第一篇：鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例

鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（08年3月1日實(shí)施）

鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例

（2007年11月1日鄭州市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議通過(guò)2007年12月3日河南省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十四次會(huì)議批準(zhǔn)）

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。

本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。

本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)。

第三條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離、政府指導(dǎo)與業(yè)主自治相結(jié)合的原則，逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化、專業(yè)化、科學(xué)化管理。

第五條 市、縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)機(jī)制。

第六條 市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)（不含上街區(qū)）房地產(chǎn)管理部門按照本條例規(guī)定的權(quán)限，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。城市規(guī)劃、建設(shè)、市政、園林綠化、城市管理行政執(zhí)法、價(jià)格、民政、公安、環(huán)境保護(hù)、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理、工商行政等有關(guān)行政管理部門應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，共同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)管理部門做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督，并依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理糾紛。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第八條 已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。

第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建設(shè)規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。

第十條 已建成物業(yè)，其管理區(qū)域已經(jīng)形成且無(wú)爭(zhēng)議的，可以繼續(xù)作為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。尚未劃分或者確需調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府按照有關(guān)規(guī)定劃定或調(diào)整，并向業(yè)主公告。

第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：

（一）商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之五十以上的；

（二）商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋

交付使用已滿十二個(gè)月的；

（三）商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足百分之三十，但首套房屋交付使用已滿二十四個(gè)月且業(yè)主總數(shù)在三十人以上的。

已出售公有住宅和非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)逐步成立業(yè)主大會(huì)，實(shí)行規(guī)范的物業(yè)管理。

第十二條 符合業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，由縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會(huì)同街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組）。

第十三條 籌備組成員由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、居民委員會(huì)代表、轄區(qū)公安派出所代表組成。其中，業(yè)主代表應(yīng)不少于成員總數(shù)的二分之一。

籌備組組長(zhǎng)由居民委員會(huì)代表?yè)?dān)任?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄內(nèi)公告，公告時(shí)間不得少于七日。

籌備組工作所需經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十四條 籌備組成立后，應(yīng)當(dāng)做好下列工作：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；

（三）登記業(yè)主有關(guān)資料，并確認(rèn)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法及名單草案；

（五）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起四十五日內(nèi)，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，將本條第一款規(guī)定的有關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十五條 建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合籌備組開展工作。

建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積、分戶建筑面積、共用設(shè)施設(shè)備、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。業(yè)主應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組核對(duì)房屋權(quán)屬證明和業(yè)主身份，提供聯(lián)系方式。

第十六條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在一百人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開三日前就大會(huì)擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表業(yè)主的意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會(huì)上如實(shí)反映。

業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確委托權(quán)限、委托期限等內(nèi)容。第十七條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和選舉業(yè)主委員會(huì)成員等事項(xiàng)進(jìn)行表決。

第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)的確定方法、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)。

第十九條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)約定下列主要內(nèi)容：

（一）共有或者共用物業(yè)的使用、維護(hù)要求；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費(fèi)用的分擔(dān)、公共收益的分配；

（三）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用；

（四）全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則；

（五）物業(yè)管理爭(zhēng)議的處理方式；

（六）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

第二十條業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)由三人以上單數(shù)組成，最高不超過(guò)十一人。每屆任期三年。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：

（一）業(yè)主委員會(huì)成立情況的書面報(bào)告；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會(huì)成員名單及基本情況；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于任期屆滿一個(gè)月前召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，完成換屆選舉工作。

無(wú)正當(dāng)理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會(huì)自行解散的，由縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)組織成立換屆籌備組換屆選舉。

換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)代表、居民委員會(huì)代表組成。換屆籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單，并自成立之日起三十日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

自新一屆業(yè)主委員會(huì)備案之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的財(cái)務(wù)憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。

第二十三條 業(yè)主委員會(huì)日常辦公費(fèi)用等經(jīng)費(fèi)的籌集和使用由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)的收支使用情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，有百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)。第二十四條 業(yè)主委員會(huì)及其成員不得有下列行為：

（一）利用職權(quán)謀私或者收受其他利益；

（二）以業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)名義提供擔(dān)保；

（三）侵占業(yè)主財(cái)產(chǎn)或者損害業(yè)主利益；

（四）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)規(guī)定的其他情形。

第二十五條 業(yè)主委員會(huì)成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失或者依法被追究刑事責(zé)任的，其成員資格自行終止。業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)成員資格終止：

（一）以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；

（二）連續(xù)三次無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（四）有拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等不履行業(yè)主義務(wù)行為的；

（五）有嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

（六）因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的。

業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)自成員資格終止之日起三日內(nèi)，將其保管的財(cái)務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

第二十六條 物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于三個(gè)或者多層建筑總建筑面積在三萬(wàn)平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

第二十八條 建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成招投標(biāo)工作：

（一）現(xiàn)售商品房項(xiàng)目在現(xiàn)售前三十日完成；

（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目在交付使用前九十日完成。

第二十九條 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)

主后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)。當(dāng)事人另有約定的除外。

第三十條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照臨時(shí)管理規(guī)約示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約。

建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)買受人明示，并作為物業(yè)買賣合同的附件。

業(yè)主大會(huì)成立后制定管理規(guī)約的，臨時(shí)管理規(guī)約失效。

第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房；二萬(wàn)平方米以下的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于八十平方米。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入建設(shè)配套項(xiàng)目計(jì)劃，與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。

物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)使用；任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途。

第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)保證交付業(yè)主使用的物業(yè)達(dá)到合同約定的交付使用條件。未約定交付使用條件的，建設(shè)單位交付使用的物業(yè)應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)部門規(guī)定的交付使用條件。

第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前，與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理交接驗(yàn)收。

物業(yè)管理交接驗(yàn)收的具體辦法，由市人民政府另行制定。

第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)置維修機(jī)構(gòu)，配備維修人員，履行維修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十五條 業(yè)主大會(huì)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，并自合同簽訂之日起三十日內(nèi)報(bào)縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案。

業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第三十六條 業(yè)主大會(huì)依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時(shí)間、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費(fèi)清交等事項(xiàng)進(jìn)行約定。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定做好交接工作。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他相關(guān)費(fèi)用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管。第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否續(xù)約，并將結(jié)果及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同意續(xù)約的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿兩個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)告知對(duì)方，并提前三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省、市規(guī)定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范；

（二）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（三）確保消防等公共安全設(shè)施完好有效；

（四）建立各種突發(fā)事件的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案；

（五）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主有關(guān)改進(jìn)和完善服務(wù)的意見和建議；

（六）配合居民委員會(huì)做好社區(qū)建設(shè)和管理的相關(guān)工作。

市、縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范和相關(guān)規(guī)定的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并記入企業(yè)信用檔案。

第三十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和方式交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；逾期不交納的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據(jù)仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。

第四十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。不同物業(yè)的具體定價(jià)形式，按照省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市、縣（市）、上街區(qū)價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)管理部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度，每年向社會(huì)公布一次。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)和管理發(fā)生的費(fèi)用，計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)。

第四十四條 住宅小區(qū)交付使用后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)代為業(yè)主辦理水、電、氣、暖分戶計(jì)量設(shè)施注冊(cè)手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。第四十五條 市、縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門對(duì)受理的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查處理，并在十日內(nèi)答復(fù)投訴人。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合市、縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門處理物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的爭(zhēng)議和糾紛。

第五章 物業(yè)的使用、維護(hù)和專項(xiàng)維修資金

第四十六條 物業(yè)的使用、維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守城市規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)、市容環(huán)衛(wèi)、園林綠化、市政、治安、消防等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、異產(chǎn)毗連等方面的相鄰關(guān)系。

第四十七條 建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷售場(chǎng)所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套綠化（含綠地率和綠地面積）及商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖予以公示。

建設(shè)單位申請(qǐng)物業(yè)所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備的登記申請(qǐng)，由房地產(chǎn)管理部門予以記載，歸檔備查，但不頒發(fā)權(quán)屬證書。

依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

第五十條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或從事租賃等經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

在全體業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，是否交納車位占用費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)決定。車主對(duì)車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂合同。

經(jīng)營(yíng)收入和收取的車位占用費(fèi)扣除經(jīng)營(yíng)管理成本后的業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重和抗震結(jié)構(gòu)；

（二）未經(jīng)規(guī)劃等有關(guān)部門批準(zhǔn)改變房屋用途和房屋外貌；

（三）違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施；

（四）擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地；

（五）侵占綠地、毀壞花草樹木；

（六）亂設(shè)攤點(diǎn)或者亂倒垃圾、堆放雜物；

（七）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫；

（八）超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪音；

（九）排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品；

（十）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以制止；制止無(wú)效的，可以向有關(guān)部門舉報(bào)或投訴。

第五十二條 新建物業(yè)、公有出售房屋和拆遷安置中調(diào)換房屋的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記前按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

本條例施行前未交納專項(xiàng)維修資金的物業(yè)或者專項(xiàng)維修資金余額不足首次歸集總額百分之五十的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定收交或續(xù)籌。收交或續(xù)籌的比例和方式由業(yè)主大會(huì)決定。

第五十三條 專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行業(yè)主所有、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管的原則。

專項(xiàng)維修資金的具體管理辦法，由市人民政府根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定另行制定。

第六章 法律責(zé)任

第五十四條 違反本條例第五十一條第一款第（二）、（三）、（五）、（六）、（七）、（八）項(xiàng)規(guī)定的，按照城市規(guī)劃、園林綠化、城市市容和環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定處罰。

前款規(guī)定的行政處罰權(quán)，在依法實(shí)行城市管理相對(duì)集中行政處罰權(quán)區(qū)域內(nèi)的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)行使；其他區(qū)域內(nèi)的，由有關(guān)部門按照法定權(quán)限行使。

第五十五條 違反本條例第三十六條第二款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕辦理交接手續(xù)或拒不撤出，或者新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，由縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)以下罰款，并建議原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷其資質(zhì)證書或者降低其資質(zhì)。

第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十七條第二款規(guī)定擅自撤離的，由縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以五千元以上三萬(wàn)元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，建議原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷其資質(zhì)證書。第五十七條 違反本條例的行為，觸犯其他法律、法規(guī)規(guī)定的，由有關(guān)部門按照其他法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

第五十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定或者管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的約定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

第七章 附 則

第五十九條 市人民政府可以就物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等，根據(jù)國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定，分別制定具體管理辦法。

第六十條 物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的示范文本，由市房地產(chǎn)管理部門制訂。第六十一條 本條例自2008年3月1日起施行。

第二篇：鄭州市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法

鄭州市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法

鄭州市人民政府文件

鄭政〔2009〕10號(hào) 第一章 總則

第一條 為了規(guī)范我市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保障招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《前期物業(yè)管理招管理暫行辦法》和《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理進(jìn)行的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，適用本辦法。

第三條 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng),應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。

第四條 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理；縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門按照職權(quán)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理和協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。市內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。

第五條 總建筑面積在三萬(wàn)平方米以上的多層建筑和總建筑面積在一萬(wàn)平方米以上的高層建筑，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于三個(gè)或者多層建筑總建筑面積在三萬(wàn)平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后，未成立業(yè)主大會(huì)的，經(jīng)雙方協(xié)商同意，可以采取協(xié)議方式續(xù)約。

第六條 鼓勵(lì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和其他非住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第七條 任何單位和個(gè)人不得將應(yīng)當(dāng)進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)。建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，不得在建設(shè)項(xiàng)目前期宣傳資料中顯示任何有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信息。

第二章 招 標(biāo)

第八條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主。尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)單位是招標(biāo)人。已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)項(xiàng)目，業(yè)主大會(huì)是招標(biāo)人。非出售的物業(yè)項(xiàng)目，業(yè)主是招標(biāo)人。

第九條 招標(biāo)人可以委托依法成立的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)（以下統(tǒng)稱招標(biāo)人）辦理招標(biāo)事宜；有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以自行招標(biāo)。

第十條 招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在鄭州市區(qū)內(nèi)發(fā)行的主要報(bào)刊和鄭州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)等媒體上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、聯(lián)系人、聯(lián)系方法以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。招標(biāo)人要求繳納投標(biāo)保證金的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告中載明。招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向不少于3 家具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。

第十一條 招標(biāo)人招標(biāo)前應(yīng)當(dāng)編制招標(biāo)文件，招標(biāo)文件包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。招標(biāo)文件示范文本由市房地產(chǎn)行政主管部門印制。

第十二條 招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案應(yīng)當(dāng)提交以下資料：

（一）《鄭州市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)備案登記表》；

（二）招標(biāo)決議；

（三）招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書；

（四）招標(biāo)文件；

（五）土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃總平面圖；

（六）重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供原物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主大會(huì)決議；

（七）物業(yè)管理用房證明材料；

（八）應(yīng)當(dāng)提交的其他材料。

第十三條 符合招標(biāo)公告要求或投標(biāo)資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人超過(guò)5個(gè)時(shí)，招標(biāo)人可以從中隨機(jī)選取5個(gè)投標(biāo)申請(qǐng)人。

第十四條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。若招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人提出疑問(wèn)的澄清內(nèi)容造成招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性修改，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)以書面形式通知所有投標(biāo)人。招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止日期前15日以書面形式告知所有投標(biāo)人。逾期通知的，投標(biāo)文件送達(dá)截止日期順延。澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

第十五條 公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，投標(biāo)報(bào)名的時(shí)間自招標(biāo)公告發(fā)布之日起至投標(biāo)報(bào)名截止之日止，不得少于5個(gè)工作日。招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，不得少于20日。

第十六條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況；不得在確定中標(biāo)人前與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。

第十七條 通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成招投標(biāo)工作：

（一）現(xiàn)售商品房項(xiàng)目在現(xiàn)售前30日完成；

（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目在交付使用前90日完成；

（四）重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)項(xiàng)目在原物業(yè)服務(wù)合同期滿或解除前。

第三章 投 標(biāo)

第十八條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標(biāo)文件包括以下內(nèi)容：

（一）投標(biāo)函；

（二）項(xiàng)目的收支預(yù)算和投標(biāo)報(bào)價(jià)；

（三）屬于前期物業(yè)管理項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明前期介入的時(shí)間、方式、人員、費(fèi)用報(bào)價(jià)等情況；

（四）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

投標(biāo)人擬在中標(biāo)后將專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司承擔(dān)或聘請(qǐng)物業(yè)管理顧問(wèn)協(xié)助管理的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行說(shuō)明。

第十九條 投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件有疑問(wèn)需要澄清的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止日期前10日內(nèi)以書面形式向招標(biāo)人提出。

第二十條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止日期前，將投標(biāo)文件密封后 送達(dá)招標(biāo)文件要求的指定地點(diǎn)。

招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件，開標(biāo)前不得開啟投標(biāo)文件。

第二十一條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤銷已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分，并按照本辦法第二十條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。

第二十二條 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。投標(biāo)人不得串通投標(biāo)、損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

第四章 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

第二十三條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的開標(biāo)時(shí)間、開標(biāo)地點(diǎn)公開開標(biāo)。開標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)單位指定工作人員記錄，并存檔備查。

第二十四條 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。其成員組成為5人及以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家不得少于成員總數(shù)的五分之四。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，由招標(biāo)人在開標(biāo)前24小時(shí)內(nèi)，從市房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽取產(chǎn)生。同時(shí)，至少確定2名后備人選。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單在開標(biāo)前應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格保密。

第二十五條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立全市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)?。熟悉?guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，身體健康，清正廉潔的下列人員可以入選專家?guī)欤?/p>

（一）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，從事物業(yè)管理工作滿8年，從事過(guò)兩種以上類型的物業(yè)項(xiàng)目管理工作經(jīng)歷，管理物業(yè)面積不低于30萬(wàn)平方米。

（二）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，從事物業(yè)管理工作滿6年，從事過(guò)兩種以上類型的物業(yè)項(xiàng)目管理工作經(jīng)歷，管理物業(yè)面積不低于30萬(wàn)平方米。

（三）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位、碩士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，從事物業(yè)管理工作滿4年，從事過(guò)兩種以上類型的物業(yè)項(xiàng)目管理工作經(jīng)歷，管理物業(yè)面積不低于30萬(wàn)平方米。

（四）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)與工程或土建類等物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)大學(xué)本科以上學(xué)歷，在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)雜志上發(fā)表過(guò)學(xué)術(shù)論文，對(duì)物業(yè)管理有一定研究，熱愛(ài)物業(yè)管理行業(yè)，工 作滿10年的。

（五）從事電氣智能化、工程類的高級(jí)工程師及工作滿十年并持有工程師資格。

第二十六條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)進(jìn)入專家名冊(cè)的專家進(jìn)行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，每年對(duì)其評(píng)標(biāo)能力、廉潔公正等情況進(jìn)行一次綜合考評(píng)，即時(shí)取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評(píng)標(biāo)專家資格。

第二十七條 與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得擔(dān)任評(píng)標(biāo)委員會(huì)委員，投標(biāo)人認(rèn)為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中需要回避的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)提出申請(qǐng)，并說(shuō)明理由。

第二十八條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行獨(dú)立、客觀、公正的評(píng)審，并對(duì)所提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。

第二十九條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件中規(guī)定的廢標(biāo)情形對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行審核，符合廢標(biāo)情形的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)記錄，并由評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員和投標(biāo)人簽字確認(rèn)。

第三十條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)招標(biāo)文件的要求確定為廢標(biāo)后，因有效投標(biāo)不足3個(gè)使投標(biāo)明顯缺乏競(jìng)爭(zhēng)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。招標(biāo)人重新招標(biāo)的，可以取消被確定為廢標(biāo)的投標(biāo)人重新投標(biāo)的資格。

第三十一條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人簡(jiǎn)要通報(bào)評(píng)標(biāo)情況，并向招標(biāo)人提交書面評(píng)標(biāo)報(bào)告。評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)同一招標(biāo)項(xiàng)目只能作出一種評(píng)標(biāo)結(jié)論。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)論有異議的，應(yīng)當(dāng)投票表決，按少數(shù)服從多數(shù)的原則確定。不同意見經(jīng)本人簽名后以書面形式連同評(píng)標(biāo)報(bào)告一并提交招標(biāo)人。

第三十二條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照得分從高到低的順序推薦3名中標(biāo)候選人。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人，并發(fā)出中標(biāo)通知書。中標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)記入企業(yè)誠(chéng)信檔案。

第三十三條 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

第三十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起30日內(nèi)，向市房地產(chǎn)行政主管部門提交以下中標(biāo)備案資料：

（一）物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)記錄；

（二）評(píng)標(biāo)報(bào)告；

（三）中標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)文件；

（四）物業(yè)服務(wù)合同；

（五）其他應(yīng)當(dāng)提交的資料。

第五章 責(zé)任追究

第三十五條 應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的物業(yè)，建設(shè)單位未通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由房地產(chǎn)行政主管部門按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條規(guī)定給予行政處罰。

第三十六條 市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)管理部門工作人員在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理工作中，有下列行為之一的,由其所在單位或有關(guān)部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任：

（一）違反規(guī)定批準(zhǔn)協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

（二）泄露評(píng)標(biāo)專家名單的；

（三）對(duì)舉報(bào)、投訴的物業(yè)管理招標(biāo)違法行為不予查處或者查處不力的；

（四）有其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的。

第三十七條 投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的，可以向招標(biāo)人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。投標(biāo)人有惡意串標(biāo)、陪標(biāo)或者其他不良行為的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)記入企業(yè)誠(chéng)信檔案。

第六章 附 則

第三十八條 本辦法自二○○九年二月十日起施行。

鄭州市人民政府辦公廳

2009年2月10日

第三篇：鄭州市城市居住小區(qū)物業(yè)管理試行辦法

鄭州市城市居住小區(qū)物業(yè)管理試行辦法

鄭州市人民政府令第65號(hào)

第一章 總則

第一條為加強(qiáng)城市居住小區(qū)的物業(yè)管理，為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、方便的生活、工作環(huán)境，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條本辦法所稱居住小區(qū)是指按照統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)建設(shè)，建筑總面積在10萬(wàn)平方米以上，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施的居住區(qū)。

本辦法所稱物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受委托，按照合同約定對(duì)房屋及其配套的公用設(shè)施`設(shè)備和公共場(chǎng)地進(jìn)行維修`養(yǎng)護(hù)及其他相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。

第三條居住小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地，由業(yè)主及房屋使用人共同使用與維護(hù)。

第四條居住小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則。

第五條市房產(chǎn)行政管理主管本市物業(yè)管理工作。其主要職責(zé)是：

（一）貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，制定相關(guān)管理制度、標(biāo)準(zhǔn)并組織實(shí)施；

（二）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查，核發(fā)資質(zhì)證書；

（三）制定行業(yè)規(guī)劃，組織行業(yè)培訓(xùn)并進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)；

（四）對(duì)居住小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)的組建和日常工作進(jìn)行指導(dǎo)；

（五）調(diào)解、處理物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的糾紛；

（六）依照本辦法規(guī)定查處違法行為。

第六條建設(shè)、市政、規(guī)劃、公用、公安、物價(jià)、工商行政管理等部門及居住小區(qū)所在地人民政府、居民委員會(huì)，應(yīng)依照各自職責(zé)，對(duì)居住小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。

第七條凡在本市市區(qū)（不含上街區(qū)）范圍內(nèi)的新建居住小區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理，本辦法施行前已經(jīng)交付使用的居住小區(qū)，應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定逐步實(shí)行物業(yè)管理。

第二章 業(yè)主自治管理

第八條新建居住小區(qū)交付使用且入住率達(dá)百分之五十以上，已交付使用居住小區(qū)中的直管公房和自管公房出售率達(dá)百分之五十以上時(shí)，市`區(qū)房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)會(huì)同開發(fā)建設(shè)企業(yè)或房屋出售前的原產(chǎn)權(quán)人召集第一次業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會(huì)。

業(yè)主是指該居住小區(qū)內(nèi)的住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。房屋使用人經(jīng)業(yè)主授權(quán)后可作為業(yè)主代表。

第九條業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主管理委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。參加業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表不得少于業(yè)主的百分之三十。

第十條業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免業(yè)主管理委員會(huì)成員；

（二）監(jiān)督業(yè)主管理委員會(huì)的工作，聽取和審查業(yè)主管理委員會(huì)的工作情況；

（三）決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

（四）制定、修改業(yè)主公約，批準(zhǔn)業(yè)主管理委員會(huì)章程；

（五）改變和撤銷業(yè)主管理委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定。

第十一條業(yè)主管理委員會(huì)成員由業(yè)主代表大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。

業(yè)主管理委員會(huì)組成人員應(yīng)為5人以上單數(shù)。

第十二條業(yè)主管理委員會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）召集和主持業(yè)主代表大會(huì)；

（二）制定業(yè)主管理委員會(huì)章程和居住小區(qū)業(yè)主公約；

（三）選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其簽訂委托管理合同；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的管理計(jì)劃，決定居住小區(qū)維修和管理服務(wù)的重大事項(xiàng)；

（五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對(duì)本居住小區(qū)的物業(yè)管理工作。

第十三條業(yè)主管理委員會(huì)履行下列義務(wù)：

（一）維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，接受業(yè)主的監(jiān)督；

（二）保護(hù)和改善居住小區(qū)環(huán)境質(zhì)量；

（三）接受房產(chǎn)行政管理部門和其他有關(guān)部門的監(jiān)督與指導(dǎo)；

（四）教育本居住小區(qū)居民遵守有關(guān)規(guī)定及業(yè)主公約；

（五）支持物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)有關(guān)管理工作；

（六）調(diào)解業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的糾紛。第十四條業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)決定物業(yè)管理事項(xiàng)，實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)的原則。第十五條業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)的決定及業(yè)主管理委員會(huì)章程`業(yè)主公約，不得與法律`法規(guī)`規(guī)章相抵觸。違反前款規(guī)定的，市房產(chǎn)行政管理部門有權(quán)予以糾正或撤銷。

第三章物業(yè)管理企業(yè)

第十六條申請(qǐng)成立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱、章程和組織機(jī)構(gòu)；

（二）貨

幣注冊(cè)資金不低于20萬(wàn)元；

（三）有固定的辦公、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

（四）有與其所從事業(yè)相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)及經(jīng)營(yíng)管理人員。

第十七條物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證制度。成立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)到市房產(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。

第十八條物業(yè)管理企業(yè)歇業(yè)、分立、合并，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定到房產(chǎn)行政管理部門辦理資質(zhì)變更、注銷手續(xù)。第十九條物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，由市房產(chǎn)行政管理部門實(shí)行年席審核制度。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的貨幣注冊(cè)資金和專業(yè)技術(shù)人員的變動(dòng)情況及管理服務(wù)業(yè)績(jī)，可以升級(jí)或降級(jí)。

第二十條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)本居住小區(qū)內(nèi)的下列事項(xiàng)進(jìn)行管理：

（一）房屋的維修與養(yǎng)護(hù)；

（二）消防`電梯`機(jī)電設(shè)備、路燈、存車房（棚）、綠地等公用設(shè)施、設(shè)備的使用、維修和養(yǎng)護(hù)；

（三）清潔衛(wèi)生；

（四）公共秩序；

（五）業(yè)主管理委員會(huì)委托管理的其他事項(xiàng)。

第二十一條物業(yè)管理企業(yè)可在根據(jù)業(yè)主及房屋使用人的要求提供其他專項(xiàng)服務(wù)或特約服務(wù)。

第二十二條物業(yè)管理企業(yè)接受委托后，享有下列權(quán)利：

（一）依據(jù)有關(guān)規(guī)定制定本居住小區(qū)的物業(yè)管理制度；

（二）依照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi)；

（三）制止違反本居住小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）自主選聘專營(yíng)單位承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

第二十三條物業(yè)管理企業(yè)接受委托后應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）根據(jù)城市管理標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)居住小區(qū)實(shí)施管理；

（二）接受業(yè)主和業(yè)主管理委員會(huì)的監(jiān)督；

（三）組織或協(xié)助有關(guān)單位開展社區(qū)生活服務(wù)和社區(qū)文化服務(wù)；

（四）配合有關(guān)部門處理本居住小區(qū)內(nèi)的違法行為。

第二十四條物業(yè)管理企業(yè)可享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第四章物業(yè)管理實(shí)施

第二十五條新建居住小區(qū)竣工后，開發(fā)建設(shè)企業(yè)應(yīng)向市或區(qū)房產(chǎn)行政管理部門移交下列資料：

（一）居住小區(qū)規(guī)劃圖、竣工平面圖；

（二）單位工程的建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）房屋產(chǎn)權(quán)明細(xì)表。

居住小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)成立后，市或區(qū)房產(chǎn)行政管理部門粒將前款規(guī)定的資料移交業(yè)主管理委員會(huì)。第二十六條居住小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)成立前，由開發(fā)建設(shè)企業(yè)或售房單位自行或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

新建居住小區(qū)交付使用后，開發(fā)建設(shè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任。

第二十七條業(yè)主管理委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并使用統(tǒng)一式樣的合同文本。委托合同簽訂后報(bào)市房產(chǎn)行政管理部門備案。

第二十八條居住小區(qū)異產(chǎn)毗連房屋的共用部位、共用設(shè)施，由受委托的物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維護(hù)。居住小區(qū)內(nèi)的綠地、游園、樓道衛(wèi)生、環(huán)境衛(wèi)生、道路維護(hù)與保潔、垃圾的收集，由受委托的物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維護(hù)，并接受有關(guān)管理部門的監(jiān)督檢查。

第二十九條直管公房、自管公房按房改政策出售后，應(yīng)按規(guī)定從售房款中提取維修費(fèi)用，用于房屋共用部位、共用設(shè)施的維修。

第三十條居住小區(qū)內(nèi)的供氣、供熱、供水、排水、供電、電信、有線電視等設(shè)施，由有關(guān)管理單位按其管理范圍實(shí)施專項(xiàng)管理，也可委托物業(yè)管理企業(yè)管理。

第三十一條居住小區(qū)保安服務(wù)事項(xiàng)，由業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在委托管理合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)的保安人員在當(dāng)?shù)毓餐僚沙鏊闹笇?dǎo)下開展居住小區(qū)的保安工作，配合公安部門做好居住小區(qū)內(nèi)的治安工作。

第三十二條居住小區(qū)的業(yè)主或房屋使用人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)部門會(huì)同房產(chǎn)行政管理部門制定。

用于居住小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)的物業(yè)管理專用資金和物業(yè)管理用房，按國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十三條無(wú)資質(zhì)證書的物業(yè)管理企業(yè)，不得接受委托從事物業(yè)管理活動(dòng)；居住小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)或有關(guān)單位不得委托無(wú)資質(zhì)證書的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

第三十四條物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理未能達(dá)到委托合同要求的，委托方有權(quán)解除委托合同。

未按委托合同約定實(shí)施物業(yè)管理，給業(yè)主及房屋使用人造成損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)貪污承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五章罰則

第三十五條物業(yè)管理企業(yè)未辦理資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由市、區(qū)房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期補(bǔ)辦，逾期仍不辦理的，責(zé)令停止物業(yè)管理活動(dòng)，并可處以違法所得1倍以上3倍以下罰款。

物業(yè)管理企業(yè)歇業(yè)、分立、合并，未按規(guī)定申請(qǐng)辦理資質(zhì)變更、注銷手續(xù)的由市房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令人滿意限期補(bǔ)辦，逾期仍不辦理的，可處以500元以上1000元以下罰款。

物業(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定辦理審驗(yàn)手續(xù)的，物業(yè)管理資質(zhì)證書自行失效。

第三十六條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，管理服務(wù)長(zhǎng)期達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由市房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，責(zé)令停止物業(yè)管理活動(dòng)，吊銷物業(yè)管理資質(zhì)證書。

第三十七條居住小區(qū)業(yè)主`房屋使用人未按本辦法規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)可要求其限期交納，并按日加收應(yīng)交費(fèi)用總額百分之一的滯納金；逾期仍不交納的可依法向人民法院提起訴訟。

第三十八條當(dāng)事人對(duì)房產(chǎn)行政管理部門所作的行政處罰不服的，可依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》和《行政復(fù)議條例》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或向人民法院起訴。

第六章附則

第三十九條城市居住小區(qū)以外的其他住宅萆辦公樓、公寓、商住樓、別墅區(qū)、廠區(qū)等，可參照本辦法實(shí)行物業(yè)管理。

各縣（市）和上街區(qū)居住小區(qū)的物業(yè)管理，可參照本辦法執(zhí)行。

第四十條本辦法由市房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)解釋。

第四十一條本辦法自發(fā)布之日起施行。

第四篇：鄭州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法

鄭州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法

第一條 為加強(qiáng)對(duì)我市住宅區(qū)的物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)國(guó)家利益和物業(yè)管理單位及

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》和建設(shè)部第十九號(hào)令、第三十三號(hào)令的規(guī)定，制定本辦法。

第二條 物業(yè)管理單位（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司）是指經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的專業(yè)或綜合性的按合法程序成立的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體；物業(yè)管理是指由專業(yè)機(jī)構(gòu)及人員依法及按合同（或契約）對(duì)物業(yè)進(jìn)行有償管理和其它與之相關(guān)的服務(wù)行為。

第三條 物業(yè)管理收費(fèi)是指物業(yè)公司接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人（以下簡(jiǎn)稱業(yè)主）的委托對(duì)城市住宅區(qū)的房屋

建筑（包括高級(jí)公寓、別墅）及其它附屬配套設(shè)施、綠地、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目開展日常養(yǎng)護(hù)、維修、整治服務(wù)及其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

第四條 市、縣（市）、上街區(qū)物價(jià)部門是物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)。市、縣（市）、上街區(qū)房產(chǎn)管理

部門是物業(yè)管理的行政主管部。物價(jià)部門會(huì)同房產(chǎn)管理部門共同加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和指導(dǎo)。

第五條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)

價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。凡屬政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的收費(fèi)項(xiàng)目必須執(zhí)行市、縣（市）物價(jià)部門統(tǒng)一核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第六條 物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行資質(zhì)等級(jí)認(rèn)證和經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)許可證制度。凡從事物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)公司，都必須分別到房產(chǎn)管理部門和物價(jià)部門申請(qǐng)辦理《資質(zhì)等級(jí)證書》和《經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)許可證》。否則不得經(jīng)營(yíng)和收費(fèi)。

第七條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由住宅區(qū)公共設(shè)施設(shè)備維修基金（啟動(dòng)金）、質(zhì)量保修金、綜合管理服務(wù)費(fèi)、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)、代辦服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)等組成。

第八條 維修基金是指公有房屋售房單位和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房后一次性繳納的費(fèi)用，維修基金應(yīng)專項(xiàng)用于住宅區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和更新。

第九條 維修基金由公有房屋售房單位和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分別從售房款中或投資總額中按有關(guān)規(guī)定繳納。維修基金由市、縣（市）、上街區(qū)房產(chǎn)管理部門指定的銀行專戶儲(chǔ)存。所得利息用于規(guī)定范圍內(nèi)房屋的維修養(yǎng)護(hù)。

第十條 維修基金的使用應(yīng)接受委托方、業(yè)主和市?？h（市）、上街區(qū)房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督。

第十一條 質(zhì)量保修金旨在房屋保修期內(nèi)，物業(yè)公司因建筑質(zhì)量問(wèn)題對(duì)房屋組織返修、維護(hù)而向建設(shè)單位收取的費(fèi)用。經(jīng)驗(yàn)收合格的新建樓字建設(shè)單位委托物業(yè)管理時(shí)，由建設(shè)單位將扣留承建單位的質(zhì)量保修金轉(zhuǎn)付物業(yè)公司。保修期內(nèi)非重大質(zhì)量問(wèn)題由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修。保修期滿后，物業(yè)公司按組織施工的實(shí)際支出向建設(shè)單位結(jié)算，余款退回。

第十二條 綜合管理服務(wù)費(fèi)，共用設(shè)施管理維修費(fèi)，代辦服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)公司為全體業(yè)主提供公共部分公共場(chǎng)所、公共事務(wù)管理服務(wù)所收取的費(fèi)用，由全體業(yè)主從移交物業(yè)管理之日起，按月交納。

第十三條 物業(yè)公司為業(yè)主代交水、電、氣等費(fèi)用的，可根據(jù)測(cè)算向業(yè)主收取一個(gè)半月費(fèi)用額的周轉(zhuǎn)金，存入銀行個(gè)人專戶，利息歸業(yè)主。周轉(zhuǎn)金使用后下月補(bǔ)齊。服務(wù)雙方解除此項(xiàng)服務(wù)合約時(shí)，周轉(zhuǎn)金退還業(yè)主。

第十四條 物業(yè)公司為業(yè)主個(gè)別需求提供特約服務(wù)的，除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由服務(wù)雙方協(xié)商議定。個(gè)別確需物價(jià)部門核定的，由物業(yè)公司報(bào)物價(jià)部門審批。

第十五條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由管理服務(wù)成本(包括物資損耗補(bǔ)償、管理服務(wù)人員工資及按規(guī)定提取的利費(fèi))、利潤(rùn)、稅（費(fèi)）等因素構(gòu)成。

第十六條 業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)首先向物業(yè)公司，經(jīng)市、縣（市）、上街區(qū)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)和裝飾裝修管理部門批準(zhǔn)后方可施工，施工單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)公司繳納垃圾清運(yùn)費(fèi)和管理服務(wù)費(fèi)。

第十七條 凡已納入物業(yè)管理范圍內(nèi)的待銷房屋和業(yè)主購(gòu)買后暫未入住的房屋，業(yè)主應(yīng)按規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)交納空房看管費(fèi)。

第十八條 物業(yè)公司收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)提供下列管理服務(wù)項(xiàng)目：

1、保證樓宇的安全使用，監(jiān)督業(yè)主按有關(guān)規(guī)定裝飾、裝修、使用房屋。

2、保持公共環(huán)境衛(wèi)生清潔。包括打掃公共走廊、樓梯、電梯、通道、道路、場(chǎng)院、垃圾清運(yùn)，水池、水塔的清洗、消毒等。

3、保持公用設(shè)施經(jīng)常處于良好的使用狀態(tài)。包括上、下水管網(wǎng)（含樓內(nèi)主管道）排水排污、化糞池、住宅區(qū)輸供電線路、變電室、增壓供水系統(tǒng)、消防設(shè)備、電梯、房屋本體公共部分及其它公共設(shè)施的日常維修、保養(yǎng)。

4、綠化養(yǎng)護(hù)管理、修剪、補(bǔ)栽、補(bǔ)種。

5、做好消防、治安防范工作，維護(hù)公共場(chǎng)所秩序，確保區(qū)域安全。

6、代業(yè)主繳納水、電、氣、暖、有線電視、電話等費(fèi)用、代收發(fā)信件等。

7、為業(yè)主提供汽車、自行車等交通工具看管服務(wù)（指有公共車庫(kù)、棚）。

8、代表業(yè)主協(xié)調(diào)解決日常生活中所涉及的公共事務(wù)。

第十九條 物業(yè)公司在承接物業(yè)管理之前，必須向物價(jià)部門申報(bào)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，辦理《收費(fèi)許可證》，按物價(jià)部門批準(zhǔn)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，應(yīng)及時(shí)更換《收費(fèi)許可證》。

第二十條 物業(yè)公司應(yīng)堅(jiān)持“服務(wù)收費(fèi)，不服務(wù)不收費(fèi)”的原則，對(duì)構(gòu)不成服務(wù)內(nèi)容或無(wú)條件、無(wú)能力提供服務(wù)的項(xiàng)目，不得收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

第二十一條 物業(yè)公司與委托方簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同須統(tǒng)一使用市房產(chǎn)管理部門制訂的合同文本，并經(jīng)房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)備案，合同中應(yīng)明確載明雙方的權(quán)利和義務(wù)，相互監(jiān)督，共同遵守。

第二十二條 物業(yè)公司管理服務(wù)收費(fèi)必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)公司應(yīng)在其服務(wù)或收費(fèi)場(chǎng)所醒目位置掛牌公布收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，自覺(jué)接受業(yè)主和物價(jià)、房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督。

第二十三條 物業(yè)公司應(yīng)每半年向業(yè)主公布收費(fèi)的收入和支出帳目，公布物業(yè)公司計(jì)劃和住宅區(qū)管理的重大措施，接受委托方或全體業(yè)主的監(jiān)督。

第二十四條 接受物業(yè)管理的住宅區(qū)業(yè)主應(yīng)按物價(jià)部門核定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)公司繳納管理服務(wù)費(fèi)，不按規(guī)定繳納管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)公司有權(quán)按照所簽訂的服務(wù)合同要求追償。

第二十五條 物業(yè)公司與業(yè)主之間發(fā)生收費(fèi)糾紛的，可由物價(jià)部門進(jìn)行調(diào)解。

第二十六條 物業(yè)公司已接受委托對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理并相應(yīng)收取管理服務(wù)費(fèi)的，性質(zhì)和內(nèi)容相同的收費(fèi)項(xiàng)目其它部門和單位不得再進(jìn)行重復(fù)征收。

第二十七條 凡有下列違反本辦法行為之一者，由物價(jià)價(jià)格監(jiān)督檢查機(jī)關(guān)依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定予以處罰。l、越權(quán)擅自制定收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

2、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大收費(fèi)項(xiàng)目的；

3、不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；

4、不如實(shí)申報(bào)各種有關(guān)收費(fèi)成本的；

5、只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的；

6、不申領(lǐng)《收費(fèi)許可證》擅自收費(fèi)的；

7、其它違反本辦法行為的。

第二十八條 營(yíng)業(yè)用房、寫字樓等非住宅樓字及其配套設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理參照本辦法執(zhí)行。

第二十九條 本辦法自發(fā)布之日?qǐng)?zhí)行。以前所發(fā)文件與本辦法相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。

第三十條 本辦法由市物價(jià)部門負(fù)責(zé)解釋。

第五篇：鄭州市鳳凰物業(yè)管理有限公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛判決書

鄭州市鳳凰物業(yè)管理有限公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛判決書

上訴人（原審原告）楚鑫濤，男，漢族，1987年1月21日生，鄭州市管城回族區(qū)穗泰家用電器商行業(yè)主，住鄭州市管城回族區(qū)港灣路1號(hào)院35號(hào)樓33號(hào)。

委托代理人楚自均，又名楚志軍，男，漢族，1961年元月29日生，系楚鑫濤之父，住址同上。

委托代理人董麗娟，河南金博大律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）鄭州市鑫山實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。住所地：鄭州市貨棧街東段。

法定代表人朱鐵方，該公司經(jīng)理。

委托代理人劉曉，河南公謙律師事務(wù)所律師。

委托代理人雷昱榮，女，漢族，1982年8月8日生，系鄭州市鑫山實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司職員。

上訴人（原審被告）鄭州市鳳凰物業(yè)管理有限公司。住所地：鄭州市鄭汴路商品大世界。

法定代表人朱君梁，該公司經(jīng)理。

委托代理人劉曉，河南公謙律師事務(wù)所律師。

楚鑫濤因與鄭州市鑫山實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑫山公司）、鄭州市鳳凰物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱鳳凰物業(yè)）財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛，于2005年10月10日向鄭州市中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令鑫山公司、鳳凰物業(yè)共同賠償其經(jīng)濟(jì)損失2844690元。鄭州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理于2006年9月28日作出（2005）鄭民二初字第92號(hào)民事判決。楚鑫濤不服提起上訴。本院于2007年6月21日作出（2006）豫法民一終字第257號(hào)民事裁定，將本案發(fā)回鄭州市中級(jí)人民法院重審。鄭州市中級(jí)人民法院于2007年11月29日公開開庭審理此案，庭審中楚鑫濤變更訴訟請(qǐng)求為：請(qǐng)求判令鑫山公司、鳳凰物業(yè)賠償其經(jīng)濟(jì)損失2309550元并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。鄭州市中級(jí)人民法院于2007年12月26日作出（2007）鄭民二初字第51號(hào)民事判決。楚鑫濤、鑫山公司、鳳凰物業(yè)均不服該判決，向本院提起上訴。本院于2008年6月13日受理本案，依法組成合議庭于2008年8月6日審理了本案。楚鑫濤的委托代理人楚自均、董麗娟，鑫山公司的委托代理人劉曉、雷昱榮，鳳凰物業(yè)的委托代理人劉曉到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明：鄭州市管城回族區(qū)穗泰家用電器商行（以下簡(jiǎn)稱穗泰電器商行）成立于2004年4月30日，業(yè)主為楚鑫濤，領(lǐng)有個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照。穗泰電器商行實(shí)際由楚鑫濤之父楚自均經(jīng)營(yíng)管理。穗泰電器商行承租鄭州商品大世界A區(qū)7排36、37、38號(hào)作倉(cāng)庫(kù)使用。鄭州商品大世界的產(chǎn)權(quán)人系鑫山公司（原鄭州市鑫山置業(yè)有限公司），由鳳凰物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。鳳凰物業(yè)與承租商戶簽訂有治安消防安全責(zé)任書，并于2004年5月8日對(duì)商戶下發(fā)開展安全、消防檢查的緊急通知。在鄭州商品大世界經(jīng)營(yíng)的商戶存在占道經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象。為改建市場(chǎng)，鳳凰物業(yè)通知鄭州商品大世界A區(qū)6排、7排的承租商戶于2004年6月26日前搬遷。2004年6月28日晚，位于鄭州商品大世界A區(qū)7排65-66號(hào)的鄭州市椰楓海綿廠門市部的金其豪使用煤球火作飯，將高溫煤渣放置于可燃物上未妥善處理，致使當(dāng)晚22時(shí)30分許引起火災(zāi)，導(dǎo)致對(duì)面的A區(qū)7排的雷和功木板倉(cāng)庫(kù)和穗泰電器商行倉(cāng)庫(kù)起火。有關(guān)新聞媒體進(jìn)行了報(bào)道。鄭州商品大世界的經(jīng)營(yíng)商戶等接受了公安機(jī)關(guān)的調(diào)查詢問(wèn)。鄭州市公安消防支隊(duì)于2004年7月15日出具（鄭）公消監(jiān)字（2004）第3號(hào)火災(zāi)原因認(rèn)定書，認(rèn)定火災(zāi)原因是：位于椰楓海綿廠門市部?jī)?nèi)起火點(diǎn)處高溫煤渣引燃周圍可燃物所致；并于2004年8月31日出具（鄭）公消責(zé)第1號(hào)火災(zāi)事故責(zé)任書，認(rèn)定：椰楓海綿廠門市部值班人員金其豪將高溫煤渣放置可燃物上，引燃可燃物起火成災(zāi)，對(duì)此起火災(zāi)負(fù)直接責(zé)任。椰楓海綿廠門市部經(jīng)理張玉芳作為金其豪的分管領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)此起火災(zāi)負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。穗泰電器商行和雷和功木板倉(cāng)庫(kù)人員在防火間距內(nèi)堆放貨物，導(dǎo)致火災(zāi)蔓延、擴(kuò)大，對(duì)此起火災(zāi)負(fù)間接責(zé)任。鄭州公安消防支隊(duì)于2004年10月10日出具鄭公消核（2004）第1號(hào)火災(zāi)損失核定書，核定：穗泰電器商行直接財(cái)產(chǎn)損失281225元。穗泰電器商行受損財(cái)產(chǎn)經(jīng)鄭州市公安局鄭東新區(qū)分局委托鄭州市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局金水區(qū)分局進(jìn)行檢驗(yàn)，并由鄭州市金水區(qū)價(jià)格認(rèn)證中心作出價(jià)格鑒證。穗泰電器商行不服火災(zāi)事故責(zé)任認(rèn)定書向河南省公安消防總隊(duì)申請(qǐng)重新認(rèn)定。河南省公安消防總隊(duì)于2004年11月16日出具豫公消重字（2004）第1號(hào)火災(zāi)事故責(zé)任重新認(rèn)定決定書，重新認(rèn)定:金其豪違反消防安全規(guī)定，將高溫爐渣放置在可燃物上，引起火災(zāi)，應(yīng)負(fù)直接責(zé)任。其門市部負(fù)責(zé)人張玉芳應(yīng)負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。鳳凰物業(yè)作為鄭州商品大世界的主管單位，消防安全管理制度未得到有效落實(shí)，對(duì)椰楓海綿廠在市場(chǎng)內(nèi)任意堆放大量海綿等可燃物制止不力，且在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，室外消防栓不能正常供水，導(dǎo)致火災(zāi)不能得到及時(shí)有效控制而蔓延、擴(kuò)大，應(yīng)負(fù)間接責(zé)任。穗泰電器商行于2004年7月5日向河南省公證處（以下簡(jiǎn)稱公證處）申請(qǐng)對(duì)鄭州商品大世界A區(qū)7排36、37、38號(hào)內(nèi)的物品進(jìn)行清點(diǎn)，以作證據(jù)保全。公證處于2004年9月10日出具（2004）豫證經(jīng)字第07485號(hào)公證書。承租房屋后被拆除。金其豪被鄭州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2005）開刑初字第43號(hào)刑事判決書認(rèn)定犯失火罪，判處有期徒刑1年。該刑事判決書認(rèn)定火災(zāi)財(cái)產(chǎn)損失289225元。

關(guān)于鑫山公司、鳳凰物業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任問(wèn)題，原審認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)消防法》第三十九條第一款規(guī)定：火災(zāi)撲滅后，公安消防機(jī)構(gòu)有權(quán)根據(jù)需要封閉火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)調(diào)查、認(rèn)定火災(zāi)原因，核定火災(zāi)損失，查明火災(zāi)事故責(zé)任。根據(jù)鄭州市公安消防支隊(duì)的火災(zāi)原因認(rèn)定書和刑事判決書的認(rèn)定，本案火災(zāi)事故發(fā)生原因是椰楓海綿廠門市部值班人員金其豪在室內(nèi)使用煤球火作飯，將高溫煤渣放置在可燃物上，未妥善處理，導(dǎo)致火災(zāi)的發(fā)生。河南省公安消防總隊(duì)依照其職權(quán)，作出了豫公消重字（2004）第1號(hào)火災(zāi)事故責(zé)任重新認(rèn)定決定書，認(rèn)定：金其豪違反消防安全規(guī)定，將高溫爐渣放置在可燃物上，引起火災(zāi)，應(yīng)負(fù)直接責(zé)任。張玉芳作為椰楓海綿廠門市部經(jīng)理和金其豪的分管領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。因此，鄭州椰楓海綿廠門市部應(yīng)對(duì)穗泰電器商行的損失承擔(dān)民事賠償責(zé)任。鳳凰物業(yè)作為鄭州商品大世界的主管單位，消防安全管理制度未得到有效落實(shí)，對(duì)椰楓海綿廠在市場(chǎng)內(nèi)任意堆放可燃物制止不力，且在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，室外消防栓不能正常供水，導(dǎo)致火災(zāi)不能得到及時(shí)有效控制而蔓延、擴(kuò)大，應(yīng)負(fù)間接責(zé)任。雖然鳳凰物業(yè)與鄭州商品大世界的商戶簽訂有治安消防安全責(zé)任書并下發(fā)了開展安全、消防檢查的緊急通知，但鳳凰物業(yè)作為鄭州商品大世界的管理者，對(duì)于消防安全管理制度落實(shí)不力，未能有效制止3家受損商戶在防火間距內(nèi)堆放商品，且在火災(zāi)發(fā)生后，市場(chǎng)內(nèi)消防栓不能正常供水，致使火災(zāi)蔓延、擴(kuò)大，造成穗泰電器商行財(cái)產(chǎn)損失。鳳凰物業(yè)未履行必要的注意義務(wù)和管理職責(zé)，及時(shí)排除危險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)穗泰電器商行的財(cái)產(chǎn)損失負(fù)次要責(zé)任。鳳凰物業(yè)未盡管理職責(zé)的行為與金其豪的行為不構(gòu)成共同侵權(quán)。因楚鑫濤在本案訴訟中未起訴鄭州椰楓海綿廠門市部，根據(jù)鳳凰物業(yè)的過(guò)錯(cuò)程度和因果關(guān)系，其應(yīng)承擔(dān)本案損失的30%為宜。鑫山公司作為鄭州商品大世界的產(chǎn)權(quán)人，其授權(quán)鳳凰物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)，應(yīng)與鳳凰物業(yè)承擔(dān)連帶責(zé)任。

關(guān)于穗泰電器商行損毀物品的價(jià)值認(rèn)定問(wèn)題。原審認(rèn)為，火災(zāi)發(fā)生后，鄭州市公安消防支隊(duì)出具了《火災(zāi)損失核定書》，認(rèn)定楚鑫濤的損失為281225元。楚鑫濤申請(qǐng)復(fù)議，由于火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)已不存在，河南省消防總隊(duì)只對(duì)火災(zāi)原因和責(zé)任作出了重新認(rèn)定，而無(wú)法對(duì)損失數(shù)額作出認(rèn)定。楚鑫濤于2004年7月5日向公證處申請(qǐng)對(duì)其損毀物品進(jìn)行證據(jù)保全，公證處于2004年9月10日出具(2004)豫證經(jīng)字第07485號(hào)公證書。鑫山公司、鳳凰物業(yè)雖對(duì)此提出異議，但未能提供足以推翻公證書效力的相反證據(jù)，該公證事項(xiàng)與本案具有關(guān)聯(lián)性，依法是一種具有證明效力的法律文書。公證書反映了當(dāng)時(shí)清點(diǎn)物品的數(shù)量，與鄭州市公安消防支隊(duì)出具的《火災(zāi)損失核定書》中認(rèn)定的清點(diǎn)物品的名稱、型號(hào)規(guī)格以及價(jià)格相結(jié)合能夠認(rèn)定穗泰電器商行損毀物品的價(jià)值。楚鑫濤因火災(zāi)損失各種物品價(jià)值共計(jì)1231790元。原審判決：

一、鳳凰物業(yè)于本判決生效后10日內(nèi)賠償楚鑫濤財(cái)產(chǎn)損失369537元，鑫山公司負(fù)連帶責(zé)任。

二、駁回楚鑫濤的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)24233元，楚鑫濤負(fù)擔(dān)10918元，鳳凰物業(yè)負(fù)擔(dān)13315元。

楚鑫濤不服原審判決，向本院提起上訴稱：

一、原審認(rèn)定事實(shí)不清。公證處的公證書及海爾公司等單位出具的電器單價(jià)證明等證據(jù)能夠證明楚鑫濤受損物品的種類、型號(hào)、數(shù)量和單價(jià)，總價(jià)款達(dá)2309550元，而原審認(rèn)定為1231790元與事實(shí)不符；

二、鳳凰物業(yè)與鑫山公司應(yīng)對(duì)楚鑫濤的全部損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。鳳凰物業(yè)未盡管理職責(zé)的行為與金其豪的過(guò)錯(cuò)行為對(duì)火災(zāi)的發(fā)生存在共同過(guò)錯(cuò)，構(gòu)成共同侵權(quán)，應(yīng)對(duì)本案損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。鑫山公司作為鄭州商品大世界的產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)與鳳凰物業(yè)一起對(duì)上述損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

鑫山公司與鳳凰物業(yè)答辯意見與其上訴理由相同。

鑫山公司和鳳凰物業(yè)不服原審判決向本院上訴稱：

一、原審認(rèn)定楚鑫濤的財(cái)產(chǎn)損失為1231790元是錯(cuò)誤的。已生效的鄭州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2005）開刑初字第43號(hào)刑事判決書已確認(rèn)楚鑫濤在本次火災(zāi)事故中的財(cái)產(chǎn)損失為281225元，原審依據(jù)公證書否決已生效的判決書所確認(rèn)的事實(shí)是錯(cuò)誤的，公證書不能作為定案依據(jù)。

二、鳳凰物業(yè)和鑫山公司已盡到管理義務(wù)，楚鑫濤的損失是其不服管理造成的，責(zé)任應(yīng)自行承擔(dān)，原審判令二公司承擔(dān)30%的責(zé)任沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。

針對(duì)鳳凰物業(yè)和鑫山公司的上訴，楚鑫濤辯稱：火災(zāi)發(fā)生后，事故調(diào)查組責(zé)令雙方對(duì)損失進(jìn)行清點(diǎn)，二公司清點(diǎn)了3000多臺(tái)機(jī)器就不再清點(diǎn)并要清理現(xiàn)場(chǎng)，我方無(wú)奈，要求公證處進(jìn)行了公證，應(yīng)以公證書確定的數(shù)額為準(zhǔn)。鑒定的數(shù)額我方?jīng)]有簽字，不知情。價(jià)格應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)或平均價(jià)進(jìn)行認(rèn)定。公安消防部門為了將火災(zāi)壓為一般火災(zāi)，就把損失數(shù)額壓為28萬(wàn)余元，目的是不向上級(jí)機(jī)關(guān)上報(bào)，不追究相關(guān)人員的刑事責(zé)任。責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題的答辯意見與其上訴理由同。

根據(jù)三方當(dāng)事人訴辯情況，經(jīng)征詢當(dāng)事人意見，本院歸納的二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：

一、楚鑫濤財(cái)產(chǎn)損失的數(shù)額；

二、鳳凰物業(yè)、鑫山公司是否應(yīng)承擔(dān)本案的賠償責(zé)任及承擔(dān)責(zé)任的比例。

本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審一致。

針對(duì)歸納的二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院分別評(píng)判如下：

一、關(guān)于楚鑫濤財(cái)產(chǎn)損失的數(shù)額問(wèn)題。本院認(rèn)為，本案火災(zāi)發(fā)生后，鄭州市公安消防支隊(duì)雖出具了《火災(zāi)損失核定書》，認(rèn)定楚鑫濤的損失是281225元，但楚鑫濤對(duì)此提出異議并申請(qǐng)復(fù)議，由于火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)已不存在，導(dǎo)致河南省公安消防總隊(duì)無(wú)法對(duì)損失數(shù)額作出認(rèn)定。楚鑫濤于2004年7月5日向省公證處申請(qǐng)對(duì)其受災(zāi)物品進(jìn)行證據(jù)保全，省公證處出具的公證書客觀地反映了當(dāng)時(shí)清點(diǎn)物品的具體數(shù)量，可以作為證據(jù)使用。楚鑫濤在原審中對(duì)受損物品的種類、數(shù)量、單價(jià)均不持異議，但在具體數(shù)額的計(jì)算問(wèn)題上，楚鑫濤主張按照SVCD和DVD共計(jì)2884臺(tái)的均價(jià)240元進(jìn)行計(jì)算，而原審判決則是依據(jù)楚鑫濤認(rèn)可的SVCD與DVD的具體數(shù)量和單價(jià)進(jìn)行認(rèn)定，因此，原審對(duì)本案受災(zāi)物品價(jià)值的認(rèn)定符合本案的客觀實(shí)際，本院予以維持。楚鑫濤主張按照240元進(jìn)行計(jì)算證據(jù)不充分，本院不予支持。（2005）開刑初字第43號(hào)刑事判決雖依據(jù)鄭州市公安消防支隊(duì)作出的《火災(zāi)損失核定書》認(rèn)定本案受損物品的價(jià)值為281225元，但公證書更客觀地反映了當(dāng)時(shí)清點(diǎn)物品的具體情況，原審依據(jù)公證書確認(rèn)的數(shù)量認(rèn)定本案損失符合證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，鳳凰物業(yè)、鑫山公司主張按照281125元認(rèn)定本案損失的理由不能成立，本院不予支持。

二、關(guān)于鳳凰物業(yè)、鑫山公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任問(wèn)題。本院認(rèn)為，本案火災(zāi)發(fā)生后，鄭州市公安消防支隊(duì)于2004年8月31日作出了火災(zāi)事故責(zé)任書，認(rèn)定本案火災(zāi)事故發(fā)生的原因是椰楓海綿廠門市部值班人員金其豪將高溫煤渣放置可燃物上未妥善處理所致。穗泰電器商行不服該火災(zāi)事故責(zé)任認(rèn)定書申請(qǐng)重新認(rèn)定。河南省公安消防總隊(duì)于2004年11月16日作出豫公消重字（2004）第1號(hào)火災(zāi)事故責(zé)任重新認(rèn)定決定書，認(rèn)定：金其豪身為椰楓海綿廠門市部值班人員，違反消防安全規(guī)定，將高溫爐渣放置在可燃物上，引起火災(zāi)，應(yīng)負(fù)直接責(zé)任。張玉芳身為椰楓海綿廠門市部經(jīng)理和金其豪的分管領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。鳳凰物業(yè)作為鄭州商品大世界的主管單位，消防安全管理制度未得到有效落實(shí)，對(duì)椰楓海綿廠在市場(chǎng)內(nèi)任意堆放大量海綿、棕墊等可燃物制止不力，且在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，室外消防栓不能正常供水，導(dǎo)致火災(zāi)不能得到及時(shí)有效控制而蔓延、擴(kuò)大，應(yīng)負(fù)間接責(zé)任。因此，對(duì)楚鑫濤在此次火災(zāi)中所受的財(cái)產(chǎn)損失，金其豪應(yīng)負(fù)主要責(zé)任，鳳凰物業(yè)應(yīng)負(fù)次要責(zé)任。金其豪和鳳凰物業(yè)的行為間接結(jié)合，造成了本案損害后果，不構(gòu)成共同侵權(quán)。因楚鑫濤在本案中未起訴金其豪及鄭州椰楓海綿廠門市部，原審根據(jù)鳳凰物業(yè)的過(guò)錯(cuò)程度，判令其承擔(dān)本案損失的30%并無(wú)不妥。鑫山公司作為鄭州商品大世界的產(chǎn)權(quán)人，授權(quán)鳳凰物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)鄭州商品大世界，應(yīng)對(duì)鳳凰物業(yè)的過(guò)錯(cuò)對(duì)楚鑫濤造成的損失承擔(dān)連帶責(zé)任。

綜上，原判在認(rèn)定事實(shí)、適用法律和實(shí)體處理上均是正確的，應(yīng)予維持。楚鑫濤及鳳凰物業(yè)、鑫山公司的上訴理由均不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)24233元，楚鑫濤負(fù)擔(dān)12116.5元，鳳凰物業(yè)、鑫山公司負(fù)擔(dān)12116.5元。

本判決為終審判決。

審

判

長(zhǎng)

王

兵

審

判

員

宋麗萍

審

判

員

趙玉香

二○○八年十月二十七日

書

記

員

張俊宇