第一篇：如皋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)社區(qū)物業(yè)管理辦法

如皋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)社區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強和創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)管理工作，將物業(yè)管理納入社區(qū)管理，提升物業(yè)管理水平，促進和諧社區(qū)建設(shè)，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)范圍內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作，適用本辦法。

第三條 社區(qū)物業(yè)管理工作應當堅持政府主導、屬地管理、條塊結(jié)合、分類指導的原則。

第四條 市人民政府有關(guān)部門、有關(guān)區(qū)人民政府應當加強對社區(qū)物業(yè)管理工作的宣傳引導，不斷增強居民參與意識、自律意識和有償服務意識，營造和諧共建、遵規(guī)守約、文明誠信的社區(qū)物業(yè)管理氛圍。

第二章 管理模式和服務標準

第五條 舊樓區(qū)實行社會化服務公司管理、產(chǎn)權(quán)單位自行管理、居民自治管理3種方式。具體管理方式由區(qū)人民政府根據(jù)實際情況和小區(qū)特點，因地制宜確定。

第六條 舊樓區(qū)居民自治管理的,由社區(qū)居民委員會牽頭組織，樓門棟長協(xié)調(diào)配合，居民和志愿者參與，落實小區(qū)衛(wèi)生清掃保潔、門崗執(zhí)勤、車輛停放、秩序維護等服務。也可以自行成立服務隊伍進行日常管理服務。

第七條 舊樓區(qū)物業(yè)管理應當達到下列要求：

(一)在小區(qū)顯著位置公布服務內(nèi)容、服務標準以及收費標準;

(二)樓道內(nèi)無亂貼亂畫，樓內(nèi)外衛(wèi)生清掃及時，垃圾日產(chǎn)日清，小區(qū)環(huán)境干凈整潔;

(三)小區(qū)主出入口24小時值勤，定時對小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域進行巡視，車輛停放有序，公共秩序良好;

(四)公示房屋及附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護責任單位。發(fā)現(xiàn)路面損壞、污水外溢等問題，及時向有關(guān)維修養(yǎng)護責任單位報告。

第八條 有關(guān)區(qū)人民政府負責落實舊樓區(qū)房屋、道路、綠化、排水等日常維修養(yǎng)護單位。

第九條 舊樓區(qū)日常管理服務費應當由居民交納，市、區(qū)財政給予適當補助。

第十條 舊樓區(qū)管理服務單位和物業(yè)服務企業(yè)吸納就業(yè)困難人員的崗位補貼標準和社會保險補貼標準，按照我市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十一條 商品住宅小區(qū)、保障性住房小區(qū)推行專業(yè)化物業(yè)管理模式。

示范小城鎮(zhèn)住宅小區(qū)和城中村改造安置小區(qū)可以通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)自行成立管理服務單位，為其提供衛(wèi)生保潔、公共秩序維護、綠化養(yǎng)護、共用部位養(yǎng)護等日常管理服務。

第十二條 商品住宅小區(qū)、保障性住房小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定的服務等級，提供相應服務，并達到合同約定的服務標準和下列要求

(一)在小區(qū)內(nèi)辦公場所顯著位置懸掛營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、服務內(nèi)容、收費標準、項目管理人員職責分工等;

(二)設(shè)置政策法規(guī)宣傳欄、管理規(guī)約公開欄、小區(qū)事務公示欄，及時向業(yè)主公開公示物業(yè)服務信息;

(三)設(shè)置物業(yè)服務意見箱、業(yè)主委員會工作建議箱，定期收集意見建議，改進措施具體有效。示范小城鎮(zhèn)住宅小區(qū)和城中村改造安置小區(qū)的物業(yè)管理服務，參照前款規(guī)定執(zhí)行。

第三章 管理責任及義務

第十三條 市民政局負責指導、監(jiān)督、協(xié)調(diào)將物業(yè)管理納入社區(qū)管理，建立健全長效管理工作機制。市國土房管局負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作;研究制定物業(yè)管理有關(guān)政策措施和標準;指導監(jiān)督區(qū)房管局履行物業(yè)管理監(jiān)管職責;負責房屋安全使用方面的監(jiān)督管理工作。

其他各有關(guān)部門按照各自職責做好社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作。

第十四條 區(qū)人民政府負責本轄區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導，履行下列職責：

(一)組織落實本轄區(qū)各部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的社區(qū)物業(yè)管理工作責任;

(二)制定本轄區(qū)內(nèi)的社區(qū)物業(yè)管理工作措施，保證長效管理機制的落實;

(三)對社區(qū)物業(yè)管理工作進行綜合協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理;

(四)組織本轄區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的檢查、考核，對不履行職責的依法追究責任。

第十五條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責具體履行社區(qū)物業(yè)管理工作職責：

(一)做好《天津市物業(yè)管理條例》、《天津市城市管理規(guī)定》(2010年市人民政府令第26號)等法規(guī)規(guī)定的社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作;

(二)明確本轄區(qū)內(nèi)負責社區(qū)物業(yè)管理的部門和人員;

(三)組織召集街鎮(zhèn)物業(yè)管理聯(lián)席會議;

(四)協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決社區(qū)物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重要問題;

(五)指導社區(qū)居民委員會對社區(qū)物業(yè)管理工作進行監(jiān)督和協(xié)調(diào);

(六)組織對社區(qū)物業(yè)管理服務情況的考評。

第十六條 社區(qū)居民委員會在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導下，做好社區(qū)物業(yè)管理的下列工作：

(一)教育引導居民參與配合社區(qū)物業(yè)管理、履行應盡義務、愛護公共財產(chǎn);

(二)依法維護社區(qū)居民的合法權(quán)益，向上級有關(guān)部門及時反映社區(qū)居民的意見和建議;

(三)對社區(qū)物業(yè)服務企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務單位實施物業(yè)服務情況進行考評;

(四)對未實行專業(yè)化物業(yè)管理的社區(qū)，采取多種方式組織落實衛(wèi)生保潔和秩序維護等基本服務;

(五)組織召集社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議，調(diào)解社區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛;

(六)做好日常巡查，對本社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的違規(guī)行為及時進行勸阻，并向相關(guān)部門報告。

第十七條 社區(qū)設(shè)置物業(yè)管理專職人員，具體辦法由市民政局、市國土房管局、市財政局共同制定。第十八條 社區(qū)居民應當履行下列義務：

(一)自覺維護社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生，愛護公共財產(chǎn);

(二)遵守物業(yè)服務合同或協(xié)議的約定，配合物業(yè)服務企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務單位做好管理服務，按時交納物業(yè)服務費;

(三)積極參與、配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會依法開展的社區(qū)物業(yè)管理工作;

(四)其他依法應當履行的義務。

第十九條 物業(yè)服務企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務單位應當按照國家和本市有關(guān)規(guī)定從事社區(qū)物業(yè)管理服務活動，并做好下列工作：

(一)遵守物業(yè)服務合同或協(xié)議約定，對社區(qū)物業(yè)及其環(huán)境秩序進行管理，提供相應服務，接受街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會及居民的監(jiān)督;

(二)對社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法建設(shè)、占用或者破壞園林綠地、拆改房屋結(jié)構(gòu)、侵占消防通道、違規(guī)養(yǎng)犬等行為應當勸阻制止，并及時向有關(guān)部門報告;

(三)接受街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會對物業(yè)管理工作的指導，并協(xié)助做好相關(guān)工作。第二十條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務單位為居民提供相關(guān)服務前，應當通知社區(qū)居民委員會和相關(guān)管理服務單位。社區(qū)居民委員會會同相關(guān)管理服務單位提前做好與社區(qū)居民的協(xié)調(diào)溝通工作。

第四章 工作機制

第二十一條 本市實行街鎮(zhèn)、社區(qū)兩級物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

第二十二條 街鎮(zhèn)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)召集，區(qū)有關(guān)行政主管部門、公安派出所、司法所、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務單位等各方負責人，以及業(yè)主代

表或者居民代表參加。

鎮(zhèn)物業(yè)管理聯(lián)席會議負責協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重大問題，并形成會議紀要在社區(qū)范圍內(nèi)予以公告。對不履行會議決定事項的單位和組織，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)上報區(qū)人民政府，由區(qū)人民政府督促限期落實。

第二十三條 社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議由社區(qū)居民委員會召集。社區(qū)居民委員會主任、社區(qū)民警、業(yè)主代表或者居民代表、小區(qū)管理負責人等人員參加。

會議由社區(qū)居民委員會主任主持召開，原則上每月召開一次。研究議題由會議成員單位提出，主要協(xié)調(diào)下列事項：

(一)履行物業(yè)服務合同或協(xié)議中出現(xiàn)的問題;

(二)業(yè)主委員會履職、換屆和委員補選工作;

(三)物業(yè)服務費收繳、使用等問題;

(四)在房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用中遇到的問題;

(五)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務單位的有關(guān)事宜;

(六)社區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的其他問題。

上述事項應當經(jīng)社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議集體討論作出決定后實施，并監(jiān)督整改落實情況。

第二十四條 有關(guān)區(qū)建立由專(兼)職人民調(diào)解員、專業(yè)人員組成的調(diào)解委員會，負責指導重大、疑難社區(qū)物業(yè)糾紛的調(diào)解工作。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)人民調(diào)解委員會負責復雜的社區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)解工作。

社區(qū)居民委員會人民調(diào)解委員會負責一般性物業(yè)糾紛的預防和調(diào)解工作。

第二十五條 本市建立社區(qū)行政執(zhí)法聯(lián)動機制。

市容園林、規(guī)劃、房管、公安、城市管理綜合執(zhí)法等相關(guān)部門應當加強日常巡查，對社區(qū)范圍內(nèi)的違法違規(guī)行為依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進行治理。

發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，居民、物業(yè)服務企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務單位、社區(qū)居民委員會應當及時勸阻，并向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者有關(guān)部門報告。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以根據(jù)法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定、市人民政府決定或者接受委托，對轄區(qū)內(nèi)的違法違規(guī)行為實施處罰。

第二十六條 物業(yè)管理行政主管部門應當做好對社區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理工作，并指導、監(jiān)督舊樓區(qū)管理服務單位做好管理服務工作。

第二十七條 有關(guān)區(qū)人民政府應當明確社區(qū)物業(yè)管理服務的屬地監(jiān)督管理考核內(nèi)容和辦法。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當組織社區(qū)居民委員會和業(yè)主委員會、居民代表定期對物業(yè)服務企業(yè)、舊樓區(qū)管理服務單位履行服務合同情況進行考核。

舊樓區(qū)管理服務情況考核結(jié)果，作為市、區(qū)財政資金補助的依據(jù)。

第二十八條 新建小區(qū)在居民入住前，由區(qū)人民政府組織協(xié)調(diào)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)派駐社區(qū)居民委員會籌備組，做好社區(qū)管理相關(guān)工作。居民入住后，由籌備組按照有關(guān)規(guī)定組織選舉產(chǎn)生社區(qū)居民委員會，并與物業(yè)服務企業(yè)做好相關(guān)工作銜接。

新建社區(qū)辦公服務設(shè)施，應當按照本市有關(guān)指標要求集中建設(shè)，由區(qū)人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審核驗收，并依據(jù)相關(guān)規(guī)定辦理移交手續(xù)，確保在居民入住前投入使用。

第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務單位應當按照物業(yè)服務合同或協(xié)議的約定提供管理服務，按時收取物業(yè)服務費。物業(yè)服務企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務單位未按合同或協(xié)議約定履行服務的，應當承擔違約責任。

社區(qū)居民委員會幫助協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務單位就物業(yè)服務費收取工作中產(chǎn)生的矛盾。

經(jīng)催繳、協(xié)調(diào)仍拒交物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務單位可以通過司法途徑解決。第三十條 房屋專項維修資金應當用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

業(yè)主委員會負責組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監(jiān)督實施。

第三十一條 本市房屋專項維修資金的增值資金除市財政部門核定的房屋專項維修資金管理費用外，其余轉(zhuǎn)入房屋應急解危專項資金專戶，用于已建立房屋專項維修資金物業(yè)項目的應急維修。

發(fā)生以下情形之一的，可以使用該項目的房屋應急解危專項資金：

(一)房屋局部屋面滲漏，外檐脫落，道路破損、塌陷等受益范圍、責任人無法界定的;

(二)突發(fā)電梯故障、排水管道漏水等影響業(yè)主正常使用和住用安全的;

(三)經(jīng)業(yè)主大會同意的其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備緊急維修項目。

物業(yè)服務合同約定應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的維修內(nèi)容除外。

未成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理小區(qū)，可以由社區(qū)居民委員會負責物業(yè)項目房屋應急解危專項資金的申請和使用。

第五章 監(jiān)督考核

第三十二條 市民政局會同市國土房管局等有關(guān)部門定期對區(qū)人民政府和市級相關(guān)行政主管部門承擔的社區(qū)物業(yè)管理工作進行考核。

區(qū)人民政府應當對街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)承擔的社區(qū)物業(yè)管理工作定期進行考核。

對在社區(qū)物業(yè)管理工作中履行職責不到位的，依據(jù)職責權(quán)限予以通報批評，責令作出書面檢查，情節(jié)嚴重的追究責任。

第三十三條 相關(guān)部門不履行職責的，應當由上級主管部門對主管人員或者其他責任人員進行責任追究，情節(jié)嚴重的由行政監(jiān)察機關(guān)依法處理。

第三十四條 市民政局、市國土房管局及相關(guān)行政主管部門、區(qū)人民政府和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當公布監(jiān)督投訴電話，接受居民舉報投訴。受理舉報投訴后，應當及時進行調(diào)查、核實并依法作出處理。

第六章 附則

第三十五條 本辦法所稱舊樓區(qū)，是指列入市人民政府舊樓區(qū)提升改造計劃、綜合提升改造后符合接管標準的小區(qū)。

第三十六條 本市市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)以外的社區(qū)物業(yè)管理工作參照本辦法執(zhí)行。

第三十七條 本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期5年。

第二篇：如皋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)社區(qū)物業(yè)管理辦法

如皋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)社區(qū)物業(yè)管理辦法 第一章 總則

第一條

為加強和創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)管理工作，將物業(yè)管理納入社區(qū)管理，提升物業(yè)管理水平，促進和諧社區(qū)建設(shè)，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本市市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)范圍內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作，適用本辦法。

第三條社區(qū)物業(yè)管理工作應當堅持政府主導、屬地管理、條塊結(jié)合、分類指導的原則。

第四條市人民政府有關(guān)部門、有關(guān)區(qū)人民政府應當加強對社區(qū)物業(yè)管理工作的宣傳引導，不斷增強居民參與意識、自律意識和有償服務意識，營造和諧共建、遵規(guī)守約、文明誠信的 社區(qū)物業(yè)管理氛圍。

第二章管理模式和服務標準

第五條舊樓區(qū)實行社會化服務公司管理、產(chǎn)權(quán)單位自行管理、居民自治管理 種方式。具體管理方式由區(qū)人民政府根據(jù)實際情況和小區(qū)特點，因地制宜確定。

第六條舊樓區(qū)居民自治管理的,由社區(qū)居民委員會牽頭組織，樓門棟長協(xié)調(diào)配合，居民和 志愿者參與，落實小區(qū)衛(wèi)生清掃保潔、門崗執(zhí)勤、車輛停放、秩序維護等服務。也可以自行 成立服務隊伍進行日常管理服務。

第七條舊樓區(qū)物業(yè)管理應當達到下列要求：

(三)小區(qū)主出入口24小時值勤，定時對小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域進行巡視，車輛停放有序，公共秩 序良好;(四)公示房屋及附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護責任單位。發(fā)現(xiàn)路面損壞、污水外溢等問題，及時向有關(guān)維修養(yǎng)護責任單位報告。第八條有關(guān)區(qū)人民政府負責落實舊樓區(qū)房屋、道路、綠化、排水等日常維修養(yǎng)護單位。

第九條舊樓區(qū)日常管理服務費應當由居民交納，市、區(qū)財政給予適當補助。

第十條舊樓區(qū)管理服務單位和物業(yè)服務企業(yè)吸納就業(yè)困難人員的崗位補貼標準和社會保 險補貼標準，按照我市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十一條商品住宅小區(qū)、保障性住房小區(qū)推行專業(yè)化物業(yè)管理模式。示范小城鎮(zhèn)住宅小區(qū)和城中村改造安置小區(qū)可以通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)自行成立管理服務單位，為其提供衛(wèi)生保潔、公共秩序維護、綠化養(yǎng)護、共用部位養(yǎng)護等日常管理服務。

第十二條商品住宅小區(qū)、保障性住房小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定的 服務等級，提供相應服務，并達到合同約定的服務標準和下列要求

(一)在小區(qū)示范小城鎮(zhèn)住宅小區(qū)和城中村改造安置小區(qū)的物業(yè)管理服務，參照前款規(guī)定執(zhí) 第三章管理責任及義務

第十三條市民政局負責指導、監(jiān)督、協(xié)調(diào)將物業(yè)管理納入社區(qū)管理，建立健全長效管理 工作機制。市國土房管局負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作;研究制定物業(yè)管理有關(guān) 政策措施和標準;指導監(jiān)督區(qū)房管局履行物業(yè)管理監(jiān)管職責;負責房屋安全使用方面的監(jiān)督 管理工作。

第十四條區(qū)人民政府負責本轄區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導，履行下列職責：

第十五條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責具體履行社區(qū)物業(yè)管理工作職責：

(一)做好《天津市物業(yè)管理條例》、《天津市城市管理規(guī)定》(2010年市人民政府令第26

第十六條社區(qū)居民委員會在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導下，做好社區(qū)物業(yè)管理的下列 工作：(四)對未實行專業(yè)化物業(yè)管理的社區(qū)，采取多種方式組織落實衛(wèi)生保潔和秩序維護等基本服務;(六)做好日常巡查，對本社區(qū)

第十八條 社區(qū)居民應當履行下列義務：

(一)自覺維護社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域

第二十條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等 專業(yè)經(jīng)營服務單位為居民提供相關(guān)服務前，應當通知社區(qū)居民委員會和相關(guān)管理服務單位。社區(qū)居民委員會會同相關(guān)管理服務單位提前做好與社區(qū)居民的協(xié)調(diào)溝通工作。

第四章工作機制

第二十一條本市實行街鎮(zhèn)、社區(qū)兩級物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

第二十二條街鎮(zhèn)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)召集，區(qū)有關(guān)行政主 管部門、公安派出所、司法所、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務單位等各 方負責人，以及業(yè)主代 鎮(zhèn)物業(yè)管理聯(lián)席會議負責協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重大問題，并形成會議紀要在社區(qū)范圍內(nèi)予以公告。對不履行會議決定事項的單位和組織，由街道辦事處(鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府)上報區(qū)人民政府，由區(qū)人民政府督促限期落實。第二十三條社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議由社區(qū)居民委員會召集。社區(qū)居民委員會主任、社區(qū)民警、業(yè)主代表或者居民代表、小區(qū)管理負責人等人員參加。會議由社區(qū)居民委員會主任主持召開，原則上每月召開一次。研究議題由會議成員單位提出，主要協(xié)調(diào)下列事項：

第二十四條有關(guān)區(qū)建立由專(兼)職人民調(diào)解員、專業(yè)人員組成的調(diào)解委員會，負責指導重 大、疑難社區(qū)物業(yè)糾紛的調(diào)解工作。

第二十五條本市建立社區(qū)行政執(zhí)法聯(lián)動機制。市容園林、規(guī)劃、房管、公安、城市管理綜合執(zhí)法等相關(guān)部門應當加強日常巡查，對社區(qū)范圍內(nèi)的違法違規(guī)行為依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進行治理。發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，居民、物業(yè)服務企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務單位、社區(qū)居民委員會應當及時勸阻，并向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者有關(guān)部門報告。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以根據(jù)法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定、市人民政府決定或者接受委托，對轄區(qū)內(nèi)的違法違規(guī)行為實施處罰。

第二十六條物業(yè)管理行政主管部門應當做好對社區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理工作，并指 導、監(jiān)督舊樓區(qū)管理服務單位做好管理服務工作。

第二十七條有關(guān)區(qū)人民政府應當明確社區(qū)物業(yè)管理服務的屬地監(jiān)督管理考核

第三十條 房屋專項維修資金應當用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。業(yè)主委員會負責組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監(jiān)督實施。

第三十一條本市房屋專項維修資金的增值資金除市財政部門核定的房屋專項維修資金管 理費用外，其余轉(zhuǎn)入房屋應急解危專項資金專戶，用于已建立房屋專項維修資金物業(yè)項目的 應急維修。未成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理小區(qū)，可以由社區(qū)居民委員會負責物業(yè)項目房屋應急解危專項資金的申請和使用。

第五章監(jiān)督考核

第三十二條市民政局會同市國土房管局等有關(guān)部門定期對區(qū)人民政府和市級相關(guān)行政主 管部門承擔的社區(qū)物業(yè)管理工作進行考核。對在社區(qū)物業(yè)管理工作中履行職責不到位的，依據(jù)職責權(quán)限予以通報批評，責令作出書面檢查，情節(jié)嚴重的追究責任。

第三十三條相關(guān)部門不履行職責的，應當由上級主管部門對主管人員或者其他責任人員 進行責任追究，情節(jié)嚴重的由行政監(jiān)察機關(guān)依法處理。

第三十四條市民政局、市國土房管局及相關(guān)行政主管部門、區(qū)人民政府和街道辦事處(鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府)應當公布監(jiān)督投訴電話，接受居民舉報投訴。受理舉報投訴后，應當及時進行

第三篇：如皋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)安置房物業(yè)管理暫行辦法

如皋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)安置房物業(yè)管理暫行辦法(建議稿)

陳宏斌

一、總則

為規(guī)范我區(qū)安置房小區(qū)的物業(yè)管理活動，營造整潔、有序、和諧的居住環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理條例》（中華人民共和國國務院令〔2007〕第504號）、《競速生省物業(yè)管理條例》、《如皋市安置房物業(yè)管理辦法》規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定本暫行辦法。

（一）開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)安置房小區(qū)的物業(yè)服務及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。

（二）本規(guī)定所稱安置房，是指項目拆遷安置過程中由政府統(tǒng)一規(guī)劃、投資、建設(shè)，向被征收人提供的回遷和異地安置住房。

（三）安置房小區(qū)物業(yè)管理工作堅持“政府指導、屬地管理、齊抓共管”的原則。

（四）區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導小組對全區(qū)安置房小區(qū)的物業(yè)管理活動負總責，負責協(xié)調(diào)處理安置房住房在使用管理和物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的重大問題。

國土規(guī)劃、交建、城管、財政、公安、經(jīng)濟、環(huán)保、民政、市場監(jiān)督等部門依據(jù)各自職責做好與安置房和保障性住房小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)工作。

（五）建立街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）、業(yè)主委員會（小區(qū)管理委員會）、物業(yè)服務企業(yè)“四位一體”的工作機制，具體職責如下：

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負責轄區(qū)內(nèi)安置房小區(qū)的物業(yè)管理工作，將安置房小區(qū)作為社區(qū)管理的重要組成部分，成立物業(yè)管理領(lǐng)導小組，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，牽頭組建小區(qū)管理委員會或業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)解決小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)事項及矛盾調(diào)處工作。

社區(qū)居委會（村委會）應將物業(yè)管理納入社區(qū)公共管理服務范疇，配合街道辦事處組建小區(qū)管理委員會或業(yè)主委員會，參與小區(qū)秩序維護、物業(yè)費收取等物業(yè)管理日常工作，引導安置房和保障性住房業(yè)主或使用人樹立物業(yè)有償服務意識，參與對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)管、考評工作；引導安置戶集中居住，整合剩余房源發(fā)展房東經(jīng)濟。

業(yè)主委員會（小區(qū)管理委員會）負責監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，督促業(yè)主自覺遵守《管理規(guī)約》（《臨時管理規(guī)約》），履行義務，及時了解業(yè)主的意見和建議，協(xié)助社區(qū)委員會（村委會）做好相關(guān)工作。

物業(yè)服務企業(yè)應全面履行合同約定，提供質(zhì)價相符的服務，接受市、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）、業(yè)主委員會（小區(qū)管理委員會）及業(yè)主的監(jiān)督，協(xié)助社區(qū)居委會（村委會）積極開展活動，定期將小區(qū)住戶信息反饋給社區(qū)居委會（村委會）及保障性住房管理機構(gòu)，協(xié)助做好綜治、安全等工作。

（六）開發(fā)區(qū)管委會每組織對各街道（鎮(zhèn)）物業(yè)管理工作情況進行考核，對物業(yè)管理工作指導監(jiān)督不力造成較大影響或失職、瀆職的，追究相關(guān)單位和人員的責任，并在績效考核時給予相應認定。

二、物業(yè)管理區(qū)域劃分與物業(yè)交付

（一）安置房物業(yè)管理區(qū)域劃分應遵循相對集中、便于管理的原則。

保障性住房和以回遷安置房為主的區(qū)域在地界四至明確的情況下，一般劃分為一個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。棚戶區(qū)改造項目開發(fā)建設(shè)的商品房區(qū)域內(nèi)的少量回遷安置房，應與商品房劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域。

劃分物業(yè)管理區(qū)域應以小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)布局等因素。

（二）建設(shè)單位在安置房住房申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，應持有關(guān)資料向房地產(chǎn)行政主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

房地產(chǎn)行政主管部門應當自受理申請之日起15個工作日內(nèi),會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）進行物業(yè)管理區(qū)域劃分，并告知建設(shè)單位或居委會（村委會）。

（三）項目指揮部（業(yè)主單位）應在安置房或保障性住房交付使用30日前，持有關(guān)資料向所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）申請確認行政管理歸屬，如需社區(qū)設(shè)置和調(diào)整，由所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照社區(qū)居委會設(shè)置、范圍調(diào)整的要求和程序提出申請，民政部門審核后，報市人民政府審批。

（四）項目指揮部（業(yè)主單位）必須按《江蘇省物業(yè)管理條例》等規(guī)定配足物業(yè)管理用房，并對物業(yè)管理用房進行普通裝修。提供的物業(yè)管理用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電等基本使用功能。

民政、國土規(guī)劃、財政部門應當統(tǒng)籌規(guī)劃社區(qū)配套服務用房，建設(shè)單位或項目指揮部（業(yè)主單位）必須按規(guī)劃要求比例配置社區(qū)配套服務用房。

（五）建設(shè)單位與街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或項目指揮部（業(yè)主單位）辦理安置房或保障性住房移交手續(xù)15日前，應當按照住建部《物業(yè)承接查驗辦法》及相關(guān)規(guī)定，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)承接查驗工作，并在承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

安置戶與選房小組辦理選房手續(xù)后，憑交房通知單等材料向物業(yè)服務企業(yè)辦理入住手續(xù)。

（六）鼓勵物業(yè)服務企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。

三、物業(yè)管理與服務

（一）安置房住房交付前一個月由屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責組織社區(qū)居委會（村委會）和業(yè)主代表成立小區(qū)管理委員會，代行小區(qū)業(yè)主委員會職責。具體成立辦法由各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）另行制定。

小區(qū)管理委員會履行下列職責：

1．在屬地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、村（社區(qū)）的組織和參與下，代表小區(qū)業(yè)主選聘前期物業(yè)管理階段的物業(yè)服務單位，由屬地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）與物業(yè)服務單位簽訂前期物業(yè)服務合同；

2．及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人關(guān)于物業(yè)服務的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費，監(jiān)督物業(yè)服務單位履行物業(yè)服務合同；

3．對違反臨時管理規(guī)約的業(yè)主、物業(yè)使用人進行告誡；

4．協(xié)助所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)服務費減免有關(guān)工作；

5．協(xié)助做好小區(qū)內(nèi)人口管理和戶籍遷移、登記工作。

（二）安置房住房已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應牽頭組織召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。市物業(yè)行政主管部門應加強對業(yè)主委員會成立工作的業(yè)務指導。

業(yè)主委員會成立后，小區(qū)管理委員會職責自行終止。

（三）廉租住房、公共租賃住房由住房保障中心負責管理，履行以下職責：

1．選聘物業(yè)服務單位，簽訂物業(yè)服務合同；

2．監(jiān)督檢查廉租住房、公共租賃住房的使用和物業(yè)服務；

3．會同物業(yè)服務企業(yè)做好廉租住房、公共租賃住房的動態(tài)管理和跟蹤服務工作；

4．負責入住和退出時移交、驗收、接管、結(jié)算等管理工作，建立廉租住房、公共租賃住房使用管理檔案，發(fā)布使用動態(tài)信息；

5．承擔廉租住房、公共租賃住房的安全管理及其修繕和相關(guān)的招標、委托等管理工作；

6．辦理廉租住房、公共租賃住房租賃合同簽訂、租金收繳等工作；

7．核撥物業(yè)服務費補貼；

8．受理舉報和投訴，并及時依法處理；

9．委托的其它管理事項。

（四）安置房住房的物業(yè)服務由小區(qū)管理委員會（業(yè)主委員會），廉租住房、公共租賃住房的物業(yè)服務由專門管理機構(gòu)，在市物業(yè)行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督指導下選聘有資質(zhì)、誠信經(jīng)營的物業(yè)服務企業(yè)，并按照以下規(guī)定時限完成：

1．經(jīng)濟適用住房、限價商品住房的新建物業(yè)項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

2．安置房、廉租住房、公共租賃住房的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成；

3．重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，按原物業(yè)服務合同的約定完成；未約定的，應在原物業(yè)服務合同終止前60日完成。

未能及時選聘物業(yè)服務企業(yè)的，所在地社區(qū)居委會（村委會）要先行介入代管，為住戶提供基本的物業(yè)服務。

（五）物業(yè)服務企業(yè)應當對管理區(qū)域內(nèi)的共用物防、消防、技防設(shè)施進行維護管理，提供安全防范服務，并按合同約定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主提供以下服務：

1．房屋共用部位的維護與管理；

2．房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護與管理；

3．共用部位、場所的環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務；

4．小區(qū)內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項服務；

5．房屋裝飾裝修管理服務；

6．房屋檔案資料管理；

7．法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他服務。

未按物業(yè)合同的約定或有關(guān)規(guī)定配置相關(guān)服務崗位人員的，物業(yè)企業(yè)主管部門責令整改并按有關(guān)規(guī)定給予處罰。

（六）物業(yè)服務企業(yè)應在合同簽訂之日起30日內(nèi)向項目所在地物業(yè)行政主管部門辦理合同備案手續(xù)。物業(yè)服務合同應當明確約定物業(yè)服務人員配置詳細情況，物業(yè)服務企業(yè)可優(yōu)先聘用住戶中符合條件的待業(yè)人員。

物業(yè)服務企業(yè)不得聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動，物業(yè)管理項目經(jīng)理須有兩年以上的項目管理經(jīng)驗。若因工作原因物業(yè)項目經(jīng)理需變更的，必須提前30天將變更情況報送安置小區(qū)所在街道（鎮(zhèn)）審核，經(jīng)同意后方可進行變更，并抄送物業(yè)主管部門備案；物業(yè)企業(yè)未經(jīng)審核擅自變更或未按要求配置項目經(jīng)理的，物業(yè)企業(yè)主管部門責令整改并按有關(guān)規(guī)定給予處罰。

（七）街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，聯(lián)席會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責召集，市場監(jiān)督、衛(wèi)生局、國土規(guī)劃局、交通建設(shè)局、城市管理局、環(huán)保局、消防大隊、公安派出所、業(yè)委會（安置房小區(qū)管理委員會）、電力公司、自來水公司、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居委會等單位參加，每季度召開一次。

同時，加強對物業(yè)管理的監(jiān)督檢查和工作指導，每季度對物業(yè)服務企業(yè)的人員配置、服務內(nèi)容等進行檢查，確保向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務。

（八）鼓勵街道（鎮(zhèn)）自行組建具有獨立法人資格、有資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)承接安置房或保障性住房小區(qū)物業(yè)管理工作。

（九）小區(qū)管理委員會負責擬定小區(qū)臨時管理規(guī)約，業(yè)主委員會、專門管理機構(gòu)負責擬定小區(qū)管理規(guī)約，依法約定業(yè)主的共同利益和應當履行的義務及違反規(guī)約應當承擔的責任等事項。

（十）自首戶業(yè)主辦理交付手續(xù)之日起，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）須指派社區(qū)（村）干部協(xié)同小區(qū)業(yè)委會或?qū)ｉT管理機構(gòu)參與小區(qū)管理，同時應設(shè)置物業(yè)管理服務隊伍，及時處理違規(guī)改擴建、裝修、車輛停放等行為，要求行為人立即違法違規(guī)行為，并及時整改，行為人未按要求整改的，應當及時報告相關(guān)行政管理部門依法處理。

市人事組織部門應根據(jù)安置房和保障性住房管理需要綜合考慮安置房和保障性住房物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置和人員編制問題。

四、物業(yè)使用與維護

（一）安置房和保障性住房業(yè)主、物業(yè)使用人使用房屋應當遵守有關(guān)法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約（管理規(guī)約）的規(guī)定，不得有下列行為：

1．擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；

2．違章搭建建筑物、構(gòu)筑物、私開門窗及擅自改變房屋規(guī)劃使用性質(zhì)等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；

3．侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

4．隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

5．堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者制造超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為；

6．占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；

7．賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；

8．法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

小區(qū)管理委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務單位及業(yè)主發(fā)現(xiàn)上述行為時均應予以勸阻、制止,并報告有關(guān)部門。

（二）房屋交付后，業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)。安置房的業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應向小區(qū)管理委員會或業(yè)主委員會提出書面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的住戶同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。保障性住房不得改變房屋使用性質(zhì)。

（三）建設(shè)單位應當依法按照保修期限、范圍承擔安置房和保障性住房的保修責任。保修期限內(nèi)，建設(shè)單位應督促施工單位組建維修隊伍，及時對保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題進行處置。

（四）廉租住房、公共租賃住房的承租人應當正確使用房屋及其配套設(shè)施設(shè)備，不得進行室內(nèi)二次裝修或?qū)κ覂?nèi)設(shè)施設(shè)備進行改裝；在租賃期限內(nèi)因使用不當造成功能障礙或損壞的，應當按規(guī)定修復并承擔費用，造成損失的應當賠償損失。

廉租住房和公共租賃住房室內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)備超過使用年限需重新裝修、更換或需對房屋進行維修改造、增加設(shè)施設(shè)備的，由專門管理機構(gòu)統(tǒng)一組織實施，承租人應當予以配合。

（五）安置房和保障性住房小區(qū)供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應向住房產(chǎn)權(quán)人或使用人直接收取有關(guān)日常費用，不得強行要求物業(yè)服務企業(yè)無償代收相關(guān)費用。

安置房和保障性住房小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等配套設(shè)施建成后交付上述單位。供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應當承擔小區(qū)內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護等管理責任及有關(guān)費用。

（六）安置房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房應當依據(jù)相關(guān)規(guī)定歸集專項維修資金，專項用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造。

五、物業(yè)服務收費及補助

（一）安置房住房前期物業(yè)服務等級統(tǒng)一按《如皋市普通住宅物業(yè)服務收費指導標準》的三級標準執(zhí)行。

（二）享受最低生活保障的家庭，物業(yè)服務費減半收取。

符合享受減免政策的家庭，須向項目所在地居民委員會提出申請，居民委員會初審后上報街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）會同有關(guān)單位進行核定，每年核定1次，核定結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

申請人家庭人均收入情況發(fā)生變化的，要及時向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報告。

（三）物業(yè)服務費自房屋交付之日次月起按月收取，經(jīng)雙方約定亦可預收。已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設(shè)單位承擔。已經(jīng)交付的房屋，物業(yè)服務費由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔。

前款所稱交付是指業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)手續(xù)。業(yè)主收到書面通知后,在通知期限內(nèi)無正當理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。

（四）區(qū)財政對安置房物業(yè)服務費給予適當補貼。回遷第一年補貼業(yè)主應交物業(yè)費的60%，第二年補貼業(yè)主應交物業(yè)費的40%，第三年補貼業(yè)主應交物業(yè)費的20%，第四年開始由被征收人按物業(yè)服務合同約定的標準自行繳納。補貼費用由物業(yè)企業(yè)每季度首月10日前提出申請，街道（鎮(zhèn)）審核并提供經(jīng)物業(yè)行政主管部門備案的合同向財政申請撥付，區(qū)財政審批后撥付至所在街道（鎮(zhèn)）。

建立如皋市人民法院與開發(fā)區(qū)住建局的訴調(diào)對接制度。因業(yè)主無正當理由未繳交自付部分物業(yè)費導致物業(yè)服務企業(yè)向法院起訴，業(yè)主為過錯方的，取消物業(yè)費政府補貼部分，業(yè)主應自行全額繳納物業(yè)費。同時物業(yè)公司或業(yè)主委員會應當配合法院的送達工作。

（五）物業(yè)服務企業(yè)接管安置房或保障性住房后，開發(fā)區(qū)按小區(qū)計容建筑面積向街道（鎮(zhèn)）撥付物業(yè)服務企業(yè)前期啟動資金，計容建筑面積10萬平方米以下的按10萬元給與補貼，計容建筑面積10萬平方米到20萬平方米的，按15萬元給與補貼，計容建筑面積超過20萬平方米的，按20萬元給與補貼用于物業(yè)服務企業(yè)參與分戶驗收、前期介入、承接查驗等工作的費用，具體使用辦法由街道（鎮(zhèn)）制定。

（六）安置房或保障性住房建設(shè)單位在項目預算時，應對前期物業(yè)補貼所需費用進行認真測算并列入其中。

（七）安置房小區(qū)住宅專項維修資金按照《如皋市商品住宅專項維修資金管理暫行規(guī)定》規(guī)定標準由各項目指揮部在分房時統(tǒng)一收取、存入專戶。

六、附則

（一）安置房小區(qū)剩余房源納入國有資產(chǎn)統(tǒng)一統(tǒng)籌管理。

（二）安置房的共用配套設(shè)施，用于經(jīng)營的，其經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本及有關(guān)稅費后的收益，作為安置房住宅專項維修資金存入專用賬戶，全體業(yè)主共有。

（三）老舊小區(qū)整治后的物業(yè)管理可參照本規(guī)定執(zhí)行。

（四）本暫行規(guī)定未盡事宜，按有關(guān)國家法律法規(guī)執(zhí)行，本暫行規(guī)定由如皋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會負責解釋。

（五）本暫行規(guī)定自印發(fā)之日起施行，試行兩年。

第四篇： 天津市社區(qū)物業(yè)管理辦法[推薦]

天津市社區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強和創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)管理工作，將物業(yè)管理納入

社區(qū)管理，提升物業(yè)管理水平，促進和諧社區(qū)建設(shè)，依據(jù)有關(guān)法

律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)范圍內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作，適用本辦法。

第三條 社區(qū)物業(yè)管理工作應當堅持政府主導、屬地管理、條塊結(jié)合、分類指導的原則。

第四條 市人民政府有關(guān)部門、有關(guān)區(qū)人民政府應當加強對

社區(qū)物業(yè)管理工作的宣傳引導，不斷增強居民參與意識、自律意

識和有償服務意識，營造和諧共建、遵規(guī)守約、文明誠信的社區(qū)

物業(yè)管理氛圍。

第二章 管理模式和服務標準

第五條 舊樓區(qū)實行社會化服務公司管理、產(chǎn)權(quán)單位自行管

理、居民自治管理3種方式。具體管理方式由區(qū)人民政府根據(jù)實

際情況和小區(qū)特點，因地制宜確定。

第六條 舊樓區(qū)居民自治管理的,由社區(qū)居民委員會牽頭組

織，樓門棟長協(xié)調(diào)配合，居民和志愿者參與，落實小區(qū)衛(wèi)生清掃

保潔、門崗執(zhí)勤、車輛停放、秩序維護等服務。也可以自行成立

服務隊伍進行日常管理服務。

第七條 舊樓區(qū)物業(yè)管理應當達到下列要求：

（一）在小區(qū)顯著位置公布服務內(nèi)容、服務標準以及收費標 準；

（二）樓道內(nèi)無亂貼亂畫，樓內(nèi)外衛(wèi)生清掃及時，垃圾日產(chǎn)

日清，小區(qū)環(huán)境干凈整潔；

（三）小區(qū)主出入口24小時值勤，定時對小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域進

行巡視，車輛停放有序，公共秩序良好；

（四）公示房屋及附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護責任單位。發(fā)現(xiàn)路

面損壞、污水外溢等問題，及時向有關(guān)維修養(yǎng)護責任單位報告。

第八條 有關(guān)區(qū)人民政府負責落實舊樓區(qū)房屋、道路、綠化、排水等日常維修養(yǎng)護單位。

第九條 舊樓區(qū)日常管理服務費應當由居民交納，市、區(qū)財

政給予適當補助。

第十條 舊樓區(qū)管理服務單位和物業(yè)服務企業(yè)吸納就業(yè)困難

人員的崗位補貼標準和社會保險補貼標準，按照我市有關(guān)規(guī)定執(zhí) 行。

第十一條 商品住宅小區(qū)、保障性住房小區(qū)推行專業(yè)化物業(yè) 管理模式。

示范小城鎮(zhèn)住宅小區(qū)和城中村改造安置小區(qū)可以通過選聘物

業(yè)服務企業(yè)或者由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）自行成立管理服

務單位，為其提供衛(wèi)生保潔、公共秩序維護、綠化養(yǎng)護、共用部

位養(yǎng)護等日常管理服務。

第十二條 商品住宅小區(qū)、保障性住房小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)

應當按照物業(yè)服務合同約定的服務等級，提供相應服務，并達到

合同約定的服務標準和下列要求：

（一）在小區(qū)內(nèi)辦公場所顯著位置懸掛營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、服務內(nèi)容、收費標準、項目管理人員職責分工等；

（二）設(shè)置政策法規(guī)宣傳欄、管理規(guī)約公開欄、小區(qū)事務公

示欄，及時向業(yè)主公開公示物業(yè)服務信息；

（三）設(shè)置物業(yè)服務意見箱、業(yè)主委員會工作建議箱，定期

收集意見建議，改進措施具體有效。

示范小城鎮(zhèn)住宅小區(qū)和城中村改造安置小區(qū)的物業(yè)管理服務，參照前款規(guī)定執(zhí)行。

第三章 管理責任及義務

第十三條 市民政局負責指導、監(jiān)督、協(xié)調(diào)將物業(yè)管理納入

社區(qū)管理，建立健全長效管理工作機制。

市國土房管局負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作；研究

制定物業(yè)管理有關(guān)政策措施和標準；指導監(jiān)督區(qū)房管局履行物業(yè)

管理監(jiān)管職責；負責房屋安全使用方面的監(jiān)督管理工作。

其他各有關(guān)部門按照各自職責做好社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作。

第十四條 區(qū)人民政府負責本轄區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織

領(lǐng)導，履行下列職責：

（一）組織落實本轄區(qū)各部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的社區(qū)物業(yè)管理工作責任；

（二）制定本轄區(qū)內(nèi)的社區(qū)物業(yè)管理工作措施，保證長效管 理機制的落實；

（三）對社區(qū)物業(yè)管理工作進行綜合協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理；

（四）組織本轄區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的檢查、考核，對不履

行職責的依法追究責任。

第十五條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責具體履行社區(qū)

物業(yè)管理工作職責：

（一）做好《天津市物業(yè)管理條例》、《天津市城市管理規(guī)

定》（2010年市人民政府令第26號）等法規(guī)規(guī)定的社區(qū)物業(yè)管理 相關(guān)工作；

（二）明確本轄區(qū)內(nèi)負責社區(qū)物業(yè)管理的部門和人員；

（三）組織召集街鎮(zhèn)物業(yè)管理聯(lián)席會議；

（四）協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決社區(qū)物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重要問 題；

（五）指導社區(qū)居民委員會對社區(qū)物業(yè)管理工作進行監(jiān)督和 協(xié)調(diào)；

（六）組織對社區(qū)物業(yè)管理服務情況的考評。

第十六條 社區(qū)居民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）

指導下，做好社區(qū)物業(yè)管理的下列工作：

（一）教育引導居民參與配合社區(qū)物業(yè)管理、履行應盡義務、愛護公共財產(chǎn)；

（二）依法維護社區(qū)居民的合法權(quán)益，向上級有關(guān)部門及時

反映社區(qū)居民的意見和建議；

（三）對社區(qū)物業(yè)服務企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務單位實施物業(yè)

服務情況進行考評；

（四）對未實行專業(yè)化物業(yè)管理的社區(qū)，采取多種方式組織

落實衛(wèi)生保潔和秩序維護等基本服務；

（五）組織召集社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議，調(diào)解社區(qū)物業(yè)管理 矛盾糾紛；

（六）做好日常巡查，對本社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的違規(guī)行為及時進行

勸阻，并向相關(guān)部門報告。

第十七條 社區(qū)設(shè)置物業(yè)管理專職人員，具體辦法由市民政

局、市國土房管局、市財政局共同制定。

第十八條 社區(qū)居民應當履行下列義務：

（一）自覺維護社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生，愛護公共財產(chǎn)；

（二）遵守物業(yè)服務合同或協(xié)議的約定，配合物業(yè)服務企業(yè)

或舊樓區(qū)管理服務單位做好管理服務，按時交納物業(yè)服務費；

（三）積極參與、配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)

居民委員會依法開展的社區(qū)物業(yè)管理工作；

（四）其他依法應當履行的義務。

第十九條 物業(yè)服務企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務單位應當按照國

家和本市有關(guān)規(guī)定從事社區(qū)物業(yè)管理服務活動，并做好下列工作：

（一）遵守物業(yè)服務合同或協(xié)議約定，對社區(qū)物業(yè)及其環(huán)境

秩序進行管理，提供相應服務，接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府）、社區(qū)居民委員會及居民的監(jiān)督；

（二）對社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法建設(shè)、占用或者破

壞園林綠地、拆改房屋結(jié)構(gòu)、侵占消防通道、違規(guī)養(yǎng)犬等行為應

當勸阻制止，并及時向有關(guān)部門報告；

（三）接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會

對物業(yè)管理工作的指導，并協(xié)助做好相關(guān)工作。

第二十條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專

業(yè)經(jīng)營服務單位為居民提供相關(guān)服務前，應當通知社區(qū)居民委員

會和相關(guān)管理服務單位。社區(qū)居民委員會會同相關(guān)管理服務單位

提前做好與社區(qū)居民的協(xié)調(diào)溝通工作。

第四章 工作機制

第二十一條 本市實行街鎮(zhèn)、社區(qū)兩級物業(yè)管理聯(lián)席會議制 度。

第二十二條 街鎮(zhèn)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)

鎮(zhèn)人民政府）召集，區(qū)有關(guān)行政主管部門、公安派出所、司法所、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務單位等各方負

責人，以及業(yè)主代表或者居民代表參加。

街鎮(zhèn)物業(yè)管理聯(lián)席會議負責協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理

工作中出現(xiàn)的重大問題，并形成會議紀要在社區(qū)范圍內(nèi)予以公告。

對不履行會議決定事項的單位和組織，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民

政府）上報區(qū)人民政府，由區(qū)人民政府督促限期落實。

第二十三條 社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議由社區(qū)居民委員會

召集。社區(qū)居民委員會主任、社區(qū)民警、業(yè)主代表或者居民代表、小區(qū)管理負責人等人員參加。

會議由社區(qū)居民委員會主任主持召開，原則上每月召開一次。

研究議題由會議成員單位提出，主要協(xié)調(diào)下列事項：

（一）履行物業(yè)服務合同或協(xié)議中出現(xiàn)的問題；

（二）業(yè)主委員會履職、換屆和委員補選工作；

（三）物業(yè)服務費收繳、使用等問題；

（四）在房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用中遇到 的問題；

（五）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務單位的有 關(guān)事宜;

（六）社區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的其他問題。

上述事項應當經(jīng)社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議集體討論作出決定后

實施，并監(jiān)督整改落實情況。

第二十四條 有關(guān)區(qū)建立由專（兼）職人民調(diào)解員、專業(yè)人

員組成的調(diào)解委員會，負責指導重大、疑難社區(qū)物業(yè)糾紛的調(diào)解 工作。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）人民調(diào)解委員會負責復雜的社

區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)解工作。

社區(qū)居民委員會人民調(diào)解委員會負責一般性物業(yè)糾紛的預防 和調(diào)解工作。

第二十五條 本市建立社區(qū)行政執(zhí)法聯(lián)動機制。

市容園林、規(guī)劃、房管、公安、城市管理綜合執(zhí)法等相關(guān)部

門應當加強日常巡查，對社區(qū)范圍內(nèi)的違法違規(guī)行為依照有關(guān)法

律法規(guī)的規(guī)定進行治理。

發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，居民、物業(yè)服務企業(yè)或舊樓區(qū)管理服

務單位、社區(qū)居民委員會應當及時勸阻，并向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)

人民政府）或者有關(guān)部門報告。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以根據(jù)法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定、市人民政府決定或者接受委托，對轄區(qū)內(nèi)的違法違規(guī)行為實施處 罰。

第二十六條 物業(yè)管理行政主管部門應當做好對社區(qū)物業(yè)服

務企業(yè)的監(jiān)督管理工作，并指導、監(jiān)督舊樓區(qū)管理服務單位做好 管理服務工作。

第二十七條 有關(guān)區(qū)人民政府應當明確社區(qū)物業(yè)管理服務的

屬地監(jiān)督管理考核內(nèi)容和辦法。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當組織社區(qū)居民委員會和業(yè)

主委員會、居民代表定期對物業(yè)服務企業(yè)、舊樓區(qū)管理服務單位

履行服務合同情況進行考核。

舊樓區(qū)管理服務情況考核結(jié)果，作為市、區(qū)財政資金補助的 依據(jù)。

第二十八條 新建小區(qū)在居民入住前，由區(qū)人民政府組織協(xié)

調(diào)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）派駐社區(qū)居民委員會籌備組，做

好社區(qū)管理相關(guān)工作。居民入住后，由籌備組按照有關(guān)規(guī)定組織

選舉產(chǎn)生社區(qū)居民委員會，并與物業(yè)服務企業(yè)做好相關(guān)工作銜接。

新建社區(qū)辦公服務設(shè)施，應當按照本市有關(guān)指標要求集中建 設(shè)，由區(qū)人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審核驗收，并依據(jù)相關(guān)規(guī)定

辦理移交手續(xù)，確保在居民入住前投入使用。

第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務單位應當按照

物業(yè)服務合同或協(xié)議的約定提供管理服務，按時收取物業(yè)服務費。

物業(yè)服務企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務單位未按合同或協(xié)議約定履行服

務的，應當承擔違約責任。

社區(qū)居民委員會幫助協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或舊樓區(qū)管理

服務單位就物業(yè)服務費收取工作中產(chǎn)生的矛盾。

經(jīng)催繳、協(xié)調(diào)仍拒交物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)或舊樓區(qū)

管理服務單位可以通過司法途徑解決。

第三十條 房屋專項維修資金應當用于住宅共用部位、共用

設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

業(yè)主委員會負責組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的

維修、更新、改造方案進行書面確認，并監(jiān)督實施。

第三十一條 本市房屋專項維修資金的增值資金除市財政部

門核定的房屋專項維修資金管理費用外，其余轉(zhuǎn)入房屋應急解危

專項資金專戶，用于已建立房屋專項維修資金物業(yè)項目的應急維 修。

發(fā)生以下情形之一的，可以使用該項目的房屋應急解危專項 資金：

（一）房屋局部屋面滲漏，外檐脫落，道路破損、塌陷等受

益范圍、責任人無法界定的；

（二）突發(fā)電梯故障、排水管道漏水等影響業(yè)主正常使用和

住用安全的；

（三）經(jīng)業(yè)主大會同意的其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備緊急 維修項目。

物業(yè)服務合同約定應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的維修內(nèi)容除外。

未成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理小區(qū)，可以由社區(qū)居民委員會

負責物業(yè)項目房屋應急解危專項資金的申請和使用。

第五章 監(jiān)督考核

第三十二條 市民政局會同市國土房管局等有關(guān)部門定期對

區(qū)人民政府和市級相關(guān)行政主管部門承擔的社區(qū)物業(yè)管理工作進 行考核。

區(qū)人民政府應當對街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）承擔的社區(qū)

物業(yè)管理工作定期進行考核。

對在社區(qū)物業(yè)管理工作中履行職責不到位的，依據(jù)職責權(quán)限

予以通報批評，責令作出書面檢查，情節(jié)嚴重的追究責任。

第三十三條 相關(guān)部門不履行職責的，應當由上級主管部門

對主管人員或者其他責任人員進行責任追究，情節(jié)嚴重的由行政

監(jiān)察機關(guān)依法處理。

第三十四條 市民政局、市國土房管局及相關(guān)行政主管部門、區(qū)人民政府和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當公布監(jiān)督投訴電

話，接受居民舉報投訴。受理舉報投訴后，應當及時進行調(diào)查、核實并依法作出處理。

第六章 附則

第三十五條 本辦法所稱舊樓區(qū)，是指列入市人民政府舊樓

區(qū)提升改造計劃、綜合提升改造后符合接管標準的小區(qū)。

第三十六條 本市市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)以外的社區(qū)物業(yè)管理

工作參照本辦法執(zhí)行。

第三十七條 本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期5年。

第五篇：加強物業(yè)管理辦法

加強城區(qū)物業(yè)管理辦法

為進一步加強縣城區(qū)物業(yè)管理工作，理順管理體制，完善監(jiān)管機制，提高物業(yè)管理服務水平，改善人民群眾生活質(zhì)量，加快推進“富麗安康新縣城”建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、四川省《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我縣實際，現(xiàn)就加強城區(qū)物業(yè)管理工作有關(guān)事項通知如下：

一、充分認識物業(yè)管理工作的重要性

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分。加強物業(yè)管理工作，對于促進城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理，改善城市人居環(huán)境，提高群眾生活質(zhì)量，維護社會穩(wěn)定，推進城市精神文明建設(shè)，保障物業(yè)的合理使用，促進物業(yè)的保值、增值，增加就業(yè)崗位，維護社區(qū)秩序，營造和諧社會氛圍具有十分重要的意義。各級各有關(guān)部門要高度重視物業(yè)管理工作，切實加強領(lǐng)導，強化措施，健全機制，全面加強物業(yè)管理工作，不斷擴大物業(yè)服務覆蓋面，及時化解管理領(lǐng)域和各類矛盾和問題，切實提高物業(yè)管理工作和整體水平。

二、物業(yè)管理工作的主要任務及措施

（一）加強前期物業(yè)管理工作。住建部門要切實加強前期物業(yè)管理的監(jiān)管工作。開發(fā)建設(shè)單位應當按照建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的規(guī)定，在辦理商品房預售許可證前采取招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》。物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)服務時，應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分及其相應的物業(yè)檔案進行查驗，簽訂承接查驗協(xié)議。未簽訂《前期物業(yè)服務合同》和《物業(yè)承接查驗協(xié)議》的，住建（房管）部門不予以辦理商品房預售許可證和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納前期物業(yè)服務費的時間、標準和方式，雙方共同遵守。

（二）落實物業(yè)管理用房。新規(guī)劃建設(shè)的開發(fā)項目，應當按照不低于項目總建筑面積3‰的比例配建物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用

1房主要用于物業(yè)服務企業(yè)辦公員工宿舍等方面，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。業(yè)主委員會辦公用房可以從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，面積不得小于20m2。規(guī)劃部門、住建部門應當將物業(yè)管理用房的位置和面積的審查，納入建設(shè)項目修建性詳細規(guī)劃及建筑方案的審查內(nèi)容，并在建筑工程規(guī)劃許可證中注明物業(yè)管理用房的位置和面積。在主體工程質(zhì)量驗收合格后，由規(guī)劃、住建部門組織綜合竣工驗收備案審查，把與物業(yè)管理相關(guān)的配套設(shè)施設(shè)備的建設(shè)和完善，納入到備案審查范圍，凡未通過驗收備案審查交房的，按《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十六條嚴肅處理。

（三）推進業(yè)主委員會建設(shè)。城區(qū)各鎮(zhèn)人民政府要根據(jù)行政組織和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，按照規(guī)定的程序，推進業(yè)主委員會建設(shè)，并列入鎮(zhèn)政府和社區(qū)居委會工作目標考核。一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主委員會。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從社區(qū)居委會、有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會主要負責召集業(yè)主大會、選聘物業(yè)服務企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務合同、監(jiān)督實施管理規(guī)約等工作，同時積極配合和支持社區(qū)居委會的工作。業(yè)主委員會成員可以獲得適當報酬，其標準和經(jīng)費來源由業(yè)主大會通過制定《業(yè)主委員會章程》等形式予以確定?？h級相關(guān)部門和鎮(zhèn)人民政府要支持業(yè)主委員會的工作。

（四）規(guī)范物業(yè)服務合同的簽訂與解除。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)并簽訂物業(yè)服務合同，前期物業(yè)服務合同自行終止。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務事項、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日期30日內(nèi)，按規(guī)定程序向縣城管部門、房管部門備案。物業(yè)服務合同雙方當事人解除或者終止物業(yè)服務合同，應當依據(jù)合同履行必要的告知義務；合同未約定告知期限的，應當提前60日告知。物業(yè)服務合同解除（終止）后，物業(yè)服務企業(yè)必須依法與

業(yè)主委員會辦理退出交接事宜，依法履行交接義務?？h住建（房管）、城管、公安、工商等部門要加強對物業(yè)服務合同簽訂、解除（終止）及交接等活動的監(jiān)督和信用管理，對違反法律法規(guī)的行為應當及時調(diào)查處理。

（五）規(guī)范物業(yè)服務收費行為。物業(yè)服務收費實行政府指導價。物業(yè)服務等級標準、基準價及浮動幅度，由縣物價部門會同住建（房管）部門制定并組織實施。各物業(yè)服務企業(yè)要認真落實物業(yè)服務收費及明碼標價規(guī)定，健全企業(yè)財務帳目，嚴格按標準收費，按規(guī)定項目收費，自覺接受物價、房管、城管部門及業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會要全面履行職責，既要監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務，還要督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費。業(yè)主不得以房屋空置、開發(fā)遺留問題、無需接受服務等原因拒交物業(yè)服務費。對物業(yè)服務企業(yè)不按規(guī)定標準、項目收費的，主管部門要迅速介入處理。

（六）規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)行為。物業(yè)服務企業(yè)要加強自身隊伍建設(shè)，提高從業(yè)人員服務水平；按照法律法規(guī)和物業(yè)服務合同的約定，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務，不斷提高服務質(zhì)量；認真做好物業(yè)承接驗收工作，做好業(yè)主入住及物業(yè)的裝飾裝修管理；做好管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施的日常管理和維護保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)并勸阻違反業(yè)主公約、城市管理和涉及公共安全有關(guān)規(guī)定的行為，及時向有關(guān)部門報告；自覺接受縣物業(yè)管理行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府的指導、管理和監(jiān)督，積極參與社區(qū)建設(shè)、城市管理和衛(wèi)生城市、文明城市創(chuàng)建活動；處理好與業(yè)主委員會、鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會的關(guān)系，化解物業(yè)服務管理中的矛盾糾紛。

（七）加強物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管。嚴格實行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度，將物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)考核評定與目標責任考核、日常管理考核相結(jié)合，對服務水平低、群眾意見大、投訴多的物業(yè)服務企業(yè)，責令限期整改，逾期整改不到位的，依法降低資質(zhì)等級直至取消資質(zhì)。城管部門要根據(jù)城市管理考核辦法對物業(yè)服務企業(yè)采取月抽查、季檢查、全年總評相結(jié)合的方式進行考評，切實提高

物業(yè)管理水平和服務質(zhì)量。同時，城管、住建、（房管）部門要引導物業(yè)服務企業(yè)強化服務意識，做到管理服務不越位、不缺位、不錯位。對無故中斷物業(yè)服務等行為的企業(yè)要依法處理。

三、理順物業(yè)管理體制，明確工作責任。

構(gòu)建縣、鎮(zhèn)、社區(qū)三級物業(yè)管理體制。縣住建（房管）部門是全縣物業(yè)管理工作的行政主管部門，負責全縣物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)管和考核?？h城管部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)工作，加強對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的管理和考核?？h級相關(guān)部門按職能職責加強城區(qū)物業(yè)管理工作的監(jiān)管和服務工作。城區(qū)各鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居委會按照有關(guān)規(guī)定做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

（一）縣住建（房管）局：負責對房屋建筑保修期內(nèi)各責任主體的監(jiān)督管理，包括房屋維修基金管理；負責全縣物業(yè)管理工作的監(jiān)督和綜合管理以及負責全縣物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)管理；上報、頒發(fā)和管理三級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書；負責前期物業(yè)管理的監(jiān)督管理。

（二）縣城管局：負責城區(qū)物業(yè)管理的日常工作；在縣住建局組織物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審核和年檢時，對城區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)履職情況出具意見；在住建（房管）部門審查房屋維修基金使用時出具意見；負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)“創(chuàng)優(yōu)評先”的初審和推薦工作；指導和協(xié)調(diào)業(yè)主委員會的有關(guān)工作，負責對成立的業(yè)主委員會進行備案；組織開展物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合工作。

（三）縣公安局：負責查處違反《中華人民共和國治安管理處罰法》的行為；加強犬類動物管理；加強保安服務管理；指導業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)做好小區(qū)的綜合治理和治安防范工作。

（四）縣民政局：負責督促社區(qū)工作人員參加縣主管部門組織的物業(yè)管理培訓，加大社區(qū)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)小區(qū)工作的支持力度。

（五）縣財政局：負責統(tǒng)籌安排物業(yè)監(jiān)督管理工作的資金。

（六）縣人力資源和社會保障局：負責落實向物業(yè)服務企業(yè)傾斜的就業(yè)扶持政策。

（七）縣環(huán)保局：負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)排放污染物的行為；查處小區(qū)油煙污染、噪音干擾等影響居住的行為。

（八）縣物價局：負責制定各物業(yè)小區(qū)與其物業(yè)服務等級相適應的物業(yè)服務收費的政府指導價，并督促各物業(yè)服務企業(yè)依法公布；查處相關(guān)違法行為。

（九）縣規(guī)劃建設(shè)執(zhí)法局：負責查處住宅小區(qū)違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖要求的違法建設(shè)。

（十）縣消防大隊：負責查處擅自占用防火間距、損壞公共消防設(shè)施、堵塞消防通道、增加建筑物火災荷載、占用消防道路設(shè)施等行為。

（十一）縣工商局：負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未取得工商營業(yè)執(zhí)照及其他違反工商行政管理法律法規(guī)的行為；辦理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的工商登記時，依法發(fā)放營業(yè)執(zhí)照；辦理物業(yè)服務企業(yè)兼營范圍時，依法扶持物業(yè)服務企業(yè)開展多種經(jīng)營。

（十二）南江鎮(zhèn)、東榆鎮(zhèn)人民政府：負責指導和監(jiān)督業(yè)主委員會的日常活動，指導業(yè)主大會的成立及業(yè)主委員會的選舉、換屆工作，負責業(yè)主委員會備案的初審；負責召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的問題；處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系，協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務的更換、移交等工作；及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會關(guān)于物業(yè)管理活動的投訴，指導物業(yè)服務企業(yè)參與“創(chuàng)優(yōu)評先”工作。

（十三）社區(qū)居委會：負責協(xié)助鎮(zhèn)人民政府指導和監(jiān)督業(yè)主委員會的日?；顒樱笇д匍_業(yè)主委員會會議；配合縣城管部門、鎮(zhèn)人民政府開展轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動；協(xié)助解決業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛。

四、積極扶持物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展

（一）鼓勵人才引進，給予勞動用工支持。管理普通住宅類的物業(yè)服務企業(yè)，與聘用的當全日制普通高校畢業(yè)生簽定3年以

上勞動合同并繳納社會保險費的，經(jīng)政府有關(guān)部門批準，享受公益性崗位補助政策。人力資源和社會保障部門對物業(yè)服務企業(yè)招錄人員，優(yōu)先提供招聘崗位，對于用工缺口較大的企業(yè)，可組織專場招聘會。物業(yè)服務企業(yè)招錄就業(yè)困難人員，按有關(guān)政策規(guī)定，享受社保補貼和崗位補貼。

（二）嚴格規(guī)范涉及物業(yè)服務企業(yè)的行政事業(yè)性收費，凡法律法規(guī)和政策規(guī)定可減免的依法予以減免。鼓勵優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)做大做強，凡管理的住宅小區(qū)獲得國家、省級物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽，或物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)由三級升為二級、二級升為一級的，分別給予獎勵。獎勵經(jīng)費由縣財政統(tǒng)籌安排。

（三）優(yōu)化住宅專項維修資金使用。積極探索使用住宅專項維修資金的新路徑，以確保物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備安全為前提，維護廣大業(yè)主利益為目標，對發(fā)生危及房屋使用安全和人民群眾人身財產(chǎn)安全的緊急情況，啟動應急維修。同時，應進一步簡化工作流程，縮短辦事時限，提高工作效率，提升住宅專項維修資金管理水平。

（四）切實優(yōu)化物業(yè)服務法制環(huán)境。物業(yè)管理行政主管部門、物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會、城區(qū)各鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居委會要充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，宣傳普及物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，增強物業(yè)小區(qū)業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)遵章守法意識；要積極爭取人民法院的支持，通過巡回法庭進小區(qū)、小額速裁等方式，依法調(diào)解處理物業(yè)服務糾紛，切實維護廣大業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，引導物業(yè)小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)共建文明和諧示范小區(qū)。