利;三是選舉、罷免權(quán)，業(yè)主參加業(yè)主大會，選舉代表業(yè)主權(quán)利的業(yè)主委員會成員，同樣對一些質(zhì)價不符的物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主有權(quán)罷免物業(yè)管理企業(yè);四是請求權(quán)，業(yè)主可以根據(jù)管理合約，依照程序請求召開業(yè)主大會，或要求物業(yè)管理企業(yè)積極開展服務(wù);五是監(jiān)督權(quán)，廣大業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)開展工作的情況。

二、委托代理理論

代理

所謂代理就是指代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為，由此產(chǎn)生的民事權(quán)利和義務(wù)直接由被代理人承受的一種民事關(guān)系。

代理的特征

代理在法律活動中具有以下四個特征：(1)代理活動必須是具有法律意義的行為；(2)代理人以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為；(3)代理人在代理權(quán)限內(nèi)實(shí)施代理行為；(4)被代理人對代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。

代理的種類

根據(jù)《民法通則》規(guī)定，代理的種類主要有:委托代理、法定代理和指定代理。

委托代理

委托代理是指代理人依照被代理人的委托，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為，其法律后果直接歸屬于被代理人的法律制度。

法定代理

法定代理是指根據(jù)法律的宣接規(guī)定而發(fā)生的代理關(guān)系。主要是為無民事行為能力人或限制民事行為能力人行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)而設(shè)立的制度。

指定代理

根據(jù)人民法院或有關(guān)單位的指定而發(fā)生的代理。

委托代理形式

委托代理形式通常有兩種：一種采用口頭形式委托，另一種采用書面形式委托。物業(yè)管理的委托服務(wù)必須采用書面形式。

代理權(quán)取得

代理權(quán)可通過以下方式取得：(1)因授權(quán)而取得代理權(quán)；(2)因指定而發(fā)生；(3)因法律規(guī)定而發(fā)生。

代理人行使代理權(quán)時應(yīng)遵循的原則

代理人行使代理權(quán)時通常應(yīng)遵循明下兩項(xiàng)原則：(l)代理權(quán)應(yīng)為維護(hù)被代理人的最大利益而行使;(2)代理權(quán)利得濫用。

物業(yè)管理代理鏈

物業(yè)管理中，其委托代理的實(shí)現(xiàn)絕不是簡單的一個合約，而是若干個連續(xù)性 的合約，這又表現(xiàn)為一種代理鏈如圖:

業(yè)主(使用人)→業(yè)主大會(業(yè)主委員會)→物業(yè)管理企業(yè)→企業(yè)員工 委托代理 委托代理 委托代理

委托代理中的效率體現(xiàn)

單位、個人(業(yè)主)采用委托代理的最終效率，體現(xiàn)在自身利益最大化或損失最小化。

產(chǎn)權(quán)利益追求

在委托代理關(guān)系中，對代理人進(jìn)行監(jiān)督或激勵的原動力來自初始委托人對產(chǎn)權(quán)利益的追求，它包括對物業(yè)管理質(zhì)量、水平以及產(chǎn)生的收益方面的追求，等等。

監(jiān)督距離長短

代理效率的好壞與委托代理活動中的中閏環(huán)節(jié)的多少有關(guān)。每經(jīng)過一個中間層，初始委托人的監(jiān)督管理積極性就遞減一次，監(jiān)督距離越長、中間層越多、遞減量就越大。

激勵手段強(qiáng)弱

物業(yè)管理正面激勵的最大難點(diǎn)在于不可能形成統(tǒng)一的量化指標(biāo)，因此應(yīng)建立以模糊數(shù)學(xué)為基礎(chǔ)、加權(quán)平均多元素的考按模型方法來進(jìn)行考核，這樣，使得激勵措施落到實(shí)處。

三、公共選擇理論

公共選擇

居住在住宅環(huán)境內(nèi)的業(yè)主(使用人)都在追求自身利益的最大化效用，或者說追求自我價值實(shí)現(xiàn)，然而每一位業(yè)主追求自我需要時，必然要受到他人利益的限制。在這種相互限制進(jìn)而不得不相互妥協(xié)的作用下，形成某些大家的共同利益。這種屬于共同利益的權(quán)利確認(rèn)通常采用大家共同決策(有的稱之公共選擇)來實(shí)現(xiàn)。

公共機(jī)構(gòu)

一種代表公眾利益討論決策的組織稱之為公共機(jī)構(gòu)。

個人選擇

如果選擇是由一個人獨(dú)立完成的，那么這種選擇相對于做決策的人來說，稱之為個人選擇(即個人決策)。

集體選擇

集體選擇是指各參與者依據(jù)某項(xiàng)協(xié)議規(guī)則相互協(xié)商而確定的集體行動方案。

公共機(jī)構(gòu)特征

公共選擇理論來自公共機(jī)構(gòu)的決定。人類生存的需要產(chǎn)生了公共機(jī)構(gòu)，通過大家商議產(chǎn)生了某些規(guī)則，形成了共識，使得公共機(jī)構(gòu)發(fā)揮作用。公共機(jī)構(gòu)具有以下明顯的特征：(1)具有權(quán)威性;(2)公共機(jī)構(gòu)成員必須經(jīng)過選舉產(chǎn)生，具有代表性;(3)公共機(jī)構(gòu)做出的決定必須執(zhí)行少數(shù)服從多數(shù)的原則。

多數(shù)性原則

住宅小區(qū)(大廈樓宇)業(yè)主大會及業(yè)主委員會關(guān)于物業(yè)管理事項(xiàng)做決定時.不能 隨意地由幾位組織者或一些同意者參與而做出決定，而必須由業(yè)主大會投票來決定，其原則是少數(shù)服從多數(shù)，有的稱之為多數(shù)性原則。

四、社區(qū)理論

社區(qū)

社區(qū)指聚集在某一地域中的社會群體、社會組織所形成的一個在生活上互相關(guān)聯(lián)的社會實(shí)體。德國滕尼斯稱之為結(jié)合社會，英國麥其弗稱之為社區(qū)。

構(gòu)成社區(qū)的基本因素 一般地說，構(gòu)成社區(qū)的基本因素有五個:(1)必須有以一定的生產(chǎn)關(guān)系為基礎(chǔ)組織起來的、進(jìn)行共同生活的人群，對于人口的多少，并無一定的要求。(2)有一定的地域，即有人口集體或居民群賴以進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動的、有一定地界的地理區(qū)域，其面積的大小，亦無一定的標(biāo)準(zhǔn)。從這個角度看，社區(qū)是人類與自然環(huán)境的統(tǒng)一體，這種自然條件對于人類的社會活動具有很大的制約作用。(3)居民群之間要共同進(jìn)行社會活動，彼此結(jié)成一定的社會關(guān)系。如親屬關(guān)系、鄰居關(guān)系、職業(yè)關(guān)系等，它們不僅具有基!于血緣紐帶的共同成員感，而且具有同類意識，表現(xiàn)出牢固的、內(nèi)3聚的相互作用。(4)由于現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)條件、政治條件、社會條件及歷史文化傳統(tǒng)，居民職業(yè)構(gòu)成者各不相同，每個社區(qū)都有自己特有的文化、制度和生活方式。一方面為謀求人際關(guān)系的相互協(xié)調(diào)、規(guī)范或行為準(zhǔn)則，如風(fēng)俗、規(guī)章制度，一方面為謀求規(guī)章制度的具體落實(shí)，產(chǎn)生各種社會群體和機(jī)構(gòu)，如祠堂、教會、社會以及政治組織。(5)有各方面的生活服務(wù)設(shè)施，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化、教育等設(shè)施以滿足居民的物質(zhì)需要和精神需要。美國帕森斯認(rèn)為，社區(qū)是行動者的一個集體，他們有一個有界限的地區(qū)作為進(jìn)行最大部分日常生活的基礎(chǔ)。

社區(qū)建設(shè)

對一定地域的居民社會生活的共同體的物質(zhì)生活與精神生活需求的滿足與提高。

社區(qū)建設(shè)的必要性

現(xiàn)代社會中，人們從以住房為棲身的目的轉(zhuǎn)為住房是滿足物質(zhì)生活與精神生活的需要。除了追求硬件條件(房屋布局合理、設(shè)備齊全、結(jié)構(gòu)可靠等)以外，更加追求軟件條件(治安良好、道路清潔、交通方便、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)設(shè)施齊全等)，這一切都要靠物業(yè)管理公司推行社區(qū)建設(shè)來保證。

文化

文化有廣義和狹義之分。廣義的文化指自然環(huán)境以外，人類所創(chuàng)造的→切物質(zhì)財富和精神財富，如通常所說的人類文化等。狹義的文化即指人類所創(chuàng)造的社會精神財富，如通常所說的文化生活、文化水平等。

社區(qū)文化

社區(qū)文化指在一定地域范圍內(nèi)，具有共同生活和習(xí)俗所形成的文化價值觀念的規(guī)范道德。

社區(qū)文化建設(shè)的必要性

現(xiàn)代生活高強(qiáng)度、快節(jié)奏的工作方式，不良的心理狀態(tài)——緊張的人際關(guān)系容易導(dǎo)致眾多的身心疾病。社區(qū)文化可以創(chuàng)造一種和諧、愉快、友好的家庭及周邊環(huán)境氛圍，讓人們的心理得到放松，身體健康，精力充沛地去工作和學(xué)習(xí)。良好的社區(qū)文化建設(shè)可以創(chuàng)造出一種舒適、安靜、祥和的居住條件。

社區(qū)文化活動的方式

通常采用的社區(qū)文化活動的方式在(1)運(yùn)用傳播文化的工具和康樂設(shè)施，如影劇院、文化站、圖書館、閉路電視等開展聯(lián)絡(luò)感情活動，增強(qiáng)人們之間的友誼;(2)創(chuàng)建文明單位、文明樓、文明家庭、文明市民、文明住宅小區(qū)等活動，注重文明居住，鄰里團(tuán)結(jié)、互助，積極參加各項(xiàng)公益活動;(3)積極開展各類文明活動，提倡講文明、懂禮貌，樹立新風(fēng)尚川4)組織各類體育比賽、文藝比賽、音樂沙龍、京劇票友聯(lián)誼會等活動，加強(qiáng)住戶之間的交往與聯(lián)系，培養(yǎng)集體觀念，增強(qiáng)公民意識;(5)在特定的節(jié)假日，專門進(jìn)行各類聯(lián)歡活動;(們在一些涉外居住小區(qū)結(jié)合外國友人的實(shí)際情況積極開展中西合璧的社區(qū)文化活動。

社區(qū)文化的特征

社區(qū)文化的特征主要有:(1)開放性;(2)多元性;(3)地域性川的歸屬性。

社區(qū)文化的內(nèi)容

社區(qū)文化不可能離開一定的形態(tài)而存在，這種形態(tài)可以是物質(zhì)的、精神的，也可以是物質(zhì)與精神相結(jié)合的。社區(qū)文化的內(nèi)容應(yīng)包括環(huán)境文化、行為文化、制度文化和精神文化。

環(huán)境文化

社區(qū)環(huán)境是社區(qū)文化的第一層面，它是由社區(qū)成員共同創(chuàng)造維護(hù)的自然環(huán)境和人文環(huán)境的結(jié)合，是社區(qū)精神物質(zhì)化、對象化的具體表現(xiàn)。

行為文化

行為文化又稱之為活動文化，是社區(qū)成員在交往、娛樂、生活、學(xué)習(xí)、經(jīng)營等過程中產(chǎn)生的活動文化，通常所說的社區(qū)文化都是指這一類社區(qū)文化活動。

制度文化

制度文化是社區(qū)成員在生活、娛樂、交往、學(xué)習(xí)等活動中形成的，與社區(qū)精神、社區(qū)價值觀、社區(qū)理想等相適應(yīng)的制度、規(guī)章、組織機(jī)構(gòu)等。

精神文化

精神文化是社區(qū)文化的核心，是社區(qū)獨(dú)具特征的意識形態(tài)和文化觀念，包括社區(qū)精神、社區(qū)道德價值觀念、社區(qū)理想、行為準(zhǔn)則等，這是社區(qū)成員精神觀、價值觀、道德觀生成的主要途徑。

社會

社會是人們相互交往的產(chǎn)物，是各種社會關(guān)系的總和。即在共同的物質(zhì)生產(chǎn)活動的基礎(chǔ)上相互聯(lián)系的人們的總體。人類的相互依存關(guān)系紛繁復(fù)雜.有經(jīng)濟(jì)關(guān)系、政治關(guān)系、家庭關(guān)系以及由精神和文化生活而結(jié)成的種種其他關(guān)系，但由于生產(chǎn)活動是人們的基本活動，所以物質(zhì)資料的生產(chǎn)關(guān)系是社會存在的基礎(chǔ)。

社會化

人的社會化，指社會將一個自然人轉(zhuǎn)化成為一個能夠適應(yīng)和接受一定的文化，參與社會生活，按照社會發(fā)展去履行一定角色和不斷完善自己社會性的社會人的過程。

社金化的內(nèi)容

社會化的內(nèi)容包括:(1)社會生活基本技能(自理技能和謀生技能)社會化;(2)社會規(guī)范社會化;(3)社會角色社會化刊的政治制度社會化。

社會化的因素

社會化的因素包括內(nèi)在和外在因素。內(nèi)在因素有：(1)遺傳因素川(2)主體能動因素。外在因素有：(1)社會文化;(2)家庭;(3)學(xué)校;(4)同輩群體;(5)大眾傳播工具。

社會化的過程

社會化的過程有：(1)青年期前，對外界事物逐漸認(rèn)識，初步的社會化;(2)青年期時，自覺地使自己由自然人向社會人轉(zhuǎn)變;(3)成年期時，繼續(xù)社會化，使價值和動機(jī)見諸于行動并不斷完善它;(4)再社會化，當(dāng)社會化中斷、推遲時需再社會化，形式有補(bǔ)償教育、罪犯改造和強(qiáng)化訓(xùn)練。

社會化的特點(diǎn)

社會化的特點(diǎn)一般是:(1)雙向性，人與社會環(huán)境因素之間社會互動;(2)終身性，人一生都在社會化。

親緣社會聯(lián)系

親緣關(guān)系是與血緣關(guān)系為紐帶的，包括家庭關(guān)系、親屬關(guān)系、婚姻關(guān)系。

地緣社會聯(lián)系

通常是以人們生存的地理為背景形成的關(guān)系，主要表現(xiàn)為鄰里關(guān)系、鄉(xiāng)親關(guān)系、社區(qū)關(guān)系。

業(yè)緣社會聯(lián)系

通常是指人們在所從事的工作、所從事的行業(yè)中發(fā)生的聯(lián)系，即以社會為基礎(chǔ)的聯(lián)系。業(yè)緣關(guān)系的表現(xiàn)形式十分廣泛，如同事關(guān)系、同學(xué)關(guān)系、上下級關(guān)系等等。

公共關(guān)系

它是指社會中的組織與集團(tuán)間的聯(lián)系。在社會中，由于各種原因和需要，形成了形形色色的組織與集團(tuán)。這些組織和集團(tuán)在各自的運(yùn)行過程中，根據(jù)自身的需要同其他組織、集團(tuán)和公眾發(fā)生交往和聯(lián)系，從而形成公共關(guān)系。

民族關(guān)系

它是指不同歷史條件和經(jīng)濟(jì)生活條件下，形成的傳統(tǒng)、風(fēng)俗、生活習(xí)慣等具有自身特點(diǎn)的民族之間的交往關(guān)系。

鄰里

鄰里就是住地毗連的人們互相形成的密切互動關(guān)系，有著明顯的認(rèn)同感和感情聯(lián)系。鄰里是地緣相鄰并構(gòu)成互動關(guān)系的基本社會群體。

鄰里社會功能 鄰里社會功能主要表現(xiàn)為以下四個方面:(1)社會化功能。指鄰里間形成的一種價值氛圍，并由此教育鄰里中的居民和兒童。(2)相互支持的功能。指鄰里之間相互保護(hù)和支持，使鄰里間有安全感和信任感。(3)社會控制能力。指通過有關(guān)規(guī)范約束居民行為，調(diào)整居民關(guān)系，維持社區(qū)的安全。(4)交流功能。指人們在業(yè)余時間里通過公共活動、休閑娛樂或串門拜訪等，自覺或不自覺地進(jìn)行感情和思想的交流，從而滿足精神要求，起到相互影響的作用。

社區(qū)管理與物業(yè)管理的內(nèi)在聯(lián)系

社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理有一個最基本的共同點(diǎn)，即都是以人為中心開展活動，為人的生存、發(fā)展、享受提供各種便利。但兩者又各有側(cè)重點(diǎn)t物業(yè)管理主要從養(yǎng)護(hù)和完善物業(yè)及周圍環(huán)境的功能，來體現(xiàn)以人為中心的服務(wù);而社區(qū)建設(shè)則著眼于協(xié)調(diào)人際關(guān)系，通過建立良好的人際關(guān)系來體現(xiàn)以人為中心的各項(xiàng)建設(shè)。

社區(qū)管理與物業(yè)管理的區(qū)別

城市社區(qū)管理是大系統(tǒng)社區(qū)建設(shè)的一個子系統(tǒng)，社區(qū)管理包含社區(qū)文化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安管理、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理、三廢處理、物業(yè)管理等眾多內(nèi)容。物業(yè)管理作為社區(qū)管理的子系統(tǒng)之一，雖然在職能和方法上有類似之處，然而物業(yè)管理是企業(yè)化、公司化行為。

認(rèn)同感

社區(qū)中的居民對本社區(qū)的社區(qū)文化的認(rèn)識和肯定，并自覺地服從于這種社區(qū)文化。

歸屬感

社區(qū)中的居民總是要把自身置身于一種社區(qū)文化中，在精神上依賴于這種文化。

整合

指調(diào)整不同因素的矛盾沖突，使之成為統(tǒng)一的體系的過程或結(jié)果。

價值觀整合

調(diào)整社區(qū)內(nèi)居民在價值觀上的差異與沖突，形成一個統(tǒng)一的價值觀念體系。

功能整合

社會文化系統(tǒng)發(fā)揮的各個功能是相互耦合、相互補(bǔ)充、相互促進(jìn)的。

規(guī)范整合

規(guī)范是指調(diào)整人與人之間的社會關(guān)系的標(biāo)準(zhǔn)，也是指導(dǎo)或約束人們社會行為的準(zhǔn)則。規(guī)范整合是指物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化、秩序化、科學(xué)化、法制化管理，使住戶在生活環(huán)境中感到安全、舒適、自豪，從而產(chǎn)生了認(rèn)同感。

五、項(xiàng)目管理理論

項(xiàng)目

項(xiàng)目指在一定約束條件下(限定資源、限定時間、限定質(zhì)量)，具有特定目標(biāo)的一次性事業(yè)。它具有一個規(guī)定的開始時間和結(jié)束時間，需要一種或多種資源。

項(xiàng)目管理

項(xiàng)目管理指在一定約束條件下，以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目業(yè)主的目標(biāo)為目的，以項(xiàng)目經(jīng)理個人負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)和以項(xiàng)目為獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算，并按照項(xiàng)目內(nèi)在規(guī)律，進(jìn)行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制的系統(tǒng)管理活動。

項(xiàng)目管理特征

項(xiàng)目管理具有以下特征:(1)項(xiàng)目管理的一次性，項(xiàng)目作為一種一次性事業(yè)，其實(shí)施過程具有明顯的單件性，這也是項(xiàng)目管理區(qū)別于非項(xiàng)目管理活動的重要特征;(2)項(xiàng)目管理目標(biāo)的明確性，每個項(xiàng)目都有其預(yù)期的目標(biāo)，如不同的投資(成本)、不同的工期、不同的目標(biāo)、不同的質(zhì)量等，項(xiàng)目管理工作是保證其順利達(dá)到目標(biāo)的手段;(3)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，項(xiàng)目管理是一件非常復(fù)雜的工作，因此設(shè)置和明確工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人就顯得非常重要，一般稱之為項(xiàng)目經(jīng)理。

項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制

一個項(xiàng)目的總?cè)蝿?wù)包含了許多子任務(wù)，如質(zhì)量、時間、成本、效益等，在不同的階段又有不同的階段性任務(wù)，同時在項(xiàng)目管理中會有許多不可預(yù)見的因素，還會遇到各種干擾。項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)預(yù)定的目標(biāo)在管理工作中進(jìn)行有效的控制與管理，以確保其達(dá)到最理想的狀態(tài)。

項(xiàng)目計劃

計劃是對未來的預(yù)測，為企業(yè)將來發(fā)展制定的目標(biāo)，一個項(xiàng)目決定實(shí)施，企業(yè)就需要制定一個不斷深化的計劃。

項(xiàng)目控制

為了確保項(xiàng)目的貫徹和實(shí)施，必須建立項(xiàng)目的控制系統(tǒng)，以保證項(xiàng)目能夠達(dá)到理想的目標(biāo)。具體地反映在質(zhì)量、時間和成本上形成一個平衡，使它們相互協(xié)調(diào)，并使項(xiàng)目管理滿足業(yè)主和使用人的共同需要。

項(xiàng)目組織

項(xiàng)目組織是人們?yōu)榱送瓿赡骋豁?xiàng)目的全部目標(biāo)，開展項(xiàng)目管理活動所建立健全的管理體制和管理機(jī)構(gòu)系統(tǒng)。高效率的項(xiàng)目組織是項(xiàng)目管理的骨架，它擔(dān)負(fù)著溝通信息、下達(dá)指令、協(xié)調(diào)矛盾、統(tǒng)一步調(diào)、組織運(yùn)轉(zhuǎn)、制定決策的重任。

信息管理

在項(xiàng)目管理工作過程中，對于項(xiàng)目內(nèi)部，需要通過信息來了解情況，下達(dá)指令，制定對策。如稅務(wù)、審計部門等也需要信息作為稅收、審計等方面的依據(jù)。

物業(yè)管理與項(xiàng)目管理內(nèi)涵的一致性 物業(yè)管理具有項(xiàng)目管理的特征，即物業(yè)管理和項(xiàng)目管理一樣具有一次性特點(diǎn)。比如，物業(yè)管理公司對住戶的各種服務(wù)質(zhì)量具有一次性，即各種服務(wù)完畢，其服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣便形成了。

物業(yè)管理與項(xiàng)目管理過程的一致性

管理工作過程就是預(yù)測和計劃、組織、指令、協(xié)調(diào)、控制等五個方面的工作過程。無論項(xiàng)目管理還是物業(yè)管理都具有以上過程。

物業(yè)管理和項(xiàng)目管理目標(biāo)的一致性

作為項(xiàng)目管理本身來說，其目標(biāo)就是要將有限的時間、費(fèi)用等方面的資源充分有效地利用(使之能用最少的時間、最省的費(fèi)用獲得一個令人滿意的質(zhì)量要求)。同理，物業(yè)管理目標(biāo)就是用有限的資源，通過管理工作協(xié)調(diào)、平衡來達(dá)到一個較高的質(zhì)量要求，使得物業(yè)保值增值。因此，兩者目標(biāo)有高度的一致性。

用項(xiàng)目管理方法開展物業(yè)管理的意義

主要體現(xiàn)在以下三個方面：(1)克服了各自為政、多頭管理以及“大鍋飯”的現(xiàn)象。物業(yè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及面廣，政策性強(qiáng)。物業(yè)管理公司應(yīng)按照項(xiàng)目管理理論，實(shí)施經(jīng)理負(fù)責(zé)制，有力克服了各自為政、多頭管理的現(xiàn)象;有利于加強(qiáng)目標(biāo)管理，保證各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)圓滿完成。(2)節(jié)約資金，使投入與產(chǎn)出獲得平衡。采用項(xiàng)目管理方法來制定物業(yè)管理工作的計劃，并進(jìn)行目標(biāo)控制，協(xié)調(diào)投入和產(chǎn)出之間的平衡，防止資金浪費(fèi)。(3)工作協(xié)調(diào)，提高效率，保證質(zhì)量。把物業(yè)管理的各個服務(wù)項(xiàng)目分解為一個個子項(xiàng)目，按照項(xiàng)目管理要求來分解，有目的地加強(qiáng)各部門、各單位的溝通，更好地為住戶服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理{主任}的工作重點(diǎn)

作為一名企業(yè)負(fù)責(zé)人的工作重點(diǎn)是:(1)質(zhì)量控制，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)管理活動過程中，要達(dá)到規(guī)定要求和滿足住戶需求的能力和程度;(2)成本控制，所謂成本控制，就是對物業(yè)管理的每一項(xiàng)活動，都要有成本意識，都要學(xué)會運(yùn)用價格理論，找出物業(yè)管理收支平衡點(diǎn)，尤其要對物業(yè)管理中各項(xiàng)活動的成本進(jìn)行分析，做到心中有數(shù);(3)時間控制，所謂時間控制，就是在成本與質(zhì)量的前提下，注意學(xué)會時間安排從而提高效益。

六、環(huán)境保護(hù)可持續(xù)發(fā)展理論

環(huán)堤環(huán)境通常指人類的生存環(huán)境。包括:大氣、水、土地、礦藏、森林、草原、野生動物、野生植物、名勝古跡、風(fēng)景游覽區(qū)、溫泉、療養(yǎng)院、自然保護(hù)區(qū)、生活居住區(qū)等。按性質(zhì)可分為自然環(huán)境、人工環(huán)境和社會環(huán)境。

環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)

環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)是政府環(huán)境保護(hù)部門為保護(hù)環(huán)境和人體健康，維持生態(tài)平衡而制定的強(qiáng)制性規(guī)定。環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)按等級分為國家環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)和地方環(huán)境標(biāo)準(zhǔn);按種類分為環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、污染物排放標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)境方法標(biāo)準(zhǔn)等。

環(huán)境監(jiān)測

環(huán)境監(jiān)測指通過物理測定、化學(xué)測定、儀器測定、生物監(jiān)測等手段，有計劃有目的地對環(huán)境質(zhì)量中某些有代表性的數(shù)值實(shí)施測定的過程。它是環(huán)境保護(hù)工作的重要組成部分。

環(huán)境效應(yīng)

環(huán)境效應(yīng)是在環(huán)境諸要素綜合影響下，物質(zhì)之間通過物理、化學(xué)和生物作用所產(chǎn)生的環(huán)境效果。環(huán)境效應(yīng)一般分為自然環(huán)境效應(yīng)和人為環(huán)境效應(yīng)。環(huán)境要素

構(gòu)成人類環(huán)境整體的各個獨(dú)立的、性質(zhì)不同的而又服從整體演化規(guī)律的基本因素，稱為環(huán)境要素。人們一般把環(huán)境要素分為自然環(huán)境要素和社會環(huán)境要素兩大類。

環(huán)境容量

指在一定時間和空間范圍內(nèi)，環(huán)境對污染物的凈化能力。當(dāng)污染總量不超過環(huán)境凈化能力時，環(huán)境不受污染，否則環(huán)境便會被污染。

環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

指對環(huán)境質(zhì)量所提出的綜合性要求。目前我國已經(jīng)頒布的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)有:農(nóng)田灌溉水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、溫業(yè)水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、海水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)等。

生態(tài)環(huán)境要素

生態(tài)環(huán)境要素指構(gòu)成人類生存環(huán)境系統(tǒng)的各個獨(dú)立的、性質(zhì)不同的而又服從整體演化規(guī)律的基本物質(zhì)組合。生態(tài)環(huán)境要素又可分為生態(tài)因子與環(huán)境因子。

生態(tài)因子

指生態(tài)環(huán)境中對人類及生物的生長和發(fā)青具有直接或間接影響的外界環(huán)境要素，例如光、水、土壤、氣候等。

環(huán)境因子

指生物有機(jī)體以外的所有環(huán)境要素，是構(gòu)成環(huán)境的最基本成分。當(dāng)前許多專家學(xué)者把生態(tài)因子分為五類z氣候因子、土壤因子、地理因子、生物因子、人為因子。

自然環(huán)境

自然環(huán)境在人類出現(xiàn)之前就已存在，它是人們賴以生存、生活和生產(chǎn)所必需的自然條件與自然資源的總稱，是直接或間接影響人類的一切自然形成的物質(zhì)、能量和自然現(xiàn)象的總體，通常指水、大氣、生物、陽光、巖石、土壤、植被等。

人工環(huán)境

人工環(huán)境是指由于人類的活動而形成的環(huán)境要素，是人類為了不斷提高自己的物質(zhì)和文化生活質(zhì)量而創(chuàng)造的環(huán)境，包括由人工形成的物質(zhì)、能量和精神產(chǎn)品，以及人類活動所形成的人與人之間的關(guān)系(上層建筑)等。

社會環(huán)境

社會環(huán)境是在自然環(huán)境的基礎(chǔ)上，人類經(jīng)過長期有意識的社會勞動，加工和改造自然物質(zhì)，創(chuàng)造物質(zhì)生產(chǎn)體系，積累物質(zhì)文化等所形成的環(huán)境體系。

環(huán)境功能

環(huán)境最基本的功能有三個：(1)空間功能，通常指環(huán)境提供了人類和其他生物棲息、生長、繁衍的場所，且這種場所是適合其生存發(fā)展要求的;(2)營養(yǎng)功能，通常指提供人類及其他生物生長繁衍所必需的各類營養(yǎng)物質(zhì)及各類資源、能源等;(3)調(diào)節(jié)功能，通常指對各種生物植被及相關(guān)聯(lián)的物質(zhì)發(fā)揮調(diào)節(jié)功能，如森林具有蓄水、防止水土流失、吸收二氧化碳的調(diào)節(jié)作用。

環(huán)境管理

通常指運(yùn)用行政、法律、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、教育等手段對環(huán)境方面的問題進(jìn)行管理。環(huán)境管理主要包括：環(huán)境計劃的管理、環(huán)境質(zhì)量的管理、環(huán)境技術(shù)的管理等。

環(huán)境規(guī)劃

對一定時期內(nèi)環(huán)境保護(hù)目標(biāo)和措施所做出的規(guī)定。環(huán)境規(guī)劃是國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃的組成部分，其目的是在發(fā)展的同時保護(hù)環(huán)境，維護(hù)生態(tài)平衡。

物業(yè)環(huán)境

物業(yè)環(huán)境一般指某個物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，它是城市環(huán)境的一部分。

物業(yè)環(huán)境的分類

物業(yè)環(huán)境按物業(yè)的不同而分成不同的物業(yè)環(huán)境，通常分為生活居住環(huán)境(內(nèi)部居住環(huán)境與外部居住環(huán)境)、辦公環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、生產(chǎn)環(huán)境等。

內(nèi)部居住環(huán)境

一般指居住建筑的內(nèi)部環(huán)境。

影響住宅內(nèi)部居住環(huán)境的因素

影響住宅內(nèi)部居住環(huán)境的因素很多，通常有以下幾個主要因素:(1)住宅標(biāo)準(zhǔn)，指面積的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。一般面積標(biāo)準(zhǔn)指平均每戶建筑面積和平均每人居住面積大小，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)指設(shè)備的完善程度，如衛(wèi)生設(shè)備、煤氣、供電供水、供熱等。(2)住宅類型，通常指別墅、公寓、一般住宅及高層等。(3)隔音效果。(4)隔熱和保溫。(5)光照。(6)日照。(7)通風(fēng)等。

外部居住環(huán)境

一般指住宅與住戶生活密切相關(guān)的各類公共建筑、公用設(shè)施、綠化、院落和室外場地等，它與內(nèi)部居住環(huán)境有機(jī)組成完整的生活居住環(huán)境。

影響住宅外部環(huán)境的因素

影響住宅外部環(huán)境的因素很多，通常有以下主要因素:(l)居住密度，即單位用地面積上居民和建筑的分布程度。一般居住密度較低為好。(2)公共建筑，為居民生活服務(wù)提供的各類配套建筑，如中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、商店等。(3)市政公用設(shè)施，如道路、各種工程管線、公共知匾等。(的綠化。(5)室外庭院和各類活動場所。(6)大氣環(huán)境。(7)聲環(huán)境和視環(huán)境。(8)鄰里和社會環(huán)境等。

影響辦公環(huán)境的因素

影響辦公環(huán)境的因素主要有：(1)辦公室的標(biāo)準(zhǔn);(2)辦公室類型；(3)隔音;(4)隔熱和保溫;(5)光照;(6)通風(fēng)等，以及外部的市政公共設(shè)施、綠地、大氣環(huán)境、聲環(huán)境、視環(huán)境等影響，還有辦公設(shè)備，辦公區(qū)域的治安狀況等。

影響商業(yè)環(huán)境的因素 影響商業(yè)環(huán)境的因素主要有:(l)商場建筑內(nèi)部的光照、室內(nèi)的氣溫、相對適度空氣流通速度等因素;(2)商場外部的配套公共建筑、市政道路公共交通、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等因素;(3)商業(yè)設(shè)施，以及商業(yè)工作人員的服務(wù)態(tài)度和水平也是影響商業(yè)環(huán)境的重要因素。

影響生產(chǎn)環(huán)境的因素

影響生產(chǎn)環(huán)境的因素主要有:配套的公共建筑、道路、公共交通、工程管線、綠化、室外環(huán)境小品、環(huán)境衛(wèi)生狀況等。

城市環(huán)境

人類利用和改造自然環(huán)境而創(chuàng)造出來的高度人工化的聚居場所。城市環(huán)境的污染主要來自工廠排污、交通噪音以及人口密集而帶來的一系列污染。

環(huán)境污染

指人類在生產(chǎn)和生活活動中，大量地、不斷地向環(huán)境中排放的污染物質(zhì)超出環(huán)境本身的自凈能力，從而使環(huán)境質(zhì)量發(fā)生不良變化，影響對環(huán)境資源的使用。

城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，城市區(qū)域由于安靜程度的不同要求和可能，把城市區(qū)域劃分為五種適用區(qū)域，分別規(guī)定了噪聲標(biāo)準(zhǔn)，如下表:

類別晝間夜間 備注

0 50 40 適用于療養(yǎng)區(qū)、高級別墅區(qū)、高級賓館區(qū)等特別需要安靜的區(qū)域 1 55 45 適用于以居住文教機(jī)關(guān)為主的區(qū)域 2 60 50 適用于居住商業(yè)、工業(yè)混雜區(qū) 3 65 55 適用于工業(yè)區(qū) 70 60 適用于城市交通干線道路兩側(cè)、城區(qū)內(nèi)河航道兩側(cè)、穿越城區(qū)鐵路兩側(cè)區(qū)域

大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)分級 根據(jù)GB3095-82的規(guī)定，我國將大氣環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)分為主級:一級為保護(hù)自然生態(tài)和人群健康，在長期接觸情況下，不發(fā)生任何危害影響的空氣質(zhì)量要求;二級為保護(hù)人群健康和城市、鄉(xiāng)村的動植物，在長期和短期接觸情況下，不發(fā)生傷害的空氣質(zhì)量要求;三級為保護(hù)人群不發(fā)生急慢性中毒和城市一般動植物正常生長的空氣質(zhì)量要求。

大氣自凈能力

靠大氣的稀釋、擴(kuò)散、氧化等物理、化學(xué)作用，能使進(jìn)入大氣的污染物質(zhì)逐漸消失的現(xiàn)象。例如，排入大氣的一氧化碳，經(jīng)稀釋擴(kuò)散，被度降低，再經(jīng)氧化變?yōu)槎趸?，被綠色植物吸收后，空氣成分恢復(fù)原來的狀態(tài)。

廢水處理方法

現(xiàn)代廢水處理方法主要分為物理處理法、化學(xué)處理法和生物處理法三類。

廢水的物理處理方法

主要通過物理作用分離、回收廢水中不溶解的呈懸浮狀態(tài)的、污染物的廢水處理方法。通常采用沉淀、過濾、離心分離、氣浮、蒸發(fā)結(jié)晶、反滲透等方法。

廢水的化學(xué)處理方法

通過化學(xué)反應(yīng)和傳統(tǒng)作用來分離，去除廢水溶解、膠體狀態(tài)的污染物或?qū)⑵滢D(zhuǎn)化為無害物質(zhì)的廢水處理方法。常用方法有:中和、混凝、氧化還原、萃取、汽提、吸附、離子交換以及電滲透等方法。

廢水的生物處理方法

通過微生物的代謝作用，使廢水溶液、膠體以及微細(xì)懸浮狀態(tài)的有機(jī)、有毒物等污染物質(zhì)轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定、無害的物質(zhì)的廢水處理方法。

固體廢物

在人類的生產(chǎn)和生活過程中，往往有一些固體或泥狀物質(zhì)被丟棄，這些暫時沒有利用價值的物質(zhì)稱為固體廢物，亦稱固體廢棄物。固體廢物種類很多，成分復(fù)雜、數(shù)量巨大。按其來擁、可分為工業(yè)固體廢渣、城市垃圾和農(nóng)業(yè)固體廢物。

環(huán)境影響報告書

為了防止環(huán)境污染破壞，建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)需要一份環(huán)境影響報告書，基本內(nèi)容包括:(1)建設(shè)項(xiàng)目的一般情況(建設(shè)項(xiàng)目、建設(shè)性質(zhì)、建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)、主要工藝等);(2)建設(shè)項(xiàng)目周圍地區(qū)的環(huán)境狀況;(3)建設(shè)項(xiàng)目對周圍地區(qū)的環(huán)境影響(包括對周圍地區(qū)地質(zhì)、水文、氣象等)；(4)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)可行性技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證意見。

環(huán)境影響評價

通常指在開發(fā)資源和工程建設(shè)項(xiàng)目之前預(yù)測這些活動對環(huán)境狀況可能產(chǎn)生的影響和破壞，提出可以防止環(huán)境污染的措施和辦法。

環(huán)境影響評價方法

根據(jù)不同的要求，可以采取不同的評價方法，通常有:(1)圖形法;(2)列表法;(3)指數(shù)法刊的矩陣法;(5)模型法。

環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)以經(jīng)濟(jì)學(xué)

為理論基礎(chǔ)的一門經(jīng)濟(jì)學(xué)科，是研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)之間的相互關(guān)系，探索合理調(diào)節(jié)人類經(jīng)濟(jì)活動和環(huán)境之間的物質(zhì)交換的基本規(guī)律，其目的是使經(jīng)濟(jì)活動能取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。

生態(tài)

指地球上各種生物存在和發(fā)展的狀態(tài)。

生態(tài)系統(tǒng)

生態(tài)系統(tǒng)是自然界一定空間的生物與環(huán)境之間相互作用、相互制約、不斷滴變，達(dá)到動態(tài)平衡、相對穩(wěn)定的統(tǒng)一整體，是具有一定結(jié)構(gòu)和功能的單位。

生態(tài)環(huán)境

指生態(tài)系統(tǒng)進(jìn)行物質(zhì)循環(huán)和能量交換的條件和情況。生態(tài)環(huán)境有自然生態(tài)環(huán)境和人工生態(tài)環(huán)境之分。凡未經(jīng)人工改造的自然生態(tài)系統(tǒng)，如原始森林、海洋、大氣等稱自然生態(tài)環(huán)境;而那些經(jīng)過人工改造的生態(tài)系統(tǒng)，如農(nóng)田、水利系統(tǒng)、人工風(fēng)景區(qū)等則稱人工生態(tài)環(huán)境。

生態(tài)平衡

生態(tài)系統(tǒng)的能量流動和物質(zhì)循環(huán)是在不斷地進(jìn)行著的，雖然自然因素和人為活動經(jīng)常會給生態(tài)系統(tǒng)帶來各種政策;但是在一段時期內(nèi)，生產(chǎn)者、消費(fèi)者和分解者之間又能保持一種相對穩(wěn)定的平衡狀態(tài)。這種平衡狀態(tài)就是生態(tài)平衡。

生態(tài)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)

通常分為形態(tài)結(jié)構(gòu)和營養(yǎng)結(jié)構(gòu)兩種。生態(tài)系統(tǒng)的形態(tài)結(jié)構(gòu)是指生物的種類、種群數(shù)量、種的空間配置、種的時間變化等;生態(tài)系統(tǒng)的營養(yǎng)結(jié)構(gòu)是指生態(tài)系統(tǒng)中各個組成部分之間建立起來的營養(yǎng)關(guān)系。

生態(tài)系統(tǒng)的類型

生態(tài)系統(tǒng)按生態(tài)類型可分為淡水生態(tài)系統(tǒng)、海洋生態(tài)系統(tǒng)和陸地生態(tài)系統(tǒng);按受人為的影響或干預(yù)的程度，可分為自然生態(tài)系統(tǒng)、半自然生態(tài)系統(tǒng)和人工生態(tài)系統(tǒng)等。

生態(tài)系統(tǒng)的組成

生態(tài)系統(tǒng)是由四個部分組成，即生產(chǎn)者——指綠色植物和所有能進(jìn)行光合作用制造有機(jī)物的植物;消費(fèi)者——主要是動物;分解著——指各種具有分解能力的微生物和一些微型動物;元生命物質(zhì)——指生態(tài)系統(tǒng)中的各種元生命的元機(jī)物、有機(jī)物和各種自然因素。

生態(tài)效益

指利用生態(tài)系統(tǒng)之間的補(bǔ)償作用，提高物種的再生能力，維持和改善人類賴以生存、生活和生產(chǎn)的自然環(huán)境及其生態(tài)系統(tǒng)的穩(wěn)定性，使之得到環(huán)境整體的效益，即生態(tài)效益。

城市生命周期論

城市生命周期論是由美國Luis Suazervilla提出的。該理論認(rèn)為城市有如生物有機(jī)體一樣，經(jīng)歷出生、發(fā)育、發(fā)展、衰落等過程，城市發(fā)展具有不同的階段。城市要素在城市各個發(fā)展階段具有不同的表現(xiàn)，可作為城市發(fā)生、發(fā)展的標(biāo)志，這些發(fā)展階段稱為城市生命周期。

城市復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)論

我國生態(tài)學(xué)家馬世俊(1984)、王如松(1988)提出了城市復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)理論，認(rèn)為城市生態(tài)系統(tǒng)可分為社會、經(jīng)濟(jì)、自然三個亞系統(tǒng)。各個亞系統(tǒng)又可分為不同層次的子系統(tǒng)，彼此互為環(huán)境。

清潔生產(chǎn)工藝論

清潔生產(chǎn)是致以衷心的創(chuàng)新性的思想，該思想將整體預(yù)防的環(huán)境戰(zhàn)略持續(xù)應(yīng)用于生產(chǎn)過程、產(chǎn)品和服務(wù)中，以增加生態(tài)效率和減少人類及環(huán)境的風(fēng)險。清潔生產(chǎn)的內(nèi)容主要包括:清潔生產(chǎn)過程、清潔的產(chǎn)品和清潔的服務(wù)。

循環(huán)經(jīng)濟(jì)

循環(huán)經(jīng)濟(jì)指把清潔生產(chǎn)和廢棄物的綜合利用融為一體的經(jīng)濟(jì)，本質(zhì)上是一種生態(tài)經(jīng)濟(jì)，它要求運(yùn)用生態(tài)學(xué)規(guī)律來指導(dǎo)人類社會的經(jīng)濟(jì)活動。與傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)相比，循環(huán)經(jīng)濟(jì)的不同之處在于:傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)是一種有資摞——產(chǎn)品——污染排放所構(gòu)成的物質(zhì)單向流動的經(jīng)濟(jì)。循環(huán)經(jīng)濟(jì)倡導(dǎo)的是一種建立在物質(zhì)不斷循環(huán)利用基礎(chǔ)上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，它要求把經(jīng)濟(jì)活動按照自然生態(tài)系統(tǒng)的模式，組成一個資源——產(chǎn)品——再生資源的特質(zhì)反復(fù)循環(huán)流動過程，使得整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)以及生產(chǎn)和消費(fèi)的過程基本上不產(chǎn)生或者只產(chǎn)生很少的廢棄物。

可持續(xù)發(fā)展理論

1987年，由挪威前首相布倫特蘭夫人領(lǐng)導(dǎo)的“世界環(huán)境與發(fā)展委員會”(WCED)發(fā)表了《我們共同的未來》，第一次真正科學(xué)地論述了可持續(xù)發(fā)展概念，即“可持續(xù)發(fā)展是滿足當(dāng)代人需求，同時不損害后代自身需求的能力”。這個概念的提出使世界各國達(dá)成了以下共識:(1)生態(tài)危機(jī)是人類面臨的最大危機(jī)和共同危機(jī);(2)人類只有一個地球，人類應(yīng)采取共同行動?？沙掷m(xù)發(fā)展理論包括以下三個方面的發(fā)展原則:公平性原則、可持續(xù)性原則、共同性原則。

公平性原則

公平性原則包括代內(nèi)公平、代際公平和區(qū)際公平。

代內(nèi)公平指發(fā)展要以滿足全體人民的需求為目標(biāo)，給當(dāng)代人以公平的分配權(quán)和發(fā)展權(quán)，使社會每個成員有均等的機(jī)會來實(shí)現(xiàn)他們對較高生活的愿望，減少貧富懸殊，消除兩極分化。

代際公平指一代人的發(fā)展不能以損害后代人的發(fā)展條件為代價，要給后代人公平利用自然資源和環(huán)境的權(quán)利。

區(qū)際公平指各國擁有按照本國的環(huán)境與發(fā)展政策開發(fā)本國自然資源的主權(quán)，并負(fù)有確保在其管轄范圍內(nèi)或在其控制下的權(quán)力，不致?lián)p害其他國家或在各國管轄范圍以外地區(qū)的環(huán)境責(zé)任。

可持續(xù)性原則

可持續(xù)性原則的核心是人類經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展不能超越資源與環(huán)境的承載能力，人類活動的目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)、社會和生態(tài)環(huán)境三者持續(xù)發(fā)展的高度統(tǒng)一。

共同性原則

由于世界各國歷史背景不同，文化和發(fā)展水平存在著差異，因此關(guān)于可持續(xù)發(fā)展的具體目標(biāo)、政策和實(shí)施步驟不可能是惟一的。但可持續(xù)發(fā)展作為全球發(fā)展的總目標(biāo)，所體現(xiàn)的公平性和可持續(xù)性是共同的。

固體廢棄物污染

固體廢棄物是人類生產(chǎn)和生活活動中排放出的固體物質(zhì)，按其來清、可分為工業(yè)固體廢棄物、礦業(yè)固體廢棄物、農(nóng)業(yè)固體廢棄物、放射性固體廢棄物和城市生活垃圾。

物業(yè)管理在環(huán)境保護(hù)中的作用

宣傳作用、運(yùn)作作用、指導(dǎo)作用、監(jiān)督作用、前期介入作用。

第三篇 物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)

一、土地開發(fā)與管理

(一)基本知識

土地

未經(jīng)人類開發(fā)的自然界原有的處女地，是人類生存發(fā)展的必要條件。廣義的土地是一垂直系統(tǒng)，包括地球表面至地心乃至大氣層一定垂直距離的空間面積，它是由土壤、地貌、巖石、植被、水文、氣候以及受人類活動影響的地理位置等多種因素組成的一個獨(dú)立的自然綜合體。狹義的土地一般指地球表面構(gòu)成陸地的土壤層，通常稱之為地皮或地表。土地與人類有極其密切的關(guān)系，它以多種多樣的屬性滿足人類的需要，使人類得以生存和發(fā)展:“)土地是人類生息的基地和存在的物質(zhì)條件;(2)土地是人類生產(chǎn)資料和生活資料的源泉;(3)土地是人們社會生產(chǎn)關(guān)系的客體。

國有土地

國有土地指市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于國家所有的土地，是國家財產(chǎn)所有權(quán)的客體之一。

集體土地

集體土地指屬于勞動群眾集體所有的土地。集體所有的土地可以由集體或者個人承包經(jīng)營，從事農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)。

土地功能

土地的主要功能有:(l)負(fù)載功能。土地負(fù)載萬物，不僅是一切生物的生存基地，而且是人類進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和生產(chǎn)活動的基礎(chǔ)。(2)養(yǎng)育功能。土地以其具有的營養(yǎng)元素養(yǎng)育萬物，包括人類以及生活在地表、天空、海底的一切動植物。(3)生產(chǎn)功能。土地本身就是農(nóng)、林、牧、副、漁業(yè)的基本生產(chǎn)資料，沒有土地，就沒有農(nóng)業(yè)。此外，人類生產(chǎn)必需的建筑材料、礦產(chǎn)資源也均出自土地。(4)觀賞功能。土地自然形成的各種景觀:秀麗的群山，奔騰的江河，浩瀚的大海，無垠的沃野等，頗具觀賞價值，有利于陶冶人們的情操，豐富人類的精神生活。

土地的特征

土地的特征包括土地的自然特征和經(jīng)濟(jì)特征。土地的自然特征是:(I)土地位置的不動性，土地是自然生成物，它固定在地球表面的某個經(jīng)緯度上，不可挪動;(2)土地的肥沃程度和土地位置優(yōu)劣的差異 性;(3)土地使用的耐久性，只要人們使用得當(dāng)，其使用價值經(jīng)久不衰，可以永續(xù)利用川的土地面積的有限性，土地是自然產(chǎn)物，屬非再生資源。土地的經(jīng)濟(jì)特性:(1)土地的有限性以及由此引起的土地經(jīng)營的壟斷 性;(2)在一定條件下，土地報酬遞減的可能性;(3)變更土地使用方向的困難刊的土地所有權(quán)形式上的排他性和壟斷性。

土地結(jié)構(gòu)

土地結(jié)構(gòu)亦稱土地構(gòu)成，在全國或某一區(qū)域的土地總面積中，各種不同性質(zhì)和用途的土地面積所占的比重。通常以各類土地(如耕地、園地、林地、牧地、荒地和水面等)的面積在全國或某一區(qū)域土地面積中所占的百分比來表示。土地結(jié)構(gòu)可以反映土地利用狀況。合理的土地結(jié)構(gòu)，有利于提高土地的利用率和優(yōu)化土地資源的配置。

土地資源

土地、水、礦物、氣候、生物等與地表、地下、空中和海洋中各種自然資源的總和。

地皮

可供建筑物使用的地段或場地，是土 地使用中一種通俗的用地。

地價

土地使用權(quán)受讓人獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額，或是土地使用權(quán)人將 土地再轉(zhuǎn)移時所收取的金額。地價總額包括土地使用權(quán)出讓金、市政配套設(shè)施費(fèi)和 土地開發(fā)費(fèi)。

土地使用年限

土地使用權(quán)受讓人在出讓地塊上享有土地使用權(quán)的總年期。

土地使用費(fèi)

土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支 付給政府的費(fèi)用。

土地供應(yīng)計劃

一般由城市土地管理部門和規(guī)劃管理部門按城市總體發(fā)展要求。土地開發(fā)潛力 以及城市規(guī)劃的要求制定。計劃的內(nèi)容包括 : 出讓土地的面積、地點(diǎn)，土地上建筑物的性質(zhì)，建筑面積及所需的建造費(fèi)用，預(yù)計的地價收入，土地供應(yīng)計劃經(jīng)市政府批準(zhǔn)后納入城市整體計劃，對外公布實(shí)施。

土地利用規(guī)劃

土地利用規(guī)劃是根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，對土地資源在時間和空間上進(jìn)行合理分配和合理組織的綜合措施。

土地所有制

土地所有制是在一定的社會生產(chǎn)方式

下，由國家確認(rèn)的土地歸屬制度。它是土地制度的核心和基礎(chǔ)，土地所有制的性質(zhì)決定土地所有權(quán)、使用權(quán)和占用權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容。土地所有權(quán)是指對土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，是土地所有制在法律上的表現(xiàn)。土地使用權(quán)指依照法律對土地加以利用的權(quán)利，《土地管理法》第七條規(guī)定:”國有土地可以依法確定給全民所有制單位或集體所有制單位使用，國有土地和集體所有土地可以依法確定給個人使用?！?/p>

土地使用制

土地使用制指人們在一定的土地所有制下，在使用土地上所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，它是對土地使用的條件、形式和程序的規(guī)定。它是土地制度中僅次于土地所有制的重要組成部分。

土地所有權(quán)

土地所有權(quán)又稱土地產(chǎn)權(quán)，是物權(quán)的一種。它的主體是土地所有者，客體是土地。土地使用權(quán)

土地使用權(quán)指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。

城市土地

城市區(qū)域中的陸地、水域，以及它們之上、之下的一定空間。在區(qū)域上說，城市土地包括三個層次:一是城市市區(qū)的土地，即城市建成區(qū)范圍內(nèi)的土地;二是城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，即目前仍為郊區(qū)農(nóng)副業(yè)或村鎮(zhèn)占用的土地;三是城市行政管轄區(qū)范圍內(nèi)的土地，即包括城市郊區(qū)、縣范圍內(nèi)的土地。城市土地在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著非常重要的作用:(1)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模，在一定程度上取決于城市土地的數(shù)量;(2)合理利用城市土地是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要條件;(3)城市土地是國家財政收入的重要來源。

城市土地分類

按照城市土地屬性的不同，將其劃分為不同類型。城市土地按其所有權(quán)的性質(zhì)，可分為全民所有制和集體所有制兩大類別;按其在社會再生產(chǎn)中的地位和作用，可分為生產(chǎn)性用地和非生產(chǎn)性用地;按其開發(fā)程度及發(fā)展趨勢，可分為已開發(fā)的、未開發(fā)的和未來待擴(kuò)展的城市土地三大類別。通過分類，可以反映出城市建設(shè)、開發(fā)水平和土地利用結(jié)構(gòu)是否合理，從而可以為進(jìn)一步研究、制定城市總體規(guī)劃，合理布局城市土地提供依據(jù)。

城市土地的基本特征

相對于農(nóng)村土地而言，其基本特征有:(l)城市土地位置具有特殊的重要性。對于城市經(jīng)濟(jì)的各行各業(yè)來說，城市土地是處于生產(chǎn)過程之外的生產(chǎn)條件，主要功能是提供一個場所，其最重要的是位置。而位置的優(yōu)劣，不僅取決于距離市中心的絕對距離，而且與交通運(yùn)輸條件、現(xiàn)代化通訊條件有密切關(guān)系。(2)城市土地使用的復(fù)雜性和集約性。這是由城市的多功能性和功能的整體性所決定的。(3)城市建筑地段具有兩重性。即既是自然資源，又是勞動產(chǎn)品，在商品經(jīng)濟(jì)條件下具有商品屬性。但作為建筑地段的土地，與一般勞動產(chǎn)品不同，它是附著在作為自然資源的土地本體之上，其生產(chǎn)和流通都離不開原有的土地。

城市土地使用模式

城市土地使用的標(biāo)準(zhǔn)模式，即城市土地使用的空間結(jié)構(gòu)及其與城市土地使用效益之間的相互關(guān)系，從總體上確定合理的城市用地模式，對于城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有重要的意義。一有利于緩和城市土地的供求矛盾，二有利于充分發(fā)揮城市土地的效益。城市土地使用模式可分為兩大類:單中心模式和多中心模式。

城市土地質(zhì)量

指城市土地對各種功能用地的適宜程

度。城市土地質(zhì)量不僅受自然因素的制約，還受人類經(jīng)濟(jì)活動的影響，在評定城市土地質(zhì)量時應(yīng)考慮自然和經(jīng)濟(jì)兩個方面的因素。影響城市土地質(zhì)量的自然因素主要是地質(zhì)、地貌、氣候和水文等;影響城市土地質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)因素主要是土地的空間位置。

城市土地的經(jīng)濟(jì)屬性

經(jīng)濟(jì)屬性也稱社會屬性，相對于自然屬性，是指一定歷史階段上人類社會對自然物的土地加以利用、改造所賦予自然物(土地)的新屬性。城市土地的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)在z(1)壟斷性。土地是社會稀缺的重要財富，在不同歷史階段為不同階級所壟斷。(2)可塑性。土地不能增加，但可以改良，提高其價值。土地所能發(fā)揮的潛力有很大的伸縮性，就看資本投入程度。(3)永續(xù)性。土地本身的使用價值和投資效益均有永續(xù)性和積累性，不是一次投資一次使用就失去效力，而是不斷改良，不斷提高。

城市土地所有制

指城市土地屬誰所有的制度。我國憲法規(guī)定，城市土地屬于國家所有。土地所有制產(chǎn)生了土地所有權(quán)。我國城市土地固有制產(chǎn)生了城市土地國家所有權(quán)，公民個人只可能享有使用權(quán)。

城鎮(zhèn)土地分等

就一定區(qū)域內(nèi)的城鎮(zhèn)整體而言，各個城鎮(zhèn)由于受地理位置、交通條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和自然條件的影響，以及人們改造土地、投人資本的不同，它們在區(qū)域中發(fā)揮的作用和所處的地位有很大差異。這種差異反映在區(qū)域城鎮(zhèn)土地上，則形成土地質(zhì)量差異，從而帶來城鎮(zhèn)間整體的級差收益。因此，城鎮(zhèn)土地分等就是通過研究全國或某一地區(qū)城鎮(zhèn)間土地質(zhì)量的差異，并據(jù)此排序分等，以土地等級反映各城鎮(zhèn)土地平均收益的優(yōu)劣。

區(qū)位理論

區(qū)位理論是關(guān)于人類活動的空間分布及其空間中的相互關(guān)系的學(xué)說，是伴隨著工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)和城市的發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展的。區(qū)位理論在宏觀上研究一個地區(qū)的布局優(yōu)化問題。

城鎮(zhèn)土地定級

通過對城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地進(jìn)行綜合評價，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)土地的使用價值和價值在空間分布上的差異性，并劃分出土地級別，在此基礎(chǔ)上測算土地級差收益。

現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論

認(rèn)為土地這一自然的生產(chǎn)要素與資本難于區(qū)別，把土地看成是資本的一種形態(tài)，因而相應(yīng)把地租看成是利息的一種形態(tài)。如同利息是取決于資本的邊際生產(chǎn)力一樣，地租取決于土地的邊際生產(chǎn)力。同時，又認(rèn)為土地和資本存在著區(qū)別，資本的供給可以是無限的，土地的供給是有限的。所以，對土地的需求成為決定地租的惟一原因。

馬克思的地租理

論馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)說的重要組成部分，如同其他組成部分一樣，也是在批判地繼承和發(fā)展資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)上建立的科學(xué)理論體系。馬克思地租理論對地租的性質(zhì)、來源、形成等一系列問題都做了科學(xué)的規(guī)定和說明。(1)地租的性質(zhì)。地租的實(shí)體是勞動人民創(chuàng)造的剩余價值，在私有制社會是地主的剝削所得。商品經(jīng)濟(jì)條件下，剩余價值分解為利潤、利息、地租，地租由超額利潤轉(zhuǎn)化。但地租是剩余價值中特殊的、獨(dú)特的組成部分，必須將地租與利潤、利息嚴(yán)格區(qū)別開來。如果把地租看成是投資的利潤利息，”地租的存在被否定了，從而地租實(shí)際上就被解釋掉了“(《馬克思恩格斯全集》第26卷第26頁)。(2)地租的產(chǎn)生。地租來源于社會而不是來源于土地。由于土地是稀缺的自然物，又可以被壟斷，在一定的社會條件下出現(xiàn)土地所有權(quán)。他人使用土地就要向土地所有者支付費(fèi)用即地租?！蓖恋厮袡?quán)本身已經(jīng)產(chǎn)生地租?！?《馬克思恩格斯全集》第25卷第851頁)(3)不同形式地租的共性。不同社會歷史條件下地租形式不同。但是，”不論地租有什么獨(dú)特的形式，它的一切類型有一個共同點(diǎn):地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式“、”土地所有權(quán)特有的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)“(同上書第714、701頁)。在社會主義條件下，土地所有權(quán)仍然存在，因而地租也仍然存在。社會主義社會的土地最終應(yīng)全部國有化，地租歸國家所得，用于國家支出。(4)地租與土地資本的關(guān)系。投入土地的資本會提高土地的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益。如果是土地所有者自己投入，除獲得利潤、利息之外，會提高地租量。、但這并不意味著地租是投資的利潤、利息?！蓖恋卦谕顿Y以后會提供地租，并不是因?yàn)橐呀?jīng)在土地上進(jìn)行了投資，而是因?yàn)檫@種投資已經(jīng)使土地變成一個比以前有更高生產(chǎn)率的投資場所?！?同上書第841頁)(5)地租與價值規(guī)律的關(guān)系。提供地租的土地產(chǎn)品其生產(chǎn)與流通受價值規(guī)律支配，在農(nóng)業(yè)成本構(gòu)成低的情況下，農(nóng)產(chǎn)品按價值或低于價值出售，只要出售價格高于生產(chǎn)價格，就可以提供地租。轉(zhuǎn)化為地租的超額利潤的形成，是價值規(guī)律運(yùn)動的結(jié)果，而不是對價值規(guī)律的否定。但是土地所有者收取地租本身，并不是由等價交換的價值規(guī)律所決定。”土地所有者總想取得地租，也就是說，總想不花代價而獲得什么東西“，”不管這種土地是處于自然狀態(tài)，還是已被開繭(《馬克思恩格斯全集》第25卷第869、698頁)。

土地資本

為了適應(yīng)建筑、居住等各種用途的經(jīng)濟(jì)技術(shù)要求對土地開發(fā)后再開發(fā)投人的物化勞動和活勞動，它形成固定資產(chǎn)，提高土地使用價值和經(jīng)濟(jì)效益，在通常情況下，可以提高土地的地租量。土地資本所形成的固定資產(chǎn)，比如在城市土地上興建的各種基礎(chǔ)設(shè)施，都是人類勞動產(chǎn)品，有價值，與自然物土地不一樣。土地資本或者合并在土地中，或者埋藏在土地里，或者建立在土地上，因而有時與土地本身實(shí)際上很難分開，但在理論上一定要分開。(1)從實(shí)物形態(tài)上看，土地資本所形成的固定資產(chǎn)，與其他任何固定資產(chǎn)一樣，會逐漸損耗直到不再存在，而土地本身是永恒的。(2)從補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容和形式看，土地資本所形成的固定資產(chǎn)，其磨損所取得的補(bǔ)償是價值實(shí)現(xiàn)，補(bǔ)償?shù)男问绞鞘栈赝顿Y和取得利潤，而土地出租是取得土地使用權(quán)讓渡的代價，即土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，其形式是取得地租。

土地價值

經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“價值”特指生產(chǎn)產(chǎn)品所凝結(jié)的社會必要勞動。在土地有無價值問題上，我國學(xué)術(shù)界觀點(diǎn)很不一致。(1)無價值論。土地本身是自然物不是勞動產(chǎn)品，因而不凝結(jié)價值。已開發(fā)土地，雖然技人了人類勞動，但投入的勞動主要形成被稱為“土地資本”的固定資產(chǎn)，土地不過是起這類固定資產(chǎn)承載體、容納體、附著體的作用，土地本身并不因此凝結(jié)價值，價值凝結(jié)在這類固定資產(chǎn)本身。(2)有價值論。土地價值是地租的實(shí)體，地租是土地價值的轉(zhuǎn)化形式。其觀點(diǎn)又可分為兩大類:一，未開發(fā)土地未投入人類勞動，無價值，但已開發(fā)土地投入了人類勞動，因而土地就有了價值。城市土地由于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施凝結(jié)了大量人類勞動，所以城市土地價值大于農(nóng)村土地，城市土地地租地價也相應(yīng)大于農(nóng)村。二，不僅已開發(fā)的土地有價值，未開發(fā)的土地也有價值。土地是不可再生不可替代的自然資源，土地的稀缺性、有用性就是價值。

土地投機(jī) 囤積土地，人為制造供求緊張局面，哄抬地租地價，牟取暴利。由于城市土地在經(jīng)濟(jì)景氣情況下總是大幅度升值，私有制社會中，城市土地投機(jī)活動相當(dāng)普遍，建筑投機(jī)主要是土地投機(jī)。

炒賣地皮

香港地區(qū)對土地投機(jī)的稱謂。

城市面積

指城市行政區(qū)域內(nèi)(不包括市轄縣)的全部土地面積(包括水域面積)。城市面積由市區(qū)面積和郊區(qū)面積兩部分組成(郊區(qū)面積:見市、鎮(zhèn)的設(shè)置)。

市區(qū)面積

市區(qū)面積按民政部門或規(guī)劃部門確定的區(qū)域范圍計算。

城市用地面積

指城市行政區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)用地面積。包括:居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設(shè)施用地、綠地、特殊用地、水域和其他用地。

城市規(guī)劃區(qū)面積

指由城市總體規(guī)劃確定的城市規(guī)劃區(qū)面積。規(guī)劃區(qū)是城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制城市總體規(guī)劃中劃定。

居住用地

指居住小區(qū)、居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地。包括:住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠地。(1)住宅用地：指住宅建筑用地。(2)公共服務(wù)設(shè)施用地:指居住小區(qū)及小區(qū)級以下的公共設(shè)施和服務(wù)設(shè)施用地。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜場、副食店、服務(wù)站、儲蓄所、郵政所、居委會、派出所等用地。(3)道路用地:指居住小區(qū)及小區(qū)級以下的小區(qū)路、組團(tuán)路或小街、小巷、小胡同及停車場等用地。(4)綠地:指居住小區(qū)及小區(qū)級以下的小游園等用地。

公共設(shè)施用地

指居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計等機(jī)構(gòu)和設(shè)施用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地。

市政公用設(shè)施用地

指市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地。

(二)土地開發(fā)與經(jīng)營

土地商品化

指把土地作為商品來經(jīng)營，也就是商品經(jīng)營的原則經(jīng)營土地。在社會主義條件下，土地不是商品，但是由于商品經(jīng)濟(jì)條件的作用，可以而且應(yīng)當(dāng)按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，把土地作為商品來經(jīng)營，對國有土地實(shí)行計劃經(jīng)濟(jì)與市場調(diào)節(jié)相當(dāng)合的管理方式。土地商品化經(jīng)營與一般商品經(jīng)營的主要區(qū)別：經(jīng)營的對象是土地的使用權(quán);在經(jīng)營過程中，不發(fā)生土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。城市土地實(shí)行商品化經(jīng)營的意義:(1)土地進(jìn)入市場，實(shí)行有償使用。國家在出讓土地使用權(quán)時，向土地使用者收取相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，這樣就能促進(jìn)節(jié)約用地，合理用地，杜絕土地浪費(fèi)現(xiàn)象，提高土地的利用率。(2)土地進(jìn)入大流通，同樣要遵循等價交換的原則。建筑地段實(shí)行商品化經(jīng)營，能為維護(hù)、改造更新城市基礎(chǔ)設(shè)施提供數(shù)量可觀的資金來源。(3)我國正在逐步推行住宅商品化，房地產(chǎn)業(yè)正在崛起。如果城市土地不實(shí)行商品化，則難以形成真正的房地產(chǎn)業(yè)。所以，實(shí)行土地商品化經(jīng)營，能為城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。(4)城市土地商品化經(jīng)營，對于實(shí)行對外開放，對內(nèi)搞活經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制改革和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展等，都有著十分重要的意義。

城市土地的二重性

指城市土地在經(jīng)濟(jì)上的二重性，即城市土地具有計劃性和商品性這兩重經(jīng)濟(jì)屬性。這是由城市土地國有化和社會主義階段仍存在商品經(jīng)濟(jì)的條件決定的。(l)城市土地的計劃性。城市土地屬于國家自有，決定了城市土地在使用過程中必須體現(xiàn)全民的意志和利益。全民的意志和利益主要實(shí)現(xiàn)形式，就是國家對土地利用的計劃性。國家通過各種土地政策和法令，有計劃地指導(dǎo)城市土地的開發(fā)和利用，對土地實(shí)行統(tǒng)一的規(guī)劃、調(diào)撥和管理，以保證城市土地的利用符合全社會的根本利益。(2)城市土地的商品性。社會主義經(jīng)濟(jì)是有計劃的商品經(jīng)濟(jì)。在商品經(jīng)濟(jì)條件下，必然會發(fā)生土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離。城市土地所有權(quán)屬于國家，而使用權(quán)可以在國家計劃指導(dǎo)下有償讓渡給各個用地單位。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的深入發(fā)展，城市全民所有制企業(yè)，作為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，必須向國家交納土地使用費(fèi)(稅)。集體所有制企業(yè)是與國家沒有所有權(quán)隸屬關(guān)系的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，個體經(jīng)濟(jì)實(shí)際上就是私有經(jīng)濟(jì)，它們與國家在土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系上都是一種租賃關(guān)系，使用國有土地，當(dāng)然更應(yīng)有代價，才能使國家的土地所有權(quán)得到經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。城市土地的這種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，并沒有改變土地所有權(quán)的性質(zhì)，實(shí)際上只是土地使用權(quán)的商品化。土地使用權(quán)的商品化，使城市土地在具有計劃性的同時，又具有商品性。

土地開發(fā)

指改變原有土地的使用方式，提高土地經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)活動。土地開發(fā)是城市各項(xiàng)事業(yè)順利發(fā)展的基礎(chǔ)。土地開發(fā)有多種形式:如新城區(qū)開發(fā)與舊城區(qū)改建;外延型開發(fā)與內(nèi)涵型開發(fā);單項(xiàng)開發(fā)與綜合開發(fā);零星地段開發(fā)與成片小區(qū)開發(fā);開發(fā)與再開發(fā)等。土地開發(fā)只是進(jìn)行征地拆遷手續(xù)的辦理和勞動力的安置、搞好“三通一平”等項(xiàng)工作，以達(dá)到提高土地的使用價值和價值的目的，它不包括房屋建設(shè)。土地開發(fā)以后，開發(fā)單位可按市場價格轉(zhuǎn)讓給有關(guān)單位進(jìn)行房屋建設(shè)，收取土地開發(fā)費(fèi)，或把已開發(fā)的土地進(jìn)行拍賣和招標(biāo)。

城市土地統(tǒng)一開發(fā)

指土地開發(fā)部門將分散的土地開發(fā)工作組成一整體統(tǒng)一進(jìn)行，各自的建設(shè)歸于一致。進(jìn)行土地統(tǒng)一開發(fā)，開發(fā)部門應(yīng)根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃的要求，對一定區(qū)域內(nèi)的房屋建筑、配套工程及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行全面計劃、統(tǒng)一建設(shè)、分期施工，以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。統(tǒng)一開發(fā)的內(nèi)容包括z(1)對開發(fā)地區(qū)的工業(yè)、交通、住宅、科學(xué)、教青、文化、衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境保護(hù)以及其他建筑工程，統(tǒng)籌安排，配套建設(shè)，分期交付使用，盡早發(fā)揮工程效益，做到有利生產(chǎn)，方便生活，建設(shè)適合人們生產(chǎn)和生活的環(huán)境。(2)對建設(shè)全過程，即從規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、平整場地、組織施工、驗(yàn)收交付使用到房屋管理等，負(fù)責(zé)組織實(shí)施，做到各環(huán)節(jié)緊密銜接，互相配合，以求縮短建設(shè)周期。從城市用地管理角度看，有利于貫徹城市規(guī)劃，避免市政設(shè)施重復(fù)建設(shè)，提高城市土地利用率，有利于縮短建設(shè)周期，節(jié)約人力、物力、財力，充分發(fā)揮投資效益。

城市土地綜合開發(fā)

土地開發(fā)的高級形式是指將不同種類、不同性質(zhì)的開發(fā)任務(wù)組合在相當(dāng)規(guī)模的用地內(nèi)統(tǒng)一進(jìn)行。這種形式不僅適用于城市新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，也適用于改造城市老區(qū)，具有開發(fā)內(nèi)容統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，開發(fā)規(guī)模合理適度，開發(fā)效益較高等方面的優(yōu)點(diǎn)。其基本內(nèi)容可概括為“六個統(tǒng)一”，即:統(tǒng)一選址，統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一征地動遷，統(tǒng)一使用資金，統(tǒng)一建設(shè)開發(fā)和統(tǒng)一經(jīng)營管理。城市土地綜合開發(fā)是土地開發(fā)的一種最重要的形式。

城市土地外延

開發(fā)指單純依靠增加城市土地面積而實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)方式。這種方式主要適用于建立新城市和擴(kuò)大原有城市規(guī)模，它通過將城市郊區(qū)或農(nóng)村的土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘行聟^(qū)土地的途徑來實(shí)現(xiàn)。

三通-平

通路、通電、通水和場地平整的簡稱。這是開發(fā)土地所進(jìn)行的基礎(chǔ)工程和配套設(shè)施。

地產(chǎn)經(jīng)營

指以城市土地為對象而開展的土地使用權(quán)出讓，土地開發(fā)利用，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)出租、抵押等經(jīng)濟(jì)活動。土地經(jīng)營也稱地產(chǎn)經(jīng)營。城市土地經(jīng)營活動從1990年5月19日國務(wù)院發(fā)布實(shí)施的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》為法律依據(jù)。城市土地經(jīng)營的對象，就經(jīng)濟(jì)關(guān)系而言，是在城市土地開發(fā)過程中投入的土地資金;就法權(quán)關(guān)系而言，城市土地經(jīng)營的對象，是城市國有土地的使用權(quán)。城市土地經(jīng)營的內(nèi)容是對城市土地承載力和位置的開發(fā)和利用，并通過土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或出租，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)目的。城市土地經(jīng)營的方式主要有兩種:(1)由各種經(jīng)濟(jì)成分的城市土地開發(fā)公司專門從事土地改良物的經(jīng)營，如“七通一平”;(2)由城市各種房地產(chǎn)公司從事連同地上建筑物(如各種生產(chǎn)營業(yè)性用房和商品住宅)一起經(jīng)營。城市土地經(jīng)營的性質(zhì)特征:(1)是非土地形式的生產(chǎn)資料的經(jīng)營，即對土地資金的經(jīng)營川2)城市土地所有權(quán)的收益，形成于城市土地經(jīng)營活動中;(3)在城市土地國有的前提下，各種經(jīng)濟(jì)成分多種經(jīng)營城市土地，允許各個土地經(jīng)營實(shí)體之間進(jìn)行合法、合理的競爭。

城市土地經(jīng)營

活動必須堅持如下幾個原則:(l)國家的土地所有權(quán)不能買賣。(2)必須加強(qiáng)管理，由各級土地管理部門進(jìn)行監(jiān)督檢查。如:各種土地經(jīng)營企業(yè)依法取得土地使用權(quán)后，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意井經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理時，市、縣人民政府可以干預(yù)。(3)任何單位和個人對土地的使用都是有期限的，國家有權(quán)按期或提前收回城市國有土地。按照商品經(jīng)營原則經(jīng)營城市土地，對于開發(fā)城市房地產(chǎn)業(yè)，加速城市建設(shè)具有重要的意義。

城市土地開發(fā)經(jīng)營

指城市土地開發(fā)企業(yè)對城市國有土地進(jìn)行開發(fā)和再開發(fā)的經(jīng)營活動。開發(fā)經(jīng)營是城市土地經(jīng)營的一種形式。其經(jīng)營范圍包括:(1)新城區(qū)的土地開發(fā)刊2)舊城區(qū)土地的再開發(fā)。經(jīng)營內(nèi)容包括對城市土地進(jìn)行勘測、設(shè)計、拆遷、維護(hù)、整治和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。經(jīng)過開發(fā)的城市土地，城市土地開發(fā)企業(yè)通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或出租，獲取經(jīng)濟(jì)收益，同時，也增加了城市土地的經(jīng)濟(jì)供給。城市土地開發(fā)經(jīng)營有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(“七通一平”)、招標(biāo)開發(fā)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)，以及外商投資成片開發(fā)等形式。

土地經(jīng)營權(quán)

指土地經(jīng)營者對土地享有占有、使用、收益的權(quán)利。土地經(jīng)營權(quán)的特點(diǎn):(l)權(quán)利主體是特定的某一個人或某幾個人(自然人或法人)，義務(wù)主體則是除了權(quán)利人以外的任何人，包括土地所有人;(2)標(biāo)的是土地，是不動產(chǎn);(3)內(nèi)容是對土地的占有、使用、收益。土地經(jīng)營權(quán)包含兩個方面:第一，依法取得了在國有土地或集體土地上從事生產(chǎn)經(jīng)營的權(quán)利，即全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)或個人在依法取得的國家或集體所有的土地的經(jīng)營權(quán)后，可以在土地上從事工業(yè)、農(nóng)業(yè)、建筑、交通運(yùn)輸或其他生產(chǎn)經(jīng)營活動的權(quán)利。第二，土地經(jīng)營企業(yè)從事土地經(jīng)營的權(quán)利，即土地經(jīng)營企業(yè)在依法取得國家或集體所有土地的經(jīng)營權(quán)后，可以從事土地的開發(fā)經(jīng)營，包括經(jīng)過開發(fā)的土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓等權(quán)利。土地經(jīng)營權(quán)的表現(xiàn)形式主要有五種:(l)社會主義的企事業(yè)單位以及其他經(jīng)濟(jì)組織對國有土地或集體所有土地的使用經(jīng)營權(quán);(2)農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)和租賃經(jīng)營權(quán);(3)農(nóng)村社員對自留山、自留地的經(jīng)營權(quán);(4)城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民個人對土地作為宅基地的使用權(quán);(曰“三資”企業(yè)及其他性質(zhì)和形式的組織對國有土地和集體所有土地的經(jīng)營權(quán)。土地經(jīng)營權(quán)是土地國家所有權(quán)和集體所有權(quán)派生出來的一種新型物權(quán)，并且是一種他物權(quán)，只具有土地所有權(quán)的部分權(quán)能。所以，土地經(jīng)營權(quán)人在經(jīng)營國家或集體所有的土地時，必須遵守有關(guān)法律規(guī)定，不得妨礙社會主義公共利益;應(yīng)保護(hù)、管理和合理利用好土地;必須完成承包經(jīng)營合同規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù);必須按照國家規(guī)定繳納土地使用稅。土地經(jīng)營者的合法權(quán)益受到國家法律的保護(hù)。土地經(jīng)營權(quán)是一項(xiàng)有償使用權(quán)，因而有利于節(jié)約用地，克服土地浪費(fèi)現(xiàn)象，有利于調(diào)動土地經(jīng)營者的積極性，提高土地經(jīng)營者經(jīng)營水平，使土地的使用經(jīng)營趨于合理化、科學(xué)化，充分發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)效益。

集約經(jīng)營

單位面積土地上投人物化勞動和活勞動多，并且采用新技術(shù)，提高才產(chǎn)出或提高土地負(fù)荷能力。這是先進(jìn)的科學(xué)的經(jīng)營方式。

粗放經(jīng)營

單位面積土地上投入的物化勞動和活勞動少，不依靠技術(shù)進(jìn)步主要依靠擴(kuò)大土地面積提高產(chǎn)量或提高土地負(fù)荷能力。這是落后的經(jīng)營方式。適度規(guī)模經(jīng)營

經(jīng)營的土地面積大小適中，勞動、資金成比例地投入，形成生產(chǎn)要素的最佳組合，經(jīng)濟(jì)效益高。城市中開發(fā)土地，面積如果過小，興建的基礎(chǔ)設(shè)施能力不能充分發(fā)揮，或者面積過大，基礎(chǔ)設(shè)施不能普遍覆蓋，都會造成浪費(fèi)。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中如果耕作面積過小，運(yùn)用農(nóng)業(yè)機(jī)械受限制，或者面積過大，農(nóng)業(yè)機(jī)械負(fù)擔(dān)不了，經(jīng)濟(jì)效益就低。適度的度是個變量，會隨著經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件的不同而不同。

土地市場

進(jìn)行土地交易的場所。廣義指土地交易活動，我國土地全部公有，不存在轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)的土地市場。轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的市場，正在開放中。

一級土地市場

土地所有者轉(zhuǎn)(出)讓土地使用權(quán)的市場。我國城市土地全部國有，因此城市一級土地市場只可能由國家壟斷。

二級土地市場

土地使用者再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的市場。不論轉(zhuǎn)讓方、受讓方都不是土地所有者。

土地開發(fā)費(fèi)

指用地單位在取得土地使用權(quán)時，向國家一次性支付的城市土地開發(fā)投資的補(bǔ)償費(fèi)用。一般來說，土地開發(fā)費(fèi)是向初次取得土地使用權(quán)的單位或個人征收，并且是一次性征收。城市土地開發(fā)(包括新城區(qū)土地開發(fā)和舊城區(qū)土地開發(fā))，由城市人民政府或土地管理機(jī)構(gòu)組織土地開發(fā)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，經(jīng)過開發(fā)的城市土地，由國家統(tǒng)一作價，提供給用地單位選擇使用，并向用地單位征收土地開發(fā)費(fèi)。新城區(qū)土地開發(fā)費(fèi)項(xiàng)目包括土地征用費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、土地整治費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)、墊支資金利息和一定利潤。征收時，按照土地位置和使用性質(zhì)劃分等級，按面積進(jìn)行收取。舊城區(qū)土地開發(fā)費(fèi)項(xiàng)目，包括拆遷安置費(fèi)、更新改造城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、墊支資金利息和一定利潤。征收時，根據(jù)土地使用價值的提高和使用性質(zhì)的改變等因素重新劃定等級，按面積收取。土地開發(fā)費(fèi)與土地使用費(fèi)(稅)的區(qū)別在于：土地開發(fā)費(fèi)是對土地開發(fā)或再開發(fā)的投資資金的部分補(bǔ)償，是使用土地者為了取得經(jīng)過開發(fā)的城市土地使用權(quán)而支付的一次性費(fèi)用。土地使用費(fèi)(稅)則是使用國有土地者向國家繳納的租金，它是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。因此，土地使用者在繳納土地開發(fā)費(fèi)，取得土地使用權(quán)之后，為了在一個較長的時期內(nèi)擁有土地使用權(quán)，還要按年(或季)繳納土地使用費(fèi)(稅)。為了鼓勵外商在我國投資辦企業(yè)，我國不少省、市分別制定了一些有關(guān)土地開發(fā)費(fèi)優(yōu)惠待遇的措施。1990年5月19日，國務(wù)院發(fā)布施行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以后，土地使用者可以按《條例》規(guī)定，向土地使用權(quán)人(即原土地使用者)簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金(即地價)而取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金即已包含了“土地開發(fā)費(fèi)”。

城市土地收益

指以城市土地條件為基礎(chǔ)而產(chǎn)生的超額純收益。純收益是總收益扣除生產(chǎn)經(jīng)營過程中已消耗的生產(chǎn)資料和勞動力的補(bǔ)償費(fèi)用后的余額，它包含非土地性純收益和土地收益兩個部分。影響非土地性純收益的，是勞動的社會經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件;影響土地收益的，則是土地本身的條件(如土地的位置、在市場機(jī)制作用下能否形成壟斷特性等)。當(dāng)勞動的經(jīng)濟(jì)技術(shù)等非土地性條件相同時，兩個投資所得純收益的高低，就取決于其所用土地條件的差異。因此，城市土地收益是以城市土地條件為基礎(chǔ)而產(chǎn)生的。城市土地收益歸土地所有者占有時，城市土地收益就取得了地租的屬性。在不同的土地所有制下，土地所有者占有城市土地收益的目的不同，地租的界限也不同。在社會主義的城市土地管理中，應(yīng)當(dāng)使地租的占有適應(yīng)城市土地收益形成的規(guī)律，并把城市土地收益的分配作為管理城市土地、實(shí)現(xiàn)社會主義城市土地利用目標(biāo)的手段。正確處理城市土地收益的分配，對于維護(hù)社會主義國家對城市土地的所有權(quán)，正確處理國家和各種經(jīng)濟(jì)成分的城市土地使用者之間的利益分配關(guān)系，正確評價企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)城市土地的節(jié)約使用，調(diào)節(jié)城市土地的開發(fā)利用等，都有十分重要的意義。

土地經(jīng)濟(jì)效益

投入的勞力、資金、技術(shù)、土地諸生產(chǎn)要素提供的總產(chǎn)出中，土地所提供的產(chǎn)出。

城市土地投資

指為開發(fā)經(jīng)營城市土地而投人的資金，對城市土地投資，目的是為了對城市土地進(jìn)行維護(hù)和開發(fā)建設(shè)。其內(nèi)容包括對城市土地進(jìn)行勘測、設(shè)計、維護(hù)、整治和開發(fā)。土地開發(fā)投資主要用于地面平整、拆除建筑、鋪設(shè)地下管線、建設(shè)道路等基礎(chǔ)設(shè)施工程。土地投資不同于土地物質(zhì)，它形成土地資本，可以作為商品來經(jīng)營。城市土地投資通過轉(zhuǎn)讓經(jīng)過開發(fā)的土地的使用權(quán)得到補(bǔ)償，并獲得利息。

土地抵押

指債務(wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進(jìn)行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財產(chǎn)的合法性和有效性?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定:城市土地使用權(quán)可以抵押。土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。土地使用權(quán)抵押時.其地上建筑物，其他附著物隨之抵押，并且應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理抵押登記.抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)恢照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處理抵押財產(chǎn)。抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記。

土地轉(zhuǎn)讓

土地所有人將土地所有權(quán)有償或無償?shù)剞D(zhuǎn)移給他人。有償?shù)氖琴I賣，無償?shù)氖琴浥c或遺贈。土地轉(zhuǎn)讓行為只能發(fā)生在土地私有制的社會里，我國在農(nóng)業(yè)、手工業(yè)和資本主義工商業(yè)社會主義改造基本完成之后，土地變私有制為公有制，因而不允許土地轉(zhuǎn)讓。但是土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，受讓人僅對土地享有使用權(quán)，而所有權(quán)仍屬于國家或集體。

土地拍賣

土地拍賣也稱土地競賣。指在商品經(jīng)濟(jì)中，通過公開競爭出價而定價買賣土地所有權(quán)或使用權(quán)的一種方式。土地拍賣在資本主義國家十分盛行。在我國經(jīng)濟(jì)體制改革中，一些地方也開始采用這種方式來實(shí)行城市土地的有償使用。為了改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度，合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，加強(qiáng)土地的管理，促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，1990年5月19日，國務(wù)院頒布施行了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。《條例》規(guī)定:國有土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式進(jìn)行。拍賣的具體程序和步驟由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。土地拍賣通常由政府土地管理部門發(fā)出土地拍賣公告，通過拍賣程序，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。土地使用者要在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。而后，依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。社會主義條件下的土地拍賣，與資本主義國家的土地拍賣有本質(zhì)上的區(qū)別:(1)被拍賣的土地的所有權(quán)仍屬于國家所有，以拍賣方式獲得土地的用地單位(或個人)只享有土地的使用權(quán)，并應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，違者將受到法律制裁。(2)國家用拍賣方式收取的土地使用權(quán)出讓金列人財政預(yù)算，主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。

土地價格

指土地買賣的價款，通常簡稱為地價。土地是自然物，沒有價值。土地的價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，而是地租的資本化。決定土地價格的因素是地租量和利息率。用公式表示為:

土地價格=地租利息率

例如:某塊土地的地租為1000元，利息率是5%，地價就是2萬元。在資本主義制度下，隨著資本主義的發(fā)展，地租不斷上漲，利息率趨于下降，而土地價格有上漲的趨勢。在社會主義初級階段，由于存在著多種經(jīng)濟(jì)成分和商品交換關(guān)系，城市土地的所有權(quán)和使用權(quán)可以分離，城市土地的土地資金與作為自然條件的土地物質(zhì)不可分離，存在級差地租，因而城市土地仍然存在地租，存在土地使用權(quán)的價格。解放前國內(nèi)很多城市曾制定地價，解放后大多取消了，城市國有土地處于長期無償使用狀態(tài)。土地國有化，禁止買賣土地，也就無所謂地價了。近年來，各城市使用的地價表，是以土地使用費(fèi)為基礎(chǔ)計算出來的。1990年5月19日國務(wù)院發(fā)布施行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中規(guī)定的土地使用權(quán)出讓金、轉(zhuǎn)讓金，其實(shí)質(zhì)是一定期限內(nèi)土地使用權(quán)的價格。由于我國堅持計劃經(jīng)濟(jì)與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的方針，因此，一方面，土地使用權(quán)的價格可以隨土地市場供求關(guān)系的變化而有所浮動;另一方面，當(dāng)市場價格明顯不合理時，政府有關(guān)部門可以依法進(jìn)行必要的干預(yù)。

土地轉(zhuǎn)讓價格

指用于土地使用權(quán)橫向轉(zhuǎn)移的價格。其計算公式與征地價格計算公式相同《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定:土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取要的措施。

土地價格構(gòu)成

指城市土地價格由各要素組成。土地價格的構(gòu)成要素主要是土地租金的構(gòu)成要素?，F(xiàn)階段我國城市土地價格的構(gòu)成應(yīng)包括絕對地租、級差地租、土地投資補(bǔ)償和土地投資利息四個要素。

土地租賃

出租人將土地交給承租人使用，承租人向出租人交付約定的租金，并在租賃關(guān)系終止時，將土地交還給出租人的法律行為。土地租賃在舊社會大量存在，地主將土地出租給農(nóng)民，索取高額地租，作為剝削農(nóng)民的手段。我國土地制度改革之后，農(nóng)民取得土地之初，他們可以買賣或者出租土地，農(nóng)業(yè)、工商業(yè)社會主義改造之后，土地制度變私有制為公有制，憲法規(guī)定土地不能買賣、出租。但1988年憲法修正案又刪去不得出租之規(guī)定4同時補(bǔ)充規(guī)定土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！短桔诮?jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》、《廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用管理規(guī)定》等地方法規(guī)中，規(guī)定特區(qū)企業(yè)用地，都應(yīng)計收“土地使用費(fèi)”?！渡虾Ｊ型恋厥褂脵?quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》中規(guī)定，土地使用權(quán)受讓人獲得土地使用權(quán)應(yīng)支付土地使用權(quán)“出讓金”，土地使用權(quán)受讓人使用土地應(yīng)按年向政府支付土地使用金?！逗？谑型恋厥褂脵?quán)有權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的規(guī)定》中則稱為“地價款”。盡管叫法不同，但都是以一定金額換取定量、定時的土地使用權(quán)，具有土地租賃的某些屬性。

地租

地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。無產(chǎn)階級革命家馬克思列寧都認(rèn)為，社會主義社會仍然存在地租，恩格斯在《論住宅問題》中指出:“消滅土地私有制并不要求消滅地租，而是要求把地租二二雖然是用改變過的形式一一轉(zhuǎn)交給社會?！绷袑幵诮忉屚恋貧w國家所有時說:“所謂歸國家所有，就是說國家政權(quán)機(jī)關(guān)有獲得地租的權(quán)利，并且由國家政權(quán)規(guī)定全國共同的土地占有和土地使用的規(guī)則?！蔽覈恋卮嬖趦煞N所有制形式，即國家所有和集體所有，存在著所有權(quán)與使用權(quán)分離，土地所有者的土地所有權(quán)必須在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)，因而，仍然存在地租?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，實(shí)行國有土地有償使用制度。當(dāng)前有償使用土地的主要形式是征收土地開發(fā)費(fèi)(由初次取得土地使用者一次性償付)和征收土地使用費(fèi)。土地使用費(fèi)的實(shí)質(zhì)是定期繳納地租。它包括因土地位置因素而形成的級差地租和壟斷地租，也包括使用最差土地而需繳納的絕對地租。房屋離不開土地，房屋售價包含著地價，房屋租金包含著地租。

土地使用費(fèi)

指國有土地使用者，按規(guī)定向國家交付的使用土地的費(fèi)用。土地使用費(fèi)的征收對象包括一切使用城市國有土地的事業(yè)單位、全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)、外商獨(dú)資經(jīng)營企業(yè)和個人。土地使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和征收辦法由國家統(tǒng)一規(guī)定。1980年12月國務(wù)院批轉(zhuǎn)的{全國城市規(guī)劃工作會議紀(jì)要》中指出:征收城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)，是城鎮(zhèn)建設(shè)和維護(hù)的一個固定資金來源。在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對占用土地的單位和個人，均應(yīng)按當(dāng)年實(shí)際占地面積交納土地使用費(fèi)。土地使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在測算土地級差收益的基礎(chǔ)上進(jìn)行，并且根據(jù)土地等級的變化，每隔若干年做一次調(diào)整。對于不同的土地使用單位，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有所不同。1987年全國各地就開始實(shí)行向城鎮(zhèn)國有土地使用者收取土地使用費(fèi)的制度。1988年11月1日施行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》又將各地的城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)統(tǒng)一改為征收土地使用稅。同時，一些城市和地區(qū)還制定了固有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓暫行辦法，進(jìn)行改革嘗試。1990年5月19日國務(wù)院發(fā)布施行《中華人民共和國城鎮(zhèn)固有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，從此，把收取土地使用費(fèi)(稅)的做法有計劃有步驟地改為收取土地使用權(quán)出讓金，即國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金實(shí)質(zhì)上就是地價款，可通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式確定，也就是說，可接受土地市場調(diào)節(jié)。

場地使用費(fèi)

指外商投資獨(dú)辦及中外合資、合作開辦的企業(yè)使用土地所應(yīng)當(dāng)繳納的費(fèi)用。場地使用費(fèi)包括征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用，場地原有建筑物的拆遷費(fèi)用，人員安置費(fèi)用以及為外商投資企業(yè)直接配套的廠外道路、管線等公共設(shè)施應(yīng)分?jǐn)偟耐顿Y費(fèi)用等。具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)場地的用途、地理環(huán)境條件、征地拆遷、安置費(fèi)用和外資企業(yè)對基礎(chǔ)設(shè)施的要求等因素，由所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。產(chǎn)品出口企業(yè)和先進(jìn)技術(shù)企業(yè)的場地使用費(fèi)，執(zhí)行《國務(wù)院關(guān)于鼓勵外商投資的規(guī)定》的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或酌情在一定期限內(nèi)免收。中外合營企業(yè)所需場地的使用權(quán)，如已為中國合營者擁有，則中國合營者可將其作為對合營企業(yè)的出資，其作價金額應(yīng)與取得同類場地使用權(quán)所應(yīng)繳納的使用費(fèi)相同。對于已經(jīng)征收場地使用費(fèi)的外商投資企業(yè)用地，不再征收土地使用稅和耕地占用稅。

地租率

指轉(zhuǎn)化為地租的那部分剩余價值同經(jīng)營這塊土地的預(yù)付總資本之比。用r表示地租，用c表示預(yù)付總資本，地租率=rc剩余價值量，特別是轉(zhuǎn)化為地租的那部分剩余價值量增大，地租率就上升;預(yù)付總資本量增大，地租率就下降。地租率受平均利潤規(guī)律的制約，平均利潤率有下降的趨勢時，地租率也有下降的趨勢。

地租形式

指地租的形態(tài)和種類。根據(jù)土地所有者收取地租的不同形態(tài)區(qū)分，可分為勞役地租、實(shí)物地租、貨幣地租。按土地租賃關(guān)系的不同性質(zhì)區(qū)分，可分為前資本主義地租、資本主義地租、社會主義地租。按照地租這個剩余勞動的實(shí)體來源區(qū)分，可分為絕對地租、級差地租等。按出租土地的用途區(qū)分，可分為農(nóng)業(yè)地租、礦山地租、建筑地段地租等。

資本主義地租

指資本主義社會中，租地資本家或租地農(nóng)場主為取得土地使用權(quán)而交給土地所有者的超過平均利潤的那部分剩余價值。在資本主義制度下，不論在農(nóng)業(yè)、開采業(yè)或其他產(chǎn)業(yè)部門所占用的土地中，都存在著這種由超額利潤轉(zhuǎn)化而來的地租。資本主義地租體現(xiàn)著租地資本家或租地農(nóng)場主和土地所有者共同剝削雇傭工人的關(guān)系。資本主義地租除了級差地租和絕對地租兩種基本形式外，還存在壟斷地租。

社會主義地租

指社會主義制度下，土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。即土地使用者為了取得固有土地使用權(quán)而依法付給國家的租金。在社會主義社會，地租仍然存在。廢除土地私有制并不要求消滅地租，而是把地租轉(zhuǎn)交給社會。社會主義地租，也是土地所有權(quán)及其規(guī)律存在和起作用的結(jié)果，地租實(shí)體也是超過平均利潤的余額，地租的形態(tài)也是一般等價物貨幣。這些與以前的地租，特別是資本主義地租沒有什么區(qū)別。但是，社會主義地租賴以實(shí)現(xiàn)的租賃形式，尤其是所反映的階級關(guān)系，則完全不同于過去的剝削與被剝削關(guān)系。由于社會主義國家土地是全民所有或者集體所有，撇開對外開放的土地租賃不論，租賃關(guān)系的當(dāng)事人，不論是出租者還是承租者都是弄動者一一勞動者的整體、群體或個體。承租者交付地租，出租者收取地租，是國民收入再分配的一種表現(xiàn)，是取之于民用之于民，而且是促進(jìn)土地合理使用的強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)杠桿，不再具有剝削的性質(zhì)。

城市地租

城市地租亦稱建筑地段地租，依靠對建筑地段的所有權(quán)而獲取的收入。它包括城市土地絕對地租和城市土地級差地租兩大類。建筑地段的面積和所處的位置是影響城市地租的主要因素。一般地，建筑地段的面積大，建筑地段所處的位置繁華，其地租就高。目前，在我國，城市地租的實(shí)現(xiàn)形式是交納土地使用稅和耕地占用稅。認(rèn)真研究城市地租，合理確定城市地租大小，將有利于城市土地有償使用制的順利實(shí)施。

絕對地租

指土地所有者憑借對土地的私有權(quán)所取得的一種資本主義地租。它是農(nóng)業(yè)勞動者所創(chuàng)造的農(nóng)產(chǎn)品價值超過生產(chǎn)價格的余額。在資本主義制度下，土地所有者出租土地，不論土地好壞，都要向土地使用者索取一定數(shù)額的地租。這不同于級差地租，因而稱為絕對地租。絕對地租的來源，也是高于平均利潤以上的超額利潤，但它不同于級差地租所據(jù)以形成的那種超額利潤，它不是較優(yōu)土地上產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格低于劣等土地上產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格的余額，而是農(nóng)產(chǎn)品的市場價格(價值)高于生產(chǎn)價格(一般生產(chǎn)價格)的余額。在資本主義的發(fā)展過程中，農(nóng)業(yè)中的資本有機(jī)構(gòu)成長期低于社會平均資本的有機(jī)構(gòu)成，因而相同的投資，在農(nóng)業(yè)中所帶來的剩余價值比工業(yè)中所帶來的剩余價值要多。農(nóng)產(chǎn)品價值大于一般生產(chǎn)價格的這部分超額利潤，被土地所有者占有，便成為絕對地租。所以，在資本主義制度下，農(nóng)業(yè)工人所創(chuàng)造的剩余價值是絕對地租的源泉。馬克思曾經(jīng)指出:“凡是土地私有制(事實(shí)上或法律上)不存在的地方，就不支付絕對地租?！比欢?，實(shí)際中的社會主義進(jìn)程與馬克思的設(shè)想存在差別。目前，我國還處于社會主義初級階段，生產(chǎn)力水平還相當(dāng)落后，又極不平衡，存在多種所有制形式。同時，企業(yè)與國家的關(guān)系，仍然存在著商品交換關(guān)系。因此，即使是國有企業(yè)，也不應(yīng)該無償?shù)厥褂脤儆趪宜械某鞘型恋?。國家憑借土地所有權(quán)可以而且應(yīng)該要求每一個國有土地使用者交納一定數(shù)量的貢賦。這種貢賦就是國家對城市土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，就是城市絕對地租。

壟斷地租

指從特別有利的土地上生產(chǎn)的商品的價格中所獲得的超過其價值的超額利潤。是資本主義地租的一種特殊形式。壟斷地租存在于農(nóng)業(yè)、采掘工業(yè)和城市地段上，在城市地租中占有一定優(yōu)勢。城市建筑地段上的壟斷地租，是隨著大生產(chǎn)的發(fā)展而產(chǎn)生并發(fā)展起來的。在資本主義條件下，由于工業(yè)的發(fā)展和人口的急劇膨脹，需要建造大批工業(yè)建筑物、住宅以及城市基礎(chǔ)設(shè)施，從而在某些特殊地段上土地所有者可以壟斷價格出賣或者出租土地;城市土地，特別是城市中心地段的土地價格昂貴，使建筑于其上的建筑物也取得了壟斷價格的形態(tài)，可以高價出售或出租，這個壟斷價格會形成一個相當(dāng)大的超額利潤，為租用城市土地的資本家所獲得，問時，由于土地所有權(quán)的關(guān)系而轉(zhuǎn)化為地租。城市土地壟斷地租這種地租的特殊形式，在社會主義初級階段仍然存在。這是因?yàn)?社會主義城市經(jīng)濟(jì)是有計劃的商品經(jīng)濟(jì)。在社會主義工業(yè)化過程中，國家要利用地租杠桿調(diào)節(jié)城市用地，解決城市用地供求關(guān)系。所以，城市地租也會日益升高，在這種情況下，社會主義城市地租就不僅僅是絕對地租和級差地租，而且包含著壟斷地租。同時，由于購買者的購買欲和支付能力所決定，城市特別有利的建筑地段，也能以壟斷價格出售或出租，從而使使用土地者獲得巨大的超額利潤。在城市土地屬于國家所有的情況下，這種超額利潤會轉(zhuǎn)化為壟斷地租井歸國家所有。社會主義國家可以利用壟斷地租的分配管理來調(diào)節(jié)城市土地的開發(fā)和利用。例如，對那些工業(yè)高度密集、交通擁擠，對公用設(shè)施壓力大，以致城市經(jīng)濟(jì)功能衰退的地區(qū)，可以通過收取高額壟斷地租，促使那些工業(yè)企業(yè)進(jìn)行改造，或從市中心遷出，分散到地租較低的城市邊緣地區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)，以此實(shí)現(xiàn)符合城市管理目標(biāo)的合理的土地利用結(jié)構(gòu)，提高城市土地利用的綜合效益。，城市土地級差收益

是城市土地收益的一種特殊形式。指城市土地收益以土地位置差別為基礎(chǔ)而形成的超額純收益。這種位置差別主要表現(xiàn)為環(huán)境差別和運(yùn)距差別。人們利用城市土地不是利用它的肥力或其地下礦藏，而是利用土地的空間位置。在城市中所處位置有利的地段，由于環(huán)境繁華，交通便捷，通訊方便，既節(jié)省費(fèi)用，又能加快資金周轉(zhuǎn)，故能獲得更大超額利潤。這種由城市土地的位置因素為基礎(chǔ)而形成的超額純收益，就是通常所說的城市土地級差收益I(級差地租I的實(shí)體);在同一塊地連續(xù)投資而產(chǎn)生的土地級差收益，就是級差收益E(級差地租H的實(shí)體)。由于土地級差收益H是處在不同地段上的各個連續(xù)投資按相同的勞動社會生產(chǎn)率，來比較勞動自然生產(chǎn)率的差別。因此，土地級差收益H和級差收益I都必須按相同的勞動社會生產(chǎn)率，來比較勞動自然生產(chǎn)率的差別，這就決定了級差收益E本質(zhì)上也是級差收益I。也就是說，連續(xù)投資提供的級差收益H，必須轉(zhuǎn)化為級差收益I才能表現(xiàn)出來。因此，歸根結(jié)底，城市土地級差收益是在土地位置差別的基礎(chǔ)上形成的。我國城市土地屬于國家所有，土地使用者獲得的城市土地級差收益，應(yīng)以級差地租形式繳給國家。城市土地級差收益向地租的轉(zhuǎn)化，表現(xiàn)為國家與企業(yè)、個人之間的收入分配關(guān)系。實(shí)現(xiàn)并管理好這種轉(zhuǎn)化，是城市土地管理的重要內(nèi)容之一。

土地使用權(quán)協(xié)議

指土地使用權(quán)的受讓方直接向國有土地的所有者代表機(jī)關(guān)提出有償使用土地的要求，國有土地所有者的代表機(jī)關(guān)通過與受讓方進(jìn)行協(xié)商，并就有關(guān)出讓的土地價格、用途、期限、價金的支付、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行商討，最終達(dá)成土地使用權(quán)出讓協(xié)議的過程。

土地使用權(quán)終止

是指國有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而國家收回土地使用權(quán)，或者在土地使用權(quán)期滿前國家因社會公共利益的需要而提前收回土地使用權(quán)，或者因土地的滅失而導(dǎo)致使用人實(shí)際不再享有土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)續(xù)期

是指土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期屆滿后，依新的土地使用權(quán)出讓合同讓原土地使用權(quán)受讓人繼續(xù)使用該塊土地。

土地征用

國家為了公共利益的需要，依法將集體所有的土地有償轉(zhuǎn)為國有的措施。土地征用的特征是:(1)具有一定的強(qiáng)制性?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定被征用單位應(yīng)當(dāng)服從國家需要，不得阻撓。(2)土地征用是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定國家建設(shè)所征用的集體所有的土地，所有權(quán)屬于國家，用地單位只有使用權(quán)。(3)必須妥善安置被征地單位群眾的生產(chǎn)與生活。用地單位要按規(guī)定向被征地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，妥善安置農(nóng)民的生產(chǎn)和生活。

土地閑置費(fèi)

政府為有效地執(zhí)行土地使用規(guī)劃，征收不按政府劃定地區(qū)內(nèi)的土地使用性質(zhì)用地的一種費(fèi)用。如有的城市劃定了一些商業(yè)街，對在商業(yè)街不經(jīng)營商業(yè)的用地，征收商業(yè)用地閑置費(fèi)。此所謂用地管理中的經(jīng)濟(jì)手段，其目的是為了實(shí)施總體規(guī)劃，更好地節(jié)約土地、利用土地。

土地利用率

在一定的區(qū)域范圍內(nèi)，已利用的土地面積與土地的總面積(包括已利用的、未利用的閑置土地面積)之比，即是其區(qū)域的土地利用率。例如，某區(qū)域有一塊100公頃的土地，已利用了80公頃，那么這個區(qū)域的土地利用率便是80%。分析某區(qū)域用地情況好壞，其中土地利用率是一個重要的指標(biāo)。

(三)土地管理

城市土地管理

指城市土地管理者為了確立和鞏固一定的土地占有形式，調(diào)整土地關(guān)系，采取法律、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等一系列措施，對城市土地的利用實(shí)施規(guī)劃、控制、調(diào)節(jié)、監(jiān)督和組織等活動。也就是為實(shí)現(xiàn)城市土地利用的社會目標(biāo)而采取的一定組織形式和管理手段。城市土地管理是整個土地管理的一個組成部分。城市土地管理反映社會生產(chǎn)力發(fā)展的要求，具有自然屬性;在城市土地利用中各經(jīng)濟(jì)利益主體的關(guān)系方面，城市土地管理反映特定社會形態(tài)占主導(dǎo)地位的生產(chǎn)關(guān)系的要求，具有社會屬性。社會主義城市土地管理是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，按照社會主義基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，遵循土地的自然規(guī)律，有計劃地對城市土地進(jìn)行充分合理的利用和保護(hù)。城市土地管理的范圍，是屬于城市管轄范圍內(nèi)的全部土地資源。社會主義城市土地管理的基本任務(wù)是維護(hù)城市土地的社會主義全民所有制，貫徹黨和政府的有關(guān)法律、法規(guī)和各項(xiàng)政策，執(zhí)行“珍惜每寸土地”的基本國策，通過一定的組織形式和程序，保證城市土地資源的合理利用。

城市土地管理的法律方法

指依靠國家法制，按照土地法規(guī)和有關(guān)制度，遵循立法、司法以及仲裁的程序管理城市土地的方法。城市土地管理的法律方法，也即城市土地管理的法律手段，是管理好城市土地的一個主要方法。土地法規(guī)是調(diào)整國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和其他社會組織之間，以及他們和經(jīng)濟(jì)實(shí)體、公民個人之間在有關(guān)土地的活動中所發(fā)生的校利、義務(wù)關(guān)系的行為準(zhǔn)則的總和。包括法律、法令和國家機(jī)關(guān)制定的其他土地規(guī)范性文件。我國土地立法工作相當(dāng)落后，建國以后，長時期沒有一部適合我國國情和社會主義建設(shè)需要的土地法。改革開放以后，國家加緊了土地方面的立法工作，陸續(xù)發(fā)布了《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》、《國家建設(shè)征用土地條例》、《國務(wù)院關(guān)于制止買賣租賃土地的通知》，頒布了《中華人民共和國土地管理法》等主要土地管理法令和條例。1988年12月公布經(jīng)過修訂的《中華人民共和國土地管理法》，1990年5月19日發(fā)布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，1998年，國家又重新修改頒布了《中華人民共和國土地管理法》。這些法規(guī)都是城市土地管理工作的主要法律依據(jù)。城市土地管理的行政方法

指依靠各級行政機(jī)關(guān)，采用行政命令、指令、規(guī)定等強(qiáng)制性手段，按照行政系統(tǒng)、行政層次來管理城市土地的方法。城市土地管理的行政方法，是由我國城市土地的國有性質(zhì)決定的。我國城市土地屬于國家所有，需要由有關(guān)部門代表國家行使土地所有權(quán)的管理，有計劃地對土地進(jìn)行宏觀控制。這種土地所有權(quán)的管理涉及制定土地規(guī)劃、建立土地檔案、征收土地使用稅、處理土地糾紛等內(nèi)容。這些方面的管理工作需要采取權(quán)威的、強(qiáng)制的、指令性的方法，也即采取行政的方法，才能貫徹落實(shí)。如果僅僅采用經(jīng)濟(jì)方法，把國有土地當(dāng)作商品來經(jīng)營，就會損害國家所有權(quán)的權(quán)益。

城市土地管理的經(jīng)濟(jì)方法

指依靠經(jīng)濟(jì)力量，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求管理城市土地的方法，也就是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿實(shí)施管理。主要應(yīng)用的經(jīng)濟(jì)杠桿有財政杠桿、金融杠桿、稅收杠桿和價格杠桿四種。運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，特別是運(yùn)用一系列與價值相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益范疇，作為經(jīng)濟(jì)杠桿來組織、調(diào)節(jié)和影響城市土地利用的經(jīng)濟(jì)活動，實(shí)現(xiàn)國家對城市土地的宏觀控制，有利于城市土地的合理開發(fā)和利用，提高城市土地的社會經(jīng)濟(jì)效益。這是已被實(shí)踐證明了的搞好城市土地管理的好辦法。過去，由于忽視采用經(jīng)濟(jì)手段管理城市土地，因而給城市土地管理工作帶來很多弊病，主要表現(xiàn)在無償使用城市國有土地上。城市土地屬于國家所有，國家在征用、開發(fā)土地過程中投人了大量的勞動和資金，用地單位和個人要取得城市土地使用權(quán)，就必須支付代價，而不能無償使用，有償使用城市國有土地，是國家的土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。城市土地有償使用是用經(jīng)濟(jì)方法管理城市土地的核心。目前，我國有償使用城市土地的做法有以下幾種:(1)向用地單位或個人收取城市土地使用稅(或使用費(fèi));(2)實(shí)行土地使用權(quán)招標(biāo)、投標(biāo)和拍賣;(3)國家統(tǒng)一征地，有償出讓刊的有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。

城市土地管理方針

指由國家制定的管理城市土地的方針。貫徹執(zhí)行城市土地管理方針，加強(qiáng)城市土地管理，是整個城市管理的重要任務(wù)之一?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定:各級人民政府必須貫倒執(zhí)行“十分珍惜和合理利用土地”的方針，全面規(guī)劃，加強(qiáng)管理、保護(hù)、開發(fā)土地資源，制止亂占耕地和濫用土地的行為。十分珍惜每一寸土地，合理利用每一寸土地，是我們的國策。因此，城市土地管理的基本方針應(yīng)該是在國家計劃指導(dǎo)下，采用行政的、法律的和經(jīng)濟(jì)的方法，做到合理用地，節(jié)約用地。

城市土地管理特點(diǎn)

指不同于農(nóng)業(yè)土地管理的獨(dú)有特點(diǎn)。具體來說有以下五個方面:(1)城市土地管理的對象，主要是國家所有的土地，因而土地管理部門代表國家意志調(diào)整各用地單位在土地占有和使用方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有直接性，即由城市土地利用所形成的超額利潤，應(yīng)以地租形式歸國家所有，以保證國家對城市土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)。而農(nóng)業(yè)土地管理的對象則是勞動群眾集體所有的土地，國家主要是通過經(jīng)濟(jì)杠桿的作用來實(shí)現(xiàn)土地管理的目標(biāo)，具有間接性，即由農(nóng)業(yè)土地利用所形成的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租，歸農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)單位所有。國家在農(nóng)業(yè)土地管理方面的任務(wù)，主要是保障和監(jiān)督土地的合理利用，并不占有地租。(2)城市經(jīng)濟(jì)活動的分工細(xì)，專業(yè)性強(qiáng)，土地利用的形式比農(nóng)業(yè)土地更為復(fù)雜，因而城市土地管理面臨的任務(wù)更艱巨、更復(fù)雜。(3)城市土地利用具有固定性的特點(diǎn)，土地投資一旦固定在城市土地上，就不易撤出，如建筑物、道路等，其使用價值壽命較長，不易轉(zhuǎn)移和遷徙。而在農(nóng)業(yè)土地上，人們有在同一范圍的土地上經(jīng)營不同農(nóng)作物的可能性。這就要求城市土地管理具布更強(qiáng)的預(yù)見性和科學(xué)性，才能保證城市建設(shè)的整體性和統(tǒng)一性，保證城市土地利用具有更好的社會效益。(4)城市土地具有地段不同收益不同的特點(diǎn)。在同一城市，由于地理位置、交通便利程度、基礎(chǔ)設(shè)施、配套投資等不同，其經(jīng)濟(jì)效益相差很大。所以應(yīng)當(dāng)利用城市土地不同地段的不同收益，即級差地租來管理城市土地，發(fā)揮其使用效益。(5)城市土地與房屋具有不可分離性的特點(diǎn)。城市土地除了用于道路和園林綠化等公共設(shè)施外，就是用于承載建筑物。因此城市土地和房屋是不可分離的。在城市土地管理中，必須把有關(guān)房屋的一系列方針政策和法令都考慮進(jìn)去，必須妥善處理一些與群眾的經(jīng)濟(jì)利益密切相關(guān)的問題，如城市房屋的所有權(quán)、使用權(quán)的各種復(fù)雜情況，土地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，勞力安置等，關(guān)心和保護(hù)城市群眾的合法權(quán)益。

城市土地管理內(nèi)容

指城市土地管理機(jī)關(guān)的各項(xiàng)工作項(xiàng)目。城市土地管理內(nèi)容包括如下七個方面:(l)城市土地基礎(chǔ)管理，即對城市土地資源的調(diào)查、評價與統(tǒng)計;(2)城市土地規(guī)劃管理，即對城市規(guī)劃區(qū)的全部城市土地進(jìn)行全面的、合理的統(tǒng)→安排，確定城市土地利用目標(biāo)模式;(3)城市土地開發(fā)管理，即在符合城市土地規(guī)劃的原則下，改變城市土地原有的使用方式，經(jīng)投資改造，提高土地的使用價值和土地利用的經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)效益;(4)城市土地利用管理，即利用行政立法、經(jīng)濟(jì)技術(shù)手段，保證城市土地的充分合理利用，并對土地利用進(jìn)行監(jiān)督;(5)城市土地產(chǎn)權(quán)管理，即確定、變更和保護(hù)城市土地的所有權(quán)與使用權(quán)，辦理土地征用，審批土地使用，處理士地權(quán)屬糾紛，制止違法用地;(6)城市土地經(jīng)營管理，即管理城市土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)移，實(shí)質(zhì)是管理土地資金的投入、補(bǔ)償和增值，即土地資金的良性循環(huán)；（7)城市土地的效益管理，就是管理城市土地收益、主要是土地使用稅的分配。

城市土地產(chǎn)權(quán)管理

指對城市土地所有權(quán)和使用權(quán)的管理。具體來說，是指土地所有者依靠一定的組織管理機(jī)構(gòu)，根據(jù)土地法規(guī)和有關(guān)制度，按照規(guī)定的程序和相應(yīng)的技術(shù)措施，確定、變更、保護(hù)城市土地所有權(quán)和使用權(quán)等一系列活動過程。社會主義城市土地所有制(即城市土地的全民所有制和郊區(qū)土地的集體所有制)是實(shí)行城市土地產(chǎn)權(quán)管理的基礎(chǔ)。城市土地產(chǎn)權(quán)管理必須遵循以下原則:(l)維護(hù)社會主義土地公有制。(2)認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家的土地政策和法令，以及和城市土地有關(guān)的政策和法令。(3)必須有利于合理地、節(jié)約地利用城市土地，有利于充分發(fā)揮郊區(qū)土地的兩重性作用。(4)統(tǒng)籌兼顧，全面安排，保證城市土地規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)和城市發(fā)展的統(tǒng)一性、整體性。城市土地產(chǎn)權(quán)管理的任務(wù)是:鞏固和不斷完善社會主義的城市土地國有制;保護(hù)并監(jiān)督城市土地資源的合理利用;預(yù)防和調(diào)解城市土地權(quán)屬糾紛;調(diào)動城市土地使用者開發(fā)、利用城市土地的積極性，促進(jìn)城市建設(shè)和不斷完善城市土地的使用條件。城市土地產(chǎn)權(quán)管理的內(nèi)容包括:(1)城市土地所有權(quán)和使用權(quán)的確立;(2)土地權(quán)屬的變更;(3)土地權(quán)屬糾紛的處理;(4)對違反土地政策法令行為進(jìn)行懲處等四個方面。核心是保護(hù)一切合法的土地所有權(quán)和使用權(quán)，即保護(hù)城市土地的國家所有權(quán)和郊區(qū)土地的集體所有權(quán)不受侵犯;保護(hù)依法取得的城市土地使用權(quán)不受侵犯，不準(zhǔn)任何單位和個人隨意占用國有土地和集體土地，嚴(yán)格按照規(guī)定辦理國家和集體建設(shè)征用和占用土地，禁止侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

城市土地開發(fā)管理

指對城市土地開發(fā)經(jīng)濟(jì)活動的管理。城市土地開發(fā)是根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要進(jìn)行土地投資，改變原有的土地使用方式，以提高土地利用效益的一種經(jīng)濟(jì)活動。城市土地開發(fā)管理的基本任務(wù)，是保證城市土地開發(fā)按照城市總體規(guī)劃的要求進(jìn)行，為城市發(fā)展提供合理的空間條件，達(dá)到提高城市土地利用的經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)綜合效益的目的。在不同類型的城市土地開發(fā)中，城市土地開發(fā)管理的任務(wù)不同:(1)城市新區(qū)的開發(fā)主要是將農(nóng)村土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ǔ蓞^(qū)土地，使城市建設(shè)資金分布在更廣闊的空間。新區(qū)土地開發(fā)管理的主要任務(wù)是根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定對征用土地進(jìn)行管理，嚴(yán)格控制用地審批，注意節(jié)約用地，杜絕亂占耕地;根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求選址和布局，合理確定土地征用費(fèi)，執(zhí)行補(bǔ)償、安置和拆遷。(2)舊城區(qū)土地開發(fā)，主要是將城市原有利用效益低的土地，轉(zhuǎn)變?yōu)槔眯б娓叩耐恋?，使城市建設(shè)資金集中分布在有限的空間。舊城區(qū)土地開發(fā)管理的主要任務(wù)，是根據(jù)城市總體規(guī)劃，選擇開發(fā)范圍，進(jìn)行舊城區(qū)改造的建設(shè)項(xiàng)目選址，核定土地拆遷費(fèi)用，執(zhí)行拆遷、還建和補(bǔ)償，合理安排動遷順序。城市土地綜合開發(fā)，是根據(jù)城市規(guī)劃要求和近期建設(shè)需要，選擇相當(dāng)規(guī)模的用地，統(tǒng)一而有步驟地進(jìn)行征地或動遷、實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、主要用地功能項(xiàng)目建設(shè)以及配套設(shè)施建設(shè)。所以開發(fā)管理的主要任務(wù)是組織統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，統(tǒng)一選址，統(tǒng)一征地拆遷，統(tǒng)一使用資金，統(tǒng)一建設(shè)開發(fā)，統(tǒng)一經(jīng)營管理。

城市土地經(jīng)營管理

指對城市土地經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營城市土地的各種經(jīng)濟(jì)活動實(shí)施規(guī)劃、協(xié)調(diào)和監(jiān)督等的管理行為。其要點(diǎn)是維護(hù)城市土地的國家所有制，制止在城市土地經(jīng)營活動中，侵犯或變相侵犯城市土地的國家所有權(quán)。在此前提下，促進(jìn)城市土地經(jīng)營，搞活城市土地經(jīng)濟(jì)，以利于城市土地的開發(fā)與利用。根據(jù)城市土地國有的性質(zhì)和政企分開的原則，作為國家機(jī)關(guān)的土地管理部門雖能代表國家管理土地，但不宜直接經(jīng)營城市土地F在土地經(jīng)營方面，它只起監(jiān)督、協(xié)調(diào)、規(guī)劃的作用，而應(yīng)由城市土地經(jīng)營企業(yè)來經(jīng)營城市土地。國家可以通過國有土地經(jīng)營企業(yè)，用經(jīng)濟(jì)手段，有計劃地調(diào)節(jié)土地經(jīng)營市場，保證和促進(jìn)城市土地經(jīng)營的健康發(fā)展，保證國家的城市土地所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)。國有土地經(jīng)營企業(yè)與國家的關(guān)系和其他企業(yè)一樣是納稅的關(guān)系。城市土地經(jīng)營允許多種經(jīng)濟(jì)成分和多種經(jīng)營方式同時并存。國有以外的其他各種經(jīng)濟(jì)成分的土地經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)向土地管理機(jī)關(guān)申請承包、承租土地經(jīng)營(開發(fā)、利用)許可證;交納土地使用稅(費(fèi))，方能取得經(jīng)營城市土地的資格。城市土地經(jīng)營管理的基本形式是城市土地經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)核算制，它的主要內(nèi)容有:(l)城市土地經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)責(zé)任;(2)經(jīng)營的權(quán)限;(3)企業(yè)收益分配;(4)經(jīng)濟(jì)驗(yàn)算。

土地法

指調(diào)整土地關(guān)系的各種法律規(guī)范的總和，是法律體系的一個重要分支。土地法除土地基本法外，還包括一系列關(guān)于土地管理、開發(fā)、利用、保護(hù)、整治、建設(shè)的法規(guī)。它是國家組織、領(lǐng)導(dǎo)、管理有關(guān)土地的各種活動的重要工具，也是人們進(jìn)行土地經(jīng)濟(jì)活動的準(zhǔn)則和行為規(guī)范。社會主義國家的土地法保護(hù)社會主義土地公有制，促進(jìn)土地有計劃的合理利用，以滿足國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活的需要。

征收土地

征收土地也稱土地征收。指我國土地改革時，為了消滅封建土地所有制而采取的改變土地所有權(quán)的一種措施。征收土地與沒收土地的區(qū)別是:前者的對象比較廣泛，后者則僅限于地主。征收土地的范圍，按照l950年《中華人民共和國土地改革即規(guī)定，包括:(1)祠堂、廟宇、寺院、教堂、學(xué)校、團(tuán)體在農(nóng)村中的土地及其他公地;(2)工商業(yè)家在農(nóng)村中的土地和原由農(nóng)民居住的房屋川3)因從事其他職業(yè)或因缺乏勞力而出租的超過當(dāng)?shù)孛咳似骄鶖?shù)百分之二百以上的土地刊的在某些特殊地區(qū)，經(jīng)省以上人民政府批準(zhǔn)，可以征收富農(nóng)出租土地的一部分或全部;(5)半地主式的富農(nóng)出租大量土地，超過其自耕和雇人耕種的土地數(shù)量者，應(yīng)征收其出租的土地。征收的土地除分配給無地少地的農(nóng)民外，其余收為國有。征收的土地不給代價。

土地劃撥

指土地?zé)o償撥用。它是引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的一種形式。土地劃撥包括兩個方面:(l)國有土地的劃撥；（2)集體土地的劃撥。土地劃撥是國家土地管理部門的一項(xiàng)職能。國家根據(jù)全民所有制企事業(yè)單位，城市集體所有制單位或個人的生產(chǎn)、建設(shè)、建房的需要，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)單位或個人進(jìn)城從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要，全民所有制單位同農(nóng)村集體所有制單位聯(lián)合投資建設(shè)項(xiàng)目的需要，城鎮(zhèn)集體所有制單位同農(nóng)村集體所有制單位聯(lián)合投資建設(shè)項(xiàng)目的需要，外商投資企業(yè)用地需要，可以從國有土地中劃出一部分撥給他們使用;農(nóng)村村民委員會和集體組織根據(jù)村民、離退體干部、華僑、港澳同胞等回鄉(xiāng)落戶建房需要，可以從集體所有的土地中劃撥一部分宅基地(或耕地)給他們使用。土地劃撥后，土地所有權(quán)仍歸國家或集體所有，用地單位或個人只有使用權(quán)，并且必須履行保護(hù)與合理利用土地的義務(wù)。土地劃撥應(yīng)當(dāng)遵循以下程序:建設(shè)單位(或個人)必須持國務(wù)院主管部門或者縣級以上地方人民政府按照國家基本建設(shè)程序批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書或者其他批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地管理部門提出申請，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有效文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)用地單位或個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地;經(jīng)縣級以上人民政府的審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地。外商投資企業(yè)凡申請用地者，一律到土地管理部門依法辦理手續(xù)，經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后劃撥。農(nóng)村宅基地的審批，必須先由個人提出申請，經(jīng)村民委員會和集體組織審核，由縣、區(qū)人民政府批準(zhǔn)，報市農(nóng)村土地管理部門備案。

建設(shè)用地

指建設(shè)單位或個人進(jìn)行各項(xiàng)城市建設(shè)所使用的國有土地或征用的集體土地。使用建設(shè)用地要遵循一定的程序和規(guī)定?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》第31條規(guī)定:“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目前有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主營部門申請定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地。”第39條規(guī)定:“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，占用土地的，批準(zhǔn)文件無效，占用的土地由縣級以上人民政府責(zé)令退回?！?/p>

臨時用地

指被提供為暫時使用之土地。臨時用地包括:建筑施工中的臨時用房，堆料場和道路用地;工程地質(zhì)勘測部門臨時鉆探及試驗(yàn)工作用地;進(jìn)行橋梁作業(yè)過程中的施工便道、便橋占地;場外地上架設(shè)安裝臨時管道、電纜用地z軍事急需所占的臨時試驗(yàn)、演習(xí)場地等。使用臨時用地需遵照一定的程序和規(guī)定。我國《土地管理法》第33條規(guī)定:“工程項(xiàng)目施主，需要材料堆場、運(yùn)輸通路和其他臨時設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)盡量在征用的土地范圍內(nèi)安排。確實(shí)需要另行增加臨時用地的，由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地的機(jī)關(guān)提出臨時用地數(shù)量和期限的申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，同農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂臨時用地協(xié)議，并按該土地前三年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償。川架設(shè)地上線路、鋪設(shè)地下管線，建設(shè)其他地下工程，進(jìn)行地質(zhì)勘探等，需要臨時使用土地的，由當(dāng)?shù)乜h級人民政府批準(zhǔn)，并按照前款規(guī)定給予補(bǔ)償?！蔽覈冻鞘幸?guī)劃法》第33條規(guī)定:“臨時用地的具體規(guī)劃管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！迸R時用地的審批，需進(jìn)行嚴(yán)格的控制，特別要防止一些單位將臨時用地變?yōu)橛谰眯杂玫?。但遇到搶險或緊急的軍事需要等特殊情況急需使用一部分土地時，屬于臨時用地的，可以先使用，并立即報告所在縣（市、區(qū))人民政府。臨時用地的期限，一般不得超過兩年。如果確實(shí)需要，到期必須辦理繼續(xù)使用手續(xù)。期滿后，由用地單位負(fù)責(zé)恢復(fù)土地原貌，同時歸還原土地所有單位使用。獲準(zhǔn)使用臨時土地的組織和個人，從取得臨時用地許可證之日起，閑置超過兩年又未經(jīng)批準(zhǔn)延期使用的;或依照《土地管理法》第33條規(guī)定臨時使用土地，期滿不歸還的，都應(yīng)收回土地的使用權(quán)，另行安排。拒不交出土地的，責(zé)令交還土地，并處罰款。禁止在批準(zhǔn)臨時使用的土地上建設(shè)永久性建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施。

用地許可證

指經(jīng)城市規(guī)劃主管部門審批井頒發(fā)的、允許建設(shè)單位或個人使用城市國有土地或征用集體土地的證件。1984年1月5日國務(wù)院頒發(fā)的《城市規(guī)劃條例》把用地許可證分為建設(shè)用地許可證和臨時用地許可證兩種，并分別把領(lǐng)取這兩種用地許可證的程序做了具體的規(guī)定。1989年12月26日第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議通過的《中華人民共和國城市規(guī)劃法》于1990年4月1日起施行，國務(wù)院發(fā)布的《城市規(guī)劃條例》同時廢止?！冻鞘幸?guī)劃法》不再提建設(shè)用地許可證和臨時用地許可證，而提建設(shè)用地規(guī)劃許可證，井做了如下規(guī)定:“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地?！薄芭R時建設(shè)和臨時用地的具體規(guī)劃管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！?/p>

土地稅

指以土地為課稅對象，按照土地的面積、價格或收益等征收的稅。土地稅也稱地產(chǎn)稅、地價稅，是歷史上最早的一種稅收，各國普遍使用。資本主義國家的地稅、中國的田賦和地價稅等，都屬于土地稅的范圍。最初的土地稅以面積大小定稅額多少，后來發(fā)展成為以生產(chǎn)的多少或土質(zhì)的肥瘠程度定稅額等級。近代資本主義與舊中國土地法規(guī)定以土地價格為征稅標(biāo)準(zhǔn)。在私有制社會，土地是作為私有財產(chǎn)征稅的，旨在保護(hù)土地私有制。實(shí)行土地公有制的社會主義國家對土地征稅，旨在保護(hù)土地資源，促進(jìn)土地的合理利用。土地稅分為:(l)土地原價稅，即按土地原價向土地所有人或典權(quán)人征收的稅。(2)土地增值稅，按土地價格增加部分征稅，又可分為:①土地轉(zhuǎn)移增值稅，即在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，根據(jù)土地所有人出賣土地價格高于購人土地

第四篇：物業(yè)管理學(xué)習(xí)心得

三月，我在xx進(jìn)行了為期一周的學(xué)習(xí)。我們所管理的樓盤是單一業(yè)主，和他們是完全不同的。一周下來，受益匪淺?？偨Y(jié)起來有以下幾點(diǎn)。

一、文檔的管理。文檔的管理也是很重要的一個方面，是質(zhì)量文件和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的一項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容。來之前就聽說聯(lián)銀大廈管理處已成立三年，各類文檔都很齊全。在XX年的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施評審中，他們得了第一。所以公司安排我來學(xué)習(xí)。他們專門安排一位管理人員來整理文檔。根據(jù)自己的情況分了三大類即管理檔案、業(yè)主檔案、外來文件，一共有三十個文件夾。各類文件序號排列清楚整齊，想找哪類文件很快就能找到。由于我們管理處才成立剛剛一年，有些文檔還部夠齊全，而且有些歸類紊亂，以他們的做標(biāo)本，以后我們也能使文檔更加完善。

二、物業(yè)相關(guān)收費(fèi)。由于我們管理處是單一業(yè)主，物業(yè)管理費(fèi)都是直接轉(zhuǎn)帳到我們公司帳戶，不經(jīng)過我們這些管理人員之手，而水電費(fèi)等也不要我們代收，這樣我們就輕松很多。而我又是第一次接觸物業(yè)管理，對于物業(yè)費(fèi)的收繳，也只是學(xué)習(xí)了理論知識。這次到聯(lián)銀大廈實(shí)習(xí)，親自實(shí)踐了一回。有些業(yè)主是物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)一起繳，一次性可以完成，而有些業(yè)主卻是一樣一樣的繳，而且有些業(yè)主是一次繳一點(diǎn)，這最是麻煩，更氣人的是，有些業(yè)主提出一些不正當(dāng)理由拒繳物業(yè)費(fèi)，這就需要我們管理人員有足夠的耐心和他們溝通解釋。通過實(shí)踐我又學(xué)到了一個溝通的技巧，作為物業(yè)管理行業(yè)，最需要的就是以業(yè)主為重，服務(wù)第一，有效溝通。

三、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備。對于設(shè)備管理，我在實(shí)習(xí)中看到，聯(lián)銀大廈管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度；對各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片；各種設(shè)備都有詳細(xì)的臺帳記錄。翻開他們的檢查記錄，定期檢查、保養(yǎng)、維修、清潔一一詳細(xì)記載。李主任親自帶我去了設(shè)備機(jī)房，地面是如此干凈，由于商鋪目前還沒有出租出去，一至三層空置，中央空調(diào)一直未開啟，但是這些空調(diào)控制設(shè)備卻擦的很干凈。地下兩層停車場，進(jìn)出口標(biāo)志牌清晰，自行車、電動車和汽車停車區(qū)域劃分明確，各類車輛整齊有序停著。而他們的車管員也會些交通手勢，在上下班高峰期，正確指揮地下車出入。

四、人際關(guān)系處理。管理處和業(yè)主建立良好的關(guān)系，目前有一百多個公司在大廈內(nèi)辦公，管理人員對業(yè)主都很熟悉，大部分都清楚的記得他們在哪個房間辦公。我在的這幾天里，看到經(jīng)常有業(yè)主來管理處談工作、聊天，儼然一家人似的。

管理處各部門人員關(guān)系也很融洽。在休息時我看到幾個部門的員工在一起下棋、看電視、聊天，有時工程人員帶的飯，拿到保潔部保潔人員幫忙用蒸飯煲熱好。

五、關(guān)心員工生活。聯(lián)銀大廈管理處很關(guān)心員工生活，在保安監(jiān)控室，有兩臺顯示器畫面跳動很厲害，保安部就讓監(jiān)控崗調(diào)整小休一會，避免眼睛過度疲勞。在休息室買了電視、象棋、撲克和健身器材。這些豐富了他們的業(yè)余生活。聽李主任說，他們準(zhǔn)備在夏季來前給住宿的員工裝幾個電扇，使員工能休息好，工作有精神。李主任得知我們到他們管理處來學(xué)習(xí)后，第一想到的就是我們的吃住問題。等我們到了之后，利用中午休息時間，他就安排人員帶我們?nèi)チ烁浇粋€旅社，為我們找了一間既清潔安靜又便宜的房間。這些都是我親身感受，也是為其所感動的。

一周時間很快過去，我們帶著收獲而歸。我們將借鑒他們的優(yōu)點(diǎn)來完善的自己的管理。而我，也將不斷提高自己的能力，使個人工作有更出色的表現(xiàn)。

第五篇：關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域

關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域 安全管理工作的緊急通知

各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

為進(jìn)一步落實(shí)企業(yè)的安全生產(chǎn)主體責(zé)任和管理責(zé)任，全面排查治理事故隱患和薄弱環(huán)節(jié)，有效防范和遏制較大事故的發(fā)生，我局近期下發(fā)了《關(guān)于集中開展“治隱患、降事故”專項(xiàng)行動的通知》（渝中房?2014?223號），同時轉(zhuǎn)發(fā)了《渝中區(qū)勞動密集型企業(yè)消防安全專項(xiàng)治理工作方案》（渝中房?2014?224號），并結(jié)合我區(qū)物業(yè)管理工作實(shí)際提出了要求，但我區(qū)的安全工作形勢仍非常嚴(yán)峻。2014年12月30日零晨5點(diǎn)15分，菜袁路20號發(fā)生火災(zāi)，大火持續(xù)燃燒了近8個小時，造成重大經(jīng)濟(jì)損失。為堅決避免我區(qū)再次發(fā)生類似事故，現(xiàn)緊急通知如下：

一、迅速開展安全隱患排查

各物業(yè)服務(wù)企業(yè)從即刻起，結(jié)合小區(qū)（大廈）實(shí)際，立即進(jìn)行一次全面的安全排查檢查，對查出的安全隱患立即落實(shí)整改時限、人員、措施實(shí)施整改。對一時難以整治的要列入計劃，落實(shí)資金和責(zé)任，限期整改，并制定應(yīng)急預(yù)案，加強(qiáng)監(jiān)控。對物管區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營企事業(yè)單位和人員密集場所，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)巡視排查，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)督促其整改，對拒不整改的單位和場所，及時報告有關(guān)行政管理部門。

二、強(qiáng)化安全應(yīng)急值守

各物業(yè)企業(yè)要落實(shí)元旦春節(jié)期間24小時安全值班制度，堅持領(lǐng)導(dǎo)帶班，落實(shí)崗位責(zé)任制，認(rèn)真落實(shí)值班工作各項(xiàng)制度；要加強(qiáng)應(yīng)急值守工作，要認(rèn)真做好節(jié)日期間安全突發(fā)事故應(yīng)對工作，制定和完善安全事故應(yīng)急預(yù)案，落實(shí)安全防范措施，做好安全事故應(yīng)急物質(zhì)儲備；要及時報送相關(guān)信息，遇有重要情況和安全事故發(fā)生依照有關(guān)規(guī)定及時妥善處置，并按照有關(guān)要求將安全事故及時上報，做到不瞞報、不遲報、不漏報、不錯報。

三、工作要求

各物業(yè)企業(yè)要強(qiáng)化 “一崗雙責(zé)”制度。要按照“管生產(chǎn)必須管安全”的原則，主要領(lǐng)導(dǎo)要負(fù)總責(zé)、親自抓，分管領(lǐng)導(dǎo)要具體負(fù)責(zé)；要落實(shí)好企業(yè)的安全主體責(zé)任，扎實(shí)做好安全生產(chǎn)各項(xiàng)工作；要按照嚴(yán)而又嚴(yán)、細(xì)而又細(xì)、實(shí)而又實(shí)的要求，查找漏洞、消除隱患，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)小區(qū)（大廈）內(nèi)安全工作“全覆蓋、零容忍、嚴(yán)要求、重實(shí)效”。

渝中區(qū)房屋管理局

2014年12月31日