第一篇：物業(yè)管理十問

物業(yè)管理十問

一、業(yè)主與物管企業(yè)是否為

“主仆”關(guān)系？

目前非常奇怪的現(xiàn)象是作為商家之一的物業(yè)公司卻不肯承認(rèn)自己的 顧客或服務(wù)對象———業(yè)主為“上帝”，不肯承認(rèn)自己在當(dāng)今商業(yè)社會 中扮演的真正角色。

物業(yè)公司不想承認(rèn)自己是業(yè)主雇傭的，是因為不少物業(yè)公司是開發(fā) 商的子公司，但是盡管如此，他們也無法回避自己是房屋出售前的最大 業(yè)主———房地產(chǎn)商雇傭的這一事實，開發(fā)商和物業(yè)公司所簽訂的物業(yè) 管理委托合同就是佐證。正是由于物業(yè)公司不肯承認(rèn)自己的真正地位，所以引發(fā)了業(yè)主和物業(yè)公司在物業(yè)管理上的一系列糾紛。

二、業(yè)主能否對物業(yè)公司提

出更高要求？

業(yè)主不應(yīng)對物業(yè)公司要求過高，但決不意味著因此可以原諒一些物 業(yè)公司的服務(wù)不到位，業(yè)主繳的物業(yè)管理費不是給物業(yè)公司培訓(xùn)工作人 員，提高服務(wù)質(zhì)量用的，物業(yè)公司只有具備與收費相應(yīng)的水平時才能承 擔(dān)物業(yè)管理工作。

三、物業(yè)管理企業(yè)能否“包

打天下”？

物業(yè)管理企業(yè)為最大程度地方便廣大業(yè)主和使用人的生活，把牽涉 到居家生活的多項工作統(tǒng)一管理。如此做法使業(yè)主和使用人產(chǎn)生錯覺，以為交納了物業(yè)管理服務(wù)費，不論家庭、鄰里、周邊的關(guān)系等，都是物 業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)，要物業(yè)管理企業(yè)“包打天下”。實際上，物業(yè)管理 企業(yè)終歸是企業(yè)，職責(zé)是以合同的形式約定的。

四、物管何時成為百姓好

“管家”？

房子對每個家庭來講是件大事。沒房的人都希望買一套稱心如意的房子，而買了房子的人又盼著能找到一家訓(xùn)練有素、服務(wù)周到的物業(yè)公 司。但是，真要和物業(yè)公司打起交道來，各種各樣的物業(yè)糾紛往往又會 攪得人心煩意亂。

從水電維修、小區(qū)被盜、社區(qū)“保安打人”等諸多的因素中，看到 物管行業(yè)還確實是任重道遠(yuǎn)。

五、物管服務(wù)能否“零收費”？

不少人對物業(yè)管理不理解，甚至持抵觸態(tài)度，拒交管理服務(wù)費。殊

不知，業(yè)主在享受物業(yè)管理提供服務(wù)的同時，有支付物業(yè)管理服務(wù)費、維護物業(yè)完好的義務(wù)。個別業(yè)主、使用人不交管理費，侵害了其它業(yè)主、使用人的利益，影響物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。

六、物業(yè)管理服務(wù)費不是越

低越好？

物業(yè)管理公司作為企業(yè)，給物業(yè)實施專業(yè)化管理，為業(yè)主和使用人 提供服務(wù)，需要成本的投入，而且物業(yè)管理與其他商品不一樣，它是“ 量入為出”。很多物業(yè)管理服務(wù)費低廉的物業(yè)區(qū)域，因費用入不敷出而 使物業(yè)管理工作不能盡如人意。相反地，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價物業(yè)區(qū)域的舒適環(huán)境，總是讓人覺得物有所值。

七、物業(yè)收費能否按質(zhì)論價？

物業(yè)收費應(yīng)該是優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，按質(zhì)論價，應(yīng)該對服務(wù)的范圍和標(biāo)準(zhǔn)更

加細(xì)化。目前買賣雙方對服務(wù)的具體范圍和具體的標(biāo)準(zhǔn)不清楚，界定不 明晰。要體現(xiàn)質(zhì)價相同的公平競爭原則，允許價格有一定的浮動幅度，比如研究按照招投標(biāo)辦法設(shè)立選定的管理企業(yè)，招投標(biāo)服務(wù)應(yīng)該體現(xiàn)競 爭性，應(yīng)該允許價格有一定的浮動幅度，這樣能夠體現(xiàn)整個服務(wù)的競爭 性。

八、都是物管代房地產(chǎn)商受過？

物業(yè)公司接受了開發(fā)商的委托，事先就有責(zé)任驗收自己要管理的房

屋和設(shè)備，也有保證這些房屋和設(shè)備正常使用和運轉(zhuǎn)的責(zé)任。如果出了 問題，業(yè)主找物業(yè)公司，就不能說物業(yè)公司是代房地產(chǎn)商受過。要想解決這個問題，不能指望業(yè)主自己去分清房地產(chǎn)商和物業(yè)公司的關(guān)系，而是物業(yè)公司要與開發(fā)商劃清界線，不要在和業(yè)主打交道的開

始，先給業(yè)主一個房地產(chǎn)商代言人的形象，同時對接受房地產(chǎn)商委托管 理的項目先做好驗收。

九、小區(qū)管理到底誰說了算？

在小區(qū)里，究竟誰說了算？物業(yè)公司接受小區(qū)業(yè)主委員會委托后，只能以業(yè)主的意志為轉(zhuǎn)移、而不能以自己的意志為轉(zhuǎn)移。物業(yè)公司的管 理只能按業(yè)主委托中“說”的執(zhí)行，而不是自己想怎么“說”就怎么“ 說”。

物業(yè)管理問題的根源就在于一些人的觀念在這個問題上還停留于“

房管所”年代，造成物業(yè)公司自認(rèn)為自己的管理代表著政府，凌駕于業(yè) 主之上，引發(fā)了和業(yè)主的沖突。

十、物管區(qū)域是物管公司

“自留地”？

物業(yè)管理企業(yè)中，有個別物業(yè)管理企業(yè)因缺乏有效學(xué)習(xí)而沉醉在理 所當(dāng)然的“管理者”角色里，誤以為物業(yè)管理區(qū)域是自己的“自留地”，沒有從廣大業(yè)主、使用人的利益出發(fā)，自己想怎么干就怎么干，成為 物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化發(fā)展的“害群之馬”。物業(yè)管理公司在物業(yè)區(qū)域內(nèi)，應(yīng)依法依合同辦事。

第二篇：物業(yè)管理常見問題100問

物業(yè)管理常見問題100問

一、開發(fā)建設(shè)遺留問題（房屋質(zhì)量、配套設(shè)施不到位等）；

1、綜合樓、樣板間、電梯機坑防水施工不到位；

2、臨時水、電沒有考慮實際使用情況、造成經(jīng)常停水、停電；

3、首一期交樓停車位不夠，達(dá)不到交樓后的需求量；

4、園區(qū)內(nèi)無寵物公園，交樓后業(yè)主無處溜寵物；

5、運動中心籃球館上方漏水，接待員及時反應(yīng)給施建方后未及時整改，導(dǎo)致地板起泡再次返工，影響工期。同時籃球館配電箱曾經(jīng)浸過水，導(dǎo)致現(xiàn)在場館內(nèi)的燈光無法全部開啟；

6、綜合樓強電機房、空調(diào)水泵房規(guī)劃設(shè)計過程中，未設(shè)計裝修，裝修完工后難以要求施工單位完全按照集團的機房裝修標(biāo)準(zhǔn)整改到位，且影響設(shè)備使用壽命；

7、綜合樓建設(shè)階段，由于設(shè)計變更從空調(diào)水泵房隔出一間休息室，但由于原水泵房未設(shè)計吊頂，竣工后休息室天花也未做吊頂，電纜橋架、線管雜亂，有礙觀瞻；

8、綜合樓3樓美容室過道滲水，具體是從綜合樓屋頂消防排煙風(fēng)機位臵滲入，裝修已完工，整改維修比較困難；

9、綜合樓2樓足浴房過道未安裝熱水器，與工程師溝通后，回復(fù)是由承包經(jīng)營單位購買安裝，但其他項目在綜合樓竣工時已經(jīng)安裝到位；

10、綜合樓空調(diào)水泵房內(nèi)排水未設(shè)計，在施工過程中已要求施工單位增加，但施工工藝不佳，無法正常排水；

11、影響房屋質(zhì)量問題較大，如墻面裂縫、滲水等問題；

12、前期三網(wǎng)開通較慢，影響開荒進度。

二、前期物業(yè)管理中的問題（裝修、管理規(guī)約制約）；

1、成品保護不到位；

2、施工區(qū)域與開放區(qū)域沒有分開；

3、運動中心跑步機區(qū)域，地插與跑步機的插頭不配對；

4、綜合樓4樓電梯廳，電梯控制箱安裝與裝飾沖突，造成裝飾瓷磚無法鋪貼，工程師也未能及時解決，造成竣工時也未解決，影響美觀；

5、綜合樓建設(shè)過程中，由于工期比較趕，墻面未干透，墻漆立馬施工，竣工后墻面、天花多處開裂，造成后期修修補補；

6、綜合樓舞蹈室、樣板房木地板刮花現(xiàn)象嚴(yán)重，由于交叉施工，成品保護往往被破壞，加強監(jiān)管；17、園區(qū)鋪瀝青路時瀝青油污污染路牙石，無法清洗干凈，應(yīng)在鋪瀝青路時做好路牙石保護；

8、手續(xù)交樓前，業(yè)主普遍反映裝修前看房子；

9、對車庫管理中的人身財產(chǎn)損失有較大異議；

10、在前期介入樓宇查驗過程中，發(fā)現(xiàn)遺留問題較多，整改較慢；

11、車多位少，給車輛管理帶來較大難處；

12、監(jiān)控設(shè)施、安保設(shè)施未完善，不利于安全管理；

13、部分業(yè)主不聽勸阻，強行違章裝修；

14、業(yè)主在裝修時是否可以隨意更換自有部分的窗戶和防盜門，挖地下層；

15、業(yè)主資料存檔，部分業(yè)主不愿提供個人資料（如：身份證復(fù)印件）；

16、業(yè)主物品丟失要求物業(yè)公司賠償

三、物業(yè)管理收費問題（標(biāo)準(zhǔn)、投訴）

1、業(yè)主辦理收樓時要求先使用贈送的物管費后再預(yù)交；

2、部分房屋因工程遺留整改問題，要求整改驗收后再繳納；

3、部分業(yè)主建議物管費按季度繳納；

4、部分業(yè)主由于整改超過期限要求減免物業(yè)管理服務(wù)；

5、因工程遺留問題整改不及時業(yè)主要求減免物業(yè)管理費；

6、因營銷口頭承諾與實際不符等問題拒收樓、拒繳物業(yè)管理費；

7、有贈送物業(yè)管理費的業(yè)主部分不愿意預(yù)交半年管理費；

8、減免工程整改期間產(chǎn)生的水電費。

9、一些頑固分子老太太挑三揀四，無理指責(zé)物業(yè)公司服務(wù)不好，堅持不交物業(yè)管理費

10、許多業(yè)主已不單為了居住，有的是投資房產(chǎn)，因而空臵率較高，我司雖然采取各種方式催繳，但絕大多數(shù)業(yè)主根本不予理睬，有的甚至聯(lián)系不到業(yè)主，故收取物業(yè)服務(wù)費難度較大，造成新建小區(qū)物管收費率不高。

四、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題（服務(wù)不到位）

1、員工服務(wù)意識不強，主動性不夠，樣板間接待員面對客戶不能夠主動與其溝通；

2、崗位操作流程不夠熟悉，某些員工不能按照規(guī)范操作；

3、員工儀容儀表欠規(guī)范，出現(xiàn)部分員工工鞋不達(dá)標(biāo)，沒有化淡妝現(xiàn)象。

4、文明禮貌用語存在不夠標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化的問題；

5、部分員工服務(wù)心態(tài)不端正，情緒波動比較大，不利于開展優(yōu)質(zhì)的對客服務(wù)；

6、業(yè)主提出的整改問題，由于整改不及時，導(dǎo)致業(yè)主對我們有意見；

7、因信號覆蓋原因?qū)е鹿芗译娫捠苡绊懀?/p>

8、便民服務(wù)工作需要完善（業(yè)主群、短信群、拉卡拉等）；

9、樓巴車過少，業(yè)主反映多增加樓巴車提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；

10、部分業(yè)主反映，物業(yè)管家子在處理工程遺留問題時處理比較慢，沒有及時給業(yè)主回復(fù)，導(dǎo)致矛盾激化。

五、業(yè)主與業(yè)主委員會和業(yè)主大會問題

六、人身財產(chǎn)和車輛損失和安全防范責(zé)任問題（小區(qū)傷人、被盜）

1、工地建筑材料被盜竊；

2、東西區(qū)地下消防拴配備不完整，無配件設(shè)備，一旦發(fā)生消防事故時，后果不堪設(shè)想；

3、園林施工造成部份臨時圍墻倒坍，人員出入不可控制，給園區(qū)防盜工作造成一定安全隱患；

4、東西區(qū)地下車庫信號覆蓋不到位，一旦業(yè)主在車庫里面發(fā)生突發(fā)事件將得不到聯(lián)絡(luò)，存在很大的安全隱患；

5、開盤前期保安部如何與施工單位協(xié)調(diào)溝通處理民工糾紛事件；

6、如何解決房屋銷售期間車輛被盜事件；（前期銷售時未建設(shè)停車場，來訪車輛在臨時停車場或路邊?？繒r亦發(fā)生偷竊事件）

七、物業(yè)維修資金使用問題

1、大部分材料為甲供材料，施工單位安裝后，不進行保修，存在施工單位與廠家互推責(zé)任的現(xiàn)象；

2、物品申購長時間不能采購到位；

3、備用維修金較少，導(dǎo)致部分事情進度較慢；

八、物業(yè)管理投訴渠道暢通問題

1、因為集團要求公布集團400 投訴熱線電話，導(dǎo)致目前有數(shù)個電話號碼為投訴熱線，但未對投訴分類電話告示業(yè)主；

2、未建立專屬物業(yè)管理類投訴平臺，在業(yè)主論壇中談及的投訴多為開發(fā)商質(zhì)量問題的投訴，涉及物業(yè)管理本身的投訴不多；

3、金碧物業(yè)集團有限公司長沙分公司下設(shè)集團監(jiān)察400 熱線、地產(chǎn)大客服中心投訴熱線、客服中心前臺投訴熱線及總經(jīng)理信箱作為投訴渠道，但就實踐情況來看，物業(yè)大部分工作在放在了業(yè)主及開發(fā)商工程整改情況的跟進，對本身的管理工作起到負(fù)面影響；

4、公示的投訴號碼太多，業(yè)主感覺太過混亂，不知道到底打哪個！應(yīng)該設(shè)立專門的投訴熱線，專業(yè)受理各類投訴（包括業(yè)主、員工、公司品牌、工程整改）。

第三篇：物業(yè)管理前50問

一、物業(yè)管理基本概念

問

1、什么是物業(yè)管理？

答：物業(yè)管理指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。主要從三個角度理解：一 業(yè)主選聘有合格資質(zhì)等級證書的物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理；二 物業(yè)管理活動中兩個重要的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)；三 物業(yè)管理的內(nèi)容是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。

問

2、為什么要實施物業(yè)管理？

答：主要有三方面原因客觀上要求實施物業(yè)管理：（1）房屋產(chǎn)權(quán)多元化。隨著我國經(jīng)濟體制由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，90年代初以來沂兇》恐貧雀母鎦鴆獎浠課萆唐坊課薟ǘ嘣鋈擻滌蟹課薟ǖ謀壤嚼叢礁擼吹墓?？管莱堝制不纳愐暒手C』筒ㄗ頻男問?。?）人們生活水平的提高，需求增強。房屋作為價值高的資產(chǎn)，是大多數(shù)家庭最主要財產(chǎn)以及財富積累的主要形式，人們對房屋財產(chǎn)的使用、維護、保值提出了較強的服務(wù)要求，一方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美，同時還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。（3）物業(yè)項目建設(shè)規(guī)模大，房屋及設(shè)施設(shè)備的維護管理要求專業(yè)性程度高。一個物業(yè)項目里往往有成百上千業(yè)主，眾多業(yè)主由于房產(chǎn)毗鄰，在使用管理物業(yè)、在物業(yè)的保值增值等方面，全體業(yè)主形成公共性物業(yè)管理服務(wù)需求，而且房屋建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備較為復(fù)雜，對物業(yè)管理服務(wù)要求轉(zhuǎn)業(yè)文化程度高。這種公共性的物業(yè)管理服務(wù)不可能由單個業(yè)主或少數(shù)業(yè)主來完成，需要通過全體業(yè)主委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)來提供這種服務(wù)。

問

3、什么是業(yè)主？

業(yè)主在物業(yè)管理活動中主要有什么權(quán)利和義務(wù)？答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。在成立業(yè)主大會及組建業(yè)主委員會過程中，除房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人可以認(rèn)定為“業(yè)主”外，購買預(yù)售商品房（含經(jīng)濟適用房），尚未取得房屋權(quán)屬證書的，房屋買賣合同記載的“購房人”可以視為“業(yè)主”。業(yè)主是物業(yè)管理活動中的重要主體，物業(yè)管理離不開業(yè)主的參與。業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)是建立在對房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，業(yè)主既擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一份房產(chǎn)，也是物業(yè)管理區(qū)域的成員。業(yè)主在物業(yè)管理中享有權(quán)利，同時也要履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)力主要有：接受物業(yè)服務(wù)；提議召開業(yè)主大會，就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)等。同時負(fù)有遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定，交納物業(yè)服務(wù)費用等義務(wù)。

二、購房時應(yīng)關(guān)注的物業(yè)管理事項

問

4、為什么購房時要關(guān)注物業(yè)管理事項？答：購房時就關(guān)注物業(yè)管理，才能為將來的物業(yè)管理打下好的基礎(chǔ)。因為在業(yè)主大會成立之前的前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)費用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等有關(guān)物業(yè)管理事項按房屋買賣時的約定實行。如果購房時沒有約定，房屋買賣關(guān)系已經(jīng)形成，業(yè)主到入住時發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等不滿意，就容易產(chǎn)生矛盾。因此在購房時要與開發(fā)單位書面約定好房屋入住后的有關(guān)物業(yè)管理事項，即使是預(yù)售房屋，購房時離入住還有一段時間，也應(yīng)在購房時與開發(fā)單位約定好物業(yè)管理事項，才能有效避免入住后的物業(yè)管理糾紛。

問

5、購房時應(yīng)注意哪些物業(yè)管理事項？答：主要簽訂好兩個文件：房屋買賣合同和業(yè)主臨時公約。購房時與開發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同中要包含有物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等內(nèi)容；買房人同時要承諾遵守業(yè)主臨時公約。

問

6、是否可以到辦理入住手續(xù)時再看業(yè)主臨時公約？ 答：買房人在購房時就要看業(yè)主臨時公約，在簽訂房屋買賣合同的同時要書面承諾遵守臨時業(yè)主公約。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，制定業(yè)主臨時公約，在房屋銷售時，將業(yè)主臨時公約向買房人明示，并予以說明；不能到辦理入住手續(xù)時再將業(yè)主臨時公約出示給買房人看。

問

7、業(yè)主臨時公約具有什么作用？答：業(yè)主臨時公約要求物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動中行為，維護全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。例如,業(yè)主臨時公約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如業(yè)主臨時公約規(guī)定對欠繳費用的業(yè)主，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)公布欠費名單催繳，是為了維護全體業(yè)主的利益，對欠費業(yè)主的約束。

問

8、業(yè)主臨時公約包括哪些主要內(nèi)容？答：業(yè)主臨時公約由開發(fā)企業(yè)在售房前制訂，主要對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時公約不能侵犯購房人的合法權(quán)益。問

9、違反業(yè)主臨時公約怎么處理？答：業(yè)主違反業(yè)主臨時公約的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，比如個別業(yè)主不按照公約的規(guī)定使用公用部位公用設(shè)施設(shè)備，造成損壞，是對其他業(yè)主的利益侵害，應(yīng)該賠償損失。對業(yè)主違反業(yè)主臨時公約的行為，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會，物業(yè)管理企業(yè)、可以督促其改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可以提起訴訟；違反相關(guān)政策法規(guī)的，報告有關(guān)部門。

問

10、新的業(yè)主臨時公約制度從什么時候開始實行？原來已經(jīng)簽署的物業(yè)管理公約是否繼續(xù)有效？答：2003年12月9日后申領(lǐng)預(yù)售許可證的新建項目，實行新的業(yè)主臨時公約制度。原來已經(jīng)簽署的物業(yè)管理公約（或房屋使用、管理、維修公約），在業(yè)主大會通過新的公約前，原公約繼續(xù)有效。

問

11、業(yè)主臨時公約和業(yè)主公約有何區(qū)別？答：業(yè)主臨時公約和業(yè)主公約均對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主臨時公約適用于業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理階段；業(yè)主公約是業(yè)主大會成立后，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過后生效。

問

12、房屋買賣合同中包含哪些有關(guān)物業(yè)管理的條款？答：北京市國土房管局2003年12月發(fā)布的新《商品房買賣合同》示范文本第二十九條、二十條以及附件四均為與物業(yè)管理有關(guān)的條款。內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求以及承諾遵守業(yè)主臨時公約等。問

13、開發(fā)企業(yè)制訂的房屋買賣合同中有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容，購房人為什么不能隨意修改，是不是霸王條款？答：由于物業(yè)管理服務(wù)具有公共性的特點，綠化、保潔、公共秩序維護等物業(yè)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平，對入住的每個業(yè)主都是一樣的，支付的費用也應(yīng)該是一樣的。如果與每個業(yè)主約定的公共性服務(wù)內(nèi)容不一樣，沒有可操作性；如果約定的費用不一樣，一樣的服務(wù)水平，有的費用高，有的費用低，對多付費的業(yè)主不公平。因此，房屋買賣合同中關(guān)于公共性物業(yè)服務(wù)的費用，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等條款應(yīng)由開發(fā)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同確定，與前期物業(yè)服務(wù)合同保持一致，開發(fā)企業(yè)在售房時要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和費用等明示給買房人并進行約定，但不能由個別購房人與開發(fā)單位單獨協(xié)商確定。這是由于前期物業(yè)管理的特殊性決定的，目的是為了維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，不應(yīng)理解為霸王條款。問

14、房屋買賣合同中約定的物業(yè)服務(wù)費、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等在什么階段實行？答：在業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理階段實行。業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時，物業(yè)服務(wù)價格、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等按新合同執(zhí)行。

問

15、前期物業(yè)服務(wù)合同如何簽訂，包含哪些主要內(nèi)容？答：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。前期物業(yè)服務(wù)合同必須采取書面形式。

問

16、業(yè)主大會成立前，業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用？答：不能。因為按照規(guī)定，前期的物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位委托，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約

定交納物業(yè)服務(wù)費用，接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。

問

17、業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交費？答：不能。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主必須履行業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)服務(wù)費用。

三、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

問

18、什么是業(yè)主大會？答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會是對應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域成立的，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

問

19、如何劃分物業(yè)管理區(qū)域？答：物業(yè)所在地區(qū)、縣國土房管局會同街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域劃分工作。劃分住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮建筑規(guī)模、自然形成、設(shè)施設(shè)備共用程度及社區(qū)建設(shè)等因素；非住宅區(qū)域劃分主要考慮建設(shè)立項、規(guī)劃等因素；住宅與非住宅結(jié)構(gòu)相連的區(qū)域，應(yīng)本著有利于物業(yè)管理的原則劃定。

問20、什么時候應(yīng)成立業(yè)主大會？答：新建和已建成的商品房（包括經(jīng)濟適用房）入住率超過50%的或入住率不足50%但首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域；公有住房出售率超過50%的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)盡快組織召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

問

21、如何召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會？答：應(yīng)按以下步驟召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：（1）成立籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。住宅物業(yè)首次業(yè)主大會會議由所在地的街道辦事處負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位（或公有住房出售單位）、社區(qū)居委會組成業(yè)主大會會議籌備組；籌備組中的業(yè)主代表由籌備組組成單位按照業(yè)主自薦、推薦的形式在充分聽取業(yè)主意見基礎(chǔ)上確定。非住宅物業(yè)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成?；I備組的主要職責(zé)如下： ①確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容； ②按照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）； ③確定業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)； ④確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； ⑤做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。上述工作①-④應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。（2）籌備組應(yīng)自組成之日起30日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，審議通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。區(qū)、縣國土房管局對籌備組召開業(yè)主大會會議工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

問

22、什么情況下可以不成立業(yè)主大會？答：物業(yè)管理區(qū)域只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會。決定不成立業(yè)主大會的，業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

問

23、如何確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)？答：首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建設(shè)面積計算。以每一平米為投票權(quán)計算基數(shù)，不足一平米部分不予計算。以后業(yè)主大會會議的投票權(quán)計票方式可以通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》確定。

問

24、業(yè)主大會會議以什么形式召開？答：業(yè)主大會會議可以采取集體討論形式，也可以采取書面征求意見形式。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議，可以書面委托代理人參加。

問

25、業(yè)主大會是否要定期開會，由誰召開？答：業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：(1)20%以上業(yè)主提議的；(2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；(3)業(yè)主大會議事規(guī)則或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

問

26、業(yè)主大會具有哪些主要職責(zé)？答：業(yè)主大會主要職責(zé)如下：（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。問

27、業(yè)主大會如何決議才有效？答：一般事項，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2以上通過；業(yè)主大會作出制定或修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3以上通過。問

28、什么是業(yè)主委員會，與業(yè)主大會是什么關(guān)系？答：業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具體實施業(yè)主大會的決議。業(yè)主委員會組成人數(shù)一般為5至9人的單數(shù)，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

問

29、業(yè)主委員會職責(zé)是什么？答：業(yè)主委員會的主要職責(zé)為：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（5）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)監(jiān)督違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費用。

問30、什么人可以當(dāng)選業(yè)主委員會委員？答：具備以下資格條件的業(yè)主可以成為業(yè)主委員會委員：（1）具有完全民事行為能力的業(yè)主；（2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、模范履行業(yè)主義務(wù)；（4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；（5）具有一定組織能力；（6）具備必要的工作時間。在實際工作中，鼓勵和支持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有業(yè)主身份的各級人大代表和政協(xié)委員作為業(yè)主委員會委員參與物業(yè)管理。

問

31、業(yè)主委員會是否需要備案？答：業(yè)主委員會應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣國土房管局備案。備案時須提交《業(yè)主委員會備案單》及業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會決議、法律法規(guī)規(guī)定其它材料。

問

32、業(yè)主委員會如何作出決定？答：經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定須經(jīng)委員人數(shù)半數(shù)以上通過。業(yè)主委員會的決定應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。問

33、什么情況下業(yè)主委員會委員資格終止？答：出現(xiàn)以下情況時業(yè)主委員會委員資格終止：（1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓，滅失等原因不在是業(yè)主的；（2）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；（3）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；（4）有犯罪行為的；（5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；（6）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；（7）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。問

34、業(yè)主大會、業(yè)主委員會是否可以作出于物業(yè)管理無關(guān)的決定？答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出于物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

問

35、什么是業(yè)主公約？答：業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會會議通過后，對全體業(yè)主具有約束力。主要內(nèi)容是對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項。

問

36、什么是業(yè)主大會議事規(guī)則？答：業(yè)主大會議事規(guī)則由業(yè)主大會制定和修改，由全體業(yè)主共同遵守。業(yè)主大會議事規(guī)則主要就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定方法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

問

37、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與社區(qū)建設(shè)是怎樣的關(guān)系？答：居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，是我市城市管理的重要基礎(chǔ)工作之

一、目的是為了保障物業(yè)管理秩序，維護業(yè)主和居民物業(yè)管理合法權(quán)益，促進社區(qū)建設(shè)全面發(fā)展。按照有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居委會指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大

會和業(yè)主委員會工作，并參與成立業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)、與社區(qū)居委會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域的社會治安的相關(guān)工作。住宅小區(qū)業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居委會；業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)聽取社區(qū)居委會的建議；積極配合社區(qū)居委會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

四、如何選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)

問

38、新建住宅是否必須進行招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)？答：是的。按照規(guī)定，國家提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)通過招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

問

39、業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)進行招標(biāo)？答：不需要。物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的，可不再進行招標(biāo)，直接授權(quán)業(yè)主委員會續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

問40、業(yè)主大會決定更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，應(yīng)當(dāng)有持有多少投票權(quán)的業(yè)主同意？答：業(yè)主大會更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

問

41、業(yè)主大會更換物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居委會和街道辦事處？答：是的。作為物業(yè)管理區(qū)域的重大事項，業(yè)主大會作出更換物業(yè)管理企業(yè)的決議后，應(yīng)當(dāng)及時告知當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會。

問

42、業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就哪些事項形成決議？答：根據(jù)不同情況，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項：（1）授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標(biāo)代理機構(gòu)組織招標(biāo)；（2）確定采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式；（3）授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標(biāo)人或由評標(biāo)委員會推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會最終確定中標(biāo)人；（4）物業(yè)服務(wù)價格幅度或水平。

問

43、業(yè)主委員會招標(biāo)前，是否需要備案？答：業(yè)主委員會招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾椖克趨^(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應(yīng)提交以下資料：（1）業(yè)主大會決議；（2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；（3）招標(biāo)文件；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會委托招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。

問

44、業(yè)主委員會組織招標(biāo)過程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)？答：應(yīng)從以下幾個方面保障業(yè)主的知情權(quán)：（1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示；（2）評標(biāo)過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽；（3）評標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標(biāo)的過程情況以及評標(biāo)委員會提交的評標(biāo)報告向全體業(yè)主公示；（4）中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。

問

45、業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)？答：原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)及時召開全體業(yè)主大會，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個月將有關(guān)決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時書面告知物業(yè)管理企業(yè)。

問

46、業(yè)主委員會招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時完成？答：業(yè)主大會通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期前一個月完成。

問

47、業(yè)主委員會通過招標(biāo)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)如何組織新老企業(yè)的交接？答：業(yè)主大會依法重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在解除與原物業(yè)管理企業(yè)的(前期）物業(yè)服務(wù)合同后，方可組織雙方交接。交接活動由業(yè)主委員會組織，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將下列材料移

交給新物業(yè)管理企業(yè)：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。交接時，應(yīng)當(dāng)制作交接證明并由雙方企業(yè)和業(yè)主委員會加蓋印章。交接完畢后，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退出物業(yè)管理區(qū)域。

問

48、如何與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同？答：按照有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同生效后，全體業(yè)主均應(yīng)履行合同約定。物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容包括物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等。北京市國土資源和房屋管理局2004年5月頒布了物業(yè)服務(wù)合同的示范文本。

五、物業(yè)服務(wù)和費用

問

49、物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容？答：物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實行。物業(yè)服務(wù)指的是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動；一般包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等。

問50、什么是公共性物業(yè)管理服務(wù)、特約性物業(yè)管理服務(wù)？答：公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。一般提到的物業(yè)管理服務(wù)主要為公共性物業(yè)管理服務(wù)。特約性服務(wù)指受個別業(yè)主的單獨委托提供的服務(wù)。比如戶內(nèi)自用部位和設(shè)備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機票、報紙等。

第四篇：面試十問

問題一：“請你自我介紹一下”

這個問題是面試過程中最普遍的“開場白”，很多人在介紹自己時習(xí)慣“背簡歷”，雖然這并不是錯誤的做法，但是如果你參加的是群體面試，像白開水一樣的自我介紹顯然會使你淹沒在茫茫面試者中。不如把個人介紹的內(nèi)容進行重新組合，或者花些心思在敘述中增添亮點，就可以給面試官留下“與眾不同”的印象。

回答問題要點：

1、涉及到簡歷內(nèi)容的自我介紹，內(nèi)容一定要與個人簡歷相一致。

2、表述方式上盡量口語化。

3、要切中要害，不談無關(guān)、無用的內(nèi)容。

4、條理要清晰，層次要分明。

5、事先最好以文字的形式寫好背熟。

問題二：“你為什么選擇我們公司？”

有些面試者在回答這個問題的時候多是從個人角度展開話題，比如“希望有更好的發(fā)展空間”、“希望得到鍛煉的機會”、“希望有能得到更好的待遇”等等。但事實上，面試官是想知道你的面試動機和公司招聘崗位的目的是否一致，也就是說，面試官更關(guān)注你來到公司后能給公司帶來什么，而并非公司能給你帶來什么。

回答問題要點：

1、面試官試圖從中了解你求職的動機、愿望以及對此項工作的態(tài)度。

2、建議從行業(yè)、企業(yè)和崗位這三個角度來回答。

問題三：“你能為我們做什么？”

這個問題與上面的問題可以歸屬同一個類型，只不過問得更為直接。作為應(yīng)聘者，之前做好“功課”是必須的，比如了解公司的概況、產(chǎn)品、服務(wù)，以及你所應(yīng)聘的崗位要求，然后充分結(jié)合所應(yīng)聘公司的要求展開話題即可。

回答問題要點：

1、基本原則上“投其所好”。

2、招聘單位一般會錄用這樣的應(yīng)聘者：基本符合條件、對這份共組感興趣、有足夠的信心。

3、回答這個問題前應(yīng)聘者最好能“先發(fā)制人”，了解招聘單位期待這個職位所能發(fā)揮的作用。

4、應(yīng)聘者可以根據(jù)自己的了解，結(jié)合自己在專業(yè)領(lǐng)域的優(yōu)勢來回答這個問題。

問題四：“你是應(yīng)屆畢業(yè)生，缺乏經(jīng)驗，如何能勝任這項工作？”

這個問題大概是最讓應(yīng)屆畢業(yè)生頭痛的問題之一，沒有工作經(jīng)驗，在與有工作經(jīng)驗的應(yīng)聘者共同競爭時，似乎就沒了底氣。難道所有的公司都不會聘用應(yīng)屆畢業(yè)生嗎？并非如此。首先你要明白的是，既然有機會來到面試現(xiàn)場，就說明此招聘公司是會聘用應(yīng)屆畢業(yè)生的；作為面試者，并沒有高低貴賤之分，大家都在同樣的起跑線上，只要你發(fā)揮足夠出色，就能夠贏得面試官對你的信任和期待。

回答問題要點：

1、如果招聘單位對應(yīng)屆畢業(yè)生的應(yīng)聘者提出這個問題，說明招聘單位并不真正在乎“經(jīng)驗”，關(guān)鍵看應(yīng)聘者怎樣回答。

2、對這個問題的回答最好要體現(xiàn)出應(yīng)聘者的誠懇、機智、果敢及敬業(yè)。

問題五：“您在前一家公司的離職原因是什么？”

此問題對有工作經(jīng)驗的應(yīng)聘者來說是比較“敏感”的問題，如果離職原因不是出在原公司上，應(yīng)聘者在回答此類問題時就會比較容易暴露出個人問題，引起面試官的警覺，甚至?xí)纱耸鼓闶ミM入下一面試環(huán)節(jié)的機會。需要記住的是：同一個面試問題并非只有一個答案，而同一個答案并不是在任何面試場合都有效，關(guān)鍵在于你在掌握規(guī)律后，對面試的具體情況進行把握，有意識地揣摩面試官提出問題時的心理和目的，然后有針對性地進行回答。

回答問題要點：

1、最重要的是：應(yīng)聘者要使找招聘單位相信，應(yīng)聘者在過往的單位的“離職原因”在此家招聘單位里不會再出現(xiàn)。

2、避免把“離職原因”說得太詳細(xì)、太具體。

3、不能摻雜主觀的負(fù)面感受，如“太辛苦”、“人際關(guān)系復(fù)雜”、“管理太混亂”、“公司不重視人才”、“公司排斥我們某某的員工”等。

4、不能躲閃、回避，如“想換換環(huán)境”、“個人原因”等。

5、不能涉及自己負(fù)面的人格特征，如不誠實、懶惰、缺乏責(zé)任感、不隨和等。

問題六：“對這項工作，你有哪些可預(yù)見的困難？”

面試官問這個問題時的真正意圖并不在于讓你指出可預(yù)見的困難究竟有哪些，而是想知道當(dāng)你面對困難時的態(tài)度是怎樣的。

回答問題要點：

1、不宜直接說出具體的困難，否則可能令對方懷疑應(yīng)聘者不行。

2、可以嘗試迂回戰(zhàn)術(shù)，說出應(yīng)聘者對困難所持有的態(tài)度——“工作中出現(xiàn)一些困難是正常的，也是難免的，但是只要有堅忍不拔的毅力、良好的合作精神以及事前周密而充分的準(zhǔn)備，任何困難都是可以克服的。”

問題七：“談?wù)勀愕娜秉c”

這是一個相對“危險”，但如果能回答好，就可以“化險為夷”的問題。如果你回答沒有缺點，會有故意掩蓋缺點的“不誠實”之嫌，如果你把缺點說得過多過細(xì)，只會令面試官大驚失色，你的工作機會也就跟著飛走了。折中的辦法當(dāng)然有，如下——

回答問題要點：

1、不宜說自己沒缺點。

2、不宜把那些明顯的優(yōu)點說成缺點。

3、不宜說出嚴(yán)重影響所應(yīng)聘工作的缺點。

4、不宜說出令人不放心、不舒服的缺點。

5、可以說出一些對于所應(yīng)聘工作“無關(guān)緊要”的缺點，甚至是一些表面上看是缺點，從工作的角度看卻是優(yōu)點的缺點。

問題八：“說說你的某一次失敗經(jīng)歷”

誰都有過失敗的經(jīng)歷，面試官提出這個問題的目的并不是讓你訴說失敗故事，而是看你在面對失敗時所采取的做法以及所持的態(tài)度。在失敗案例的選擇上，千萬不要與所應(yīng)聘的工作相關(guān)，否則結(jié)果只能是“自毀前程”。

回答問題要點：

1、不宜說自己沒有失敗的經(jīng)歷。

2、不宜把那些明顯的成功說成是失敗。

3、不宜說出嚴(yán)重影響所應(yīng)聘工作的失敗經(jīng)歷，4、所談經(jīng)歷的結(jié)果應(yīng)是失敗的。

5、宜說明失敗之前自己曾信心白倍、盡心盡力。

6、說明僅僅是由于外在客觀原因?qū)е率　?/p>

7、失敗后自己很快振作起來，以更加飽滿的熱情面對以后的工作。

問題十：“如果我錄用你，你將怎樣開展工作”

千萬不要真的按照面試官的問題來解答，畢竟你對你的工作職責(zé)和工作內(nèi)容了解不夠多，一上來就說你的“工作計劃”，不僅實現(xiàn)的可能性有待商榷，更會讓面試官覺得你是個做事沒有計劃性的魯莽之人。不如從處事態(tài)度入手來談你的想法，至少不會出什么大問題。

回答問題要點：

1、如果應(yīng)聘者對于應(yīng)聘的職位缺乏足夠的了解，最好不要直接說出自己開展工作的具體辦法，2、可以嘗試采用迂回戰(zhàn)術(shù)來回答，如“首先聽取領(lǐng)導(dǎo)的指示和要求，然后就有關(guān)情況進行了解和熟悉，接下來制定一份近期的工作計劃并報領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，最后根據(jù)計劃開展工作?！?/p>

第五篇：課堂教學(xué)“十問”

語文教研組學(xué)習(xí)材料

編者按：有人常批評語文教學(xué)是“模模糊糊一大片”，不像別的學(xué)科那樣“清清楚楚一條線”。這里的“模模糊糊”就是對于“教什么，學(xué)什么，達(dá)到什么樣的目標(biāo)才算教好？”這一問題的不清不楚。目標(biāo)不清晰，課堂就缺少了鮮明的指向性，師生就容易迷失在課堂上。讓我們也像吳老師這樣經(jīng)常問問自己吧！對教學(xué)的這種不斷叩問，是我們專業(yè)成長的必經(jīng)之路。愿所有語文老師一起努力，打造目標(biāo)清晰的語文課堂。

每課“十問”

每篇課文，教什么，學(xué)什么，達(dá)到什么樣的目標(biāo)才算教好？我們不如每課“十問”，老師可問，學(xué)生可問。

一問：學(xué)生能正確、流利地朗讀課文嗎？

翻開老師的教案，教學(xué)目標(biāo)的第一條大多驚人相似：“正確、流利、有感情地朗讀課文?！闭\然，朗讀是培養(yǎng)學(xué)生語感、理解課文的重要途徑。可一堂課下來，能正確、流利地朗讀課文的寥寥無幾，錯字、添字、漏字、結(jié)巴的大有人在，更不用說有感情了。我們的老師雖然寫了這條目標(biāo)，可在課堂上很少看到老師在認(rèn)真指導(dǎo)學(xué)生讀書，難得聽到學(xué)生朗朗的讀書聲。把課文讀正確、流利，這是最起碼的要求。

二問：學(xué)生能正確、端正地默寫生字詞嗎？

識字、寫字是小學(xué)語文的最基本的任務(wù)，也是最重要的任務(wù)。不僅低年級要重視，中高年級也要重視。在當(dāng)今信息化的時代，很多人在鍵盤上敲打如飛，可提筆寫字時卻是錯別字連天，書寫不堪-1-

入目。這就要求我們重視漢字的默寫、書寫。每課的生字詞，不僅要默正確，而且要默端正，這項工作要堅持不懈。

三問：學(xué)生能正確地理解詞句嗎？

正確地理解祖國的語言文字，是學(xué)語文的一項重要任務(wù)。詞句是組成課文的基本單位，要想理解課文，必先理解詞句。經(jīng)?？吹秸n文分析完了，有很多詞語學(xué)生卻不能正確理解。如把“賽跑”說成“拼命地跑”。漢語豐富多彩，詞語之間有范圍、感情、程度、搭配等方面的差別，特別是在具體的語境中有具體的意思，這些一定要引導(dǎo)學(xué)生理解正確。只有正確理解，才能正確運用。

四問：學(xué)生能簡潔地說出課文大意嗎？

在如今快節(jié)奏的社會生活里，在很短的時間里清楚簡潔地表達(dá)是一種能力。這就要求我們在課堂上訓(xùn)練這種能力。每篇課文，都應(yīng)訓(xùn)練學(xué)生簡潔地表述大意，要教給學(xué)生方法，訓(xùn)練要循序漸進，要對多名學(xué)生的表述進行比較鑒別，互相取長補短。

五問：學(xué)生能領(lǐng)會作者的寫作目的嗎？

作者寫文章，不是“無病呻吟”，而是有其目的的，有的是抒發(fā)自己的一種情感，有的是宣傳自己的一種主張，有的是表達(dá)自己的一種思想。這些是文章的“魂”，要引導(dǎo)學(xué)生去領(lǐng)悟，使學(xué)生受到情的感染、理的啟迪和美的熏陶，從而形成高尚的道德情操，這也是語文的“情感”目標(biāo)。當(dāng)然，我們要用語文的方式去表達(dá)這種領(lǐng)悟，如感情朗讀、給人物寫“頒獎詞”、寫讀后感等。

六問：學(xué)生揣摩出課文的寫作順序了嗎？

“在閱讀中揣摩課文的表達(dá)順序”，這是高段閱讀的一項要求。課文先寫什么，再寫什么，最后寫什么，是按時間順序、地點變化

順序，還是事情發(fā)展順序等等，要引導(dǎo)學(xué)生去揣摩，要讓學(xué)生理清文章的脈絡(luò)，這不僅能幫助學(xué)生理解課文，更能幫助學(xué)生表達(dá)。教師可讓學(xué)生列出課文的表達(dá)順序圖，可用一句話來表述，也可用小標(biāo)題的方式來表述。

七問：學(xué)生領(lǐng)悟了課文的表達(dá)方法了嗎？

《語文課程標(biāo)準(zhǔn)》閱讀目標(biāo)中指出，“在閱讀中初步領(lǐng)會文章的表達(dá)方法。”我們不僅要引導(dǎo)學(xué)生弄清課文寫了什么，更要引導(dǎo)學(xué)生弄清課文是怎樣寫的、怎樣布局謀篇的和怎樣遣詞造句的。當(dāng)然并不是每一課都要從以上幾個方面引導(dǎo)學(xué)生去領(lǐng)悟，而要抓住課文最有特色的表達(dá)方法引導(dǎo)學(xué)生去領(lǐng)會，讓學(xué)生一課一得。

八問：學(xué)生積累了這課的美詞佳句了嗎？

文章源于豐富的語言積累，積累到一定的程度就可文思泉涌，筆下生花，否則縱有思緒萬千，筆下也難有片言只語。我們千萬不能“得意忘言”。每篇課文中的詞語、成語、詞組、優(yōu)美的句子、段落等都應(yīng)讓學(xué)生用專門的本子摘錄、背誦。

九問：學(xué)生進行了遷移運用了嗎？

“學(xué)以致用”。課文中的詞語應(yīng)讓學(xué)生造句、造段。課文中典型句式、段落應(yīng)讓學(xué)生仿寫，仿其形，仿其神。有的課文開頭結(jié)尾好，就應(yīng)讓學(xué)生模仿；有的課文場面描寫好，就應(yīng)讓學(xué)生仿寫；有的課文細(xì)節(jié)寫得好，就應(yīng)讓學(xué)生學(xué)寫細(xì)節(jié)；有的課文對話寫得好，就應(yīng)讓學(xué)生寫對話，等等。只有讀中學(xué)寫，讀讀中練寫，才能由知識轉(zhuǎn)化為能力。

十問：我教給學(xué)生方法，訓(xùn)練學(xué)生能力，培養(yǎng)學(xué)生習(xí)慣了嗎？ 怎樣理解詞語，怎樣理解句子的含義，怎樣概括課文大意，怎

樣回答好問題，怎樣寫好細(xì)節(jié)等等，這些方法應(yīng)教給學(xué)生。這課是重點訓(xùn)練學(xué)生的朗讀能力，還是訓(xùn)練復(fù)述能力，還是訓(xùn)練仿寫能力，還是訓(xùn)練想象能力等等，心中要有數(shù)。圈畫批注、認(rèn)真傾聽、筆記摘抄、不懂就問、勤查工具書等這些學(xué)習(xí)習(xí)慣應(yīng)堅持不懈地培養(yǎng)。

每課“十問”，使教和學(xué)的目標(biāo)變得清清楚楚。每課“十問”，使學(xué)生每課有所得，不僅得意，而且得言、得法、得能。我們不妨每課“十問”，老師問、學(xué)生問，以檢驗自己教得如何，學(xué)得如何。

（摘自教育文摘周報作者：江蘇省鎮(zhèn)江市新區(qū)實驗小學(xué) 吳民益）