第一篇：經(jīng)濟(jì)危機(jī)下經(jīng)濟(jì)適用房拉動(dòng)內(nèi)需的策略及建議

經(jīng)濟(jì)危機(jī)下經(jīng)濟(jì)適用房拉動(dòng)內(nèi)需的策略及建議

摘要：文章從經(jīng)濟(jì)適用房制度層面分析探討了經(jīng)濟(jì)危機(jī)下我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度存在的根本問(wèn)題，通過(guò)比較分析的方法，提出了加大經(jīng)濟(jì)適用房投資力度、盡快出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策與法律法規(guī)、盡快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼方式、完善經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)等對(duì)策與建議。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；經(jīng)

濟(jì)危機(jī)；擴(kuò)大內(nèi)需；對(duì)策研究

1我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展現(xiàn)狀

經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)在房改過(guò)程中為適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、由政府推出的新型房產(chǎn)種類(lèi)，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品房。

1998年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用住房制度不斷發(fā)展和調(diào)整。截至底，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積累計(jì)超過(guò)13億m2，解決了約1650萬(wàn)戶(hù)中低收入家庭的住房問(wèn)題。1月至6月，經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長(zhǎng)34.4%，增速比同期提高了28.3個(gè)百分點(diǎn)。前后，經(jīng)濟(jì)適用房一改以往出售的形式，面向低收入人群出租，經(jīng)濟(jì)適用住房投資持續(xù)下降的局面得到改變。經(jīng)過(guò)政策調(diào)整，租賃型經(jīng)適房將是未來(lái)發(fā)展方向。廉租房、租賃型經(jīng)適房及限價(jià)商

品房三者將共同組成實(shí)物型的住宅保障。未來(lái)住宅保障體系中的實(shí)物補(bǔ)貼可能將分為3個(gè)等級(jí)。經(jīng)濟(jì)適用房將探索建立取消直接上市，由政府實(shí)行回購(gòu)的制度，避免一些人用其牟利

。

2經(jīng)濟(jì)危機(jī)下經(jīng)濟(jì)適用房面臨的困境分析

2.1經(jīng)濟(jì)適用房財(cái)稅優(yōu)惠主體錯(cuò)位

我國(guó)實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房在某種程度上抑制了住房?jī)r(jià)格、解決了部分中低收入者住房問(wèn)題，也產(chǎn)

生了一系列不正?，F(xiàn)象：地產(chǎn)商指責(zé)其破壞了市場(chǎng)規(guī)則，中低收入者則抱怨買(mǎi)不到經(jīng)濟(jì)適用房。中國(guó)社會(huì)調(diào)查所在5月份實(shí)施的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，五成左右(46%)的受訪(fǎng)公眾認(rèn)為，符合經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)條件的人有50%～70%，但是，幾乎同樣數(shù)量(49%)的受訪(fǎng)公眾認(rèn)為，真

正住上經(jīng)濟(jì)適用住房的人目前只有30%～50%。

2.2財(cái)政補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)

經(jīng)濟(jì)實(shí)用房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的收入界定一直存在爭(zhēng)議。北京規(guī)定家庭年收入在0.5～6萬(wàn)的家庭就可以購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，這可能會(huì)有超過(guò)40%的家庭能達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)。另外，購(gòu)房者的收入有不確定性，許多自由職業(yè)者的收入無(wú)法核實(shí)，而且收入中隱性收入難以調(diào)查。

2.3社會(huì)保障體制的缺陷

我國(guó)的社會(huì)(來(lái)源：好范文 http://004km.cn/）保障制度與戶(hù)籍制度掛鉤，實(shí)行城鄉(xiāng)二元的社會(huì)保障體系。經(jīng)濟(jì)適用房作為住房

保障的最主要的形式，卻同時(shí)規(guī)定購(gòu)買(mǎi)者必須擁有本市城鎮(zhèn)常住戶(hù)口，這就將占城市中低收人階層相當(dāng)比例的“城市外生型低收人群體”排斥在外。經(jīng)濟(jì)適用房采取行政劃撥用地，阻

滯了土地使用制度改革的深化，由于相關(guān)體制的不健全導(dǎo)致了新的分配不公和潛在腐敗，不僅干擾影響了市場(chǎng)的正常秩序，而且造成了尖銳的社會(huì)矛盾。

2.4土地使用制的缺陷導(dǎo)致地方政府立場(chǎng)扭曲，行政效率低下

土地使用的城鄉(xiāng)二元制也是導(dǎo)致利益尋租的根本原因。中國(guó)漸進(jìn)式改革及其新舊體制的摩擦

和矛盾為各種權(quán)錢(qián)交易、腐敗之類(lèi)的尋租活動(dòng)留下了體制性空間。由于經(jīng)濟(jì)適用房土地是行政劃撥，而土地的正常出讓費(fèi)卻很高，于是握有土地劃撥權(quán)利的政府部門(mén)和開(kāi)發(fā)商之間就可

能出現(xiàn)權(quán)力與金錢(qián)的交換，產(chǎn)生尋租。

2.5

房地產(chǎn)業(yè)的收益誘導(dǎo)政府轉(zhuǎn)變關(guān)注重點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)的巨大收益誘導(dǎo)政府轉(zhuǎn)變關(guān)注重點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是城市政府gdp增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力，城市政府自然易忽略經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，這必然導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)

模增長(zhǎng)速度的緩慢甚至萎縮。下表反映了全國(guó)—的經(jīng)濟(jì)適用房投資與住宅建設(shè)投

資額度，可以看出經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資趨于平穩(wěn)，而住宅建設(shè)投資呈迅猛增長(zhǎng)勢(shì)頭。這從一個(gè)側(cè)面反映了城市政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注密切，而在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)上投入力度不夠。

經(jīng)濟(jì)適用房拉動(dòng)內(nèi)需的策略建議

3.1

經(jīng)濟(jì)適用房政策應(yīng)及時(shí)糾偏

3.1.1經(jīng)濟(jì)危機(jī)下應(yīng)重新界定經(jīng)濟(jì)適用房的覆蓋范圍。根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)作為低收入者的主要保障和社會(huì)福利。所以，國(guó)家應(yīng)對(duì)政策的受益群體進(jìn)行明確定義，使經(jīng)濟(jì)適用房的覆蓋范圍明確為低收入者。

3.1.2限制經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的家庭必須自住，不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售或轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒馨凑铡霸u(píng)估指導(dǎo)價(jià)”轉(zhuǎn)讓給相關(guān)管理部門(mén)，再由其轉(zhuǎn)讓給其他低收入家庭。

3.1.3嘗

第二篇：房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原由及策略

一、房地產(chǎn)能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原由 凡經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)不是支柱產(chǎn)業(yè)也是發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展與發(fā)達(dá)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)或“波及效應(yīng)”特強(qiáng)，主要由于以下原因。1．房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多部門(mén)和行業(yè)撮供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展。我國(guó)建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門(mén)和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門(mén)和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而“波及”、拉動(dòng)其發(fā)展。

2．房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)許多部門(mén)和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場(chǎng)所。

開(kāi)發(fā)營(yíng)建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買(mǎi)賣(mài)中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場(chǎng)所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，有了房屋為其發(fā)展提供了前提，促進(jìn)其發(fā)展。

3．房地產(chǎn)品消費(fèi)特別是住房消費(fèi)是綜合性消費(fèi)、波及和帶動(dòng)生活消費(fèi)的方方面面。

房地產(chǎn)的消費(fèi)使用特別是住房消費(fèi)是種綜合性消費(fèi)，波及吃、穿、用、住、行、娛樂(lè)、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。住房有高級(jí)低級(jí)之分，高級(jí)住宅不僅是生存資料，還是享受發(fā)展資料，世界某著名政治家說(shuō)?quot;人造房屋，房屋造人“。

因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提高居民住房消費(fèi)水平，從住房綜合消費(fèi)方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進(jìn)生活消費(fèi)水平全面提高。就行來(lái)說(shuō)、我國(guó)有些人想買(mǎi)車(chē)，就愁無(wú)停車(chē)之所。若住房水平提高，家有車(chē)庫(kù)，想必促進(jìn)轎車(chē)進(jìn)家和消費(fèi)。再如健身娛樂(lè)消費(fèi)，不少家庭苦于住房窄小，想健身消費(fèi)也不敢購(gòu)置健身器械。總之，住房水平提高和居住環(huán)境改善，可促進(jìn)生活消費(fèi)的多方面，拉動(dòng)多方面產(chǎn)品銷(xiāo)售和勞務(wù)交換。

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展有強(qiáng)烈的”波及效應(yīng)“，有多方面拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，所以國(guó)際上對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有如下的統(tǒng)計(jì)和記錄：工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)值增加1個(gè)單位，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加l、5單位到2個(gè)單位。據(jù)上海社會(huì)科學(xué)院1981年對(duì)我國(guó)投入產(chǎn)出表的研究表明，我國(guó)住宅業(yè)每投入增加1億元，其他23個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加1．479億元的投資，其中建材、冶金、農(nóng)林業(yè)、機(jī)械工業(yè)等四部門(mén)增加投入0.70億元。有學(xué)者估計(jì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)直接間接可帶動(dòng)60多個(gè)部門(mén)和行業(yè)的發(fā)展。為此，鄧小平同志早在改革初期就指出，要將我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。1996年我國(guó)政府在制定”九五“與”2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要“中，也提出將”住宅和汽車(chē)要成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的支柱產(chǎn)業(yè)“的思路。

二、我國(guó)啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不力的諸多問(wèn)題 為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，政府出臺(tái)了減少稅費(fèi)、銀行降息、公房售給個(gè)人、推行抵押貸款、開(kāi)辟房屋二級(jí)市場(chǎng)等諸多政策措施，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)投資和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不能說(shuō)沒(méi)起作用，但并不理想。其原因在于我國(guó)存在不利于住房產(chǎn)品有效實(shí)現(xiàn)的根本的深層次的問(wèn)題。

1．生產(chǎn)與消費(fèi)不協(xié)調(diào)，消費(fèi)率低。

發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是有條件的，就是房地產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)。投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)最大的問(wèn)題也是房屋實(shí)現(xiàn)。投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)既起需求效應(yīng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但又有供給效應(yīng)，并且這是投資本質(zhì)上的效應(yīng)。若投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)不能產(chǎn)生需求效應(yīng)，不能實(shí)現(xiàn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展只起飲鴆止渴作用，并加劇國(guó)民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)品積壓。若投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，能順暢出售，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)的乘數(shù)便大，房地市場(chǎng)供需運(yùn)行保持良性狀態(tài)。

但投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的乘數(shù)作用大，必須國(guó)民有合理的最終消費(fèi)率和有貨幣購(gòu)買(mǎi)力。然而我國(guó)近20年來(lái)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng),雖居民最終消費(fèi)絕對(duì)額也不斷增長(zhǎng)，但最終消費(fèi)率呈下降趨勢(shì)。1996年與1981年比,按1978年不變價(jià)格計(jì)算下降10.6個(gè)百分點(diǎn)。原因在于1986年到1998年城鄉(xiāng)居民人均收入的年均增長(zhǎng)率比國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)年均增長(zhǎng)率少4個(gè)百分點(diǎn),比同期人均GDP年均增長(zhǎng)率少2.6個(gè)百分點(diǎn)。于是導(dǎo)致這個(gè)時(shí)期居民收入占GDP的比重比”六五“時(shí)期的平均水平下降12個(gè)百分點(diǎn)；1998年這一比重為41.4％，比”六五“期間平均水平下降近20個(gè)百分點(diǎn)。居民消費(fèi)率的國(guó)際平均水平為60％左右。著名發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)家H·錢(qián)納里等人進(jìn)行一次實(shí)證研究表明，在人均(GDP)1000美元左右時(shí)消費(fèi)率一般為61％，1997年我國(guó)人均GDP為860美元，但我國(guó)的消費(fèi)率僅為47．5％，比國(guó)際平均水平低14個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)消費(fèi)率如此之低。是長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行低工資和人們的收入增長(zhǎng)率落后于GDP增長(zhǎng)率積累而成的。這種情況導(dǎo)致產(chǎn)品積壓，影響再生產(chǎn)順暢進(jìn)行。就拿開(kāi)發(fā)出的住房講，改革初城鎮(zhèn)人均住房3個(gè)多平方米，現(xiàn)在不少城鎮(zhèn)人均已超過(guò)l0平方米，并且房?jī)r(jià)翻了幾番。然而城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入從1978年到1997年只增長(zhǎng)2．11倍，而現(xiàn)在各地還在大量投資開(kāi)發(fā)。生產(chǎn)與消費(fèi)不協(xié)調(diào)，消費(fèi)率過(guò)低，是房地產(chǎn)難以啟動(dòng)的癥結(jié)所在。

2．住房融資體制的轉(zhuǎn)換不對(duì)稱(chēng)。改革前我國(guó)實(shí)行低工資制，職工和干部的勞動(dòng)報(bào)酬實(shí)際上是以貨幣工資和實(shí)物報(bào)酬兩種形式付給的。貨幣工資管吃、穿，實(shí)物報(bào)酬管住房、醫(yī)療、學(xué)習(xí)等。這與當(dāng)時(shí)”一大二公“的左的思想、體制相適應(yīng)。產(chǎn)品價(jià)值(c+v+m)中的v人為縮小，m人為擴(kuò)大，職工住房基金等由擴(kuò)大了的m收歸財(cái)政，國(guó)家公共融資建房，住房國(guó)家所有，職工無(wú)償使用。住房體制改革的實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)換財(cái)政公共融資體制為個(gè)人融資體制，以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求。住房基金進(jìn)入職工工資，由職工個(gè)人融資到市場(chǎng)購(gòu)房消費(fèi)，政府再不福利實(shí)物分房。現(xiàn)在房改中也正是這樣在改，一方面給職工住房補(bǔ)貼，一方面要職工貨幣購(gòu)房。但在具體的改革實(shí)踐中不對(duì)稱(chēng)不協(xié)調(diào)，職工貨幣購(gòu)房是馬上要將錢(qián)拿出來(lái)，而政府給職工的工資補(bǔ)貼是雷聲大、雨點(diǎn)小。試想現(xiàn)在除沿海城市外，全國(guó)絕大多數(shù)城鎮(zhèn)的年均職工收入才幾千元左右，前幾年更低?，F(xiàn)在突然一下要拿出幾萬(wàn)元、十幾萬(wàn)元購(gòu)房確有困難。就是實(shí)行抵押貸款，一個(gè)月支付本息幾百元，不少職工也望而生畏，銀行也不敢貸放。本來(lái)消費(fèi)率過(guò)低，加之住房融資體制轉(zhuǎn)換不對(duì)稱(chēng)，使房地市場(chǎng)的啟動(dòng)更加困難。3．”二律背反“和人們心理預(yù)期失衡。

當(dāng)今要讓人們樂(lè)于投資購(gòu)房和啟動(dòng)房地產(chǎn)，關(guān)鍵在于居民心理預(yù)期信心十足，消除購(gòu)房的心理障礙，對(duì)未來(lái)收支充滿(mǎn)信心。但要居民對(duì)未來(lái)有信心，應(yīng)有適當(dāng)?shù)南M(fèi)政策、制度。消費(fèi)政策說(shuō)到底只能調(diào)節(jié)兩個(gè)平衡關(guān)系：一是個(gè)人的金融資產(chǎn)用于投資與用于消費(fèi)的平衡關(guān)系；二是即期消費(fèi)與遠(yuǎn)期消費(fèi)的平衡關(guān)系。用于投資多就用于消費(fèi)少，用于近期消費(fèi)多就用于遠(yuǎn)期消費(fèi)少。

但現(xiàn)在的政策是：一方面鼓勵(lì)人們投資股票，解決國(guó)有企業(yè)的籌資問(wèn)題，變間接投資為直接投資，另一方面又以各傳媒宣傳鼓勵(lì)人們到市場(chǎng)購(gòu)置相對(duì)過(guò)剩商品，鼓勵(lì)人們旅游花錢(qián)。一方面讓人們快花錢(qián)，現(xiàn)在就花錢(qián)，購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)當(dāng)期消費(fèi)相對(duì)過(guò)剩商品，另一方面又推出房改、醫(yī)改、教育改，特別是購(gòu)房，為遠(yuǎn)期消費(fèi)負(fù)更多責(zé)任。一方面是下崗、就業(yè)難，收入預(yù)期不容樂(lè)觀，另一方面支出預(yù)期增多，居民對(duì)未來(lái)收支的心理預(yù)期失去信心。政府政策將解決當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重大難題和解決房屋積壓?jiǎn)栴}，都?jí)涸阢y行儲(chǔ)蓄存款6萬(wàn)億上。

這里不談收入分配差距大的因素，也不談80％居民只占儲(chǔ)蓄存款20％，僅就我國(guó)12.5億人口，人均存款才5000元左右，家平(3.8人)才1.7萬(wàn)元，一般居民家庭戶(hù)平存款就更少了。在收入預(yù)算減少，支出預(yù)期增加，就是實(shí)行抵押貸款購(gòu)房，人們對(duì)購(gòu)房也拘謹(jǐn)起來(lái)，即使家庭有少量存款，居民為了生活安全，儲(chǔ)蓄謹(jǐn)慎功能就起主導(dǎo)作用，不敢貿(mào)然取出購(gòu)房。4．收入分配差距擴(kuò)大，邊際消費(fèi)傾向下降。

在我國(guó)一個(gè)人均GDP處于低水平的國(guó)家，當(dāng)前最終消費(fèi)水平58.8％，居民消費(fèi)水平47．5％的明顯偏低情況下，近幾年來(lái)收入分配差距又不斷擴(kuò)大。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1995年對(duì)全國(guó)3．5萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)居民和7萬(wàn)戶(hù)農(nóng)民抽樣調(diào)查證實(shí)，1995年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為4283元，人均生活費(fèi)收入3893元，均比1994年實(shí)際增長(zhǎng)4．9％。1996年的人均可支配收入和人均生活費(fèi)支出，又均比1995年實(shí)際增長(zhǎng)4％以上。但與此同時(shí)在人均收入增長(zhǎng)中居民收入的減收面又不斷擴(kuò)大。1994年上半年全國(guó)城鎮(zhèn)居民減收面為37．9％，比1993年同期擴(kuò)大2．7個(gè)百分點(diǎn)；1995年全國(guó)城鎮(zhèn)居民平均收入增長(zhǎng)近5個(gè)百分點(diǎn)的同時(shí)，卻有41％居民收入減少，比1994年居民減收面又?jǐn)U大了。特別是減收面主要集中在低收入群體中。1997年到1998年我國(guó)城鎮(zhèn)人均收入仍呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，與此同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致大量職工下崗，收入減少，減收面仍集中低收入人群，收入差距繼續(xù)擴(kuò)大甚至差距懸殊。這種收入差距表現(xiàn)在不同群體間，例如私營(yíng)企業(yè)(包括外資企業(yè))里雇主收入一般為普通工人的10倍，有的高達(dá)100倍以上。

有人估計(jì)現(xiàn)在我國(guó)百萬(wàn)富翁超過(guò)百萬(wàn)戶(hù)，并有10多個(gè)超過(guò)億元的富翁。這種過(guò)大的收入差距表現(xiàn)在我國(guó)的基尼系數(shù)上，20世紀(jì)80年代為28.8，90年代為38．8，貧富差距擴(kuò)大。這種過(guò)大的收入差距反映在居民儲(chǔ)蓄存款中，占人口總數(shù)20％的富人，擁有6萬(wàn)億存款的80％，而占人口總數(shù)80％的居民，僅只有6萬(wàn)億存款的20％。

生活消費(fèi)支出中呈現(xiàn)規(guī)律是低收入階層的邊際消費(fèi)傾向高于高收入階層的消費(fèi)傾向，低收入階層的貨幣邊際效率高于高收入階層的貨幣邊際效率。據(jù)1996年對(duì)36370戶(hù)和1997年對(duì)37890戶(hù)我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭基本情況調(diào)查結(jié)果的分析，也證實(shí)以上原理。1996年到1997年我國(guó)最低收入戶(hù)消費(fèi)支出增長(zhǎng)率為0．25％，最高收入戶(hù)消費(fèi)支出增長(zhǎng)率為12．78％，從縱向可以看出在人們收入提高過(guò)程中，消費(fèi)支出的絕對(duì)額相應(yīng)增長(zhǎng)。但是最低收入戶(hù)和最高收入戶(hù)收入戶(hù)的需求彈性系數(shù)，即消費(fèi)支出增長(zhǎng)率與全部收入增長(zhǎng)率之比，最低收入戶(hù)為2．5，最高收入戶(hù)為1．13。這就是說(shuō)前者增長(zhǎng)的收入比后者增長(zhǎng)的收入，有更大的比例用于消費(fèi)支出。而我國(guó)由于收入分配差距擴(kuò)大，近幾年減收面擴(kuò)大，且減收面主要集中在低收入群體中，增收面主要集中在高收入群體。這就導(dǎo)致1981年到1997年我國(guó)城鎮(zhèn)居民的邊際消費(fèi)傾向由0．84下降到0．64。

就對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)置和房地產(chǎn)的啟動(dòng)而言，住房條件差，急于購(gòu)房的低收入群體，雖收入需求彈性系數(shù)大，邊際消費(fèi)傾向高，但無(wú)能力購(gòu)房，而收入分配中增收主要集中的高收入群體，有購(gòu)房能力，但他們的需求彈性系數(shù)小，邊際消費(fèi)傾向低，住房條件也相對(duì)好，不急于購(gòu)房。于是開(kāi)發(fā)出的房屋難以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)難以啟動(dòng)。

三、啟動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)想

1．繼續(xù)實(shí)施反衰退和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)周期的政策措施。啟動(dòng)房地產(chǎn)，我們認(rèn)為應(yīng)區(qū)別一般政策措施和針對(duì)實(shí)際的特別方略。前段時(shí)間政府出臺(tái)的政策措施，應(yīng)該看到實(shí)際上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家反衰退和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)周期的一般理論指導(dǎo)下的做法；例如降低銀行利息率，降低存款準(zhǔn)備金和鼓勵(lì)銀行放款、擴(kuò)大財(cái)政支出、大幅度提高職工工資和增強(qiáng)居民購(gòu)買(mǎi)力、減輕稅費(fèi)、鼓勵(lì)居民投資股票、債券等等政策措施，對(duì)阻止物價(jià)繼續(xù)下跌和低迷，防止國(guó)民經(jīng)濟(jì)不振和衰退，調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)和穩(wěn)定發(fā)展，從不同角度起著作用。當(dāng)然也對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了不同程度調(diào)節(jié)作用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在”寒暑表“的關(guān)系。今后，無(wú)論是為國(guó)民經(jīng)濟(jì)走出低谷，還是為啟動(dòng)房地產(chǎn)都需要繼續(xù)貫徹執(zhí)行這些政策措施。

然而由于存在前述的不利房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的深層次的問(wèn)題，而且這些多年積累起來(lái)的問(wèn)題也不是短期馬上可以解決的，所以啟動(dòng)房地產(chǎn)僅僅依靠前述一般政策措施，不會(huì)理想，不會(huì)較快見(jiàn)效。例如：由于居民收入增長(zhǎng)率長(zhǎng)期落后于GDP增長(zhǎng)率所形成的過(guò)低消費(fèi)率，造成的居民購(gòu)房貨幣支付能力不足，不可能在一兩年通過(guò)提高工資，增加收入，補(bǔ)足占GDP近14個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到居民消費(fèi)率60％的合理比例。因?yàn)檫@需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期，要有一個(gè)復(fù)雜過(guò)程。除了逐年提高在職職工工資，還要減少失業(yè)和增加就業(yè)，還要發(fā)展小城鎮(zhèn)；要增加就業(yè)又有賴(lài)于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整到合理，而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理調(diào)整又有賴(lài)政策制定和實(shí)施時(shí)間和過(guò)程。要較快啟動(dòng)房地產(chǎn)，除繼續(xù)實(shí)施刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般政策以外，還必須從實(shí)際出發(fā)，有針對(duì)性實(shí)施一些特別方略。2．有針對(duì)性的啟動(dòng)房地產(chǎn)的近期方略。

(1)抓住收入水平較高群體，以稅收配合啟動(dòng)房地產(chǎn)。目前我國(guó)銀行6萬(wàn)億儲(chǔ)蓄存款，如果做具體分析，就不能簡(jiǎn)單說(shuō)居民無(wú)購(gòu)房能力，或有錢(qián)不敢花的結(jié)論。這6萬(wàn)億存款中有相當(dāng)大的部分為高收入或較高收入階層所有。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》1999年5月20日頭版郭克莎的文章”怎樣看待投資與消費(fèi)的協(xié)調(diào)增長(zhǎng)“所述：”目前我國(guó)科技教育界已形成了一個(gè)規(guī)模不小的高收入階層，他們擁有的銀行存款在居民儲(chǔ)蓄總額中估計(jì)占20％左右?！爸R(shí)分子的住房條件要改善，政府極為重視，他們自己也企盼住房水平提高和居住環(huán)境改善。知識(shí)分子的收入不僅穩(wěn)定且快速增長(zhǎng)，對(duì)未來(lái)收支的心理預(yù)期也充滿(mǎn)信心。如果政府以?xún)?yōu)惠價(jià)格批租出讓一些環(huán)境較好土地，開(kāi)發(fā)營(yíng)建一些高檔公寓、連體別墅，并以減免勞務(wù)報(bào)酬、稿酬、特許權(quán)使用費(fèi)等的個(gè)人所得稅相配合，他們應(yīng)會(huì)樂(lè)意投資購(gòu)房。這不僅能啟動(dòng)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的乘數(shù)大，還能改善知識(shí)分子生活工作條件，還有利于高校和科研單位的服務(wù)體系社會(huì)化。

企業(yè)家、私營(yíng)企業(yè)主、演藝明星等更是我國(guó)的高收入階層。住房有顯示社會(huì)地位的功能。政府若能批租出讓一些環(huán)境優(yōu)雅的土地，開(kāi)發(fā)營(yíng)建出高水平的別墅，并冠以”企業(yè)家花園“、”明星別墅苑“，并完善配套”交流中心“、”談判中心“、”社交場(chǎng)所“、娛樂(lè)宮、購(gòu)物大廈，這里既居住環(huán)境優(yōu)雅，又顯示他們名譽(yù)和地位，還有利他們進(jìn)行經(jīng)營(yíng)情報(bào)交流和社會(huì)交往。如果加上政府減免個(gè)人所得稅、部分私營(yíng)企業(yè)所得稅相配合，他們便會(huì)樂(lè)意投資購(gòu)置。

(2)抓住高校服務(wù)體系社會(huì)化，開(kāi)發(fā)學(xué)生公寓及其生活配套設(shè)施肩動(dòng)房地產(chǎn)。教育部計(jì)劃今后五年連續(xù)擴(kuò)招，到2005年達(dá)到在校學(xué)生1000萬(wàn)，趕上高校學(xué)習(xí)青年世界平均15％的水平。教育制度改革要求高校服務(wù)體系社會(huì)化，并到2005年達(dá)到師生比例為1：14。這一改革給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了機(jī)遇，大有可為。一個(gè)大學(xué)生每年正常消費(fèi)(包括學(xué)費(fèi))1萬(wàn)元，千萬(wàn)大學(xué)生計(jì)1000億元。僅就學(xué)生公寓講，每個(gè)學(xué)生5平方米(包含廁所、洗漱間)，就得興建、改建5000萬(wàn)平方米；另外還要興建、改建供千萬(wàn)大學(xué)生生活的食堂、洗理、娛樂(lè)、購(gòu)物、通訊的配套房屋以及為他們服務(wù)的相關(guān)人員的生活用房。學(xué)生公寓及配套房屋的開(kāi)發(fā)，是只愁開(kāi)發(fā)營(yíng)建而不愁銷(xiāo)售租賃，不存在房屋價(jià)值實(shí)現(xiàn)難的問(wèn)題。

目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心公布的居民儲(chǔ)蓄消費(fèi)意愿調(diào)查結(jié)果表明，居民儲(chǔ)蓄存款的10％準(zhǔn)備用于教育支出。武漢市更有高達(dá)40％的儲(chǔ)戶(hù)是為了教育而存款。1998年12月武漢某高校房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)對(duì)該校200名學(xué)生進(jìn)行一次問(wèn)卷調(diào)查，愿選擇一室一廳兼衛(wèi)生間居住的有90人，占47％；愿選擇兩室一廳兼衛(wèi)生間居住的有60人，占32％；愿選擇單間兼衛(wèi)生間居住的有30人，占15％；愿選擇單間與公用衛(wèi)生間的有11人，占6％。但該校學(xué)生現(xiàn)在普通是6-8人一室，內(nèi)廊式的布局學(xué)生宿舍，長(zhǎng)期生活在陰暗潮濕環(huán)境之中，急待居住學(xué)生公寓。1999年上海菜大學(xué)新建學(xué)生公寓只能入住180名，而報(bào)名要求入住的學(xué)生多達(dá)1400人，公寓成為搶手貨。凡此說(shuō)明無(wú)論是新開(kāi)發(fā)、改造，還是現(xiàn)在空置房的銷(xiāo)售，抓住高校后勤服務(wù)社會(huì)化，對(duì)啟動(dòng)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，都大有可為。(3)用房地產(chǎn)業(yè)的廣義概念發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，啟動(dòng)房地產(chǎn)?，F(xiàn)在不少人在啟動(dòng)房地產(chǎn)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題上，思考僅局限于造房與賣(mài)房，苦于房屋難實(shí)現(xiàn)。若從房地產(chǎn)業(yè)的廣義概念出發(fā)，便思路洞開(kāi)，別有天地。房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)是商業(yè)服務(wù)業(yè)，本質(zhì)上屬于第三次產(chǎn)業(yè)。它是以房地的交換流通為主，兼房地再生產(chǎn)過(guò)程的投資開(kāi)發(fā)、消費(fèi)使用兩頭，并為房地流通、投資開(kāi)發(fā)、消費(fèi)使用提供技術(shù)、中介、勞務(wù)的服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。因而房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的部門(mén)多、行業(yè)多、領(lǐng)域廣。若從房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵全面考慮問(wèn)題來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，不僅有利于房地市場(chǎng)的健全完善，有利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和出售，而且也有助房地產(chǎn)啟動(dòng)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。就以房屋在使用消費(fèi)中的裝飾行業(yè)講，無(wú)論創(chuàng)造的產(chǎn)值還是對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)都不可小視?，F(xiàn)在城市搬遷新住房進(jìn)行裝修投資，少則幾萬(wàn)，多則十萬(wàn)、十幾萬(wàn)元，甚至有個(gè)別的裝修投資大于購(gòu)房投資。不少不服新房的家庭，為改善居室環(huán)境，也在投資萬(wàn)元、幾萬(wàn)元裝修。

在武漢”99國(guó)際室內(nèi)裝飾博覽會(huì)"上，湖北省經(jīng)貿(mào)委主任谷玉川算了一筆賬說(shuō)，全省城市有700萬(wàn)個(gè)家庭，按每年1／20家庭進(jìn)行裝修，每戶(hù)平均投資2萬(wàn)元，每年工程總量達(dá)60個(gè)億。有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人說(shuō)，目前湖北省家庭裝飾行業(yè)以每年15％一20％速度遞增，預(yù)計(jì)到2010年將達(dá)400億元產(chǎn)值。還應(yīng)看到由于當(dāng)前裝修市場(chǎng)散兵游勇多、技術(shù)水平低、欺詐現(xiàn)象常有，不少家庭想裝飾怕花錢(qián)買(mǎi)氣受，正等待觀望。若裝飾市場(chǎng)規(guī)范，形成大規(guī)模高技術(shù)有信譽(yù)的公司為市場(chǎng)主體，人們出了錢(qián)能真正買(mǎi)到裝飾享受，裝修市場(chǎng)潛力更大。再譬如，現(xiàn)在不少城市居住區(qū)，配套設(shè)施不全，居住服務(wù)缺乏，生活不方便。這些配套房屋開(kāi)發(fā)和居住服務(wù)的完善，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

凡此等等房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)領(lǐng)域，都是需要資金投入、勞力投入、物資器材投入，對(duì)啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)有利，也有助拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還可解決就業(yè)和增加居民收入。(4)對(duì)貨幣購(gòu)房全面理解來(lái)啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。貨幣購(gòu)房，就是廢止單位實(shí)物福利分房，職工以自己的貨幣收入去解決住房問(wèn)題。其實(shí)質(zhì)是廢除福利分房消費(fèi)，以勞動(dòng)收入交換住房。至于居民獲得住房的形式應(yīng)是多種多樣的，這是另外一回事。他可以以自己的貨幣到市場(chǎng)購(gòu)現(xiàn)房或期房，可以以自己的其他財(cái)產(chǎn)換取住房，可以買(mǎi)建材和勞力建房，可以合作建房，也可租房，可以單位集資建房。這些形式都是貨幣購(gòu)房的具體表現(xiàn)形式，都是對(duì)福利分房消費(fèi)的革命。現(xiàn)在有些單位土地寬闊，職工愿集資建房，只要國(guó)家財(cái)政不支出，單位不補(bǔ)貼，應(yīng)可繼續(xù)集資建房。

事實(shí)上現(xiàn)在有些省如吉林省規(guī)定繼續(xù)單位職工集資建房，有效解決住房和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。不能將集資建房與貨幣購(gòu)房改革對(duì)立起來(lái)，將貨幣購(gòu)房改革的實(shí)現(xiàn)形式絕對(duì)化，將形式與內(nèi)容混為一談。問(wèn)題的關(guān)鍵是個(gè)人花錢(qián)住房。現(xiàn)在集資建房，其房?jī)r(jià)也大體相當(dāng)或接近市場(chǎng)價(jià)格，如果職工樂(lè)意何樂(lè)而不為之。集資建房的潛力很大，武漢某大單位前兩次集資建房資金近一個(gè)億的投資。而且是一個(gè)星期集資款交齊。

就當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)低迷講，為啟動(dòng)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不失為一種有效措施。如果硬規(guī)定該單位職工拿出一個(gè)億的錢(qián)到市場(chǎng)購(gòu)房，談何容易。集資建房為何有這大的動(dòng)員力?主要是居住不失去熟悉的環(huán)境和人際關(guān)系，不怕購(gòu)房的欺詐，不為購(gòu)房勞神費(fèi)力，工作生活方便。這一形式的有效和成功，在于集資建房的房?jī)r(jià)不得高于或大體相當(dāng)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房?jī)r(jià)，集資要公正、公平。否則有人利用職權(quán)謀私，或價(jià)款過(guò)高過(guò)低，不僅違背房改，甚至破壞安定團(tuán)結(jié)。世界上沒(méi)有純而又純的事物，貨幣購(gòu)房改革的實(shí)現(xiàn)形式應(yīng)多樣化，它們同祥能啟動(dòng)房地產(chǎn)，同樣波及國(guó)民經(jīng)濟(jì)許多部門(mén)和行業(yè)，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

第三篇：經(jīng)濟(jì)危機(jī)下的人力資源管理策略

經(jīng)濟(jì)危機(jī)下的人力資源管理策略

作者/轉(zhuǎn)載者: 趙新華 發(fā)表時(shí)間:2009-2-5 10:38:48

作者：金蝶軟件 高級(jí)咨詢(xún)顧問(wèn) 趙新華

始于美國(guó)次債問(wèn)題而引發(fā)的金融風(fēng)暴，導(dǎo)致全球陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中國(guó)作為全球的制造基地，很多企業(yè)陷入訂單減少，成本上升，利潤(rùn)下降的經(jīng)營(yíng)困境。大大小小的企業(yè)都把“開(kāi)源節(jié)流”作為當(dāng)下日常管理和工作的重點(diǎn)指導(dǎo)思想。

從人力資源管理的角度來(lái)看，如何幫助焦頭爛額的老板，實(shí)現(xiàn)開(kāi)源節(jié)流式的管理呢？我們將從以下幾個(gè)日常人力資源管理業(yè)務(wù)展開(kāi)探討，提出一些應(yīng)對(duì)策略：

一． 招聘管理策略之“寬進(jìn)嚴(yán)出、逢低吸納、戰(zhàn)略?xún)?chǔ)備”

相信很多公司的招聘經(jīng)理從去年開(kāi)始，都陸續(xù)接獲了老板轉(zhuǎn)達(dá)的工作指令——“只出不進(jìn)”，即使企業(yè)對(duì)于人員的進(jìn)入沒(méi)有限制到如此嚴(yán)格的地步，但恐怕也主要是針對(duì)高端人才或企業(yè)急需人才進(jìn)行少量招聘。

對(duì)于招聘經(jīng)理人來(lái)說(shuō)，這樣的人員控制政策并不代表我們的工作可以暫停了，而是需要長(zhǎng)遠(yuǎn)的計(jì)劃，就像石油是國(guó)家的工業(yè)血液一樣，在低價(jià)位的時(shí)候，我們可以有計(jì)劃的戰(zhàn)略?xún)?chǔ)備，人才也是公司運(yùn)營(yíng)的血液，在當(dāng)前階段，我們迫切需要建立企業(yè)的戰(zhàn)略人才庫(kù)，把從各種渠道收集的海量人才簡(jiǎn)歷信息篩選后貯備起來(lái)，對(duì)于一些高端急需人才，可以相對(duì)較低的成本優(yōu)中選精，而其余的可保留在戰(zhàn)略人才庫(kù)中，待經(jīng)濟(jì)環(huán)境好轉(zhuǎn)，企業(yè)擴(kuò)張或恢復(fù)生產(chǎn)時(shí)即可快速的搜尋到所需要的人才。

往常，很多企業(yè)在招聘人員時(shí)，迫于生產(chǎn)急需招人頂崗或招聘流程過(guò)于繁雜，對(duì)面試過(guò)程的管理比較形式化，而現(xiàn)有環(huán)境下，由于企業(yè)需要通過(guò)嚴(yán)格的招聘流程管理把控入口，對(duì)面試、筆試、能力測(cè)評(píng)等業(yè)務(wù)的管理將必然更加規(guī)范化，因此我們的招聘經(jīng)理可以借機(jī)對(duì)招聘流程進(jìn)行梳理，制訂出企業(yè)適用的流程，對(duì)于集團(tuán)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也可通過(guò)加強(qiáng)對(duì)面試流程的監(jiān)控，確保下屬機(jī)構(gòu)招聘人員的公平、公正、公開(kāi)、合編。

大多數(shù)公司的招聘依賴(lài)的渠道主要包括：公司網(wǎng)站、校園招聘、社會(huì)招聘會(huì)、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)媒體、中介獵頭公司等，各種渠道都將或多或少消耗我們的招聘費(fèi)用預(yù)算，因此十分有必要匯總分析各種渠道花費(fèi)的成本與取得的成效是否合理，例如，分析各個(gè)渠道歷史招聘入職人員的職位、薪酬成本、忠誠(chéng)度、為企業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值等等，參考分析結(jié)果縮減費(fèi)效比偏高的渠道資金投入。

在招聘渠道中，還有一個(gè)很重要的特殊渠道——內(nèi)部招聘，在征求員工同意的前提下，優(yōu)先執(zhí)行公司內(nèi)部分流，將一些員工安排到訂單充足的子公司或其他部門(mén)的缺人崗位，這種內(nèi)部調(diào)配的機(jī)制在目前形勢(shì)下的招聘管理中凸現(xiàn)了必要性。二． 培訓(xùn)管理

以往，“沒(méi)有時(shí)間”是很多企業(yè)培訓(xùn)經(jīng)理面對(duì)缺席學(xué)員十之八九會(huì)遇到的答復(fù)，而現(xiàn)今，對(duì)于處于停產(chǎn)半停產(chǎn)狀態(tài)，或生產(chǎn)任務(wù)有所減輕，有相對(duì)空閑時(shí)間的企業(yè)，的確是個(gè)難得的培訓(xùn)充電良機(jī)。我們的培訓(xùn)經(jīng)理可針對(duì)現(xiàn)狀，系統(tǒng)性的編制一套中、長(zhǎng)期培訓(xùn)計(jì)劃，培訓(xùn)計(jì)劃可依據(jù)企業(yè)的培訓(xùn)體系，重點(diǎn)圍繞崗位和能力提升兩個(gè)角度展開(kāi)。與崗位相關(guān)的培訓(xùn)主要是一些專(zhuān)業(yè)技能類(lèi)的課程，與能力相關(guān)的培訓(xùn)主要是一些通用的基本素質(zhì)類(lèi)課程，培訓(xùn)經(jīng)理應(yīng)根據(jù)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略，制定相適應(yīng)的一整套課程。

現(xiàn)有環(huán)境下，所有的培訓(xùn)工作都要以節(jié)約成本為重要的考量指標(biāo)。盡量去除一些高成本的外出培訓(xùn)，例如集團(tuán)總部對(duì)下屬機(jī)構(gòu)的培訓(xùn)，可采取網(wǎng)絡(luò)視頻等低成本方式完成。另外，深入挖掘企業(yè)自身潛力和資源，通過(guò)內(nèi)部講師和現(xiàn)有設(shè)備設(shè)施完成，而盡量避免外聘外租，即使必須采購(gòu)的項(xiàng)目也可積極的殺價(jià)，畢竟對(duì)方眼前也有很大的營(yíng)收壓力。有的企業(yè)對(duì)講師授課提供一定的補(bǔ)助報(bào)酬，如今也可以考慮用替代休假的方式進(jìn)行。三． 績(jī)效考核管理

通過(guò)績(jī)效考核管理，提升企業(yè)營(yíng)收和利潤(rùn)，是企業(yè)“開(kāi)源”的重要內(nèi)容。在經(jīng)濟(jì)景氣市場(chǎng)環(huán)境良好的時(shí)候，很多企業(yè)即使采取粗放的管理方式，在不知不覺(jué)中也完成了業(yè)績(jī)目標(biāo)。但現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，要求我們必須采取精細(xì)化的績(jī)效全過(guò)程管理模式，將公司戰(zhàn)略目標(biāo)、組織與個(gè)人關(guān)鍵考核指標(biāo)緊密結(jié)合，層層分解，環(huán)環(huán)相扣，落實(shí)到每一個(gè)可執(zhí)行的節(jié)點(diǎn)；將日常的工作計(jì)劃、工作總結(jié)納入到績(jī)效管理過(guò)程中，通過(guò)對(duì)執(zhí)行過(guò)程的實(shí)時(shí)監(jiān)控，確保最終績(jī)效目標(biāo)的有效達(dá)成。

具體的考核指標(biāo)和內(nèi)容應(yīng)對(duì)建議策略包括：

對(duì)于企業(yè)中原有的生產(chǎn)部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)、后勤部門(mén)、人力資源部門(mén)等非直接接觸客戶(hù)的機(jī)構(gòu)和人員，要靈活調(diào)整并加強(qiáng)“財(cái)務(wù)”和“客戶(hù)”指標(biāo)的權(quán)重，一切以客戶(hù)滿(mǎn)意度和營(yíng)收利潤(rùn)提升為最終目標(biāo)。

應(yīng)對(duì)現(xiàn)時(shí)復(fù)雜多變的環(huán)境，也可適時(shí)靈活調(diào)整考核周期，同步績(jī)效管理周期與市場(chǎng)脈搏，做到緊密關(guān)聯(lián)、快速響應(yīng)。

對(duì)考核后的結(jié)果，可進(jìn)行強(qiáng)制性正態(tài)分布處理，并加強(qiáng)根據(jù)處理結(jié)果執(zhí)行獎(jiǎng)懲的力度，對(duì)于績(jī)效表現(xiàn)良好，且具備公司發(fā)展所需潛力的員工，應(yīng)予以長(zhǎng)期培養(yǎng)和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于績(jī)效表現(xiàn)差，多次改進(jìn)無(wú)效的人員，可選擇淘汰處理（詳細(xì)的績(jī)效過(guò)程數(shù)據(jù)將作為主要依據(jù)），當(dāng)然，前提條件是要確?？己说墓叫?、公正性與合法性。四． 人事與假勤管理——加強(qiáng)關(guān)愛(ài)與心理疏導(dǎo)

很多人都認(rèn)為人事與假勤管理是最簡(jiǎn)單的人力資源管理工作，也是最沒(méi)有價(jià)值的工作，其實(shí)不然。在我們共度危機(jī)的過(guò)程中，照樣可以為企業(yè)帶來(lái)特殊的管理效益。

比如，企業(yè)現(xiàn)階段離職人員可能相對(duì)增多，需要批量快速的辦理手續(xù)，依法解除勞動(dòng)合同，有的員工還涉及到檔案戶(hù)口的遷出等等，這些事務(wù)處理都需要人事經(jīng)理高效率得完成，同時(shí)還要做好離職人員的安撫工作，以免引起不必要的紛爭(zhēng)。分類(lèi)管理好離職人員的檔案信息，對(duì)人事經(jīng)理來(lái)說(shuō)也是必要的，藉此建立返聘機(jī)制，一旦市場(chǎng)回暖，可快速查詢(xún)到這些人員的資料，立即優(yōu)先錄用，這將為企業(yè)節(jié)省大量的招聘和培訓(xùn)成本。

另外，越是在危機(jī)形勢(shì)下，越要加強(qiáng)對(duì)在職、離退休人員的員工關(guān)懷。確保災(zāi)區(qū)員工、殘障員工和患重大疾病員工不在分流之列，保障其工作機(jī)會(huì)和待遇不受影響，對(duì)生活特別困難的員工給予一定的救濟(jì)幫扶；建立與員工之間暢通的交流渠道和機(jī)制，將公司的運(yùn)營(yíng)信息公告給員工，積極吸取員工的改進(jìn)意見(jiàn)和建議，規(guī)避謠言的產(chǎn)生和蔓延。

鼓勵(lì)非核心崗位的在此期間休假，合理合法地減少休假補(bǔ)償金開(kāi)支。嚴(yán)控加班審批流程，非必要的加班一律取消，或者盡可能安排調(diào)休來(lái)替代支付加班費(fèi)，以減少加班費(fèi)額外成本開(kāi)支和水電設(shè)備等運(yùn)營(yíng)開(kāi)支。

五． 薪酬福利管理——合理調(diào)配、有升有降

薪酬福利管理是直接涉及員工勞動(dòng)回報(bào)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，任何一點(diǎn)變化都可能引起巨大影響，所以，穩(wěn)定是第一原則。特別是對(duì)于離職員工，公司要按照勞動(dòng)法法規(guī)及雙方合同約定，按時(shí)按量地結(jié)清帳目，不能以任何名義扣減或拖延，畢竟現(xiàn)在的環(huán)境下，不合法合規(guī)的行為將對(duì)公司的運(yùn)營(yíng)和品牌帶來(lái)不可估量的損失，也將受到來(lái)自政府“穩(wěn)定社會(huì)”目標(biāo)前提的約束。

為全面節(jié)約企業(yè)開(kāi)支，薪酬經(jīng)理有必要全面分析現(xiàn)有的薪酬架構(gòu)體系是否體現(xiàn)了多勞多得的基本原則，不合理之處恰好可以借機(jī)調(diào)整。

例如，有的老員工在公司工作多年，為企業(yè)作出了不少貢獻(xiàn)，但按照每年的薪酬策略，調(diào)整的工資仍然偏低，而一些新進(jìn)人員，憑借前幾年用人成本偏高的行情抬高了進(jìn)入的門(mén)檻，實(shí)際進(jìn)入企業(yè)后，一不了解公司產(chǎn)品，二不了解市場(chǎng)，無(wú)法為公司創(chuàng)造應(yīng)有的價(jià)值，因此有必要按照貢獻(xiàn)程度調(diào)整薪酬待遇。還有，就是全面調(diào)高員工薪酬結(jié)構(gòu)中績(jī)效獎(jiǎng)金所占的比重，將企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況與員工收入更加緊密地捆綁起來(lái)，施行“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、齊享收益”的薪酬設(shè)計(jì)原則。對(duì)于原來(lái)以現(xiàn)金形式發(fā)放的年終獎(jiǎng)等，可以在廣泛征求員工的意見(jiàn)后，采用折兌公司期權(quán)或股票的方式，這樣一來(lái)即可以緩解公司的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)壓力，又可以將公司與員工的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益捆綁在一起，以求共渡難關(guān)。

有的企業(yè)以往采用提前發(fā)薪的方式，現(xiàn)在，在勞動(dòng)法允許的前提下，可以調(diào)整為滯后發(fā)薪（例如：當(dāng)月發(fā)上個(gè)月薪資），此舉將為企業(yè)節(jié)省不少成本。另外，嚴(yán)控各類(lèi)補(bǔ)助的發(fā)放，譬如：加班費(fèi)、手機(jī)費(fèi)、招待費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，也能積少成多地為企業(yè)節(jié)約很多支出。面對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，每家企業(yè)都在想方設(shè)法節(jié)約成本提高效率，而借助軟件工具進(jìn)行管理決策輔助，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和突圍，不失為重要而有效的方法之一。

引用英國(guó)著名浪漫主義詩(shī)人雪萊的一句詩(shī)——“冬天已經(jīng)來(lái)臨，春天還會(huì)遙遠(yuǎn)嘛?”，各位HR工作者，你們準(zhǔn)備好了么？（全文完）

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第四篇：青島市經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)商品房管理辦法

目錄

《青島市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》............................................................................1

《青島市限價(jià)商品住房管理辦法》...........................................................................5

青島市人民政府令（第199號(hào)）

《青島市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》已于2008年7月25日經(jīng)市十四屆人民政府第3次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2008年9月1日起施行。

市長(zhǎng) 夏耕 二○○八年八月四日

青島市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理，逐步解決城市低收入家庭住房困難，根據(jù)國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市內(nèi)四區(qū)）行政區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用住房管理適用本辦法。

第三條 市、區(qū)房屋行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房管理工作。

市、區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房的具體管理工作。

街道辦事處負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房的申請(qǐng)受理、初審等工作。

發(fā)展和改革、國(guó)土資源、民政、財(cái)政、建設(shè)、規(guī)劃、價(jià)格、監(jiān)察、勞動(dòng)和社會(huì)保障、公安、統(tǒng)計(jì)、金融、稅務(wù)、工商等行政管理部門(mén)，根據(jù)職責(zé)分工，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)管理工作。

第二章 優(yōu)惠政策

第四條 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和供應(yīng)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。

第五條 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)，并納入土地供應(yīng)計(jì)劃，在申報(bào)用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，確保優(yōu)先供應(yīng)。

為經(jīng)濟(jì)適用住房提供配套服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施用地，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第六條 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由政府承擔(dān)。

經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位，可以以在建項(xiàng)目作為抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房開(kāi)發(fā)貸款。

第七條 購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的，可以按照有關(guān)規(guī)定提取個(gè)人住房公積金和辦理住房公積金貸款。

購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房需要向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款的，住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)出具準(zhǔn)予購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的證明。

第八條 建設(shè)和購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的貸款利率優(yōu)惠政策按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三章 規(guī)劃建設(shè)

第九條 建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)遵循政府主導(dǎo)、社會(huì)參與，全市統(tǒng)籌、分區(qū)落實(shí)的原則。

市發(fā)展和改革行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同建設(shè)、國(guó)土資源和房屋等有關(guān)行政管理部門(mén)，根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展規(guī)劃制定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃。

第十條 市國(guó)土資源行政管理部門(mén)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)計(jì)劃，編制經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地計(jì)劃。

第十一條 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。

經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積應(yīng)當(dāng)控制在65平方米以?xún)?nèi)。

第十二條 規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，應(yīng)當(dāng)按照發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，采取競(jìng)標(biāo)方式優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，在較小的套型內(nèi)實(shí)現(xiàn)基本的使用功能。積極推廣應(yīng)用先進(jìn)、成熟、適用、安全的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備。

第十三條 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)可以在商品住房用地當(dāng)中配建，由依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施；也可以由市人民政府確定的經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施機(jī)構(gòu)直接組織建設(shè)。

在商品住房用地當(dāng)中配建經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同中，將配建經(jīng)濟(jì)適用住房的建筑總面積、單套建筑面積、套數(shù)、套型比例、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、銷(xiāo)售對(duì)象及程序等事項(xiàng)作為附加條款。

嚴(yán)禁以建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房名義取得劃撥土地后，以補(bǔ)交土地出讓金等方式，變相進(jìn)行商品住房開(kāi)發(fā)。

第十四條 配建的經(jīng)濟(jì)適用住房及其基礎(chǔ)配套設(shè)施和公共配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)與整個(gè)住宅項(xiàng)目工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)、同時(shí)交付使用。

第十五條 經(jīng)濟(jì)適用住房的施工和監(jiān)理單位，應(yīng)當(dāng)依法采取招標(biāo)方式確定。

經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位對(duì)其建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房工程質(zhì)量承擔(dān)最終責(zé)任，向購(gòu)房者出具《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，并承擔(dān)保修責(zé)任。

第四章 價(jià)格管理

第十六條 經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開(kāi)工或土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓前，由市價(jià)格行政管理部門(mén)會(huì)同國(guó)土資源和房屋、建設(shè)行政管理部門(mén)核準(zhǔn)公布。

第十七條 經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售價(jià)格，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位根據(jù)樓層、朝向、質(zhì)量和位置等因素，在基準(zhǔn)價(jià)格上下不超過(guò)15％的幅度內(nèi)確定，但總平均銷(xiāo)售價(jià)格不得高于基準(zhǔn)價(jià)格。

第十八條 銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外收取任何費(fèi)用。

第十九條 以經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的面積，按照購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)與申請(qǐng)人原住房建筑面積的差額核定，超出部分按照同地段商品住房銷(xiāo)售價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。

超出經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售價(jià)格購(gòu)買(mǎi)部分面積的價(jià)款，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向市住房保障機(jī)構(gòu)繳納后，按本市政府非稅收入收繳的有關(guān)規(guī)定上繳市財(cái)政，專(zhuān)項(xiàng)用于住房保障。

同地段商品住房?jī)r(jià)格由市價(jià)格行政管理部門(mén)會(huì)同房屋行政管理部門(mén)確定。

第五章 申請(qǐng)審查程序

第二十條 凡夫婦雙方組成的家庭及離異或喪偶帶子女的家庭和年滿(mǎn)35周歲的未婚人員及離婚或喪偶不帶子女的人員（以下統(tǒng)稱(chēng)申請(qǐng)人），符合下列條件的可以向戶(hù)籍所在地街道辦事處提出申請(qǐng)：

（一）申請(qǐng)人具有市內(nèi)四區(qū)常住戶(hù)口，其中至少一人達(dá)到5年以上；

（二）申請(qǐng)人財(cái)產(chǎn)、人均收入和人均住房面積符合市政府批準(zhǔn)并定期向社會(huì)公布的標(biāo)準(zhǔn)。

在申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房之日前5年內(nèi)，因離婚、繼承、出售、贈(zèng)與以及履行債務(wù)等原因，將家庭或個(gè)人住房所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的，應(yīng)當(dāng)計(jì)算原住房面積。

申請(qǐng)人只能購(gòu)買(mǎi)一套經(jīng)濟(jì)適用住房。已享受廉租住房保障的家庭，在退出廉租住房保障后，可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房。

第二十一條 申請(qǐng)人家庭或個(gè)人的財(cái)產(chǎn)、人均收入、住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由市房屋、民政等行政管理部門(mén)，根據(jù)本市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、住房?jī)r(jià)格水平、家庭人均可支配收入的一定比例和人均住房面積等制定，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后公布。

第二十二條 申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)提交下列資料：

（一）購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)表；

（二）戶(hù)籍和身份證明；

（三）住房情況證明；

（四）收入證明；

（五）財(cái)產(chǎn)狀況證明；

（六）婚姻狀況證明；

（七）市房屋行政管理部門(mén)規(guī)定的其他相關(guān)資料。

第二十三條 經(jīng)濟(jì)適用住房的申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)按照銷(xiāo)售項(xiàng)目進(jìn)行。

申請(qǐng)人在銷(xiāo)售項(xiàng)目申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)期限內(nèi)向街道辦事處提交申請(qǐng)資料。街道辦事處應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，組織進(jìn)行申請(qǐng)資料審查，對(duì)申請(qǐng)人的住房、收入及財(cái)產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)查，經(jīng)評(píng)議、公示后提出初審意見(jiàn)，報(bào)區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)。

區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)資料之日起10日內(nèi)會(huì)同民政部門(mén)對(duì)申請(qǐng)人的住房、收入等狀況進(jìn)行審核。對(duì)經(jīng)審核符合條件的予以公示，公示期為5日。對(duì)公示無(wú)異議或有異議經(jīng)查證不成立的，報(bào)市住房保障機(jī)構(gòu)。

市住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到資料之日起10日內(nèi)進(jìn)行審核，對(duì)符合條件的予以備案，并書(shū)面通知區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)予以登記，由區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)發(fā)給申請(qǐng)人準(zhǔn)予登記通知書(shū)。對(duì)不符合條件的，由區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)書(shū)面通知申請(qǐng)人，并說(shuō)明理由。第二十四條 街道辦事處、住房保障機(jī)構(gòu)及民政部門(mén)在審查申請(qǐng)人的住房、收入及財(cái)產(chǎn)狀況時(shí)，可以采取入戶(hù)調(diào)查、鄰里訪(fǎng)問(wèn)及信函索證等方式。有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)予以配合，如實(shí)提供相關(guān)資料。

第二十五條 經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)依法取得經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售許可后方可銷(xiāo)售。

第二十六條 銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)遵循住房困難優(yōu)先、公開(kāi)、公平、公正的原則，并按照下列程序進(jìn)行：

（一）市住房保障機(jī)構(gòu)發(fā)布銷(xiāo)售公告，內(nèi)容包括房屋位置、數(shù)量、基準(zhǔn)價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及銷(xiāo)售時(shí)間、地點(diǎn)、方式等；

（二）申請(qǐng)人持準(zhǔn)予登記通知書(shū)到規(guī)定的地點(diǎn)辦理購(gòu)房登記手續(xù)；

（三）市住房保障機(jī)構(gòu)按照住房困難程度對(duì)已辦理購(gòu)房登記手續(xù)的申請(qǐng)人予以排序，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定確定入圍名單予以公示，公示期為5日；

（四）市住房保障機(jī)構(gòu)在監(jiān)察、公證等部門(mén)以及入圍代表的監(jiān)督下，以公開(kāi)搖號(hào)方式確定選購(gòu)住房順序，并予以公布；

（五）入圍者持相關(guān)憑證和資料在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到建設(shè)單位按照公布的順序選購(gòu)住房；入圍者放棄選購(gòu)住房權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按順序遞補(bǔ)。

第六章 房地產(chǎn)登記與交易

第二十七條 經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房后應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。

辦理經(jīng)濟(jì)適用住房房地產(chǎn)登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)權(quán)證》上注明“經(jīng)濟(jì)適用住房”、“劃撥土地”以及購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)面積、購(gòu)買(mǎi)單價(jià)等內(nèi)容。

第二十八條 經(jīng)濟(jì)適用住房自房地產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)，不得上市交易；5年內(nèi)因特殊原因確需出售的或購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房后又購(gòu)買(mǎi)其他住房的，其經(jīng)濟(jì)適用住房由市住房保障機(jī)構(gòu)按照規(guī)定及合同約定回購(gòu)。但經(jīng)市住房保障機(jī)構(gòu)書(shū)面通知放棄回購(gòu)權(quán)的除外。

回購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用住房，仍用于解決城市低收入家庭的住房困難。

第二十九條 經(jīng)濟(jì)適用住房自房地產(chǎn)登記之日起5年后需要上市交易的，應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房時(shí)以經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)的部分面積，按照成交價(jià)格與購(gòu)買(mǎi)時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格差價(jià)的50%，向政府交納土地收益等價(jià)款，取得完全產(chǎn)權(quán)。

經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易時(shí)，在相同價(jià)格情況下，住房保障機(jī)構(gòu)具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

第三十條 購(gòu)房人在經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)前只能自住，不得出租、出借以及從事居住以外的任何活動(dòng)。

第七章 法律責(zé)任

第三十一條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有下列行為之一的，由市房屋行政管理部門(mén)責(zé)令改正，并處以10000元以上30000元以下的罰款；5年內(nèi)不得從事經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)：

（一）隱瞞房源，不如實(shí)上報(bào)的；

（二）向不符合條件的人員銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用住房的；

（三）未按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行公開(kāi)銷(xiāo)售的。第三十二條 申請(qǐng)人弄虛作假，隱瞞家庭收入、住房和資產(chǎn)狀況及偽造相關(guān)證明資料的，由區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)取消其申請(qǐng)資格。

對(duì)采取欺騙方式申請(qǐng)的，同時(shí)記入不良信用記錄，5年內(nèi)不得再次申請(qǐng)。

已騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的，由市住房保障機(jī)構(gòu)按原價(jià)格并考慮折舊等因素予以收購(gòu)；拒不接受收購(gòu)的，由市房屋行政管理部門(mén)責(zé)令退出已購(gòu)住房，按原價(jià)格考慮折舊等因素作價(jià)收回，并依法追究責(zé)任。

構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十三條 有關(guān)部門(mén)和單位工作人員，在經(jīng)濟(jì)適用住房管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，按照有關(guān)規(guī)定給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章 附則

第三十四條 嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)和即墨市、膠州市、膠南市、平度市、萊西市的經(jīng)濟(jì)適用住房管理，參照本辦法執(zhí)行。

第三十五條 本辦法自2008年9月1日起施行。2004年8月20日市人民政府發(fā)布的《青島市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（青島市人民政府令第167號(hào)）同時(shí)廢止。

發(fā)布部門(mén)：青島市政府 發(fā)布日期：2008年08月04日 實(shí)施日期：2008年09月01日(地方法規(guī))

青島市限價(jià)商品住房管理辦法

第一章 總則

第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)限價(jià)商品住房管理，逐步滿(mǎn)足中等收入家庭的住房需求，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱(chēng)限價(jià)商品住房，是指控制土地出讓價(jià)格，限定銷(xiāo)售價(jià)格和套型面積，向中等收入家庭供應(yīng)的商品住房。

第三條 本市市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市內(nèi)四區(qū))行政區(qū)域內(nèi)的限價(jià)商品住房管理適用本辦法。

第四條 市、區(qū)房屋行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)限價(jià)商品住房管理工作。

市、區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)限價(jià)商品住房的具體管理工作。

街道辦事處負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)限價(jià)商品住房的申請(qǐng)受理、初審等工作。

發(fā)展和改革、國(guó)土資源、民政、財(cái)政、建設(shè)、規(guī)劃、價(jià)格、監(jiān)察、勞動(dòng)和社會(huì)保障、公安、統(tǒng)計(jì)、金融、稅務(wù)、工商等行政管理部門(mén)，根據(jù)職責(zé)分工，負(fù)責(zé)限價(jià)商品住房的相關(guān)管理工作。

第二章 規(guī)劃建設(shè)

第五條 建設(shè)限價(jià)商品住房，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃、市場(chǎng)運(yùn)作、分步實(shí)施的原則，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。

第六條 市發(fā)展和改革行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同建設(shè)、國(guó)土資源和房屋等有關(guān)行政管理部門(mén)，根據(jù)市政府限價(jià)商品住房發(fā)展規(guī)劃制定限價(jià)商品住房建設(shè)計(jì)劃。

市國(guó)土資源行政管理部門(mén)根據(jù)限價(jià)商品住房建設(shè)計(jì)劃，編制限價(jià)商品住房建設(shè)用地計(jì)劃，并在全市土地供應(yīng)計(jì)劃中統(tǒng)籌安排。

第七條 限價(jià)商品住房的建設(shè)用地實(shí)行附加條件出讓?zhuān)涓郊訔l件由市國(guó)土資源行政管理部門(mén)根據(jù)同地段商品房屋銷(xiāo)售價(jià)格、規(guī)劃條件等制定。

第八條 限價(jià)商品住房規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制套型面積，套型建筑面積應(yīng)當(dāng)控制在85平方米以?xún)?nèi)。

第九條 限價(jià)商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照土地出讓的有關(guān)附加條件使用土地和建設(shè)、銷(xiāo)售限價(jià)商品住房。

第三章 價(jià)格管理

第十條 限價(jià)商品住房的價(jià)格在土地出讓前，由市國(guó)土資源和房屋行政管理部門(mén)、價(jià)格行政管理部門(mén)，根據(jù)同地段商品住房?jī)r(jià)格的20%以上比例下浮確定。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位根據(jù)已確定的價(jià)格，按照住房樓層、朝向、質(zhì)量和位置等因素，在上下不超過(guò)10%的幅度內(nèi)確定銷(xiāo)售價(jià)格，但總平均銷(xiāo)售價(jià)格不得高于土地出讓時(shí)確定的價(jià)格。

第十一條 以限價(jià)商品住房銷(xiāo)售價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的面積，按照購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)與購(gòu)房者原有住房建筑面積的差額核定，超出部分按照同地段商品住房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)。

超出限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格銷(xiāo)售部分面積的價(jià)款，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向市住房保障機(jī)構(gòu)繳納后，按本市政府非稅收入收繳的有關(guān)規(guī)定上繳市財(cái)政，專(zhuān)項(xiàng)用于住房保障。

第四章 申請(qǐng)審查程序

第十二條 凡夫婦雙方組成的家庭及離異或喪偶帶子女的家庭和年滿(mǎn)35周歲的未婚人員及離婚或喪偶不帶子女的人員(以下統(tǒng)稱(chēng)申請(qǐng)人)，符合下列條件的可以向戶(hù)籍所在地街道辦事處提出申請(qǐng)：

(一)申請(qǐng)人具有市內(nèi)四區(qū)常住戶(hù)口;

(二)申請(qǐng)人財(cái)產(chǎn)、人均收入和人均住房面積符合市政府批準(zhǔn)并定期向社會(huì)公布的標(biāo)準(zhǔn)。

申請(qǐng)人只能購(gòu)買(mǎi)一套限價(jià)商品住房。已購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房或正在享受廉租住房保障的，不得申購(gòu)限價(jià)商品住房。

在申購(gòu)限價(jià)商品住房之日前5年內(nèi)，因離婚、繼承、出售、贈(zèng)與以及履行債務(wù)等原因，將家庭或個(gè)人住房所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的，應(yīng)當(dāng)計(jì)算原住房面積。

第十三條 符合本辦法第十二條規(guī)定，同時(shí)又具備下列條件之一的，可以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品住房：

(一)烈屬或市級(jí)以上勞動(dòng)模范;

(二)按照市政府有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的人才。

第十四條 申請(qǐng)人家庭或個(gè)人的財(cái)產(chǎn)、人均收入、住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由市房屋、民政等行政管理部門(mén)，根據(jù)本市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、住房?jī)r(jià)格水平、家庭人均可支配收入的一定比例和人均住房面積等制定，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后公布。

第十五條 申購(gòu)限價(jià)商品住房應(yīng)當(dāng)提交下列資料：

(一)購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品住房申請(qǐng)表;

(二)戶(hù)籍和身份證明;

(三)住房情況證明;

(四)收入證明;

(五)財(cái)產(chǎn)狀況證明;

(六)婚姻狀況證明;

(七)市房屋行政管理部門(mén)規(guī)定的其他相關(guān)資料。

第十六條 限價(jià)商品住房的申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)按照銷(xiāo)售項(xiàng)目進(jìn)行。

申請(qǐng)人在銷(xiāo)售項(xiàng)目申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)期限內(nèi)向街道辦事處提交申請(qǐng)資料。街道辦事處應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，組織進(jìn)行申請(qǐng)資料審查，對(duì)申請(qǐng)人的住房、收入及財(cái)產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)查，經(jīng)評(píng)議、公示后提出初審意見(jiàn)，報(bào)區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)。

區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)資料之日起10日內(nèi)會(huì)同民政部門(mén)對(duì)申請(qǐng)人的住房、收入等狀況進(jìn)行審核。對(duì)經(jīng)審核符合條件的予以公示，公示期為5日。對(duì)公示無(wú)異議或有異議經(jīng)查證不成立的，報(bào)市住房保障機(jī)構(gòu)。

市住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到資料之日起10日內(nèi)進(jìn)行審核，對(duì)符合條件的予以備案，并書(shū)面通知區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)予以登記，由區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)發(fā)給申請(qǐng)人準(zhǔn)予登記通知書(shū)。對(duì)不符合條件的，由區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)書(shū)面通知申請(qǐng)人，并說(shuō)明理由。

第十七條 街道辦事處、住房保障機(jī)構(gòu)及民政部門(mén)在審查申請(qǐng)人的住房、收入及財(cái)產(chǎn)狀況時(shí)，可以采取入戶(hù)調(diào)查、鄰里訪(fǎng)問(wèn)及信函索證等方式。有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)予以配合，如實(shí)提供相關(guān)資料。

第十八條 限價(jià)商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)依法取得限價(jià)商品住房預(yù)售許可后方可銷(xiāo)售。

第十九條 銷(xiāo)售限價(jià)商品住房應(yīng)當(dāng)遵循住房困難優(yōu)先、公開(kāi)、公平、公正的原則，并按照下列程序進(jìn)行：

(一)市住房保障機(jī)構(gòu)發(fā)布銷(xiāo)售公告，內(nèi)容包括房屋位置、數(shù)量、價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及銷(xiāo)售時(shí)間、地點(diǎn)、方式等;

(二)申請(qǐng)人持準(zhǔn)予登記通知書(shū)到規(guī)定的地點(diǎn)辦理購(gòu)房登記手續(xù);

(三)市住房保障機(jī)構(gòu)按照住房困難程度對(duì)已辦理購(gòu)房登記手續(xù)的申請(qǐng)人予以排序，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定確定入圍名單予以公示，公示期為5日;

(四)市住房保障機(jī)構(gòu)在監(jiān)察、公證等部門(mén)以及入圍代表的監(jiān)督下，以公開(kāi)搖號(hào)方式確定選購(gòu)住房順序，并予以公布;

(五)入圍者持相關(guān)憑證和資料在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到建設(shè)單位按公布的順序選購(gòu)住房;入圍者放棄選購(gòu)住房權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按順序遞補(bǔ)。

第五章 房地產(chǎn)登記與交易

第二十條 購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品住房后應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。

辦理限價(jià)商品住房房地產(chǎn)登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)權(quán)證》上注明“限價(jià)商品住房”以及購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)面積、購(gòu)買(mǎi)單價(jià)等內(nèi)容。

第二十一條 限價(jià)商品住房自房地產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)，不得上市交易。5年后需要上市交易的，應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房時(shí)以限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)的部分面積，按照成交價(jià)格與購(gòu)買(mǎi)時(shí)限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格差價(jià)的50%，向政府交納土地收益等價(jià)款。

第六章 法律責(zé)任

第二十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有下列行為之一的，由市房屋行政管理部門(mén)責(zé)令改正，并處以10000元以上30000元以下的罰款;5年內(nèi)不得從事限價(jià)商品住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)：

(一)隱瞞房源，不如實(shí)上報(bào)的;

(二)向不符合條件的人員銷(xiāo)售限價(jià)商品住房的;

(三)未按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行公開(kāi)銷(xiāo)售的。

第二十三條 申請(qǐng)人弄虛作假，隱瞞家庭收入、住房和資產(chǎn)狀況及偽造相關(guān)證明資料的，由區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)取消其申請(qǐng)資格。

對(duì)采取欺騙方式申請(qǐng)的，同時(shí)記入不良信用記錄，5年內(nèi)不得再次申請(qǐng)。

已騙購(gòu)限價(jià)商品住房的，由市住房保障機(jī)構(gòu)按原價(jià)格并考慮折舊等因素予以收購(gòu);拒不接受收購(gòu)的，由市房屋行政管理部門(mén)責(zé)令退出已購(gòu)住房，按原價(jià)格考慮折舊等因素作價(jià)收回，并依法追究責(zé)任。

構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十四條 有關(guān)部門(mén)和單位工作人員，在限價(jià)商品住房管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，按照有關(guān)規(guī)定給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章 附則

第二十五條 嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)和即墨市、膠州市、膠南市、平度市、萊西市的限價(jià)商品住房管理，參照本辦法執(zhí)行。

第二十六條 本辦法自2008年9月1日起施行。2004年8月20日市人民政府發(fā)布的《青島市普通商品住房管理辦法》(青島市人民政府令第168號(hào))同時(shí)廢止。

第五篇：洛陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件及流程

洛陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件及流程

凡在城市區(qū)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的對(duì)象，必須同時(shí)具備以下條件：具有本市城鎮(zhèn)常住戶(hù)口(含符合洛陽(yáng)市安置條件的部隊(duì)人員)；無(wú)房戶(hù)或住房困難戶(hù)(人均現(xiàn)住房建筑面積小于18平方米)；低收入家庭(指市統(tǒng)計(jì)局向社會(huì)公布的上居民人均可支配收入線(xiàn)以下的家庭)；市政府規(guī)定的其他需要安置的購(gòu)房對(duì)象。

具有本市城鎮(zhèn)常住戶(hù)口、年滿(mǎn)26周歲以上的未婚大齡青年如屬于無(wú)房戶(hù)，可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。

第一是發(fā)布銷(xiāo)售公告。根據(jù)各經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)情況，市住房辦將及時(shí)在《洛陽(yáng)晚報(bào)》等媒體、市住房公積金網(wǎng)站上發(fā)布銷(xiāo)售公告。主要內(nèi)容包括：小區(qū)名稱(chēng)、建設(shè)單位、地理位置、戶(hù)型面積、房源數(shù)量等。

第二是提供政策咨詢(xún)。市住房辦及各建設(shè)單位應(yīng)建立經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售安置政策咨詢(xún)服務(wù)臺(tái)，幫助申購(gòu)對(duì)象了解相關(guān)政策和申購(gòu)流程。

第三是填報(bào)申請(qǐng)表。申請(qǐng)購(gòu)房者應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)《購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)表》，并到夫妻雙方單位，或戶(hù)口所在地轄區(qū)居委會(huì)及原住房產(chǎn)權(quán)單位簽字蓋章。

有關(guān)部門(mén)按照三級(jí)審核審批制度和統(tǒng)一的申購(gòu)條件對(duì)購(gòu)房對(duì)象進(jìn)行資格審核，隨后在媒體、市住房公積金網(wǎng)站上 對(duì)購(gòu)房對(duì)象進(jìn)行公示，公示期5天。

對(duì)于公示無(wú)異議的購(gòu)房對(duì)象，由市住房辦統(tǒng)一發(fā)放《經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)購(gòu)證》；購(gòu)房對(duì)象憑準(zhǔn)購(gòu)證，按照編號(hào)順序到指定的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)單位選房、簽定合同、預(yù)交房款。

符合申購(gòu)條件的市民在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，提交以下證件和資料復(fù)印件，并同時(shí)提供原件校驗(yàn)：夫妻雙方身份證；家庭人口戶(hù)口??；原住(租)房證明(房屋所有權(quán)證或住房租賃證明)；婚姻狀況證明(結(jié)婚證或單位證明)；家庭人員收入證明(單位勞資部門(mén)出具的證明)。

先填表，然后在選。

分別為“城市名筑”、“白馬城邦”、“王府莊地塊”、“怡心苑”、“周山新城”，開(kāi)工面積約43萬(wàn)平方米。

富陽(yáng)佳苑，是洛陽(yáng)龍達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的，中電·陽(yáng)光新城

洛陽(yáng)中電置業(yè)開(kāi)發(fā)的 周山新城

瀍河回族區(qū)的紫云花園 陽(yáng)光富地 鵬翔小區(qū)