第一篇：法律糾紛與處理(地產(chǎn)法務(wù))

常見房產(chǎn)法律糾紛與處理

1、什么是房地產(chǎn)糾紛？ 答：房地產(chǎn)糾紛是指公民、法人或其它組織之間及他們相互之間基于房屋和土地的權(quán)利義務(wù)所發(fā)生的爭議。具體而言，是指關(guān)于房屋和土地的所有權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)和使用權(quán)等權(quán)益的爭議。房地產(chǎn)糾紛：按其法律性質(zhì)可分為民事性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛和行政性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛。

民事性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛包括：房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛(如商品房買賣)、建設(shè)工程合同糾紛(如土建、設(shè)備安裝、裝修)、房地產(chǎn)服務(wù)合同糾紛(如房地產(chǎn)咨詢、評估、中介)房地產(chǎn)租賃合同糾紛、物業(yè)管理糾紛、他項權(quán)利侵權(quán)糾紛(如相鄰用水、排水、采光、通風(fēng))等等。行政性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛包括：土地所有權(quán)和使用的爭議糾紛，經(jīng)有關(guān)人民政府處理后不服向人民法院起訴的。拆遷入與被拆遷人對拆遷補(bǔ)償、安置等達(dá)不成協(xié)議由批準(zhǔn)拆遷的房屋主管部門裁決后不服向人民法院起訴的。公民個人、法人或其它經(jīng)濟(jì)組織之間的林地、林木所有權(quán)爭議經(jīng)縣級或鄉(xiāng)級人民政府處理后不服向人民法院起訴的等等。

2、產(chǎn)生房屋糾紛到法院打官司需交納哪些費用？

答：當(dāng)事人提起訴訟，必須先交納一定的訴訟費用，一般情況下由原告方預(yù)交，敗訴方承擔(dān)。依據(jù)《人民法院訴訟收費辦法》，房屋訴訟的案件受理費的收費標(biāo)準(zhǔn)，按照爭議的性質(zhì)及爭議財產(chǎn)的價值(或金額)，實行依比率遞減的原則計算收取。

還需交納其他訴訟費用，即指人民法院在審理房屋糾紛案件中實際支出的，且依法應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人支付的費用、如鑒定費、評估費。

法律文書生效后，負(fù)有義務(wù)的一方未自覺履行義務(wù)時，另一方向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行的，應(yīng)向法院預(yù)交執(zhí)行費，執(zhí)行費按規(guī)定由被執(zhí)行方承擔(dān)。

委托代理律師進(jìn)行房地產(chǎn)訴訟，還需向代理律師所在的律師事務(wù)所支付律師代理費。

3、當(dāng)事人訂有仲裁協(xié)議的，還可向人民法院起訴嗎？

答：我國《仲裁法》規(guī)定：當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議的，一方向人民法院起訴的，人民法院不手受理，但仲裁協(xié)議無效的除外。

當(dāng)事人在房地產(chǎn)案件訴訟過程中享有哪些權(quán)利和承擔(dān)哪些義務(wù)? 當(dāng)事人在房地產(chǎn)案件訴訟過程中享有以下權(quán)利：

有請求司法保護(hù)并獲得公正裁判的權(quán)利、申請回避權(quán)。

有收集證據(jù)、查閱、復(fù)制與本案有關(guān)材料、法律文書的權(quán)利。有辯論權(quán)，可委托律師代理訴訟、行使委托代理權(quán)。

有處分實體權(quán)，包括承認(rèn)、放棄、變更民事權(quán)利，進(jìn)行和解、調(diào)解，提起上訴的權(quán)利，有反駁對方的請示及反訴權(quán)。

有對生效的法院民事判決、裁定書、調(diào)解書等申請強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)。當(dāng)事人在享受權(quán)利同時，必須履行如下義務(wù)：

必須依法行使訴訟權(quán)利，不能濫用訴權(quán)，同時履行訴訟義務(wù)。必須遵守訴訟秩序和法庭秩序。

必須履行生效的判決書、裁定書、調(diào)解書。

4、當(dāng)事人怎么聘請律師打房地產(chǎn)官司？

答：當(dāng)事人可以聘請具有房地產(chǎn)專業(yè)知識和訴訟技巧的房地產(chǎn)專業(yè)律師為其服務(wù)。

當(dāng)事人聘請律師作為訴訟代理人，應(yīng)提供自己的身份證件和有關(guān)資料。

當(dāng)事人聘請律師代理訴訟，應(yīng)與律師所在的律師事務(wù)所簽訂委托代理合同，合同應(yīng)包括委托事項、授權(quán)范圍、雙方的權(quán)利和義務(wù)、收費標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽發(fā)授權(quán)委托書。授權(quán)委托書應(yīng)載明受托人、受托人的基本情況，委托事項與權(quán)限。委托權(quán)限有一般代理和特別代理。

除法律援助案外，委托律師代理的當(dāng)事人應(yīng)向律師事務(wù)所交納有關(guān)代理費用。雙方可約定采取按比例收費、協(xié)商收費、風(fēng)險代理收費或計時收費等收費方式。

5、法律對房地產(chǎn)案件的訴訟時效是怎么規(guī)定的？ 答：當(dāng)事人向法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年。從知道或應(yīng)該知道自己的權(quán)益受到侵害之日起計算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過20年的，人民法院不予保護(hù)。

如果是建筑物或者其它設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落等原因使身體受到傷害要求賠償?shù)摹Ｑ痈痘蚓芨斗课葑饨鸬脑V訟時效為1年。

6、房地產(chǎn)糾紛產(chǎn)生后，如何寫民事訴狀？

答：民事起訴狀是原告向人民法院提起訴訟的書面依據(jù)。主要應(yīng)寫明下列事項：

當(dāng)事人的情況。寫明原告、被告的姓名、性別、年齡、民族、職業(yè)、工作單位和住所、聯(lián)系電話等等。當(dāng)事人是法人或其它經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)寫明該法人或其它經(jīng)濟(jì)組織的名稱、住所和法定代表人或主要負(fù)責(zé)人的姓名、職務(wù)、聯(lián)系電話等等。有訴訟第三人的應(yīng)寫明第三人的基本情況。

請求事項。寫明訴訟請人民法院依法保護(hù)其合法權(quán)益的要求，請求事項應(yīng)寫得具體明確。訴訟請求所依據(jù)的事實和理由。主要應(yīng)寫清楚民事法律關(guān)系存在的事實、發(fā)生爭議的焦點，起訴依據(jù)的法律法規(guī)名稱及具體條款。

結(jié)尾部分應(yīng)寫明受訴人民法院的名稱，并由當(dāng)事人簽名或蓋章，注明起訴的年月日。證據(jù)和證據(jù)來源。即起訴依據(jù)的產(chǎn)權(quán)證、公證書、契稅憑證、合同、往來信函、視聽資料等等一切能證明客觀事實的材料。

7、房地產(chǎn)糾紛產(chǎn)生后，應(yīng)向哪級人民法院起訴？

答：房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，依據(jù)我國民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定，因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。為此房地產(chǎn)糾紛產(chǎn)生后，根據(jù)糾紛涉及的標(biāo)的大小，當(dāng)事人可以向房地產(chǎn)所在的基層人民法院或中級人民法院或高級人民法院提起公訴。

8、房地產(chǎn)糾紛仲裁程序

答：(一)當(dāng)事人申請仲裁應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

①有仲裁協(xié)議；

②有具體的仲裁請示和事實、理由； ③屬于仲裁委員會受理范圍。

(二)當(dāng)事人向仲裁委員會遞交仲裁協(xié)議、仲裁申請書及副本和相關(guān)的證據(jù)材料。

仲裁委員會受理后，根據(jù)當(dāng)事人選定(或委托仲裁委員會主任指定)仲裁員組成仲裁庭(各方當(dāng)事人可各自選定一名仲裁員)。(三)開庭和裁決。(四)申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。

9、房屋拆遷、補(bǔ)償安置等發(fā)生爭議如何解決？

答：拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先于執(zhí)行。

拆遷入與被拆遷入或者拆遷人、被拆遷入與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷入的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)做出。

當(dāng)事人對裁決不服的可以自裁決書送之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷入依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

被拆遷入或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷。

實施強(qiáng)制拆遷前，拆遷入應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項，向公證機(jī)關(guān)輸證據(jù)保全。

10、房屋有質(zhì)量問題，是否可以要求退房或賠償損失？

我于去年從房產(chǎn)公司購買了一套期房，于去年5月1日交付，當(dāng)時未發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，到10月份發(fā)現(xiàn)陽臺墻上有一處很細(xì)的裂縫，到了12月發(fā)現(xiàn)裂縫增粗。因為質(zhì)量有問題，裝修一拖再拖。我向房產(chǎn)公司交涉，他們來人看過是墻身開裂，但因其它樓層未發(fā)現(xiàn)此類情況，故找不出開裂原因，房產(chǎn)公司人員講幫我補(bǔ)好，防止雨水滲漏，但裝修后說不定墻磚會因裂縫增大而破裂。我是工薪階層，全家人一生心血才買了這套房子，這條裂縫影響了我的居住環(huán)境，假如日后想出售，這樣的質(zhì)量也會使房價貶值，請問：我這套房子是不是屬于嚴(yán)重質(zhì)量問題?我是否可以向房產(chǎn)公司要求退房或賠償損失?假如房產(chǎn)公司提出這房子是通過質(zhì)檢的而不理睬我怎么辦? 答：如果所稱屬實，可斷定房屋存在質(zhì)量問題，您可與開發(fā)商就此問題進(jìn)行協(xié)商，也可以申請仲裁或向法院提起訴訟。房屋質(zhì)量問題的起因、嚴(yán)重程度及補(bǔ)救措施，在不能協(xié)商一致的情況下，應(yīng)由當(dāng)事人或法院或仲裁機(jī)構(gòu)委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。按規(guī)定在一般情況下，如果房屋質(zhì)量屬于結(jié)構(gòu)性缺陷，房產(chǎn)公司應(yīng)負(fù)責(zé)退房或調(diào)房并賠償損失。如果是非結(jié)構(gòu)性缺陷，房產(chǎn)公司應(yīng)負(fù)責(zé)維修并賠償相應(yīng)的損失。另外，房子通過“質(zhì)檢”，不是房產(chǎn)公司拒絕維修、賠償及退房的法定理由。

11、解決房地產(chǎn)糾紛的途徑有哪些？

答：公民、法人或其它組織關(guān)于土地、房屋等權(quán)益發(fā)生了爭議，可以選擇以下解決途徑：

自行協(xié)商解決：爭議發(fā)生后，爭議各方通過自行協(xié)商解決糾紛。

非訴訟調(diào)解：泛指不通過訴訟、仲裁解決當(dāng)事入之間民事爭議的一種方式，在我國通常是指在有關(guān)部門主持下，爭議雙方自愿達(dá)成協(xié)議解決糾紛。

仲裁：爭議各方根據(jù)簽訂的仲裁協(xié)議，向協(xié)議選定的仲裁機(jī)關(guān)申請仲裁。生效的仲裁裁決，一方若不履行，另一方可向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

訴訟：爭議各方將爭議的房地產(chǎn)糾紛向有管轄權(quán)限人民法院提起訴訟。

12、拒交物管費是否有理？

答：在目前的物業(yè)管理糾紛中，有不少是由于業(yè)主拒交物業(yè)管理費引起的。當(dāng)然，業(yè)主拒交管理費各有原因，但官司打完，業(yè)主敗訴的卻不少。為使大家能夠正確處理物業(yè)管理糾紛，特選擇了實踐中幾類最有代表性的案件，希望您能從中得到啟示。

案例一：張某被拆遷安置到某小區(qū)居住，但對被安置房屋的地點和面積始終不滿，他多次找拆遷單位要求重新安置，但未能解決。因此，張某自從住進(jìn)小區(qū)后就一直不愿交納物業(yè)管理費。當(dāng)物業(yè)公司將張某訴諸法庭后，法院判決張某敗訴，令其補(bǔ)交拖欠的費用。此案的關(guān)鍵在于，拆遷安置與物業(yè)管理費二者屬于兩個不同性質(zhì)的法律關(guān)系，兩個法律關(guān)系所涉及的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容和各自對應(yīng)的主體不同，前者對應(yīng)的是拆遷單位，后者對應(yīng)的則是小區(qū)的物業(yè)管理部門，因此不能混為一談，應(yīng)該分別解決。本案中，張某人住小區(qū)后，已經(jīng)享受了物業(yè)管理部門為其提供的服務(wù)，不能不以不滿拆遷單位為其安置的結(jié)果，作為拒絕交費的理由。對拆遷安置問題，張某應(yīng)當(dāng)通過其它合法途徑與拆遷單位另行解決。

案例二：崔某居住在一層，物業(yè)管理企業(yè)將供暖用煤堆放在他家的窗戶外，冬天刮風(fēng)時，崔某家的地板、家具和床褥常被刮進(jìn)的煤灰染黑，崔某認(rèn)為，物業(yè)的這些行為已嚴(yán)懲干擾了自己的正常生活，故拒絕交納物業(yè)管理費。

從事實來看，崔某拒絕交費似乎確實有一定道理，但從法律角度講，如果物業(yè)管理企業(yè)已在受委托范圍內(nèi)履行了其相應(yīng)的管理義務(wù)，那么住戶就應(yīng)當(dāng)按照委托合同的約定交納相應(yīng)的管理費用，如果拒不交納，就構(gòu)成了違約。而本案所出現(xiàn)的物業(yè)管理企業(yè)在崔某窗外堆放煤灰污染其戶內(nèi)環(huán)境是由于物業(yè)管理企業(yè)不當(dāng)行為侵犯了住戶的合法權(quán)益，崔某完全可以另行起訴物業(yè)管理部門，要求法院判令其排除妨礙，并賠償損失，而不應(yīng)以拖欠物業(yè)管理費方式解決。

13、離開單位后工作關(guān)系仍保留，公積金如何繳納？

我請教一個問題，我愛人已離開原單位，但工作關(guān)系仍然留在原單位，請問住房公積金應(yīng)如何繳納? 如何把工作關(guān)系拿到人才市場，又如何繳納呢? 答：住房公積金如您愛人所去的新單位可以辦理的，則需要新單位開具住房公積金的帳戶給您愛人的原單位，即可將住房公積金轉(zhuǎn)入新單位開立的住房公積金帳號。如果工作關(guān)系在人才市場，只要人才市場有建公積金帳戶，則辦理手續(xù)同上。

14、哪些房地產(chǎn)糾紛不屬于人民法院受理范圍？

答：因落實政策而引起的房屋糾紛，應(yīng)由各級政府主管部門解決。因行政指令而調(diào)整劃撥、機(jī)構(gòu)撤并等引起的房地產(chǎn)糾紛。

因單位內(nèi)部建房、分房等引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛。

當(dāng)事人訂有有效的仲裁協(xié)議，一方向人民法院起訴的，人民法院不予受理。

法律法規(guī)規(guī)定須先行裁決的房地產(chǎn)糾紛，未經(jīng)有關(guān)行政機(jī)關(guān)先行裁決，向人民法院起訴的，人民法院不予受理。

15、哪些房地產(chǎn)糾紛須先行裁決，當(dāng)事人不服才可向人民法院起訴？ 答：土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議糾紛，須經(jīng)有關(guān)人民政府處理后，當(dāng)事人對此處理決定不服，可以在接到處理決定通知之日起30日內(nèi)向人民法院起訴。

拆遷糾紛、拆遷人與被拆遷入對拆遷補(bǔ)償、安置等達(dá)不成協(xié)議，由批準(zhǔn)拆遷的房屋主管部門裁決，仍不服此裁決，可以在接到裁決書之日起15日內(nèi)向人民法院起訴。

公民個人、法人或其它經(jīng)濟(jì)組織之間的林地、林木所有權(quán)爭議必須經(jīng)縣級或鄉(xiāng)級人民政府處理，當(dāng)事人對此處理仍不服，可以在接到處理決定之日起1個月內(nèi)向人民法院起訴。

16、哪些房地產(chǎn)糾紛仲裁委員會不予受理？ 答：根據(jù)我國《仲裁法》，下列房地產(chǎn)仲裁委員會不予受理：

涉及婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)、繼承、析產(chǎn)、贈與的房地產(chǎn)案件。依法應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)處理的房地產(chǎn)行政糾紛。

法律法規(guī)規(guī)定不能申請仲裁的其他案件。

其他：①人民法院已經(jīng)受理或已經(jīng)審結(jié)的房地產(chǎn)案件。②涉及落實政策的房地產(chǎn)糾紛。③因公證機(jī)關(guān)公證而發(fā)生爭議的房地產(chǎn)糾紛。④機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位內(nèi)部分房的糾紛。⑤軍隊內(nèi)部的房屋糾紛。

17、內(nèi)部認(rèn)購不受法律保護(hù)

答：現(xiàn)在有些開發(fā)商在領(lǐng)取銷售許可證前，就開始搞內(nèi)部認(rèn)購。內(nèi)部認(rèn)購時的價格往往比開盤時是低幾十元至上百元。內(nèi)部認(rèn)購是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》明令禁止的行為。所以有些購房者即使與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購書，甚至簽訂了正式的《商品房買賣契約》，也不能到房地產(chǎn)主管部門登記備案。內(nèi)部認(rèn)購時，利益與風(fēng)險并存，購房者不能因小失大，一旦發(fā)生危險，購房者將吃大虧。

18、人民法院受理房地產(chǎn)案件的條件是什么？

答：原告必須是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其它組織有明確的被告。

有具體的訴訟請求和事實、理由。

屬于人民法院受理范圍和受訴人民法院管轄。

19、入住多年沒拿到房產(chǎn)證，應(yīng)如何維權(quán)？

我家1999年3月買了一套商品房，到現(xiàn)在還沒拿到房產(chǎn)證，應(yīng)該怎么辦?我們想和發(fā)展商打官司，要求其賠償并提供房產(chǎn)證。答：首先，應(yīng)根據(jù)您的商品房買賣合同中約定的爭議解決方式來決定是采取訴訟還是采取仲裁的處理方式。其次，是否能得到賠償和產(chǎn)權(quán)證，要看商品房買賣合同的具體約定和你所購買的房屋的具體情況如何，并根據(jù)不同的情況采用不同的處理方式和提出不同的要求。

20、商品房預(yù)售合同的登記備案問題

答：商品房預(yù)售合同簽訂之日30日內(nèi)開發(fā)商應(yīng)將該合同上報主管部門登記備案。置業(yè)者沒有將商品房預(yù)售合同上報登記備案的義務(wù)。商品房預(yù)售合同未經(jīng)登記備案的，并不影響商品房預(yù)售合同的法律效力，但政府主管部門可以按規(guī)定對開發(fā)商進(jìn)行處罰。

21、涉外房屋糾紛在訴訟程序上有哪些特殊規(guī)定？

答：涉外房屋糾紛指具有涉外因素的房屋糾紛。涉外因素包括主體涉外和內(nèi)容涉外。主體涉外指當(dāng)事人一方或雙方是外國人、無國籍人、外國法人或組織。內(nèi)容涉外指引起房屋法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的法律事實存在國外。對于涉外房屋案件，有下列特殊規(guī)定： 涉外房屋糾紛訴訟應(yīng)遵循以下原則：

①適用我國《民事訴訟法》原則。

②國家主權(quán)原則。房屋糾紛屬不動產(chǎn)糾紛，當(dāng)事人只能向我國人民法院提起訴訟，不允許當(dāng)事人協(xié)議選擇外國法院管轄。當(dāng)事人進(jìn)行訴訟時，必須使用中國的語言、文字。凡委托律師代理出庭訴訟的，必須委托中華人民共和國律師。

③司法豁免原則。

④適用我國締結(jié)或參加的國際條約的原則。

涉外房屋訴訟中，在我國領(lǐng)域內(nèi)設(shè)有住所的當(dāng)事人的答辯期、上訴期均為30日。涉外房屋糾紛在提起訴訟前或提起訴訟的同時及訴訟過程中可申請財產(chǎn)保全。在訴訟前提出財產(chǎn)保全的，申請應(yīng)提供擔(dān)保并在30日內(nèi)提起訴訟。逾期不起訴，人民法院應(yīng)解除財產(chǎn)保全，但保全不當(dāng)給對方當(dāng)事人造成損失的，申請入應(yīng)賠償損失。

對在我國設(shè)有住所的當(dāng)事人送達(dá)訴訟文書可按以下方式送達(dá)：

①按照受送達(dá)人所在國與我國締結(jié)或共同參加的國際條約規(guī)定的方式送達(dá)。②通過外交途徑送達(dá)。③對具有我國國籍的受送達(dá)人，委托我國駐受送達(dá)人所在國的使鄰館送達(dá)。④向有權(quán)代其接受送達(dá)的訴訟代理人送達(dá)。

⑤向受送達(dá)人在我國領(lǐng)域內(nèi)設(shè)立的代表機(jī)構(gòu)或者有權(quán)接受送達(dá)的分支機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)代辦人送達(dá)。⑥受送達(dá)人所在國的法律允許郵寄送達(dá)的，可以郵寄送達(dá)。

⑦不能用以上方式送達(dá)的公告送達(dá)，自公告之日起滿6個月，即視為送達(dá)。

22、不能辦理房產(chǎn)證的原因有哪些？

答：不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證既有開發(fā)商的原因，也有購房者的原因。對于開發(fā)商而言，不能辦理產(chǎn)權(quán)證的主要原因有：

①利用集體所有土地開發(fā)的項目。②未經(jīng)立項批準(zhǔn)的項目。③未取得規(guī)劃審批的項目。

④沒有銷售許可證又無產(chǎn)權(quán)證的房屋。⑤未經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋。⑥土地或房屋未解除抵押的。⑦開發(fā)商未交納相關(guān)稅費的。

⑧土地、房屋等有關(guān)部門查封、限制交易的等等。對于購房者而言，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的主要原因有：

①購房者沒有交納相關(guān)稅費。

②沒有提供房屋登記發(fā)證機(jī)關(guān)所要求的相關(guān)資料及身份證明。③委托他人辦理房產(chǎn)證但沒有出具授權(quán)委托書的，等等。

第二篇：《勞動合同與法律糾紛處理》學(xué)習(xí)心得

《勞動合同與法律糾紛處理》學(xué)習(xí)心得

首先，感謝老師開了這門選修課，讓我們理工科的學(xué)生也有機(jī)會走進(jìn)法律的課堂，給了我們用法律的方式思考問題的機(jī)會。讓我們更進(jìn)一步走近法律，而不是怒氣沖昏頭腦后的大打動手，意氣用事，抑或采取自虐的手段與這個本不公平的社會斗爭而不顧法律的威嚴(yán)。也請讓我感謝老師的付出，表面上看，這只是一門在有些自以為是的大學(xué)生看來可上可逃的課，殊不知，老師在為我們不成為法盲而努力；在為我們未來步入社會而努力。

從前總覺得合同是個多么遙遠(yuǎn)的事情，如今才意識到一年后的十一月就是我們準(zhǔn)備合同的時刻。幸運的是，現(xiàn)在我已具備審視合同是否合理的知識，知道合同必須包含的六條內(nèi)容：期限、崗位內(nèi)容、勞動條件、報酬的發(fā)放方式、勞動紀(jì)律以及勞動約定。雖然這些條件完全可以從書上學(xué)到，可是老師用具體案例分析使我們在知道內(nèi)容的基礎(chǔ)上，注意了勞動合同內(nèi)容背后公司所使用的手段。通過老師的講解，才知道崗位的具體內(nèi)容、報酬按什么方式發(fā)放、公司的規(guī)章制度及違反勞動合同應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任的約定，都是簽訂合同時必須明白清楚的，否則很容易跳入那些鉆法律空子公司的圈套。勞動法指出，大學(xué)生在拿到畢業(yè)生之前不是勞動者，但卻可以和公司建立畢業(yè)協(xié)議書，它和勞動合同不相上下，合同的內(nèi)容是必須具備的，但其中涉及到培訓(xùn)費及違約金的協(xié)議是必須慎重考慮的，也是選修課讓我知道了勞動仲裁部門是解決與公司糾紛的部門。

現(xiàn)在的社會，除了勞動關(guān)系，最普遍的就是人事管理關(guān)系，也是和我們大學(xué)生關(guān)系最大的，不管在學(xué)校還是出去找兼職做都是要和事業(yè)單位建立雇用或勞務(wù)關(guān)系的，那也是受勞動法保護(hù)，與勞動關(guān)系不同的不用勞動合同約束關(guān)系，兩者的區(qū)別在于勞動關(guān)系是為企事業(yè)單位工作，而人事關(guān)系是為自己工作。人事關(guān)系中，雇傭與勞務(wù)的不同在于前者受雇主指揮，后者則包辦整個人物，雇主只驗收其勞動成果。通過老師的言傳身教，我才知道，在雇傭關(guān)系中，被雇者在工作中出現(xiàn)人身事故，雇主須負(fù)全責(zé)；而在勞務(wù)關(guān)系中，雇主不需負(fù)任何責(zé)任。我想，具備這些知識后，身在大學(xué)的我們會更清楚自己的權(quán)利，更能很好地維護(hù)自己的權(quán)益，處理好自己與單位的關(guān)系。

選修課讓我知道了進(jìn)入單位后勞動者應(yīng)該如何維護(hù)自己合法權(quán)益。在試用期內(nèi)，單位解除勞動合同必須說出具體理由，僅僅以“不符合勞動條件”不可解除，相反，勞動者可以隨時走人。以前不知道所謂的童工到底在什么年齡范圍內(nèi)，終于知道勞動工作部門不允許錄用小于十六歲的童工，且使其工作量大、不同工同酬時就構(gòu)成犯罪。用法律的眼光看待周圍的世界，才發(fā)現(xiàn)社會還存在太多有待解決的問題。

以前總以為員工的工資、以及公司的規(guī)章制度都是在發(fā)展中約定成俗的，通過老師的講解，終于知道了單位在勞動法的范圍內(nèi)有用人自主權(quán)、自主調(diào)配權(quán)和自主制定工資和制度的權(quán)利，而員工則有結(jié)社權(quán)、勞動保護(hù)權(quán)、隱私權(quán)和勞動權(quán)，依法被保護(hù)。以前總以為員工是要完全服從公司安排的，如今才清楚地知道勞動者所擁有的權(quán)利。原來，員工還有約束公司規(guī)章制度的權(quán)利，并不是只有順從和忍受的義務(wù)，也并不是公司單方面所成，如此便教會我們進(jìn)入社會后用法律的手段維護(hù)自己的權(quán)利。

課堂上的所講內(nèi)容之精，不能一一列出，其中所受裨益絕非幾時學(xué)時之短，老師教會的是我們看待這個社會的方法，是我們在這個競爭激烈的世界好好生存下去的方法，是作為勞動者受益終生的。在上課的時候，老師還講了跳槽，也使我們很感興趣的一方面。才知道，跳槽并不像玩游戲，想走就可以甩手走人的，那是一個人的人格與責(zé)任所在，是必須在法律的約束下滿足所要遵循條件的。特別是跳槽要保守的商業(yè)秘密是法律規(guī)定的內(nèi)容，多謝老師給我們打這些預(yù)防針，才讓我們有了進(jìn)入社會的足夠準(zhǔn)備。

通過12課時的學(xué)習(xí)，我懂了作為未來勞動者的我們，運用法律為自己維權(quán)，用法律的手段爭取本該屬于自己的機(jī)會，而不會因為不懂勞動法而被騙在社會的入口處。通過觀看一個個發(fā)生在身邊的案例，讓我們有機(jī)會用法律的眼光看待身邊發(fā)生的事，讓我們對學(xué)校外邊的充滿勞動者的社會有更多更清晰的認(rèn)識。

最后，還是要感謝老師不辭辛苦的教導(dǎo)，這門勞動權(quán)益維護(hù)與糾紛處理課確實讓我受益匪淺，希望老師能保持對這門課的熱情，把法律的知識普及到每一個大學(xué)生的知識范圍，因為在進(jìn)入社會之前，我們真的很需要這些知識來武裝自己。

第三篇：法律糾紛處理規(guī)定

法律糾紛處理規(guī)定

總 則

一、為有效處理法律糾紛事件，維護(hù)公司的合法權(quán)益，特制定本規(guī)定。

二、公司發(fā)生的法律糾紛案件由法務(wù)部組織法務(wù)人員負(fù)責(zé)處理，其他有關(guān)部門給予工作配合，重大疑難案件可報請總經(jīng)理尋求外部協(xié)助。

三、法務(wù)部對各類案件建立臺賬登記、定期統(tǒng)計并實行歸口管理，對案件發(fā)生原因、發(fā)案趨勢、處理結(jié)果進(jìn)行綜合分析、評估，定期向總經(jīng)理匯報法律糾紛案件情況。

四、相關(guān)說明如下

1、特別法律事務(wù)是指公司為解決法律糾紛案件而進(jìn)行的仲裁、訴訟、行政復(fù)議、行政處罰聽證等特別事務(wù)。

2、訴訟是指以公司為一方當(dāng)事人或作為第三人，通過人民法院，采用訴訟方式解決糾紛的法律事務(wù)。

3、非訴訟是指以公司為一方當(dāng)事人，采取協(xié)商、調(diào)解、仲裁、復(fù)議等方式解決糾紛或爭議的法律事務(wù)。

五、訴訟與非訴訟案件處理須遵循有效維護(hù)公司合法權(quán)益和充分協(xié)調(diào)必要關(guān)系相統(tǒng)一的原則。

糾紛上報與分析

一、相關(guān)部門負(fù)責(zé)人于各糾紛案件發(fā)生當(dāng)天及時填寫《公司案件發(fā)生情況報告表》，說明案件發(fā)生的詳細(xì)情況，提交法務(wù)部。

二、法務(wù)部對案件進(jìn)行分析，提出初步意見，提交公司總經(jīng)理或主管副總審批。

三、公司總經(jīng)理確定案件處理原則后，由法務(wù)部組織協(xié)調(diào)各相關(guān)部門對案件的有關(guān)事實進(jìn)行全面調(diào)查，并收集相關(guān)資料，確定糾紛處理對策，預(yù)估可能產(chǎn)生的法律后果，并將相關(guān)情況上報總經(jīng)理審批。

四、公司實行案件過錯責(zé)任追究制，各部門必須及時上報發(fā)生的案件，對隱案不報或嚴(yán)重失職、致使公司權(quán)益受損的直接責(zé)任人，將給予驗收處理。

特別法律事務(wù)管理

一、涉及以下法律糾紛的案件，法務(wù)部應(yīng)在起訴或應(yīng)訴前及時將訴訟事實和訴訟應(yīng)對方案概要報總經(jīng)理備案，并在訴訟過程中及時向總經(jīng)理報告訴訟進(jìn)展情況。

1、涉及侵犯公司注冊商標(biāo)、名譽(yù)權(quán)等類型的訴訟、仲裁案件。

2、訴訟案件審理結(jié)果或執(zhí)行結(jié)果可能會給公司利益帶來嚴(yán)重不利影響的案件。

3、單筆訴訟標(biāo)的在1000萬元人民幣以上或達(dá)到公司凈資產(chǎn)10%以上的案件。

4、涉及刑事問題的民事、經(jīng)濟(jì)案件。

5、其他對公司由重大影響的訴訟、仲裁案件。

二、對公司主動提起起訴、仲裁的案件的處理。

1、法務(wù)部作好起訴前準(zhǔn)備，收集整理各種有利和不利的證據(jù)。

2、在起訴前10日內(nèi)，法務(wù)部向總經(jīng)理提出書面報告，擬定起訴書和法律建議。

3、法務(wù)部根據(jù)總經(jīng)理的意見進(jìn)行庭外和解或提出訴訟、仲裁。

三、公司法務(wù)部接到對方的《律師函》或接到法院或仲裁機(jī)構(gòu)的《應(yīng)訴通知》的，根據(jù)案件性質(zhì)、可能遭受的損失和危機(jī)程度實行分級管理。

四、屬于解除業(yè)務(wù)、服務(wù)合同性質(zhì)的糾紛，或標(biāo)的金額在10萬元以上的糾紛，或已被媒體曝光的糾紛，法務(wù)部必須及時上報總經(jīng)理，并在7日內(nèi)上交書面報告，附所聘律師的法律意見書、答辯書。

五、屬于一般民事合同的糾紛或標(biāo)的金額在10萬元以下的糾紛，法務(wù)部在7日內(nèi)上交書面報告，附擬聘律師及其法律意見書、答辯書。

六、法務(wù)部接到行政機(jī)關(guān)的《行政決定書》和《行政處罰決定書》時，必須立即上報總經(jīng)理，決定是否復(fù)議或者提起行政訴訟。

七、法務(wù)部接到行政機(jī)關(guān)作出的將給予重大行政處罰的口頭或書面《聽證告知書》時，必須在次日報總經(jīng)理，決定是否聘請代理人，準(zhǔn)備參加聽證。

八、案件處理完后，法務(wù)部應(yīng)在15日內(nèi)上交結(jié)案報告，內(nèi)容包括糾紛的產(chǎn)生、爭議事項和金額、案件結(jié)果、總結(jié)分析，并附和解協(xié)議、調(diào)解書、裁定或判決書等復(fù)印件。

九、如糾紛事件有責(zé)任部門和責(zé)任人，法務(wù)部需作出處理意見。

十、法務(wù)部應(yīng)建立特別法律事務(wù)的案件檔案，包括各種法律文書、證據(jù)、內(nèi)部報告和批復(fù)。

附則

一、本規(guī)定由公司法務(wù)部制定，解釋權(quán)歸法務(wù)部所有。

二、本規(guī)定經(jīng)總經(jīng)理審批后于發(fā)布之日起嚴(yán)格執(zhí)行。

第四篇：工程法務(wù)管理及糾紛處理答網(wǎng)友1

工程法務(wù)管理及糾紛處理答網(wǎng)友問 2010-02-21 17:21

【問】建房未經(jīng)建設(shè)局審批會導(dǎo)致建筑工程合同無效嗎？

【答】沒有規(guī)劃許可證的建設(shè)工程屬于違章建筑，工程合同繼續(xù)履行履行違反《建筑法》《土地管理法》等相關(guān)規(guī)定，因此，工程合同無效。

工程合同無效的法律后果是，參照合同計取工程款，雙方根據(jù)各自過錯大小進(jìn)行索賠。

【問】我爸爸幫人家蓋房，在施工途中我爸爸出現(xiàn)了意外，請問房主有責(zé)任嗎？ 【答】提問者所述問題，根據(jù)雇主是否是企業(yè)，分兩種情況：

一、您父親給企業(yè)施工受傷，根據(jù)《工傷保險條例》，企業(yè)對非職員的雇工也承擔(dān)工傷保險責(zé)任。

二、您父親給個人施工受傷，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十一條的規(guī)定，“雇員在從事雇傭活動中遭受人身損害，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。雇傭關(guān)系以外的第三人造成雇員人身損害的，賠償權(quán)利人可以請求第三人承擔(dān)賠償責(zé)任，也可以請求雇主承擔(dān)賠償責(zé)任。雇主承擔(dān)賠償責(zé)任后，可以向第三人追償?！?/p>

【問】工程糾紛問題？懂行的進(jìn)來！直接付人民幣！、我的一個朋友現(xiàn)在遇到了一個很棘手的問題！

接了個工程，保證金已經(jīng)交了！但是因為老百姓不讓施工，工程一直拖在那里！連政府都沒有辦法！那些老百姓把親人都叫起來了！全都睡在工地上面！懂行的或者法律的專家，大家都想下辦法！有好的辦法之間付人民幣！

【答】一般情況下，居民不讓施工的主要原因是對安置補(bǔ)償事宜存有爭議。除雙方另有約定外，根據(jù)工商總局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的施工合同示范文本的規(guī)定，安置補(bǔ)償、三通一平等保障施工條件的義務(wù)在發(fā)包方（開發(fā)商）。

因此，雖然履約保證金已交付，但仍然可以按合同約定給開發(fā)商發(fā)函，進(jìn)行工期索賠，使工期順延，從而不承擔(dān)工期違約責(zé)任，保證金也可以在竣工后返還。如前所述，安置補(bǔ)償問題如果不能解決，責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

現(xiàn)在發(fā)函索賠工期、催告開發(fā)商盡快完成安置補(bǔ)償。若一定期限后，開發(fā)商仍然怠于解決或無法解決安置補(bǔ)償問題，則可以發(fā)函進(jìn)行解除施工合同催告（前提是安置補(bǔ)償工作的停滯直接導(dǎo)致施工無法進(jìn)行、施工許可證無法辦理），合理期限后再函告解除施工合同，進(jìn)行索賠。

現(xiàn)狀的延續(xù)，對施工方并非一定不利，最終若走解除程序，索賠預(yù)期利益（合同履行施工方獲得的利潤），可以達(dá)到不干活就拿錢的效果。【問】一個工程的項目能有法律什么的保護(hù)嗎 【答】任何民事法律行為均受法律的保護(hù)。

工程項目的造價能不能實現(xiàn)、工程款能不能如約結(jié)算主要受發(fā)包方施工方的資質(zhì)是否達(dá)標(biāo)、招投標(biāo)與施工合同的合法性、工期能否符合約定、質(zhì)量是否存在瑕疵等因素的影響。這就需要工期管理、質(zhì)量管理、法務(wù)管理的配套人財物力的保障。如果以上因素均不能得到保證，即使對方是您的親兄弟，工程竣工交付后的索賠與反索賠也是難以避免的。

【問】房建工程從總包收里接水電安裝這一分項工程，一般管理費收多少？ 著急啊，麻煩知道的指教一下啊~~ 不勝感謝??！【答】提問者所問的“管理費”，我理解是總包管理費。

建筑工程實務(wù)中，總包管理費一般為1%至3%，具體數(shù)額由雙方約定。管理費屬于工程造價的事實問題，法律對此沒有具體限定，遵從當(dāng)事人的意思自治。

【問】施工工地按規(guī)定幾點應(yīng)該停止施工 【答】全國各地各有不同，您具體指哪里？

各地對施工時間的法律規(guī)定，一般為《***市建筑施工噪聲管理辦法》。因特殊需要：

1、因天氣惡劣晝間不能施工的；

2、晝間運輸汽車不能進(jìn)入施工現(xiàn)場的；

3、工程特殊需要必須晝夜間連續(xù)作業(yè)的；

4、其他特殊原因確需夜間施工作業(yè)的。必須在夜間在施工的必須報環(huán)保部門審批，同意后方可施工。

【問】我家和一公司簽訂一份關(guān)于裝潢工程的合同。但是最近合同方以我們效率低。想要我們停止現(xiàn)在的裝潢工程。但是我們已經(jīng)投資了。請問我們可以索要違約金嗎？？？？ 10 [ 標(biāo)簽：簽訂合同,合同,違約金 ] 關(guān)于那裝潢工程。簽訂方在和我們簽訂以外。最近又和別人簽訂一份。。但是我們已經(jīng)為那工程投資了很大。所以那個屬于違約嗎？？？？

【答】

1、發(fā)包方要求貴公司停止施工、換施工單位（即解除合同關(guān)系）是需要具備法定條件的：

（1）除合同特別約定外（如“甲方可以隨時解除合同”“乙方存在進(jìn)度延誤*日，甲方可以解除合同外”），貴公司必須存在法定過錯。依據(jù)最高人民法院發(fā)布的《施工合同解釋》第八條的規(guī)定，“承包人具有下列情形之一，發(fā)包人請求解除建設(shè)工程施工合同的，應(yīng)予支持：

（一）明確表示或者以行為表明不履行合同主要義務(wù)的；

（二）合同約定的期限內(nèi)沒有完工，且在發(fā)包人催告的合理期限內(nèi)仍未完工的；

（三）已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量不合格，并拒絕修復(fù)的；

（四）將承包的建設(shè)工程非法轉(zhuǎn)包、違法分包的。”

（2）發(fā)包方需要向貴公司送達(dá)解除合同的函件。依據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定，發(fā)包方“主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除?！?/p>

2、若發(fā)包方不全部滿足以上條件的情況，又與第三方就此項工程簽訂合同將工程另行包給他人的，建議貴公司：

（1）收集到發(fā)包方與第三方的合同；

（2）發(fā)函通告。依據(jù)《合同法》第六十八條不安抗辯權(quán)的規(guī)定，發(fā)“停工索賠函”催告發(fā)包方解除其與第三方的施工合同或提供相應(yīng)的擔(dān)保（擔(dān)保工程款的按約支付）；

（3）發(fā)包方拒絕解除第三方合同且拒絕擔(dān)保的，貴公司應(yīng)主動索賠。依據(jù)是《合同法》第一百零八條“預(yù)期違約”的規(guī)定，“當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

建設(shè)工程專業(yè)律師劉文廣

【問】我承包的建筑工地拿不到錢怎么辦 【答】準(zhǔn)備結(jié)算材料，按合同走索賠程序。一般是，結(jié)算材料送達(dá)發(fā)包人：

1、發(fā)包人不確認(rèn)的也不回復(fù)的或發(fā)包人確認(rèn)結(jié)算材料的，發(fā)律師函催告支付工程結(jié)算款，發(fā)包人仍不支付的，依法“申請人民法院將該工程依法拍賣，承包人就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償”；

2、發(fā)包人對結(jié)算材料有異議的，洽商形成會議紀(jì)要，把可以確認(rèn)的部分確認(rèn)下來，有爭議的部分，協(xié)商不成，提起訴訟（或依據(jù)協(xié)議申請仲裁）；

建議：期間多嘗試洽商，通過法律武器爭取協(xié)商解決，協(xié)商未果，聘請訴訟或仲裁所在地建設(shè)工程專業(yè)律師代理訴訟。

【問】沒有簽合同的轉(zhuǎn)包工程法律承認(rèn)嗎？現(xiàn)在工程已經(jīng)完工對方卻一在推托不付款這樣又該怎么辦？如何才能拿到錢

【答】

1、轉(zhuǎn)包工程違法。依據(jù)《建筑法》第二十八條的規(guī)定，“禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉(zhuǎn)包給他人，禁止承包單位將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給他人?！币虼?，轉(zhuǎn)包工程的行為違法；

2、事實合同已成立。依據(jù)《合同法》第三十六條的規(guī)定，“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。”因此，是否具有書面承包合同并不影響合同成立；

3、事實施工合同關(guān)系無效，只要工程質(zhì)量合格，就有獲得工程款的權(quán)利。依據(jù)最高人民法院制定的《施工合同解釋》第二條的規(guī)定，“建設(shè)工程施工合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應(yīng)予支持?！币虼耍┕ず贤词罐D(zhuǎn)包行為無效，承包方也可以獲得工程款（質(zhì)量與工程款掛鉤）。

4、發(fā)包方不支付工程款，可以委托律師直接提起訴訟或先禮后兵走非訴訟索賠程序，索賠不成再提起訴訟。

建議后者：竣工驗收后，整理結(jié)算資料（一切證明承包方保質(zhì)、保量、保工期完工的證據(jù)），先提交結(jié)算材料，發(fā)包人不支付的，再發(fā)律師函催告支付工程結(jié)算款，發(fā)包人仍不支付的，最后依法“申請人民法院將該工程依法拍賣，承包人就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！?/p>

（期間多嘗試洽商，通過法律武器爭取協(xié)商解決。）建筑工程專業(yè)律師劉文廣

提問人的追問 2009-12-12 20:14 設(shè)備制作安裝工程是不是也是您上述的其中一種??? 檢舉

團(tuán)隊的補(bǔ)充 2009-12-12 22:20 依據(jù)《建筑法》第二條第二款的規(guī)定，“本法所稱建筑活動，是指各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝活動?！痹O(shè)備制作安裝工程屬于建筑工程，可以使用以上的解答意見。提問人的追問 2009-12-12 22:27 可是我們不是本地人，到那里找那么多的錢來墊付這里的所有費用啊 檢舉

團(tuán)隊的補(bǔ)充 2009-12-12 22:47

1、現(xiàn)在即使工程沒有竣工驗收，也應(yīng)當(dāng)支付工程款。依據(jù)《施工合同解釋》第十八條的規(guī)定，“當(dāng)事人對付款時間沒有約定或者約定不明的，下列時間視為應(yīng)付款時間：

（一）建設(shè)工程已實際交付的，為交付之日；

（二）建設(shè)工程沒有交付的，為提交竣工結(jié)算文件之日；

（三）建設(shè)工程未交付，工程價款也未結(jié)算的，為當(dāng)事人起訴之日?！?/p>

2、你方可以直接提起訴訟，在訴訟過程中法院主持下雙方委托質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量鑒定。質(zhì)量有問題，你方修復(fù)或委托第三方修復(fù)；質(zhì)量沒問題，轉(zhuǎn)包方給工程款。

3、在法律上，你方屬于實際施工人，可以將業(yè)主、總包、轉(zhuǎn)包共同列為被告進(jìn)行訴訟。

4、建議聘請當(dāng)?shù)亟ㄖこ虒I(yè)律師作為委托代理人進(jìn)行訴訟。提問人的追問 2009-12-12 22:58 我方工程已經(jīng)完工,而業(yè)主也已經(jīng)開了驗收合格單,和機(jī)具驗收單只是轉(zhuǎn)包方克扣著工程款,找各種理由拖欠著,我手下的工人因為拿不到工錢也走不了 檢舉

團(tuán)隊的補(bǔ)充 2009-12-12 23:11 委托專業(yè)律師發(fā)封《律師函》，準(zhǔn)備結(jié)算材料（即庭審證據(jù)），走訴訟程序吧。雖然存在轉(zhuǎn)包違法的問題，但前面已經(jīng)說到了，這并不影響獲得工程款，證明不了固定價，就按無資質(zhì)無管理費的取費標(biāo)準(zhǔn)走定額?！締枴抗こ贪嘟M承包資質(zhì)

那里可以申請工程班組承包資質(zhì)證書

【答】班組承包即內(nèi)部承包，不具有獨立的法律地位，不對外承擔(dān)法律責(zé)任，不需要資質(zhì)，有內(nèi)部承包協(xié)議即可。

（建設(shè)工程施工承包資質(zhì)總共有三個序列：總承包、專業(yè)承包、勞務(wù)承包。）黑龍江遠(yuǎn)東律師集團(tuán)事務(wù)所哈爾濱總所 建筑工程專業(yè)律師劉文廣

提問人的追問 2009-12-12 10:37 劉律師你好 專業(yè)承包比如電焊班有資質(zhì)證書嗎 檢舉

團(tuán)隊的補(bǔ)充 2009-12-12 11:07

1、專業(yè)承包在內(nèi)的三個序列均需要相應(yīng)承包企業(yè)資質(zhì)。

2、承包企業(yè)不得超越本企業(yè)的資質(zhì)類別和資質(zhì)等級承攬工程，否則可能造成施工合同無效的法律后果。

3、電焊班組屬于企業(yè)內(nèi)部組織，不需要資質(zhì)。所屬企業(yè)有相應(yīng)資質(zhì)即可：（1）完成電焊工作的企業(yè)以自己名義對外簽合同包清工，至少需要焊接作業(yè)分包企業(yè)資質(zhì)；

（2）包工包料，至少需要相應(yīng)的專業(yè)承包資質(zhì)，比如鋼結(jié)構(gòu)工程專業(yè)承包企業(yè)資質(zhì)、金屬門窗工程專業(yè)承包企業(yè)資質(zhì)、機(jī)電設(shè)備安裝專業(yè)承包企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)淮。

【問】一個項目如果只在合同和業(yè)主的要求下開工，業(yè)主和駐地監(jiān)理沒有發(fā)出開工令，且沒有施工許可證的情況下，承包人是否可以提出索賠 一個項目如果只在合同和業(yè)主的要求下開工，業(yè)主和駐地監(jiān)理沒有發(fā)出開工令，且沒有施工許可證的情況下，承包人是否可以提出索賠？依據(jù)是什么？ 【答】可以。七通一平、辦理施工許可證等義務(wù)在發(fā)包方，發(fā)包方原因造成開工條件未成就的，承包人有權(quán)拒絕開工，并提出工期索賠。

1、法律依據(jù)上，《建筑工程施工許可證管理辦法》第三條規(guī)定“必須申請領(lǐng)取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工?！保üこ掏顿Y額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。）《建筑法》第六十四條規(guī)定，“違反本法規(guī)定，未取得施工許可證或者開工報告未經(jīng)批準(zhǔn)擅自施工的，責(zé)令改正，對不符合開工條件的責(zé)令停止施工，可以處以罰款?！?/p>

2、合同依據(jù)上，《施工合同示范文本》通用條款8.1規(guī)定，“發(fā)包人按專用條款約定的內(nèi)容和時間完成以下工作：5）辦理施工許可證”。11.2規(guī)定，“因發(fā)包人原因不能按照協(xié)議書約定的開工日期開工，工程師應(yīng)以書面形式通知承包人，推遲開工日期。發(fā)包人賠償承包人因延期開工造成的損失，并相應(yīng)順延工期?！?/p>

【問】工地臨時工的工傷如何索賠？

如果在工地干活受傷了，但是卻沒有簽任何勞動保障的合同，屬于臨時工，工資是一天一結(jié)算，這樣的受了傷屬于工傷么？能要求賠償么？現(xiàn)在人在醫(yī)院，工程那邊是不是要先墊付醫(yī)藥費用呢？如果不給的話要去找什么部門解決？ 【答】形成事實勞務(wù)關(guān)系享受工傷保險待遇

根據(jù)勞動和社會保障部、建設(shè)部、全國總工會《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)等行業(yè)農(nóng)民工勞動合同管理的通知》、勞動和社會保障部《關(guān)于確立勞動關(guān)系有關(guān)事項的通知》的規(guī)定，“建筑施工、礦山企業(yè)等用人單位將工程（業(yè)務(wù)）或經(jīng)營權(quán)發(fā)包給不具備用工主體資格的組織或自然人，對該組織或自然人招用的勞動者，由具備用工主體資格的發(fā)包方承擔(dān)用工主體責(zé)任?！?/p>

因此，你可以向包工頭所包工程、具有用工資格的承包人（總包、二包等甚至發(fā)包人）主張工傷保險待遇。

【問】“口頭”工程合同是否有效？

我和一公司達(dá)成口頭協(xié)議，公司讓我先把那事情辦起走，并承諾合同一定簽的下來，叫我把工作先做起走，下來我們在簽合同。經(jīng)過一段時間的努力，我辦好了所有的事情，資金投入了，工程完成了，當(dāng)要和公司簽合同的時候，卻被告知，合同辦不下來。我有證人，我提交了申請，和簽合同前的一些信息，原件在他們那里，我以沒有復(fù)印件、、希望得到一個律師的指導(dǎo)，該怎么辦？？？應(yīng)該怎樣處理這個事情，是法律途徑還是私下解決？？？如要起訴，該怎么進(jìn)行？？ 【答】依據(jù)《合同法》第三十六條 “法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”，你與相對方事實合同已經(jīng)建立，只要證明合同履行情況以及對方接受你的工程即可，根據(jù)你所說的相關(guān)資料，可以初步判斷合同成立是可以證明的事實，你的利益可以實現(xiàn)。

【問】工程竣工，業(yè)主不驗收，但已使用，有什么相關(guān)法律條文的規(guī)定？ 【答】《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件使用法律問題的解釋》 第十三條建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持；但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任。

第十四條當(dāng)事人對建設(shè)工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：(三)建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。

第十八條利息從應(yīng)付工程價款之日計付。當(dāng)事人對付款時間沒有約定或者約定不明的，下列時間視為應(yīng)付款時間：(一)建設(shè)工程已實際交付的，為交付之日；

【問】竣工資料怎么做？

【答】形式上，參照同類同規(guī)模已竣工工程竣工材料；

內(nèi)容上，保證工程量、工期準(zhǔn)確的前提下，參照建設(shè)單位的要求制作。畢竟竣工驗收后，才能提出結(jié)算報告。核心目的是獲取工程款（時刻不要忘記）。

提問人的追問 2009-07-22 20:30 我沒接觸過這些 這都是第一次 我想問一下你有關(guān)于竣工資料的格式嗎？ 我只想做一下參考

我的補(bǔ)充 2009-07-23 12:33 竣工驗收報告一般包括以下幾個方面：（1）工程概況。（2）工程簡要內(nèi)容和合同約定完成情況。（3）建設(shè)單位執(zhí)行基本建設(shè)程序情況。（4）建設(shè)單位對參建單位的評價。（5）竣工驗收程序、組織形式、內(nèi)容及工程竣工驗收意見。然后再根據(jù)具體的情況和目的附加其他內(nèi)容。格式可以在網(wǎng)上搜索。

具體工程的文本不便公開，請見諒。

【問】無房屋拆遷許可證的情況下，《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》是否有效？ 某開發(fā)公司（原告）在2001年4月18日取得縣政府同意下對某片區(qū)進(jìn)行招商引資建設(shè)。縣建委也與該公司簽訂了該片區(qū)的改造協(xié)議書。該工程分兩期，在2007年5月取得上述二期工程的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，但未獲得城市房屋拆遷許可證。原告于2006年8月21日和2006年11月3日與被告（改造片區(qū)某住戶）簽訂了《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》。被告根據(jù)其協(xié)議于2006年8月下旬搬入原告一商業(yè)門面中的前半間房做生意（該門面在補(bǔ)償協(xié)議中為原告補(bǔ)償給被告的門面，原告并會為被告辦理產(chǎn)權(quán)證），原告也按其協(xié)議將房屋后半段拆除。

原告提出訴訟，稱在沒有取得城市拆遷許可證的情況下，與被告所簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》可證違法無效，請求法院判令被告退還商業(yè)門面給原告。【答】《城市房屋拆遷管理條例》第八條規(guī)定，“任何單位或者個人需要拆遷房屋，必須持國家規(guī)定的批準(zhǔn)文件、拆遷計劃和拆遷方案，向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷?！焙贤P(guān)于合同無效情形之一便是合同“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，因此，原告訴求確認(rèn)合同無效應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ旱闹С?，受到的損失亦能得到支持。

【問】施工過程中的法律責(zé)任問題

情況是這樣的：甲方是整個工地的承包人，甲方聘請乙方到工地來進(jìn)行拆遷工作，但是因乙方的工作不慎，乙方聘請的汽車將工地附近的水管壓爆，直接導(dǎo)致5000多人民幣的經(jīng)濟(jì)損失，雙方在合同中沒有提到這方面責(zé)任事故產(chǎn)生的責(zé)任歸屬。請問下，在這樣的情況下，賠償責(zé)任應(yīng)該由誰承擔(dān)？！

【答】工程全部范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)責(zé)任由總包方（甲方）負(fù)責(zé)，分包范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)責(zé)任由分包人（乙方）與總包人承擔(dān)連帶責(zé)任。（安全生產(chǎn)責(zé)任在分包合同中是否約定對于責(zé)任承擔(dān)是否有影響各地實踐不一）

至于，一方承擔(dān)責(zé)任之后如何向?qū)Ψ阶穬數(shù)膯栴}，主要看分包合同給予分包人管理費的多少、分包人是否具有承攬拆遷工程的法定資質(zhì)、以及分包人對于損失的過錯?！締枴咳绾慰禳c拿到工程款

沒有合同又給如何,因為合同是給別人簽的,掛靠的公司也是別人找的,又給如何是好? 【答】依據(jù)《合同法》第三十六條 “法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”，你與相對方事實合同已經(jīng)建立，只要證明合同履行情況以及對方接受你的工程即可。平常注意證據(jù)保全，如拍照、材料采購清單、人工費清單、掛靠公司的書面通知、電話錄音等等，必要時進(jìn)行公證，兩個目的，第一是證實你進(jìn)行了工程施工，第二是正是發(fā)包方、總包方、（分包方）接受了你的工程成果。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規(guī)定，“實際施工人以轉(zhuǎn)包人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。實際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，人民法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案當(dāng)事人。發(fā)包人只在欠付工程價款范圍內(nèi)對實際施工人承擔(dān)責(zé)任。”

你作為沒有資質(zhì)進(jìn)行工程（勞務(wù)）承包地實際施工人，有權(quán)向發(fā)包人、總包人、轉(zhuǎn)包人或違法分包人主張工程款，但由于你沒有簽訂合同，故只能按實結(jié)算（定額取費），并且可能受到行政處罰（如罰款等）。

【問】老板不給工資我該怎么辦

我是水電工，大老板手里的水電活是我包下來干的，有兩個工地，有一個工地做起了，我向他要工程款，可是他以另一個工地沒做起為由拒付工程款，當(dāng)時我和他也沒有簽合同，他竟然擅自把另一個工地的剩下活油包給另一人干了，在他把活抱個別人之前，我干活的錢至今未付，工程款一共有五六萬，我想請問一下我該怎么辦？謝謝??！

【答】依據(jù)《合同法》第三十六條 “法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”，你與相對方事實合同已經(jīng)建立，只要證明合同履行情況以及對方接受你的工程即可。平常注意證據(jù)保全，如拍照、各費清單、“大老板"的書面通知、電話錄音等等，必要時進(jìn)行公證，兩個目的，第一是證實你進(jìn)行了工程施工，第二是正是發(fā)包方、總包方、（分包方）接受了你的工程成果。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規(guī)定，“實際施工人以轉(zhuǎn)包人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。實際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，人民法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案當(dāng)事人。發(fā)包人只在欠付工程價款范圍內(nèi)對實際施工人承擔(dān)責(zé)任。” 你作為沒有資質(zhì)進(jìn)行工程（勞務(wù)）承包地實際施工人，有權(quán)向發(fā)包人、總包人、轉(zhuǎn)包人或違法分包人主張工程款，但由于你沒有簽訂合同，故只能按實結(jié)算（定額取費），并且可能受到行政處罰（如罰款等）。

【問】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取施工許可證后幾個月內(nèi)開工？

【答】跟據(jù)《建筑工程施工許可管理辦法》第八條，“建設(shè)單位（發(fā)包人）應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請延期；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行廢止?！?/p>

根據(jù)《建筑裝飾工程施工合同示范文本》以及工程實務(wù)慣例，開工日一般由有兩種方式約定：絕對開工日、相對開工日。示范文本使用說明規(guī)定，“開工日期應(yīng)寫明雙方商定的開工日期，也可以將此規(guī)定為甲方代表發(fā)布開工令的日期”。

【問】建筑工程施工竣工完畢后,項目班子要如何取消? 【答】一般來說，項目部是針對特定工程而言的，其功用是對負(fù)責(zé)特定工程日常管理事務(wù)的處理工作，其產(chǎn)生之日為進(jìn)場之日、其消亡之日為特定工程竣工驗收之日。因為工程竣工驗收之日后，業(yè)主接受工程，之后的保修責(zé)任由施工單位負(fù)責(zé)；在法律上講項目部不具備民事主體資格。

但需要注意的是，如果項目部成立時已經(jīng)備案登記的，在消亡是亦須登記注銷，收回項目章，避免出現(xiàn)項目部印章被盜用，導(dǎo)致企業(yè)利益受到損失。提問人的追問 2009-07-24 19:01 現(xiàn)在的問題就是項目部要撤銷 備案登記。但當(dāng)初應(yīng)招標(biāo)法要求備案，現(xiàn)在要撤銷備案。應(yīng)該怎么撤銷？ 我的補(bǔ)充 2009-07-24 21:39 在哪個部門備案的就去哪個部門撤銷，按要求填表。我的補(bǔ)充 2009-07-24 22:16 一般來說，應(yīng)當(dāng)去工商部門辦理.

第五篇：工程法務(wù)管理及糾紛處理答網(wǎng)友問

工程法務(wù)管理及糾紛處理答網(wǎng)友問 2010-02-21 17:23

【問】第三方能不能提取（我們第四方）百分之二十的管理費

我和父親在重慶南川區(qū)水江鎮(zhèn)中國80萬噸氧化鋁項目這干了一個工程！工程總報是中鋁國際．分包是六冶．六冶又轉(zhuǎn)包給一人（他是第三方）.因為沒有從事過工程建設(shè),同過他的表兄弟找到我父親.讓我們跟他干.(合同中他提取工程總造價百分之二十的管理費)工程早在09年1月就結(jié)束并通過了驗收.期間找他（他是第三方）要錢,他總是不重慶南川區(qū)水江鎮(zhèn)這里惟由遲遲不來,無奈只能將他告上法庭.通過律師的知,你們的合同無效,合同違反了國家法律規(guī)定,是非法轉(zhuǎn)包,他（他是第三方）就不能提取你們的管理費,應(yīng)當(dāng)返還管理費.現(xiàn)在一審在重慶南川區(qū)水江鎮(zhèn)開挺了,法官雖然判定合同無效,但是法官怕連帶別的大單位，在審理過程中還是要合同判定的！!那不是是認(rèn)定合同有效嗎？

【答】既然工程通過了驗收，“第四方”與“第三方”又具有書面合同（根據(jù)你的表述，我判斷雙方約定：排除“六治”、“第三方”提取“管理費”之外的分包項下的工程款歸“第四方”所有。即“第三方”從“六治”處獲得的工程款，留取中間費“工程總造價百分之二十”后，剩余部分給“第四方”），按照施工合同解釋第二條的規(guī)定，“第四方”可以請求參照無效合同的約定計取工程款。因此，在“第四方”未請求“按實結(jié)算”（按實結(jié)算，有風(fēng)險，需具體情況具體分析）的情況下，法院按無效合同判決，并無不當(dāng)。參照無效合同計價不等于合同有效。

“管理費返還”的說法是錯誤的?！傲巍睆摹暗谌健?、“第三方”從“第四方”計取的“管理費”均為“非法所得”，如果“六治”和“第三方”已經(jīng)實際獲得了“管理費”，法院則應(yīng)當(dāng)依據(jù)施工合同解釋第四條，將“管理費”收繳。如果未實際取得，“六治”和“第三方”則無權(quán)向“中鋁國際”和“六治”主張管理費部分的工程款。

我建議“第四方”先通過財產(chǎn)保全等手段探明“第三方”是否具有償債能力、“六治”是否按其與“第三方”之間的轉(zhuǎn)包合同支付工程款后，決定是否追加“中鋁國際”、“六治”為共同被告（必要時采用撤訴，重新起訴的策略），以增加“第四方”獲得工程款的可能性。

依據(jù)是施工解釋第二十六條二款的規(guī)定，“實際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，人民法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案當(dāng)事人。發(fā)包人只在欠付工程價款范圍內(nèi)對實際施工人承擔(dān)責(zé)任。” 【問】建筑工程轉(zhuǎn)包合同無效

建筑工程轉(zhuǎn)包合同無效，那第３方能不能提取第４方（實施施工人）管理費，管理費不是應(yīng)當(dāng)返還第４方。法院該怎么判

【答】轉(zhuǎn)包建設(shè)工程合同的行為無效。因轉(zhuǎn)包實際獲得的“價差（即所謂的管理費）”系“非法所得”，應(yīng)予沒收；未實際獲得的“價差”這一部分的訴訟請求不予支持。

第四方（實際施工人）作為轉(zhuǎn)承包人，可以請求參照無效合同取費。

在固定價的情況，實際施工人可以按無效合同完全取費，“轉(zhuǎn)包管理費”第四方無權(quán)獲得。

在定額價的情況，實際施工人只能按實際資質(zhì)、實際完工工程量取費，“轉(zhuǎn)包管理費”第四方亦無權(quán)獲得。

以上的依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件使用法律問題的解釋》

第二條建設(shè)工程施工合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應(yīng)予支持。

第四條承包人非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程或者沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設(shè)工程施工合同的行為無效。人民法院可以根據(jù)民法通則第一百三十四條規(guī)定，收繳當(dāng)事人已經(jīng)取得的非法所得?！締枴砍邪逃捎谑袌鰞r格高于招標(biāo)合同文件里的報價能否向業(yè)主索賠？ 【答】初步判斷，可以依據(jù)最高人民法院新公布的《合同法解釋二》第二十六條的規(guī)定，“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除?！毕蛉嗣穹ㄔ赫埱蠼獬贤K止履行獲請求變更合同價款，增加工程款。當(dāng)然，這取決于具體情況和法官的自由裁量權(quán)。

另外，建議通過合同管理，搞簽證的辦法，通過其他方面（工程量、工程款支付是否延誤等）進(jìn)行經(jīng)濟(jì)索賠。一句話概括，“低中標(biāo)，勤簽證，高結(jié)算”?！締枴空垎柕V山工程總承包資質(zhì)需要花多少錢？那家可以辦理？

【答】申請總承包資質(zhì)不僅是花錢的問題，貴公司需要滿足《礦山工程施工總承包企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，具體內(nèi)容如下： http:// 【問】關(guān)于占用農(nóng)用地賠償問題(專業(yè)者進(jìn))我們這有鐵路要修建，在村委會的公告中，我家的地沒有賠錢，而是被折算進(jìn)社保，給我媽和我姐弄的社保，這樣只能去領(lǐng)七百元，而其他的人，有的十二萬、有的五萬的賠償金，我想知道這種賠償方式是否合理。(我媽說這是那些有關(guān)系的人就得到錢的)我只想知道這合理不？我一定要討個說法。

【答】

1、征地安置補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)由征地所在市縣國土資源局公告，村委會的公告不具有公信力。

2、征地補(bǔ)償方案中的，一般來說僅對宅基地、國有土地有所區(qū)別。同一村的安置方案不會有區(qū)別。

3、根據(jù)你的敘述，有可能村委會有存在侵吞補(bǔ)償金的可能。

建議通過所在市縣國土資源局網(wǎng)站獲得準(zhǔn)確的安置補(bǔ)償方案后，選擇協(xié)商、復(fù)議、訴訟、報案的辦法挽回?fù)p失。

【問】施工企業(yè)在工程投標(biāo)競爭中，如何選擇最優(yōu)標(biāo)價，使企業(yè)獲得最大預(yù)期利潤

【答】投標(biāo)的目的在于中標(biāo)，獲得項目。因此，投標(biāo)價無所謂最優(yōu)與否，只要合法、保障預(yù)算成本即可（有些企業(yè)可能會為了中標(biāo)，略低于預(yù)算成本報價）。建筑行業(yè)，“低中標(biāo)，勤簽證，高結(jié)算。”“中標(biāo)靠低價，賺錢靠索賠?！?建議施工企業(yè)單位，對施工合同簽訂、履約管理、簽證索賠嚴(yán)格把關(guān)。注重工期、質(zhì)量管理的同時，將施工合同法務(wù)管理包出去，報給建工專業(yè)律師所在的律所。這樣一來，結(jié)算后的索賠（洽商、訴訟、索賠）將給企業(yè)帶來更大的利潤。至于，如何降低預(yù)算，可以通過降低建材、勞工等實際支出，請人優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，優(yōu)化工藝的辦法，使企業(yè)成本低于社會一般成本，低于其他施工單位成本的辦法實現(xiàn)。

注意：投標(biāo)價避免過低，一是違法，可能會導(dǎo)致中標(biāo)無效；二是不利于成本實現(xiàn)?！締枴堪こ桃⒁馐裁矗?/p>

【答】所謂的“包工程”，除了包工、包料、包質(zhì)量、包管理之外，至關(guān)重要的是風(fēng)險防范。

行話說的好：“這是一個與魔鬼打交道的行業(yè)”，“中標(biāo)（攬活）靠低價，賺錢靠索賠”。

風(fēng)險主要包括兩個方面：市場風(fēng)險、法律風(fēng)險，以法律風(fēng)險多發(fā)。

舉個例子，施工圖預(yù)算1000萬最低成本的工程，某施工單位為了攬活，以800萬投標(biāo)書，順利中標(biāo)后，邊干工程、邊搞簽證、邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)索賠準(zhǔn)備（詳細(xì)情況略）。最后工程結(jié)算款雖然只有960多萬，但通過仲裁裁決得到的索賠款達(dá)到1830多萬元。

這個例子并不是特例。這里的關(guān)鍵在于建設(shè)工程法務(wù)管理工作是否到位。另外，現(xiàn)在施工單位不重視法務(wù)管理的情況十分普遍，導(dǎo)致施工單位索賠未果，被發(fā)包方反索賠，甚至有些施工單位工程質(zhì)量做的完美，卻要不來錢，反被告上法庭，最終走上破產(chǎn)的道路。因此，包工程極具風(fēng)險。通過強(qiáng)有力的法務(wù)管理的手段保質(zhì)保量保工期，有利于工程款的實現(xiàn)。

【問】建筑工程施工合同包干價中，超深的孔樁應(yīng)不應(yīng)該作增加工程量算給施工單位？

【答】所謂的“包干價”，在法律上被稱為“固定價”，如果沒理解錯的話，提問者所述的應(yīng)該是“固定總價”。

一般來說，固定的依據(jù)是施工圖、工程預(yù)算。孔樁加深，如果超出施工圖的設(shè)計，則屬于設(shè)計變更。除非施工合同明確約定，“固定價的風(fēng)險范圍包括設(shè)計變更”（對于有經(jīng)驗的施工方是不會認(rèn)可這種約定的），否則，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理施工合同若干問題解釋》第十六條二款的規(guī)定，“因設(shè)計變更導(dǎo)致建設(shè)工程的工程量或者質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，當(dāng)事人對該部分工程價款不能協(xié)商一致的，可以參照簽訂建設(shè)工程施工合同時當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門發(fā)布的計價方法或者計價標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算工程價款?！笔┕挝挥袡?quán)獲得超出施工圖預(yù)算范圍的工程款的。因此，超深的孔樁應(yīng)該給施工單位簽證（可以參照定額取費）。提問人的追問 2009-12-06 17:17 該合同為“固定總價”，但建設(shè)單位認(rèn)為孔樁超深部分沒有設(shè)計單位的設(shè)計變更通知單，不應(yīng)作設(shè)計變更處理，超挖部分是施工單位應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險及有意識作法。請問：（1）建設(shè)單位的說法對嗎？（1）需不需要設(shè)計單位出設(shè)計變更通知單？（3）有了設(shè)計變更通知單后能不能作增加工程量計算？謝謝！檢舉

回答人的補(bǔ)充 2009-12-06 18:04（1）（2）

首先，設(shè)計變更是否需要設(shè)計單位出具文件，需要視變更是否屬于重大設(shè)計變更而定。

依據(jù)施工合同通用條款29.1的規(guī)定，“施工中發(fā)包人需對原工程設(shè)計變更，應(yīng)提前14天以書面形式向承包人發(fā)出變更通知。變更超過原設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)模時，發(fā)包人應(yīng)報規(guī)劃管理部門和其他有關(guān)部門重新審查批準(zhǔn)，并由原設(shè)計單位提供變更的相應(yīng)圖紙和說明?！币话銇碚f，孔樁加深不屬于重大設(shè)計變更，不需要設(shè)計單位的變更圖紙。

其次，承包人按照工程師發(fā)出的變更通知及有關(guān)要求，進(jìn)行變更。

最后，施工單位與設(shè)計單位通知之間不具有合同關(guān)系，設(shè)計變更通知單的通知對象是建設(shè)單位。施工單位向建設(shè)單位負(fù)責(zé)，只要施工單位有證據(jù)（企業(yè)聯(lián)系單、函件、通知書、電話錄音等）證明孔樁超深是經(jīng)過建設(shè)單位的同意的、是建設(shè)單位的意思，建設(shè)單位就應(yīng)當(dāng)給簽證。

否則，施工單位就要承擔(dān)未按照施工圖施工，違約的責(zé)任。依據(jù)是施工合同通用條款29.2施工中承包人不得對原工程設(shè)計進(jìn)行變更。因承包人擅自變更設(shè)計發(fā)生的費用和由此導(dǎo)致發(fā)包人的直接損失，由承包人承擔(dān)，延誤的工期不予順延。（3）

設(shè)計單位的設(shè)計變更通知書可以作為佐證。

現(xiàn)在，收集證明“孔樁超深是建設(shè)單位的要求”的相關(guān)證據(jù)，然后走索賠程序，發(fā)函送達(dá)、提交材料，進(jìn)行書面索賠。這樣，不給簽證也不用怕，秋后算賬。【問】征占耕地補(bǔ)償不認(rèn)可怎么辦？

現(xiàn)在依照前3年平均產(chǎn)值的30倍給的補(bǔ)償，是32000元/畝補(bǔ)償?shù)暮堤?，可有的人家還是不認(rèn)可，還有臨時占地都給的是最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)了，難道國家電網(wǎng)工程還真進(jìn)行不下去了啊，行政裁決也沒行通，有部分老百姓就認(rèn)為只要不讓實施工程，就會按他說的這50平方米地就會給他3萬塊錢，能具體給點辦法嗎？謝謝了?！敬稹繉τ趪译娋W(wǎng)和開發(fā)商來說，老百姓不認(rèn)可補(bǔ)償方案，只要不讓進(jìn)場施工，工期就得拖延，最后損失的還是開發(fā)商和業(yè)主。

開發(fā)商作為企業(yè)從利潤最大化的角度思考也無可厚非。我能給你的辦法是花最少的錢盡快開工。

1、先給未接受補(bǔ)償?shù)睦习傩瞻l(fā)最后通告（“*月*日是最高額補(bǔ)償?shù)淖詈笃谙蓿??）；

2、通知仍未接受補(bǔ)償?shù)睦习傩眨屍渑纱砬皝碚勁泻炚鞯匮a(bǔ)償合同；

3、招一名談判高手與百姓代表談判，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)象征性提高一些，額外再附條件發(fā)放些“補(bǔ)助金”（如果*日內(nèi)全部離場，令發(fā)放給全體**萬元）（利用農(nóng)民的集體利益意識）

4、若開發(fā)商不過于吝嗇，經(jīng)過前三步，剩下的百姓不會太多。如果百姓基數(shù)大，可以循環(huán)反復(fù)使用前三步。最后剩下的百姓，可以依據(jù)征地基本原則“征多少、墾多少”的辦法，讓百姓選擇金錢補(bǔ)償還是征一還一（將開墾土地的工作包出去，一畝用不上32000元）。

以上建議，僅供參考?；舅悸穪碜杂诒救瞬疬w安置補(bǔ)償法務(wù)管理的實務(wù)經(jīng)驗。黑龍江遠(yuǎn)東律師集團(tuán)事務(wù)所哈爾濱總所 建筑工程專業(yè)律師 劉文廣 提問人的追問 2009-12-05 19:44 問題是現(xiàn)在工程到現(xiàn)在進(jìn)行的還算順利，也只有這1家是面對現(xiàn)有的3.2萬/畝的補(bǔ)償不認(rèn)可了，別的都已經(jīng)認(rèn)可并且施工完畢了，施工商并不負(fù)責(zé)征占耕地，他們?nèi)珯?quán)委托當(dāng)?shù)卣?fù)責(zé)征地，現(xiàn)在對這個占50多平方米的就少3萬不讓施工的釘子戶，施工方第一不打算出這個錢，第二即使打算出這個多余的錢也不能夠出，因為出了這個錢會推翻以前按征地政策解決的所有戶。以前正常征占的戶會都來效仿，都和這戶學(xué)習(xí)的。不知道對待這個釘子戶有什么具體措施和政策方面的支持嗎？ 檢舉

回答人的補(bǔ)充 2009-12-05 20:34 《大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償和移民安置條例》

第五十六條 按照移民安置規(guī)劃必須搬遷的移民，無正當(dāng)理由不得拖延搬遷或者拒遷。已經(jīng)安置的移民不得返遷。

第六十一條 違反本條例規(guī)定，拖延搬遷或者拒遷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾蛘咂湟泼窆芾頇C(jī)構(gòu)可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行；違反治安管理法律、法規(guī)的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究有關(guān)責(zé)任人員的刑事責(zé)任。規(guī)定是規(guī)定，在工期不緊迫的情況下，可以嘗試。

但不要忘記，征地補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)不在施工方，而在開發(fā)商（如果此工程沒有開發(fā)商，則責(zé)任在業(yè)主——電力公司)。如果電力公司不出這一戶的錢，施工方是不承擔(dān)責(zé)任的。相反，如果久拖不解的話，施工方還可以向電力公司索賠窩工的損失。之前給出的辦法，可隱蔽實施。

已離場的百姓，若已經(jīng)和開發(fā)商或電力公司簽完征地補(bǔ)償合同，根本涉及不到再回來的問題。

【問】承包方雇用的工人在維修本場館時嚴(yán)重摔傷，在承包合同較完善的情況下，業(yè)主方應(yīng)擔(dān)責(zé)嗎？

【答】根據(jù)勞動和社會保障部、建設(shè)部、全國總工會《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)等行業(yè)農(nóng)民工勞動合同管理的通知》、勞動和社會保障部《關(guān)于確立勞動關(guān)系有關(guān)事項的通知》的規(guī)定，“建筑施工、礦山企業(yè)等用人單位將工程（業(yè)務(wù)）或經(jīng)營權(quán)發(fā)包給不具備用工主體資格的組織或自然人，對該組織或自然人招用的勞動者，由具備用工主體資格的發(fā)包方承擔(dān)用工主體責(zé)任?！?此問題的業(yè)主是否承擔(dān)責(zé)任分三步進(jìn)行判斷：

1、承包方是否是單位。如不是，則業(yè)主承擔(dān)安全責(zé)任，應(yīng)予以賠償；

2、承包方是否是具備維修場館（防水、主體、裝修、體育場地實施等）相對應(yīng)的專業(yè)承包企業(yè)資質(zhì)等級。如不具備，則業(yè)主承擔(dān)安全責(zé)任，應(yīng)予以賠償；

3、在前兩步業(yè)主不承擔(dān)責(zé)任的情況下，再依照《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》“建設(shè)單位的安全責(zé)任”相關(guān)規(guī)定逐項檢查業(yè)主的安全義務(wù)是否履行，如無履行不當(dāng)，業(yè)主不承擔(dān)責(zé)任。業(yè)主安全責(zé)任概括如下：

1、向施工單位提供資料的責(zé)任；

2、提供安全技術(shù)措施非的責(zé)任；

3、不得推銷劣質(zhì)材料設(shè)備的責(zé)任；

4、提供安全施工措施資料的責(zé)任；

5、對拆除工程備案的責(zé)任；

6、施工合同約定的其他責(zé)任。

避免業(yè)主因安全事故承擔(dān)責(zé)任的正確做法：

1、在簽約階段在合同中明確安全技術(shù)措施費；

2、完善承包合同履約管理（企業(yè)函管理、及時向主管部門匯報事故、減損等等）由于業(yè)主方是單位不是個人，因此此問題不涉及司法解釋確定的雇主、雇員責(zé)任。