第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)解析論文[大全]

摘要:優(yōu)化設(shè)計(jì)能夠降低項(xiàng)目的成本，提高項(xiàng)目的認(rèn)可度。優(yōu)化設(shè)計(jì)包括建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化、水電設(shè)計(jì)優(yōu)化三個重要的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，本文介紹了三個重要優(yōu)化設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的優(yōu)化設(shè)計(jì)方法，通過項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行分析，采取合理的方法進(jìn)行項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞:優(yōu)化設(shè)計(jì);成本;房地產(chǎn)項(xiàng)目

成本控制貫穿著整個房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全過程。設(shè)計(jì)階段的成果對于項(xiàng)目使用功能的影響占到整個建設(shè)過程的60%～80%，設(shè)計(jì)階段的成果是項(xiàng)目成本控制的重要一環(huán)，設(shè)計(jì)的合理性、經(jīng)濟(jì)性和適用性是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵因素，如何達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)的要求，讓項(xiàng)目的利潤最大化是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)人員關(guān)注的問題?，F(xiàn)階段很多設(shè)計(jì)人員在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中，抄襲一些已有項(xiàng)目，不考慮項(xiàng)目的成本，設(shè)計(jì)出的圖紙只能滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本要求，而未考慮設(shè)計(jì)優(yōu)化的環(huán)節(jié)。優(yōu)化設(shè)計(jì)能夠降低項(xiàng)目的成本，提高項(xiàng)目的認(rèn)可度，滿足擬購房人群的需求，提高項(xiàng)目的銷售速度，所以優(yōu)化設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的重要一環(huán)。

一、建筑設(shè)計(jì)的優(yōu)化方法

建筑設(shè)計(jì)方案決定了項(xiàng)目的成本，選擇適應(yīng)本地區(qū)的合理的設(shè)計(jì)方案是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。項(xiàng)目起初應(yīng)該通過問卷調(diào)查的形式，調(diào)查本地區(qū)擬購房人群的購房意向、購房需求、購房要求，根據(jù)數(shù)據(jù)分析方法進(jìn)行地區(qū)擬購房人群的情況分析，找出相應(yīng)的規(guī)律，通過擬購房人群的分析選取適用于本地區(qū)人群的建筑設(shè)計(jì)方案，為今后的銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，防止出現(xiàn)項(xiàng)目建成無法銷售的情況。基于調(diào)查問卷的分析結(jié)果，與設(shè)計(jì)投標(biāo)單位進(jìn)行溝通，通過招標(biāo)與投標(biāo)過程的分析，集各家設(shè)計(jì)投標(biāo)單位的優(yōu)點(diǎn)，選取建筑設(shè)計(jì)方案更優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。中標(biāo)設(shè)計(jì)單位不急于進(jìn)行后續(xù)設(shè)計(jì)過程，依據(jù)招投標(biāo)過程中多個建筑設(shè)計(jì)方案的分析與問卷調(diào)查結(jié)果進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)方案的初步優(yōu)化，對初步優(yōu)化合理的方案，聘請相關(guān)建筑設(shè)計(jì)專家開展論證，分析建筑設(shè)計(jì)方案中需要改進(jìn)的環(huán)節(jié)，作為方案終極優(yōu)化的目標(biāo)。方案優(yōu)化結(jié)束之后進(jìn)行建筑圖紙的繪制，現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)多是以戶型拼湊的方式進(jìn)行，采用完工的項(xiàng)目戶型進(jìn)行參考，未考慮本地區(qū)購房者的實(shí)際需求。建筑圖紙?jiān)O(shè)計(jì)前應(yīng)該分析問卷調(diào)查的結(jié)果，根據(jù)擬購房人群的基本需求進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)過程中還需考慮戶型的合理性，考慮設(shè)計(jì)的簡潔性，有利于結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的開展，降低工程成本。

二、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的優(yōu)化方法

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化分為兩個方面，一是結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)體系的優(yōu)化，采用何種結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)形式的基本構(gòu)件間距，采用合理的結(jié)構(gòu)形式可以有效降低成本，提高項(xiàng)目的利潤;二是進(jìn)行結(jié)構(gòu)內(nèi)部構(gòu)件的優(yōu)化，梁板柱的截面尺寸與混凝土強(qiáng)度，構(gòu)件的內(nèi)部配筋率，墻體的材料與強(qiáng)度等級，砂漿的強(qiáng)度等級，等等，認(rèn)真分析結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，采用更為合理的構(gòu)件截面和強(qiáng)度，降低項(xiàng)目成本。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案傳統(tǒng)設(shè)計(jì)過程基本上是憑借結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員的經(jīng)驗(yàn)，假設(shè)構(gòu)件的截面尺寸，通過設(shè)計(jì)規(guī)范的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)驗(yàn)算，分析構(gòu)件是否滿足規(guī)范的設(shè)計(jì)要求。傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)方法是一種被動設(shè)計(jì)的方式，優(yōu)化設(shè)計(jì)是一種主動設(shè)計(jì)的方式，選取更加合理的設(shè)計(jì)軟件，確定精細(xì)的設(shè)計(jì)荷載，確定適合于本項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案，降低項(xiàng)目的成本。傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)只利用PKPM結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)軟件完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，現(xiàn)階段有一些更加合理的設(shè)計(jì)軟件進(jìn)行結(jié)構(gòu)荷載的分析，分析項(xiàng)目荷載的精度更高，得到的計(jì)算結(jié)果更準(zhǔn)確。高層建筑力學(xué)分析一般用邁達(dá)斯、SATWE、PMSAP、ETABS;鋼結(jié)構(gòu)一般采用3D3S、MTS、STS、perform－3D;有限元還是ANSYS和ABAQUS;復(fù)雜建筑利用符號計(jì)算軟件進(jìn)行簡單的編程以及計(jì)算分析，分析建筑結(jié)構(gòu)與橋梁結(jié)構(gòu)的內(nèi)力與位移情況。［1］［2］根據(jù)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的實(shí)際特點(diǎn)采用適合于本項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)分析軟件進(jìn)行結(jié)構(gòu)計(jì)算，也可以通過相應(yīng)軟件與PKPM配合進(jìn)行分析計(jì)算。優(yōu)化設(shè)計(jì)需要假設(shè)多種結(jié)構(gòu)方案，根據(jù)不同的構(gòu)件布置情況和構(gòu)件的不同截面尺寸，進(jìn)行結(jié)構(gòu)的強(qiáng)度驗(yàn)算與經(jīng)濟(jì)比選，選擇滿足強(qiáng)度要求成本最低的方案完成設(shè)計(jì)。構(gòu)件需要按照構(gòu)造要求配筋時(shí)，選取規(guī)范要求的最小配筋率即可，降低項(xiàng)目的成本。從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案的初始階段聘請相關(guān)專家進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不同階段的審閱，提出結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)的合理化建議，作為結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化改進(jìn)的依據(jù)。結(jié)構(gòu)初始方案設(shè)計(jì)完成，房地產(chǎn)公司應(yīng)聘請專業(yè)的優(yōu)化設(shè)計(jì)公司，對項(xiàng)目設(shè)計(jì)的初始方案提出詳細(xì)的優(yōu)化設(shè)計(jì)方案、詳盡的優(yōu)化設(shè)計(jì)參數(shù)、構(gòu)件的強(qiáng)度等級及構(gòu)件的截面特點(diǎn)等，與初始方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通，完成初始方案的優(yōu)化設(shè)計(jì)與圖紙修改工作，使設(shè)計(jì)方案更合理，通過前期聘請專家進(jìn)行初始方案的不斷調(diào)整，減少了后期優(yōu)化方案修改的工作量，削弱了對于工期的影響。兩個優(yōu)化環(huán)節(jié)配合工作，降低了后期優(yōu)化方案的費(fèi)用，優(yōu)化方案更合理，項(xiàng)目成本更低。

三、水電設(shè)計(jì)的優(yōu)化方法

水電線路設(shè)計(jì)保證其功能性與安全性的同時(shí)，力求線路位置準(zhǔn)確，線路位置有利于后期的使用與維修，利用BIM軟件進(jìn)行三維分析，確定水電線路的位置的合理性，防止與土建施工出現(xiàn)不和諧的現(xiàn)象，具體的水電設(shè)計(jì)優(yōu)化過程包括以下兩個步驟:第一步，認(rèn)真分析設(shè)計(jì)項(xiàng)目的水電需求，選擇標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)行水電線路的排布優(yōu)化，力求水電線路回路最短的原則進(jìn)行優(yōu)化，材料最節(jié)省，施工最方便。利用BIM進(jìn)行三維分析，確定水電線路的具體位置。第二步，對于回路優(yōu)化后的圖紙進(jìn)行分解，可將照明、插座、出水口等分圖分析、準(zhǔn)確定位，并表明距離墻體的尺寸。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要包括建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、水電設(shè)計(jì)幾個重要的環(huán)節(jié)，每個初始設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都有預(yù)先設(shè)定的目標(biāo)，現(xiàn)階段初始設(shè)計(jì)的圖紙不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)降低工程造價(jià)的基本要求。房地產(chǎn)企業(yè)要求項(xiàng)目設(shè)計(jì)在滿足國家與行業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下，能夠降低項(xiàng)目成本、提高項(xiàng)目的認(rèn)知度、提高企業(yè)的聲譽(yù)，因此設(shè)計(jì)成果必須進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。優(yōu)化設(shè)計(jì)考慮擬購房人群的需求，集合眾多設(shè)計(jì)人員與相關(guān)專家的思想，利用先進(jìn)有效的設(shè)計(jì)工具，提出詳盡的優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。優(yōu)化設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的重要一環(huán)，每個設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都有其相應(yīng)的優(yōu)化設(shè)計(jì)方法，優(yōu)化設(shè)計(jì)方法的有效利用是房地產(chǎn)項(xiàng)目降低成本、提高認(rèn)知度的重要基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn):

［1］張慶，王磊．基于微分方程組的多排樁內(nèi)力分析［J］．吉林大學(xué)學(xué)報(bào)工學(xué)版，2014，44(5):1327－1333．

［2］王偉，王磊．基于微分方程組法的柔性墩臺內(nèi)力計(jì)算分析［J］．吉林大學(xué)學(xué)報(bào)工學(xué)版，2015，45(1):121－126．

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作小結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作小結(jié)

一、項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)管理

1、項(xiàng)目策劃階段，提出符合市場定位（依據(jù)市場研究報(bào)告）及營銷（戶型、面積段、建筑風(fēng)格等）的設(shè)計(jì)理念。（拿地后項(xiàng)目定位會）

2、方案設(shè)計(jì)階段，參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案評審，對方案的合理性、經(jīng)濟(jì)性、設(shè)計(jì)效果及可實(shí)施性提出意見與見解。（內(nèi)部方案評審會）

3、規(guī)劃報(bào)批階段，全程參與項(xiàng)目規(guī)劃方案報(bào)批，與規(guī)劃主管部門溝通項(xiàng)目方案（項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理文件），協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)院解決過程中遇到的問題（技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與日照問題很重要），按照計(jì)劃節(jié)點(diǎn)完成報(bào)批。報(bào)批階段劃分：

a、規(guī)劃主管部門分管領(lǐng)導(dǎo)溝通確認(rèn)；

b、參與方案專家評審會并根據(jù)專家會意見調(diào)整修改方案；（會前與相應(yīng)專家溝通）； c、征詢各相關(guān)部門意見（消防、人防、園林、環(huán)保、交通、城管、物業(yè)辦等），根據(jù)有關(guān)意見對方案調(diào)整；

d、上報(bào)市規(guī)委會評審（總平圖、效果圖、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、功能分區(qū)圖、交通分析圖、景觀分析、豎向設(shè)計(jì)、日照分析、綜合管網(wǎng)圖、建筑單體圖）； e、完成方案調(diào)整并備案。

二、項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)管理

1、施工圖設(shè)計(jì)階段：

a、選擇合適的施工圖設(shè)計(jì)單位并簽訂設(shè)計(jì)合同； b、編寫項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書；

c、向設(shè)計(jì)單位提供上階段的設(shè)計(jì)資料和文件（備案文本）、主管部門批準(zhǔn)文件、工程建造標(biāo)準(zhǔn)；

d、全程跟進(jìn)施工圖的設(shè)計(jì)進(jìn)度，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按照既定節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成出圖；（基礎(chǔ)圖先出、首開樓棟先出）

2、施工圖審核階段：

a、施工圖外審，選擇合作較好的施工圖審查單位，快速審查快速出具施工圖審圖合格證（3天出意見+設(shè)計(jì)院意見回復(fù)+1天出證），配合辦理施工證。外審主要審核是否滿足國家及地方規(guī)范要求（強(qiáng)條必須滿足、非強(qiáng)條可溝通爭取不執(zhí)行）。b、施工圖內(nèi)審，審核施工圖是否按照設(shè)計(jì)任務(wù)書及合同要求設(shè)計(jì)。

①圖紙?zhí)峁┑臄?shù)量、專業(yè)是否齊全；②圖紙是否達(dá)到設(shè)計(jì)深度要求；③是否滿足合同要求的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)（含鋼量、砼含量）；④是否出現(xiàn)施工圖常見設(shè)計(jì)問題；⑤材料、設(shè)備的選用是否合理、經(jīng)濟(jì)（混凝土等級、砌體材料、保溫、門窗、管材等）；⑥是否控制在方案階段設(shè)計(jì)概算內(nèi)。

3、辦證配合階段：

a）施工許可證，提供施工圖圖審合格證、人防圖審合格證（如有）、圖審意見及回復(fù)（一式兩份）；各單體建筑節(jié)能計(jì)算書、節(jié)能備案表（蓋圖審章、一式三份）；消防設(shè)計(jì)文件、二次供水設(shè)計(jì)資料、燃?xì)鈭D紙審核；配合完成質(zhì)量監(jiān)督表填報(bào)。b）預(yù)售許可證，完成銷售資源庫制作（戶型圖、銷售合同附圖、改造前后平面圖、不利因素展示、交付標(biāo)準(zhǔn)）；面積預(yù)測報(bào)告審核確認(rèn)。

三、項(xiàng)目實(shí)施階段設(shè)計(jì)管理

1、施工圖紙交底與會審：會前施工單位、監(jiān)理單位提前審圖；會中設(shè)計(jì)單位交底設(shè)計(jì)意圖及施工注意事項(xiàng)、答復(fù)各單位的圖紙疑問；會后完善圖紙交底會審記錄內(nèi)容，各主體單位簽字蓋章。

2、設(shè)計(jì)變更管理：圖審意見產(chǎn)生變更單、設(shè)計(jì)優(yōu)化變更單、錯漏碰缺變更單、施工單位提出的技術(shù)核定單。設(shè)計(jì)變更單及時(shí)審核與變更收發(fā)管理、建立臺賬；

3、各專項(xiàng)工程設(shè)計(jì)管理：專項(xiàng)設(shè)計(jì)招標(biāo)及圖紙技術(shù)問題總協(xié)調(diào)管理。a）園區(qū)景觀設(shè)計(jì)，包括景觀方案設(shè)計(jì)（滿足綠地率、產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)，集團(tuán)上會確認(rèn)，上園林部門專家會）、景觀施工圖設(shè)計(jì)（園林部門備案、集團(tuán)備案）。b）精裝修設(shè)計(jì)，依據(jù)產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)、交付標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。

公共區(qū)域裝修包括首層入戶大堂、電梯廳、公共走廊、地下室入戶大堂等； 精裝交付重點(diǎn)為戶內(nèi)精裝設(shè)計(jì)：玄關(guān)、廚房、客餐廳、主臥、次臥、書房、衛(wèi)生間、陽臺等部位的頂棚、墻面、地面，廚房的櫥柜、燃?xì)庠?、油煙機(jī)、熱水器，衛(wèi)生間的淋浴間、洗漱區(qū)等設(shè)計(jì)。

c）弱電智能化設(shè)計(jì)，整個園區(qū)智能化設(shè)計(jì)（閉路監(jiān)控、門禁、周界警戒、背景音樂、電子公告等系統(tǒng)），單體內(nèi)弱電設(shè)計(jì)（門禁系統(tǒng)、可視對講、弱電箱、電話網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)位、緊急救援等）。d）室外綜合管線設(shè)計(jì)，包括雨污排水、自來水（常壓供水）、開閉所前電纜溝、燃?xì)夤芫€、三網(wǎng)合一管線等，需綜合協(xié)調(diào)能力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位。

3、二次深化設(shè)計(jì)管理：

a）幕墻深化設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)單位選定、簽訂合同、設(shè)計(jì)圖紙審核（石材材質(zhì)、顏色把控）；

b）門窗深化設(shè)計(jì)確認(rèn)，中標(biāo)單位深化圖紙審核：滿足建筑外立面方案設(shè)計(jì)要求、材料符合節(jié)能設(shè)計(jì)要求；

c）外立面分縫圖確認(rèn)，依據(jù)方案效果圖控制好外立面形式與效果，與建筑整體風(fēng)格一致；

d）欄桿百葉深化圖確認(rèn)，材料經(jīng)濟(jì)合理、顏色型式滿足方案立面要求； e）電梯圖紙確認(rèn)，滿足配置電梯參數(shù)與建筑預(yù)留設(shè)計(jì)尺寸。

四、設(shè)計(jì)單位的管理

1、設(shè)計(jì)單位考察、編寫評估報(bào)告；

2、編制設(shè)計(jì)招標(biāo)書、各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書；

3、設(shè)計(jì)單位選定，設(shè)計(jì)合同條款談判與簽訂；

4、跟進(jìn)各階段圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)度，并依據(jù)圖紙進(jìn)度與質(zhì)量情況，安排支付設(shè)計(jì)費(fèi)；

5、協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位到項(xiàng)目參與各節(jié)點(diǎn)工程驗(yàn)收。

五、銷售三寶設(shè)計(jì)管理

1、樣板房設(shè)計(jì)管理：展示戶型確定、樣板房土建施工圖設(shè)計(jì)（磚混或鋼結(jié)構(gòu)）；精裝修設(shè)計(jì)單位選定、合同簽訂；裝修風(fēng)格、硬裝、軟裝標(biāo)準(zhǔn)確定，樣板房裝修方案設(shè)計(jì)、上會確定方案、施工圖設(shè)計(jì)；各裝修用材選型定樣、施工過程中效果把控與技術(shù)問題協(xié)調(diào)處理。

2、售樓部設(shè)計(jì)管理：根據(jù)營銷要求確定售樓部面積、平面布置、裝修風(fēng)格、外立面造型等；售樓部土建施工圖設(shè)計(jì)（臨建或永久）；室內(nèi)裝修方案設(shè)計(jì)并過會確定，根據(jù)方案完成施工圖設(shè)計(jì)；施工現(xiàn)場技術(shù)問題協(xié)調(diào)處理。

3、景觀展示區(qū)設(shè)計(jì)管理：根據(jù)當(dāng)?shù)厝宋呐c自然環(huán)境及市場定位確定展示內(nèi)容、營造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)風(fēng)格等；協(xié)調(diào)景觀設(shè)計(jì)院完成上述內(nèi)容景觀方案設(shè)計(jì)，并報(bào)集團(tuán)完成上會，按照進(jìn)度計(jì)劃設(shè)計(jì)出施工圖；主要喬木、灌木的選擇，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)院到現(xiàn)場進(jìn)行施工指導(dǎo)同時(shí)處理過程中技術(shù)問題。

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)

在房地產(chǎn)營銷策劃的實(shí)踐中，常常可以碰到“一個設(shè)計(jì)方案害死一個項(xiàng)目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設(shè)計(jì)公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設(shè)計(jì)一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責(zé)，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨(dú)斷專橫，聽不進(jìn)專業(yè)意見，完全不尊重設(shè)計(jì)院，把設(shè)計(jì)師當(dāng)做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結(jié)局是項(xiàng)目失敗，設(shè)計(jì)師承擔(dān)罪名。

從房地產(chǎn)營銷角度來看，一個規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的好壞，在很大程度上決定著一個項(xiàng)目的成敗命運(yùn)。那么，我們怎樣去審視一個規(guī)劃設(shè)計(jì)方案？評價(jià)分析一個規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，出發(fā)點(diǎn)是什么？根據(jù)我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評價(jià)分析應(yīng)該把握五條基本原則。



一、規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子！）負(fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計(jì)在簡單潦草倉促完成的同時(shí)，給住戶留下的是長期的隱患。西安融發(fā)沁園的最初設(shè)計(jì)方案中，小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠(yuǎn)就是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊(duì)的車輛即可一直排到小區(qū)主入口，而且旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會遇到多少麻煩！經(jīng)過我們的再三堅(jiān)持，這個方案終于做了修改，把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細(xì)節(jié)看起來是小事，其實(shí)有大隱患，萬萬不可等閑視之?！耙?guī)劃方案無小事”，一個細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計(jì)師完全沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計(jì)，犯了一條大忌。



二、規(guī)劃設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。項(xiàng)目定位是一個項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項(xiàng)目，定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價(jià)位適中，檔次中等，但設(shè)計(jì)院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設(shè)計(jì)，在大約一萬平方米的中庭里，布置了“地中?！薄ⅰ皭矍俸！薄ⅰ安_的?！?，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、五個水幕墻，完全是頂級豪宅的景觀設(shè)計(jì)！粗略計(jì)算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)是很有限的，而單只是水景的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，一年就需付出三十多萬元！誰來承擔(dān)這筆費(fèi)用？這就是設(shè)計(jì)師背離項(xiàng)目定位的典型例子。



三、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便?，F(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項(xiàng)目成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理。”以前設(shè)計(jì)方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項(xiàng)目時(shí)就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。湖南株洲的明珠花園，最初的規(guī)劃方案是上海一家著名設(shè)計(jì)院提供的，以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨(dú)棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設(shè)計(jì)師的想法很簡單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。但是他沒有考慮到：這個湖不是別墅業(yè)主獨(dú)享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時(shí)，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護(hù)。后來調(diào)整了規(guī)劃方案，把一個湖變?yōu)閮蓚€湖，內(nèi)湖是別墅區(qū)獨(dú)享，外湖是小區(qū)業(yè)主共享。這樣，別墅單獨(dú)成區(qū)，物業(yè)管理和安全保護(hù)工作都以橋?yàn)榻?，相對容易一些?/p>



四、規(guī)劃設(shè)計(jì)在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項(xiàng)目營銷的方便。營銷在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有兩個基本要求，一個是賣點(diǎn)，一個是賣相。賣點(diǎn)要實(shí)在，比如深圳寶安碧海名園項(xiàng)目，最大的賣點(diǎn)是戶型設(shè)計(jì)，所有的戶型全都是錯層，每戶送20平方米左右的一間或兩間房，廣告口號是“經(jīng)典戶型，買一送一”。而在那些戶型比較一般的項(xiàng)目上，我們就力求環(huán)境景觀園林設(shè)計(jì)有些出彩的新意。石家莊天山花園項(xiàng)目，最初的設(shè)計(jì)方案并未考慮到開盤銷售的賣相，在小區(qū)布局和分期建設(shè)方面都只考慮居住和施工的方便。后來我們提出“先做賣相”的觀點(diǎn)，堅(jiān)持要求項(xiàng)目開盤時(shí)必須完成一個漂亮的小區(qū)大門、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開發(fā)商按照我們的要求，首先在一期施工中完成這五個工程，項(xiàng)目就具備了良好的賣相?，F(xiàn)在許多項(xiàng)目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發(fā)商只有完成銷售才能實(shí)現(xiàn)利潤，因此不得不要求設(shè)計(jì)規(guī)劃工作也為營銷服務(wù)。



五、規(guī)劃設(shè)計(jì)除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌。一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點(diǎn)都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計(jì)。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說，很多設(shè)計(jì)師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)師必須懂得這些基本禁忌。

業(yè)內(nèi)人士常說：“一個項(xiàng)目成敗的70％在于前期策劃。”這個前期策劃中，所有關(guān)于項(xiàng)目定位，目標(biāo)消費(fèi)群定位、價(jià)格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實(shí)全都在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面精益求精，是保證項(xiàng)目成功的必備前提。許多項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上費(fèi)了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。在房地產(chǎn)營銷策劃的實(shí)踐中，常?？梢耘龅健耙粋€設(shè)計(jì)方案害死一個項(xiàng)目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設(shè)計(jì)公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設(shè)計(jì)一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責(zé)，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨(dú)斷專橫，聽不進(jìn)專業(yè)意見，完全不尊重設(shè)計(jì)院，把設(shè)計(jì)師當(dāng)做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結(jié)局是項(xiàng)目失敗，設(shè)計(jì)師承擔(dān)罪名。



第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)案例

項(xiàng)目Ⅰ

一、項(xiàng)目名稱：山語華庭小區(qū)

二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：張家口橋東區(qū)林園路，西鄰林園路，北鄰五一路, 位于五一路與林園路交匯處

三、項(xiàng)目占地及建設(shè)規(guī)模：山語華庭規(guī)劃總占地面積6.18公頃，其戶型從60平方米到180平方米，十幾種戶型，主功能房都在陽面特別難得。規(guī)劃建筑總面積17.01萬平方米。其中，住宅建設(shè)面積14.4萬平方米，商業(yè)及配套設(shè)施面積2.61萬平方米。

四、項(xiàng)目開發(fā)商基本情況：開發(fā)單位為張家口萬嘉房地產(chǎn)開發(fā)公司

項(xiàng)目Ⅱ

一、項(xiàng)目名稱：府街庭院二期工程

二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：地處張家口市高新區(qū)，北臨緯二路，東臨勝利路，南鄰富強(qiáng)路，西鄰經(jīng)二路。

三、項(xiàng)目占地及建設(shè)規(guī)模：總占地面積26421平方米、總建筑面積70000平方米、總住宅面積50000平方米、綠化率35%、容積率2.3、總戶數(shù)1430戶、機(jī)動車車位495輛場所。

四、項(xiàng)目開發(fā)商基本情況：張家口市長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項(xiàng)目Ⅲ

一、項(xiàng)目名稱：飛達(dá)?東山彩橘小區(qū)

二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：飛達(dá)?東山彩橘小區(qū)項(xiàng)目位于張家口市橋東區(qū)東山路乙付13號，建國路二五一醫(yī)院該小區(qū)距離二五一醫(yī)院向東約400米路北。東至：張家口市凱威制藥有限公司、張家口市軍糧供應(yīng)庫；西至：張家口市博物館、空軍86270部隊(duì)；南至：東山路；北至：張家口市世方房地產(chǎn)開發(fā)公司。南北最長約400米,東西最長約140米。

三、項(xiàng)目占地及建設(shè)規(guī)模：該項(xiàng)目用地面積4.8 h㎡，總建筑規(guī)模為88000㎡，建筑占地面積6312㎡,規(guī)劃住宅建筑面積為79000㎡，住宅總戶數(shù)617戶,寫字樓兩棟規(guī)劃建筑面積8000㎡(其中一棟4800㎡為開發(fā)公司自用)，配套及附屬建筑1000㎡（其中包括鍋樓房500㎡）。小區(qū)綠化面積共計(jì)14400㎡（包括綠地、花壇、花架、小品、雕塑等）。

四、項(xiàng)目開發(fā)商基本情況：張家口飛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

項(xiàng)目Ⅳ

一、項(xiàng)目名稱：容辰莊園Ⅲ期工程

二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：地處張家口市中心地帶，東臨勝利南路,南臨工業(yè)中橫街，三、項(xiàng)目占地及建設(shè)規(guī)模：總占地面積5.6公頃、總建筑面積11.3萬平方米、總住宅面積9.8萬平方米、綠化率30%、容積率1.15

四、項(xiàng)目開發(fā)商基本情況：張家口市方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告論文大綱

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告論文大綱總論

1.1項(xiàng)目提出的背景

1.2項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)(依據(jù)有關(guān)規(guī)定)

1.3項(xiàng)目概況（項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)，開發(fā)商簡介，項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境狀況，項(xiàng)目有關(guān)的規(guī)劃指標(biāo)和要求等）

1.4項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性

1.5項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件(地形,地貌,水文地質(zhì),周邊環(huán)境,城市規(guī)劃,交通及公共設(shè)施施工條件,社會環(huán)境條件,征地拆遷條件,擬建地址建設(shè)條件,投資條件比選,推薦建址方案)

1.6項(xiàng)目投資估算（主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）

1.7結(jié)論及建議市場分析與預(yù)測

2.1房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測(2006,2007年全國行業(yè)現(xiàn)狀及未來幾年趨勢預(yù)測-調(diào)查)

2.2大連市房地產(chǎn)市場狀況分析及預(yù)測(2006,2007年全國行業(yè)現(xiàn)狀及未來幾年趨勢預(yù)測-調(diào)查)

2.3項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)狀況分析(需求分析,供給分析,當(dāng)前租售價(jià)格調(diào)查和預(yù)測,主要競爭樓盤分析調(diào)查，重點(diǎn)部分)

2.4 項(xiàng)目目標(biāo)市場分析建設(shè)條件

3.1開發(fā)項(xiàng)目用地狀況

3.2項(xiàng)目方案的確定（要確定兩種方案）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

4.1規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想

4.2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則

4.3建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想

項(xiàng)目構(gòu)成,平面布置及戶型設(shè)計(jì)及戶型面積,功能要求,建筑藝術(shù),功能以及與城市的協(xié)調(diào),建筑,結(jié)構(gòu),道路,綠化及其它配套附屬設(shè)施的規(guī)劃方案。做總平面圖和標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及組織安排

5.1項(xiàng)目建設(shè)工期

5.2項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排

5.3 項(xiàng)目銷售期及銷售時(shí)間的確定項(xiàng)目銷售計(jì)劃

6.1項(xiàng)目定價(jià)（樓盤均價(jià)、各樓均價(jià)、每戶均價(jià)，考慮水平價(jià)差和垂直價(jià)差）

6.2項(xiàng)目分階段銷售計(jì)劃

6.3項(xiàng)目銷售收入的計(jì)算投資估算及資金籌措(參見房地產(chǎn)開發(fā)教材及大連市有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn))

7.1投資估算的原則

7.2項(xiàng)目建設(shè)的投資估算

7.3資金籌措與使用計(jì)劃財(cái)務(wù)評價(jià)

8.1財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算

8.2盈利能力分析(主要報(bào)表及指標(biāo))

8.3清償能力分析(主要報(bào)表及指標(biāo))風(fēng)險(xiǎn)分析

識別項(xiàng)目在實(shí)施過程中可能遇到的各種風(fēng)險(xiǎn),使用單因素的敏感性分析的方法進(jìn)行不確定性分析。社會評價(jià)和環(huán)境影響評價(jià)

10.1社會評價(jià)(項(xiàng)目對社會的影響分析,社會風(fēng)險(xiǎn)分析,結(jié)論)

10.2環(huán)境影響評價(jià)(環(huán)境現(xiàn)狀,項(xiàng)目前期及實(shí)施對環(huán)境的影響,環(huán)保措施及相應(yīng)投資,節(jié)水節(jié)電及消防等)結(jié)論及建議

11.1結(jié)論(兩個方案的比較)

11.2存在的問題及建議附表及附圖