第一篇：物業(yè)管理公司在商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中的重要作用

物業(yè)管理公司在商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中的重要作用

導(dǎo)言

物業(yè)管理公司簡(jiǎn)稱物業(yè)公司。物業(yè)公司是專門從事地上永久性建筑物、附屬設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地和周圍環(huán)境的專業(yè)化管理的，為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供良好的生活或工作環(huán)境的，具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。作為獨(dú)立的企業(yè)法人，物業(yè)管理公司必須由明確的經(jīng)營(yíng)宗旨和經(jīng)行業(yè)主管部門認(rèn)可的管理章程，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事和經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任。物業(yè)公司須自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機(jī)制運(yùn)行。

首先：物業(yè)管理公司在某種程度上承擔(dān)著某些行政管理的特殊職能，是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分。

隨著國(guó)家新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控拉開序幕，多年以來(lái)以住宅為主導(dǎo)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始發(fā)生轉(zhuǎn)移和變化，市場(chǎng)資本流向以及各大開發(fā)企業(yè)開發(fā)策略向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域傾斜將是順應(yīng)市場(chǎng)變化迎接新機(jī)遇和挑戰(zhàn)的必然結(jié)果，作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈重要一環(huán)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)也必須面對(duì)這一客觀實(shí)際。

由于大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能通過提供傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)以及有限的業(yè)主共有資源的利用創(chuàng)造收益，收入有限而成本卻不斷攀升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，利潤(rùn)空間越來(lái)越薄?；诖?，拓展物業(yè)服務(wù)利潤(rùn)空間，尋找新的市場(chǎng)空白點(diǎn)將成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型；從低利潤(rùn)率向高利潤(rùn)率轉(zhuǎn)變的必然途徑之一，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的加快發(fā)展無(wú)疑將為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供這樣一個(gè)新的發(fā)展契機(jī)。

其次：商業(yè)資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)的環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)。⑴、房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪調(diào)整，住宅開發(fā)擴(kuò)展受阻礙。⑵、商業(yè)地產(chǎn)影響較小，穩(wěn)步發(fā)展。

最后：物業(yè)管理公司在商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的策略：

（一）商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專業(yè)規(guī)劃 細(xì)分市場(chǎng)：

市場(chǎng)細(xì)分可以幫助做好商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品定位與客戶定位。從租戶的行業(yè)背景、租價(jià)承受力、租期長(zhǎng)短、租賃面積大小、擴(kuò)張潛力等方面對(duì)租戶進(jìn)行細(xì)分，可以在劇烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中找準(zhǔn)自己的目標(biāo)客戶，根據(jù)特定細(xì)分市場(chǎng)的需求，對(duì)出租物業(yè)作出相應(yīng)的調(diào)整，提高物業(yè)出租效果。

合理的商業(yè)空間規(guī)劃

和目前的住宅大盤一樣綜合化、多功能化也是商業(yè)的一個(gè)重要發(fā)展方向，特別是對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。從規(guī)劃設(shè)計(jì)出發(fā)建立商業(yè)與其它行業(yè)共生的綜合服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與其住宅生活配套等的整合，是發(fā)揮多種資源優(yōu)勢(shì)、實(shí)現(xiàn)商業(yè)、物業(yè)服務(wù)價(jià)值最大化的重要手段

對(duì)于商業(yè)而言自由、靈活的規(guī)劃形態(tài)以及宜人的空間尺度是考慮的重點(diǎn)。例如一些商業(yè)依附于高層住宅的底部，帶有明顯的底商特色，如缺乏合理的商業(yè)空間規(guī)劃幾極容易形成很大的局限，并且易形成商業(yè)與住宅的互相干擾。盡管前期銷售勢(shì)頭不錯(cuò)，但并不能保證日后的商業(yè)良性經(jīng)營(yíng)及后期的物業(yè)管理。

（二）商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專業(yè)規(guī)劃 商業(yè)推廣：

1.多種途徑宣傳樹立物業(yè)良好的形象與口碑。在這方面，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者應(yīng)盡可能通過靈活的媒介（根據(jù)物業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)定位選擇電視、報(bào)紙、樓盤現(xiàn)場(chǎng)廣告、車廂廣告、燈廂廣告及車站廣告牌等）宣傳物業(yè)形象、特色和特定價(jià)值，可以通過舉行有影響的租戶集中進(jìn)場(chǎng)入住儀式，報(bào)道一個(gè)公眾、潛在租戶有興趣的成功交易案例，宣傳物業(yè)的附加服務(wù)功能等營(yíng)造物業(yè)良好的形象，聚集市場(chǎng)對(duì)物業(yè)的關(guān)注度，為吸引各方客戶打下基礎(chǔ)。

2.以物業(yè)特定的價(jià)值和功能打動(dòng)客戶。為此，負(fù)責(zé)租賃的招商人員應(yīng)全面深入檢查并熟悉待租物業(yè)，掌握出租空間的特征和布局情況，明確與周邊同類物業(yè)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，確保每一待租的空間均處于良好的服務(wù)狀態(tài)，清楚待租空間可能給客戶提供的特定價(jià)值。只有這樣，才能針對(duì)性向客戶推銷、介紹自己的產(chǎn)品，說(shuō)服對(duì)物業(yè)有一定興趣的客戶，使其確信此物業(yè)是本地區(qū)同類物業(yè)中對(duì)其最適合的租用對(duì)象，能滿足其特定的需求；當(dāng)了解到客戶對(duì)當(dāng)前物業(yè)空間有不滿之處后，迅速糾正。

3.充分利用現(xiàn)有租戶的推薦介紹做到以商引商，通過藍(lán)光富麗城社區(qū)商業(yè)、藍(lán)光香檳廣場(chǎng)等項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)證明可能性最大的物業(yè)出租方法是來(lái)自對(duì)當(dāng)前物業(yè)服務(wù)感到滿意的以承租客戶的推薦。因此，物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)者應(yīng)將現(xiàn)有客戶的感情培養(yǎng)與優(yōu)質(zhì)服務(wù)上升到策略高度，通過多種途徑滿足現(xiàn)有客戶的服務(wù)需求，增進(jìn)與他們的聯(lián)系，以便現(xiàn)有客戶變成義務(wù)推銷員。從某種意義上，這也是物業(yè)促進(jìn)租賃最低成本的策略。

（三）商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專業(yè)規(guī)劃 商業(yè)差別定價(jià)

差別定價(jià)策略包括兩個(gè)方面。對(duì)所經(jīng)租的物業(yè)根據(jù)租期、租賃規(guī)模、是否單獨(dú)承擔(dān)維護(hù)費(fèi)用等，在租金定價(jià)上作出區(qū)別；對(duì)所經(jīng)租相鄰相近的不同樓棟，或同一樓棟的不同樓層或單元，根據(jù)其唯一性或特質(zhì)性等采用拉高價(jià)格，或?qū)^差樓層采用較低價(jià)格的策略，以價(jià)格差吸引租客、分隔租客。原因在于高檔消費(fèi)者對(duì)價(jià)格不敏感，更關(guān)注質(zhì)量、景觀、適用性與服務(wù)等，低檔消費(fèi)者，對(duì)價(jià)格差很敏感，拉開價(jià)格可以促進(jìn)猶豫不決的租客，本著圖便宜或占有獨(dú)到地位的心理，加速租賃成交。

商業(yè)資產(chǎn)招商及運(yùn)營(yíng)

招商人員可根據(jù)負(fù)責(zé)招商項(xiàng)目的不同區(qū)域、不同的商業(yè)定位采取相應(yīng)招商策略對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行招商執(zhí)行：

招商模式選擇

1.委托出租。如果物業(yè)的擁有者不具有自主經(jīng)營(yíng)能力，或物業(yè)產(chǎn)權(quán)較為分散時(shí)，物業(yè)管理方的招商經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)可以通過委托招商的形式負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。

同時(shí)需協(xié)調(diào)好授權(quán)范圍和經(jīng)營(yíng)者的招商傭金。

2.包租。當(dāng)業(yè)主擁有者對(duì)租賃市場(chǎng)不熟或無(wú)暇顧及時(shí)，物業(yè)管理方的招商經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)可以通過專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查承包的方式包給專業(yè)承包商出租，由承包商負(fù)責(zé)租務(wù)、推廣及日常管理工作。這樣既能將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給專業(yè)承包人，省去業(yè)主親歷親為的辛勞，節(jié)約己方人力物力，又能保證物業(yè)有穩(wěn)定的租金收益。但這種情況難免要在租金上做出一定的讓步。

3、組合招商

包括長(zhǎng)租與短租組合，大小租戶匹配，不同經(jīng)營(yíng)類型租戶匹配，不同形式、層次店鋪的組合，不同貨品、服務(wù)、商業(yè)結(jié)構(gòu)的組合等。對(duì)于零售業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，這種組合可以創(chuàng)造、強(qiáng)化購(gòu)物氛圍，形成商戶間互惠共生關(guān)系，使其憑借臨近性獲益。在位置分配上，應(yīng)充分考慮各類零售業(yè)務(wù)、各不同機(jī)構(gòu)間的效益外溢、效益轉(zhuǎn)移、比較及多目標(biāo)和沖動(dòng)性購(gòu)物行為等因素的影響和效果。

4、借勢(shì)造市招商。

有一些市場(chǎng)機(jī)會(huì)是不經(jīng)意而來(lái)的，如舊城區(qū)統(tǒng)一拆遷改造（拆除大批臨街商鋪）、附近修建大型公共建筑、舉辦大型活動(dòng)、大學(xué)擴(kuò)招、禁止?。ㄕ└纳蹋ㄓ茫┑取Ｎ飿I(yè)出租經(jīng)營(yíng)者應(yīng)抓住機(jī)遇，迅速采取行動(dòng)，適應(yīng)市場(chǎng)，贏得商機(jī)。如新廣交會(huì)會(huì)展中心附近的樓盤，針對(duì)廣交會(huì)客商云集，酒店賓館房?jī)r(jià)奇高的商機(jī)，推出短租公寓套房，就獲得很好的收益。

5租售結(jié)合招商。對(duì)于可租可售的物業(yè)，面對(duì)那些欲購(gòu)物業(yè)資金不充裕且不愿背負(fù)利息的客戶，可以實(shí)行以租代售的辦法出租，以減輕他們的供房資金壓力，方便他們盤活資金經(jīng)營(yíng)。同時(shí)讓這些潛在買家切實(shí)體會(huì)到物業(yè)的生財(cái)能力和價(jià)值，感受到房屋質(zhì)量的可靠性和物業(yè)服務(wù)的高水平，最終促成由租到售的轉(zhuǎn)換。

5轉(zhuǎn)換用途招商。許多中小公司，對(duì)辦公地點(diǎn)要求不高，不愿租用專用寫字樓。因此，對(duì)于一些滯租商鋪，在不影響物業(yè)整體招租的情況下，可以對(duì)其內(nèi)部布局做分隔改造，改作適合中小公司使用的辦公用房，吸引中小客戶前來(lái)租用；也可將空置商鋪改做展銷場(chǎng)地或其他用途出租。

6、談判和簽約

談判策略應(yīng)用的好壞事關(guān)簽約成敗和租約風(fēng)險(xiǎn)大小。物業(yè)出租人員要學(xué)會(huì)引導(dǎo)客戶，如在陪同客戶看現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)根據(jù)客戶的性格傾向確定看樓路線。對(duì)于感性色彩濃的客戶應(yīng)先看條件好的部分，對(duì)于理性色彩濃的客戶，應(yīng)先看差的后看好的部分。在具體簽約談判時(shí)，應(yīng)以結(jié)束性問題對(duì)話，強(qiáng)調(diào)物業(yè)獨(dú)有的價(jià)值，準(zhǔn)備好完整的已填好的租約，在非核心利益上多做讓步。并在這一過程中要有充分的自信，讓客戶從內(nèi)心感受到你也是站在他的立場(chǎng)上為其利益考慮，并且讓價(jià)幅度不宜太大。

商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)

商業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)過程中，物業(yè)招商經(jīng)營(yíng)人平時(shí)應(yīng)多與客戶聯(lián)系，勤于走訪，一旦發(fā)現(xiàn)對(duì)物業(yè)服務(wù)（用電、用水、維修、保潔等方面）的要求，盡可能及時(shí)幫助解決；及時(shí)消除物業(yè)辦公、經(jīng)營(yíng)環(huán)境中的各種隱患，配合租戶需要，在商機(jī)尋找、信息提供、客商聯(lián)系、促銷活動(dòng)安排等方面主動(dòng)提供幫助。總之，以優(yōu)質(zhì)周到的服務(wù)可贏得客戶信任，促進(jìn)物業(yè)租賃、及商業(yè)附加值提升

除此之外，在物業(yè)管理公司在商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中，貼近市場(chǎng)求變創(chuàng)新，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，抓住一切市場(chǎng)機(jī)遇，方能使物業(yè)出租、及后期經(jīng)營(yíng)管理獲取較高收益。提供傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)以及有限的業(yè)主共有資源的利用創(chuàng)造收益，使有限而成本得到控制，使物業(yè)服務(wù)利潤(rùn)空間大副度增加，尋找新的市場(chǎng)空白點(diǎn)將成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型；從低利潤(rùn)率向高利潤(rùn)率轉(zhuǎn)變。

第二篇：物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)管理方案(草案)

物業(yè)管理公司 全面運(yùn)營(yíng)管理方案（草案）

物業(yè)管理有限公司 2017年6月18日

【目錄】

一、組織加構(gòu)的設(shè)定

二、物業(yè)公司的工作職能

三、物業(yè)公司發(fā)展方向確定

四、物業(yè)的公司收支分析

五、住宅項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理方案

六、物業(yè)管理公司盈利模式的確定

前 言

優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是吸引客戶的法寶，是經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造收益的源泉；而良好的經(jīng)營(yíng)效益又為物業(yè)管理提供了資金支持，以經(jīng)營(yíng)引導(dǎo)管理、以管理促進(jìn)經(jīng)營(yíng)，二者相互依托，相互促進(jìn)。

商品住宅樓是隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，為滿足高品質(zhì)、舒適、便捷的居住環(huán)境需要而產(chǎn)生的一種房地產(chǎn)商品。其商品屬性從客觀上要求物業(yè)服務(wù)公司要圍繞經(jīng)營(yíng)實(shí)施科學(xué)化、專業(yè)化、人性化的管理服務(wù),從而建立一個(gè)讓業(yè)主享受到舒適、便捷、宜居的生活環(huán)境，使物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值增值。

一、組織加構(gòu)的設(shè)定

暫以原有架構(gòu)運(yùn)營(yíng)，視運(yùn)營(yíng)情況對(duì)崗位，職能，責(zé)任逐步調(diào)整，以免出現(xiàn)不穩(wěn)定的狀況。

二、工作職能建立

1．制度管理：制定物業(yè)公司日常工作的流程，工作秩序，制定相關(guān)的運(yùn)營(yíng)管理制度。

2．財(cái)務(wù)預(yù)算：控制物業(yè)公司的整體的運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用，擬定物業(yè)費(fèi)及其他綜合性收入和全面支出預(yù)算。

3．決策工作：分析各項(xiàng)工作任務(wù)及經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的問題提出意見及建議，解決運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的問題。

4．協(xié)調(diào)工作：協(xié)調(diào)各項(xiàng)目之間的關(guān)系，由各項(xiàng)目協(xié)調(diào)好入駐業(yè)戶公共關(guān)系。5．業(yè)主管理：制定管理相關(guān)規(guī)定及程序，協(xié)助業(yè)主辦理入住、過戶手續(xù)，督促業(yè)主服從各項(xiàng)管理制度。

6．監(jiān)管工作：監(jiān)管各項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，定期各類報(bào)告，了解員工工作表現(xiàn)、人員變動(dòng)、掌握項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況，改善工作流程。

7．業(yè)主服務(wù)：巡視物業(yè)公司員工提供之業(yè)主服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技巧等，若有業(yè)主投訴，細(xì)心聆聽、查明因由，及時(shí)解決問題及投訴，保持物業(yè)公司之信譽(yù)及形象。

8．營(yíng)銷工作：配合制定全年?duì)I銷計(jì)劃，執(zhí)行各項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)，參與營(yíng)銷推廣3 活動(dòng)之推廣計(jì)劃及實(shí)施。

9．培訓(xùn)工作：對(duì)項(xiàng)目主要管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，如日常工作程序，業(yè)主溝通技巧等，10．培養(yǎng)物業(yè)公司員工團(tuán)隊(duì)精神：倡導(dǎo)彼此信任、友好一致、團(tuán)結(jié)互助、精誠(chéng)合作的工作氛圍。

三、本公司的發(fā)展方向確定

物業(yè)管理企業(yè)正逐步走向市場(chǎng)化、規(guī)范化，一些依靠開發(fā)商“過生活”的襁褓之嬰，也慢慢走出保護(hù)傘，逐漸走向市場(chǎng)化。但在我國(guó)，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)仍然存在專業(yè)水平匱乏的現(xiàn)象，也因此導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)頻頻鬧糾紛，所以，提高物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化水平是我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的唯一發(fā)展方向。

簡(jiǎn)言之，現(xiàn)代物業(yè)管理中大部分的職能是通過對(duì)物和對(duì)行為的管理，最終轉(zhuǎn)向以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，由管理到經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變。

物業(yè)管理涉及業(yè)主的方方面面，各項(xiàng)管理工作針對(duì)性、技術(shù)性又很強(qiáng)，要提高物業(yè)管理的整體水平，降低物業(yè)管理的成本費(fèi)用，就必須對(duì)物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)全面負(fù)責(zé)和承擔(dān)管理責(zé)任。雖然國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)正迅速發(fā)展，需求日益壯大，然而，綜觀國(guó)內(nèi)現(xiàn)在的物業(yè)管理水平，均與專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)有一定的差距。故此，我們一方面可以大膽借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)和一線城市的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，探索建立符合行業(yè)慣例并適合本地情況的物業(yè)管理體系，同時(shí)自己也要勇于實(shí)踐和嘗試，構(gòu)建新思路，實(shí)施新舉措。

綜上所述，物業(yè)公司應(yīng)把管理物業(yè)轉(zhuǎn)變成為經(jīng)營(yíng)物業(yè)，從而走規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展之路，是本物業(yè)管理公司發(fā)展的方向，也是未來(lái)我物業(yè)公司發(fā)展的必然趨勢(shì)，這需要物業(yè)公司的每一名物業(yè)管理人去思考、去創(chuàng)造、去實(shí)現(xiàn)。

四、物業(yè)的公司收支分析

物業(yè)公司的收入來(lái)源，大致歸納就包含四個(gè)方面的收入：

一、公共性服務(wù)費(fèi)用的收入，就是通常所說(shuō)的物業(yè)管理費(fèi)；

二、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)的收入；

三、特約服務(wù)費(fèi)的收入；

四、物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)的收入。

就上述的四種收入，是物業(yè)企業(yè)經(jīng)過多年的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)調(diào)查、研究、分析的?？梢钥闯觯谝环N物業(yè)管理費(fèi)在物業(yè)公司為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的情況下，在短期或中長(zhǎng)期時(shí)間內(nèi)作為市場(chǎng)發(fā)展吸引力的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。作為實(shí)質(zhì)性的物業(yè)經(jīng)濟(jì)收入。第二種公眾代辦服務(wù)費(fèi)，就目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，水、電及其他代辦項(xiàng)目都是控制在國(guó)家能源相關(guān)部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費(fèi)，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費(fèi)為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。第三、第四種服務(wù)費(fèi)收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場(chǎng)，如果忽視或者沒有能力作到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間。

再看物業(yè)公司的支出情況：

一是物業(yè)成本包含有服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)；物業(yè)管理區(qū)域公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)；清潔費(fèi)用；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；公共秩序維護(hù)費(fèi)；辦公費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊等等，我在核算營(yíng)業(yè)成本的時(shí)候包含了直接的人工費(fèi)、材料4 費(fèi)；

二是核算開展物業(yè)管理過程中發(fā)生的管理費(fèi)用； 三是核算財(cái)務(wù)費(fèi)用； 四是核算所得稅。

在實(shí)際工作中我做了一些調(diào)查，并針對(duì)調(diào)查的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，得出了如下的結(jié)果：

物業(yè)公司的支出，是在規(guī)范化操作下，按照國(guó)家相關(guān)部門審定的指導(dǎo)價(jià)，占物業(yè)管理費(fèi)的比例分別為：

人工費(fèi)：40％（占物業(yè)管理費(fèi)總額且會(huì)逐年增加）；清潔：10％；工程維護(hù)、園林綠化：10%；管理成本：7％，其它及不可預(yù)計(jì)費(fèi)3%，總計(jì)支出費(fèi)用占到物業(yè)管理費(fèi)的70％以上。那么，實(shí)際盈利值只有不足30%。

按照以上數(shù)據(jù)得出，物業(yè)公司由管理向經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變發(fā)展的必要性。

１、物業(yè)市場(chǎng)需求需要物業(yè)從管理物業(yè)向經(jīng)營(yíng)物業(yè)過度

就目前的市場(chǎng)來(lái)看，物業(yè)公司出路是如何從管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)，如何選取其二者的最佳結(jié)合點(diǎn)著手，既不能全力搞其他經(jīng)營(yíng)，而相應(yīng)降低物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，也不能死死看守物業(yè)項(xiàng)目，只顧日常作業(yè)，不搞創(chuàng)新而將物業(yè)公司的大好資源白白浪費(fèi)。因此，正確的做法應(yīng)當(dāng)是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平，不斷創(chuàng)新增加服務(wù)項(xiàng)目的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)創(chuàng)利活動(dòng)。

２、經(jīng)營(yíng)物業(yè)的資源及管理運(yùn)作

經(jīng)營(yíng)物業(yè)的資源管理就是策劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)及控制物業(yè)公司的資源，以求實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)及經(jīng)營(yíng)的總目標(biāo)。資源項(xiàng)目中主要分為兩大部分：一是物質(zhì)資源；二是人力資源。

在物業(yè)項(xiàng)目中的人力資源是最重要的資源。因?yàn)槊總€(gè)服務(wù)性項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的、細(xì)致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高于其它行業(yè)。

物質(zhì)資源又可分為固定資產(chǎn)資源與資金資源。這是都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區(qū)別。

物業(yè)企業(yè)的品牌、良好的信譽(yù)及形象，物業(yè)項(xiàng)目與其他單位或企業(yè)的良好關(guān)系，一定的經(jīng)營(yíng)客源網(wǎng)絡(luò)，有用的資料、時(shí)間等，都可視為物業(yè)項(xiàng)目的寶貴資源。

物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理者的目標(biāo)就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務(wù)，同時(shí)獲得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)現(xiàn)盈利的目標(biāo)。經(jīng)營(yíng)物業(yè)大致有以下四個(gè)方面的基本管理運(yùn)作：

（1）、策劃。策劃即預(yù)先確定目標(biāo)及方針，然后根據(jù)目標(biāo)制定一整套詳細(xì)的實(shí)施方案來(lái)達(dá)到目標(biāo)。就根據(jù)物業(yè)公司的實(shí)際情況，物業(yè)經(jīng)營(yíng)的資源的優(yōu)缺點(diǎn)，商家的心態(tài)，將來(lái)的市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和方向，制定可行性方案。

（2）、組織。組織是指充分利用物業(yè)項(xiàng)目中一切可利用資源，以便最有效地達(dá)到經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)。組織就是充分地、有效地利用物業(yè)公司中各個(gè)職能單位，每項(xiàng)設(shè)備，每個(gè)員工在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，協(xié)調(diào)一致地發(fā)揮其功能和作用。

（3）、領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)是促進(jìn)和指揮屬下員工履行崗位職責(zé)，對(duì)員工給予指導(dǎo)和監(jiān)督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經(jīng)濟(jì)收益。（4）、控制?？刂萍幢O(jiān)督和檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度。如成本控制、財(cái)務(wù)控制、質(zhì)量控制。

所以，具備上述的運(yùn)作能力后，我們的經(jīng)營(yíng)與服務(wù)在日常管理中不是矛盾的而是相輔相成的。

五、住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)管理方案

作為住宅小區(qū)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)者，盈利是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目的，是實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)、物業(yè)保值增值的必然要求。而作為住宅小區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)——物業(yè)公司，在工作中要著重把握兩個(gè)方面：

1、在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，科學(xué)合理地增加經(jīng)營(yíng)收入以及控制物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。

一定程度上，小區(qū)物業(yè)費(fèi)水平?jīng)Q定物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的高低，而收費(fèi)率的高低是經(jīng)營(yíng)效益的具體體現(xiàn)。結(jié)合同類物業(yè)的市場(chǎng)供求狀況、地理位臵、建筑類型、結(jié)構(gòu)狀況、設(shè)施設(shè)備情況、交通情況等因素，住宅物業(yè)升值空間較大。合理制定物業(yè)服務(wù)方案，提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，增加物業(yè)收入，以帶動(dòng)住宅物業(yè)良性發(fā)展。

物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的控制在保證優(yōu)質(zhì)服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，采取管理措施使成本費(fèi)用最小化。經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，人力成本和公共能源成本占物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本的70%左右。由此，在滿足客戶能源需求的前提下，要避免不必要能源的浪費(fèi)。要做到計(jì)量細(xì)化到與每個(gè)能源使用方的經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，并杜絕一切可能的無(wú)管理現(xiàn)象，如長(zhǎng)明燈供水設(shè)施的跑冒滴漏現(xiàn)象等。

2、建立服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和工作流程，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量對(duì)小區(qū)穩(wěn)定和物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的影響力是不可低估的。為此，要建立一整套以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)的規(guī)范內(nèi)部管理運(yùn)作的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和工作流程。

1）檔案資料。檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄、實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修、配套、改造的記錄、物業(yè)管理合同、客戶資料、投訴反饋記錄以及物業(yè)管理過程中的質(zhì)量記錄。物業(yè)管理檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是完整，整理的重點(diǎn)是去偽存真，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用在日后的管理過程中使用并加以充實(shí)。

2）工程設(shè)備管理。設(shè)備是樓宇的心臟，供水、供電、電梯、消防等不但關(guān)系到全體業(yè)主的正常生活更關(guān)系到身家性命的安全。一方面，技術(shù)力量配備方面要求技術(shù)人員精干熟練，專業(yè)技術(shù)過硬，工作效率高。另一方面，制定完善的設(shè)備運(yùn)行管理檢查維修制度、故障應(yīng)急預(yù)案、24小時(shí)值班制度和科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，確保樓宇外觀及結(jié)構(gòu)良好，各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施完好、運(yùn)行正常。

3）安全管理。加強(qiáng)治安防范管理力度和措施，堅(jiān)持“張馳有度、人技合一”的原則。即：以監(jiān)控系統(tǒng)為主；輔之以保安門崗、流動(dòng)崗哨、機(jī)動(dòng)應(yīng)急人員，建立一個(gè)嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。安全崗位設(shè)臵以填補(bǔ)技防“盲點(diǎn)”為準(zhǔn)則，根據(jù)實(shí)際情況，設(shè)臵門崗、外圍（含車場(chǎng)）流動(dòng)崗。門崗要做好來(lái)人來(lái)訪登記，經(jīng)客戶確認(rèn)后，再予放行；大件物品搬出，須憑物業(yè)部簽定的放行條。流動(dòng)崗按指定路線或非指定路線流動(dòng)巡查，對(duì)可疑人員要進(jìn)行盤查，排除一切不安定因素。4）消防管理。以消防監(jiān)控室為指揮中心，借助先進(jìn)的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施，做好日常消防防范工作。通過各種形式，加強(qiáng)業(yè)主和員工的消防意識(shí)，提高消防技能。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過硬的義務(wù)消防隊(duì)。定期對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測(cè)試和消防設(shè)施、器材檢查，每年進(jìn)行兩次消防演習(xí)，提高物業(yè)員工的防火、滅火技能。每天進(jìn)行消防巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)排除，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

5）裝修管理。裝飾裝修直接關(guān)系到樓宇的安全,這就要求物業(yè)管理公司從裝修申報(bào)、方案審批、施工安全交底、簽訂裝修管理協(xié)議、入場(chǎng)手續(xù)辦理、施工期間的監(jiān)管到竣工驗(yàn)收，實(shí)行層層承諾，層層監(jiān)管，確保無(wú)一例違章裝修，并做好相關(guān)資料記錄。

6）保潔、綠化管理。一個(gè)清新、整潔、美好的環(huán)境，給住戶帶來(lái)的舒適與賞心悅目，并吸引著潛在的客戶?！凹?xì)節(jié)打造完美”，我們從細(xì)節(jié)入手，建立健全各項(xiàng)保潔綠化規(guī)章制度、服務(wù)程序和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，明確保潔范圍、所用保潔材料、監(jiān)督檢查方式等。確保公共部位到處窗明幾凈，無(wú)衛(wèi)生死角，無(wú)異味，垃圾隨產(chǎn)隨清；花木青翠欲滴，給小區(qū)帶來(lái)了勃勃生機(jī)。

7）特約服務(wù)。特約服務(wù)是除物業(yè)合同中約定的常規(guī)服務(wù)外的有償服務(wù)，逐步開展包括入室保潔、快遞、維修、票務(wù)、配送等。各項(xiàng)特約服務(wù)須明碼標(biāo)價(jià)，公示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。此外，溫馨提示、重大節(jié)日前，小區(qū)進(jìn)行必要的裝飾、可以擇機(jī)組織召開業(yè)主座談會(huì),也是拉近與住戶的距離的好方式。如此，有助于提高業(yè)主滿意率，進(jìn)而提高經(jīng)營(yíng)效益。

8）財(cái)務(wù)管理。通過編制財(cái)務(wù)預(yù)算，可掌握企業(yè)計(jì)劃收支情況，從而采取有效的措施，控制各項(xiàng)費(fèi)用開支，降低成本。每月或每季度制定經(jīng)營(yíng)收支預(yù)算分析報(bào)告，以全面、完整、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映月或季度財(cái)務(wù)帳目狀況和經(jīng)營(yíng)成果。通過對(duì)經(jīng)營(yíng)收支報(bào)告的分析，了解項(xiàng)目盈利能力和營(yíng)運(yùn)能力，揭示在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在的問題，找出影響財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成本的因素，為下一步經(jīng)營(yíng)決策和財(cái)務(wù)決策提供重要依據(jù)。

在實(shí)際工作中，切忌顧此失彼。唯此，才能使各項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理在良性循環(huán)的軌道上運(yùn)行，并進(jìn)一步促進(jìn)公司的健康發(fā)展，創(chuàng)造更大的效益，創(chuàng)造“金牌物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)”，為公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與管理效益的雙贏出發(fā)。

六、物業(yè)管理公司盈利模式的確定

為拓寬經(jīng)營(yíng)思路，物業(yè)公司必須確定以下幾個(gè)觀點(diǎn)：

（1）在物業(yè)管理中，物業(yè)公司不僅是服務(wù)的供應(yīng)者，還應(yīng)成為服務(wù)的組織者，是服務(wù)的集成商；

（2）在物業(yè)管理中，物業(yè)公司可利用的資源不應(yīng)僅限于本公司專業(yè)技術(shù)、設(shè)備、管理人員，還包括信息和知識(shí)，信息和知識(shí)成為重要的資源；

（3）在物業(yè)管理中，物業(yè)公司在提供“機(jī)能性”服務(wù)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)給予業(yè)主提供“情感性”服務(wù)，創(chuàng)造良好社區(qū)文化氛圍，為開發(fā)商和自身品牌創(chuàng)造價(jià)值，同時(shí)也使業(yè)主的物業(yè)有更大升值。按著此種思路，從系統(tǒng)的角度，構(gòu)建了現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系思路。１、物業(yè)管理公司盈利模式的建立

上述現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系表明了現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式的核心理念7 是物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)要以全面提升客戶價(jià)值為核心，實(shí)現(xiàn)自身的業(yè)務(wù)的增值。與傳統(tǒng)物業(yè)管理體系相比，要實(shí)現(xiàn)以下幾個(gè)轉(zhuǎn)變：

（1）經(jīng)營(yíng)資源組織多元化、社會(huì)化。物業(yè)公司至少可以組織的四類資源來(lái)創(chuàng)造利潤(rùn)：公司自身的資源，如公司的專業(yè)技術(shù)、設(shè)備、管理人員；公司積累的關(guān)于所管轄業(yè)主需求的信息資源；公司積累的關(guān)于物業(yè)管理方面的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)；整合社會(huì)的相關(guān)資源。

（2）利潤(rùn)來(lái)源的多元化。物業(yè)公司可以通過四條途徑來(lái)創(chuàng)造利潤(rùn)：公司利用自身資源，在業(yè)主群體提供基本保證的基礎(chǔ)上充分開展增值服務(wù)，收取物業(yè)管理費(fèi)和勞務(wù)服務(wù)費(fèi)；公司通過創(chuàng)建信息服務(wù)平臺(tái)，把業(yè)主的需求信息“出售”給社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商，獲取信息服務(wù)費(fèi)；物業(yè)公司通過創(chuàng)建社區(qū)文化交流平臺(tái)，向業(yè)主提供“情感”服務(wù)，雖然不能直接從這項(xiàng)服務(wù)中獲得收入，但它能間接的創(chuàng)造利潤(rùn)：因?yàn)樯鐓^(qū)整體文化能夠營(yíng)造融洽、和睦的社區(qū)氛圍，加強(qiáng)業(yè)主群體之間、物業(yè)經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主群體之間的交流和溝通，增進(jìn)感情，為業(yè)主之間的互動(dòng)創(chuàng)造增值機(jī)會(huì)，這一方面有利于開展日常管理工作，業(yè)主也愿意把更多的增值服務(wù)委托給物業(yè)管理公司來(lái)提供；另外一方面有利于物業(yè)管理公司收集和積累關(guān)于業(yè)主群體的需求信息，因此，“情感”服務(wù)實(shí)際上起著“放大”利潤(rùn)的作用。

（3）服務(wù)對(duì)象的多元化。在物業(yè)管理公司盈利模式中，物業(yè)管理公司所扮演的“角色”既是服務(wù)的供應(yīng)者又是服務(wù)的組織者，是服務(wù)集成商。服務(wù)的對(duì)象是多元化的，不光是業(yè)主群體，而且包括租戶、房產(chǎn)開發(fā)商、社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商等。

２、物業(yè)管理公司盈利模式的建立，是為了適應(yīng)信息時(shí)代經(jīng)濟(jì)需求的現(xiàn)代物業(yè)的服務(wù)體系，其主要的作用在于：

從系統(tǒng)地角度，拓寬了傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)涵，從而給物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益提供了一個(gè)嶄新的經(jīng)營(yíng)思路，同時(shí)通過構(gòu)建了現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系，從而使現(xiàn)代物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者通過多種途徑來(lái)最大限度地滿足業(yè)主的需求，創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)效益和社會(huì)效益，是一件十分值得探索的事情。

王建平

2017年6月18日

第三篇：商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理的區(qū)分

商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理的區(qū)分

商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理是兩個(gè)概念。從大的范圍來(lái)講，物業(yè)管理屬于運(yùn)營(yíng)的范疇。但是如果把運(yùn)營(yíng)當(dāng)成項(xiàng)目對(duì)待的話，那么和物業(yè)管理就有非常大的區(qū)別了。站在廣場(chǎng)的角度，物業(yè)管理屬于后勤服務(wù)（如：出租，清潔、衛(wèi)生，安保等，個(gè)別項(xiàng)目因較小也會(huì)讓物業(yè)管理部分負(fù)責(zé)招租招商），主要起到對(duì)內(nèi)開展作用，而商業(yè)運(yùn)營(yíng)屬于拓展（如項(xiàng)目推廣，招商，業(yè)態(tài)調(diào)整，促銷等），起到對(duì)外開展作用，并在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中還將繼續(xù)進(jìn)行，不斷調(diào)整廣場(chǎng)業(yè)態(tài)。

物業(yè)管理是保證廣場(chǎng)的設(shè)備和實(shí)施，以最緩慢的速度在損耗，比如有一臺(tái)設(shè)備五年要維修的，延長(zhǎng)到八年的使用壽命這是物業(yè)管理保持商業(yè)地產(chǎn)硬件設(shè)施以最緩慢的損耗下降。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)正好相反，是要不斷提高租金，廣場(chǎng)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn)在什么地方？就在于租金回報(bào)，即通過提升租金，比如開始廣場(chǎng)總的租金是一個(gè)億，通過商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理之后在將來(lái)達(dá)到了1.5個(gè)億或者2億，這時(shí)候它的價(jià)值就大大提升了，這是商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理的最根本的區(qū)別。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)是往上走，物業(yè)管理是往下走。

那么商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理的主要不同工作之處在于：

商業(yè)運(yùn)營(yíng)：

1.負(fù)責(zé)圍繞對(duì)租戶的工作開展，例如客戶聯(lián)絡(luò)、咨詢服務(wù)、信息收集、資料維護(hù)、簽約項(xiàng)目的跟蹤落實(shí)、進(jìn)退場(chǎng)相關(guān)運(yùn)營(yíng)事宜等

2.租戶銷售業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)的收集、分析、反饋；幫助租戶制定銷售計(jì)劃。

3.租戶的租金管理與收取。

4.負(fù)責(zé)督導(dǎo)廣場(chǎng)商業(yè)租戶的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、商品質(zhì)量和現(xiàn)場(chǎng)紀(jì)律的管理。

5.負(fù)責(zé)監(jiān)督處理顧客投訴、監(jiān)督退換貨管理、物價(jià)管理、商品陳列等。

6.協(xié)助企劃部組織、實(shí)施、推廣企劃方案的進(jìn)行與落實(shí)，并反饋成效。

7.對(duì)廣場(chǎng)商業(yè)進(jìn)行二次開發(fā)與維護(hù)，對(duì)廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的效果進(jìn)行評(píng)估和改善建議提交，以供公司領(lǐng)導(dǎo)決策。

物業(yè)管理：

1． 廣場(chǎng)租戶物品的進(jìn)出控制。

2． 主動(dòng)引進(jìn)公安、消防等綜合執(zhí)法部門進(jìn)行管理，確保廣場(chǎng)的消防與防盜等安全問題。

3． 督導(dǎo)綠城方的物業(yè)管理內(nèi)容是否落實(shí)與服務(wù)水準(zhǔn)是否符合廣場(chǎng)要求。

第四篇：商業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)細(xì)則

商業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)細(xì)則

標(biāo)簽：商業(yè)

商業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)

一、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司成立的目的

對(duì)于購(gòu)物中心（商場(chǎng)）開發(fā)商來(lái)說(shuō)，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行管理，才能長(zhǎng)久發(fā)展。目前國(guó)內(nèi)商鋪購(gòu)買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對(duì)購(gòu)物中心的管理更為重要。如果購(gòu)物中心商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到開發(fā)商的頭上。綜觀國(guó)內(nèi)外購(gòu)物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購(gòu)物中心是一種通用的模式。

二、商業(yè)管理公司組織架構(gòu)

商業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)一般包括：

經(jīng)營(yíng)層面：（含總經(jīng)理、副總經(jīng)理/總經(jīng)理助理）；

管理層面：辦公室；財(cái)務(wù)部；業(yè)務(wù)發(fā)展部；商場(chǎng)管理部；招商部（后期可并至業(yè)務(wù)部）；企劃部等。

各部門主要工作內(nèi)容：總經(jīng)理是決策人，副總經(jīng)理主管業(yè)務(wù)、行政等；辦公室主管人事、行政和總務(wù)等；財(cái)務(wù)部主管資金運(yùn)作和收銀員等工作；業(yè)務(wù)部主管商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)等方面；商場(chǎng)管理部主管商場(chǎng)水、電、保安，維修等工作；企劃部主管商場(chǎng)形象、促銷等工作；招商部前期以招商為主，后期合并至業(yè)務(wù)部門。

三、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司作用

受托的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司及業(yè)主三個(gè)權(quán)利主體共存的法律關(guān)系，由于前期的業(yè)主委員會(huì)尚未成立，開發(fā)公司與受托的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的行為規(guī)范必須有委托合同予以明確，以確認(rèn)XXX商業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)XXX商業(yè)進(jìn)行系列工作的管理地位，從而達(dá)到統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一品牌管理、統(tǒng)一質(zhì)量管理，統(tǒng)一價(jià)格管理、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一客服管理、統(tǒng)一企劃推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理。為投資者、經(jīng)營(yíng)者保駕護(hù)航。

四、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司目標(biāo)

以專業(yè)服務(wù)運(yùn)作模式為基礎(chǔ)，依托完整的市場(chǎng)定位體系，優(yōu)勢(shì)資源，提升項(xiàng)目市場(chǎng)形象，保持良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，傳導(dǎo)先進(jìn)商業(yè)管理理念，保障項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)性發(fā)展，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目升值與保值，最終達(dá)成開發(fā)方、買賣方、運(yùn)營(yíng)方等多方共贏局面。

五、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司構(gòu)建模式

1、商業(yè)管理公司隸屬于開發(fā)公司，由開發(fā)公司投資組建；

2、由開發(fā)公司專聘商業(yè)管理公司，委托其對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理、服務(wù)；

六、商業(yè)管理公司管理功能

1、研究功能：運(yùn)用專業(yè)的市場(chǎng)研究體系，結(jié)合項(xiàng)目所在地最新商業(yè)市調(diào)信息及相關(guān)政策支持，制定合理、有針對(duì)性的品牌導(dǎo)入操作策略、提供運(yùn)營(yíng)決策支持及各種商業(yè)咨詢系統(tǒng)，最大程度上保障項(xiàng)目的整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2、管理功能：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，建立健康、有序的運(yùn)營(yíng)機(jī)制。確保優(yōu)良、健全的融資、消費(fèi)環(huán)境。

3、協(xié)調(diào)功能：協(xié)調(diào)解決開發(fā)方、買賣方、客戶與、管理公司的沖突、矛盾。搭建四者與消費(fèi)市場(chǎng)的橋梁，及時(shí)溝通、反饋各方信息。

六、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理體系

1、統(tǒng)一管理：統(tǒng)一的市場(chǎng)形象，整體、協(xié)調(diào)的經(jīng)營(yíng)模式，保障市場(chǎng)多元化消費(fèi)活力，采取群體化多角度消費(fèi)渠道，充分尊重顧客的選擇權(quán)，復(fù)合對(duì)單一，具備不可比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)：根據(jù)運(yùn)作進(jìn)度和供求市場(chǎng)影響，不定期舉辦各種類型的促銷活動(dòng)，統(tǒng)一折扣優(yōu)惠或部分商品折現(xiàn)等；既可以項(xiàng)目整體為單位，也可以部分品牌為單位，在適當(dāng)范圍內(nèi)進(jìn)行造勢(shì)宣傳。

3、后勤配送：成立專業(yè)后勤部，針對(duì)品牌商家和消費(fèi)群體，以大宗或特殊服務(wù)為主，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、跨行業(yè)的高效、便捷的配送服務(wù)；

4、先行賠付：制定專項(xiàng)賠付額度，加大購(gòu)物保障力度，增強(qiáng)消費(fèi)信心，引導(dǎo)、建立客戶忠誠(chéng)度和品牌度；

5、末位淘汰：針對(duì)經(jīng)營(yíng)不善、不符整體發(fā)展規(guī)律的個(gè)別商家，及時(shí)運(yùn)用政策扶持、調(diào)研市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)建議、運(yùn)營(yíng)整改等軟性措施和適當(dāng)硬件支撐，若仍不能很好適應(yīng)市場(chǎng)，及時(shí)清理，更換新鮮血液，保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和良性循環(huán)軌道。

七、商業(yè)進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)模式

（一）購(gòu)物中心具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)

購(gòu)物中心的商鋪是有計(jì)劃的聚集,對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”是購(gòu)物中心區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。“統(tǒng)一管理”，要求購(gòu)物中心必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的購(gòu)物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?！胺稚⒔?jīng)營(yíng)”，是購(gòu)物中心對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，但購(gòu)物中心的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。

（二）購(gòu)物中心的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管

為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在購(gòu)物中心銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。另外，某些購(gòu)物中心通過在租賃合約中直接借用國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式，在法律上確定購(gòu)物中心管理公司的管理地位。

1、“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理

①所謂“品牌審核管理”是指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。

審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。

②“完善的租約管理”

租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理（可以借鑒國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式），比如：

（1）承租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)購(gòu)物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可（業(yè)主委員會(huì)成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可）；

（2）營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定；

（3）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統(tǒng)一管理；

（4）為整個(gè)購(gòu)物中心促銷承擔(dān)的義務(wù)；

（5）承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有償還是無(wú)償，有無(wú)限制；

（6）投保范圍事宜；

（7）是否統(tǒng)一的收銀。

③購(gòu)物中心的招商鐘情于知名連鎖商業(yè)企業(yè)。

一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心的順利銷售與管理。但是近年來(lái)，購(gòu)物中心與連鎖商業(yè)企業(yè)往往更能達(dá)到較好的合作。

因?yàn)閷?duì)購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，其一，連鎖商業(yè)企業(yè)因?yàn)橛幸?guī)模、有足夠的店鋪?zhàn)鲋?，故而其商品銷售價(jià)格會(huì)低于非連鎖型店，而低價(jià)格也是購(gòu)物中心想要吸引消費(fèi)者購(gòu)物的“法寶”之一；其二，購(gòu)物中心對(duì)進(jìn)駐商戶的管理雖屬統(tǒng)一規(guī)劃，但只要商戶遵紀(jì)守法，購(gòu)物中心的商業(yè)管理公司不會(huì)如同百貨公司那樣對(duì)商戶干涉過多。因此，選擇自律性高、有固定經(jīng)營(yíng)模式的連鎖企業(yè)，對(duì)購(gòu)物中心的管理來(lái)說(shuō)，是相當(dāng)省心和放心的。

另外對(duì)連鎖商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，選擇商業(yè)價(jià)值高的地段和足夠大的面積經(jīng)營(yíng)是至關(guān)重要的。購(gòu)物中心由于選址慎之又慎，多選在人氣最旺的區(qū)域或最有潛力的區(qū)域，因此進(jìn)駐購(gòu)物中心的連鎖企業(yè)，就等于不費(fèi)力氣找到經(jīng)營(yíng)的好地段；其二，購(gòu)物中心采取入駐商戶獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的模式、多功能商業(yè)規(guī)劃，人氣上有保證，故連鎖商業(yè)企業(yè)也希望入駐購(gòu)物中心。

2、“統(tǒng)一的營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益

由于目前購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引購(gòu)物者光顧。管理公司應(yīng)該為購(gòu)物中心策劃好1年365天的天天營(yíng)銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無(wú)節(jié)造節(jié)過”，組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)?。如果?gòu)物中心統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。

3、“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作

購(gòu)物中心須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證購(gòu)物中心的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有：

（1）指導(dǎo)項(xiàng)目：培訓(xùn)售貨員、賣場(chǎng)布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排；

（2）協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作；

（3）服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；

（4）監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)購(gòu)物中心的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。

4、“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)

購(gòu)物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等

下面是贈(zèng)送的團(tuán)隊(duì)管理名言學(xué)習(xí)，不需要的朋友可以編輯刪除?。≈x謝?。?/p>

1、溝通是管理的濃縮。

2、管理被人們稱之為是一門綜合藝術(shù)--“綜合”是因?yàn)楣芾砩婕盎驹怼⒆晕艺J(rèn)知、智慧和領(lǐng)導(dǎo)力；“藝術(shù)”是因?yàn)楣芾硎菍?shí)踐和應(yīng)用。

3、管理得好的工廠，總是單調(diào)乏味，沒有任何激動(dòng)人心的事件發(fā)生。

4、管理工作中最重要的是：人正確的事，而不是正確的做事。

5、管理就是溝通、溝通再溝通。

6、管理就是界定企業(yè)的使命，并激勵(lì)和組織人力資源去實(shí)現(xiàn)這個(gè)使命。界定使命是企業(yè)家的任務(wù)，而激勵(lì)與組織人力資源是領(lǐng)導(dǎo)力的范疇，二者的結(jié)合就是管理。

7、管理是一種實(shí)踐，其本質(zhì)不在于“知”而在于“行”；其驗(yàn)證不在于邏輯，而在于成果；其唯一權(quán)威就是成就。

8、管理者的最基本能力：有效溝通。

9、合作是一切團(tuán)隊(duì)繁榮的根本。

10、將合適的人請(qǐng)上車，不合適的人請(qǐng)下車。

11、領(lǐng)導(dǎo)不是某個(gè)人坐在馬上指揮他的部隊(duì)，而是通過別人的成功來(lái)獲得自己的成功。

12、企業(yè)的成功靠團(tuán)隊(duì)，而不是靠個(gè)人。

13、企業(yè)管理過去是溝通，現(xiàn)在是溝通，未來(lái)還是溝通。

14、賞善而不罰惡，則亂。罰惡而不賞善，亦亂。

15、賞識(shí)導(dǎo)致成功，抱怨導(dǎo)致失敗。

16、世界上沒有兩個(gè)人是完全相同的，但是我們期待每個(gè)人工作時(shí)，都擁有許多相同的特質(zhì)。

17、首先是管好自己，對(duì)自己言行的管理，對(duì)自己形象的管理，然后再去影響別人，用言行帶動(dòng)別人。

18、首先要說(shuō)的是，CEO要承擔(dān)責(zé)任，而不是“權(quán)力”。你不能用工作所具有的權(quán)力來(lái)界定工作，而只能用你對(duì)這項(xiàng)工作所產(chǎn)生的結(jié)果來(lái)界定。CEO要對(duì)組織的使命和行動(dòng)以及價(jià)值觀和結(jié)果負(fù)責(zé)。

19、團(tuán)隊(duì)精神是從生活和教育中不斷地培養(yǎng)規(guī)范出來(lái)的。研究發(fā)現(xiàn)，從小沒有培養(yǎng)好團(tuán)隊(duì)精神，長(zhǎng)大以后即使天天培訓(xùn)，效果并不是很理想。因?yàn)槿说乃枷胧菑男≡炀偷?，小時(shí)候如果沒有注意到，長(zhǎng)大以后再重新培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神其實(shí)是很困難的。

20、團(tuán)隊(duì)精神要從經(jīng)理人自身做起，經(jīng)理人更要帶頭遵守企業(yè)規(guī)定，讓技術(shù)及素質(zhì)較高的指導(dǎo)較差的，以團(tuán)隊(duì)的榮譽(yù)就是個(gè)人的驕傲啟能啟智，互利共生，互惠成長(zhǎng)，不斷地逐漸培養(yǎng)員工的團(tuán)隊(duì)意識(shí)和集體觀念。

21、一家企業(yè)如果真的像一個(gè)團(tuán)隊(duì)，從領(lǐng)導(dǎo)開始就要嚴(yán)格地遵守這家企業(yè)的規(guī)章。整家企業(yè)如果是個(gè)團(tuán)隊(duì)，整個(gè)國(guó)家如果是個(gè)團(tuán)隊(duì)，那么自己的領(lǐng)導(dǎo)要身先士卒帶頭做好，自己先樹立起這種規(guī)章的威嚴(yán)，再要求下面的人去遵守這種規(guī)章，這個(gè)才叫做團(tuán)隊(duì)。

22、已所不欲，勿施于人。

23、卓有成效的管理者善于用人之長(zhǎng)。

24、做企業(yè)沒有奇跡而言的，凡是創(chuàng)造奇跡的，一定會(huì)被超過。企業(yè)不能跳躍，就一定是（循著）一個(gè)規(guī)律，一步一個(gè)腳印地走。

25、大成功靠團(tuán)隊(duì)，小成功靠個(gè)人。

26、不善于傾聽不同的聲音，是管理者最大的疏忽。

關(guān)于教師節(jié)的名

人

名

言

|教

師

節(jié)

名

人

名

言

1、一個(gè)人在學(xué)校里表面上的成績(jī)，以及較高的名次，都是靠不住的，唯一的要點(diǎn)是你對(duì)于你所學(xué)的是否心里真正覺得很喜歡，是否真有濃厚的興趣……--鄒韜奮

2、教師是蠟燭，燃燒了自己，照亮了別人。--佚名

3、使學(xué)生對(duì)教師尊敬的惟一源泉在于教師的德和才。--愛因斯坦

4、三人行必有我?guī)熝?；擇其善者而從之，其不善者而改之?-孔子

5、在我們的教育中，往往只是為著實(shí)用和實(shí)際的目的，過分強(qiáng)調(diào)單純智育的態(tài)度，已經(jīng)直接導(dǎo)致對(duì)倫理教育的損害。--愛因斯坦

6、舉世不師，故道益離。--柳宗元

7、古之學(xué)者必嚴(yán)其師，師嚴(yán)然后道尊。--歐陽(yáng)修

8、教師要以父母般的感情對(duì)待學(xué)生。--昆體良

9、機(jī)會(huì)對(duì)于不能利用它的人又有什么用呢？正如風(fēng)只對(duì)于能利用它的人才是動(dòng)力。--西蒙

10、一日為師，終身為父。--關(guān)漢卿

11、要尊重兒童，不要急于對(duì)他作出或好或壞的評(píng)判。--盧梭

12、捧著一顆心來(lái)，不帶半根草去。--陶行知

13、君子藏器于身，待時(shí)而動(dòng)。--佚名

14、教師不僅是知識(shí)的傳播者，而且是模范。--布魯納

15、教師是人類靈魂的工程師。--斯大林

16、學(xué)者必求師，從師不可不謹(jǐn)也。--程頤

17、假定美德既知識(shí)，那么無(wú)可懷疑美德是由教育而來(lái)的。--蘇格拉底

18、好花盛開，就該盡先摘，慎莫待美景難再，否則一瞬間，它就要凋零萎謝，落在塵埃。--莎士比亞

19、養(yǎng)體開智以外，又以德育為重。--康有為

20、無(wú)貴無(wú)賤，無(wú)長(zhǎng)無(wú)少，道之所存，師之所存也。--韓愈

21、誰(shuí)若是有一剎那的膽怯，也許就放走了幸運(yùn)在這一剎那間對(duì)他伸出來(lái)的香餌。--大仲馬

22、學(xué)貴得師，亦貴得友。--唐甄

23、故欲改革國(guó)家，必先改革個(gè)人；如何改革個(gè)人？唯一方法，厥為教育。--張伯苓

24、為學(xué)莫重于尊師。--譚嗣同

25、愚蠢的行動(dòng)，能使人陷于貧困；投合時(shí)機(jī)的行動(dòng)，卻能令人致富。--克拉克

26、凡是教師缺乏愛的地方，無(wú)論品格還是智慧都不能充分地或自由地發(fā)展。--羅素

27、不愿向小孩學(xué)習(xí)的人，不配做小孩的先生。--陶行知

28、少年進(jìn)步則國(guó)進(jìn)步。--梁?jiǎn)⒊?/p>

29、弱者坐失良機(jī)，強(qiáng)者制造時(shí)機(jī)，沒有時(shí)機(jī)，這是弱者最好的供詞。--佚名 有關(guān)刻苦學(xué)習(xí)的格言

1、訥訥寡言者未必愚，喋喋利口者未必智。

2、勤奮不是嘴上說(shuō)說(shuō)而已，而是要實(shí)際行動(dòng)。

3、靈感不過是“頑強(qiáng)的勞動(dòng)而獲得的獎(jiǎng)賞”。

4、天才就是百分之九十九的汗水加百分之一的靈感。

5、勤奮和智慧是雙胞胎，懶惰和愚蠢是親兄弟。

6、學(xué)問淵博的人，懂了還要問；學(xué)問淺薄的人，不懂也不問。

7、人生在勤，不索何獲。

8、學(xué)問勤中得。學(xué)然后知不足。

9、勤奮者廢寢忘食，懶惰人總沒有時(shí)間。

10、勤奮的人是時(shí)間的主人，懶惰的人是時(shí)間的奴隸。

11、山不厭高，水不厭深。驕傲是跌跤的前奏。

12、藝術(shù)的大道上荊棘叢生，這也是好事，常人望而卻步，只有意志堅(jiān)強(qiáng)的人例外。

13、成功＝艱苦勞動(dòng)＋正確方法＋少說(shuō)空話。

14、驕傲來(lái)自淺薄，狂妄出于無(wú)知。驕傲是失敗的開頭，自滿是智慧的盡頭。

15、不聽指點(diǎn)，多繞彎彎。不懂裝懂，永世飯桶。

16、言過其實(shí)，終無(wú)大用。知識(shí)愈淺，自信愈深。

17、智慧源于勤奮，偉大出自平凡。

18、你想成為幸福的人嗎？但愿你首先學(xué)會(huì)吃得起苦。

19、自古以來(lái)學(xué)有建樹的人，都離不開一個(gè)“苦”字。

20、天才絕不應(yīng)鄙視勤奮。

21、試試并非受罪，問問并不吃虧。善于發(fā)問的人，知識(shí)豐富。

22、智者千慮，必有一失；愚者千慮，必有一得。

23、不要心平氣和，不要容你自己昏睡！趁你還年輕，強(qiáng)壯、靈活，要永不疲倦地做好事。

24、說(shuō)大話的人像爆竹，響一聲就完了。鑒難明，始能照物；衡唯平，始能權(quán)物。

25、貴有恒何必三更眠五更起，最無(wú)益只怕一日曝十日寒。

26、刀鈍石上磨，人笨人前學(xué)。以人為師能進(jìn)步。

27、寬闊的河平靜，博學(xué)的人謙虛。秀才不怕衣衫破，就怕肚子沒有貨。

第五篇：淺析物業(yè)管理在商業(yè)物業(yè)中的價(jià)值

淺析物業(yè)管理在商業(yè)物業(yè)中的價(jià)值

［摘要］商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性、公眾性和服務(wù)性決定了與住宅小區(qū)不一樣的管理特色。本文從商業(yè)物業(yè)管理要求出發(fā)闡述了物業(yè)管理對(duì)提升商業(yè)物業(yè)價(jià)值的作用。

［關(guān)鍵詞] 商業(yè)物業(yè) 管理 價(jià)值

一、商業(yè)物業(yè)和商業(yè)物業(yè)管理

商業(yè)物業(yè)是指以經(jīng)營(yíng)和收益為目的的建筑物及配套設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地以及相關(guān)權(quán)益的總稱。它是城市整體規(guī)劃建筑中的一種重要功能組成部分，同時(shí)具有經(jīng)營(yíng)性、公眾性和服務(wù)性。商業(yè)物業(yè)主要包括商務(wù)物業(yè)、酒店物業(yè)、商貿(mào)物業(yè)和娛樂休閑物業(yè)。目前，商業(yè)物業(yè)的管理模式主要采取開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理相分離的方式，具體分為兩種：一是由一家綜合性經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行總體經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)服務(wù)，如杭州西城廣場(chǎng)以及廣州、深圳的一些大型商業(yè)市場(chǎng)；二是由商業(yè)經(jīng)營(yíng)性公司和專業(yè)性物業(yè)管理公司進(jìn)行合作管理，如臨平中都廣場(chǎng)、余杭黃湖商貿(mào)城、河南周口·五一廣場(chǎng)等。不管采取何種運(yùn)作管理模式，商業(yè)物業(yè)管理不但要提供一般性的物業(yè)管理服務(wù)（如保安、清潔、消防、交通組織、設(shè)備設(shè)施管理等），還要完成帶有一定經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的商業(yè)管理工作（如招商、市場(chǎng)推廣、公關(guān)、品牌管理及客戶關(guān)系管理）。

二、商業(yè)物業(yè)管理的價(jià)值

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，物業(yè)管理并不直接創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，但它通過顧客滿意的管理，為經(jīng)營(yíng)者和投資者創(chuàng)造財(cái)富。目前市場(chǎng)上的投資者、經(jīng)營(yíng)者越來(lái)越關(guān)心商業(yè)地產(chǎn)管理者的專業(yè)水平，成功的商業(yè)物業(yè)管理可以增加商業(yè)地產(chǎn)投資的升值空間，甚至有人認(rèn)為物業(yè)管理是商業(yè)地產(chǎn)成功之保障。究其原因，主要是商業(yè)物業(yè)管理的各個(gè)方面決定了其在商業(yè)物業(yè)中的價(jià)值。

1.客戶滿意保證商業(yè)物業(yè)價(jià)值

商業(yè)物業(yè)具有大開間多、設(shè)備商號(hào)多、客流量大等特點(diǎn)，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大、責(zé)任重。一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場(chǎng)所，服務(wù)對(duì)象是住戶。而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其物業(yè)管理企業(yè)面對(duì)的服務(wù)對(duì)象是業(yè)主、租戶和顧客，其中，租戶和顧客群是流動(dòng)的，不斷變化的，且來(lái)源不同、構(gòu)成復(fù)雜，因此物業(yè)管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽(yù)。而且現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)其運(yùn)作模式流行“六位一體”，即投資者、開發(fā)商、商家、專業(yè)運(yùn)營(yíng)商、消費(fèi)顧客和政府共同參與，實(shí)現(xiàn)各方利益平衡，達(dá)到多贏目的。一旦物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯(cuò)，導(dǎo)致租戶或顧客不滿，將對(duì)物業(yè)商譽(yù)產(chǎn)生極大的影響，可能因此失去租戶或顧客，導(dǎo)致物業(yè)的貶值。

2.安全管理衡量商業(yè)物業(yè)價(jià)值

商業(yè)物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象主要為綜合商業(yè)樓宇，其特點(diǎn)為樓層高、層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。相比住宅物業(yè)，商業(yè)綜合樓宇大多位于市中心或CBD商圈，人口流動(dòng)頻繁。是否能管理好商業(yè)綜合樓宇，確保大樓各部分正常運(yùn)作，確保物業(yè)和樓內(nèi)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，是衡量物業(yè)保值增值的重要因素。

3.設(shè)備運(yùn)行體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價(jià)值

商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)代化程度較高，設(shè)施設(shè)備齊全、先進(jìn)，大多配備了高智能化的供電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、安全管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)和交通管理系統(tǒng)等，這些設(shè)施設(shè)備技術(shù)含量高、運(yùn)行頻繁，商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性需要設(shè)施設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)正常、快捷和舒適。如果一旦出現(xiàn)故障，將直接影響到商家的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和顧客的消費(fèi)心情，甚至出現(xiàn)安全事故，影響業(yè)主的品牌形象。所以為考慮企業(yè)和商家的形象業(yè)主大多會(huì)選擇知名物業(yè)管理企業(yè)，而物業(yè)管理企業(yè)高水平的管理在獲得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)也體現(xiàn)了物業(yè)本身的物有所值甚至物超所值。

4.環(huán)境管理創(chuàng)造商業(yè)物業(yè)價(jià)值

商業(yè)物業(yè)對(duì)公共區(qū)域的環(huán)境清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序管理、廣告管理、形象維護(hù)、設(shè)施設(shè)置、人流分離、建筑物維護(hù)的要求非常高，而且要求物業(yè)管理人員有良好的審美觀和一定的視覺欣賞素質(zhì)。整體管理要達(dá)到集整潔性、美觀性、明亮性和舒適性為一體的效果，以創(chuàng)造和維護(hù)環(huán)境的優(yōu)美，使顧客在幽雅、輕松的環(huán)境中感受商家的形象和物業(yè)的檔次，是流動(dòng)的廣告，創(chuàng)造了物業(yè)的營(yíng)銷價(jià)值。

5.營(yíng)銷推廣提升物業(yè)價(jià)值

商業(yè)物業(yè)的管理與一般類型物業(yè)管理的最大不同之處就在于商業(yè)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作是要進(jìn)行商業(yè)形象的宣傳推廣，不斷擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的知名度，樹立良好的商譽(yù)形象，吸引更多的潛在承租商和消費(fèi)者。由于商業(yè)物業(yè)常常會(huì)有社會(huì)活動(dòng)和商業(yè)活動(dòng)的舉辦和進(jìn)行，因此物業(yè)管理企業(yè)和管理者要有較強(qiáng)的活動(dòng)策劃能力、組織能力和協(xié)調(diào)能力，并要與當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)政府機(jī)構(gòu)、社會(huì)組織保持良好的溝通和合作關(guān)系，從而提高業(yè)主的品牌形象和社會(huì)影響力，聚集人氣，吸引客流，提升物業(yè)的檔次和價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)高投資性和回報(bào)性。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積通常在1.2平方米以上，而目前我國(guó)大多城市未到一半，發(fā)達(dá)省市如杭州只有0.7平方米。可以預(yù)見由于商業(yè)物業(yè)的地段、管理和效益都比住宅物業(yè)更“黃金”，這一新的物業(yè)模式必將隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程而高速發(fā)展。成功的物業(yè)管理不但是物業(yè)公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，更可以全面提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。參考文獻(xiàn):

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