第一篇：策劃的分類以及特征

策劃的分類以及特征 很多人在了解策劃的基礎(chǔ)知識以后，還是感覺策劃不甚明了，對策劃的概念還是模糊。為了讓大家更好的學(xué)習策劃，下沙策劃公司浩圖瀚視專門整理了下策劃的分類及特征，加強大家對策劃的理解。

“策劃”一詞有廣義與狹義之分。廣義的“策劃”是指策劃的本性，即人類達到某種目的，利用自己的智慧所采取的一種策略或謀劃手段過程。廣義的策劃運用于各行各業(yè)之中，運用于中外古今之中。它有以下幾個特征：第一，策劃是為了達到某一目標，這是策劃的前進方向，也是策劃的動力；第二，策劃是人的智慧和經(jīng)驗總結(jié)，這是區(qū)別于任何動物的特征，也就是為達到目標運用人類的經(jīng)驗和知識的過程，知識是策劃的工具；第三，采用謀略或謀劃手段完成即定目標，這是策劃的方法。狹義的策劃是指人們?yōu)橥苿咏?jīng)濟發(fā)展，為現(xiàn)代工商企業(yè)或組織機構(gòu)所進行的一種獲利性活動，狹義的策劃主要運用于當今企事業(yè)中，它有以下幾個特征：第一，它也是為達到某一目標，只是這個目標是鎖定在經(jīng)濟領(lǐng)域內(nèi)；第二，它的對象是工商企業(yè)和一些組織機構(gòu)，即現(xiàn)代社會組織；第三，目的是為這些社會組織獲得利益，也許是社會效益，也許是經(jīng)濟效益，是一種獲利

性的活動；第四，采用的方法是以掌

握政策、掌握法律等工具，為現(xiàn)代企業(yè)策劃，必須掌握現(xiàn)代文化科學(xué)知識。

廣義的策劃，是人類的智謀文化，中國五千年文明史，無不貫穿著中國的智謀活動五

千年文明史也是一部智謀文化史，廣義的策劃，無處不在，無處不有，在人類社會的每個角落都充滿了策劃，有人的地方就有策劃，從某種意義上講，懂得策劃正是人與動物的本質(zhì)區(qū)別。廣義策劃運用在政治、軍事、文學(xué)、藝術(shù)、宗教、生產(chǎn)、生活等領(lǐng)域之中，策劃的存在是人類理性的重要標志，符合人類社會發(fā)展規(guī)律的策劃，是人類社會發(fā)展的重要方面，在政治、經(jīng)濟、生產(chǎn)、管理、文化、商業(yè)等活動中，好的策劃一定會獲得巨大的經(jīng)濟和社會效益，這正是人們?yōu)槭裁匆\用策劃的原因。人類社會需要策劃，世界、國家、社會組織、企業(yè)、個人發(fā)展也離不開策劃，策劃在人類社會發(fā)展中起著重要的作用，從世界歷史進程可以知道，中外古今最先的策劃主要運用于政治、軍事、外交之中，中國五千年文明史，記錄最多的精典策劃案例還是集中在政治、軍事、外交領(lǐng)域內(nèi)。我們所講的策劃，顯然已經(jīng)與廣義的策劃有所區(qū)別了，因為策劃的對象已不是政治、軍事、外交了，今天再搞政治、軍事、外交策劃，顯然不符合今天的現(xiàn)實了，政治、軍事、外交已是一種國家行為，其獨占性決定了任何個人和社團機構(gòu)進行這一項活動，都是不合法的，今天除國家外，其它人搞政治策劃，顯然就是搞陰謀了，今天的策劃對象已從政治、軍事、外交轉(zhuǎn)移了經(jīng)濟領(lǐng)域和生產(chǎn)力領(lǐng)域，目的是推動生產(chǎn)力的發(fā)展和提高經(jīng)濟績效。

因此，我們把這個領(lǐng)域內(nèi)所從事的策劃叫狹義的策劃，也可叫企業(yè)策劃。下面簡單介紹下策劃的特征：

一、必須是創(chuàng)新的。概念創(chuàng)新和理念創(chuàng)新是策劃的本質(zhì)特征，資源整合在一起，能不能產(chǎn)生新的績效、有沒有創(chuàng)新，這是策劃的關(guān)鍵，不然就是實施計劃，資源整合所聚集的能量就是創(chuàng)新，沒有創(chuàng)新的資源整合過程，我們不認為是策劃，策劃追求創(chuàng)新，是策劃與計劃的根本區(qū)別，策劃創(chuàng)新非常強調(diào)通過資源整合進行創(chuàng)新，這與科技創(chuàng)新、通過實驗發(fā)明創(chuàng)造創(chuàng)新是有區(qū)別的，通過資源整合創(chuàng)新就是策劃的精髓。

二、必須是有資源的。這種資源可能是物質(zhì)資源，也可能是關(guān)系資源或是政府資源，因此這就決定了策劃必須腳踏實地，它的發(fā)生過程是要使用資源的，沒有資源就完全是想象、空想，這是策劃的物質(zhì)基礎(chǔ)。

三、必須是有整合可能性的。也就是說這種資源必須是能夠使用的，能夠整合在一塊的，如果沒有整合性，也就沒有使用性，不能使用的資源整合在一起，本身就是不可能的，也是一種空想、想象，這是策劃的條件。

四、必須達到一定預(yù)期的目標。我們做任何事情都是有一定目的性的，策劃就應(yīng)該有目的性，俗話說：“無事不謀”，要做事，就應(yīng)該有方向、有目標，策劃是一個行為過程，它不僅是人的行為過程，也是資源配置的行為過程，因此，達到一定預(yù)期目標，是策劃的目的，一個人、一個企業(yè)、一個國家在做一件事情時，都是有目的性的，目的性在一定程度上的量化過程，就成為目標。因此，達到預(yù)期目標是策劃的目的。

企業(yè)策劃是企業(yè)在追求利益最大化的條件下，采取的企業(yè)發(fā)展的具體創(chuàng)意、計劃、實施步驟、贏利的步驟及方法等。企業(yè)策劃也可簡稱企劃，是企業(yè)贏利和壯大的方法和策略的總稱，貫穿在企業(yè)發(fā)展活動中，積極主動促進企業(yè)發(fā)展的謀略的綜合體。企業(yè)策劃是建立在一定的組織結(jié)構(gòu)、制度、物質(zhì)基礎(chǔ)的條件下，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、管理、營銷、廣告、人力、設(shè)想等進行的一個具體或總體的謀劃。在企業(yè)管理的所有領(lǐng)域都存在策劃，應(yīng)該說企業(yè)策劃是不能脫離企業(yè)管理的，是與企業(yè)管理相互依賴、相互促進發(fā)展的。企業(yè)策劃是企業(yè)發(fā)展中起重要作用的一個方面，一個企業(yè)在發(fā)展過程中，在總體上和日常活動中都要處理一些事物，有些事物涉及很多方面的社會問題的，需要系統(tǒng)的思考和研究的，需要策劃的。企業(yè)策劃與企業(yè)管理結(jié)合起來，我們企業(yè)策劃包括：戰(zhàn)略策劃、管理策劃、營銷策劃、廣告策劃等內(nèi)容。企業(yè)戰(zhàn)略與企業(yè)策劃是有區(qū)別的，是互相不能代替的，互相補充，戰(zhàn)略中有策劃，策劃中存在戰(zhàn)略，是相符相成的。企業(yè)日常管理中也存在一些策劃，這些策劃會促進企業(yè)發(fā)展和壯大。

下沙策劃公司浩圖瀚視認為，將策劃分為廣義或狹義，有助于我們深入認識策劃，也有助于我們學(xué)習策劃，讓我們知道了學(xué)習策劃的目標，不要將策劃看成是在學(xué)習一種殺龍的本領(lǐng)，學(xué)了無用武之地。

第二篇：古詩的分類及特征

古詩的分類及特征

二、導(dǎo)入：唐詩宋詞只是詩歌發(fā)展的一個階段

三、重點與難點：古詩的分類、特征

四、任務(wù)實施

一）分類

(1)從形式上古體詩和近體詩之分

(2)從藝術(shù)手法上分、、（3）從詩歌表達方式的角度劃分

二）特征

五、總結(jié)

第三篇：公開信的特征及分類

2.公開信的思想教育意義

公開信的內(nèi)容一般都具有普遍的思想教育意義，它可以引導(dǎo)人們學(xué)習榜樣，痛斥歪風邪氣，樹立正確的思想和對待問題的正確看法。(二)公開信的分類

公開信的分類依據(jù)所使用的場合來劃分可以分為如下幾種：

1.在重大的事件、活動或節(jié)日里所發(fā)的公開信

這種公開信一般發(fā)給同這些重大的事件、活動

或節(jié)日有關(guān)的單位、集體或個人。一般這類公開信有問候、表揚、鼓勵的作用。如《“六一”兒童節(jié)致全國少年兒童的公開信》。

2.針對某一問題的公開信

這類公開信或針對某些社會上存在的嚴重問題，諸如歪風邪氣、貪污腐敗或出現(xiàn)的一些新的時尚而發(fā)給有關(guān)對象的公開信。這種公開信或批評或表揚或建議，其目的都是為了抑惡揚善，弘揚正氣。

3.私人信件在特殊情況下被作為公開信發(fā)表

這類信件一般不知道收信方的詳細地址、情況，但又需發(fā)給對方，所以要以公開信的方式發(fā)表在報刊、電臺上。如路遇好人好事須表示感謝，偶遇不正之風須進行批評幫助的。有的是雖知對方的詳細情況，但由于其它客觀的條件所限不能發(fā)給對方的。如祖國尚未完全統(tǒng)一的情況下，大陸同胞給臺灣鄉(xiāng)親的信，國外僑胞給祖國人民的信等。

第四篇：金融危機的特征及分類

一、金融危機的特征、分類及測定

1.金融危機（financial crisis)是指金融體系出現(xiàn)嚴重困難乃至崩潰，表現(xiàn)為絕大部分金融指標的急劇惡化、各種金融資產(chǎn)價格暴跌、金融機構(gòu)陷入困境并大量破產(chǎn)，同時對實物經(jīng)濟的運行產(chǎn)生極其不利的影響。

2.金融危機的分類

①貨幣危機

貨幣危機(currency crisis),一般是指固定匯率制度下，市場參與者對一國的貨幣失去信心，通過外匯市場進行大量拋售等操作促使該國匯率制度崩潰、外匯市場持續(xù)動蕩的危機。

②銀行業(yè)危機

銀行業(yè)危機（banking crisis），是指由于某種原因，公眾對銀行的信心出現(xiàn)危機，造成銀行擠提，并迅速蔓延到其他銀行，造成大批銀行倒閉的現(xiàn)象。③債務(wù)危機

債務(wù)危機（debt crisis),是指一國不能償付其內(nèi)債和外債而引發(fā)的危機。但通常所指的債務(wù)危機主要是指外債危機，包括主權(quán)債務(wù)和私人債務(wù)。債務(wù)危機不僅影響債務(wù)國，使其物價上漲、經(jīng)濟停滯、社會動蕩，也影響債權(quán)國，并成為其銀行危機的誘因。

④泡沫危機

泡沫危機（bubble crisis），是指因股票、債券或房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格脫離了正常的價格水平和經(jīng)濟運行規(guī)律而過度上升，造成大量經(jīng)濟泡沫后破裂而導(dǎo)致的危機。

3.金融危機的測定

①幣值穩(wěn)定程度

②匯率穩(wěn)定程度

③股指穩(wěn)定程度

④外債嚴重程度

這一指標主要通過以下分指標體現(xiàn)：償債率（當年償還外債本息與當年外匯收入之比）、負債率（外債余額與當年GDP的比值）、債務(wù)率（外債余額與當年外匯收入之比）、短債率（短期外債占全部債務(wù)的比重）、債儲率（外債余額與外匯儲備的比值）。國際公認的危機警戒線是：償債率為20%，負債率為25%，債務(wù)率為100%，短債率為20%，債儲率為100%。

⑤資產(chǎn)不良程度

金融不良資產(chǎn)也就是人們常說的壞帳、呆帳，是不能償還的貸款。不少不良資產(chǎn)與金融機構(gòu)的腐敗程度有直接關(guān)系。結(jié)合金融機構(gòu)的法定準備金率、備付金率、資本金率，銀行的不良資產(chǎn)一般應(yīng)不超過其總資產(chǎn)的20%。

二、金融風險的概念、成因、分類特征

1.金融風險（financial risk)是指經(jīng)濟主體在進行金融活動時，由于各種不確定性因素的影響，使其實際收益與預(yù)期收益之間產(chǎn)生偏差，從而蒙受一定損失或取得一定額外收益的可能性。

2.金融風險的成因

① 社會分工與交易多元化是金融風險產(chǎn)生的基本原因

在市場經(jīng)濟下，由社會分工而導(dǎo)致的多元化交易活動，雙方都是擁有不同私利的經(jīng)濟人，若其中一方違約，必然給另一方帶來風險損失，所以，建立在社會分工基礎(chǔ)上的經(jīng)濟運行必然存在著風險性，經(jīng)濟風險是客觀存在的。

② “經(jīng)濟人”是金融風險產(chǎn)生和形成的前提

經(jīng)濟人是被假定為取得效用最大化的經(jīng)濟主體。經(jīng)濟人一般具有四大稟性：一是追求自身利益最大化；二是需求偏好的多樣性；三是有限理性；四是機會主義傾向，人們的求利本能助長了金融風險的形成和泛濫。

③ 經(jīng)濟環(huán)境的不確定性是金融風險產(chǎn)生的必要條件。

金融業(yè)所面臨的不確定性：a.金融資源的稀缺性b.金融價值與實際資產(chǎn)的不確定的關(guān)系，可能導(dǎo)致金融泡沫現(xiàn)象c.科技進步的先進性和預(yù)期的不確定性，決定金融創(chuàng)新與金融風險相伴而生。

3.金融風險的種類

金融風險的種類和分類標準很多。如按風險產(chǎn)生的原因可分為客觀風險、主觀風險；按風險的性質(zhì)可分為靜態(tài)風險、動態(tài)風險；按風險的形態(tài)可分為有形風險、無形風險；等等。在此僅對金融機構(gòu)在業(yè)務(wù)經(jīng)營中普遍存在的、影響較大的主要風險做一概括性介紹。

①信用風險

信用是以還本和付息為特征的借貸行為。信用風險（credit risk)又稱違約風險，是指在信用活動中由于存在不確定性而使本金和收益遭受損失的可能性。

②利率風險

利率風險（interest risk）是指由于利率的變動而給金融機構(gòu)帶來損失或收

益的可能性。

③流動性風險

流動性風險（liquidity risk)是指由于流動性的不確定變化而使金融機構(gòu)遭受損失的可能性。

④價格風險

價格風險（price risk)是指由于證券市場價格變動的不確定性使作為投資主體的金融機構(gòu)遭受損失或獲取收益的可能性。

⑤購買力風險

購買力風險（purchasing risk）是指由于通貨膨脹的不確定性變動導(dǎo)致金融機構(gòu)遭受經(jīng)濟損失的可能性。

⑥匯率風險

匯率風險（exchange risk)也稱外匯風險，是指由于匯率變動而使以外幣計價的收付款項、資產(chǎn)負債造成損失或收益的不確定性。

⑦經(jīng)營風險

經(jīng)營風險（business risk）是指金融機構(gòu)的經(jīng)營和管理人員在經(jīng)營過程中由于各種不確定性因素的影響導(dǎo)致經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)偏差或失誤，從而使金融機構(gòu)遭受損失的可能性。

⑧國家風險

國家風險（national risk）是指在國際經(jīng)濟活動中因外國政府行為的變化導(dǎo)致金融機構(gòu)遭受損失的可能性。

4.金融風險的特征

① 社會性②擴張性③相對性④周期性⑤可控性

第五篇：策劃分類

房地產(chǎn)策劃分類透析

類別: 評論(1)瀏覽(366)2009-11-13 13:30

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房地產(chǎn)策劃分類透析

當今房地產(chǎn)市場已成群雄爭霸之態(tài)，而其演變不在是單純的商家與商家之戰(zhàn)，商家、買家個占一方使原本已經(jīng)混亂的房產(chǎn)市場更加迷霧重重。面對當今的房產(chǎn)市場，商家如何在混亂中突圍，如何博得買家信任已成為重中之重。而作為其關(guān)鍵的房地產(chǎn)策劃團隊在面對當今市場環(huán)境時如何能走出制勝一步，揚長避短，發(fā)揮出地塊的最大價值，博得買家的信任，將決定成功與否。

結(jié)合上述問題本文將對地產(chǎn)開發(fā)等問題進行拋磚引玉的階段性分析。

第一階段 項目市場調(diào)研與投資分析

步驟1：房地產(chǎn)項目所在地市場情況初步調(diào)查

階段A：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析

第一、區(qū)域環(huán)境。研究區(qū)域環(huán)境要注重這幾個方面：區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。

第二、經(jīng)濟環(huán)境。經(jīng)濟環(huán)境研究通常包含國民經(jīng)濟情況、財政收支、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、消費結(jié)構(gòu)和消費水平、對外貿(mào)易，以及經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益等等。

第三、政策環(huán)境。即與地產(chǎn)市場相關(guān)的房改政策、房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。

第四、行業(yè)環(huán)境。有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

與此同時，在地產(chǎn)開發(fā)過程中，資本流動量、項目的分析和評估手段、投資價值與決策、交易規(guī)模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應(yīng)該做出系統(tǒng)的研究。

階段B：房地產(chǎn)項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析

第一、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述。主要通過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，進而對供應(yīng)量與需求量、價格走勢進行客觀、到位的描述。

第二、市場現(xiàn)狀剖析。通常通過對比近3-5年的成交量、供應(yīng)量及成交價格，結(jié)合當?shù)鼐用竦木幼∮^念及開發(fā)商的開發(fā)模式，對當?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進行深層次的剖析。

第三、未來走勢預(yù)測。在現(xiàn)狀剖析的基礎(chǔ)上，就與項目相關(guān)的方面，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等，做出預(yù)測（約3-5年）。

階段C：房地產(chǎn)項目所在地板塊市場分析

第一、板塊總體規(guī)劃。主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃等。第二、板塊功能定位。是CLD還是CBD等都是要加以區(qū)分的。

第三、板塊開發(fā)動態(tài)。已建、在建和即將開發(fā)的項目都要有個全面、扼要的認識。

第四、板塊物業(yè)價格水平分析。這是制訂價格策略的基礎(chǔ)，因此一定要搜集準確、全面的資

料，并進行歸類、分析。

階段D：房地產(chǎn)項目地塊環(huán)境研究分析

地塊環(huán)境研究報告一般的結(jié)構(gòu)是：對開發(fā)地塊周圍1-2公里范圍內(nèi)，以及開發(fā)地塊未來在城市發(fā)展走勢中的地位研究分析。

第一、生活配套。主要包括交通狀況、商業(yè)網(wǎng)點狀況、休閑、體育場所、醫(yī)療、教育設(shè)施分布及未來發(fā)展預(yù)測

第二、交通狀況。各種交通工具的通勤半徑、停車設(shè)施狀況研究、各種公路交通工具維修點狀況

第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等

第四、污染狀況?？諝赓|(zhì)量、水質(zhì)狀況、土質(zhì)狀況、輻射物輻射狀況、能見度狀況、水氣及腐蝕狀況及未來變化

第五、社會治安。

第六、未來發(fā)展狀況。交通未來發(fā)展狀況研究、教育及醫(yī)療未來發(fā)展狀況研究、購物及休閑未來發(fā)展狀況研究、體育及旅游景點未來發(fā)展狀況研究

階段E：項目地塊特性分析

第一、項目地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規(guī)劃用途、規(guī)劃指標（容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高）及其它一些基本情況。

第二、項目地塊SWOT分析。從區(qū)位、時機、政策及經(jīng)濟環(huán)境、自身條件和外部可利用資源等對項目進行優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅分析。

步驟2：對房地產(chǎn)項目所在地市場情況再次進行調(diào)查

階段A：對該區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境作深入的調(diào)查與分析

第一、市場需求和消費者行為調(diào)查。主要包括消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、市場需求發(fā)展趨勢、市場需求影響因素調(diào)查、需求動機與行為調(diào)查。（注：由于開發(fā)項目不同，問卷內(nèi)容不盡相同）。

第二、房地產(chǎn)市場狀況針對性調(diào)查。主要包括對該區(qū)域的明星樓盤、暢銷樓盤、滯銷樓盤、最受歡迎物業(yè)類型、住宅市場空置率等調(diào)查分析。

第三、房地產(chǎn)市場的營銷手段調(diào)查。主要包括房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定、房地產(chǎn)廣告媒體使用情況、房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查、各種公關(guān)活動對項目績效的影響，以及房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況。

階段B：對可類比項目進行全面分析

對可類比項目自身特色、各類硬件指標及軟件指標、銷售業(yè)績等進行分析。

第一、對可類比項目的硬件指標調(diào)查。項目占地面積、用地面積、容積率、建筑密度、綠化率、規(guī)劃戶數(shù)等的調(diào)查研究。

第二、對可類比項目的軟件指標調(diào)查。主要包括項目價格層次、戶型配比、社區(qū)配套、項目定位、主要賣點、第三、對可類比項目銷售去化順序分析。

第四、對可類比項目銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。

第五、對可類比項目者的廣告投放和廣告費用、廣告策略的研究。

第六、對未來可類比項目情況的分析與估計等。

步驟3：制訂房地產(chǎn)項目投資分析報告

階段A：對房地產(chǎn)項目開發(fā)基本情況介紹

階段B：房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本分析

項目開發(fā)的成本主要包括土地購置成本、前期開發(fā)費用、建安工程造價、公建配套設(shè)施費、管理費用、財務(wù)費用及稅費等。

階段C：房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資收益分析

第二階段 項目概念設(shè)計及項目定位

步驟1：可類比項目、重點競爭對手營銷策略分析

對可比項目分析的重點主要有項目概況、市場定位、價格、銷售對策、主要媒體運用及投放頻率、公關(guān)促銷活動、其它特殊賣點和營銷手段。

步驟2：房地產(chǎn)項目SWOT分析及總體思路擬定

階段A：房地產(chǎn)項目的SWOT分析

從區(qū)位、時機、政策及經(jīng)濟環(huán)境、自身條件和外部可利用資源等（如地理環(huán)境、周邊配套、交通、競爭對手、拆遷問題、品牌實力、城市規(guī)劃、項目定位、地形地塊、地段檔次、項目規(guī)模、污染問題、政策環(huán)境、設(shè)計風格）對項目進行優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅分析。

階段B：針對房地產(chǎn)項目劣勢所采取的應(yīng)對策略

階段C：項目總體思路的擬定

第一、戰(zhàn)略部署。制訂項目的戰(zhàn)略目標及劃分實施步驟。

第二、軟件平臺構(gòu)筑。達致項目戰(zhàn)略目標所需的軟件平臺——“營銷大環(huán)境”的構(gòu)筑，應(yīng)從項目的規(guī)劃階段就開始著手。

第三、硬件功能的配置。包括項目自身應(yīng)實現(xiàn)的功能定位及項目結(jié)合周邊配套等所應(yīng)實現(xiàn)的功能定位。

步驟3：房地產(chǎn)項目潛在價值的挖掘

第一、挖掘項目先天的最大價值。從品牌價值、時機價值、文化背景價值、環(huán)境價值、交通價值、地地形、規(guī)模、產(chǎn)品特色等方面入手。

第二、賦予其適當且最大化的后天價值。

第一大類型賣點：樓盤硬件價值

第二大類型賣點：產(chǎn)品可感受價值

第三大類型賣點：功能提升型價值

第四大類型賣點：居住文化與生活方式

第五大類型賣點：情感

第六大類型賣點：身份

第七大類型賣點：規(guī)范與指標 榮譽與規(guī)范

第八大類型賣點：直接促銷功能

步驟4：房地產(chǎn)項目的目標客戶群鎖定

階段A：對以下問題進行研究

第一、哪些人是買家（包括隱性、顯性兩類）？

第二、賦予其適當且最大化的后天價值。

第三、買家為什么要買這些房子？

第四、誰參與了買家的購買行動？

第五、買家以什么樣的方式買房？

第六、買家什么時候買房？

第七、買家在哪里買房？

在研究了上述問題之后，我們要為買家畫一幅“素描”，這幅“素描”要對買家的文化特征、社會特征、個人特征和心理特征進行最全面、最準確的描繪。

階段B：目標客戶群定位

階段C：目標客戶群描述

階段D：項目與目標客戶群的對接

第一、項目產(chǎn)品的總體特征描述。

第二、項目產(chǎn)品與目標客戶群的對接。

階段E：目標客戶群的消費心理研判及需求分析

第一、消費心理。

第二、需求分析。

第三、對項目主題的認知

步驟5：房地產(chǎn)項目開發(fā)主題定位及房地產(chǎn)形象定位

階段A：房地產(chǎn)項目開發(fā)主題定位

為項目建立領(lǐng)先的、策略型的市場主題概念體系：

a.該體系不僅是一個主題概念的提出；

b.該體系緊扣項目與當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的大勢與機會點；

c.立足于該項目資源優(yōu)勢與發(fā)展商自身優(yōu)勢之上；

d.具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現(xiàn)項目的最大價值，包括項目的核心優(yōu)勢與一系列賣點；

f.該體系的是深度能夠使項目輸出持續(xù)的價值，從而保證大型項目的持續(xù)旺銷熱度，并為戰(zhàn)略擴張埋下伏筆；

g.該體系能夠與項目的建設(shè)與分期開發(fā)節(jié)奏及發(fā)展商的開發(fā)與推廣相匹配，實現(xiàn)脈動狀的市場推動功能。

階段B：房地產(chǎn)項目形象定位

圍繞項目的開發(fā)主題定位，從功能與形式兩方面入手，為項目進行形象定位。

步驟6：房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品設(shè)計及建議

階段A：房地產(chǎn)項目總評規(guī)劃

會同專業(yè)規(guī)劃公司進行土地開發(fā)總平規(guī)劃，堅持“市場化”與“適度超前”兩個原則。階段B：房地產(chǎn)交通道路規(guī)劃

第一、小區(qū)內(nèi)交通道路規(guī)劃。

第二、小區(qū)連接外部道路規(guī)劃。

階段C：社區(qū)配套規(guī)劃

階段D：房地產(chǎn)戶型設(shè)計建議

第一、戶型比例配置。二房二廳、三房二廳等占多大比例的配置。

第二、戶型面積比例。80平方米以下、80～100平方米等占幾個百分點，需進行精確配比。

第三、戶型設(shè)計特色。單式、躍式、復(fù)式及功能分區(qū)等建議

階段E：建筑設(shè)計建議

第一、立面設(shè)計建議。

第二、整體風格建議。

第三、組團規(guī)劃設(shè)計建議。

階段F：園林景觀規(guī)劃

第一、綠化面積的確定。

第二、景觀的主題提煉。

第三、景觀的特色營造。

階段G：智能化系統(tǒng)設(shè)計建議

堅持“適度先進”、“控制成本”及“特色營造”三個原則，提出智能化系統(tǒng)設(shè)計建設(shè)。

步驟7：房地產(chǎn)項目開發(fā)策略擬定

階段A：分期發(fā)展策略

階段B：分期發(fā)展計劃

第三階段 房地產(chǎn)項目的營銷策劃

步驟1：房地產(chǎn)推廣策略的定位

階段A：品牌策略

第一、命名方案

第二、VIS系統(tǒng)的建立

階段B：價格策略

第一、定價策略。

1、定價目標：加速銷售速度、提高銷售率、以利資金周轉(zhuǎn)等。

2、定價的衡量因素：建造成本、建筑物產(chǎn)品特色、正常利潤、市場價格導(dǎo)向、附近市場行情和競爭狀況等。

3、價格策略：著重于市場導(dǎo)向。

4、定價原則：地理位置、景觀、房型規(guī)劃、樓層、朝向等因素。

5、定價方針和付款方式：付款一般以工程進度分期付款；優(yōu)惠折扣；面積小、平面布局差訂出最低價等。

第二、差價策略。

第三、入市價格策略。

階段C：廣告策略

階段D：媒介策略

階段E：活動策略

步驟2：制定市場進入方案

階段A：營銷思路的體現(xiàn)

第一、客戶群的再清晰化。

第二、主要賣點的展示。

階段B：營銷策略

第一、營銷方式建議。

第二、公關(guān)活動策劃。

第四階段 項目入市準備及階段策略

步驟1：房地產(chǎn)項目入市準備

階段A：劃分銷售周期并確定各周期的工作內(nèi)容

階段B：營銷環(huán)境的營造

第一、售樓部的設(shè)計第二、樣板房的設(shè)計第三、現(xiàn)場包裝階段C：項目入市

第一、入市時機選擇。第二、入市進機規(guī)劃。第三、銷售模擬。第四、公開認購。步驟2：階段活動策略

1、樓花銷售期廣告策略

2、內(nèi)部認購期廣告策略

3、入市準備期廣告策略

4、公開發(fā)售期廣告策略

5、銷售階段期廣告策略

6、促銷期廣告策略

7、強銷期廣告策略

8、品牌形成期廣告策略

9、樓盤滯銷期廣告策略

10、尾盤銷售期廣告策略