第一篇：淺議我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和方向作者

淺議我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和方向作者：未知 來源：中國期刊網(wǎng) 日期：2009年06月28日-

分析研究轉(zhuǎn)型時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，把握物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和方向，具有重要的理論和實(shí)踐意義。物業(yè)管理行業(yè)的興起是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，它既反映了社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展的階段水平，也反映了社會(huì)分工細(xì)化的協(xié)作程度，同時(shí)也是現(xiàn)產(chǎn)權(quán)理論關(guān)于公共產(chǎn)品消費(fèi)問題的典型模型。

一、轉(zhuǎn)型時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)

當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式大致有兩類：一是傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，資源的配置以中央集權(quán)、統(tǒng)一配置為特征；二是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式，資源的配置主要由市場(chǎng)供需雙方?jīng)Q定。進(jìn)入80年代后期，世界政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局發(fā)生重大變化。以美國為代表的發(fā)達(dá)國家以信息技術(shù)和創(chuàng)新為特征步入了新經(jīng)濟(jì)時(shí)代。以俄羅斯為代表的東歐國家采取了所謂“休克療法”，試圖在極短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的跳躍，然而，實(shí)踐已經(jīng)證明，這種改革的成本和代價(jià)是巨大的，它所產(chǎn)生的負(fù)面影響仍經(jīng)久不衰。以中國為代表的部分東亞國家選擇了漸進(jìn)式的改革道路，其主要做法是，從改進(jìn)微觀經(jīng)營機(jī)制上入手，強(qiáng)化對(duì)勞動(dòng)者和企業(yè)的激勵(lì)作用，發(fā)揮勞動(dòng)力資源富裕的比較優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)新增資源創(chuàng)造，借助于資源配置制度（價(jià)格機(jī)制），使這部分新增資源配置到傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)體制下受壓抑的部門，達(dá)到加速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)。

面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)格局的變化，美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂格利茨認(rèn)為，中國面臨兩個(gè)挑戰(zhàn)，一是轉(zhuǎn)型，二是發(fā)展。其實(shí)二者相輔相成，轉(zhuǎn)型似乎成為我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的必由之路，而發(fā)展又是轉(zhuǎn)型的目標(biāo)所在。中國經(jīng)濟(jì)自改革開放以來經(jīng)歷了兩方面的重大變革：一是經(jīng)濟(jì)體制從傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變；二是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，即實(shí)現(xiàn)由粗放式經(jīng)營到集約化經(jīng)營的轉(zhuǎn)變。應(yīng)該說，我國目前正處于這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局的轉(zhuǎn)變之中，這就是所謂的轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)。轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)的最基本的特征可以概括為非穩(wěn)定性、可選擇性和高成長(zhǎng)性。它包括實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變過程的一系列制度選擇和政策措施。正是在這樣的經(jīng)濟(jì)背影下，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。

二、我國物業(yè)管理市場(chǎng)的形成條件

物業(yè)管理最早起源于18世紀(jì)年代的英國，歷經(jīng)一百多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了一個(gè)特定的行業(yè)。在我國，1981年3月深圳成立了第一家物業(yè)管理公司，直至1994年建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，物業(yè)管理行業(yè)在中國才逐漸得以初步規(guī)范和發(fā)展。目前全國有物業(yè)管理單位10萬多家，從業(yè)人員達(dá)150萬人，初步形成了一個(gè)巨大的物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理市場(chǎng)在我國的形成與發(fā)展是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的必然結(jié)果：

1、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型催生了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與住房制度改革。1980年，鄧小平同志就住宅問題發(fā)表了重要講話，肯定了建筑業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要作用，并為住宅改革指明了方向。后來，國家對(duì)城鎮(zhèn)土地使用制度、城鎮(zhèn)住房制度以及房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行改革，其核心是要改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利性分房制度，建立政策性和商業(yè)性相結(jié)合的規(guī)范化的住房分配交易市場(chǎng)和房屋維修市場(chǎng)。這一改革不僅為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的形成和發(fā)展創(chuàng)造了先決條件，也為物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

2、產(chǎn)權(quán)主體的多元化導(dǎo)致了管理制度的根本變革。全民所有制條件下的房管制度不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，也即它無法解決多元化產(chǎn)權(quán)物業(yè)的管理問題。以往房屋的使用者和產(chǎn)權(quán)人是相分離的，產(chǎn)權(quán)人不是政府就是國有企業(yè)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)的不可劃分的性質(zhì)，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不能流動(dòng)、人才不能流動(dòng)、資源配置效率低。隨著房屋市場(chǎng)交易日臻成熟，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到個(gè)人和企業(yè)手中，于是形成了產(chǎn)權(quán)多元化的格局。這樣，舊的房管制度顯然解決不了這類物業(yè)的管理問題，多元化的產(chǎn)權(quán)主體期盼著新型的物業(yè)管理模式的出現(xiàn)。

3、公共產(chǎn)品的特性決定了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)存在的必要性。對(duì)于一幢物業(yè)而言，產(chǎn)權(quán)多元

化的物業(yè)還包括了它所附帶的公共產(chǎn)品（公共部位）。所謂公共產(chǎn)品就是某一區(qū)域全體消費(fèi)者免費(fèi)或者以很低的價(jià)格就可以購買到的商品或服務(wù)。例如小區(qū)內(nèi)部的保安、保潔和公共部位的維修、養(yǎng)護(hù)都可以看成是公共產(chǎn)品，它與購房合同中的房屋產(chǎn)權(quán)有本質(zhì)區(qū)別，取得房屋產(chǎn)權(quán)便具有排它性，但公共產(chǎn)品的消費(fèi)則是非排它性的。由于公共產(chǎn)品都符合“搭便車原則”，要維持公共產(chǎn)品的耐用性和持久性就必須有一個(gè)組織來整合各產(chǎn)權(quán)主體散落在公共產(chǎn)品中的權(quán)益，這個(gè)組織便是物業(yè)管理公司。這是物業(yè)管理行業(yè)存在的法理基礎(chǔ)。

4、物業(yè)投資的保值增值要求專業(yè)化的物業(yè)管理。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)達(dá)，已經(jīng)使購買房屋不僅僅是一種消費(fèi)投資行為，而且還包涵甚至純粹是一種資本投資行為。事實(shí)也已證明，很多人購置物業(yè)就是作為一種投資。從本質(zhì)上講，業(yè)主購置房屋或者從事置業(yè)投資，除了要獲得資金的時(shí)間收益外，更重要是為了獲取包括服務(wù)在內(nèi)的環(huán)境增值收益，它是不動(dòng)產(chǎn)增值的重要方面。也就是說，業(yè)主為了確保房屋的投資保值增值也需要選擇專業(yè)化管理組織。

5、房地產(chǎn)開發(fā)商售后服務(wù)承諾的要求。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中人們自主選擇的權(quán)利促使房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要提供優(yōu)質(zhì)有房屋、優(yōu)美的環(huán)境，而且還要提供優(yōu)良的服務(wù)、優(yōu)雅的文化。因此，為了樹立品牌，獲取長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，越來越多的開發(fā)商注重提供優(yōu)良的售后服務(wù)，他們甚至在房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就考慮了物業(yè)管理的要求。推動(dòng)和促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展，成為開發(fā)商走專業(yè)化分工協(xié)作道路的必然選擇。

三、我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和方向

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人們生活水平和生活方式密切相關(guān)，因此，我們可以從物業(yè)管理行業(yè)所在的法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)背景以及行業(yè)內(nèi)涵等方面去把握其發(fā)展趨勢(shì)和方向。中國期刊網(wǎng)

1、物業(yè)管理市場(chǎng)由單

一、狹小逐漸轉(zhuǎn)變開放、擴(kuò)大

中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過程，要求作為居民生存條件的住房走向市場(chǎng)。我國住房制度的改革，為此創(chuàng)造了有利條件。80年代以前，住房從建造、分配到管理基本上是統(tǒng)分統(tǒng)包，幾乎不存在真正意義上的物業(yè)管理。到1999年，全國可售公房的60%以上已出售給了居民家庭。從新建商品房來看，1985年個(gè)人購買的比例僅占14%，到1999年個(gè)人購房比例達(dá)80%.這表明單一住房公有制已經(jīng)被打破，以居民自有產(chǎn)權(quán)主的多種產(chǎn)權(quán)形式并存的格局正在逐步形成。

另外，根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，2000年我國房地產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）中的比例為6%，而同期日本為11%、香港為19%，正因?yàn)榇嬖谶@方面的差距，國家“十五”計(jì)劃已明確把發(fā)展新興城鎮(zhèn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和布局的重要手段。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)在我國有著巨大的發(fā)展空間，同樣物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展前景也是十分令人樂觀的。

2、物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量將呈現(xiàn)從擴(kuò)張到收縮直到穩(wěn)定的狀態(tài)

到目前為止，我國物業(yè)管理單位已有10萬多家，全國的房屋建筑面積總總計(jì)約90多億平方米，平均每家管理的面積不到10萬平方米。物業(yè)管理的低收入、低利潤(rùn)的行業(yè)特點(diǎn)，要求規(guī)?；?jīng)營。這一基本的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法則，必然導(dǎo)致眾多的物業(yè)管理公司被兼并、淘汰和破產(chǎn)。以深圳為例，全市共有各類物業(yè)管理機(jī)構(gòu)1200余家，其中正式注冊(cè)的公司有470多家，管理面積超過100萬平方米的只有30多家，僅占公司總數(shù)的7%，但卻管理著全市住宅建筑面積的60%，有40%的物業(yè)管理的面積不到10萬平方米。為了避免無效競(jìng)爭(zhēng)和浪費(fèi)資源，深圳市政府對(duì)物業(yè)管理公司的注冊(cè)予以限制，以抑制絕對(duì)數(shù)量的增加，同時(shí)要求開發(fā)商對(duì)新開發(fā)出的房屋進(jìn)行招標(biāo)選擇管理公司。這種趨勢(shì)表明，多數(shù)物業(yè)管理公司將被日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所淘汰。物業(yè)管理行業(yè)將進(jìn)入群雄并起的戰(zhàn)國時(shí)代，最終將形成若干家實(shí)力雄厚的物業(yè)管理龍頭企業(yè)，并成為行業(yè)發(fā)展的標(biāo)志。

3、政府行政職能日益弱化，行業(yè)自律逐漸增強(qiáng)

如果說目前和今后一段時(shí)期，物業(yè)管理市場(chǎng)還需要政府有關(guān)部門依靠行政手段來加以干

預(yù)和指導(dǎo)的話，那么可以斷定，隨著改革的不斷深化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制作用的日益強(qiáng)大和有效，政府在物業(yè)管理方面的職能將逐漸弱化成為制定適當(dāng)?shù)姆ㄒ?guī)，并保障法規(guī)的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。行業(yè)自律性的形成完全依賴于市場(chǎng)化的發(fā)育程度，一個(gè)高度發(fā)達(dá)的物業(yè)管理市場(chǎng)，必然有與之相適應(yīng)的行規(guī)業(yè)律。國家建設(shè)部已率先將原先政會(huì)的行政職能權(quán)力讓位于中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)，雖然它仍然有其官方背景，但畢竟是向行業(yè)慣例上邁出了可喜的一步。

4、物業(yè)管理服力的內(nèi)容將向兩頭延伸

我國的物業(yè)管理行業(yè)方興未艾，它在改革開放中誕生，又在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期接受洗禮和沖擊，雖然會(huì)有一些艱難，但噴薄而出的朝陽終究會(huì)映紅大江南北。

傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容主要包括小區(qū)的治安、環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、維修及保養(yǎng)等，其目標(biāo)和對(duì)象是延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命?，F(xiàn)代物業(yè)管理已將這種服務(wù)指向了物業(yè)的所有者和使用人，物業(yè)管理企業(yè)竭力創(chuàng)造人性化、親性化的管理環(huán)境。然而，物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容還將向上延伸至房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、設(shè)備安裝及調(diào)試階段。這種看似不務(wù)正業(yè)的多此一舉，實(shí)際上是物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)在需求。一方面，開發(fā)商希望在事前多聽取物業(yè)管理公司的意見，充分利用物業(yè)管理公司在與業(yè)主和住戶聯(lián)系中獲取的信息資源，以保證其后續(xù)服務(wù)的質(zhì)量，達(dá)到樹品牌的目標(biāo)；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)需要通過接管前期的介入熟悉和了解設(shè)備設(shè)施的狀況，以保證住戶入伙期的平穩(wěn)過渡。轉(zhuǎn)貼于 中國期刊網(wǎng) http://

第二篇：淺析我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

淺析我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

摘要：在我國，物業(yè)管理行業(yè)雖然已初具規(guī)模，被越來越多的人所接受，也愿意將自己的房屋交由物業(yè)公司管理，使物業(yè)保值和增值。但是在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部，自身資金不足、資質(zhì)不齊等；在物業(yè)管理行業(yè)上，法律體系不健全、政府職能不足。面對(duì)現(xiàn)狀，我們必須認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化與規(guī)?；?，股權(quán)化與市場(chǎng)化；物業(yè)管理的智能化與法制化發(fā)展是我國物業(yè)管理改變現(xiàn)狀、逐步打造自身的品牌的趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；現(xiàn)狀；發(fā)展趨勢(shì)

所謂物業(yè)管理，就是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定對(duì)物業(yè)和相關(guān)附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)它周圍的環(huán)境和公共秩序進(jìn)行管理，并且對(duì)業(yè)主提供一系列相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理不僅能延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，使其保值增值，而且在改變城市面貌、推進(jìn)城市化進(jìn)程中也起到了重要的作用。

“物業(yè)管理”最早出現(xiàn)在19世紀(jì)60年代的英國，至今發(fā)展已有近一個(gè)半世紀(jì)了。而在中國直到改革開放才開始由沿海一帶地區(qū)接受香港的物業(yè)管理概念，然后逐漸傳入內(nèi)地，由于我國人多地少，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié)，自然逐漸成為人們購房時(shí)關(guān)注的熱點(diǎn)，同時(shí)致使物業(yè)管理成為我國發(fā)展最快的新興行業(yè)之一。但是，物業(yè)管理自引入中國以來才20多年，而在大陸內(nèi)地則普遍只有10年左右的發(fā)展歷史，發(fā)展速度快與發(fā)展歷史較短的現(xiàn)狀導(dǎo)致了物業(yè)管理市場(chǎng)正在建立的高樓顯得根基不穩(wěn)。因此，我們目前迫切需要對(duì)我國的物業(yè)管理進(jìn)行認(rèn)真的思考分析，把握正確的發(fā)展趨勢(shì)，才能將我國的物業(yè)管理打造得堅(jiān)不可摧。

那么中國物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)狀是什么呢？物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)又如何呢？

一、我國物業(yè)管理現(xiàn)狀

（一）物業(yè)管理企業(yè)自身存在的問題

1、自管自建的模式仍占主導(dǎo)地位

從體制上考察我國兩萬余家物業(yè)管理企業(yè)，80%以上的是國有體制；如果我們?cè)購奈飿I(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析，全國有70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè)，20%屬于房管所或后勤單位改制，只有10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。

2、自身資金不足

物業(yè)管理企業(yè)的資金來源一方面由開發(fā)商支付管理基金以及開發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金不能完全落實(shí)，不能及時(shí)收取維修費(fèi)用。另一方面管理費(fèi)收 1

取不規(guī)范，接管物業(yè)時(shí)的驗(yàn)收費(fèi)、質(zhì)量保證金以及城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼等經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目不能落實(shí)，使得業(yè)主反映的問題和及其需要解決的問題得不到有效的解決。

3、資質(zhì)參差不齊

物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)才能接管物業(yè)，同時(shí)物業(yè)管理人員要執(zhí)證上崗。我國的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)相差主要表現(xiàn)在：

一個(gè)是企業(yè)的門檻低。物業(yè)管理企業(yè)的成立比較的簡(jiǎn)單，不需要其他的設(shè)備、廠房、成熟的產(chǎn)品，只是為業(yè)主提供有償?shù)姆?wù)，并且注冊(cè)資金不高。

另一個(gè)是市場(chǎng)化較低。物業(yè)管理企業(yè)在我國主要是通過四種途徑組建起來的即由開發(fā)商組建的物業(yè)管理公司或附屬的物業(yè)管理部、獨(dú)立組建的物業(yè)管理公司、房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司、各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)管理公司，其中最后一種途徑只占少數(shù)，最多的是通過一兩種途徑組建起來的。而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的傳統(tǒng)觀念，制約著物業(yè)管理的自由市場(chǎng)化發(fā)展。

（二）物業(yè)管理法制不健全

到目前為止，關(guān)于物業(yè)管理的最高法律法規(guī)就是2005年才頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例草案》，由此可見法律體系的建構(gòu)還需要時(shí)日。我國物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。進(jìn)一步導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在管理與服務(wù)過程中產(chǎn)生的問題、糾紛無法有效、正確地解決，造成了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主很難和諧相處。

立法滯后帶來的影響首先是消費(fèi)者的利益無“法”保障。因缺乏法律依據(jù)，司法機(jī)關(guān)難以及時(shí)處理日益增多的物業(yè)管理案件，物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到迅速有效地解決；其次，制約了行業(yè)的健康發(fā)展。沒有全國大法的統(tǒng)一規(guī)范，地方和行業(yè)性法規(guī)呈現(xiàn)出沒有綱領(lǐng)的散亂，使企業(yè)難以適從，無法保證物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)合同規(guī)定的經(jīng)濟(jì)利益。

(三)政府職能的問題

首先，政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨(dú)立運(yùn)作。其次，政府職能錯(cuò)位或越位，政府仍習(xí)慣于對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)直接干預(yù)；第三，管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜，往往一個(gè)小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應(yīng)付20多個(gè)部門的檢查管理。以物業(yè)管理收費(fèi)為例：既要報(bào)物業(yè)主管部門的資質(zhì)檢查證書；又要按照物價(jià)部門規(guī)定的等級(jí)打分確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還要邀請(qǐng)行業(yè)主管部門、物價(jià)部門到小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)通過，最后才能確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取收費(fèi)許可證，一個(gè)許可證往往需要幾個(gè)月乃至半年的時(shí)間。因此政府要協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與各部門之間的關(guān)系，提高辦事效率，節(jié)約人力物力，避免不必要的浪費(fèi)。

(四)市場(chǎng)化程度不高，但市場(chǎng)化正在啟動(dòng)

我國物業(yè)管理雖然是適應(yīng)房地產(chǎn)管理體制改革而產(chǎn)生的，但它仍然沒有擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的干擾，仍然在進(jìn)行著一些非市場(chǎng)化的運(yùn)作。

首先，物業(yè)管理項(xiàng)目的獲取大多是暗箱操作，投標(biāo)競(jìng)標(biāo)的程序和制度的不嚴(yán)格執(zhí)行，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制還未真正形成。作為市場(chǎng)主體的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)，業(yè)主委員會(huì)組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間仍存在或多或少經(jīng)濟(jì)上的依賴關(guān)系，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變。物業(yè)管理還沒有形成有利于競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一的市場(chǎng)。以北京市為例，北京的物業(yè)管理存在許多不符合市場(chǎng)化的問題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行，但因?yàn)槭悄硞€(gè)開發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是某幾個(gè)開發(fā)公司合資組成的股份企業(yè)，管理項(xiàng)目不愁沒有。另一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場(chǎng)化的手段進(jìn)行暗箱操作，爭(zhēng)奪市場(chǎng)。

其次，市場(chǎng)化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價(jià)格管理體制與運(yùn)行機(jī)制上。其基本做法是政府定價(jià)或制定指導(dǎo)價(jià)，建設(shè)單位補(bǔ)貼,多種經(jīng)營、以副補(bǔ)主。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、收繳率偏低的結(jié)果，直接導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期虧損經(jīng)營、無發(fā)展后勁。物業(yè)管理長(zhǎng)期低成本運(yùn)作，使服務(wù)質(zhì)量難以有本質(zhì)提高，形成了制約物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。

(五)物管托管規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量在不斷的增加，但是有一些城市或地區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)缺乏大手筆，20萬平方米以上的成規(guī)模小區(qū)不多，有的開發(fā)商甚至見縫插針客觀上給物業(yè)管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業(yè)管理企業(yè)，已形成了諸侯割據(jù)的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬平方米左右，而這個(gè)數(shù)字則是一般物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營保本底線。又如在武漢，注冊(cè)物業(yè)管理的企業(yè)有300多家，但是真正具有一級(jí)資質(zhì)的卻只有三家，其中兩家是具有國有資產(chǎn)背景的企業(yè)，而其他的大都是小打小鬧，各據(jù)一方，不成規(guī)模。出現(xiàn)這種情況除了進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過整個(gè)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)模化集團(tuán)化方向轉(zhuǎn)變。

（六）全國性的品牌格局沒有形成首先缺乏專業(yè)人才使物業(yè)行業(yè)難以向高水平，深層次發(fā)展，目前物業(yè)管理的公司的中人才缺乏的現(xiàn)象較為普遍，突出表現(xiàn)為‘三多三少’,即傳統(tǒng)的繼承型房產(chǎn)管理人才多，新的創(chuàng)新物業(yè)管理人才少，單功能人才多，多功能人才少，初級(jí)管理人才多。高級(jí)管理人才少。

其次物業(yè)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，管理服務(wù)不到位，物業(yè)管理公司忽視企業(yè)人員的建設(shè)，不經(jīng)常開展職業(yè)道德和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級(jí)各類人員的崗位責(zé)任.工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理水平不高服務(wù)質(zhì)量不好。這種狀況為未來物業(yè)管理市場(chǎng)的重新洗牌提供了良好的條件。

（二）我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)

（1）專業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)

物業(yè)管理專業(yè)化是指有專業(yè)服務(wù)公司來完成物業(yè)管理的服務(wù)。主要表現(xiàn)在一種是規(guī)模較大的物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行分類管理，同時(shí)對(duì)外承接物業(yè)項(xiàng)目；另一種是規(guī)模較小的物業(yè)管理公司將自己的物業(yè)管理項(xiàng)目以分包的方式委托給不同的專業(yè)公司進(jìn)行管理。

物業(yè)管理的專業(yè)化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然結(jié)果。其優(yōu)點(diǎn)在于一是將克服一體化管理中機(jī)構(gòu)龐雜，人員眾多，管理成本高的弊病；二是將有利于物業(yè)資源的優(yōu)化配置，對(duì)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展起到很大作用；三是能使物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶提供更完美、周到、專業(yè)的服務(wù)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，從而使物業(yè)管理公司獲得較佳的經(jīng)濟(jì)效益。

（2）集團(tuán)化發(fā)展趨勢(shì)

物業(yè)管理集團(tuán)化是指物業(yè)管理企業(yè)通過多種方式形成具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)，這也是物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的要求。作為由政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的微利行業(yè)，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要，在這在客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)必走規(guī)模化、集團(tuán)化之路；而激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，從而使一部分物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展壯大，使物業(yè)管理集團(tuán)化趨勢(shì)能夠形成。另外，物業(yè)管理企業(yè)之間可以通過兼并、合作等方式，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)聯(lián)合，從而形成物業(yè)管理集團(tuán)。

（3）智能化發(fā)展趨勢(shì)

物業(yè)管理智能化是指物業(yè)管理企業(yè)借助智能化設(shè)備、設(shè)施對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)的一種現(xiàn)代化管理手段，是未來物業(yè)管理發(fā)展的一大趨勢(shì)。應(yīng)該說，智能化管理對(duì)物業(yè)承建商、企業(yè)、業(yè)主三方面都將產(chǎn)生吸引力。隨著現(xiàn)代科技的發(fā)展，特別是信息科技的發(fā)展，人們對(duì)物業(yè)管理要求越來越高，房地產(chǎn)發(fā)展商在新建物業(yè)時(shí)，會(huì)更多考慮物業(yè)管理的智能化程度，會(huì)增加物業(yè)的智能化程度，從而使物業(yè)管理的智能化程度提高，對(duì)于物業(yè)企業(yè)來說，實(shí)行智能化管理，能降低物業(yè)管理的人力成本企業(yè)，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，這會(huì)促使物業(yè)管理企業(yè)投資改造物業(yè)，增加物業(yè)的智能化程度，從而提高提高物業(yè)管理的智能化水平。

（4）品牌化發(fā)展趨勢(shì)

物業(yè)管理品牌化是指物業(yè)管理行業(yè)走向以品牌為中心的發(fā)展之路。物業(yè)管理

是社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的和經(jīng)營型的管理，進(jìn)行市場(chǎng)化管理也就是通過市場(chǎng)物業(yè)管理的資源進(jìn)行優(yōu)化配置，從而形成最佳的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。實(shí)行物業(yè)管理市場(chǎng)化的必定會(huì)引入市場(chǎng)機(jī)制，通過激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致企業(yè)優(yōu)勝劣汰，有雄厚實(shí)力和好的品牌的優(yōu)勝企業(yè)，走上良性循環(huán)的發(fā)展之路、實(shí)力不強(qiáng)、品牌不佳的企業(yè)會(huì)被淘汰，這些都會(huì)促使物業(yè)管理必須走向品牌化發(fā)展道路。

（5）國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展趨勢(shì)

國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是指物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的同時(shí)遵守國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系的有關(guān)要求。物業(yè)管理實(shí)踐已經(jīng)充分證明，引入國際質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)體系（包括ISO900國際質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)體系和ISO14001國際質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)體系等），對(duì)物業(yè)管理的規(guī)范化運(yùn)作，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，確實(shí)起到了很大的作用，適合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的越來越激烈，物業(yè)管理品牌地位的重要性越來越凸顯，將有眾多的物業(yè)管理企業(yè)提高國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證，并實(shí)行國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化管理。因此，國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化管理是物業(yè)管理的一大發(fā)展趨勢(shì)。

（6）技術(shù)型、集約型發(fā)展趨勢(shì)

技術(shù)型、集約型是指物業(yè)管理企業(yè)以提高物業(yè)管理技術(shù)，提高物業(yè)管理生產(chǎn)水平為內(nèi)涵的物業(yè)管理方式。目前，在普遍推行國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系的情況下，物業(yè)管理在管理水平、國際標(biāo)準(zhǔn)、管理理念、管理模式等方面越來越趨向同質(zhì)化。因此，在此種情況下，走技術(shù)型、集約化物業(yè)管理之路就成為物業(yè)管理公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。技術(shù)型、集約化的物業(yè)管理模式可提高三大技術(shù)體系支持。一是管理技術(shù)：品質(zhì)管理技術(shù)、持續(xù)教育技術(shù)、戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施技術(shù)、營銷技術(shù)、財(cái)務(wù)管理技術(shù)、組織機(jī)構(gòu)及管理技術(shù)；二是營運(yùn)技術(shù)：工程管理技術(shù)、智能化營運(yùn)及管理技術(shù)、環(huán)境工程技術(shù)、信息化營運(yùn)及管理技術(shù)、服務(wù)過程管理技術(shù)；三是研發(fā)技術(shù)：監(jiān)控評(píng)價(jià)技術(shù)、試驗(yàn)創(chuàng)新技術(shù)、研發(fā)分析技術(shù)等。物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及物業(yè)管理企業(yè)自身的發(fā)展需求會(huì)促使物業(yè)管理向技術(shù)型、集約化方向發(fā)展。

（7）物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化與法制化發(fā)展

任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都離不開政府的支持，而政府扶持的關(guān)鍵是制定符合市場(chǎng)規(guī)律和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的科學(xué)、合理、系統(tǒng)的政策體系，由于認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)建設(shè)管理中的地位和作用，政府肯定會(huì)繼續(xù)為扶持物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持，并形成較為完善的物業(yè)管理體系，形成整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化。

那么，政府的規(guī)范化發(fā)展就需要以成熟的行業(yè)法規(guī)、條例為基礎(chǔ)，加大物業(yè)管理的立法力度，使行業(yè)發(fā)展有法可依，徹底實(shí)現(xiàn)法制化。這不僅是企業(yè)的呼聲，國家有關(guān)部門也在進(jìn)行著積極的努力，以《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，我們就可以看出

國家是對(duì)物業(yè)管理的法制化建設(shè)發(fā)展相當(dāng)重視的。我相信，隨著更加科學(xué)、合理、真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系的逐漸完善，我國的物業(yè)管理將會(huì)迎來它輝煌的未來

（8）品牌化發(fā)展趨勢(shì)

物業(yè)管理品牌化是指物業(yè)管理行業(yè)走向以品牌為中心的發(fā)展之路。物業(yè)管理是社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的和經(jīng)營型的管理，進(jìn)行市場(chǎng)化管理也就是通過市場(chǎng)物業(yè)管理的資源進(jìn)行優(yōu)化配置，從而形成最佳的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。實(shí)行物業(yè)管理市場(chǎng)化的必定會(huì)引入市場(chǎng)機(jī)制，通過激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致企業(yè)優(yōu)勝劣汰，有雄厚實(shí)力和好的品牌的優(yōu)勝企業(yè)，走上良性循環(huán)的發(fā)展之路、實(shí)力不強(qiáng)、品牌不佳的企業(yè)會(huì)被淘汰，這些都會(huì)促使物業(yè)管理必須走向品牌化發(fā)展道路。

結(jié)束語：物業(yè)管理企業(yè)要實(shí)現(xiàn)管理的專業(yè)化、集團(tuán)化規(guī)?；?、智能化、國際標(biāo)準(zhǔn)化、法制化、品牌化、才能更好的適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理企業(yè)要不斷完善自身的建設(shè)，學(xué)習(xí)先進(jìn)的技術(shù)及管理經(jīng)驗(yàn)，不斷的進(jìn)行創(chuàng)新是解決目前的現(xiàn)狀及迎合發(fā)展趨勢(shì)的重要手段。

參考文獻(xiàn)：

[1] 梁柱《中國物業(yè)管理理論探索與實(shí)踐》中國經(jīng)濟(jì)出版社2003.[2]賀學(xué)表,(美)Albertlo,王子潤(rùn).中國物業(yè)管理.法律出版社.2003.[3]許海峰《物業(yè)管理》人民法院出版社出版、2004.

第三篇：我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)

目錄

摘要…………………………………………………………………….2 關(guān)鍵詞………………………………………………………………….2 緒論…………………………………………………………………….2

一、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題…………………………….2

（一）物業(yè)管理立法滯后，理論體系不夠健全…………………….3

（二）物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成…………………………….4

（三）物業(yè)管理收費(fèi)難且不規(guī)范…………………………………….4

（四）物業(yè)管理發(fā)展的區(qū)域性不平衡……………………………….4

（五）物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，并缺乏專業(yè)人才………………….5

二、我國物業(yè)管理發(fā)展的若干對(duì)策………………………………….5

三、我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)……………………………………….7

四、結(jié)論……………………………………………………………….8 參考文獻(xiàn)……………………………………………………………….8

我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)

【摘要】：近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的日漸成熟，以從事房地產(chǎn)業(yè)管理為基礎(chǔ)的物業(yè)管理，蓬勃發(fā)展起來，并逐步成為我國市場(chǎng)中最具競(jìng)爭(zhēng)活力、最有投資潛力的行業(yè)。分析我國目前的物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于完善我國的物業(yè)管理以及提升物業(yè)管理水平均具有現(xiàn)實(shí)意義。物業(yè)管理企業(yè)雖然在我國只有20多年的發(fā)展，但企業(yè)數(shù)量連年猛增，在取得了很多成績(jī)的背后，也逐漸暴露出許多不足之處。本文著重分析當(dāng)前物業(yè)管 理行業(yè)中所存在的問題，主要從法律法規(guī)體系不完善、市場(chǎng)化程度不健全、從業(yè)人員不夠?qū)I(yè)化、企業(yè)本身管理經(jīng)驗(yàn)不足等方面分析問題的成因，并提出改進(jìn)和提高我國物業(yè)管理水平的對(duì)策措施。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；現(xiàn)狀；對(duì)策；發(fā)展趨勢(shì)；房地產(chǎn)；物業(yè)管理企業(yè)。

隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并逐步發(fā)展成為一個(gè)新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要分支。物業(yè)管理實(shí)行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)和市場(chǎng)化運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制，適應(yīng)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要。物業(yè)管理是新生事物，受地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政策規(guī)范、城市規(guī)劃、設(shè)計(jì)環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響，其規(guī)范化、規(guī)?；l(fā)展仍需一個(gè)艱難的探索過程。本文試就目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀及應(yīng)采取的對(duì)策進(jìn)行分析。

一、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題。

物業(yè)管理是一個(gè)充滿生機(jī)和活力的現(xiàn)代的住房管理模式，我國從1981年3月起在深圳試點(diǎn)開始到現(xiàn)在已經(jīng)有20多年的歷史。在這20多年的時(shí)間里，物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)一直奏響發(fā)展的主旋律，在發(fā)展的道路上不斷前行，行業(yè)自身不斷發(fā)展壯大，日益受到社會(huì)的認(rèn)同和業(yè)主的接受與歡迎。目前我國物業(yè)管理行業(yè)無論是企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、人員素質(zhì)、覆蓋范圍，還是經(jīng)營能力、服務(wù)水平、服務(wù)內(nèi)涵都在不斷提高和增強(qiáng)，中國物業(yè)管理行業(yè)積極探索和創(chuàng)建既符合國際慣例，又適合中國國情和社會(huì)特點(diǎn)的物業(yè)管理模式，同時(shí)我國物業(yè)管理仍存在許多問題。房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 20世紀(jì)八十年代初我國第一家房地 產(chǎn)物業(yè)管理公司在深圳建立，標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的誕生。至今已有20多年，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2009年的行業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯 示，在我國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，130 個(gè)大型城市和地區(qū)的近5，000家物業(yè)公 司中，2005～2008年建立的就有2，965 家，幾乎占總數(shù)的60%，房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)的隊(duì)伍每年在以超過100%的同比增長(zhǎng)數(shù)量進(jìn)行發(fā)展壯大，這說明我國大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭非常良好，物業(yè)管理市場(chǎng)大有可為，但同時(shí)也提醒我們，由于建立時(shí)間短，物業(yè)管理市場(chǎng)不健全，這些如雨后春筍般建立的房地產(chǎn)物業(yè)管理 企業(yè)存在許多不足之處，有待改進(jìn).（一）物業(yè)管理立法滯后，理論體系不夠健全。

物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，我國相關(guān)的法規(guī)建設(shè)十分滯后，這種法律上的缺位容易引發(fā)各種利益沖突，也不利于社會(huì)的安寧和穩(wěn)定。隨著住房制度改革的深化，住房自有化和住區(qū)社會(huì)化已成為不可抗拒的歷史潮流。在物業(yè)由開發(fā)商移交給物業(yè)管理公司的過程中，開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司、業(yè)主四方是一種什么樣的關(guān)系，他們各自對(duì)物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護(hù)、使用負(fù)有什么樣的責(zé)任，這些都需要在法律上予以界定。并且，規(guī)范和約束業(yè)主與業(yè)主之間，管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系僅靠公約也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須要有一個(gè)具有強(qiáng)制性、權(quán)威性更強(qiáng)的物業(yè)管理的法規(guī)體系，通過法律的形式將各自的責(zé)、權(quán)、利明確下來，確保物業(yè)內(nèi)的公共利益不受侵害。因此，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)很重要問題。我國物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu)，完善的法規(guī)體系尚未形成。自1994年以來，建設(shè)部等國家部委（局）和各地方政府雖頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。但由于缺乏系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各部門在制定法規(guī)的過程中，往往局限于對(duì)境內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)的模仿或就事論事的解決方法上，存在許多不足之處。

（二）物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成。

物業(yè)管理項(xiàng)目的 獲取大多都是暗箱操作，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制還未真正形成。作為市場(chǎng)主體的業(yè)主管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)，業(yè)主委員會(huì)組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間還存在或多或少經(jīng)濟(jì)上的依賴關(guān)系，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變。物業(yè)管理還沒有形成有利競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一的市場(chǎng)。有些物業(yè)管理存在許多不符合市場(chǎng)化 的問題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專 業(yè)方面不很在行，但因?yàn)槭悄硞€(gè)開發(fā)公司 的下屬企業(yè)，或者是某幾個(gè)開發(fā)公司合資 組成的股份企業(yè)，管理項(xiàng)目不愁沒有；另 一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們充分 利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市 場(chǎng)化的手段進(jìn)行暗箱操作，奪取市場(chǎng).。物業(yè)管理招投標(biāo)管理不規(guī)范，基本是誰開發(fā)誰管理，未形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，主要表現(xiàn)在：小區(qū)竣工交房階段業(yè)主入住較少，基本是開發(fā)商自行選聘物業(yè)，在業(yè)主入住達(dá)到一定規(guī)模后，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)難度較大，業(yè)主很難選聘自己滿意的物業(yè)公司。

（三）物業(yè)管理收費(fèi)難且不規(guī)范。

物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。目前，物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個(gè)問題是：―是收費(fèi)難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者不愿交管理費(fèi)。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購房?jī)H僅為了增值而長(zhǎng)期閑置，也造成收費(fèi)困難。二是收費(fèi)行為不規(guī)范。國家計(jì)委、建設(shè)部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)作了明確規(guī)定。但是各地物價(jià)主管部門沒有嚴(yán)格實(shí)施，有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權(quán)益，多收費(fèi)，亂收費(fèi)。物業(yè)管理收費(fèi)相當(dāng)困難，同時(shí)盡管國家頒發(fā)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，但是各地物價(jià)主管部門沒有嚴(yán)格實(shí)施，當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又不見出臺(tái)，服務(wù)收費(fèi)沒有做到有章可循，由此導(dǎo)致物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)。

（四）物業(yè)管理發(fā)展的區(qū)域性不平衡。

我國沿海地區(qū)、發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)發(fā)展較快，運(yùn)作也比較正常；而在邊遠(yuǎn)落后地區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)。這就造成了我國物業(yè)管理發(fā)展的嚴(yán)重不平衡，不利于我國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

（五）物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，并缺乏專業(yè)人才。

目前，我國物業(yè)管理從業(yè)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)層次不高，物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平有限，物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)偏低。物業(yè)管理人才對(duì)物管企業(yè)來說至關(guān)重要，管理人員素質(zhì)的高低，不僅影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量水平，而且關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)管理專業(yè)化程度不高。我國物 業(yè)管理行業(yè)仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，隨著 管理規(guī)模的擴(kuò)大，服務(wù)人員也越來越多，但其中多數(shù)來自下崗轉(zhuǎn)崗職工，高素質(zhì)人才嚴(yán)重缺乏，且未能形成有效的激勵(lì)機(jī)制，造成從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。同時(shí)，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，造成企業(yè)的服務(wù)水平低下、服務(wù)質(zhì)量不到位、服務(wù)意識(shí)停滯，企業(yè)的專業(yè)化程度不高。

二、我國物業(yè)管理發(fā)展的若干對(duì)策。

1、要求政府部門盡快建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理的法律體系，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運(yùn)行。明確區(qū)分開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司之間的責(zé)、權(quán)，以減少糾紛，更好地維護(hù)各方利益，從而促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展壯大。健全物業(yè)管理相應(yīng)法律法規(guī)。從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來看，一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章；三是建立環(huán)境衛(wèi) 生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章；四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)均有法可依。以住宅區(qū)物業(yè)管理為 例，有多層、高層、別墅區(qū)、度假村、特殊住宅區(qū)等多種類型，在住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例 的精神下，分別制定出上述類型物業(yè)的管 理辦法，組成物業(yè)管理法律體系的子系 統(tǒng)。通過這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。

2、政府加大監(jiān)管力度，推行物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)度，嚴(yán)格實(shí)施招投標(biāo)制度，由業(yè)主來選擇信得過、能夠提供質(zhì)價(jià)相符服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，通過各物業(yè)公司之間的良性竟?fàn)巵硖岣咝袠I(yè)的整體水平。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育。限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵(lì)開發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)的高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。

3、著重加強(qiáng)邊遠(yuǎn)落后地區(qū)的物業(yè)管理建設(shè)，廣泛宣傳物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)，提高社會(huì)各界對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。運(yùn)用廣播、電視、報(bào)紙等傳媒，通過多種形式，大力宣傳物業(yè)管理的作用和意義。只有提高了人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，才能更好地促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。進(jìn)一步完善行業(yè)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)完善物業(yè)管理師制度，我國未來物業(yè)管理企業(yè)要高度重視物業(yè)管理隊(duì)伍的人數(shù)和質(zhì)量，物業(yè)管理師可以注冊(cè)物業(yè)管理公司，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，物業(yè)管理師作為職業(yè)經(jīng)理人，接受物業(yè)管理企業(yè)的雇傭，從事專業(yè)物業(yè)管理活動(dòng)，物業(yè)管理師可以以自由人的身份，合伙注冊(cè)“物業(yè)管理師事務(wù)所”；物業(yè)管理師可以專業(yè)人士的身份，受雇于業(yè)主委員會(huì)。

4、提升人員素質(zhì)，做好人才儲(chǔ)備。物業(yè)管理不僅涉及面廣，而且專業(yè)性強(qiáng)，需要多方面的專業(yè)人才，并具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能和現(xiàn)代化管理手段。人才是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)脈血，要適應(yīng)市場(chǎng)的需要，就必須在人員培訓(xùn)上下功夫，制訂切實(shí)可行的培訓(xùn)計(jì)劃，堅(jiān)持理論和實(shí)踐相結(jié)合的原則，進(jìn)行定向培訓(xùn)、專業(yè)培養(yǎng)，提升隊(duì)伍素質(zhì)，以適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)的需求。

5、依托《物權(quán)法》完善招投標(biāo)市場(chǎng) 運(yùn)行。通過的《物權(quán)法》條款：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”的規(guī)定，可以看出法律既允許業(yè)主自行管理也允許委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理，這就會(huì)產(chǎn)生不同的管理現(xiàn)象。業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)委托各專業(yè)公司管理，也可將物業(yè)管理委托給小區(qū)內(nèi)擁有物業(yè)管理 相應(yīng)職業(yè)資格的業(yè)主進(jìn)行管理。當(dāng)然，還可將各項(xiàng)管理服務(wù)委托給專業(yè)物業(yè)管理公司.6、物管企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身經(jīng)營管理。（1）加強(qiáng)從業(yè)人員的專業(yè)化培訓(xùn)。（2）建立一個(gè)規(guī)范的基金運(yùn)作機(jī)制，由開發(fā)商一次性補(bǔ)貼各種大修及物業(yè)管理啟動(dòng)資金，斷絕對(duì)開發(fā)商長(zhǎng)久的依賴關(guān)系。（3）開展多種經(jīng)營，以彌補(bǔ)物業(yè)管理中資金的不足。有了造血功能，反過來物業(yè)公司又可以加大對(duì)小區(qū)的投入，使物業(yè)管理真正形成經(jīng)營性的良性循環(huán)。由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢(shì)，又存在巨大的市場(chǎng)需求，所以如果經(jīng)營得當(dāng)，將會(huì)得到很好的回報(bào)。（4）不斷開拓物業(yè)管理的市場(chǎng)領(lǐng)域。充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合管理和專業(yè)化管理的優(yōu)勢(shì)，不斷開拓物業(yè)管理的市場(chǎng)，將所有可能實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)類型都力爭(zhēng)納入物業(yè)管理范疇。（5）擴(kuò)大經(jīng)營服務(wù)范圍：①專業(yè)技術(shù)的對(duì)外擴(kuò)張（如成立清潔、機(jī)電、消殺、專業(yè)公司等），實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)保障的同時(shí)，對(duì)外提供專業(yè)技術(shù)服務(wù)；② 提供物業(yè)管理顧問、咨詢、培訓(xùn)等。

三、我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)。

針對(duì)目前我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，未來的物業(yè)管理企業(yè)必將向著社會(huì)化、專業(yè)化以及智能化和信息化的方向發(fā)展。

（一）物業(yè)管理的社會(huì)化。

物業(yè)管理涉及面比較廣，業(yè)務(wù)也比較繁雜，物業(yè)服務(wù)公司既可以承擔(dān)全部業(yè)務(wù)，也可以把專業(yè)性比較強(qiáng)的部分服務(wù)項(xiàng)目分離出去，委托專業(yè)公司來完成。物業(yè)服務(wù)公司主要進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和管理，物業(yè)管理社會(huì)化是以物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)相分離以及社會(huì)分工發(fā)達(dá)為前提的。物業(yè)管理職能的社會(huì)化大大方便了業(yè)主和使用人，使廣大業(yè)主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會(huì)創(chuàng)造更多的財(cái)富。

（二）物業(yè)管理的專業(yè)化。

物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實(shí)施對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一管理，除了物業(yè)管理公司從事專業(yè)服務(wù)外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)服務(wù)已逐步成為一種趨勢(shì)。物業(yè)管理公司僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，而將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司，這有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會(huì)化程序，并能進(jìn)一步推進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。

（三）物業(yè)管理的智能化與信息化。

物業(yè)管理的智能化與信息化是物業(yè)管理的必然趨勢(shì)。在沿海城市、大城市的一些物業(yè)公司在物業(yè)管理中，運(yùn)用現(xiàn)代控制技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)及物業(yè)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安保等的自動(dòng)控制和集中管理，全面提升企業(yè)水平，打造了自己的服務(wù)品牌，實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；?、節(jié)約化經(jīng)營模式，把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋到后面，搶占了市場(chǎng)先機(jī)。因此其已成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵籌碼。

總之，隨著我國房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色，物業(yè)管理行業(yè)有巨大的發(fā)展空間，但也存在諸多問題急待解決，服務(wù)質(zhì)量急需提升，否則難以適應(yīng)社會(huì)對(duì)物業(yè)管理專業(yè)化、綜合化的要求。我國物業(yè)管理行業(yè)自誕生以來取得了非常大的成績(jī)，對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán) 境做出了突出的貢獻(xiàn)，在我們的生活中扮演著重要的角色。然而，物業(yè)管理 發(fā)展道路上還存在著一些問題，制約其獲得更大的突破與發(fā)展。但這是在 我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，人們思想道德與法治水平的提高，日后隨著這些問題得以解決，我國物業(yè)管 理行業(yè)必將不斷發(fā)展壯大，進(jìn)入良性的可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài).參考文獻(xiàn)：

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第四篇：淺析我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)

淺析我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)

摘要：近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的日漸成熟，以從事房地產(chǎn)業(yè)管理為基礎(chǔ)的物業(yè)管理，蓬勃發(fā)展起來，并逐步成為我國市場(chǎng)中最具競(jìng)爭(zhēng)活力、最有投資潛力的行業(yè)。分析我國目前的物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于完善我國的物業(yè)管理以及提升物業(yè)管理水平均具有現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；現(xiàn)狀；對(duì)策；發(fā)展趨勢(shì)。

隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并逐步發(fā)展成為一個(gè)新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要分支。物業(yè)管理實(shí)行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)和市場(chǎng)化運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制，適應(yīng)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要。物業(yè)管理是新生事物，受地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政策規(guī)范、城市規(guī)劃、設(shè)計(jì)環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響，其規(guī)范化、規(guī)模化發(fā)展仍需一個(gè)艱難的探索過程。本文試就目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀及應(yīng)采取的對(duì)策進(jìn)行分析。

一、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題。

物業(yè)管理是一個(gè)充滿生機(jī)和活力的現(xiàn)代的住房管理模式，我國從1981年3月起在深圳試點(diǎn)開始到現(xiàn)在已經(jīng)有20多年的歷史。在這20多年的時(shí)間里，物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)一直奏響發(fā)展的主旋律，在發(fā)展的道路上不斷前行，行業(yè)自身不斷發(fā)展壯大，日益受到社會(huì)的認(rèn)同和業(yè)主的接受與歡迎。目前我國物業(yè)管理行業(yè)無論是企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、人員素質(zhì)、覆蓋范圍，還是經(jīng)營能力、服務(wù)水平、服務(wù)內(nèi)涵都在不斷提高和增強(qiáng)，中國物業(yè)管理行業(yè)積極探索和創(chuàng)建既符合國際慣例，又適合中國國情和社會(huì)特點(diǎn)的物業(yè)管理模式，同時(shí)我國物業(yè)管理仍存在許多問題。

（一）物業(yè)管理立法滯后，理論體系不夠健全。

物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，我國相關(guān)的法規(guī)建設(shè)十分滯后，這種法律上的缺位容易引發(fā)各種利益沖突，也不利于社會(huì)的安寧和穩(wěn)定。隨著住房制度改革的深化，住房自有化和住區(qū)社會(huì)化已成為不可抗拒的歷史潮流。在物業(yè)由開發(fā)商移交給物業(yè)管理公司的過程中，開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司、業(yè)主四方是一種什么樣的關(guān)系，他們各自對(duì)物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護(hù)、使用負(fù)有什么樣的責(zé)任，這些都需要在法律上予以界定。并且，規(guī)范和約束業(yè)主與業(yè)主之間，管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系僅靠公約也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須要有一個(gè)具有強(qiáng)制性、權(quán)威性更強(qiáng)的物業(yè)管理的法規(guī)體系，通過法律的形式將各自的責(zé)、權(quán)、利明確下來，確保物業(yè)內(nèi)的公共利益不受侵害。因此，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)很重要問題。

（二）物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成。

物業(yè)管理招投標(biāo)管理不規(guī)范，基本是誰開發(fā)誰管理，未形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，主要表現(xiàn)在：小區(qū)竣工交房階段業(yè)主入住較少，基本是開發(fā)商自行選聘物業(yè)，在業(yè)主入住達(dá)到一定規(guī)模后，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)難度較大，業(yè)主很難選聘自己滿意的物業(yè)公司。

（三）物業(yè)管理收費(fèi)難且不規(guī)范。

物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。目前，物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個(gè)問題是：―是收費(fèi)難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者不愿交管理費(fèi)。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購房?jī)H僅為了增值而長(zhǎng)期閑置，也造成收費(fèi)困難。二是收費(fèi)行為不規(guī)范。國家計(jì)委、建設(shè)部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)作了明確規(guī)定。但是各地物價(jià)主管部門沒有嚴(yán)格實(shí)施，有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權(quán)益，多收費(fèi)，亂收費(fèi)。

（四）物業(yè)管理發(fā)展的區(qū)域性不平衡。

我國沿海地區(qū)、發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)發(fā)展較快，運(yùn)作也比較正常；而在邊遠(yuǎn)落后地區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)。這就造成了我國物業(yè)管理發(fā)展的嚴(yán)重不平衡，不利于我國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

（五）物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，并缺乏專業(yè)人才。

目前，我國物業(yè)管理從業(yè)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)層次不高，物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平有限，物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)偏低。物業(yè)管理人才對(duì)物管企業(yè)來說至關(guān)重要，管理人員素質(zhì)的高低，不僅影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量水平，而且關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

二、我國物業(yè)管理發(fā)展的若干對(duì)策。

1、要求政府部門盡快建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理的法律體系，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運(yùn)行。明確區(qū)分開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司之間的責(zé)、權(quán)，以減少糾紛，更好地維護(hù)各方利益，從而促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展壯大。

2、政府加大監(jiān)管力度，推行物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)度，嚴(yán)格實(shí)施招投標(biāo)制度，由業(yè)主來選擇信得過、能夠提供質(zhì)價(jià)相符服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，通過各物業(yè)公司之間的良性竟?fàn)巵硖岣咝袠I(yè)的整體水平。

3、著重加強(qiáng)邊遠(yuǎn)落后地區(qū)的物業(yè)管理建設(shè)，廣泛宣傳物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)，提高社會(huì)各界對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。運(yùn)用廣播、電視、報(bào)紙等傳媒，通過多種形式，大力宣傳物業(yè)管理的作用和意義。只有提高了人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，才能更好地促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。

4、提升人員素質(zhì)，做好人才儲(chǔ)備。物業(yè)管理不僅涉及面廣，而且專業(yè)性強(qiáng)，需要多方面的專業(yè)人才，并具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能和現(xiàn)代化管理手段。人才是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)脈血，要適應(yīng)市場(chǎng)的需要，就必須在人員培訓(xùn)上下功夫，制訂切實(shí)可行的培訓(xùn)計(jì)劃，堅(jiān)持理論和實(shí)踐相結(jié)合的原則，進(jìn)行定向培訓(xùn)、專業(yè)培養(yǎng)，提升隊(duì)伍素質(zhì)，以適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)的需求。

三、我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)。

針對(duì)目前我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，未來的物業(yè)管理企業(yè)必將向著社會(huì)化、專業(yè)化以及智能化和信息化的方向發(fā)展。

（一）物業(yè)管理的社會(huì)化。

物業(yè)管理涉及面比較廣，業(yè)務(wù)也比較繁雜，物業(yè)服務(wù)公司既可以承擔(dān)全部業(yè)務(wù)，也可以把專業(yè)性比較強(qiáng)的部分服務(wù)項(xiàng)目分離出去，委托專業(yè)公司來完成。物業(yè)服務(wù)公司主要進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和管理，物業(yè)管理社會(huì)化是以物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)相分離以及社會(huì)分工發(fā)達(dá)為前提的。物業(yè)管理職能的社會(huì)化大大方便了業(yè)主和使用人，使廣大業(yè)主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會(huì)創(chuàng)造更多的財(cái)富。

（二）物業(yè)管理的專業(yè)化。

物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實(shí)施對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一管理，除了物業(yè)管理公司從事專業(yè)服務(wù)外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)服務(wù)已逐步成為一種趨勢(shì)。物業(yè)管理公司僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，而將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司，這有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會(huì)化程序，并能進(jìn)一步推進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。

（三）物業(yè)管理的智能化與信息化。

物業(yè)管理的智能化與信息化是物業(yè)管理的必然趨勢(shì)。在沿海城市、大城市的一些物業(yè)公司在物業(yè)管理中，運(yùn)用現(xiàn)代控制技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)及物業(yè)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安保等的自動(dòng)控制和集中管理，全面提升企業(yè)水平，打造了自己的服務(wù)品牌，實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；⒐?jié)約化經(jīng)營模式，把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋到后面，搶占了市場(chǎng)先機(jī)。因此其已成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵籌碼。

總之，隨著我國房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色，物業(yè)管理行業(yè)有巨大的發(fā)展空間，但也存在諸多問題急待解決，服務(wù)質(zhì)量急需提升，否則難以適應(yīng)社會(huì)對(duì)物業(yè)管理專業(yè)化、綜合化的要求。

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第五篇：我國涂料行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

慧典市場(chǎng)研究報(bào)告網(wǎng)

我國涂料行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

慧典市場(chǎng)研究報(bào)告網(wǎng)訊，2012年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷、外銷市場(chǎng)持續(xù)疲軟等不利因素，拉低了家裝市場(chǎng)需求，涂料市場(chǎng)比往年更加難做。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于 涂料商家而言，今年或許不是一個(gè)風(fēng)調(diào)雨順的好年頭。市場(chǎng)低迷將加快涂料行業(yè)的“洗牌”步伐。而每一次行業(yè)“洗牌”，都會(huì)有許多弱小的涂料企業(yè)被淘汰，同時(shí) 也有一批企業(yè)強(qiáng)勢(shì)崛起，形成新的市場(chǎng)格局。

對(duì)于我國的涂料行業(yè)而言，持續(xù)多年的發(fā)展黃金期已經(jīng)一去不返，涂料行業(yè)如今已經(jīng)走到了歷史的十字路口，后退、猶豫或畏縮是沒有出路的，內(nèi)在的結(jié)構(gòu)性矛盾并不會(huì)因此稍減。因此，必須化挑戰(zhàn)為機(jī)遇。

這種挑戰(zhàn)不只是針對(duì)涂料企業(yè)，對(duì)涂料經(jīng)銷商來說，這段時(shí)期也是一個(gè)破繭成蝶，完成自我進(jìn)化的時(shí)機(jī)，在這樣一個(gè)弱市區(qū)間，只有找到具有發(fā)展?jié)摿Φ钠放坪秃线m的營銷方向才能找到新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，因此怎樣降低風(fēng)險(xiǎn)因素，挑選賺錢的新品牌是經(jīng)銷商發(fā)展的關(guān)鍵。

展會(huì)目前已經(jīng)成為涂料企業(yè)招商、展示企業(yè)實(shí)力、塑造品牌形象、收集有價(jià)值的市場(chǎng)信息以及經(jīng)銷商選擇品牌最直接、最有效的平臺(tái)。但是，在兩三年前，展會(huì)對(duì)于 眾多涂料經(jīng)銷商來講，還比較陌生，還沒有認(rèn)識(shí)到其對(duì)自身生存發(fā)展的重要性。當(dāng)時(shí)多數(shù)經(jīng)銷商選擇品牌，一般是通過企業(yè)業(yè)務(wù)人員的“上門”介紹，這種“坐店等 貨上門”的擇商方式，造成經(jīng)銷商市場(chǎng)信息不靈，品牌選擇面小，難以選擇到優(yōu)質(zhì)品牌。這與當(dāng)時(shí)行業(yè)還不夠成熟，不夠規(guī)范有一定的關(guān)系。

經(jīng)銷商挑選涂料品牌首先應(yīng)該充分考慮和規(guī)避經(jīng)營新品牌所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，在想著賺錢之前先考慮如何“不虧本”是經(jīng)銷商成功的睿智選擇。往往被美好前景所打動(dòng)而忽視了風(fēng)險(xiǎn)存在的涂料經(jīng)銷商最容易吃虧。

涂料行業(yè)從導(dǎo)入期到成長(zhǎng)期，再到成熟期，在每個(gè)發(fā)展階段市場(chǎng)的“游戲規(guī)則”都不同，涂料企業(yè)與地板經(jīng)銷商制定市場(chǎng)規(guī)劃、商業(yè)模式及營銷模式也不相同。目 前，涂料市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，而且消費(fèi)者對(duì)涂料的了解越來越深入，對(duì)產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量也提出了更高的要求。這要求商家必須要跟上市場(chǎng)發(fā)展的步伐，了解市場(chǎng)及消 費(fèi)者需要什么，并以此制定行之有效的商業(yè)模式及研發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品。

010-84983602