第一篇：地產(chǎn)“美文”與“審美疲勞”（本站推薦）

地產(chǎn)“美文”與“審美疲勞”

一直以來(lái)，衡量一個(gè)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)記者好壞的方法與標(biāo)準(zhǔn)可能是能否寫(xiě)出描述樓盤(pán)、贊美樓盤(pán)的生動(dòng)“美文”。今天，當(dāng)深圳所有報(bào)紙的房地產(chǎn)專(zhuān)刊都已經(jīng)很熟練地將大特寫(xiě)作為一種宣傳樓盤(pán)的常規(guī)武器時(shí)，房地產(chǎn)專(zhuān)刊充斥溢美之詞的大特寫(xiě)專(zhuān)版文章已成為一種應(yīng)景的東西，不再是吸引消費(fèi)者最有力的武器。事實(shí)證明，消費(fèi)者對(duì)于大量“最高級(jí)”形容詞泛濫的“美文”，已經(jīng)產(chǎn)生“審美疲勞”，作為宣傳樓盤(pán)的手段，這種“美文”的邊際效用已大大降低。

今天，消費(fèi)者讀報(bào)往往是為了追求有用信息，而絕不再是傳媒所熱衷的為企業(yè)、為樓盤(pán)包裝的服務(wù)性信息，更多的是需要能夠幫助他們分析宏觀形式、把握市場(chǎng)變化、做出消費(fèi)決策的真實(shí)、客觀、專(zhuān)業(yè)、全面的分析性信息。

深圳商報(bào)作為一份擁有中國(guó)最富裕人群的綜合性經(jīng)濟(jì)大報(bào)，歷來(lái)關(guān)注讀者需求變化，不斷思考、改革編輯思想，創(chuàng)新版面形式。在房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣方面，深圳商報(bào)不墨守成規(guī)，大膽創(chuàng)新，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)宏觀政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)狀況、人口流向等背景信息的收集加工及專(zhuān)業(yè)理性分析，正確引導(dǎo)消費(fèi)。深圳商報(bào)的這一創(chuàng)新思想，恰與在專(zhuān)業(yè)產(chǎn)品研發(fā)上處處領(lǐng)先、在開(kāi)發(fā)理念和營(yíng)銷(xiāo)模式上不斷探索創(chuàng)新的中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)——萬(wàn)科不謀而合。

如今的萬(wàn)科，更多的是站在更高的角度看待一座城市和一座城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將項(xiàng)目選址和開(kāi)發(fā)納入城市空間發(fā)展的范疇，融入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和城區(qū)開(kāi)發(fā)的配套建設(shè)中。基于此，今年萬(wàn)科在深圳東部和北部的兩大項(xiàng)目——東海岸和萬(wàn)科城的項(xiàng)目宣傳中，與深圳商報(bào)攜手創(chuàng)新，突破傳統(tǒng)樓盤(pán)包裝形式，從區(qū)域內(nèi)政府的一系列重大舉措入手，通過(guò)東海岸的《關(guān)注“奶酪”東部》系列報(bào)道和萬(wàn)科城的《大深圳改變居住觀》系列報(bào)道，幫助人們分析經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象、經(jīng)濟(jì)政策可能帶來(lái)的利益調(diào)整、機(jī)會(huì)和選擇，幫助人們找準(zhǔn)深圳時(shí)代發(fā)展的機(jī)會(huì)和趨勢(shì)性變化，引導(dǎo)人們從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、城市空間發(fā)展的高度，調(diào)整生活方式，提高生存質(zhì)量，并獲得更多、更大的機(jī)會(huì)收益。

實(shí)踐證明，這種對(duì)項(xiàng)目全新的解讀方式，不僅更能激發(fā)人們對(duì)產(chǎn)品和全新生活方式的追求和向往，同時(shí)也能為讀者提供專(zhuān)業(yè)的輔導(dǎo)，幫助他們驗(yàn)證自己的購(gòu)房眼光和消費(fèi)選擇。與充滿(mǎn)贊美之詞的“美文”相比，能取得更經(jīng)濟(jì)、更實(shí)效的市場(chǎng)效應(yīng)。

第二篇：羨慕與比較美文

躋身俗世，攀比之心難免滋生?？墒牵鎸?duì)當(dāng)今種種時(shí)髦與瀟灑，有人常說(shuō)，我不羨慕。

不羨慕別人趕潮弄酷。時(shí)下，某些人整日忙著染最時(shí)髦的發(fā)型，著最趨時(shí)的服飾，忙著泡網(wǎng)吧做派對(duì)，忙著吃喝玩樂(lè)，活得前衛(wèi)而新潮，活得興奮而匆忙，讓不少人心生羨慕?？捎腥瞬涣w慕。潮流時(shí)起時(shí)落，時(shí)尚變幻莫測(cè)，時(shí)刻亦步亦趨，怎能輕松？被潮流左右，時(shí)間長(zhǎng)了豈不要失去自我？穿著打扮不講究時(shí)髦，也不湊熱鬧到網(wǎng)上聊天，更不為明星們意醉神迷，卻可以讀自己愛(ài)讀的書(shū)寫(xiě)自己愛(ài)寫(xiě)的文字。雖活得不“酷”，卻活得真實(shí)。

不羨慕別人前呼后擁。時(shí)下，某些“公仆”官位不高，卻威風(fēng)八面，氣派不小，下基層時(shí)看重的是接待的檔次，出則前呼后擁，食則山珍海味。這些人高高在上，官氣十足，令不少人心生羨慕?？捎腥瞬涣w慕。他們知道，做官只忙于耍官威、擺派頭，不關(guān)心疾苦，不為人民群眾辦實(shí)事，這樣的“官”遲早要被人民群眾“拉下馬”來(lái)。做官就該保持一顆“平常心”，時(shí)刻牢記著自己的身份，真正做到“為官一任，造福一方”。這樣群眾才打心眼里敬重。

不羨慕別人放縱享樂(lè)。時(shí)下，某些人盡興玩樂(lè)，或“打麻將一夜兩夜不睡”，或一擲千金地狂賭，或肆意淫樂(lè)，這也令不少人心生羨慕?？捎腥瞬涣w慕。一味享樂(lè)人生，只會(huì)使自己陷入迷途，最終被欲望毀掉；奉獻(xiàn)人生，在奮斗中體味成功的歡愉，在奉獻(xiàn)中體味幫助他人的快慰，更能活得快樂(lè)而滿(mǎn)足。

有人不羨慕，并非自命清高、嘩眾取寵，而是深深懂得，人生苦短，韶華易逝，每個(gè)日子都應(yīng)該仔細(xì)掂量，每種行為都要好好權(quán)衡，世上走一遭，能留下點(diǎn)什么惠澤后人，這樣的人生才真正讓人羨慕。

這就有了比較。有人說(shuō)，如今時(shí)代，能驚天動(dòng)地的人畢竟是少數(shù)，大多數(shù)人是平凡的。又有人說(shuō)當(dāng)今是商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)，誰(shuí)都不能免俗。這兩者的說(shuō)法都在理。這就是說(shuō)，我們盡管抱有偉大的理想，但我們終究做了凡夫俗子。當(dāng)然，凡夫俗子有凡夫俗子的快樂(lè)和幸福，達(dá)官貴人的金杯玉盞里是茶，販夫走卒的大碗里也是茶，但兩者的差別是存在的，忽視了它不免自欺欺人，這還是有了比較。

林清玄在《木炭與沉香》中寫(xiě)道：“和高人比較使我們自卑，和俗人比較使我們下流，和下人比較使我們驕傲。外來(lái)的比較是我們心靈動(dòng)蕩不能自在的來(lái)源，也使得大部分的人都迷失了自我，障蔽了自己心靈原有的氤氳馨香?！痹?huà)是在理，卻只道出了一半事實(shí)。對(duì)于入世者而言，和別人比較具有積極意義，有比較才知自己之長(zhǎng)短，也方能知彼知己。其實(shí)林清玄之意，也是從佛經(jīng)那兒轉(zhuǎn)化來(lái)的。那個(gè)《木炭與沉香》的佛經(jīng)故事，本來(lái)就是勸世人莫把捏在手心里的沉香當(dāng)成普通的木頭。

因此，有人認(rèn)為世人不是不要比較，而是人應(yīng)該有兩重比較，與別人比較但求向上看齊，與自己比較則求心靈平靜。俗話(huà)說(shuō)得好，比上不足，比下有余，這樣想會(huì)使人感到心理平衡。

第三篇：美食與美文

我睡前有看會(huì)兒書(shū)催眠的習(xí)慣。睡前挑的書(shū)需有技巧，如果不幸選中科幻小說(shuō)推理小說(shuō)，就會(huì)興奮到兩三點(diǎn)睡不著。又如前兩天讀了梁實(shí)秋的《雅舍談吃》，半夜十二點(diǎn)躺在床上犯饞癮，恰如書(shū)里所說(shuō)，“人之犯饞，實(shí)在飽暖之余，眼看著、回想起或是談?wù)摰侥骋幻牢叮眍^像是有饞蟲(chóng)搔抓作癢，只好干咽吐沫”，可惜未能“得遂所愿，恣情享受，渾身通泰”。

盡管深夜談吃很不厚道，但我還是喜歡讀美食文章。寫(xiě)美食文章的人各有各的特點(diǎn)。比如汪曾祺寫(xiě)吃，一半篇幅都是自己的下廚經(jīng)驗(yàn)，是真會(huì)過(guò)日子的人；比如陸文夫?qū)懗?，蘇州的種種風(fēng)物滲透其中，讓人對(duì)蘇州天堂浮想聯(lián)翩；比如梁實(shí)秋寫(xiě)吃，博古通今且風(fēng)趣幽默。

梁實(shí)秋提到殺黃鱔之殘忍，講了個(gè)《顏氏家訓(xùn)?歸心》里的故事：“江陵劉氏，以賣(mài)鱔羹為業(yè)，后生一子，頭是鱔，以下方為人耳?！边€補(bǔ)充了一篇蓮池大師放生文，頓時(shí)嚇得我不敢動(dòng)筷子了！結(jié)果先生下半截淡定地表示：“信有因果之說(shuō)，遂作放生之論。但是美味所在，放者自放，吃者自吃?！焙靡痪涑哉咦猿??！堆派嵴劤浴防镞€提到徐志摩每值秋后必去杭州西湖煙霞嶺下翁家山訪(fǎng)桂，吃一碗煮栗子，認(rèn)為是一大享受。有一年他去了，桂花被雨摧殘凈盡，他感而寫(xiě)了一首詩(shī)《這年頭活著不易》。（吃貨哭了）總之，寫(xiě)美食文章的人都是愛(ài)生活的人不會(huì)錯(cuò)。

有人說(shuō)吃永遠(yuǎn)沒(méi)法寫(xiě)好，因?yàn)榘僮x不如一吃，我看倒未必。夏日臥于竹席上看別人漫談美食是自有一份輕松愜意，被勾起饞蟲(chóng)后的口舌生津也是一種樂(lè)趣，想象下沒(méi)吃過(guò)的（所謂腦洞）、回憶起吃過(guò)的，頓感人生豐盛，放下書(shū)本后的覓食則是滿(mǎn)足自我與打破想象的拉鋸。對(duì)此，梁實(shí)秋在書(shū)里記下了一個(gè)作為吃貨的深刻體驗(yàn)：“我曾癡想北平羊頭肉的風(fēng)味，想了七八年；勝利還鄉(xiāng)之后，一個(gè)冬夜，聽(tīng)得深巷賣(mài)羊頭肉小販的吆喝聲，立即從被窩里爬出來(lái)，把小販喚進(jìn)門(mén)洞，我坐在懶椅上看著他于暗淡的油燈照明之下，抽出一把雪亮的薄刀，橫著刀刃片羊臉

肉，重復(fù)鉆進(jìn)被窩，在枕上一片一片的羊頭肉放進(jìn)嘴里，不知不覺(jué)的進(jìn)入了睡鄉(xiāng)，十分滿(mǎn)足的解了饞癮?！边@段讀得我禁不住想象大冬天縮在被子里還忍不住不停伸手拿枕邊羊肉的畫(huà)面，能夠嚼著肉睡過(guò)去真是人生幸福。不過(guò)，梁先生在此后也說(shuō)了句深刻的大實(shí)話(huà)：“老實(shí)講，滋味雖好，總不及在癡想時(shí)所想的香?！?/p>

人生有一張嘴，舌上五味蕾，真是天生容易犯饞癮。不過(guò)究竟什么是饞，怎么看這個(gè)饞，我十分同意梁老先生的看法：羅馬暴君尼祿，在大宴群臣的時(shí)候經(jīng)常撕下一根根又粗又壯的雞腿，舉起來(lái)大嚼，那不是饞。埃及廢王法魯克，據(jù)說(shuō)每天早餐一口氣吃二十個(gè)荷包蛋，也不是饞。對(duì)某一種食物有所偏好，大量的吃，這是貪得無(wú)厭。饞，則著重食物的質(zhì)，最需要滿(mǎn)足的是品味。

說(shuō)到底啥是品位其實(shí)我也不懂，忽然想起一個(gè)曾經(jīng)挺流行的說(shuō)法，就是“小資”。八十年代蘇州陸文夫?qū)戇^(guò)一個(gè)著名的中篇《美食家》，主角朱自治在“我”高小庭的眼里倒真的是個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的資本家，而且是個(gè)好吃成精的美食家——早晨要起個(gè)大早去朱鴻興吃頭湯面，接下來(lái)到閶門(mén)石路去蹲茶樓，在茶樓里要討論中飯去新聚豐、義昌福，還是松鶴樓。如果這些地方都吃膩了，就與同伴雇上黃包車(chē)或者馬車(chē)，到木瀆的石家飯店去吃鲃肺湯，楓橋鎮(zhèn)上吃大面，或者是到常熟去吃叫花子雞……啊，這種腐朽糜爛的資本家生活請(qǐng)務(wù)必帶上我！

過(guò)不起小資生活，尋常人的四季美食咱還是能吃得上的。最后我一定要引用下《雅舍談吃》里的這段，與各位愛(ài)生活?lèi)?ài)美食之人共勉——

“開(kāi)春吃春餅，隨后黃花魚(yú)上市，緊接著大頭魚(yú)也來(lái)了。恰巧這時(shí)候后院花椒樹(shù)發(fā)芽，正好掐下來(lái)烹魚(yú)。魚(yú)季過(guò)后，青蛤當(dāng)令。紫藤花開(kāi)，吃藤蘿餅，玫瑰花開(kāi)，吃玫瑰餅；還有棗泥大花糕。到了夏季，?老雞頭才上河喲?，緊接著是菱角、蓮蓬、藕、豌豆糕、驢打滾、艾窩窩，一起出現(xiàn)。席上常見(jiàn)水晶肘，坊間唱賣(mài)燒羊肉，這時(shí)候嫩黃瓜，新蒜頭應(yīng)時(shí)而至。秋風(fēng)一起，先聞到糖炒栗子的氣味，然后就是炮燒涮羊肉，還有七團(tuán)八尖的大螃蟹。?老婆老婆你別饞，過(guò)了臘八就是年。?

過(guò)年前后，食物的豐盛就更不必細(xì)說(shuō)了。一年四季的饞，周而復(fù)始的吃?！?/p>

祝你有個(gè)好胃口，每天都是好日子。

第四篇：地產(chǎn)售樓處崗位職責(zé)與管理制度

銷(xiāo)售主管崗位職責(zé)

1.處理各類(lèi)突發(fā)事件。

2.應(yīng)把公司及合作方的利益放在第一位，以為公司及合作方創(chuàng)造最大效益為目標(biāo)，對(duì)公司及合作方應(yīng)具有絕對(duì)誠(chéng)度；

3.、協(xié)助銷(xiāo)售經(jīng)理共同進(jìn)行項(xiàng)目組的管理工作，服從上級(jí)的安排，竭盡全力做好每一項(xiàng)工作；

4.主持售樓部日常工作，主持每日工作晨會(huì)，溝通上下級(jí)及售樓部與其他部門(mén)的關(guān)系；

5.、“顧客至上、科學(xué)管理”的宗旨，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，充分調(diào)動(dòng)每一位員工的積極性，并保持團(tuán)結(jié)協(xié)作、優(yōu)質(zhì)高效的工作氣氛；

6.、根據(jù)銷(xiāo)售經(jīng)理發(fā)展規(guī)劃和市場(chǎng)預(yù)測(cè)及總體銷(xiāo)售計(jì)劃，擬定各組及各業(yè)務(wù)員的工作任務(wù)，定期向銷(xiāo)售經(jīng)理匯報(bào)銷(xiāo)推廣計(jì)劃；

7.協(xié)助業(yè)務(wù)員與客戶(hù)簽訂購(gòu)房合同，審核銷(xiāo)售代表簽訂合同的有效性；

8.負(fù)責(zé)落實(shí)本組樓款的回收工作，督促銷(xiāo)售人員的貸款流程的正常進(jìn)行；

9.組織員工按排序進(jìn)行工作，本組員工相互支援完成銷(xiāo)售配合。監(jiān)督該組接客戶(hù)時(shí)的前臺(tái)接待工作，禁止前臺(tái)空位。出現(xiàn)空位主管有下過(guò)失單的權(quán)利；

10.做好每日的來(lái)電、來(lái)訪(fǎng)登記及審查工作，負(fù)責(zé)銷(xiāo)控表的銷(xiāo)控核對(duì)，統(tǒng)計(jì)每日定房量，填報(bào)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)表格，以保證銷(xiāo)售的準(zhǔn)確性。并隨時(shí)收集各項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)資料進(jìn)行提出銷(xiāo)售情況分析；

11.負(fù)責(zé)組織銷(xiāo)售人員及時(shí)總結(jié)交流銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)修養(yǎng)，不斷提高業(yè)務(wù)水平；

12.負(fù)責(zé)處理客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品或?qū)?xiàng)目部員工的投訴，并在調(diào)查分析后向銷(xiāo)售經(jīng)理匯報(bào)；

13.對(duì)項(xiàng)目部新員工進(jìn)行培訓(xùn)及工作指導(dǎo)；

14.領(lǐng)導(dǎo)銷(xiāo)售小組及主持小組銷(xiāo)售會(huì)議；

15.督導(dǎo)培訓(xùn)銷(xiāo)售代表完成銷(xiāo)售任務(wù)，并進(jìn)行小組業(yè)務(wù)考核；

16.組織本組員工案例分析；

17.隨時(shí)準(zhǔn)備完成公司臨時(shí)性的工作安排，休息日服從公司安排。

18.每月最后一日前向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)送工作總結(jié)

助理崗位職責(zé)

1.公司行政制度的貫徹執(zhí)行與監(jiān)督管理；

2.做好項(xiàng)目的銷(xiāo)控管理，每日9：10以前檢查當(dāng)日銷(xiāo)控。并負(fù)責(zé)和開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售部做銷(xiāo)控核對(duì)；

3.每日向開(kāi)發(fā)公司提報(bào)日?qǐng)?bào)、每周提供周報(bào)、每月提供月報(bào)；

4.建立內(nèi)業(yè)檔案及客戶(hù)檔案，以規(guī)范工作程序及完善內(nèi)部管理制度；

5.配合完成所有管理報(bào)表；

6.完善客戶(hù)合同管理工作流程；

7.協(xié)助開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)部部做好合約交接：歸檔并建立客戶(hù)檔案。檢查合同→做合同登記并填報(bào)相關(guān)表格→影印相關(guān) 部分存檔合同轉(zhuǎn)交開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)部；

8.處理客戶(hù)在辦理貸款過(guò)程中所遇到的各種問(wèn)題，協(xié)助處理客戶(hù)投訴；

9.協(xié)助理客戶(hù)辦理入住手續(xù)；

10.協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證；

11.、完成上級(jí)交辦的其他工作。

12.項(xiàng)目部辦公用品管理；

13.做好銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售工具的發(fā)放、核對(duì)與補(bǔ)充。管理內(nèi)容為：價(jià)目表的管理與發(fā)放、協(xié)助銷(xiāo)售人員做客戶(hù)的簽約服務(wù)； 14.項(xiàng)目部所有員工行政考勤記錄及月末匯總；

15.對(duì)項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)清潔衛(wèi)生服務(wù)人員的工作監(jiān)督管理；

16.按時(shí)完成部門(mén)經(jīng)理及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)臨交辦的其他工作。

置業(yè)顧問(wèn)工作職責(zé)

1、在銷(xiāo)售經(jīng)理及主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，進(jìn)行日常業(yè)務(wù)工作；

2、熟練掌握業(yè)務(wù)知識(shí)；

3、積極進(jìn)行日常銷(xiāo)售工作，努力完成工作指標(biāo)；

4、負(fù)責(zé)客戶(hù)的資料登記﹑聯(lián)系﹑帶看﹑簽約直至售后服務(wù)等系列工作；

5、每日認(rèn)真填寫(xiě)工作日志，定期與老客戶(hù)聯(lián)系；

6、準(zhǔn)時(shí)填寫(xiě)《購(gòu)房客戶(hù)聯(lián)系檔案》；

7、客戶(hù)如有施工改動(dòng)要求時(shí)，經(jīng)工程部簽署意見(jiàn)，及時(shí)填寫(xiě)由客戶(hù)確認(rèn)的工程改動(dòng)單，上報(bào)工程部和社區(qū)事務(wù)部等相關(guān)部門(mén)，將結(jié)果告訴客戶(hù)，并跟蹤工程變動(dòng)執(zhí)行情況；

8、疑問(wèn)及時(shí)向經(jīng)理或主管反映；

9、完成部門(mén)經(jīng)理及主管臨時(shí)安排的其他事宜。

七、銷(xiāo)控管理制度

執(zhí)行人：銷(xiāo)售經(jīng)理；授權(quán)監(jiān)督人：銷(xiāo)售助理；填報(bào)人：銷(xiāo)售人員。

嚴(yán)格執(zhí)行銷(xiāo)控管理制度，實(shí)行嚴(yán)格的銷(xiāo)售暗控方式，分樓層放號(hào)，有利于價(jià)格和SP控制。原則：表格內(nèi)為項(xiàng)目當(dāng)月全部未售房。有標(biāo)注A和B的為預(yù)留房。其他為可售房。操作流程：

1、小訂之日

（1）、在所訂房號(hào)空格內(nèi)，左半部用鉛筆劃整齊的空圈。

（2）、在右半部分寫(xiě)上自己的名或者姓、不要和別的同事重復(fù)，同時(shí)寫(xiě)出訂房日期。

2、認(rèn)購(gòu)之日

在空圈內(nèi)涂半圈，并改認(rèn)購(gòu)時(shí)間，如直接簽約涂滿(mǎn)圈。

3、交首付之日

把半圈涂滿(mǎn)，并改交款日期。

4、填報(bào)銷(xiāo)售情況日記表

內(nèi)容包括所用銷(xiāo)售行為：以時(shí)間順序填寫(xiě)小訂、退小訂、認(rèn)購(gòu)、退認(rèn)購(gòu)、簽約、退房、交補(bǔ)交房款。銷(xiāo)控管理：

1、在訂房后立即更改銷(xiāo)控，避免重復(fù)銷(xiāo)售；

2、如出現(xiàn)訂房后業(yè)務(wù)員未及時(shí)劃銷(xiāo)控，以致重復(fù)訂房的，損失由第一銷(xiāo)售人自行承擔(dān)；

3﹑每日上班銷(xiāo)售準(zhǔn)備的第一項(xiàng)工作為核對(duì)銷(xiāo)控，檢查是否有自己已訂（定）房未劃削控，了解當(dāng)日可售房。

注意事項(xiàng)：

1﹑注意用鉛筆，禁止用其他筆；

2﹑注意整齊﹑干凈；

3﹑注意銷(xiāo)控的正確。

八、組織每日、每周、每月的例會(huì)制度。

每周日的項(xiàng)目組例會(huì)制度、主要內(nèi)容業(yè)務(wù)交流、周末簽約客戶(hù)督導(dǎo)及銷(xiāo)售培訓(xùn)，根據(jù)客戶(hù)情況例會(huì)為每周五。

1、晨會(huì)

時(shí)間 8：45——9；00 參加人員：銷(xiāo)售經(jīng)理、銷(xiāo)售部全體人員 內(nèi)容 ：檢查當(dāng)日工作人員的儀容、儀表。

前日成交、回款、來(lái)電、來(lái)訪(fǎng)中的問(wèn)題及解決方法

本日廣告、促銷(xiāo)信息和統(tǒng)一銷(xiāo)講

銷(xiāo)控表核對(duì)

銷(xiāo)售計(jì)劃完成情況

價(jià)格及控盤(pán)調(diào)整

批評(píng)、表?yè)P(yáng)

銷(xiāo)售手冊(cè)新內(nèi)容更換

當(dāng)日臨時(shí)性工作安排

會(huì)議時(shí)間控制在10——15分鐘、站立開(kāi)會(huì)、經(jīng)理主持，細(xì)節(jié)問(wèn)題會(huì)下解決。

2、周、月例會(huì)

時(shí)間：周會(huì)，月會(huì)每月根據(jù)項(xiàng)目工作時(shí)段在開(kāi)盤(pán)前確定。地點(diǎn)：銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)

參加人員：項(xiàng)目部全體人員 內(nèi)容：月度工作總結(jié)

客戶(hù)分析、新競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)動(dòng)向介紹（銷(xiāo)售主管）

銷(xiāo)售策略調(diào)整方向，控盤(pán)、價(jià)格、推廣介紹（經(jīng)理）置業(yè)顧問(wèn)工作體會(huì)——每次四人，經(jīng)理點(diǎn)評(píng)

銷(xiāo)售相關(guān)培訓(xùn)——銷(xiāo)售經(jīng)理

3、銷(xiāo)售主管以上會(huì)議

時(shí)間：根據(jù)項(xiàng)目部具體情況確定 地點(diǎn)：銷(xiāo)售部

參加人員：經(jīng)理、各主管、客服、助理 內(nèi)容：總結(jié)上周銷(xiāo)售情況；

總結(jié)銷(xiāo)售貸款回款進(jìn)度；

分析計(jì)劃完成情況；

調(diào)整本周工作重點(diǎn)。

4、銷(xiāo)售專(zhuān)題會(huì)

時(shí)間：根據(jù)銷(xiāo)售工作情況不定期安排

參加人員：銷(xiāo)售部相關(guān)人員及其他部門(mén)相關(guān)人員 準(zhǔn)備：準(zhǔn)備好議題并通知相關(guān)人員

要求：專(zhuān)題與工作內(nèi)容結(jié)合，解決工作中的實(shí)際問(wèn)題

5、會(huì)議要求

（1）每周、月例會(huì)內(nèi)容由統(tǒng)計(jì)作會(huì)議記錄，上報(bào)公司存檔。（2）與會(huì)人員按業(yè)務(wù)助理通知準(zhǔn)時(shí)到會(huì)。

（3）隨身攜帶筆記本、筆，做好會(huì)議紀(jì)錄，不得以單張紙代替。（4）未經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)，不得接、打電話(huà)，接待客戶(hù)。（5）手機(jī)一律設(shè)置在靜音狀態(tài)

九、建立工作協(xié)助業(yè)績(jī)分配制度

全體業(yè)務(wù)同仁應(yīng)秉承“誠(chéng)信﹑敬業(yè)﹑團(tuán)結(jié)”的公司經(jīng)營(yíng)理念，精誠(chéng)合作，遵守職責(zé)，積極完成銷(xiāo)售任務(wù)，同時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守公司業(yè)績(jī)分配制度，積極配合主管處理好工作中出現(xiàn)的業(yè)績(jī)摩擦﹑沖突﹑撞單。

業(yè)績(jī)分配原則

公司業(yè)績(jī)分配遵循“第一人原則”及“團(tuán)隊(duì)合作原則”

1.“第一人原則”強(qiáng)調(diào)勞有所獲﹑多勞多得的分配原則，建立有著良好有序的作業(yè)風(fēng)范。

1.“團(tuán)隊(duì)合作原則”強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)合作人人有責(zé)的互助精神，充分發(fā)揮全員﹑集體的力量，提高整體作業(yè)水平。業(yè)績(jī)分配

1﹑“第一人”與“協(xié)作人”的確認(rèn)

1.第一人即為客戶(hù)的第一接待人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)A），協(xié)作人即為后期介入（即帶看過(guò)A尚未交訂金的客戶(hù)）屬第二接待人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)B）。

2.業(yè)務(wù)員A為第一接待人，包括熱線(xiàn)接聽(tīng)﹑展會(huì)﹑現(xiàn)場(chǎng)接待A的客戶(hù)介紹的朋友等，原則上A為業(yè)績(jī)歸屬者。

3.A成為第一接待人后，因自身原因一個(gè)月時(shí)間未能使客戶(hù)成交，A失去第一接待人地位，不再成為業(yè)績(jī)歸屬者。

4.客戶(hù)向銷(xiāo)售主管正式提出對(duì)A的投訴，并由主管判定確屬A服務(wù)質(zhì)量造成的，A失去第一接待人的地位，不再成為業(yè)績(jī)歸屬者，不得再參與業(yè)績(jī)分配。

業(yè)務(wù)員A確定原則

1.客戶(hù)認(rèn)識(shí)A 2.A了解客戶(hù)基本情況

3.A有客戶(hù)的電話(huà)或姓名

4.A的老客戶(hù)介紹的朋友直接找到A 5.初次來(lái)訪(fǎng)的客戶(hù)直接說(shuō)出A老客戶(hù)的名字

6.A的客戶(hù)直接帶著朋友來(lái)現(xiàn)場(chǎng)找A 業(yè)績(jī)分配原則

1.A的客戶(hù)由B帶看，帶看工地或帶看樣板間超過(guò)30分鐘，B認(rèn)真介紹，服務(wù)優(yōu)良，并及時(shí)將客戶(hù)詳細(xì)情況（帶看戶(hù)型，﹑客戶(hù)喜好﹑方位﹑電話(huà)等）告知A，并在意向客戶(hù)接待統(tǒng)計(jì)表中登記清楚，并使客戶(hù)當(dāng)場(chǎng)下定可分50%；

1.下定或成交客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)，其他業(yè)務(wù)人員帶看屬義務(wù)協(xié)助，工作量不計(jì)入業(yè)績(jī)分配，如遇特殊情況再做另行處理；

1.離職人員妥善作好移交工作，已簽約并辦理貸款到帳的客戶(hù)傭金按90%提取，其已簽約未辦理貸款客戶(hù)可領(lǐng)取50%業(yè)績(jī)提成；

1.公司留存原則上留給售后服務(wù)的聯(lián)系人。

特殊情況分配原則

1﹑A的客戶(hù)由兩個(gè)以上的業(yè)務(wù)員帶看，分別帶看工地或者帶看超過(guò)30分鐘/次，均未能收取定金，則上述帶看者屬于義務(wù)帶看，不參與傭金提報(bào)；

2﹑B工作量大

（1）收取小訂金﹑大定金并對(duì)A簽約起到協(xié)助作用，則B分得A提成比例的50%；

（2）收取小訂金﹑大定金并由于客戶(hù)主動(dòng)與B聯(lián)絡(luò)，B在該客戶(hù)最終成交起到?jīng)Q定性作用，并代替A與客戶(hù)簽約，則B分得A的提成比例的50%，并繼續(xù)完成售后服務(wù)； 3﹑A與B分別接待夫妻二人（所購(gòu)為同套房屋），以首先留下聯(lián)系電話(huà)的業(yè)務(wù)員為第一接待人； 4﹑A的客戶(hù)，訂房后由于種種原因退訂，但其介紹的朋友來(lái)訪(fǎng)（未提到A），由于B接待后下訂，該客戶(hù)成交業(yè)績(jī)歸B，A不得參與分配；

5﹑A的客戶(hù)“甲”為成交客戶(hù)，其親朋“乙”來(lái)訪(fǎng)（乙來(lái)訪(fǎng)前并不知道甲購(gòu)買(mǎi)），由B接待，當(dāng)乙再次陪同甲來(lái)訪(fǎng)成交后，A不得參與業(yè)績(jī)分配。

注意事項(xiàng)

1﹑業(yè)務(wù)人員在接待初次來(lái)訪(fǎng)的客戶(hù)時(shí)應(yīng)主動(dòng)詢(xún)問(wèn)其信息來(lái)源，盡量避免造成業(yè)績(jī)沖突； 2﹑當(dāng)?shù)弥蛻?hù)與某位同事曾經(jīng)聯(lián)絡(luò)過(guò)，接待人員應(yīng)將情況及時(shí)告知原接待人員；

3﹑接待了其他同事的客戶(hù)，接待人應(yīng)及時(shí)將帶看客戶(hù)情況如實(shí)告之原業(yè)務(wù)員，以便其繼續(xù)與該客戶(hù)聯(lián)絡(luò)；

4﹑接待了其他業(yè)務(wù)員的客戶(hù)，接待人不得主動(dòng)再與其聯(lián)絡(luò)。業(yè)績(jī)分配憑據(jù)

1﹑業(yè)務(wù)員工作日志；

2﹑接聽(tīng)熱線(xiàn)—來(lái)電記錄表；

3﹑接待來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)——來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)記錄表；

4﹑意向客戶(hù)接待統(tǒng)計(jì)表；

5﹑意向客戶(hù)統(tǒng)計(jì)表；

6﹑收取訂金收據(jù)。業(yè)績(jī)分配評(píng)判

業(yè)務(wù)員之間如發(fā)生業(yè)績(jī)沖突，由業(yè)務(wù)主管據(jù)實(shí)統(tǒng)一評(píng)判并公布分配結(jié)果，當(dāng)事人如實(shí)提供情況，并有權(quán)提出異議，其他業(yè)務(wù)員無(wú)權(quán)參與評(píng)判。

業(yè)績(jī)沖突違紀(jì)處罰

有下列情況出現(xiàn)者公司將予以開(kāi)除：

1﹑相互傳遞業(yè)績(jī)者 ；

2﹑出現(xiàn)業(yè)務(wù)事故，故意隱瞞事實(shí)真相，不積極協(xié)助調(diào)查者； 3﹑給公司造成重大損失或造成惡劣影響者； 4﹑屢次違反公司規(guī)定，屢教不改者；

5﹑在未經(jīng)主管或經(jīng)理許可的情況下，私自或借客戶(hù)名義向公司及開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)談房?jī)r(jià)折扣事宜； 業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)堅(jiān)決杜絕下列情況發(fā)生，違紀(jì)者將受到嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)處罰： 1﹑雙方因業(yè)績(jī)沖突發(fā)生爭(zhēng)吵，擾亂正常工作；

2﹑雙方不經(jīng)協(xié)商，同時(shí)私自與客戶(hù)聯(lián)絡(luò)，招致客戶(hù)反感和投訴； 3﹑做虛假記錄，蒙蔽公司主管人員；

4﹑在同事間挑撥是非，在客戶(hù)面前對(duì)其他業(yè)務(wù)員進(jìn)行聲譽(yù)誹謗和惡意詆毀； 5﹑雙方私自找客戶(hù)對(duì)質(zhì)；

6﹑若個(gè)別業(yè)務(wù)員經(jīng)常與其他同事發(fā)生業(yè)績(jī)沖突，并糾纏不清，經(jīng)主管調(diào)解后仍無(wú)法解決，在同事間產(chǎn)生惡劣影響，破壞整個(gè)項(xiàng)目組織團(tuán)結(jié)合作的工作狀態(tài)，公司將對(duì)當(dāng)事人處以調(diào)離該項(xiàng)目或辭退的處理，并扣留全部應(yīng)發(fā)業(yè)績(jī)，以維護(hù)整個(gè)團(tuán)隊(duì)的團(tuán)結(jié)與穩(wěn)定。

十、嚴(yán)格執(zhí)行各銷(xiāo)售階段銷(xiāo)售流程制度

十一、客戶(hù)管理制度

1、保護(hù)和建立公司客戶(hù)資源檔案；

2、提供準(zhǔn)確的來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)分析，回訪(fǎng)客戶(hù)分析、成交客戶(hù)分析真正成為獲得策劃信息的通道；

3、處理好客戶(hù)的信息反饋；

4、賀卡及各種平面媒體的信息及時(shí)傳送；

5、建立客戶(hù)檔案管理卡《購(gòu)房客房聯(lián)絡(luò)備忘》；

《購(gòu)房客戶(hù)聯(lián)絡(luò)備忘》是和《銷(xiāo)控表》同樣重要的表格文件，是項(xiàng)目每個(gè)客戶(hù)的個(gè)人購(gòu)房情況和聯(lián)絡(luò)情況記錄的重要表格。

建立模式：以每單元每樓座為單位的卡冊(cè)。

十二、財(cái)務(wù)制度

1、原則上本部門(mén)不管理除小訂金以外的現(xiàn)金；

2、嚴(yán)格執(zhí)行公司的交款流程；

3、銷(xiāo)售經(jīng)理管理小訂金，并建立小訂金登記表；

4、如特殊情況開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)無(wú)人收認(rèn)購(gòu)金，則銷(xiāo)售經(jīng)理可暫時(shí)收取，并臨時(shí)開(kāi)具本公司收據(jù)，兩日內(nèi)必須交與開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)部；

5、客戶(hù)簽約后，業(yè)務(wù)員要積極協(xié)助辦理客戶(hù)貸款手續(xù)和與貸款律師的交接工作，貸款到帳周期為一個(gè)月，十三、培訓(xùn)制度

1、老人帶新人的制度要長(zhǎng)期開(kāi)展；

2、經(jīng)常開(kāi)展成交經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)；

3、組織參加公司的回訓(xùn)；

4、組織項(xiàng)目專(zhuān)案培訓(xùn)；

5、每月銷(xiāo)售培訓(xùn)。

第五篇：養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)政策與盈利模式

因?yàn)槲覀兪抢夏曜^(qū)，實(shí)際我們?cè)谘芯筐B(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)在網(wǎng)絡(luò)上、微博上經(jīng)常會(huì)有很多不同的聲音，養(yǎng)老跟地產(chǎn)好像一沾上很多就覺(jué)得是不是有問(wèn)題？養(yǎng)老地產(chǎn)是不是一定就是掛羊頭賣(mài)狗肉？養(yǎng)老地產(chǎn)能夠盈利嗎？養(yǎng)老服務(wù)能夠盈利嗎？養(yǎng)老地產(chǎn)有哪些政策支持？現(xiàn)在很多項(xiàng)目都在前期階段，如何做好前期的定位和可研報(bào)告，跟政府申請(qǐng)一些好的支持政策。這個(gè)PPT主要從四個(gè)方面給大家做一個(gè)交流。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)

這是兩個(gè)第三產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，在中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的老齡產(chǎn)業(yè)的十大行業(yè)當(dāng)中，就有這兩個(gè)部分，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和老年房地產(chǎn)業(yè)。

這兩個(gè)行業(yè)的投資主體和盈利模式都是不一樣的，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的投資主體是民營(yíng)非企業(yè)或者民營(yíng)養(yǎng)老公司。房地產(chǎn)就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的投資企業(yè)，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的盈利來(lái)源主要是會(huì)員費(fèi)和服務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)的主要來(lái)源是房屋銷(xiāo)售和房屋出租，這是兩個(gè)不同的行業(yè)，利潤(rùn)來(lái)源也不一樣。很多朋友一開(kāi)始借助養(yǎng)老地產(chǎn)的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)把這兩個(gè)行業(yè)的盈利來(lái)源混為一談，很多不是很明白的朋友覺(jué)得是不是房地產(chǎn)行業(yè)介入養(yǎng)老？房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)好像就總是暴利，而養(yǎng)老服務(wù)業(yè)應(yīng)該是一個(gè)福利性、非營(yíng)利性的，實(shí)際上養(yǎng)老服務(wù)業(yè)除了民非、公益性的性質(zhì)以外，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)本身社會(huì)力量參與也是要盈利的，沒(méi)有盈利，企業(yè)就沒(méi)法發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)主要依靠開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的結(jié)合創(chuàng)造一個(gè)細(xì)分的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策

最近幾年國(guó)家密集的出臺(tái)了一些政策，這三個(gè)政策是比較綱領(lǐng)性、原則性的政策，現(xiàn)在各地省一級(jí)、市一級(jí)也在出臺(tái)相應(yīng)的對(duì)應(yīng)政策。我們了解政策的目的一個(gè)是要明確支持方向。中央政府想得很明白，支持方向也很明確，但是到了地方，我們跟地方的發(fā)改委、民政局、衛(wèi)生局、國(guó)土局溝通的時(shí)候，經(jīng)常是碰到很多他們也不知道怎么辦的情況，落地到地方的時(shí)候，很多政策沒(méi)辦法去落地的，這需要我們能夠通過(guò)對(duì)這幾個(gè)原則性文件的深入掌握，我 們要去做一些工作引導(dǎo)地方政府，讓地方政府在大的政策前提下，在當(dāng)?shù)刈鲆恍┱叩膭?chuàng)新和用。

我們?nèi)绾稳ミ\(yùn)用這里面的政策，跟地方政府去溝通呢？這里面還是有一些要點(diǎn)的。在老齡事業(yè)“十二五”規(guī)劃里面的指導(dǎo)思想，這六個(gè)體系是有三個(gè)體系都是跟我們養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的，在發(fā)展目標(biāo)里面也提到了養(yǎng)老服務(wù)體系，也提到了要進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)施的改造和新建小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。在基本任務(wù)里面提到了政府引導(dǎo)與社會(huì)參與相結(jié)合，11項(xiàng)任務(wù)里面有6項(xiàng)跟我們是緊密相關(guān)的，在這里面我們都可以找到我們跟當(dāng)?shù)卣プ鲆恍┕ぷ鞯囊罁?jù)。比如說(shuō)前面講到了要引導(dǎo)開(kāi)發(fā)老年宜居住宅和代際親情住宅，我們要去找到一些養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，后面還會(huì)詳細(xì)講一下。

在居家養(yǎng)老服務(wù)里面要建立健全三級(jí)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，我們開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)，在項(xiàng)目里面的養(yǎng)老服務(wù)配套是否可以進(jìn)入政府所需要的三級(jí)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，我們能為政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如說(shuō)老齡服務(wù)這一項(xiàng)任務(wù)里面，要大力發(fā)展社區(qū)照料服務(wù)，要進(jìn)入小區(qū)的配套建設(shè)規(guī)劃。去年民政部已經(jīng)在發(fā)改委和建設(shè)部的共同發(fā)布下，民政部編了社區(qū)老年人日間照料中心的標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)也是對(duì)我們一個(gè)很好的指導(dǎo)。講到要統(tǒng)籌發(fā)展養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，要推進(jìn)供養(yǎng)型、養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)，在我們的項(xiàng)目里面，如果你的區(qū)位非常重要、規(guī)模非常大，你也可以在里面選擇是什么樣的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，可能是小一點(diǎn)的社區(qū)服務(wù)中心，也可能是大一點(diǎn)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，根據(jù)你的客群定位去選擇。

老年養(yǎng)護(hù)院的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，去年也發(fā)布了，也可以作為我們依據(jù)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

要優(yōu)先發(fā)展護(hù)理康復(fù)服務(wù)，今年3月21號(hào)康復(fù)醫(yī)院的基本標(biāo)準(zhǔn)也頒布了，這也是對(duì)我們的工作有一定的幫助。在第五項(xiàng)任務(wù)里面，老年人生活環(huán)境里面提到了無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)條例，要在“十二五”期間研究制定，事實(shí)上8月1號(hào)已經(jīng)開(kāi)始頒布了，日本在老齡化程度到14%的時(shí)候，國(guó)家頒布了這樣的無(wú)障礙條例，我們也是相對(duì)比較提前，正式頒布了這個(gè)條例，這對(duì)我們房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)都會(huì)有一定的指導(dǎo)作用，我們會(huì)講到后面的幾種盈利模 式當(dāng)中有一種，你可以使你的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目先做好硬件環(huán)境，做好無(wú)障礙的適老化社區(qū)。

在生活環(huán)境里面提到了老年友好型城市和老年宜居社區(qū)，研究編制建設(shè)老年友好型城市和老年宜居社區(qū)指南。2012年11月也頒布了中國(guó)老年宜居住區(qū)試點(diǎn)工程管理辦法(試行)，也跟大家做了一些溝通。

中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)現(xiàn)在正在組織老年旅游和養(yǎng)生這樣的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，目的是把我們很多旅游地產(chǎn)的閑置物業(yè)跟老年旅游結(jié)合起來(lái)，因?yàn)槟壳奥糜蔚娜丝诋?dāng)中，40%都是老年人，老年人現(xiàn)在又有錢(qián)、又有閑，怎么通過(guò)跟老年旅游的結(jié)合，把我們的旅游地產(chǎn)物業(yè)結(jié)合起來(lái)，昨天和今天很多案例講到了，比如輪轉(zhuǎn)式的方式等等，如果讓老人買(mǎi)了一處的房子使用權(quán)，他能夠得到全國(guó)很多這樣達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的其他物業(yè)的使用權(quán)，未來(lái)50后、60后的老年人旅游養(yǎng)老消費(fèi)能力釋放出來(lái)，一定是一個(gè)非常重要的開(kāi)發(fā)方向，去對(duì)應(yīng)這樣的消費(fèi)需求。

在社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃當(dāng)中，主要是把三種養(yǎng)老方式做了一個(gè)很好的定義，但是我發(fā)現(xiàn)很多包括業(yè)內(nèi)的朋友對(duì)這個(gè)還是研究的不夠多，實(shí)際上國(guó)家的政策對(duì)三個(gè)不同的養(yǎng)老方式已經(jīng)給予了明確的內(nèi)涵和功能定位，在建設(shè)任務(wù)當(dāng)中，明確指出社區(qū)日間照料中心和專(zhuān)業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是重點(diǎn)，日間照料床位和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位340余萬(wàn)張，社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)里面如果設(shè)計(jì)了這樣的養(yǎng)老床位，也可以納入到地方的床位指標(biāo)里，如果你能夠在你的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中有這樣的日間照料中心，實(shí)際上也是可以納入政府的指標(biāo)去獲得一些政策的。

提到了失能和半失能老人，這也是主要的關(guān)照對(duì)象，你要研究當(dāng)?shù)厥?、半失能老人的比例，現(xiàn)在50%以上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有4萬(wàn)家以上，一半以上都是不接受的，這也是市場(chǎng)的需求和空白。

在國(guó)家和省級(jí)層面要建立若干具有實(shí)訓(xùn)功能的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，如果你的規(guī)?？梢陨暾?qǐng)省一級(jí)的試點(diǎn)、示范，你一定要有實(shí)訓(xùn)功能設(shè)計(jì)在里面。昨天我們談到人才的問(wèn)題，首先是分層級(jí)要解決的，國(guó)家有國(guó)家需要考慮的問(wèn)題，省一級(jí)、市一級(jí)都需要有不同層級(jí)的養(yǎng)老服務(wù)功能去落實(shí)，如果你在你的項(xiàng)目當(dāng)中，能夠把這樣有實(shí)訓(xùn)功能的服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)進(jìn)去，你有可能申請(qǐng)到財(cái)政的支持。

在建設(shè)方式里面也提到了新建和改造，都可以結(jié)合。有很多朋友說(shuō)我想在城市里面，老人在哪里，我就要去做這種城市型的老年公寓，但是城市里面土地很稀缺，如果能去尋找閑置的資產(chǎn)進(jìn)行改造，也是一個(gè)非常好的方式，我也聽(tīng)一些朋友提到過(guò)，如果你現(xiàn)在拿了地是離城市很遠(yuǎn)，但是你企業(yè)又從來(lái)沒(méi)做過(guò)養(yǎng)老，最后建議你在城市里面先做一個(gè)小的項(xiàng)目，通過(guò)這樣的小項(xiàng)目，把你的團(tuán)隊(duì)和品牌打造出來(lái)，跟你郊區(qū)的項(xiàng)目進(jìn)行互動(dòng)。

還有輸出管理團(tuán)隊(duì)，引導(dǎo)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化、連鎖化發(fā)展，現(xiàn)在我們能看到已經(jīng)在運(yùn)營(yíng)的，已經(jīng)入住的這些項(xiàng)目輸出管理能力還是不夠，輸出團(tuán)隊(duì)、人才都是非常稀缺的，還需要有一個(gè)過(guò)程。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)向規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化、連鎖化方向發(fā)展，也符合了開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)要求，如果你只是做一個(gè)單一的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，它的利潤(rùn)率可能不能滿(mǎn)足你企業(yè)發(fā)展的需要。

在資金籌措方面也明確提出了四個(gè)方面：第一是降低成本，北京2013年養(yǎng)老綜合用地的性質(zhì)和一些關(guān)鍵的要點(diǎn)是已經(jīng)在逐步公布，在北京出來(lái)以后，由好幾個(gè)省市跟進(jìn)也很快，明年基本都會(huì)出來(lái)，這是非常重要的政策支持導(dǎo)向，大家都要非常關(guān)注，中央的政策導(dǎo)向性是非常明確的，地方發(fā)達(dá)城市跟進(jìn)也很快，大家認(rèn)識(shí)到這一條就不能等待，要去爭(zhēng)取。還有就是地方財(cái)政、福利彩票公益基金、地方專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金，在后面的129號(hào)文件當(dāng)中更加明確，包括昨天朱會(huì)長(zhǎng)也講了，雖然是民政部出的，不是發(fā)改委等部委聯(lián)合發(fā)布的，但是畢竟是中央一級(jí)政府部門(mén)，其中比如提到了在資金稅費(fèi)上加大力度，不管是民非還是民營(yíng)企業(yè)，只要社會(huì)力量投資的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，都是民政營(yíng)業(yè)稅。另外，福彩基金，原來(lái)只是留存部分的10%可以用于養(yǎng)老，現(xiàn)在規(guī)定要提高到50%。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式與典型案例 六種盈利模式我們做了很多的思考，我們一直思考房地產(chǎn)企業(yè)如何介入到養(yǎng)老，昨天臺(tái)灣的郭總是從另外一個(gè)角度做的分類(lèi)，我們做的這個(gè)分類(lèi)主要還是從房地產(chǎn)企業(yè)如何介入養(yǎng)老來(lái)思考的。

1、無(wú)障礙適老化社區(qū)

在現(xiàn)有人才很匱乏，短時(shí)間不能滿(mǎn)足我們需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小區(qū)里面的老人能夠下得了樓，在小區(qū)里面活動(dòng)。未來(lái)的房地產(chǎn)改善性需求，昨天朱會(huì)長(zhǎng)也提到了，這個(gè)一定是真實(shí)的需求，我想改善型的需求有兩種：一是當(dāng)小孩要上學(xué)了，需要尋找學(xué)區(qū)房子；二是老人居家養(yǎng)老，無(wú)障礙的改造、無(wú)障礙的條件，你能夠讓老人下樓，現(xiàn)在我就碰到一些開(kāi)發(fā)商朋友，自己的父母住在自己開(kāi)發(fā)的小區(qū)里面，就已經(jīng)是半失能的狀態(tài)，坐輪椅，下不了樓，所以他說(shuō)我要自己開(kāi)發(fā)這樣的項(xiàng)目，首先要讓我的父母能夠下樓活動(dòng)，這是我們開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠比較簡(jiǎn)單進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域的一種方式。

它的主要特征：一是小區(qū)里面養(yǎng)老服務(wù)還沒(méi)有提供，二是無(wú)障礙硬件環(huán)境；三是豐富的室內(nèi)外活動(dòng)空間，四是有組織的文化娛樂(lè)活動(dòng)，五是盈利模式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售。

北京的怡?；▓@，它的售價(jià)比周邊其他的價(jià)格每平米高了5000塊錢(qián)，有很好的溢價(jià)能力。

2、CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)(定義CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）——持續(xù)照料退休社區(qū))面對(duì)的主要目標(biāo)客群就是家里已經(jīng)不需要第二代、第三代的撫養(yǎng)、照顧了，老人自己喜歡跟其他老人在一起，這點(diǎn)我們跟美國(guó)太陽(yáng)城的開(kāi)發(fā)商作過(guò)溝通，上個(gè)月到北京來(lái)，在座的個(gè)別朋友也參考了，我們?cè)诶淆g委的會(huì)議室，請(qǐng)他們幾位跟我們做了溝通，蓋勒普先生就講到，60年前鳳凰城第一個(gè)太陽(yáng)城開(kāi)始建設(shè)的時(shí)候，很多美國(guó)的老人都不相信在這樣的沙漠地里面能夠創(chuàng)建一個(gè)全新的生活方式，但是當(dāng)鳳凰城的第一個(gè)太陽(yáng)城開(kāi)業(yè)的第一天就有10萬(wàn)老人去了，現(xiàn)在里面已經(jīng)住了4萬(wàn)多老人。所以他也提到中國(guó)現(xiàn)在的老人 養(yǎng)老方式跟未來(lái)50后、60后甚至70后老人養(yǎng)老模式是完全不一樣的，我們現(xiàn)在做的事情是為未來(lái)的老人創(chuàng)造一種全新的生活，這跟美國(guó)的發(fā)展歷程也是比較相近的。

3、CCC持續(xù)照料親情社區(qū)

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，養(yǎng)老服務(wù)配套都跟上了，這個(gè)也比較符合中國(guó)人養(yǎng)老的習(xí)慣。在美國(guó)的老人跟中國(guó)的老人也是有同樣的需求，我們聽(tīng)蓋勒普先生介紹，他收購(gòu)了太陽(yáng)城以后，創(chuàng)建了太陽(yáng)城牧場(chǎng)系列，這里面就有專(zhuān)門(mén)為年輕人設(shè)計(jì)的住宅，年輕人跟老年人在同一個(gè)社區(qū)里面，所以美國(guó)也在發(fā)展，美國(guó)的太陽(yáng)城也不是一成不變的。中國(guó)有很多的開(kāi)發(fā)企業(yè)也在嘗試做這樣的CCC的模式。

這個(gè)方式可能會(huì)比CCRC的方式更符合中國(guó)的國(guó)情特征，在它的盈利模式上面也能夠更好的作為產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，盡快的回籠資金，有一些之前的項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售部分沒(méi)有或者是很少，所以資金壓力比較大，現(xiàn)在基本的共識(shí)就是產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售部分做到85%，15%的部分自持，我們下午還會(huì)有這樣的介紹，都用這樣的方式去平衡資金。

4、城市型養(yǎng)老公寓

這也是一種共識(shí)，老人都不愿意離開(kāi)城市到郊外去，但是城內(nèi)的土地非常少，我們只能到城鄉(xiāng)結(jié)合部去做開(kāi)發(fā)，也會(huì)引導(dǎo)一批未來(lái)的老人，如果你創(chuàng)造了這樣全新的生活方式，你會(huì)引導(dǎo)一批老人去遠(yuǎn)郊或者城鄉(xiāng)結(jié)合部。但是有大量的老人都是生活在城市環(huán)境里面，他們不愿意離開(kāi)自己熟悉的環(huán)境，所以創(chuàng)造一個(gè)城市型的養(yǎng)老公寓，在豎向上把健康老人和失能、半失能老人做一個(gè)區(qū)分，這是一個(gè)很重要的發(fā)展方向。它的盈利模式會(huì)員制和產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售都是可以的。

日本木下介護(hù)的福原君給我們講過(guò)，他們?cè)黾恿艘粋€(gè)養(yǎng)老服務(wù)的領(lǐng)域，就是由他創(chuàng)辦的，在日本2000年介護(hù)保險(xiǎn)制度實(shí)行之前，他們這五年的時(shí)間是通過(guò)商業(yè)化的發(fā)展已經(jīng)可以盈利了，當(dāng)時(shí)他們?cè)诠緝?nèi)部有一個(gè)爭(zhēng)論，選址到底是去富士山腳下還是城市里面，后來(lái)他們選擇了在城市里面，現(xiàn)在在東京都周?chē)麄円还卜?wù)了3000多名中高端的老人。

5、旅游度假型養(yǎng)老酒店

這個(gè)應(yīng)該是未來(lái)非常重要的發(fā)展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他們肯定不會(huì)待在家里去養(yǎng)老，很多人希望到處旅游，一邊旅游、一邊養(yǎng)老。剛才提到了現(xiàn)在正在做養(yǎng)老養(yǎng)生的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，會(huì)制定一定的標(biāo)準(zhǔn)，如果符合這樣標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，你當(dāng)?shù)氐睦先速I(mǎi)了你的產(chǎn)權(quán)或者使用權(quán)，可以獲得這個(gè)聯(lián)盟里面其他項(xiàng)目的使用權(quán)，這個(gè)未來(lái)是一個(gè)非常大的趨勢(shì)，現(xiàn)在的旅游人口當(dāng)中，40%的老人比例可能還會(huì)再增加，老人旅游的消費(fèi)能力還會(huì)增加，所以我們應(yīng)該去參考悅榕莊精品酒店的方式，很好的結(jié)合溫泉、康復(fù)、理療、營(yíng)養(yǎng)、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游風(fēng)景區(qū)的用地，如何跟養(yǎng)老結(jié)合，如何爭(zhēng)取旅游養(yǎng)老的老年人群，這個(gè)也需要深入的做很好的定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)。

6、護(hù)理性機(jī)構(gòu)

這也是我們可以投資開(kāi)發(fā)的，可以去做連鎖的品牌，做規(guī)?；陌l(fā)展。現(xiàn)在的護(hù)理型機(jī)構(gòu)都有一次性入住金的問(wèn)題，現(xiàn)在有不同的說(shuō)法，有會(huì)員卡、有押金、有租金、消費(fèi)卡等等，再加上月費(fèi)，但是一次性入住金還是一個(gè)法律的空白，會(huì)員卡的收費(fèi)跟押金、租金、消費(fèi)卡的性質(zhì)都是不一樣的，有錢(qián)你收了你是不能用的，有的錢(qián)收了你能不能用現(xiàn)在也沒(méi)有明確的政策支持，但是有一些做得非常好的項(xiàng)目，通過(guò)會(huì)員卡和押金的方式運(yùn)用得還是很好。國(guó)內(nèi)比較典型的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)如北京的太申祥和及壽山福海。（北京民政局今年新評(píng)定了兩個(gè)五星級(jí)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一個(gè)是公辦的北京第一社會(huì)福利院，另一個(gè)就是民辦的壽山福海。）他們做了很好的室內(nèi)外環(huán)境，有很好的活動(dòng)組織，有很好的配套，主要還是通過(guò)會(huì)員制和月費(fèi)的方式運(yùn)營(yíng)得不錯(cuò)，但是前期條件就是土地成本一定要拿得比較合理。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程與前期定位 養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)流程很重要，跟普通的開(kāi)發(fā)流程有所區(qū)別，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)對(duì)養(yǎng)老服務(wù)體系的分析規(guī)劃，要根據(jù)小區(qū)的規(guī)模確定居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)的配比，這樣的方案要預(yù)先有一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)的框架方案，對(duì)養(yǎng)護(hù)院、日間照料中心、適老住宅這樣的類(lèi)型是一個(gè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，還是不同的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，都要有一個(gè)框架性的方案。有了前三步以后才能出一個(gè)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)來(lái)做規(guī)劃。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，特別建議一定要有一個(gè)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，不管你不同階段是一個(gè)公司還是不同的公司去做，一定要有一個(gè)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)幫你把關(guān)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以后，工程建設(shè)、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和人才培養(yǎng)要同時(shí)進(jìn)行，這三個(gè)環(huán)節(jié)也很重要。老人的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)跟普通的住宅購(gòu)買(mǎi)人群的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)方法不一樣，人才培養(yǎng)這一塊，昨天也跟大家溝通過(guò)了，可能現(xiàn)在這個(gè)瓶頸一時(shí)半會(huì)解決不了，但是肯定有辦法，比如說(shuō)當(dāng)?shù)匾欢ㄒ疫\(yùn)營(yíng)管理有基礎(chǔ)的人才，比如說(shuō)醫(yī)院的護(hù)理主任，或者他本身已經(jīng)是養(yǎng)老院，不管是公辦還是民營(yíng)養(yǎng)老院的院長(zhǎng)，在當(dāng)?shù)匾欢ㄒ鉀Q這樣的經(jīng)營(yíng)管理人才。同時(shí)一定要找到國(guó)外和國(guó)內(nèi)非常好的顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，比如說(shuō)日本的木下，比如說(shuō)昨天有臺(tái)灣的、德國(guó)的、澳大利亞的，但是國(guó)外的團(tuán)隊(duì)跟中國(guó)國(guó)情的結(jié)合、落地，還是要中國(guó)的專(zhuān)家來(lái)幫助理順，所以人才的問(wèn)題要從這三個(gè)方面組合解決，要有當(dāng)?shù)氐娜瞬?，?guó)外先進(jìn)的理念、成熟的模式和管理的方法，還要有中國(guó)專(zhuān)家?guī)椭戕D(zhuǎn)化。正式開(kāi)業(yè)之前要做好運(yùn)營(yíng)管理方案，通過(guò)試營(yíng)業(yè)進(jìn)行調(diào)整。

現(xiàn)在跟老年住區(qū)相關(guān)的國(guó)家、行業(yè)規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)，至少有這九本，我們做過(guò)梳理，五月底的時(shí)候有這樣一本社會(huì)力量參與的老年住區(qū)建設(shè)的模式和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，在我們老年住區(qū)專(zhuān)家委員會(huì)的共同努力下，很多專(zhuān)家都做了貢獻(xiàn)，在這里面對(duì)大家前期部分可能會(huì)比較著重的做了一些梳理，把剛才提到的九本規(guī)范，尤其是前期部分相關(guān)的，比如客群細(xì)分、項(xiàng)目的規(guī)模、基地的選址與布局、主要用房面積指標(biāo)等等都做了梳理，可能對(duì)大家前期定位、包括給政府做可研報(bào)告，可能是一個(gè)比較好的參考圖本。

結(jié)語(yǔ)：養(yǎng)老地產(chǎn)是大有可為的，在微博上、網(wǎng)絡(luò)上很多人打了問(wèn)號(hào)，養(yǎng)老地產(chǎn)是否是在掙老年人的錢(qián)？這個(gè)其實(shí)不是問(wèn)題，只要是社會(huì)力量參與養(yǎng)老事業(yè)的，除了慈善組織，商業(yè)組織一定是要盈利的，養(yǎng)老地產(chǎn)更需要有比較大的利潤(rùn)空間。未來(lái)的養(yǎng)老需求和消費(fèi)方式一定是豐富多彩的，我們一定 不要停留在現(xiàn)在和過(guò)往老人的消費(fèi)觀念、消費(fèi)力和消費(fèi)層次上，我們一定要研究未來(lái)老人的消費(fèi)能力一定是豐富多彩的。

所以剛才講的開(kāi)發(fā)企業(yè)可以去做的模式都是對(duì)應(yīng)了不同的消費(fèi)需求、不同的老人客群，只要你做好，專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，你選擇一個(gè)方向、一個(gè)模式做專(zhuān)做精，未來(lái)一定會(huì)有很好的市場(chǎng)匯報(bào)。

七月份的一些數(shù)據(jù)我們看到，雖然現(xiàn)在養(yǎng)老的形勢(shì)非常嚴(yán)峻，我們“十二五”的床位目標(biāo)現(xiàn)在過(guò)了40%，已經(jīng)完成的只有10%、30萬(wàn)張。2011年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)各個(gè)省的床位缺口15萬(wàn)張以上的省份排名我們也做了一個(gè)梳理，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，我們面臨的是這樣的市場(chǎng)環(huán)境，我們也不希望“十二五”還有最后三年的時(shí)候，還有90%的床位建設(shè)目標(biāo)去做一些大躍進(jìn)，這個(gè)肯定會(huì)有很多問(wèn)題?，F(xiàn)在整個(gè)的養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋率還不到20%，3300萬(wàn)的失能老人，4萬(wàn)個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里面只是50%不到的收養(yǎng)老人，比例只有23.5%。還有城鄉(xiāng)老人的空巢率到了50%。我們從事養(yǎng)老地產(chǎn)的目標(biāo)客群所處環(huán)境的嚴(yán)峻性，通過(guò)分析不同的老人，比如空巢老人應(yīng)該是什么樣的產(chǎn)品形態(tài)、盈利模式，可以對(duì)應(yīng)他們的需求，可能對(duì)失能老人、半失能老人、健康活躍老人都是不太一樣的。

我們都是剛剛開(kāi)始，今后的路還很長(zhǎng)，未來(lái)的三年，就是明年年初的時(shí)候，老年人權(quán)益保障法應(yīng)該會(huì)正式發(fā)布，今年年底、明年年初，這可能是一個(gè)非常重要的時(shí)間段，中央和地方的政策還會(huì)密集的出臺(tái)，支持我們參與養(yǎng)老事業(yè)。未來(lái)的三年，我們企業(yè)和個(gè)人都選擇好自己的定位，可能在“十三五”的時(shí)候我們都會(huì)有一個(gè)很好的發(fā)展！謝謝大家！