第一篇：汕頭市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展對策的思考之一

汕頭市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展對策的思考之

（一）專項維修基金，任重道遠(yuǎn)！

文/王偉雄

1月25日，汕頭市房管局在魏豐副局長的主持下召開了市物業(yè)管理座談會，會議提出了三個議題，即如何做好業(yè)主委員會的工作，如何提高物業(yè)管理收費率，如何提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。筆者就想，如果這三個問題解決了，那么天下就太平了。但是要解決這三個問題，其中重要的一點就是要先解決住宅專項維修基金的問題。因為物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量好了，自然收費率高了，糾紛與矛盾少了，業(yè)主委員會的工作開展也就順了。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)與劣，專項維修基金有著重大的影響。

一、什么是專項維修基金？

《住房專項維修資金管理辦法》中規(guī)定了公共維修基金的定義，住房專項維修資金，是指業(yè)主或者公有住房售房單位繳存的，專項用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。專項維修基金的建全與完善，受益的當(dāng)為廣大業(yè)主，不僅如此，作為城市建設(shè)及物業(yè)管理行業(yè)都有著積極的重大意義。

二、為什么要有專項維修基金？

專項維修資金是業(yè)主在購房時按照國家規(guī)定繳納的一筆資金。在我國的《物業(yè)管理條例》中有明文規(guī)定：住宅物業(yè)，住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家的規(guī)定繳納專項維修資金。對于該筆資金的用處該條例也有明確的規(guī)定：專項維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的維修和更新、改造。簡單來說，專項維修資金就像物業(yè)公共部分、設(shè)施、設(shè)備的“養(yǎng)老保險”，一旦在物業(yè)保修期滿后物業(yè)上述部分或設(shè)施發(fā)生問題，就應(yīng)該動用物業(yè)專項維修資金來進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修、更新或改造。目前，汕頭市物業(yè)管理行業(yè)尚未實施專項維修資金的收取與管理，在政策上，也是一片空白。

結(jié)果導(dǎo)致許多開發(fā)商，特別是物業(yè)管理企業(yè)，在沒有專項維修基金且物業(yè)費收繳率及利潤并不高的情況下，放棄了對物業(yè)的正常維護(hù)，許多小區(qū)老舊日益加快，公共部位如樓弟，外立面等等，都是破舊不堪。物業(yè)管理的本質(zhì)是管理，服務(wù)是一種形式。而管理就是要管好物業(yè)，使物業(yè)增值保值，提高物業(yè)的使用周期。但縱觀我市現(xiàn)狀，物業(yè)管理行業(yè)還處于一種服務(wù)的初級形式，更多的僅僅體現(xiàn)于簡單的安保等項目上，這是不足為取的。

專項維修基金的設(shè)立其目的其作用眾所周知的，就是可以及時地對物業(yè)的設(shè)施設(shè)備及主體進(jìn)行定期的維護(hù)和保養(yǎng)，最終達(dá)到物業(yè)的增值保值，延伸物業(yè)的使用周期及壽命。這才是物業(yè)管理的最根本目的。在沒有這一筆基金的情況下，僅有的物業(yè)管理費用可以說，有些企業(yè)還不夠發(fā)工資，怎么還有可能再拿出一筆不少的錢出來維護(hù)物業(yè)呢？

三、專項維修資金屬于誰？應(yīng)當(dāng)由誰管理？如何使用？

錢繳出去了，繳給誰了？這筆錢屬于誰？由誰管理？如何使用？對這一連串的問題，都是眾人所會思考的問題。北京、南昌都有好的且運作十分成功的模式，這里筆者建議政府主管部門可以對這些地方的成功經(jīng)驗進(jìn)行考察，最終結(jié)合汕頭市的實際情況，制定出一套適合我市的行之有效的住宅專項維護(hù)基金管理辦法及細(xì)則。

住宅專項維護(hù)基金在整個城市建設(shè)中，物業(yè)管理行業(yè)中，都將任重道遠(yuǎn)。

第二篇：汕頭物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展對策的思考之五

汕頭物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展對策的思考之

（五）物業(yè)管理費贈送到何時？

許多開發(fā)商為了促銷，不擇一切可行之措施，什么配套費減免，實在不行了就搞出了物業(yè)管理費贈送，有的還一贈就贈了個終生免費。于是我在想，開發(fā)商為了賣房子而贈送終生物業(yè)管理費，不就是賣一套房子送一套了嗎？這種承諾可實現(xiàn)性有多大？這樣的優(yōu)惠，業(yè)主真的受惠了嗎？

物業(yè)管理費，在專業(yè)的定義上是由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主達(dá)成一致的服務(wù)收費，是根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)提供者與受服務(wù)者之間的市場買賣的一種交易。也是物業(yè)企業(yè)在實施專業(yè)服務(wù)過程得以維持的經(jīng)濟基礎(chǔ)之一，而物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)也不是由開發(fā)商來確定的，開發(fā)商不具備這種法律權(quán)力。為何開發(fā)商可以將物業(yè)管理費作為一種贈送？

其答案很簡單，因為物業(yè)管理公司就是開發(fā)商的一個兒子罷了。這一種“父子”關(guān)系的物業(yè)企業(yè)在汕頭還是絕大多數(shù)，于是將物業(yè)管理費贈送到底就是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)玩的游戲。

當(dāng)然，這種形式對于開發(fā)商來講是很理直氣壯的，因為物業(yè)管理企業(yè)的錢都是老子給的，免去業(yè)主的物業(yè)管理費的這一部分最終還是由開發(fā)商給物業(yè)管理企業(yè)，沒有什么不可以的。的確，這種形式只不過是老子與兒子之間的事，反正業(yè)主的物業(yè)管理費收不上來了，就找開發(fā)商要更容易的多了。

但是，筆者認(rèn)為，開發(fā)商完全可以通過對房子質(zhì)量的提升，通過開發(fā)理念的提煉，通過建立良好的口碑去提高自己在老百姓心目中的評價，而不是想方設(shè)法的今天打個折，送個電器，實在不行還贈送起物業(yè)管理費。這也是目前汕頭市開發(fā)商所應(yīng)考慮的一個問題，品牌才是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的強道理。

其次，贈送物業(yè)管理費只會給物業(yè)管理行業(yè)帶來更多的傷害。物業(yè)管理行業(yè)本身就是利潤微薄的行當(dāng)，汕頭物業(yè)管理行業(yè)近兩年的發(fā)展也是逐漸規(guī)范，其發(fā)展趨勢樂觀。但是仍存在著許多有待進(jìn)一步完善的地方，行業(yè)的發(fā)展還有待于政府主管部門、開發(fā)商、行業(yè)自身及廣大老百姓的支持與理解。然而，近期開發(fā)商卻紛紛打出贈送物業(yè)管理費的促銷活動，不僅是在偏低物業(yè)管理的價值，更是在錯誤的引導(dǎo)廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識。

一、《廣東省物業(yè)管理條例修訂草案》中明確提出任何個人及單位都不得贈送物業(yè)管理費。物業(yè)管理費是物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)服務(wù)的經(jīng)濟基礎(chǔ)，也是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主共同協(xié)商的收費形式，是一種市場經(jīng)濟行為。

二、贈送物業(yè)管理費，將會導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)失去積極性，最終使物業(yè)管理服務(wù)水平下降。不利于物業(yè)管理行業(yè)，更不利于廣大業(yè)主。

三、開發(fā)商贈送物業(yè)管理費，更容易引起糾紛。一旦開發(fā)商沒有及時支付或諾現(xiàn)，那么物業(yè)管理企業(yè)無法維持下去，怎么辦？業(yè)主的利益如何得以保障？

四、贈送物業(yè)管理費更容易使廣大業(yè)主忽視了物業(yè)管理服務(wù)的關(guān)注與評定。不利于物業(yè)管理的正常發(fā)展及市場競爭。

五、物業(yè)管理是一種市場行為，業(yè)主有權(quán)選聘物業(yè)管理服務(wù)提供者，如果開發(fā)商將物業(yè)管理費作為一種贈送，那么廣大業(yè)主的合法權(quán)益保障也將失去了主動性。

總而言之，贈送物業(yè)管理費將會對物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展帶來極大的考驗。這里呼吁廣大業(yè)主謹(jǐn)慎衡量及政府有關(guān)部門采取有效措施給予考慮。

第三篇：我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及其對策

我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及其對策

物業(yè)管理在我國是一個新興的服務(wù)行業(yè),經(jīng)過不斷的探索和實踐,其巨大的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益、強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景日益顯著,但在物業(yè)管理實踐中產(chǎn)生了諸多問題和矛盾,本人這次調(diào)查是對目前我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的主要問題進(jìn)行了分析研究,并提出了相應(yīng)的發(fā)展對策。

調(diào)查內(nèi)容包括我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和所存在的問題及發(fā)展趨勢，調(diào)查目的是根據(jù)現(xiàn)狀及問題進(jìn)行分析研究，提出相應(yīng)的發(fā)展對策，以便加深對本專業(yè)的了解，以及在以后的實習(xí)中能過更好的解決問題。

一、物業(yè)管理現(xiàn)狀

近年來,隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展,物業(yè)管理作為城市管理的一種新形式和市場經(jīng)濟的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè),在我國沿海和經(jīng)濟發(fā)達(dá)的地區(qū)獲得較快的發(fā)展,而在一些中小城市和經(jīng)濟不發(fā)達(dá)的地區(qū)發(fā)展相對緩慢,但是即使是發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理同發(fā)達(dá)家的物業(yè)管理相比較,仍存在一些問題。

1、沒有準(zhǔn)確把握物業(yè)自身定位,服務(wù)意識亟待提高

物業(yè)管理的核心是在尊重業(yè)主需求的前提下,簽訂雙方都能接受的按質(zhì)論價、質(zhì)價相符的服務(wù)合同。但相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)至今仍然以管理者自居,沒有準(zhǔn)確把握服務(wù)業(yè)主的自身定位,使得物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化。首先,表現(xiàn)為服務(wù)質(zhì)量不高。除了前述主觀上的原因,在客觀上,過低的收費標(biāo)準(zhǔn)造成了服務(wù)質(zhì)量降低、收費率下降的惡性循環(huán),加之從業(yè)人員素質(zhì)不齊、待遇低,影響了服務(wù)質(zhì)量。其次,一些企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范,經(jīng)營管理意識不強,不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)只注重單一的管理,而服務(wù)意識、經(jīng)營意識十分淡薄。企業(yè)沒有擺正物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系,互相推諉責(zé)任,管理與服務(wù)的概念不清,角色定位出現(xiàn)混淆。

2、規(guī)范有效的物業(yè)管理運行機制尚未完全建立，相關(guān)配套政策滯后

我國現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩萬多家,其中大多數(shù)是開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司或從原房管所(處)轉(zhuǎn)變而來,管理水平參差不齊。真正按照現(xiàn)代企業(yè)制度,按照物業(yè)管理專業(yè)化、市場化要求建立的企業(yè)不到總數(shù)的10%。物業(yè)管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程,貫穿于房地產(chǎn)項目立項、規(guī)劃、建設(shè)、驗收、管理等各個環(huán)節(jié),時間跨度大,涉及部門多,目前存在各部門單位之間配合銜接不到位的情況。首先,物業(yè)管理在早期介入、前期管理、招投標(biāo)、承接驗收等方面都沒有建立規(guī)范有效的運行機制,導(dǎo)致了開發(fā)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)責(zé)任不清,增加了物業(yè)管理糾紛。其次,物業(yè)管理配套法律法規(guī)不健全,地方性、針對性的物業(yè)管理政策出臺不及時,導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間責(zé)、權(quán)、利不清,處理糾紛缺乏明確的法律依據(jù)。我國的房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展較快,《物業(yè)管理條例》已經(jīng)頒布實施5年,但是與物業(yè)管理相配套的其他方面的法律法規(guī),特別是在中小城市與本地實際相結(jié)合的地方性、針對性的法律法規(guī)尚未建立健全,地方性法規(guī)建設(shè)滯后,影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化。

3、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低,人才短缺

物業(yè)管理是新興的行業(yè),人才儲備基礎(chǔ)薄弱。目前,行業(yè)隊伍總體素質(zhì)偏低,人才短缺,從業(yè)人員隊伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展,尤其是稱職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺,目前,在中小城市相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為一些地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的奇怪現(xiàn)象之一。物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理,需要各類高素質(zhì)的管理人才。但由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚,培養(yǎng)的人才有限,加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范,在職專業(yè)物業(yè)

管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足,更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理毋需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等,使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,制約了行業(yè)的良性發(fā)展,影響行業(yè)地位的提高。

4、物業(yè)管理規(guī)模效益差,難以更好的生存發(fā)展

物業(yè)管理是風(fēng)險小、利潤低的行業(yè)。目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模偏小,規(guī)模效益差,難以發(fā)揮群體功能和綜合實力,再有在物業(yè)收費定價方面,政府主要考慮的是社會穩(wěn)定和現(xiàn)階段人民群眾的經(jīng)濟承受能力,核定的收費價格往往低于物業(yè)企業(yè)市場運作的成本,造成大部分物業(yè)企業(yè)長期入不敷出,甚至虧損嚴(yán)重等問題。例如很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅管理

一、兩個物業(yè)項目,而專家認(rèn)為,管理規(guī)模達(dá)100萬平方米以上才能產(chǎn)生最佳效益。由于管理規(guī)模小,經(jīng)濟效益差,這個行業(yè)在整體上還是步履艱難。如何對物業(yè)經(jīng)濟進(jìn)行有效的管理,既提高服務(wù)質(zhì)量,又解決自身生存問題,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不花氣力研究的課題。這一問題已成為制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的難點問題。

二、物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和城市開發(fā)，物業(yè)管理已形成規(guī)模，其效益也越來越明顯。在經(jīng)濟效益對地方政府而言，主要體現(xiàn)為：減少了大量的財政補貼，對住宅區(qū)開發(fā)企業(yè)而言，能提高物業(yè)市場競爭力，使開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷，加速資金周轉(zhuǎn)。同時，完善的物業(yè)管理能為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象，吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費者。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境和布局、治安等與整個建設(shè)風(fēng)貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。但是，目前在物業(yè)管理的實踐過程中還存在著如下問題：?

1、物業(yè)管理架構(gòu)不完善。目前，我國物業(yè)管理存在的首要問題是架構(gòu)不完善，體制需進(jìn)一步理順和重新構(gòu)建。其中，政府、管委會、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要進(jìn)一步明確。例如，成都市近年來已竣工的住宅小區(qū)中，房屋及物業(yè)管理有三種基本形式：一是政府房地產(chǎn)管理部門管理的，二是房地產(chǎn)開發(fā)商以企業(yè)管理的，三是產(chǎn)權(quán)單位自管的，這三種物業(yè)管理模式大約各占1／3。而且其中不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是收費服務(wù)和簡單生產(chǎn)活動，對企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無規(guī)劃，二無措施，沒有明確管理目標(biāo)責(zé)任制，企業(yè)既無壓力也無動力，管理不計成本，年終無核算，對該建立哪些規(guī)章制度和管理標(biāo)準(zhǔn)，心中無數(shù)，照搬照抄了別人的規(guī)章制度，使這些規(guī)章制度流于形式。?

2、配套設(shè)施運作不理想。目前，小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過程來通盤設(shè)計和全方位運作，配套設(shè)施運作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費使用。其公用設(shè)施本來已很少，商店、學(xué)校、銀行、娛樂設(shè)施等本來不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點還因種種原因“名存實亡”。?

3、維修保養(yǎng)不得力。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時解決。原因是物業(yè)管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業(yè)知識，二無配備必要的維修隊及設(shè)施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關(guān)單位報告或申請維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。?

4、物業(yè)管理經(jīng)費難以為繼。物業(yè)管理和建設(shè)一樣，也需要資金的投入，在物業(yè)管理中，應(yīng)該貫徹“誰受益，誰投入”的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀還有相當(dāng)?shù)膽T性，不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)。這有悖于社會主義市場經(jīng)濟條件下住宅消費原則，也是影響物業(yè)管理工作順利開展的一大癥結(jié)所在。目前，由于職工工資中沒有足夠的住房消費含量，很多城市對物業(yè)管理的收費定價主要考慮居民的承受能力，收費標(biāo)準(zhǔn)低于成本，物業(yè)管理企業(yè)虧本經(jīng)營，難以發(fā)展。也有的物業(yè)管理企業(yè)存在多收費、少服務(wù)問題，引發(fā)住戶的不滿。?

5、物業(yè)管理法制不健全。全國性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，實行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化等缺乏法制的根本保障。物業(yè)管理涉及銷售商品房的開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)之間諸多的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，盡管這些年來國家和地方出臺了一些規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但由于缺乏大法和行政法規(guī)，致使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到及時解決，司法機關(guān)也因缺乏法律依據(jù)難以及時處理。因此，加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。?

6、物業(yè)管理公司與社會相關(guān)方面關(guān)系不順。物業(yè)管理公司在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中與街道、居委會、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門都有密切關(guān)系。由于工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，已成為小區(qū)物業(yè)管理中一大突出矛盾。?

7、物業(yè)管理不到位。目前有物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而著重于多種經(jīng)營，或只限于收租金和一般養(yǎng)護(hù)維修，而對于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周圍環(huán)境，主動維修設(shè)備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟價值則未能很好顧及，更談不上特約服務(wù)了。?

8、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰。受產(chǎn)權(quán)人的委托實行管理服務(wù)，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)明晰為管理的基礎(chǔ)。但是很多住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用的設(shè)施設(shè)備、及小區(qū)配套的房屋、設(shè)施設(shè)備、道路、場地等產(chǎn)權(quán)界定尚未明確，責(zé)、權(quán)、利難以界定，給物業(yè)管理和收費帶來困難。

9、建管之間缺乏有效銜接。一些開發(fā)項目在規(guī)劃設(shè)計、施工階段遺留下較多的問題，建管脫節(jié)造成物業(yè)管理先天不足。有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設(shè)施不完善，有的開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時，對物業(yè)管理作出不切實際的承諾，給后續(xù)的管理帶來困難。

10、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機制尚未建立。在大多數(shù)地區(qū)，物業(yè)管理的市場環(huán)境沒有形成，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機制尚未建立。

11、行業(yè)隊伍素質(zhì)偏低，人才短缺。物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才，但目前物業(yè)管理的職業(yè)化隊伍尚未形成。努力造就一支懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的行業(yè)經(jīng)營管理者隊伍，促使管理、技術(shù)人員專業(yè)知識不斷更新，促進(jìn)職工服務(wù)技能全面提高的任務(wù)非常急迫。

12、地區(qū)間發(fā)展不平衡。從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，南方地區(qū)、經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設(shè)部公布全國第一批 40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號，占全國的 1/7.據(jù)不完全統(tǒng)計，2002 年底全國實施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38%，經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市已達(dá) 50%以上，這說明，經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。又因為普遍物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較小，缺乏市場競爭力，據(jù)資料顯示，1997 年底我國約有物業(yè)管理企業(yè) 7 000 家，至 2003 年底達(dá) 2 萬余家，增長速度極快。建設(shè)部 2003 年頒布的一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)只有 78 家。盡管物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，但市場份額普遍較小，經(jīng)營管理水平更是參差不齊，企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，相互模仿嚴(yán)重，既不利于自身發(fā)展，也不利于抵御港澳臺地區(qū)及外國同行的“入侵”。

三、解決物業(yè)管理所存在問題的對策

1、走專業(yè)化發(fā)展之路。物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場化到一定程度的必然結(jié)果。物業(yè)管理要有專門的針對對象和具體的細(xì)分市場，在管理上要有專業(yè)化水準(zhǔn)。全國 70％以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學(xué)的人力資源管理機制，加大專業(yè)人才培訓(xùn)力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動他們的積極主動性和創(chuàng)造精神，做好服務(wù)集成，通過高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來激發(fā)消費者的自覺繳費意識，從根本上解決物業(yè)管理收費難的問題，向知識型管理過渡，走一條人才專業(yè)化、服務(wù)專業(yè)化、競爭市場化的道路。

2、走法制化發(fā)展之路。實際上，物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行自治的權(quán)力，是一項產(chǎn)權(quán)人對財產(chǎn)進(jìn)行處置權(quán)力，不應(yīng)該規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。為此，要完善不動產(chǎn)登記制度，對物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細(xì)登記；明確物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行自主治理的活動，物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利，在建立“物權(quán)法”的同時，要盡快出臺“物業(yè)管理法”，真正做到依法管理，依法服務(wù)。

3、走集團化發(fā)展之路。在我國物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，全國約有 80%的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要，客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)?；⒓瘓F化之路。同時，物業(yè)管理市場將面臨重新洗牌，中國物業(yè)管理企業(yè)要想得到進(jìn)一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關(guān)部門應(yīng)制定相應(yīng)政策，一方面，提高企業(yè)的注冊門檻。另一方面，嚴(yán)格降低清除制度。啟動物業(yè)管理市場預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實現(xiàn)強強聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團。

4、走品牌化發(fā)展之路。品牌是產(chǎn)品或企業(yè)區(qū)別于其他產(chǎn)品或企業(yè)的標(biāo)志，對企業(yè)而言，品牌代表了一種潛在的競爭力與獲利能力，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須走以品牌為中心的發(fā)展之路。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的目標(biāo)客戶、不同的物業(yè)類型，選擇適當(dāng)媒體來進(jìn)行宣傳自己的品牌，并逐步形成員工的品牌氣質(zhì)，結(jié)合所管理的樓盤品牌，走出一條適合自身的良性循環(huán)的品牌化發(fā)展之路。

5、走智能化發(fā)展之路。隨著人們生活水平的提高，現(xiàn)代科技的發(fā)展，房地產(chǎn)供應(yīng)商在提供產(chǎn)品時已經(jīng)越來越多的考慮物業(yè)的智能化，客觀上也要求物業(yè)管理企業(yè)實行智能化管理。物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)適應(yīng)時代的發(fā)展要求，采用以計算機管理為主導(dǎo)的新技術(shù)，推出智能化管理，以降低物業(yè)管理的人力成本，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，同時，可以推廣一些先進(jìn)的管理方法。

6、走“以人為本”的發(fā)展之路。物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，物業(yè)管理的目標(biāo)之一是要為業(yè)主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導(dǎo)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，在與業(yè)主的接觸和服務(wù)中要把人情味體現(xiàn)在每個細(xì)節(jié)中，注重對業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動要以使業(yè)主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場信息，突出物業(yè)服務(wù)的人性化理念，將物業(yè)管理服務(wù)超越單純的維修與維護(hù)，為小區(qū)用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導(dǎo)一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務(wù)的理念。

四、我國物業(yè)管理發(fā)展趨勢

1、企業(yè)競爭已經(jīng)進(jìn)入了品牌時代。一方面，物業(yè)管理品牌企業(yè)的優(yōu)勢在市場競爭中得到了充分體現(xiàn)，很多的物業(yè)管理項目被品牌企業(yè)接管，從而促使越來越多的企業(yè)紛紛把實施品牌戰(zhàn)略作為走向市場的重頭戲。另一方面，大量品牌物業(yè)管理企業(yè)，以品牌的優(yōu)勢逐步向全國范圍主要城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局和布點擴展。其中以上海、深圳最具有代表性。隨著全國知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)軍西安房地產(chǎn)市場，與之配套的物業(yè)管理企業(yè)也隨之而來，參與到西安物業(yè)管理市場當(dāng)中。

2、企業(yè)文化建設(shè)備受青睞。大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，特別是品牌物業(yè)管理企業(yè)，都非常重視企業(yè)文化的建設(shè)，把企業(yè)文化建設(shè)列在重中之重來抓。

3、物業(yè)管理人才的爭奪和競爭將更加激烈。人才優(yōu)勢是企業(yè)競爭力的核心，是企業(yè)發(fā)展的重要動力和保障。近年來，物業(yè)管理企業(yè)的人才爭奪和外流現(xiàn)象十分嚴(yán)重，一些物業(yè)企業(yè)不惜以各種優(yōu)惠待遇搶奪人才。同時，把留用和培養(yǎng)人才也作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略來抓。上海陸家嘴物業(yè)的經(jīng)理培訓(xùn)機制就是很好的典型。

4、創(chuàng)新成為物業(yè)企業(yè)的核心競爭力。隨著社會進(jìn)步、生活水平的提高，人們對物業(yè)管理和服務(wù)需求的日益增長，物業(yè)管理必須在觀念、內(nèi)容、形式、方法、手段、質(zhì)量等方面不斷進(jìn)行創(chuàng)新。例如，深圳市倡導(dǎo)的健康住宅示范區(qū)的健康式服務(wù)理念就是一個成功范例。

5、按質(zhì)論價、菜單式服務(wù)成為趨勢。根據(jù)住宅物業(yè)管理服務(wù)要求的不同情況，設(shè)定了一級、二級、三級三個等級服務(wù)，每個服務(wù)等級又從基本要求、房屋管理、共有設(shè)備設(shè)施維護(hù)養(yǎng)護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理，以及協(xié)助維護(hù)公共秩序等六個方面的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提出具體要求，即提出了服務(wù)菜單，由業(yè)主自主選擇，這種按質(zhì)論價、菜單式服務(wù)將成為時尚。這樣的做法已經(jīng)在上海廣泛實行。

6、物業(yè)企業(yè)民營化趨勢明顯。目前，民營物業(yè)管理企業(yè)盡管在行業(yè)中所占比例不是很大，還沒有形成大的氣候，但同2001年建設(shè)部的調(diào)查相比，已經(jīng)有了很大的發(fā)展和提高。專家預(yù)測，今后幾年將是我國民營物業(yè)企業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時期，民營物業(yè)企業(yè)在物業(yè)行業(yè)中的地位將得到明顯的提高和改善，并將成為我國物業(yè)管理行業(yè)的主力。上海、深圳等地一些知名大型物業(yè)企業(yè)已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)行民營改革。

五、總結(jié)

當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關(guān)鍵時刻，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的研究物業(yè)管理存在的問題和發(fā)展對策，需要我們作出更進(jìn)一步的努力。物業(yè)管理要以改善群眾居住條件、促進(jìn)社會經(jīng)濟發(fā)展為中心，以建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制為目標(biāo)，以培育市場、規(guī)范市場為重點，加快立法步伐，加快機制轉(zhuǎn)換，加強監(jiān)督指導(dǎo)，盡快提高服務(wù)質(zhì)量，樹立良好行業(yè)形象，推進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。

第四篇：物業(yè)管理行業(yè)改革發(fā)展30周年之思考（推薦）

物業(yè)管理行業(yè)改革發(fā)展30周年之思考

2010年，中國經(jīng)濟總量超過日本，成為全球第二大經(jīng)濟體。社會對此給予了極大的關(guān)注，央視攝制播出了一部大型電視紀(jì)錄片“公司的力量”——其中解讀了“公司”對于社會、經(jīng)濟、文化乃至精神生活等諸多層面的推動和影響。

2011年，我國內(nèi)地物業(yè)管理迎來改革發(fā)展的30周年，業(yè)界陸續(xù)展開了隆重的總結(jié)思考、專題研討以及紀(jì)念活動。在紛繁的各色活動中，紀(jì)錄片“公司的力量”給予我們一種全新視角的啟示：對于物業(yè)管理改革發(fā)展30年的回望中，以公司為切入點的觀察，有著獨特而深刻的意義。

物業(yè)管理的啟蒙和傳播

一定程度上來說，中國內(nèi)地物業(yè)管理的誕生與發(fā)展由深圳、廣州到全國，自沿海向內(nèi)地的傳播和發(fā)展，不管是出于業(yè)主滿意度、收費率的提高愿望還是企業(yè)贏利的內(nèi)在追求使然，物業(yè)服務(wù)公司每到一個項目，總是不遺余力地宣傳現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)理念、普及物業(yè)管理常識，并通過契約的形式實施物業(yè)服務(wù)，因此可以說，物業(yè)服務(wù)公司成長和發(fā)展的過程實際上就是物業(yè)管理啟蒙和傳播的一段歷程。

1981年，當(dāng)絕大多數(shù)內(nèi)地人還不知“物業(yè)管理”為何物時，內(nèi)地第一家物業(yè)服務(wù)公司——深圳市物業(yè)管理有限公司的創(chuàng)立開啟了行業(yè)發(fā)展的序幕。在這之后的30年里，物業(yè)服務(wù)公司的星星之火，從廣東逐漸發(fā)展到全國。據(jù)第二次全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)顯示，從1981年至2008年的27年間，我國內(nèi)地注冊成立物業(yè)服務(wù)公司58406家，分布于全國31個省市和自治區(qū)。

物業(yè)管理是一個舶來品，是隨著住房成為大多數(shù)居民家庭的最主要財產(chǎn)，以及集合式住宅、產(chǎn)權(quán)多元化、區(qū)分所有權(quán)等的出現(xiàn)而產(chǎn)生的。正是在這樣的背景下，從上個世紀(jì)80年代初開始，中國的物業(yè)公司借鑒香港和國外的經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，改革舊的住房管理體制，走出了一條適合我國國情、適應(yīng)市場經(jīng)濟體制的社會化和專業(yè)化的企業(yè)經(jīng)營型住宅小區(qū)管理新路，使得社會化的物業(yè)服務(wù)公司得以登上歷史的舞臺，并開創(chuàng)了我國內(nèi)地物業(yè)管理的先河。

據(jù)中物協(xié)2007年對全國31個省、自治區(qū)、直轄市的128個城市和地區(qū)的4600家企業(yè)的調(diào)查顯示，1981年至1994年的13年間，有268家公司成立（均豪企業(yè)名列其中）；而1994年至2007年的13年間，有4332家公司成立，這13年正好是內(nèi)地物業(yè)管理從萌發(fā)到傳播的黃金時期，伴隨著國家政策法規(guī)的建立健全和不斷完善，作為物業(yè)管理的重要主體，作為業(yè)主家門口的服務(wù)提供者，物業(yè)服務(wù)公司在拓展業(yè)務(wù)的同時，不斷將現(xiàn)代物業(yè)管理理念進(jìn)行廣泛傳播。

社會化公司的充分發(fā)展

2010年，北京均豪物業(yè)管理公司早已發(fā)展成為一家集物業(yè)管理、熱力供應(yīng)、環(huán)境潔凈、科技安防、專業(yè)維修的大型集成服務(wù)商，企業(yè)擁有遍布北京、上海、天津、山東、內(nèi)蒙、廣西、河北、湖南、湖北、江蘇、四川等省市的分（子）公司近30家，專業(yè)公司5家，物業(yè)服務(wù)項目168個，擁有員工5200余人，介入咨詢和接管物業(yè)的總建筑面積逾1700萬平方米，服務(wù)業(yè)主8萬余戶。均豪物業(yè)的發(fā)展只是一個微縮的標(biāo)本。業(yè)界的中海物業(yè)、長城物業(yè)、中航物業(yè)、金地物業(yè)等公司正積極開展全國業(yè)務(wù)擴張，區(qū)域布局遍布三大經(jīng)濟圈和重點二線城市，管業(yè)面積均突破了千萬平方米，極大地推動了物業(yè)公司管理規(guī)模的增長。

而據(jù)搜房網(wǎng)2009年對內(nèi)地100家物業(yè)服務(wù)公司的調(diào)查顯示，被調(diào)查的100家公司在管項目數(shù)量均值達(dá)到57.9個；在管項目總建筑面積均值達(dá)到868.11萬平方米。其中，服務(wù)規(guī)模前10名公司平均在管項目建筑面積則超過1500萬平方米，平均管理項目個數(shù)更是超過150個。

30年來，從1981年深圳誕生第一家物業(yè)服務(wù)公司至今，全國的物業(yè)服務(wù)公司達(dá)到近6萬家，有22個省份的物業(yè)服務(wù)公司數(shù)量超過1000家，其中，廣東、北京、上海、江蘇、遼寧和山東等6個省市的公司數(shù)量則超過了3000家。這近6萬家公司在2008年主業(yè)創(chuàng)收達(dá)到2076億元，超過了旅游業(yè)和鐵路運輸業(yè)，并在重大社會活動、構(gòu)建和諧社會等方面發(fā)揮了重要作用，緣此，物業(yè)管理兩次被國務(wù)院政府工作報告提及，并被賦予發(fā)展和轉(zhuǎn)型的重任。

專業(yè)服務(wù)成就行業(yè)價值

伴隨著30年改革開發(fā)和社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，一大批品牌物業(yè)服務(wù)公司快速成長，并逐步由傳統(tǒng)服務(wù)型向現(xiàn)代服務(wù)型轉(zhuǎn)變，其在適應(yīng)市場經(jīng)濟、知識經(jīng)濟發(fā)展和全球經(jīng)濟一體化進(jìn)程中，這些公司站在了更高的起點上。事實證明，正是這些品牌企業(yè)在奧運、世博舞臺上的大放異彩，使得越來越多的中國物業(yè)行業(yè)同仁參與到大型建筑群與大型活動的管理服務(wù)之中。

2010年12月，在中央和國務(wù)院對上海世博會的表彰大會上，多家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人被表彰為“先進(jìn)個人”，這是物業(yè)管理行業(yè)30年來個人獲得的最高榮譽之一。在此之前，均豪企業(yè)與上海市20多家物業(yè)服務(wù)公司的1.3萬多人參與上海世博會的物業(yè)服務(wù)，成為演繹“城市，讓生活更美好”主題的重要力量，因此，物業(yè)服務(wù)公司被冠以了“超級管家”的稱號。

2010年11月，廣州某物業(yè)公司成為亞運會物業(yè)管理供應(yīng)商，此次提供的物業(yè)管理服務(wù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)——涵蓋了普通住宅、智能住宅、體育場館、公園、沙灘、河涌等多種不同的物業(yè)類型，且擁有大量高科技精密設(shè)備、復(fù)雜的給排水系統(tǒng)和電力系統(tǒng)，應(yīng)用了9大高新技術(shù)體系：綜合管溝、真空垃圾收集系統(tǒng)、分質(zhì)供水及雨水綜合利用、太陽能及水源熱泵、建筑節(jié)能、數(shù)字化社區(qū)及智能家居、三維虛擬現(xiàn)實仿真系統(tǒng)、綠色交通、嶺南水鄉(xiāng)。

在此之前的北京2008年奧運會期間，均豪企業(yè)就為部分場館和配套建筑、設(shè)施設(shè)備提供服務(wù)。如今，水立方、鳥巢等建筑設(shè)施依舊由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供專業(yè)服務(wù)管理。

企業(yè)公民的日益覺醒

今年，均豪企業(yè)提出了“成為一家受人尊重的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的企業(yè)愿景，贏得市場的尊重，贏得同行的尊重，贏得客戶與合作商的尊重。尊重，本該是一種基本要求，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，卻曾是業(yè)界不少物業(yè)服務(wù)公司的奢望。

物業(yè)管理行業(yè)在內(nèi)地誕生以來，因不少物業(yè)服務(wù)公司沒有擺正位置，在工作中沒有確立與業(yè)主的正確關(guān)系，要么把自己看作業(yè)主的“仆人”或“保姆”，要么自視為凌駕于業(yè)主之上的“管理者”，再加上長期以來業(yè)主沒有從財產(chǎn)、契約和消費的角度理解物業(yè)管理，使得物業(yè)管理一度被糾紛和矛盾所累，更使得中國物業(yè)整體行業(yè)中的物業(yè)公司在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)社會形象不佳，一定程度上制約了行業(yè)的發(fā)展。所幸的是，經(jīng)過30年的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)公司企業(yè)公民的角色逐漸覺醒，業(yè)界大多數(shù)物業(yè)服務(wù)公司不僅通過以精心管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、誠信經(jīng)營贏得廣大業(yè)主的信賴，而且踴躍參加社區(qū)建設(shè)、城市管理，積極參與賑災(zāi)、公益等活動，在踐行“三保一促”、貢獻(xiàn)社會經(jīng)濟和民生等方面，承擔(dān)了更多的社會責(zé)任，發(fā)揮了日益重要的作用。如近幾年來北京、深圳、杭州、寧波、天津等地的物業(yè)服務(wù)公司積極參與老舊小區(qū)的管理和服務(wù)工作，獲得廣泛好評；成都市物業(yè)服務(wù)公司積極參與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)，將物業(yè)管理覆蓋至城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村；鄭州等地的物業(yè)服務(wù)公司則配合政府有關(guān)部門開展了“城市管理物業(yè)服務(wù)化”的有益探索。公司被稱為至今為止最有效的經(jīng)濟組織形式，公司的出現(xiàn)被稱作是“人類的成就”，尤其是股份公司驚人的崛起和當(dāng)前無可爭辯的統(tǒng)治性地位，被公認(rèn)為是現(xiàn)代歷史中最引人注目的現(xiàn)象之一。對于物業(yè)管理來說，行業(yè)30年來的發(fā)展，其實也可以說就是一段物業(yè)服務(wù)公司成長的歷史。在今天，從有效改善業(yè)主的生活和工作環(huán)境質(zhì)量來看，物業(yè)服務(wù)公司提供的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理已經(jīng)成為多產(chǎn)權(quán)物業(yè)管理的主要選擇。

依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司是根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。因此，物業(yè)服務(wù)公司是與業(yè)主平等的民事主體，更是社會巨量不動產(chǎn)（既有建筑及其附屬設(shè)施）的主要服務(wù)提供者，從這一點來看，作為具體服務(wù)產(chǎn)品的供應(yīng)者，法律賦予了物業(yè)服務(wù)公司極其重大的職責(zé)。

溫家寶總理在2010年的《政府工作報告》中再一次強調(diào)“要大力發(fā)展市政公用事業(yè)、房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等面向民生的服務(wù)業(yè)”，這是對物業(yè)管理行業(yè)的地位和作用的高度肯定，同時也賦予了物業(yè)管理轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和保障民生的歷史重任——這其中，作為行業(yè)發(fā)展動力的載體和日益覺醒的企業(yè)公民，物業(yè)服務(wù)公司須將承擔(dān)起更大的責(zé)任。

第五篇：全縣物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對策研究

全縣物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對策研究

陽新物業(yè)管理辦公室

為深入貫徹落實黨的十七屆三中全會和今年我縣“兩會”精神，推進(jìn)我縣經(jīng)濟社會建設(shè)又好又快持續(xù)健康發(fā)展作出應(yīng)有貢獻(xiàn)，全面樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀，加快縣域物業(yè)管理行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，使我縣物業(yè)管理行業(yè)走向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、社會化和市場化的道路。在此次開展深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動中，縣物業(yè)管理辦公室在房產(chǎn)局黨支部領(lǐng)導(dǎo)下，組織一班子人員對我縣已經(jīng)實施了物業(yè)管理和服務(wù)的“富川家苑”、“現(xiàn)代城”、“錦湖豪苑”等一些規(guī)模較大的小區(qū)進(jìn)行了調(diào)查和走訪。現(xiàn)將調(diào)查的情況報告如下：

一、我縣物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀與存在的問題

我縣從2004年開始推行規(guī)范的物業(yè)管理以來，伴隨著我縣房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也得以迅速培育和成長。目前，全縣本土物業(yè)管理企業(yè)有資質(zhì)的4家，無資質(zhì)的3家；外來物業(yè)管理企業(yè)有2家，企業(yè)資質(zhì)等級均為三級，從業(yè)人員達(dá)240余人，管理的各類物業(yè)建筑面積40多萬平方米，主要以居住小區(qū)為主，共有六個規(guī)模級小區(qū)。如果單從企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、管理小區(qū)的數(shù)量及管理的建筑面積這

1些表面數(shù)據(jù)上看，作為一個經(jīng)濟水平相對落后的國家級貧困縣在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展上是取得了不小的成績。但是和建設(shè)現(xiàn)代化秀美園林城市，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)向市場化、專業(yè)化、社會化進(jìn)步還存在很大的差距。目前我縣物業(yè)管理行業(yè)存在的主要問題有：

（一）物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的社會大環(huán)境不佳

1、廣大業(yè)主對物業(yè)服務(wù)業(yè)提供服務(wù)的社會性、公共性、有償性認(rèn)識不足，物業(yè)服務(wù)消費觀念薄弱和存在偏差，在服務(wù)質(zhì)量上要求盡善盡美，在交納物業(yè)服務(wù)費上要求越少越好，二者得不到和諧統(tǒng)一，達(dá)到服務(wù)質(zhì)價相符的水平。

2、社會上相當(dāng)一部分人，包括已建立了業(yè)主大會的小區(qū)，未理順業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，總認(rèn)為他們是主人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是仆人，和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是“雇傭保姆式關(guān)系”，動不動就故意找茬，聯(lián)絡(luò)其它業(yè)主以各種理由拒交物業(yè)服務(wù)費。

3、政府及其相關(guān)部門對物業(yè)管理行業(yè)不重視，不扶持。國家在物業(yè)管理方面的法律法規(guī)如《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條件》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等已制定公布執(zhí)行多年，但在我縣還是剛剛起步。我縣已建成的小區(qū)在規(guī)劃方面，物業(yè)管理用房不配置，公共基礎(chǔ)

性設(shè)施不配套，居住區(qū)與商業(yè)區(qū)混雜一起問題嚴(yán)重存在。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)是微利經(jīng)營，地方稅務(wù)部門在稅收方面不給予一定的優(yōu)惠扶持，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)苦不堪言。在公共治安、環(huán)境衛(wèi)生、房屋裝飾、供水、供電等方面，政府缺乏對這些部門的統(tǒng)一有效的協(xié)調(diào)，小區(qū)業(yè)主一旦在這些方面遇到問題，總是責(zé)難和追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)制約物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展

1、不少小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商存在隸屬及利益關(guān)系，建管不分掩蓋或轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給以后的物業(yè)服務(wù)帶來隱患和糾紛。開發(fā)商往往只注重其自身投資利益，不是真正重視物業(yè)服務(wù)，只是利用物業(yè)服務(wù)，為其開發(fā)的項目搞包裝、作宣傳，其真正目的是促進(jìn)房屋銷售，這些弊端制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)低下，專業(yè)人員不是缺乏，而是根本沒有。我縣目前申報核準(zhǔn)的4家企業(yè)，沒有一個經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn)，持有合格上崗證件專業(yè)人員，擁有資質(zhì)的企業(yè)沒有一個物業(yè)管理師。從業(yè)的大部分人員為農(nóng)民工，大部分為初、高中學(xué)歷。

二、我縣物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的對策措施和建議

根據(jù)以上調(diào)查分析出的我縣物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和

存在的問題，進(jìn)行了充分的研究，從影響物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的相關(guān)行為主體入手，提出解決問題的方法和相關(guān)建議，共同推動我縣物業(yè)管理行業(yè)走上又好又快發(fā)展的軌道。

（一）政府及相關(guān)部門要營造社會環(huán)境，加大協(xié)調(diào)力度，為我縣物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。

1、政府要在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，充分認(rèn)識到物業(yè)管理在城市建設(shè)和發(fā)展中的重要地位。切實加強物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)工作，利用各種渠道和采取多種形式大力宣傳物業(yè)管理，正確引導(dǎo)人們的物業(yè)管理的消費觀念，樹立現(xiàn)代物業(yè)管理理念。制定符合我縣實際的《住宅專項維修資金管理細(xì)則》、《業(yè)主大會規(guī)程》、《前期物業(yè)管理的規(guī)定》、《物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)管理規(guī)定》等相關(guān)文件，努力營造一個有利于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的社會環(huán)境。

2、政府要在治安、環(huán)境衛(wèi)生、城市規(guī)劃與建設(shè)、供水、供電等方面建立統(tǒng)一的協(xié)調(diào)體制和機制，加強協(xié)調(diào)能力，及時協(xié)調(diào)處理各種應(yīng)急問題，避免矛盾積累和轉(zhuǎn)嫁。在物價、稅務(wù)管理上要適當(dāng)放寬，堅持市場調(diào)節(jié)的原則，在執(zhí)行政府指導(dǎo)價管理的基礎(chǔ)上，盡量放開物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會協(xié)商確定。建議新成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在稅收方面實行三年全免或適當(dāng)減免的政策。

3、物業(yè)管理行業(yè)政府主管部門要嚴(yán)格把握物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審核，推行公開透明、競爭上崗的物業(yè)管理從業(yè)原則，實行物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)制度，讓房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)徹底脫鉤，培育完全競爭的物業(yè)管理市場，建立市場競爭機制。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要苦練內(nèi)功，加強自身素質(zhì)建設(shè)，樹立爭創(chuàng)品牌思想

1、要加大企業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)知識培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的專業(yè)管理水平，實行執(zhí)證上崗，提升企業(yè)資質(zhì)等級，提高市場競爭力。

2、要理順與業(yè)主、業(yè)主委員會、房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系，在思想上樹立“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念。在服務(wù)上，不斷擴展和延伸服務(wù)內(nèi)容。加強學(xué)習(xí)和借鑒國內(nèi)外品牌企業(yè)的物業(yè)管理經(jīng)驗，不斷改進(jìn)創(chuàng)新服務(wù)方式，積極開展專項服務(wù)和特約服務(wù)，以滿足業(yè)主不斷增長和變化的需求。

3、狠抓企業(yè)質(zhì)量管理，走標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的發(fā)展道路 按照國際質(zhì)量管理體系ISO9001的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求，尋求適合每個企業(yè)發(fā)展的最佳途徑、手段、模式，以求讓業(yè)主享受到高質(zhì)量、高水平的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，這樣企業(yè)才能生存、發(fā)展和做強做大。

（三）其它方面

1、業(yè)主是物業(yè)管理的主體，業(yè)主自治管理是物業(yè)管理的本質(zhì)。因此，在我縣的一些規(guī)模較小，建成時間靠前的一些居民生活小區(qū)，應(yīng)在如市容社區(qū)居委會、縣物業(yè)管理辦公室等，由業(yè)主進(jìn)行自治管理有關(guān)部門的組織下，這樣有效解決了物業(yè)服務(wù)的空白處和管理肓點。

2、房地產(chǎn)開發(fā)商要真正樹立物業(yè)管理的思想，認(rèn)識到物業(yè)管理的重要性，自覺引入和接受物業(yè)管理的早期介入，認(rèn)真聽取物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)物業(yè)在環(huán)境布局、功能規(guī)劃、配套設(shè)施、施工質(zhì)量、竣工驗收等方面提供的有益意見，以避免埋下隱患和矛盾留給后期的物業(yè)管理。

3、充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會和房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會的橋梁紐帶作用，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供一個相互交流平臺，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的合作和經(jīng)驗分享，共同探討、制訂行業(yè)管理辦法，解決物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會之間存在的各種矛盾糾紛和問題。

二00九年五月四日