第一篇：何為住宅產(chǎn)業(yè)化精裝修

全裝修住宅

管理

業(yè)主角度

裝修標(biāo)準(zhǔn)

如何做好管理配合前言

2002年5月建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心頒發(fā)了《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》，這個(gè)細(xì)則首先對(duì)什么是住宅裝修一次到位進(jìn)行了確定：房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。簡(jiǎn)稱(chēng)全裝修住宅。住宅一次裝修到位是大勢(shì)所趨，對(duì)消費(fèi)者、對(duì)社會(huì)有很多好處。但對(duì)我們開(kāi)發(fā)商而言既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。

何為住宅產(chǎn)業(yè)化精裝修？

通過(guò)學(xué)習(xí)我們知道解決成品住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)施的3個(gè)要點(diǎn)是：設(shè)計(jì)問(wèn)題、標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題、成本問(wèn)題。第一天陳老師對(duì)精裝修的系統(tǒng)化設(shè)計(jì)管理進(jìn)行了講解。讓我們對(duì)有了全新的了解。

一開(kāi)始陳老師就提到“要用工業(yè)化的思維方式來(lái)思考批量精裝修，要用做產(chǎn)品的思路來(lái)看待批量精裝修”把房子作為一個(gè)像汽車(chē)之類(lèi)的產(chǎn)品去設(shè)計(jì)、制造、營(yíng)銷(xiāo)。這句話對(duì)我這樣一個(gè)沒(méi)有接觸過(guò)住房精裝修的人來(lái)說(shuō)——

我們初次做精裝修只能成功，不能失敗。而且要在東營(yíng)的精裝修住宅市場(chǎng)打響品牌。不論從戶(hù)型優(yōu)化、裝修質(zhì)量、廣告造勢(shì)都要做好功課。在東營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)做到領(lǐng)先。讓東營(yíng)人看到，不是“外來(lái)的和尚會(huì)念經(jīng)”。推出自己的全裝修產(chǎn)品，不需要任何風(fēng)格表現(xiàn)內(nèi)在氣質(zhì)，文化表現(xiàn)

找準(zhǔn)定位是關(guān)鍵：（萬(wàn)科：空間功能標(biāo)準(zhǔn)化）打出特色“關(guān)注使用功能，關(guān)注質(zhì)量”質(zhì)量作為一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。

我們不是在做概念樣板房，選材上將人的感受和健康放在首位。

設(shè)計(jì)初期進(jìn)行戶(hù)型優(yōu)化設(shè)計(jì)，產(chǎn)品

1、優(yōu)化設(shè)計(jì)

2、精細(xì)化定位

3、風(fēng)格定位

成本控制為核心，10~15%的精裝修比例

客戶(hù)買(mǎi)的是：空間、功能、未來(lái)的生活方式

多考慮女性和兒童的生活細(xì)節(jié)：前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研工作

每個(gè)人站在公司的角度，而不是部門(mén)的角度

從“批量裝修的施工特點(diǎn)”

與施工的技術(shù)管理有了系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)

強(qiáng)調(diào)了很多表格表格說(shuō)白了就是注重總結(jié)歸納。不光精裝修，現(xiàn)在公司的施工管理到各個(gè)部門(mén)都有必要做出很多的表格。來(lái)完善工作標(biāo)準(zhǔn)。促進(jìn)管理。

心理需求，物質(zhì)需求

裝修質(zhì)量【2002】190號(hào)《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》

公司強(qiáng)有力的管理

公司工程管理的管理體系

樹(shù)立標(biāo)桿我們的差距如何應(yīng)用

成立全裝修工作小組

工作前移

加強(qiáng)圖紙管理圖紙深度對(duì)設(shè)計(jì)的要求：減少設(shè)計(jì)變更

1、設(shè)計(jì)要越早越好。一個(gè)變更就意味著200套現(xiàn)場(chǎng)改動(dòng)

2、主力戶(hù)型越少越好

3、裝修方案少

4、沒(méi)有設(shè)計(jì)變更

節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題

品牌的研究 列出表格

合同上的霸王條款

土建施工時(shí)粗線條，精裝修施工是細(xì)線條各個(gè)環(huán)節(jié)都要考慮周到。充分了解現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境包括卸貨地點(diǎn)

銷(xiāo)售發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知項(xiàng)目部。充分利用起辦公智能化系統(tǒng)。每個(gè)人每天都

整改由裝修公司負(fù)責(zé)，費(fèi)用由土建公司負(fù)責(zé)，費(fèi)用由甲方計(jì)算

用戶(hù)關(guān)注：觀感

使用

成品保護(hù)

商品房工程管理全流程解析：

1、前期準(zhǔn)備樣板引路

計(jì)劃編制

質(zhì)量策劃

技術(shù)交底

2、房屋移交房屋移交

3、批量施工：工序管理、材料管理、資料管理、成品保護(hù)、文明施工集中加工

4、驗(yàn)收交付分戶(hù)驗(yàn)收、集中交付、保險(xiǎn)安排、客戶(hù)服務(wù)

通過(guò)這兩天的課程感覺(jué)自己受益匪淺。

第二篇：合肥市住宅產(chǎn)業(yè)化與精裝修高峰論壇精彩發(fā)言

合肥市住宅產(chǎn)業(yè)化與精裝修高峰論壇精彩發(fā)言

星空資訊中心 時(shí)間：2010-03-08 14:26:14

合肥經(jīng)區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)化中心主任 李正茂 發(fā)言

今天在座的眾多房地產(chǎn)主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、裝飾企業(yè)，我們?yōu)榱艘粋€(gè)共同的目標(biāo)，房子是一個(gè)產(chǎn)品，這個(gè)產(chǎn)品怎么如何來(lái)打造好？房地產(chǎn)市場(chǎng)以前是玩資本、玩概念，真正要作為一個(gè)產(chǎn)品應(yīng)該如何升級(jí)換代？作為一些行業(yè)主管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)該放在產(chǎn)品的本身上面。我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)是很不穩(wěn)定的，上揚(yáng)了，國(guó)家調(diào)控，低落了，國(guó)家也調(diào)控。真正能夠抵御風(fēng)險(xiǎn)的是產(chǎn)品本身。

住宅產(chǎn)業(yè)化在這個(gè)過(guò)程中實(shí)際上是一種手段。幾千年來(lái)是手工操作，現(xiàn)在是通過(guò)工業(yè)化手段制造出來(lái)。在這個(gè)過(guò)程中，圍繞著如何把產(chǎn)品做好，把產(chǎn)品做好的同時(shí)通過(guò)規(guī)?；?、集團(tuán)化把成本降下來(lái)。第一、消費(fèi)者，第二、開(kāi)發(fā)商，第三、部品部件商，第四、政府。這四輪如何同步驅(qū)動(dòng)？

作為一個(gè)產(chǎn)品的使用者，消費(fèi)者最有話語(yǔ)權(quán)。房?jī)r(jià)居高不下，不是制造產(chǎn)品本身決定的。為什么價(jià)格不同，主要取決于概念成本。我們認(rèn)為推動(dòng)精裝修，應(yīng)該讓消費(fèi)者理解和認(rèn)同，要宣傳讓老百姓理解，做精裝修是為了老百姓考慮?，F(xiàn)在毛坯房，自己買(mǎi)了房子裝修以后，里面有很多的安全隱患。買(mǎi)房裝修，一般第一是砸墻，第二是水電改造。精裝修應(yīng)該在設(shè)計(jì)的源頭就考慮安全隱患問(wèn)題，在交房的時(shí)候就應(yīng)該解決掉。告訴老百姓，這些是通過(guò)開(kāi)發(fā)商來(lái)做，降低成本。在住博會(huì)上，我們做了一些集中采購(gòu)。第三、給老百姓帶來(lái)不必要的麻煩，在裝修過(guò)程中會(huì)有很多矛盾。要讓消費(fèi)者理解認(rèn)同，精裝修房，是為了解決技術(shù)通病，解決不必要的麻煩。

第一、開(kāi)發(fā)商做精裝修房是對(duì)品牌的提升，也是動(dòng)力的源泉。做毛坯房，交房就不會(huì)考慮到其中的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)問(wèn)題。第二、住宅產(chǎn)業(yè)化從設(shè)計(jì)到施工過(guò)程中，是開(kāi)發(fā)商提速的過(guò)程。同樣18層的樓，通過(guò)工廠化生產(chǎn)，節(jié)約了三分之一的成本。工廠生產(chǎn)和現(xiàn)場(chǎng)手工操作，現(xiàn)在很多農(nóng)民工操作水平不規(guī)范，質(zhì)量沒(méi)保證。開(kāi)發(fā)商把產(chǎn)品延伸，這里面可以適當(dāng)賺取利潤(rùn)，把產(chǎn)業(yè)鏈拉伸。

第三、部品部件。從工廠生產(chǎn)出來(lái)的成本很低，但是賣(mài)到市場(chǎng)上，成本就提高。這里面也牽涉到很多不利因素，產(chǎn)品中存在一些虛夸的東西。部品部件商應(yīng)該贊同全裝修房，這樣銷(xiāo)售理念是對(duì)開(kāi)發(fā)商，而不是千家萬(wàn)戶(hù)。在第一屆住博會(huì)上，濱湖經(jīng)濟(jì)適用房，一千套的櫥柜整體拿下了，減少不必要的浪費(fèi)，減少了中間的流通環(huán)節(jié)。

第四、政府肯定會(huì)大力推進(jìn)精裝修。政府提出，合肥為什么不在精裝修上下大力氣？因?yàn)槲覀兂善肪b修房沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商不敢做，老百姓也不滿(mǎn)意，也沒(méi)有一些準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來(lái)驗(yàn)證。我們也在編安徽省精裝修驗(yàn)收和施工的一系列標(biāo)準(zhǔn)。我認(rèn)為只要加大宣傳，把住宅產(chǎn)業(yè)化，精裝修通俗易懂化，通過(guò)一種手段和形式。正確的輿論導(dǎo)向，可以讓事業(yè)強(qiáng)力推進(jìn)。光是消費(fèi)者認(rèn)同了，開(kāi)發(fā)商不去做，部品部件商不去做，也不行。

我們?cè)诮ㄔO(shè)部和省建設(shè)廳領(lǐng)導(dǎo)下，具體做住宅產(chǎn)業(yè)化的推動(dòng)工作，將打造兩個(gè)平臺(tái)，一是通過(guò)每年的住博會(huì)打造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與部品部件的交易平臺(tái)。第二、打造技術(shù)交流，讓大家有一個(gè)廣泛互動(dòng)的平臺(tái)。主要有以下四個(gè)方面，第一、推動(dòng)整個(gè)行業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)積極建設(shè)；第二、抓部品部件標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題；

三、幫助想做住宅產(chǎn)業(yè)化的開(kāi)發(fā)商從設(shè)計(jì)源頭到材料標(biāo)配做一些咨詢(xún)服務(wù)工作；第四、提供一個(gè)宣傳平臺(tái)。借此機(jī)會(huì)跟大家一起交流，希望感興趣的企業(yè)，會(huì)后做深入的交流。合肥市家裝委員會(huì)主席張清發(fā)言

第一、面對(duì)新局面的房地產(chǎn)，2009年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在年初經(jīng)過(guò)從低迷到瘋狂，量?jī)r(jià)齊升，地王頻現(xiàn)，一幕幕大戲上演。一方面房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，去年全國(guó)120億的消費(fèi)總額，房地產(chǎn)占了50%。地方政府要籌集建設(shè)資金，對(duì)房地產(chǎn)有了前所未有的關(guān)注和支持。房?jī)r(jià)直線上升，居民叫苦不迭，一段時(shí)間出現(xiàn)了住宅供不應(yīng)求的局面。國(guó)家在支持房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，也要關(guān)注民生，考慮社會(huì)的公平和和諧。近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行了全方位的宏觀調(diào)控和政策微調(diào)，以保證房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定和諧發(fā)展。面對(duì)新的時(shí)期，中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新的時(shí)期。

第二、裝飾裝修是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，是實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的潛水艇。我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化在近十年內(nèi)發(fā)展迅速，市場(chǎng)容量和擴(kuò)展超過(guò)了家電產(chǎn)業(yè)和汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，形成興旺發(fā)達(dá)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。到2009年，裝修達(dá)到了1萬(wàn)億，行業(yè)內(nèi)共有企業(yè)20萬(wàn)家。合肥達(dá)到800余家，設(shè)計(jì)師5000多名，家裝產(chǎn)值達(dá)到40億以上，今年有望超過(guò)50億。

第三、住宅裝修一次到位，給消費(fèi)者的便利是無(wú)可置疑的。企業(yè)誠(chéng)信度低，裝修質(zhì)量粗糙，用材環(huán)境污染，影響了行業(yè)全面均衡可持續(xù)發(fā)展，在一定程度上影響了人民的健康，因此加強(qiáng)住宅行業(yè)的管理，建立誠(chéng)信體系和環(huán)保體系，改變傳統(tǒng)的裝修方式已經(jīng)刻不容緩。絕大部分一次精裝修，按照工程總量來(lái)說(shuō)，必須是甲級(jí)施工單位才能承接。目前的家裝公司能夠滿(mǎn)足這種要求很少，如果要求現(xiàn)在的家裝公司會(huì)產(chǎn)生一系列問(wèn)題，都要開(kāi)發(fā)商去協(xié)調(diào)解決，開(kāi)發(fā)商不愿意。

建議：第一、國(guó)家在原有的政策基礎(chǔ)上，要盡快出政策，包括配套政策，現(xiàn)在有總的政策，資源節(jié)約型、環(huán)境友好型，低碳社會(huì)。但是非常細(xì)致的相互配套的政策還缺乏。第二、規(guī)劃。包括國(guó)家規(guī)劃和各個(gè)省市的規(guī)劃，對(duì)當(dāng)?shù)氐淖≌b修，有什么要求，怎么去執(zhí)行和落實(shí)。第三、標(biāo)準(zhǔn)。包括建筑標(biāo)準(zhǔn)、材料標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、施工標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等等，這些都需要著手執(zhí)行。在座的都是一些優(yōu)秀的家裝企業(yè)，都有很多的經(jīng)驗(yàn)。國(guó)家要出政策，出規(guī)劃、出標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該從現(xiàn)在開(kāi)始，與品牌家裝企業(yè)，品牌建材企業(yè)合作，把這個(gè)事提上開(kāi)發(fā)企業(yè)的議事日程。第四、盡快搭建民間裝飾裝修的促進(jìn)平臺(tái)，由開(kāi)發(fā)企業(yè)、建材企業(yè)、家裝企業(yè)、新聞媒體共同組建民間住宅精裝修的促進(jìn)機(jī)構(gòu)。省市住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)辦公室，政府出政策、出標(biāo)準(zhǔn)、出規(guī)劃，我們相關(guān)搭建平臺(tái)。有條件、有基礎(chǔ)、有意愿的企業(yè)可以坐在一起，成立這樣的機(jī)構(gòu)，推動(dòng)住宅全裝修實(shí)實(shí)在在的發(fā)展。第五、開(kāi)發(fā)企業(yè)、材料企業(yè)、家裝企業(yè)進(jìn)行住宅精裝修的合作，創(chuàng)新合作思維和合作模式，在合作中促進(jìn)。不僅是前期設(shè)計(jì)上的合作，不僅是裝修質(zhì)量和維修服務(wù)上。三方合作，達(dá)到共贏的局面。從現(xiàn)在開(kāi)始到2015年，是全裝修住宅發(fā)展的關(guān)鍵之年，毛坯房將最終退出市場(chǎng)。只要我們認(rèn)真去做，推進(jìn)全裝修住宅，實(shí)現(xiàn)住宅全裝修，成為住宅產(chǎn)業(yè)化的必由之路。合肥萬(wàn)達(dá)集團(tuán)陳云發(fā)言

主持人：合肥市在售的精裝修樓盤(pán)有十幾家，09年變化非常大。我去年跟開(kāi)發(fā)商接觸的時(shí)候，老百姓對(duì)精裝修原來(lái)抗性比較大，現(xiàn)在有了轉(zhuǎn)變。合肥作為全省的中心，外地人也到合肥來(lái)買(mǎi)房子，他們?cè)敢赓I(mǎi)裝修好的房子，精裝修房在合肥的一直是徘徊動(dòng)蕩的。今天請(qǐng)來(lái)了最有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)和家裝企業(yè)，他們對(duì)未來(lái)精裝修時(shí)代非常認(rèn)同，同時(shí)也看好這種模式。開(kāi)發(fā)企業(yè)在精裝修過(guò)程中遇到哪些問(wèn)題，需要和裝修、建材商來(lái)探討如何共贏的發(fā)展之路。這是一種趨勢(shì)，先行的越早，就成為這個(gè)行業(yè)的先鋒。資源如何去利用，合房網(wǎng)布局全省，有17個(gè)分站，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)更加龐大。這么大的市場(chǎng)，我們?nèi)绾蝸?lái)建立一種合作之路，這是核心的問(wèn)題。

萬(wàn)達(dá)陳云：萬(wàn)達(dá)以商業(yè)地產(chǎn)為主，也有配套的住宅。我們將在未來(lái)的一兩年大力推進(jìn)住宅，目前已經(jīng)在大連、濟(jì)南、合肥、武漢、推廣了大量的精裝修房。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(主力戶(hù)型 交通配套 相冊(cè) 價(jià)格)項(xiàng)目，住宅接近30萬(wàn)方，精裝修占了16萬(wàn)方。未來(lái)精裝修房是一個(gè)趨勢(shì)，我也是精裝修房的消費(fèi)者。實(shí)現(xiàn)精裝修的過(guò)程還有很多挑戰(zhàn)，一是開(kāi)發(fā)企業(yè)工程由粗轉(zhuǎn)細(xì)，有很多環(huán)節(jié)。集團(tuán)推進(jìn)，我覺(jué)得精裝修房有成本優(yōu)勢(shì)。比如潔具，一般消費(fèi)者到市場(chǎng)可以打6到7折。集團(tuán)采購(gòu)是4折左右，有大量的成本因素在里面。第二、節(jié)能環(huán)保低碳。假設(shè)合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，16萬(wàn)方精裝修直接從廠家采購(gòu)運(yùn)輸?shù)胶戏剩僭O(shè)毛坯房，客戶(hù)自己買(mǎi)，大量的時(shí)間要去裝修市場(chǎng)，購(gòu)買(mǎi)、采購(gòu)更換，過(guò)程當(dāng)中還要監(jiān)督，從低碳的角度，精裝修房更節(jié)能環(huán)保。萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化，很超前，研究也很深入。萬(wàn)達(dá)精裝修過(guò)程當(dāng)中，也遇到了很多障礙。為什么大量的開(kāi)發(fā)企業(yè)不愿意做精裝修？ 這是不可忽視的現(xiàn)實(shí)。我從南京過(guò)來(lái)，南京精裝修比例比較少，僅限于幾個(gè)大的開(kāi)發(fā)公司。第一、從客戶(hù)的角度來(lái)說(shuō)，裝修的個(gè)性化，覺(jué)得精裝修房都一樣。第二、我自己在南京買(mǎi)了精裝修，裝修要多付契稅，這本身是不合理的。把裝修的契稅加到房屋買(mǎi)賣(mài)中，從客戶(hù)的角度，不愿意接受這種方式。第三、精裝修房意味著開(kāi)發(fā)企業(yè)要投入大量的人力、物力，從前期的設(shè)計(jì)、招標(biāo)、采購(gòu)，過(guò)程當(dāng)中的施工監(jiān)理，要付出大量的管理成本。第四、業(yè)主是強(qiáng)勢(shì)群體，開(kāi)發(fā)企業(yè)是弱勢(shì)群體，這是推行精裝修的最大障礙。精裝修，涉及面很多，如果一旦后期出現(xiàn)瑕疵，必然會(huì)有客戶(hù)的投訴。

從國(guó)家的宏觀政策，建設(shè)部出臺(tái)了很多文件，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，推進(jìn)精裝修房，力度還不夠。我覺(jué)得國(guó)家應(yīng)該從各個(gè)方面、各個(gè)環(huán)節(jié)給住宅產(chǎn)業(yè)化開(kāi)綠燈。比如客戶(hù)的契稅問(wèn)題，材料稅費(fèi)，如果做精裝修房，開(kāi)發(fā)企業(yè)能否減稅。如果這些都跟上了，開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意做?，F(xiàn)在從國(guó)家層面還沒(méi)有這些方面的政策支持。我相信住宅產(chǎn)業(yè)化未來(lái)是非常光明的趨勢(shì)，希望大家共同推進(jìn)。

合肥萬(wàn)科集團(tuán)陳長(zhǎng)永發(fā)表意見(jiàn)

3月2日萬(wàn)科把年報(bào)發(fā)布出來(lái)了，70%銷(xiāo)售面積是精裝修的。這個(gè)比例會(huì)在今年還會(huì)有大幅度提升。萬(wàn)科是走在產(chǎn)業(yè)化和精裝修行業(yè)前列。萬(wàn)科進(jìn)入合肥是08年，目前在合肥有兩個(gè)項(xiàng)目，大約80萬(wàn)方的面積，這兩個(gè)都是精裝修。

我們?cè)谛麄魅f(wàn)科的時(shí)候，一般會(huì)從四個(gè)方面宣傳，第一、萬(wàn)科這個(gè)品牌。第二、工程質(zhì)量。第三、物業(yè)服務(wù)。第四、精裝修。在08年下半年到09年年初的時(shí)候，跟現(xiàn)在相比是比較低的，精裝修成為我們的負(fù)擔(dān)，從這個(gè)行業(yè)，尤其消費(fèi)者的認(rèn)識(shí)還沒(méi)有達(dá)到這個(gè)程度，消費(fèi)者對(duì)精裝修的接受程度是決定這個(gè)行業(yè)的關(guān)鍵。

很多客戶(hù)，他們剛開(kāi)始對(duì)我們還是抱有質(zhì)疑的態(tài)度，能不能滿(mǎn)足個(gè)性化的需求，稅費(fèi)方面會(huì)不會(huì)負(fù)擔(dān)，這些都成為很大的問(wèn)題。萬(wàn)科有2000萬(wàn)方經(jīng)驗(yàn)的積累，從產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)說(shuō)，我們有專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，有好的戰(zhàn)略供應(yīng)商，采購(gòu)成本低，這些都是優(yōu)勢(shì)。我們?cè)谔峁┚b修的時(shí)候，很難達(dá)到客戶(hù)的期望。客戶(hù)對(duì)多樣化需求的期望，這也是我們未來(lái)發(fā)展的檻，我們?cè)鯓油ㄟ^(guò)努力，通過(guò)行業(yè)的發(fā)展，能把這些都規(guī)避掉。金色名郡一期二期都有這樣的精裝修產(chǎn)品，但是裝修風(fēng)格是不同的。我們一期還沒(méi)有交付，今年年底能交付。投訴這樣的事情還沒(méi)有。插座的布置的時(shí)候，很多業(yè)主有自己的想法。比如偏向于燒飯，希望廚房多一些插座。比如喜歡泡腳的，就希望衛(wèi)生間多一些插座，關(guān)鍵是產(chǎn)品能不能滿(mǎn)足客戶(hù)的需要。我們最成功的是，收納空間的設(shè)計(jì)。房間內(nèi)能利用的飄窗，都做成了收納空間，還有房間的走道都設(shè)計(jì)了收納空間。我們一般提供兩年的質(zhì)保，兩年之后如果壞了，我們的物業(yè)公司也會(huì)在第一時(shí)間承擔(dān)修理的義務(wù)，主要問(wèn)題是如何滿(mǎn)足消費(fèi)者的個(gè)性化需要。

合肥華僑廣場(chǎng)(主力戶(hù)型 交通配套 相冊(cè) 價(jià)格)呂代紅就精裝房問(wèn)題發(fā)表意見(jiàn)

我們?cè)诳紤]，華僑位置在合肥市中心，產(chǎn)品也是綜合體項(xiàng)目，地下裙樓是商業(yè)，其中還有住宅。根據(jù)我們將近兩年的考慮，住宅始終沒(méi)有定下來(lái)。消費(fèi)者對(duì)住宅產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)，大部分建議是毛坯房，也有要精裝的，要求精裝的一般都是中高檔消費(fèi)群體，但是要求風(fēng)格不一，他們需求比較高。就華僑的位置來(lái)說(shuō)，價(jià)格肯定不低。需求的標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)比較高。我們這里有幾個(gè)戶(hù)型，怎么去定裝修標(biāo)準(zhǔn)？我想來(lái)聽(tīng)聽(tīng)大家的意見(jiàn)。萬(wàn)科在這個(gè)路上走的很長(zhǎng)，很有經(jīng)驗(yàn)。消費(fèi)者對(duì)精裝修的投訴大概有哪些方面？如果有投訴針對(duì)哪些方面？我覺(jué)得有一個(gè)最大的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商在裝修的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)上會(huì)有一些問(wèn)題，來(lái)自質(zhì)量或是部件，還有一部分是使用上，消費(fèi)者使用不當(dāng)就會(huì)把責(zé)任推給開(kāi)發(fā)商。我們有精裝修方面的探索，因?yàn)槿A僑方面還有拆遷戶(hù)的問(wèn)題，精裝修問(wèn)題上，還不確定，但是考慮了。企業(yè)是在做企業(yè)，還是在考慮成本，這是一個(gè)良心問(wèn)題。

天時(shí)非?？臻g(主力戶(hù)型 交通配套 相冊(cè) 價(jià)格)余靜發(fā)言

我們是合肥的市場(chǎng)上第一家做精裝的，05年在新站有一個(gè)舊房改造。我們?cè)诖髮W(xué)城也將推出一個(gè)精裝修項(xiàng)目，戶(hù)型面積很小，只有35到70平米。因?yàn)閼?hù)型面積太小了，所以跟剛性需求的產(chǎn)品不一樣，對(duì)于裝修來(lái)說(shuō)，花的精力一樣。第一、想讓老百姓省時(shí)省力，讓老百姓拿到房子可以保值增值。消費(fèi)者的觀念問(wèn)題，國(guó)家大力倡導(dǎo)，但是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有投入到這一塊。開(kāi)發(fā)商投入精裝修要下很大的決心。付出的人力、精力比普通的住房要多很多，同時(shí)還要兼顧后期的質(zhì)保。在裝修過(guò)程中，質(zhì)量要嚴(yán)格把關(guān)。我們想讓老百姓從毛坯房耗時(shí)過(guò)程中解放出來(lái)，這樣對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)精力也是一種釋放?，F(xiàn)在剛性需求是小年輕多一些，時(shí)間精力不夠，父母都參與到裝修當(dāng)中來(lái)。我們希望老百姓從復(fù)雜的裝修過(guò)程中解放出來(lái)，達(dá)到輕松入駐。

精裝修可能大家覺(jué)得沒(méi)有個(gè)性化，我們請(qǐng)的裝修設(shè)計(jì)師是交換空間的裝修設(shè)計(jì)師，讓房屋的使用性、舒適性都達(dá)到最好?，F(xiàn)在是輕裝修、重裝飾。萬(wàn)科的精裝修我們也去參觀了，大家會(huì)覺(jué)得房子都一樣的。因?yàn)閭€(gè)性化的東西，應(yīng)該體現(xiàn)在裝飾上、整體色調(diào)上，包括很小的飾品上，都可以體現(xiàn)出個(gè)性化。合肥裝修設(shè)計(jì)公司比較少，我們請(qǐng)的設(shè)計(jì)師能夠了解各個(gè)層面的客戶(hù)需求，一定會(huì)在功能上、使用上、舒適上體現(xiàn)出來(lái)。設(shè)計(jì)師裝修出來(lái)的房子，會(huì)考慮空間的利用性、空間的布局等等。實(shí)行精裝修還有一個(gè)好處，就是在設(shè)計(jì)之前，對(duì)一些細(xì)節(jié)方面進(jìn)行考慮，讓布局更合理，更方便使用，對(duì)今后要添置的物品擺放位置，都進(jìn)行了考慮。現(xiàn)在實(shí)行的精裝修定制化、集中化生產(chǎn)、現(xiàn)場(chǎng)拼裝，不會(huì)產(chǎn)生一系列的污染問(wèn)題，省去很多復(fù)雜的工藝，對(duì)環(huán)保上也有很好的保障。

對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，買(mǎi)精裝房有質(zhì)量的保證?，F(xiàn)在很多裝修公司裝修會(huì)有一些質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商會(huì)考慮有幾年的質(zhì)保問(wèn)題，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)也是一種保證。精裝修是一種趨勢(shì)，對(duì)老百姓的觀念還是要引導(dǎo)。精裝修的群體會(huì)更高端一些，所以住宅產(chǎn)業(yè)化精裝修發(fā)展趨勢(shì)是很好的。如果有一種標(biāo)準(zhǔn)出來(lái)的話，對(duì)各方都有一些保障。在選購(gòu)產(chǎn)品的時(shí)候，我們會(huì)選擇一線品牌，會(huì)選擇一些本地的品牌。我們也會(huì)請(qǐng)一級(jí)的裝修設(shè)計(jì)公司。

海恒股份陳文才發(fā)言

住宅產(chǎn)業(yè)化，跟節(jié)能減排低碳都是息息相關(guān)的。住宅產(chǎn)業(yè)化也是適應(yīng)整個(gè)發(fā)展的節(jié)奏，我們以前提的口號(hào)，09年是成本控制年，一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，就想節(jié)約成本，企業(yè)就能生存。但是2010年就不一樣了，現(xiàn)在是住宅產(chǎn)業(yè)化。我們一味說(shuō)成本，實(shí)際上是求生存，住宅產(chǎn)業(yè)化最終是引領(lǐng)房地產(chǎn)發(fā)展的方向，這才是真正謀發(fā)展的過(guò)程。我們海恒在2002年在謀劃住宅產(chǎn)業(yè)化。像鋼結(jié)構(gòu)等都是從沿海學(xué)習(xí)交流的，去年小區(qū)一次性裝修到位。市場(chǎng)有接受的空間，就賣(mài)得好。

在住宅產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，一是擔(dān)心市場(chǎng)不接受，沒(méi)有消費(fèi)群體。二是擔(dān)心施工管理、質(zhì)量、售后服務(wù)做不好的問(wèn)題。實(shí)際上這些擔(dān)心都是多余的，只要去做，絕對(duì)會(huì)取得很好的效果。做產(chǎn)業(yè)化我們也是摸著石頭過(guò)河，我想對(duì)企業(yè)發(fā)展有很大的作用，一方面積累了很多的理論知識(shí)，第二、儲(chǔ)備了大量的實(shí)戰(zhàn)人才，在以后的企業(yè)發(fā)展過(guò)程中會(huì)有更廣闊的空間。在做的過(guò)程中，不要擔(dān)心什么，這也是跟國(guó)家政策相符合的。在住宅產(chǎn)業(yè)化的操作過(guò)程中，第一、成本控制。產(chǎn)品面對(duì)的客戶(hù)群體是什么樣的。每平方的投資是什么，這個(gè)應(yīng)該是獨(dú)立核算的。第二、標(biāo)準(zhǔn)化、菜單化。我們不可能一味迎合市場(chǎng)，做很多菜單式的，想裝什么就裝什么。經(jīng)典永遠(yuǎn)是經(jīng)典的，不管是經(jīng)典戶(hù)型還是經(jīng)典裝飾，市場(chǎng)接受就是好的。這樣有利于大規(guī)模采購(gòu)，大規(guī)模施工，有利于成本后期管理。包括在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，90平米以下的，更多的可能搞精裝修。真正在做產(chǎn)業(yè)化的時(shí)候，可能不需要那么多戶(hù)型，經(jīng)典的戶(hù)型就做這樣的戶(hù)型。這樣在部品部件采購(gòu)、施工、管理上，節(jié)約了很多的時(shí)間成本。在實(shí)際的設(shè)計(jì)和施工過(guò)程中，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)可能是兩家單位，結(jié)構(gòu)偏重于本土化。在實(shí)際操作過(guò)程中，要把這些銜接好，避免后期出現(xiàn)的拖尾問(wèn)題。

在整個(gè)項(xiàng)目的后期，一定要不怕麻煩，要不怕成本做好樣板房。因?yàn)闃影宸抗δ芑?、部品部件的配套，只要做好了，就可以一步到位，很完善的考慮，只有實(shí)實(shí)在在的東西，才不會(huì)出現(xiàn)后期不對(duì)稱(chēng)的東西。施工管理上，我希望本土的部件裝飾能夠規(guī)模化，迅速加入到精裝修產(chǎn)業(yè)的大方針當(dāng)中去，取得一席之地。本地的肯定比外地有優(yōu)勢(shì)，不管是部件商還是家裝企業(yè)，將來(lái)都是住宅產(chǎn)業(yè)化很有利的條件。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，將來(lái)會(huì)在全國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化當(dāng)中取得一席之地。

華盛置業(yè)王昆表示目前對(duì)于精裝房的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商的態(tài)度比較謹(jǐn)慎。

華盛地產(chǎn)自從08年進(jìn)入合肥之后，對(duì)精裝市場(chǎng)一直都在關(guān)注。一個(gè)城市的均價(jià)就合肥目前而言從4000漲到6000，相信以后還會(huì)繼續(xù)攀升。我對(duì)也對(duì)精裝這個(gè)項(xiàng)目還在摸索，充滿(mǎn)了疑慮?，F(xiàn)在我們一直在做樣板房銷(xiāo)售，也很看好。最大的問(wèn)題也就是服務(wù)問(wèn)題，我們會(huì)繼續(xù)觀望。

山水空間裝飾宋春紅發(fā)言

合肥的房?jī)r(jià)，要綜合考慮合肥市民的經(jīng)濟(jì)收入、基本狀況等方面。業(yè)主在貸款買(mǎi)房、全價(jià)買(mǎi)房，經(jīng)濟(jì)承受能力方方面面都要考慮進(jìn)去。在經(jīng)濟(jì)沒(méi)發(fā)展到一定階段的時(shí)候，提前操作一些東西，有一部分客戶(hù)群體可以承受。能不能達(dá)到合肥市民整體的承受能力，分階段買(mǎi)房和分階段裝潢，可以緩解市民經(jīng)濟(jì)收入階段性問(wèn)題。第二、市場(chǎng)中，特別是精裝修，精裝修開(kāi)發(fā)商有一個(gè)大的問(wèn)題，精裝修是提價(jià)來(lái)做的，而不是減少銷(xiāo)售成本的問(wèn)題，累加在一起的銷(xiāo)售，1+1＜2，還是1+1＞2。

開(kāi)發(fā)商批量拿的價(jià)格都很便宜，但是往往高于裝飾公司平均單價(jià)的價(jià)格。售后服務(wù)誰(shuí)去承擔(dān)。未來(lái)的售后成本占到多少，售后成本非常高，兩年后誰(shuí)去承擔(dān)？這些問(wèn)題都到歸類(lèi)去處理。還有開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)過(guò)程中，能不能做到精細(xì)化管理和設(shè)計(jì)的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商一直做快速銷(xiāo)售工作，但是家居生活是精細(xì)化過(guò)程。雖然現(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但是后期的招標(biāo)項(xiàng)目，前期的鋪墊工作有沒(méi)有執(zhí)行到位，這也是我們要去考慮到的問(wèn)題。

建材商會(huì)會(huì)長(zhǎng)湯勇發(fā)言

精裝房的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售一直存在著悖論。政府大力推廣精裝修房，但是我們?cè)谶x擇材料的時(shí)候，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很大的矛盾。精裝修房通常要降低成本，選擇的東西通常都是老百姓不要的東西。功能性的產(chǎn)品，如果功能不完全，或者滿(mǎn)足不了需要，自然會(huì)有矛盾，所以投訴自然會(huì)很多。第二、在材料品牌的選擇上，按照正常的理解，很多施工好壞，通常是看不出來(lái)的。老百姓對(duì)施工質(zhì)量并不內(nèi)行，但是對(duì)品牌很關(guān)注。但是很多時(shí)候是低價(jià)中標(biāo)，導(dǎo)致的結(jié)果就是產(chǎn)品不是老百姓想要的。

不管做房地產(chǎn)，還是住宅產(chǎn)業(yè)化，精裝修房能不能推進(jìn)好，老百姓有沒(méi)有這樣的市場(chǎng)需求。只有老百姓愿意掏錢(qián)買(mǎi)，這個(gè)市場(chǎng)才能做大，老百姓不愿意掏錢(qián)買(mǎi)，市場(chǎng)也不能做大，這是一個(gè)相互矛盾的。我們現(xiàn)在材料成本的問(wèn)題上也出現(xiàn)了非常大的矛盾，比如在廣東跟一些企業(yè)是現(xiàn)款現(xiàn)貨。還要考慮成本收回問(wèn)題，涉及到生存問(wèn)題。采購(gòu)成本反而比南方高得多，有一個(gè)采購(gòu)習(xí)慣問(wèn)題。不管是工廠還是經(jīng)銷(xiāo)商，如果純粹沒(méi)有利潤(rùn)，如何談得上服務(wù)，特別像一些功能性產(chǎn)品，如果沒(méi)有服務(wù)，顧客的投訴一定會(huì)很多。

功能性的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，很多精裝修房的目的是給老百姓省事，如果沒(méi)服務(wù)，老百姓也不喜歡，就會(huì)帶來(lái)很多負(fù)面的東西。中高端的精裝修房賣(mài)得比較好。商會(huì)里面很多好的品牌，很多地產(chǎn)商一看數(shù)量很誘人，工廠是現(xiàn)款現(xiàn)貨。還有帳期問(wèn)題，多長(zhǎng)時(shí)間還款。質(zhì)量控制還是要靠品牌，特別一些功能性產(chǎn)品，如果加工不控制的話，品牌代表質(zhì)量。從這些方面，我們就感覺(jué)到問(wèn)題很大。市場(chǎng)需求跟客戶(hù)的需求，以及精裝修房的推廣，距離比較大。

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精裝修商品房發(fā)展前景與方向

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)話題的海洋，深受各方關(guān)注。然而，記者卻常常扮演傳話筒的角色，以致發(fā)言者和受眾，經(jīng)常有隔靴搔癢之感。為讓發(fā)表者淋漓盡致、閱讀者痛快淋漓，本報(bào)《房產(chǎn)周刊》從本期起將不定期開(kāi)辟“一線發(fā)言”專(zhuān)欄，約請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)一線從業(yè)人員，從各自熟悉的專(zhuān)業(yè)出發(fā)，暢所欲言。也請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)一線從業(yè)人員主動(dòng)與本欄目聯(lián)系，貢獻(xiàn)您的所思所想。

建設(shè)部近幾年提倡精裝修商品房交付標(biāo)準(zhǔn)，受到北京、上海、廣州和深圳等房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟的城市消費(fèi)者大力追捧。近年來(lái)，泉州地面上也陸續(xù)出現(xiàn)了一些精裝修商品房，本報(bào)此前也曾就此話題做過(guò)專(zhuān)題討論。我們應(yīng)該如何看待精裝修商品房的市場(chǎng)前景呢？本文作者從專(zhuān)業(yè)從業(yè)人員的角度闡述精裝修商品房的市場(chǎng)前景和方向，供各位參考。

建設(shè)部推行《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》（2002年）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施導(dǎo)則》）以來(lái)，僅僅數(shù)年時(shí)間，深圳、廣州等南派開(kāi)發(fā)商已經(jīng)多半采用精裝修操盤(pán)模式，并且將這些新理念、新做法帶到全國(guó)各地，尤其在北京、上海，精裝修住宅的市場(chǎng)比例在不斷刷新記錄。2005中國(guó)精裝修樓盤(pán)高峰論壇上，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心領(lǐng)導(dǎo)透露：最近的調(diào)查顯示，北京裝修住宅占到總量的25％，上海占35％，廣州占50％多，廣州開(kāi)發(fā)商甚至稱(chēng)90平方米以下的房子不裝修在廣州就沒(méi)有市場(chǎng)。

什么是精裝修商品房

什么樣的商品房才是精裝修住宅？它的造價(jià)應(yīng)該包括哪些？建設(shè)部頒布的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》為住宅精裝修提供了權(quán)威而詳細(xì)的參考標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)由建設(shè)部制訂的《實(shí)施導(dǎo)則》要求：精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。

按照《實(shí)施導(dǎo)則》，精裝修的住宅被分為普通住宅、中高級(jí)住宅和高級(jí)住宅三個(gè)檔次，今后消費(fèi)者如果購(gòu)買(mǎi)精裝修住宅，就可以按照這一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)采光、照明、室內(nèi)溫度、隔音效果甚至每間屋子里有幾個(gè)電源插頭，做一個(gè)詳細(xì)比較。

精裝修商品房將成主流產(chǎn)品

從純粹意義上講，任何商品都應(yīng)是成品，住宅也不例外。目前從整個(gè)住宅市場(chǎng)來(lái)看，前期的住宅建設(shè)已逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，而后期交到消費(fèi)者手中的多是毛坯房，還未實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，沒(méi)有達(dá)到同步發(fā)展。這就如同我們買(mǎi)轎車(chē)，假如賣(mài)給你的只是外殼和機(jī)械動(dòng)能部分，而座椅和腳墊等還得自己找人裝修裝飾。這就是同步的問(wèn)題和成品的概念。當(dāng)時(shí)毛坯房的產(chǎn)生是針對(duì)滿(mǎn)足消費(fèi)個(gè)性化提出的，也是為了減少二次裝修造成的浪費(fèi)。但經(jīng)過(guò)幾年實(shí)踐，其弊端愈加明顯：

首先，它不利于我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌。目前國(guó)際上沒(méi)有“毛坯房”的概念，住宅銷(xiāo)售全是成品?，F(xiàn)在我國(guó)住房裝修費(fèi)約占建安成本的1／3，全國(guó)住房成本價(jià)約為1500元／平方米。照此計(jì)算每平方米裝修費(fèi)為500元，100平方米的住房就需5萬(wàn)元裝修費(fèi)，有的甚至達(dá)到1∶1或超過(guò)這個(gè)比例，這是一塊非常有潛力的大市場(chǎng)，應(yīng)加以規(guī)范，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)。

其次，毛坯房裝修不利于質(zhì)量控制。如照此發(fā)展，即使是獲得建筑質(zhì)量魯班獎(jiǎng)的項(xiàng)目也難逃脫危房的噩運(yùn)。

再次，毛坯房容易滋生腐敗和縱容偽劣產(chǎn)品橫行。裝修費(fèi)上的貓膩不在工本而在材料上，一些裝修游擊隊(duì)的低價(jià)入市，用的材料多是不環(huán)保的偽劣品。因滲漏、短路等裝修質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)房地產(chǎn)消費(fèi)投訴案件居高不下。

近年來(lái)，高檔公寓是較早采用精裝修的物業(yè)種類(lèi)，因?yàn)槎酁楫惖刈赓?gòu)人群，消費(fèi)理念更傾向于精裝修成品房。另一類(lèi)是中小戶(hù)型的經(jīng)濟(jì)商品房，主力消費(fèi)者工薪白領(lǐng)忙于工作無(wú)暇顧及房子裝修，中等收入水平也無(wú)更多財(cái)力投入裝修追求個(gè)性化，菜單式裝修一次性到位的商品房符合了他們的需求。經(jīng)歷了三年多的市場(chǎng)檢驗(yàn)之后，隨著消費(fèi)者對(duì)成品房的認(rèn)知度提高，特別是近年來(lái)住宅產(chǎn)業(yè)化持續(xù)推進(jìn)，開(kāi)發(fā)商更加強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品精細(xì)制造和創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式，精裝修商品房所占樓市比例不斷提高。

品牌、規(guī)模 是雙贏之道

從精裝修樓盤(pán)的成功案例中可以看到：有實(shí)力的品牌開(kāi)發(fā)商是推廣精裝修的主力軍，其中多項(xiàng)目運(yùn)作的規(guī)模經(jīng)濟(jì)是主要因素。像萬(wàn)科、奧林匹克、富力、陽(yáng)光100等品牌企業(yè)都在精裝修開(kāi)發(fā)模式上頗有建樹(shù)。

上海萬(wàn)科最近幾年致力推行“萬(wàn)科全面家居解決方案”，這是一套涵蓋不同消費(fèi)層面住宅產(chǎn)品，從項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、部品配置、施工到后期服務(wù)的一系列標(biāo)準(zhǔn)體系。方案首先否定了精裝修就是“毛坯＋裝修”的概念，致力于追求業(yè)主導(dǎo)向，建立梯度產(chǎn)品體系，從房型設(shè)計(jì)入手，通過(guò)為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，實(shí)現(xiàn)業(yè)主終身鎖定。

富力地產(chǎn)在富通城項(xiàng)目采取標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、專(zhuān)業(yè)化施工，在材料選擇上采取公開(kāi)招標(biāo)的方式，選擇有品牌、質(zhì)量過(guò)硬的材料，既可控制成本，后期交房也可避免許多不必要的麻煩。

這一標(biāo)準(zhǔn)的建立將引領(lǐng)行業(yè)內(nèi)一系列變革，比如開(kāi)發(fā)商、總承包商和室內(nèi)設(shè)計(jì)單位建立長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系，由總承包商統(tǒng)一管理裝修分包商，結(jié)構(gòu)構(gòu)件實(shí)行工廠化生產(chǎn)與現(xiàn)場(chǎng)拼裝，裝修設(shè)計(jì)、土建、施工、監(jiān)理一體化，形成共生體系，共同創(chuàng)造優(yōu)秀的精裝修住宅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的連鎖業(yè)態(tài)，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑裝飾材料的大規(guī)模集成式采購(gòu)，在取得團(tuán)購(gòu)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，與部品材料供應(yīng)商形成點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷(xiāo)模式，有利于開(kāi)創(chuàng)雙贏局面。同時(shí)，材料供應(yīng)商的集成化、專(zhuān)業(yè)化，可以幫助開(kāi)發(fā)商最大化實(shí)現(xiàn)業(yè)主的個(gè)性需求，為業(yè)主節(jié)約預(yù)算、精力，提供省心服務(wù)，從而加速消費(fèi)者對(duì)新型材料的使用，降低材料成本和渠道成本。

精裝修商品房的市場(chǎng)發(fā)展需要行業(yè)規(guī)范和指導(dǎo)

精裝修商品房將成為中國(guó)住宅的主流產(chǎn)品，這一發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)是無(wú)可辯駁的業(yè)界共識(shí)，但是在市場(chǎng)運(yùn)行層面，消費(fèi)認(rèn)知、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、操作模式等需要完善，這將直接關(guān)系到精裝修的成功普及率。政府部門(mén)應(yīng)盡快出臺(tái)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范和指導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)行為。

影響精裝修商品房推廣的有3個(gè)主要原因：

一是利潤(rùn)小、成本高，裝修造價(jià)在總銷(xiāo)售價(jià)或總土建造價(jià)中所占比例不大，但裝修環(huán)節(jié)復(fù)雜，操作難度、管理成本成倍擴(kuò)大，若銷(xiāo)路不暢，精裝修無(wú)疑是個(gè)不小的包袱。

二是個(gè)性化裝修難操作，統(tǒng)一裝修不能滿(mǎn)足個(gè)性化要求，業(yè)主總會(huì)通過(guò)各種渠道對(duì)菜單式裝修改東改西，極易出現(xiàn)工程失控現(xiàn)象。

三是真正的成品房應(yīng)設(shè)計(jì)、建造、裝修一體化，但目前操作中嚴(yán)重脫節(jié)，即使住宅實(shí)現(xiàn)了精裝修，也可能因種種缺陷引起業(yè)主不滿(mǎn)，無(wú)形中增大了開(kāi)發(fā)商的成本和難度。

精裝修是一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度的表現(xiàn)，不僅反映開(kāi)發(fā)商操作水平，也反映了購(gòu)房者的消費(fèi)習(xí)慣。中國(guó)加入WTO后逐漸與世界接軌，隨著收入多元化及樓盤(pán)供應(yīng)量的飛速擴(kuò)大，中國(guó)商品住宅必然走向“居者優(yōu)其屋，住宅成品化”的道路，樓盤(pán)裝修大勢(shì)所趨，裝修的成品房必然要取代半成品的毛坯房。

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第三篇：住宅產(chǎn)業(yè)化

住宅產(chǎn)業(yè)化.txt精神失常的瘋子不可怕，可怕的是精神正常的瘋子！建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心副總工程師孫克放：

王芳潔

今日，由建設(shè)部主辦的第六屆中國(guó)國(guó)際住宅產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)(下稱(chēng)“住博會(huì)”)在北京舉行，工業(yè)化住宅體系成為本屆住博會(huì)重點(diǎn)推廣技術(shù)。從萬(wàn)科的新里程工程動(dòng)工，到今天工業(yè)化住宅體系的推廣，住宅產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化日益被中國(guó)國(guó)內(nèi)接受和熟悉。作為最早提出住宅產(chǎn)業(yè)化的國(guó)家，日本一直成為中國(guó)推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的范本。但是建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心副總工程師孫克放在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者專(zhuān)訪時(shí)表示，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷史與日本不盡相同，因此在推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化時(shí)不應(yīng)完全參照日本，更應(yīng)多參考?xì)W美國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。

住宅產(chǎn)業(yè)化的定義

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：作為建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心的副總工程師，你認(rèn)為什么是住宅產(chǎn)業(yè)化？

孫克放：住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)際上是上個(gè)世紀(jì)60年代末期，由日本最先提出的。在當(dāng)時(shí)的日本，電視機(jī)和汽車(chē)都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了工廠制造。另外，在當(dāng)時(shí)2~3層的獨(dú)立住宅占據(jù)了整個(gè)國(guó)家的67%。于是人們想到了用生產(chǎn)電視機(jī)和汽車(chē)的方式生產(chǎn)住宅。但是日本住宅的生產(chǎn)方式不是由開(kāi)發(fā)商來(lái)完成的，而是制造商打入了住宅建設(shè)領(lǐng)域。例如三井重工，原先的主業(yè)為鋼鐵鑄造；積水則為供水管道生產(chǎn)商；大和則是施工企業(yè)和臨時(shí)工棚的生產(chǎn)商等。

日本住宅產(chǎn)業(yè)化的標(biāo)志是用工業(yè)化的方式生產(chǎn)住宅，而這是由生產(chǎn)小住宅開(kāi)始的。一方面當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)有大量需求。人力已經(jīng)蓋不過(guò)來(lái)。第二，經(jīng)濟(jì)具有大規(guī)模生產(chǎn)的力量。20年前在中國(guó)，住宅產(chǎn)業(yè)化根本無(wú)法提起來(lái)，經(jīng)濟(jì)力量還沒(méi)有達(dá)到。第三，社會(huì)化大生產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)，制造業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。這其中還包括社會(huì)化大流通的實(shí)現(xiàn)。

因此在日本，雖然有住宅產(chǎn)業(yè)化的說(shuō)法，但并沒(méi)有獨(dú)立的住宅產(chǎn)業(yè)，因此這個(gè)行業(yè)涵蓋了所有產(chǎn)業(yè)層次，既包括鋼鐵制造等第一產(chǎn)業(yè)，也包括第二、第三產(chǎn)業(yè)。在中國(guó)我們稱(chēng)之為帶動(dòng)上下游的產(chǎn)業(yè)鏈。

但是，住宅產(chǎn)業(yè)化也僅是在日本提出的，在英語(yǔ)詞典中，產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化是一個(gè)單詞，因此其他大部分國(guó)家都將之稱(chēng)為工業(yè)化。實(shí)際上都是一樣的。聯(lián)合國(guó)對(duì)于產(chǎn)業(yè)化有六點(diǎn)定義，其中包括用工業(yè)生產(chǎn)來(lái)代替手工操作，標(biāo)準(zhǔn)化問(wèn)題，現(xiàn)代化管理問(wèn)題，科研一體化問(wèn)題。

也就是說(shuō)，住宅產(chǎn)業(yè)化或者工業(yè)化改變的是一種生產(chǎn)方式，因?yàn)榘凑諅鹘y(tǒng)的手工作坊式的生產(chǎn)方式，已經(jīng)不能滿(mǎn)足要求，產(chǎn)品的質(zhì)量也不高。工業(yè)化避免了這種問(wèn)題。使住宅的質(zhì)量實(shí)現(xiàn)均衡。將住宅產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍济芗汀?/p>

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：現(xiàn)在來(lái)看，日本的住宅產(chǎn)業(yè)化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了中國(guó)，在推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的道路上，我們是否應(yīng)該效仿日本？

孫克放：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與日本確實(shí)有相近之處。經(jīng)過(guò)了多年的發(fā)展，矮房子逐漸

減少了，人口密度變高了。但是我們必須意識(shí)到，直至今天，矮層小建筑還在日本市場(chǎng)占據(jù)了40%左右份額，而中國(guó)現(xiàn)在面臨的是解決高層建筑的產(chǎn)業(yè)化問(wèn)題。在這一點(diǎn)上，我認(rèn)為我們應(yīng)該多參考德國(guó)、荷蘭以及一些北歐國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。

中國(guó)模式

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：你剛剛提到了，住宅產(chǎn)業(yè)化就是要由原先的勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍济芗停窃谀壳爸袊?guó)勞動(dòng)力成本相對(duì)低廉的情況下，上述轉(zhuǎn)變能否實(shí)現(xiàn)？

孫克放：確實(shí)，中國(guó)目前的勞動(dòng)力很便宜，所以住宅產(chǎn)業(yè)化的程度不高。實(shí)際上，這在很多其他國(guó)家也是一樣的，當(dāng)勞動(dòng)力成本便宜時(shí)，工業(yè)化程度都不高。開(kāi)發(fā)商在選擇生產(chǎn)方式時(shí)沒(méi)有理由會(huì)選擇貴的那種。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：那么在這種情況下，萬(wàn)科為什么會(huì)提出搞住宅產(chǎn)業(yè)化呢？

孫克放：萬(wàn)科提出住宅產(chǎn)業(yè)化無(wú)論對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)還是企業(yè)自身都是非常有意義的。萬(wàn)科為何搞住宅產(chǎn)業(yè)化，樸素一點(diǎn)講，就是原先手工生產(chǎn)的方式蓋房子太慢了，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化，可以縮短工程周期，原先需要一年蓋完的房子現(xiàn)在八個(gè)月就可以完成了，開(kāi)發(fā)商就可以早一點(diǎn)賣(mài)房子，早一點(diǎn)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。而且，產(chǎn)業(yè)化住宅的質(zhì)量也明顯有優(yōu)勢(shì)。

同時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)化，一定是當(dāng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到一定程度方可提出的。中國(guó)目前已經(jīng)具備了這種實(shí)力。這個(gè)時(shí)候萬(wàn)科提出搞住宅產(chǎn)業(yè)化，這條道路是對(duì)的。因此建設(shè)部對(duì)這件事非常重視，已經(jīng)將萬(wàn)科的新里程項(xiàng)目定為住宅產(chǎn)業(yè)化的示范基地。

目的和方向

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：您認(rèn)為在中國(guó)推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的目的是什么？

孫克放：無(wú)論在哪個(gè)國(guó)家，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的目的都是三點(diǎn)，第一提高生產(chǎn)率，第二降低勞動(dòng)成本，第三是提高質(zhì)量?，F(xiàn)在日本已經(jīng)可以在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)蓋完六層樓，可以在工廠中生產(chǎn)出全裝修的廚房、衛(wèi)生間，德國(guó)生產(chǎn)的房子甚至可以用集裝箱出口，生產(chǎn)率得到了大幅度提高。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：那么，在中國(guó)推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化需要解決的問(wèn)題有哪些？

孫克放：中國(guó)目前必須解決的問(wèn)題有兩個(gè)，一個(gè)是勞動(dòng)力成本問(wèn)題，另外一個(gè)就是研究方向問(wèn)題。我認(rèn)為在中國(guó)，應(yīng)該形成一個(gè)體系，這個(gè)體系中不僅有開(kāi)發(fā)商，使施工企業(yè)和制造業(yè)都參與進(jìn)來(lái)，研究機(jī)構(gòu)也參與進(jìn)來(lái)。因?yàn)楫a(chǎn)學(xué)聯(lián)各有各的強(qiáng)項(xiàng)，大家一起做成一個(gè)體系，這個(gè)體系是工業(yè)化的，住宅產(chǎn)業(yè)化才可能大力推進(jìn)。

這其中，開(kāi)發(fā)商所必須承擔(dān)的是組織者的角色，因?yàn)橹圃靻挝皇菦](méi)有地的，施工單位又依附于開(kāi)發(fā)商。在過(guò)去，科研單位的成果往往被束之高閣，實(shí)際應(yīng)用很少。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：實(shí)際上，我們知道中國(guó)在很多年前已經(jīng)搞過(guò)一次住宅工業(yè)化，但是后

來(lái)又被摒棄不用了，現(xiàn)在重新拾起的難度為什么那么大？

孫克放：確實(shí)，很多年前我們已經(jīng)開(kāi)始采用預(yù)制裝配等工業(yè)化技術(shù)，但是當(dāng)時(shí)的技術(shù)還不過(guò)關(guān)，后來(lái)就被放棄了。很多年大家都沒(méi)有人再研究，也就荒廢了?，F(xiàn)在，中國(guó)是完全有能力做的，只是房子蓋得太快了，快得讓人來(lái)不及想。今天蓋，明天就賣(mài)了。這在很多國(guó)家也是一樣的，需求量太大時(shí)，人們往往不能靜下心來(lái)思考如何將房子蓋得更好。只有當(dāng)將來(lái)需求相對(duì)平穩(wěn)時(shí)，我們才能穩(wěn)下來(lái)思考這個(gè)問(wèn)題。

例如鋼筋的預(yù)用力技術(shù)，可以省鋼筋，將板做薄，做出的房子沒(méi)有梁。這已經(jīng)是一項(xiàng)很成熟的技術(shù)，在美國(guó)得到了普遍應(yīng)用。但是國(guó)內(nèi)懂這個(gè)技術(shù)的人很少，開(kāi)發(fā)商又不相信。由此可見(jiàn)，在中國(guó)，全面認(rèn)識(shí)住宅產(chǎn)業(yè)化還需要一個(gè)過(guò)程。萬(wàn)科提出搞住宅產(chǎn)業(yè)化，其精神應(yīng)該得到鼓勵(lì)。開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該做出一個(gè)平臺(tái)來(lái)，使大家一起推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

第四篇：2016精裝修住宅質(zhì)量保證書(shū)

2016精裝修住宅質(zhì)量保證書(shū)

精裝修住宅質(zhì)量保證書(shū)

一、工程質(zhì)量驗(yàn)收

本建筑工程已按現(xiàn)行國(guó)家建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范之規(guī)定進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，質(zhì)量合格，并在長(zhǎng)沙市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行了竣工驗(yàn)收備案。

二、保修和期限

本建筑工程及附屬設(shè)施發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題時(shí)按附表所列范圍和期限進(jìn)行保修，在保修期內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)安排相關(guān)施工單位完成保修工作。

附表所列項(xiàng)目超過(guò)保修期限后，開(kāi)發(fā)商將不再承擔(dān)保修責(zé)任，客戶(hù)可委托物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行有償維修服務(wù)，或自行安排處理。

三、保修配合、監(jiān)督與投訴

客戶(hù)應(yīng)對(duì)保修工作予以配合，每項(xiàng)保修（維修）工作完成后，請(qǐng)客戶(hù)配合驗(yàn)收并在相關(guān)表格上簽字確認(rèn)。

如客戶(hù)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商及相關(guān)單位任何工作人員對(duì)保修工作推諉、拖拉、敷衍、不負(fù)責(zé)任或?yàn)殡y用戶(hù)者，請(qǐng)即撥打客戶(hù)服務(wù)熱線電話4008 000002進(jìn)行投訴，開(kāi)發(fā)商歡迎監(jiān)督指導(dǎo)。

四、開(kāi)發(fā)商免責(zé)條款：

1、具體項(xiàng)目已超過(guò)保修期限，或房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同已約定不保修。

2、因客戶(hù)未遵守《住宅使用說(shuō)明書(shū)》約定，使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置，或裝修不當(dāng)造成的質(zhì)量問(wèn)題。

3、因客戶(hù)自身原因延誤保修造成的損失擴(kuò)大部分。

4、不可抗力因素引起的質(zhì)量問(wèn)題。裝飾裝修質(zhì)量保證書(shū)

根據(jù)國(guó)家和地方相關(guān)法律法規(guī)要求并結(jié)合本企業(yè)情況特制定質(zhì)量保證書(shū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)質(zhì)保書(shū)）,本質(zhì)保書(shū)內(nèi)容包括保維修范圍、保維修時(shí)限、消費(fèi)者注意事項(xiàng)、相關(guān)維修流程與維修電話等。

一、保維修范圍：

本企業(yè)簽訂裝飾合同內(nèi)的一切內(nèi)容。1.水電隱蔽工程，保修十年。

2.有防水要求的廚、衛(wèi)部位，對(duì)企業(yè)采用半成品在現(xiàn)場(chǎng)制作裝飾的部件，保修三年。3.按合同內(nèi)容企業(yè)提供的小家電、衛(wèi)浴設(shè)備等，按生產(chǎn)企業(yè)或行業(yè)規(guī)定實(shí)行保修。4.在保修期內(nèi)的報(bào)修，除人為使用不當(dāng)造成的將實(shí)行免費(fèi)服務(wù)。5.出保修日期或范圍的實(shí)行有償服務(wù)。

二、保、維修時(shí)限：

1.水、電搶急修，按雙方約定到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行勘察、搶修，遇緊急情況下，4小時(shí)內(nèi)（內(nèi)環(huán)線內(nèi)）到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

2.其它裝飾部件的報(bào)修，按雙方約定進(jìn)入維修階段。

3.保、維修前本企業(yè)人員將出示整修處理單，并將維修內(nèi)容予以約定，終身有償服務(wù)本企業(yè)將收取人工費(fèi)、材料費(fèi)、列出材料、人工費(fèi)清單，由消費(fèi)者認(rèn)可后即實(shí)施服務(wù)。

三、下列事項(xiàng)不屬于報(bào)修范圍：

1.消費(fèi)者自備材料所產(chǎn)生的材料質(zhì)量問(wèn)題。

2.消費(fèi)者房屋的建筑質(zhì)量、配套設(shè)施所產(chǎn)生的問(wèn)題。

3.消費(fèi)者使用不當(dāng)所產(chǎn)生的問(wèn)題，如人為損壞地板或人為受潮。4.不可抗拒外力所產(chǎn)生的問(wèn)題。5.消費(fèi)者與施工隊(duì)自行交易起草非企業(yè)合同的項(xiàng)目。

6.施工完畢后，房宅3個(gè)月以上無(wú)人居住，造成室內(nèi)過(guò)于干燥或室內(nèi)缺少通風(fēng)換氣引起開(kāi)裂等現(xiàn)象，或者是由于溫度過(guò)高，發(fā)生地板起拱等現(xiàn)象。7.因空調(diào)、管道、生活用水滴、冒、漏水等原因造成地板變行。8.非正常手段清潔保養(yǎng)。9.漆面因外力受損。

10.由于材料自然屬性形成的變化。

11.對(duì)上述不屬于保養(yǎng)范圍的事項(xiàng)，本企業(yè)實(shí)行有償優(yōu)質(zhì)維修服務(wù)，以?xún)?yōu)惠價(jià)格提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并出示維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

四、消費(fèi)者注意事項(xiàng)；

1.消費(fèi)者應(yīng)向企業(yè)所提供的報(bào)修電話所在部門(mén)進(jìn)行保維修。2.請(qǐng)消費(fèi)者妥善保管好本質(zhì)保書(shū)。

3.本企業(yè)服務(wù)部人員上門(mén)為您服務(wù)時(shí)，請(qǐng)出具本部質(zhì)保書(shū)。

4.當(dāng)本企業(yè)服務(wù)人員服務(wù)結(jié)束后，由服務(wù)人員在質(zhì)保書(shū)上作保修記錄。

5.整修完畢且質(zhì)量達(dá)到要求，得到您的認(rèn)可后，請(qǐng)?jiān)谡迒紊虾炞?，以便本企業(yè)存檔?？蛻?hù)姓名： 聯(lián)系電話： 保修地址：

施工單位（蓋章）： 聯(lián)系電話：0851-5826651

第五篇：住宅產(chǎn)業(yè)化 調(diào)研

建筑工業(yè)化之住宅產(chǎn)業(yè)化在我地區(qū)的發(fā)展概況

——凝遠(yuǎn)公司考察報(bào)告

建筑工業(yè)化是以構(gòu)件預(yù)制化生產(chǎn)、裝配式施工為生產(chǎn)方式，以設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、構(gòu)件部品化、施工機(jī)械化、管理信息化為特征，能夠整合設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、施工等整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)建筑產(chǎn)品節(jié)能、環(huán)保、全生命周期價(jià)值最大化的可持續(xù)發(fā)展的新型建筑生產(chǎn)方式。是建筑業(yè)從分散、落后的手工業(yè)生產(chǎn)方式逐步過(guò)渡到以現(xiàn)代技術(shù)為基礎(chǔ)的大工業(yè)生產(chǎn)方式的全過(guò)程，是建筑業(yè)生產(chǎn)方式的變革。

建筑工業(yè)化的基本內(nèi)容和發(fā)展方向可概括為“四化”：一是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，這是建筑工業(yè)化的前提。要求設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化與多樣化相結(jié)合，構(gòu)配件設(shè)計(jì)要在標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上做到系列化、通用化；二是構(gòu)件部品化。采用裝配式結(jié)構(gòu)，預(yù)先在工廠生產(chǎn)出各種構(gòu)配件運(yùn)到工地進(jìn)行裝配；混凝土構(gòu)配件實(shí)行工廠預(yù)制、現(xiàn)場(chǎng)預(yù)制和工具式鋼模板現(xiàn)澆相結(jié)合，發(fā)展構(gòu)配件生產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化、商品化，有計(jì)劃有步驟地提高預(yù)制裝配程度。在建筑材料方面，積極發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的新型材料，重視就地取材，利用工業(yè)廢料，節(jié)約能源，降低費(fèi)用；三是施工機(jī)械化。這是建筑工業(yè)化的核心，即實(shí)行機(jī)械化、半機(jī)械化和改良工具相結(jié)合，有計(jì)劃有步驟地提高施工機(jī)械化水平；四是管理信息化。這指運(yùn)用計(jì)算機(jī)等信息化手段，從設(shè)計(jì)、制作到施工現(xiàn)場(chǎng)安裝，全過(guò)程實(shí)行科學(xué)化組織管理，這是建筑工業(yè)化的重要保證。

長(zhǎng)期以來(lái)，建筑業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率提高速度慢，與其他行業(yè)和國(guó)外同行業(yè)相比，大多數(shù)企業(yè)施工技術(shù)比較落后，科技含量低，施工效率差，勞動(dòng)強(qiáng)度大，工程質(zhì)量和安全事故居高不下，工程質(zhì)量通病屢見(jiàn)不鮮，建設(shè)成本不斷增大。在城鎮(zhèn)化和城市現(xiàn)代化的進(jìn)程中，在工程建設(shè)高潮的今天，建筑業(yè)企業(yè)必須從提高施工工效、加快工程進(jìn)度、降低勞動(dòng)者工作強(qiáng)度的角度出發(fā)，在全面提升施工技術(shù)水平上下功夫，盡快接近和趕上國(guó)外先進(jìn)施工技術(shù)水平。要實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)的現(xiàn)代化，必須走工業(yè)化的道路，依靠科技進(jìn)步，用設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、構(gòu)件部品化、施工機(jī)械化、管理信息化來(lái)實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)的現(xiàn)代化。

一、我國(guó)建筑工業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)研究和應(yīng)用始于20世紀(jì)50年代。直到80年代，在工業(yè)與民用建筑中一直有著比較廣泛的應(yīng)用。90年代后，由于種種原因，預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)在民用建筑中的應(yīng)用逐漸減少，處于相對(duì)低潮階段。進(jìn)入21世紀(jì)后，伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化和城市現(xiàn)代化進(jìn)程的快速發(fā)展，能源與資源不足的矛盾越發(fā)突出，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)的形勢(shì)日益嚴(yán)峻，原來(lái)建立在勞動(dòng)力價(jià)格相對(duì)低廉基礎(chǔ)之上的建筑行業(yè)，正在面臨勞動(dòng)力成本不斷上升的問(wèn)題，逐漸成為制約我國(guó)建筑業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸。我國(guó)建筑業(yè)企業(yè)生產(chǎn)效率與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，仍有一定的差距，主要表現(xiàn)在：一是勞動(dòng)生產(chǎn)率低。我國(guó)建筑產(chǎn)業(yè)的人均年竣工面積僅為美國(guó)和日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的1/4～1/5；二是建造效率低。同樣一棟18層的住宅，國(guó)內(nèi)以毛壞房交付，需要13～14個(gè)月的建造時(shí)間，類(lèi)似日本的發(fā)達(dá)國(guó)家以精裝修房交付，僅需要9～10個(gè)月時(shí)間；三是行業(yè)整體質(zhì)量水平偏低。技術(shù)落后、機(jī)械化程度低，無(wú)標(biāo)準(zhǔn)化、流程化作業(yè)；四是質(zhì)量穩(wěn)定性差。傳統(tǒng)施工方式容易受氣候、人力、環(huán)境等諸多不可控因素影響；五是勞動(dòng)力緊缺。民工荒已成建筑行業(yè)的普遍現(xiàn)象；六是勞動(dòng)力素質(zhì)及專(zhuān)業(yè)性不高，缺乏專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，節(jié)能環(huán)保要求的提高，勞動(dòng)力成本的不斷增

長(zhǎng)，近十多年來(lái)，我國(guó)在預(yù)制混凝土裝配式建筑方面的研究與應(yīng)用逐漸升溫，多家單位開(kāi)展了這方面的工作：如1998年南京大地建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司的“預(yù)制預(yù)應(yīng)力混凝土裝配整體式框架結(jié)構(gòu)體系”；2005年以來(lái)，北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司的“裝配整體式剪力墻結(jié)構(gòu)體系”；南通建筑工程總承包有限公司的“全預(yù)制裝配整體式剪力墻結(jié)構(gòu)（NPC）體系”；西偉德混凝土預(yù)制件（合肥）有限公司的“疊合板裝配整體式混凝土結(jié)構(gòu)體系”；臺(tái)灣潤(rùn)泰集團(tuán)的“預(yù)制裝配式框架結(jié)構(gòu)”；黑龍江宇輝建設(shè)集團(tuán)的“預(yù)制裝配整體式混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系”等，陸續(xù)在工程中示范和應(yīng)用。

2007年末，北京“榆構(gòu)萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化研發(fā)中心”成立，開(kāi)始了北京萬(wàn)科的住宅產(chǎn)業(yè)化之路。在推進(jìn)這一戰(zhàn)略的過(guò)程中，北京萬(wàn)科采取了建立技術(shù)研發(fā)、與建設(shè)試點(diǎn)工程同步推進(jìn)的本土化舉措，先后委托清華大學(xué)、中國(guó)建筑科學(xué)研究院抗震所和中國(guó)建筑科學(xué)研究院結(jié)構(gòu)所，進(jìn)行相關(guān)的實(shí)驗(yàn)和研究工作，驗(yàn)證結(jié)構(gòu)體系可靠性和施工可行性。通過(guò)系列科研論證和實(shí)驗(yàn)樓、工業(yè)化實(shí)體樓建設(shè)，取得了積極成效。從標(biāo)準(zhǔn)化、預(yù)制裝配、全裝修、部品集成、新技術(shù)應(yīng)用五個(gè)方面著手進(jìn)行工業(yè)化，在此基礎(chǔ)上通過(guò)一定的手段實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，并最終通過(guò)搭建平臺(tái)實(shí)現(xiàn)綠色建筑。

采用預(yù)制裝配式混凝土結(jié)構(gòu)，可以有效節(jié)約資源和能源，提高建筑功能和結(jié)構(gòu)性能，改善施工現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境和作業(yè)條件，減少建筑垃圾對(duì)環(huán)境的不良影響，有效實(shí)現(xiàn)“四節(jié)一環(huán)?！钡木G色施工要求，實(shí)現(xiàn)低能耗、低排放的建造過(guò)程，促進(jìn)我國(guó)建筑業(yè)的整體發(fā)展，實(shí)現(xiàn)預(yù)定的節(jié)能、減排目標(biāo)。

目前，我國(guó)所發(fā)展的預(yù)制混凝土裝配式結(jié)構(gòu)，在建筑設(shè)計(jì)、構(gòu)件生產(chǎn)、安裝施工及結(jié)構(gòu)受力分析、構(gòu)件連接構(gòu)造等方面均優(yōu)于我國(guó)20世紀(jì)七、八十年代發(fā)展的傳統(tǒng)裝配式建筑結(jié)構(gòu)，在建筑施工質(zhì)量、節(jié)能減排效果、抗震性能、綜合經(jīng)濟(jì)效益等多方面具有等同或優(yōu)于現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)的性能。

我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的改革和發(fā)展，取得了顯著的成效，尤其是1998年以來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進(jìn)，全國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)投資的快速增長(zhǎng)，大大改善了居民的住房條件，拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，擴(kuò)大了就業(yè)。住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)中僅次于服務(wù)業(yè)和商業(yè)的第三大支柱產(chǎn)業(yè)?！笆濉睍r(shí)期全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)3600萬(wàn)套，是《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確的約束性指標(biāo)。因此，住宅產(chǎn)業(yè)在未來(lái)的二三十年內(nèi)，都將是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展空間十分巨大，是前景光明的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)化的途徑，可以使住宅建造過(guò)程中的資源利用更合理，與現(xiàn)澆技術(shù)相比，現(xiàn)場(chǎng)建筑垃圾減少80%，材料損耗減少60%，建筑節(jié)能65%以上，住宅的性能更優(yōu)，質(zhì)量品質(zhì)更佳。同時(shí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期僅為傳統(tǒng)方式的75%，大大縮短了住宅的建造周期。

中國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)快速的發(fā)展過(guò)程，現(xiàn)在正處在一個(gè)重要的上升階段。如何擺脫現(xiàn)有的土地本位和規(guī)模型的單一開(kāi)發(fā)模式，使住宅產(chǎn)業(yè)更加理性和有序發(fā)展，更加注重效率、品質(zhì)和質(zhì)量，這是關(guān)系到中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題。各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，根本的出路是實(shí)現(xiàn)住宅工業(yè)化，使住宅產(chǎn)業(yè)形成一個(gè)完整、配套的工業(yè)生產(chǎn)系統(tǒng)。

二、預(yù)制PC在陜西的發(fā)展條件已經(jīng)成熟

住宅產(chǎn)業(yè)化是建筑工業(yè)化（2013年國(guó)務(wù)院一號(hào)文）的重要組成部分。住宅產(chǎn)業(yè)化的成熟標(biāo)志是“工廠化制造房屋”，將傳統(tǒng)建筑業(yè)的“建造方式”變革為“制造方式”。它是通過(guò)設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化、構(gòu)件部品化、施工機(jī)械化和管理信息化，采

用新科技、新工藝、新設(shè)備，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量水平，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，貫徹節(jié)能、環(huán)保理念，改善住宅的使用功能和居住質(zhì)量，高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高效率地建設(shè)符合市場(chǎng)需求的高品質(zhì)住宅。其中預(yù)制混凝土制品（Precast Concrete）即P.C構(gòu)件是住宅產(chǎn)業(yè)化的重要組成部分，它是完成生產(chǎn)工業(yè)化、施工的裝配化的前提

(一)、住宅產(chǎn)業(yè)化在陜西發(fā)展符合國(guó)家和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策1、1999年<<關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化若干意見(jiàn)>>（國(guó)辦發(fā)【72】號(hào)文）。經(jīng)過(guò)近幾年的努力，我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)化得到了迅速的發(fā)展。

2、2011年，國(guó)家將保障房建設(shè)提高到了關(guān)系國(guó)計(jì)民生的基本國(guó)策高度，提出建設(shè)1000萬(wàn)套、5年建設(shè)3600萬(wàn)套保障房的宏偉目標(biāo)。

3、2013年1月1日，國(guó)務(wù)院辦公廳一號(hào)文關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)改委住建部<<綠色建筑行動(dòng)方案>>的通知，通知要求加快建設(shè)工程預(yù)制和裝配技術(shù)，提高建筑工業(yè)化技術(shù)集成水平，開(kāi)展工業(yè)化建筑示范試點(diǎn)。

4、2013年7月陜西省政府發(fā)布《陜西省綠色建筑行動(dòng)實(shí)施方案》，“

（九）推動(dòng)建筑工業(yè)化。修改完善建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)體系，促進(jìn)建筑業(yè)化的設(shè)計(jì)、施工和部品生產(chǎn)，推動(dòng)結(jié)構(gòu)件、部品、部件的標(biāo)準(zhǔn)化。推廣適合工業(yè)化生產(chǎn)的預(yù)制裝配式混凝土……支持集設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、施工于一體的工業(yè)化基地建設(shè)…”

（二）國(guó)內(nèi)外的現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)十分豐富

1、日本的成功經(jīng)驗(yàn)：

自1960年以來(lái)，為緩解低收入家庭住房緊張狀況，日本政府開(kāi)始采用工廠化生產(chǎn)住宅的方式進(jìn)行大規(guī)模住宅建造，制定了一系列的有效政策措施，將住宅產(chǎn)業(yè)化引入公營(yíng)住宅建設(shè)中，提升公營(yíng)住宅的建設(shè)數(shù)量和質(zhì)量，為推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；

2、香港的成功經(jīng)驗(yàn)：

從2001年2月開(kāi)始，香港屋宇署等部門(mén)聯(lián)合發(fā)文鼓勵(lì)預(yù)制裝配住宅產(chǎn)業(yè)化，大大加快了住宅產(chǎn)業(yè)化在香港的的發(fā)展；

3、北京、上海、廣州、長(zhǎng)沙和沈陽(yáng)等地區(qū)經(jīng)驗(yàn)：

2010年3月北京市建委等8部門(mén)聯(lián)合發(fā)布<<關(guān)于推進(jìn)本市住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)意見(jiàn)>>、廣州在2011年4月發(fā)布<<深圳市保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（試行）>>要求在保障房建設(shè)中，工業(yè)化產(chǎn)品所占比例不低于25%；

4、萬(wàn)科房地產(chǎn)公司從2004年開(kāi)始，投入大量人力物力進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化技術(shù)研究，在新加坡、美國(guó)、香港和日本等國(guó)的技術(shù)上進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，其開(kāi)發(fā)的第一個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目（新里程）于2008年在上?？⒐?。其后萬(wàn)科將這一技術(shù)推向全國(guó)分公司，分別在北京、天津、深圳、杭州進(jìn)行試點(diǎn)，獲得消費(fèi)者的一致認(rèn)可，并宣布到2014年萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目90%都采用產(chǎn)業(yè)化技術(shù)建設(shè)。

（三）其他城市的發(fā)展為陜西提供了學(xué)習(xí)和借鑒經(jīng)驗(yàn)

1、預(yù)制構(gòu)件的種類(lèi)：

復(fù)合外墻板、復(fù)合隔墻板、陽(yáng)臺(tái)、飄窗、剪刀梯、樓梯隔板、空調(diào)板；疊合板；

2、深化設(shè)計(jì)形式：

預(yù)制構(gòu)件廠自行深化再由設(shè)計(jì)單位蓋章確認(rèn)或由專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位直接深化設(shè)計(jì)；

3、北京每年預(yù)制PC 的用量大約13萬(wàn)m3，而實(shí)際目前的4家只能提供10萬(wàn)m3左右，北京市鼓勵(lì)在郊區(qū)在發(fā)展幾家構(gòu)件預(yù)制企業(yè)。另有沈陽(yáng)等城市發(fā)展的速度較快。

三、完善的技術(shù)規(guī)程和產(chǎn)業(yè)鏈1、2014年之前，由于沒(méi)有相關(guān)的技術(shù)規(guī)程，萬(wàn)科等企業(yè)的產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目多是通過(guò)專(zhuān)家論證的形式獲得“合法的身份”，而《技術(shù)規(guī)程》的出臺(tái)可有效解決由于相關(guān)技術(shù)規(guī)程缺失，導(dǎo)致很多產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目無(wú)法立項(xiàng)、施工、驗(yàn)收的尷尬局面。

2、缺失的標(biāo)準(zhǔn)成為了中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化“成長(zhǎng)的煩惱”。隨著《裝配式混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》的出臺(tái)，“煩惱”將被解決。

3、由中國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)院和中國(guó)建筑科學(xué)研究院牽頭、萬(wàn)科參與編制的《裝配式混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）已發(fā)布，將于2014年10月1日正式實(shí)施。

4、在國(guó)內(nèi)從設(shè)計(jì)、軟件、咨詢(xún)、構(gòu)件加工、生產(chǎn)輔材、施工、施工輔材、設(shè)備供應(yīng)等已經(jīng)形成了較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈；

四、西安凝遠(yuǎn)公司住宅產(chǎn)業(yè)化預(yù)制PC考察概況

西安凝遠(yuǎn)水泥制品有限責(zé)任公司占地530余畝(其中三橋占地140畝，咸陽(yáng)390余)，產(chǎn)品涵蓋市政、工民建、水工等領(lǐng)域；擁有年產(chǎn)1.5萬(wàn)環(huán)地鐵盾構(gòu)砼管片自動(dòng)生產(chǎn)線一條（另一條在建）；年產(chǎn)150萬(wàn)米高強(qiáng)預(yù)應(yīng)力混凝土管樁生產(chǎn)線一條（另兩條在建）；西北首家30萬(wàn)m3蒸壓砂加氣砼砌塊及板材生產(chǎn)線-條（2014年5月投產(chǎn)）；住宅產(chǎn)業(yè)化預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)線一條（在建）。

1、2009年，凝遠(yuǎn)公司到北京、深圳等地考察住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展項(xiàng)目；并規(guī)劃在咸陽(yáng)籌建20多萬(wàn)平米的水泥制品（含住宅產(chǎn)業(yè)化)生產(chǎn)基地；

2、2011年，凝遠(yuǎn)公司與萬(wàn)科企業(yè)集團(tuán)簽訂了長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作協(xié)議，致力于共同推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化在西安的發(fā)展；

3、2012年3月開(kāi)始為萬(wàn)科的實(shí)驗(yàn)樓預(yù)制PC構(gòu)件；

4、2012年5月正式為萬(wàn)科廉租房（位于長(zhǎng)安區(qū)一幢32層剪力墻結(jié)構(gòu)）批量提供預(yù)制疊合板和樓梯；

5、2012年8月，凝遠(yuǎn)公司水泥制品基地正式奠基，預(yù)留住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)線一條，預(yù)計(jì)2014年下半年可正式投入生產(chǎn)；

五、我省發(fā)展預(yù)制PC所需的支持

1、行政部門(mén)發(fā)布有關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)意見(jiàn)或?qū)嵤┘?xì)則并給予一定的鼓勵(lì)和支持性政策；

2、政府倡導(dǎo)率先實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)；并確定在未來(lái)的幾年里，住宅產(chǎn)業(yè)化的預(yù)估建筑面積，所應(yīng)用的PC構(gòu)件類(lèi)型（復(fù)合內(nèi)墻、復(fù)合內(nèi)墻、疊合板、樓梯、陽(yáng)臺(tái)等），3、建立推廣體制和優(yōu)選試點(diǎn)單位及項(xiàng)目，形成政府、開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、科研院所、總包、監(jiān)理、預(yù)制廠、物流等單位全產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)盟體系。