第一篇：策劃與營銷策劃

策劃與營銷策劃

一、策劃的含義及發(fā)展

策劃，是一個既古老又新鮮的名詞。說它古老，是因為在古代，就已經(jīng) 存在各種各樣的策劃活動，“策劃”一詞在我國古籍中記載很多，如《后漢 書.隗器傳》中“是以功名終申，策劃復得”；說它新鮮，是因為近年來才有 人對它進行系統(tǒng)的研究，策劃活動也開始由從不刻意追求的行為狀態(tài)走向

自覺的行為活動，從“必然王國”逐步定向“自由王國”。

實際上，人類一切活動要達到預期的目標和效果都離不開策劃，大至

安邦治國、拓展事業(yè)，小至推銷商品，都需要策劃特別是當今我國正處于

市場經(jīng)濟時代，各項事業(yè)的成功更需要科學的策劃一項好的策劃可以救

活一家企業(yè)，可以成就一樁事業(yè)。

(一)策劃的含義

所謂“策劃”，其實由“策”與“劃”兩部分組成。策：計謀、策略、創(chuàng)造 性c劃：計劃、方案操作性策劃書?！安邉潯边@一語詞具有籌劃、謀劃、籌 謀、計劃等含義。在漢語中．策劃有兩種不同的解釋，作為動詞來解釋時，指人們事先的策劃活動，即策劃者TDK電容運用知識、智慧和能力，進行策劃活動的 過程。當把策劃作為名詞使用時，則指思維活動的結(jié)果，即指策劃方案。

策劃是一種非常復雜的活動，它不同于一般的建議，也不是單純的“點 子”，它其實是一種包含創(chuàng)造性、整體性的策劃。因此．策劃是為了解決現(xiàn) 存的問題，為實現(xiàn)特定的目標，提出新穎的思路對策．并制定出具體可行的 方案，達到預期效果的一種綜合性創(chuàng)新活動。策劃是具有前瞻性的活動，它要求對未來一段時間內(nèi)將要發(fā)生的事情做出預測，并就未來一段時間內(nèi)

應該達到的目標，應該做的工作做出策略和行動安排。即策劃是事先決定

做什么、如何做、何時做、由誰來做的系統(tǒng)方案。

從策劃的定義中．可以看出好的策劃應做到以下幾個方面：

(1)必須有明確的主題目標。策劃如果沒有主題目標，就成了一些無

目的的構(gòu)思拼湊，根本沒有成功而言．更不能說解決問題了。

(2)必須有新的創(chuàng)意*策劃的內(nèi)容及手段必須新穎、奇特．扣人心弦，使人觀后印象深刻，打動對方的心。

(3)必須有實現(xiàn)的可能性。應當在現(xiàn)有人力、財力、物力及技術(shù)條件下

有實現(xiàn)的可能性，否則再好的策劃也是空談。

(二)策劃的產(chǎn)生與發(fā)展

人類從很早就開始自覺地運用策劃，研究策劃的各個領(lǐng)域，策劃已經(jīng)得到廣泛的運用。

1．古代策劃

可以說，自從有了智能人，便有了策劃。現(xiàn)代考古表明，原始群居生活 及群獵活動都遺留著人類有意識策劃的痕跡。

策劃在春秋戰(zhàn)國時期十分盛行e這一時期，上至君侯將相君王．下至

平民百姓，都十分重視策劃。那時的諜士，如張儀、蘇秦等人，以所謂的“縱 橫家”名噪一時，為各諸侯國所器重c和縱橫家一樣，當時的儒家、道家、法 家等的創(chuàng)始人和杰出弟子，實際也都是策劃家。在戰(zhàn)亂不斷、競爭激烈的年代．稍有學問的人都干方百計地提出一套自己的治國方案，從而使春秋

戰(zhàn)國時代形成了百家爭鳴、百花齊放的學術(shù)繁榮的局面。文入學者重視策

劃研究．王侯將相更是如此：齊桓公提出“尊王控夷”的口號稱霸中原、越

王勾踐臥薪嘗膽等，都是典型事例。

除了儒、道、法以及縱橫家之外，春秋戰(zhàn)國時期以孫子為首的兵家也在當時策劃活動中占有重要的一席之地。兵家中許多策略至今仍然是策劃

人所樂于使用的招式。比如．他們在以力量取生的戰(zhàn)爭條件下，提出了“不

戰(zhàn)而屈人之兵”、“出奇制勝”等策TDK貼片電容劃觀點，至今仍然大放異彩。春秋戰(zhàn)國之后．策劃學說仍然隨處可見。如秦始里用法家思想、漢武

帝獨等儒術(shù)、話葛孔明策劃三分天下、北魏孝文帝推行漢化策略、唐太宗李

世民與魏征的群臣魚水之論、宋太祖黃袍加身和杯酒釋兵權(quán)等成功歷史事

件，無一不是策劃在其中發(fā)揮著重要作用，為中華五千年的歷史留下了華

彩樂章和絢麗光輝。

我國歷代的勞動人民在長期的社會實踐中，創(chuàng)造了燦爛輝煌的文化。

策劃思想及其理論是其中一顆理的明珠。而其他民族的許多具有卓越

策劃才能的杰出入物．也運用他們的超凡智慧，創(chuàng)造了一個又一個奇跡。

2．現(xiàn)代策劃的興起和普及

我國的策劃業(yè)在經(jīng)歷古代的輝煌后．進入近代，由于經(jīng)濟和體制等方

回的原因．卻沒有能夠進一步發(fā)揚光大，而遠遠落后于西方。當美國人艾

維·萊德貝特·李于1904年開辦第一家公共關(guān)系策劃宣傳顧問事務所的時候，我國還處在水深火熱的半封建和半殖民地社會中。當20世紀50年

代愛德華“L·伯納斯將策劃全面引入公共關(guān)系理論和實踐中時，當時的中國卻正忙于恢復戰(zhàn)爭中受到創(chuàng)傷的國民經(jīng)濟和熱忠于搞階級斗爭。這

一時期在社會制度上的策劃，是照砂照搬教條化的蘇聯(lián)模式。這一時期，許多符合實際的、有創(chuàng)意的策劃建議都被當作反動思想而被打倒批臭。

1978年改革開放以后，在“實踐是檢驗真理的惟一標準”思想的指導

下，策劃開始被重新提了出來G特別是進入市場經(jīng)濟建設階段．隨著社會

經(jīng)濟的發(fā)展，策劃獲得了前所未有的迅猛發(fā)展。有關(guān)策劃學的圖書，層出

不窮。

策劃在當代的一個很重要特點是在經(jīng)濟領(lǐng)域中的運用越來越廣泛，其

作用也越來越凸現(xiàn)。企業(yè)作為經(jīng)濟生活中的獨立活動主體，毫無疑問，離

不開策劃，隨著我國改革開放政策的實施和市場經(jīng)濟體制的形成，企業(yè)一

方面成了經(jīng)濟的主題；另一方面．企業(yè)外部環(huán)境的不確定性增大．面臨著新的考驗。企業(yè)要處理好經(jīng)營問題．降低風險，經(jīng)受住考驗，科學地進行策劃

已成為解決企業(yè)生存問題的當務之急。

“策劃”一詞在世界發(fā)達國家就如同我們國家的“計劃”一詞一樣，有

很高的使用頻率c美國哈佛企業(yè)管TDK代理商理叢書認為：“策劃是一種程序，在本質(zhì) 上是一種運用腦力的理性行為”美國人把策劃稱為軟科學．也叫咨詢業(yè)、顧問業(yè)或信息服務、公關(guān)傳播。例如，著名的美國“蘭德公司”、“麥肯錫公

司”等策劃咨詢公司c 20世紀末，美國麥肯錫公司為中國“今日集團”的發(fā)

展戰(zhàn)略進行了全面策劃。其策劃報告是<造就一個非碳酸飲料市場的領(lǐng)導

者>這個策劃報告長達3頁，今日集團為此出資t200萬元人民幣。今

日集團認為，麥肯錫報告的特點在于實用。今日集團按照這份策劃書來操

作．1998年銷售額達到30個億，比往年銷售額上升了100％以上。

日本人把策劃叫企劃。小泉俊在《企劃書實用手冊》中指出：

“在一定意義上，凡是人的思維都可以看做是廣義的企劃。但是，今日

所指的企劃，則是其中的特殊內(nèi)容，即高度計劃的有目的的企劃。”長

期從事于企業(yè)經(jīng)營策劃調(diào)研的專家和田創(chuàng)認為策劃的定義從不同的角

度來看可以有多種。例如，當問及“有什么好的策劃”時，這里的策劃

是指智慧、創(chuàng)意；當說到“從現(xiàn)在起必須進行策劃”時，策劃成了“創(chuàng)造

智慧的行為”。因此，策劃在不同的時間場合可以是不同內(nèi)容的表示。

和田創(chuàng)對策劃的定義是：策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智慧或

智慧創(chuàng)造的行為。日本有一定規(guī)模的公司、企業(yè)幾乎都有自己專門的企劃

部，并十分重視企劃工作。

因此，企業(yè)策劃就是在充分調(diào)查研究企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部條件的基

礎上，結(jié)合企業(yè)的總體發(fā)展目標，對企業(yè)的經(jīng)營進行具有創(chuàng)新的規(guī)劃、設

計、決策，并采取有力的措施付諸實施，對企業(yè)各生產(chǎn)要素進行合理安排和

優(yōu)化組合，對企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境進行分析，做到“知己知彼”，立足

現(xiàn)在．放眼未來，才能使企業(yè)在產(chǎn)品差異、產(chǎn)品質(zhì)量、技術(shù)性能、生產(chǎn)成本和 公關(guān)宣傳等方面．相比于競爭考更具有優(yōu)勢，從而在激烈的市場競爭中“百

戰(zhàn)不殆”。

(三)策劃與計劃、色子、決策的關(guān)系

1．策劃與計劃

計劃是按經(jīng)驗和常規(guī)對企業(yè)營銷活動涉及的人、財、物率先所做的安

排和平衡，而策劃更強調(diào)創(chuàng)造性、主動性、針對性和可操作性．它不拘泥于

以往的經(jīng)驗。面對一個將要解決的問題，總是先策劃后計劃。

策劃不同于計劃。策劃近似英文SKA“GY加貝AN，而計劃則是英文的P1M。策劃是研究“去做什么”，是一種圍繞已定目標而開展的具有嶄新創(chuàng)

意的設計。計劃是研究“怎樣去做”，是一種圍繞已定設計而組織實施的具體安排。

2．策劃與點子

社會上曾經(jīng)流傳著許多關(guān)于“點子”的神話，似乎企業(yè)憑某個點子就

能起死回生，就能得到奇跡般的發(fā)展。這是由于人們在激烈的市場競爭中

產(chǎn)生的一種浮燥心理，不能冷靜地面對客觀形勢，總想孤注一擲地解決問

題，因而就把希望寄托在某些“絕招”上，“點子”的神話正是迎合了這種心 理。

點子與策劃不是等同的概 不是對所有點子都加以否定，也并不貶低點子的作用，好的點子就是創(chuàng)意。

任何策劃都是起自一個初始的創(chuàng)意，經(jīng)過決策者審時度勢，制定出實施戰(zhàn)

術(shù)，進行推演和運作，最終實現(xiàn)所要達到的經(jīng)營目標。

因而一個好的點子發(fā)展起來就是策劃．策劃離不開點子。很多吹得神

乎其神的點子并不是這種策劃的起點，而是脫離企業(yè)本質(zhì)的奇謀怪計，其

基本特征是利用消費者的幼稚和社會不良風氣，鉆市場空子，它給社會帶

來不良的影響，使企業(yè)出現(xiàn)短暫的繁榮，最終卻使企業(yè)陷入困境而難以自

拔。策劃與上面所列出的點子有著本質(zhì)的區(qū)別，策劃是為了組織的長遠發(fā)

展開辟生存空間，使組織在市場競爭中顯示出更強的生命力。wxq$#

第二篇：營銷策劃與廣告策劃區(qū)別

●營銷策劃

營銷策劃（Marketing Plan）是在對企業(yè)內(nèi)部環(huán)境予以準確地分析，并有效運用經(jīng)營資源的基礎上，對一定時間內(nèi)的企業(yè)營銷活動的行為方針、目標、戰(zhàn)略以及實施方案與具體措施進行設計和計劃。

營銷策劃的主要內(nèi)容有以下幾點：1.營銷戰(zhàn)略規(guī)劃。2.產(chǎn)品全國市場推廣。3.一線營銷團隊建設。4.促銷政策制定。5.專賣體系等特殊銷售模式打造。

6.終端銷售業(yè)績提升。7.樣板市場打造。8.分銷體系建立。9.渠道建設。10.直營體系建設。11.價格體系建設。12.招商策劃。13.新產(chǎn)品上市策劃。14.產(chǎn)品規(guī)劃。15.市場定位。16.營銷診斷等。

營銷策劃的戰(zhàn)略過程：

市場營銷的戰(zhàn)略主要的任務就是站在戰(zhàn)略經(jīng)營單位的角度分析形式，制定目標和計劃。營銷策劃的戰(zhàn)略是營銷策劃中至關(guān)重要的帶方向性，全局和綜合性的謀劃。

1、市場定位策劃

2、市場競爭策劃

3、企業(yè)形象策劃

4、顧客滿意策劃

●廣告策劃

廣告策劃就是對廣告的整體戰(zhàn)略與策略的運籌規(guī)劃。廣告策劃就是對于提出廣告決策、實施廣告決策、檢驗廣告決策全過程作預先的考慮與設想。廣告策劃不是具體的廣告業(yè)務，而是廣告決策的形成過程。

廣告策劃的類型

廣告按照其發(fā)起目的，可以分為贏利性廣告（商業(yè)廣告）和非贏利性廣告兩種類型。因為廣告公司承接的廣告策劃業(yè)務以商業(yè)廣告策劃為主，具體分為：

一、廣告運動策劃和廣告活動策劃

二、為不同目的而進行的廣告運動（活動）及其策劃

三、針對不同對象的廣告運動（活動）及其策劃

廣告策劃流程

·市場調(diào)查·發(fā)現(xiàn)消費者需求·根據(jù)需求進行產(chǎn)品設

計·促銷·觀察消費者反映·信息反饋·產(chǎn)品革新或進行新產(chǎn)品設計

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)宣傳策劃方案與房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃

房地產(chǎn)企業(yè)宣傳策劃方案

在進行營銷策劃的時候，我們面臨兩個最大的難題：一是如何將更多的產(chǎn)品信息更準確地傳遞給目標消費群，二是要知道目標消費群對產(chǎn)品有什么看法。而網(wǎng)絡，作為 成動態(tài)營銷業(yè)務。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在互聯(lián)網(wǎng)上宣傳樓盤，能迅速建立起旗下項目在網(wǎng)上的知名度和美譽度，同時也能利用圖文并視形式吸引消費者目光，又可作為開發(fā)商的品牌宣傳，為公司后續(xù)開發(fā)項目的宣傳推廣奠定基礎。

二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的優(yōu)勢分析

房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷由于其介質(zhì)自身的特點，隨著網(wǎng)絡的快速發(fā)展，使其擁有了與其他媒體無法比擬的優(yōu)勢。房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷具有以下七大優(yōu)勢：

1、有較為確定的目標消費群，營銷的命中率高

與報紙、廣播、電視等傳統(tǒng)媒體相比，傳統(tǒng)媒體的受眾雖然多，但是分布過于廣泛，年齡、收入等參數(shù)的差距較大，導致房地產(chǎn)營銷的實際命中率很低，廣告的效能不高。而新的網(wǎng)絡營銷，卻由于上網(wǎng)人員的特征，使得目標消費群較為集中。

中國互聯(lián)網(wǎng)絡信息中心（CNNIC）在京發(fā)布《 覽者之中83％的人有明確的住宅需求。如果該項目沒有特別的突出賣點(如超低價位、特別設計等)，其廣告創(chuàng)意為中等水平，則其在三天之內(nèi)大約會有50個來電來訪，則其成本為4480元／個；經(jīng)過測試，某網(wǎng)站網(wǎng)絡廣告一個月內(nèi)大約有270個來電來訪，其成本為222元／個，只有報紙的二十分之一。而且，隨著房地產(chǎn)項目的不斷開發(fā)，報紙上房地產(chǎn)廣告正日漸增多，人們對每個廣告的關(guān)注度日益下降。由此可見，網(wǎng)絡廣告與傳統(tǒng)廣告相比，不單止高效，而且低價。

3、多媒體展示

傳統(tǒng)的媒體表現(xiàn)手法單一，而網(wǎng)絡媒體則通過網(wǎng)絡，運用視頻展示、電子地圖、語音解說等技術(shù)向購房者展示項目的所有信息，信息量大而翔實，不受地域的限制，有的甚至超越了現(xiàn)場售樓人員講解的效果24小時不間斷，沒有時間和天氣的局限，讓購房者的選購有更大的自主性。

據(jù)不完全統(tǒng)計，購房者從決定買到最后簽約，平均到售樓處、現(xiàn)場看房的次數(shù)在3—5次左右。而網(wǎng)上大信息量的提供，就能讓購房者在家也能看到所關(guān)心的信息，從而大大提高了看房的現(xiàn)場成交率，也相應降低了售樓現(xiàn)場的運作成本。

4、主動性與互動性強

與傳統(tǒng)營銷相比，它更強調(diào)互動式的信息交流，由強勢促銷轉(zhuǎn)為軟促銷。消費者可以通過網(wǎng)絡主動查詢分散在各處的、感興趣的房地產(chǎn)的價格、地理位置、品牌、咨詢有關(guān)信息。通過BBS提問并及時得到解答，房地產(chǎn)企業(yè)與消費者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中消費者的地位。企業(yè)也可以通過有效的溝通，充分了解消費者的需求，樹立企業(yè)及產(chǎn)品在消費者心目中的地位。有的網(wǎng)站或網(wǎng)頁還進行了鏈接，為購房者提供及時的購房、貸款方面的法律咨詢。

5、提高附加值

許多人知道，買房子不僅是買鋼筋和水泥。買的還有環(huán)境、物業(yè)管理、社區(qū)文化等等。這一切也就是項目的附加值。項目的附加值越高，項目的 保值、增值能力就越強，在市場上就越有競爭力，越受消費者歡迎。因此，發(fā)展商要贏得市場就要千方百計地提高項目的附加值，例如優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、體貼的物業(yè)服務、和諧的社區(qū)文化等方式。但發(fā)展到現(xiàn)階段，僅僅這些已不能滿足市場的要求。為項目建立自己的網(wǎng)站，為消費者提供個性化、互動化、有針對性的24小時網(wǎng)上服務，也正是一個全新體現(xiàn)項目附加值的方向。業(yè)主可以利用樓盤內(nèi)部網(wǎng)連接網(wǎng)站，隨時與外界保持緊密的聯(lián)系，進行商務、生活、娛樂等各方面的活動。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)的不斷應用，房地產(chǎn)項目網(wǎng)站將會日益成為優(yōu)秀房地產(chǎn)項目的必備硬件之一，這方面只要上銅川房產(chǎn)網(wǎng)，項目網(wǎng)站也就立即開通。

6、定向性強

按照購房者的具體IP地址、地理區(qū)域、城市等進行精確定向查看，或按照時間、計算機平臺或瀏覽器類型進行定向分析得出：對于房地產(chǎn)地方門戶性來講，來訪者十有八九是看房的，所以對銅川地區(qū)的房地產(chǎn)項目，選擇銅川房產(chǎn)網(wǎng)是較為理想的，精準投放，效果顯著，定向性極強。

7、快捷性

由于網(wǎng)絡信息傳播的快捷性與“所見即所得”的制作特點，從材料的提交到發(fā)布，只需要數(shù)小時或更短的時間就能把信息發(fā)布出去。

三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷策劃方案

對房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的研究要從其運作的機理談起。房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷與傳統(tǒng)營銷相比，最大的特點在于其本質(zhì)上是一種互動營銷，即樓盤的開發(fā)商利用互聯(lián)網(wǎng)，通過對樓盤展示平臺,結(jié)合視頻系統(tǒng)、廣告管理系統(tǒng)、專題新聞發(fā)布系統(tǒng)、項目網(wǎng)站、置業(yè)顧問欄目、在線交流系統(tǒng)的綜合應用，分別對目標消費群、業(yè)主等群體發(fā)生相互的信息交流。其信息流向是雙向而并非單向的。

我們以《銅川房產(chǎn)網(wǎng)》為例來說明房地產(chǎn)企業(yè)如何在網(wǎng)上展示樓盤項目，讓更多的潛在客戶成為您的真正消費者，其基本策劃方案如下：

1、樓盤展示平臺向客戶全方位展示

5、項目網(wǎng)站全程為項目建設宣傳服務

銅川房產(chǎn)網(wǎng)具有功能強大的智能項目網(wǎng)站功能，開通企業(yè)項目網(wǎng)站的將會為企業(yè)內(nèi)部管理帶來一種全新的模式，可自行管理。通過項目網(wǎng)站可以及時自主發(fā)布樣板房、樓盤快報、招聘信息等，對提升企業(yè)形象具有重大意義，從而使企業(yè)上網(wǎng)宣傳效果達到最優(yōu)化。

更重要的是，網(wǎng)絡的海量資訊，讓您想告訴消費者的品牌理念可以毫無保留地告訴，其中信息平臺與交流平臺既服務于目標消費群又服務于業(yè)主，這說明了小區(qū)的信息將會有很大的交互性，購房者不但可以從廣告宣傳中了解樓盤，而且可以從業(yè)主的口碑中了解，因此，對想了解樓盤的客戶會有目的地來了解更多信息。

四、整合互補，網(wǎng)絡營銷的成長之道

網(wǎng)絡營銷是一種新的營銷模式，然而，限于房地產(chǎn)業(yè)與網(wǎng)絡自身的特點，它并沒有能力完全取代傳統(tǒng)營銷模式獨立運作，因此，整合網(wǎng)絡營銷與傳統(tǒng)營銷，進行優(yōu)勢互補，是網(wǎng)絡營銷的成長之道。

到目前為止，傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡營銷實質(zhì)上是房地產(chǎn)整體營銷策略的兩個有機組成部分。傳統(tǒng)營銷的對象是房地產(chǎn)網(wǎng)站本身和房地產(chǎn)企業(yè)品牌，而網(wǎng)絡營銷的對象是有關(guān)企業(yè)的大量信息，這兩部分是缺一不可的，只有整合才能使其發(fā)揮最大的功效。對于房地產(chǎn)這種高價值產(chǎn)品，品牌效應在消費者購買決策者中是一個重要影響因素。良好的品牌形象也是房地產(chǎn)企業(yè)的一項無形資產(chǎn)。借助網(wǎng)絡媒介宣傳品牌形象，是房地產(chǎn)企業(yè)當前較好方式。

房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃

房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃

一、房產(chǎn)活動營銷概念

“房產(chǎn)活動營銷”，即是在樓盤推廣過程中，通過精心策劃、具有鮮明主題能夠引起轟動效應的，具有強烈新聞價值的—一個單一的、或是系列性組合的營銷活動，達至更有效的品牌傳播和銷售促進；它不但是集廣告、促銷、公關(guān)、推廣等一體的營銷手段，也是建立在品牌營銷、關(guān)系營銷、數(shù)據(jù)營銷的基礎之上的全新營銷模式。

二、房產(chǎn)活動營銷產(chǎn)生背景

縱覽房地產(chǎn)發(fā)展歷程，房產(chǎn)活動營銷觀念形成非一蹴而就，依其發(fā)展階段的不同，大致可分為以下三個層次：1994年以前，房地產(chǎn)市場尚未成熟，活動營銷似乎是一個生僻的詞語；1994年-1998年，當幾十億平方米的空置房懸掛在每個發(fā)展商的腦海里時，房地產(chǎn)活動營銷便成了一個最時髦的觀念；98年以后到現(xiàn)在，由于樓盤競爭的日益加劇，房產(chǎn)活動營銷深入人心，開始由“產(chǎn)品營銷”向“服務營銷”和“定制營銷”轉(zhuǎn)型，但對其的詮釋理解也仍然存在魚龍混雜、良莠不齊的現(xiàn)象。

三、房產(chǎn)活動營銷發(fā)展階段

1、促銷活動——

簡單的產(chǎn)品推廣活動，充其量不過是一種技巧手法，是局部的修飾舉措，其成功帶有偶然性，效益也僅限于產(chǎn)品本身。瀏覽1995－1998年房地產(chǎn)市場，大多數(shù)點子和絕招都是變相的讓利行為，它的耀眼也大多曇花一現(xiàn)。

2、行銷企劃——

相對有組織、有系統(tǒng)的營銷行為，是根據(jù)市場在原有的基礎上對產(chǎn)品進行修改和包裝，制定縝密的廣告計劃并予以強力貫穿執(zhí)行。相對于促銷活動而言，是一個質(zhì)的飛躍，是房地產(chǎn)市場成熟的前進標志，其成功建立在因市場的各項資源最優(yōu)化配置的基礎之上。

3、營銷戰(zhàn)略——

樓盤名：世茂濱江花園

世茂集團自XX年于上海推出香港著名影星梁朝偉代言的世茂濱江花園以來，不但加強了其在海內(nèi)外華人世界的知名度，也逐漸構(gòu)建起一個在全國乃至全球重要城市推展其品牌形象及房地產(chǎn)項目的大型營銷平臺。范圍涉及長江三角洲、珠江三角洲、北京、香港及臺灣地區(qū)。海外則覆蓋新加坡、馬來西亞、印度尼西亞，以及北美的洛杉磯、舊金山、紐約、休斯頓、溫哥華等城市，歐洲的巴黎、倫敦和大洋洲的悉尼及澳克蘭等，并已獲得空前的成功。

②客戶會形式——

樓盤名：萬科?光谷城市花園

XX年7月10日，武漢萬科城市花園一期內(nèi)部優(yōu)先選房，在沒有廣告宣傳，僅僅只通過萬科“萬客會”內(nèi)部消息發(fā)布的情況下，200多名持續(xù)關(guān)注萬科樓盤的客戶冒雨前來參加內(nèi)部優(yōu)先選房意向登記，萬科光谷城市花園挑起武昌市場新一輪沖擊波的力度已勢不可擋。

樓盤名：招商?依云郡

XX年8月5日，位于九亭區(qū)域的依云郡別墅舉行首批vip客戶選房活動，當天去化160多套房源，銷售率近100%！由招商地產(chǎn)創(chuàng)辦的國內(nèi) 購買萊頓小城只需支付總房款的30%，即可簽定購房合同，余款70%可在XX年5月1-15日期間(交房前一個月)支付。國慶黃金周期間，購房無憂方案已經(jīng)獲得了消費者廣泛的認可。

海洲國際華園logo海選

XX年11月初，部分媒體披露了《8萬元贈慧眼——海洲國際華園“新logo(標志)”有獎海選活動》消息后，在上海乃至長三角引起巨大反響，在不到三天的時間內(nèi)，海洲國際華園售樓處共接到300多通來電咨詢、800多組來人實地考察、送達和寄達的選票突破5000張，收到新標志設計樣稿30多組，還順帶銷售了5套房子。

⑤體驗活動——

樓盤名：百仕達?紅樹西岸

紅樹西岸搬出了老子《道德經(jīng)》中的“上善若水”這樣一個意象，努力營造1種“上善生活觀”，并以種種活動讓客戶體驗到這種感覺。派對、賽馬、帆船，紅樹西岸成為一個高品質(zhì)生活組織者，對于它的客戶，生活方式不再是一個抽象的概念，而是可以直接介入的生活。如在畢加索原作展中，紅樹西岸出資40萬元，在紅樹西岸展出的20天中，吸引了XX多名目標客戶前往觀展。

⑥產(chǎn)品說明會——

樓盤名：新湖?香格里拉

新湖在杭州的首個項目“香格里拉””，XX年在凱悅大酒店最大的宴會廳舉

行了產(chǎn)品說明會，以高檔豪宅別墅形象，炫目登場。由于準業(yè)主不斷涌入，酒店

服務生不得不多次加座，已經(jīng)佐證其項目的沖擊力。

第四篇：房地產(chǎn)策劃·營銷策劃

房地產(chǎn)策劃

一，項目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調(diào)研，項目定位，項目的經(jīng)濟效益分析等。

二，項目的推廣整合策劃：包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等。

三，項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等；項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。

核心內(nèi)容包括：

1、項目投資策劃營銷；

2、項目規(guī)劃設計策劃營銷；

3、項目質(zhì)量工期策劃營銷；

4、項目形象策劃營銷；

5、項目營銷推廣策劃；

6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；

7、項目服務策劃營銷；

8、項目二次策劃營銷；

房地產(chǎn)策劃人的六個職能

醫(yī)生的職能

房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，對所開發(fā)的項目進行詳細的診斷分析，在了解了項目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競爭狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習性等信息后，針對“建什么”？“怎么建”？“賣給誰”？等要素，提出項目的概念設計定位，畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當?shù)貫轫椖窟M行人性化的定位。

法律顧問職能

為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問題，如項目對周邊居住環(huán)境的影響（施工噪音、陽光遮蓋等），土地代征、國際政治風云、國家對外關(guān)系以及國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展、或類似奧運、WTO、西部開發(fā)等對房地產(chǎn)開發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規(guī)為準繩或合理避規(guī)、或進行調(diào)解、或遵照執(zhí)行。而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全掌握。

財務專家職能

房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是站在開發(fā)商的立場上，為開發(fā)商的項目進行全程策劃，并要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創(chuàng)意設計上。

導演的職能

房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是房地產(chǎn)開發(fā)商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責就是通過上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項目的概念定位演繹成功。

船長的職能

認為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當項目的概念定位成為設計圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場進行監(jiān)理，如果把設計圖看作海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，局部變動必須征的船長同意，只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。

環(huán)境問題專家

這里所謂的環(huán)境問題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問題，同時居住區(qū)的人性化，也往往是通過居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項目的未來銷售，而景觀風格定位及如何實現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問。

可見，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是通才型人才，同時，一個房地產(chǎn)項目的全程策劃也不是一個或幾個房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問就可以完成，而十數(shù)個甚至數(shù)十個專家組成的群體才能夠完成。

房地產(chǎn)策劃的主要內(nèi)容

市場策劃

是指對房地產(chǎn)項目投資開發(fā)中涉及的諸多要素（經(jīng)濟、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等）進行客觀調(diào)查，并通過科學系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結(jié)合點（城市規(guī)劃條件的滿足、房地產(chǎn)商經(jīng)濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等）。簡言之，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場策劃的基礎，房地產(chǎn)市場策劃是房地產(chǎn)市場調(diào)查的歸宿。市場策劃的成果及結(jié)論（項目戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品定位建議）對后續(xù)各階段策劃具有方向性和指導性，市場策劃是房地產(chǎn)策劃的首要環(huán)節(jié)之一。

產(chǎn)品策劃

就是研究如何科學地制定建設項目的總體規(guī)劃立項之后建筑設計的依據(jù)問題，擯棄單純依靠經(jīng)驗確定設計內(nèi)容及依據(jù)（設計任務書）的不科學、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對建設目標所處社會環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析，研究項目任務書對設計的合理導向，制定和論證建筑設計依據(jù)，科學地確定設計內(nèi)容，并尋找達到這一目標的科學方法。其主要內(nèi)容包括如下：

項目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標準、環(huán)境景觀設計等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。房地產(chǎn)策劃就是將市場策劃的成果，通過建筑技術(shù)語言將其表現(xiàn)出來的一個過程。產(chǎn)品策劃是介于城市規(guī)劃與建筑設計（設計院所）之間的一項重要“斷層”工作，也是我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物。

營銷策劃

是指房地產(chǎn)策劃商及發(fā)展商對將來要發(fā)生的營銷行為進行超前決策。為實現(xiàn)目的，達到預期目標，就必須與市場策劃、房地產(chǎn)策劃建立密切的關(guān)系，科學地分析市場、顧客及與之相關(guān)的各種因素，然后創(chuàng)造性運用自身的能量，力求在適當?shù)臅r間，適當?shù)牡攸c，以適當?shù)膬r格和促銷方式讓顧客獲得滿足。如果推銷一種觀念，就有必要采取一定的策略和技術(shù)使大眾自覺地接受它，而在這個過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預測、構(gòu)思、設計、安排、部署、實施等工作，便是房地產(chǎn)營銷策劃。

營銷策劃就是將市場策劃、產(chǎn)品策劃兩階段的策劃成果，通過系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢（賣點）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標客戶群。營銷策劃包括營銷推廣、營銷執(zhí)行兩大部分。營銷策劃是最終實現(xiàn)產(chǎn)品飛躍為商品的過程和手段。

開發(fā)策劃

是指房地產(chǎn)商從項目選址到購買土地使用權(quán)始，經(jīng)過項目全程策劃，規(guī)劃設計和施工建設等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬設備、設施與環(huán)境、即房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其在市場上銷售，將房地產(chǎn)產(chǎn)品出售給新的投資者或使用者，并通過這個交換過程收回投資以實現(xiàn)房地產(chǎn)商獲取收益的目標過程。其中包括房地產(chǎn)生產(chǎn)和流通的統(tǒng)一的過程即稱之為房地產(chǎn)開發(fā)策劃。房地產(chǎn)開發(fā)策劃是一個完整的過程，它由開發(fā)項目可行性研究、項目開發(fā)準備、項目工程管理和完成項目銷售等四個階段組成。

在環(huán)節(jié)眾多周期漫長的房地產(chǎn)投資全過程中，任何一個環(huán)節(jié)都可能省時省錢。如：降低土地成本、降低稅費、降低土建成本、總平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及開發(fā)成本的基礎上保證品質(zhì)、進度。同時開發(fā)策劃的前期核心工作是項目可行性研究，后期核心工作是項目工程管理。

物管策劃

物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟的服務。

物業(yè)管理策劃的主要內(nèi)容包括以下三點：

1.經(jīng)營

主要是指按房地產(chǎn)市場經(jīng)濟規(guī)律進行商業(yè)企劃、制定并實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業(yè)保值甚至增值。

2.管理

主要是掌握房地產(chǎn)的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設備使用情況等及時準確地記錄下來，及時變更有關(guān)記錄；此外，管理工作還包括物業(yè)管理公司內(nèi)部財務、人事上的綜合管理，以保證經(jīng)營、服務的正常運行的策劃。

3.服務

是指準確、及時地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務的策劃。

物管策劃的主要作用是：就是體現(xiàn)房地產(chǎn)商品或企業(yè)品牌的延伸策劃，包含房地產(chǎn)商品的售前、售中、售后各服務階段。物管質(zhì)量的優(yōu)劣，對企業(yè)品牌和后續(xù)項目的投資開發(fā)成功與否，在房地產(chǎn)市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯。

房地產(chǎn)營銷策劃

市場定位與產(chǎn)品設計定位

根據(jù)前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標客戶群定位，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設計基本要求，協(xié)助確定符合市場需求和投資回報的產(chǎn)品設計方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設計理念，最終完成產(chǎn)品定位。具體內(nèi)容包括：

項目總體市場定位

目標人群定位

項目開發(fā)總體規(guī)劃建議 組團規(guī)劃建議 交通道路規(guī)劃建議 戶型設計建議 整體風格建議 外立面設計建議 園林景觀規(guī)劃建議 社區(qū)配套設施 會所建議 樓宇配套建議 建議裝修標準建議 裝飾材料建議 物業(yè)管理建議

市場推廣策劃

根據(jù)市場競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產(chǎn)品上市銷售做好準備。內(nèi)容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷售工具設計），廣告設計創(chuàng)作，媒體投放，公關(guān)活動策劃等。

具體內(nèi)容是：

市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念，項目核心賣點提煉

項目案名建議

銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創(chuàng)意（報紙，戶外，電播等）

媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期

公關(guān)策略：媒體公關(guān)，軟文撰寫，公關(guān)活動策劃，協(xié)助活動執(zhí)行

項目銷售策劃（項目銷售階段）

此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷售計劃，協(xié)助展開促銷工作，做好銷售現(xiàn)場管理顧問，幫助發(fā)展商實現(xiàn)預定銷售時間計劃和收入計劃。

具體內(nèi)容包括：

開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式

銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統(tǒng)一說辭

銷售培訓，銷售制度，銷售現(xiàn)場包裝策略，樣板間策略

銷售漏斗，布開營銷網(wǎng)絡，讓訪客變?yōu)闃I(yè)主

銷售現(xiàn)場管理，客戶資料管理，客戶服務跟蹤，促銷計劃

促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤

市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調(diào)整

銷售策略調(diào)整

房地產(chǎn)營銷策劃主要種類

（1）房地產(chǎn)投資營銷

房地產(chǎn)投資分析是全程營銷的起點，是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵，透過細致的市場調(diào)查，認真分析用地周邊環(huán)境、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，進行科學的SWOT分析，歸納總結(jié)出房地產(chǎn)價值，模擬出最有實現(xiàn)可能的價格方案，并進行投資風險分析，對價格方案進行調(diào)整，風險最低的價格方案與最高的價格方案同時列出，并提出規(guī)避的方法，通過拍賣、招投標進行最有把握的競爭。

（2）房地產(chǎn)定位營銷

營銷房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場脈搏，進行準確的市場定位。

細致的市場調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石，這只是定量分析的開始，市場數(shù)據(jù)因中國的房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展而出現(xiàn)“即時”的落后，或者說是中國房地產(chǎn)業(yè)水平低給市場數(shù)據(jù)帶來的偏差，所以進行必要的定性分析是相當關(guān)鍵的。

開發(fā)的房地產(chǎn)，只有符合市場規(guī)律、引導市場，方才會得到較高的利潤，甚至超額利潤，只是迎合市場未必會取得市場，占領(lǐng)市場的往往就是那些有明確的目標消費群，并能準確把握引導市場的開發(fā)商。只有站在市場的前沿、引導市場、具有戰(zhàn)略發(fā)展的眼光，才能鍛造出精品住宅。

（3）房地產(chǎn)規(guī)劃設計營銷

房地產(chǎn)規(guī)劃設計是房地產(chǎn)營銷的第三個流程，經(jīng)過準確的市場定位，根據(jù)目標客戶群設計相應的房地產(chǎn)。

“以人為本”是任何房地產(chǎn)設計所必需的，以人為房地產(chǎn)的主要的出發(fā)點和最終目標，這是創(chuàng)造精品房地產(chǎn)的最基本的條件。從項目的人文歷史、地理地貌入手，進行總體規(guī)劃布局和建筑風格定位，進行園林設計，進行配套設計，外觀色彩、外立面設計。

（4）房地產(chǎn)形象營銷

通過項目的整體包裝，以到位的形象營銷向消費者傳達良好的企業(yè)形象、品牌形象。形象設計包括：周邊環(huán)境包裝、施工及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境包裝、物業(yè)管理中心包裝、營銷中心包裝、營銷廣告策劃以及企業(yè)形象包裝等。通過以上的形象設計及包裝，通過良好的企業(yè)聲譽、過硬的工程質(zhì)量、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場一流的項目形象、打好品牌塑造的基礎。

（5）房地產(chǎn)建筑質(zhì)量

房地產(chǎn)建筑的過程是房地產(chǎn)質(zhì)量的實現(xiàn)過程，建立健全的監(jiān)理機制，嚴格控制生產(chǎn)過程，對建筑材料采購管理、施工工藝流程指引、質(zhì)量控制、工期控制、成本造價控制、安全管理、環(huán)境管理提出了較高的要求，對建筑質(zhì)量進行全方位的監(jiān)控，是對客戶最有效的保障，是鍛造房地產(chǎn)精品的最基礎的工作和必要的條件。

基本原則

概述

營銷是一項復雜的系統(tǒng)工程，在房地產(chǎn)營銷實踐中，有很多的規(guī)則和原則是必須要把握的。但是其中我們最需要把握的以下三大原則。

（1）營銷策劃必須從客戶和市場需要出發(fā)

雖然這條原則表面看起來是老生常談，做營銷哪個不知道客戶和市場的重要性？然而，事實恰恰相反，策劃人最容易的犯的錯誤也在這里：以自己的價值觀，鑒賞品味去取代目標顧客的購房品味，從而不顧市場反映平平，一味陶醉于自己的策劃成果。須知特定的產(chǎn)品有特定的購買群體，他們的年齡、性格、家庭構(gòu)成、文化程度、工作經(jīng)歷、愛好等形成的一定共性未必和策劃人或開發(fā)商的相應體驗與表現(xiàn)相同。所以惟有在搞好市場調(diào)查的基礎上，從客戶出發(fā)，綜合分析，投其所好，才能打動他們，奪得更多的市場。

（2）始終保持整體營銷的觀念

營銷策劃講究的是創(chuàng)意，然而思維上的靈機一動表現(xiàn)在具體的策劃工作上可能就成為了“孤軍深入”。因此，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實于總的主題?？蛻糇罱K選擇產(chǎn)品的因素中，性價比是競爭勝出的關(guān)鍵，沒有哪一個因素是絕對第一重要的，同樣也沒有哪一個因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個細節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，廣告的發(fā)布，工程的進展，設計的優(yōu)化，物業(yè)管理，價格變動等，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)，目的一致，實現(xiàn)營銷的整體性。

（3）營銷策劃與銷售緊密呼應

營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，銷售情況也是驗證前期所有策劃工作效果的標準。因此，銷售也應該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去。策劃的目的就是為了促進項目成交，優(yōu)化項目品牌。要想提高策劃對項目銷售的幫助程度，就必須強調(diào)銷售對策劃的反饋，強調(diào)銷售對策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，緊密呼應，這才是真正負責且科學的營銷思維方式。

主要特點

（1）“以人為本”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應顧客的需要，從而促進商品房的銷售，增加利潤，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)一定是首先強調(diào)“以人為本”的營銷策劃。企業(yè)的一切經(jīng)營活動，都必須圍繞消費者的愿望、需求和價值觀念來展開，這是房地產(chǎn)營銷的根本所在。

（2）房地產(chǎn)營銷是各種理念的復合理念是營銷策劃的靈魂，當代房地產(chǎn)營銷策劃的主導理念一般包括：

1）人性理念。房地產(chǎn)營銷首先要講求“以人為本”，中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人性理念提供了堅實的文化基礎。

2）生態(tài)理念。近代以來，地球環(huán)境污染加重，客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念，這不僅僅為目前的人類提供了更加適宜的生存空間，也為我們后代的發(fā)展鋪平了道路。

3）智能理念。人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營造習慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務。

4）投資理念。投資不動產(chǎn)愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段。

（3）策略和手段是營銷的生命

樓盤最終需要通過市場的反應去實現(xiàn)自身的價值，由此，營銷中采用的合理策略、手段則成了“檢驗真理”的試金石。通過各種營銷策略，如產(chǎn)品策略、定價策略、促銷策略、渠道策略等的組合，再依靠營銷手段使其具體化，那么最終產(chǎn)生的結(jié)果也將是令人滿意的。

第五篇：杭州策劃公司-探討營銷策劃是什么

營銷策劃是什么？營銷策劃公司的定義

營銷策劃的基本定義 營銷策劃，他包括了營銷與策劃兩個概念，首先確定營銷是什么，其次是在營銷理念基礎上進行的策劃。營銷策劃是根據(jù)企業(yè)的營銷目標，以滿足消費者需求和欲望為核心，設計和規(guī)劃企業(yè)產(chǎn)品、服務和創(chuàng)意、價格、渠道、促銷，從而實現(xiàn)個人和組織的交換過程。營銷策劃是為了改變企業(yè)現(xiàn)狀，完成營銷目標，借助科學方法與創(chuàng)新思維，立足于企業(yè)現(xiàn)有營銷狀況，對企業(yè)未來的營銷發(fā)展做出戰(zhàn)略性的決策和指導，帶有前瞻性、全局性、創(chuàng)新性、系統(tǒng)性。營銷策劃適合任何一個產(chǎn)品，包括無形的服務，它要求企業(yè)根據(jù)市場環(huán)境變化和自身資源狀況做出相適應的規(guī)劃，從而提高產(chǎn)品銷售，獲取利潤。營銷策劃的內(nèi)容包含市場細分、產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷戰(zhàn)略設計、營銷組合4P戰(zhàn)術(shù)等四個方面的內(nèi)容。

是否帶給顧客較高的讓渡價值是衡量營銷策劃方案水平高低的主要標準。進行營銷策劃的原因：適應業(yè)務環(huán)境的變化，資源整合，企業(yè)一致化，企業(yè)一體化，企業(yè)內(nèi)部交流與激發(fā)積極性，控制企業(yè)活動。

營銷策劃需要做的內(nèi)容 營銷策劃的主要內(nèi)容有以下幾點：1．營銷戰(zhàn)略規(guī)劃。2.產(chǎn)品全國市場推廣。3.一線營銷團隊建設。4.促銷政策制定。5.專賣體系等特殊銷售模式打造。6.終端銷售業(yè)績提升。7.樣板市場打造。8.分銷體系建立。9.渠道建設。10.直營體系建設。11.價格體系建設。12.招商策劃。13.新產(chǎn)品上市策劃。14.產(chǎn)品規(guī)劃。15.市場定位。16.營銷診斷。17網(wǎng)絡營銷平臺的創(chuàng)立等。

營銷策劃的一般過程

菲利普·科特勒認為：營銷開始于業(yè)務計劃過程之前。與制造和銷售觀點不同，該業(yè)務過程由價值創(chuàng)造和隨后的傳遞組成，這個過程包括三個階段。

第一階段是選擇價值。在任何產(chǎn)品產(chǎn)生以前，必須先做營銷“作業(yè)”。營銷工作過程是細分市場（segmentation），目標（targeting），定位（positioning）——STP，它是戰(zhàn)略營銷的精粹。一旦業(yè)務單位選擇好了將提供給目標市場的價值，它即準備提供價值工作。有形產(chǎn)品和服務必須具體明確的，目標價格必須建立，產(chǎn)品必須制造和分銷給市場。

在第二個階段，開發(fā)特定產(chǎn)品的性能、價格和分銷，這也是戰(zhàn)術(shù)營銷（tactical marketing）的內(nèi)容。

第三個階段的任務是傳播價值。戰(zhàn)術(shù)營銷在延伸：組織銷售力量、促銷、廣告和其他推廣工作，以使該供應品為市場所知。營銷過程始于產(chǎn)品以前，繼續(xù)于產(chǎn)品開發(fā)之中，在產(chǎn)品銷售之后還應延續(xù)。注：關(guān)于營銷策劃，目前歐洲國家已經(jīng)將定位、營銷、策劃分的很細，各自有專業(yè)的操作公司。而在中國國內(nèi)，很多營銷策劃機構(gòu)依然在追求全案操作，從定位到設計推廣一體化進程，難免影響其專業(yè)性。最近幾年，國內(nèi)上海、廣州等地已經(jīng)逐漸出現(xiàn)了細分的營銷策劃公司，如專業(yè)做定位、專業(yè)做設計、專業(yè)做營銷托管等，這必將是營銷行業(yè)的大勢所趨。

什么是營銷策劃公司

如今，社會上到處都有營銷策劃公司，但真正專業(yè)的營銷策劃公司，是指從事市場營銷服務，運用專業(yè)營銷經(jīng)驗，幫助企業(yè)通過“智慧和創(chuàng)意”，以更經(jīng)濟更快速的方式打開市場的專業(yè)服務公司，屬于商業(yè)性服務公司。做為本土智業(yè)機構(gòu)的營銷策劃公司，發(fā)展主要經(jīng)歷廣告時代、策劃時代、咨詢時代三階段。咨詢時代屬于正在過渡期，不少策劃公司正處于迷茫期。以創(chuàng)意和點子為核心的是策劃時代主要特征。接之而來的是咨詢時代，咨詢時代的智業(yè)公司的核心競爭力體現(xiàn)為專業(yè)、行業(yè)布局的系統(tǒng)構(gòu)建。如何圍繞行業(yè)構(gòu)建核心竟爭力將是咨詢公司的新命題！

給營銷策劃新人的意見

1．如果滿足于平庸就不要做策劃。為企業(yè)創(chuàng)造價值、締造傳奇品牌是營銷策劃人存在的唯一理由。所以不僅僅只滿足在傳播領(lǐng)域的創(chuàng)新，一個優(yōu)秀的營銷策劃人的目標應該是以營銷戰(zhàn)略的精準實效為前提，以產(chǎn)品及營銷模式的創(chuàng)新為基礎，實現(xiàn)品牌和傳播的創(chuàng)新！打造天生的明星，做到先勝而后戰(zhàn)。2．優(yōu)秀的營銷策劃人很誠實、很負責、很OPEN，尊重每個人的天賦與才能，崇尚從工作和生活中找到成就感和快樂。

3、在學會做事之前先學會做人，優(yōu)秀的營銷策劃人是樂觀、成熟、正直、誠實、勇敢的人；優(yōu)秀的營銷策劃人有事業(yè)心，不滿足于平庸，對目標的追求有著堅定不移的信念；在做大事之前先學會做小事，保持OPEN的心態(tài)；一專多能，與時俱進，拒絕“半桶水”的自我封閉。

營銷策劃人員的基本要求

強道策劃機構(gòu)認為，首先，優(yōu)秀營銷策劃公司必須具備優(yōu)秀的品德，誠信有責任感；其次，必須具備5-10年實戰(zhàn)營銷經(jīng)驗，從基層做起，有促銷、業(yè)務、銷售、市場經(jīng)驗，營銷總監(jiān)的綜合管理經(jīng)驗；再次，能夠以事實為依據(jù)，旨在為企業(yè)“解決問題”。另外，具備優(yōu)秀的學習能力，從“全球化、信息化、知識化”的角度、用麥肯錫的方法、系統(tǒng)化的思維，注重解決方案與企業(yè)資源的匹配性和可行性。能夠深入洞察市場環(huán)境變化、明晰市場競爭態(tài)

勢、熟知顧客心智需求和行為特性，結(jié)合自身豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，為企業(yè)破解營銷迷局，提供長期制勝之道。運用全方位與之匹配的營銷戰(zhàn)略和出奇制勝的策略方案，穩(wěn)步提升企業(yè)業(yè)績和市場份額。杭州營銷策劃公司。