第一篇：創(chuàng)新如皋城區(qū)社區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策思考

創(chuàng)新如皋城區(qū)社區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策思考

中共如皋市委黨校課題組

近年來(lái)，隨著城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快推進(jìn)，如皋社區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)范疇逐漸擴(kuò)大，業(yè)務(wù)量逐年增加，行業(yè)體系逐步形成，展現(xiàn)出廣闊的發(fā)展前景，并涌現(xiàn)了一些比較優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)。

但是，由于物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育還不夠健全，管理服務(wù)過(guò)程中存在的問(wèn)題也日益突出，對(duì)物業(yè)管理的投訴也逐年增多，給我市和諧社會(huì)的建設(shè)造成一定的影響。妥善解決市民“衣食住行”中的“住”的環(huán)節(jié)，完善城市物業(yè)管理，給市民營(yíng)造良好的居住環(huán)境乃至人際環(huán)境，成為擺在我們面前的一項(xiàng)重要任務(wù)。

一、我市城市社區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題

截至2012年11月底，我市物業(yè)管理企業(yè)不到20家，從業(yè)人員約500人，其中專業(yè)管理人員約200人，安全保衛(wèi)人員等約300人，專業(yè)管理人員約占40%。2011年，浙江偉星物業(yè)管理有限公司南通分公司管理服務(wù)的如皋佳弘·龍游御境一、二、三期（住宅小區(qū)）被江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳評(píng)為全省城市物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目；2012年，上海領(lǐng)行物業(yè)管理有限公司如皋分公司管理服務(wù)的如皋市丹桂園和華府御庭小區(qū)、江蘇正大物業(yè)服務(wù)有限公司管理服務(wù)的如皋市鑫品佳園小區(qū)被評(píng)為2012年度南通市物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目?？梢?jiàn)，如皋物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展與成長(zhǎng)速度之快。

調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，雖然我市城區(qū)社區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)有了長(zhǎng)足發(fā)展，但距離專業(yè)化的管理水平、與業(yè)主的期望值還有很大距離，主要問(wèn)題表現(xiàn)在一下幾個(gè)方面：

1、物業(yè)公司的產(chǎn)生方式有待進(jìn)一步規(guī)范。調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，目前如皋物業(yè)管理企業(yè)往往與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間存在著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，主要有兩種產(chǎn)生方式，一是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司衍生出來(lái)的，是“老子和兒子”的關(guān)系；二是雖然是外來(lái)的，卻是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇確定的，以一種強(qiáng)加的方式出現(xiàn)和存在。無(wú)論哪一種方式，業(yè)主選擇物業(yè)的權(quán)利都被剝奪了。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在物業(yè)建設(shè)過(guò)程中，為了最大限度地獲取利潤(rùn)，在房屋質(zhì)量、公攤面積、配套設(shè)施、房屋維修基金的預(yù)留等問(wèn)題上暗中違規(guī)違約，導(dǎo)致業(yè)主一旦發(fā)生問(wèn)題，就把所有板子打在了物業(yè)管理者頭上為物業(yè)企業(yè)正常行使管理職能埋下了隱患。更重要的是，在缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的前提下，物業(yè)管理企業(yè)漠視業(yè)主需求的現(xiàn)象在我市不同程度存在。

2、物業(yè)公司的管理方式有待進(jìn)一步改進(jìn)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是服務(wù)，為業(yè)主提供職責(zé)范圍內(nèi)的基本服務(wù)和職責(zé)范圍之外與物業(yè)管理有關(guān)聯(lián)的力所能及的服務(wù)。調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，我市城區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)主要承擔(dān)小區(qū)治安、環(huán)境、車輛、公用設(shè)施等管理與服務(wù)職能，不同小區(qū)的居民對(duì)以上服務(wù)項(xiàng)目的滿意度是不一樣的，即便是龍游御境、丹桂園等管理服務(wù)比較優(yōu)秀的小區(qū)，居民的滿意程度也只在85%左右，沒(méi)有達(dá)到應(yīng)有的程度。對(duì)居民的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少物業(yè)公司在服務(wù)理念上普遍存在著服務(wù)便是守門(mén)、服務(wù)便是打掃、服務(wù)便是收費(fèi)、服務(wù)便是公共維修等簡(jiǎn)易服務(wù)的認(rèn)知偏差，對(duì)于用水用電、車輛疏通、安全監(jiān)護(hù)、出租房屋管理等居民比較關(guān)注的服務(wù)項(xiàng)目，要么流行形式，要么簡(jiǎn)單應(yīng)付，導(dǎo)致部分業(yè)主意見(jiàn)較大。

3、從業(yè)人員的服務(wù)素質(zhì)有待進(jìn)一步提升。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前如皋物業(yè)管理企業(yè)非專業(yè)人員做物業(yè)管理比較普遍，其從業(yè)人員主要來(lái)自幾個(gè)方面，一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分流和轉(zhuǎn)型人員，二是從勞動(dòng)力市場(chǎng)招聘的人員，三是物業(yè)公司負(fù)責(zé)的親戚朋友，四是從單位退休的有一定管理經(jīng)驗(yàn)的人員，總體素質(zhì)偏低，人力資源隊(duì)伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面，與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 33 條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。但目前如皋從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)極少，具備高級(jí)管理資格（如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，專業(yè)管理人才的不足，已經(jīng)嚴(yán)重影響了我市物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。

4、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有待進(jìn)一步規(guī)范。物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題一直是物業(yè)管理工作的難點(diǎn)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主的義務(wù)之一是按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。為了規(guī)范物業(yè)管理的收費(fèi)問(wèn)題，如皋市政府有關(guān)部門(mén)曾于2003年出臺(tái)了《如皋市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及使用途徑等都作了具體要求，對(duì)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取提出了政府指導(dǎo)價(jià)。此外，2009年以來(lái)，育賢花園等部分小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議進(jìn)行協(xié)商的方式，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用作了不同程度的提升。但是經(jīng)我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，仍有部分物業(yè)管理企業(yè)并未完成按照政府指導(dǎo)價(jià)來(lái)收取物業(yè)管理費(fèi)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)為了追求利潤(rùn)，亂收費(fèi)、重復(fù)收費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，有的公司收取物業(yè)費(fèi)后，一些維修項(xiàng)目仍需要繳費(fèi)；收費(fèi)沒(méi)有正式票據(jù)；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符；物業(yè)費(fèi)用支出不透明，業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管流于形式。由于服務(wù)不到位，溝通渠道不暢，部分業(yè)主抵制收費(fèi)，加上極個(gè)別業(yè)主惡意欠費(fèi)，導(dǎo)致部分物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作困難。今年6月至7月，陽(yáng)光花苑就發(fā)生物業(yè)管理企業(yè)惡意逃離事件，導(dǎo)致大夏天小區(qū)垃圾成堆、蒼蠅亂飛、蛆蟲(chóng)滿地爬、業(yè)主關(guān)門(mén)封窗防臭味，給業(yè)主生活造成極大傷害。

5、物業(yè)管理人員的待遇有待進(jìn)一步改善。調(diào)查中，物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員普遍反映待遇比較低，滯后于本地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，從業(yè)者的勞動(dòng)價(jià)值得不到體現(xiàn)，導(dǎo)致從業(yè)人員不

斷流失。目前，我市物業(yè)管理人員的凈工資在一般在每月1600元左右，保安等其他人員在每月1200元左右，比一個(gè)普通泥瓦工的的工資水平要低得多。究其原因，一是由行業(yè)性質(zhì)決定的，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展時(shí)間短、屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)。二是物業(yè)公司屬于微利企業(yè)，由于實(shí)施物業(yè)管理時(shí)要對(duì)治安、環(huán)境、車輛、公用設(shè)施等進(jìn)行管理，支出較大，單靠企業(yè)收取的服務(wù)費(fèi)用不足企業(yè)運(yùn)營(yíng)開(kāi)支，只能壓縮人員支出。由于物業(yè)管理行業(yè)人員工資低，招引不來(lái)高層次專業(yè)管理人才，影響了該行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

6、物業(yè)管理的理念有待進(jìn)一步普及。對(duì)業(yè)主的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)能提供哪些服務(wù)都不是很清楚，對(duì)于自己能夠享受的權(quán)利一無(wú)所知；有的業(yè)主除了年初繳納一次費(fèi)用以外，從來(lái)沒(méi)有和物業(yè)管理人員打過(guò)交道；部分業(yè)主反而對(duì)車輛停放、安全監(jiān)管等諸多問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提出了質(zhì)疑。特別是相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主對(duì)于業(yè)主委員會(huì)這個(gè)屬于維護(hù)自己權(quán)益的組織也是一無(wú)所知，反映從來(lái)沒(méi)有看見(jiàn)運(yùn)行過(guò)。業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理活動(dòng)中維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的自治性組織，它和物業(yè)管理公司之間是平等的契約關(guān)系。但是，就實(shí)地調(diào)研的結(jié)果來(lái)看，如皋城區(qū)的新建社區(qū)雖然都成立了業(yè)主委員會(huì)，但正常運(yùn)作的不到50%，影響業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)作的因素眾多：業(yè)主委員會(huì)成員都是義務(wù)服務(wù)，不取分文報(bào)酬，全憑個(gè)人道德自覺(jué)在奉獻(xiàn)；業(yè)主遇到問(wèn)題往往繞過(guò)業(yè)主委員會(huì)，直接找物業(yè)管理企業(yè)；業(yè)主委員會(huì)成員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，沒(méi)有深入到業(yè)主中間宣傳；業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)沒(méi)有及時(shí)通報(bào)給所有業(yè)主，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有認(rèn)識(shí)；業(yè)主委員會(huì)組成復(fù)雜，利益難協(xié)調(diào)；業(yè)主委員會(huì)法律地位不明確。這些因素都導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)并不能在物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)揮最大的溝通協(xié)調(diào)和監(jiān)管監(jiān)督效用。

對(duì)比如皋物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，我們發(fā)現(xiàn)，凡是物業(yè)管理發(fā)展得比較好的小區(qū)具備有需求、有效益、服務(wù)規(guī)范、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的特點(diǎn)，比如光華苑、育賢花園、麗澤華庭、都市華庭等等；而越是物業(yè)發(fā)展得不好的小區(qū)，如頤園、錦繡苑、文定苑、武定苑小區(qū)等，問(wèn)題就越多，行為就越不規(guī)范，服務(wù)質(zhì)量跟不上，業(yè)主意見(jiàn)比較多。物業(yè)管理差異的存在，從表面上看是服務(wù)水平的差異，實(shí)質(zhì)上是物業(yè)服務(wù)的觀念問(wèn)題沒(méi)有解決好。

二、創(chuàng)新如皋城區(qū)社區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策思考

物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，要保持與經(jīng)濟(jì)社會(huì)同步發(fā)展的良好勢(shì)頭，形成與如皋城市建設(shè)發(fā)展相適應(yīng)的整體規(guī)模，就必須注重解決現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理服務(wù)當(dāng)中存在的問(wèn)題，找到解決問(wèn)題的對(duì)策措施，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展與創(chuàng)新。

１、走專業(yè)化發(fā)展之路

物業(yè)管理的專業(yè)化，是物業(yè)管理市場(chǎng)化到一定程度的必然結(jié)果。物業(yè)管理要有專門(mén)的針對(duì)對(duì)象和具體的細(xì)分市場(chǎng)，在管理上要有專業(yè)化水準(zhǔn)。如皋有相當(dāng)大的一部分物業(yè)管理公司

是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機(jī)構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制，加大專業(yè)人才培訓(xùn)力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動(dòng)他們的主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)造精神，通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來(lái)激發(fā)消費(fèi)者的自覺(jué)繳費(fèi)意識(shí)，從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，向知識(shí)型管理過(guò)渡，走一條人才專業(yè)化、服務(wù)專業(yè)化、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化的道路。

物業(yè)管理終要競(jìng)爭(zhēng)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制可以給企業(yè)更多的機(jī)會(huì)，行業(yè)發(fā)展要求全面推行物業(yè)管理的招投標(biāo)，建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇、平等協(xié)商，根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量確定服務(wù)費(fèi)用，通過(guò)簽訂合同明確雙方權(quán)利、義務(wù)，開(kāi)展平等競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)服務(wù)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)，服務(wù)質(zhì)量就難變化，物業(yè)服務(wù)就沒(méi)有生命力。所以說(shuō)，只看效益不講服務(wù)的行為，是目光短淺、斷送企業(yè)性命的行為，開(kāi)展專業(yè)化的服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)才是物業(yè)管理企業(yè)的生存之本。

２、走法制化發(fā)展之路

本質(zhì)上，物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自治的權(quán)力，是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置權(quán)力，不應(yīng)該規(guī)定業(yè)主必須通過(guò)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。為此，要完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細(xì)登記；明確物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自主治理的活動(dòng)，物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利，在建立《物權(quán)法》的同時(shí)，盡快完善物業(yè)管理法規(guī)，真正做到依法管理，依法服務(wù)。

物業(yè)管理的法規(guī)體系必須健全。要切實(shí)貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，實(shí)施對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督管理，明確開(kāi)發(fā)商與物業(yè)企業(yè)的房屋質(zhì)量責(zé)任。在業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作很比較困難的情況下，建立業(yè)主保護(hù)自己權(quán)益的條件和機(jī)制；建立業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的綜合評(píng)估制度；建立對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督機(jī)制，建立業(yè)主委員會(huì)做出租賃或解除合同決定時(shí)能保證決定有效的體制。在保證雙方合法的利益方面真正做到公開(kāi)、公平、公正。

３、走集團(tuán)化發(fā)展之路

由于物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要?？陀^上也必然要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化發(fā)展之路。如果興建一個(gè)小區(qū)就成立一家專職的物業(yè)管理公司，必然造成物業(yè)管理的高成本低效益。鼓勵(lì)建立“1+N”的管理模式，經(jīng)營(yíng)多個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)分別派駐高級(jí)管理人員負(fù)責(zé)各個(gè)小區(qū)的日常管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)人員管理統(tǒng)一，分片服務(wù)，統(tǒng)一收支，分別核算，形成物業(yè)管理企業(yè)適度規(guī)?；母窬郑芾沓杀揪涂赡艽蟠蠼档?。

物業(yè)管理市場(chǎng)將面臨重新洗牌，如皋物業(yè)管理企業(yè)要想得到進(jìn)一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關(guān)部門(mén)應(yīng)制定相應(yīng)政策，一方面提高企業(yè)的注冊(cè)門(mén)檻；另一方面嚴(yán)格清除制度，啟動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成大的物業(yè)管理集團(tuán)。

４、走品牌化發(fā)展之路

品牌是產(chǎn)品或企業(yè)區(qū)別于其他產(chǎn)品或企業(yè)的標(biāo)志，對(duì)企業(yè)而言，品牌代表了一種潛在的競(jìng)爭(zhēng)力與獲利能力，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須走以品牌為中心的發(fā)展之路。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的目標(biāo)客戶、不同的物業(yè)類型，選擇適當(dāng)媒體來(lái)進(jìn)行宣傳自己的品牌，并逐步形成員工的品牌氣質(zhì)，結(jié)合所管理的樓盤(pán)品牌，走出一條適合自身的良性循環(huán)的品牌化發(fā)展之路。

物業(yè)管理企業(yè)要實(shí)現(xiàn)承諾到戶。實(shí)行承諾到戶的基礎(chǔ)是服務(wù)價(jià)格的公開(kāi)化，公開(kāi)的價(jià)格有利于公開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)，也有利于公開(kāi)的接受公眾評(píng)價(jià)。要建立物業(yè)服務(wù)品牌的價(jià)格分離制度，對(duì)住宅小區(qū)的多數(shù)基本項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)低價(jià)統(tǒng)一收費(fèi)，對(duì)個(gè)別服務(wù)項(xiàng)目，實(shí)行區(qū)域內(nèi)業(yè)主自主購(gòu)買服務(wù)的新機(jī)制，而且要求做到基本項(xiàng)目不贏利，服務(wù)項(xiàng)目才盈利的價(jià)格品牌，做出低費(fèi)高效的品牌。

５、走智能化發(fā)展之路

隨著人們生活水平的提高，現(xiàn)代科技的發(fā)展，房地產(chǎn)供應(yīng)商在提供產(chǎn)品時(shí)已經(jīng)越來(lái)越多的考慮物業(yè)的智能化，客觀上也要求物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行智能化管理。物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展要求，采用以計(jì)算機(jī)管理、視頻管理為主導(dǎo)的新技術(shù)，推出智能化管理，以降低物業(yè)管理的人力成本，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)，可以推廣一些先進(jìn)的管理方法。建立“健康生存”的生活理念，為業(yè)主建造良好溫馨的服務(wù)環(huán)境。通過(guò)智能化的配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的“零打擾”服務(wù)。三表遠(yuǎn)程抄送、消防自動(dòng)控制、自動(dòng)巡邏系統(tǒng)、停車IC管理系統(tǒng)，使社區(qū)越來(lái)越多的運(yùn)用智能技術(shù)。

６、走人本化發(fā)展之路

物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，物業(yè)管理的目標(biāo)之一是要為業(yè)主和使用人營(yíng)造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導(dǎo)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，在與業(yè)主的接觸和服務(wù)中要把人情味體現(xiàn)在每個(gè)細(xì)節(jié)中，注重對(duì)業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動(dòng)要以使業(yè)主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。任何物業(yè)管理企業(yè)必須及時(shí)捕捉市場(chǎng)信息，突出物業(yè)服務(wù)的人性化理念，將物業(yè)管理服務(wù)超

越單純的維修與維護(hù)，為小區(qū)用戶營(yíng)造一種高品位的生活氛圍，引導(dǎo)一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務(wù)的理念。

物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，圍繞著“服務(wù)”這一特性，物業(yè)管理的發(fā)展就是要實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的完善、管理規(guī)則的健全、服務(wù)內(nèi)容和方式的創(chuàng)新，做到與時(shí)俱進(jìn)：物業(yè)管理提供的產(chǎn)品要與時(shí)俱進(jìn)，物業(yè)管理的管理思想要與時(shí)俱進(jìn)，物業(yè)管理的理論研究要與時(shí)俱進(jìn)，物業(yè)管理的管理模式要與時(shí)俱進(jìn)，只有這樣才能適應(yīng)時(shí)代飛速發(fā)展的要求。

當(dāng)前，如皋城區(qū)社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)正面臨一個(gè)由初級(jí)階段向高級(jí)逐步過(guò)渡的階段，物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境都在發(fā)生著很大的變化，如何更好的研究解決物業(yè)管理中存在的問(wèn)題和發(fā)展的對(duì)策，需要我們作出更多更大的努力。

（課題組成員：沈薇、石偉、石海波、盧玉梅；執(zhí)筆：盧玉梅）

第二篇：城市社區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新

城市小區(qū)物業(yè)公司管理創(chuàng)新

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和居民生活水平的提高以及精神文明需求的擴(kuò)大，對(duì)居住環(huán)境的要求也在快速的提高，因此對(duì)物業(yè)管理提出了很多新的要求?，F(xiàn)今公司化進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)管理已經(jīng)成為了一種較普遍的現(xiàn)象，但是其中不乏很多問(wèn)題。隨著中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，加強(qiáng)城市小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境，提高居民生活滿意度，已經(jīng)成為一個(gè)不容回避且無(wú)比重要的問(wèn)題。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，越來(lái)越多的現(xiàn)代化生活小區(qū)拔地而起，越來(lái)越多的居民住進(jìn)了現(xiàn)代化新居。然而，隨之而來(lái)出現(xiàn)了很多方面的難題，比如居民原生活習(xí)慣，小區(qū)周邊環(huán)境，小區(qū)內(nèi)部居民素質(zhì)的良莠不齊，小區(qū)居民對(duì)自身居住環(huán)境要求的參差不齊，幾乎每一個(gè)都是不容易解決的難題。專業(yè)物業(yè)管理公司的介入是社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，但是在中國(guó)這樣一個(gè)城市化水平真正步入現(xiàn)代化不足二十年的國(guó)家來(lái)說(shuō)，對(duì)城市小區(qū)實(shí)行良好的物業(yè)管理，有著很多制約和阻撓因素，其中很重要的一點(diǎn)就是國(guó)情決定的居民生活習(xí)慣，我們必須尋找適合我國(guó)國(guó)情的具有創(chuàng)新意義的物業(yè)管理模式，才能起到我們所希望的效果，進(jìn)而促進(jìn)城市化進(jìn)一步健康快速發(fā)展。

一、城市小區(qū)物業(yè)管理滯后的原因

近幾年城市化進(jìn)程很快，城市小區(qū)如雨后春筍般大量出現(xiàn)，與之伴隨的是住進(jìn)現(xiàn)代化小區(qū)的居民再不僅僅是所謂的“有錢(qián)人”，普通群眾包括眾多原來(lái)生活在農(nóng)村的群眾，也隨著城市發(fā)展的需要拆遷范圍的不斷擴(kuò)大化而進(jìn)入城市化小區(qū)的居民群體。如此一來(lái)，城市小區(qū)居民的復(fù)雜程度加深了，居民的需求也更加復(fù)雜和多樣化了，此外隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，房子越來(lái)越多的成為很多人投資的一種途徑而不再是居住的場(chǎng)所，加上城市化進(jìn)程的加快尤其是東部沿海城市對(duì)大量中西部人口具有的吸引效力，使出租房從原來(lái)的低端概念延伸到城市小區(qū)。種種這一切，均導(dǎo)致目前的城市小區(qū)物業(yè)管理嚴(yán)重滯后，居民普遍存在對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的不滿，綜合來(lái)看，導(dǎo)致目前城市小區(qū)物業(yè)管理滯后的原因主要有以下兩個(gè)：

1、城市小區(qū)住戶日益復(fù)雜

以前城市化水平不高，現(xiàn)代化城市小區(qū)數(shù)量不多，大部分群眾都是居住在各種類型的平房或者老新村，各種管理需求并不旺盛?，F(xiàn)在城市化發(fā)展水平較十幾年前有了質(zhì)的變化，城市人口的大量增加，各類平房和老新村的大量拆遷，與之伴隨的就是城市小區(qū)的迅速增多，以及小區(qū)居民的日益復(fù)雜化。之前居民大多都是本地人，生活習(xí)慣大致相同，物業(yè)管理也相對(duì)比較容易?，F(xiàn)在由于城市小區(qū)已經(jīng)成為了居住場(chǎng)所的主力軍，其住戶范圍自然也有了很明顯的擴(kuò)大，并且越來(lái)越多的外來(lái)人員成為了各城市小區(qū)的居住者。住戶復(fù)雜了，生活習(xí)慣也相差很大，對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理需求自然也不盡相同，有些甚至差異很大。比如很多原先在農(nóng)村生活的居民，習(xí)慣了自己種些蔬菜之類的農(nóng)耕生活，住進(jìn)城市小區(qū)后，看到某些樓房背后有空閑的草坪，就會(huì)喜歡重些蔬菜，有了第一個(gè)就會(huì)有第二個(gè)，在他們看來(lái)這是充分利用小區(qū)資源，可是在其他不習(xí)慣這種生活方式的居民眼中就是破壞他們生活的環(huán)境。再比如說(shuō)現(xiàn)在城市中很多人喜歡飼養(yǎng)各類寵物，其中尤其以貓狗居多，幾乎每天主人都會(huì)帶著寵物出來(lái)閑逛，其排泄物有些人是及時(shí)處理掉，有些則視而不見(jiàn)，這在有飼養(yǎng)寵物習(xí)慣的人眼中稀松平常，可是在沒(méi)有這種習(xí)慣的人眼中就是眼中破壞其生活環(huán)境。居民生活習(xí)慣的不同導(dǎo)致了其對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的要求不同，這在很大程度上加大了物業(yè)公司進(jìn)行管理的難度。

2、城市小區(qū)功能的改變，出租房的日益增多。

以前的城市化小區(qū)一般都是居民自己購(gòu)買自己居住，自己對(duì)自己居住的環(huán)境自然會(huì)要求比較高，同時(shí)也會(huì)自發(fā)的加以維護(hù)。現(xiàn)在由于城市化進(jìn)程的加快，各類城市尤其是東部沿海城市涌入了大量外來(lái)人口，這么多人口的涌入必然會(huì)大大增加對(duì)住房的需求，對(duì)住房的需求首先增加的肯定是購(gòu)買房屋的需求，買房需求井噴后自然刺激了開(kāi)發(fā)商建房子的欲望，買的人多了自然價(jià)格也會(huì)上漲，價(jià)格上漲必然導(dǎo)致投資行為的滋生。所以目前中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不再是單純以提供居住為其功能的市場(chǎng)，而是很大程度上成為投資場(chǎng)所，投資的目的自然是不斷增值而不是自己居住，于是各城市化小區(qū)的出租房現(xiàn)象越來(lái)越多。對(duì)于出租者來(lái)說(shuō)，房子不是自己在住，當(dāng)然不會(huì)過(guò)多關(guān)心環(huán)境等一系列問(wèn)題，對(duì)于承租者來(lái)說(shuō)嗎，房子不屬于自己，自己只是暫時(shí)居住在這里，同樣不會(huì)過(guò)多關(guān)心環(huán)境等問(wèn)題，更不會(huì)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理有太多的要求，這導(dǎo)致了目前我國(guó)很多城市小區(qū)物業(yè)管理困難。

二、城市小區(qū)物業(yè)公司管理模式創(chuàng)新的方向

1、政府進(jìn)一步加強(qiáng)政策引導(dǎo)和健全各類機(jī)制。目前隨著城市化發(fā)展而出現(xiàn)的各類城市化問(wèn)題很多，小區(qū)物業(yè)管理滯后就是其中之一，由城市化發(fā)展導(dǎo)致的，政府就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起提高城市小區(qū)物業(yè)管理的責(zé)任。通過(guò)進(jìn)一步加強(qiáng)政策的引導(dǎo)和進(jìn)一步健全各類機(jī)制，從而解決困擾目前城市小區(qū)物業(yè)管理差的癥結(jié)，進(jìn)而全面提高城市小區(qū)的物業(yè)管理水平。具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)該進(jìn)一步明確對(duì)各類城市小區(qū)物業(yè)管理水平的要求，制定相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，要求物業(yè)公司必須根據(jù)本小區(qū)的定位明確自己的物業(yè)管理必須達(dá)到何種程度的標(biāo)準(zhǔn)，并且設(shè)置一定的巡視制度，同時(shí)對(duì)巡視結(jié)果建立一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制，從根本上起到對(duì)擔(dān)任城市小區(qū)物業(yè)管理的公司既約束又激勵(lì)的機(jī)制。此外，這一舉措還能讓居民對(duì)自己小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到哪些方面的要求有一個(gè)統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，一定程度上也能強(qiáng)化居民對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督。

2、城市小區(qū)物業(yè)公司集團(tuán)化、統(tǒng)一化、專業(yè)化。同為城市小區(qū)，其質(zhì)量和檔次也有所區(qū)別，在此基礎(chǔ)上的物業(yè)管理方式，必然也有所不同。作為政府需要根據(jù)各類城市小區(qū)的特點(diǎn)制定各自相關(guān)的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。作為物業(yè)公司。應(yīng)該根據(jù)自己的特點(diǎn)選擇適合自己的小區(qū)類型進(jìn)行管理，在這一基礎(chǔ)上逐步集團(tuán)化。如此就能做到術(shù)業(yè)有專攻，客戶明確，專業(yè)化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式，從而大大提高管理效率和效果。

3、具體管理方式法制化、規(guī)范化。物業(yè)公司的具體管理是困擾小區(qū)物業(yè)管理效果的一大難題，尤其體現(xiàn)在住戶對(duì)物業(yè)公司相關(guān)規(guī)定的遵守力不夠以及小區(qū)周邊環(huán)境物業(yè)公司無(wú)力管理這兩方面。很多小區(qū)都多少存在著物業(yè)公司明文規(guī)定的條款，某些住戶就是不遵守，物業(yè)公司對(duì)此除了一再通知盡快改進(jìn)外并沒(méi)有什么太好的辦法。針對(duì)這些情況應(yīng)該對(duì)具體管理方法進(jìn)行規(guī)范化、法制化，并不是上升到在國(guó)家法律中對(duì)此作出相應(yīng)的要求和規(guī)范，而是指通過(guò)與住戶簽訂協(xié)議的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理過(guò)程中的法制化。物業(yè)公司在管理過(guò)程中會(huì)遇到種種阻力，原因就在于其管理不具備強(qiáng)制性，對(duì)住戶沒(méi)有任何規(guī)范性約束條款。簽訂協(xié)議后，明確規(guī)定了日常中的各種方面，明確了住戶和物業(yè)公司雙方的責(zé)任和義務(wù)，并且以具備法律效力的經(jīng)濟(jì)合同形式明確了違約責(zé)任，自然可以解決物業(yè)公司平時(shí)管理難的問(wèn)題，同時(shí)也使住戶可以更好的監(jiān)督物業(yè)公司，更具有主人翁意識(shí)，如此雙向規(guī)范，互相監(jiān)督，才能起到最好的效果。

4、同步社會(huì)各類配套制度改革的深化

。小區(qū)物業(yè)管理絕對(duì)不僅僅是一個(gè)小區(qū)的問(wèn)題，因?yàn)樾^(qū)環(huán)境本身就包括小區(qū)周邊外環(huán)境。困擾目前很多城市小區(qū)物業(yè)管理還有一個(gè)很重要的問(wèn)題就是周邊往往會(huì)比較雜亂，各類小商販較多。每到清晨和傍晚各種攤販云集，嚴(yán)重?fù)矶滦^(qū)出入口并且造成大量城市垃圾，對(duì)此住戶怨聲載道而物業(yè)公司卻無(wú)力改變，因?yàn)樾^(qū)外道路等并不在物業(yè)公司管理權(quán)限范圍內(nèi)。

對(duì)此一方面需要社會(huì)相關(guān)職能部門(mén)加強(qiáng)巡視力度和處理處罰力度。另一方面，可以考慮授予物業(yè)公司一定的周邊環(huán)境管理權(quán)并定期檢查其管理效果是否良好，并且可以將該部分內(nèi)容一并計(jì)入對(duì)物業(yè)公司整體的各類優(yōu)惠與獎(jiǎng)勵(lì)考核中，如此便可以充分發(fā)揮物業(yè)公司管理人員長(zhǎng)期在小區(qū)的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行常態(tài)化管理，只有常態(tài)化管理，才能徹底改變小區(qū)周邊環(huán)境的一系列問(wèn)題。

三、城市小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新模式的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

1、物業(yè)公司提供管理服務(wù)流程重點(diǎn)的改變

。物業(yè)公司提供管理服務(wù)的流程，長(zhǎng)期以來(lái)一直都是重點(diǎn)在于中期在于關(guān)注具體日常管理階段，目前針對(duì)城市小區(qū)的特點(diǎn)，進(jìn)行良好的物業(yè)管理必須充分重視前期的規(guī)劃計(jì)劃和后期的跟蹤調(diào)查，做到事前、事中、事后三者并重。

1.1充分做好前期的管理規(guī)劃和計(jì)劃。通過(guò)走訪了多個(gè)不同類型城市小區(qū)，發(fā)現(xiàn)其物業(yè)管理都基本沒(méi)有任何事前的規(guī)劃和計(jì)劃，很多方面的管理措施和方法不合理，同時(shí)在管理過(guò)程中又出現(xiàn)諸多問(wèn)題。要解決這些困難，必須做好事前的規(guī)劃和計(jì)劃，充分了解本小區(qū)的特點(diǎn)，包括周邊環(huán)境、內(nèi)部住戶構(gòu)成、管理定位、管理目標(biāo)等，在此基礎(chǔ)上做好嚴(yán)格的物業(yè)管理計(jì)劃，并向全體業(yè)主通報(bào)，逐一與住戶簽訂協(xié)議明確雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系，這樣才能保證后續(xù)管理措施的有效執(zhí)行，保證管理效果的有效實(shí)現(xiàn)。

1.2充分做好后期的跟蹤調(diào)查物業(yè)公司的后期跟蹤調(diào)查其實(shí)是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，目前在走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)幾乎所有的城市小區(qū)物業(yè)管理都沒(méi)有后期調(diào)查這一環(huán)節(jié)。物業(yè)公司的管理規(guī)劃和計(jì)劃做得再好，畢竟只是一種事前的規(guī)劃計(jì)劃，在具體管理過(guò)程中不可避免的會(huì)發(fā)生一些事前所沒(méi)有了解到的困難和問(wèn)題，如果沒(méi)有持續(xù)的后期跟蹤調(diào)查，這些問(wèn)題很難被發(fā)現(xiàn)，自然也就很難被改變，長(zhǎng)期下去，問(wèn)題將越來(lái)越多。必須通過(guò)一系列的手段措施來(lái)加強(qiáng)常態(tài)化的后期跟蹤調(diào)查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理過(guò)程中的所有問(wèn)題，及時(shí)根據(jù)問(wèn)題提出解決方案，并且向全體業(yè)主通報(bào)，這樣既能持續(xù)提高自身的物業(yè)管理水平，又能讓業(yè)主知道物業(yè)公司做好本小區(qū)物業(yè)管理的誠(chéng)意，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信賴程度，可謂一舉兩得。

2、物業(yè)公司提供管理服務(wù)時(shí)對(duì)其服務(wù)對(duì)象的必要權(quán)力

。物業(yè)公司在行使其管理職能時(shí)，不可避免的會(huì)與某些業(yè)主產(chǎn)生矛盾和摩擦。由于目前城市小區(qū)住戶的日益復(fù)雜性以及越來(lái)越多的出租房現(xiàn)象，導(dǎo)致很多城市小區(qū)普遍存在物業(yè)公司與業(yè)主之間在很多方面無(wú)法達(dá)成共識(shí)或者住戶漠視物業(yè)公司規(guī)定的情況，這種情況會(huì)嚴(yán)重影響物業(yè)公司管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。表明物業(yè)公司應(yīng)該重視前期的規(guī)劃與計(jì)劃，并且與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議以明確雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系。如果仍然有住戶未能按照協(xié)議的要求行事導(dǎo)致物業(yè)管理遇到阻礙，必須要有一定的懲罰措施，這種懲罰措施可以是經(jīng)濟(jì)上的，也可以是其他方面的。有了懲罰措施，必然可以大大提高條約的執(zhí)行效果。要真正提高城市小區(qū)物業(yè)管理水平，賦予物業(yè)公司一定的處理處罰權(quán)是必須的，只有這樣，才能真正有效完成物業(yè)管理目標(biāo)。

3、物業(yè)公司之間進(jìn)行適當(dāng)合并以及與其它行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟。

3.1加大品牌物業(yè)公司市場(chǎng)占有份額，提升優(yōu)質(zhì)服務(wù)覆蓋面?，F(xiàn)物業(yè)公司存在著數(shù)量多、實(shí)力弱的現(xiàn)狀。要想真正全方位提高物業(yè)管理水平同時(shí)保證物業(yè)公司自身的良性經(jīng)濟(jì)運(yùn)作，必須進(jìn)行適當(dāng)合并以收獲以下好處：(1)解決物業(yè)公司資金需求的困難?，F(xiàn)代社會(huì)，無(wú)論是進(jìn)行高科技投資，還是引進(jìn)有發(fā)展?jié)摿?，有領(lǐng)導(dǎo)才能的高素質(zhì)人才，都需要大量的資金。資金不足制約著物業(yè)公司的發(fā)展，合并可以很大程度的解決資金問(wèn)題。(2)全面提高自身的業(yè)務(wù)承接能力。目前很多物業(yè)公司都只面向幾家甚至一家小區(qū)，規(guī)模小，成本壓縮，管理水平嚴(yán)重不足。合并后規(guī)模擴(kuò)大，提供的服務(wù)范圍自然也能迅速擴(kuò)大。物業(yè)公司應(yīng)該根據(jù)自己的特點(diǎn)選擇適合自己的小區(qū)類型進(jìn)行管理，客戶群體特點(diǎn)一致，更便于其制定統(tǒng)一的管理規(guī)劃和計(jì)劃，在統(tǒng)一化的規(guī)劃計(jì)劃下進(jìn)行統(tǒng)一化的管理，效率效果都將得到大大提升。(3)取長(zhǎng)補(bǔ)短，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，增強(qiáng)提供全方位服務(wù)的專業(yè)實(shí)力。

3.2物業(yè)公司與其他行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟。目前越來(lái)越明顯的呈現(xiàn)出跨行業(yè)合作的趨勢(shì)，物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)的變化及時(shí)的與其他行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟以提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。比如可以與快遞行業(yè)聯(lián)盟。通過(guò)該聯(lián)盟可以讓業(yè)主通過(guò)本公司直接進(jìn)行相關(guān)快遞收發(fā)業(yè)務(wù);比如也可以與外賣行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟，從而業(yè)主通過(guò)本公司可以直接進(jìn)行外賣下單業(yè)務(wù)，比如還可以與醫(yī)療行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟，從而業(yè)主可以通過(guò)本公司直接獲得常規(guī)化的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)。跨行業(yè)聯(lián)盟可以更好的整合社會(huì)資源，同時(shí)也可以更好的對(duì)諸如快遞、外賣、小區(qū)醫(yī)療等現(xiàn)代化城市小區(qū)常規(guī)化程度很高的領(lǐng)域進(jìn)行更好的管理，提供更好的服務(wù)，從而大大提高業(yè)主的滿意度，業(yè)主滿意度上來(lái)了，對(duì)物業(yè)公司的自身物業(yè)管理自然是大有裨益。

綜上所述，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來(lái)越多的城市小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題，對(duì)這些問(wèn)題的妥善解決是政府維持城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和諧發(fā)展所必須解決的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)現(xiàn)代化城市小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的要求將會(huì)越來(lái)越高，必須大力推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的理念和模式創(chuàng)新，才能早日滿足城市化水平飛速發(fā)展的需求。希望各類城市小區(qū)物業(yè)管理都能夠做到盡然有序，有條不紊，為住戶提供一個(gè)真正安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境，同時(shí)也為我國(guó)城市化的進(jìn)一步蓬勃發(fā)展增加一份助推力。

第三篇：加強(qiáng)城區(qū)社區(qū)文化建設(shè)的思考

加強(qiáng)城區(qū)社區(qū)文化建設(shè)的思考

副研究員 文化館長(zhǎng) 覃大軍

社區(qū)文化是各項(xiàng)文化事業(yè)的基礎(chǔ)，也是社區(qū)建設(shè)的重要方面，它對(duì)于塑造人、改造人、教育人，推進(jìn)社會(huì)主義精神文明建設(shè)，營(yíng)造良好的社區(qū)環(huán)境具有十分重要的意義。

近幾年，張家界市xx區(qū)6個(gè)街道辦事處38個(gè)社區(qū)通過(guò)日益豐富的社區(qū)文化活動(dòng)，提高了居民的生活質(zhì)量和文化素質(zhì)，豐富了居民的業(yè)余生活，融洽了居民關(guān)系，得到了廣大居民的支持和認(rèn)可。

一、現(xiàn)狀與特點(diǎn)

近年來(lái)，在區(qū)委、區(qū)政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在宣傳文化部門(mén)的指導(dǎo)下，各街道辦事處社區(qū)從實(shí)際出發(fā)，緊緊圍繞黨的中心工作，以逐步滿足群眾日益增長(zhǎng)的精神文明生活需要為宗旨，以宣傳愛(ài)國(guó)主義、集體主義為核心內(nèi)容，充分利用社區(qū)資源，調(diào)動(dòng)各方面積極因素，因地制宜，精心組織，開(kāi)展了一系列群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)、豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，收到了較好效果。

1、開(kāi)展了活動(dòng)。38個(gè)社區(qū)自建制以來(lái)，以社區(qū)優(yōu)勢(shì)推動(dòng)社區(qū)文化發(fā)展，目前社區(qū)有各類文藝宣傳隊(duì)28支1850人，民間職業(yè)團(tuán)體10個(gè)210人，文藝骨干約370人，共計(jì)2430人。近幾年，通過(guò)這些文藝團(tuán)隊(duì)和骨干在社區(qū)掀起了文化活動(dòng)高潮。每年組織各類社區(qū)群眾文化活動(dòng)達(dá)21次以上，一年一度的春節(jié)文化活動(dòng)周、元宵燈會(huì)、春節(jié)電視聯(lián)歡晚會(huì)、社區(qū)文藝匯演等，特別是今年的元宵燈會(huì)上，為了增加“燈”成分，共展出12個(gè)大型燈組、2000個(gè)宮燈以及無(wú)數(shù)掛燈，所有燈具立足本地特色，生動(dòng)展現(xiàn)了張家界的奇山異水和深厚的文化底蘊(yùn)?！按褐暋?009年張家界陽(yáng)戲?qū)?chǎng)晚會(huì)，采取評(píng)比與重獎(jiǎng)，激發(fā)了演員們的藝術(shù)創(chuàng)作創(chuàng)新的積極性。通過(guò)舉辦異彩紛呈的大型城市社區(qū)文化活動(dòng)，不僅豐富了居民的精神文化生活，營(yíng)造了健康向上的城市社區(qū)氛圍，也受到了各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、廣大市民、中外游客的贊賞和好評(píng)，而且有效保持了社區(qū)的穩(wěn)定，推動(dòng)了城市社區(qū)三個(gè)文明建設(shè)的和諧發(fā)展。

2、健全了網(wǎng)絡(luò)。各文化站（室）作為社區(qū)文化活動(dòng)大舞臺(tái)的龍頭，在社區(qū)先后成立了具有廣泛群眾基礎(chǔ)的民間職業(yè)陽(yáng)戲劇團(tuán)、京劇票友協(xié)會(huì)、中老年健身舞協(xié)會(huì)、太極拳協(xié)會(huì)、老年文藝宣傳隊(duì)等。這些團(tuán)、隊(duì)、會(huì)的成立，是帶動(dòng)和深化社區(qū)群眾文化工作的有力支點(diǎn)。通過(guò)組織培養(yǎng)一大批社區(qū)文化活動(dòng)的骨干隊(duì)伍，提高他們的素質(zhì)，文化站（室）已日益成為社區(qū)文化活動(dòng)的中堅(jiān)。各街道的老年人占全轄區(qū)人口的10%以上，抓住他們中間熱心于群眾文化工作的骨干參與，已形成了各街道獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，到目前為止，參加協(xié)會(huì)的會(huì)員已達(dá)數(shù)千人，協(xié)會(huì)以分布區(qū)域廣、參加會(huì)員多、活動(dòng)內(nèi)容實(shí)、層次品位高的特點(diǎn)在城市社區(qū)文化中大顯身手。

3、取得了實(shí)效。在構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)中,文化建設(shè)是基礎(chǔ),而社區(qū)文化更具基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性意義。通過(guò)社區(qū)文化建設(shè)，可以為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)提供有力的思想保證、強(qiáng)大的精神支撐、堅(jiān)實(shí)的道德基礎(chǔ)和良好的文化條件。近年來(lái)，社區(qū)文化活動(dòng)的蓬勃開(kāi)展取得明顯實(shí)效：一是活躍了社區(qū)群眾的思想，創(chuàng)出了街道的名氣；二是豐富了社區(qū)群眾的生活，增強(qiáng)了街道的人氣；三是宣傳社區(qū)群眾的典型，樹(shù)立了街道的正氣；四是激發(fā)了社區(qū)群眾的熱情，形成了街道的好風(fēng)氣。如官黎坪辦事處的官黎坪、龍門(mén)，南莊坪辦事處的機(jī)場(chǎng)等社區(qū)居委會(huì)的大姑大嫂們，原來(lái)走巷串戶為征地拆遷補(bǔ)償、修建違章建筑鼓動(dòng)群眾上訪，通過(guò)開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，變成了政策法規(guī)的義務(wù)宣傳員。大橋辦事處的且住崗、西溪坪辦事處的彭家巷等位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的社區(qū)居委會(huì)，其居民原來(lái)是面朝地背靠天的農(nóng)民，現(xiàn)在變成了新型城市市民，通過(guò)開(kāi)展豐富的文化活動(dòng)，社區(qū)居民打牌買碼的陋習(xí)沒(méi)有了，相互間的感情加深了，基層黨支部的凝聚力也加強(qiáng)了如xx辦事處的金氏打擊樂(lè)團(tuán)所表演的“儺壇吹打樂(lè)”，被譽(yù)為張家界土家族交響樂(lè)，曾無(wú)數(shù)次為來(lái)張家界旅游觀光的游客表演。并多次受著名音樂(lè)家譚盾先生的邀請(qǐng)，參加了英國(guó)巴比肯音樂(lè)藝術(shù)節(jié)的演出，以一曲歡快的畢茲卡樂(lè)章，給國(guó)際音樂(lè)界留下了深刻的印象?！吧颀埥^技藝術(shù)團(tuán)”代表湖南省參加寧夏銀川舉行的第七屆全國(guó)少數(shù)民族傳統(tǒng)體育運(yùn)動(dòng)會(huì)，獲全國(guó)民族民間絕技三等獎(jiǎng)。連續(xù)3年參加香港國(guó)際武術(shù)大賽，獲14金13銀的好成績(jī)。并成功的接待了美國(guó)科羅拉多州少林功夫團(tuán)一行98人，所表演的鬼谷神功如；“三層破石”、“腹臥鋼叉”、“銀槍刺喉”、“頭頂碎磚”等絕活，引來(lái)陣陣喝彩，加強(qiáng)了國(guó)際武術(shù)交流等。

二、存在的問(wèn)題

1、人才匱乏。辦事處文化站（室）雖有44人，但專業(yè)的文化輔導(dǎo)員寥寥無(wú)幾，鄉(xiāng)鎮(zhèn)文化站也形同虛設(shè)，有的文化站甚至到了名存實(shí)亡的地步。部分民間團(tuán)體演員屬于半路出家，部分藝人年紀(jì)大文化功底差，節(jié)目編排內(nèi)容不夠豐富，老藝人不斷老去，年輕人不愿接班，很多民間藝術(shù)瀕臨失傳。

2、重視不夠。一直以來(lái)，“種別人的田，荒自己的地”是我區(qū)文化站普遍現(xiàn)狀，文化站工作人員長(zhǎng)期以辦事處的中心工作為中心，文化站一年到頭唱“空城計(jì)”，無(wú)文化陣地、無(wú)文化活動(dòng)場(chǎng)所已是我區(qū)普遍現(xiàn)象。6個(gè)街道辦事處文化站僅有辦公室，沒(méi)有文化活動(dòng)室，更談不上有社區(qū)文化活動(dòng)中心，僅有的文化站辦公室也變成了綜合辦公室，致使文藝人員缺少歸屬感，組織文化活動(dòng)沒(méi)有排練的場(chǎng)所，節(jié)目質(zhì)量難以提高，民間文藝的發(fā)揚(yáng)與傳承受到制約。如，三棒鼓、漁鼓、土地戲等具有我區(qū)特色的曲藝，由于沒(méi)有專門(mén)的排練場(chǎng)所，很難吸引年輕人學(xué)習(xí)。

3、發(fā)展不平衡。雖然社區(qū)文化在近幾年來(lái)有所發(fā)展，但發(fā)展并不平衡，老城區(qū)發(fā)展的快些，新城區(qū)發(fā)展的慢些；老年人參加的多些，年輕人參加的少些；健身活動(dòng)多些，民間藝術(shù)活動(dòng)少些；小規(guī)模活動(dòng)多些，大規(guī)模活動(dòng)少些等。

4、缺乏有力引導(dǎo)。其一，是部分干部對(duì)文化工作不理解，認(rèn)識(shí)不到文化工作對(duì)于旅游核心服務(wù)區(qū)建設(shè)的重要意義，加之當(dāng)前文化設(shè)施設(shè)備簡(jiǎn)陋、簡(jiǎn)易且滯后，沒(méi)有吸引力，不利于群眾文化活動(dòng)的開(kāi)展，社區(qū)成員缺乏認(rèn)同感；其二，本土文化與外來(lái)文化，傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文化，商業(yè)文化與公益性文化，民眾文化與宗教文化相互交織，很多腐朽文化沖擊較大，加之部分民間藝人的粗制濫造、隨意編排，本土文化的意識(shí)被淡化；其三，社區(qū)文化社團(tuán)隊(duì)伍模式陳舊，活動(dòng)層次單一，質(zhì)量粗糙，僅停留在玩一玩、樂(lè)一樂(lè)的層次上，一些團(tuán)隊(duì)組合的隨意性很大，活動(dòng)質(zhì)量一般，無(wú)法起到示范帶動(dòng)作用；其四，舉辦文化活動(dòng)困難很大，一些文化活動(dòng)沒(méi)有贊助單位難以開(kāi)展、參與單位沒(méi)有排演費(fèi)拿不出節(jié)目等。

三、幾點(diǎn)建議

（一）提高認(rèn)識(shí)。黨的十六大指出：“文化的力量深深地熔鑄在民族的生命力、創(chuàng)造力和凝聚力之中”，黨的十七大也明確把文化作為國(guó)家軟實(shí)力提出來(lái)，大力宣傳十六大和十七大精神并積極貫徹，是提高社會(huì)各界對(duì)文化認(rèn)識(shí)的根本途徑。要發(fā)展文化，則必須從民族文化的基礎(chǔ)—社區(qū)文化做起，發(fā)展社區(qū)文化不僅是人民群眾的文化生活需要，更是推動(dòng)整個(gè)民族文化必不可少的主陣地。我們要從深入領(lǐng)會(huì)黨的精神的高度，從戰(zhàn)略的角度認(rèn)識(shí)加強(qiáng)城市社區(qū)文化建設(shè)的重要性，使之成為城市精神文明建設(shè)的組成部分、外觀標(biāo)志和實(shí)質(zhì)內(nèi)涵。

（二）加強(qiáng)建設(shè)。加強(qiáng)文化設(shè)施建設(shè)是開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)的依托，是社區(qū)文化的物質(zhì)形象。文化設(shè)施改變城市的氣質(zhì)。具有鮮明個(gè)性的社區(qū)公益文化設(shè)施是社區(qū)文化發(fā)展規(guī)模和水平的標(biāo)志。加強(qiáng)文化設(shè)施建設(shè)為開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)提供物質(zhì)前提。隨著城市的快速發(fā)展，社區(qū)日益成為廣大居民工作時(shí)間以外的最主要的戶外文化活動(dòng)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。而開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)需要有相應(yīng)的文化設(shè)施作保證。離開(kāi)了一定的文化設(shè)施，社區(qū)文化活動(dòng)難以開(kāi)展。當(dāng)前要加強(qiáng)社區(qū)文化設(shè)施的建設(shè)，首先要將社區(qū)文化設(shè)施建設(shè)納入社區(qū)乃至整個(gè)城市建設(shè)規(guī)劃中來(lái)考慮，并根據(jù)不同社區(qū)經(jīng)濟(jì)和實(shí)際可能，有計(jì)劃、有步驟地配備相應(yīng)的文化設(shè)施，要有一個(gè)長(zhǎng)、中、短期規(guī)劃保證社區(qū)文化設(shè)施能不斷滿足社區(qū)居民精神文化生活的需要。其次，要加大公益性文化設(shè)施和場(chǎng)所建設(shè)的力度。譬如，建社區(qū)文化廣場(chǎng)、宣傳櫥窗、文化體育活動(dòng)中心（室）、圖書(shū)閱覽室、棋牌室、少兒游樂(lè)場(chǎng)、公園、社區(qū)書(shū)畫(huà)活動(dòng)中心、健身中心等，使社區(qū)居民有開(kāi)展文化活動(dòng)的場(chǎng)所依托。再次，要重視社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有文化資源的開(kāi)發(fā)與利用。本著互利互惠的原則，推動(dòng)社區(qū)內(nèi)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和學(xué)校向周邊社區(qū)居民開(kāi)放其文化場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)資源共享。

（三）開(kāi)展活動(dòng)。文化活動(dòng)是社區(qū)文化的主體，社區(qū)文化的功能主要是通過(guò)文化活動(dòng)來(lái)體現(xiàn)的。人民群眾對(duì)文化的需求是通過(guò)參與多種文化活動(dòng)而得到滿足的。采取政府引導(dǎo)、群眾參與、企業(yè)資助，公益性與商業(yè)性相結(jié)合的模式，以社區(qū)各街道、住宅小區(qū)、企事業(yè)單位的文化活動(dòng)場(chǎng)所為陣地，以開(kāi)展各種類型的文化活動(dòng)為平臺(tái)，以經(jīng)常性舉辦社區(qū)歌舞大賽和文藝匯演紐帶，使社區(qū)廣大群眾由欣賞走向參與，滿足大家參與社區(qū)文化活動(dòng)的積極性，為他們創(chuàng)造良好的社區(qū)文化活動(dòng)氛圍。同時(shí)結(jié)合社區(qū)實(shí)際，大力推進(jìn)廣場(chǎng)文化、企業(yè)文化、校園文化、樓院文化、家庭文化等建設(shè)，利用社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)施開(kāi)展讀書(shū)看報(bào)、書(shū)法繪畫(huà)、攝影寫(xiě)作、以棋會(huì)友、少兒文藝表演、中老年舞蹈表演等，以及評(píng)選“五好文明家庭”、“五好文明小區(qū)”、“社區(qū)文化活動(dòng)積極分子”等活動(dòng)，提升城市社區(qū)居民的文化品位和生活情趣，使社區(qū)居民在高雅、健康、活潑的文化氛圍中達(dá)到益智、娛樂(lè)、健身、競(jìng)技的目的，增強(qiáng)廣大群眾社區(qū)意識(shí)。

要提高社區(qū)居民在文化活動(dòng)中的參與度。在選擇好群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的內(nèi)容和方式上，要充分考慮傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文化的結(jié)合，大力推進(jìn)特色廣場(chǎng)，如；曲藝廣場(chǎng)、民間歌舞廣場(chǎng)、現(xiàn)代歌舞廣場(chǎng)、民間戲曲廣場(chǎng)、民間音樂(lè)廣場(chǎng)、現(xiàn)代音樂(lè)廣場(chǎng)等，將我們區(qū)有特色的藝術(shù)在固定的廣場(chǎng)進(jìn)行分門(mén)別類的展演，這樣，既有“陽(yáng)春白雪”的高雅藝術(shù)，又有“下里巴人”的通俗文化。在文化活動(dòng)的形式上，努力做到文化娛樂(lè)、休閑健身、環(huán)境美化、科技普及、思想教育、藝術(shù)培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)咨詢多樣化，防止單一化。以社區(qū)現(xiàn)有文化設(shè)施為依托，以企業(yè)文化為“龍頭”，家庭文化為“細(xì)胞”、街道文化為“主體”、校園文化為“支柱”、形成我區(qū)區(qū)域文化特點(diǎn)的社區(qū)激情文化廣場(chǎng)。另外，在服務(wù)方式上，要變等人參與為主動(dòng)上門(mén)邀請(qǐng)參與，從而營(yíng)造良好的社區(qū)文化活動(dòng)氛圍。

（四）加大投入。探索和建立多渠道、多途徑的社區(qū)文化建設(shè)資金投入體系。目前我國(guó)城市社區(qū)文化建設(shè)資金主要來(lái)源于政府撥款，但是政府沒(méi)有足夠的財(cái)力來(lái)完全滿足社區(qū)居民對(duì)文化建設(shè)的要求。因此，需要解放思想，積極探索和建立多渠道資金投入體系：一是建立社區(qū)文化建設(shè)經(jīng)費(fèi)與政府財(cái)政收入按一定比例同步增長(zhǎng)的機(jī)制，確保社區(qū)公共文化設(shè)施所必須的資金。二是堅(jiān)持“以文補(bǔ)文”的方針，采取市場(chǎng)化方式運(yùn)作。譬如經(jīng)營(yíng)影碟出租、羽毛球館、兒童智力游戲室、茶室、棋牌室、卡拉ok歌舞廳等文化項(xiàng)目。三是建立社區(qū)文化建設(shè)基金會(huì)。基金的來(lái)源可以從文化產(chǎn)業(yè)的盈利中提取一部分，也可以接受社會(huì)各方的贊助，然后按一定的程序投入到社區(qū)文化建設(shè)和文化活動(dòng)中。四是開(kāi)辟社區(qū)文化建設(shè)項(xiàng)目，鼓勵(lì)和吸引集體、個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)。五是對(duì)社區(qū)開(kāi)展的部分有償服務(wù)項(xiàng)目的稅收給予適當(dāng)減免，并?？钣糜谘a(bǔ)貼修建社區(qū)文化設(shè)施和開(kāi)展文化活動(dòng)等。

（五）完善隊(duì)伍。做好社區(qū)文化工作，一是要有一批經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)、事業(yè)心強(qiáng)、能適應(yīng)社區(qū)文化建設(shè)需要的專業(yè)文化管理工作者隊(duì)伍?？梢酝ㄟ^(guò)公開(kāi)招聘、民主選舉、競(jìng)爭(zhēng)上崗的辦法對(duì)從事社區(qū)文化服務(wù)的人員進(jìn)行嚴(yán)格的挑選和培訓(xùn)，使他們能夠盡快承擔(dān)起組織社區(qū)文化活動(dòng)的任務(wù)，成為社區(qū)文化建設(shè)的骨干，可以充分利用社區(qū)內(nèi)擁有的文化優(yōu)勢(shì)，如大專院校、文化名人、文藝人才、大學(xué)生等，讓他們也加入到社區(qū)文化建設(shè)中去，既解決了社區(qū)文化的隊(duì)伍建設(shè)問(wèn)題，也提高了整個(gè)社區(qū)文化建設(shè)的層次和影響力，同時(shí)使社區(qū)文化工作者的隊(duì)伍更加年輕化、知識(shí)化、專業(yè)化。二是要加強(qiáng)文藝表演者隊(duì)伍的建設(shè)。通過(guò)舉辦各類藝術(shù)表演培訓(xùn)班和比賽來(lái)提高文藝人員的素質(zhì)，使社區(qū)文化藝術(shù)團(tuán)體走上規(guī)范化、精品化的道路。并強(qiáng)化措施吸引年輕人加入到文藝表演的隊(duì)伍中來(lái)。

（六）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府應(yīng)在社區(qū)文化建設(shè)中發(fā)揮主導(dǎo)作用。為此，在推進(jìn)城市社區(qū)文化建設(shè)工作中，黨委政府、宣傳文化部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)社區(qū)文化建設(shè)工作的領(lǐng)導(dǎo)，為方便指揮和調(diào)配，將文化站工作人員按照2002年以前的管理模式，統(tǒng)一納入文化館管理。要求文化館（站）的專業(yè)人員要加大對(duì)社區(qū)文化室和文藝骨干的指導(dǎo)、輔導(dǎo)及培訓(xùn)力度，并制定城市社區(qū)文化發(fā)展規(guī)劃，明確相關(guān)職能部門(mén)的職責(zé)，不斷創(chuàng)新城市社區(qū)文化管理體制，形成推動(dòng)城市社區(qū)文化建設(shè)的合力。要建立社區(qū)文化評(píng)比表彰制度，及時(shí)總結(jié)和推廣先進(jìn)文化建設(shè)社區(qū)經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)社區(qū)文化建設(shè)水平不斷提高。要加強(qiáng)對(duì)城市社區(qū)文化建設(shè)的輿論宣傳，利用廣播、電視、書(shū)報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等媒體，對(duì)城市社區(qū)文化建設(shè)的重要作用和意義、取得的成績(jī)，向社區(qū)居民進(jìn)行深入廣泛的宣傳，努力營(yíng)造全社會(huì)共同關(guān)心、支持和參與社區(qū)文化建設(shè)的良好氛圍，從而促進(jìn)城市物質(zhì)文明和精神文明共同進(jìn)步和社會(huì)的全面協(xié)調(diào)發(fā)展。

第四篇：如皋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)安置房物業(yè)管理暫行辦法

如皋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)安置房物業(yè)管理暫行辦法(建議稿)

陳宏斌

一、總則

為規(guī)范我區(qū)安置房小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)，營(yíng)造整潔、有序、和諧的居住環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令〔2007〕第504號(hào)）、《競(jìng)速生省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《如皋市安置房物業(yè)管理辦法》規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本暫行辦法。

（一）開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)安置房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。

（二）本規(guī)定所稱安置房，是指項(xiàng)目拆遷安置過(guò)程中由政府統(tǒng)一規(guī)劃、投資、建設(shè)，向被征收人提供的回遷和異地安置住房。

（三）安置房小區(qū)物業(yè)管理工作堅(jiān)持“政府指導(dǎo)、屬地管理、齊抓共管”的原則。

（四）區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)全區(qū)安置房小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)負(fù)總責(zé)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理安置房住房在使用管理和物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的重大問(wèn)題。

國(guó)土規(guī)劃、交建、城管、財(cái)政、公安、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保、民政、市場(chǎng)監(jiān)督等部門(mén)依據(jù)各自職責(zé)做好與安置房和保障性住房小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)工作。

（五）建立街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）、業(yè)主委員會(huì)（小區(qū)管理委員會(huì)）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“四位一體”的工作機(jī)制，具體職責(zé)如下：

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)安置房小區(qū)的物業(yè)管理工作，將安置房小區(qū)作為社區(qū)管理的重要組成部分，成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，牽頭組建小區(qū)管理委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)解決小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)及矛盾調(diào)處工作。

社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）應(yīng)將物業(yè)管理納入社區(qū)公共管理服務(wù)范疇，配合街道辦事處組建小區(qū)管理委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，參與小區(qū)秩序維護(hù)、物業(yè)費(fèi)收取等物業(yè)管理日常工作，引導(dǎo)安置房和保障性住房業(yè)主或使用人樹(shù)立物業(yè)有償服務(wù)意識(shí)，參與對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管、考評(píng)工作；引導(dǎo)安置戶集中居住，整合剩余房源發(fā)展房東經(jīng)濟(jì)。

業(yè)主委員會(huì)（小區(qū)管理委員會(huì)）負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主自覺(jué)遵守《管理規(guī)約》（《臨時(shí)管理規(guī)約》），履行義務(wù)，及時(shí)了解業(yè)主的意見(jiàn)和建議，協(xié)助社區(qū)委員會(huì)（村委會(huì)）做好相關(guān)工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)全面履行合同約定，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，接受市、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）、業(yè)主委員會(huì)（小區(qū)管理委員會(huì)）及業(yè)主的監(jiān)督，協(xié)助社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）積極開(kāi)展活動(dòng)，定期將小區(qū)住戶信息反饋給社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）及保障性住房管理機(jī)構(gòu)，協(xié)助做好綜治、安全等工作。

（六）開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)每組織對(duì)各街道（鎮(zhèn)）物業(yè)管理工作情況進(jìn)行考核，對(duì)物業(yè)管理工作指導(dǎo)監(jiān)督不力造成較大影響或失職、瀆職的，追究相關(guān)單位和人員的責(zé)任，并在績(jī)效考核時(shí)給予相應(yīng)認(rèn)定。

二、物業(yè)管理區(qū)域劃分與物業(yè)交付

（一）安置房物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)遵循相對(duì)集中、便于管理的原則。

保障性住房和以回遷安置房為主的區(qū)域在地界四至明確的情況下，一般劃分為一個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房區(qū)域內(nèi)的少量回遷安置房，應(yīng)與商品房劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)以小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)布局等因素。

（二）建設(shè)單位在安置房住房申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)持有關(guān)資料向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起15個(gè)工作日內(nèi),會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分，并告知建設(shè)單位或居委會(huì)（村委會(huì)）。

（三）項(xiàng)目指揮部（業(yè)主單位）應(yīng)在安置房或保障性住房交付使用30日前，持有關(guān)資料向所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）申請(qǐng)確認(rèn)行政管理歸屬，如需社區(qū)設(shè)置和調(diào)整，由所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照社區(qū)居委會(huì)設(shè)置、范圍調(diào)整的要求和程序提出申請(qǐng)，民政部門(mén)審核后，報(bào)市人民政府審批。

（四）項(xiàng)目指揮部（業(yè)主單位）必須按《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定配足物業(yè)管理用房，并對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行普通裝修。提供的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，并具備水、電等基本使用功能。

民政、國(guó)土規(guī)劃、財(cái)政部門(mén)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃社區(qū)配套服務(wù)用房，建設(shè)單位或項(xiàng)目指揮部（業(yè)主單位）必須按規(guī)劃要求比例配置社區(qū)配套服務(wù)用房。

（五）建設(shè)單位與街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或項(xiàng)目指揮部（業(yè)主單位）辦理安置房或保障性住房移交手續(xù)15日前，應(yīng)當(dāng)按照住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》及相關(guān)規(guī)定，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)承接查驗(yàn)工作，并在承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

安置戶與選房小組辦理選房手續(xù)后，憑交房通知單等材料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理入住手續(xù)。

（六）鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件。

三、物業(yè)管理與服務(wù)

（一）安置房住房交付前一個(gè)月由屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）和業(yè)主代表成立小區(qū)管理委員會(huì)，代行小區(qū)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。具體成立辦法由各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）另行制定。

小區(qū)管理委員會(huì)履行下列職責(zé)：

1．在屬地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、村（社區(qū)）的組織和參與下，代表小區(qū)業(yè)主選聘前期物業(yè)管理階段的物業(yè)服務(wù)單位，由屬地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）與物業(yè)服務(wù)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；

2．及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人關(guān)于物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)單位履行物業(yè)服務(wù)合同；

3．對(duì)違反臨時(shí)管理規(guī)約的業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行告誡；

4．協(xié)助所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免有關(guān)工作；

5．協(xié)助做好小區(qū)內(nèi)人口管理和戶籍遷移、登記工作。

（二）安置房住房已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)牽頭組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。市物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

業(yè)主委員會(huì)成立后，小區(qū)管理委員會(huì)職責(zé)自行終止。

（三）廉租住房、公共租賃住房由住房保障中心負(fù)責(zé)管理，履行以下職責(zé)：

1．選聘物業(yè)服務(wù)單位，簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

2．監(jiān)督檢查廉租住房、公共租賃住房的使用和物業(yè)服務(wù)；

3．會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好廉租住房、公共租賃住房的動(dòng)態(tài)管理和跟蹤服務(wù)工作；

4．負(fù)責(zé)入住和退出時(shí)移交、驗(yàn)收、接管、結(jié)算等管理工作，建立廉租住房、公共租賃住房使用管理檔案，發(fā)布使用動(dòng)態(tài)信息；

5．承擔(dān)廉租住房、公共租賃住房的安全管理及其修繕和相關(guān)的招標(biāo)、委托等管理工作；

6．辦理廉租住房、公共租賃住房租賃合同簽訂、租金收繳等工作；

7．核撥物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼；

8．受理舉報(bào)和投訴，并及時(shí)依法處理；

9．委托的其它管理事項(xiàng)。

（四）安置房住房的物業(yè)服務(wù)由小區(qū)管理委員會(huì)（業(yè)主委員會(huì)），廉租住房、公共租賃住房的物業(yè)服務(wù)由專門(mén)管理機(jī)構(gòu)，在市物業(yè)行政主管部門(mén)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督指導(dǎo)下選聘有資質(zhì)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照以下規(guī)定時(shí)限完成：

1．經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

2．安置房、廉租住房、公共租賃住房的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成；

3．重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，按原物業(yè)服務(wù)合同的約定完成；未約定的，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止前60日完成。

未能及時(shí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，所在地社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）要先行介入代管，為住戶提供基本的物業(yè)服務(wù)。

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用物防、消防、技防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供安全防范服務(wù)，并按合同約定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主提供以下服務(wù)：

1．房屋共用部位的維護(hù)與管理；

2．房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)與管理；

3．共用部位、場(chǎng)所的環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；

4．小區(qū)內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)服務(wù)；

5．房屋裝飾裝修管理服務(wù)；

6．房屋檔案資料管理；

7．法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)。

未按物業(yè)合同的約定或有關(guān)規(guī)定配置相關(guān)服務(wù)崗位人員的，物業(yè)企業(yè)主管部門(mén)責(zé)令整改并按有關(guān)規(guī)定給予處罰。

（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)向項(xiàng)目所在地物業(yè)行政主管部門(mén)辦理合同備案手續(xù)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)人員配置詳細(xì)情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可優(yōu)先聘用住戶中符合條件的待業(yè)人員。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)，物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理須有兩年以上的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。若因工作原因物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理需變更的，必須提前30天將變更情況報(bào)送安置小區(qū)所在街道（鎮(zhèn)）審核，經(jīng)同意后方可進(jìn)行變更，并抄送物業(yè)主管部門(mén)備案；物業(yè)企業(yè)未經(jīng)審核擅自變更或未按要求配置項(xiàng)目經(jīng)理的，物業(yè)企業(yè)主管部門(mén)責(zé)令整改并按有關(guān)規(guī)定給予處罰。

（七）街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集，市場(chǎng)監(jiān)督、衛(wèi)生局、國(guó)土規(guī)劃局、交通建設(shè)局、城市管理局、環(huán)保局、消防大隊(duì)、公安派出所、業(yè)委會(huì)（安置房小區(qū)管理委員會(huì)）、電力公司、自來(lái)水公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)等單位參加，每季度召開(kāi)一次。

同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督檢查和工作指導(dǎo)，每季度對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員配置、服務(wù)內(nèi)容等進(jìn)行檢查，確保向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。

（八）鼓勵(lì)街道（鎮(zhèn)）自行組建具有獨(dú)立法人資格、有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接安置房或保障性住房小區(qū)物業(yè)管理工作。

（九）小區(qū)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)擬定小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約，業(yè)主委員會(huì)、專門(mén)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)擬定小區(qū)管理規(guī)約，依法約定業(yè)主的共同利益和應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)及違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。

（十）自首戶業(yè)主辦理交付手續(xù)之日起，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）須指派社區(qū)（村）干部協(xié)同小區(qū)業(yè)委會(huì)或?qū)ｉT(mén)管理機(jī)構(gòu)參與小區(qū)管理，同時(shí)應(yīng)設(shè)置物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍，及時(shí)處理違規(guī)改擴(kuò)建、裝修、車輛停放等行為，要求行為人立即違法違規(guī)行為，并及時(shí)整改，行為人未按要求整改的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。

市人事組織部門(mén)應(yīng)根據(jù)安置房和保障性住房管理需要綜合考慮安置房和保障性住房物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員編制問(wèn)題。

四、物業(yè)使用與維護(hù)

（一）安置房和保障性住房業(yè)主、物業(yè)使用人使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約（管理規(guī)約）的規(guī)定，不得有下列行為：

1．擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；

2．違章搭建建筑物、構(gòu)筑物、私開(kāi)門(mén)窗及擅自改變房屋規(guī)劃使用性質(zhì)等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；

3．侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

4．隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

5．堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為；

6．占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；

7．賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；

8．法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。

小區(qū)管理委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)單位及業(yè)主發(fā)現(xiàn)上述行為時(shí)均應(yīng)予以勸阻、制止,并報(bào)告有關(guān)部門(mén)。

（二）房屋交付后，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)。安置房的業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)向小區(qū)管理委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出書(shū)面申請(qǐng)，并經(jīng)有利害關(guān)系的住戶同意后，方可依法向有關(guān)部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。保障性住房不得改變房屋使用性質(zhì)。

（三）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法按照保修期限、范圍承擔(dān)安置房和保障性住房的保修責(zé)任。保修期限內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)督促施工單位組建維修隊(duì)伍，及時(shí)對(duì)保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行處置。

（四）廉租住房、公共租賃住房的承租人應(yīng)當(dāng)正確使用房屋及其配套設(shè)施設(shè)備，不得進(jìn)行室內(nèi)二次裝修或?qū)κ覂?nèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行改裝；在租賃期限內(nèi)因使用不當(dāng)造成功能障礙或損壞的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定修復(fù)并承擔(dān)費(fèi)用，造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償損失。

廉租住房和公共租賃住房室內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)備超過(guò)使用年限需重新裝修、更換或需對(duì)房屋進(jìn)行維修改造、增加設(shè)施設(shè)備的，由專門(mén)管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一組織實(shí)施，承租人應(yīng)當(dāng)予以配合。

（五）安置房和保障性住房小區(qū)供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)向住房產(chǎn)權(quán)人或使用人直接收取有關(guān)日常費(fèi)用，不得強(qiáng)行要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)償代收相關(guān)費(fèi)用。

安置房和保障性住房小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等配套設(shè)施建成后交付上述單位。供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)小區(qū)內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任及有關(guān)費(fèi)用。

（六）安置房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定歸集專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造。

五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及補(bǔ)助

（一）安置房住房前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)統(tǒng)一按《如皋市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（二）享受最低生活保障的家庭，物業(yè)服務(wù)費(fèi)減半收取。

符合享受減免政策的家庭，須向項(xiàng)目所在地居民委員會(huì)提出申請(qǐng)，居民委員會(huì)初審后上報(bào)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）會(huì)同有關(guān)單位進(jìn)行核定，每年核定1次，核定結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

申請(qǐng)人家庭人均收入情況發(fā)生變化的，要及時(shí)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報(bào)告。

（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)自房屋交付之日次月起按月收取，經(jīng)雙方約定亦可預(yù)收。已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。已經(jīng)交付的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)。

前款所稱交付是指業(yè)主收到書(shū)面交付通知并辦妥相關(guān)手續(xù)。業(yè)主收到書(shū)面通知后,在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。

（四）區(qū)財(cái)政對(duì)安置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)給予適當(dāng)補(bǔ)貼?；剡w第一年補(bǔ)貼業(yè)主應(yīng)交物業(yè)費(fèi)的60%，第二年補(bǔ)貼業(yè)主應(yīng)交物業(yè)費(fèi)的40%，第三年補(bǔ)貼業(yè)主應(yīng)交物業(yè)費(fèi)的20%，第四年開(kāi)始由被征收人按物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)自行繳納。補(bǔ)貼費(fèi)用由物業(yè)企業(yè)每季度首月10日前提出申請(qǐng)，街道（鎮(zhèn)）審核并提供經(jīng)物業(yè)行政主管部門(mén)備案的合同向財(cái)政申請(qǐng)撥付，區(qū)財(cái)政審批后撥付至所在街道（鎮(zhèn)）。

建立如皋市人民法院與開(kāi)發(fā)區(qū)住建局的訴調(diào)對(duì)接制度。因業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由未繳交自付部分物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)向法院起訴，業(yè)主為過(guò)錯(cuò)方的，取消物業(yè)費(fèi)政府補(bǔ)貼部分，業(yè)主應(yīng)自行全額繳納物業(yè)費(fèi)。同時(shí)物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合法院的送達(dá)工作。

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管安置房或保障性住房后，開(kāi)發(fā)區(qū)按小區(qū)計(jì)容建筑面積向街道（鎮(zhèn)）撥付物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期啟動(dòng)資金，計(jì)容建筑面積10萬(wàn)平方米以下的按10萬(wàn)元給與補(bǔ)貼，計(jì)容建筑面積10萬(wàn)平方米到20萬(wàn)平方米的，按15萬(wàn)元給與補(bǔ)貼，計(jì)容建筑面積超過(guò)20萬(wàn)平方米的，按20萬(wàn)元給與補(bǔ)貼用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與分戶驗(yàn)收、前期介入、承接查驗(yàn)等工作的費(fèi)用，具體使用辦法由街道（鎮(zhèn)）制定。

（六）安置房或保障性住房建設(shè)單位在項(xiàng)目預(yù)算時(shí)，應(yīng)對(duì)前期物業(yè)補(bǔ)貼所需費(fèi)用進(jìn)行認(rèn)真測(cè)算并列入其中。

（七）安置房小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金按照《如皋市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理暫行規(guī)定》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)由各項(xiàng)目指揮部在分房時(shí)統(tǒng)一收取、存入專戶。

六、附則

（一）安置房小區(qū)剩余房源納入國(guó)有資產(chǎn)統(tǒng)一統(tǒng)籌管理。

（二）安置房的共用配套設(shè)施，用于經(jīng)營(yíng)的，其經(jīng)營(yíng)收入扣除經(jīng)營(yíng)成本及有關(guān)稅費(fèi)后的收益，作為安置房住宅專項(xiàng)維修資金存入專用賬戶，全體業(yè)主共有。

（三）老舊小區(qū)整治后的物業(yè)管理可參照本規(guī)定執(zhí)行。

（四）本暫行規(guī)定未盡事宜，按有關(guān)國(guó)家法律法規(guī)執(zhí)行，本暫行規(guī)定由如皋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

（五）本暫行規(guī)定自印發(fā)之日起施行，試行兩年。

第五篇：關(guān)于如皋招商引資工作的幾點(diǎn)思考

關(guān)于如皋招商引資工作的幾點(diǎn)思考

楊曹明

招商引資是經(jīng)濟(jì)社會(huì)全局工作的第一要事，是“保增長(zhǎng)、促發(fā)展”的重要支撐。如皋要實(shí)現(xiàn) “10月底前完成全年工商注冊(cè)外資10億美元、到帳外資5億美元、市外民資60億元”的目標(biāo)，必須搶抓國(guó)家實(shí)施沿海開(kāi)發(fā)和上海建設(shè)兩個(gè)中心的戰(zhàn)略機(jī)遇，充分放大如皋沿江開(kāi)發(fā)與沿海開(kāi)發(fā)的疊加優(yōu)勢(shì)，按照“組織方式精準(zhǔn)化，過(guò)程控制精細(xì)化、招商隊(duì)伍精英化”的要求，創(chuàng)新舉措、強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)，才能實(shí)現(xiàn)招商引資工作的持續(xù)騰飛。

一、聚焦招商重點(diǎn)，全力推動(dòng)招商引資的質(zhì)態(tài)提升。

充分利用如皋一類口岸開(kāi)放優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人文優(yōu)勢(shì)，高度聚焦重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、重大項(xiàng)目、重點(diǎn)區(qū)域，最大限度地吸納國(guó)際國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源要素，不斷提升招商層次和水平。

1.緊扣重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)招商。搶抓世界產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國(guó)家大力實(shí)施產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃的有利時(shí)機(jī)，以如皋十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃出臺(tái)為契機(jī)，按照建鏈、延鏈、補(bǔ)鏈的要求，找準(zhǔn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的空白和薄弱環(huán)節(jié)，開(kāi)展形式多樣的招商活動(dòng)，努力打造包括初級(jí)開(kāi)發(fā)、精深加工、銷售服務(wù)、相關(guān)配套在內(nèi)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。一是加快推進(jìn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)延伸型招商。推動(dòng)船舶及配套、汽車及零部件與石化及精細(xì)化工等三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，不斷延伸產(chǎn)業(yè)鏈，迅速吸納一批產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、上下游配套能力強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目落戶，大力引進(jìn)船用配件、游艇制造、船舶修理、汽車零配件生產(chǎn)加工、精細(xì)化工、化工建材等產(chǎn)業(yè)企業(yè)。二是加快推進(jìn)高新產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張型招商。推動(dòng)新材料、新能源、電子電力電器等三大高新產(chǎn)業(yè)，著力擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，注重招引龍頭型、基地型等帶動(dòng)能力強(qiáng)的企業(yè)，大力發(fā)展高壓電器、風(fēng)力發(fā)電、電子零部件、通信設(shè)備及配件、光伏太陽(yáng)能等產(chǎn)業(yè)。三是加快推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)提升型招商。推動(dòng)機(jī)械制造、紡織服裝、特色食品、特鋼冶煉等四大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，加大產(chǎn)業(yè)鏈的前延后伸，積極引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和裝備，加大結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)品升級(jí)力度。四是加快推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)拓展型招商。加快對(duì)35平方公里科技城進(jìn)行總體規(guī)劃，完成8平方公里服務(wù)外包、軟件產(chǎn)業(yè)和科技孵化園控制性詳規(guī)，大力引進(jìn)海內(nèi)外跨國(guó)公司研發(fā)機(jī)構(gòu)、新技術(shù)新產(chǎn)品研發(fā)中心、重點(diǎn)科研院所、服務(wù)外包企業(yè)以及為研發(fā)機(jī)構(gòu)和創(chuàng)新企業(yè)提供技術(shù)服務(wù)、支持、認(rèn)證及人才培訓(xùn)的中介機(jī)構(gòu)，確保今年引進(jìn)40家國(guó)內(nèi)外知名軟件研發(fā)和服務(wù)外包企業(yè)。

2.圍繞重大項(xiàng)目招商。項(xiàng)目的水平彰顯區(qū)域的實(shí)力，項(xiàng)目的較量決定區(qū)域的走向，始終把招大、選優(yōu)、引強(qiáng)、轉(zhuǎn)化作為招商引資的主攻方向，堅(jiān)定不移的走增量式、吸納式發(fā)展之路。一是注重“招大”。把招商的重點(diǎn)鎖定世界500強(qiáng)企業(yè)、國(guó)內(nèi)100強(qiáng)企業(yè)及國(guó)字號(hào)大企業(yè)大集團(tuán)等，深入研究大公司的意向、大資本的動(dòng)向和大項(xiàng)目的趨勢(shì)，做好大項(xiàng)目的前期論證，力爭(zhēng)下半年在引進(jìn)1-2家世界500強(qiáng)企業(yè)、超億美元和超5億美元的重特大項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)新突破。二是突出“選優(yōu)”。大力引進(jìn)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和節(jié)能減排要求的先進(jìn)制造業(yè)和高新技術(shù)項(xiàng)目，確保今年引進(jìn)高新技術(shù)項(xiàng)目占新引進(jìn)項(xiàng)目的30%以上，市外民資中制造業(yè)項(xiàng)目占比達(dá)到70%以上，先進(jìn)制造業(yè)占制造業(yè)比重達(dá)到70%以上；圍繞發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的要求，引進(jìn)一批具有較高科技含量的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，確保項(xiàng)目農(nóng)業(yè)投入突破22億元，工商注冊(cè)、到帳外資分別達(dá)到1.5億美元、7500萬(wàn)美元；主動(dòng)策應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的變化，著力引進(jìn)研發(fā)設(shè)計(jì)、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融、現(xiàn)代商貿(mào)流通、信息服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，突出引進(jìn)服務(wù)外包、軟件、特色旅游等潛力大的新興服務(wù)業(yè)。三是著力“引強(qiáng)”。一個(gè)帶動(dòng)力強(qiáng)的項(xiàng)目落戶，能夠帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)及各類資源要素的高度集聚，會(huì)不斷為如皋經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展增添動(dòng)力和后勁，所以要著力引進(jìn)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng)、發(fā)展前景好的基地型、旗艦型、龍頭型項(xiàng)目落戶，注重引進(jìn)一批與現(xiàn)有大企業(yè)協(xié)作配套的前延后伸項(xiàng)目，努力形成招商引資的“葡萄串效應(yīng)”。四是強(qiáng)推“轉(zhuǎn)化”。發(fā)揚(yáng)盯、搶、拼的精神，采取切實(shí)有效措施推動(dòng)在談項(xiàng)目快簽約、簽約項(xiàng)目快注冊(cè)、注冊(cè)項(xiàng)目快到帳、到帳項(xiàng)目快建設(shè)，重點(diǎn)對(duì)今年新簽約、新注冊(cè)和

待批項(xiàng)目逐個(gè)排查，加強(qiáng)與項(xiàng)目投資方的溝通聯(lián)系，認(rèn)真摸清項(xiàng)目推進(jìn)情況，拿出針對(duì)性的推進(jìn)舉措，幫助投資者解決用地、環(huán)評(píng)、結(jié)匯、審批等難題，確保簽約項(xiàng)目落地率達(dá)70%以上。

3.瞄準(zhǔn)重點(diǎn)區(qū)域招商。要緊盯重點(diǎn)區(qū)域的重點(diǎn)對(duì)象和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，有選擇性地把招商的重心逐步轉(zhuǎn)移到受金融危機(jī)影響較小的國(guó)家和地區(qū)，把招引的產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)聚焦到受危機(jī)影響較小的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、電子信息和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，集中精力，有的放矢，精準(zhǔn)出擊，不斷提高招商引資的“命中率”。境外重點(diǎn)瞄準(zhǔn)歐洲船舶產(chǎn)業(yè)、日本電子和服務(wù)外包、臺(tái)灣電子和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開(kāi)展招商，著力在引進(jìn)外資上取得突破性進(jìn)展；境內(nèi)加快形成以上海為龍頭，以蘇南、浙江為重點(diǎn)，以深圳和北京為南北兩翼的招商格局。一要做好接軌上海的文章。搶抓上海建設(shè)兩個(gè)國(guó)際中心和舉辦世博會(huì)的機(jī)遇，充分發(fā)揮與上海地域相接、人緣相親、文化相通、經(jīng)濟(jì)相融的優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)服務(wù)上海、積極配套上海，更多地承接上海產(chǎn)業(yè)、資金、技術(shù)、人才等各類要素轉(zhuǎn)移，加大對(duì)上海的跨國(guó)公司和先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目的對(duì)接和招商力度，加大與上海工業(yè)園區(qū)之間交流合作力度，努力把如皋建設(shè)成為上海的產(chǎn)業(yè)聯(lián)合發(fā)展基地。二要下足承接蘇南、浙江產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的功夫。緊緊抓住這些地區(qū)資本充裕、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、加速擴(kuò)張的有利時(shí)機(jī)，主動(dòng)承接蘇南產(chǎn)業(yè)整建制提升性轉(zhuǎn)移，集中開(kāi)展以企引商、駐點(diǎn)招商、推介招商，力爭(zhēng)在引進(jìn)內(nèi)資上實(shí)現(xiàn)新突破。三要加大拓展北京、深圳招商空間的力度。借助北京、深圳等地商會(huì)及行業(yè)協(xié)會(huì)人脈網(wǎng)絡(luò)，大力宣傳推介如皋的環(huán)境優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)特色，爭(zhēng)取在引進(jìn)北京中央企業(yè)與服務(wù)外包、軟件業(yè)、科技孵化器，深圳IT產(chǎn)業(yè)上取得新進(jìn)展。

二、創(chuàng)新招商方式，著力建立完善科學(xué)的招商體系。

積極探索新形勢(shì)下做好招商引資工作的新路子、新辦法，逐步實(shí)現(xiàn)由粗放式招商向?qū)I(yè)招商、高層次招商轉(zhuǎn)變，加快建立健全一套具有自身特色、符合形勢(shì)發(fā)展、能夠盡快見(jiàn)效的招商推進(jìn)體系。

1.進(jìn)一步強(qiáng)化駐點(diǎn)招商。駐點(diǎn)招商是推動(dòng)招商引資高效突破最重要的方式方法之一。以上海招商聯(lián)絡(luò)處設(shè)立為契機(jī)，切實(shí)加強(qiáng)與駐點(diǎn)區(qū)域如皋籍能人的溝通聯(lián)系，利用他們廣博的人脈資源發(fā)掘相關(guān)信息，采取“促其考察、跟蹤服務(wù)、洽談簽約”的工作方式，廣泛宣傳推介如皋優(yōu)勢(shì)，深度接觸、邀請(qǐng)重要客商，扎實(shí)開(kāi)創(chuàng)駐點(diǎn)招商工作新局面。駐滬聯(lián)絡(luò)處要著重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好駐上海、蘇南、浙江三地12個(gè)點(diǎn)招商推進(jìn)工作，確保做到有序招商、有效招商，駐點(diǎn)專職招商人員要深入研究駐點(diǎn)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移態(tài)勢(shì)，大力推動(dòng)區(qū)區(qū)、區(qū)市、區(qū)鎮(zhèn)間的合作；建立快速的信息反饋機(jī)制，及時(shí)準(zhǔn)確上報(bào)有價(jià)值的信息，確保在項(xiàng)目洽談前做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，提高成功率。

2.進(jìn)一步強(qiáng)化網(wǎng)絡(luò)招商。網(wǎng)絡(luò)招商已經(jīng)成為政府招商的一種發(fā)展趨勢(shì)，必須配備專職網(wǎng)絡(luò)招商人員，更務(wù)實(shí)、更靈活運(yùn)用好互聯(lián)網(wǎng)這個(gè)平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)投資、財(cái)經(jīng)類網(wǎng)站的資源檢索，利用互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的一切資源，積極尋找項(xiàng)目投資信息，定時(shí)反饋各類網(wǎng)絡(luò)招商信息。加快健全完善本級(jí)招商網(wǎng)站，加強(qiáng)對(duì)網(wǎng)絡(luò)招商的考核管理，專職網(wǎng)絡(luò)招商人員在確保 “投資如皋”、“如皋招商”等綜合招商網(wǎng)站正常運(yùn)行的同時(shí)，還要及時(shí)完善鎮(zhèn)（區(qū)）門(mén)戶網(wǎng)站，充實(shí)更新船舶、軟件、服務(wù)外包等專業(yè)招商網(wǎng)站，不斷夯實(shí)網(wǎng)絡(luò)招商的基礎(chǔ)性工作。要加強(qiáng)與其他綜合網(wǎng)站和專業(yè)網(wǎng)站的合作，多與其他專業(yè)招商、投資、財(cái)富、財(cái)經(jīng)類網(wǎng)站做友情鏈接、新聞交換鏈接和廣告位交換。

3.進(jìn)一步強(qiáng)化以企引商。企業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體，也是招商引資的主體。依托現(xiàn)有企業(yè)，實(shí)行以商招商，是一種成本低、見(jiàn)效快、最容易形成幾何倍數(shù)放大效應(yīng)的招商方式。必須要加快完善獎(jiǎng)勵(lì)政策，加大對(duì)招商引資作出重大貢獻(xiàn)企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)力度，切實(shí)調(diào)動(dòng)企業(yè)以企招商的積極性，努力形成市場(chǎng)化運(yùn)作、企業(yè)為主體、政府積極推動(dòng)的招商引資新格局。支持龍頭型、基地型企業(yè)充分發(fā)揮行業(yè)領(lǐng)軍優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造條件吸引中、下游配套及加工企業(yè)落實(shí)如皋，不斷拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力；鼓勵(lì)企業(yè)主動(dòng)拿出好項(xiàng)目、好產(chǎn)品，積極與國(guó)內(nèi)外大公司、大財(cái)團(tuán)對(duì)接，敢于讓外商參股、控股甚至整體收購(gòu)，實(shí)現(xiàn)以產(chǎn)權(quán)換資金，以存量換增量，以市場(chǎng)換技術(shù)，加速膨脹發(fā)展；引導(dǎo)企業(yè)積極主動(dòng)地與國(guó)內(nèi)外客商、企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)合資合作，既引進(jìn)資金，又引進(jìn)技術(shù)、產(chǎn)品、人才和管理辦法，迅速提高檔次和水平。

4.進(jìn)一步強(qiáng)化園區(qū)共建招商。各級(jí)各類專業(yè)園區(qū)要充分發(fā)揮各自產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，牢固樹(shù)立“只求發(fā)展、不求所有、合作共贏”的理念，加強(qiáng)與上海、蘇南等地區(qū)的政府和園區(qū)溝通交流，精心組織開(kāi)展好園區(qū)共建招商活動(dòng)。認(rèn)真捕捉滬、浙及蘇南產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重大信息，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)因產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整、政府引導(dǎo)有序轉(zhuǎn)移的項(xiàng)目；由于土地、勞動(dòng)力、電力等成本上升迫切需要尋求新發(fā)展方向的項(xiàng)目；因產(chǎn)業(yè)分工的需要部分生產(chǎn)環(huán)節(jié)需要轉(zhuǎn)移的項(xiàng)目；因企業(yè)擴(kuò)張需要進(jìn)行戰(zhàn)略布點(diǎn)的項(xiàng)目等四大類信息進(jìn)行綜合研判跟蹤，有針對(duì)性地開(kāi)展共建招商對(duì)接活動(dòng)。

三、提升招商能力，致力打造一流的招商專業(yè)隊(duì)伍。

招商人員需要強(qiáng)化學(xué)習(xí)和實(shí)踐鍛煉，在提高自身素質(zhì)上下功夫，實(shí)現(xiàn)知識(shí)不斷更新、技能不斷提高、本領(lǐng)不斷增強(qiáng)。

一要始終保持昂揚(yáng)斗志。招商人員要把駐外招商看成自己工作中的一次挑戰(zhàn)，看成自己人生中的一次磨練，切實(shí)增強(qiáng)拼搶意識(shí)、責(zé)任意識(shí)，以積極的姿態(tài)、飽滿的熱情、必勝的信念，向外商展示最佳工作狀態(tài)，最優(yōu)的服務(wù)水平。大力弘揚(yáng)鍥而不舍的工作作風(fēng)，真正撲下身子、沉下心來(lái)，走千山萬(wàn)水、吃千辛萬(wàn)苦、想千方百計(jì)、說(shuō)千言萬(wàn)語(yǔ)，對(duì)每一條有用的信息、每一個(gè)有意向的項(xiàng)目，都要緊跟不放、窮追不舍，不達(dá)目的、誓不罷休，有的放矢地開(kāi)展工作，盡早打開(kāi)工作局面，確保招商引資全年任務(wù)圓滿完成。

二要加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)。牢固樹(shù)立終身學(xué)習(xí)的理念，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)知識(shí)、金融知識(shí)、信息技術(shù)知識(shí)的學(xué)習(xí)，全面了解當(dāng)前的國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，深入研究如皋十大產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和重點(diǎn)招商項(xiàng)目，熟悉掌握如皋的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源狀況、區(qū)位交通、市場(chǎng)空間、勞動(dòng)力成本等有關(guān)市情資料，對(duì)如皋和周邊縣市出臺(tái)的相關(guān)優(yōu)惠政策要了然于胸，確保在招商洽談的過(guò)程中，準(zhǔn)確把握尺度，進(jìn)行項(xiàng)目推介。

三要注重把握談判技巧。針對(duì)招商隊(duì)伍中普遍存在的“不善推介”、“不會(huì)公關(guān)”的實(shí)際，悉心鉆研招商實(shí)務(wù)和引資技巧，充分了解客商的思想理念、經(jīng)營(yíng)情況、投資愿望、發(fā)展方向，提高搜集篩選分析的能力和多層次、多角度思考問(wèn)題的能力，研究談判技巧、現(xiàn)代禮儀，談判前要做好談判對(duì)象的資料搜集整理分析工作，談判中要把握談判原則，巧妙應(yīng)用談判策略，學(xué)會(huì)憑借智慧和謀略開(kāi)展招商，著力提高招商的成功率。

四要切實(shí)提高服務(wù)能力。政策的優(yōu)惠是有限的，而優(yōu)質(zhì)服務(wù)的吸引力是無(wú)限的，招商人員必須切實(shí)為客商提供“保姆式”的服務(wù)，主動(dòng)為客商出主意、想辦法、當(dāng)參謀，對(duì)客商提出的問(wèn)題，及時(shí)協(xié)調(diào)解決，提高服務(wù)的針對(duì)性和實(shí)效性。特別在項(xiàng)目引進(jìn)后，要熱情為客商提供項(xiàng)目審批、證照辦理、落戶建設(shè)全過(guò)程的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以一流的服務(wù)贏得客商的認(rèn)可，在服務(wù)客商的實(shí)踐中提升經(jīng)驗(yàn)、增長(zhǎng)才干。

五要大力錘煉優(yōu)良作風(fēng)。招商引資工作是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，也是一項(xiàng)極具挑戰(zhàn)性的工作，招商人員優(yōu)良的工作作風(fēng)則是做好招商工作的前提基礎(chǔ)。招商人員要牢記自己的職責(zé)和使命，無(wú)論走到哪里，都要把信息帶到那里，把誠(chéng)意帶到那里，把形象樹(shù)到那里，始終胸懷服務(wù)大局意識(shí)，規(guī)范言行舉止，注重細(xì)小環(huán)節(jié)，不斷提升自身對(duì)外的良好形象。作者系中共如皋市委副書(shū)記