第一篇：許豫宏教授：旅游地產(chǎn)開發(fā)的城市經(jīng)濟(jì)圈理論

許豫宏教授：旅游地產(chǎn)開發(fā)的城市經(jīng)濟(jì)圈理論

所謂的城市經(jīng)濟(jì)圈，其定義為：由一個具有較高首位度的城市經(jīng)濟(jì)中心，和與中心密切關(guān)聯(lián)且通過中心輻射帶動的若干腹地城市所構(gòu)成的環(huán)狀經(jīng)濟(jì)區(qū)域。傳統(tǒng)的增長極理論和核心邊緣理論、中心地理論、生產(chǎn)地域綜合體理論、區(qū)域一體化理論、可持續(xù)發(fā)展理論、邁克爾?波特的產(chǎn)業(yè)競爭力理論等理論，共同構(gòu)成了其理論基礎(chǔ)。

按照這一理論：城市經(jīng)濟(jì)圈，它以城市為中心，逐步向外發(fā)展的，可適應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同層次的規(guī)劃實踐。其發(fā)展有利于適當(dāng)提高消費(fèi)率、實現(xiàn)投資與消費(fèi)協(xié)調(diào)、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)；能促使政府轉(zhuǎn)換職能，提高服務(wù)水平。而且，城市經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，還能促使城市文化趨同，更有利于構(gòu)成或打造大空間的文化優(yōu)勢。大城市經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，有利于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一體化，可以使資源在更大范圍內(nèi)實現(xiàn)優(yōu)化配置。許豫宏認(rèn)為：城市圈理論的特點 一是關(guān)注“整體性”，二是關(guān)注“協(xié)調(diào)性”。

以此理論審視旅游，它可以在城市經(jīng)濟(jì)圈的整體發(fā)展理念指導(dǎo)下，實現(xiàn)區(qū)內(nèi)旅游的深度合作。即圍繞著區(qū)域旅游（包括綜合體旅游）的整體發(fā)展目標(biāo)，統(tǒng)籌解決區(qū)內(nèi)各方在旅游合作中的矛盾和沖突，整合不同旅游資源，促成旅游統(tǒng)一市場的形成；鼓勵相關(guān)合作者的互動、溝通和協(xié)作，通過多種合作途徑，尋求客源發(fā)生地與旅游目的地之間在時空上的合作，實現(xiàn)區(qū)域旅游業(yè)和旅游企業(yè)經(jīng)營的最優(yōu)化組合與整體化發(fā)展，保證旅游經(jīng)營活動的高效運(yùn)行和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。

第二篇：許豫宏教授：度假旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式

許豫宏教授：度假旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式

度假旅游地產(chǎn)與普通的旅游地產(chǎn)開發(fā)不同，它更依賴于周邊環(huán)境和投資實力。因為度假旅游地產(chǎn)的客戶不僅僅需要滿足住房的需求．而是更加注重生活品質(zhì)、更加重投資效益。目前在環(huán)城度假旅游地產(chǎn)開發(fā)中，主要分為景區(qū)依托型和生態(tài)打造型兩種類型。景區(qū)依托型：城市周邊通常是作為都市休閑度假旅游的重要組成部分，與城市配套發(fā)展，稱之為環(huán)城游憩帶，其間分布了眾多旅游景區(qū)，是城市居民日常休閑旅游的最佳去處。同時，景區(qū)的人氣和良好的生態(tài)環(huán)境帶來了土地的增值，周邊旅游地產(chǎn)開發(fā)逐步興起，從而形成旅游、度假、商務(wù)、休閑于一體的旅游綜合體，是成熟的城市功能的重要配套。生態(tài)打造型：在距離城市一小時車程的范圍內(nèi)，很多區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，土地資源豐富，因此，城市功能逐步延伸，在生態(tài)保護(hù)和修復(fù)的基礎(chǔ)上，逐漸成為適宜人居的社區(qū)，與人居社區(qū)配套的往往是高爾夫開發(fā)，溫泉療養(yǎng)的開發(fā)等。

第三篇：許豫宏教授旅游地產(chǎn)開發(fā)概論之融資

旅游地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)則之投融資

第一節(jié)旅游地產(chǎn)投融資渠道

旅游地產(chǎn)由于有規(guī)模大、投資大、建設(shè)周期長、投資回報期長的現(xiàn)實問題，通常還受自然和社會經(jīng)濟(jì)、國家房地產(chǎn)政策調(diào)控等影響的不確定因素較多。所以必須打破國內(nèi)銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局，拓展多元的投資融資途徑。

一、旅游地產(chǎn)投融資渠道

旅游地產(chǎn)項目投資融資的途徑和方法如下：

（一）國外商業(yè)貸款融資途徑

這類融資渠道大概分為外國政府貸款、國際金融組織貸款、國際商業(yè)貸款。最常用的是國際商業(yè)貸款方式，在我國現(xiàn)行的管理中，國際商業(yè)貸款包括國外商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)貸款、出口銀行、發(fā)行境外債券、國際金融租賃等。但是特別注意的是這種融資模式因為具有超強(qiáng)的風(fēng)險控制程序、特別看重企業(yè)現(xiàn)金流、特別看重企業(yè)是否穩(wěn)健成長等因素，所以快而穩(wěn)健的旅游地產(chǎn)項目才是最重要的。

（二）旅游地產(chǎn)證券化

將旅游地產(chǎn)與資本市場運(yùn)作捆綁在一起將是未來融資的趨勢，這樣有利于在大規(guī)模的項目開發(fā)中獲取資金，加速資本積累，促使土地的有效利用。資產(chǎn)證券化根據(jù)其產(chǎn)生現(xiàn)金流資產(chǎn)類型的不同，劃分為MBS、CMBS、REITs、ABS、海外房地產(chǎn)投資基金等。

（三）境內(nèi)外上市融資

上市融資越來越重要，成為各旅游地產(chǎn)開發(fā)公司的首選融資模式，境外直接上市即直接以國內(nèi)公司的名義向國外證券主管部門申請發(fā)行的登記注冊，并發(fā)行股票(或其它衍生金融工具)，向當(dāng)?shù)刈C券交易所申請掛牌上市交易。即通常說的N股、S股等。通常還有的做法就是買殼借殼上市。目前我國境外上市渠道主要是紐約證券交易所（NYSE）和納斯達(dá)克（NASDAQ）。

（四）金融租賃融資

金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請求，按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣人購買承租人指定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將一個時期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)讓渡給承租人。只要雙方協(xié)商一致，在租賃期滿后，該租賃物即可以歸承租人所有。

（五）典當(dāng)融資

典當(dāng)是指當(dāng)戶將其動產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。

二、旅游地產(chǎn)投融資渠道選擇

旅游地產(chǎn)行業(yè)是土地和資金的緊密結(jié)合體，二者缺一不可。在當(dāng)前新的金融環(huán)境下，融資能力就是競爭力。面對以上眾多的融資途徑來看，國內(nèi)商業(yè)銀行貸款相對容易獲得，這是企業(yè)主要融資工具；國外商業(yè)銀行貸款一旦獲得，貸款數(shù)額相對巨大，利率較高；投資信托在期限、規(guī)模、風(fēng)險方面與房地產(chǎn)開發(fā)匹配，融資方式靈活，節(jié)稅，適合中大型房企；投資基金關(guān)注成長型規(guī)范企業(yè)，回報要求高；境內(nèi)上市可以提升企業(yè)品牌，直接擴(kuò)大融資渠道，適應(yīng)房企改制需求；境外上市上市公司可達(dá)到盡可能高的價格，公司可獲得較大聲譽(yù)，股票發(fā)行范圍廣；金融租賃節(jié)省成本，有避稅作用，無需額外抵押和擔(dān)保品，降低企業(yè)現(xiàn)金流，可獲得余額融資，適合長期融資需求；典當(dāng)融資辦理時間短，借款成數(shù)高，無需評估費(fèi)，當(dāng)金用途不設(shè)限制；私募基金手續(xù)簡便，可節(jié)省企業(yè)發(fā)行時間注冊費(fèi)用，融資數(shù)目大；合作開發(fā)互相補(bǔ)充房地產(chǎn)開發(fā)資源，推動資金有機(jī)結(jié)合，盤活開發(fā)項目，獲得合作比較容易。

從旅游地產(chǎn)企業(yè)角度來看，大型企業(yè)適宜選擇投資基金、境內(nèi)上市、境外上市、發(fā)行企業(yè)債、國外商業(yè)銀行貸款；中型企業(yè)適宜選擇投資信托、企業(yè)并購、國內(nèi)商業(yè)銀行貸款；小型企業(yè)適宜選擇私募資金、金融租賃、合作開發(fā)、典當(dāng)融資；結(jié)合各個融資模式的特點，然后根據(jù)企業(yè)自身情況，找到企業(yè)自身適合的融資模式，是自身投入更少，獲得更多，效率最大化。

第二節(jié)旅游地產(chǎn)投融資模式

一、旅游地產(chǎn)投融資的模式

（一）自籌模式

自籌模式是指一些資金較為雄厚，有經(jīng)濟(jì)實力或募集資金能力強(qiáng)大的大型企業(yè)通過自身現(xiàn)有資金或者通過各種方式擴(kuò)大自有資金進(jìn)行融資從而投資房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的一種模式。這些企業(yè)自身融資的方式有多種，主要包括內(nèi)部融資以及外部融資方式兩種方式，其中內(nèi)部融資主要包括抵押貸款等各種銀行貸款，預(yù)收購房定金和房款等。其中上市公司還可以進(jìn)行貼現(xiàn)股票等多種方式。而外部融資主要包括發(fā)行企業(yè)債券，銀行貸款，房地產(chǎn)投資信托，利用海外資金，向其它金融及增發(fā)融資等方式。機(jī)構(gòu)貸款，上市公司還可以進(jìn)行上市融資，包括首次公開發(fā)行上市融資，配股以及增發(fā)融資等等方式。

自籌模式通常是資金實力雄厚的企業(yè)或公司，可以較輕松拿到地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境良好的土地，或者自身擁有土地，對于資金的需求不像其他的旅游房地產(chǎn)那么大，或者管理，開發(fā)建設(shè)技術(shù)過硬。因而采用自籌模式進(jìn)行旅游房地產(chǎn)投融資。自籌模式較適合旅游居住型房地產(chǎn)投融資。

自籌模式是企業(yè)自身獨立進(jìn)行旅游房地產(chǎn)投融資，其投融資風(fēng)險較大，但可以獨享收益。對于一些大型企業(yè)或者資金雄厚的企業(yè)而言是一種不錯的投融資模式，然而采取自籌模式的企業(yè)也要注意充分利用各種金融工具，有針對性地廣開融資渠道，保證資金鏈的暢通，盡可能減少風(fēng)險，從而更好地獲得旅游房地產(chǎn)高額投融資收益。

（二）合作模式

合作模式，主要是指兩家或兩家以上企業(yè)通過合作的方式，共同開發(fā)旅游房地產(chǎn)，這些企業(yè)可以是上市公司，也可以是非上市公司，它們通過合資，入股，共同設(shè)立股份公司，或者項目合作等方式合作，雙方共同提供資金，技術(shù)，管理，土地等多種方式進(jìn)行合作，共同開發(fā)旅游房產(chǎn)，風(fēng)險共擔(dān)，收益共享的一種投融資模式。

合作模式有多種，主要有以下幾種方式：

1.一方提供理想的土地，另一方提供強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力或者雄厚的自有資金實力。一方面，由于隨著土地實現(xiàn)完全市場化的公開供給，土地供應(yīng)量開始逐漸減少，而旅游房地產(chǎn)需要大量的土地進(jìn)行開發(fā)，導(dǎo)致一些企業(yè)取得土地的成本逐漸增加，或難以拿到較為理想的土地。另一方面，一些企業(yè)雖然有著理想的土地卻沒有充足的資金進(jìn)一步運(yùn)轉(zhuǎn)開放，而那些具備強(qiáng)大金融運(yùn)作能力以及雄厚自由資金實力的企業(yè)卻難以拿到理想土地。于是手中有理想土地卻沒有進(jìn)一步開發(fā)能力的企業(yè)與有資金卻難以拿到理想土地的企業(yè)進(jìn)行合作，成為一種獨特的合作投融資模式。

2.一方提供雄厚資金，另一方主要提供開發(fā)，技術(shù)，管理，房地產(chǎn)開發(fā)的操作實力以及深厚的社會關(guān)系等。這一模式主要存在于一些有著雄厚資金實力或者募集資金能力的大型企業(yè)，由于其發(fā)展重點有限，沒有專業(yè)的開發(fā)管理技術(shù)，或沒有足夠的人力資源進(jìn)行旅游房地產(chǎn)投融資。而另一些企業(yè)雖有著專業(yè)的開發(fā)，管理技術(shù)以及優(yōu)質(zhì)的人力資源，卻沒有充足的資金。于是兩種企業(yè)合作共同開發(fā)旅游房地產(chǎn)，取長補(bǔ)短，共同開發(fā)，分擔(dān)風(fēng)險，共享利益，成為一種旅游房地產(chǎn)投融資模式。

3.一方提供土地，一方提供開發(fā)、管理、技術(shù)以及房地產(chǎn)開發(fā)操作實力，第三方有一家或多家企業(yè)共同提供雄厚的資金。這種方式是由三者或者三者以上的主體共同合作，進(jìn)行旅游房地產(chǎn)投融資，這種模式集合了多方的優(yōu)勢，集理想的土地，雄厚的資金，專業(yè)的技術(shù)于一體，成為一種不錯的旅游房地產(chǎn)投融資模式。合作模式較適合旅游觀賞型房地產(chǎn)，旅游商務(wù)型房地產(chǎn)投融資。

合作模式可以滿足一些有土地卻沒有資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)的企業(yè)、有資金卻沒有理想土地的企業(yè)以及那些發(fā)展重點有限，沒有專業(yè)的開發(fā)管理技術(shù)的企業(yè)進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開發(fā)的需求。通過合作模式解決相關(guān)企業(yè)的資金短缺，投融資渠道狹窄，避免資金鏈條斷開，難以取得理想土地等問題，并且使合作雙方或多方企業(yè)取長補(bǔ)短，共享管理、技術(shù)資源，共擔(dān)風(fēng)險，大大有利于企業(yè)的發(fā)展，并且也有利于我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。但是這種合作模式也存在著相應(yīng)的缺陷與不足，合作模式導(dǎo)致雙方企業(yè)難以尋找到合適的合作對象，或者為尋找合適的企業(yè)付出較大的交易成本，在合作過程中企業(yè)可能存在追逐私利而做出有損于對方的行為決定，并且合作模式中雙方企業(yè)共享利潤導(dǎo)致利潤下降。

（三）PPP模式

PPP是英文“Public-Private-Partnerships”的簡寫，中文直譯為“公私合伙制”，簡言之指公共部門通過與私人部門建立伙伴關(guān)系提供公共產(chǎn)品或服務(wù)的一種方式。

從各國和國際組織對PPP的理解來看，PPP有廣義和狹義之分。廣義的PPP泛指公共部門與私人部門為提供公共產(chǎn)品或服務(wù)而建立的各種合作關(guān)系，而狹義的PPP可以理解為一系列項目融資模式的總稱，包括BT、BOT、TOT、PFI等具體操作模式，是指政府通過特許權(quán)合給予合同持有人一定期限內(nèi)自主經(jīng)營和管理某一企業(yè)或項目，并從其經(jīng)營中獲得的排他性權(quán)利。特許經(jīng)營合同的客體可以是已建成的基礎(chǔ)設(shè)施項目，也可以沒有建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施項目，但通常要求該項目具有較強(qiáng)的可經(jīng)營性，具有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

1.BOT模式

BOT模式是對Build-Own-Transfer(建設(shè)-擁有-轉(zhuǎn)讓)形式的簡稱，現(xiàn)在通常指Build-Operate-Transfer(建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓)。

BOT模式主要是指政府對旅游房地產(chǎn)項目進(jìn)行立項，并進(jìn)行BOT模式招標(biāo)，將其融資，建設(shè)特許權(quán)和經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)。與企業(yè)簽訂合同，雙方簽訂協(xié)議在一個固定的期限內(nèi)，企業(yè)對其籌資建設(shè)的旅游房地產(chǎn)行使經(jīng)營權(quán)，一邊收回對該項目的投資、償還該項目的債務(wù)并賺取利潤，協(xié)議期滿后，企業(yè)將旅游房地產(chǎn)項目無償轉(zhuǎn)讓給政府。

目前來說，這種方式在國內(nèi)旅游房地產(chǎn)開發(fā)上運(yùn)用的并不多，也較少成功的案例，主要是一些企業(yè)借鑒國外先進(jìn)的BOT模式，從而運(yùn)用于旅游房地產(chǎn)行業(yè)。但BOT模式符合資本發(fā)展的趨勢，是未來開發(fā)大型旅游房地產(chǎn)的一種較適合的方式。中國擁有很多優(yōu)秀的旅游資源，但由于交通、水電等基礎(chǔ)設(shè)施原因，沒有開發(fā)出來，如果能夠采用BOT模式，特別是采用幾種不同的變種形式，則可以充分利用社會資金，解決開發(fā)前期資金需求大、周期長、風(fēng)險高以及政府投資渠道不暢等問題。

由于通過BOT模式，企業(yè)可以獲得較為誘人的項目用地，大大減少了獲取征地及其開發(fā)費(fèi)用等，同時企業(yè)只需要在旅游房地產(chǎn)建設(shè)過程中進(jìn)行融資，獲取資金進(jìn)行開發(fā)，從而大大降低其對于購買獲得土地而準(zhǔn)備大量資金的需求，使企業(yè)處于優(yōu)勢競爭地位。但是由于旅游房地產(chǎn)BOT模式在我國較少成功的案例，企業(yè)采用采用該模式具有一定的風(fēng)向，一旦在預(yù)定的時間內(nèi)沒有盈利，企業(yè)將損失慘重。

BOT的演變形式有BT、BOOT、BTO、BOO、ROT、POT、BLT、BOOST。（1）BT模式

BT模式也稱為回購模式，是指政府把基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)任務(wù)交給社會資本，由社會資本墊付項目資金承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，在項目竣工后再由政府出資分期付款和利用補(bǔ)償措施等方式完成對基礎(chǔ)設(shè)施的收購。按照融資模式的不同結(jié)構(gòu)，BT模式還可以分為一次性回購與分期回購。

BT模式適用于任何基礎(chǔ)設(shè)施或開發(fā)項目，特別是沒有經(jīng)營收入或不具備收費(fèi)條件的公益性基礎(chǔ)設(shè)施項目和一些出于安全和戰(zhàn)略需要必須由政府直接運(yùn)營的項目。在BT模式下，項目的控制權(quán)仍然掌握在政府手中，便于管理。但另一方面，由于項目建設(shè)中間環(huán)節(jié)多，融資成本也較大。另外，融資監(jiān)管與項目質(zhì)量監(jiān)督難度較高，政府承擔(dān)的風(fēng)險較大。

（2）BOOT模式

BOOT模式(Build－Own－Operate－Transfer)，即建設(shè)—擁有—運(yùn)營—移交，這一模式在內(nèi)容和形式上與BOT沒有不同，僅在項目財產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系上強(qiáng)調(diào)：項目設(shè)施建成后歸項目公司所有。政府可以在法律上擁有對設(shè)施的所有權(quán)，只是在一定期限內(nèi)將設(shè)施交由發(fā)展商承建和經(jīng)營；這只是發(fā)展商的一種使用權(quán)，對設(shè)施并不擁有所有權(quán)，特許專營期限屆滿，又把設(shè)施移交給政府，實現(xiàn)政府對設(shè)施的實際所有權(quán)。

（3）BTO模式

BTO模式（Build-Transfer-Own），即建設(shè)—移交—運(yùn)營。這一模式與一般BOT 模式的不同在于“經(jīng)營（Operate）”和“轉(zhuǎn)讓（Transfer）”發(fā)生了次序上的變化，即在項目設(shè)施建成后由政府先行償還所投入的全部建設(shè)費(fèi)用、取得項目設(shè)施所有權(quán)，然后按照事先約定由項目公司租賃經(jīng)營一定年限。

（4）BOO模式 BOO 模式（Build－Own－Operate），即建設(shè)—擁有—運(yùn)營。在這一模式中，項目公司實際上成為建設(shè)、經(jīng)營某個特定基礎(chǔ)設(shè)施而不轉(zhuǎn)讓項目設(shè)施財產(chǎn)權(quán)的純粹的私人公司。其在項目財產(chǎn)所有權(quán)上與一般私人公司相同，但在經(jīng)營權(quán)取得、經(jīng)營方式上與BOT 模式有相似之處，即項目主辦人是在獲得政府特許授權(quán)、在事先約定經(jīng)營方式的基礎(chǔ)上，從事基礎(chǔ)設(shè)施項目投資建設(shè)和經(jīng)營的。

（5）ROT模式

ROT(Renovate－Operate－Transfer)，其意思為重整、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓。在這一模式中，重整是指在獲得政府特許授予專營權(quán)的基礎(chǔ)上，對過時、陳舊的項目設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行改造更新；在此基礎(chǔ)上由投資者經(jīng)營若干年后再轉(zhuǎn)讓給政府。這是BOT模式適用于已經(jīng)建成、但已陳舊過時的基礎(chǔ)設(shè)施改造項目的一個變體，其差別在于“建設(shè)”變化為“重整”。

（6）POT模式

POT(Purchase－Operate－Transfer)，其意思為購買、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓。購買，即政府出售已建成的、基本完好的基礎(chǔ)設(shè)施并授予特許專營權(quán)，由投資者購買基礎(chǔ)設(shè)施項目的股權(quán)和特許專營權(quán)。這是BOT 模式的變體，其與一般BOT的差別就在于“建設(shè)”變?yōu)椤百徺I”。

（7）BOOST模式

BOOST（Build－Own－Operate－Subsidy－Transfer），其意思為建設(shè)、擁有、經(jīng)營、補(bǔ)貼、轉(zhuǎn)讓。發(fā)展商在項目建成后，在授權(quán)期限內(nèi)，既直接擁有項目資產(chǎn)又經(jīng)營管理項目，但由于存在相當(dāng)高的風(fēng)險，或非經(jīng)營管理原因的經(jīng)濟(jì)效益不佳，須由政府提供一定的補(bǔ)貼，授權(quán)期滿后將項目的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給政府。

（8）BLT模式

BLT（Build－Lease－Transfer），其意思為建設(shè)、租賃、轉(zhuǎn)讓。發(fā)展商在項目建成后將項目以一定的租金出租給政府，由政府經(jīng)營，授權(quán)期滿后，將項目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給政府。

從BOT及其變異模式看，BOT投融資模式的核心內(nèi)容在于項目公司對特定基礎(chǔ)設(shè)施項目特許專營權(quán)的獲得，以及特許專營權(quán)具體內(nèi)容的確定。而建設(shè)（重整、購買）、轉(zhuǎn)讓則可以視項目不同情況而有所差異。這樣既能解決政府財政資金不敷項目需求的困難，又能保證項目公司在經(jīng)營期間的獲益權(quán)和國家對基礎(chǔ)設(shè)施的最終所有權(quán)。政府通過項目特許權(quán)的授予，賦予私營機(jī)構(gòu)在一定期限內(nèi)建設(shè)、運(yùn)營并獲取項目收益的權(quán)利，期限屆滿時項目設(shè)施移交給政府。同時，作為項目發(fā)起人的私營機(jī)構(gòu)除投資自有資金外，項目建設(shè)所需資金的大部分來自銀行貸款等融資渠道，借款人還款來源限于項目收益，并以項目設(shè)施及其收益設(shè)定浮動抵押為債務(wù)擔(dān)保。

2.TOT模式

TOT（Transfer-Operate-Transfer），即移交——經(jīng)營——移交。近些年來，TOT是國際上較為流行的一種項目融資方式。它是指政府部門或國有企業(yè)將建設(shè)好的項目的一定期限的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓給投資人，由其進(jìn)行運(yùn)營管理；投資人在一個約定的時間內(nèi)通過經(jīng)營收回全部投資和得到合理的回報，并在合約期滿之后，再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。TOT也是企業(yè)進(jìn)行收購與兼并所采取的一種特殊形式。TOT與BOT模式不同的地方表現(xiàn)在投資方的項目結(jié)構(gòu)、外資投資人承擔(dān)的風(fēng)險和責(zé)任以及法律要求不同。但是最大的區(qū)別在于TOT避開了“B”（建設(shè)）中所存在的較高風(fēng)險和大量矛盾，中外雙方往往比較容易達(dá)成一致，在我國當(dāng)前的實際情況下，TOT是一種較為合適的、創(chuàng)新性的項目融資方式，更加符合我國的實際。

TOT模式是指由政府部門融資建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施，建成后政府部門將經(jīng)營權(quán)出售給民間投資者并取得一定資金用以再建設(shè)其他項目，投資者在約定時間內(nèi)通過經(jīng)營收回投資并取得回報后，再將經(jīng)營權(quán)無償交給原產(chǎn)權(quán)所有人的經(jīng)營方式。

TOT模式主要適用于水利、污水處理、橋梁、公路、電廠、水廠等基礎(chǔ)設(shè)施項目。與BOT相比，TOT模式具有許多優(yōu)點:只涉及到已建基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不存在產(chǎn)權(quán)、股權(quán)的讓渡，因此能夠有效保證政府對公共基礎(chǔ)設(shè)施的控制權(quán)；有利于盤活國有資產(chǎn)存量,實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值，同時為新建基礎(chǔ)設(shè)施籌集資金；從政府角度來看，通過TOT模式出讓特許經(jīng)營權(quán)、引進(jìn)私人資本，可以減少政府財政壓力,最大限度地籌集城市建設(shè)所需資金；從投資者角度來看，由于其受讓的是已建成且正常運(yùn)營的項目，建設(shè)期的風(fēng)險完全不用承擔(dān)。因此，體制因素制約較少，能較好地利用社會資本參與公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

3.PFI模式

PFI(Private Finance Initiative)，英文原意為“私人融資活動”，在我國被譯為“民間主動融資”，是英國政府于1992年提出的，在一些西方發(fā)達(dá)國家逐步興起的一種新的基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)和運(yùn)營管理模式。PFI是對BOT項目融資的優(yōu)化，指政府部門根據(jù)社會對基礎(chǔ)設(shè)施的需求，提出需要建設(shè)的項目，通過招投標(biāo)，由獲得特許權(quán)的私營部門進(jìn)行公共基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)與運(yùn)營，并在特許期（通常為30年左右）結(jié)束時將所經(jīng)營的項目完好地、無債務(wù)地歸還政府，而私營部門則從政府部門或接受服務(wù)方收取費(fèi)用以回收成本的項目融資方式。

在PFI模式下，政府的主要目的就是將民間資本引入到公共項目建設(shè)開發(fā)中，使政府一次性投入建成的項目，分?jǐn)偟饺舾赡曛Ц?，可有效地?dāng)前的財政壓力，同時有利于提高公共項目的投資效率、服務(wù)質(zhì)量和水平。與BOT,TOT,PPP相比，PFI模式的最大優(yōu)勢是適用領(lǐng)域廣泛，它不僅適用于經(jīng)營收益性的城市公共基礎(chǔ)設(shè)施，還可以用于非經(jīng)營性的城市公益項目。另外，PFI模式可以有效轉(zhuǎn)移和分散基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資風(fēng)險。

二、旅游房地產(chǎn)投融資模式比較分析

旅游房地產(chǎn)三種投融資模式是按照投資主體組成，及投融資渠道不同進(jìn)行劃分的，但都屬于旅游房地產(chǎn)投融資。

（一）相同點

1.資方式以銀行貸款為主，投融資渠道相對狹窄

由于我國金融體系相對不夠完善，資本市場發(fā)展較慢，證券市場起步較晚，資本證券化程度有限等原因，導(dǎo)致我國現(xiàn)階段旅游房地產(chǎn)的投融資渠道相對狹窄，對銀行的依賴較為嚴(yán)重。無論是自籌模式，合作模式還是PPT模式，其融資方式都是以銀行貸款為主，其他方式為輔，且銀行貸款所占比例較大，對銀行的依賴性較高，沒有形成多元化的投融資渠道。

2.對土地購置、環(huán)境構(gòu)建維護(hù)等方面的資金需求比重較大

旅游房地產(chǎn)具有投資與需求雙重功能。由于其具有相對優(yōu)越的地理位置條件，優(yōu)美的自然環(huán)境，以及相對齊全的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，占地面積較大，需要大量的土地來進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，同時對于環(huán)境、綠化的要求較高，建設(shè)、維護(hù)成本相對于普通房地產(chǎn)而言更高。故在整個旅游房地產(chǎn)投融資過程中對于資金的需求巨大，綜合以上三種旅游房地產(chǎn)投融資模式來看，無論是自籌模式，合作模式還是PPT模式，它們都對于資金的需求非常大，尤其是在土地購置，環(huán)境建構(gòu)維護(hù)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)維護(hù)方面的資金需求所占比重較大。因此能否有效融到足夠的資金，資金流通性是否暢通，資金的融通成本高低都直接制約著三種投融資模式的成功與否。

3.看好旅游房地產(chǎn)投融資前景

自籌模式中一家企業(yè)獨享收益，合作模式中各企業(yè)之間共享收益，PPT模式中政府與企業(yè)之間各自享受經(jīng)營收益，所有權(quán)收益。無論是自籌模式，合作模式還是BOT模式，都是基于對旅游房地產(chǎn)投融資前景的良好預(yù)期。

（二）異同點

1.投融資主體構(gòu)成及結(jié)合方式不同

自籌模式是以一家企業(yè)作為投融資的唯一主體，獨自承擔(dān)整個過程中的融資需求以及投融資風(fēng)險，獨享收益。合作模式則是由兩家或者兩家以上的企業(yè)作為投融資主體，它們以合同的形式約定彼此之間的權(quán)利及義務(wù)，共同承擔(dān)起整個投融資過程中對資金的需求。PPT模式中則是由政府與企業(yè)之間通過合作并簽訂合同形成的一種模式，是政企合作形式，政府和企業(yè)共同作為投融資的主體，最終由企業(yè)享受經(jīng)營收益，使用權(quán)收益或者出租收益，而政府享受所有權(quán)收益。

2.投融資渠道側(cè)重點差異

三種投融資模式的融資渠道各有不同。其中自籌模式中，由于是獨家企業(yè)投資，資金需求較大，對企業(yè)的規(guī)模等要求較高，通常是資金雄厚的大型公司，其融資渠道相對多元，在以銀行貸款為主的融資渠道中，自有資金的運(yùn)用占有相當(dāng)比例。在合作模式中，由于是兩家或兩家以上的企業(yè)合作共同進(jìn)行投融資活動，所以分擔(dān)至每家企業(yè)的資金需求沒有獨家企業(yè)大，它們在以銀行貸款為主的融資渠道中，向其它企業(yè)短期借款等私募資金的渠道占有一定比例，同時依靠上市公司發(fā)行股票也成為一種融資渠道。PPT模式中，由于是政企之間的合作，有著政府的土地支持及信譽(yù)支持，政府融資較為便利。銀行對于企業(yè)的房貸門檻放低，致使企業(yè)銀行貸款占其資金的很大比例。

3.投融資利益分配形成差異

由于選擇的投融資模式不同，企業(yè)最終的收益會產(chǎn)生較大的差別。自籌模式中，由于僅有一家企業(yè)，故而其收益由一家企業(yè)獨享。在合作模式及PPT模式中，由于屬于合作性質(zhì)，投融資收益由合作的雙方共同分配。

4.投融資的資金使用、分配區(qū)別

旅游房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)對于資金的需求較大，其中土地在旅游房地產(chǎn)投融資的過程中起著重要作用，不同的投融資模式在用地特征上存在著較大的差別。

在自籌模式中，企業(yè)通常是資金實力雄厚的企業(yè)，可以較輕松拿到地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境良好的土地，或者自身擁有土地，對于土地的資金需求不像其他的旅游房地產(chǎn)企業(yè)那么大。其資金主要分配在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)以及環(huán)境的維護(hù)，綠化等方面。

在合作模式中，來自土地方面的資金需求較大，雙方資金將很大一部分運(yùn)用在土地購置獲得方面，合作模式資金分配主要分配在土地購置，環(huán)境的維護(hù)綠化等方面。

在PPT模式中，由于政府擁有并且經(jīng)常擁有較為理想的土地，企業(yè)不需要通過資金的運(yùn)用而只需要政府簽訂合同便可以獲得優(yōu)質(zhì)土地，因此在PPT模式中，對于土地的資金需求也不大，其資金主要分配在旅游房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程中。

5.適用的旅游房地產(chǎn)類型不同

三種投融資模式各具特點，它們適用的旅游房地產(chǎn)的類型各不相同。其中自籌模式較為適合旅游居住型房地產(chǎn)投融資。合作模式則較適合旅游觀賞型房地產(chǎn)、旅游居住型房地產(chǎn)、旅游商業(yè)性房地產(chǎn)投融資以及旅游休閑房地產(chǎn)投融資。PPT模式比較適合旅游商務(wù)型房地產(chǎn)、旅游觀賞型房地產(chǎn)的投融資。

針對不同的旅游房地產(chǎn)類型，從適應(yīng)旅游房地產(chǎn)企業(yè)的自身資金需求特點出發(fā)，選擇不同的投融資模式，從而可以避免開發(fā)建設(shè)過程中資金不足，流動性弱等帶來的問題，從而使企業(yè)獲取較為理想的收益。

第三節(jié)旅游地產(chǎn)證券化

旅游地產(chǎn)開發(fā)與城市地產(chǎn)有根本的不同，旅游地產(chǎn)的開發(fā)必須依托旅游資源的本底優(yōu)勢，因此，存在著旅游地產(chǎn)要首先先導(dǎo)開發(fā)旅游項目，然后根據(jù)旅游產(chǎn)品人氣的旺盛情況，后續(xù)開發(fā)地產(chǎn)。這樣的風(fēng)險就是造成旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)通常投資周期長，受自然和社會經(jīng)濟(jì)影響的不確定因素較多，傳統(tǒng)的信貸融資方式較難發(fā)揮應(yīng)有的融資功能。這也使的得許多地區(qū)的旅游資源處在半開發(fā)或開發(fā)不當(dāng)?shù)木车?，極大地影響了產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》明確提出，要“加大風(fēng)險較低的固定收益類證券產(chǎn)品的開發(fā)力度，為投資者提供儲蓄替代型證券投資品”。因此，探索創(chuàng)新的融資手段勢在必行，而將旅游地產(chǎn)與資本市場運(yùn)作捆綁在一起將是未來融資的趨勢，這樣有利于在大規(guī)模的項目開發(fā)中獲取資金，加速資本積累，促使土地的有效利用。

一、旅游地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的內(nèi)涵

何為旅游地產(chǎn)資產(chǎn)證券化？從旅游地產(chǎn)資產(chǎn)所有者或經(jīng)營者的角度，以旅游地產(chǎn)資產(chǎn)未來收入的收益權(quán)作為基礎(chǔ)支持資產(chǎn)，交由特定機(jī)構(gòu)發(fā)行證券，以基礎(chǔ)資產(chǎn)所產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流支付證券的收益，從而把流動性低的收益權(quán)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為證券資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性融資活動。

二、旅游地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的模式選擇

資產(chǎn)證券化根據(jù)其產(chǎn)生現(xiàn)金流資產(chǎn)類型的不同，劃分為MBS、CMBS、REITs和ABS四大類。屬于旅游地產(chǎn)的資產(chǎn)范圍很廣，除旅行社、旅游飯店、旅游交通公司的固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)和其他資產(chǎn)外，一般還包括景點旅游地產(chǎn)與景區(qū)中的自然和人文資源，以及相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施、附屬服務(wù)業(yè)、商業(yè)和零售業(yè)的固定資產(chǎn)、住宅和流動資產(chǎn)等。我們應(yīng)該根據(jù)這些資產(chǎn)的特點來選擇不同的融資模式。

（一）MBS與CMBS 其中MBS 是以住房抵押貸款為基礎(chǔ)，以借款人對貸款進(jìn)行償付所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支撐。

CMBS商業(yè)抵押擔(dān)保證券（簡稱CMBS，Commercial Mortgage Backed Security）是指將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款匯聚到一個組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行的融資方式。CMBS與MBS的主要區(qū)別在于，MBS以住宅地產(chǎn)作為擔(dān)保，而CMBS以商業(yè)地產(chǎn)作為貸款抵押品。以公司形式存在的旅行社、旅游飯店和旅游交通公司、酒店、商業(yè)地產(chǎn)等固定資產(chǎn)，這類資產(chǎn)更新速度較快，則可采用CMBS模式。具體來說，是從商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的角度出發(fā)，金融機(jī)構(gòu)將如飯店等資產(chǎn)抵押貸款進(jìn)行組合，以貸款的收益權(quán)為基礎(chǔ)發(fā)行資產(chǎn)支持證券。

（二）REITs REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

適用于：商業(yè)地產(chǎn)（因為商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流要比住宅地產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定的多）。運(yùn)作方式：有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息；其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。

（三）ABS ABS它是以項目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式；主要針對除不動產(chǎn)外的能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的、可預(yù)期現(xiàn)金流的資產(chǎn)加以證券化。目前，ABS資產(chǎn)證券化是國際資本市場上流行的一種項目融資方式，已在許多國家的大型項目中采用。

景點旅游地產(chǎn)資源及其相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施、附屬服務(wù)業(yè)和零售業(yè)等資產(chǎn)，這類資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模大、建設(shè)期限長，不具有變現(xiàn)能力或者變現(xiàn)能力很差。更重要的是，名勝古跡類景點旅游地產(chǎn)由于受國家物權(quán)法的保護(hù)，不可進(jìn)行抵押或質(zhì)押行為，因此資產(chǎn)證券化可采用ABS 模式，即景點旅游地產(chǎn)未來營業(yè)收入的收益權(quán)證券化。

運(yùn)作方式為景點旅游地產(chǎn)管理處將一定時期內(nèi)的景點旅游地產(chǎn)營業(yè)收入進(jìn)行組合，包括門票收入、租金、特許經(jīng)營費(fèi)等，之后以相應(yīng)的收益權(quán)為基礎(chǔ)發(fā)行資產(chǎn)支持證券。景點旅游地產(chǎn)資產(chǎn)的原始權(quán)益人——政府出售的只是未來一定時期內(nèi)的現(xiàn)金流，投資者只對SPV（信托等特殊目的機(jī)構(gòu)）的經(jīng)營活動產(chǎn)生限制，因而不會改變景點旅游地產(chǎn)資產(chǎn)的所有權(quán)。

我國旅游地產(chǎn)資產(chǎn)證券化起步較晚，發(fā)展遠(yuǎn)沒有歐美成熟，但潛力巨大，將是未來融資的大趨勢。但在進(jìn)行資產(chǎn)證券化的道路上還有很多需改善，比如加強(qiáng)資產(chǎn)證券化方面的人才培養(yǎng)，加快相關(guān)法律的立法，規(guī)范中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等等。

第四篇：許豫宏教授：度假旅游地產(chǎn)的四大開發(fā)路徑

許豫宏教授：度假旅游地產(chǎn)的四大開發(fā)路徑

度假旅游地產(chǎn)是以接待休閑度假游客為主，為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務(wù)功能的度假旅游地產(chǎn)。盛方咨詢提出度假旅游地產(chǎn)的四大開發(fā)條件，為度假旅游地產(chǎn)的開發(fā)提供借鑒。

1.地理位置遠(yuǎn)離城市、交通便利，主要建于濱海、山野、林地、峽谷、鄉(xiāng)村、湖泊、溫泉等自然風(fēng)景區(qū)附近。度假旅游地產(chǎn)與大自然有著密不可分的聯(lián)系，它多處于環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)敏感地帶，講究人與自然的融合，注重給予旅游者一種度假的心情與情調(diào)，達(dá)到與現(xiàn)實生活的短暫隔離、和自然風(fēng)光親密接觸，實現(xiàn)自然、人文與時尚生活的完美結(jié)合。

2.擁有完善且獨立的生活配套設(shè)施和綜合性的游憩、娛樂服務(wù)設(shè)施。度假旅游地產(chǎn)的主訴求，就是為游客提供多樣化服務(wù)、多類型休閑及娛樂服務(wù)。度假旅游地產(chǎn)不只是單純提供食宿的驛站，是要為旅游者創(chuàng)造一種全方位的休閑生活經(jīng)歷。從居住的角度看，度假旅游地產(chǎn)猶如多個設(shè)施完善且相對獨立的居住單元體的集合。

3.多元文化的綜合體。度假旅游地產(chǎn)每年接待成千上萬來自五湖四海的度假型游客，同時也集中了不同地域風(fēng)格和不同文化特征，再加上度假旅游地產(chǎn)所在地的民風(fēng)鄉(xiāng)情以及為符合度假旅游地產(chǎn)主題而設(shè)的特色設(shè)施和活動，度假旅游地產(chǎn)成為一個多元文化的綜合體。

4.類型多種多樣。度假旅游地產(chǎn)的主要類型有：A.綜合性度假旅游地產(chǎn)、會議型度假旅游地產(chǎn)、小型精品度假旅游地產(chǎn)、一價全包度假旅游地產(chǎn)、主題型度假旅游地產(chǎn)等，類型多樣。

第五篇：許豫宏教授：城市戰(zhàn)略發(fā)展與旅游地產(chǎn)開發(fā)的七大策略

許豫宏教授：城市戰(zhàn)略發(fā)展與旅游地產(chǎn)開發(fā)的七大策略

盛方咨詢?yōu)槌鞘袘?zhàn)略發(fā)展與旅游地產(chǎn)開發(fā)提出七大顧問策略。

策略一：注意多元業(yè)態(tài)創(chuàng)意。對城市的公共休閑空間和休閑生活進(jìn)行關(guān)注，打造休閑業(yè)態(tài)的集中區(qū)域。如城市商業(yè)、城市商務(wù)、城市會展、城市娛樂、城市餐飲、城市文化等等的業(yè)態(tài)集群；在產(chǎn)業(yè)集聚的同時，要注意和引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)與公共服務(wù)空間的融合，如城市的步行街、步行區(qū)及寧靜的廣場、綠地、花園一體規(guī)劃與運(yùn)營相統(tǒng)一。

策略二：強(qiáng)化綠色生態(tài)修復(fù)。綠色山水、生態(tài)田園往往是旅游地產(chǎn)開發(fā)的獨特賣點和核心吸引力，是旅游地產(chǎn)項目開發(fā)成功的基礎(chǔ)和前提。

策略三：引導(dǎo)綜合政策扶持?？梢岳寐糜味燃賲^(qū)政策，新農(nóng)村建設(shè)示范工程等鼓勵政策。策略四：拉動空間功能轉(zhuǎn)換一個旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)有時因為周邊的一條路、政府的一條法規(guī)、區(qū)域的一個村莊而改變了整個發(fā)展格局，如何在限定條件下或突變情況下尋求突破點，并可快速反應(yīng)獵得新的發(fā)展思路和空間，成為項目成功的關(guān)鍵所在。

策略五：利益驅(qū)動土地流轉(zhuǎn)。土地資源的有效流轉(zhuǎn)是旅游項目落地的重要保障，在旅游開發(fā)中怎樣才能使農(nóng)民、企業(yè)、政府的土地利益維持均衡，在蘇州市虞山尚湖旅游度假區(qū)項目開發(fā)的過程中，采用的土地流轉(zhuǎn)利益共享戰(zhàn)術(shù)很好的解決了這一問題。

策略六：主題特征有效運(yùn)用旅游地產(chǎn)的開發(fā)愿景主要是以休閑度假游客為主，大多建在濱海、山川、湖泊等自然風(fēng)景區(qū)附近。選址遠(yuǎn)離市區(qū)，交通便利。而且分布很廣，輻射范圍遍及全國各地，向旅游者們傳達(dá)不同區(qū)域、不同民族豐富多彩的地域風(fēng)情、歷史文化等。度假酒店經(jīng)營季節(jié)性強(qiáng)，對娛樂設(shè)施要求較完善，突出個性化服務(wù)。在設(shè)計風(fēng)格上返璞歸真，講究人與自然融合，努力為住客創(chuàng)造休閑放松的環(huán)境。所以主題化成為其核心的開發(fā)理念。策略七：投資融資途徑確立。游地產(chǎn)由于有規(guī)模大、投資大、建設(shè)周期長、投資回報期長的現(xiàn)實問題，通常還受自然和社會經(jīng)濟(jì)、國家房地產(chǎn)政策調(diào)控等影響的不確定因素較多。所以必須打破國內(nèi)銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局，拓展多元的投資融資途徑。