第一篇：關于物業(yè)管理招標的幾點思考

關于物業(yè)管理招標的幾點思考

物業(yè)管理招投標是物業(yè)管理市場發(fā)展到一定階段的產物，也是國家倡導和鼓勵的物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向。通過公平、公正、公開的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)是行業(yè)逐步走向成熟的表現(xiàn)，它有利于通過市場化手段實現(xiàn)招標人的利益最大化，同時能夠促進物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)化資源配置，提高企業(yè)管理與服務質素，從而形成行業(yè)公平競爭的良性互動，逐步提高我國的物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展。

伴隨物業(yè)管理行業(yè)在我國的迅猛發(fā)展，社會各階層對物業(yè)管理的認識逐步提高，物業(yè)管理招投標行為正逐漸增多。但目前在中國，物業(yè)管理畢竟是一個只有20余年發(fā)展歷史的年輕行業(yè)，物業(yè)管理行為中涉及的各項法律關系仍處在摸索階段，反映在招投標活動中則出現(xiàn)了一些矛盾與混亂，各種不規(guī)范的行為更是屢見不鮮，本文將結合實際，談談目前我國物業(yè)管理招投標活動中存在的主要問題和一些思考。

一、目前我國物業(yè)管理三種招標方法分析

1、只對目標物業(yè)管理與服務的策劃進行招標投標法的分析

通過幾年全國物業(yè)管理招標投標的實踐看，許多地方的物業(yè)管理招標基本思路是根據當地政府確定的收費標準，各物業(yè)管理企業(yè)依據目標物業(yè)，結合本企業(yè)管理水平，策劃管理方案，細化各項組織實施步驟，提出質量保證措施，以及以人為本的開展各類社區(qū)文化、社區(qū)服務活動等內容。物業(yè)管理投標書實質是一份細化管理的策劃書。各位評委評比標書實際上也是對管理服務進行評定，從各企業(yè)送交的物業(yè)管理標書里，找出服務管理措施的不足以及目標物業(yè)分析的失誤，把評分拉出差距，再根據本企業(yè)以往開展物業(yè)管理的住宅小區(qū)的信譽調查，以及企業(yè)經理、管理處主任的聯(lián)合答辯的水平，綜合評出最高分作為中標單位。這種方法有以下特征：

1)強化物業(yè)管理服務意識，使各物業(yè)管理企業(yè)如何對目標物業(yè)服務管理考慮周到細微，動腦筋制定措施，保證質量，并在標書里得到詳細的表述，才會得到專家評委的贊許和通過。

2)企業(yè)強化了人才工程。各企業(yè)充分認識到物業(yè)管理招投標活動不僅僅需要實干家，更需要管理人才。一本十幾萬字的標書沒有管理人才，沒有技術人才，要想中標是不可能的，許多企業(yè)通過招標投標活動開始吸收培養(yǎng)高層次管理人才。

3)體現(xiàn)了企業(yè)的綜合實力。一本標書就是一個企業(yè)的寫照，一個企業(yè)的形象，評委通過標書可以得知企業(yè)的管理水平、服務質量、辦事效率。

4)這種方法不足之處是缺少風險意識。由于服務管理還未開始進行，標書對目標物業(yè)管理的計劃、設想與承諾還只停留在紙上，轉變?yōu)楝F(xiàn)實還有待于進一步考察、落實。從某種意義上來講，相對建筑工程項目招投標對三材用量計劃及資金測算與標底的比較看，似乎柔性大，無風險。

2、關于確立收費標準測算為重點的招標方法分析

2000年3月份，南京龍江高教公寓物業(yè)管理招標一改過去傳統(tǒng)的招標思路，模仿建筑施工項目的招標方法，增加了費用測算和報價，評定標書的內容除過去單一的目標物業(yè)管理服務策劃外，又增加了一項，既在政府規(guī)定的收費范圍內，進行測算報價，甚至將報價的權重提高到50%，這對物業(yè)管理企業(yè)來講，增加了難度，既要保證管理服務質量高，各項措施到位，又要節(jié)省經費進行成本核算。一般企業(yè)是難以完成此項任務的，它體現(xiàn)了企業(yè)實力的競爭。南京龍江高教公寓邀請12家物業(yè)管理企業(yè)投標，最后一家企業(yè)報價為每月0.35元/平方米，作為物業(yè)管理服務費的收取標準，比南京市政府規(guī)定的標準每個月0.5元/平方米還要低0.15元，業(yè)主非常滿意。這種做法有以下特點：

1)增加了風險度，增加了硬指標的競爭。過去物業(yè)管理招標評標主要是服務策劃（收費標準事先定下來），某種意義上來講，主要靠文筆強的人，重點要把標書寫好，寫出特色就可以了。如今又增加了物業(yè)的公共服務費用的報價競爭，從而拉開了檔次。通常報價是硬指標，報價太高（或太低）偏離標底，得分就低，競爭更加激烈了，對企業(yè)招標增加了“風險”。

2)充分調動積極性，更加注重成本核算。由于增加公共服務收費的報價競標，對物業(yè)管理企業(yè)既帶來了壓力，又帶來了動力，更加注意成本核算，更加注意人員結構優(yōu)化，精打細算，從而定出一個服務優(yōu)、價格廉的價位而中標，得到評委的認可。

3)促進了專業(yè)化管理，提高了規(guī)模效益。物業(yè)管理企業(yè)生存必須依賴于經營收入的支撐，需要一定面積的物業(yè)保證經費來源，然而投標中又要報價競爭，這對物業(yè)管理企業(yè)來講，除了加強成本核算，控制各種支出外，需要提高企業(yè)的專業(yè)化管理水平，通過規(guī)模，促進效益，通過管理提高效益。

4)過分強調報價權重，招標投標活動容易出現(xiàn)偏差。一次評標即要看物業(yè)管理策劃又要看價格報價時，要清楚的意識到，過分強調報價權重比例容易使各物業(yè)管理企業(yè)把投標的重點轉移到價格上而忽視了物業(yè)管理服務的策劃，必須防止物業(yè)管理企業(yè)以價格偏低、犧牲物業(yè)管理質量的做法來取得中標，這是不可取得而應防止的。價格低在目前我國經濟收入并不十分寬裕的業(yè)主（住用人）來講是非常歡迎的，但必須實事求是，不能以價格影響質量，否則就把物業(yè)管理引到一個怪圈中去，對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展是不利的，最終受害的還是業(yè)主。

3、關于物業(yè)管理無標底二步法招標方法的分析

根據我國目前物業(yè)管理實踐，參照國際上服務行業(yè)的二步法招標方法，更能保證服務質量的優(yōu)秀，價格合理，更好地體現(xiàn)公開、公平、公正和誠實信用的原則，南京國際展覽中心采用無標底二步法招標面向全國招聘物業(yè)管理企業(yè)，在中國物業(yè)管理招標投標活動中又做了一次新的嘗試。所謂無標底就是開始并不明確服務收費標準以及服務質量標底，而只是一個原則標準，既按照當地政府對物業(yè)管理收費的標準，符合住宅小區(qū)（樓宇）服務定位前提下，由物業(yè)管理企業(yè)來制定服務質量保證優(yōu)良、服務收費合理、產權人滿意的服務標底和價位標底。所謂二步法，就是達到上述目標，把物業(yè)管理分為兩次開標、兩次篩選、兩次競爭。第一次評標是進行服務質量比較，由評委經過評分、篩選，確定3-4家優(yōu)勝者進

入第二輪角逐，既第二次評管理服務收費價格，選出服務質量保證、價格合理的兩家企業(yè)為優(yōu)勝者，最后分別進行商務談判，確定一家為中標者。這種方法有以下特點：

1)首先保證了管理服務質量。物業(yè)管理二步法開標中，首先開管理服務質量標，這對從事物業(yè)管理的各個企業(yè)來講，起到了一個好的向導，物業(yè)管理招投標活動就是要先評論服務質量，所有參加競標企業(yè)必須認真制定出目標物業(yè)的管理服務方案、措施，否則就成為廢標，而不能進入第二輪競爭。對于產權人來講，由于物業(yè)管理企業(yè)強化了服務意識，制定了各項服務管理措施，保證了服務質量，廣大業(yè)主（住用人）是感到滿意的。

2)既強調了價格，又防止了過低壓價的不平等競爭。作為業(yè)主來講，自然希望服務質量一流、收費價格低廉為最好，而企業(yè)經營者則希望服務質量越高價格越高，兩者矛盾的統(tǒng)一則通過招標投標方式，有參加競標的各物業(yè)管理公司對目標物業(yè)在完成達到物業(yè)管理定位所需的成本核算后，提出一個合理的價位進行報價，最后由業(yè)主認可確定一家企業(yè)。物業(yè)管理第一次開標，則對服務質量首先進行評標，優(yōu)勝者再開價格標，這樣便防止了某些物業(yè)管理企業(yè)為了取得目標物業(yè)，迎合業(yè)主心愿，而過分把價格壓的很低現(xiàn)象。一些管理水平差、策劃不到位，只把價格壓得很低的物業(yè)管理企業(yè)在第一次評標中就被淘汰了，無權參加第二次服務費標準的開標，防止了以壓低價格來取得物業(yè)管理不正當競爭行為。

3)有利于促進物業(yè)管理整體水平提高，推進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展。參與競爭就是為了取得勝利，在物業(yè)管理市場中保持自己的優(yōu)勢，因此，各個物業(yè)管理企業(yè)都在不斷總結經驗，不斷改進技術降低成本，在進行服務管理過程中不斷的技術創(chuàng)新、管理創(chuàng)新。競爭促進了技術進步，因為運用了新技術，提供了優(yōu)質服務，就可以獲得業(yè)主的認可而中標。競爭同時也促進了物業(yè)管理新技術的推廣和擴散，各個物業(yè)管理企業(yè)你追我趕從而推動整個行業(yè)的發(fā)展。

4)有利于與國際經濟接軌，隨著我國加入WTO進程的加快，更需要加快建立起具有生機活力的社會主義市場經濟體系，物業(yè)管理市場化是我國市場經濟體系的重要組成部分。國際上的服務行業(yè)進行招投標早就采用兩步法方法，我國目前開展兩步法試點就是為今后與國際經濟接軌做一些有益的嘗試，隨著不斷的總結經驗與完善，更加有利于與國際經濟接軌。

二、市場化的物業(yè)管理如何科學的開展招標投標

建設部1999年5月23日到24日在深圳召開了全國物業(yè)管理工作會議，提出了加快物業(yè)管理市場化建設，隨著這次會議的勝利召開，全國許多城市都開展了物業(yè)管理招投標活動。從面上看，市場意識增強了，市場競爭出現(xiàn)了，同時還感到全國一些地區(qū)招投標的科學性不夠，“公平”“公正”性還有待完善。我們必須從以下四個方面努力，使物業(yè)管理招投標活動市場化、規(guī)范化、科學化。

1、建立科學的考核指標體系

物業(yè)管理在我國還是一個新生事物，其服務質量、服務水平，還沒有一個統(tǒng)一標準，不同于賓館的服務管理，缺乏考核評估體系。雖然賓館與物業(yè)管理同屬于服務行業(yè)，但賓館管理已形成了規(guī)范，形成了標準。根據賓館的硬件、軟件不同，按照考核要求，國際上已形成了一級至五級的星級賓館標準，而我國物業(yè)管理評比體系較弱，一是目前僅有一個評選全國城市文明住宅小區(qū)的標準操作，細化不夠；二是評比方法較粗，缺乏系統(tǒng)性；三是評比標準不統(tǒng)一，區(qū)域性很強，因此物業(yè)管理質量水平難于統(tǒng)一標準。隨著物業(yè)管理市場化進展，建立科學化考核指標體系越來越重要的提在人們面前。物業(yè)管理考核指標體系應含以下六個方面：

1)服務內容全面完整。一個住宅小區(qū)（高層樓宇）以及其他類型的建筑群體，應注意把各類公共服務考慮周到，以便評價服務策劃是否到位；

2)服務管理指揮系統(tǒng)要通暢。雖然管理服務內容制定較為詳細，但為之操作的組織機構不通暢，指揮系統(tǒng)失靈，再好的方案也難于實施，造成很大損失；

3)各項管理制度完善到位。市場經濟是法制經濟，一切活動需要按程序辦事，各類制度制定的正確與否、完善與否，是對物業(yè)管理到位的保證?？己酥笜藨匾曔@塊內容；

4)信息反饋系統(tǒng)、管理監(jiān)控系統(tǒng)要健全。為了保證物業(yè)管理服務到位不走樣，為了使各項政策、服務標準落實到實處，需要建立信息反饋系統(tǒng)、管理監(jiān)控系統(tǒng)。這也是考核指標的一個重要內容，需要建立這一方面指標體系；

5)管理人員基本素質、培訓計劃的指標體系要建立。物業(yè)管理制度制定的再好，管理策劃再圓滿，也必須由人去操作完成。因此，必須建立人員基本素質、文化知識結構、專業(yè)技術職稱、以及為之而達到一流管理考核指標體系。

6)管理服務經費測算的指標體系物業(yè)管理的各項內容都要靠服務人員及各種設備去完成，需要投入一定的資金，而這些資金測算是否科學、合理，是否符合實際，需要建立一個科學指標體系來檢驗。

2、加強有形市場建設與管理

根據《中華人民共和國招投標法》規(guī)定，物業(yè)管理招投標應當堅持公開、公平、公正和誠實信用的原則，招標投標雙方不得弄虛作假，如何保證招投標活動的公正性、公平性呢？這需要各級政府行政主管部門認真研究，除了制定相應的政策外，還需建立好招投標的有形市場。具體體現(xiàn)在以下三個方面：

1)強化物業(yè)管理招投標意識，強化業(yè)主自治、自律管理意識，改變目前一些地方對物業(yè)管理招投標工作認識不到位，招標工作不能開展起來的被動局面，使物業(yè)管理招投標走上正確軌道；

2)建立管理機構，發(fā)展中介服務。加強領導，建立切實可行的領導管理體制，使物業(yè)管理活動一開始便納入法制軌道，要象建設工程招標一樣，有一個招標機構從事此項工作，鼓勵發(fā)展一些中介服務機構參與這項工作，同時，要充分利用地方政府已經建立起來的招投標中心，把物業(yè)管理的招標信息發(fā)布、招標的組織、評標等活動就此開展，資源共享，使其效益明顯改善。業(yè)主可以因此而節(jié)約不少經費開支。

3)利用高技術進行網上評標。隨著計算機網絡時代的到來，物業(yè)管理招標可以通過有形市場中的計算機網絡設備采用網上評標。

3、建立專家?guī)?/p>

目前全國從事物業(yè)管理人數相對較少，而且發(fā)展不平衡，沿海地區(qū)、南方城市這方面人才相對集中。為了使物業(yè)管理招標投標活動中能掌握好政策，評出管理質量，評出服務水平，做到“公平”“公開”，需要一些專家把關。評標專家需要由一些技術、經濟、管理專家組成，政府主管部門領導適當參與。為此，要建立專家?guī)??？紤]到目前物業(yè)管理行業(yè)情況，最好以省為中心建立專家?guī)?，在物業(yè)管理項目評標前從專家?guī)熘须S機抽取。

4、盡快建立物業(yè)管理招投標規(guī)章。

社會主義市場經濟是法制經濟，物業(yè)管理招投標必須由招投標法規(guī)來約束、規(guī)范，盡快出臺物業(yè)管理招投標規(guī)章，這樣做有兩點好處：

1)2000年元月實行的《中華人民共和國招投標法》主要是針對工程建設項目（包括勘察、設計、施工、監(jiān)理以及工程建設有關重要設備材料等的采購），而對物業(yè)管理等服務類型活動沒有明確，而實際各地已開展這類招投標。為了使物業(yè)管理招投標合法化，有必要出臺規(guī)章、規(guī)范。

2)在建設工程招標活動中，明確招標方法只有兩種：公開招標及邀標，禁止議標，以防止腐敗產生。而物業(yè)管理是第三產業(yè)服務業(yè)，又是一種微利行業(yè)，不會發(fā)生暴利，同時物業(yè)管理與工程建設又有不同點，建設工程項目來講，建筑企業(yè)只有一次招標建設好就結束了，要重新?lián)Q一個項目再投標；而物業(yè)管理對一個住宅小區(qū)（大廈）來講，如果按三年為一個服務周期，則這個小區(qū)（大廈）如果按照30年安全期考慮，要開展10次招投標活動，每次招標活動要花費許多資金，這對物管活動開展不利，應按照產權理論，把招標的權利歸還業(yè)主，因此，完全可以采用公開招標、邀標，也可以議標。這些做法必須通過物業(yè)管理招投標法規(guī)來規(guī)范形成合法性。

三、業(yè)主委員會與物業(yè)管理招標機構建設問題

完善的物業(yè)管理市場主體，應包括開發(fā)商、業(yè)主委員會（業(yè)主）、物業(yè)管理企業(yè)、中介機構及政府部門。當前，我國物業(yè)管理市場中，業(yè)主委員會的地位和作用顯然偏低，中介機構仍是空白。從完善市場以及為在物業(yè)管理行業(yè)推行招投標制度的角度，應加快業(yè)主委員會及中介機構的建設。

物業(yè)管理超前介入的特點，決定了物業(yè)管理招標必須超前。即是說，對于新開發(fā)的物業(yè)，只能由開發(fā)商代理未來的業(yè)主委員會（業(yè)主）招聘物業(yè)管理單位。此時的招聘權掌握在開發(fā)商手中，此后，業(yè)主委員會一旦成立，即行使業(yè)主權益，對物業(yè)管理企業(yè)的服務與承諾作全面的評價、督促與檢查，最終決定是否續(xù)聘或改聘。由此看來，物業(yè)管理的選聘權最終掌握在業(yè)主管理委員會（業(yè)主）手中。那么，物業(yè)管理委員會成員的素質及該機構的整體物業(yè)管理知識水平，即將對受托物業(yè)管理公司的“命運”產生重大影響。因此，加快業(yè)主委員會的建設，提高業(yè)主的業(yè)權意識，是開展物業(yè)管理招標工作的重要環(huán)節(jié)。

由于開發(fā)商或業(yè)主委員會并不直接從事物業(yè)管理，他們往往缺乏物業(yè)管理的專業(yè)知識，很難對投標單位作出科學的評價。因此，委托專業(yè)機構（中介）招標物業(yè)管理單位，是必然選擇。從另一個側面看，物業(yè)管理招標專業(yè)機構的存在，也是順利推行物業(yè)管理招投標制的前提與基礎。物業(yè)管理招標專業(yè)機構不但代理委托招聘業(yè)務，還可以為開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)及政府部門提供物業(yè)管理的專業(yè)咨詢服務，承擔物業(yè)管理市場中介的角色?？梢?，物業(yè)管理招標機構建設問題，應當引起國家及各地物業(yè)管理主管們的高度重視。

07級法律專業(yè)

金 曉 雅

第二篇：物業(yè)管理招標程序

物業(yè)管理的招標程序主要分為如下8個步驟： 1.成立招標領導小組

招標人在政府房地產行政主管部門指導、監(jiān)督下，成立招標領導小組，確定招標方式、內容、招標條件和投標企業(yè)的范圍，并對招標過程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風險進行預測：制訂相應的防范控制體系;編制招標文件;發(fā)布招標公告或投標邀請書;對投標人進行資格審查;向投標人發(fā)放招標文件和提供相關技術資料;組織投標人現(xiàn)場踏勘和答疑;制訂標底和評標方法;發(fā)布中標結果等。

2.編制招標文件

招標人應當根據物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件應包括以下內容：(1)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等;(2)物業(yè)管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等;(3)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內 容等;(4)評標標準和評標辦法;(5)招標活動方案，包括招標組織結構、開標時間及地點等;(6)物業(yè)服務合同的簽訂說明;(7)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內容。

招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件、招標公告或者招標邀請書、招標文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。

3.公布招標公告或發(fā)出投標邀請書

招標人采取公開招標方式的，應通過公共媒介發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業(yè)管理協(xié)會網上發(fā)布招標公告。

招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含上述招標公告載明的事項。

4.發(fā)放招標文件

招標文件的發(fā)放應當按照招標公告或投標邀請函規(guī)定的時間、地點向投標方提供，也可以通過網絡下載的方式進行。除不可抗力的因素外，招標人或招標代理機構在發(fā)布招標公告和發(fā)出投標邀請函后不得終止招標。

一安排投標人會議，即標前會議。標前會議一般安排在投標物業(yè)現(xiàn)場，在投標人進行現(xiàn)場踏勘后召開，標前會議的目的在于解答投標人提出的各類問題。

招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。招標人需要對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

5.投標申請人的資格預審

實行投標資格預審的物業(yè)管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資質文件、業(yè)績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。

經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向不符合資格的投標申請人告知資格預審結果。在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

6.接受投標文件

投標人應按照招標文件規(guī)定的時間和地點接受投標文件。投標人在送達投標文件時，招標人應檢驗文件是否密封或送達時間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標人有權拒絕或作為廢標處理。投標書遞交后，在投標截止期限前，投標人可以通過正式函件的形式調整報價及作補充說明。

招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。

7.成立評標委員會

招標人或招標代理負責組建評標委員會，評標委員會由招標人的代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產行政主管部門建立的物業(yè)管理評標專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定。評標委員會的人數一般為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數不得少于成員總數的z/3。評標委員會成員的名單在開標前應嚴格保密。與投標人有利害關系的人員不得作為評標委員會的成員。

評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。

[FS:PAGE] 8.開標、評標和中標(1)開標

開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行;開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規(guī)定進行：由投標人或者其推

選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，在開標時都應當由招標人當眾予以拆封。開標過程應當進行記錄，并由招標人存檔備查。

(2)評標

開標過程結束后應立即進入評標程序。評標由評標委員會負責，除現(xiàn)場答辯部分外，評標應當在嚴格保密的情況下進行。評標委員會負責根據招標文件規(guī)定的要求和評分方式、標準進行評標，評標采取集中會議的方式對所有的投標文件進行嚴格的審查和比較，評標一般采用綜合評議和百分制量化的評分方法。

評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中涵義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。在評標過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。評標委員會應當按照評標文件的評標要求，根據標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評標。評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認。評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。依法必須進行招標的物業(yè)管理項目的所

有投標被否決的，招標人應當重新招標。評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

(3)中標及簽訂合同

招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合司。

招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同;招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協(xié)議。招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。

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第三篇：物業(yè)管理招標文件

華盛錦盈嘉園物業(yè)管理招標文件

第一部分 投標邀請

按照國務院《物業(yè)管理條例》和三水區(qū)建設局關于前期物業(yè)管理招投標的有關規(guī)定，現(xiàn)決定對華盛錦盈嘉園的物業(yè)管理服務進行邀請招標。茲邀請合格投標人以密封標書的方式前來投標。

一、招標項目的簡要說明

本項目位于佛山市三水區(qū)西南街道口岸大道與口岸二街交界處。本項目規(guī)劃設計的物業(yè)類型為：以小高層為主的商住小區(qū)。

本項目總用地面積32508.6平方米。

本項目總建筑面積75179.08平方米。其中商鋪及其他面積:2753.06平方米,首層架空面積:997.58平方米,半地下室車庫:11056.38平方米,小車位:460個(地上166個,車庫294個),摩托車位:69個.本項目共計建筑物14幢（其中11層住宅12幢，6層住宅3幢）； 本項目共計住宅單元：533個

二、項目開工和竣工交付使用時間

本項目于年月開工建設，共分期開發(fā)建設。第一期工程計劃于年 月竣工并交付使用；整個建設項目于年月全部建成竣工交付使用。

三、物業(yè)管理用房的配置情況

1、物業(yè)管理企業(yè)辦公等用房：建筑面積為平方米；坐落位置：。

六、保證金的繳納

1、投標人在領取招標書的同時繳納投標保證金2000元整。未中標者在招標人與中標人簽訂物業(yè)服務合同后5日內退還保證金，不計利息。投標前所發(fā)生的一切費用由投標人自行承擔。

2、未按規(guī)定提交投標保證金的投標，將被視為投標無效。

七、投標地點：華盛錦盈嘉園售樓部

八、投標截止時間2009年5月20日，逾期收到的或不符合規(guī)定的投標文件不接受。

九、招投標說明會：2009 年5月10 日9 時30 分約請投標人共同踏勘招標物業(yè)現(xiàn)場并舉行說明會。

十、投標人可在收到招標文件以后自行組織查看現(xiàn)場。

十一、開標時間、地點

1、開標時間：2009年5月25日9時30分

2、開標地點：佛山市三水區(qū)建設局6樓會議室

第二部分 技術規(guī)范及要求

本物業(yè)的環(huán)境設施設備具體技術規(guī)范與要求如下：

一、物業(yè)管理服務的內容

1、物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的管理及維修養(yǎng)護；

2、物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護；

3、物業(yè)管理區(qū)域內的綠化養(yǎng)護和管理；

4、物業(yè)管理區(qū)域內車輛（機動車和非機動車）行駛、停放及場所管理；

5、供水、供電、供氣、電信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內對相關管線、設施維修養(yǎng)護時，進行必要的協(xié)調和管理；

6、物業(yè)管理區(qū)域的日常安全巡查服務；

7、物業(yè)檔案資料的保管及有關物業(yè)服務費用的帳務管理；

8、物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主、使用人裝飾裝修物業(yè)的服務；

二、物業(yè)管理服務的要求

1、按專業(yè)化的要求配置管理服務人員；

2、物業(yè)管理服務與收費質價相符；

三、物業(yè)管理服務標準

1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理服務標準

2、物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理服務標準

3、物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通服務標準

4、公共綠化的養(yǎng)護和管理標準

5、車輛停放管理服務標準

6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務標準

7、裝飾裝修管理服務標準

8、物業(yè)檔案資料管理標準

9、其他服務標準

四、物業(yè)服務費的結算形式（包干制/酬金制）。

五、主要設施設備的配置及說明(詳見附件1)。

六、公建配套設施及說明(詳見附件2)。

第三部分 投標人須知

一、總則說明

（一）適用范圍

1、本招標文件僅適用于本項目的物業(yè)管理服務。

（二）定義

1、“招標方”系指第一部分所指的組織本次招標的招標機構。

2、“投標方”系指向招標方提交投標文件的物業(yè)管理企業(yè)。

（三）合格的投標方

1、經過本次招標的資格預審確認為合格的投標人稱為合格的投標方。

（四）投標費用

1、無論投標過程中的做法和結果如何，投標方自行承擔所有與參加投標有關的全部費用。

二、投標文件的編寫

（一）投標文件格式

1、投標方應按招標文件提供的投標文件格式填寫。

2、管理服務理念和目標

結合本項目的規(guī)劃布局，建筑風格，智能化硬件設施配置及本物業(yè)使用性質特點，提出物業(yè)管理服務定位、目標。

3、項目管理機構運作方法及管理制度

編制項目管理機構、工作職能組織運行圖，闡述項目經理（小區(qū)經理）的管理職責、內部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。

4、管理服務人員配置

根據物業(yè)管理服務的內容、標準和本項目實際情況擬配置各崗位人員的具體情況。

5、根據物業(yè)管理服務的內容、標準制定的物業(yè)管理服務方案

（1）對物業(yè)共用部位、業(yè)主或使用人自用部位提供維修服務的方案；

（2）物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備的維修方案；

（3）業(yè)主、使用人裝飾裝修室內的服務方案；

（4）住宅外墻或建筑物發(fā)生危險，影響他人安全時的工作預案；

（5）物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境清潔保潔方案；

（6）物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序維護方案和崗位責任描述；

（7）綠化和園林建筑附屬設施的維護、保養(yǎng)方案；

6、物業(yè)維修和管理的應急措施

（1）業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施；

（2）本項目范圍突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施；

（3）業(yè)主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施；

（4）雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施；

（6）消防應急措施。

7、豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的具體措施。

8、智能化設施的管理與維修方案。

9、施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關事項的應對預案。

10、提供（《業(yè)主臨時公約》/《業(yè)主公約》）的建議稿。

（二）投標報價

1、投標方應根據招標文件的要求寫明本項目的物業(yè)管理總收費報價金額、分項收費報價金額及測算依據。投標方只允許有一個報價，招標方不接受有任何選擇的報價。

（三）投標文件的份數和簽署

1、投標方應根據本招標文件的要求，編制投標書共3套，并明確注明“正本”或“副本”字樣，一旦正本和副本有差異，以正本為準。

2、投標文件須打印并由投標方法定代表人簽署和加蓋公章。

3、電報、電話、傳真形式的投標概不接受。

三、投標文件遞交的要求和無效

1、投標文件的密封

投標方應將投標文件密封，并標明投標方的名稱、地址、投標項目名稱及正本或副本。

2、投標文件的修改和撤銷

（1）投標人在投標截止時間之前可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經補充修改的內容為投標文件的組成部分。投標人在投標截止時間之后送達的補充或者修改的內容無效。

（2）投標方對投標文件修改或補充的書面材料應按招標文件的規(guī)定進行編寫、密封、標注和遞交，并注明“修改或補充投標文件”字樣。

3、投標文件有下列情形之一的，投標文件無效：

（1）未密封的；

（2）未加蓋投標單位法定代表人與投標單位印章的；

（3）未能按照招標文件要求編制的；

（4）逾期送達的；

（5）附有招標人不能接受條件的。

四、開標和評標

1、開標的方法與程序

2、評標標準和評標辦法

（1）招標方根據有關規(guī)定組建評標委員會，本項目的評標委員會成員共設5人。其中，招標人指派1人，三水區(qū)建設局1人，由招標人從市物業(yè)管理評標專家名冊中采取隨機抽取的方式確定物業(yè)管理專家成員3人。

（2）評標標準

（3）評標辦法

五、中標人的確定及物業(yè)服務合同的簽訂

（一）中標人的確定

1、招標方在投標截止之日起30日內（最長不超過30日）確定中標人。

2、招標方在確定中標人之日起3日內以書面形式向中標人發(fā)出中標通知書。中標通知書一經發(fā)出即發(fā)生法律效力。

3、招標人在向中標人發(fā)出中標通知書的同時，將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。

（二）悔標責任

中標人接到中標通知書7日后（最長不超過30日），無正當理由不與招標人按照招標文件和中標人的投標文件簽訂相應的物業(yè)服務合同的，中標無效，投標保證金不予退還。超過投標保證金數額的，對超過部分按賠償；

（三）物業(yè)服務合同的簽訂說明

最低報價不是被授予合同的保證。

（四）物業(yè)服務合同的簽訂

1、中標方按中標通知書指定的時間、地點與招標人參照物業(yè)管理主管部門制定的示范文本格式簽訂物業(yè)服務合同。

2、招標文件、中標通知書、中標方的投標文件及其澄清文件，均為簽訂物業(yè)服務合同的依據。

第四部分 其他事項

1、本項目物業(yè)服務費收取標準，按照中標價格確定。

2、招標人發(fā)現(xiàn)投標人在投標過程中如有違法、違紀、違規(guī)行為的，一經查實取消本次投標資格，已經中標的取消中標資格，保證金不予退還，由此造成的經濟損失，招標人有權要求予以賠償。

3、投標人應表明對招標人在投標邀請書、招標文件中所提出的規(guī)定和要求表示理解；應表明投標文件連同招標人的中標通知書均具有法律約束力；

5、投標人應提供公司營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明、物業(yè)管理企業(yè)資質證書、法人代表的授權委托書等證明文件，并概要介紹本公司的基本狀況、管理業(yè)績等情況。

第五部分 附件

附件1：

本物業(yè)主要設施設備的配置及說明

一、給水、排水、排污設施設備配置狀況。

二、供電、供氣設施設備配置狀況。

三、垃圾處理設施設備配置狀況。

四、小區(qū)出入口共計處；分設在路，路和路。

五、小區(qū)智能化設備的配置。

六、設施設備的主要技術參數和指標。

附件2：

本項目公建配套設施及說明

第四篇：體育館物業(yè)管理招標公告

2015大港體育館物業(yè)管理招標公告

大港體育館物業(yè)管理現(xiàn)面向社會公開招標。

一、物業(yè)管理內容

（一）保安工作

1、負責24小時對體育館監(jiān)控中心、消防控制室的監(jiān)控，場館內外的安全巡視及重點部位的防火巡查。

2、采用電子巡更設備。夜間巡邏間隔不得超過40分鐘，巡邏點位由業(yè)主設定。

3、遇有大型活動，根據需要應免費提供不超過30人的安保服務。

4、對閉館期間的安全負全部責任。

（二）保潔工作

1、做好各場館、走道、會議室、功能室、觀眾區(qū)（含座椅）、衛(wèi)生間、停車場（含地下）、廣場、臺階等所有控制區(qū)域內的保潔（對外出租場館除外）。

2、每天8:40前完成對辦公區(qū)（門廳、走廊、衛(wèi)生間）的保潔；11:40前完成對其他場所的保潔。

3、做好7、8月份游泳館開放期間的保潔工作。每天分別在8:00和12:00前完成對游泳館的全面保潔；12:30至21:30，每間隔20分鐘對游池周邊、男女更衣室、淋浴間和衛(wèi)生間的垃圾清理一次，并對衛(wèi)生間進行一次沖洗，噴灑消毒液；及時做好休息區(qū)及走廊的保潔。

4、負責垃圾清運，做到垃圾“日日清”。

二、要求

1、保安年齡一般不超過46周歲；保潔人員年齡一般不超過50周歲。

2、消防控制室必須落實雙人24小時值班制度，值班人員必須持有《江蘇省建筑物消防員職業(yè)資格證書》。

3、保安、保潔人員必須經過崗前培訓，掌握消防安全常識，會正確使用消防器材，舉止端莊，文明服務。

4、對運動地板的保潔必須嚴格按照業(yè)主的要求實施。

5、人員調整必須經業(yè)主同意并備案，并按時發(fā)放工資。

6、中標單位不得以任何形式進行轉包或分包。

7、負責垃圾袋、清潔劑、拖把等耗材的投入。

8、嚴格執(zhí)行《大港體育館物業(yè)管理考核細則》。

三、報名

1、有意者請將《標書》一式三份于2015年3月15日前報大港體育館辦公室。聯(lián)系人：孫慶 80863586。

2、《標書》內容：

①物業(yè)管理資質證書、營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、法人身份證等證照復印件；

②針對大港體育館的物業(yè)管理實施方案；

③業(yè)績報告；

④標的（含職工待遇等各項金額的分解）。

四、開標

新區(qū)社會發(fā)展局將在2015年3月20日前組織有關人員按照單位資質、物業(yè)管理實施方案、業(yè)績報告、標的和投標方陳述（或接受提問）等5個方面進行綜合評定，確定中標單位。

特此公告

二〇一五年二月二十八日

第五篇：物業(yè)管理招標投標程序（推薦）

物業(yè)管理招標投標程序

2011/11/30

一、籌備招標

（一）招標人為業(yè)主(物業(yè)為單一業(yè)主，或業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的)或業(yè)主大會的：

⒈業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，決定物業(yè)招標事宜包括：招標采取公開招標或邀請招標、評標委員會成員人數、推選代表招標人的評標委員會成員以及業(yè)主大會授權業(yè)主委員會在招投標事宜中的各項權力。

⒉業(yè)主委員會將業(yè)主大會表決物業(yè)招標事宜的結果向業(yè)主公布。

⒊草擬《招投標工作方案》、《投標須知》、《評標標準》、《招標公告》）或《投標邀請書》，并將《投標須知》、《招投標工作方案》在小區(qū)（大廈）內明顯位置張貼公布15日，征求業(yè)主意見并進行修改。

（二）招標人為建設單位的： ⒈建設單位確定招標小組人員。⒉草擬《招投標工作方案》、《投標須知》、《評標標準》、《招標公告》或《招標邀請書》。

二、招標備案

招標人為建設單位的，應在公開發(fā)布《招標公告》或發(fā)出《投標邀請書》的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的物業(yè)管理主管部門備案。

（一）《關于×××（項目名稱）修建性詳細規(guī)劃的批復》；

（二）《招標公告》或《投標邀請書》；

（三）招標文件；

（四）招標小組人員情況表；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

三、招標

（一）招標人公開發(fā)布《招標公告》或發(fā)出《投標邀請書》；

（二）招標人收到投標申請人《投標申請》的同時,向投標申請人開具《投標申請回執(zhí)》。

（三）招標人對投標申請人的資格進行預審，將預審結果書面告知投標人，發(fā)出《資格預審合格通知書》，同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。

四、投標評標

（一）投標人在招標人限定期限內將已密封的投標文件（在封口處加蓋投標單位公章）送達招標人，經招標人檢查后向投標人開具《投標文件收件回執(zhí)》。

（二）招標人在評標前一天，到物業(yè)所在地的區(qū)國土房管局隨機抽取占評標委員會2/3的專家作為評標委員會成員，并在抽取當天向各位評委送達《評標邀請函》。

（三）組建評標委員會。由招標人隨機抽取的物業(yè)管理專家與業(yè)主大會推選的代表招標人的評標委員會成員組成評標委員會。

（四）招標人組織開標。

招標人在開標會上將投標文件交由投標人或其推選的代表檢查投標文件的密封情況，經確認無誤后，當眾予以拆封宣讀。

（五）評標委員會進行評標。評標委員會根據標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評分，將評標分值進行統(tǒng)計，推薦前3名為中標候選人，并對評標結果簽字確認。

（六）招標人按照中標候選人的順次排序確定中標人，由招標人確認及宣布中標人。

（七）招標人將中標結果在小區(qū)（大廈）內明顯位置向業(yè)主張貼公布，公布期限為15日（前期物業(yè)管理招標無需公布）。

（八）招標人向中標人發(fā)出中標通知書,同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

五、中標備案

（一）招標人為建設單位的，應當自確定中標人之日起15日內，將開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料向物業(yè)項目所在地的物業(yè)管理主管部門備案。

（二）項目所在地的物業(yè)管理主管部門自收到招標人中標備案資料之日，向招標人開具《備案回執(zhí)》。