第一篇：淺談商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作之招商引資戰(zhàn)術(shù)

淺談商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作之招商引資戰(zhàn)術(shù)

摘要：產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資金的需要實(shí)行拆零銷售，而所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)可以實(shí)施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物，它主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行拆零銷售的經(jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)。它的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù)，分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結(jié)合三種方式。

關(guān)鍵字：商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作招商戰(zhàn)術(shù)

一．現(xiàn)實(shí)情況

分零租賃經(jīng)營(yíng)，零售產(chǎn)權(quán)是一般中小型開發(fā)商在開發(fā)低層商業(yè)樓盤和商業(yè)步行街的作法，它一般將營(yíng)業(yè)用房分隔成10-50平方米的小型獨(dú)立商鋪，既方便銷售產(chǎn)權(quán)，又不影響經(jīng)營(yíng)，商鋪由業(yè)主自營(yíng)或自租。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)直接分散到客戶，滯銷商鋪則可作為開發(fā)商自營(yíng)物業(yè)。這種方式有利于資金的迅速回收，不利于擴(kuò)大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散，難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，如果樓層較高，則極易出現(xiàn)一樓經(jīng)營(yíng)正常，二樓以上冷冷清清的局面。如樓層不高則風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，特別適合于商業(yè)步行街。

新城市廣場(chǎng)屬于復(fù)合型商業(yè)街，對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品不加確定，經(jīng)營(yíng)商品沒(méi)有統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳所能帶給經(jīng)營(yíng)者的利益相對(duì)較少，而且復(fù)合商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度較高，開發(fā)商操作不當(dāng)，就會(huì)發(fā)生因投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者不認(rèn)同項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案而導(dǎo)致的項(xiàng)目失敗，也會(huì)發(fā)生因項(xiàng)目市場(chǎng)成本太高，引起競(jìng)爭(zhēng)力降低的情況。

但零租零售的商業(yè)街模式也不乏成功的案例，主要為專業(yè)型商業(yè)街商鋪。專業(yè)型商業(yè)街往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如花鳥魚蟲一條街、燈具一條街、建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街等。專業(yè)型商業(yè)街由于其經(jīng)營(yíng)商品統(tǒng)一性的特點(diǎn)，整個(gè)商業(yè)街的市場(chǎng)成本比較低，不太容易出現(xiàn)因商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理影響整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)象，經(jīng)營(yíng)成功的可能性明顯高于復(fù)合型商業(yè)街。

二、三方利弊分析

1、開發(fā)商

在分零租賃經(jīng)營(yíng)，零售產(chǎn)權(quán)的運(yùn)作模式中,開發(fā)商處于相對(duì)有利的地位，可以憑借項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)迅速完成銷售回收巨額資金，又不必承擔(dān)長(zhǎng)達(dá)十余年的返租回報(bào)，能夠在項(xiàng)目清盤后全身而退。開發(fā)商的普遍心理是盡快將商業(yè)物業(yè)出手，至于出手之后，是否進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的管理，有的開發(fā)商根本沒(méi)有考慮，有的則是有心無(wú)力，因?yàn)樵谏啼伻夸N售之后，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)是完全歸屬業(yè)主的，開發(fā)商無(wú)權(quán)干涉。正因?yàn)槿绱?，開發(fā)商缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制力，而散戶自身調(diào)節(jié)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大，出現(xiàn)了類似新城市廣場(chǎng)后期經(jīng)營(yíng)不力的狀況：開發(fā)商品牌

受損失，樓盤的品質(zhì)下降，租金走低，投資者不能獲得高額穩(wěn)定的租金收益，投資受損。問(wèn)題的原因在于：

一是本身經(jīng)營(yíng)權(quán)分散，這屬于運(yùn)作模式先天的劣勢(shì)。

二是后期經(jīng)營(yíng)定位。商業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)是兩個(gè)不同的行業(yè)，開發(fā)商懂得房地產(chǎn)開發(fā)，卻不懂商業(yè)；做商業(yè)的人，只懂商業(yè)，不懂房地產(chǎn)開發(fā)，造成了信息的不對(duì)稱。開發(fā)商不應(yīng)盲目地建設(shè)開發(fā)，應(yīng)該先招商，讓商業(yè)經(jīng)營(yíng)專家在開發(fā)前期加入進(jìn)來(lái)，在定位、流線、布局、結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)中廣泛參與，這樣項(xiàng)目比較容易獲得成功。

三是開發(fā)商的心態(tài)和理念：對(duì)開發(fā)商而言，應(yīng)該有社會(huì)責(zé)任感。如果今天開發(fā)商賺了大筆錢走了，明天投資者紛紛套牢，這對(duì)開發(fā)商的品牌是有相當(dāng)不良影響的。商業(yè)步行街的運(yùn)作主要由三個(gè)環(huán)節(jié)組成：開發(fā)、銷售、經(jīng)營(yíng)。前兩個(gè)環(huán)節(jié)中，開發(fā)商當(dāng)然要講求投資效益，追求利潤(rùn)最大化，但不能一味做高商鋪售價(jià)，占據(jù)全部的利潤(rùn)空間，到了眾多投資者手中，已經(jīng)沒(méi)有足夠利潤(rùn)空間和增值空間，投資者為了達(dá)到起碼的投資回報(bào)率，租金高居不下，經(jīng)營(yíng)戶無(wú)力承租或者經(jīng)營(yíng)成本偏高，造成后期經(jīng)營(yíng)管理失敗。

2、投資者

零售零租的運(yùn)作模式深受投資者的喜愛(ài)，原因在于投資者對(duì)實(shí)物形態(tài)產(chǎn)品的真實(shí)取得和控制。與投資者必須簽訂10年-15年的委托經(jīng)營(yíng)合同相比較，它更能滿足投資者對(duì)物業(yè)的控制需求。

零售零租的運(yùn)作模式?jīng)]有零售整租模式長(zhǎng)達(dá)十余年合同約定的穩(wěn)定回報(bào)，商業(yè)街產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪的不可確定性和動(dòng)態(tài)性更強(qiáng)，這更加考驗(yàn)投資者的眼光。商鋪的價(jià)值很大程度上由人流和消費(fèi)決定，而人流和消費(fèi)又受交通、人文、歷史、區(qū)域環(huán)境規(guī)劃、規(guī)模、建筑物的特點(diǎn)、招商限制，還有整個(gè)商業(yè)零售市場(chǎng)商品檔次和時(shí)尚潮流等等多方面因素影響。在沒(méi)有分析這些因素的情況下，或者只考慮幾個(gè)方面，就妄下決定，是有很大風(fēng)險(xiǎn)的。譬如復(fù)合型商業(yè)步行街。每個(gè)街區(qū)功能業(yè)態(tài)的分布是不同的，有的部分就只能做餐飲，有的就只能開精品店，而各個(gè)行業(yè)的品牌客戶在做店址選擇時(shí)，都會(huì)有其最高租金標(biāo)準(zhǔn)，一般餐飲的租金較低，而精品店和品牌服裝專賣店比較高。投資者在要投資購(gòu)買商鋪時(shí)，要分析它能做什么不能做什么，再分析所選擇的租客中，租金會(huì)在什么范圍內(nèi)，然后了解其周邊商鋪情況，得出最可行的租金估價(jià)，再算投資回報(bào)，不能輕信開發(fā)商動(dòng)輒15%以上回報(bào)率的謊言。

3、經(jīng)營(yíng)者

對(duì)于專業(yè)型商業(yè)街來(lái)講，由于其經(jīng)營(yíng)商品統(tǒng)一性的特點(diǎn)，形成了消費(fèi)群體的聚集效應(yīng)，人流量或許不如有大型超市作為核心主力店的復(fù)合型商業(yè)街，但人流量的含金量高，人均消費(fèi)量一般高于復(fù)合型商業(yè)街。而且還有物流、信息、資源的有效共享，經(jīng)營(yíng)成本比較低，不太容易出現(xiàn)因商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理影響整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)象，經(jīng)營(yíng)商家的風(fēng)險(xiǎn)較低。

而復(fù)合型商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)商家需要考慮的問(wèn)題要復(fù)雜得多，如何充分利用核心主力店的人流量，使目標(biāo)消費(fèi)群體與其重合是關(guān)鍵。如果核心主力店是大型超市，其有效消費(fèi)群體為周邊普通居民，則不適宜經(jīng)營(yíng)中高檔精品店或高級(jí)餐廳等。如果核心主力店是大型百貨公司，則情況恰恰相反。

三、零售零租模式的綜合分析

零售零租的運(yùn)作模式有著旺盛而長(zhǎng)久的生命力，也受到廣大的中小開發(fā)商和專業(yè)投資者的青睞。對(duì)開發(fā)商而言，資金壓力小，運(yùn)作周期短、短期回報(bào)高、長(zhǎng)

遠(yuǎn)隱患相對(duì)不明顯。對(duì)專業(yè)投資者而言，這種獨(dú)門獨(dú)戶、產(chǎn)權(quán)完整的小商鋪，其產(chǎn)權(quán)明晰，對(duì)物業(yè)享有完全的控制權(quán)、既可出租又可自營(yíng)、易變現(xiàn)，因樓層低或?yàn)殚_放式商業(yè)街，其長(zhǎng)遠(yuǎn)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)封閉式管理型商鋪較低。

但產(chǎn)權(quán)的順利拆零銷售并不意味著項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的成功，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，決定商業(yè)物業(yè)是否成功的關(guān)鍵在于經(jīng)營(yíng)，前期所有的工作都是經(jīng)營(yíng)這個(gè)環(huán)節(jié)的鋪墊。但零租零售型商鋪?zhàn)畲蟮牧觿?shì)就在于經(jīng)營(yíng)，分析如下：

1、各個(gè)商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)完全分散，開發(fā)商或管理公司很難控制，整體的經(jīng)營(yíng)定位、檔次主要為經(jīng)營(yíng)商家自行調(diào)節(jié)，甚至投資者都處于被動(dòng)地位，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大。試想：各獨(dú)門獨(dú)戶的商鋪由各投資者自行出租后，連起碼的開張、關(guān)門時(shí)間都無(wú)法統(tǒng)一，如何樹立商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一形象？產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)的分零造成經(jīng)營(yíng)定位的不明確，經(jīng)營(yíng)格局的混亂，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)商家的效益、投資者的回報(bào)、開發(fā)商和商業(yè)管理公司的品牌得不到保證。

2、復(fù)合型商業(yè)街如果是室內(nèi)的，往往公攤面積接近50%，投資回報(bào)相對(duì)降低，而且因無(wú)整體的經(jīng)營(yíng)策劃，上行人流量少，二層及以上的商鋪經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)極高。

3、復(fù)合型商業(yè)街如果是露天的，則受季節(jié)、天氣影響較大，僅在春秋暖陽(yáng)之際才可能吸引較多人流量，而長(zhǎng)達(dá)9個(gè)月的酷暑嚴(yán)寒陰雨時(shí)節(jié)都拒客于千里之外，季節(jié)、氣候?qū)土髁康呢?fù)面影響極大。

四、結(jié)論

因此，零租零售產(chǎn)權(quán)的商鋪雖然在外部環(huán)境上順應(yīng)了廣大中小投資者投資發(fā)展的趨勢(shì)，又能開發(fā)商帶來(lái)較大的短期收益，長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。但其適應(yīng)面較窄，主要適用于專業(yè)型商業(yè)街，并不適用于復(fù)合型商業(yè)街，更不適用于樓層較高的商場(chǎng)。

由于專業(yè)型商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品統(tǒng)一性的特點(diǎn)，一般不會(huì)造成經(jīng)營(yíng)定位的不明確，經(jīng)營(yíng)格局的混亂，投資者和經(jīng)營(yíng)商家的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，更適合于這種模式的運(yùn)作。

第二篇：商業(yè)運(yùn)作模式之案例分析

偉大企業(yè)的商業(yè)運(yùn)作模式——案例分析

在股市上，總有一些企業(yè)在不斷創(chuàng)造奇跡。例如貴州茅臺(tái)，從04年的20多元一股，到現(xiàn)在變成200多元一股；張?jiān)從04年的近10元積極攀升到了120元左右，類似的還有青島啤酒、云南白藥等等，難道這些只是股市中的特例，他們是否會(huì)代表著某一種商業(yè)模式的成功呢？

一、核心價(jià)值衍生模式——代表：云南白藥

中國(guó)的醫(yī)藥企業(yè)常常存在這樣的發(fā)展瓶頸，一旦離開純粹的醫(yī)療流通領(lǐng)域，幾乎就無(wú)法在其他市場(chǎng)領(lǐng)域拓展自己的產(chǎn)品。2001年，云南白藥的領(lǐng)導(dǎo)者王明輝提出了一個(gè)很大膽的想法，要進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。云南白藥在王明輝的帶領(lǐng)下開始圍繞保密配方與材料科學(xué)的結(jié)合進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，公司將此稱之為“兩翼產(chǎn)品”，主要包括：白藥創(chuàng)可貼、云南白藥牙膏及其他藥妝產(chǎn)品。該公司將將云南白藥的神奇療效添加到其他成熟產(chǎn)品中，摒棄了“核心競(jìng)爭(zhēng)力”觀念，把保密的白藥配方變成其他產(chǎn)品的“添加劑”，重新展現(xiàn)了自身獨(dú)特的資源價(jià)值。

利用這個(gè)模式取得成功的，不僅僅是云南白藥，我們還可以想到一個(gè)百年的偉大企業(yè)——強(qiáng)生集團(tuán)。美國(guó)強(qiáng)生(Johnson & Johnson)成立于1886年，是世界上規(guī)模大、強(qiáng)生產(chǎn)品多元化的醫(yī)療衛(wèi)生保健品及消費(fèi)者護(hù)理產(chǎn)品公司。期初強(qiáng)生也僅僅是一個(gè)醫(yī)藥公司，后來(lái)利用其強(qiáng)大的科研能力，推出了邦迪、嬰兒用品等等家喻戶曉的產(chǎn)品。

每個(gè)企業(yè)都有其核心價(jià)值，當(dāng)然需要緊抓不放，但也切不可因此而守舊不求上進(jìn)，應(yīng)該以此為中心，不斷向外拓展，更充分地利用核心價(jià)值，凸顯核心價(jià)值，提升公司的內(nèi)在價(jià)值。這也歸功于這些企業(yè)的資源整合能力，改變了整個(gè)價(jià)值鏈的游戲規(guī)則。

二、繼承傳統(tǒng)，開拓創(chuàng)新——代表：貴州茅臺(tái)

“茅臺(tái)模式”的核心，不僅有中國(guó)優(yōu)秀傳統(tǒng)價(jià)值觀的傳承，更有與時(shí)俱進(jìn)改革創(chuàng)新的時(shí)代精神?！懊┡_(tái)模式”的核心，是對(duì)品牌和市場(chǎng)影響力的提升，并由此培養(yǎng)消費(fèi)者的信賴度和忠誠(chéng)度，將健康理念、文化理念以及高品質(zhì)的理念帶入人們心中，使得茅臺(tái)酒成為白酒市場(chǎng)上的首選和必選產(chǎn)品。

今天的茅臺(tái)，正在經(jīng)歷一個(gè)現(xiàn)代化破譯的過(guò)程。他們擁有國(guó)內(nèi)一流的白酒實(shí)驗(yàn)室和檢測(cè)設(shè)備，以及一批專業(yè)的科研人員，成立了白酒企業(yè)第一個(gè)國(guó)家級(jí)技術(shù)中心。所以，茅臺(tái)已經(jīng)融聚了中國(guó)的傳統(tǒng)文化，但又不斷與時(shí)俱進(jìn)，為其錦上添花。

三、推進(jìn)市場(chǎng)導(dǎo)向——代表：青島啤酒

早在2005年前，青島啤酒采取的是單純的銷售模式。在快速消費(fèi)品領(lǐng)域，這種營(yíng)銷手段屬于水平比較低的，而且在傳播上也以單方面的告知為主。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，這種單方向的產(chǎn)品營(yíng)銷和品牌傳播模式越來(lái)越不適合日趨個(gè)性化的消費(fèi)需求而必須求變。

對(duì)于“三位一體”的營(yíng)銷模式，青啤的釋義是：“將產(chǎn)品銷售、品牌傳播、消費(fèi)者體驗(yàn)三種競(jìng)爭(zhēng)手段結(jié)合運(yùn)用的營(yíng)銷模式，三個(gè)組成部分相互支持、相互促進(jìn)，不可分割?！笨剂壳嗥〉摹叭灰惑w”營(yíng)銷模式，就是將產(chǎn)品本身、品牌主張和文化訴求有機(jī)地結(jié)合在一起，向消費(fèi)者傳達(dá)青啤“激情成就夢(mèng)想”的品牌主張。青島啤酒的理念也一點(diǎn)點(diǎn)從做大做強(qiáng)轉(zhuǎn)變成為做強(qiáng)做大，致力于基于發(fā)展的增長(zhǎng)。與此同時(shí)，青島也一直在推行知識(shí)管理的建設(shè)。他構(gòu)建了以知識(shí)頻道運(yùn)營(yíng)為核心的知識(shí)管理落地模式，以總部建立了“中央電視臺(tái)”，分廠和營(yíng)銷中心建立“地方電視臺(tái)”為模式的構(gòu)架。通過(guò)電視臺(tái)的運(yùn)營(yíng)，加強(qiáng)總部、工廠和營(yíng)銷公司之間的知識(shí)交流與升級(jí)。

四、品牌瘦身顯高端——代表：張?jiān)?/p>

張?jiān)＜瘓F(tuán)是國(guó)內(nèi)葡萄酒生產(chǎn)企業(yè)老大，占全國(guó)葡萄酒市場(chǎng)份額的60%左右。1892年 張?jiān)ａ劸乒緞?chuàng)立，開創(chuàng)了中國(guó)工業(yè)化生產(chǎn)葡萄酒之先河。張?jiān)Ｊ且粋€(gè)綜合性企業(yè)，除了葡萄酒釀造外，還涉及了保健酒與中成藥研制開發(fā)、糧食白酒與酒精加工、進(jìn)出口貿(mào)易、包裝裝潢、機(jī)械加工、交通運(yùn)輸、玻璃制瓶、礦泉水生產(chǎn)等。

“品牌一定要專業(yè)化”，這是張?jiān)５目谔?hào)。張?jiān)?jiān)持，開發(fā)的葡萄酒，一定要用“張?jiān)！逼放?，?shí)行以母品牌為主導(dǎo)的子品牌組合模式，而集團(tuán)開發(fā)的保健酒，一般不打“張?jiān)！钡呐谱印榱颂岣咂放茖I(yè)化，往高端產(chǎn)品領(lǐng)域發(fā)展，早在2004

年，張?jiān)Ｏ群筇蕴?00余種市場(chǎng)銷量小的產(chǎn)品。在2009年，張?jiān)Ｓ秩婵车袅说投似放疲?5元以下的低端甜酒全部停產(chǎn)。據(jù)了解，在國(guó)際上這種多個(gè)子品牌運(yùn)作的方式非常普遍。一般來(lái)說(shuō)，歐美的葡萄酒業(yè)巨頭旗下往往有上百個(gè)品牌，但是張?jiān)Ｗ⑴c自己的品牌。這一來(lái)提高了張?jiān)５钠放菩蜗?，二?lái)也使張?jiān)８蛹辛α恐铝τ诤诵母?jìng)爭(zhēng)力的打造，使得這個(gè)百年企業(yè)蒸蒸日上。

第三篇：4公司化運(yùn)作之經(jīng)營(yíng)規(guī)劃系統(tǒng)

公司化運(yùn)作之經(jīng)營(yíng)規(guī)劃系統(tǒng)一、目標(biāo)及收益

幫助企業(yè)制定明確的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和方向，優(yōu)化傳統(tǒng)市場(chǎng)流通鏈條，提高市場(chǎng)營(yíng)銷與經(jīng)營(yíng)水平，并且在目標(biāo)達(dá)成和策略的策劃上制定一整套系統(tǒng)實(shí)施方案，創(chuàng)造企業(yè)品牌銷售優(yōu)勢(shì)平臺(tái)，弘揚(yáng)企業(yè)文化，引導(dǎo)消費(fèi)市場(chǎng)，打造集“商流、物流、信息流、資金流”為 一體的企業(yè)經(jīng)營(yíng)中心。

二、內(nèi)容綱要

模塊一：計(jì)劃是對(duì)未來(lái)行為的規(guī)范

1.公司戰(zhàn)略計(jì)劃

2.公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

模塊二：規(guī)劃模式

1.企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念

2.企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

3.公司總體工作思路

4.職能部門計(jì)劃

5.制定計(jì)劃

6.執(zhí)行完善

模塊三：企業(yè)文化模式的建立

模塊四：組織模式

1.鐵軍組織模式

2.組織規(guī)劃

3.組織保障

4.組織再造

5.主題活動(dòng)

6.組織優(yōu)化

模塊五：傳承模式

1.企業(yè)組織的會(huì)務(wù)體系

模塊六：經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書范本通則

1.制定經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書的戰(zhàn)略意義

2.制定經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書的必要準(zhǔn)備

3.制定經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書的外部評(píng)價(jià)

4.制定經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書的內(nèi)部分析

5.制定經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書的機(jī)遇挑戰(zhàn)

6.制定經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書的形象要求

7.制定經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書的核心原則

8.制定經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書的總體思路

9.經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書制定指南

10.經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書格式圖表

第四篇：商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)作模式

商業(yè)物業(yè)的管理運(yùn)作模式

商業(yè)物業(yè)的概念、管理特征

商業(yè)物業(yè)是指集商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲等各種功能于一體的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其物業(yè)管理內(nèi)容包括超市、大賣場(chǎng)、餐飲、零售店等。商業(yè)物業(yè)具有大空間、多設(shè)備、商號(hào)多，客流量大等特點(diǎn)，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大，責(zé)任重。一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場(chǎng)所，服務(wù)對(duì)象是住戶，而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其物業(yè)管理機(jī)構(gòu)面對(duì)的服務(wù)對(duì)象是業(yè)主，租戶和顧客三個(gè)方面。其中，租戶和顧客群不是長(zhǎng)期穩(wěn)定的，而是流動(dòng)的，不斷變化的，且來(lái)源不同，構(gòu)成復(fù)雜，因此物業(yè)管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽(yù)。一旦物管機(jī)構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯(cuò)，導(dǎo)致租戶或顧客不滿，對(duì)物業(yè)商譽(yù)有極大的影響。若因此失去租戶或顧客，就意味著會(huì)失去物業(yè)業(yè)主的信任，影響本企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)令各方滿意的服務(wù)目標(biāo)，就要不斷調(diào)查研究市場(chǎng)情況，了解市場(chǎng)變化和不同租戶、顧客對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的不同要求與滿意標(biāo)準(zhǔn)，以高于市場(chǎng)普遍水平的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)滿足他們，并贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

商業(yè)物業(yè)的管理內(nèi)容一、一般性管理

1、對(duì)小業(yè)主或承租商的管理

統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商用物業(yè)，其經(jīng)營(yíng)者都是承租商，可以在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款，對(duì)承租戶的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以以商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公約的形式對(duì)他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。

2、環(huán)境清潔管理

商業(yè)物業(yè)環(huán)境的清潔與否是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。商業(yè)物業(yè)的人流多且人員雜亂，產(chǎn)生垃圾的源頭較多。除應(yīng)有專人負(fù)責(zé)流動(dòng)保潔、及時(shí)清運(yùn)垃圾、隨時(shí)保持室內(nèi)外衛(wèi)生清潔之外，同時(shí)還應(yīng)注重提高清潔工作的專業(yè)性，滿足商業(yè)物業(yè)內(nèi)部各種設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)需要，商業(yè)物業(yè)的保潔形式具有以下主要特點(diǎn)：

A、由于商業(yè)物業(yè)日常的保潔需求時(shí)間較長(zhǎng)（營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，且節(jié)假日照常營(yíng)業(yè)），在保潔人員的工作安排上一般實(shí)行兩班制，保證營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)場(chǎng)內(nèi)衛(wèi)生營(yíng)造好的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境。B、商業(yè)物業(yè)保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身 素質(zhì)及檔次來(lái)決定，商業(yè)物業(yè)保潔還需注意對(duì)停車場(chǎng)、垃圾存放點(diǎn)的巡視保潔，為方便顧客，還應(yīng)注意垃圾收集桶擺放的數(shù)量與位置是否合理。

C、商業(yè)物業(yè)對(duì)保潔人員的素質(zhì)要求較高，包括及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的能力和正確處理清潔作業(yè)過(guò)程中的各種應(yīng)注意事項(xiàng)的能力。

3、安全保衛(wèi)管理

商業(yè)物業(yè)面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓(xùn)練有素的保安和消防隊(duì)伍，并有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業(yè)安全，維持商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理秩序。

對(duì)于商業(yè)物業(yè)的安全管理，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： A、將物業(yè)保安管理同物業(yè)消防管理相結(jié)合。

消防安全是物業(yè)安全的重要環(huán)節(jié)，由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)人員密集、設(shè)備昂貴、財(cái)物（產(chǎn)）匯集，發(fā)生火災(zāi)所造成的生命、財(cái)產(chǎn)損失無(wú)法估量。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)的每一位安全人員都應(yīng)同時(shí)是兼職消防安全管理員，并具備相應(yīng)的消防知識(shí)與技能，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理各種火災(zāi)隱患。B、將安全管理與客戶服務(wù)工作相結(jié)合。

商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象較多，包括業(yè)主、租戶及商業(yè)顧客，由于物業(yè)的商業(yè)特性，商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理更加強(qiáng)調(diào)管理的服務(wù)性，安全管理人員在日常工作中，隨時(shí)都可能會(huì)接到客戶的各種服務(wù)要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務(wù)工作中去，為顧客提供各種細(xì)致服務(wù)，盡可能地保護(hù)業(yè)主、租戶和顧客的利益。

C、緊急事故的應(yīng)急處理。

商業(yè)物業(yè)屬開放型環(huán)境。對(duì)于高度密集性的商業(yè)物業(yè)，必須設(shè)計(jì)一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災(zāi)、電源失控、水管爆裂、犯罪活動(dòng)、爆破威脅、嚴(yán)重傷病等緊急事項(xiàng)有所準(zhǔn)備。商業(yè)物業(yè)的一些地方較易發(fā)生犯罪活動(dòng)，如商業(yè)中心的停車場(chǎng)就是犯罪分子與歹徒經(jīng)?；顒?dòng)的主要地方。對(duì)此，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有許多需要改進(jìn)的地方，例如：增加照明燈以加強(qiáng)顧客安全感 ；人行道附近和停車場(chǎng)不應(yīng)有藏身之處 ；為顧客提供的哨崗應(yīng)安排在停車場(chǎng)重要位置等等。增加訓(xùn)練合格的保安人員，配備高性能的安全設(shè)備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發(fā)生。

4、消防管理

商業(yè)物業(yè)常見(jiàn)的引發(fā)火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當(dāng)、電器引致的火警、裝修不慎等。商業(yè)物業(yè)內(nèi)部人群密集，短時(shí)間內(nèi)的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無(wú)阻，遇有緊急情況時(shí)能及時(shí)疏散人群。商業(yè)物業(yè)建筑應(yīng)嚴(yán)格按國(guó)家消防部門的具體有關(guān)規(guī)定配備消防裝置及設(shè)備，如火警報(bào)警系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電機(jī)，應(yīng)急照明系統(tǒng)、花灑系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等等。物業(yè)內(nèi)務(wù)類消防設(shè)施及消防通道的指示標(biāo)識(shí)必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設(shè)備或裝飾品均須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業(yè)的消防管理還必須注意物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主、租戶（使用人）之間的聯(lián)合管理，組成以物業(yè)管理公司為主，業(yè)主和租戶為輔的消防管理網(wǎng)絡(luò)，必須注意消防宣傳與強(qiáng)化消防管理之間的結(jié)合，才能真正把各項(xiàng)消防管理措施落到實(shí)處。

5、設(shè)備管理

商業(yè)物業(yè)高起點(diǎn)、高質(zhì)量的設(shè)備設(shè)施需要具有先進(jìn) 的現(xiàn)代化管理手段和專業(yè)化養(yǎng)護(hù)維修技術(shù)。由于商業(yè)物業(yè)使用頻繁，預(yù)防性的維護(hù)工作與建筑地面、設(shè)備的日常檢查工作就顯得尤為重要。因此必須加強(qiáng)各類設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)，減少停機(jī)率，并在商業(yè)物業(yè)開放運(yùn)行中及時(shí)處理各種設(shè)備故障，保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為物業(yè)業(yè)主及使用權(quán)人提供方便及不間斷服務(wù)。

6、車輛管理

停車面積供應(yīng)緊張，對(duì)往來(lái)車輛實(shí)施有序管理難度較大。商業(yè)物業(yè)類的建筑物的停車場(chǎng)（地上、地下停車場(chǎng)）應(yīng)合理規(guī)劃、加強(qiáng)使用管理，提高使用效率，不僅保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業(yè)主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應(yīng)注意將車輛管理與環(huán)境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結(jié)合。例如在環(huán)境管理方面要求車輛和人員保持停車場(chǎng)內(nèi)清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來(lái)，吸引顧客消費(fèi)，又能保持整潔的物業(yè)環(huán)境和物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的安全與交通秩序。

二、特殊管理

1、商業(yè)物業(yè)形象的宣傳推廣

商業(yè)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，就是要做好物業(yè)商業(yè)形象的宣傳和推廣，擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的知名度，樹立良好的商業(yè)形象，以便吸引更多的消費(fèi)者。這是整個(gè)商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作。

商業(yè)物業(yè)良好形象的作用

商業(yè)物業(yè)良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是未來(lái)潛在的銷售額和一種無(wú)形的資產(chǎn)。商業(yè)物業(yè)必須具有自己鮮明的特色，才會(huì)對(duì)顧客有更多的吸引力。在各類商場(chǎng)不斷涌現(xiàn)，各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購(gòu)物，選購(gòu)哪家商場(chǎng)的商品，都會(huì)有一個(gè)比較、選擇、決策的過(guò)程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應(yīng)樹立與眾不同、具有特色鮮明的形象，以形象昭示特色，以特色的商業(yè)標(biāo)識(shí)、商品、服務(wù)和特殊的營(yíng)銷策略征服吸引顧客，在實(shí)際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認(rèn)識(shí)這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色（一段 時(shí)間后，顧客便會(huì)將物業(yè)的形象與特色聯(lián)系起來(lái)）。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以物業(yè)樓宇的良好形象就是銷售的先行指標(biāo)。同時(shí)，商業(yè)物業(yè)的良好形象一旦形成，便是一種信譽(yù)、品牌和無(wú)聲的廣告，說(shuō)到底也就是一種無(wú)形資產(chǎn)。當(dāng)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入“印象時(shí)期”后，消費(fèi)者過(guò)去買“品牌”，現(xiàn)在買“店牌”。可以說(shuō)，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價(jià)值與形象，商業(yè)物業(yè)的良好形象便具有提升商品價(jià)值和形象的作用。（其確立過(guò)程如園示）

2、承租客商的選擇

商業(yè)物業(yè)是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有人主要是通過(guò)依靠經(jīng)營(yíng)商業(yè)店鋪的出租而贏利，因而商業(yè)物業(yè)的管理者必須十分重視對(duì)客商的選擇及其搭配。

商業(yè)物業(yè)的管理者可以從以下四個(gè)方面對(duì)承租商進(jìn)行分類選擇：（見(jiàn)表一）承租客商在商業(yè)物業(yè)的不同作用：（見(jiàn)表二）商業(yè)物業(yè)的管理者，應(yīng)主要依據(jù)所管理的商業(yè)物業(yè)的規(guī)模大小和不同層次去選配承租客商。大型商業(yè)物業(yè)，如省級(jí)、國(guó)家級(jí)的，甚至是國(guó)際級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機(jī)構(gòu)門類應(yīng)該是越齊越好，應(yīng)盡量爭(zhēng)取一些省市級(jí)、全國(guó)性乃至世界級(jí)的分店為基本承租戶，給人以購(gòu)物天堂、度假去處的感覺(jué)。中型商業(yè)物業(yè)，如大城市區(qū)一級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的商品和零售商店類型應(yīng)該盡量齊全，也應(yīng)有其他各種商業(yè)機(jī)構(gòu)，同時(shí)應(yīng)盡量爭(zhēng)取省市級(jí)和區(qū)級(jí)大商店的分店作為基本承租戶。小型商業(yè)物業(yè)，如一些住宅小區(qū)的購(gòu)物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。

商業(yè)物業(yè)的管理運(yùn)作方式

一、管理主體的設(shè)置

商業(yè)物業(yè)應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。但在具體的管理決策上應(yīng)設(shè)立商業(yè)物業(yè)管理委員會(huì)。因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)管理內(nèi)容雖包括物業(yè)管理、物業(yè)形象的宣傳推廣和對(duì)經(jīng)營(yíng)者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。物業(yè)管理公司不擁有所管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，因而不具有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)。它只是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托對(duì)物業(yè)及設(shè)施、使用人的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行管理，以保證商業(yè)物業(yè)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)秩序，使經(jīng)營(yíng)者的生意好做。商業(yè)物 業(yè)本身是一個(gè)整體，由于多家經(jīng)營(yíng)，各經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的許多方面需要協(xié)調(diào)一致，而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營(yíng)，無(wú)權(quán)介入各經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此，要保證管理的有效性，應(yīng)該組織由工商管理部門參與、經(jīng)營(yíng)者代表組成的管理委員會(huì)，對(duì)商業(yè)物業(yè)的公共事務(wù)進(jìn)行管理。管理委員會(huì)由全體經(jīng)營(yíng)者投票選舉產(chǎn)生，代表全體經(jīng)營(yíng)者的利益。日常工作可以由一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，重大決策由管理委員會(huì)共同決定或者由管理委員會(huì)召開全體經(jīng)營(yíng)者大會(huì)討論決定。這樣一來(lái)，商業(yè)物業(yè)的管理者就可以通過(guò)管理委員會(huì)間接地對(duì)各經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理。

商業(yè)物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)主要從以下幾個(gè)方面開展工作：

（１）制定管理章程，并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行，以規(guī)范每個(gè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為。

（２）開展商業(yè)物業(yè)整體性的促銷活動(dòng)。如籌資、委托制作宣傳商業(yè)物業(yè)的商業(yè)廣告，舉辦節(jié)假日削價(jià)展銷會(huì)，組織顧客聯(lián)誼活動(dòng)，以商業(yè)物業(yè)名義贊助社會(huì)事業(yè)等。帶旺人氣，吸引顧客。

（３）協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)各經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系。管委會(huì)可以通過(guò)共同訂立的章程，規(guī)范每個(gè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系。如：不得欺行霸市，不得進(jìn)行不公平的競(jìng)爭(zhēng)； 統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，不影響他人營(yíng)業(yè)；各自負(fù)責(zé)管好店鋪門前衛(wèi)生等。經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會(huì)調(diào)解解決。

（４）開展一些經(jīng)營(yíng)者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。

（５）協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系。一方面，商業(yè)物業(yè)管理者可通過(guò)管委會(huì)來(lái)達(dá)到統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)的目的。另一方面，管委會(huì)又成為經(jīng)營(yíng)者與商業(yè)物業(yè)管理者之間對(duì)話的橋梁和中介。

（６）與工商管理部門配合，嚴(yán)格執(zhí)行《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)商業(yè)物業(yè)的形

二、內(nèi)部管理運(yùn)作方式

1、專業(yè)化管理機(jī)制 以專業(yè)化管理要求，在歸并物業(yè)管理要點(diǎn)上著力推行建章立制工作。建立統(tǒng)一的臺(tái)帳記錄、統(tǒng)一的規(guī)章制度、統(tǒng)一的行為規(guī)范和操作規(guī)范及統(tǒng)一的文明用語(yǔ)規(guī)范，并按行業(yè)要求掛牌、上墻，實(shí)施制度化管理。

2、教育培訓(xùn)機(jī)制 強(qiáng)化教育培訓(xùn)，有效地實(shí)現(xiàn)人力素質(zhì)的再改造、再提升。建立堅(jiān)實(shí)的培訓(xùn)體系，實(shí)施分層次教育培訓(xùn)，不同層次人員按不同要求進(jìn)行培訓(xùn)，注重專業(yè)性、針對(duì)性和適用性相結(jié)合；推行晨會(huì)制度，把培訓(xùn)工作滲透到日常工作之中，進(jìn)行物業(yè)理念、服務(wù)規(guī)范、職業(yè)道德的潛移默化的灌輸和熏陶。

3、人力資源開發(fā)機(jī)制 建立有利于人力資源的開發(fā)和合理使用機(jī)制，打破地域，內(nèi)部流動(dòng)，平衡各物業(yè)點(diǎn)之間的骨干力量和技術(shù)力量，壓縮冗員，緩解緊缺。

4、工作責(zé)任機(jī)制 推行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，并以此為依托，扎實(shí)管理基礎(chǔ)。除以經(jīng)濟(jì)責(zé)任書的形式向管理下達(dá)達(dá)標(biāo)要求和管理質(zhì)量目標(biāo)、與經(jīng)濟(jì)利益掛鉤、強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)外，還按行業(yè)達(dá)標(biāo)要求，制訂工作細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行量化管理。建立管理質(zhì)量保障體系，推行每月一次物業(yè)工作報(bào)告制度，將物業(yè)工作情況、物業(yè)隱患和整改要求以書面管理形式通報(bào)業(yè)主，加強(qiáng)雙方間的溝通和信息交流，增進(jìn)了解，取得理解、支持和配合，共同搞好物業(yè)管理。

5、管理監(jiān)督機(jī)制 成立公司、物業(yè)處經(jīng)理、領(lǐng)班的三級(jí)督查網(wǎng)絡(luò)和業(yè)余督查員隊(duì)伍，進(jìn)行物業(yè)管理質(zhì)量的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)收 集各種信息，進(jìn)行管理狀態(tài)調(diào)控，為物業(yè)質(zhì)量的好轉(zhuǎn)奠定了基礎(chǔ)。

三、外部管理運(yùn)作方式

（１）成立商場(chǎng)管理委員會(huì)，在商場(chǎng)管理部設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，讓經(jīng)營(yíng)者參與管理。如果商業(yè)物業(yè)屬分散產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，管理委員會(huì)由全體業(yè)主根據(jù)各自產(chǎn)權(quán)面積所占的份額，進(jìn)行投票選舉；如商業(yè)物業(yè)為統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，則管理委員會(huì)由所有經(jīng)營(yíng)者每人一票選舉產(chǎn)生。管委會(huì)的組成人員一般由５～９人為宜，不宜過(guò)多，否則不便統(tǒng)一思想、統(tǒng)一意見(jiàn)。管委會(huì)的人員應(yīng)該由具有一定代表性、有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和廣泛商業(yè)關(guān)系的人員擔(dān)任。管委會(huì)的主要任務(wù)是協(xié)助管理公司，協(xié)調(diào)、規(guī)范經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為，提出經(jīng)營(yíng)方面的合理化建議，決定經(jīng)營(yíng)格局的調(diào)整、經(jīng)營(yíng)方向的定位、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的整體安排（如拍賣、讓利等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組織安排）等重大經(jīng)營(yíng)行為，同時(shí)協(xié)助經(jīng)營(yíng)者組織經(jīng)營(yíng)、聯(lián)系貨源等，并對(duì)違規(guī) 者進(jìn)行處罰。

（２）引進(jìn)工商管理部門。在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)，設(shè)置工商管理辦公室，由工商執(zhí)法部門協(xié)助對(duì)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行管理，以保證商業(yè)物業(yè)的信譽(yù)?？偨Y(jié)

總之，商業(yè)物業(yè)管理必須科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)，加強(qiáng)治安防范管理，加強(qiáng)消防管理，做好防火工作，重視衛(wèi)生清潔管理，設(shè)立服務(wù)中心，完善配套服務(wù)，加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改進(jìn)工作，致力達(dá)到繁榮經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)。

第五篇：公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作規(guī)范

公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作規(guī)范

第一條 目的明確各部門運(yùn)作管理，有利于公司作出正確的決策，提高執(zhí)行力，使公司真

正發(fā)揮團(tuán)隊(duì)合作最大化。

第二條 組織架構(gòu)及各部門職責(zé)

公司從銷售、生產(chǎn)及財(cái)務(wù)三大架構(gòu)進(jìn)行人員編列。

（1）生產(chǎn)管理架構(gòu)設(shè)置副總經(jīng)理一職，負(fù)責(zé)生產(chǎn)各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)及流暢運(yùn)行。目前分設(shè)下列功能部門：

1.材料采購(gòu)部；

2.訂單生產(chǎn)部（生產(chǎn)廠長(zhǎng)）

①生產(chǎn)廠長(zhǎng)下分設(shè)車間主管若干人、及人事經(jīng)理一名，分別負(fù)責(zé)生產(chǎn)訂單排

程、生產(chǎn)責(zé)任落實(shí)及人力資源制度的完善與教育訓(xùn)練。各分管部門各承其責(zé)，并得視實(shí)際需要調(diào)整之。

②材料采購(gòu)部直屬副總經(jīng)理負(fù)責(zé)及監(jiān)督。采購(gòu)成本的控制尤為關(guān)鍵，采購(gòu)

部門每為公司節(jié)約1分錢，就相當(dāng)于為公司銷售利潤(rùn)貢獻(xiàn)1分錢.要建立相

應(yīng)的完善的管理控制程序?qū)嵤┝鞒碳皥?bào)批簽章制度。從合格供應(yīng)商審批、確立、到日常采購(gòu)訂單的建檔、價(jià)格機(jī)制的對(duì)比等一系列采購(gòu)手續(xù)的形成，都要做到有證可查、有單可依。

工廠日常采購(gòu)清單----副總理簽字

所有外采清單-------總經(jīng)理簽字

（2）銷售管理架構(gòu)設(shè)置營(yíng)銷總監(jiān)，負(fù)責(zé)銷售隊(duì)伍的建設(shè)與培養(yǎng)、新產(chǎn)品項(xiàng)目的健全

及推廣銷售。就目前實(shí)際分設(shè)下列功能部門。

1.酒店用品部

2.產(chǎn)品開發(fā)部

3.禮品銷售部

①酒店用品部下分設(shè)銷售跟單若干名。禮品銷售部按銷售區(qū)域和銷售方式分

設(shè)華南華中區(qū)域、西南西北區(qū)域、東北區(qū)域、華東區(qū)域、華北區(qū)域、渠道客

戶專管。

②銷售過(guò)程要編制銷售合同，最終銷售條款的實(shí)行要由部門主管審核、總經(jīng)

理簽字方可執(zhí)行.具體的銷售團(tuán)隊(duì)管理的制度建立,以及團(tuán)隊(duì)在銷售過(guò)程中

產(chǎn)生的報(bào)銷費(fèi)用由營(yíng)銷總監(jiān)呈報(bào)總經(jīng)理審批、核銷。

（3）財(cái)務(wù)管理架構(gòu)設(shè)置財(cái)務(wù)總監(jiān)，負(fù)責(zé)日常帳務(wù)處理及成本核算、會(huì)計(jì)稅務(wù)嵇查。每月要提供公司內(nèi)帳報(bào)表一份，交于總經(jīng)理及副總經(jīng)理。報(bào)表充分要體現(xiàn)

公司的各項(xiàng)開支及銷售回款的收支情況。