第一篇：種植回收合同糾紛案二審代理詞

種植回收合同糾紛案二審代理詞

審判長(zhǎng)、審判員：

xxxx律師事務(wù)所胡xx律師依法接受委托，通過庭審調(diào)查，依法發(fā)表代理意見，代理人認(rèn)為xxxx農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司不應(yīng)承擔(dān)還款責(zé)任。

1、xxxx農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司xx分公司，從沒經(jīng)營(yíng)過黃姜種植回收業(yè)務(wù)，與鄧xx、鄧柏青等十三人不存在黃姜種植回收合同法律關(guān)系。鄧xx、鄧柏青等十三人僅憑2007年12月8日的結(jié)算明細(xì)表，要求xxxx農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司承擔(dān)還款責(zé)任，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。

2、結(jié)算明細(xì)表第六條約定“此備忘錄經(jīng)公司蓋章、鄧xx簽字后生效”，其中“公司蓋章”專指與鄧xx存在黃姜種植回收法律關(guān)系的xx開達(dá)新農(nóng)有限公司蓋章（詳見結(jié)算明細(xì)第二頁落款“xx開達(dá)新農(nóng)有限公司（蓋章）”），而不是xxxx農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司xx分公司的蓋章。為此，結(jié)算明細(xì)尚未生效，同時(shí)更加證明xxxx農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司xx分公司與鄧xx等十三人不存在黃姜種植回收合同法律關(guān)系。

3、xxxx農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司xx分公司在結(jié)算明細(xì)上的蓋章行為無效，因?yàn)樽鳛槠髽I(yè)的分支機(jī)構(gòu)無權(quán)對(duì)外進(jìn)行擔(dān)保。退一步講，若xx分公司的擔(dān)保行為成立，鄧xx、鄧xx等十三人的債權(quán)也過了擔(dān)保期間，xx分公司不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

4、鄧xx不具備代表另外十二人結(jié)算的合同主體資格，其結(jié)算行為無效。同時(shí)，鄧xx在訴狀上稱“我接受xx縣農(nóng)業(yè)局指派進(jìn)行結(jié)算”，也佐證了鄧xx無結(jié)算資格。

5、鄧xx不具備代表另外十二人起訴的訴訟主體資格。

6、xxxx新農(nóng)有限公司系依法成立的公司，具有民事權(quán)利能力及行為能力，其在結(jié)算明細(xì)上被要求“xx開達(dá)新農(nóng)有限公司（蓋章）”，其應(yīng)當(dāng)參與訴訟。

綜上，鄧xx無法舉證完成xx元的債權(quán)存在的法律事實(shí)，同時(shí)，更無法舉證證明xx元系xxxx農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司xx分公司所欠。為此，懇請(qǐng)二審法院查明事實(shí)，駁回鄧xx的上訴，維持原判。

第二篇：種植、養(yǎng)殖回收合同糾紛代理詞

代理意見

尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：

原告林訴××被告云南××種業(yè)有限責(zé)任公司種植、養(yǎng)殖回收合同糾紛一案，受被告及反訴人云南種××業(yè)有限責(zé)任公司的委托和云南事興律師事務(wù)所的指派，我們擔(dān)任了云南××種業(yè)有限責(zé)任公司的一審代理人，現(xiàn)結(jié)合查明的事實(shí)并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，提出如下代理意見，供合議庭參考：

一、林××以云南××種業(yè)有限責(zé)任公司不履行接受種子義務(wù)為由將其告上法庭，要求其支付違約金人民幣80萬元，是沒有任何事實(shí)根據(jù)的。

1、從云南××種業(yè)有限責(zé)任公司提供的4份林××領(lǐng)錢的收條（在證據(jù)的37—40頁）中，可以看到，我公司一直在積極接受林××交付的種子，接受林××最后一批種子的時(shí)間為2012年3月29日，已超過了合同規(guī)定的交付時(shí)間，根本不存在我方拒不接受其種子的事實(shí)；

2、通話清單證明：我方在過了合同約定的交種時(shí)間后，多次打電話催促林××交種，其中僅我方工作人員王××在3月份主叫林××即達(dá)55次（2012年3月10日到2012年3月31日這段時(shí)間，王××主叫林××34次），還不包括工作人員余××13次的主叫，這些電話的基本內(nèi)容，都是在敦促林××交種子！林××在訴狀中稱2012年4月1日其打電話給××公司的工作人員，××公司工作人員不接聽其電話，到××公司住地，發(fā)現(xiàn)公司整體撤離。這些都不是事實(shí)，從我方和林××自己提交的通話記錄上可見，在4月1到4月3日只有我方主叫林××的記錄，而沒有林××呼叫我方的記錄，林××故意顛倒黑白，來“營(yíng)造”我方違約的事實(shí)。我方提交的孫××、孫×的收條（在證據(jù)的22—24頁）以及證人陳××的證言可以證明我公司在4月1日到4月4日還在收種的事實(shí)。

需要向法庭特別說明的是：合同的有效期限為2011年9月7日至2012年4月1日，我公司即使是4月1日離開，也不能說明我方違約，合同終止了，我方就沒有繼續(xù)履行合同的義務(wù)，我公司的離開是合情、合理、合法。

3、在林××提交的所有證據(jù)中，指認(rèn)我方違約的只有證人證言，而因這些證人與本案審判結(jié)果有直接的利害關(guān)系，故其證言不可能作為定案依據(jù)，更不能證明我方違約。本案三位出庭作證的證人有二位是原告的下級(jí)代理商，另一位是農(nóng)戶，如法院判決我方違約，應(yīng)當(dāng)支付原告違約金，即認(rèn)定原告一方（包括原告的代理商和農(nóng)戶）在種子是否交付問題上沒有任何責(zé)任，最后的實(shí)際受益者當(dāng)然包括這些證人，這些證人證言能否作為本案定案的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是一目了然！

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。”林××無法提供有效證據(jù)證明自己所提訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。

二、林××沒有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交付種子，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約金額為80萬元。

1、《海南省玉米雜交種子生產(chǎn)合同書》第九條關(guān)于乙方違約責(zé)任的界定“...由于乙方原因未能在約定時(shí)間前將種子交付給甲方”。合同約定交種時(shí)間為“公歷2012年3月10日以前”。從林××領(lǐng)錢的收條上的時(shí)間上可以看出，林××大部分的種子是在3月10日以后所交，已經(jīng)過了合同約定的期限；同時(shí)林建壯在起訴狀中稱“××公司接受種子的最后時(shí)間為2012年3月29日”表明林××已經(jīng)認(rèn)可了自己未能在2012年3月10前未能全部交付種子給我公司的事實(shí)，同時(shí)也承認(rèn)了自己違約的事實(shí)，請(qǐng)法庭予以認(rèn)定。

2、在庭審過程中林××已經(jīng)認(rèn)可自己不能在2012年3月10日以前交付種子的事實(shí)，這點(diǎn)有庭審筆錄為證。其辯解的理由是因?yàn)樘鞖庠蚨鴮?dǎo)致，根據(jù)《海南省玉米雜交種子生產(chǎn)合同書》第十二條“因不可抗力的原因乙方無法履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在不可抗力事件發(fā)生后7日內(nèi)及時(shí)書面通知甲方，并提供有關(guān)不能完全履行的情況證明，經(jīng)甲方同意可以免除乙方部分或全部的責(zé)任?！绷帧痢翛]有書面通知我方，也沒有征得我方的同意，所以不能免除林××的違約責(zé)任。

3、原、被告均認(rèn)可未交種子的數(shù)量為16萬斤，根據(jù)《海南省玉米雜交種子生產(chǎn)合同書》第九條“違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：以實(shí)際違約的種子數(shù)量，10.00元／公斤。”，所以，林××應(yīng)該承擔(dān)的違約金為80萬元。

三、基于林××的違約行為，林××應(yīng)當(dāng)返還我公司為其提供的生產(chǎn)成本100619.10元（注：林××在庭審中已經(jīng)認(rèn)可該金額）。我公司為林××提供的生產(chǎn)成本包括兩部分，即林建壯借支的肥料款和親本種子款組成。

1、林××借支的肥料款（在證據(jù)的30—36頁）金額共計(jì)為178000元。

2、林××領(lǐng)取親本種子的數(shù)量（在證據(jù)的41—47頁）共計(jì)為7566斤，我公司有償提供親本種子，按4.1元／斤計(jì)算(在合同約定的基礎(chǔ)上，我公司對(duì)林××優(yōu)惠0.2元／斤)，林××也認(rèn)可該標(biāo)準(zhǔn)，即親本種子款為 4.1元／斤×7566=31020.6元。

生產(chǎn)成本共計(jì)：178000+31020.6=209020.6元

綜上，我公司為林××提供的生產(chǎn)成本為209020.6元，我公司從林××的下線陳××（黃）所交的種子中扣除了108401.5元的生產(chǎn)成本，所以，林××現(xiàn)尚欠我公司生產(chǎn)成本(209020.6-108401.5=100619.10)100619.10元。

本案須說明的其他情況：

四、林××已經(jīng)認(rèn)可了其不能按照合同約定交付種子的事實(shí)，請(qǐng)法庭予以認(rèn)定并采納。

五、原告一方的訴訟性質(zhì)是：林××先假定自己違約行為的合法性，先假定雙方已經(jīng)更改交貨日期，然后根據(jù)他的假定來指控來我方違約。

1、林××認(rèn)為我公司提供種子的時(shí)間較遲，致使其下種晚，加上天氣因素，林××就臆想我公司同意變更合同約定的交付時(shí)間；即使在合同約定的終止時(shí)間屆滿后，我公司還有接受其種子的義務(wù)，如我公司離開海南，就視為我公司違約；用一個(gè)捏造的“約定”來要求我公司承擔(dān)違約責(zé)任，真是滑天下之大稽！契約必須遵守、約定必須信守，這是民法的基本精神，也是進(jìn)行民事活動(dòng)的前提。

2、我公司接受林××下線陳××（皇）的種子行為，是我公司無奈之下放棄權(quán)利的結(jié)果，并不能證明我方同意變更合同、不能證明雙方變更了合同，更不能證明我方違反了一個(gè)不存在的“約定”，林××無權(quán)要求我方無限制放棄權(quán)利。

3、林××并沒有任何的書面材料證明合同已經(jīng)變更，林××在庭審過程中一直談?wù)摵贤兏?，只不過是林××的單方臆想或者叫單相思罷了。沒有變更的合同對(duì)雙方均有約束力，雙方必須遵守，否則，就必須承擔(dān)違約責(zé)任。

六、任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都存在風(fēng)險(xiǎn)，林××作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體，應(yīng)當(dāng)預(yù)見到。在風(fēng)險(xiǎn)無法避免的情況下，林××無權(quán)利向農(nóng)戶和我方轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。姑且不論林××為了非法利益惡意抬價(jià)的事實(shí)鐵證如山，就假定林××在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中確實(shí)存在他所說的風(fēng)險(xiǎn)，在目前情況下，林××能夠把風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)嫁給我方和農(nóng)戶嗎？

七、在相同的自然條件下，其他代理商能夠按照合同約定交付種子，為什么唯獨(dú)林××不能交付種子？這難道不能證明其在向法庭虛構(gòu)事實(shí)掩蓋真相逃避責(zé)任嗎？

從孫××的公證書（在證據(jù)的6頁——9頁）中可以看到，不是林××不能交，而是惡意不交。其惡意不交的原因就是想抬高價(jià)格！

林××為了達(dá)到抬高價(jià)格的非法目的，故意在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)拒絕交付種子，在造成農(nóng)戶手中種子積壓以后，又妄圖以捏造事實(shí)惡意訴訟的方式洗清自己并指望圖萬一之僥幸牟取不義之財(cái)！這些過錯(cuò)已經(jīng)不是任何意義上的過失，而是視契約若無物、視法律若兒戲的故意行為，法律如果不能懲治這種行為和這種人，則法律必然失去其應(yīng)有的尊嚴(yán)！尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：

綜上所述：林××為了一己之私、置合同對(duì)方和廣大農(nóng)戶的利益于不顧、故意違約并通過捏造事實(shí)、惡意訴訟來謀求非法利益的行為已經(jīng)為今天的庭審所證明！在此是非善惡已經(jīng)一目了然的情況下，作為本案被告和反訴人，我們懇請(qǐng)人民法院公正判決，駁回原告林××的訴訟請(qǐng)求，支持我公司的訴訟請(qǐng)求！謝謝法庭！

代理人：江旭斌

二0一二年六月九日

云南萬成律師事務(wù)所

江旭斌律師

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第三篇：離婚案二審代理詞(定稿)

代理詞

尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：

律師事務(wù)所接受上訴人張建秀的委托，指派我作為其二審訴訟代理人。現(xiàn)依據(jù)一審判決書、上訴請(qǐng)求和二審的庭審情況，主要針對(duì)二審?fù)彔?zhēng)議的焦點(diǎn)提出以下代理意見，請(qǐng)法庭參考：

一、關(guān)于世紀(jì)大道58號(hào)光明花園1號(hào)樓152號(hào)住房的產(chǎn)權(quán)歸屬及分割。

原審審判決查明2006年12月4日該房產(chǎn)日登記于上訴人名下，2007年1月26日上訴人給被上訴人出具證明，2007年4月17日上訴人與被上訴人登記結(jié)婚，2007年6月上訴人仍在償還該房屋公積金貸款。

1、根據(jù)物權(quán)法第十條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)以登記為準(zhǔn)。”而本案中該套房產(chǎn)婚前就登記在上訴人名下，應(yīng)系上訴人婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

2、根據(jù)《最高法院關(guān)于婚姻法司法解釋三》第六條規(guī)定：“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記撤銷贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理”?！逗贤ā返谝话侔耸鶙l的規(guī)定：“贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。”依據(jù)該條款即使該房產(chǎn)系被上訴人出資購買，但已經(jīng)登記在上訴人名下已完成贈(zèng)與不能撤銷，該房產(chǎn)應(yīng)系上訴人個(gè)人所有。退一步講婚前該房產(chǎn)已經(jīng)登記在上訴人名下，即使上訴人婚前有過贈(zèng)與被上訴人房產(chǎn)的想法和承諾，在沒有完成產(chǎn)權(quán)變更以前，上訴人可

以撤銷，因此該房屋始終為上訴人個(gè)人所有。

3、根據(jù)《最高法院關(guān)于婚姻法司法解釋三》第十條的規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。因此該房產(chǎn)婚前就已經(jīng)登記在上訴人名下，婚后又由上訴人償還公積金貸款，法院依法應(yīng)當(dāng)將該房產(chǎn)判歸上訴人個(gè)人所有。

2、原審判決在被上訴人就該套房產(chǎn)出資情況未提供任何證據(jù)的情況下，以上訴人償還3萬元貸款想當(dāng)然的認(rèn)定被上訴人在購買該套房屋時(shí)出資70000元，并將該套房屋按7：3的出資比例進(jìn)行分割本就是錯(cuò)誤的,同時(shí)根據(jù)《最高法院關(guān)于婚姻法司法解釋三》第十一條的規(guī)定：婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得尚未收益屬于其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)，因此，依據(jù)7：3的出資比例只能分割該房屋購房時(shí)的價(jià)款10萬元，剩余房產(chǎn)收益36萬元應(yīng)該由上訴人與被上訴人平均分割。

二、關(guān)于東大街90號(hào)武裝部家屬樓2-2-2號(hào)住房的出資及歸屬。

該房屋系上訴人父母出資購買，只是接受中介公司避免遺產(chǎn)稅的建議而登記在自己名下，有上訴人與其父母簽訂的贈(zèng)與協(xié)議和中介公司出具的證明為證。上訴人父母出資8萬元系一審法院查明的事實(shí)，同時(shí)上訴人從公積金賬戶中提取23200元，加之房屋租金6800元，共計(jì)3萬元。上訴人提交的贈(zèng)與協(xié)議和中介公

司的證明，均能反映該套房屋系上訴人父母贈(zèng)與上訴人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，退一步講，即使上訴人在婚姻關(guān)系存續(xù)期提取的公積金系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，要對(duì)該房屋進(jìn)行分割，也只能按照上訴人父母出資8萬元，上訴人與被上訴人夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資3萬元的比例分割房屋。將該房產(chǎn)收益作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割是不合理的。

三、原審法院判決被上訴人退付上訴人20000元集資款完全是錯(cuò)誤的。

被上訴人在2013年單位集資100000元，這屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該均分。上訴人對(duì)被上訴人陳述的當(dāng)時(shí)刷卡透支60000元交納集資款不持異議，但信用卡的還款屬性要求被上訴人在一定期限內(nèi)償還借款。因此原審法院在60000元信用卡透支債務(wù)還款情況不明的前提下，將其作為夫妻共同債務(wù)處理顯然是不合理。

綜上，上訴人認(rèn)為，一審判決存在認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤的問題，懇請(qǐng)貴院依法作出公正裁決，以維護(hù)上訴人的合法權(quán)益。此致 市中級(jí)人民法院

代理人：

二O一五年八月二十七日

第四篇：風(fēng)景區(qū)溺水案二審代理詞

風(fēng)景區(qū)溺水案二審代理詞，本文是我?guī)滋烨鞍l(fā)布的溺水案的二審代理詞，論述了我個(gè)人對(duì)法律規(guī)定的經(jīng)營(yíng)者安全保障義務(wù)的理解，對(duì)一審觀點(diǎn)進(jìn)行了了修正和補(bǔ)充，歡迎方家不吝賜教，批評(píng)指正。

代

理

詞 審判長(zhǎng)、審判員：

我接受本案上訴人繆鋼潮、方春燕的委托，作為其代理人參與了本案庭審。庭審中，上訴人與被上訴人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是，被上訴人是否盡到了合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，對(duì)上訴人之子溺水身亡的結(jié)果是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。針對(duì)這一問題，本代理人發(fā)表以下意見，請(qǐng)合議庭審查。一、一審判決認(rèn)為“被上訴人已經(jīng)充分、合理的盡到了其安全警示和安全救護(hù)的義務(wù)”，是錯(cuò)誤的。最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定了經(jīng)營(yíng)者的安全保障義務(wù)。該解釋第六條規(guī)定，“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持”。一審判決顯然是根據(jù)本條，認(rèn)定被上訴人已經(jīng)充分合理的盡到了其安全警示和安全救護(hù)的義務(wù)。代理人認(rèn)為，一審判決上述結(jié)論是錯(cuò)誤的。判決認(rèn)為被上訴人盡到了充分、合理的安全保障義務(wù)，依據(jù)不足。

所謂充分、合理，即是第六條規(guī)定的合理限度范圍。只要是在合理限度范圍內(nèi)的安全保障措施，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)采取而沒有采取，導(dǎo)致可以避免或者可能避免的消費(fèi)者人身、財(cái)產(chǎn)損害發(fā)生的，經(jīng)營(yíng)者都具有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。

那么，本案中，經(jīng)營(yíng)者是否盡到其力所能及，采取了合理限度范圍內(nèi)的所有安全保障措施呢？答案是否定的。

先來看一下事發(fā)地點(diǎn)的情況。無己潭，面積不大，池水清澈，深度卻深達(dá)7米，周遭巨石，猶如一個(gè)大水缸，發(fā)生事故搶救困難。在上訴人之子溺水之前，無己潭已經(jīng)發(fā)生過多起溺水死亡事件，被上訴人也多次做出實(shí)際賠償?？梢?，無己潭非常危險(xiǎn)，被上訴人也早已了解其危險(xiǎn)性。同時(shí)，由于潭水清澈，游客很容易誤以為潭水并不深，從而進(jìn)行游泳等活動(dòng)，發(fā)生危險(xiǎn)。被上訴人作為經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)當(dāng)考慮到上述情況，采取相應(yīng)情況下的合理范圍內(nèi)的所有安全保障措施，才是充分合理的盡到了其安全保障義務(wù)。

首先，從安全警示義務(wù)的角度來看。由于游客并不知道無己潭的危險(xiǎn)程度，被上訴人作為經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)當(dāng)對(duì)游客做出充分的安全警示，讓游客遠(yuǎn)離危險(xiǎn)。本案中，雖然被上訴人在潭邊護(hù)欄中嵌了一個(gè)“水大危險(xiǎn)、嚴(yán)禁攀越”的木牌，被上訴人又主張其在內(nèi)三水入口處設(shè)立了嚴(yán)禁入水的告示，但是，代理人認(rèn)為，上述安全警示是不充分的。安全警示必須足以引起游客足夠的注意，一目了然，才能使游客便于得知并遠(yuǎn)離危險(xiǎn)。因此就要求安全警示必須設(shè)立在危險(xiǎn)源處并足夠醒目、足夠明確。第一，被上訴人設(shè)立的內(nèi)三水的警示既不能證明其設(shè)立在事故發(fā)生前，更重要的是其距離危險(xiǎn)源過遠(yuǎn)，其文字內(nèi)容很多，提示危險(xiǎn)的文字很不顯著，并不足以警示游客。第二，被上訴人嵌在護(hù)欄中的“水大危險(xiǎn)、嚴(yán)禁攀越”的木牌，處在低處，木牌顏色與護(hù)欄同為土黃色，牌上字樣為深紅色，從游覽路進(jìn)入小路高處再下到潭邊的游客難以發(fā)現(xiàn)和注意。正如證人劉建文、劉建風(fēng)所言，他們進(jìn)入無己潭是根本就沒有看見這塊警示牌。如果游客看不到警示牌，被告設(shè)立這個(gè)警示牌又是給誰看的呢？另外，進(jìn)入潭中另有一條小路，從這條小路進(jìn)入潭中完全看不到這塊木牌，被上訴人如果考慮到游客可能從這條小路進(jìn)潭，從而看不到木牌，就應(yīng)當(dāng)采取措施將小路卡死。上訴人提交的潭邊照片顯示，除此，沒有其他的警示。第三，作為安全警示，必須足夠醒目、足夠明確。由于無己潭的水，向外的部分面積很淺，只有靠近山邊深處一小塊地方的水深達(dá)到7米，非常具有迷惑性，安全警示中必須表明上述情況和水深達(dá)7米的情況。同時(shí)，該潭中多次發(fā)生過游客溺水死亡的事故，安全警示中應(yīng)當(dāng)表明該潭是事故多發(fā)地帶的情況。被上訴人作為經(jīng)營(yíng)者，知道或應(yīng)當(dāng)知道上述情況，游客作為消費(fèi)者，不知道上述情況，被上訴人只有在潭邊把上述情況以一目了然的、明顯的方式設(shè)立安全警示，并至少應(yīng)當(dāng)寫明“這里是事故多發(fā)地帶，水深7米，嚴(yán)禁游泳”，方為充分、合理地完成了其安全警示義務(wù)，做出了切實(shí)有效的警示。

其次，從安全救護(hù)義務(wù)的角度來看。第一，所有證據(jù)和證人證言都顯示，事發(fā)后，被告沒有進(jìn)行過積極的安全救護(hù)義務(wù)。被告職工黃強(qiáng)救人的說法完全虛假。這一點(diǎn)代理人在下文另有闡述。第二，安全救護(hù)義務(wù)，不只包括參與救人，還有其他安全救護(hù)義務(wù)，比如救生設(shè)備的設(shè)置、安全措施的采取的。本案中的特殊情況是，鑒于景區(qū)地處偏僻，附近沒有醫(yī)院，發(fā)生險(xiǎn)情無法及時(shí)處理，應(yīng)當(dāng)設(shè)立急救站和急救人員。本案中，上訴人之子被救上岸后只是神志不清，并沒有死亡（參見證人詢問筆錄），正是由于醫(yī)院距離事發(fā)地點(diǎn)過遠(yuǎn)，聞?dòng)嵑蠼?小時(shí)才趕到，導(dǎo)致?lián)尵炔患皶r(shí)死亡。被上訴人在本案發(fā)生約半年后，才在被上訴人景區(qū)包括北九水景區(qū)設(shè)立了十個(gè)急救站，說明被上訴人也亡羊補(bǔ)牢的意識(shí)到，設(shè)立急救站和急救人員是非常必要的措施。再次，一審判決認(rèn)定被上訴人已經(jīng)充分合理的盡到了其安全警示和安全救護(hù)的義務(wù)，存在概念錯(cuò)誤。司法解釋第六條規(guī)定的免責(zé)標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)營(yíng)者在合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)。安全保障義務(wù)不止包括一審判決認(rèn)為的安全警示義務(wù)、安全救護(hù)義務(wù)，還包括消除和防范危險(xiǎn)的義務(wù)和安全人員管理義務(wù)。第一，從消除危險(xiǎn)義務(wù)角度看。無己潭的危險(xiǎn)來自于水，那么經(jīng)營(yíng)者就應(yīng)當(dāng)采取措施將游客與水源隔離。也就是用防護(hù)屏障隔離游客。而被上訴人設(shè)置的護(hù)欄，留有缺口，人可以輕松進(jìn)入，此外，護(hù)欄是由兩條木欄桿組成，高度很矮，中間有空隙，顯然無法實(shí)現(xiàn)隔離游客的任務(wù)，無法消除危險(xiǎn)。第二，從安全人員管理義務(wù)的角度看。對(duì)于危險(xiǎn)致害后果較輕并且致害可能較小的危險(xiǎn)源，經(jīng)營(yíng)者負(fù)擔(dān)的安全保障義務(wù)較小。對(duì)于危險(xiǎn)致害后果較重或者之?？赡苄暂^高的危險(xiǎn)源，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)較高程度和較為全面的安全保障義務(wù)。這就是司法解釋第六條所謂“合理限度范圍的”含義所在。由于無己潭發(fā)生危險(xiǎn)的可能性很高，不是可能而是已經(jīng)發(fā)生過致害事件，而且致害后果很嚴(yán)重，無己潭的潭水本身很危險(xiǎn)，并已實(shí)際發(fā)生過游客溺水致死的事件，因此，經(jīng)營(yíng)者對(duì)此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的是最高限度的安全保障義務(wù)。俗話說“人命關(guān)天”，從上文對(duì)潭邊護(hù)欄的描述可以看出，這個(gè)護(hù)欄本身不能做到切實(shí)隔離游客、阻止游客下水的目的。因此，最高程度的安全保障義務(wù)要求，被上訴人必須在潭邊設(shè)立固定的安全管理人員，具體實(shí)施禁止游客下水游泳的管理措施。應(yīng)當(dāng)聲明，不是所有的危險(xiǎn)均應(yīng)設(shè)立安全管理人員，但高度的危險(xiǎn)就應(yīng)當(dāng)采取高度的安全保障措施，這就是合理限度范圍的安全保障義務(wù)的要求。劉建文、劉建風(fēng)、趙峰、諸葛瑞源、諸葛勤海的證言證實(shí)，潭邊根本沒有人禁止游泳，黃強(qiáng)在筆錄中承認(rèn)事故發(fā)生時(shí)他不在現(xiàn)場(chǎng)。上訴人之子正是看到潭中有人游泳，才放心下水游泳的。可見，被上訴人安全管理人員的缺失、其安全管理不到位正是損害發(fā)生的關(guān)鍵原因。第三，補(bǔ)充一點(diǎn)，這種安全保障義務(wù)的高低，與危險(xiǎn)的發(fā)生是否為經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目、是否為收費(fèi)項(xiàng)目沒有必然關(guān)聯(lián)。因?yàn)?，安全保障義務(wù)保障的是消費(fèi)者的安全，要求的是經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的安全，要求的是消費(fèi)全過程的安全，無論是消費(fèi)者還是潛在消費(fèi)者，無論是否是安排的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，根據(jù)安全保障義務(wù)原則，經(jīng)營(yíng)者均須承擔(dān)安全保障義務(wù)。司法解釋第六條所設(shè)定的經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)安全保障義務(wù)的條件，就是“沒有盡到合理限度范圍的安全保障義務(wù)”，并不包含是否為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、是否已交費(fèi)等其他任何條件。因?yàn)闊o論怎樣，本著對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)、人命關(guān)天的精神，被上訴人均應(yīng)盡到其安全保障義務(wù)，包括上述措施。即使游客知道禁止游泳的規(guī)定，明知故犯，可是也罪不致死，被上訴人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)其安全保障的義務(wù)。

又次，被上訴人對(duì)于事故的發(fā)生負(fù)有主要過錯(cuò)，其過失與事故發(fā)生存在因果關(guān)系。第一，被上訴人存在上文所述的過失，存在經(jīng)營(yíng)者注意義務(wù)的違反。注意義務(wù)的高低與事務(wù)的性質(zhì)緊密相關(guān)。在涉及人的生命安全的場(chǎng)合，法律有更高的注意要求。北九水發(fā)生溺水早已不是第一次，然而風(fēng)管委仍然沒有采取足夠的保護(hù)措施。第二，被上訴人的過失與損害存在因果關(guān)系。如果被上訴人在無己潭邊安排安全管理人員并盡職盡責(zé)的禁止游客下水，就不會(huì)發(fā)生這個(gè)悲劇。如果被上訴人切實(shí)有效的安全警示，也有可能避免這個(gè)悲劇。如果被上訴人安排了急救設(shè)施和人員，也有可能挽救上訴人之子的年輕生命。第三，被上訴人作為經(jīng)營(yíng)者，負(fù)有比普通消費(fèi)者更高的注意義務(wù)。被上訴人連上述如果中的一個(gè)措施都沒有做到，可見過錯(cuò)之嚴(yán)重。被上訴人未做出足夠的警示、未派人進(jìn)行安全管理、未配備必要的救生措施和急救人員，具有嚴(yán)重的過錯(cuò)。而且，由于經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)是一種收益行為，由于經(jīng)營(yíng)者更加了解服務(wù)設(shè)施，了解服務(wù)場(chǎng)所的實(shí)際情況，更能預(yù)見可能發(fā)生的危險(xiǎn)和損害，因此，法律要求的經(jīng)營(yíng)者的注意程度和義務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于消費(fèi)者。被上訴人對(duì)事故的發(fā)生負(fù)有主要過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。

簡(jiǎn)言之，被上訴人沒有盡到合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，對(duì)于損害負(fù)有主要過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

二、一審判決認(rèn)定，“被上訴人單位工作人員黃強(qiáng)聽到有人喊救命后馬上趕到現(xiàn)場(chǎng)，并參與救人，這一認(rèn)定是錯(cuò)誤的。

一審判決做出上述認(rèn)定的依據(jù)是公安機(jī)關(guān)對(duì)黃強(qiáng)的詢問筆錄。一審判決書第2頁最末一行開始寫到，”證人證言與公安機(jī)關(guān)對(duì)黃強(qiáng)的詢問筆錄存在矛盾之處。本院認(rèn)為，公安機(jī)關(guān)的詢問筆錄是在事發(fā)后2個(gè)小時(shí)左右對(duì)黃強(qiáng)所作的，相對(duì)比較客觀，并且證人諸葛勤海也證實(shí)大約10分鐘后，看見一個(gè)穿制服的人好像是工作人員站在上面。因此，對(duì)公安機(jī)關(guān)的黃強(qiáng)的詢問筆錄，本院予以采信。“ 一審判決的上述認(rèn)定是錯(cuò)誤的，理由如下：

1、公安機(jī)關(guān)對(duì)黃強(qiáng)的詢問筆錄，不僅與諸葛瑞源、趙峰的證人證言相矛盾，更重要的是還與公安機(jī)關(guān)對(duì)諸葛瑞源、趙峰、諸葛勤海的三份詢問筆錄相矛盾，一審判決回避了另外三份詢問筆錄的效力問題。

2、公安機(jī)關(guān)對(duì)黃強(qiáng)的詢問筆錄，不僅與公安機(jī)關(guān)對(duì)其他三人的詢問筆錄相矛盾，而且自相矛盾。黃強(qiáng)在公安局詢問時(shí)稱自己聽到有人喊救命時(shí)就跑到現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)水中的人穿著紅色短褲，已經(jīng)昏迷不醒。試問，他是如何看到溺水的人的短褲的呢？怎么能看出來水里的人昏迷不醒的呢？

3、公安機(jī)關(guān)對(duì)黃強(qiáng)的詢問筆錄，黃強(qiáng)的話不僅自相矛盾，并且與法醫(yī)鑒定結(jié)論矛盾。法醫(yī)鑒定尸體情況，明確認(rèn)定在尸體的左額角、眼角處有明顯傷痕，這也與諸葛瑞源、趙峰的詢問筆錄相一致。而黃強(qiáng)自稱是他下水救的人，而公安機(jī)關(guān)明確詢問他發(fā)現(xiàn)有沒有傷時(shí)，卻稱沒有。試問，一個(gè)如此明顯的傷痕，親自救人者難道會(huì)看不到嗎？這不是任何合理理由可以解釋的。

4、公安機(jī)關(guān)對(duì)黃強(qiáng)的詢問筆錄，與所有的證據(jù)相矛盾。一審兩份證人證言、三份詢問筆錄、一份法醫(yī)鑒定，卻都基本一致，沒有根本矛盾。難道說，這些證據(jù)都是不可信的，只有黃強(qiáng)的說法是真實(shí)可信的？

5、判決認(rèn)為，公安機(jī)關(guān)對(duì)黃強(qiáng)的詢問筆錄，是在事發(fā)后2個(gè)小時(shí)左右對(duì)黃強(qiáng)所作的，相對(duì)比較客觀；那么，公安機(jī)關(guān)對(duì)趙峰、諸葛勤海的詢問筆錄，是在事發(fā)后1個(gè)半小時(shí)左右所作的，反而相對(duì)比較不客觀？

6、從程序來看，諸葛瑞源、趙峰都出庭作證，黃強(qiáng)卻沒有出庭作證，難道黃強(qiáng)的詢問筆錄反而具有更高的證明力？

7、判決認(rèn)為，”并且證人諸葛勤海也證實(shí)大約10分鐘后，看見一個(gè)穿制服的人好像是工作人員站在上面。“判決書在這里錄錯(cuò)了證人名字，實(shí)為諸葛瑞源?！贝┲品暮孟袷枪ぷ魅藛T站在上面“，這句話既不足以說明”穿制服的“那就是工作人員，更不足以說明”站在上面“就是親自跳水救人，就是黃強(qiáng)。這樣的推理沒有說服力?！?0分鐘后"，是人已經(jīng)救上來后10分鐘，不是事發(fā)后10分鐘，這與黃強(qiáng)親自下水救人的說法顯然是不符的，怎么能反過來作為黃強(qiáng)的詢問筆錄的佐證呢？

簡(jiǎn)言之，黃強(qiáng)在公安機(jī)關(guān)所作的詢問筆錄，與其他相關(guān)證據(jù)均為矛盾，自相矛盾，與法醫(yī)鑒定結(jié)論矛盾，沒有任何有力證據(jù)相佐證，不能作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。而其他證據(jù)均相一致，沒有根本矛盾，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。

一審判決的明顯錯(cuò)誤，伴隨著二審中劉建文、劉建風(fēng)二位證人出庭作證，已經(jīng)毫無爭(zhēng)議。正如二位證人所言，在整個(gè)搶救過程中，被上訴人均沒有參與，甚至是直到發(fā)生溺水半個(gè)多小時(shí)后，才有兩位被上訴人的工作人員趕到現(xiàn)場(chǎng)。正如二位證人所言，跳水救人的是一位韓國(guó)人和一位中國(guó)企業(yè)老總，參與人工呼吸的是趙峰、諸葛瑞源，根本不存在黃強(qiáng)跳水救人、進(jìn)行人工呼吸的事實(shí)。這些均與一審中兩位證人證言、三份詢問筆錄、一份法醫(yī)鑒定基本一致，足以驗(yàn)證其真實(shí)性。

當(dāng)然，退一萬步來講，即使黃強(qiáng)跳水救人是真，上文也已經(jīng)闡述，被告還是沒有盡到其安全警示、安全管理、安全救護(hù)義務(wù)中的任何一項(xiàng)，仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害的主要責(zé)任。

古語有云，人生三大悲事，幼年喪父、中年喪妻、老年喪子。上訴人夫婦，僅此獨(dú)子，別無所養(yǎng)，含辛茹苦，教子成人。如今死者已矣，不可復(fù)生，生者向老，晚景凄涼。這一悲慘事件的發(fā)生，不能不說與被上訴人極大的疏忽大意有著直接的關(guān)系。為此，只有酌其過失，令其承擔(dān)應(yīng)有的責(zé)任，才能告慰亡靈，維持正義和公平，維護(hù)青島良好的對(duì)外開放形象。也才能警醒和教育各行各業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，他們對(duì)他人的安全負(fù)有法定的安全保障義務(wù)，要把他人的人身安全放在第一位，盡到最大的努力，保障他人的安全，讓每一個(gè)消費(fèi)者安全消費(fèi)，努力創(chuàng)造一個(gè)安全、和諧的文明社會(huì)。我想這也是立法者制定經(jīng)營(yíng)者安全保障義務(wù)原則的根本目的。

律師

陳 兆 利

山東亞和太律師事務(wù)所 二ＯＯ五年三月三日

第五篇：租賃合同糾紛代理詞

篇一：租賃合同糾紛一審代理詞--律所整理 代 理 詞

尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：

天津吉賢律師事務(wù)所接受xxxxxxx的委托，指派我擔(dān)任xxxxxxx與天津市xxx 投資有限公司租賃合同糾紛一案的一審代理人。現(xiàn)結(jié)合今天的庭審情況針對(duì)雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)發(fā)表如下代理意見：

一、原被告簽訂的《天津市xxx 生活廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同》（以下簡(jiǎn)稱租賃合同）符合法定解除的條件，該合同依法已經(jīng)解除。

1、被告遲延履行合同的主要債務(wù)，經(jīng)原告催告后在合理期限內(nèi)仍不履行。（遲延履行合同義務(wù)）

原被告于2012年9月20日簽訂了租賃合同（見證據(jù)2）。雙方約定，2012年11月15日為商鋪交場(chǎng)日（交場(chǎng)日：雙方簽訂交付確認(rèn)書、實(shí)際交付商鋪日期），并于2013年圣誕節(jié)前正式開業(yè)。而至2012年12月31日，被告商場(chǎng)內(nèi)外部裝修工程仍未完成，無法為原告及其他商戶提供入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的條件。經(jīng)原告催告后，被告承諾延至2013年4月15日可全面完工，為原告提供入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)條件。但，經(jīng)原告催告并給予4個(gè)多月的合理期限后，至再次約定的完工期限即2013年4月15日，商場(chǎng)內(nèi)外施工場(chǎng)地仍凌亂不堪，沒有絲毫完工跡象。以上事實(shí)可由原告于2013年4月份拍攝的現(xiàn)場(chǎng)照片證實(shí)（詳見證據(jù)17）。根據(jù)合同法第九十四條第三款的規(guī)定，以上情形符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。

2、在租賃合同約定履行期限屆滿之前，被告明確表示不能履行主要債務(wù)，并且根據(jù)被告商場(chǎng)的現(xiàn)狀表明，被告也無法履行租賃合同主要債務(wù)。（預(yù)期違約）

在2012年12月底和2013年4月15日前，原告曾多次找到被告，均被被告明確告知因工程未完工、招商情況不好而不能為其提供入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的條件，即明確表示不能履行租賃合同的主要債務(wù)，根據(jù)合同法第九十四條第二款的規(guī)定，以上情形符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。

3、被告遲延履行合同債務(wù)已致使原告不能實(shí)現(xiàn)合同目的，符合我國(guó)合同法中規(guī)定的法定合同解除的情形。（根本違約）

原告租賃被告商鋪的目的是經(jīng)營(yíng)袋鼠品牌專賣店并已取得特許經(jīng)營(yíng)授權(quán)，經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限至2013年9月21日。被告未按合同約定履行合同主要義務(wù)，多次拖延交場(chǎng)期，將交場(chǎng)日期從2012年11月預(yù)計(jì)延長(zhǎng)至2013年9月，并且仍不能確保至該月能夠?yàn)樵嫣峁┤雸?chǎng)經(jīng)營(yíng)的條件。被告的行為已嚴(yán)重侵害原告的合法權(quán)益，因原告不能按期開業(yè)，已導(dǎo)致原告因裝修商鋪、租賃員工住房、辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照等各項(xiàng)損失，現(xiàn)小本經(jīng)營(yíng)的原告已被拖累的從財(cái)力、物力和人力上都無法繼續(xù)開業(yè)經(jīng)營(yíng)，租賃商鋪開業(yè)經(jīng)營(yíng)袋鼠品牌的合同目的已無法實(shí)現(xiàn)。根據(jù)合同法第九十四條第四款的規(guī)定，符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。

4、原告主張解除合同前，已履行了合同法規(guī)定的催告義務(wù)（見證據(jù)21）。

2013年4月10日，原告委托律師通過快遞方式向被告發(fā)出履行合同催告函，按照雙方合同第83條第二款的約定，快遞員簽收的次日即2013年4月11視為送達(dá)，即該履行義務(wù)催告函已經(jīng)送達(dá)被告。

5、原告主張解除合同，已履行了合同法第九十六條規(guī)定的通知義務(wù)（見證據(jù)22）。

原告在2013年4月15日，得知被告已無法按雙方約定履行合同主要義務(wù)，提供入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的條件后，分別于2013年4月16日、2013年4月22日，向被告發(fā)出解除合同通知書（詳見證據(jù)11），按照雙方合同約定，快遞員簽收的次日視為送達(dá)，即該通知已經(jīng)送達(dá)被告。因?yàn)楹贤獬龣?quán)是形成權(quán)，合同解除人只要將解除的意思表示通知對(duì)方，即產(chǎn)生解除合同的效果，不以對(duì)方當(dāng)事人是否同意為條件。如果對(duì)方有異議，可以提請(qǐng)法院或仲裁裁決。所有，租賃合同自通知到達(dá)被告時(shí)已經(jīng)解除。（合同法第九十六條 當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法 院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。）

綜上，依據(jù)合同法第九十四條中

（二）、（三）、（四）款、第九十六條的規(guī)定，原被告之間的合同已依法解除。

二、賠償損失是合同解除后的一項(xiàng)法律后果。合同解除后，被告應(yīng)該向原告返還收取的這種款項(xiàng)，應(yīng)該賠償原告各項(xiàng)損失。

1、根據(jù)合同法第九十七條，合同解除后，原告可以要求恢復(fù)原狀。被告應(yīng)向原告返還商鋪?zhàn)赓U意向金、商鋪?zhàn)赓U押金及裝修物管費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修保證金、臨時(shí)水電費(fèi)總計(jì)30105元。應(yīng)向原告賠償各項(xiàng)損失總計(jì)109980元。

原告基于實(shí)現(xiàn)租賃合同目的而向被告支付各種款項(xiàng)總計(jì)30105元。合同依法解除后，被告收取的各種款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)向原告返還。

原告基于實(shí)現(xiàn)租賃合同目的支付了各種費(fèi)用損失總計(jì)109980元，合同依法解除后，原告造成的損失可以向被告主張賠償。從租賃合同及原告提供的證據(jù)（證據(jù)7-15、18、19、23）可知，原告已因租賃合同的解除造成實(shí)際損失總計(jì)109980元，被告應(yīng)當(dāng)依法賠償，明細(xì)如下：

1、原告租賃店員宿舍的房租金損失9100元。（詳見證據(jù)9、10、11、12）。

原告與被告簽訂租賃合同后，原告為按被告要求及時(shí)開業(yè)經(jīng)營(yíng)，招聘店長(zhǎng)并為店長(zhǎng)租賃宿舍一間，租期一年，支付6個(gè)月租金8400元，支付中介費(fèi)700元，總計(jì)9100元，該損失屬于原告遭受的合理的、實(shí)際的財(cái)產(chǎn)損失，依法應(yīng)當(dāng)由被告予以賠償。

2、辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照損失330（60+270）元，交通費(fèi)、快遞費(fèi)及利息等損失1450元；（詳見證據(jù)7、8、18、19、23）。

因被告根本違約致使合同解除而使原告遭受的損失還包括辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照損失330、交通費(fèi)損失170元，快遞費(fèi)損失20元，打印被告企業(yè)基本信息費(fèi)1元，被告資金占用給原告造成的利息損失

1146.29元。因與被告交涉多次往返于天津與北京之間，大量票據(jù)并未保存，僅向被告主張1450元的損失，屬于合理的、實(shí)際的損失，被告應(yīng)當(dāng)賠償。

（合同法第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。）篇二：房屋租賃合同糾紛代理詞(修改版)代理詞

尊敬的審判長(zhǎng)、人民陪審員：

原告xx訴被告xx租賃合同糾紛一案，xx律師事務(wù)所接受xx的委托，指派律師xx擔(dān)任本案原告的訴訟代理人。接受委托后，代理人收集、查閱、研究了本案有關(guān)材料，向證人了解情況，并經(jīng)過本案的開庭審理，對(duì)本案的事實(shí)、證據(jù)作了全面了解，現(xiàn)發(fā)表如下代理意見，請(qǐng)合議庭予以考慮。

一、本案原告是適格的訴訟主體。我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》若干問題的意見（試行）第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效”。

被告以“買賣不破租賃”的原則來否認(rèn)原告的主體資格是錯(cuò)誤的。所謂“買賣不破租賃”，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系不產(chǎn)生任何影響，原租賃合同在買受人（新的所有人）和承租人之間繼續(xù)有效，雙方無須重新簽訂租賃合同，承租人可依據(jù)原租賃合同繼續(xù)占有使用該租賃物，并按照原租賃合同向新的所有權(quán)人交納租金、承擔(dān)原租賃合同中的義務(wù)。

原告在獲得xx轉(zhuǎn)讓的房屋所有權(quán)（并非被告辯稱的債權(quán)轉(zhuǎn)讓）后，當(dāng)然地取得了該房屋的收益權(quán)，在本案中，原告依據(jù)《xx租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱《租賃合同》）向被告主張房屋租金，既有前述法律依據(jù)，也有被告一直以該房屋為經(jīng)營(yíng)地而辦理工商登記的事實(shí)依據(jù)。所以，原告是適格的訴訟主體。

二、原告的訴訟請(qǐng)求并不存在超過訴訟時(shí)效的問題。

1、本案的客觀事實(shí)表明原告的訴訟請(qǐng)求并未超過訴訟時(shí)效

原告自xx年取得房屋產(chǎn)權(quán)以來，一直委托xx到房屋催收租金，并且還通過書面的催收函催收租金，原告所提供的一系列證據(jù)已經(jīng)形成一個(gè)完整的證據(jù)鏈條，足以證明原告一直在催收租金的事實(shí)。

2、原告針對(duì)訴訟時(shí)效的證據(jù)依法應(yīng)予以采信

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第七十條的規(guī)定：“凡是知道案件情況的單位和個(gè)人，都有義務(wù)出庭作證??”。本案中由于證人皆是受原告的委托到房屋向被告催收過租金，了解案件真實(shí)情況，因此，他們有義務(wù)出庭作證。

3、根據(jù)司法解釋的規(guī)定原告的訴訟請(qǐng)求并未超過訴訟時(shí)效

本案中原、被告在租賃合同中所約定的租金是一個(gè)整體債務(wù)，分xx期履行，這些義務(wù)的設(shè)定是依據(jù)同一份《租賃合同》，其義務(wù)內(nèi)容的總和作為一個(gè)整體構(gòu)成了權(quán)利人的權(quán)利內(nèi)容，權(quán)利人依據(jù)該《租賃合同》所享有的權(quán)利也是一個(gè)整體的合同權(quán)利，其主張合同權(quán)利也是對(duì)合同整體權(quán)利的主張，所以權(quán)利人可以在該項(xiàng)作為整體的權(quán)利最終到期而未能實(shí)現(xiàn)時(shí)就該項(xiàng)權(quán)利提出主張。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算”。所以，本案應(yīng)從最后一期債務(wù)履行期限屆滿之日（即xx年xx月xx日）起計(jì)算訴訟時(shí)效。原告在xx年xx月xx日向法院提起訴訟，原告的訴訟請(qǐng)求并未超過訴訟時(shí)效。

4、原告的訴訟請(qǐng)求并未超過訴訟時(shí)效有最高人民法院和地方高級(jí)人民法院的判例及指導(dǎo)意見佐證。

（1）最高人民法院（2004）民二終字第147號(hào)判決書。（2）《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于民商事審判適用訴訟時(shí)效制度若干問題的討論紀(jì)要》蘇高法審委[2005]17號(hào)第四條規(guī)定：“當(dāng)事人在合同中約定債務(wù)人以分期履行的方式履行債務(wù)的，訴訟時(shí)效期間自最后履行期屆滿的次日起計(jì)算?！?/p>

三、被告以優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由拒付租金的辯解不成立。

首先，被告主張的優(yōu)先購買權(quán)與原告主張的租金請(qǐng)求，屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，理應(yīng)另案處理。

其次，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條、二十四條的規(guī)定，被告以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由并不能宣告原告的房屋買賣合同無效，更何況原告已經(jīng)取得房屋的物權(quán)。因此，即使被告主張權(quán)利，也應(yīng)當(dāng)向房屋出讓人主張，并不能以此對(duì)抗原告的訴訟請(qǐng)求，所以被告以優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由拒付租金的辯解不成立。

綜上，代理人認(rèn)為本案事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿充分，原告訴訟請(qǐng)求理應(yīng)得到主張，為此，希望合議庭充分考慮并采納上述代理意見。xx律師事務(wù)所

律師：年 月 日篇三：房屋租賃合同糾紛案代理詞 代理詞

尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：

西安xxxx有限公司與xxx、xxx房屋租賃合同糾紛一案，我們接受西安濱成商貿(mào)有限公司的委托并受陜西xx律師事務(wù)所指派，作為本案原告西安xxxx有限公司的代理人參加今天的庭審，根據(jù)本案的基本事實(shí)，結(jié)合庭審情況，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)就本案發(fā)表如下代理意見：

一、本案事實(shí)清楚、法律關(guān)系明確，二被告已明顯違反合同約定，應(yīng)屬根本違約。

2012年2月5日原、被告雙方簽訂了房屋租賃合同，合同明確約定“原告承租被告位于西安市xx大道xxx號(hào)xxx物流園的庫區(qū)b1庫房共計(jì)1340㎡，租期4年，從2012年2月28日起至2016年2月27日止，押金為5000元，第一年庫房租金為201000元，合計(jì)金額共計(jì)206000元。合同簽訂之日向被告支付第一年租金，以后每年提前一個(gè)月交下一承包費(fèi)。租期內(nèi)原告違約或中途退出，所余租金不退，并按承租期租金10﹪計(jì)收違約金。遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個(gè)月通知原告。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10﹪計(jì)付違約金”。合同簽訂后原告分別于2012年2月9日、2012年2月15日向被告支付了租房押金和第一年的房屋租賃款共計(jì)206000元，并于2012年2月15日、2012年2月28日向被告支付了房屋維修費(fèi)用款22000元，維修工程款15000元，上述事實(shí)有xxx本人出具的四張收條為證。但在2012年5月4日在原告所租賃的庫房?jī)H僅使用了67天之后就被xx市國(guó)土資源局xxxx分局強(qiáng)制拆除了，被告并沒有按照合同約定“遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個(gè)月通知原告”，也未提前告知原告拆除的原因，導(dǎo)致租賃合同不能履行并給原告造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，我們認(rèn)為被告的行為已明顯違反合同約定，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，已屬根本違約，應(yīng)按照《合同法》第一百零七條和其他法律法規(guī)的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。二、二被告應(yīng)按照合同約定和相關(guān)法律規(guī)定退還原告房屋租賃款、租房押金和房屋修繕款，支付原告違約金，并賠償原告的直接經(jīng)濟(jì)損失。

如前所述二被告的行為已明顯違反了合同約定和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，給原告造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。原、被告之間的《房屋租賃合同》明確約定“遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個(gè)月通知原告。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10﹪計(jì)付違約金”，據(jù)此被告應(yīng)按照《合同法》第一百一十四條的規(guī)定支付原告違約金20100元。由于被告的違約行為導(dǎo)致合同不能正常履行，依據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定和《房租租賃合同》的約定被告應(yīng)退還原告房屋租賃款、租房押金、房屋裝修款和工程款共計(jì)206205元。由于被告的違約行為導(dǎo)致原告不得不另行選擇庫房，給原告造成了巨大的直接經(jīng)濟(jì)損失，被告應(yīng)按照《合同法》一百零七條、第一百一十三條的規(guī)定賠償原告的直接經(jīng)濟(jì)損失，原告為此另行選擇庫房給原告造成直接經(jīng)濟(jì)損失為（1100×18.5－1340×12.5）×（12－3）=32400元，對(duì)此被告應(yīng)足額賠償原告。

三、xx市國(guó)土資源局xxxx分局《關(guān)于依法查處清理違法違規(guī)建設(shè)的通告》已明確將原告租賃被告位于xx大道xxx號(hào)xxx物流園b1號(hào)庫房列入強(qiáng)制拆除范圍內(nèi)，由于原告在所租賃庫房中存有價(jià)值上千萬元的輪胎，xx市國(guó)土資源局xxxx分局才做出責(zé)令限期搬出通知，被告主張租賃庫房不在拆遷范圍內(nèi)無事實(shí)依據(jù)，并且經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)該處庫房破損已是事實(shí)，兩旁道路已不通暢，水電已不能正常使用，所租賃庫房處在一片廢墟之中，沒有任何安全可言，根本不能正常使用。

四、退一步講，就算原、被告之間的《房屋租賃合同》無效，被告也應(yīng)按照法律規(guī)定退還原告剩余房租和租房押金，并支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告的直接經(jīng)濟(jì)損失。按照xx市國(guó)土資源局xxxx分局等相關(guān)部門《關(guān)于依法查處清理違法違規(guī)建設(shè)的通告》的規(guī)定，原告所租賃被告位于xx大道xxx號(hào)xxx物流園b1號(hào)庫房極有可能是違章建筑，在政府強(qiáng)制拆除范圍內(nèi)，并最終導(dǎo)致租賃合同無效，但并不影響被告退還原告剩余房租、租房押金，支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告直接經(jīng)濟(jì)損失。依據(jù)《合同法》第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房租租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條第二款、第十四條的規(guī)定，由于被告存在過錯(cuò)，事先沒有告知原告租賃庫房在政府拆除范圍內(nèi)，存在欺詐嫌疑，并最終導(dǎo)致房屋租賃合同的無效，理應(yīng)按照法律和司法解釋的規(guī)定退還原告剩余房租和租房押金共計(jì)169205元，并支付原告房屋裝修款和工程款共計(jì)37000元。并依據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，由于在訂立房租租賃合同過程中被告存在惡意并未盡并要的注意義務(wù)，明顯存在過錯(cuò)，最終導(dǎo)致租賃合同無效并使原告遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償原告的直接經(jīng)濟(jì)損失32400元。

以上是我們的代理意見，望合議庭酌情予以采納。

陜西xx律師事務(wù)所 年月日