XX市海鮮美食廣場(chǎng)

合作投資開(kāi)發(fā)計(jì)劃書

合作甲方：XX市蠶種場(chǎng)

合作乙方：XX市商會(huì)

XX市投資有限公司

2014

一、項(xiàng)目背景

（一）項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目名稱：XX市XX海鮮美食廣場(chǎng)（原XX農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）

（二）項(xiàng)目必要性

XX本土擁有深厚的飲食文化，“荔枝狗肉”曾掀起全球媒體輿論的目光，同樣，XX消費(fèi)者普遍喜歡海鮮產(chǎn)品，尤其是各種大眾化的海鮮產(chǎn)品，而豬肉、食用油價(jià)格的攀升使海鮮產(chǎn)品成為了重要的替代性商品。隨著XX和周邊縣域經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民生活水平的不斷提高,海鮮產(chǎn)品的消費(fèi)已經(jīng)迅速上升，特別是節(jié)假日臨近，XX城區(qū)內(nèi)海鮮市場(chǎng)一片生猛，供不應(yīng)求。但與此同時(shí)，XX市至今缺乏大型的海鮮批發(fā)市場(chǎng)和類似南寧的海鮮銷售、加工、餐飲一條龍服務(wù)的場(chǎng)所，海鮮交易和海鮮餐飲僅局限于一兩個(gè)市場(chǎng)（如垌口市場(chǎng)）和酒樓（如圣家），消費(fèi)者的需求層次向個(gè)性化和多樣化發(fā)展，消費(fèi)者希望能引進(jìn)多元化、專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)形態(tài)并能為其提供新鮮、營(yíng)養(yǎng)、方便、美味、價(jià)廉的海鮮產(chǎn)品和服務(wù)，原有的以海產(chǎn)品批發(fā)、零售進(jìn)入千家萬(wàn)戶的單純供貨模式已不能夠滿足需要。因此，為了迎合XX市場(chǎng)需求，引進(jìn)南寧“海鮮檔口＋海鮮加工酒樓”的經(jīng)營(yíng)模式，讓XX老百姓零距離平價(jià)享受豐盛海鮮美食，勢(shì)在必行；如何利用原XX農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的地理位置優(yōu)勢(shì)，整合XX市蠶種場(chǎng)、XX市湖北商會(huì)等社會(huì)各方資源，合作投資開(kāi)發(fā)一個(gè)集海鮮批發(fā)零售、海鮮來(lái)料加工、特色餐飲美食、海洋主題文化展示于一體的大型海鮮主題美食廣場(chǎng)，由此應(yīng)運(yùn)而生。

（三）項(xiàng)目現(xiàn)狀

（1）XX市蠶種場(chǎng)在XX市金玉路和人民東路交匯處擁有一萬(wàn)二千多平方米的地塊，開(kāi)發(fā)有蠶業(yè)大廈和XX農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，曾在政府惠民工程和方便人民群眾生活方面做出了貢獻(xiàn)?，F(xiàn)在，隨著城市的擴(kuò)充和發(fā)展，原XX農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的檔次和規(guī)模，已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)的需求，急需以市場(chǎng)升級(jí)、改造為核心，引進(jìn)新的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作模式，統(tǒng)一規(guī)劃和開(kāi)發(fā)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，在原XX農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)XX目前唯一的XX海鮮批、零市場(chǎng)和美食廣場(chǎng)項(xiàng)目，將該地塊打造成XX東邊區(qū)域最耀眼的市場(chǎng)綜合體，以良好的品牌形象和經(jīng)濟(jì)效益，回報(bào)社會(huì)和蠶種場(chǎng)群眾。

（2）XX市湖北商會(huì)是XX市具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和獨(dú)立法人資格的社會(huì)團(tuán)體，設(shè)立有XX楚商投資有限公司。截止2013年底，在XX注冊(cè)資金50萬(wàn)元以上的湖北籍企業(yè)已達(dá)數(shù)十家，總注冊(cè)資本近10億元，年銷售額約百億元。目前，商會(huì)現(xiàn)有會(huì)員單位近200家，分布在XX的各個(gè)地區(qū)、縣市，涉及汽車貿(mào)易、電子科技、裝飾建材、建筑工程、房地產(chǎn)、酒店物業(yè)、餐飲娛樂(lè)、醫(yī)療保健、食品飲料、五金機(jī)電、網(wǎng)絡(luò)通訊、管理咨詢、商貿(mào)流通、廣告策劃、交通物流、礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)等多種行業(yè)和領(lǐng)域。特別是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店物業(yè)、餐飲娛樂(lè)方面，XX市湖北商會(huì)擁有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力和豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，多家企業(yè)均是上述行業(yè)內(nèi)的翹楚，我們能集中全商會(huì)的力量和資源，為XX市蠶種場(chǎng)經(jīng)營(yíng)好、管理好XX海鮮批、零市場(chǎng)和美食廣場(chǎng)項(xiàng)目，讓政府放心、企業(yè)滿意、群眾受益。

二、項(xiàng)目概況

（一）擬建地點(diǎn)

XX市XX海鮮美食廣場(chǎng)位于XX市城東，東靠金玉路，南毗人民東路，西鄰小街，呈金三角形狀。

（二）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)

（1）XX市XX海鮮美食廣場(chǎng)規(guī)劃占地面積12802萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積37437萬(wàn)平方米。（詳見(jiàn)設(shè)計(jì)圖）

（2）XX市XX海鮮美食廣場(chǎng)設(shè)置五大功能區(qū)域：

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中央商務(wù)大廈（原蠶業(yè)大廈），保持原來(lái)格局，稍作調(diào)整。

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商務(wù)1號(hào)樓：位于金玉路，新建7層，一層為商鋪(10間，9*16M,)，擬引進(jìn)銀行、保險(xiǎn)、藥店等，二至三樓（128米*16米）為大型超市，擬引進(jìn)大型超市連鎖公司進(jìn)駐，四至七樓（39間*4=156間）為便捷酒店客房。

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商務(wù)2號(hào)樓：位于人民路，新建7層，一層為商鋪（8間，4.6*22M），擬引進(jìn)銀行、保險(xiǎn)、藥店等，二至三樓（22*60,米）為海鮮酒樓，擬引進(jìn)大型海鮮餐飲公司進(jìn)駐，四至七樓（16間*4=64）為寫字樓和公寓，擬引進(jìn)中小公司進(jìn)駐辦公。

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XX海鮮市場(chǎng)：位于地塊中間，新建3層，一層為海鮮檔口（150間，4*3米），二至三樓（4000平方/層）為海鮮酒樓(可容納8家海鮮排檔和數(shù)家高檔海鮮酒樓)

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海洋文化展示景觀欣賞區(qū)：海鮮廣場(chǎng)整體以海洋文化為格調(diào)進(jìn)行精心裝修，入口、大堂、過(guò)道、包廂、檔口均海洋景觀小品裝飾，處處體現(xiàn)海洋主題廣場(chǎng)和公園的氣氛，這是區(qū)別于其他海鮮城的亮點(diǎn)。

（三）項(xiàng)目定位

（１）XX市XX海鮮美食廣場(chǎng)是集海鮮批發(fā)零售、海鮮來(lái)料加工、特色餐飲美食、海洋文化展示、商務(wù)辦公、便捷酒店于一體的大型海鮮主題美食廣場(chǎng)。

（２）打造的XX第一家“規(guī)模最大、數(shù)量最多、品種最齊全、價(jià)格最便宜的海鮮美食廣場(chǎng)”

（3）致力于將海鮮美食平民化、大眾化，全部海鮮均為沿海原產(chǎn)地一手貨源，引進(jìn)“海鮮檔口+海鮮加工酒樓”的經(jīng)營(yíng)模式，省去諸多中間環(huán)節(jié)，讓老百姓平價(jià)享受豐盛海鮮美食，建成后的海鮮市場(chǎng)將成為XX人民采購(gòu)海鮮產(chǎn)品、品嘗海鮮美食的首選場(chǎng)所。

（四）項(xiàng)目主要建設(shè)條件

（１）交通條件

XX市XX海鮮美食廣場(chǎng)地處市區(qū)人民東路和金玉路交叉位置，交通便利，XX鐵山港高速路開(kāi)通，北海、湛江防城港貨源地3個(gè)小時(shí)即可到達(dá)，交通便捷，保證了貨源的新鮮。

（2）給排水、排污（項(xiàng)目難點(diǎn)和亮點(diǎn)）

XX市XX海鮮美食廣場(chǎng)的給水由市政管網(wǎng)從市場(chǎng)兩側(cè)各接一路DN200的給水管進(jìn)入市場(chǎng)，供應(yīng)市場(chǎng)生產(chǎn)生活及消防用水，并在市政引入管上設(shè)總水表計(jì)量。

排污歷來(lái)是海鮮市場(chǎng)和餐飲的重點(diǎn)難題，我們將利用商會(huì)企業(yè)會(huì)員（環(huán)保排污廠家）的優(yōu)勢(shì)，出巨資引進(jìn)先進(jìn)的排污處理技術(shù)，精心設(shè)計(jì)檔口和酒樓的排污系統(tǒng)，經(jīng)管溝收集后，先進(jìn)入市場(chǎng)自建的污水處理池，經(jīng)過(guò)處理再后排入市政污水管網(wǎng)，從而改變海鮮市場(chǎng)腥臭的局面，以良好的環(huán)境贏得顧客的青睞。

（３）電力

市場(chǎng)地下一層設(shè)有變配電室，室內(nèi)設(shè)一臺(tái)1200KVA干式變壓器，保證XX市XX海鮮美食廣場(chǎng)的用電要求。

三、項(xiàng)目投入總資金及收益情況

（一）XX市XX海鮮美食廣場(chǎng)項(xiàng)目投資總額約為6000萬(wàn)元，其中：地下基礎(chǔ)以及地下室、停車場(chǎng)建設(shè)投資約為2000萬(wàn)元，地上樓宇建設(shè)投資約需4000萬(wàn)元。

（二）XX市XX海鮮美食廣場(chǎng)預(yù)期收益分析

1、商務(wù)1號(hào)樓：一層為商鋪(10間，9*16米/間

*12月租金7

0元/平方米)=120萬(wàn)。二至三樓（128米*16米*2層*12月，租金25元/平方米）=120萬(wàn)，四至七樓（128米*16米*4層*12月，租金15元/平方米）=147萬(wàn)。合計(jì)387萬(wàn)元。

2、商務(wù)2號(hào)樓：一層為商鋪（8間*4.6*22M*12月*租金7

0元/平方米）=60二至三樓（22*60*2

*12月*租金25元/平方米,）=79萬(wàn)元，四至七樓（22*60*4

*12月*租金15元/平方米,）=95萬(wàn)元。合計(jì)242萬(wàn)元。

3、XX海鮮市場(chǎng)：一層海鮮檔口（150間*租金1500元/月*12月）=270萬(wàn)元，二至三樓（4000平方/層*2*12月*租金15元/平方米,）=144萬(wàn)元，合計(jì)：4144、總計(jì)每年預(yù)期收益：

上述合計(jì)營(yíng)業(yè)收入1043萬(wàn)元*80%達(dá)成率=834萬(wàn)，扣除每年管理成本834萬(wàn)*15%后，每年純利709萬(wàn)元，投資回收期為8.4年。

四、項(xiàng)目合作方式

為發(fā)揮雙方資源優(yōu)勢(shì)，整體策劃和經(jīng)營(yíng)好該項(xiàng)目，早日體現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，建議采取如下投資合作方式：

1、XX市蠶種場(chǎng)（甲方）提供該項(xiàng)目涉及的場(chǎng)地（詳見(jiàn)總平面圖）；該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金由XX市湖北商會(huì)（乙方）負(fù)責(zé)籌措。

2、XX市湖北商會(huì)（乙方）租用XX市蠶種場(chǎng)（甲方）該項(xiàng)目的土地和現(xiàn)時(shí)土地上的建筑物（蠶業(yè)大廈），并按照雙方合同協(xié)商的租金金額向甲方交付租金。

3、考慮到乙方需投入前期開(kāi)發(fā)，為收回乙方投資，雙方協(xié)商租期為三十五年。期滿后，乙方所投資開(kāi)發(fā)的建筑物以及附屬設(shè)施無(wú)償歸甲方所有。期滿后，甲方如對(duì)外招租，雙方可另行協(xié)商，同等條件下，乙方有優(yōu)先簽約權(quán)。

4、考慮到乙方需投入前期開(kāi)發(fā)，甲方給乙方提供三年免租金的建設(shè)裝修期，自雙方簽訂合同時(shí)開(kāi)始計(jì)算，超過(guò)三年后，無(wú)論項(xiàng)目建設(shè)完成與否，乙方均需按照合同約定交付租金。

5、XX市蠶種場(chǎng)作為甲方，為該項(xiàng)目業(yè)主單位，需全程配合乙方辦理該項(xiàng)目所需的一切手續(xù)和政府部門批文等，所需的經(jīng)費(fèi)由乙方支付。

6、乙方需成立該項(xiàng)目的商業(yè)管理公司，全程、專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理海鮮美食廣場(chǎng)，商業(yè)管理公司接受甲方的監(jiān)督。

7、其他合作事項(xiàng)，雙方協(xié)商制訂。

實(shí)施單位：XX市商會(huì)

XX市投資有限公司

2014年X月X日

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