第一篇：許豫宏教授：旅游地產(chǎn)的政策性融資模式（范文）

許豫宏教授：旅游地產(chǎn)的政策性融資模式

政策性融資是根據(jù)國家的政策，以政府信用為擔保的，政策性銀行或其他銀行對一定的項目提供的金融支持。主要以低利率或者無息貸款以及現(xiàn)金扶持獎勵的形式，其針對性強，發(fā)揮金融作用強。政策性融資適用于具有行業(yè)或產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，技術含量高，有自主知識產(chǎn)權或符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項目，通常要求企業(yè)運行良好，且達到一定的規(guī)模，企業(yè)基礎管理完善等等。政策性融資成本低，風險小。缺點是適用面窄，金額小，時間較長，環(huán)節(jié)眾多，手續(xù)繁雜，有一定的規(guī)模限制。

1．按融資渠道的不同分類：

各政策性銀行，如中國國家開發(fā)銀行和中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行；

各級政府投資或控股的政策性擔保機構；

政府有關部門投資控股的風險投資公司，該類機構主要支持當?shù)乜萍己扛?、成長性高的中小企業(yè)。

中央和地方各級財政部門。

2．按融資方式的不同分類：

政策性貸款；政策性擔保；財政貼息；專項扶持基金；政策性投資。

第二篇：許豫宏教授：度假旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式

許豫宏教授：度假旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式

度假旅游地產(chǎn)與普通的旅游地產(chǎn)開發(fā)不同，它更依賴于周邊環(huán)境和投資實力。因為度假旅游地產(chǎn)的客戶不僅僅需要滿足住房的需求．而是更加注重生活品質、更加重投資效益。目前在環(huán)城度假旅游地產(chǎn)開發(fā)中，主要分為景區(qū)依托型和生態(tài)打造型兩種類型。景區(qū)依托型：城市周邊通常是作為都市休閑度假旅游的重要組成部分，與城市配套發(fā)展，稱之為環(huán)城游憩帶，其間分布了眾多旅游景區(qū)，是城市居民日常休閑旅游的最佳去處。同時，景區(qū)的人氣和良好的生態(tài)環(huán)境帶來了土地的增值，周邊旅游地產(chǎn)開發(fā)逐步興起，從而形成旅游、度假、商務、休閑于一體的旅游綜合體，是成熟的城市功能的重要配套。生態(tài)打造型：在距離城市一小時車程的范圍內，很多區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，土地資源豐富，因此，城市功能逐步延伸，在生態(tài)保護和修復的基礎上，逐漸成為適宜人居的社區(qū)，與人居社區(qū)配套的往往是高爾夫開發(fā)，溫泉療養(yǎng)的開發(fā)等。

第三篇：許豫宏教授旅游地產(chǎn)開發(fā)概論之融資

旅游地產(chǎn)開發(fā)導則之投融資

第一節(jié)旅游地產(chǎn)投融資渠道

旅游地產(chǎn)由于有規(guī)模大、投資大、建設周期長、投資回報期長的現(xiàn)實問題，通常還受自然和社會經(jīng)濟、國家房地產(chǎn)政策調控等影響的不確定因素較多。所以必須打破國內銀行信貸為主導的單一融資格局，拓展多元的投資融資途徑。

一、旅游地產(chǎn)投融資渠道

旅游地產(chǎn)項目投資融資的途徑和方法如下：

（一）國外商業(yè)貸款融資途徑

這類融資渠道大概分為外國政府貸款、國際金融組織貸款、國際商業(yè)貸款。最常用的是國際商業(yè)貸款方式，在我國現(xiàn)行的管理中，國際商業(yè)貸款包括國外商業(yè)銀行和其他金融機構貸款、出口銀行、發(fā)行境外債券、國際金融租賃等。但是特別注意的是這種融資模式因為具有超強的風險控制程序、特別看重企業(yè)現(xiàn)金流、特別看重企業(yè)是否穩(wěn)健成長等因素，所以快而穩(wěn)健的旅游地產(chǎn)項目才是最重要的。

（二）旅游地產(chǎn)證券化

將旅游地產(chǎn)與資本市場運作捆綁在一起將是未來融資的趨勢，這樣有利于在大規(guī)模的項目開發(fā)中獲取資金，加速資本積累，促使土地的有效利用。資產(chǎn)證券化根據(jù)其產(chǎn)生現(xiàn)金流資產(chǎn)類型的不同，劃分為MBS、CMBS、REITs、ABS、海外房地產(chǎn)投資基金等。

（三）境內外上市融資

上市融資越來越重要，成為各旅游地產(chǎn)開發(fā)公司的首選融資模式，境外直接上市即直接以國內公司的名義向國外證券主管部門申請發(fā)行的登記注冊，并發(fā)行股票(或其它衍生金融工具)，向當?shù)刈C券交易所申請掛牌上市交易。即通常說的N股、S股等。通常還有的做法就是買殼借殼上市。目前我國境外上市渠道主要是紐約證券交易所（NYSE）和納斯達克（NASDAQ）。

（四）金融租賃融資

金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請求，按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣人購買承租人指定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將一個時期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權讓渡給承租人。只要雙方協(xié)商一致，在租賃期滿后，該租賃物即可以歸承租人所有。

（五）典當融資

典當是指當戶將其動產(chǎn)、財產(chǎn)權利作為當物質押或者將其房地產(chǎn)作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。

二、旅游地產(chǎn)投融資渠道選擇

旅游地產(chǎn)行業(yè)是土地和資金的緊密結合體，二者缺一不可。在當前新的金融環(huán)境下，融資能力就是競爭力。面對以上眾多的融資途徑來看，國內商業(yè)銀行貸款相對容易獲得，這是企業(yè)主要融資工具；國外商業(yè)銀行貸款一旦獲得，貸款數(shù)額相對巨大，利率較高；投資信托在期限、規(guī)模、風險方面與房地產(chǎn)開發(fā)匹配，融資方式靈活，節(jié)稅，適合中大型房企；投資基金關注成長型規(guī)范企業(yè)，回報要求高；境內上市可以提升企業(yè)品牌，直接擴大融資渠道，適應房企改制需求；境外上市上市公司可達到盡可能高的價格，公司可獲得較大聲譽，股票發(fā)行范圍廣；金融租賃節(jié)省成本，有避稅作用，無需額外抵押和擔保品，降低企業(yè)現(xiàn)金流，可獲得余額融資，適合長期融資需求；典當融資辦理時間短，借款成數(shù)高，無需評估費，當金用途不設限制；私募基金手續(xù)簡便，可節(jié)省企業(yè)發(fā)行時間注冊費用，融資數(shù)目大；合作開發(fā)互相補充房地產(chǎn)開發(fā)資源，推動資金有機結合，盤活開發(fā)項目，獲得合作比較容易。

從旅游地產(chǎn)企業(yè)角度來看，大型企業(yè)適宜選擇投資基金、境內上市、境外上市、發(fā)行企業(yè)債、國外商業(yè)銀行貸款；中型企業(yè)適宜選擇投資信托、企業(yè)并購、國內商業(yè)銀行貸款；小型企業(yè)適宜選擇私募資金、金融租賃、合作開發(fā)、典當融資；結合各個融資模式的特點，然后根據(jù)企業(yè)自身情況，找到企業(yè)自身適合的融資模式，是自身投入更少，獲得更多，效率最大化。

第二節(jié)旅游地產(chǎn)投融資模式

一、旅游地產(chǎn)投融資的模式

（一）自籌模式

自籌模式是指一些資金較為雄厚，有經(jīng)濟實力或募集資金能力強大的大型企業(yè)通過自身現(xiàn)有資金或者通過各種方式擴大自有資金進行融資從而投資房地產(chǎn)開發(fā)建設的一種模式。這些企業(yè)自身融資的方式有多種，主要包括內部融資以及外部融資方式兩種方式，其中內部融資主要包括抵押貸款等各種銀行貸款，預收購房定金和房款等。其中上市公司還可以進行貼現(xiàn)股票等多種方式。而外部融資主要包括發(fā)行企業(yè)債券，銀行貸款，房地產(chǎn)投資信托，利用海外資金，向其它金融及增發(fā)融資等方式。機構貸款，上市公司還可以進行上市融資，包括首次公開發(fā)行上市融資，配股以及增發(fā)融資等等方式。

自籌模式通常是資金實力雄厚的企業(yè)或公司，可以較輕松拿到地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境良好的土地，或者自身擁有土地，對于資金的需求不像其他的旅游房地產(chǎn)那么大，或者管理，開發(fā)建設技術過硬。因而采用自籌模式進行旅游房地產(chǎn)投融資。自籌模式較適合旅游居住型房地產(chǎn)投融資。

自籌模式是企業(yè)自身獨立進行旅游房地產(chǎn)投融資，其投融資風險較大，但可以獨享收益。對于一些大型企業(yè)或者資金雄厚的企業(yè)而言是一種不錯的投融資模式，然而采取自籌模式的企業(yè)也要注意充分利用各種金融工具，有針對性地廣開融資渠道，保證資金鏈的暢通，盡可能減少風險，從而更好地獲得旅游房地產(chǎn)高額投融資收益。

（二）合作模式

合作模式，主要是指兩家或兩家以上企業(yè)通過合作的方式，共同開發(fā)旅游房地產(chǎn)，這些企業(yè)可以是上市公司，也可以是非上市公司，它們通過合資，入股，共同設立股份公司，或者項目合作等方式合作，雙方共同提供資金，技術，管理，土地等多種方式進行合作，共同開發(fā)旅游房產(chǎn)，風險共擔，收益共享的一種投融資模式。

合作模式有多種，主要有以下幾種方式：

1.一方提供理想的土地，另一方提供強大的金融運作能力或者雄厚的自有資金實力。一方面，由于隨著土地實現(xiàn)完全市場化的公開供給，土地供應量開始逐漸減少，而旅游房地產(chǎn)需要大量的土地進行開發(fā)，導致一些企業(yè)取得土地的成本逐漸增加，或難以拿到較為理想的土地。另一方面，一些企業(yè)雖然有著理想的土地卻沒有充足的資金進一步運轉開放，而那些具備強大金融運作能力以及雄厚自由資金實力的企業(yè)卻難以拿到理想土地。于是手中有理想土地卻沒有進一步開發(fā)能力的企業(yè)與有資金卻難以拿到理想土地的企業(yè)進行合作，成為一種獨特的合作投融資模式。

2.一方提供雄厚資金，另一方主要提供開發(fā)，技術，管理，房地產(chǎn)開發(fā)的操作實力以及深厚的社會關系等。這一模式主要存在于一些有著雄厚資金實力或者募集資金能力的大型企業(yè)，由于其發(fā)展重點有限，沒有專業(yè)的開發(fā)管理技術，或沒有足夠的人力資源進行旅游房地產(chǎn)投融資。而另一些企業(yè)雖有著專業(yè)的開發(fā)，管理技術以及優(yōu)質的人力資源，卻沒有充足的資金。于是兩種企業(yè)合作共同開發(fā)旅游房地產(chǎn)，取長補短，共同開發(fā)，分擔風險，共享利益，成為一種旅游房地產(chǎn)投融資模式。

3.一方提供土地，一方提供開發(fā)、管理、技術以及房地產(chǎn)開發(fā)操作實力，第三方有一家或多家企業(yè)共同提供雄厚的資金。這種方式是由三者或者三者以上的主體共同合作，進行旅游房地產(chǎn)投融資，這種模式集合了多方的優(yōu)勢，集理想的土地，雄厚的資金，專業(yè)的技術于一體，成為一種不錯的旅游房地產(chǎn)投融資模式。合作模式較適合旅游觀賞型房地產(chǎn)，旅游商務型房地產(chǎn)投融資。

合作模式可以滿足一些有土地卻沒有資金進行周轉的企業(yè)、有資金卻沒有理想土地的企業(yè)以及那些發(fā)展重點有限，沒有專業(yè)的開發(fā)管理技術的企業(yè)進行旅游房地產(chǎn)開發(fā)的需求。通過合作模式解決相關企業(yè)的資金短缺，投融資渠道狹窄，避免資金鏈條斷開，難以取得理想土地等問題，并且使合作雙方或多方企業(yè)取長補短，共享管理、技術資源，共擔風險，大大有利于企業(yè)的發(fā)展，并且也有利于我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。但是這種合作模式也存在著相應的缺陷與不足，合作模式導致雙方企業(yè)難以尋找到合適的合作對象，或者為尋找合適的企業(yè)付出較大的交易成本，在合作過程中企業(yè)可能存在追逐私利而做出有損于對方的行為決定，并且合作模式中雙方企業(yè)共享利潤導致利潤下降。

（三）PPP模式

PPP是英文“Public-Private-Partnerships”的簡寫，中文直譯為“公私合伙制”，簡言之指公共部門通過與私人部門建立伙伴關系提供公共產(chǎn)品或服務的一種方式。

從各國和國際組織對PPP的理解來看，PPP有廣義和狹義之分。廣義的PPP泛指公共部門與私人部門為提供公共產(chǎn)品或服務而建立的各種合作關系，而狹義的PPP可以理解為一系列項目融資模式的總稱，包括BT、BOT、TOT、PFI等具體操作模式，是指政府通過特許權合給予合同持有人一定期限內自主經(jīng)營和管理某一企業(yè)或項目，并從其經(jīng)營中獲得的排他性權利。特許經(jīng)營合同的客體可以是已建成的基礎設施項目，也可以沒有建設的基礎設施項目，但通常要求該項目具有較強的可經(jīng)營性，具有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

1.BOT模式

BOT模式是對Build-Own-Transfer(建設-擁有-轉讓)形式的簡稱，現(xiàn)在通常指Build-Operate-Transfer(建設-經(jīng)營-轉讓)。

BOT模式主要是指政府對旅游房地產(chǎn)項目進行立項，并進行BOT模式招標，將其融資，建設特許權和經(jīng)營權轉讓給企業(yè)。與企業(yè)簽訂合同，雙方簽訂協(xié)議在一個固定的期限內，企業(yè)對其籌資建設的旅游房地產(chǎn)行使經(jīng)營權，一邊收回對該項目的投資、償還該項目的債務并賺取利潤，協(xié)議期滿后，企業(yè)將旅游房地產(chǎn)項目無償轉讓給政府。

目前來說，這種方式在國內旅游房地產(chǎn)開發(fā)上運用的并不多，也較少成功的案例，主要是一些企業(yè)借鑒國外先進的BOT模式，從而運用于旅游房地產(chǎn)行業(yè)。但BOT模式符合資本發(fā)展的趨勢，是未來開發(fā)大型旅游房地產(chǎn)的一種較適合的方式。中國擁有很多優(yōu)秀的旅游資源，但由于交通、水電等基礎設施原因，沒有開發(fā)出來，如果能夠采用BOT模式，特別是采用幾種不同的變種形式，則可以充分利用社會資金，解決開發(fā)前期資金需求大、周期長、風險高以及政府投資渠道不暢等問題。

由于通過BOT模式，企業(yè)可以獲得較為誘人的項目用地，大大減少了獲取征地及其開發(fā)費用等，同時企業(yè)只需要在旅游房地產(chǎn)建設過程中進行融資，獲取資金進行開發(fā)，從而大大降低其對于購買獲得土地而準備大量資金的需求，使企業(yè)處于優(yōu)勢競爭地位。但是由于旅游房地產(chǎn)BOT模式在我國較少成功的案例，企業(yè)采用采用該模式具有一定的風向，一旦在預定的時間內沒有盈利，企業(yè)將損失慘重。

BOT的演變形式有BT、BOOT、BTO、BOO、ROT、POT、BLT、BOOST。（1）BT模式

BT模式也稱為回購模式，是指政府把基礎設施的投資建設任務交給社會資本，由社會資本墊付項目資金承擔基礎設施項目建設，在項目竣工后再由政府出資分期付款和利用補償措施等方式完成對基礎設施的收購。按照融資模式的不同結構，BT模式還可以分為一次性回購與分期回購。

BT模式適用于任何基礎設施或開發(fā)項目，特別是沒有經(jīng)營收入或不具備收費條件的公益性基礎設施項目和一些出于安全和戰(zhàn)略需要必須由政府直接運營的項目。在BT模式下，項目的控制權仍然掌握在政府手中，便于管理。但另一方面，由于項目建設中間環(huán)節(jié)多，融資成本也較大。另外，融資監(jiān)管與項目質量監(jiān)督難度較高，政府承擔的風險較大。

（2）BOOT模式

BOOT模式(Build－Own－Operate－Transfer)，即建設—擁有—運營—移交，這一模式在內容和形式上與BOT沒有不同，僅在項目財產(chǎn)權屬關系上強調：項目設施建成后歸項目公司所有。政府可以在法律上擁有對設施的所有權，只是在一定期限內將設施交由發(fā)展商承建和經(jīng)營；這只是發(fā)展商的一種使用權，對設施并不擁有所有權，特許專營期限屆滿，又把設施移交給政府，實現(xiàn)政府對設施的實際所有權。

（3）BTO模式

BTO模式（Build-Transfer-Own），即建設—移交—運營。這一模式與一般BOT 模式的不同在于“經(jīng)營（Operate）”和“轉讓（Transfer）”發(fā)生了次序上的變化，即在項目設施建成后由政府先行償還所投入的全部建設費用、取得項目設施所有權，然后按照事先約定由項目公司租賃經(jīng)營一定年限。

（4）BOO模式 BOO 模式（Build－Own－Operate），即建設—擁有—運營。在這一模式中，項目公司實際上成為建設、經(jīng)營某個特定基礎設施而不轉讓項目設施財產(chǎn)權的純粹的私人公司。其在項目財產(chǎn)所有權上與一般私人公司相同，但在經(jīng)營權取得、經(jīng)營方式上與BOT 模式有相似之處，即項目主辦人是在獲得政府特許授權、在事先約定經(jīng)營方式的基礎上，從事基礎設施項目投資建設和經(jīng)營的。

（5）ROT模式

ROT(Renovate－Operate－Transfer)，其意思為重整、經(jīng)營、轉讓。在這一模式中，重整是指在獲得政府特許授予專營權的基礎上，對過時、陳舊的項目設施、設備進行改造更新；在此基礎上由投資者經(jīng)營若干年后再轉讓給政府。這是BOT模式適用于已經(jīng)建成、但已陳舊過時的基礎設施改造項目的一個變體，其差別在于“建設”變化為“重整”。

（6）POT模式

POT(Purchase－Operate－Transfer)，其意思為購買、經(jīng)營、轉讓。購買，即政府出售已建成的、基本完好的基礎設施并授予特許專營權，由投資者購買基礎設施項目的股權和特許專營權。這是BOT 模式的變體，其與一般BOT的差別就在于“建設”變?yōu)椤百徺I”。

（7）BOOST模式

BOOST（Build－Own－Operate－Subsidy－Transfer），其意思為建設、擁有、經(jīng)營、補貼、轉讓。發(fā)展商在項目建成后，在授權期限內，既直接擁有項目資產(chǎn)又經(jīng)營管理項目，但由于存在相當高的風險，或非經(jīng)營管理原因的經(jīng)濟效益不佳，須由政府提供一定的補貼，授權期滿后將項目的資產(chǎn)轉讓給政府。

（8）BLT模式

BLT（Build－Lease－Transfer），其意思為建設、租賃、轉讓。發(fā)展商在項目建成后將項目以一定的租金出租給政府，由政府經(jīng)營，授權期滿后，將項目資產(chǎn)轉讓給政府。

從BOT及其變異模式看，BOT投融資模式的核心內容在于項目公司對特定基礎設施項目特許專營權的獲得，以及特許專營權具體內容的確定。而建設（重整、購買）、轉讓則可以視項目不同情況而有所差異。這樣既能解決政府財政資金不敷項目需求的困難，又能保證項目公司在經(jīng)營期間的獲益權和國家對基礎設施的最終所有權。政府通過項目特許權的授予，賦予私營機構在一定期限內建設、運營并獲取項目收益的權利，期限屆滿時項目設施移交給政府。同時，作為項目發(fā)起人的私營機構除投資自有資金外，項目建設所需資金的大部分來自銀行貸款等融資渠道，借款人還款來源限于項目收益，并以項目設施及其收益設定浮動抵押為債務擔保。

2.TOT模式

TOT（Transfer-Operate-Transfer），即移交——經(jīng)營——移交。近些年來，TOT是國際上較為流行的一種項目融資方式。它是指政府部門或國有企業(yè)將建設好的項目的一定期限的產(chǎn)權和經(jīng)營權，有償轉讓給投資人，由其進行運營管理；投資人在一個約定的時間內通過經(jīng)營收回全部投資和得到合理的回報，并在合約期滿之后，再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。TOT也是企業(yè)進行收購與兼并所采取的一種特殊形式。TOT與BOT模式不同的地方表現(xiàn)在投資方的項目結構、外資投資人承擔的風險和責任以及法律要求不同。但是最大的區(qū)別在于TOT避開了“B”（建設）中所存在的較高風險和大量矛盾，中外雙方往往比較容易達成一致，在我國當前的實際情況下，TOT是一種較為合適的、創(chuàng)新性的項目融資方式，更加符合我國的實際。

TOT模式是指由政府部門融資建設城市基礎設施，建成后政府部門將經(jīng)營權出售給民間投資者并取得一定資金用以再建設其他項目，投資者在約定時間內通過經(jīng)營收回投資并取得回報后，再將經(jīng)營權無償交給原產(chǎn)權所有人的經(jīng)營方式。

TOT模式主要適用于水利、污水處理、橋梁、公路、電廠、水廠等基礎設施項目。與BOT相比，TOT模式具有許多優(yōu)點:只涉及到已建基礎設施項目經(jīng)營權的轉讓，不存在產(chǎn)權、股權的讓渡，因此能夠有效保證政府對公共基礎設施的控制權；有利于盤活國有資產(chǎn)存量,實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值，同時為新建基礎設施籌集資金；從政府角度來看，通過TOT模式出讓特許經(jīng)營權、引進私人資本，可以減少政府財政壓力,最大限度地籌集城市建設所需資金；從投資者角度來看，由于其受讓的是已建成且正常運營的項目，建設期的風險完全不用承擔。因此，體制因素制約較少，能較好地利用社會資本參與公共基礎設施建設。

3.PFI模式

PFI(Private Finance Initiative)，英文原意為“私人融資活動”，在我國被譯為“民間主動融資”，是英國政府于1992年提出的，在一些西方發(fā)達國家逐步興起的一種新的基礎設施投資、建設和運營管理模式。PFI是對BOT項目融資的優(yōu)化，指政府部門根據(jù)社會對基礎設施的需求，提出需要建設的項目，通過招投標，由獲得特許權的私營部門進行公共基礎設施項目的建設與運營，并在特許期（通常為30年左右）結束時將所經(jīng)營的項目完好地、無債務地歸還政府，而私營部門則從政府部門或接受服務方收取費用以回收成本的項目融資方式。

在PFI模式下，政府的主要目的就是將民間資本引入到公共項目建設開發(fā)中，使政府一次性投入建成的項目，分攤到若干年支付，可有效地當前的財政壓力，同時有利于提高公共項目的投資效率、服務質量和水平。與BOT,TOT,PPP相比，PFI模式的最大優(yōu)勢是適用領域廣泛，它不僅適用于經(jīng)營收益性的城市公共基礎設施，還可以用于非經(jīng)營性的城市公益項目。另外，PFI模式可以有效轉移和分散基礎設施項目的投資風險。

二、旅游房地產(chǎn)投融資模式比較分析

旅游房地產(chǎn)三種投融資模式是按照投資主體組成，及投融資渠道不同進行劃分的，但都屬于旅游房地產(chǎn)投融資。

（一）相同點

1.資方式以銀行貸款為主，投融資渠道相對狹窄

由于我國金融體系相對不夠完善，資本市場發(fā)展較慢，證券市場起步較晚，資本證券化程度有限等原因，導致我國現(xiàn)階段旅游房地產(chǎn)的投融資渠道相對狹窄，對銀行的依賴較為嚴重。無論是自籌模式，合作模式還是PPT模式，其融資方式都是以銀行貸款為主，其他方式為輔，且銀行貸款所占比例較大，對銀行的依賴性較高，沒有形成多元化的投融資渠道。

2.對土地購置、環(huán)境構建維護等方面的資金需求比重較大

旅游房地產(chǎn)具有投資與需求雙重功能。由于其具有相對優(yōu)越的地理位置條件，優(yōu)美的自然環(huán)境，以及相對齊全的基礎設施建設，占地面積較大，需要大量的土地來進行開發(fā)建設，同時對于環(huán)境、綠化的要求較高，建設、維護成本相對于普通房地產(chǎn)而言更高。故在整個旅游房地產(chǎn)投融資過程中對于資金的需求巨大，綜合以上三種旅游房地產(chǎn)投融資模式來看，無論是自籌模式，合作模式還是PPT模式，它們都對于資金的需求非常大，尤其是在土地購置，環(huán)境建構維護，基礎設施建設維護方面的資金需求所占比重較大。因此能否有效融到足夠的資金，資金流通性是否暢通，資金的融通成本高低都直接制約著三種投融資模式的成功與否。

3.看好旅游房地產(chǎn)投融資前景

自籌模式中一家企業(yè)獨享收益，合作模式中各企業(yè)之間共享收益，PPT模式中政府與企業(yè)之間各自享受經(jīng)營收益，所有權收益。無論是自籌模式，合作模式還是BOT模式，都是基于對旅游房地產(chǎn)投融資前景的良好預期。

（二）異同點

1.投融資主體構成及結合方式不同

自籌模式是以一家企業(yè)作為投融資的唯一主體，獨自承擔整個過程中的融資需求以及投融資風險，獨享收益。合作模式則是由兩家或者兩家以上的企業(yè)作為投融資主體，它們以合同的形式約定彼此之間的權利及義務，共同承擔起整個投融資過程中對資金的需求。PPT模式中則是由政府與企業(yè)之間通過合作并簽訂合同形成的一種模式，是政企合作形式，政府和企業(yè)共同作為投融資的主體，最終由企業(yè)享受經(jīng)營收益，使用權收益或者出租收益，而政府享受所有權收益。

2.投融資渠道側重點差異

三種投融資模式的融資渠道各有不同。其中自籌模式中，由于是獨家企業(yè)投資，資金需求較大，對企業(yè)的規(guī)模等要求較高，通常是資金雄厚的大型公司，其融資渠道相對多元，在以銀行貸款為主的融資渠道中，自有資金的運用占有相當比例。在合作模式中，由于是兩家或兩家以上的企業(yè)合作共同進行投融資活動，所以分擔至每家企業(yè)的資金需求沒有獨家企業(yè)大，它們在以銀行貸款為主的融資渠道中，向其它企業(yè)短期借款等私募資金的渠道占有一定比例，同時依靠上市公司發(fā)行股票也成為一種融資渠道。PPT模式中，由于是政企之間的合作，有著政府的土地支持及信譽支持，政府融資較為便利。銀行對于企業(yè)的房貸門檻放低，致使企業(yè)銀行貸款占其資金的很大比例。

3.投融資利益分配形成差異

由于選擇的投融資模式不同，企業(yè)最終的收益會產(chǎn)生較大的差別。自籌模式中，由于僅有一家企業(yè)，故而其收益由一家企業(yè)獨享。在合作模式及PPT模式中，由于屬于合作性質，投融資收益由合作的雙方共同分配。

4.投融資的資金使用、分配區(qū)別

旅游房地產(chǎn)開發(fā)建設對于資金的需求較大，其中土地在旅游房地產(chǎn)投融資的過程中起著重要作用，不同的投融資模式在用地特征上存在著較大的差別。

在自籌模式中，企業(yè)通常是資金實力雄厚的企業(yè)，可以較輕松拿到地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境良好的土地，或者自身擁有土地，對于土地的資金需求不像其他的旅游房地產(chǎn)企業(yè)那么大。其資金主要分配在房地產(chǎn)的開發(fā)建設以及環(huán)境的維護，綠化等方面。

在合作模式中，來自土地方面的資金需求較大，雙方資金將很大一部分運用在土地購置獲得方面，合作模式資金分配主要分配在土地購置，環(huán)境的維護綠化等方面。

在PPT模式中，由于政府擁有并且經(jīng)常擁有較為理想的土地，企業(yè)不需要通過資金的運用而只需要政府簽訂合同便可以獲得優(yōu)質土地，因此在PPT模式中，對于土地的資金需求也不大，其資金主要分配在旅游房地產(chǎn)的開發(fā)建設過程中。

5.適用的旅游房地產(chǎn)類型不同

三種投融資模式各具特點，它們適用的旅游房地產(chǎn)的類型各不相同。其中自籌模式較為適合旅游居住型房地產(chǎn)投融資。合作模式則較適合旅游觀賞型房地產(chǎn)、旅游居住型房地產(chǎn)、旅游商業(yè)性房地產(chǎn)投融資以及旅游休閑房地產(chǎn)投融資。PPT模式比較適合旅游商務型房地產(chǎn)、旅游觀賞型房地產(chǎn)的投融資。

針對不同的旅游房地產(chǎn)類型，從適應旅游房地產(chǎn)企業(yè)的自身資金需求特點出發(fā)，選擇不同的投融資模式，從而可以避免開發(fā)建設過程中資金不足，流動性弱等帶來的問題，從而使企業(yè)獲取較為理想的收益。

第三節(jié)旅游地產(chǎn)證券化

旅游地產(chǎn)開發(fā)與城市地產(chǎn)有根本的不同，旅游地產(chǎn)的開發(fā)必須依托旅游資源的本底優(yōu)勢，因此，存在著旅游地產(chǎn)要首先先導開發(fā)旅游項目，然后根據(jù)旅游產(chǎn)品人氣的旺盛情況，后續(xù)開發(fā)地產(chǎn)。這樣的風險就是造成旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)通常投資周期長，受自然和社會經(jīng)濟影響的不確定因素較多，傳統(tǒng)的信貸融資方式較難發(fā)揮應有的融資功能。這也使的得許多地區(qū)的旅游資源處在半開發(fā)或開發(fā)不當?shù)木车?，極大地影響了產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

《國務院關于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》明確提出，要“加大風險較低的固定收益類證券產(chǎn)品的開發(fā)力度，為投資者提供儲蓄替代型證券投資品”。因此，探索創(chuàng)新的融資手段勢在必行，而將旅游地產(chǎn)與資本市場運作捆綁在一起將是未來融資的趨勢，這樣有利于在大規(guī)模的項目開發(fā)中獲取資金，加速資本積累，促使土地的有效利用。

一、旅游地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的內涵

何為旅游地產(chǎn)資產(chǎn)證券化？從旅游地產(chǎn)資產(chǎn)所有者或經(jīng)營者的角度，以旅游地產(chǎn)資產(chǎn)未來收入的收益權作為基礎支持資產(chǎn)，交由特定機構發(fā)行證券，以基礎資產(chǎn)所產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流支付證券的收益，從而把流動性低的收益權資產(chǎn)轉化為證券資產(chǎn)的結構性融資活動。

二、旅游地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的模式選擇

資產(chǎn)證券化根據(jù)其產(chǎn)生現(xiàn)金流資產(chǎn)類型的不同，劃分為MBS、CMBS、REITs和ABS四大類。屬于旅游地產(chǎn)的資產(chǎn)范圍很廣，除旅行社、旅游飯店、旅游交通公司的固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)和其他資產(chǎn)外，一般還包括景點旅游地產(chǎn)與景區(qū)中的自然和人文資源，以及相應的基礎設施、附屬服務業(yè)、商業(yè)和零售業(yè)的固定資產(chǎn)、住宅和流動資產(chǎn)等。我們應該根據(jù)這些資產(chǎn)的特點來選擇不同的融資模式。

（一）MBS與CMBS 其中MBS 是以住房抵押貸款為基礎，以借款人對貸款進行償付所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支撐。

CMBS商業(yè)抵押擔保證券（簡稱CMBS，Commercial Mortgage Backed Security）是指將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款匯聚到一個組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行的融資方式。CMBS與MBS的主要區(qū)別在于，MBS以住宅地產(chǎn)作為擔保，而CMBS以商業(yè)地產(chǎn)作為貸款抵押品。以公司形式存在的旅行社、旅游飯店和旅游交通公司、酒店、商業(yè)地產(chǎn)等固定資產(chǎn)，這類資產(chǎn)更新速度較快，則可采用CMBS模式。具體來說，是從商業(yè)銀行等金融機構的角度出發(fā)，金融機構將如飯店等資產(chǎn)抵押貸款進行組合，以貸款的收益權為基礎發(fā)行資產(chǎn)支持證券。

（二）REITs REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

適用于：商業(yè)地產(chǎn)（因為商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流要比住宅地產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定的多）。運作方式：有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息；其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。

（三）ABS ABS它是以項目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項目所擁有的資產(chǎn)為基礎，以項目資產(chǎn)可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式；主要針對除不動產(chǎn)外的能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的、可預期現(xiàn)金流的資產(chǎn)加以證券化。目前，ABS資產(chǎn)證券化是國際資本市場上流行的一種項目融資方式，已在許多國家的大型項目中采用。

景點旅游地產(chǎn)資源及其相應的基礎設施、附屬服務業(yè)和零售業(yè)等資產(chǎn)，這類資產(chǎn)的基礎設施投資規(guī)模大、建設期限長，不具有變現(xiàn)能力或者變現(xiàn)能力很差。更重要的是，名勝古跡類景點旅游地產(chǎn)由于受國家物權法的保護，不可進行抵押或質押行為，因此資產(chǎn)證券化可采用ABS 模式，即景點旅游地產(chǎn)未來營業(yè)收入的收益權證券化。

運作方式為景點旅游地產(chǎn)管理處將一定時期內的景點旅游地產(chǎn)營業(yè)收入進行組合，包括門票收入、租金、特許經(jīng)營費等，之后以相應的收益權為基礎發(fā)行資產(chǎn)支持證券。景點旅游地產(chǎn)資產(chǎn)的原始權益人——政府出售的只是未來一定時期內的現(xiàn)金流，投資者只對SPV（信托等特殊目的機構）的經(jīng)營活動產(chǎn)生限制，因而不會改變景點旅游地產(chǎn)資產(chǎn)的所有權。

我國旅游地產(chǎn)資產(chǎn)證券化起步較晚，發(fā)展遠沒有歐美成熟，但潛力巨大，將是未來融資的大趨勢。但在進行資產(chǎn)證券化的道路上還有很多需改善，比如加強資產(chǎn)證券化方面的人才培養(yǎng)，加快相關法律的立法，規(guī)范中介服務機構等等。

第四篇：許豫宏教授：旅游地產(chǎn)的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚模式

許豫宏教授：旅游地產(chǎn)的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚模式

近年來，很多城市開始出現(xiàn)創(chuàng)意文化聚集區(qū)，比如北京“798藝術區(qū)”、上海800藝術區(qū)、深圳F518時尚創(chuàng)意園、天津6號院文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、杭州LOFT49等。這些極具創(chuàng)意的區(qū)域形象逐漸形成城市的一種文化符號，進入這些區(qū)域的不再僅僅是藝術家，越來越多的大眾游客也參與進來，這些區(qū)域逐漸發(fā)展成了城市的旅游熱點，隨之而來是人流集聚，地價上升，餐飲、住宿、社區(qū)等設施形成規(guī)模。經(jīng)過建設和發(fā)展，798藝術區(qū)的國際影響力大幅提升，也吸引了眾多的藝術愛好者和高端旅游者的拜訪，許多藝術家的工作室正在轉型為畫廊機構，未來將建設798旅游服務平臺。據(jù)統(tǒng)計，2008年北京798藝術區(qū)共吸引了55萬國內到訪者，日最高流量達2.1萬人，奧運期間798藝術區(qū)共接待各國政要、奧運官員近50萬人。798藝術區(qū)成功轉型，從廢舊工業(yè)區(qū)成為藝術家聚集區(qū)，再成為時尚高端旅游區(qū)。798的品牌效應也推動了區(qū)域的轉型，推動了北京市高端旅游市場的發(fā)展。

有了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，原本普通的地塊可以得到成倍價值鏈提升，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)具有巨大的推動作用。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)集聚了建筑、設計、規(guī)劃等眾多專業(yè)人才，區(qū)域設計理念的先進使得大量國內創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)入主這里，甚至國際的一些知名企業(yè)看中創(chuàng)意性建筑設計優(yōu)美環(huán)境設計，他們放棄在CBD租用寫字樓，而是在這里租用辦公樓，設立總部。目前，城市創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)區(qū)正面臨商業(yè)地產(chǎn)價值和藝術的沖突問題，文化創(chuàng)造如何與關聯(lián)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，這是亟待解決的問題。

第五篇：許豫宏教授：城市化進程引導下的旅游地產(chǎn)模式

許豫宏教授：城市化進程引導下的旅游地產(chǎn)模式

在城市化發(fā)展的過程中，特別是近年來城市快速區(qū)域化發(fā)展的進程中，我們發(fā)現(xiàn)，有一個新生元素正伴隨城市化進程以驚人的速度成長壯大，這個元素就是旅游地產(chǎn)。伴隨著城市化的發(fā)展，區(qū)域界限的消失，旅游地產(chǎn)贏得了更大的市場空間和機會，區(qū)域資源被置于廣闊的地域范圍內進行優(yōu)化配置，使旅游地產(chǎn)價值更大化。同時，旅游地產(chǎn)也逐步成為提升城市形象，改善城市品質的重要支撐，甚至在某種程度上牽引城市空間的發(fā)展走向?？梢哉f城市化與旅游地產(chǎn)將逐步體現(xiàn)出“雙輪驅動”的并存態(tài)勢，相互為用，缺一不可。

所謂的旅游地產(chǎn)與房地產(chǎn)的區(qū)別在于，旅游地產(chǎn)改變了以單純住房為核心構成的局面，上升為以自然資源、人文資源、人造資源等為依托，以休閑度假等旅游產(chǎn)品為吸引點而開發(fā)建設及經(jīng)營運作的房地產(chǎn)項目。即：旅游地產(chǎn)是超越“看得到，摸得到”的單一住房地產(chǎn)，而以“看得到，摸不著”的住宅+環(huán)境，以及“看不到，摸不到”的休閑生活方式為特征的房地產(chǎn)?？梢哉f，旅游地產(chǎn)一方面是城市區(qū)域化發(fā)展的必然產(chǎn)物，另一方面也是人們生活理念不斷更新的必然訴求。