第一篇：物業(yè)管理實務問答題

一、簡答題:

1、某物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)為二級資質的企業(yè)，擬申報一級資質物業(yè)服務企業(yè)。其所具有的條件如下：

（1）注冊資本650萬元；

（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員32人。其中，具有中級以上職稱的人員25人，工程、財務等業(yè)務負責人均具有相應專業(yè)中級以上職稱。

（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定已取得職業(yè)資格證書。

（4）管理多種類型的物業(yè)，管理面積分別為：多層住宅100萬m2；高層住宅10萬m2；獨立式住宅(別墅)1萬m2；辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)5萬m2。

（5）建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經營管理業(yè)績。

請分析該企業(yè)現(xiàn)在是否符合一級資質企業(yè)的條件？

標準答案：答：按照物業(yè)服務企業(yè)資質管理規(guī)定，該物業(yè)服務企業(yè)在注冊資金、物業(yè)管理專業(yè)人員及職稱、專業(yè)人員資格證書及制度建設方面均已滿足一級資質企業(yè)的條件，但是在管理物業(yè)的規(guī)模方面仍然達不到相應的要求，規(guī)定要求一級資質企業(yè)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：

1)多層住宅200萬m2；

2)高層住宅100萬m2；

3)獨立式住宅(別墅)15萬m2；

4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。

但是該企業(yè)管理的各類物業(yè)建筑面積與所給基數(shù)的百分比之和僅為：

（100÷200+10÷100+1÷15+5÷50）×100%﹦76.7%

因此，該企業(yè)還不滿足一級資質企業(yè)的標準。

2、某公司新接管以小型住宅項目，在設置項目管理處機構時應注意哪些問題?

標準答案：項目管理處機構設置要求與物業(yè)服務企業(yè)機構設置要求類似，更應偏重具體業(yè)務工作的分配與協(xié)調。由于該項目較小，可考慮精簡機構，具體工作上可以采用外包服務和與公司管理的其他項目進行協(xié)作。

1、現(xiàn)有一建筑面積為22萬平方米的住宅項目，擬通過招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)，請問幾級資質的企業(yè)可以參與投標？

答：按照資質管理辦法的規(guī)定，一級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。三級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務?？梢娨患壓投壠髽I(yè)可以參與投標。

1、業(yè)主未簽物業(yè)服務合同拒交物業(yè)服務費案例分析

某小區(qū)的物業(yè)服務公司是由開發(fā)商選聘的，業(yè)主入住時和物業(yè)服務公司簽訂的為期一年的物業(yè)服務合同早已過期，而雙方一直未續(xù)簽。業(yè)主王先生認為：物業(yè)服務公司的服務存在許多問題，就個人而言他無法阻止物業(yè)服務公司繼續(xù)服務，但他有權利不續(xù)簽合同，不交物業(yè)服務費。請按要求回答以下問題：

（1）王先生的做法是否合適，為什么？

（2）你可以用什么樣的理由說服王先生應該按要求交納物業(yè)服務費？

（3）王先生的問題應該通過什么方式來解決？

標準答案：本案例是業(yè)主與物業(yè)服務公司未簽合同能否不交物業(yè)服務費的問題，具體分析如下。

（1)物業(yè)服務公司與業(yè)主雖未簽合同，但雙方存在事實上的合同關系

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二十六條“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”和第三十七條“采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”的規(guī)定，我們認為：物業(yè)服務公司和業(yè)主應該建立物業(yè)服務合同關系，書面合同在業(yè)主委員會建立前一般由物業(yè)服務公司與業(yè)主個人簽訂，在業(yè)主委員會建立后一般由物業(yè)服務公司與業(yè)主委員會簽訂。本案例中物業(yè)服務公司與業(yè)主個人的物業(yè)服務的續(xù)簽合同未簽，但物業(yè)服務公司繼續(xù)為業(yè)主提供了物業(yè)服務，業(yè)主接受了物業(yè)服務公司的物業(yè)服務，業(yè)主與物業(yè)服務公司之間就符合上述合同法規(guī)定的一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立的條件，雙方存在事實上的合同關系。如果物業(yè)服務公司在原合同期滿后繼續(xù)為業(yè)主提供物業(yè)服務，而業(yè)主不接受，業(yè)主通過業(yè)主大會形成決議，與物業(yè)服務公司正式終止合同，并與物業(yè)服務公司辦理終止手續(xù)，則雙方合同終止，雙方合同關系結束。從本案例來看，并未發(fā)生此種情況，故業(yè)主仍有履行合同、交納相應的物業(yè)服務費的義務。

（2)業(yè)主享受了物業(yè)服務，就應該交納物業(yè)服務費

物業(yè)服務包括公共服務、專項服務和特約服務。物業(yè)公共服務是全體住戶都享受的服務，如公共區(qū)域設備設施管理、安全保衛(wèi)、衛(wèi)生保潔、綠化等。物業(yè)公共服務不可能因為個人的不滿而停止服務．業(yè)主事實上享受了服務，就應該交納物業(yè)服務費。

（3)業(yè)主對物業(yè)服務公司的服務和收費存在異議，可以通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會解決，或提起民事訴訟，但不能以此為由不交物業(yè)服務費

業(yè)主對物業(yè)服務公司的服務和收費存在異議，一是通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會解決。如果業(yè)主大會尚未召開、業(yè)主委員會尚未成立，應按法律法規(guī)規(guī)定的程序召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，改進物業(yè)服務質量，提高物業(yè)服務水平。如果業(yè)主認為物業(yè)服務公司不稱職，可通過業(yè)主大會形成決議，解聘物業(yè)服務公司，另行選聘其他物業(yè)服務公司。二是業(yè)主可以針對物業(yè)服務公司的服務和收費提起民事訴訟，由法院根據(jù)法律和事實來做出判決。作為業(yè)主個人，不能以自己對物業(yè)服務優(yōu)劣的主觀判斷而拒交物業(yè)服務費。

綜上所述，物業(yè)服務公司與業(yè)主雖未簽合同，但當業(yè)主享受了物業(yè)服務公司提供的物業(yè)服務后，應當及時交納物業(yè)服務費。

服務合同是否有效

2005年底，春曉花園小區(qū)業(yè)主委員會與某物業(yè)管理公司的原物業(yè)服務合同到期，2006年1月19日業(yè)主委員會召集樓長會議討論2006年小區(qū)的物業(yè)管理問題，8位樓長參與了會議（小區(qū)共有19位樓長）。據(jù)此，業(yè)主委員會與物管公司于2006年9月6日簽訂物業(yè)管理服務合同。余某系春曉花園業(yè)主，他認為業(yè)主委員會和管理公司在簽訂物業(yè)管理服務合同之前，并未在小區(qū)內召開過以選聘物業(yè)管理企業(yè)為議題的業(yè)主大會。2006年度業(yè)主委員會與物業(yè)管理有限公司簽訂的物業(yè)管理服務合同未經三分之二以上業(yè)主同意，應屬無效。

問題：你是否贊同業(yè)主余某的看法？為什么？

本案例中業(yè)主委員會在與物管公司簽訂物業(yè)管理合同前未召開業(yè)主大會，亦未能提供業(yè)主簽名同意的書面證據(jù)。因此，該合同應確認無效。

2008年3月,北京某房地產開發(fā)公司聘請某物業(yè)管理企業(yè)為其開發(fā)的某小區(qū)進行前期物業(yè)管

理。業(yè)主入住時同意開發(fā)公司與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同。2009年1月,該小區(qū)入住率達到50%以上時,小區(qū)業(yè)主委員會接到大部分業(yè)主對被告管理服務不滿意的投訴。該小區(qū)業(yè)主委員會自成立以后沒有跟被告續(xù)簽物業(yè)服務合同,因此,業(yè)主委員會要求另選聘物業(yè)管理企業(yè)。由于某物業(yè)管理企業(yè)不同意解除。而物業(yè)管理企業(yè)認為，早期與某房地產開發(fā)公司簽有物業(yè)服務合同, 且業(yè)主購樓時與某房地產開發(fā)公司的契約中已訂明,同意某房地產開發(fā)公司委托的管理企業(yè)管理。因此,業(yè)主無權解聘物業(yè)管理企業(yè)。

提問：

1）什么是前期管理？

2）應該如何理解業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)之間的糾紛？

1）前期物業(yè)管理是指從物業(yè)承接查驗開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)為止的物業(yè)管理

階段。

2）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)是業(yè)主可以共同決定的事項，也是業(yè)主的權利。業(yè)主可以在前期物業(yè)管理階段結束時決定物業(yè)服務企業(yè)的續(xù)聘或選聘。但應由業(yè)主大會決定。

1、上海A小區(qū)自1995年12月竣工后，開發(fā)商即委托“甲物業(yè)公司”為小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務，陸續(xù)向該物業(yè)公司移交了小區(qū)的圖紙、資料等。小區(qū)業(yè)主委員會成立后，“甲物業(yè)”與之簽訂了為期二年半的物業(yè)管理服務合同，合同約定的管理期限為2002年1月1日起至2004年6月31日止；同時約定，合同終止時，物業(yè)公司必須向業(yè)委會移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。2005年9月，小區(qū)第三屆業(yè)主委員會正式啟動選聘物業(yè)服務公司的招投標工作，乙物業(yè)公司中標，“甲物業(yè)公司”落聘。小區(qū)業(yè)委會通知“甲物業(yè)公司”向“乙物業(yè)公司”辦理移交手續(xù)，并要求“甲物業(yè)公司”在2005年12月31日24點以前撤離小區(qū)。嗣后，“甲物業(yè)公司”既沒有撤出小區(qū)，又拒絕移交相關的物業(yè)管理資料，小區(qū)物業(yè)管理一度出現(xiàn)“雙馬并槽”，糾紛膠著，訟爭頻頻。問題：

1）分析甲物業(yè)公司的違規(guī)之處。

2）甲物業(yè)公司應向業(yè)主委員會移交那些資料？

標準答案：1）甲物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂的合同已經到期，并在新一輪的招投標中落聘，應該移交相關資料并撤出小區(qū)，其拒絕移交資料和拒絕撤出忽的做法是違規(guī)的。

2）應當向小區(qū)業(yè)委會提供相關房屋及設備交接驗收資料、建設施工工程圖紙、水電煤工程圖紙等資料的復印件以及業(yè)主入住的資料復印件和小區(qū)物業(yè)服務收支帳冊的復印件；相關的物業(yè)查驗報告，相關房屋設施、設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料以及物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件等。

1、某小區(qū)建成后集中入伙，業(yè)主的裝修全面鋪開。有些業(yè)主在申請裝修時，提出要拆除房間連接陽臺的一小段墻體，以增加室內的使用面積。在裝修巡查時，管理處發(fā)現(xiàn)有個別業(yè)主在裝修申請時隱瞞不報。針對上述情況，管理處應如何加強裝修管理？

標準答案：1）對有些業(yè)主在申請裝修時，提出要拆除房間連接陽臺的一小段墻體，管理處應當即告知不可以拆除，并將國家和當?shù)卣难b修管理規(guī)定中的有關內容及拆除后的危害性向業(yè)主說明。

2）當管理處發(fā)現(xiàn)個別業(yè)主在裝修申請時隱瞞不報，針對此事，管理處應請公司主管工程技術工作的工程師前來實地查看。經工程師確認如果存在造成危險的可能性，管理處馬上對違規(guī)裝修的業(yè)主下發(fā)整改通知。在辦理裝修手續(xù)時管理處已說明要將裝修內容如實申報，現(xiàn)在出現(xiàn)這個結果不是管理處的責任，是由于當初業(yè)主申報時隱瞞造成的。

1、業(yè)主在2001年買的新房，可拿到鑰匙以后就發(fā)現(xiàn)房子漏雨透寒，找物業(yè)要求維修，可是物業(yè)卻一直拖，直到現(xiàn)在也沒給徹底維修好。業(yè)主說什么時候修好房子就什么時候交物業(yè)費，但物業(yè)卻說業(yè)主房子已過5年的保修期，得自己掏錢修房子。

請問：業(yè)主和物業(yè)公司的說法哪個是合理的？為什么？

漏雨和透寒一般發(fā)生的部位，通常在外墻、屋頂，而這些部位屬于房屋的共用部位，而共用部位的質量問題在國家規(guī)定的保修期限內應當由建設單位負責維修，保修期滿后，應該由物業(yè)公司負責維修。但如果透寒部位屬于業(yè)主自用部位，保修期滿后，由業(yè)主自行負責維修。

業(yè)主自用部位的維修不能使用 住宅專項維修資金。漏雨透寒是在保修期內出現(xiàn)的房屋質量問題且您有證據(jù)證明曾向開發(fā)商要求過維修的，則應由開發(fā)商承擔維修責任。如已超過保修期且屬于公共部位的，則應要求物業(yè)公司予以維修。如果物業(yè)公司未履行物業(yè)服務合同約定的維修義務，業(yè)主可以請物業(yè)公司承擔繼續(xù)履行、賠償損失等違約責任。至于物業(yè)公司應承擔的違約賠償金，業(yè)主可以主張從其應交的物業(yè)費中扣減。而不能拒繳物業(yè)費。

第二篇：物業(yè)管理實務問答題

一、簡答題:

1、某物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)為二級資質的企業(yè)，擬申報一級資質物業(yè)服務企業(yè)。其所具有的條件如下：

（1）注冊資本650萬元；

（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員32人。其中，具有中級以上職稱的人員25人，工程、財務等業(yè)務負責人均具有相應專業(yè)中級以上職稱。

（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定已取得職業(yè)資格證書。（4）管理多種類型的物業(yè)，管理面積分別為：多層住宅100萬m2；高層住宅10萬m2；獨立式住宅(別墅)1萬m2；辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)5萬m2。

（5）建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經營管理業(yè)績。

請分析該企業(yè)現(xiàn)在是否符合一級資質企業(yè)的條件？

標準答案：答：按照物業(yè)服務企業(yè)資質管理規(guī)定，該物業(yè)服務企業(yè)在注冊資金、物業(yè)管理專業(yè)人員及職稱、專業(yè)人員資格證書及制度建設方面均已滿足一級資質企業(yè)的條件，但是在管理物業(yè)的規(guī)模方面仍然達不到相應的要求，規(guī)定要求一級資質企業(yè)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100％： 1)多層住宅200萬m2； 2)高層住宅100萬m2；

3)獨立式住宅(別墅)15萬m2；

4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。

但是該企業(yè)管理的各類物業(yè)建筑面積與所給基數(shù)的百分比之和僅為：（100÷200+10÷100+1÷15+5÷50）×100%﹦76.7% 因此，該企業(yè)還不滿足一級資質企業(yè)的標準。

2、某公司新接管以小型住宅項目，在設置項目管理處機構時應注意哪些問題? 標準答案：項目管理處機構設置要求與物業(yè)服務企業(yè)機構設置要求類似，更應偏重具體業(yè)務工作的分配與協(xié)調。由于該項目較小，可考慮精簡機構，具體工作上可以采用外包服務和與公司管理的其他項目進行協(xié)作。

1、現(xiàn)有一建筑面積為22萬平方米的住宅項目，擬通過招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)，請問幾級資質的企業(yè)可以參與投標？

答：按照資質管理辦法的規(guī)定，一級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。

三級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務?？梢娨患壓投壠髽I(yè)可以參與投標。

1、業(yè)主未簽物業(yè)服務合同拒交物業(yè)服務費案例分析

某小區(qū)的物業(yè)服務公司是由開發(fā)商選聘的，業(yè)主入住時和物業(yè)服務公司簽訂的為期一年的物業(yè)服務合同早已過期，而雙方一直未續(xù)簽。業(yè)主王先生認為：物業(yè)服務公司的服務存在許多問題，就個人而言他無法阻止物業(yè)服務公司繼續(xù)服務，但他有權利不續(xù)簽合同，不交物業(yè)服務費。請按要求回答以下問題：（1）王先生的做法是否合適，為什么？

（2）你可以用什么樣的理由說服王先生應該按要求交納物業(yè)服務費？（3）王先生的問題應該通過什么方式來解決？ 標準答案：本案例是業(yè)主與物業(yè)服務公司未簽合同能否不交物業(yè)服務費的問題，具體分析如下。

（1)物業(yè)服務公司與業(yè)主雖未簽合同，但雙方存在事實上的合同關系

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二十六條“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”和第三十七條“采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”的規(guī)定，我們認為：物業(yè)服務公司和業(yè)主應該建立物業(yè)服務合同關系，書面合同在業(yè)主委員會建立前一般由物業(yè)服務公司與業(yè)主個人簽訂，在業(yè)主委員會建立后一般由物業(yè)服務公司與業(yè)主委員會簽訂。本案例中物業(yè)服務公司與業(yè)主個人的物業(yè)服務的續(xù)簽合同未簽，但物業(yè)服務公司繼續(xù)為業(yè)主提供了物業(yè)服務，業(yè)主接受了物業(yè)服務公司的物業(yè)服務，業(yè)主與物業(yè)服務公司之間就符合上述合同法規(guī)定的一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立的條件，雙方存在事實上的合同關系。如果物業(yè)服務公司在原合同期滿后繼續(xù)為業(yè)主提供物業(yè)服務，而業(yè)主不接受，業(yè)主通過業(yè)主大會形成決議，與物業(yè)服務公司正式終止合同，并與物業(yè)服務公司辦理終止手續(xù)，則雙方合同終止，雙方合同關系結束。從本案例來看，并未發(fā)生此種情況，故業(yè)主仍有履行合同、交納相應的物業(yè)服務費的義務。

（2)業(yè)主享受了物業(yè)服務，就應該交納物業(yè)服務費

物業(yè)服務包括公共服務、專項服務和特約服務。物業(yè)公共服務是全體住戶都享受的服務，如公共區(qū)域設備設施管理、安全保衛(wèi)、衛(wèi)生保潔、綠化等。物業(yè)公共服務不可能因為個人的不滿而停止服務．業(yè)主事實上享受了服務，就應該交納物業(yè)服務費。

（3)業(yè)主對物業(yè)服務公司的服務和收費存在異議，可以通過業(yè) 主大會或業(yè)主委員會解決，或提起民事訴訟，但不能以此為由不交物業(yè)服務費 業(yè)主對物業(yè)服務公司的服務和收費存在異議，一是通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會解決。如果業(yè)主大會尚未召開、業(yè)主委員會尚未成立，應按法律法規(guī)規(guī)定的程序召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，改進物業(yè)服務質量，提高物業(yè)服務水平。如果業(yè)主認為物業(yè)服務公司不稱職，可通過業(yè)主大會形成決議，解聘物業(yè)服務公司，另行選聘其他物業(yè)服務公司。二是業(yè)主可以針對物業(yè)服務公司的服務和收費提起民事訴訟，由法院根據(jù)法律和事實來做出判決。作為業(yè)主個人，不能以自己對物業(yè)服務優(yōu)劣的主觀判斷而拒交物業(yè)服務費。綜上所述，物業(yè)服務公司與業(yè)主雖未簽合同，但當業(yè)主享受了物業(yè)服務公司提供的物業(yè)服務后，應當及時交納物業(yè)服務費。服務合同是否有效

2005年底，春曉花園小區(qū)業(yè)主委員會與某物業(yè)管理公司的原物業(yè)服務合同到期，2006年1月19日業(yè)主委員會召集樓長會議討論2006年小區(qū)的物業(yè)管理問題，8位樓長參與了會議（小區(qū)共有19位樓長）。據(jù)此，業(yè)主委員會與物管公司于2006年9月6日簽訂物業(yè)管理服務合同。余某系春曉花園業(yè)主，他認為業(yè)主委員會和管理公司在簽訂物業(yè)管理服務合同之前，并未在小區(qū)內召開過以選聘物業(yè)管理企業(yè)為議題的業(yè)主大會。2006業(yè)主委員會與物業(yè)管理有限公司簽訂的物業(yè)管理服務合同未經三分之二以上業(yè)主同意，應屬無效。問題：你是否贊同業(yè)主余某的看法？為什么？

本案例中業(yè)主委員會在與物管公司簽訂物業(yè)管理合同前未召開業(yè)主大會，亦未能提供業(yè)主簽名同意的書面證據(jù)。因此，該合同應確認無效。

2008年3月,北京某房地產開發(fā)公司聘請某物業(yè)管理企業(yè)為其開發(fā)的某小區(qū)進行前期物業(yè)管理。業(yè)主入住時同意開發(fā)公司與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同。2009年1月,該小區(qū)入住率達到50%以上時,小區(qū)業(yè)主委員會接到大部分業(yè)主對被告管理服務不滿意的投訴。該小區(qū)業(yè)主委員會自成立以后沒有跟被告續(xù)簽物業(yè)服務合同,因此,業(yè)主委員會要求另選聘物業(yè)管理企業(yè)。由于某物業(yè)管理企業(yè)不同意解除。而物業(yè)管理企業(yè)認為，早期與某房地產開發(fā)公司簽有物業(yè)服務合同, 且業(yè)主購樓時與某房地產開發(fā)公司的契約中已訂明,同意某房地產開發(fā)公司委托的管理企業(yè)管理。因此,業(yè)主無權解聘物業(yè)管理企業(yè)。提問：

1）什么是前期管理？

2）應該如何理解業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)之間的糾紛？

1）前期物業(yè)管理是指從物業(yè)承接查驗開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)為止的物業(yè)管理階段。

2）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)是業(yè)主可以共同決定的事項，也是業(yè)主的權利。業(yè)主可以在前期物業(yè)管理階段結束時決定物業(yè)服務企業(yè)的續(xù)聘或選聘。但應由業(yè)主大會決定。

1、上海A小區(qū)自1995年12月竣工后，開發(fā)商即委托“甲物業(yè)公司”為小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務，陸續(xù)向該物業(yè)公司移交了小區(qū)的圖紙、資料等。小區(qū)業(yè)主委員會成立后，“甲物業(yè)”與之簽訂了為期二年半的物業(yè)管理服務合同，合同約定的管理期限為2002年1月1日起至2004年6月31日止；同時約定，合同終止時，物業(yè)公司必須向業(yè)委會移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。2005年9月，小區(qū)第三屆業(yè)主委員會正式啟動選聘物業(yè)服務公司的招投標工作，乙物業(yè)公司中標，“甲物業(yè)公司”落聘。小區(qū)業(yè)委會通知“甲物業(yè)公司”向“乙物業(yè)公司”辦理移交手續(xù)，并要求“甲物業(yè)公司”在2005年12月31日24點以前撤離小區(qū)。嗣后，“甲物業(yè)公司”既沒有撤出小區(qū)，又拒絕移交相關的物業(yè)管理資料，小區(qū)物業(yè)管理一度出現(xiàn)“雙馬并槽”，糾紛膠著，訟爭頻頻。問題：

1）分析甲物業(yè)公司的違規(guī)之處。

2）甲物業(yè)公司應向業(yè)主委員會移交那些資料？

標準答案：1）甲物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂的合同已經到期，并在新一輪的招投標中落聘，應該移交相關資料并撤出小區(qū)，其拒絕移交資料和拒絕撤出忽的做法是違規(guī)的。

2）應當向小區(qū)業(yè)委會提供相關房屋及設備交接驗收資料、建設施工工程圖紙、水電煤工程圖紙等資料的復印件以及業(yè)主入住的資料復印件和小區(qū)物業(yè)服務收支帳冊的復印件；相關的物業(yè)查驗報告，相關房屋設施、設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料以及物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件等。

1、某小區(qū)建成后集中入伙，業(yè)主的裝修全面鋪開。有些業(yè)主在申請裝修時，提出要拆除房間連接陽臺的一小段墻體，以增加室內的使用面積。在裝修巡查時，管理處發(fā)現(xiàn)有個別業(yè)主在裝修申請時隱瞞不報。針對上述情況，管理處應如何加強裝修管理？

標準答案：1）對有些業(yè)主在申請裝修時，提出要拆除房間連接陽臺的一小段墻體，管理處應當即告知不可以拆除，并將國家和當?shù)卣难b修管理規(guī)定中的有關內容及拆除后的危害性向業(yè)主說明。

2）當管理處發(fā)現(xiàn)個別業(yè)主在裝修申請時隱瞞不報，針對此事，管理處應請公司主管工程技術工作的工程師前來實地查看。經工程師確認如果存在造成危險的可能性，管理處馬上對違規(guī)裝修的業(yè)主下發(fā)整改通知。在辦理裝修手續(xù)時管理處已說明要將裝修內容如實申報，現(xiàn)在出現(xiàn)這個結果不是管理處的責任，是由于當初業(yè)主申報時隱瞞造成的。

1、業(yè)主在2001年買的新房，可拿到鑰匙以后就發(fā)現(xiàn)房子漏雨透寒，找物業(yè)要求維修，可是物業(yè)卻一直拖，直到現(xiàn)在也沒給徹底維修好。業(yè)主說什么時候修好房子就什么時候交物業(yè)費，但物業(yè)卻說業(yè)主房子已過5年的保修期，得自己掏錢修房子。

請問：業(yè)主和物業(yè)公司的說法哪個是合理的？為什么？ 漏雨和透寒一般發(fā)生的部位，通常在外墻、屋頂，而這些部位屬于房屋的共用部位，而共用部位的質量問題在國家規(guī)定的保修期限內應當由建設單位負責維修，保修期滿后，應該由物業(yè)公司負責維修。但如果透寒部位屬于業(yè)主自用部位，保修期滿后，由業(yè)主自行負責維修。

業(yè)主自用部位的維修不能使用 住宅專項維修資金。漏雨透寒是在保修期內出現(xiàn)的房屋質量問題且您有證據(jù)證明曾向開發(fā)商要求過維修的，則應由開發(fā)商承擔維修責任。如已超過保修期且屬于公共部位的，則應要求物業(yè)公司予以維修。如果物業(yè)公司未履行物業(yè)服務合同約定的維修義務，業(yè)主可以請物業(yè)公司承擔繼續(xù)履行、賠償損失等違約責任。至于物業(yè)公司應承擔的違約賠償金，業(yè)主可以主張從其應交的物業(yè)費中扣減。而不能拒繳物業(yè)費。

第三篇：物業(yè)管理法規(guī)問答題

一、名詞解釋

1、物業(yè)管理法規(guī)：

2、物業(yè)管理法律規(guī)范：是指由國家制定或認可，并具有普遍約束力，以國家強制力保證對物業(yè)管理中某一類具體關系或某一具體活動進行調整的行為規(guī)范。

3、物業(yè)管理法律關系：是指由國家物業(yè)管理法律規(guī)范確認和調整的，在物業(yè)管理及相關活動中主體相互之間形成的具體的權利義務關系

4、物業(yè)管理法律責任：是指物業(yè)管理活動的民事主體、行政主體和行政相對人對自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為應該承擔的具有國家強制性和不利性的法律后果。

5、相鄰關系：是指兩個以上相互毗鄰的不動產的所有人、用益物權人或占有人，在行使不動產的所有權或使用權時，相互之間應當給予便利或者接受限制而發(fā)生的權利和義務關系。

6、酬金制：指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

7、包干制：指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均有物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

8、管理規(guī)約：是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。

9、住宅專項維修資金：是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

10、物業(yè)管理糾紛：是指自然人、法人、其他社會組織、國家有關行政管理部門相互之間在物業(yè)管理的民事、經濟、行政活動中，因對同一項與物業(yè)有關或與物業(yè)管理服務有關或與具體行政行為有關的權利和義務有相互矛盾(對立、對抗)的主張和請求，而發(fā)生的爭執(zhí)。

二、簡答：

1.什么是物業(yè)管理法規(guī)？其調整對象有哪些？ 2.請說出10個你熟知的物業(yè)管理法律法規(guī)

1、《憲法》

2、《民法通則》

3、《物權法》

4、《物業(yè)管理條例》

5、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

6、《城市異產毗連房地產屋管理規(guī)定》

7、《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》

8、《住宅共同部位共用設施設備維修基金管理辦法》

9、《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》

10、《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》 6.試述物業(yè)管理法律規(guī)范的結構。

（1）假定——物業(yè)管理法律規(guī)范適用的前提。（2）處理——物業(yè)管理法律規(guī)范的核心。(3)制裁——物業(yè)管理法律規(guī)范的保證。

9.簡述物業(yè)管理法律關系的構成要素。其主體有哪些？

物業(yè)管理法律關系的要素是指構成物業(yè)管理法律關系的主體、客體和內容，這三者缺一不可，故稱物業(yè)管理法律關系的三要素。

（1）業(yè)主

（2）非業(yè)主使用人（3）業(yè)主大會和業(yè)主委員會（4）開發(fā)商（5）物業(yè)服務企業(yè)（6）物業(yè)管理協(xié)會（7）行政管理部門（8）其他相關機構 13.物業(yè)管理法律責任的一般構成要素有哪些？

（1）存在法律責任主體（2）違法者主觀上有過錯（主觀故意或者過失）（3）存在違法行為（4）有損害事實發(fā)生（5）違法行為與損害事實之間有因果關系。16.承擔物業(yè)管理民事責任的方式有哪些？

(1)停止侵害(2)排除妨礙(3)消除危險(4)返還財產(5)恢復原狀(6)修理、重作、更換(7)賠償損失(8)支付違約金(9)消除影響，恢復名譽(10)賠禮道歉 17.物權的特點是什么？有哪些種類？ 物權的特征

（1）物權是絕對權（2）物權以物為客體（3）物權以對物進行支配并享受其利益為內容（4）物權具有排他性（5）物業(yè)具有法定性（6）物權具有追及權和優(yōu)先權效力（7）物權的設立必須公示

物權的種類

（1）自物權和他物權

（2）動產物權與不動產物權（3）完全物權與限制物權 18.物業(yè)權屬的特征是什么？有哪些種類？ 物業(yè)權屬的特征

（1）物業(yè)權屬的二元性（2）物業(yè)權屬的穩(wěn)定性和變化性（3）物業(yè)權屬的復雜性

（4）物業(yè)權屬的國家干預性

物業(yè)權屬的種類

（1）土地所有權和土地使用權。（2）房屋所有權和房屋使用權（3）物業(yè)相鄰權

19.相鄰關系的概念及特征？

相鄰關系：是指兩個以上相互毗鄰的不動產的所有人、用益物權人或占有人，在行使不動產的所有權或使用權時，相互之間應當給予便利或者接受限制而發(fā)生的權利和義務關系。特征

（1）相鄰關系的主體是兩個以上相鄰不動產的所有人、用益物權人或占有人。（2）相鄰關系是因為不動產的毗鄰關系而產生的。

（3）相鄰關系的客體是行使不動產權利所體現(xiàn)的利益，這種利益可能是財產利益，也可能是非財產利益。

（4）相鄰關系的基本內容是相鄰一方有權要求他方為自己行使不動產所有權或使用權給予必要方便的權利和他方應當給予必要方便的義務。

21.相鄰不動產各方應按什么原則處理彼此間的關系？（1）有利生產、方便生活、團結互助、公平合理；（2）依法處理、兼顧習慣的原則。22.《條例》確定了那些基本制度？

業(yè)主大會制度；管理規(guī)約制度；前期物業(yè)管理招標投標制度；物業(yè)承接查驗制度；物業(yè)服務企業(yè)資質管理制度；物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度和住宅專項維修資金制度。

25.試述在正常使用條件下房屋建筑工程的最低保修期限。

26.住宅室內裝飾裝修活動有哪些禁止行為？

27.物業(yè)管理服務有哪些特點？

物業(yè)管理服務的公共性和綜合性

物業(yè)管理服務受益主體的廣泛性和差異性

物業(yè)管理服務的即時性和無形性 物業(yè)管理服務的持續(xù)性和長期性

30.物業(yè)服務企業(yè)在安全事故中的義務有哪些？

1、發(fā)生安全事故時要立即采取應急措施，避免擴大損失；

2、及時向有關行政管理部門報告事故；

3、協(xié)助做好救助工作。

31.物業(yè)服務企業(yè)維護物業(yè)管理秩序的主要方式有什么？

1、履行告知義務

2、履行制止義務

3、履行報告義務 32.物業(yè)服務收費的成本構成有哪些？

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用；

9、經業(yè)主同意的其他費用。

34.《條例》規(guī)定的業(yè)主的權利和義務有哪些？ 權利：

(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。義務：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

(五)按時交納物業(yè)服務費用；

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

36.業(yè)主大會的職責和表決規(guī)則有哪些？

職責：

1、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

2、制定和修改管理規(guī)約；

3、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

4、制定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

5、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

6、籌集和使用專項維修資金；

7、改建、重建建筑物及其附屬設施；

8、改變共有部分的用途；

9、利用共有部分進行經營以及所得收益的分配和使用；

10、有關共有和共同管理權力的其他重大事項。表決規(guī)則:

1、專有部分占建筑物總面積；業(yè)主人數(shù)。2、2/3表決權事項：籌集和使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施兩項。3、1/2表決權事項:其他重大事項。

37.業(yè)主委員會的職責有哪些？

① 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

② 召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

③ 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同； ④ 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同； ⑤ 監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

⑥ 督促業(yè)主繳納物業(yè)服務費用及其他相關費用； ⑦ 組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

⑧ 協(xié)調業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛； ⑨ 業(yè)主大會賦予的其他職責。

39.如何理解管理規(guī)約的概念、內容和法律效力？

管理規(guī)約：是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。內容：

① 物業(yè)的使用、維修、管理；

② 專項維修資金的籌集、管理和使用； ③ 物業(yè)共用部位的經營與收益分配； ④ 業(yè)主共同利益的維護； ⑤ 業(yè)主共同管理權的行使； ⑥ 業(yè)主應盡的義務；

⑦ 違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

管理規(guī)約的效力

理解管理規(guī)約法律效力應注意：

管理規(guī)約對物業(yè)使用人也產生法律效力； 管理規(guī)約對物業(yè)繼受人自動產生效力。

41.《物業(yè)承接查驗辦法》對物業(yè)承接查驗的條件是如何規(guī)定的？

（一）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；

（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；

（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

42.《物業(yè)承接查驗辦法》對物業(yè)承接查驗的的程序是如何規(guī)定的？

① 確定物業(yè)承接查驗方案； ② 移交有關圖紙資料；

③ 查驗共用部位共用設施設備； ④ 解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題； ⑤ 確認現(xiàn)場查驗結果； ⑥ 簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議； ⑦ 辦理物業(yè)交接手續(xù)。43.簡述物業(yè)承接查驗協(xié)議的作用。

44.試述承接查驗的內容和重點。內容

（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等。

? 查驗重點非其內在質量和安全性能，目的是避免承擔不必要的責任風險。

45.什么是住宅專項維修資金及其使用原則？

住宅專項維修資金：是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

規(guī)則：住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

47.哪些項目禁止從住宅專項維修資金中列支？

① 依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

② 依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用

③ 應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

④ 根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。

48.業(yè)主大會成立后如何使用住宅專項維修資金？

56.分析物業(yè)管理合同糾紛的主要原因與特點？ 起因：

? 合同主體的合法性或是否適格的問題 ? 合同內容是否合法真實的問題

? 合同訂立的形式問題

? 合同履行中的問題

特點：

? 糾紛主體的平等性。

? 糾紛的內容和標的既有有形的物質（如財產），更有無形的服務。

? 糾紛處理方式的協(xié)議性。? 糾紛管轄的地域性。

? 經營者不得單方解約。

59.物業(yè)管理糾紛處理的方式有哪些？（1）當事人協(xié)商（2）調解（3）仲裁（4）訴訟

第四篇：建筑工程實務問答題

2013年建筑工程實務問答題

1、項目經理的權限？

答：參與項目招標投標、合同的訂立；參與組建項目經理部；主持項目經理部工作；制訂內部計酬辦法；參與選擇使用有相應資質的分包單位；參與選擇材料供應單位；在授權的范圍內協(xié)調與項目相關的內外部關系；法定代表人授權的其他權力。

2、項目管理實施規(guī)劃編制的程序包括哪些？ 答：了解項目相關各方的要求；分析項目條件和環(huán)境；熟悉相關法律、法規(guī)文件；組織編制；履行報批手續(xù)。

3、項目安全管理實施計劃內容？ 答：項目安全管理目標；項目安全管理機構和職責；項目安全管理主要措施；項目安全危險源的辨識與控制技術和管理措施；對危險作業(yè)人員的培訓教育計劃；對危險源及其風險規(guī)避的宣傳與警示方式。

4、項目管理實施規(guī)劃內容 答：工程概況；組織方案；技術方案；風險管理計劃；項目溝通管理計劃；項目收尾管理計劃；項目現(xiàn)場平面布置圖；項目目標控制措施；技術經濟指標；施工部署；施工進度計劃；資源供應計劃；信息管理等。

5、施工質量計劃編制依據(jù)? 答：工程承包合同、設計圖紙及相關文件；企業(yè)與項目經理部質量管理體系文件；國家與地方的相關法律、法規(guī)、技術標準、規(guī)范、有關施工操作規(guī)程；施工組織設計、專項施工方案及項目計劃。

6、施工質量計劃內容有哪些？ 答：項目概況；編制依據(jù)；組織機構；質量目標；質量控制與管理組織協(xié)調的系統(tǒng)描述；必要的質量控制手段、施工過程、服務、檢驗和試驗的程度；確定關鍵工序與特殊過程；與施工階段相適應的檢驗、試驗、測量驗證要求；關鍵工序與特殊過程的作業(yè)指導書；改進和完善質量計劃的程序。

7、進場材料的控制要點？ 答：掌握材料信息、優(yōu)選供應廠家；合理組織材料供應、確保工程正常進行；合理組織材料使用、減少材料損失；加強材料檢查驗收、嚴把材料質量關；要重視材料的使用認證、以防錯用或使用不合格的材料；加強現(xiàn)場材料管理。

8、選擇材料供應方時應考慮哪些方面？ 1

答：有法律、法規(guī)規(guī)定的資質，包括：質量、環(huán)境和職業(yè)健康安全管理情況，（如：是否通過體系認證）；與其他企業(yè)合作的業(yè)績及信譽；產品質量、環(huán)境保證、安全性等情況；供應能力及價格、交貨、后續(xù)服務情況；其他針對項目特點的服務要求能否滿足及履約有關的其他內容；所選重要材料供應方應經建設單位、監(jiān)理單位認可。

9、材料質量控制的內容？ 答：材料的質量標準；材料的性能；材料的取樣試驗方法；材料的適用范圍和施工要求等。

10、項目工序質量控制有哪些？ 答：嚴格遵守工藝操作規(guī)程；主動控制工序活動條件的質量；及時控制工序活動效果的質量；設置工序質量控制點。

11、工序質量檢查包括哪些內容？ 答：標準具體化、度量、比較、判定、處理、記錄。

12、如何確定工序質量控制點？ 答：對施工的工程對象進行全面分析、比較，以明確質量控制點，然后進一步分析所設置的質量控制點在施工過程中可能出現(xiàn)的質量問題或造成質量隱患的原因，針對隱患的原因，相應地提出對策措施進行預防。

13、施工工序質量控制步驟？ 答：實測、分析、判斷。

14、工程竣工驗收的程序？ 答：工程完工后，施工單位向建設單位提交工程竣工驗收報告，申請竣工驗收；實行監(jiān)理工程的要經總監(jiān)理工程師簽署意見；建設單位收到竣工驗收報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設計、監(jiān)理、施工和相關單位的專家組成驗收小組，制定驗收方案；建設單位應在工程驗收七個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監(jiān)督該工程的工程質量監(jiān)督機構；建設單位組織工程竣工驗收；參與驗收的各方不能達成一致意見時，應當協(xié)商提出解決方案，待意見一致后，重新組織工程竣工驗收。

15、工程竣工驗收備案報送的資料有哪些？ 答：竣工驗收備案表，一式二份；工程開工立項文件；工程質量監(jiān)督注冊表；單位工程驗收記錄；監(jiān)理單位簽署的竣工移交證書；公安消防部門出具的認可文件和準許使用文件；建筑工程室內環(huán)境檢測報告；工程質量保修書、保修合同；建設單位的竣工驗 2

收報告；監(jiān)理單位的工程質量評估報告；設計單位的工程質量檢查意見；施工單位的工程報告；備案機關認為需要提供的有關資料；法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件。

16、工程質量事故處理的依據(jù)？ 答：質量事故的實況資料；施工單位質量事故調查報告；監(jiān)理單位的調查研究所獲得的第一手資料；具有法律效力的，得到有關當事各方認可的工程承包合同、設計委托合同、材料購銷合同以及監(jiān)理合同或分包合同等合同文件；有關的技術文件檔案；相關建設法規(guī)。

17、工程質量事故調查報告內容？ 答：與質量問題相關的工程情況；質量問題發(fā)生的時間、地點、部位、性質、現(xiàn)狀及發(fā)展變化等詳細情況；調查中的有關數(shù)據(jù)及資料；原因分析與判斷；是否需要采取防護措施；質量問題補救的建議方案；涉及的有關人員和責任及預防質量問題重復出現(xiàn)的措施。

18、工程質量事故處理報告內容？ 答：工程質量事故情況、調查情況、原因分析；質量事故處理依據(jù)；質量事故技術處理方案；實施技術處理過程中有關問題和資料；對處理結果的檢查鑒定和驗收；質量事故處理的結論。

19、工程質量事故處理的一般程序？ 答：事故的調查；事故原因分析；與有關單位共商處理方案或措施；批準處理方案并予以實施；事故處理中必須加以質量檢查與驗收；提交事故處理報告。

20、工程質量事故處理的基本要求？ 答：安全可靠、不留隱患；滿足建筑功能與使用要求；處理做到技術可行、經濟合理、施工方便。

21、質量通病防治方法？ 答：施工過程中嚴格按照施工質量驗收規(guī)范施工；設計能按設計規(guī)范進行；認真遵守施工程序和操作規(guī)程；認真貫徹執(zhí)行技術責任制；認真堅持質量標準、嚴格檢查、實行層層把關。

22、安全措施計劃內容？ 答：工程概況；組織機構與職責權限；管理目標；風險分析與控制措施；安全專項施工方案；應急準備與響應；資源配備與費用投入計劃；教育培訓；規(guī)章制度；檢查評價、驗證與持續(xù)改進。3

23、安全技術交底應包括哪些？ 答：應包括分部、分項工程，做到分級、分工種進行，內容有：工作場所及工作崗位可能存在的不安全因素；所接觸的安全設施、用具和勞動防護用品的正確使用；具體的施工工藝及安全操作規(guī)程；安全注意事項。

24、建筑施工安全教育與培訓有哪些規(guī)定？ 答：管理與操作人員應具備安全生產的基本條件與素質；經過安全教育培訓、考試合格后方可上崗作業(yè)；特種作業(yè)人員必須經過專業(yè)培訓考試合格并取得相應的特種作業(yè)上崗證，方可獨立進行特種作業(yè)。

25、安全事故處理“四不放過”原則？ 答：事故原因不清楚不放過；事故責任人與員工沒有受到教育不放過；事故責任者沒有受到處理不放過；沒有制定防范措施不放過。

26、施工現(xiàn)場安全檢查內容有哪些？ 答：查安全思想；查安全制度；查安全防護；查設備、設施；查操作行為；查勞動保護用品的使用；查傷亡事故的處理；查安全責任；查安全措施；查教育培訓。

27、工程施工安全檢查的主要形式有哪些？ 答：定期安全檢查；經常性安全檢查；季節(jié)性安全檢查；節(jié)假日安全檢查；開工/復工安全檢查；專業(yè)性安全檢查；設備、設施安全驗收檢查。

28、施工現(xiàn)場常見的職業(yè)傷亡事故類型有哪些？ 答：高處墜落；物體打擊；機械傷害；觸電；坍塌事故五種。

29、什么是危險源？危險源的控制方法有哪些？ 答：危險源是可能導致人身傷害或疾病、財產損失，工作環(huán)境或這些情況組合的危險因素和有害因素。危險源的控制方法：防止事故發(fā)生的方法：消除危險源，限制它；避免和減少事故損失的方法：隔離、個體防護、設置障礙；減少故障：增加安全系數(shù)、提高可靠性、設置安全生產設施；故障安全設計：故障積極方案、故障正常方案。

30、什么是不可抗力？ 答：不可抗力是指合同當事人不能預見、不能避免、并不能克服的客觀情況。

31、工程變更價款的確定原則？ 答：合同中已有適用于變更工程的價格，按合同已有的價格計算變更合同價款；合同中只有類似于變更工程的價格，可參照類似價格計算變更合同價格；合同中沒有適用 4 或類似于變更工程的價格，由承包商提出適當?shù)淖兏鼉r格，工程師批準執(zhí)行，這一批準的變更價格應與承包商達成一致，否則按合同爭議的處理方式解決。

32、單位工程質量驗收合格應符合的條件？ 答：單位工程所含的分部（子分部）工程的質量均驗收合格；質量控制資料齊全；單位工程所含的有關安全、功能的檢測資料完整；主要工程項目的抽檢結果應符合相關專業(yè)質量驗收規(guī)范的規(guī)定；觀感質量驗收符合設計要求。

33、工程安全檢查的重點內容？ 答：檢查違章指揮與違章作業(yè)。

34、項目經理如何進行安全隱患處理？ 答：區(qū)別通病、首次出現(xiàn)、不可抗力等類型，修訂和完善安全整改措施；對檢查出的安全隱患立即發(fā)出整改通知單，受檢單位應立即進行分析、糾正的預防措施；要求檢查人員對違章指揮、違章作業(yè)進行當場指出、限期糾正；要求安全員對糾正和預防措施的實施過程和實施效果進行跟蹤檢查，保存驗證記錄。

35、現(xiàn)場安全檢查的方法有哪些？ 答：看、量、測、現(xiàn)場操作。

36、質量控制的對策有哪些？ 答：以人的工作質量確保工程質量；嚴格控制投入品的質量；全面控制施工過程、重點控制工序質量；貫徹預防為主的方針、嚴把分項工程質量關。

37、合同履行的原則？ 答：應遵循“全面履行、誠實信用”的原則。

38、安全管理的目標？ 答：傷亡事故控制目標：杜絕死亡事故、避免重傷事故、一般事故應有控制指標； 安全達標目標：根據(jù)工程特點按部位制定安全達標目標；文明施工實現(xiàn)目標：根據(jù)作業(yè)條件的要求，制定文明施工具體方案和實現(xiàn)文明工地的目標。

39、項目經理安全生產崗位職責的內容？ 答：對建設工程項目的安全施工負責；落實安全生產責任制、安全生產規(guī)章制度和操作規(guī)程；確保安全生產費用的有效使用；根據(jù)工程特點制定安全生產措施計劃，消除安全隱患；及時如實報告生產安全事故。

40、影響混凝土強度的因素有哪些？ 答：有原材料與生產工藝二個方面。原材料方面有：水泥強度與水灰比、骨料的種 5

類、質量和數(shù)量、外加劑和摻合料；生產工藝方面有：攪拌、振搗、養(yǎng)護的溫度、濕度、齡期。

41、施工測量的基本工作？ 答：測角、測距、測高程。

42、基坑支護有哪些？ 答：排樁、地下連續(xù)墻、水泥土樁墻、逆作拱墻。

43、常用人工降水措施有哪些？ 答：輕型井點降水、噴射井點、管井井點、截水、井點回灌。

44、什么情況下采用輕型動力觸探？ 答：持力層明顯不均勻；淺部有軟弱的下臥層；有淺埋的坑穴、古墓、古井等直接觀察難以發(fā)現(xiàn)時；勘察報告或設計文件規(guī)定應進行輕型動力觸探時。

45、模板安裝要點？ 答：基板及其支架在安裝時必須按照施工技術方案進行；其支架必須有支承面積、底層有足夠的承載力；模板的接縫應嚴密不漏漿；在澆筑前木模板應澆水濕潤，但模板內不能有積水；模板與混凝土接觸面應涂涮不影響裝飾工程的隔離劑。

46、施工進度計劃編制的基本原則？ 答：安排施工程序的同時，首先安排其相應的準備工作；首先進行全場性工程的施工，然后按照工程排隊的順序，逐個進行單位工程施工；三通工程應先場外后場內，由遠而近，先主干后分支，排水工程應先下游后上游，先地上后地下、先深后淺的原則；主體結構施工前、裝飾工程施工后；既要考慮施工組織設計的空間順序，又要考慮施工工藝要求的工種順序，必須在滿足施工工藝要求的條件下，盡可能地利用工作面，使相鄰兩個工種在時間上合理地和最大限度地搭接起來。

47、PDCA循環(huán)工作方法？ 答：計劃、實施、檢查、處理。

48、項目質量管理應遵循的程序？ 答：明確項目質量；編制項目質量計劃；實施項目質量計劃；監(jiān)督檢查項目質量計劃的執(zhí)行情況；收集、分析、反饋質量信息，并制定預防和改進措施。

49、主體工程驗收程序？ 答：主體工程驗收的程序為：施工企業(yè)自評、設計單位認可、監(jiān)理單位核定、建設單位驗收、政府機構監(jiān)督的程序進行。6

50、室內環(huán)境檢測有哪些？ 答：應對“氡、苯、甲醛、氨及總揮發(fā)有機物”進行環(huán)境污染濃度檢測。

51、工程備料預付款計算公式？ 答：工程總價×材料比重÷施工天數(shù)×材料儲備天數(shù)。

52、工程起扣點計算公式？ 答：工程總價—備料預付款÷材料比重。

53、成本偏差計算公式？ 答：CV成本偏差=已完工作預算費用（BCWP）—已完工作的實際費用（ACWP）。

54、進度偏差計算公式？ 答：SV進度偏差=已完工作預算費用（BCWP）—計劃工作的預算費用（BCWS）。

55、土方開挖安全專項施工方案內容？ 答：放坡要求；支護結構設計；機械選擇；開挖時間；開挖順序；分層開挖深度；坡道位置；車輛進出道路；降水措施及監(jiān)測要求等。

56、安全管理檢查評分表內容？ 答：保證項目：安全生產責任制、目標管理、施工組織設計、分部分項工程安全技術交底、安全檢查、安全教育共6項。一般項目：班前安全活動、特種作業(yè)持證上崗、工傷事故的處理、安全標志共4項。

57、物料提升機（井架）檢查評分表內容？ 答：保證項目：架體制作、限位保險裝置、架體的穩(wěn)定、鋼絲繩、樓層卸料平臺防護、吊籃、安裝驗收共7項；一般項目：架體、傳動系統(tǒng)、聯(lián)絡信號、卷揚機操作柵、避雷共5項。

58、塔吊安全檢查評分表內容？ 答：保證項目：力矩限制器、限位器、保險裝置、附墻裝置與夾軌鉗、安裝與拆卸、塔吊指揮共6項。一般項目：路基與軌道、電氣安裝、多塔作業(yè)、安裝驗收共4項。

59、起重吊裝安全檢查評分表內容？ 答：保證項目：施工方案、起重機械、鋼絲繩與地錨、吊點、司機與指揮共5項；一般項目：地基承載力、起重作業(yè)、作業(yè)平臺、高處作業(yè)、構件堆放、操作工共6項。60、建設工程施工合同文件組成？ 答：施工合同協(xié)議書、中標通知書、投標文件與其附件、合同專用條款、合同通用條款、標準規(guī)范及有關技術文件、圖紙、工程量清單、工程報價或預算書、雙方有關工 7

程洽商，變更等書面協(xié)議或文件視為施工合同的組成部分。61、不可抗力發(fā)生風險承擔的原則？ 答：工程本身的損害由業(yè)主承擔；工程所需清理修復費用由業(yè)主承擔；延誤的工期順延；人員傷亡由其所在方負責，并承擔相應費用；施工方機械設備損壞及停工損失由施工方承擔。

62、施工總平面圖設計原則？施工總平面圖現(xiàn)場管理要求？ 答：平面布置科學合理、施工場地占用面積少；合理組織運輸、減少二次搬運；施工區(qū)域的劃分和場地的臨時占用應符合施工部署和施工流程要求、減少相互干擾；充分利用即有建筑物和即有設施為項目服務，降低臨時設施的建造費用；臨時設施應方便生產和生活，辦公區(qū)、生活區(qū)、生產區(qū)宜分開設置；符合節(jié)能、環(huán)保、安全和消防要求；遵守當?shù)刂鞴懿块T和建設單位關于施工現(xiàn)場安全文明施工的相關規(guī)定。現(xiàn)場管理要求包括：安全有序、不損害公共利益、文明施工、整潔衛(wèi)生、不擾民。63、火災事故的預防措施有哪些？ 答：電焊工、氣割工要持證上崗；要辦理動火證；配備看火人員；配備足夠的消防器具；焊工要了解焊、割現(xiàn)場的周圍情況；對可然材料或易燃材料采取隔離措施（或清理干凈）；電焊作業(yè)與易燃易爆物品之間應有足夠的安全距離；24M高度以上的建筑要有按消防要求設置消防用水。

64、申請施工許可證應具備的條件？ 答：已經辦理該建筑工程用地批準手續(xù)；在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程已取得規(guī)劃許可證；需要拆遷的其拆遷進度符合施工要求；已確定建筑施工企業(yè)；有滿足施工要求的施工圖及技術資料；有保證工程質量和安全的具體措施；建設資金已落實；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他文件。

65、編制項目規(guī)劃大綱應遵循的程序？ 答：明確項目目標；分析項目環(huán)境和條件；收集項目的有關資料和信息；確定項目管理組織模式結構和職責；明確項目管理內容；編制項目目標計劃和資源計劃；匯總整理報送審批。

66、項目規(guī)劃大綱編制依據(jù)？ 答：可行性研究報告；設計文件標準、規(guī)范與其相關規(guī)定；招標文件及有關合同文件；相關市場信息與環(huán)境信息。

67、工程進度管理程序？ 8

答：制定進度計劃；進度計劃交底；落實責任；實施進度計劃；跟蹤檢查；對存在的問題分析原因并糾正偏差；必要時對進度計劃進行調整；編制進度報告；報送組織管理部門。

68、大中型施工項目平面控制測量程序？ 答：先建立場區(qū)控制網，再分別建立建筑物施工控制網，以平面控制點為基礎、測設建筑物的主要軸線，根據(jù)主要軸線再進行建筑物的細部放樣。

69、幕墻節(jié)能保溫材料的安裝注意事項？ 答：保溫材料的燃燒性能必須符合設計和有關文件的要求；保溫材料的厚度不小于設計值；保溫材料安裝要牢固；保溫材料在安裝過程中應采取防潮、防水處理。

70、質量控制資料檢查內容？ 答：工程設計圖紙、設計說明及其他設計文件；材料產品的合格證、性能檢測報告、進場驗收記錄和復驗報告；隱蔽工程驗收記錄及施工記錄。

71、項目規(guī)劃大綱的內容？ 答：項目概況；項目范圍管理規(guī)劃；項目管理目標規(guī)劃；項目管理組織規(guī)劃；項目成本、進度、質量、職業(yè)健康安全與環(huán)境、采購與資源等管理計劃；項目信息管理規(guī)劃；項目溝通管理規(guī)劃；項目風險管理規(guī)劃；項目收尾管理規(guī)劃。

72、節(jié)能材料和設備質量證明文件檢查內容？ 答：進入施工現(xiàn)場的節(jié)能材料和設備均應具有出廠合格證、中文說明書及相關性能檢測報告；定型產品與成套設備應有形式檢驗報告；進口材料和設備應有出入境商檢報告；施工現(xiàn)場抽樣復試、復驗就為見證取樣。

73、文明施工檢查評分表內容？ 答：保證項目：現(xiàn)場圍擋；封閉管理；施工場地；材料堆放；現(xiàn)場宿舍；現(xiàn)場防火共6項。一般項目：治安綜合治理；施工現(xiàn)場標牌；生活設施；保健急救；社區(qū)服務。

74、壓縮工期時應考慮的內容？ 答：先壓縮趕工費率最低的工作，同時應考慮與之平等的各線路，以各線路的工作正常進展均不影響總工期為限。

75、項目部分包合同管理程序的主要內容？ 答：明確分包合同的管理職責；分包招標的準備和實施；分包合同的訂立；對分包合同實施監(jiān)控；分包合同變更處理；分包合同的爭議處理；分包合同的索賠處理；分包合同文件處理；分包合同收尾。9

76、總承包合同管理的主要內容？ 答：接收合同文本并檢查、確認其完整性和有效性；熟悉和研究合同文本，全面了解和明確業(yè)主的要求；確定項目合同控制目標，制定實施計劃和保證措施；對項目合同變更進行管理；對合同履行過程中發(fā)生的違約、爭議、索賠等事宜進行處理；對合同文件進行管理；進行合同的收尾。

77、混凝土強度不足，如需處理采用什么辦法？ 答：封閉防護；結構卸載；加固補強；限制使用；拆除重建。78、邀請招標的條件要求？ 答：因技術復雜或特殊要求，只有少數(shù)潛在投標人可供選擇；受自然地域環(huán)境限制的；涉及國家安全、國家秘密的；采用公開招標費用占項目總投資的比例過大的；法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標的，經上級批準可進行邀請招標。

79、施工現(xiàn)場文明施工管理包括哪些？ 答：現(xiàn)場管理；料具管理；環(huán)保管理；衛(wèi)生管理。80、無節(jié)奏（異節(jié)奏）流水施工計算？ 答：累加數(shù)列，錯位相減，取大值法（K）。T=K1+K2+K3....+最后一項工作的持續(xù)天+工藝間隔天。

81、等節(jié)奏流水施工計算？ 答：T=（M+N-1）K+G。T=工期、M=施工段、N=施工隊、K=流水步距、G=工藝間隔。82、成倍節(jié)拍流水施工的特點？ 答：流水節(jié)拍存在最大公約數(shù)，計算施工隊（N）=流水節(jié)拍（如6）÷最大公約數(shù)（如2）=的數(shù)（如3），每個流水節(jié)拍除到的結果相加就等于總施工隊（N）T=（M+N-1）K+G 10

第五篇：物業(yè)管理實務

2012年物業(yè)管理師全國統(tǒng)一考試試卷

《物業(yè)管理實務》

一、單項選擇題（共10題，每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.入住的實質是（）交付物業(yè)的過程。

A.建設單位向業(yè)主 B.物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主 C.施工單位向建設單位 D.施工單位向業(yè)主

2.下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合一級物業(yè)服務企業(yè)資質對房屋管理建筑面積要求的是（）。

A.高層80萬平方米，多次50萬平方米 B.多層80萬平方米，高層50萬平方米

C.高層50萬平方米，多層30萬平方米，寫字樓5萬平方米，別墅2萬平方米 D.高層50萬平方米，多層30萬平方米，寫字樓2萬平方米，別墅5萬平方米 3.下列各項目，必須通過招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的是（）。A.工廠集體宿舍 B.新建寫字樓 C.新建商品住宅 D.部隊營房 4.關于物業(yè)評標委員會的說法，正確的是（）。

A.評標委員會有投標人的代表與物業(yè)管理專家組成 B.人數(shù)為5人 C.由招標人依法組建評標委員會 D.外請專家不得少于五分之四 5.在房屋完損等級分類中，不正確的分類名稱是（）。A.完好房 B.基本完好房 C.一般完好房 D.危險房 6.物業(yè)管理區(qū)域內，義務消防隊由（）組成。

A.物業(yè)管理公司的全體員工 B.物業(yè)項目部的員工 C.全體秩序維護員 D.全體業(yè)主 7.員工的解聘包括（）三種情況。

A.員工的辭職、辭退和資遣 B.員工辭退、開除和資遣 C.員工辭退、終止合同和派遣 D.員工辭退、曠工和除名

8.物業(yè)服務企業(yè)接受與處理業(yè)主投訴的原則是（）。

A.一定要滿足業(yè)主的合理要求 B.盡可能地滿足業(yè)主的一切要求 C.要有償滿足業(yè)主的合理要求 D.盡可能地滿足業(yè)主的合理要求

9.一般情況下，下屬于物業(yè)服務企業(yè)職能機構的是（）。A.物業(yè)分公司 B.人力資源部 C.財務部 D.經營管理部 10.物業(yè)服務企業(yè)在早期介入階段服務的對象是（）單位。A.建設 B.施工 C.規(guī)劃設計 D.監(jiān)理

二、多項選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)11.關于對員工獎勵的說法，正確的有（）。A.物質獎勵與精神獎勵相結合

B.員工做出了成績，符合獎勵標準，應當立即予以獎勵 C.獎勵應采用公開透明的方式 D.獎勵程度要與員工的貢獻相符 E.獎勵的方式保持一致，不應變化

12.物業(yè)管理投訴處理的要求有（BCD）。A.對投訴要“誰受理、誰跟進、領導回復”

B.接受和處理業(yè)主投訴要做詳細記錄，并及時總結經驗 C.盡快處理；暫時無法解決的，向業(yè)主說明，約時間處理 D.接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求 E.對業(yè)主的過多要求不予理會

13.物業(yè)綠化日常管理的內容有（ABE）。

A.澆水、施肥 B.修剪造型 C.翻新改造 D.花木種植 E.中耕除草 14.常規(guī)物業(yè)管理包括（ADE）等。A.消防設備維護 B.房屋出租

C.配套商業(yè)的經營 D.消防停車位的建設 E.樹木的養(yǎng)護

15.下列資產中，其折舊可計入物業(yè)服務成本的有（BDE）。A.生活水泵 B.清潔用掃地

C.立體車庫停車架 D.客服人員用電腦 E.剪草機

三、案例分析題(共10題，第16題至29題，共80分)案例一 某住宅小區(qū)入住不足兩年，前期物業(yè)管理由開發(fā)商委托的甲物業(yè)管理公司負責。該小區(qū)業(yè)主大會成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔該小區(qū)的物業(yè)管理工作，業(yè)主委員會書面通知甲乙公司辦理移交。

現(xiàn)場交接時，乙公司派項目經理一人，在甲公司人員陪同下觀察了小區(qū)共用部位、共用設施設備及其附屬設施的運行狀況。觀察結果是除部分屋面漏水外，其余部分運行狀況正常。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應當開發(fā)商解決。于是，甲乙公司未將該問題列入移交工作范圍。資料移交時，甲公司向乙公司移交了開發(fā)商提供的前期物業(yè)資料，并稱入住資料屬短期保管，已銷毀。費用交接時，甲公司提出因有部分未實際居住的業(yè)主以沒有接受服務為由，不繳納物業(yè)服務費，致使小區(qū)物業(yè)服務經營虧損，希望用小區(qū)樓內廣告收入沖抵。上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。

接管后，乙公司便陸續(xù)發(fā)現(xiàn)部分電梯存在故障，支出大量維修費用。問題：

16.本案例中物業(yè)承接查驗的做法是否正確？簡要說明理由。（3分）

答案要點：

不正確，移交雙方：根據(jù)《物業(yè)承接查驗》中物業(yè)管理機構管理工作移交內容規(guī)定：物業(yè)管理機構更迭時，原來物業(yè)管理機構向業(yè)主大會或物業(yè)產權單位移交；業(yè)主大會或物業(yè)產權單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。

17.本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當？甲乙兩公司處置方法是否正確？簡要說明理由（4分）答案要點：

甲公司的解釋正確，做法不正確，對于屋面漏水問題，根據(jù)《物業(yè)承接查驗》中物業(yè)管理機構管理工作移交內容規(guī)定：屋面屬于公共部位，應列入承接查驗內容，而案例中未列入承接查驗交接內容中。

18.物業(yè)資料的移交應包含哪些內容（請列舉）？本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規(guī)定？簡要說明理由。（6分）答案要點：

物業(yè)資料的移交應包括：物業(yè)產權資料，綜合竣工驗收資料，施工設計資料，機電設備資料等；

業(yè)主入住資料，包括入住通知書，入住登記表，身份證復印件，相片；房屋裝修資料，包括裝修申請書，裝修驗收表，裝修圖紙，消防審批，驗收報告，違章記錄；管理資料，各類值班記錄，設備維修記錄，水質化驗報告等各類服務質量記錄；財務資料，包括固定資產清單，收支賬目表，債權債務移交清單，水電抄表記錄；合同協(xié)議書，人事檔案資料，其他需要移交的資料，應按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點是否相符合完好。

本案例中不符合檔案管理規(guī)定，案例中甲公司未移交入住資料，按照《檔案管理規(guī)定》入住資料和為永久保存資料，嚴禁銷毀、丟失和損壞，同時做好防腐、防沖蝕等。

19.本案例中部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務費的理由是否成立？簡要說明理由。甲公司的欠費以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當？請列出兩條理由證明自己的說法。（4分）答案要點：

不成立，物業(yè)服務是公共服務，雖業(yè)主未入住，物業(yè)的公共設施設備維護，環(huán)境衛(wèi)生，秩序維護，公共區(qū)域的維護不因部分業(yè)主未入住意志而終止服務，所產生的費用由業(yè)主承擔；根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定：未出售或未入住物業(yè)由開發(fā)建設單位繳納，根據(jù)案例中提示：若開發(fā)商已通知業(yè)主，業(yè)主辦理完房屋交付手續(xù)的，由業(yè)主承擔服務費用，若開發(fā)公司已銷售未履行告知業(yè)主接收房屋的，由開發(fā)建設單位承擔物業(yè)服務費用:甲公司提出的欠費以廣告費收入沖抵的方法不恰當，根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關條款規(guī)定：利用公共設施設備經營所得收入屬于全體業(yè)主共有，應優(yōu)先補充維修資金。

1、甲公司作為債權人可以向業(yè)主催繳費用，或向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，維護自身的權益。

2、經營廣告收入費用應向全體業(yè)主公示，優(yōu)先并補充維修資金。亦可爭取全體業(yè)主意見，由全體業(yè)主決議使用用途。

20.你認為可以從本案例吸取哪些教訓來改進承接查驗工作？簡要說明理由（8分）答案要點：

1、明確交接主體和次序；此類物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機構將物業(yè)管理工作移交給物業(yè)的業(yè)主大會或物業(yè)產權單位之后，再由業(yè)主大會或物業(yè)產權單位將物業(yè)管理工作移交給準備接管的物業(yè)管理企業(yè)，而不是原物業(yè)管理機構向準備承接的物業(yè)管理企業(yè)直接移交。

2、各項費用和資產多大移交，共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點，承接單位應盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。

3、如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內，承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項目，負責保修單位及聯(lián)系方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關于保修的相關條款文本。

4、在物業(yè)管理移交工作中，對物業(yè)共用部位和共用設施設備存在的問題不易全面發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關手續(xù)時應注意做出相關安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。案例二

某住宅小區(qū)，2010年10月組織業(yè)主入住。入住工作由開發(fā)商辦理，物業(yè)服務企業(yè)協(xié)助。小區(qū)有15套房屋未銷售。另3套房屋因建筑質量問題業(yè)主拒絕辦理入住手續(xù)，開發(fā)商也認可質量問題，表示維修后再交付。

業(yè)主張某在10月8日辦理入住手續(xù)，領取了相關資料和鑰匙后發(fā)現(xiàn)房屋門窗有質量問題。遂與開發(fā)商約定期限整改。由于開發(fā)商未在約定期限內完成房屋門窗整改，張某以此為由拒繳物業(yè)服務費。

物業(yè)服務企業(yè)在10月20日巡視過程中發(fā)現(xiàn)業(yè)主王某裝修前未辦理裝修手續(xù)，并私自拆改天然氣管道設施。王某稱無人告知禁止拆改天然氣設施的有關規(guī)定，所以便私自改了。物業(yè)服務企業(yè)要求恢復原狀。王某則提出自愿簽署一份《承諾書》，內容包括：“承諾因拆改天然氣管道導致出現(xiàn)的安全事故，均由本人負責”等，并自愿交納天然氣改造押金3000元。問題：

21.15套未售出房屋和3套存在質量問題房屋的物業(yè)服務費分別應當由誰承擔？簡要說明其理由。（4分）答案要點： 1、15套未售和3套存在質量問題的房屋存在質量問題由開發(fā)建設單位負責物業(yè)服務費用；

2、根據(jù)《物業(yè)管理條例》未出售房屋由開發(fā)建設單位繳納物業(yè)服務費，3套存在質量問題的房屋，因業(yè)主未收房，根本原因在于開發(fā)商，所以應由開發(fā)建設單位承擔物業(yè)服務費用。22.張某拒繳物業(yè)服務費的理由是否成立？簡要說明理由。（4分）答案要點：

不成立，因張某收房以后發(fā)現(xiàn)門窗存在質量問題，根據(jù)國家標準及《商品房質量保證書》約定門窗五金件的保修期為一年，其責任應由開發(fā)建設單位承擔保修責任。張某不應以房屋質量為題為由，以拒繳物業(yè)費的行為，把責任轉嫁物業(yè)公司。23.你認為王某拆改天然氣管道的說法是否正確？簡要說明理由。（4分）

答案要點：

不正確，根據(jù)《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，第六條 裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得拆改燃氣管道和設施。拆改應當經燃氣管理單位批準。

24.針對王某未辦理裝修手續(xù)即開始裝修的情況，物業(yè)服務企業(yè)應該采取哪些管理來防止這種行為？（3分）答案要點：

根據(jù)《住宅室內裝飾裝修管理辦法》110號令第13條規(guī)定：裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構（以下簡稱物業(yè)管理單位）申報登記。第十六條 裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應當與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)在管理中應當采取以下措施：

1、物業(yè)服務企業(yè)首先應和裝修企業(yè)辦理相關裝修手續(xù)，告知其裝修注意事項；

2、應當按照裝飾裝修管理協(xié)議做好管理和服務工作，加強現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關規(guī)定的行為，應當及時勸阻和制止；已造成事實后果或拒不改正的，應及時報告有關部門依法處理，對違反協(xié)議的，應追究違約責任。25.王某自愿簽署的《承諾書》是否有效？為什么？（4分）

答案要點： 承諾書無效。承諾書的內容違反了《物業(yè)管理條例》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，因此無效。26.物業(yè)住房維修管理人員在巡視過程中應當注意哪些問題？（6分）

答案要點： 加強巡視，防患于未然；物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調專業(yè)技術人員，管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防，頻繁溝通，做到防患于未然，出現(xiàn)違規(guī)偽裝行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關行政主管部門處理。同時要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理的施工證，強化施工人員的管理。案例三

擬建的XX花園項目地處城市邊緣地帶，臨近鳳凰山風景區(qū)。總建筑面積20萬平方米，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為主力戶型，物業(yè)區(qū)域內有基本商業(yè)配套及健身房、網球場、游泳池、圖書館等。某物業(yè)管理公司派出了由公司行政總監(jiān)為組長，品質部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發(fā)商提供物業(yè)咨詢服務。在項目協(xié)調會上，開發(fā)商介紹，該項目正在施工建設中，預計還有一段時間封頂，等等。

會后，物業(yè)管理公司隨即制定了早期介入方案，內容主要包括：XX花園周邊交通、商圈情況調查；目標銷售群體確定；工程質量監(jiān)理；確定設備安裝項目銷售配合方案等。問題：

27.根據(jù)本案例提供的材料，物業(yè)管理公司早期介入工作有哪些不當和錯誤？（10分）答案要點：

1、參與介入的人員不全面。早期介入應由物業(yè)公司組成工作小組，由技術、管理、策劃等人員構成

2、周邊交通、商圈情況調查、目標銷售群體的界定不屬于物業(yè)管理早期介入的內容；

3、工程質量監(jiān)理由監(jiān)理單位完成、確定設備安裝單位應由建設單位完成。28.根據(jù)該項目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內容。（10分）答案要點：

根據(jù)本項目，由于正在施工建設，應屬施工建設階段，應主要進行以下內容的介入：

1、與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。

2、配合設備安裝，確保安裝質量。

3、對內外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。

4、熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內容。

29.如果你公司取得該項目的物業(yè)管理權，結合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經營服務（每個方面至少列舉一項具體項目）（10分）答案要點：

XX花園項目由于臨近鳳凰山風景區(qū)，且有多種配套設施。若我公司取得該項目物業(yè)管理管理權，可以從以下幾個方面開展多種經營：

1、打風景區(qū)“旅游牌”，建議開發(fā)商持有一部分商業(yè)用房，開設風景名勝酒店，提供吃喝娛樂一條龍服務。

2、打體育康樂健身牌，利用配套的健身房，網球場，游泳池等設施開展多種康健經營，可擴大建設，成立一體化的會所服務如：紅酒吧，KTV，特色餐飲，旅游紀念品等等

3、打文化牌，利用配套圖書館為社區(qū)居民提供休閑文化的同時，宣傳風景區(qū)的歷史文化，吸引更多游客來訪，增加收入；

4、建立停車場、車輛養(yǎng)護、車輛緊急救助服務；

5、打親情牌，開展多種服務細節(jié)服務，該項目主要類型為小戶型，單身公寓，目標客戶為：城市精英、都市白領，青年人，可以開展房屋中介、租賃、機票訂購等特約服務。此外，根據(jù)風景區(qū)環(huán)境優(yōu)美，小戶型亦可面對老年人開放養(yǎng)老服務，吸引老年人群體等。

2012全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試

<物業(yè)管理實務>試卷答案

一、單項選擇題

1．A 2．A 3．C 4．C 5．C 6．B 7．A 8．D 9．A l0．A

二、多項選擇題、11．ABD l2．BCD l3．ABE l4．ADE l5．BCDE

三、案例題 案例一

16．不正確。理由：乙公司應組織力量成立物業(yè)承接查驗小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制定承接 查驗方案。查驗小組成員要求具有較強的工作經驗和業(yè)務能力，專業(yè)性強。小組成員人數(shù)可 根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。物業(yè)查驗的內容包括：①物業(yè)資料情況；②物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn)狀；③各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況；④其他內容，包括物業(yè)管理用房，產權屬全體業(yè)主所有的設備、工具、材料，與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電 的合同、協(xié)議等。17．甲公司的解釋恰當。理由：物業(yè)管理公司承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設施設備等部分的保修事務都應由建設單位負責。甲、乙兩公司的處置方法不正確。理由：如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內，承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂 移交協(xié)議，明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯(lián)絡方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關于保修的相關條款文本。18．物業(yè)資料的移交應包括：

(1)物業(yè)產權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等。(2)業(yè)主資料包括業(yè)主人住資料、房屋裝修資料。(3)管理資料。(4)財務資料。(5)合同協(xié)議書，指對內對外簽訂的合同、協(xié)議原件。(6)人事檔案資料。

(7)其他需要移交的資料。

本案例中，甲公司處置入住資料的行為不符合檔案管理規(guī)定。理由：人住資料屬于無限期保存資料。

19．部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務費的理由不成立。理由：物業(yè)服務企業(yè)的服務不會因為個別業(yè)主沒有實際居住就停止管理服務，因此無論業(yè)主是否實際居住，從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應如期交付物業(yè)管理服務費。甲公司經營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法不恰當。恰當?shù)奶幚矸椒ǎ孩倨髽I(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學的管理運營實現(xiàn)服務質量和經營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進企業(yè)發(fā)展；②通過有償服務、擴大多種經營。20．從本案例吸取以下教訓來改進承接檢驗工作：

(1)新的物業(yè)服務企業(yè)應組織力量成立物業(yè)承接查驗小組。理由：為了更好地查驗物業(yè)。(2)物業(yè)管理機構更迭時的物業(yè)查驗的基本內容要全面。理由：為了使物業(yè)的移交能夠順利進行。

(3)移交的資料要齊全。理由：為了新物業(yè)服務企業(yè)更好地了解物業(yè)情況，做好物業(yè)服務管理。

(4)移交手續(xù)要齊全。理由：以免產生糾紛。案例二

21．15套未售房屋和3套存在質量問題房屋的物業(yè)服務費由開發(fā)商承擔。

理由：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位 交納。

22．張某拒繳物業(yè)服務費的理由不成立。

理由：房屋門窗的質量問題，在保修期內由開發(fā)建設單位負責維修。王某不得以此為由拒絕繳納物業(yè)服務費。業(yè)主從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應如期交付物業(yè)管理服務費。23．王某拆改天然氣管道的說法不正確。理由：用戶在裝修施工前，須認真閱讀裝修手冊，填寫裝飾裝修申報登記表，并提交管理單 位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對裝飾裝修內容的登記備案完成之后，用戶才能動工裝修。裝修手冊中會說明對改動原有建筑、水電氣等需辦理的手續(xù)。

24．物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻停止裝修，并要求盡快補辦開工申請；已造成事實后果或拒不改正的，應及時報告城市房地產行政主管部門依法處理。25．王某自愿簽署的《承諾書》有效。理由：《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。

26．物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調專業(yè)技術人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關行政主管部門處理。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理了施工證，強化對施工人員的管理。案例三 27．物業(yè)管理公司早期介入工作的不當和錯誤：

(1)派出了由行政總監(jiān)為組長，品質部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務不妥。物業(yè)管理的咨詢活動，主要指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設 項目提出合理化的意見和建議，其可以由物業(yè)服務企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員 提供。

(2)物業(yè)管理公司制定的早期介入工作方案包括的內容不當。由于物業(yè)管理公司是在工程施工建設階段介入的，主要涉及建設階段和銷售階段的管理咨詢服務。28．根據(jù)該項目具體情況，早期介人工作的主要內容包括以下內容。

(1)建設階段：與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；配合設備安裝，確保安裝質量；對內外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內容。

(2)銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實施進度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓；派出現(xiàn)場咨詢人員，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。

29．結合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開展多種經營服務。(1)房屋中介服務：房屋的租賃經營。(2)材料物資銷售服務：水暖配件的銷售。(3)廢品回收服務：設立廢品回收站。

(4)商業(yè)用房經營服務，開辦健身房、網球場、游泳池、圖書館等。