第一篇：瑞鑫物資實(shí)習(xí)總結(jié)

西寧瑞鑫物資有限公司

頂崗鍛煉和調(diào)研總結(jié)

青?，F(xiàn)代物流的社會(huì)化水平很低，物流組織布局分散，企業(yè)規(guī)模普遍偏小，缺乏有競(jìng)爭(zhēng)力的大型物流企業(yè)集團(tuán)，專業(yè)化和技術(shù)水平不高，傳統(tǒng)倉儲(chǔ)模式仍居主導(dǎo)地位，物流標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化滯后，技術(shù)裝備和管理水平不高，導(dǎo)致物流成本仍然居高。

西寧瑞鑫物資有限公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入逐年以10%以上的比例增長(zhǎng)，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況良好，無任何長(zhǎng)期負(fù)債?，F(xiàn)有包括省內(nèi)眾多知名客戶在公司辦理業(yè)務(wù)，是我省物流行業(yè)中管理規(guī)范、信譽(yù)良好、服務(wù)質(zhì)量上乘的儲(chǔ)運(yùn)企業(yè)。

為了能更好的發(fā)展青海省的物流行業(yè)，更好的培育符合企業(yè)發(fā)展的優(yōu)秀人才，解決體制，政策，技術(shù)、管理、人才、觀念等因素的制約，在2011年1月——2011年2月，我和張珺老師、馬玉杰老師曾多次利用業(yè)余時(shí)間深入企業(yè)實(shí)習(xí)，并為2010全國(guó)物流職業(yè)技能競(jìng)賽賽總決賽做準(zhǔn)備，希望能通過此次調(diào)研和鍛煉，更好的運(yùn)用于教學(xué)中，讓學(xué)生能學(xué)有所成，學(xué)有所用，依托企業(yè)的建設(shè)和發(fā)展平臺(tái)，很快的能適應(yīng)工作崗位及技術(shù)操作。

在頂崗鍛煉及調(diào)研期間發(fā)現(xiàn)了一些問題，具體內(nèi)容包括：（1）倉儲(chǔ)管理系統(tǒng)不完備

（2）裝卸搬運(yùn)過程中存在野蠻作業(yè)現(xiàn)象

（3）倉庫的現(xiàn)代化程度低，設(shè)備陳舊落后

（4）倉庫的布局不合理

（5）倉庫管理信息系統(tǒng)不完備，其信息化和網(wǎng)絡(luò)化的程度低 因此我們對(duì)瑞鑫物資進(jìn)行了SWOT分析

優(yōu)勢(shì):企業(yè)長(zhǎng)期從事物流服務(wù)業(yè)務(wù),擁有一支傳統(tǒng)倉儲(chǔ)管理及實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)豐富的人員隊(duì)伍,能為客戶提供一系列物流服務(wù);具有大型倉庫;作業(yè)場(chǎng)地寬敞.劣勢(shì):人員配臵不盡合理,專業(yè)員工少，倉儲(chǔ)人員普遍素質(zhì)不高,影響企業(yè)效益;信息系統(tǒng)未能得到充分的利用;貨倉的出租形式過于單一,死板,租金較低。企業(yè)仍然依照老舊的倉庫出租模式收取租金,以至于使得倉庫的利用率浪費(fèi),造成客戶的流失,物流系統(tǒng)引入沒有很好的為企業(yè)服務(wù)，手寫紙質(zhì)單據(jù)依舊。

機(jī)遇:中央振興青海物流業(yè)帶來前所未有的發(fā)展良機(jī),物流園區(qū)的建設(shè)將更好的幫助物流企業(yè).健全物流加工服務(wù),流通加工也是物流的一項(xiàng)重要功能,作為非純專業(yè)第三方物流企業(yè)應(yīng)該重視流通加工,將其同其他服務(wù)一起視作一個(gè)重要的利潤(rùn)來源,提高服務(wù)的檔次與水平,重點(diǎn)抓住有高附加值的商品進(jìn)行加工整理,吸引住長(zhǎng)期客戶。

挑戰(zhàn):物流企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,如何優(yōu)化自身的作業(yè)流程,充分利用企業(yè)已有的設(shè)備設(shè)施降低成本.如何發(fā)展鐵路運(yùn)輸課更好的降低企業(yè)的物流成本,提高商品的流通速度,將物流信息技術(shù)運(yùn)用于實(shí)踐，為企業(yè)服務(wù)。

此次深入企業(yè)，在發(fā)現(xiàn)了一些實(shí)質(zhì)性的問題的基礎(chǔ)上，可以讓我們的老師在授課時(shí)就針對(duì)課程實(shí)際問題所涉及的內(nèi)容提供良好的案例，并給學(xué)生以警示，避免學(xué)生在以后的工作中觸犯類似的錯(cuò)誤，并對(duì)我省物流行業(yè)將如何發(fā)展提供改良措施，應(yīng)多重視專業(yè)人才的培養(yǎng),提高學(xué)生的綜合能力及素質(zhì).應(yīng)多學(xué)習(xí)和借鑒先進(jìn)技術(shù),使企業(yè)更好地向前發(fā)展。

實(shí)習(xí)教師：曲燕2011年2月

青海省交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院

管理工程系

實(shí)

習(xí)

總

結(jié)

馬玉杰

2011年2月

第二篇：讀后感李鑫瑞

讀《站成一棵樹》有感

明德小學(xué)六年級(jí)李鑫瑞

寒假中，我讀了《站成一棵樹》這本書，令我受益匪淺。

“讓美好的文字陪伴這你走過生命中一個(gè)完整的春天。”正如封面上得這段文字，這本書就是有很多散文組成的，每一篇文章都有自己獨(dú)特的“靈魂。”將小故事孕育于大道理之中。其中最令我印象深刻的是《閃光的一課?！?/p>

《閃光的一課》主要講樂意一個(gè)小男孩用盡職盡責(zé)的態(tài)度對(duì)待送報(bào)給這這項(xiàng)別人看來很卑微的工作，他用懂事，勤奮和盡職盡責(zé)的態(tài)度打動(dòng)了顧客，最后，所有的顧客為他------很貧窮，生活很困難的他，買了一輛非常漂亮的新自行車，以減輕他的工作難度。

“我總是把每份報(bào)紙放在應(yīng)放的地方，如果遇到兩層樓的門廊，第一次沒投準(zhǔn)，我就撿起來再投一次。遇到星期天，報(bào)紙又多又沉，我就報(bào)每一份報(bào)紙到臺(tái)階上，而不是一扔了事。下雨天，我就把報(bào)紙放到玻璃門里……”這是我最喜歡的一小段落,他體現(xiàn)了“小男孩”對(duì)送報(bào)紙這份工作認(rèn)真與盡職的好孩子。

《站成一棵樹》是一生必讀的好書，他給我?guī)砹酥腔?，給予了我精神糧食，讓我充沛，是我開心，促我成長(zhǎng)。愿我們經(jīng)過自己的刻苦學(xué)習(xí)，取得優(yōu)越的成績(jī)，達(dá)到理想的目標(biāo)，造就繽紛多彩的人生，站成一棵無比高大的樹，永遠(yuǎn)屹立在自己的心中。

第三篇：考勤制度(鑫瑞通)

考勤管理制度

1.0 目的為確保公司進(jìn)行有秩序的經(jīng)營(yíng)管理而制定

2.0 適用范圍

適用于徐州市鑫瑞通稅務(wù)師事務(wù)所有限公司所有員工

3.0 責(zé)任

各部門主管、經(jīng)理

4.0 程序內(nèi)容

4.1 出勤

? 工作時(shí)間:-每周工作五天，上班時(shí)間為8:30—11:30，13:30—17:30。

? 打卡: 員工每天上班、下班，午休出入均需打卡(共計(jì)每日4次)。員工應(yīng)親自打卡,幫助他人打卡和接受他人幫助打卡者,無論是否遲到, 均按C類遲到計(jì)算.忘記打卡的員工, 需要其直接上級(jí)把員工漏掉打卡的時(shí)間email給*@*, 人事部會(huì)給予補(bǔ)簽.? 公出: 一個(gè)工作日內(nèi)的公出需在前臺(tái)白板上登記,方便轉(zhuǎn)接電話和留言。出差、事假等需事前得到部門經(jīng)理批準(zhǔn),并到人力資源部登記.? 請(qǐng)假: 任何類別的假期都需部門經(jīng)理事前批準(zhǔn)，并到人力資源部登記如有緊急情況，不能事先請(qǐng)假，應(yīng)在兩小時(shí)以內(nèi)電話通知本部門

經(jīng)理和人力資源部并在上班當(dāng)日補(bǔ)辦手續(xù)，否則以曠工計(jì)。

? 遲到、早退和曠工的獎(jiǎng)懲制度:

全勤獎(jiǎng):每月100元,以考勤卡為準(zhǔn).遲到早退線: 上班8:30以后到達(dá)，視為遲到，下班17:30以前離開,視為

早退

遲到處理：

A:遲到 0-15分鐘/次,扣款個(gè)人月工資1%

B:遲到16-30分鐘/次,扣款個(gè)人月工資2%

C: 遲到超過30分鐘后,按曠工一天計(jì)，扣除個(gè)人月工資的10%

注：若9：00-11：00間致電直接上級(jí)請(qǐng)假者，可補(bǔ)假，否則按曠工計(jì)算。

早退細(xì)則：

A:早退 0-15分鐘/次,扣款個(gè)人月工資1%

B:早退16-30分鐘/次,扣款個(gè)人月工資2%

C: 17:00以前下班，按曠工一天計(jì)算，扣除個(gè)人月工資的10%。

注：有特殊事情，事后一天之內(nèi)補(bǔ)假的，不做早退處理。

4.2 曠工

? 連續(xù)三個(gè)工作日無故缺勤，或未經(jīng)批準(zhǔn)休假者將被視為連續(xù)曠工。直接主管將親自聯(lián)絡(luò)本人查明原因，并于滿三天后的二天內(nèi)交出“辭退處分報(bào)告”。

4.3 考勤統(tǒng)計(jì)

? 各種休假單，加班單應(yīng)于每月月底前交至人力資源部，由人力資源部統(tǒng)計(jì)。5.0 本制度自2014年1月1日起執(zhí)行。

第四篇：鑫瑞煤業(yè)匯報(bào)材料008

山西離柳鑫瑞煤業(yè)基本情況匯報(bào)材料

一、礦井概況

山西鑫瑞煤業(yè)是山西離柳焦煤集團(tuán)下屬的煤炭生產(chǎn)企業(yè)，隸屬呂梁市營(yíng)煤礦，2009年8月由晉煤重組辦發(fā)（2009）23號(hào)文批準(zhǔn)原新民二礦、宇航煤業(yè)、新民焦煤整合而成立，離柳鑫瑞煤業(yè)整合后生產(chǎn)能力為120萬噸/年。井田面積4.2318K㎡，資源儲(chǔ)量 5069萬t，批準(zhǔn)開采2、3、4、5、6、8、9煤層，現(xiàn)開采4煤層。礦井相對(duì)瓦斯涌出量2.08m/T，絕對(duì)瓦斯涌出量0.83m/min，屬低瓦斯礦井。本井田4號(hào)煤層具有自燃傾向性,發(fā)火期為4-6月。

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二、礦井人員情況

現(xiàn)鑫瑞煤業(yè)職工總?cè)藬?shù)為667人，其中正式工566人，臨時(shí)工101人。

三、鑫瑞煤業(yè)有限公司證件情況。

采礦許可證

證號(hào)：C***0045894 有效期限：2010年4月28日至2012年4月28日

煤炭生產(chǎn)許可證

編號(hào)：201423260461 有效期限：2010年12月29日至2011年6月30日，延期手續(xù)生技處正在辦理。

安全生產(chǎn)許可證 證書編號(hào)：

有效期限：2010年12月29日至2011年6月30日,延期手續(xù)生計(jì)處正在辦理中。

企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照

企業(yè)名稱預(yù)核準(zhǔn)的有效期至2011年5月9日

四、鑫瑞煤業(yè)生產(chǎn)系統(tǒng)設(shè)備情況

（一）提升系統(tǒng)

1、主井：井筒直徑5M，井深208M，提升采用2JK—3絞車，電機(jī)功率450千瓦，4T雙箕斗提升，主要擔(dān)負(fù)提煤及進(jìn)風(fēng)任務(wù)。

2、副井：井筒直徑3.8M，井深186M，提升采用JK—2.5絞車，電機(jī)功率200KW，擔(dān)負(fù)升降人員及物料運(yùn)輸、排矸及進(jìn)風(fēng)任務(wù)。

3、風(fēng)井：井筒直徑2.5M，井深168M，擔(dān)負(fù)獨(dú)立回風(fēng)任務(wù)。

（二）運(yùn)輸系統(tǒng)

1、西運(yùn)輸大巷和主運(yùn)輸大巷采用兩部DTL100/63/2×90型管架式皮帶機(jī)，帶寬1M，西運(yùn)輸長(zhǎng)度600m，主運(yùn)輸大巷長(zhǎng)度520M，井底設(shè)有煤倉，容量200T。

2、綜采工作面運(yùn)輸采用SGW-150型刮板，順槽運(yùn)輸采用SGW-40型刮板和吊掛皮帶運(yùn)輸機(jī)。

（三）通風(fēng)

礦井通風(fēng)系統(tǒng)完善，各種通風(fēng)設(shè)施齊全。主通風(fēng)機(jī)采用BD—Ⅱ—8NO21 / 2×160KW型軸流式風(fēng)機(jī)兩臺(tái)、一臺(tái)備用。電機(jī)功率2×160KW，風(fēng)機(jī)負(fù)壓3500pa，風(fēng)量 40-110m3/s , 現(xiàn)礦井總進(jìn)風(fēng)2458m3/min，總回風(fēng)2518m3/min。有效風(fēng)量率達(dá)86%。掘進(jìn)工作面均采用2BJK—NO0.5/2×11KW局部通風(fēng)機(jī)，實(shí)現(xiàn)三專兩閉鎖自動(dòng)切換，采用Φ600風(fēng)筒進(jìn)行導(dǎo)風(fēng)。

（四）供電

礦井為雙回路供電。一路來自臨縣林家坪變電站，10KV線路，一路來自柳林成家莊變電站10KV線路，井下使用KS9—2500/10變壓器一臺(tái)，井下備用變壓器為兩臺(tái)KS9-1250/10.地面使用KS9—1250KVA變壓器兩臺(tái)（其中一臺(tái)備用），主絞車電機(jī)450KW，總裝機(jī)容量4200KVA。

（五）排水

礦井采用二級(jí)排水。井底設(shè)主水倉，容量200M3，主水泵房安設(shè)D85—45×5水泵三臺(tái)，兩臺(tái)備用，電機(jī)功率90KW，敷設(shè)Φ100㎜排水管路兩趟；采區(qū)水倉安設(shè)排水泵兩臺(tái)，一臺(tái)備用，電機(jī)功率30KW，敷設(shè)Φ75㎜排水管路兩趟。

（六）采掘系統(tǒng)

1、綜采：采面長(zhǎng)度150M，采煤機(jī)采用無錫生產(chǎn)的MG—200W型雙滾筒機(jī)組和雞西煤礦機(jī)械有限公司生產(chǎn)的MG—132、320W型雙滾筒機(jī)組，支架采用開灤生產(chǎn)的ZY—16/24型液壓支架和ZY2800/10/23型液壓支架。工作面運(yùn)輸采用SGW—150可彎曲刮板運(yùn)輸機(jī)，并設(shè)液壓泵站，實(shí)現(xiàn)了綜合機(jī)械化采煤。

2、掘進(jìn)：掘進(jìn)采用佳木斯煤機(jī)廠生產(chǎn)的S55、EBZ100、EBZ135型三臺(tái)掘進(jìn)機(jī)。并配有吊掛皮帶機(jī)和40刮板機(jī)運(yùn)輸，支護(hù)采用錨桿掛網(wǎng)支護(hù)。

（七）監(jiān)測(cè)監(jiān)控系統(tǒng)

1、瓦斯監(jiān)控系統(tǒng)：礦井設(shè)有綜合監(jiān)控室，采用重慶煤科院生產(chǎn)的KJ—90NA型瓦斯監(jiān)測(cè)監(jiān)控系統(tǒng)，配備瓦斯傳感器16個(gè)，風(fēng)門傳感器3個(gè)，風(fēng)速傳感器3個(gè)，CO傳感器6個(gè)和風(fēng)壓傳感器1個(gè)、溫度傳感器8個(gè)，風(fēng)機(jī)開停傳感器12個(gè)，風(fēng)筒開停傳感器2個(gè)，共51個(gè)，運(yùn)行正常。

2、人員考勤定位系統(tǒng)：型號(hào)KJ—251，入井人員都配備人員定位帽卡，井下設(shè)有分站10個(gè)。各工作面，各工作地點(diǎn)的人員實(shí)行定位管理，特別對(duì)入井人員的考勤實(shí)行了正規(guī)管理。

3、瓦斯檢查讀碼系統(tǒng)：井下瓦斯檢查人員全部配備MAJ—2P320型讀碼器，實(shí)行定位定點(diǎn)定時(shí)管理。杜絕檢查人員空班漏檢現(xiàn)象。全礦配備AZJ—2000型沼氣檢測(cè)報(bào)警儀60臺(tái)，CJG10型光干涉甲烷檢測(cè)儀15臺(tái)。

4、防塵灑水系統(tǒng)：地面建有凈化水處理廠，設(shè)有一個(gè)200M3靜壓水池，井筒內(nèi)設(shè)一趟Φ100㎜靜壓鋼管，大巷及采區(qū)敷設(shè)Φ75㎜玻璃鋼水管，回采巷道內(nèi)敷有Φ50㎜玻璃鋼水管，整個(gè)巷道和轉(zhuǎn)載點(diǎn)均實(shí)現(xiàn)噴霧灑水。

5、小靈通通訊系統(tǒng)：礦井地面及井下各工作地點(diǎn)均安裝有KTW4無線通訊系統(tǒng)，班組長(zhǎng)及特殊工種人員大部分配備了小靈通手機(jī)，可與呂梁市網(wǎng)通相接，通訊條件方便。

五、鑫瑞煤業(yè)主要存在的問題

1、主要巷道的壓力大（西皮帶、西回風(fēng)、總回風(fēng)、維護(hù)量大）

2、總回風(fēng)、西回風(fēng)的斷面小

3、采掘失調(diào)（由于從2010年9月份以前無法確定礦井是否保留，2010年9月省政府將新民二礦定為保留礦井后才開始掘進(jìn)，從而導(dǎo)致采掘失調(diào)。）

4、由于4207工作面在蘇家坡村村莊下面，其中涉及28戶居民搬遷，由于臨縣政府制定的有關(guān)辦法和村民的要求差距較大，同時(shí)受白家峁煤礦的影響導(dǎo)致搬遷工作難度較大。

六、鑫瑞煤業(yè)技改礦情況介紹：

1、地質(zhì)報(bào)告初計(jì)已經(jīng)批復(fù)，環(huán)評(píng)、安全專篇、開工報(bào)告由環(huán)保處和生技處正在辦理過程中。

2、井巷工程：分兩期建設(shè)，工期為兩年，工程量為2.6萬米。第一期工程包括：井下3條大巷、峒室、水倉、付斜井、回風(fēng)井。其中井下3條大巷共計(jì)10200m，造價(jià)11543.9萬元，工期8個(gè)月，中標(biāo)單位為中鼎國(guó)際工程有限責(zé)任公司。付斜井工程量為528m，工程造價(jià)866萬元，工期6個(gè)月，中標(biāo)單位為中冶集團(tuán)有限公司。已中標(biāo)工程的前期準(zhǔn)備工作已基本就緒，等待開工。其他工程還未招標(biāo)。第二期工程：設(shè)計(jì)還未出，第一期工程完成后，才開始第二期工程的施工建設(shè)。

3、付井工業(yè)場(chǎng)區(qū)主排洪涵總長(zhǎng)度約為200m，施工單位為呂梁建設(shè)公司，集團(tuán)公司基建處負(fù)責(zé)組織建設(shè)，工程已基本完工。

4、辦公樓、公寓樓的裝修7月15日前完工?；ㄌ庁?fù)責(zé)組織建設(shè)。

5、場(chǎng)區(qū)需擴(kuò)建兩條公路共計(jì)6公里，現(xiàn)在因土地問題不能施工。

6、地面管網(wǎng)設(shè)計(jì)已出，需盡快組織施工建設(shè)。

7、技改涉及三個(gè)村莊的土地問題需盡快解決。其中南莊村與原宇航煤業(yè)租賃合同于2011年12月底到期，涉及產(chǎn)權(quán)糾紛的問題。

8、原新民煤礦人行斜井按初設(shè)要求需關(guān)閉，但關(guān)閉后入井人員無法出入。如不關(guān)影響安全專篇的批復(fù)。

山西離柳鑫瑞煤業(yè)有限公司 2011年6月28日

基本情況匯報(bào)材料

山西離柳鑫瑞煤業(yè)有限公司

2011年6月

第五篇：瑞鑫商廈銷售方案

瑞鑫商廈銷售方案

前言

感謝貴公司對(duì)我們的信任與支持，使我們能有機(jī)會(huì)參與到“瑞鑫商廈”的推廣、策劃、銷售工作之中。作為專業(yè)地產(chǎn)銷售公司，通過長(zhǎng)期的實(shí)踐與探索，我們積累了大量經(jīng)驗(yàn)，并逐漸形成了一套地產(chǎn)推廣策劃及銷售理論，為此我們本著積極、務(wù)實(shí)、專業(yè)的態(tài)度，為本項(xiàng)目制定實(shí)效的營(yíng)銷策劃案略，以期產(chǎn)生良好的廣告效應(yīng)，達(dá)到預(yù)期銷售效果。

經(jīng)過前期充分了解，我們對(duì)項(xiàng)目本身已有了初步的了解。本方案對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)策劃及營(yíng)銷策劃做出調(diào)研與分析，希望與貴公司共同商討，不當(dāng)之處還望貴公司指正。

第一部分 市場(chǎng)分析

一、經(jīng)濟(jì)情況分析

蝦子鎮(zhèn)位于遵義市遵義縣東部，遵義縣為遵義市縣級(jí)區(qū)劃中第一大縣，2007年GDP產(chǎn)值92.71億，僅次于紅花崗區(qū)，總?cè)丝?22萬人，居整個(gè)之首。人均GDP約0.75萬元，僅次于匯川區(qū)、紅花崗區(qū)、仁懷、赤水，居遵義市第五位。蝦子鎮(zhèn)的主要經(jīng)濟(jì)支柱為辣椒產(chǎn)業(yè)，擁有全國(guó)最大的辣椒交易市場(chǎng)，對(duì)整個(gè)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著巨大的帶動(dòng)作用。其經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況也處于遵義縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)中的前列。

二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況分析

蝦子鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，其城區(qū)改造比較緩慢，當(dāng)然也與其常駐人口及流動(dòng)人口較少有關(guān)，同時(shí)，就我國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展情況來看，非新建鄉(xiāng)鎮(zhèn)的常駐人口相對(duì)固定，其居住場(chǎng)所也主要以自有產(chǎn)業(yè)為主，對(duì)其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)不大，鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)因子主要來源于農(nóng)村人口向鄉(xiāng)鎮(zhèn)的遷移及部分老住宅的更新?lián)Q代。

三、市場(chǎng)要素研究 消費(fèi)者研究（６Ｗ＋１Ｈ）

（一）、消費(fèi)者的購買行為：

1、誰來買房（who）： 農(nóng)村向鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷移人口（主要）鄉(xiāng)鎮(zhèn)二次購房居民（次要）

2、誰參與買家的購買行為（whom）：房產(chǎn)所具有的價(jià)值高的特點(diǎn)，在購買行為過程中還有很多參與者，且購買決策者可能不是最終的使用者。對(duì)于置業(yè)者而言，購買行為的主要參與者為決策者的家庭主要人員，主要包括配偶、父母及親屬。對(duì)于投資者而言，購買行為的主要參與者為決策者家庭及生活圈子中文化程度較高，具備良好投資意識(shí)者及物業(yè)的主要投資受益人。

3、為什么要買房產(chǎn)（why）：（1）、居?。?/p>

A、首次置業(yè)：本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為中檔商住社區(qū)，區(qū)域位置比較復(fù)雜，首次置業(yè)者不具備雄厚的資金實(shí)力，其購買動(dòng)機(jī)為由農(nóng)村向鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展對(duì)于住宅的基本需求?？蛻羧后w包括城內(nèi)具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的農(nóng)村外出務(wù)工人員、農(nóng)村進(jìn)城發(fā)展的生意人。

B、二次置業(yè)：二次置業(yè)者對(duì)住宅整體環(huán)境及附加值要求較高，項(xiàng)目的二次置業(yè)潛在客戶的購買動(dòng)機(jī)主要在于對(duì)于較高品質(zhì)生活的追求。

（2）、投資者：我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展正在逐步進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期，升值空間不在如以前那么大。投資者的目的在于增值及相對(duì)較高的流動(dòng)性，項(xiàng)目區(qū)域位置的中小戶型及商業(yè)對(duì)于投資者具有一定的吸引力。

4、在什么地方買房產(chǎn)（where）：這里的“什么地方”指什么地點(diǎn)、什么樣的場(chǎng)所、什么樣的氛圍更有利于消費(fèi)者作出購買決定。就房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)及本地購買群體來看，在大多數(shù)情況下，消費(fèi)者都最終傾向于到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了解、查看。因此，項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、售樓部的布置、樣板房的設(shè)計(jì)、宣傳資料的視覺效果、銷售過程中的人性化策略等都會(huì)對(duì)消費(fèi)者的購買決策起到影響作用，以上影響因素都會(huì)在項(xiàng)目策劃細(xì)案中進(jìn)行分析制定。

5、在什么時(shí)候購買房產(chǎn)（when）：就房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售旺季主要在春秋兩季，此外，法定假日及年終的購買群體比平時(shí)更為活躍，項(xiàng)目的推廣策略及廣告投放要與此相緊密結(jié)合。

6、買什么樣的房產(chǎn)（what）：從區(qū)域位置來看，項(xiàng)目處于蝦子鎮(zhèn)老收費(fèi)站旁，處于三岔路口，具有較強(qiáng)的區(qū)域吸引力；從戶型上看，項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)合理，涵蓋了各種戶型；從項(xiàng)目配套上來看，周邊市政一般。

7、如何來購買房產(chǎn)（how）：目前大多數(shù)消費(fèi)者購買房產(chǎn)的方式主要依賴于銀行按揭。

（二）、消費(fèi)者的購買力水平：遵義縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況處于遵義地區(qū)上游水平，蝦子鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況又處于遵義縣上游水平，但就鄉(xiāng)鎮(zhèn)二言，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力及居民購買力有限。

第二部分 產(chǎn)品分析及市場(chǎng)定位

第一章 產(chǎn)品分析

一、項(xiàng)目概覽

項(xiàng)目總占地面積1856.14㎡，總建筑面積14019.45㎡，其中商業(yè)部分建筑面積1856.14㎡，住宅部分建筑面積12163.31㎡。

項(xiàng)目位于蝦子鎮(zhèn)老收費(fèi)站三岔路口，臨城鎮(zhèn)道路，規(guī)劃步梯多層商住建筑，總建筑層數(shù)為-1+7F，商業(yè)規(guī)劃1層，住宅7層。

二、項(xiàng)目SWOT分析

1、優(yōu)勢(shì):項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

項(xiàng)目處于城鎮(zhèn)內(nèi)三岔路口，地段優(yōu)勢(shì)在整個(gè)蝦子鎮(zhèn)比較明顯，尤其對(duì)于其商業(yè)部分而言；項(xiàng)目的住宅戶型設(shè)計(jì)合理，主力戶型設(shè)計(jì)適中，對(duì)于市場(chǎng)需求的滿足度較高。

2、劣勢(shì)：

項(xiàng)目部分戶型面積較大，總價(jià)較高，鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不太理想，有一定的推廣難度。

3、機(jī)會(huì)：

1）、隨著國(guó)家宏觀調(diào)控效應(yīng)的逐步體現(xiàn)，2008年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)正處于全面洗牌之中，眾多的小型房開企業(yè)舉步維艱，房地產(chǎn)行業(yè)逐步重組規(guī)范，資金鏈良好的房地產(chǎn)企業(yè)雖然受到波及，但從總體而言對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展利大于弊，將逐步改善整個(gè)市場(chǎng)雜亂無章的局面，消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的認(rèn)知度進(jìn)一步加深，對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)商來說，未嘗不是一件好事。

2）、蝦子鎮(zhèn)目前的老城區(qū)改造逐步加快，對(duì)于本項(xiàng)目來說，也是一個(gè)推廣的機(jī)會(huì)。

4、威脅：

1）、隨著國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的影響，2008年整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不再欣欣向榮，沿海城市相繼出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌，并逐步波及到內(nèi)地城市，貴陽等內(nèi)地城市也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下降與上漲的波動(dòng)。整個(gè)房地產(chǎn)需求市場(chǎng)當(dāng)前的觀望情緒比較嚴(yán)重，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的銷售都有一定的影響。2）、自07年以來，我國(guó)的物價(jià)上漲較快，CPI長(zhǎng)時(shí)間處于高位運(yùn)行，增加了居民的生活成本，在一定程度上削弱了市場(chǎng)接受能力。

3）、蝦子鎮(zhèn)的其他在建在售項(xiàng)目先入為主，分流了部分消費(fèi)群體，將對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣有一定的影響。

第二章 市場(chǎng)定位

一、項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位

任何一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品都會(huì)檔次不一，良莠不齊，依據(jù)其產(chǎn)品質(zhì)量，區(qū)域位置其價(jià)格也有很大的差別，任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值，很大程度上取決于項(xiàng)目的區(qū)域位置，就本項(xiàng)目而言，具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

項(xiàng)目本身的規(guī)模來看，不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，小區(qū)配套及物業(yè)管理相對(duì)較差。

就以上情況來看，將項(xiàng)目打造成滿足基本需求的中檔商住樓比較適合項(xiàng)目的開發(fā)與銷售。

二、目標(biāo)客戶定位

依據(jù)項(xiàng)目的品質(zhì)及區(qū)域位置，結(jié)合蝦子鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況來看，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體劃分如下：

1）、農(nóng)村向城鎮(zhèn)遷移客戶（主要）：。

2）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)常駐二次置業(yè)消費(fèi)群體（次要）：

3）、農(nóng)村進(jìn)城發(fā)展及鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人（商業(yè)部分主要）：

第三部分 營(yíng)銷推廣

第一章 形象策劃

項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項(xiàng)目視覺形象等。

房地產(chǎn)項(xiàng)目視覺形象是指房地產(chǎn)項(xiàng)目有別于其他項(xiàng)目具有良好識(shí)別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境，又要突出個(gè)性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。

一 項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)核心部分 A、名稱

項(xiàng)目名： 瑞鑫商廈

B、標(biāo)志：項(xiàng)目的標(biāo)志是包裝及廣告推廣中不可或缺的部分，在一定程度上體現(xiàn)了項(xiàng)目所體現(xiàn)出來的特質(zhì)，對(duì)于廣告受眾具有很強(qiáng)的第一視覺沖擊力。

C、標(biāo)準(zhǔn)色：項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色的運(yùn)用在廣告推廣中尤為重要，標(biāo)準(zhǔn)色在推廣中的第一視覺效果從整體上的反映了項(xiàng)目的品味和氣質(zhì)，對(duì)于廣告受眾的吸引力最為強(qiáng)大。

D、標(biāo)準(zhǔn)字體：標(biāo)準(zhǔn)字體主要是指項(xiàng)目在推廣及包裝過程中 所使用的固定的字體，有利于項(xiàng)目對(duì)外的標(biāo)準(zhǔn)化宣傳。

二 延展及運(yùn)用部分

1、工地環(huán)境包裝視覺 建筑物主體 工地圍墻

2、營(yíng)銷中心包裝設(shè)計(jì) 營(yíng)銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì) 營(yíng)銷中心大門橫眉設(shè)計(jì) 營(yíng)銷中心形象墻設(shè)計(jì) 展板設(shè)計(jì) 營(yíng)銷中心導(dǎo)視牌 銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示 銷售用品系列設(shè)計(jì)

3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì) 辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì) 物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)

第二章 廣告策劃

一、廣告總體策略及廣告的階段性劃分

1、廣告總體策略

根據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣告媒體的實(shí)際情況，結(jié)合本項(xiàng)目的特征及總體戰(zhàn)略部署，主要采用采用戶外媒體、印刷媒體、公關(guān)活動(dòng)組合宣傳策略。針對(duì)不同時(shí)期采取戰(zhàn)術(shù)方面的調(diào)整，并及時(shí)反饋各種廣告的效果，進(jìn)行相應(yīng)的修正和調(diào)整。

2、廣告的階段性劃分

（1）、入市導(dǎo)入期：項(xiàng)目銷售條件尚不成熟，投入一定比例的廣告費(fèi)用，通過廣告推廣，先在市場(chǎng)中建立一定的知名度和客戶基礎(chǔ)，同時(shí)能分流競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的部分客戶。

在本階段主要采用戶外媒體進(jìn)行推廣，在此期間，我們建議主要采用現(xiàn)場(chǎng)包裝推廣及相應(yīng)戶外廣告為主的推廣手段，同時(shí)搭配相應(yīng)的DM單，集中在集市時(shí)發(fā)放。

（2）、入市認(rèn)籌期：可在正式銷售前籠絡(luò)一批購買者，便于在開盤時(shí)營(yíng)造熱銷的氛圍，造就一片大好的銷售形勢(shì)。在初步確定開盤時(shí)間以后，主要可采取訂購增值及認(rèn)籌增值等操作模式，采用戶外媒體及印刷媒體推廣：

訂購增值：繳納一萬元定金，可享受次日起至開盤日，每日增長(zhǎng)200—500元，至開盤日簽訂《商品房買賣合同》時(shí)合 計(jì)總額抵沖房款。

訂購增值：繳納認(rèn)籌金500元，可享受次日起至開盤日，每日增長(zhǎng)50—100元，至開盤日簽訂《商品房買賣合同》時(shí)合計(jì)總額抵沖房款，如在開盤日不簽訂《商品房買賣合同》可退所繳納認(rèn)籌金。（細(xì)案略）

（3）、開盤熱銷期：將開盤儀式與其他各種促銷活動(dòng)相結(jié)合，營(yíng)造熱烈的銷售氛圍，需要保證項(xiàng)目的房源供應(yīng)量。（開盤儀式及開盤促銷活動(dòng)方案略）

（4）、持續(xù)銷售期：項(xiàng)目經(jīng)過開盤熱銷及持續(xù)熱銷期過后，上門客戶量逐漸趨于平穩(wěn)，廣告力度有所壓縮。

（5）、尾盤銷售期：進(jìn)入尾盤銷售期后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力減弱，銷售速度明顯減緩，房號(hào)銷售、交房入住等問題逐漸凸現(xiàn)出來，銷售上應(yīng)對(duì)價(jià)格進(jìn)行控制，同時(shí)與物業(yè)管理公司配合，完成交房入住，社區(qū)文化塑造等工作。

二、廣告主題

本項(xiàng)目的廣告主題，需要著重體現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)用，物有所值的品質(zhì)，主要考慮以下廣告語：

我們也許不是最好的也不是最貴的 但是是最實(shí)用的

第三章 銷售策劃

一、項(xiàng)目銷售期

依據(jù)市場(chǎng)情況及項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為在相關(guān)條件密切配合的情況下，項(xiàng)目的月均銷售額為180—250萬

二、項(xiàng)目推廣策劃

1、建議采用以下推廣方式：（1）、住宅

買房送面積和買房免物業(yè)管理費(fèi) 抽獎(jiǎng)促銷

競(jìng)爭(zhēng)限售和限時(shí)特賣 定向讓利和限量讓利（２）、商業(yè) A、直接銷售 B、帶租約銷售 C、以租代售

2、銷售控制：

（1）、價(jià)格控制：價(jià)格低開高走，提供多種付款方式以供選擇，爭(zhēng)取擴(kuò)大按揭貸款年限；

（2）、客源控制：在銷售過程中，進(jìn)行客源心理控制、購買決 策過程控制、客量積累控制等；（3）、房源控制：

A、進(jìn)度控制：結(jié)合項(xiàng)目施工進(jìn)度、市場(chǎng)需求對(duì)項(xiàng)目的房源銷售進(jìn)度進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整與控制；

B、銷量控制：協(xié)調(diào)好房源供應(yīng)量與市場(chǎng)之間的關(guān)系；

C、價(jià)格控制：將房源價(jià)格差異化；

D、時(shí)間控制：以及工程進(jìn)度進(jìn)行時(shí)間控制，確定與之相對(duì)應(yīng)的銷售和價(jià)格策略；

以上四種控制緊密結(jié)合、相互協(xié)調(diào)，產(chǎn)生協(xié)同效益。

三 價(jià)格定位及策略

1、可類比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格：蝦子鎮(zhèn)縣城內(nèi)多層住宅在建在售項(xiàng)目目前的價(jià)格區(qū)間為：900—1180元/平方米。

2、價(jià)格策略

定價(jià)方法：橫向比較定位法

優(yōu)惠條款：在不同的銷售時(shí)期采用相應(yīng)的優(yōu)惠（略）

樓層差價(jià)：針對(duì)銷售情況較好的樓層采用一定的差價(jià)策略

3、價(jià)格策略

認(rèn)籌期價(jià)格：認(rèn)籌增值優(yōu)惠活動(dòng)

入市價(jià)格：1080/平方米起價(jià)

價(jià)格升幅周期：起價(jià)升幅周期前期主要體現(xiàn)開盤后1月內(nèi)，依據(jù)開盤銷售情況適當(dāng)上浮，后續(xù)升幅依據(jù)宏觀及微觀市場(chǎng)情況制定。

價(jià)格升幅比例：由于目前宏觀政策調(diào)控的影響，09年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)尚不明顯，項(xiàng)目?jī)r(jià)格的升幅比例將依據(jù)市場(chǎng)情況制定。

價(jià)格技術(shù)調(diào)整：如項(xiàng)目開盤前期認(rèn)籌量較大，開盤日成交量達(dá)到一定的量值，可在價(jià)格上做出向相應(yīng)調(diào)整，同時(shí)在項(xiàng)目整個(gè)銷售過程中，依據(jù)銷售情況對(duì)價(jià)格做出相應(yīng)變動(dòng)。

四、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃

銷售主題與入市策略

（1）、銷售主題：給項(xiàng)目注入一個(gè)思想，展現(xiàn)出樓盤的“個(gè)性魅力”，力爭(zhēng)樓盤品牌化并保持樓盤的發(fā)展方向，同時(shí)提高項(xiàng)目在市場(chǎng)中的正面形象。（在廣告推廣細(xì)案中體現(xiàn)）

（2）、入市策略，由于項(xiàng)目能達(dá)到銷售條件的時(shí)間尚不明確，不能準(zhǔn)確收集、分析入市時(shí)期市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，形成銷售組織架構(gòu)，我們提出相關(guān)的入市策略：（3）、入市前廣告預(yù)熱策略實(shí)施；

（4）、入市時(shí)機(jī)的選擇：建議選擇“開盤法”/“節(jié)假法”/“牛市法”。

第五部分 項(xiàng)目相關(guān)建議

1、基于項(xiàng)目的實(shí)際情況，不具備打造成為高檔住宅的條件，項(xiàng)目整體的市場(chǎng)定位不宜過高，建議其著重點(diǎn)在于實(shí)用。

2、項(xiàng)目的商業(yè)部分進(jìn)深太長(zhǎng)，可將非臨街部分劃為庫房，與臨街部分搭配銷售，或可將非臨街部分搭配部分臨街部分商業(yè)作為門頭，規(guī)劃為超市或?qū)I(yè)市場(chǎng)推廣。

3、項(xiàng)目的客戶群體主要采用按揭貸款的付款方式，就鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶群體、特別是農(nóng)村客戶群體而言，按揭貸款在相關(guān)手續(xù)審批上存在相當(dāng)難度，如收入證明、擔(dān)保人等問題。因此項(xiàng)目在銷售時(shí)可適當(dāng)放寬分期付款條件，同時(shí)需要與銀行在按揭貸款上進(jìn)行溝通，以便能加快銷售回款速度。

2008年10月7日