第一篇：可行性研究論文

一、可行性研究在建設(shè)前期中的作用

工程項目的可行性研究是確定項目是否進行投資決策的依據(jù)。社會主義市場經(jīng)濟投資體制的改革，把原由政府的財政統(tǒng)一分配投資的體制變成了由國家、地方、企業(yè)和個人的多元投資格局，打破了由一個業(yè)主建設(shè)單位無償使用的局面。因此投資業(yè)主和國家審批機關(guān)主要根據(jù)可行性研究提供的評價結(jié)果，確定對此項目是否進行投資和如何進行投資，是項目建設(shè)單位決策性的文件。

批準(zhǔn)的可行性研究是項目建設(shè)單位籌措資金特別是向銀行申請貸款或向國家申請補助資金的重要依據(jù)，也是其他投資者的合資理由根據(jù)。凡是應(yīng)向銀行貸款或申請國家補助資金的項目，必須向有關(guān)部門報送項目的可行性研究。銀行或國家有關(guān)部門通過對可行性研究的審查，并認(rèn)定項目確實可行后，才同意貸款或進行資金補助。如世界銀行等國際金融組織以及我國建設(shè)銀行、國家開發(fā)銀行等金融機構(gòu)都要求把提交可行性研究作為建設(shè)項目申請貸款的先決條件。

可行性研究是編制項目初步設(shè)計的依據(jù)。初步設(shè)計是根據(jù)可行性研究對所要建設(shè)的項目規(guī)劃出實際性的建設(shè)藍圖，即較詳盡的規(guī)劃出此項目的規(guī)模、產(chǎn)品方案、總體布置、工藝流程、設(shè)備選型、勞動定員、三廢治理、建設(shè)工期、投資概算、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等內(nèi)容。并為下一步實施項目設(shè)計提出具體操作方案，初步設(shè)計不得違背可行性研究已經(jīng)論證的原則。

可行性研究是國家各級計劃綜合部門對固定資產(chǎn)投資實行調(diào)控管理，編制發(fā)展計劃、固定資產(chǎn)投資、技術(shù)改造投資的重要依據(jù)。由于建設(shè)項目尤其是大中型項目考慮的因素多，涉及的范圍廣、投入的資金數(shù)額大，可能對全局和當(dāng)?shù)氐慕?、遠期經(jīng)濟生活帶來深遠的影響，如三峽工程不僅耗資大、工期長，還需要大批的移民遷徒，因此這些項目的可行性研究內(nèi)容更加詳細，可作為計劃綜合部門實際對固定資產(chǎn)投資調(diào)控管理和編制國民經(jīng)濟及社會發(fā)展計劃的重要依據(jù)。

近年來，國家提出實施項目法人責(zé)任制，過去那種普遍存在的條塊行政隸屬關(guān)系和無經(jīng)濟責(zé)任的狀況已大部分被合同經(jīng)濟關(guān)系所代替。項目法人及項目主管部門可依據(jù)批準(zhǔn)的可行性研究同國內(nèi)或國外有關(guān)組織和生產(chǎn)業(yè)主簽訂項目所需的原材料、能源資源、運輸、工程設(shè)施、工程發(fā)包、水電供應(yīng)以及資金籌措等協(xié)議合同。可行性研究是項目建設(shè)單位擬定采用新技術(shù)、新設(shè)備研制供需采購計劃的依據(jù)?？尚行匝芯恐袑M建項目采用新技術(shù)、新設(shè)備已進行了可行性分析和論證認(rèn)為可行的，項目建設(shè)單位可依據(jù)可行性研究擬定的新技術(shù)引進和采購新設(shè)備的計劃。

批準(zhǔn)的可行性研究是項目建設(shè)單位向國土開發(fā)及土地管理部門申請建設(shè)用地的依據(jù)。因為可行性研究對擬建項目如何合理利用土地的設(shè)想提出了辦法和措施，國家開發(fā)部門和土地管理部門可根據(jù)可行性研究具體審查用地計劃，辦理土地使用手續(xù)?？尚行匝芯繛榇_保項目達到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，提出了治理措施和辦法，這些信息可作為環(huán)保部門對項目進行環(huán)評、具體研究治理措施，簽發(fā)項目建設(shè)許可文件的主要依據(jù)。

在可行性研究過程中，因為運用了大量的基礎(chǔ)資料，一旦有關(guān)地形、工程地質(zhì)、水文、礦產(chǎn)資源儲量、工業(yè)性實驗數(shù)據(jù)不完整，不能滿足下一個階段工作需要時，負責(zé)初步設(shè)計的部門就需要根據(jù)可行性研究所提出的要求和建議，進一步開展有關(guān)地形、工程地質(zhì)、水文等勘察工作或加強工業(yè)性實驗，補充有關(guān)數(shù)據(jù)。

二、可行性研究與設(shè)計項目管理的關(guān)聯(lián)作用

可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的重要依據(jù)，也是進行初步設(shè)計和工程建設(shè)管理工作中的重要環(huán)節(jié)。可行性研究不僅對擬議中的項目進行系統(tǒng)分析和全面論證，判斷項目是否可行，值得投資，要進行反復(fù)比較，尋求最佳建設(shè)方案，避免項目方案的多變造成的人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤。這就需要嚴(yán)格項目建議書，可研報告的審批制度，確保可研報告的質(zhì)量和足夠的深度。假如在設(shè)計初期不能提出高質(zhì)量的、切合實際的設(shè)計任務(wù)書，不能將建設(shè)意圖用標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)術(shù)語表達出來，自然也就無法有效地控制設(shè)計全過程。如果使工程的初步設(shè)計起不到控制工程輪廓及主要功能的作用，或在只有一個粗略的方案下便草率地進入施工圖設(shè)計，設(shè)計項目管理與施工肯定會出問題。

可行性研究中的總的目標(biāo)如控制不好，使設(shè)計過程中朝令夕改，設(shè)計者無所適從，顧此失彼，往往造成產(chǎn)品先天不足。因此初步設(shè)計概算必須在可研報告估算控制范圍之內(nèi)，初步設(shè)計未獲批準(zhǔn)，不得進入施工圖設(shè)計階段，重大設(shè)計變更必須報原批準(zhǔn)機關(guān)審批。避免工程建設(shè)中不斷追加投資使工程管理失控，造成“半拉子工程”、“胡子工程”，給國家及投資業(yè)主帶來巨大損失。

工程項目的建造成本在很大程度上直接取決于可行性研究及設(shè)計。如果設(shè)計項目管理早一點介入到建設(shè)前期中去替業(yè)主把好關(guān)，在設(shè)計前就對項目設(shè)計提出一些功能要求，設(shè)計中變更工作量就會減少，設(shè)計周期就會縮短。由于設(shè)計任務(wù)書不完整，可行性研究報告深度不夠，使設(shè)計者無從下手，其結(jié)果是設(shè)計圖紙泛泛而繪，邊設(shè)計邊施工，很容易匆忙急就，草率交圖，給施工和項目建設(shè)管理帶來困難。

在現(xiàn)實經(jīng)濟環(huán)境中，業(yè)主建設(shè)單位希望挖潛降低工程造價，特別是一些民營、個體業(yè)主，他們?nèi)狈Χ夹g(shù)的專家為他們的項目認(rèn)證、研究，因此下達的設(shè)計任務(wù)書做為設(shè)計依據(jù)的基本文件就很不規(guī)范。可因人而異，條款過于簡單，可執(zhí)行性差，往往還隱藏著一些可行性研究中應(yīng)解決的問題，不能為設(shè)計階段提供良好的設(shè)計環(huán)境，造成設(shè)計工作不應(yīng)有的反復(fù)，甚至在施工中產(chǎn)生過多的設(shè)計變更，造成部分工程廢棄及延誤工期。解決這一問題的最好辦法是設(shè)計項目管理盡早介入，就建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、投資限額等，協(xié)助業(yè)主完善設(shè)計任務(wù)書，選擇優(yōu)秀的方案設(shè)計，這樣可使下達的設(shè)計任務(wù)書更切合實際，更便于控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，達到控制工程造價的最終目的。

因此，搞好可行性研究和設(shè)計項目管理這兩個環(huán)節(jié)非常有必要，這兩個環(huán)節(jié)的工作做的不細，決策失誤不但工程項目沒有經(jīng)濟效益，而且損失可能是慘重的。可行性研究與設(shè)計項目管理是避免投資決策失誤、保證工程項目建設(shè)及投產(chǎn)后經(jīng)營效益責(zé)任的重要手段。

三、做好可行性研究的措施

為適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)和市場經(jīng)濟體制改革的需要，我國勘察設(shè)計及工程咨詢單位必須實現(xiàn)兩大轉(zhuǎn)變：一是改企轉(zhuǎn)制，由過去的附屬于部門的事業(yè)單位轉(zhuǎn)變?yōu)楠毩⒌氖袌龈偁幹黧w，并建立現(xiàn)代企業(yè)制度。二是轉(zhuǎn)變經(jīng)營機制，由過去局限于特定行業(yè)開展單一業(yè)務(wù)的職能型機構(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)槊嫦蛲顿Y建設(shè)全過程服務(wù)、并按照市場機制進行的社會中介機構(gòu)。在當(dāng)前加強工程咨詢勘察設(shè)計企業(yè)內(nèi)部改革，努力提高隊伍素質(zhì)，具有十分重要的現(xiàn)實意義。

中國“入世”在即，一旦加人WTO，外國工程咨詢設(shè)計機構(gòu)將進人中國，國際競爭國內(nèi)化的形勢迫在眉睫。這就要求工程咨詢設(shè)計單位要勇敢地走向市場，使可行性研究與設(shè)計工作上一個新臺階，轉(zhuǎn)變觀念、加強管理、增強技術(shù)人員的責(zé)任感。設(shè)計是將科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的橋梁，圖紙上每一條線、每一個點和數(shù)字都代表著技術(shù)責(zé)任和一定數(shù)量的資金，設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣對工程建設(shè)有直接的聯(lián)系。因此在我國工程項目中推廣和運用nDIC條款是實現(xiàn)與國際慣例接軌、保證工程建設(shè)質(zhì)量的重要途徑。

可行性研究要以質(zhì)量控制為核心，對項目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工藝布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、技術(shù)進步等方面應(yīng)實事求是地科學(xué)分析。從事可行性研究的人員要真正樹立為國家、為建設(shè)業(yè)主服務(wù)的精神，熟悉國家和地方對項目建設(shè)有關(guān)法律、政策、規(guī)定，準(zhǔn)確掌握有關(guān)專業(yè)知識，不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)，真正做到科學(xué)地、獨立地、不受任何干擾地把握好產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，提高可行性研究的深度和質(zhì)量，為社會提供質(zhì)量精良的產(chǎn)品。

據(jù)專家測算，在設(shè)計階段可以控制70—85％的工程投資，后面的施工、材料、勞務(wù)只能控制15—35％。設(shè)計咨詢和設(shè)計審查都是國際上通行的作法和慣例，如果沒有這些制度就難以和國際接軌。因此，要樹立工程咨詢和設(shè)計項目管理的權(quán)威，推進設(shè)計技術(shù)進步，確保投資效益的成效，必須堅持內(nèi)行咨詢內(nèi)行的原則，不能搞外行咨詢內(nèi)行。這對節(jié)省投資，提高勘察設(shè)計質(zhì)量，維護社會公眾利益和國家利益不受損失有著重要的意義。

第二篇：固定資產(chǎn)投資論文可行性研究論文

固定資產(chǎn)投資論文可行性研究論文固定資產(chǎn)投資論文可行性研究論文固定資產(chǎn)投資論文可行性研究論文

國防科技工業(yè)固定資產(chǎn)投資項目可行性論證的一般方法

摘要：本文結(jié)合國防科技工業(yè)和國防科技工業(yè)固定資產(chǎn)投資管理的特點，從建設(shè)地點、設(shè)備方案、工程方案、建設(shè)周期等主要方面分析國防科技工業(yè)固定資產(chǎn)項目可行性論證的方法。關(guān)鍵詞：固定資產(chǎn)投資；可行性研究

國防科技工業(yè)固定資產(chǎn)投資項目可行性研究報告的作用是全面分析、論證擬建項目在技術(shù)、工程和經(jīng)濟上是否合理和可行，為項目決策提供可靠的依據(jù)和可行的建議，是主管部門審批項目的重要依據(jù)。可行性研究報告根據(jù)項目建議書(初步可行性研究報告)和其批復(fù)進行編制，圍繞前階段確立的建設(shè)目標(biāo)，從影響項目可行性的建設(shè)地點、設(shè)備方案、工程方案、建設(shè)周期等主要方面展開論述。各方面的可行性論證都應(yīng)緊密結(jié)合國防科技工業(yè)和固定資產(chǎn)投資管理的特點。

一、建設(shè)地點

國防科技工業(yè)固定資產(chǎn)投資項目大部分是在原有廠址進行的技術(shù)改造項目，對于項目選址無需太多的論證。建設(shè)單位承擔(dān)的生產(chǎn)任務(wù)一般具有繼承性，項目所在地的自然條件、地質(zhì)條件、交通運輸條件、動力供應(yīng)條件、環(huán)境保護條件等均可適應(yīng)新增任務(wù)的要求。隨著社會的進步、經(jīng)濟的發(fā)展，城市規(guī)劃逐步調(diào)整，環(huán)保、安全要求日趨嚴(yán)格，周邊居民自我保護意識逐漸增強，可能導(dǎo)致原本可行的建設(shè)條件變得不可行。如，由于規(guī)劃調(diào)整，現(xiàn)有廠區(qū)被調(diào)整為非

工業(yè)區(qū)，新建工業(yè)項目必須擇址另建。又如，市區(qū)限制電鍍生產(chǎn)線，新建的電鍍線不能選擇在市區(qū)現(xiàn)有廠址進行建設(shè)。對于火工品類項目，各建(構(gòu))筑物項目與內(nèi)部建筑物、外部建筑物均有安全距離的要求，擬建項目可能導(dǎo)致原有距離不滿足規(guī)范要求，需根據(jù)擬建方案詳細復(fù)核，一旦與規(guī)范不符，則需要選址另建。對于環(huán)境影響較大的項目，需要評估周邊居民對于項目的接納程度，避免造成不良社會問題。

對于新選址建設(shè)的項目，除了考慮現(xiàn)有廠址對應(yīng)的各項條件外，需額外考慮特殊產(chǎn)品的運輸及配套市政條件等問題。國防科技工業(yè)有些超大、超重產(chǎn)品，選址需要充分考慮產(chǎn)品的運用方式、線路。采用公路運輸?shù)?，運輸線路沿途的道路寬度、限高、承載能力均應(yīng)符合產(chǎn)品運輸?shù)男枰?，采用鐵路運輸?shù)?，橋、隧斷面尺寸?yīng)容產(chǎn)品通過。對于擬選建設(shè)地點不在城市建成區(qū)的，要重點考慮市政配套設(shè)施的解決方案，如供水、供暖、供電等。

二、設(shè)備方案

國防科技工業(yè)固定資產(chǎn)投資項目可行性研究報告要求說明設(shè)備的必要性和其具有的先進性、可靠程度，對設(shè)備儀器的技術(shù)要求、設(shè)備規(guī)格型號、供貨廠商等情況做分析。設(shè)備方案可行性體現(xiàn)在三個方面：

一是工藝可行性。國防科技工業(yè)固定資產(chǎn)投資項目相關(guān)的工藝方案提前已經(jīng)基本確定，設(shè)備方案主要針對特定的生產(chǎn)任務(wù)，在既有工藝方案的基礎(chǔ)上，補充相關(guān)的儀器設(shè)備，填平能力缺口、補強薄

弱環(huán)節(jié)、突破技術(shù)瓶頸，保障生產(chǎn)任務(wù)順利完成。有些設(shè)備主要解決加工能力的不足，滿足產(chǎn)能擴大的需要，其工藝可行性在于新增設(shè)備的能力可以補齊加工能力缺口。如，承擔(dān)某任務(wù)每年要完成12000小時的車加工，現(xiàn)有設(shè)備年總加工工時8000小時，新增設(shè)備的車加工工時為4000小時以上則方案可行。有些設(shè)備主要解決現(xiàn)有設(shè)備關(guān)鍵指標(biāo)任務(wù)要求的差距，其工藝可行性在于新增設(shè)備的指標(biāo)能夠滿足任務(wù)的要求。如，某任務(wù)的產(chǎn)品最長尺寸為8m，現(xiàn)有設(shè)備的加工范圍為5m，新增設(shè)備加工范圍達到8m以上則方案可行。在現(xiàn)有同類設(shè)備的情況下，諸如設(shè)備加工精度、測量范圍、測量精度、有效容積某個或某些技術(shù)指標(biāo)等等與任務(wù)要求不匹配均屬此類問題。有些設(shè)備解決的有無問題，即任務(wù)要求采用某種設(shè)備而現(xiàn)有無該類設(shè)備，其工藝可行性在于能夠配置相應(yīng)的設(shè)備。如任務(wù)中的某零件型面復(fù)雜必須加工中心進行加工，而現(xiàn)無加工中心，配置相應(yīng)的加工中心則方案可行。

二是購置可行性。國防科技工業(yè)固定資產(chǎn)投資項目中配置的設(shè)備一般都是技術(shù)比較先進、性能比較優(yōu)秀的設(shè)備。對于標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，采購渠道通暢、交付及時、設(shè)備性價比高，則具備購置的可行性。對于非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，需要有能力的承制單位開展產(chǎn)品研制，該單位技術(shù)儲備充足、類似研制經(jīng)驗豐富、產(chǎn)品方案滿足任務(wù)需要也是可行性需要重點考慮的問題。對于由若干設(shè)備集成的系統(tǒng)，還需要明確有能力的集成單位。

三是條件可行性。國防科技工業(yè)固定資產(chǎn)投資項目很多屬于技術(shù)

改造類項目，新增設(shè)備購置后應(yīng)用于既有生產(chǎn)線、研制線的特定工序，并現(xiàn)有場地內(nèi)安裝、使用。設(shè)備的使用均對場地的配套條件有一定的要求，如環(huán)境的潔凈度、溫濕度、樓(地)面承載能力、凈高等等。在明確設(shè)備對土建及共用專業(yè)的主要要求的基礎(chǔ)上，應(yīng)對現(xiàn)有條件的相應(yīng)情況進行復(fù)核，確保新購置的設(shè)備能夠正常運行。新增設(shè)備選取還應(yīng)考慮與既有上、下游設(shè)備、輔助設(shè)備協(xié)同配套，以免新設(shè)備購置與其他設(shè)備的相互制約，影響正常使用。

三、工程方案

工程方案主要研究論證建筑物、構(gòu)筑物的建設(shè)方案。對于工業(yè)項目而言，工程方案可行性體現(xiàn)為滿足使用功能要求、符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。使用工程要求即“工藝對土建及公用專業(yè)的要求”。工業(yè)生產(chǎn)過程根據(jù)自身的特點，對總圖布置、建筑特征、給水排水、采暖通風(fēng)空調(diào)、動力、電氣、弱電等各專業(yè)均不同的技術(shù)要求。如，生產(chǎn)加工大型產(chǎn)品對建筑的層高、跨度、甚至起重設(shè)備會有相應(yīng)要求；重量較大的設(shè)備對一般需安裝在建筑物首層，可能還需要專門的設(shè)備基礎(chǔ)；電子類的很多工序需要防靜電環(huán)境，有的更需要潔凈環(huán)境；噪聲較大的工序應(yīng)考慮設(shè)置吸音降噪措施。符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)是指工程方案符合現(xiàn)行工程建設(shè)領(lǐng)域的法律、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和項目所屬行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。如，國防科技工業(yè)行業(yè)的工程應(yīng)執(zhí)行專門的安全防范工程規(guī)定，兵器行業(yè)的火工品項目應(yīng)執(zhí)行相關(guān)的安全規(guī)范。

四、建設(shè)周期

國防科技工業(yè)固定資產(chǎn)投資項目一般都是為特定生產(chǎn)任務(wù)服務(wù)。

建設(shè)周期可行性體現(xiàn)在與既定任務(wù)生產(chǎn)進度的相匹配，能夠如期審計、驗收。國防科技工業(yè)固定資產(chǎn)投資項目的建設(shè)周期是指投資計劃下達到項目驗收的周期。項目的主要建設(shè)內(nèi)容應(yīng)在相應(yīng)生產(chǎn)任務(wù)開始前到位，并形成生產(chǎn)能力，而項目驗收一般應(yīng)在生產(chǎn)任務(wù)開始之后。對于項目主要建設(shè)內(nèi)容，需要逐項分析，落實重大時間節(jié)點，以確定合理項目建設(shè)周期。對于統(tǒng)籌新建建筑物，涉及多個項目的進度協(xié)調(diào)，可能出現(xiàn)建筑物建設(shè)周期超過生產(chǎn)任務(wù)進度節(jié)點的情況，需論證臨時的解決方案，以支持項目的建設(shè)周期可行性。建設(shè)地點、設(shè)備方案、工程方案、建設(shè)周期均是國防科技工業(yè)固定投資項目可行性研究關(guān)注的重點，緊密結(jié)合任務(wù)背景、行業(yè)特點進行相關(guān)分析，才能充分論證各方面的可行性，為項目的可行性提供有力的支撐。參考文獻：

[1]謝紅生.基于實際需求和客觀條件策劃項目建設(shè)方案[j].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2011(01).[2]《建設(shè)項目可行性研究指南》編寫組.建設(shè)項目可行性研究指南[m].北京:中國電力出版社,2003.

第三篇：可行性研究

可行性研究

一、概述

可行性研究（Feasibility Study）是以預(yù)測為前提，以投資效果為目的，從技術(shù)上、經(jīng)濟上、管理上進行全面綜合分析研究的方法。

可行性研究的基本任務(wù)是對新建或改建項目的主要問題，從技術(shù)經(jīng)濟角度進行全面的分析研究，并對其投產(chǎn)后的經(jīng)濟效果進行預(yù)測，在既定的范圍內(nèi)進行方案論證的選擇，以便最合理地利用資源，達到預(yù)定的社會效益和經(jīng)濟效益。

工程項目的可行性研究的作用是確定項目是否進行投資決策的依據(jù)。社會主義市場經(jīng)濟投資體制的改革，把原由政府財政統(tǒng)一分配投資的體制變成了由國家、地方、企業(yè)和個人的多元投資格局，打破了由一個業(yè)主建設(shè)單位無償使用的局面。因此投資業(yè)主和國家審批機關(guān)主要根據(jù)可行性研究提供的評價結(jié)果，確定對此項目是否進行投資和如何進行投資，是項目建設(shè)單位決策性的文件。

美國是最早開始采用可行性研究方法的國家。20世紀(jì)30年代，美國開始開發(fā)田納西流域，田納西流域開發(fā)能否成功，對當(dāng)時美國經(jīng)濟的發(fā)展關(guān)系重大。為保證田納西流域的合理開發(fā)和綜合利用，開創(chuàng)了可行性研究的方法，并獲得成功。第二次世界大戰(zhàn)以后，西方工業(yè)發(fā)達國家普遍采用這一方法，廣泛地應(yīng)用到科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟建設(shè)領(lǐng)域，已逐步形成一整套行之有效的科學(xué)研究方法。

可行性研究的內(nèi)容很廣泛、一般包括市場研究、工程建設(shè)條件研究、采用工藝技術(shù)研究、管理和施工研究、資金和成本研究、經(jīng)濟效益研究等內(nèi)容。

我國進行可行性研究起步比較晚。改革開放以后，西方可行性研究的概念和方法逐漸引進，國家有關(guān)部門和高等院校多次舉辦講習(xí)班，培訓(xùn)了一批骨干。同時國家經(jīng)濟建設(shè)主管部門對一些重大建設(shè)項目，如寶鋼、石油化工引進裝置、核電站、山西煤炭開發(fā)等，多次組織專家進行可行性分析和論證。我國自1981年開始正式將可行研究列入基建程序。國務(wù)院1981年30號文件《關(guān)于加強基本建設(shè)計劃管理，控制基本建設(shè)規(guī)模的若干規(guī)定》和1981年12號文件《技術(shù)引進和設(shè)備進口工作暫行條例》中明確規(guī)定所有新建、擴建的大中型項目，都要在經(jīng)過反復(fù)周密的論證后，提出項目可行性研究報告。1983年國家計委頒發(fā)計資［1983］116號文件《關(guān)于建設(shè)項目進行可行研究的試行管理辦法》，其中規(guī)定，可行性研究一般采取主管部門下達計劃或有關(guān)部門、建設(shè)單位同設(shè)計或咨詢單位進行委托的方式。目前，可行性研究在我國已經(jīng)普遍受到重視，并取得一定成效。

二、性研究的內(nèi)容

可行性研究方法本身是相關(guān)方法的集成，主要包括戰(zhàn)略分析、調(diào)查研究、預(yù)測技術(shù)、系統(tǒng)分析、模型方法和智囊技術(shù)等。

可行性研究的程序包括：接受委托書；組建研究小組；事前調(diào)查；編制研究計劃；簽訂合同或協(xié)議；正式調(diào)查；分析研究、優(yōu)化和選擇方案；編制可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾鎯?nèi)容包括：總論；需求預(yù)測和擬建規(guī)模；資源、原材料、燃料及公用設(shè)施；建廠條件和廠址方案；設(shè)計方案；環(huán)境保護；企業(yè)組織、勞動定員和人員培訓(xùn)；實施進度建議；投資估算和資金籌措；社會及經(jīng)濟效果評價10上方面。對時間較長的項目，通常應(yīng)提交一個中期報告，或階段報告，以便與委托單位及時交換意見。在正式的最終報告提交之前，應(yīng)先提出草稿，聽取委托單位和有關(guān)方面意見，并進行必要的補充和修改，然后提出最終可行性研究報告，經(jīng)驗收合格后，可行性研究即告完成?？尚行匝芯康倪^程，是一個逐步深入的過程，一般要經(jīng)過機會研究、初步可行性研究和可行性研究三個步驟。

機會研究的任務(wù)，主要是為建設(shè)項目投資提出建議，尋找最有利的投資機會。有許多工程項目在機會研究之后，還不能決定取舍，需要進行比較詳細和可行性研究，然而這是一項既費時又費錢的工作。所以在決定要不要開展式可行性研究之前，往往需要進行初步可行性研究，它是機會研究和正式可行性研究的中間環(huán)節(jié)。

初步可行性研究可能出現(xiàn)四種結(jié)果，即：肯定，項目可以“上馬”；轉(zhuǎn)入正式可行性研究，進行更深入更詳細的分析研究；展開專題研究，如市場考察，實驗室試驗，中間工廠試驗等；否定，項目應(yīng)該“下馬”。

三、建設(shè)項目的可行性研究

建設(shè)項目的可行性研究是在投資決策前，運用多學(xué)科手段綜合論證一個工程項目在技術(shù)上是否現(xiàn)實、實用和可靠，在財物上是否盈利；做出環(huán)境影響、社會效益和經(jīng)濟效益的分析和評價，及工程抗風(fēng)險能力等的結(jié)論，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)?？尚行匝芯窟€能為銀行貸款、合作者簽約、工程設(shè)計等提供依據(jù)和基礎(chǔ)資料，它是決策科學(xué)化的必要步驟和手段。

四、項目的可行性研究分段實施方法 第一階段：初期工作

(1)收集資料。包括業(yè)主的要求，業(yè)主已經(jīng)完成的研究成果，市場、廠址、原料、能源、運輸、維修、共用設(shè)施、環(huán)境、勞動力來源、資金來源、稅務(wù)、設(shè)備材料價格、物價上漲率等有關(guān)資料。

(2)現(xiàn)場考察?？疾焖锌衫玫膹S址、廢料堆場和水源狀況，與業(yè)主方技術(shù)人員初步商討設(shè)計資料、設(shè)計原則和工藝技術(shù)方案。

(3)數(shù)據(jù)評估。認(rèn)真檢查所有數(shù)據(jù)及其來源，分析項目潛在的致命缺陷和設(shè)計難點，審查并確認(rèn)可以提高效率、降低成本的工藝技術(shù)方案。

(4)初步報告。扼要總結(jié)初期工作，列出所收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料，分析項目潛在的致命缺陷，確定參與方案比較的工藝方案。

初步報告提交業(yè)主，在得到業(yè)主的確認(rèn)后方可進行第二階段的研究工作。如業(yè)主認(rèn)為項目確實存在不可逆轉(zhuǎn)的致命缺陷，則可及時終止研究工作。

第二階段：可選方案評價

(1)制定設(shè)計原則。以現(xiàn)有資料為基礎(chǔ)來確定設(shè)計原則，該原則必須滿足技術(shù)方案和產(chǎn)量的要求，當(dāng)進一步獲得資料后，可對原則進行補充和修訂。

(2)技術(shù)方案比較。對選擇的各專業(yè)工藝技術(shù)方案從技術(shù)上和經(jīng)濟上進行比較，提出最后的入選方案。

(3)初步估算基建投資和生產(chǎn)成本。為確定初步的工程現(xiàn)金流量，將對基建投資和生產(chǎn)成本進行初步估算，通過比較，可以判定規(guī)模經(jīng)濟及分段生產(chǎn)效果。

(4)中期報告。確定項目的組成，對可選方案進行技術(shù)經(jīng)濟比較，提出推薦方案。中期報告提交業(yè)主，在得到業(yè)主的確認(rèn)后方可進行第三階段的研究工作。如業(yè)主對推薦方案有疑義，則可對方案比較進行補充和修改；如業(yè)主認(rèn)為項目規(guī)模經(jīng)濟確實較差，則可及時終止研究工作。

第三階段：推薦方案研究(1)具體問題研究。對推薦方案的具體問題作進一步的分析研究，包括工藝流程、物料平衡、生產(chǎn)進度計劃、設(shè)備選型等。

(2)基建投資及生產(chǎn)成本估算。估算項目所需的總投資，確定投資逐年分配計劃，合理確定籌資方案；確定成本估算的原則和計算條件，進行成本計算和分析。

(3)技術(shù)經(jīng)濟評價。分析確定產(chǎn)品售價，進行財務(wù)評價，包括技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)計算、清償能力分析和不確定性分析，進而進行國家收益分析和社會效益評價。

(4)最終報告。根據(jù)本階段研究結(jié)論，按照可行性研究內(nèi)容和深度的規(guī)定編制可行性研究最終報告。最終報告提交業(yè)主，在得到業(yè)主的確認(rèn)后，研究工作即告結(jié)束。如業(yè)主對最終報告有疑義，則可進一步對最終報告進行補充和修改。

五、工作程序

國際上典型的可行性研究報告的工作程序分6個步驟。在整個程序中，雇主和咨詢單位必須緊密合作。

第一步，開始階段。

要討論研究的范圍，細心限定研究的界限及明確雇主的目標(biāo)。

第二步，進行實地調(diào)查和技術(shù)經(jīng)濟研究。

每項研究要包括項目的主要方面，需要量、價格、工業(yè)結(jié)構(gòu)和競爭決定市場機會，同時，原材料、能源、工藝需求、運輸、人力和外部工程又影響適當(dāng)?shù)墓に嚰夹g(shù)選擇。所有這些方面都是相互關(guān)聯(lián)的，但是每個方面都要分別評價。

第三步，優(yōu)選階段。

將項目的各不同方面設(shè)計成可供選擇的方案。這里咨詢單位的經(jīng)驗是很重要的，它能用較多的有代表性的設(shè)計組合制定出少數(shù)可供選擇的方案，便于有效地取得最優(yōu)方案，隨后進行詳細討論，雇主要作出非計量因素方面的判定，并確定協(xié)議項目的最后形式。

第四步，對選出的方案詳細的進行論證，確定具體的范圍，估算投資費用、經(jīng)營費用和收益，并作出項目的經(jīng)濟分析和評價。

為了達到預(yù)定目標(biāo)，可行性研究必須論證選擇的項目在技術(shù)上是可行的，建設(shè)進度是能達到的。估計的投資費用應(yīng)包括所有的合理的未預(yù)見費用（如包括施工中的漲價預(yù)備費）。經(jīng)濟和財務(wù)分析必須說明項目在經(jīng)濟上是可以接受的，資金是可以籌措到的。敏感性分析則用來論證成本、價格或進度等發(fā)生時，可能給項目的經(jīng)濟效果帶來的影響。

第五步，編制可行性研究報告。

其結(jié)構(gòu)和內(nèi)容常常有特定的要求（如各種國際貸款機構(gòu)的規(guī)定）。這些要求和涉及到的步驟，在項目的編制和實施中能有助于雇主。

第六步，編制資金籌措計劃。

項目的資金籌措在比較方案時，已作出詳細的考查，其中一些潛在的項目資金會在貸款者討論可行性研究時冒出來。實施中的期限和條件的改變也會導(dǎo)致資金的改變，這些都可以根據(jù)可行性研究的財務(wù)分析作相應(yīng)的調(diào)整。最后，要作出一個明確的結(jié)論，以供決策者作出最終判斷。

六、研究報告 可行性研究報告是在前一階段的項目建議書獲得審批通過的基礎(chǔ)上，對項目市場、技術(shù)、財務(wù)、工程、經(jīng)濟和環(huán)境等方面進行精確、系統(tǒng)、完備的分析，完成包括市場和銷售、規(guī)模和產(chǎn)品、廠址、原輔料供應(yīng)、工藝技術(shù)、設(shè)備選擇、人員組織、實施計劃、投資與成本、效益及風(fēng)險等的計算、論證和評價，選定最佳方案，作為決策依據(jù)。

可行性研究報告是在招商引資、投資合作、政府立項、銀行貸款等領(lǐng)域常用的專業(yè)文檔?？尚行匝芯繄蟾婵捎糜诖骓椖拷ㄗh書、項目申請報告、資金申請報告。

七、要點

擇寫可行性研究報告要注意以下幾點：

1.必須親自參加該項目的可行性研究，可行性研究報告的編寫要尊重科學(xué)，尊重客觀事實，要從客觀實際出發(fā)看問題，不帶主觀偏見，不迎合“長官意志”，各種數(shù)據(jù)的推算和經(jīng)濟效益的分析要有科學(xué)根據(jù)?？尚行匝芯繄蟾嬉^點鮮明，對研究對象的“可行”或“不可行”要作出明確判斷，不能模棱兩可。

2.在計算投資效果和社會效益時要認(rèn)真、負責(zé)，盡可能具體、客觀，真實、準(zhǔn)確.。在進行投資估算、產(chǎn)品成本核算時，要考慮到各種不確定因素，要留有余地。

3.在具體寫作可行性研究報告時，要層次分明，條理清晰，文字簡潔、恰當(dāng)

八、特點

不論那種類型的可行性研究報告具有以下特點： 一是專業(yè)性

可行性研究報告在論證項目的可行性時要涉及許多專業(yè)，通常要涉及基本建設(shè)、環(huán)境保護、市場預(yù)測、人員培訓(xùn)等方面內(nèi)容，所以需要各方面專業(yè)人員分別開展深入研究，再進行科學(xué)的綜合分析。

二是科學(xué)性

內(nèi)容要真實、完整、正確，.研究目的用明確，研究過程要客觀，要應(yīng)用各種科學(xué)方法、科學(xué)推理，得出明確結(jié)論?？尚行匝芯繄蟾娴慕Y(jié)論要建立在定量分析基礎(chǔ)上，這些定量化數(shù)據(jù)是根據(jù)科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟學(xué)原理，在調(diào)查研究基礎(chǔ)上計算出來的，具有科學(xué)根據(jù)，是經(jīng)得起時間考驗。

三是時效性

科技調(diào)查報告反映科技領(lǐng)域中某一急需認(rèn)識的事物或、某急需解決的問題，所以，要及時、迅速地寫出調(diào)查報告，才能實現(xiàn)其價值，發(fā)揮其作用。

九、不同的可行性研究的用途

1.用于企業(yè)融資、對外招商合作的可行性研究報告

此類研究報告通常要求市場分析準(zhǔn)確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術(shù)研發(fā)等實際運作方案。

2.用于國家發(fā)展和改革委(以前的計委)立項的可行性研究報告。

此文件是根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》和《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》而編寫，是大型基礎(chǔ)設(shè)施項目立項的基礎(chǔ)文件，發(fā)改委根據(jù)可行性研究報告進行核準(zhǔn)、備案或批復(fù)，決定某個項目是否實施。另外醫(yī)藥企業(yè)在申請相關(guān)證書時也需要編寫可行性研究報告。

3.用于銀行貸款的可行性研究報告 商業(yè)銀行在貸款前進行風(fēng)險評估時，需要項目方出具詳細的可行性研究報告，對于國家開發(fā)銀行等國內(nèi)銀行，該報告由甲級資格單位出具，通常不需要再組織專家評審,部分銀行的貸款可行性研究報告不需要資格，但要求融資方案合理，分析正確，信息全面。另外在申請國家的相關(guān)政策支持資金、工商注冊時往往也需要編寫可行性研究報告，該文件類似用于銀行貸款的可研報告。

4.用于申請進口設(shè)備免稅

主要用于進口設(shè)備免稅用的可行性研究報告，申請辦理中外合資企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)項目確認(rèn)書的項目需要提供項目可行性研究報告。

5.用于境外投資項目核準(zhǔn)的可行性研究報告

企業(yè)在實施走出去戰(zhàn)略，對國外礦產(chǎn)資源和其他產(chǎn)業(yè)投資時，需要編寫可行性研究報告報給國家發(fā)展和改革委或省發(fā)改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要可行性研究報告。

在上述五種可研中，第(2)(4)(5)準(zhǔn)入門檻最高，需要編寫單位擁有工程咨詢資格，該資格由國家發(fā)展和改革委員會頒發(fā)，分為甲級、乙級、丙級三個等級。

十、性研究過程中存在的問題

1.究所需要的基礎(chǔ)資料、所遵循的規(guī)程規(guī)范等一般不需業(yè)主的正式認(rèn)可，研究報告上報業(yè)主審查時方能發(fā)現(xiàn)問題，從而造成研究工作的重復(fù)。

2.一旦研究開始，就不可能隨時終止，即使發(fā)現(xiàn)致命的問題，也要做完可行性研究，從而造成了人力和財力的浪費。

3.研究過程中，推薦的方案不能及時得到業(yè)主的認(rèn)可，研究結(jié)束后，業(yè)主如有意見，將造成大量而無效的重復(fù)工作。

第四篇：工程管理專業(yè)論文可行性研究

可行性研究是房地產(chǎn)項目的作用

可行性研究是房地產(chǎn)項目建設(shè)前期工作的重要步驟,是編制建設(shè)項目設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。對房地產(chǎn)建設(shè)項目進行可行性研究是房地產(chǎn)投資建設(shè)管理中的一項重要基礎(chǔ)工作,是保證房地產(chǎn)建設(shè)項目以最小的投資換取最佳經(jīng)濟效果的科學(xué)方法,可行性研究在項目投資決策和項目運作建設(shè)中具有十分重要的作用。1可行性研究在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用 可行性研究日漸成為房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的一個重要組成部分?？尚行匝芯渴轻槍椖砍杀九c效益關(guān)系的分析研究,包括財務(wù)狀況報告和成本分析。工程項目的可行性研究是確定項目是否進行投資決策的依據(jù)。現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)首先要取得土地,根據(jù)現(xiàn)在土地市場的狀況,其主要渠道是通過土地一級拍賣市場,開發(fā)商通過公開競價方式獲得。在這里,開發(fā)商舉牌競價的基礎(chǔ)是開發(fā)成本,房地產(chǎn)開發(fā)的成本應(yīng)包括土地成本、建安成本、銷售成本、管理運營成本以及財務(wù)成本等等。與此同時,開發(fā)商還應(yīng)通過有效途徑來預(yù)測房地產(chǎn)項目的銷售收入。通過對比銷售收入與所有開發(fā)成本的差值,來評估房地產(chǎn)項目投資與否,而上述所有這些工作,也就是房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究。在這我結(jié)合建發(fā)房產(chǎn)集團在福州通過掛牌競買獲得北江濱一開發(fā)用地為例加以闡述。2002年底福州北江濱開發(fā)剛剛開始,北江濱沿江一線已開發(fā)的樓盤只有融僑錦江、碧水芳洲、元洪花園等屈指可數(shù)的幾個。我們從市調(diào)數(shù)據(jù)分析中了解到,北江濱一線的房地產(chǎn)開發(fā)正處于起步階段,市場樓面地價在800元/m2 左右,而商品房售價在3600元/m2 左右,房地產(chǎn)開發(fā)的市場空間較為理想。我們通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)查,細致的投入產(chǎn)出分析以及市場預(yù)期分析,同時結(jié)合企業(yè)開發(fā)理念,提出了如競買成功,可將該地塊開發(fā)成建發(fā)房產(chǎn)集團在福州的精品樓盤,以推出廈門建發(fā)房地產(chǎn)集團在福州的品牌建設(shè)。通過上述的市場調(diào)研與分析,公司大膽地參予了土地竟買并順利獲得該開發(fā)用地。從該例子中,總結(jié)出只有通過廣泛的市場調(diào)查后,進行有效的房地產(chǎn)項目可行性研究,通過比對和精確分析各種數(shù)據(jù)、指標(biāo)等,開發(fā)企業(yè)才能確定是否進行投資和如何進行投資。較為準(zhǔn)確的可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策的基礎(chǔ),是項目建設(shè)單位決策性的文件。也是其他投資者的合資理由根據(jù)?？尚行匝芯渴蔷幹祈椖砍醪皆O(shè)計的依據(jù)。初步設(shè)計是根據(jù)可行性研究對所要建設(shè)的項目規(guī)劃出實際性的建設(shè)藍圖,即較詳盡的項目規(guī)模、規(guī)劃方案、總體布置、建設(shè)工期、投資概算、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等內(nèi)容。并為下一步實施項目設(shè)計提出具體操作方案,初步設(shè)計不 得違背可行性研究已經(jīng)論證的原則。在上述例子中,企業(yè)在可行性研究中提出結(jié)合企業(yè)開發(fā)理念,可將該地塊開發(fā)成建發(fā)房產(chǎn)集團在福州的精品樓盤,以推出廈門建發(fā)房地產(chǎn)集團在福州的品牌建設(shè)項目?；谠撻_發(fā)思路,企業(yè)通過精心組織設(shè)計,反復(fù)比選總平方案及戶型,從而為日后的施工設(shè)計及開發(fā)與銷售奠定了良好的基礎(chǔ)。在可行性研究過程中,因為運用了大量的基礎(chǔ)資料,所以一旦有關(guān)地形、工程地質(zhì)、水文等實驗數(shù)據(jù)不完整,不能滿足下一個階段工作需要時,負責(zé)初步設(shè)計的部門就需要根據(jù)可行性研究所提出的要求和建議,進一步開展有關(guān)地形、工程地質(zhì)、水文等勘察工作,補充有關(guān)數(shù)據(jù)。在上述項目可研中,企業(yè)考慮到該項目位于福州北江濱沿閩江,地下水位可能較高,提請設(shè)計注重防水,同時結(jié)合閩江汛期,提出地下室合理的施工的時期?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬定采用新技術(shù)、新設(shè)備,研制供需采購計劃的依據(jù)。可行性研究中對擬建項目采用新技術(shù)、新設(shè)備已進行了可行性分析和論證,認(rèn)為可行的,開發(fā)企業(yè)可依據(jù)可行性研究擬定的新技術(shù)引進和采購新設(shè)備的計劃?？尚行匝芯繛榇_保項目達到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),提出了治理措施和辦法,這些信息可作為環(huán)保部門對項目進行環(huán)評、具體研究治理措施,更是簽發(fā)項目建設(shè)許可文件的主要依據(jù)。因此,我們認(rèn)為可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的重要依據(jù),也是進行概念設(shè)計、初步設(shè)計和工程建設(shè)管理工作中的重要環(huán)節(jié)。進行可行性研究,不僅要對擬議中的項目進行系統(tǒng)分析和全面論證,判斷項目是否可行,是否值得投資,而且要進行反復(fù)比較,以尋求最佳建設(shè)方案,避免項目方案的多變造成的人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤。假如在設(shè)計初期不能提出高質(zhì)量的、切合實際的設(shè)計任務(wù)書,不能將開發(fā)意圖用準(zhǔn)確的技術(shù)術(shù)語表達出來,自然也就無法有效地控制設(shè)計全過程。如果使工程的初步設(shè)計起不到控制工程輪廓及主要功能的作用,或在只有一個粗略的方案下便草率地進入施工圖設(shè)計,設(shè)計項目管理與施工肯定會出問題?？尚行匝芯恐蟹康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)總的各項目標(biāo)如控制不好,在進入初步設(shè)計階段,往往使整個設(shè)計過程朝令夕改,設(shè)計者無所適從,顧此失彼,造成產(chǎn)品先天不足,由于在建設(shè)中容易出現(xiàn)的不斷追加的投資,使得房地產(chǎn)投資失控帶來了巨大損失,其結(jié)果是使初步設(shè)計概算突破了可研報告估算的上限,而施工圖預(yù)算又超越了設(shè)計概算。因此工程項目的建設(shè)成本在很大程度上直接取決于

可行性研究及設(shè)計。如果在設(shè)計前就對項目設(shè)計提出一些更具體的功能和詳盡的指標(biāo)要求,設(shè)計中變更工作量就會減少,設(shè)計周期就會縮短。其結(jié)果是設(shè)計圖紙深度和進度能夠滿足實際施工的需要,使建設(shè)成本和項目管理處于可控狀態(tài)。在現(xiàn)實經(jīng)濟環(huán)境中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)希望挖潛降低工程造價,特別是一些民營、個體業(yè)主,他們?nèi)狈Χ夹g(shù)的專家為他們的項目認(rèn)證、研究,因此下達的設(shè)計任務(wù)書做為設(shè)計依據(jù)的基本文件就很不規(guī)范?？梢蛉硕?條款過于簡單,可執(zhí)行性差,往往還隱藏著一些可行性研究中尚需進一步解決的問題,不能為設(shè)計階段提供良好的設(shè)計依據(jù),造成設(shè)計工作局部停滯或出現(xiàn)不應(yīng)有的遺漏及失誤,甚至造成部分工程因此廢棄。實際建設(shè)工程中最常見的是產(chǎn)生了大量的設(shè)計變更,由此造成了整體式期延誤及概預(yù)算指標(biāo)的突破,甚至由于工程 不能按期完工而引起了業(yè)主的上訴官司,從而帶來了巨額的工程延期交付賠償或產(chǎn)品的退貨處理。解決這一問題的最好辦法是在一個好的可行性研究報告的指導(dǎo)下擬定設(shè)計任務(wù)書,在設(shè)計任務(wù)書的指導(dǎo)下進行初步設(shè)計及以后的相關(guān)設(shè)計。同時嚴(yán)格控制使初步設(shè)計概算在可研報告估算的范圍這內(nèi),而施工圖預(yù)算不超越設(shè)計概算指標(biāo)。因此,搞好可行性研究這個環(huán)節(jié)非常有必要,同時要有機地使可行性研究與設(shè)計、施工管理有效結(jié)合,設(shè)計管理應(yīng)在可行性研究的基礎(chǔ)上進行,同時又必須是對可行性研究的補充與修正。這兩個環(huán)節(jié)的工作做得不細,造成失誤不但使房地產(chǎn)項目沒有經(jīng)濟效益,而且損失可能是慘重的?？尚行匝芯颗c設(shè)計項目管理是避免投資決策失誤、保證房地產(chǎn)項目經(jīng)營效益的重要手段。2如何做好房地產(chǎn)項目可行性研究 要做好房地產(chǎn)項目可行性研究,本人覺得可重點從以下幾點予以關(guān)注: 2.1 區(qū)位分析 項目成功的先決條件是占據(jù)好的區(qū)位,這是由房地產(chǎn)的位置固定性和不可移動性所決定的。在上述我司開發(fā)的福州北江濱項目中,我們通過市場調(diào)查,明確該項目在北江濱的區(qū)位是北江濱中段,緊臨福州繁華商業(yè)地――中亭街。通過分析我們認(rèn)為該區(qū)位將是集高尚、看江,休閑的良好居住地,這里將不再是往常福州人認(rèn)為的臺江的贓、亂、差之地,而是福州日后的南北中軸。一個開發(fā)策略的形成,需要正確理解和綜合考慮特定的地區(qū)和城市的經(jīng)濟基礎(chǔ)、經(jīng)濟增長前景、人口條件(包括人口基數(shù)、人口密度、規(guī)劃增長率、增長模式、就業(yè)狀況以及地區(qū)相關(guān)的家庭收入情況等)的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢及其對市場的價格水平的可能影響。對于

上述研究,政府部門定期修訂的城市總體規(guī)劃及公布的各社會經(jīng)濟發(fā)展計劃將能提供非常有用的資料。另外,還應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析備選區(qū)位的可進入性及已有競爭性項目的情況,從而指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的宏觀定位與市場切入度。在上述項目中我司通過可研分析認(rèn)為,在該區(qū)域競爭的本企業(yè)樓盤將是定性的,可比的,我們認(rèn)為應(yīng)通過產(chǎn)品的特異性,產(chǎn)品的細致度來贏得市場。2.2 場地分析 如果說區(qū)位是項目開發(fā)的大前提,那么場地條件可稱為項目開發(fā)的小前提。場地條件包括建設(shè)用地的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平、利用現(xiàn)狀及分區(qū)限制等方面。一個場地如上述條件都不錯,但不巧處于泄洪區(qū)或者場地附近存在影響項目定位的因素,都會對場地的價值產(chǎn)生影響。一個居民小區(qū),如鄰近垃圾處理場、傳染病醫(yī)院或流動人口聚集地,居民的不安全感將會直接影響住宅的售價。也嚴(yán)重影響了產(chǎn)品原來的定位。上述福州北江濱開發(fā)項目南面臨江,北面臨倉霞改造區(qū),西側(cè)有一寺廟,結(jié)合實際情況,我司在可研中提出強化項目的園林景觀設(shè)計,以期達到淡化不利因素的目的。2.3開發(fā)潛力分析 房地產(chǎn)開發(fā)商追求項目的最高經(jīng)濟效益與社會效益是合理也是必須的,因此開發(fā)商必須通過潛力開發(fā)與分析來使項目在技術(shù)可行、規(guī)劃許可且財力允許的前提下達到最有效利用。所以新開發(fā)項目應(yīng)符合時代潮流,建筑設(shè)計要具有適度的超前意識,以延長建筑功能和物業(yè)經(jīng)濟壽命。在可研報告中,我們針對該開發(fā)項目的地理位置及我司開發(fā)理念,提出該項目的定位為高尚、休閑,房型適中,理念領(lǐng)先半步。2.4 供需分析 市場分析就是對某類特定房地產(chǎn)的市場狀況進行研究,以期對該類市場目前和未來的供需進行評估。無論是別墅、普通住宅、寫字樓、商場、酒店,都應(yīng)在籌劃階段對其相應(yīng)的市場進行深入的研究。一般開發(fā)商比較注重分析市場需求而常常忽略了供給的影響,其實對競爭性項目的量化及分析也很重要。市場供需情況是不斷發(fā)生變化的,因此必須探討供需之間的關(guān)系并研究供需失衡的原因,并在此基礎(chǔ)上預(yù)測供需雙方在未來可能發(fā)生的數(shù)量轉(zhuǎn)變。

2.5 現(xiàn)金流風(fēng)險分析 在進行可行性研究時,往往容易忽視項目開發(fā)的財務(wù)成本費用,一個項目在

不計財務(wù)成本時往往是可行的,但一計入財務(wù)成本,開發(fā)商就只好替投資者或銀行打工了。另外一點可行性研究容易低估房地產(chǎn)項目的空置率,也就是房地產(chǎn)項目的銷售周期問題?？罩寐矢?銷售周期延長,必然造成開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流失控。因此在作可研報告時,要對未來現(xiàn)金流進行較為準(zhǔn)確的估算,如不經(jīng)過仔細推敲,通常會導(dǎo)致一個完全錯誤的結(jié)果。同時,可行性研究中的財務(wù)成本分析以及利潤分析,要從靜態(tài)及動態(tài)兩方面進行。從各項目分析指標(biāo)中確定項目的投資收益與風(fēng)險并有效確保企業(yè)資金鏈的安全。

Feasibility study is the role of real estate projects Feasibility study is an important step, prior

to the construction of the real estate project work is the basis for preparation of the design plan descriptions of the construction project.Construction of real estate project feasibility study is an important basic work in the management of the construction of real estate investment, is to ensure that the housing construction projects with minimum investment return for the best economic effect of the scientific method, the feasibility study in the construction of project investment decision and project operation plays a very important role.1 the role of feasibility study in real estate development Feasibility study

of

increasingly

become

the development of real estate is an important part of.Feasibility study is aimed at the analysis and research of the project cost and benefit relationship, including financial status report and cost analysis.Project feasibility study is to determine if the project is on the basis of investment decisions.Now the real estate development must first obtain land, according to the current land market situation, the main channel is through the land auction market, developers through public bidding.Here, developers have up for bidding is the basis of the development costs, the cost of real estate development should include the cost of land, sussing out cost, cost of sales, management, operation cost and financial cost and so on.At the same time, developers also should through the effective way to predict the sales of real estate projects.By comparing sales with all development cost difference, and to assess the real estate investment project or not, but above all this work, namely real estate development feasibility study.In which I combined with c&d listed property group in fuzhou by bidding for north riverside development land are discussed, for example.Fuzhou north riverside development is just beginning at the end of 2002, north riverside buildings of a line has been developed along the only overseas Chinese jinjiang, clear water FangZhou, yuan hong garden and so on of the few.We learned from the survey data analysis, north riverside line of real estate development is in its infancy, the market floor price is controlled in 800 yuan/m2, and

commercial housing price is controlled in 3600 yuan/m2, real estate development market space ideal.We through rigorous market research and careful of input-output analysis and market forecast analysis, combined with the concept of enterprise development, at the same time put forward such as bidding success, the land can be developed ChengJianFa boutique estate property group in fuzhou, in order to launch brand building in fuzhou xiamen c&d real estate group.Through the market research and analysis, the company boldly to participate in the land was bought and get the land for development.From this case, only through extensive market research, summed up the effective real estate project feasibility study, through the comparison and accurate analysis of various data, indicators, etc., the development enterprise to determine whether or not to invest and how to invest.Relatively accurate feasibility study is the basis of real estate development

enterprise

decision-making, decision-making of the file is the project construction unit.Is other reason according to the joint venture investors.The basis of feasibility study is the preparation of project preliminary design.Preliminary design is according to the feasibility study to project planning out the actual construction of the construction of the blueprint, the detailed project scope, planning scheme, overall layout, construction period, investment estimate and technical and economic indicators.And put forward concrete action plan for implementation of the project design in the next step, the preliminary design shall not violate the principle of feasibility studies have demonstrated.In the example above, the enterprise in the feasibility study, combining with the concept of enterprise development, the land can be developed ChengJianFa boutique estate property group in fuzhou, in order to launch brand construction projects in fuzhou, xiamen c&d real estate group.Based on the development train of thought, the enterprise through the careful organization design, repeated comparison total solutions and family, and for the future design of construction and development and sales have laid a good foundation.Because in the process of feasibility study, using a large amount of basic data, so once the terrain, engineering geology, hydrology, etc.The experimental data is not complete, can't meet the needs of the next stage work，responsible for the preliminary design department will need to be according to the requirements of feasibility research and the suggestion, further about the terrain, geological, hydrological survey work, such as supplementary data.In the project feasibility study, considering the project is located in fuzhou north riverside along the minjiang, underground water level may be higher, to design pay attention to waterproof, combined with the min river flood season at the same time, puts forward the reasonable construction of the basement.Feasibility study is real estate development enterprises to adopt new technology, new equipment, develop procurement plan based on supply and demand.Feasibility study of projects to adopt new technology, new equipment has carried on the feasibility analysis and argumentation, think possible, development of enterprises can be based on the feasibility study and formulate new technology introduction and purchasing new equipment plan.Feasibility study in order to ensure the project meet environmental protection standards, puts forward the measures and method, the information can be used as the environmental protection department of project eia, specific research governance measures, which is issued by the main basis of project construction license file.Therefore, we think the feasibility study is important basis of preparation of the design plan descriptions of the concept design, preliminary design and an important link of project construction management work.Feasibility study, not only to make a system analysis for the proposed project and comprehensive demonstration, determine if the project is feasible, is worth the investment, and comparing repeatedly, to seek the best construction scheme, to avoid project variable caused huge waste of human, material and financial resources and time delay.If at the beginning of the design can't put forward high quality, practical design specification, development can not be intent in terms of the technology of accurate expression, nature also won't be able to effectively control the whole design process.If you do not make the preliminary design of engineering control project outline and main function, or with only a rough idea of your plan was hastily into the construction drawing design, design project

management and construction must be a problem.Feasibility study of real estate development enterprise overall goals such as control is bad, in the preliminary design stage, music often makes the design process, designers and attend, congenital deficiency caused, due to the easily appear constantly in the construction of additional investment, make real estate investment out of control has brought huge losses, as a result, the preliminary design budgetary estimate of broke through the feasibility study report estimates of upper limit, the design and construction drawing budget beyond the budget.So the cost of construction of the project directly to a great extent depends on the feasibility study and design.If before the design is put forward on the project design, some of the more specific functions and detailed parameters, changes in the design of the workload will reduce, will shorten the design cycle.As a result, the design depth of the drawings and schedule to meet the needs of actual construction, the construction cost and project management in a controlled state.In the real economic

environment，real

estate development enterprises hope potentialities and reduce the engineering cost, especially some private, individual owner, their lack of understand technical experts for their project certification, research, therefore issued the design specification for design basis of the basic file is out of specification.Can vary from person to person, the provisions are too simple, enforceability, often hidden some feasibility study still need to further solve the problem, can't provide good design basis for the design phase, design work caused local stagnation or should not have omissions and errors, and even cause some engineering therefore abandoned.Is most common in actual construction project generated a lot of design changes, the resulting integral period delay and breakthrough of budget index, even due to the project Cannot be completed on schedule and caused the owner appeals court, which has brought the huge compensation project delays or product return process.The best way to solve this problem is under the guidance of a good feasibility study report to formulate the design plan descriptions, under the guidance of the design plan descriptions of the preliminary design and related design later.At the same time strict

control make preliminary design budgetary estimate in feasibility study report estimates that within the scope of this, but not beyond the design of construction drawing budget estimates.Therefore, do a good job in the feasibility study at this stage is very necessary, at the same time to make feasibility study organic combining with design, construction management, design management should be performed on the basis of the feasibility study, at the same time must be the supplement and correction of feasibility study.These two links do not work fine, cause errors not only make no economic benefits of real estate project, and is likely to be disastrous.Feasibility study and design project management is to avoid the investment decision-making errors, important means to assure the operating efficiency of real estate project.2, how to do real estate project feasibility study Do real estate project feasibility study, I think can focus from pay attention to the following points: 2.1 the location analysis Project success is a precondition to occupy a good location, it is determined by the real estate location fixity and immovability.In the development of fuzhou north riverside project, we through market investigation, clear the north riverside location is north riverside project in middle, near fuzhou in the prosperous commercial-kiosks in the street.Through the analysis we think that the bit is set high, see jiang, leisure good place to live, there will no longer be the usual think provincein says ha tae-keung spoils, disorderly and poor place, but to fuzhou in the future the north-south axis.The formation of a development strategy, it is necessary to correctly understand and consider a specific region and urban economic basis, the prospects of economic growth and population conditions, including population base, population density, planning and growth rate, growth pattern, employment conditions, and areas related to the family income, etc.)of the present situation, development trend and may affect the price level of the market.For the above study, the government departments regularly published revision of the overall urban planning and the annual plans of social and economic development will be able to provide very useful information.In addition, you should be careful analysis of alternative location and accessibility of existing competitive situation of the project, so as to guide real estate development macroscopic degrees into the market positioning and product.In this project we believe that through the analysis of the feasibility study on the regional competition of the enterprise development will be qualitative, comparable, we think should be the specificity of the product, product detail to win the market.2.2 site analysis As if the location is the major premise of project development, site conditions can be known as the minor premise of project development.Site conditions including size, shape, geological and topographic conditions of construction land, the condition of street, infrastructure level, using the status quo and zoning restrictions, etc.A place such as the conditions are good, but unfortunately in a flood zone exists near the site or the influencing factors of project positioning, will have an effect on the value of the field.A residential area, such as near the landfill, the infectious disease hospital or floating population centers, residents of insecurity will directly affect the price of housing.Also seriously affected the product positioning.The fuzhou north riverside development project river to the south, the north face CangXia transform area, there is a temple on the west side, combined with the actual situation, we put forward strengthening project in feasibility study of landscape design, in order to achieve the purpose of desalination adverse factors.2.3 development potential analysis Real estate developers pursue projects the highest economic benefit and social benefit are also must be reasonable, so the developer must to project through the analysis of the potential development and feasible in technology, planning permission, and under the premise of financial resources allow to achieve the most effective use.So that new development projects shall conform to the trend of The Times, the building design should have moderate advance awareness, to extend the life of the building function and economic property.In the feasibility study report, we according to the

development of the geographic location and development philosophy, put forward the project positioning for noble, leisure, and room is moderate, ideas leading half step.2.4 the supply and demand analysis Market analysis is the study of a particular real estate market conditions, in order to evaluate current and future supply and demand of the market.Both villas, residential, office buildings, shopping malls, hotels, should be in the planning stage to its corresponding market in-depth research.Developers compared commonly pay attention to analysis the market demand and often ignore the impact of supply, quantification and analysis of the competitive project actually is also very important.Market supply and demand situation is constantly changing, so we must investigate and study the relationship between supply and demand imbalance between supply and demand, and based on this forecast supply and demand quantity change can happen in the future.2.5 cash flow risk analysis When the feasibility study, tend to ignore the financial cost of project development cost, when a project regardless of the financial costs tend to be feasible, but included in the financial cost, developers had to work for investors or Banks.Feasibility study on another point easy to underestimate real estate vacancy rate of the project, also is the problem of real estate project sales cycle.Vacancy rate is high, sales cycle extended, inevitably resulting in the loss of the development enterprise's cash control.So when make a feasibility study report, to more accurate estimates of future cash flows, if not after careful scrutiny, often leads to a completely wrong results.At the same time, the financial cost analysis and profit analysis of the feasibility study, needs to be done from two aspects of static and dynamic.Analysis indicators identified in the project from the project investment and risk and effectively ensure the safety of the enterprise capital chain.

第五篇：可行性研究練習(xí)題

第七章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

一、單項選擇題

1.（B）階段是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目技術(shù)、經(jīng)濟可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。A投資機會研究B初步可行性研究

C詳細可行性研究D項目的評估和決策

2.下列費用中，不屬于前期工程費的有：（B）

A規(guī)劃設(shè)計費B可行性研究

C拆遷安置費D三通一平費

3.以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法稱為（D）法。

A單位指標(biāo)估算法B概算指標(biāo)估算法

C概預(yù)算定額法D單元估算法

4.下列費用中不屬于財務(wù)費用的是:（C）

A金融機構(gòu)手續(xù)費B壞賬損失

C利息D外匯匯兌凈損失

5.下列費用不屬于銷售費用的是（D）

Ａ銷售人員工資Ｂ廣告宣傳費

Ｃ銷售許可證申請費Ｄ技術(shù)轉(zhuǎn)讓費

６．房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制（）

Ａ資金使用計劃表Ｂ租售收入估算表

Ｃ資金籌措計劃表Ｄ資金來源與運用表

7.對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務(wù)評價時不需編制（）Ａ現(xiàn)金流量表B資金來源與運用表

C資產(chǎn)負債表D基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表

8.構(gòu)造評價方案,就是在()的基礎(chǔ)上,構(gòu)造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。

A項目策劃B市場細分C物業(yè)類型 D規(guī)劃參數(shù)

9．在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標(biāo)*建筑面積，屬于（B）。

A、單元估算法 B、單位指標(biāo)估算法 C、概算指標(biāo)法D、工程量近似匡算法

10．某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的（）。

A、損益表B、資金來源與運用表C、資本金現(xiàn)金流量表D、全投入現(xiàn)金流量表

11．在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將空置率歸為（）。

A、時間類參數(shù) B、融資類參數(shù) C、評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)D、收益類指標(biāo)

12．甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨

更大的（）風(fēng)險。

A、市場B、財務(wù)C、政策D、經(jīng)營

13．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應(yīng)首先用于（）。

A、彌補企業(yè)以前的虧損B、提取法定盈余公積金

C、提取公益金D、向投資者分紅

二、多項選擇題

1.在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的過程中，（）是可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)。

A項目策劃B調(diào)查研究C綜合評價

D構(gòu)造可供評價比較的開發(fā)經(jīng)營方案

E選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)

2.下列哪些指標(biāo)屬于經(jīng)濟評價基礎(chǔ)參數(shù)中的評價標(biāo)準(zhǔn)指

標(biāo)：（）

A財務(wù)杠桿比率B經(jīng)濟評價工作的計算周期

C運營成本占毛租金收入的比率D基準(zhǔn)收益率

E目標(biāo)投資利潤率

3．下列費用中屬于土地費用的是（）

A土地投資折價B土地租用費C土地轉(zhuǎn)讓費 D土地征用拆遷費E三通一平費

4.房地產(chǎn)開發(fā)項目租售計劃的內(nèi)容通常包括：（）

A資金使用計劃B租售物業(yè)的類型與數(shù)量

C租售價格D租售收入E資金籌集

5.房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表中的基本報表包括：（）A投資各方現(xiàn)金流量表B投資來源與運用表

C損益表D資產(chǎn)負債表E投資計劃與資金籌措表

6.房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益評價是項目評估報告中最關(guān)鍵的部分，其內(nèi)容包括：（）

A盈虧平衡分析B現(xiàn)金流量分析C貸款償還分析 D利潤分配分析E資金來源及運用表

7．在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。

A、單元估算法 B、概預(yù)算定額法

算法

三、判斷題

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘

以單位租售價格。（）

2.對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行收入估算時，對于出售的情況

應(yīng)該考慮空置期，對于出租的情況應(yīng)該考慮空置率。（）

3.一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)（如成本、收入等）都存儲于基本報

表中，通過基本報表就可以對項目進行財務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡分析。（）

4.資產(chǎn)負債表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤C、工程最近似匡D、蒙特卡洛模擬法E、單位指標(biāo)估算法

總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率與評價指標(biāo)。（）

5.資金來源與運用表，集中體現(xiàn)了項目自身資金收支平

衡的能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。（）

6.盈虧平衡分析主要是求取項目的盈虧平衡點，以說明

項目的安全程度。（）

7.敏感性分析的關(guān)鍵是找出對項目影響最大的敏感性因

素和最可能、最樂觀、最悲觀的幾種情況，以便項目實施過程中的操作人員及時采取對策并進行有效的控制。（）

8.房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表包括基本報表和輔助報表，基本報表存儲了財務(wù)評價所需要的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。