第一篇：商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理的區(qū)分

商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理的區(qū)分

商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營和物業(yè)管理是兩個(gè)概念。從大的范圍來講，物業(yè)管理屬于運(yùn)營的范疇。但是如果把運(yùn)營當(dāng)成項(xiàng)目對(duì)待的話，那么和物業(yè)管理就有非常大的區(qū)別了。站在廣場(chǎng)的角度，物業(yè)管理屬于后勤服務(wù)（如：出租，清潔、衛(wèi)生，安保等，個(gè)別項(xiàng)目因較小也會(huì)讓物業(yè)管理部分負(fù)責(zé)招租招商），主要起到對(duì)內(nèi)開展作用，而商業(yè)運(yùn)營屬于拓展（如項(xiàng)目推廣，招商，業(yè)態(tài)調(diào)整，促銷等），起到對(duì)外開展作用，并在項(xiàng)目運(yùn)營過程中還將繼續(xù)進(jìn)行，不斷調(diào)整廣場(chǎng)業(yè)態(tài)。

物業(yè)管理是保證廣場(chǎng)的設(shè)備和實(shí)施，以最緩慢的速度在損耗，比如有一臺(tái)設(shè)備五年要維修的，延長到八年的使用壽命這是物業(yè)管理保持商業(yè)地產(chǎn)硬件設(shè)施以最緩慢的損耗下降。

商業(yè)運(yùn)營正好相反，是要不斷提高租金，廣場(chǎng)的項(xiàng)目價(jià)值體現(xiàn)在什么地方？就在于租金回報(bào)，即通過提升租金，比如開始廣場(chǎng)總的租金是一個(gè)億，通過商業(yè)運(yùn)營的管理之后在將來達(dá)到了1.5個(gè)億或者2億，這時(shí)候它的價(jià)值就大大提升了，這是商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理的最根本的區(qū)別。

商業(yè)運(yùn)營是往上走，物業(yè)管理是往下走。

那么商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理的主要不同工作之處在于：

商業(yè)運(yùn)營：

1.負(fù)責(zé)圍繞對(duì)租戶的工作開展，例如客戶聯(lián)絡(luò)、咨詢服務(wù)、信息收集、資料維護(hù)、簽約項(xiàng)目的跟蹤落實(shí)、進(jìn)退場(chǎng)相關(guān)運(yùn)營事宜等

2.租戶銷售業(yè)績數(shù)據(jù)的收集、分析、反饋；幫助租戶制定銷售計(jì)劃。

3.租戶的租金管理與收取。

4.負(fù)責(zé)督導(dǎo)廣場(chǎng)商業(yè)租戶的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、商品質(zhì)量和現(xiàn)場(chǎng)紀(jì)律的管理。

5.負(fù)責(zé)監(jiān)督處理顧客投訴、監(jiān)督退換貨管理、物價(jià)管理、商品陳列等。

6.協(xié)助企劃部組織、實(shí)施、推廣企劃方案的進(jìn)行與落實(shí)，并反饋成效。

7.對(duì)廣場(chǎng)商業(yè)進(jìn)行二次開發(fā)與維護(hù)，對(duì)廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營的效果進(jìn)行評(píng)估和改善建議提交，以供公司領(lǐng)導(dǎo)決策。

物業(yè)管理：

1． 廣場(chǎng)租戶物品的進(jìn)出控制。

2． 主動(dòng)引進(jìn)公安、消防等綜合執(zhí)法部門進(jìn)行管理，確保廣場(chǎng)的消防與防盜等安全問題。

3． 督導(dǎo)綠城方的物業(yè)管理內(nèi)容是否落實(shí)與服務(wù)水準(zhǔn)是否符合廣場(chǎng)要求。

第二篇：商業(yè)運(yùn)營

租金欠費(fèi)收繳工作總結(jié)：

公司兩個(gè)新投入運(yùn)營項(xiàng)目的租金收繳率只有74%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到集團(tuán)要求的至少

90%的目標(biāo)。7月，運(yùn)營管理部牽頭，組織各項(xiàng)目拖欠租金費(fèi)用的收繳，采取各種措施（以前COCO、PARK經(jīng)辦人不力，主要是存在吃人家嘴軟的問題），將租金收繳率提高到了95%，圓滿完成了收繳任務(wù)。然后，運(yùn)營部與COCOPARK 管理層及商管部、第三空間管理層及商管部溝通討論，規(guī)范了項(xiàng)目的租金費(fèi)用收繳工作，組織修改合同、形成專項(xiàng)收租流程與預(yù)警制度。

從完善合同入手，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范：

合同上界定清楚責(zé)任、租金及各項(xiàng)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方法等。

——以前合同上“免租期、裝修期、免租裝修期”

界定不夠清楚，以后統(tǒng)一約定“免租期（含裝修期）”；

——以前合同上“收鋪條件和標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)租日期”的界定不夠清楚，留下后遺癥。各項(xiàng)目修改合同錄入、維護(hù)和管理流程，寫入《租金費(fèi)用收繳流程與預(yù)警制度》：

合同簽定以后，由租務(wù)/商管經(jīng)辦人當(dāng)天錄入ERP系統(tǒng)，財(cái)務(wù)審核。

以前財(cái)務(wù)錄入系統(tǒng)的合同，由租務(wù)/商管經(jīng)辦人審核，以解決雙方要求不匹配問題。IT主管修改ERP系統(tǒng)權(quán)限和錄入流程、開通租務(wù)/商管錄入合同的ERP系統(tǒng)界面、進(jìn)行培訓(xùn)、交由相關(guān)人員錄入合同。保證系統(tǒng)按照新的錄入流程運(yùn)行。

各項(xiàng)目組織檢討以前簽定的合同的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。把已經(jīng)暴露的問題、潛在的漏洞列清楚，并逐項(xiàng)提出補(bǔ)救辦法，編進(jìn)制度。

檢查執(zhí)行流程、執(zhí)行力度的問題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)并在制度中完善。收租時(shí)間修改了以下方面：

定為每月1‐2號(hào)財(cái)務(wù)出單，3號(hào)商管部交商戶簽收（節(jié)假日順延），10號(hào)為商戶交租金 /費(fèi)用的最后期限收租（節(jié)假日順延）。

IT在ERP系統(tǒng)上設(shè)定法定假日自動(dòng)順延功能；

關(guān)于結(jié)算修改了以下方面：

——水電費(fèi)結(jié)算、聯(lián)營商戶浮動(dòng)租金計(jì)租，以前每月29‐30號(hào)系統(tǒng)才有統(tǒng)計(jì)結(jié)果，留給財(cái)務(wù)審核、出結(jié)算單的時(shí)間太短。水電費(fèi)抄表時(shí)間，改為由物管部門每月25號(hào)傳到財(cái)務(wù)復(fù)核。聯(lián)營商戶計(jì)租也改為截止到25號(hào)統(tǒng)計(jì)。

——水電費(fèi)結(jié)算，現(xiàn)財(cái)務(wù)人工錄單太忙，應(yīng)實(shí)現(xiàn)由物管部門錄單，財(cái)務(wù)審核，ERP系統(tǒng)打單。ERP系統(tǒng)水電費(fèi)只有總用量，沒有上次和本次的讀數(shù)。修改ERP滿足上述功能。

——開通物管錄入水電費(fèi)的ERP系統(tǒng)界面、進(jìn)行培訓(xùn)、交由相關(guān)人員錄入，按照新的錄入/ 結(jié)算流程運(yùn)行。系統(tǒng)功能無法實(shí)現(xiàn)時(shí)IT與“科傳公司”協(xié)調(diào)修改滿足功能。

建立欠費(fèi)預(yù)警機(jī)制，分情況設(shè)定追繳手段和程序。

各項(xiàng)目根據(jù)自身行業(yè)、業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)、已簽合同計(jì)租計(jì)費(fèi)方法的不同，設(shè)定不同類型的欠費(fèi)預(yù)警條件和程序，組織檢討執(zhí)行力度的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，編進(jìn)制度。設(shè)定欠費(fèi)預(yù)警的級(jí)別、啟動(dòng)程序：

每種類型的欠費(fèi)預(yù)警中，根據(jù)拖欠的嚴(yán)重程度（時(shí)間、金額）設(shè)定不同的預(yù)警的級(jí)別，區(qū)別對(duì)待上報(bào)到哪一級(jí)，進(jìn)行預(yù)警。

正常收取租金費(fèi)用出現(xiàn)問題以后，達(dá)到一定的條件時(shí)，立即按設(shè)定的程序啟動(dòng)，按級(jí)別上報(bào)，進(jìn)行欠費(fèi)預(yù)警。

設(shè)定一系列的追繳手段和程序（步驟、時(shí)限、責(zé)任人、審批程序等）。

——各項(xiàng)目根據(jù)自身特點(diǎn)、合同計(jì)租計(jì)費(fèi)方法的不同，設(shè)定不同類型的欠費(fèi)追繳手段和程序，不強(qiáng)求一律。

——欠費(fèi)追繳的手段：包括發(fā)出書面催收通知、協(xié)商催收、停水停電通知、律師函、扣押金、公安見證扣押資產(chǎn)、追償損失、終止/解除合同、法律訴訟等。

——適用的追繳手段，區(qū)分商家品牌的依存度、欠費(fèi)性質(zhì)和程度，區(qū)別對(duì)待：

對(duì)欠費(fèi)商戶的追繳手段，根據(jù)品牌依存度，區(qū)別對(duì)待；

可以區(qū)分：品牌在項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合中的重要度、合作意愿、對(duì)項(xiàng)目的形象貢獻(xiàn)、租金貢獻(xiàn)、人氣貢獻(xiàn)等方面，進(jìn)行劃分。

對(duì)欠費(fèi)商戶的追繳手段，根據(jù)欠費(fèi)性質(zhì)、嚴(yán)重程度，區(qū)別對(duì)待；

實(shí)施追繳時(shí)，要首先對(duì)欠費(fèi)商家的情況進(jìn)行評(píng)估，以確定所適用的追繳手段?？梢詤^(qū)分：合同糾紛欠費(fèi)、設(shè)施糾紛欠費(fèi)、位置不佳/無力交費(fèi)、偶然欠費(fèi)、屢次欠費(fèi)；小額欠費(fèi)、大額欠費(fèi)；短期欠費(fèi)、長期欠費(fèi)；惡意欠費(fèi)、釘子戶等類別。

對(duì)欠費(fèi)性質(zhì)、嚴(yán)重程度的評(píng)估，區(qū)別對(duì)待。對(duì)擬采取手段給自身帶來的風(fēng)險(xiǎn)、因此可能付出的代價(jià)的評(píng)估。某些處理手段可能給自身帶來風(fēng)險(xiǎn)、或付出的代價(jià)太高，要慎用。兵法云：“兵兇戰(zhàn)危，不得已而用之”。上策是“上兵伐謀，不戰(zhàn)而屈人之兵”。租金費(fèi)用收取工作要與責(zé)任目標(biāo)考核掛鉤。

——各項(xiàng)目按照與公司簽定的目標(biāo)責(zé)任書，將該項(xiàng)工作的責(zé)任目標(biāo)分解落實(shí)到相關(guān)部門、落實(shí)到責(zé)任人。每月對(duì)完成情況進(jìn)行考核獎(jiǎng)懲。

——各項(xiàng)目在此過程中總結(jié)出的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，已經(jīng)發(fā)生的問題不能再重復(fù)發(fā)生，COCOPARK已經(jīng)出現(xiàn)的問題不能再帶到第三空間，在運(yùn)營項(xiàng)目的問題不能在龍崗項(xiàng)目、星河中心等新項(xiàng)目開業(yè)以后再發(fā)生。

商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營數(shù)據(jù)與經(jīng)營分析的邏輯關(guān)系：

公司以前沒有多項(xiàng)目運(yùn)營管理體系，單項(xiàng)目運(yùn)營管理有初步的體系，但是也不夠完善。偏重于現(xiàn)場(chǎng)管理，宏觀管理方面除了目標(biāo)計(jì)劃管理以外幾乎完全是空白?，F(xiàn)在我前頭建立了多項(xiàng)目運(yùn)營管理體系，全面監(jiān)測(cè)和分析項(xiàng)目運(yùn)營指標(biāo)數(shù)據(jù)。運(yùn)營數(shù)據(jù)和經(jīng)營分析的邏輯關(guān)系是： 目標(biāo)責(zé)任完成情況（進(jìn)度百分比）、各項(xiàng)收入、費(fèi)用支出統(tǒng)計(jì)表，反映出項(xiàng)目整體經(jīng)營狀況是否健康、良好。

可以公司據(jù)此評(píng)估各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是否如期實(shí)現(xiàn)集團(tuán)和公司下達(dá)的各項(xiàng)目標(biāo)、收支指標(biāo)。并據(jù)此要求項(xiàng)目管理層制定出合理的經(jīng)營管理政策、措施。各業(yè)態(tài)品類商戶的“銷售坪效”，反映出賣場(chǎng)對(duì)商戶的價(jià)值大小。

各業(yè)態(tài)品類商戶的“租金費(fèi)用坪效”，反映出賣場(chǎng)對(duì)我們業(yè)主方的價(jià)值大小。

客流量統(tǒng)計(jì)與分析，反映出商場(chǎng)的集客能力。

可據(jù)此評(píng)估推廣工作的效果，并根據(jù)客流量來調(diào)整不同季節(jié)的營業(yè)時(shí)間，指導(dǎo)商戶的推廣投入，幫助商戶降低營業(yè)成本。

客流量統(tǒng)計(jì)與分析，反映出商場(chǎng)的集客能力。

可據(jù)此評(píng)估推廣工作的效果，并根據(jù)客流量來調(diào)整不同季節(jié)的營業(yè)時(shí)間，指導(dǎo)商戶的推廣投入，幫助商戶降低營業(yè)成本。

商戶與我們的

3種合作方式（固定租金、聯(lián)營、底租加扣點(diǎn)）的“銷售坪效”與“租金費(fèi)用坪效”對(duì)比，反映出哪種合作方式經(jīng)營銷售效果好，哪種合作方式對(duì)我方租金費(fèi)用貢獻(xiàn)大。

事實(shí)說明，3種合作方式的銷售坪效相近，但是聯(lián)營扣點(diǎn)這種合作方式的租金費(fèi)用坪效太低，低大約一倍。說明這種合作方式不利于我們。同時(shí)這種方式商戶的結(jié)算管理復(fù)雜，需要我方投入收銀人員，增加我方經(jīng)營成本。所以，這就需要租務(wù)部門認(rèn)真進(jìn)行分析，并在以后的招商合作中，招商合同談判中，商戶調(diào)整中，從政策層面予以調(diào)整。

各類業(yè)態(tài)的“銷售坪效”與“租金費(fèi)用坪效”對(duì)比，反映各大類業(yè)態(tài)哪種經(jīng)營銷售效果好，各自對(duì)我們的貢獻(xiàn)究竟在哪里？

A、集客貢獻(xiàn)——銷售坪效高但租金費(fèi)用坪效低的，如吉之島，必須是由于他的集客能力強(qiáng)，才可以允許他的租金貢獻(xiàn)低。

B、租金貢獻(xiàn)——銷售坪效低但租金費(fèi)用坪效高的，如銀行，雖然他沒有銷售額，但是他的租金貢獻(xiàn)很高。這類高租金貢獻(xiàn)的商戶應(yīng)占相當(dāng)?shù)谋壤?，才能使我們獲得理想的租金回報(bào)。C、消費(fèi)延伸貢獻(xiàn)——銷售坪效和租金費(fèi)用坪效都不高的，必須要體現(xiàn)滿足顧客在賣場(chǎng)消費(fèi)功能的延伸上，否則就應(yīng)被淘汰。通過這個(gè)方面的分析，租務(wù)部門應(yīng)該能夠得出一個(gè)適合我們的各業(yè)態(tài)的合理分布比例，整體實(shí)現(xiàn)集客能力、租金貢獻(xiàn)、消費(fèi)延伸能力。才能從業(yè)態(tài)規(guī)劃開始，就使商場(chǎng)具備健康、良性發(fā)展的前提。

不能簡(jiǎn)單地按照教科書上所謂的‘購物中心業(yè)態(tài)黃金比例’：零售、餐飲、娛樂 52：18：30進(jìn)行規(guī)劃招商，應(yīng)針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行分析，調(diào)整其業(yè)態(tài)分布比。例。COCOPARK 的業(yè)態(tài)比例零售、餐飲、娛樂（影院）、時(shí)尚超市 39：36：15：10，還需要?jiǎng)討B(tài)檢驗(yàn)其合理性。

各大類業(yè)態(tài)的比例確定以后，才能有針對(duì)性地進(jìn)行招商工作。經(jīng)營過程中的商戶調(diào)整工作也是以此為依據(jù)之一。目前運(yùn)營過程中商戶的調(diào)整，也未依據(jù)經(jīng)營分析數(shù)據(jù)。

各業(yè)態(tài)內(nèi)部各具體品類 / 品牌的“銷售坪效”與“租金費(fèi)用坪效”排名，對(duì)比反映各具體品類 / 品牌哪種經(jīng)營銷售效果好，哪種對(duì)我們的租金貢獻(xiàn)大。

通過這個(gè)方面的分析，租務(wù)部門應(yīng)該能夠得出各具體品類、品牌的經(jīng)營好壞，對(duì)我們的價(jià)值貢獻(xiàn)大小。才能有針對(duì)性地進(jìn)行商戶調(diào)整，哪些應(yīng)該優(yōu)先引進(jìn)來，哪些應(yīng)該淘汰。這也是商戶調(diào)整工作的依據(jù)之一。

經(jīng)營分析中設(shè)定了各品類的“銷售毛利”與“租金費(fèi)用坪效”對(duì)比，實(shí)際上是比較商戶的“獲利能力”與“經(jīng)營成本”，反映的是商戶的盈利能力大小。

通過這個(gè)方面的分析，能夠得出各品類的經(jīng)營好壞，盈虧狀況，才能有針對(duì)性地進(jìn)行商戶調(diào)整，這也是商戶調(diào)整的依據(jù)之一。

“租金費(fèi)用欠收”的分類統(tǒng)計(jì)，反映出商戶與我們合作的好壞。通過欠收原因分析，同時(shí)反映出商戶與我們的矛盾到底在那些方面。通過這個(gè)方面的分析，租務(wù)部門應(yīng)該能夠得出各具體品牌與我們合作的好壞。才能有針對(duì)性地進(jìn)行商戶調(diào)整，這也是商戶調(diào)整的依據(jù)之一。

同時(shí)，商管部門通過欠收原因分析，分析商戶與我們的矛盾所在，進(jìn)行針對(duì)性的改進(jìn)商場(chǎng)的現(xiàn)場(chǎng)管理工作。

商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營監(jiān)管體系在實(shí)際工作中的意義：

商場(chǎng)業(yè)主作為租賃方，我們的投資回報(bào)收益是通過租金實(shí)現(xiàn)的，賣場(chǎng)在資本市場(chǎng)上升值與否，很大程度上也是取決于投資回報(bào)水平。所以，我們的一切經(jīng)營工作，應(yīng)該圍繞租務(wù)工作為中心，來實(shí)現(xiàn)租金回報(bào)最大化為目的。

通過上述方面的綜合分析和評(píng)估后，租務(wù)部門才能有的放矢地確定商場(chǎng)業(yè)態(tài)比例，確定各種合作方式的比例，有針對(duì)性地進(jìn)行招商工作、業(yè)態(tài)調(diào)整工作、商戶調(diào)整工作。哪些應(yīng)該商戶優(yōu)先引進(jìn)來，哪些應(yīng)該淘汰。提前就心中有數(shù)。而不是等到某些商戶經(jīng)營不下去了、逃場(chǎng)了，才被動(dòng)地處理問題。

租務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)從這些角度進(jìn)行經(jīng)營分析，加強(qiáng)與商管部門共享數(shù)據(jù)，深入挖掘和分析數(shù)據(jù)背后的意義、內(nèi)涵，真正將經(jīng)營分析有效指導(dǎo)租務(wù)工作，以及整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營管理工作。

通過上述方面的綜合分析和評(píng)估，商業(yè)項(xiàng)目才能從項(xiàng)目前期業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商，一直到經(jīng)營階段，始終能夠保障賣場(chǎng)的健康良性發(fā)展，保障賣場(chǎng)的租金收益最大化，保障業(yè)主投資回報(bào)最大化。

搞清楚這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的內(nèi)在邏輯關(guān)系，明白這些數(shù)據(jù)和分析的意義，搞清運(yùn)營監(jiān)管體系的意義，就不會(huì)簡(jiǎn)單地認(rèn)為“太復(fù)雜，沒有意義，加重了項(xiàng)目的工作量”，就會(huì)變“上面要項(xiàng)目做”，為“項(xiàng)目自己要做”。12月3日，COCOPARK 還是主動(dòng)邀請(qǐng)到總部各職能部門，召開了10月份經(jīng)營分析報(bào)告會(huì)。雖然公司仍有一些雜音，但是這一次項(xiàng)目自己認(rèn)為必要，這一次經(jīng)營分析會(huì)是COCOPARK他們自己要做的。項(xiàng)目為什么要做這件事（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和經(jīng)營分析）？是項(xiàng)目自己經(jīng)營管理的真正的、實(shí)際的需要。原因是他們認(rèn)識(shí)到，這樣可以主動(dòng)、有的放矢地進(jìn)行商戶調(diào)整，可以促進(jìn)COCOPARK的業(yè)態(tài)調(diào)整工作，可以避免商戶逃場(chǎng)造成的工作被動(dòng)情況，是意義重大，而不是沒有意義。這也是前兩次項(xiàng)目例會(huì)上提出來的。

由于領(lǐng)導(dǎo)層的認(rèn)識(shí)問題，第三空間項(xiàng)目仍然沒有充分認(rèn)識(shí)到這件事的意義，干脆不再召開經(jīng)營分析會(huì)，這也是需要糾正的。

如果運(yùn)營管理部不去統(tǒng)籌這些核心管理工作，卻仍然習(xí)慣性地沿用百貨公司的、單項(xiàng)目的管理模式，去加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡場(chǎng)，能發(fā)現(xiàn)這些數(shù)據(jù)嗎？能分析出來這些數(shù)據(jù)背后的問題嗎？能發(fā)現(xiàn)這些商場(chǎng)管理的核心問題嗎？能發(fā)現(xiàn)這些問題之間的內(nèi)在邏輯關(guān)系嗎？統(tǒng)統(tǒng)不能。

況且，現(xiàn)場(chǎng)巡場(chǎng)已經(jīng)有項(xiàng)目服務(wù)督導(dǎo)、項(xiàng)目商管人員、項(xiàng)目管理層、啟勝顧問天天都在做，已經(jīng)疊床架屋、密集到無以復(fù)加，何必還要總部的運(yùn)營管理部去加強(qiáng)？如果我們本末倒置，只能是忙于當(dāng)救火隊(duì)，頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳，這都不是對(duì)公司真正有意義的做法。

商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理的信息化問題：

一個(gè)完整和成熟運(yùn)營的購物中心，一般要完全做到‘四個(gè)統(tǒng)一’：

1、統(tǒng)一商戶管理（統(tǒng)一招商、商戶管理、商戶結(jié)算、統(tǒng)一收銀）；

2、統(tǒng)一營銷；

3、統(tǒng)一物業(yè)管理；

4、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督。

一個(gè)完整和成熟運(yùn)營的購物中心，如果完整地規(guī)劃，一般應(yīng)規(guī)劃具備如下 IT信息系統(tǒng)：

——商戶管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：商戶合同管理系統(tǒng)、商戶坪效分析系統(tǒng)、商戶調(diào)整管理系統(tǒng)）； 統(tǒng)、消費(fèi)卡系統(tǒng)）

——物業(yè)管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)、電子防盜安全系統(tǒng)、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、商戶報(bào)警呼叫系統(tǒng)、客流量分析系統(tǒng)等）

——消費(fèi)者服務(wù)系統(tǒng)（一般會(huì)集成：消費(fèi)者互動(dòng)服務(wù)系統(tǒng)、投訴處理系統(tǒng)促銷管理系統(tǒng)、商戶互動(dòng)服務(wù)系統(tǒng)等）；

——自營管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：收銀系統(tǒng)、消費(fèi)卡系統(tǒng)、采購管理系統(tǒng)、銷售管理系統(tǒng)、倉庫管理系統(tǒng)、自營部分零售/餐飲/娛樂管理信息系統(tǒng)）

——行政管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：辦公自動(dòng)化OA系統(tǒng)、行政管理系統(tǒng)、采購管理系統(tǒng)）

——人事管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：人事管理系統(tǒng)、薪酬系統(tǒng)、績效管理系統(tǒng)）——財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)、所有與財(cái)務(wù)有關(guān)的相關(guān)系統(tǒng)與之連通。）

目前我司的商業(yè)地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，有幾大瓶頸問題需要解決：

現(xiàn)階段 ERP 系統(tǒng)中，部分功能模塊不能滿足租務(wù)和商管部門的基本需求。例如商戶信息查詢、商戶談判信息、商戶合同維護(hù)等子系統(tǒng)之間的信息關(guān)聯(lián)性不夠、且不夠快捷和方便；推廣模塊與實(shí)際使用情況不符合，系統(tǒng)中的流程與系統(tǒng)外流程不一致，缺乏與實(shí)際工作相結(jié)合。

我們?cè)谶\(yùn)營的兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，工作人員之所以感覺工作量大、復(fù)雜，實(shí)際上是因?yàn)樾畔⒒ぷ鞯臏笠鸬摹Ｔ蚴怯捎诋?dāng)初上馬IT 信息系統(tǒng)時(shí)，規(guī)劃考慮不充分，目前的ERP 系統(tǒng)與項(xiàng)目運(yùn)營實(shí)際需要脫節(jié)，導(dǎo)致目前的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析工作幾乎全部要靠人工實(shí)現(xiàn)，所以有那么多抱怨。這個(gè)問題也應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)，并予以解決。

信息化的另一個(gè)重點(diǎn)在于：從技術(shù)上解決目前聯(lián)營商戶收銀監(jiān)管的盲區(qū)，而不是仍讓合作商戶自己填報(bào)數(shù)據(jù)、或我們的商管估計(jì)填報(bào)。

為了解決目前ERP管理信息系統(tǒng)存在的問題，應(yīng)進(jìn)一步采取如下措施：對(duì)信息化體系運(yùn)行效果、和功能需求，以及與實(shí)際流程不符合之處，進(jìn)行各部門集體評(píng)估，由信息化小組踢出解決方案，然后各部門集體對(duì)解決方案進(jìn)行評(píng)審，采取有效措施，不斷提高商業(yè)地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的效果。

目前階段，由于公司信息化的滯后，暫時(shí)先用人工方式實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、對(duì)比、分析，也是一個(gè)很大的進(jìn)步。這樣一次次地通過分析逐步完善，最后形成科學(xué)的模式，固定下來到信息系統(tǒng)中去，這也是給信息化系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化開路，也是磨刀不誤砍柴工。

再把這些數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和對(duì)比工作信息化、自動(dòng)化，管理人員就能把寶貴的精力投入到數(shù)據(jù)分析、經(jīng)營分析、制定經(jīng)營政策等創(chuàng)造性工作中去了。因?yàn)樾畔⒒ぷ鞯某晒?，是“三分在技術(shù)，七分在管理”，無論是 ERP 系統(tǒng)改造，還是運(yùn)營信息化、管理信息化工作，都需要也只能是我們?cè)诠芾砩舷刃械摹?/p>

目前來說，這個(gè)意見公司仍然沒有引起足夠重視，又想拋開目前運(yùn)營監(jiān)管體系積累的有效經(jīng)驗(yàn)，拋開 ERP 系統(tǒng)的完善可能性，試圖另行憑空上馬一套信息系統(tǒng)。這些都是沒有繼承性的盲目表現(xiàn)。如果脫離這些有效的管理實(shí)踐去搞信息化，還會(huì)重蹈我們目前這個(gè)系統(tǒng)的覆轍、還會(huì)勞民傷財(cái)。

新商業(yè)項(xiàng)目的籌備與運(yùn)營管理策劃問題：

隨著第三空間

5月18日開業(yè)，該項(xiàng)目4個(gè)月倒計(jì)時(shí)開業(yè)籌備工作圓滿畫上了句號(hào)。隨后轉(zhuǎn)入運(yùn)營管理部旗下進(jìn)行運(yùn)營管理。還有龍崗、星河中心2個(gè)新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的籌備工作：

星河中心由于內(nèi)外部組織資源有保障、策劃論證充分，運(yùn)作得比較成熟。但是龍崗項(xiàng)目籌備工作在這兩個(gè)方面目前都存在較大問題：

1、必須優(yōu)先解決內(nèi)外部組織“資源”問題（R）：

組織問題是工作的資源保障和基礎(chǔ)。因此，第一步首先要：

1）、迅速建立內(nèi)部組織：

龍崗項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)人

9月中旬剛剛變化，項(xiàng)目小組的分工問題也在9月18日項(xiàng)目例會(huì)上剛剛初步提出，談到必須要有專職的人員，包括公司各職能部門的參與方式的協(xié)調(diào)確定。建立內(nèi)部組織工作已經(jīng)非常倉促，要加大力度。

2）、急待建立外部組織：

目前最迫切的工作是篩選顧問合作公司。包括工程規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、商業(yè)策劃顧問公司、推廣代理公司、招商顧問/代理公司、運(yùn)營管理顧問公司、物業(yè)管理顧問公司等6大類別的顧問/代理公司。

建立外部組織工作目前處于停滯狀態(tài)，目前只有工程規(guī)劃設(shè)計(jì)與顧問公司。如不迅速建立外部顧問團(tuán)隊(duì)，所有工作必定因沒有充分策劃論證而失敗。

2、內(nèi)外部組織資源完備以后，再做項(xiàng)目“策劃”工作（P）： 項(xiàng)目策劃工作是開展前期工作的方向，必須由項(xiàng)目小組分工協(xié)調(diào)、各咨詢顧問公司提出策劃方案、公司各職能部門參與論證，才能保證策劃質(zhì)量，避免走錯(cuò)路、走彎路、走回頭路。項(xiàng)目策劃工作要分階段，實(shí)現(xiàn)如下策劃，而且這些工作有先后因果次序關(guān)系，不可錯(cuò)亂： A、定位與可行性分析；（急待請(qǐng)顧問公司做）B、整體工作計(jì)劃；（有初稿待完善）C、規(guī)劃設(shè)計(jì)；（無明確定位，就先有了初稿）D、招商方案；（優(yōu)先請(qǐng)顧問公司做）E、企劃推廣方案。（待請(qǐng)顧問公司做）F、運(yùn)營方案；（待請(qǐng)顧問公司做）

3、最后，才解決“執(zhí)行”層面的問題和協(xié)調(diào)工作。（D‐C‐A）

目前，在內(nèi)外部資源都嚴(yán)重缺乏的情況下，就試圖直接定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商策劃、推廣策劃、管理模式策劃，是非常不科學(xué)的。所有工作必定因沒有足夠資源、沒有經(jīng)過充分策劃、論證，而注定要走錯(cuò)路、走彎路、走回頭路的。

也就是，必須按照“調(diào)集資源R——策劃P——執(zhí)行D——檢查評(píng)估C——改進(jìn)A”的閉環(huán)循環(huán)模式，開展項(xiàng)目籌備工作。目前的做法與此原則偏離，必須糾正。

上述意見，我在9月18日會(huì)議上已經(jīng)提出，會(huì)后又專門提出書面建議，但 是仍然未能引起公司重視。直到11月21 日會(huì)議上，黃董事長再次強(qiáng)調(diào)：“要迅速引進(jìn)外部顧問機(jī)構(gòu)，讓他們?cè)谝?guī)劃、招商、推廣、營運(yùn)上提出專業(yè)意見，經(jīng)營公司要多學(xué)習(xí)和聽取顧問代理公司的意見”。才得到公司重視，匆匆忙忙找顧問公司，等找好以后必然還要重新策劃、論證。

我認(rèn)為新商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營管理策劃，應(yīng)該有一個(gè)一貫的思路、按如下步驟進(jìn)行：

由項(xiàng)目顧問公司根據(jù)項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商策劃、贏利模式，提出項(xiàng)目運(yùn)營管理策劃草案；公司職能部門牽頭審議、補(bǔ)充顧問公司提出的運(yùn)營管理策劃草案。審議、補(bǔ)充的重點(diǎn)是： 項(xiàng)目顧問公司提出的項(xiàng)目運(yùn)營管理策劃草案，是否符合項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商合作模式、贏利模式？ 運(yùn)營管理策劃草案是否與招商合作模式、物業(yè)管理模式、信息系統(tǒng)策劃等模塊相適應(yīng)？ 老項(xiàng)目的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)在是否新項(xiàng)目推廣，老項(xiàng)目的教訓(xùn)是否在新項(xiàng)目避免。

最終形成的運(yùn)營管理策劃包括：組織架構(gòu)、商戶公約、商戶手冊(cè)、商戶員工手冊(cè)、運(yùn)營管理手冊(cè)、信息化系統(tǒng)、物業(yè)管理手冊(cè)策劃等方面。

人力資源方面，老項(xiàng)目已經(jīng)培養(yǎng)成熟的人員應(yīng)該適當(dāng)往新項(xiàng)目充實(shí)，而不能這邊裁員熟手、那邊新招生手，雙重浪費(fèi)人力資源。

商業(yè)項(xiàng)目的管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化問題：11月底，管理咨詢公司已經(jīng)進(jìn)駐，公司也提出籌備上市的前景，需要把星河商業(yè)項(xiàng)目的管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。

根據(jù)老項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)踐、新項(xiàng)目的策劃經(jīng)驗(yàn)，在后續(xù)的運(yùn)營管理工作中不斷進(jìn)行雙向優(yōu)化綜合，逐漸形成有星河特色的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式。

最后，把星河特色的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，達(dá)到

ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的要求，進(jìn)行體系的達(dá)標(biāo)認(rèn)證，并持續(xù)改進(jìn)。這才算星河商業(yè)項(xiàng)目的管理模式已經(jīng)錘煉成熟。

如果公司領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)此認(rèn)識(shí)清楚、全力傾斜的話，預(yù)計(jì)能夠在2008‐2009年實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。

以下是一些補(bǔ)充建議，雖然不一定準(zhǔn)確，為了公司我還是提出來。

對(duì)完善商業(yè)地產(chǎn)多項(xiàng)目運(yùn)營管理的建議：

1、反思運(yùn)營管理上的瓶頸問題，應(yīng)以優(yōu)化“合作模式”與“收銀模式”為核心，以信息化為手段，降低管理成本，強(qiáng)化運(yùn)營管理統(tǒng)計(jì)分析職能，形成科學(xué)合理/效益最大化的運(yùn)營模式：

A、合作模式；應(yīng)以固定租金為主、浮動(dòng)租金為輔，以提高收益、降低管理成本；這在經(jīng)營分析會(huì)上已指出。

B、收銀模式；應(yīng)杜絕百貨業(yè)經(jīng)營模式，逐漸以商戶自收銀為主，以降低經(jīng)營成本，同時(shí)，必須解決相應(yīng)的監(jiān)管問題，堵塞目前的監(jiān)管漏洞。這在經(jīng)營分析會(huì)上已指出。

C、信息管理應(yīng)在運(yùn)營體系基礎(chǔ)上完善、實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化，而不是拋開。關(guān)于運(yùn)營體系的邏輯關(guān)系我已講清楚了，每條都十分必要，不那樣就無法科學(xué)分析和決策。另外，急須從技術(shù)上解決目前聯(lián)營商戶收銀監(jiān)管的盲區(qū)，而不是仍讓商戶自己填報(bào)數(shù)據(jù)或我們的商管估計(jì)填報(bào)。

2、對(duì)公司管理的建議：公司應(yīng)杜絕高層兼項(xiàng)目職務(wù)，造成的管理不順暢、軍閥割據(jù)、中央管理弱化的混亂局面?，F(xiàn)在各項(xiàng)目只有一個(gè)老總沒有在總部兼職。公司對(duì)多項(xiàng)目運(yùn)營管理統(tǒng)一認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，說“加重了項(xiàng)目工作量”、“應(yīng)該去加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理”。月度運(yùn)營指標(biāo)與考核這一部分拿掉了，只剩下數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與經(jīng)營分析。環(huán)境的阻力已經(jīng)超出個(gè)人主觀能動(dòng)性所能左右的范圍。目前問題的根子在于：公司高層兼下面項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，造成軍閥割據(jù)、中央管理弱化的混亂局面。因此，沒有一個(gè)職能部門實(shí)際上能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行有效管理。這個(gè)問題上半年就建議過，后來卻有增加的趨勢(shì)，加強(qiáng)了割據(jù)局面，更加無法統(tǒng)一管理。

3、運(yùn)營項(xiàng)目可以考慮實(shí)現(xiàn)‘營招分離’，職能清晰化；上上下下都已多次提出，項(xiàng)目上感到眉毛胡子一把抓，總部職能部門也根本無法對(duì)口管理。根據(jù)實(shí)踐中逐漸暴露的問題，需要繼續(xù)理順公司和項(xiàng)目的組織架構(gòu)和職責(zé)分工。今年，COCOPARK試點(diǎn)了將“營招合一”的商管模式，改為商管和租務(wù)并行運(yùn)作的‘營采分離’的管理模式，實(shí)現(xiàn)了營運(yùn)和招商兩大職能的分離；條件成熟時(shí)會(huì)在第三空間予以推廣。希望能從管理結(jié)構(gòu)上也采用先進(jìn)的‘營采分離’模式，從根本上解決問題。

4、服務(wù)管理是商戶為主體，現(xiàn)場(chǎng)管理的主體在項(xiàng)目?？偛客卣箍蛻舴?wù)職能應(yīng)量力而行，應(yīng)優(yōu)先整頓運(yùn)營管理上的混亂局面。

5、人力資源方面，老項(xiàng)目已經(jīng)培養(yǎng)成熟的人員應(yīng)該適當(dāng)往新項(xiàng)目充實(shí)，而不能這邊裁員熟手、那邊新招生手，浪費(fèi)人力資源。

6、項(xiàng)目進(jìn)入成熟期以后，推廣費(fèi)用應(yīng)適當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)變?yōu)橛糜诖黉N折讓，讓利于消費(fèi)者。

第三篇：商業(yè)管理和物業(yè)管理的區(qū)別

商業(yè)管理和物業(yè)管理的區(qū)別

因?yàn)楝F(xiàn)在很多項(xiàng)目都已經(jīng)出現(xiàn)了物業(yè)管理，這個(gè)概念已經(jīng)被所有的開發(fā)商接受了，但事實(shí)上我記得在十年前或者二十年前的時(shí)候，十幾的年前的時(shí)候，物業(yè)管理的概念也沒有被市場(chǎng)接受，當(dāng)時(shí)也沒有物業(yè)管理，因?yàn)樽≌急痪游瘯?huì)管理，物業(yè)管理是新的概念，引進(jìn)來之后被所有的開發(fā)商都接受了，現(xiàn)在不管是住宅的使用者也好、開發(fā)商也好、還有各種類型的公司也好，都已經(jīng)完全接受了物業(yè)管理的概念，但是現(xiàn)在這種狀況，商業(yè)管理還沒有被大量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商接受，還是一個(gè)全新的概念，很多地產(chǎn)開發(fā)商它等同于物業(yè)管理，實(shí)際上這兩者有一個(gè)最典型的區(qū)別在哪里呢？物業(yè)管理是保證項(xiàng)目的設(shè)備和實(shí)施，就是以最緩慢的速度在損耗，比如我有優(yōu)秀的物業(yè)管理，比如有一臺(tái)設(shè)備五年要維修的，我可以延長到八年的使用壽命，這是物業(yè)管理保持商業(yè)地產(chǎn)硬件設(shè)施以最緩慢的損耗下降。

商業(yè)管理正好相反，商業(yè)管理是不斷提高租金，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目價(jià)值體現(xiàn)在什么地方？昨天我也講到了，比如基金要購買商業(yè)地產(chǎn)，以你十年的租金回報(bào)總額來算的，租金回報(bào)是通過提升租金，比如第一年我總的租金是五千萬或者一個(gè)億，通過商業(yè)地產(chǎn)的管理之后第二年達(dá)到了1.5個(gè)億或者2億，這時(shí)候它的價(jià)值就大大提升了，這是商業(yè)管理和物業(yè)管理的最根本的區(qū)別。商業(yè)管理是往上走，物業(yè)管理是往下走。這個(gè)概念我感覺在將來的發(fā)展過程中，可能會(huì)被越來越多的發(fā)展商所接受，商業(yè)管理就會(huì)成為任何一個(gè)做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)，我也希望將來能跟更多的企業(yè)合作，這是簡(jiǎn)單的講到商業(yè)后期的運(yùn)營。商業(yè)經(jīng)營管理同一般的物業(yè)管理的區(qū)別

商業(yè)經(jīng)營管理同一般的物業(yè)管理有本質(zhì)的區(qū)別，前者包含后者的全部內(nèi)容，而后者只是前者的一部分，這個(gè)概念在大多數(shù)地產(chǎn)界同仁中都有些混淆，其結(jié)果是聘來的物業(yè)管理公司達(dá)不到預(yù)想的管理效果，而開發(fā)商卻不知道問題出在哪。我們先來看看商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程。

所謂隔行如隔山，同其他業(yè)態(tài)的地產(chǎn)產(chǎn)品相比，商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)更具專業(yè)性，涉及的利益方更多，包括發(fā)展商、管理商、投資者、經(jīng)營者及消費(fèi)者，是一種建立在多種專業(yè)平臺(tái)上的經(jīng)營行為。

從商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)來看，它是長線投資，需要有長達(dá)幾年的市場(chǎng)培育期，無法在短期內(nèi)回收資金（國際上大多是這種形式），因此資金回收和市場(chǎng)培育的矛盾是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商必須要解決的問題。歸根結(jié)底是如何在合理周期內(nèi)回收資金，即采取何種經(jīng)營方式的問題。根據(jù)經(jīng)營方式來決定對(duì)后期商業(yè)管理的需求。

根據(jù)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的不同組合方式，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式有多種:

1.賣散經(jīng)營（只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)）

2.持有經(jīng)營（只租不售，開發(fā)商掌握產(chǎn)權(quán)）

3.租售結(jié)合（開發(fā)商掌握部分產(chǎn)權(quán)）

4.整體經(jīng)營（不租不售，開發(fā)商同時(shí)掌握著所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)）

5.聯(lián)營經(jīng)營（以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合伙經(jīng)營）

6.以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營公司，專門經(jīng)營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時(shí)享有租賃收入、合伙經(jīng)營收益、物業(yè)增值三部分利益。

其中，第一種經(jīng)營模式，即“只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)”的模式，是舊有商業(yè)形態(tài)普遍采用的經(jīng)營方式，其特點(diǎn)是開發(fā)商能很快回收資金，但非常不利于商業(yè)項(xiàng)目整體形象和品牌的塑造，不利于后期的統(tǒng)一管理和經(jīng)營，特別是在房地產(chǎn)大勢(shì)蕭條的今天，恐怕極難付諸實(shí)施。對(duì)于中大型商業(yè)項(xiàng)目，“統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營”能有效保障投資者和商家的利益。經(jīng)歷商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的幾次變革，投資者也越來越多地認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，并把能否做到“統(tǒng)一管理和經(jīng)營”作為選擇商業(yè)項(xiàng)目的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。

目前，最為盛行的“產(chǎn)權(quán)式”經(jīng)營模式，即由開發(fā)商將商場(chǎng)分割成若干獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的鋪位出售給投資者，投資者不直接參與商場(chǎng)經(jīng)營，而是通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營。在這樣的經(jīng)營模式下，投資者只擁有物業(yè)的所有權(quán)，而不擁有經(jīng)營權(quán)。由經(jīng)營商通過商業(yè)運(yùn)作，將開發(fā)商、所有人與經(jīng)營者高效而有機(jī)地結(jié)合在一起，各得其利。

這樣的模式，降低了置業(yè)門檻，但是對(duì)開發(fā)商的實(shí)力，特別是后期管理提出了較高的要求，需要強(qiáng)有力的商業(yè)、物業(yè)管理服務(wù)做支撐。借助后期專業(yè)的商業(yè)、物業(yè)管理服務(wù)，有效解決投資者與經(jīng)營者之間業(yè)權(quán)分散與經(jīng)營場(chǎng)所統(tǒng)一管理的矛盾，即所謂的二元消費(fèi)主體間的矛盾。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題

可以看到，商業(yè)地產(chǎn)正在面臨非常關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型期。轉(zhuǎn)型時(shí)期是商業(yè)形態(tài)、商業(yè)模式最豐富，競(jìng)爭(zhēng)最激烈的時(shí)期，也是我們發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的關(guān)鍵時(shí)期。

通過對(duì)商業(yè)市場(chǎng)、消費(fèi)者的詳盡調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前的商業(yè)存在以下問題:

1.商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化嚴(yán)重，項(xiàng)目缺少前期市場(chǎng)調(diào)查和策劃，造成商業(yè)供應(yīng)總量過剩，但結(jié)構(gòu)失調(diào)，存在結(jié)構(gòu)性缺口。

2.缺乏集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的大型購物中心。現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目功能普遍比較單一，注重購物，但忽視綜合功能的開發(fā)。

3.具有城市代表意義的主題商業(yè)街還未形成。文化的，才具有生命力，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目所蘊(yùn)含的文化價(jià)值，就是這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目最為核心的競(jìng)爭(zhēng)力。

4.發(fā)展商重開發(fā)而輕經(jīng)營，經(jīng)營方式落后。

5.缺乏專業(yè)的商業(yè)管理，商場(chǎng)服務(wù)體系欠完善。

這些問題和矛盾的焦點(diǎn)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所處的起步階段分不開?，F(xiàn)階段發(fā)展商對(duì)于大型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)前景和實(shí)際操作把握還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。甚至是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的了解、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的本性認(rèn)識(shí)以及對(duì)項(xiàng)目的招商、管理重視都還不夠，由此造成潛在風(fēng)險(xiǎn)巨大。這些都需要引起我們的重視并從理論和實(shí)際操作中來調(diào)整我們的開發(fā)行為。

因此，在進(jìn)行大型商業(yè)項(xiàng)目操作的時(shí)候，除了注意準(zhǔn)確把握項(xiàng)目市場(chǎng)定位，走差異化路線，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，注意把握現(xiàn)代與文化繼承的問題外，更重要的是需要發(fā)展商加強(qiáng)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的本性的把握，選擇最佳的經(jīng)營模式，加強(qiáng)后期經(jīng)營和管理，完善服務(wù)體系。

要看到07年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆只是銷售的火爆，而不是商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的成功表現(xiàn)。

經(jīng)營管理能力是目前國內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)主體最為忽視或者頭疼的問題。經(jīng)營性商業(yè)項(xiàng)目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者，是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，簡(jiǎn)而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理的價(jià)值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵所在。

目前大量的商業(yè)項(xiàng)目存在“為招商而招商”的傾向，商戶組合缺乏競(jìng)爭(zhēng)力和協(xié)調(diào)性，開發(fā)商為了招商指標(biāo)，不能全面考慮商戶的組合，為未來的經(jīng)營管理也帶來了隱患。商業(yè)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理是一個(gè)整體，要全盤考慮。

其次，在目前的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中，普遍存在著物業(yè)管理指導(dǎo)下的“商業(yè)管理”體制。目前，大多數(shù)的開發(fā)商把眼光盯在了前期的開發(fā)上，地產(chǎn)公司通常會(huì)采取將開發(fā)好的商場(chǎng)直接出售給中小投資者，出租給零售商的做法，實(shí)行的是物業(yè)管理指導(dǎo)下的“商業(yè)管理”體制。開發(fā)商重視的是商場(chǎng)有多少面積出售了，由于出售方式的存在，使得發(fā)展商把目光從長期拉向了短期，盯到短期利益上，這無疑與商業(yè)項(xiàng)目依靠持久經(jīng)營而獲取動(dòng)態(tài)收益的經(jīng)營原則背道而馳。要做持久的商業(yè)經(jīng)營管理，而不是簡(jiǎn)單的商業(yè)物業(yè)的管理。

第四篇：商業(yè)物業(yè)管理前期介入和具體工作

商業(yè)物業(yè)管理前期介入、二裝及物業(yè)費(fèi)測(cè)算時(shí)間

一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時(shí)管理實(shí)踐過程中掌握的信息反饋給設(shè)計(jì)師，在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理的實(shí)際需要，提高設(shè)計(jì)品質(zhì)。及時(shí)帶來使用人和管理人長期積累的信息，對(duì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可能存在的不足和遺漏，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)或建設(shè)前提請(qǐng)開發(fā)商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更合理。

（一）根據(jù)《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，組織相關(guān)的專業(yè)工程師進(jìn)行圖紙會(huì)審，會(huì)審的重點(diǎn)放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如：

1.高低壓配電的會(huì)審主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運(yùn)營等；

2.主力店的租用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；

3.公共區(qū)域照明的開閉是否能自動(dòng)控制，是否采取了節(jié)能措施；

4.計(jì)量方式關(guān)注各主力店是否可以獨(dú)立計(jì)量，盡量減少代收、代墊情況；

5.水系統(tǒng)考慮不同高度分段加壓、低層市政直供旁路等；

6.空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)態(tài)的分布，合理進(jìn)行系統(tǒng)組合劃分和機(jī)組制冷量的選擇；

（二）從商場(chǎng)日常經(jīng)營需要出發(fā)提出合理建議：

1.各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期管理使用需要；

2.地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設(shè)置是否合理，停車收費(fèi)系統(tǒng)設(shè)置的建議；

3.外墻廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿足使用要求，照明、供電、計(jì)量方式是否合理；

4.建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費(fèi)用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費(fèi)用合理；

5.鋪（戶）內(nèi)上下水、供電、燃?xì)狻⒖照{(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙等的容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)態(tài)使用需求；

6.隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；

7.外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。

8.管理用房面積是否滿足需求；垃圾房、保潔作業(yè)間是否合理及功能滿足需求等。

二、項(xiàng)目施工階段

（一）物業(yè)竣工時(shí)驗(yàn)收疏忽會(huì)為后期物業(yè)管理造成管理難題

質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和管理公司留下一個(gè)又一個(gè)的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。這些問題往往在物業(yè)竣工時(shí)不易察覺，加上驗(yàn)收疏忽遺留下的問題，必然造成后期商業(yè)管理的力不從心。

（二）必須利用管理公司的專業(yè)能力實(shí)現(xiàn)長效管理

在項(xiàng)目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項(xiàng)目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥。如：

1.在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點(diǎn)位，提醒項(xiàng)目開發(fā)公司重點(diǎn)處理。

2.在正負(fù)零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預(yù)埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對(duì)其造成破壞等；防水施工時(shí)建議管理公司技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。

3.在商業(yè)部分內(nèi)裝施工階段關(guān)注如下方面：

（1）外墻防漏措施；

（2）多種經(jīng)營供電、通信點(diǎn)位的合理設(shè)置；

（3）設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；

4.在暖通設(shè)備安裝、調(diào)試、接管階段重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求。

三、商業(yè)物業(yè)管理準(zhǔn)備階段

（一）收集和掌握第一手資料

通過早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè)施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、物業(yè)技術(shù)檔案等。

（二）提前策劃管理方案

根據(jù)第一手材料提前策劃項(xiàng)目管理方案，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、費(fèi)用測(cè)算、員工培訓(xùn)、開業(yè)準(zhǔn)備等工作，使項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營管理有條不紊的銜接與過渡，讓商業(yè)物業(yè)的硬件建設(shè)與軟件管理相得益彰。

（三）建立完善實(shí)用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會(huì)有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時(shí)進(jìn)行如下方面的工作。

1.保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；

2.同建設(shè)、公安、工商、交通、物價(jià)、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通。

（四）物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研工作

主要調(diào)研內(nèi)容有：可比項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，員工薪酬水平及專業(yè)能力，專業(yè)管理水平，物業(yè)管理地方法規(guī)及行業(yè)慣例，物業(yè)服務(wù)特色，市場(chǎng)分包方水平及能力等。

1.法規(guī)及政策調(diào)研

了解項(xiàng)目所在地工商、物價(jià)政策；涉及消防、安全及車輛管理的公安及消防政策；了解商業(yè)物業(yè)水、電、氣及供暖消費(fèi)政策和標(biāo)準(zhǔn)；了解當(dāng)?shù)丨h(huán)保政策要求；了解當(dāng)?shù)匦袠I(yè)標(biāo)準(zhǔn)、物料價(jià)格、工程維修市場(chǎng)情況等。

2.調(diào)查小組對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的信息調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，編制物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。報(bào)告的內(nèi)容包括，但不限于:

（1）本地物業(yè)行業(yè)概況、當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)和政策；

（2）本地物業(yè)管理市場(chǎng)的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平分析；

（3）物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分析(如社會(huì)化分包水平，物業(yè)人力資源調(diào)查、薪資水平)；

（4）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手(相似樓盤)的物業(yè)管理情況分析(物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)模式、服務(wù)狀況)。

（五）物業(yè)管理成本測(cè)算

對(duì)于商業(yè)物業(yè)管理者而言，物業(yè)管理費(fèi)是主營收入，該費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的擬定將直接影響到商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理水平和商業(yè)項(xiàng)目的定位。因此，物業(yè)管理成本測(cè)算及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定是前期工作中最為重要的工作內(nèi)容之一。

1.商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成：

（1）人工費(fèi)用：包括工資總額及福利費(fèi)。

（2）環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)：包括日常清潔外包費(fèi)用、石材養(yǎng)護(hù)、外墻清洗費(fèi)用、除雪費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、消殺費(fèi)、煙道清洗費(fèi)、隔油池及化糞池清掏費(fèi)等。

（3）治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費(fèi)等。

（4）綠化養(yǎng)護(hù)成本：室外廣場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠植租擺費(fèi)等。

（5）公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)：工程工具費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)等。

（6）公共能耗費(fèi)用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水、新風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費(fèi)及水費(fèi)。

（7）管理費(fèi)用：包括服裝費(fèi)、辦公用品、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓(xùn)、印刷、用具維修費(fèi)等。

（8）保險(xiǎn)費(fèi)。

（9）不可預(yù)見費(fèi)。

（10）管理酬金。

（11）稅金。

2.由于商業(yè)物業(yè)管理中涉及眾多業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)的物業(yè)管理界面不盡相同，因而它們的物業(yè)管理成本是不一樣的。因此，商業(yè)物業(yè)管理測(cè)算較住宅、寫字樓物業(yè)費(fèi)測(cè)算要復(fù)雜。

3.商業(yè)物業(yè)費(fèi)測(cè)算前必須確定下列條件：公司管理架構(gòu)、管理模式和薪酬體系確定；水、電、氣等能源費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和政策明確；物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明確（面積、使用率、設(shè)備設(shè)施清單及參數(shù)等）；各商業(yè)業(yè)態(tài)管理界面確定；服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定等。

（六）主力店物業(yè)服務(wù)

1.前期管理階段主力店物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容：

（1）協(xié)助招商部門與主力店的租賃談判，重點(diǎn)協(xié)助審核租賃合同中涉及商業(yè)物業(yè)管理的相關(guān)條款，如：主力店工程設(shè)施設(shè)備類型、使用界面（如獨(dú)立使用或共用等）；

（2）進(jìn)行物業(yè)管理合同談判，重點(diǎn)確定雙方物業(yè)服務(wù)界面和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（3）協(xié)助招商、項(xiàng)目開發(fā)公司與主力店的進(jìn)場(chǎng)技術(shù)對(duì)接，保證主力店順利進(jìn)場(chǎng)裝修施工；

（4）對(duì)主力店裝修施工進(jìn)行監(jiān)管，保證現(xiàn)場(chǎng)施工秩序，并符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范和管理規(guī)定。

2.正常經(jīng)營階段主力店物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容：

（1）按照合同約定對(duì)主力店提供物業(yè)服務(wù)，收取管理費(fèi)用；

（2）對(duì)主力店物業(yè)管理情況進(jìn)行監(jiān)督，尤其是消防管理及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，以消除各類安全隱患；

（3）協(xié)調(diào)主力店與其他商戶、與政府主管部門之間的關(guān)系，維護(hù)其良好的經(jīng)營秩序和經(jīng)營環(huán)境；

（4）與主力店定期溝通，處理主力店提出的各類投訴；

（5）當(dāng)主力店中止租賃協(xié)議時(shí)，協(xié)助各部門簽訂撤場(chǎng)協(xié)議，進(jìn)行各類費(fèi)用清算；并按照相關(guān)約定接收主力店經(jīng)營場(chǎng)地。

3.不同業(yè)態(tài)主力店物業(yè)服務(wù)界面要點(diǎn)

主力店在大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)所占面積比率高，客流量大，涉及業(yè)態(tài)廣，是大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)重要的客戶。各商業(yè)物業(yè)對(duì)主力店的管理方式多樣，所涉及的管理界面也不同。以下為萬達(dá)集團(tuán)所開發(fā)并經(jīng)營管理的萬達(dá)廣場(chǎng)各主力店物業(yè)服務(wù)界面，以供參考：

（1）超市

a.中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；

b.租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)；

c.消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例，分?jǐn)傁嚓P(guān)運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；

（2）百貨

a.中央空調(diào)、水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；

b.租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)；

c.消防與其他租戶共用；

d.在其租賃區(qū)域門前一般有免費(fèi)促銷場(chǎng)地；

（3）餐飲

a.除個(gè)別廣場(chǎng)的KFC、必勝客、麥當(dāng)勞由租戶自行安裝空調(diào)外，中央空調(diào)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)的部分，費(fèi)用繳納一般按單獨(dú)計(jì)量或約定標(biāo)準(zhǔn)方式向各地管理公司繳納；

b.水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，能源費(fèi)用由租戶向各地管理公司繳納；各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分?jǐn)傔\(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；

c.設(shè)立為獨(dú)立的隔油池、排污井、排油煙管道，由租戶自行管理并承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任及費(fèi)用；

d.政府衛(wèi)生、環(huán)保部門對(duì)其衛(wèi)生防疫、排油煙環(huán)保達(dá)標(biāo)情況要求較高，為物業(yè)管理的重點(diǎn)；

e.租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)；

f.消防與其他租戶共用；

4.KTV、電子娛樂、影院

（1）水、電、氣、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，能源費(fèi)用由租戶向各地管理公司繳納；各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分?jǐn)偦蚣s定標(biāo)準(zhǔn)方式向各地管理公司繳納運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；

（2）中央空調(diào)（供暖）為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，主機(jī)系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標(biāo)準(zhǔn)的方式向管理公司繳納空調(diào)（供暖）費(fèi)用；

（3）消防部門對(duì)消防要求較高，為物業(yè)管理的重點(diǎn)；

（4）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)；

（5）消防與其他租戶共用；

5.建材、家居

（1）中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶向各地管理公司繳納；

（2）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)；

（3）消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分?jǐn)傁嚓P(guān)運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；

6.電器賣場(chǎng)

（1）水、氣系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按獨(dú)立計(jì)量方式向各地管理公司繳納費(fèi)用；

（2）中央空調(diào)（供暖）為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，主機(jī)系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標(biāo)準(zhǔn)的方式向管理公司繳納空調(diào)（供暖）費(fèi)用；

（3）供電系統(tǒng)單獨(dú)在供電部門立戶，由租戶直接向供電部門繳納用電費(fèi)用，由供電部門開具增值稅發(fā)票，其變壓器一般由各地管理公司管理；

（4）電（扶）梯一般與其他租戶共用，租戶按租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分?jǐn)傔\(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；

（5）消防與其他租戶共用，消防部門對(duì)消防要求較高，為物業(yè)管理的重點(diǎn)；

（6）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)。

7.商戶裝修管理

（1）成立裝修管理小組

開業(yè)前3-4個(gè)月，成立由招商、工程、物管等相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員組成跨部門裝修管理小組，對(duì)管轄區(qū)商戶裝修實(shí)施統(tǒng)一管理。

（2）編制裝修管理工作流程和管理制度

a.編制《裝修手冊(cè)》，為商戶及施工單位提供便利及指引，該手冊(cè)在與商戶簽訂租賃合同時(shí)予以派發(fā)。參見附錄1《**購物廣場(chǎng)裝修手冊(cè)》

b.制定《裝修管理制度》，明確裝修管理中各部門工作職責(zé)及工作流程。

（3）裝修管理控制環(huán)節(jié)

a.商戶進(jìn)場(chǎng)裝修前，應(yīng)辦理交接手續(xù)，必須對(duì)房屋現(xiàn)場(chǎng)的重要設(shè)備設(shè)施和未來可能引起糾紛的部位進(jìn)行拍照，并在交接記錄中簽字確認(rèn)。

b.要求商戶在開業(yè)前90天～60天提交裝修圖紙，以保證留有充足的時(shí)間進(jìn)行裝修。在管理公司招商部(營運(yùn)部)收到商戶提交的裝修設(shè)計(jì)方案的5個(gè)有效工作日之內(nèi)，管理公司應(yīng)對(duì)這些初步方案、設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審閱和簽署意見。如果初步方案設(shè)計(jì)圖退回租戶時(shí)簽上意見，而且租戶無條件認(rèn)可，則商戶應(yīng)當(dāng)立即按照管理公司的意見修改初步方案設(shè)計(jì)圖，并重新提交給管理公司進(jìn)行審核。商戶裝修方案中涉及拆改結(jié)構(gòu)的，如不影響整體外觀布局和統(tǒng)一管理的，應(yīng)上報(bào)項(xiàng)目開發(fā)商審核其可行性，否則，管理公司可直接否決商戶裝修方案。

c.商戶須自行向消防、衛(wèi)生、防疫等政府有關(guān)部門申請(qǐng)審批，并應(yīng)獲得以上部門的批準(zhǔn)。租戶須承擔(dān)各項(xiàng)費(fèi)用。

d.現(xiàn)場(chǎng)材料進(jìn)場(chǎng)通道、工具運(yùn)輸、退場(chǎng)

所有運(yùn)進(jìn)及運(yùn)出施工場(chǎng)所的施工設(shè)備必須經(jīng)過管理公司的批準(zhǔn)。裝卸貨物和運(yùn)輸物品必須按管理公司指定的路線與時(shí)間進(jìn)行。進(jìn)入地下室裝卸貨物區(qū)的運(yùn)輸車輛不能超過物業(yè)地下停車場(chǎng)的入口限高。在裝修過程中，應(yīng)做到嚴(yán)格避免損壞物業(yè)電梯、樓梯、公共區(qū)域、通道、墻或隔板、出口、大門以及其它商業(yè)物業(yè)內(nèi)外設(shè)施。在施工中造成上述設(shè)施的損壞應(yīng)由商戶承擔(dān)一切相關(guān)修復(fù)費(fèi)用。管理公司有權(quán)要求商戶對(duì)商場(chǎng)公共區(qū)域及貨梯做出保護(hù)裝置方能使用。

e.內(nèi)裝交叉施工

內(nèi)裝過程中難免會(huì)有交叉施工現(xiàn)象發(fā)生，著重控制施工安全和成品保護(hù)。

f.工期管理

根據(jù)商業(yè)開業(yè)時(shí)間的安排，合理控制裝修工期，及時(shí)提醒商戶及早完成裝修。工程部及招商部必須參與跟蹤各商戶的裝修進(jìn)度，協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)的相關(guān)方面，為商戶完成裝修工作，按時(shí)開業(yè)提供服務(wù)。

工期管理重點(diǎn)關(guān)注以下可能延誤工期的相關(guān)問題：

a)裝修中使用特殊材料、異性玻璃、石材；

b)天地墻是否有特殊造型和結(jié)構(gòu)；

c)拆改建筑結(jié)構(gòu)或樓板是否開洞或加建樓梯；

d)訂購有特殊家具和廚房用具；

e)空調(diào)和消防的重新布局。

g.施工檢查

商戶在前期裝修過程中(隱蔽工程封蓋前)，必須向管理公司通報(bào)工程進(jìn)度和施工狀況，由管理公司組織專業(yè)人員對(duì)商戶裝修區(qū)域的隱蔽工程進(jìn)行查驗(yàn)，并提出整改意見。

h.驗(yàn)收

a)裝修完成之后，商戶需提供一式二份竣工圖。管理公司根

據(jù)裝修圖紙進(jìn)行檢查，或聘請(qǐng)監(jiān)理公司對(duì)裝修過程及裝修結(jié)果檢查、驗(yàn)收。監(jiān)理費(fèi)用由商戶負(fù)責(zé)，檢查項(xiàng)目包括但不限于以下項(xiàng)目：

-與設(shè)計(jì)圖紙是否吻合；

-消防設(shè)施的完好情況；

-裝修材料與消防要求的一致性；

-電器線路施工情況；

-設(shè)備設(shè)施完好情況

b)如商戶裝修與施工圖紙不符，管理公司有權(quán)要求商戶立即

更改裝修，以符合認(rèn)可后的施工圖。管理公司不負(fù)責(zé)因此

導(dǎo)致的商戶開業(yè)日期的延期。租戶在完成修改工作后，仍須向管理公司提供兩份修改后的竣工圖。

c)商戶須于開業(yè)前獲得政府有關(guān)部門的報(bào)審?fù)ㄟ^的意見書

(消防、衛(wèi)生等)。

i.為確保所有商戶在開業(yè)時(shí)同時(shí)開放，為了避免出現(xiàn)不利情況，應(yīng)當(dāng)盡早控制裝修工程進(jìn)度，制定嚴(yán)格的開業(yè)計(jì)劃和裝修進(jìn)度時(shí)間表，并在招商談判時(shí)和商戶協(xié)商解決。即使不可能同時(shí)開業(yè)，未完成部分也需要進(jìn)行美化遮擋，并標(biāo)明預(yù)定的開業(yè)吉日。

第五篇：商業(yè)大廈物業(yè)管理

商業(yè)大廈（商場(chǎng)）物業(yè)管理方案介紹

早期介入工作方案和接管驗(yàn)收管理方案

商業(yè)大廈（商場(chǎng)）的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗(yàn)收管理、租戶入住管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實(shí)際操作中，應(yīng)根據(jù)各階段的特點(diǎn)，有重點(diǎn)、有步驟地逐項(xiàng)落實(shí)。

一、早期介入工作方案

在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)某廣場(chǎng)工程進(jìn)展情況，特制訂如下方案：

1、工作內(nèi)容：

（1）從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)；

（2）從物業(yè)管理的角度，對(duì)以下方面提出合理化意見：

園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)；

建筑設(shè)計(jì)和選材；

環(huán)境整體設(shè)計(jì)；

標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置；

綠化設(shè)計(jì)；

其它公建配套設(shè)施配置；

電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置；

消防設(shè)施配置；

安全監(jiān)控系統(tǒng)配置；

弱電系統(tǒng)其它配置；

各類設(shè)備配置、選型；

隱蔽工程施工。

2、管理措施

（1）熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

（2）制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；

（3）參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；

二、接管驗(yàn)收管理方案

為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)租戶的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制訂大廈接管驗(yàn)收方案。

1、管理內(nèi)容：

（1）了解接管物業(yè)的基本情況；

（2）編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；

（3）與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)大廈物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問題限期整改；（4）與開發(fā)、施工單位一起，對(duì)大廈物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

（5）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行大廈物業(yè)交接：

核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙；

核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；

核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備；

核對(duì)、接收各類標(biāo)識(shí)。

2、管理措施：

（1）組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)大廈的接管驗(yàn)收工作；

（2）制定接管驗(yàn)收規(guī)程；

（3）掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；

（4）提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；

（5）實(shí)事求是地開展接管驗(yàn)收工作；

（6）按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

租戶入住管理方案和保安管理方案

三、租戶入住管理方案

在辦理租戶入住手續(xù)時(shí)，為租戶提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

1、管理內(nèi)容：

（1）在租戶領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全。

（2）精心布置租戶入住現(xiàn)場(chǎng)，為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。

（3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。

（4）收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取租戶應(yīng)繳納的費(fèi)用。

（5）陪同租戶驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)租戶確認(rèn)后，填入《租戶驗(yàn)收交接表》。

（6）對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與租戶約定時(shí)間，及時(shí)解決。

2、管理措施：

（1）制定《租戶領(lǐng)房程 序》；

（2）策劃租戶入住現(xiàn)場(chǎng)布置方案；

（3）按照租戶領(lǐng)房程序，安排工作流程；

（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見；

（5）按規(guī)定辦理租戶入住手續(xù)。

四、保安管理方案

在大廈管理中，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)大廈物業(yè)和租戶的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大租戶所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。

1、管理內(nèi)容：

（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、租戶安全的行為。

門崗的任務(wù)：

a.禮儀服務(wù)（向租戶行舉手禮或注目禮）； b.維護(hù)出入口的交通秩序；

c.對(duì)外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證和換證；

d.制止身份不明人員和衣冠不整者進(jìn)入大廈； e.嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈；

f.遇有外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并作登記。g.為租戶提供便利性服務(wù)。

巡邏崗的任務(wù)：

a.按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；

b.巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通，做好安全防范工作； c.對(duì)大廈內(nèi)的可疑人員進(jìn)行檢查防范； d.大廈安全檢查； e.裝修戶的安全檢查；

f.防范和處理各類治安案件；

g.防范和制止各類違反大廈管理制度行為。

（2）技術(shù)防范：應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對(duì)大廈內(nèi)的治安情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，確保大廈安全。

對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄像措施，并及時(shí)通知值班保安就地處理。

值班保

安接到治安報(bào)警，迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員作詳細(xì)記錄，留檔備查。

2、管理措施：

（1）實(shí)行半軍事化管理，制訂各項(xiàng)保安管理制度和獎(jiǎng)懲措施，并嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心。

（2）強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，每年組織不少于4次會(huì)操。

（3）加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當(dāng)。

（4）嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量。

（5）監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時(shí)清除。

消防管理方案和清潔綠化方案

五、消防管理方案

某廣場(chǎng)是高層樓宇，消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，并結(jié)合某廣場(chǎng)的實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保租戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。

1、管理內(nèi)容：

（1）做好消防監(jiān)控中心的管理；

（2）做好消防設(shè)施、器材的管理；

（3）保持消防通道的暢通；

（4）加強(qiáng)大廈裝修期間的消防安全管理；

（5）嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品；

（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。

2、管理措施：

（1）制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；

（2）制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；

（3）建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；

（4）定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；

（5）做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；

（6）制止任何違反消防安全的行為；

（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識(shí)；

（8）發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。

六、清潔綠化方案

清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是大廈內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個(gè)大廈的形象，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案：

1、管理內(nèi)容：

（1）綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。

根據(jù)氣候，給花木適量澆水。

根據(jù)花木長勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；

及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗；

制定預(yù)防措施，防治病蟲害；

做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作； 定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。

（2）大廈室內(nèi)公共區(qū)域的綠化布置；

（3）清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。

綠化區(qū)域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物，清潔大廈所有設(shè)施（含各種標(biāo)志牌），隨時(shí)清除各類污漬，清掃積水，每周對(duì)垃圾桶進(jìn)行清潔、消毒；每月對(duì)照明設(shè)施進(jìn)行擦拭，定期清洗外墻面。

地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標(biāo)志牌，隨時(shí)處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對(duì)墻身進(jìn)行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外除塵。

垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運(yùn)到垃圾房，并清洗垃圾房內(nèi)外墻壁及地面；每月對(duì)垃圾房消毒二次。

大堂：每天保持入口梯級(jí)、地面清潔，定期用補(bǔ)蠟機(jī)械打磨地面，每天擦拭墻身表面及各種標(biāo)志牌；每天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線；每季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。

樓層：大廈各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺(tái)階（含踢腳線）每天保潔一次，樓梯燈開關(guān)、樓道應(yīng)急燈燈罩每周保潔二次。

電梯廳：每天清潔地面、墻面及各種標(biāo)志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、滅火器；每季清潔天花板及照明部件。

電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對(duì)電梯門槽進(jìn)行清潔。

消防樓梯：每天擦拭梯級(jí)及休息平臺(tái)、消防設(shè)施；每周清潔墻身；每月大清洗。

各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、消監(jiān)控中心、供配電房、設(shè)備維修房等地面（日常清潔由各功能房工作人員負(fù)責(zé)）。

洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點(diǎn)燃衛(wèi)生香，小便斗放置衛(wèi)生球；每月擦拭、清潔照明燈、通風(fēng)口，徹底清潔和消毒洗手間內(nèi)的設(shè)施，拂去天花板上的灰塵。

外墻：定期清洗。

2、管理措施：

（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實(shí)；

（2）按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作；

（3）加強(qiáng)綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能；

（4）以“三查”形式對(duì)綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：保潔公司清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經(jīng)理抽查）；

（5）抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。

房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案和財(cái)務(wù)管理方案

七、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案

房屋特別是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、租戶的使用效果和物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：

1、管理內(nèi)容：

（1）房屋公共部位維護(hù)管理：根據(jù)交房進(jìn)度，大廈內(nèi)房屋可分為租戶已領(lǐng)房和空關(guān)房。

租戶已領(lǐng)房：

a.辦公樓：房屋交付時(shí)，管理處應(yīng)及時(shí)與租戶簽訂物業(yè)管理公約，書面告知裝修管理規(guī)定，督促租戶按規(guī)定辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)，并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設(shè)施設(shè)備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應(yīng)根據(jù)租戶裝修進(jìn)度，采取保護(hù)性措施，以確保房屋質(zhì)量和美觀，并督促租戶和裝修隊(duì)在裝修施工時(shí)保護(hù)好智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各類公共管線設(shè)施。裝修垃圾實(shí)行袋裝化管理，統(tǒng)一時(shí)間、統(tǒng)一地點(diǎn)、統(tǒng)一收集清運(yùn)，嚴(yán)禁高空拋物。裝修結(jié)束后，應(yīng)注重房屋公共部位的養(yǎng)護(hù)和修繕。

b.商場(chǎng)：裝修期間按商場(chǎng)裝修管理規(guī)定操作，重點(diǎn)管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。商場(chǎng)開張后，重點(diǎn)進(jìn)行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理，發(fā)現(xiàn)破損，及時(shí)維修。

c.空關(guān)房：空關(guān)房（含租戶托管房）移交后，管理部應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次，并對(duì)房屋和設(shè)施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題，或盡快處理，或及時(shí)報(bào)告開發(fā)商，并督促其予以解決。

（2）設(shè)備設(shè)施維護(hù)：

電梯在裝修期間實(shí)行保護(hù)性管理； 大廈內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修，要按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)；

公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次；

水泵房、中央空調(diào)機(jī)房、鍋爐房每天巡查兩次；

電梯機(jī)房設(shè)備，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；

消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報(bào)警系統(tǒng)、消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)；

供配電房設(shè)備每天巡查一次，每周檢查一次；

消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)；

電話機(jī)房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；

租戶自用水電設(shè)施的維修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時(shí)率與合格率。

2、管理措施：

（1）制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程；

（2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)；

（3）抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率；

（5）加強(qiáng)裝修管理，督促做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)制止；

（6）加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。

八、財(cái)務(wù)管理方案

財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理中重要的內(nèi)容之一，財(cái)務(wù)管理目標(biāo)要求在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

1、管理內(nèi)容：

（1）加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；

（2）搞好財(cái)務(wù)核算；

（3）財(cái)務(wù)收支狀況每年公布一次；

（4）做好預(yù)算和決算工作；

（5）認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷；

（6）及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收

支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。

2、管理措施：

（1）根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度；

（2）財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；

（3）抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

（4）加強(qiáng)成本控制；

（5）加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。質(zhì)量管理方案和人力資源管理方案

九、質(zhì)量管理方案

導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，有助于實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。

1、管理內(nèi)容：

（1）按照ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，制定大廈質(zhì)量工作計(jì)劃；

（2）實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃和措施；（3）對(duì)照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；

（4）根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。

2、管理措施：

（1）抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作；

（2）制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；

十、人力資源管理方案

一流的物業(yè)必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對(duì)于保持員工隊(duì)伍的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。

1、管理內(nèi)容：

（1）按照合理的人才結(jié)構(gòu)配置各類人才；

（2）任人唯賢，量材錄用；

（3）開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

（4）進(jìn)行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。

2、管理措施：

（1）制定崗位職責(zé)，做到責(zé)、權(quán)、利分明；

（2）建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性；（3）加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為租戶服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí)；

（4）崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合：

（5）全面考核，做到公開、公平、公正。

十一、檔案管理方案：

1、管理內(nèi)容：

（1）工程檔案；

（2）租戶檔案；

（3）工作檔案；

（4）財(cái)務(wù)檔案；

（5）文件檔案。

2、管理措施：

（1）制定檔案管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；

（2）按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊(cè)，方便查閱，利于管理；

（3）專人管理，責(zé)任到人，存放有序，管理規(guī)范；

（4）配置專門的檔案管理用房和必要的設(shè)施設(shè)備，以滿足檔案管理要求；

（5）根據(jù)檔案資料的形式、性質(zhì)，采用不同的管理手段，科學(xué)管理，確保檔案資料完整、安全；

（6）實(shí)現(xiàn)電腦化管理，提高管理水平。