第一篇：可行性研究文獻綜述

可行性研究(Feasibility Study)文獻綜述

一、國外可行性研究的文獻綜述

西方最早推行可行性研究方法的是美國，通過采用這套方法，實現了對河流流域地區(qū)良好的開發(fā)和綜合利用，二戰(zhàn)后，隨著現代科學技術和管理科學的高度發(fā)展，技術經濟問題越來越復雜，為了開發(fā)新產品，減少投資風險，需要采用科學方法對項目實施進行預測、分析、論證。因此20世紀60年代以來，可行性研究迅速成為投資決策前的一個普遍工作階段，并且形成了一整套系統理論的科學方法。這種方法在以世界銀行為代表的國際經濟組織對發(fā)展中國家的貸款或援助項目中迅速推廣。

在19世紀至20世紀50年代中期，國外主要是運用簡單的財務評價方法通過對項目的收入和支出進行比較來判斷項目的優(yōu)劣。隨著社會的發(fā)展,簡單的財務評價已不能滿足社會、政府和企業(yè)對項目投資決策的多元化需求。于是，法國工程師讓爾?杜比提出了“消費者剩余”的思想并在1844年發(fā)表了“公共工程效用的評價”一文。之后英國經濟學家A?馬歇爾正式提出了“消費者剩余”的概念，這種思想發(fā)展成為現在費用-效益分析的基礎，構成了可行性研究的雛形。

在20世紀初30年代，美國引入了這種分析方法，并將其用于水資源綜合開發(fā)、港口和內河航運，取得了豐碩的成果，比如赫赫有名的田納西河流域工程規(guī)劃。

在50年代至70年代間的西方國家大多采用企業(yè)財務分析和效益分析，來對項目的投資可行性進行分析。1950年美國發(fā)表了《內河流域項目經濟分析的實用方法》，規(guī)定了研究效益、費用比率的原則程序、評價項目效益與國民生產總值之間的關系。

1958年諾貝爾經濟學獎獲得者、荷蘭計量經濟學家丁?亭伯金首次提出影子價格的主張,對完善經濟分析理論起了重要作用。

60年代，美國實行《規(guī)劃計劃預算制度》(PPBS)，要求政府機關對各項計劃方案都要從費用-效益的角度來審查其是否合算。

1968年，牛津大學著名福利經濟學家I?利特爾和經濟數學家J?米爾理斯聯合為經濟合作和發(fā)展組織編寫了《發(fā)展中國家工業(yè)項目分析手冊》，該書中的方法被稱為L-M法。在70年代，可行性研究得到了進一步的發(fā)展，聯合國工業(yè)發(fā)展組織(1972)委托P?達斯普塔和S?瑪爾果林等編寫了《項目評價準則》，為可行性研究的研究和發(fā)展奠定了基礎。

1972年聯合國出版了《聯合國在發(fā)展中國家顧問使用手冊》。

1973年聯合國出版了《聯合國、工業(yè)可行性研究摘要》，這些指導性文獻，推動了可行性分析的理論進展。

1977年，聯合國工業(yè)發(fā)展組織和阿拉伯國家工業(yè)發(fā)展中心(1977)出版了又一本重要著作《工業(yè)項目評價手冊》。

1978年聯合國工業(yè)發(fā)展組織出版了《工業(yè)可行性研究編制手冊》(1978)一書，至此，可行性研究理論框架初步形成，并傳至世界各國作為訂立可行性分析標準的基礎。

此后，國際性金融機構如國際貨幣基金組織、世界銀行、國際開發(fā)協會和國際金融公司等銀行都把可行性研究作為申請貸款的必要條件，各國要獲得國際金融機構的貸款必須提交可行性研究報告，否則將無法獲得國際銀行的資助，這種作法也使各工業(yè)國在新建、改建、擴建項目中必須進行可行性研究，在此過程中，可行性研究得到了廣泛普及。

80年代以來，可行性研究理論逐步向各種專業(yè)領域滲透，與各專業(yè)進行理論交叉和融合。許多研究者詳細分析了項目投資的不確定性和風險，完善了可行性研究理論，其中比較有影響力的有George Wu&Richard Gonzalez(1999)，Robert T?Cheme &Terence Reilly(1999)等。另外，還有一些研究者對投資項目的經濟評價做了深入研究，其代表作有James E Smith(1994)，GraigR.Fox&AmosTrersky(1998)等。

Spyros Makridaks和Steven C.Wheelwright出版了《預測方法及應用》，科學地論述了預測的相關方法及其優(yōu)缺點，同時對其應用給出了指導。在項目投資決策分析方法方面，除了傳統的純經濟效益的靜態(tài)評價法和動態(tài)評價法之外，又發(fā)展了實物期權法(Real Options法)(Myer，1977)和可用于多目標評價決策的層次分析法(AHP法)(T.L.Saaty，1980)等。

同時，許多國外研究者將可行性分析運用到了各專業(yè)領域，如美國1999年出版了《REIT不動產投資信托務實》，日本評論社出版了《公共項目投資的經濟效果》、《公益事業(yè)的投資評價與展望》等。各國在項目投資領域中對預測、風險、評價等方面進行了較有成效的研究，這些豐碩的成果為可行性研究發(fā)展提供了理論基礎和應用案例。

二、國內可行性研究的文獻綜述

在可行性研究理論發(fā)展的國際大環(huán)境下,我國的可行性研究理論也隨著我國經濟和社會的升華而得以完善。1952年,我國財政委員會頒發(fā)了《基本建設工作暫行管理辦法》,這是建國以來第一個關于基本建設程序和項目的管理文件。該文件規(guī)定,基本建設程序劃分為計劃任務書、初步設計、組織施工、竣工驗收四個階段,當時的技術經濟分析都是決策后期的工作,設計任務書作為工程項目的決策依據。此后的20多年,我國主要沿用蘇聯的技術經濟論證方法來進行項目的可行性分析。比如,我國對“一五”期間的156個重點項目建設采用了較為簡單的靜態(tài)的技術經濟分析方法,用來選擇最可行的項目,這對當時的項目投資決策和前期工作管理起到了一定的積極作用,獲得了高質量、低風險的項目投資效果。

進入80年代后,我國的可行性研究工作得到了更多的認同和重視,許多專業(yè)和領域對可行性研究產生了濃厚的興趣,因此產生了一大批研究成果。80年代至今可分為兩個發(fā)展階段。

第一階段是從80年代初到90年代初。這一階段是我國可行性分析正式理論形成的初始階段。在這一階段中,我國工業(yè)項目可行性研究編制的主流模式主要參照1978年聯合國工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO)的《工業(yè)可行性研究編制手冊》。在國家計委于1981正式下文并明確規(guī)定“把可行性研究作為建設前期工作中一個重要技術論證階段,納入基本建設程序”之后,中國投資銀行編寫了《工業(yè)貸款項目評估手冊》，并于1984年正式開始實施。隨后,國家計委(1983)編寫了《國家計委關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》,規(guī)定大中型工業(yè)交通項目,重大技術改造項目,利用外資項目,技術和設備引進的項目,都必須進行可行性研究。并對可行性研究的原則,編制程序,編制內容,審查辦法等做了詳細規(guī)定。這些規(guī)定一直沿用至今,成為可行性研究研究、編制和寫作的標準和模板。在此之后,國家科委、國務院技術經濟中心(1985)又編寫了配套的《工業(yè)建設項目可行性研究經濟評價方法-企業(yè)經濟評價》,國家計委(1987)頒布了《建設項目經濟評價方法與參數(試行)》,這些理論方法和應用指南的頒布標志著我國初步進入了工程項目投資科學決策化的階段。與此同時,安徽科學技術出版社出版了《農業(yè)可行性研究》一書,該書的出版為可行性研究理論體系拓寬起到了積極作用。

第二階段從90年代初至今。在這一階段,可行性研究理論基礎得到了進一步的實,同時,由主要在工業(yè)項目領域應用向其他專業(yè)和領域滲透。比如可行性研究的應用擴展到了交通項目,其代表是《鐵路項目可行性編制綱要》(劉彥元和潘蔭燔,1995);應用擴展到了生態(tài)環(huán)境項目,比如《廣西石山地區(qū)生態(tài)重建工程可行性論證》;擴展到了水利建設項目中,如1994年《系統工程與項目管理概論—三峽工程論證與建設管理研究》(廣西科學院石山課題組,1994),7年的建設和使用歷史驗證了三峽可行性分析論證的科學性。之后在船舶、防洪、建材、農林牧副漁、郵電通訊等一些項目中也都開始進行可行性研究,如:京滬高速鐵路可行性研究,南水北調中線供水工程可行性研究;大江大河防洪投資體系的可行性研究以及中國建材工業(yè)跨世紀發(fā)展戰(zhàn)略等。

進入21世紀以后,中國國家計劃委員會在2001年9月委托中國國際工程咨詢公司編寫《投資項目可行性研究指南》。該指南借鑒國際上可行性研究的相關理論,參照我國的實際情況和國際管理,總結了我國自改革開放以來可行性研究工作的經驗教訓,是一本指導可行性研究工作方法及內容的綱領性文件,為我國新世紀各類投資項目的可行性研究指明了方向。為了進一步貫徹落實《投資項目可行性研究指南》的各項內容,《投資項目可行性研究指南》的主編于守法先生和國內部分專家又共同編著了《投資項目可行性研究方法與案例應用手冊》一書,在該書中,作者系統地介紹了可行性研究與經濟評價工作的基本理論、具體業(yè)務內容和方法,并編入了大量不同類型項目的可行性研究和項目評估案例,集理論、方法與操作案例于一體,是一部全面系統的投資項目決策工作業(yè)務指導書。

與此同時,大量研究者在可行性研究理論的各個分支理論也作出了卓越的貢獻。在項目經濟評價方面,吳德強、李善平(1998)出版了《投資項目經濟分析》一書,詳細論證了在一個投資項目中怎么進行具體的經濟分析;類似的還有羅志輝出版的《工程經濟分析與決策評價》,林曉言、許曉峰、任立出版的《建設項目經濟社會評價》等。同時,有學者對經濟效果評價函數提出了優(yōu)化模型(徐玖平,1999),還有學者研究了投資項目評價與可持續(xù)發(fā)展的關系(黃一夫,1999)。在預測理論方面,王明濤(1997)分析了定性預測的精度和有效性,從定性預測的概念出發(fā),通過對定性預測方法的重新分類,對其精度和有效性進行了分析和探討;葛新權(1998)對周期變動回歸分析模型進行了探討,建立了一種包含周期變動的回歸預測模型,提高了擬合度,減少了預測誤差;楊桂元和唐小我(1998)提出了一種用以衡量預測誤差對決策產生影響的損失函數,并探討了損失函數在建立預測模型中的應用和用損失函數對預測模型(或預測方法)進行評價的一般方法。在風險分析方面,汪克夷和董連勝(2003)對項目投資決策風險進行了綜合的分析與評價;魏星,夏恩君和李全興(2004)對風險投資項目決策中的風險進行了綜合的評價;石曉軍、李健、李暉(1998)對項目投資風險評估的幾種主要方法進行了比較分析;李漢軍、何亞伯(2000)對融資的動態(tài)風險進行了探討;胡志根、肖煥雄(1997)提出了投資規(guī)劃的動態(tài)風險分析模型等。同時,在指標、參數、選址和方案設計等方面,還有大量的專家和學者結合各自的專業(yè)領域提出了不同的方法和意見。

第二篇：可行性研究文獻綜述

可行性研究(Feasibility Study)文獻綜述

一、國外可行性研究的文獻綜述

在19世紀至20世紀50年代中期，國外主要是運用簡單的財務評價方法通過對項目的收入和支出進行比較來判斷項目的優(yōu)劣。隨著社會的發(fā)展,簡單的財務評價已不能滿足社會、政府和企業(yè)對項目投資決策的多元化需求。于是，法國工程師讓爾?杜比提出了“消費者剩余”的思想并在1844年發(fā)表了“公共工程效用的評價”一文。之后英國經濟學家A?馬歇爾正式提出了“消費者剩余”的概念，這種思想發(fā)展成為現在費用-效益分析的基礎構成了可行性研究的雛形。

在50年代至70年代間的西方國家大多采用企業(yè)財務分析和效益分析，來對項目的投資可行性進行分析。

1950年美國發(fā)表了《內河流域項目經濟分析的實用方法》，規(guī)定了研究效益、費用比率的原則程序、評價項目效益與國民生產總值之間的關系。

1958年諾貝爾經濟學獎獲得者、荷蘭計量經濟學家丁?亭伯金首次提出影子價格的主張,對完善經濟分析理論起了重要作用。

60年代，美國實行《規(guī)劃計劃預算制度》(PPBS)，要求政府機關對各項計劃方案都要從費用-效益的角度來審查其是否合算。

70年代，可行性研究得到了進一步的發(fā)展，聯合國工業(yè)發(fā)展組織(1972)委托P?達斯普塔和S?瑪爾果林等編寫了《項目評價準則》，為可行性研究的研究和發(fā)展奠定了基礎。

1972年1973年聯合國相繼出版了《聯合國在發(fā)展中國家顧問使用手冊》《聯合國、工業(yè)可行性研究摘要》等指導性文獻，推動了可行性分析的理論進展。

1978年聯合國工業(yè)發(fā)展組織出版了《工業(yè)可行性研究編制手冊》(1978)一書，至此，可行性研究理論框架初步形成，并傳至世界各國作為訂立可行性分析標準的基礎。

此后，國際性金融機構如國際貨幣基金組織、世界銀行、國際開發(fā)協會和國際金融公司等銀行都把可行性研究作為申請貸款的必要條件，各國要獲得國際金融機構的貸款必須提交可行性研究報告，否則將無法獲得國際銀行的資助，這種作法也使各工業(yè)國在新建、改建、擴建項目中必須進行可行性研究，在此過程中，可行性研究得到了廣泛普及。

80年代以來，可行性研究理論逐步向各種專業(yè)領域滲透，與各專業(yè)進行理論交叉和融合。許多研究者詳細分析了項目投資的不確定性和風險，完善了可行性研究理論。同時，許多國外研究者將可行性分析運用到了各專業(yè)領域。

二、國內可行性研究的文獻綜述

在可行性研究理論發(fā)展的國際大環(huán)境下,我國的可行性研究理論也隨著我國經濟和社會的升華而得以完善。1952年,我國財政委員會頒發(fā)了《基本建設工作暫行管理辦法》,這是建國以來第一個關于基本建設程序和項目的管理文件。該文件規(guī)定,基本建設程序劃分為計劃任務書、初步設計、組織施工、竣工驗收四個階段,當時的技術經濟分析都是決策后期的工作,設計任務書作為工程項目的決策依據。此后的20多年,我國主要沿用蘇聯的技術經濟論證方法來進行項目的可行性分析。比如,我國對“一五”期間的156個重點項目建設采用了較為簡單的靜態(tài)的技術經濟分析方法,用來選擇最可行的項目,這對當時的項目投資決策和前期工作管理起到了一定的積極作用,獲得了高質量、低風險的項目投資效果。

進入80年代后,我國的可行性研究工作得到了更多的認同和重視,許多專業(yè)和領域對可行性研究產生了濃厚的興趣,因此產生了一大批研究成果。80年代至今可分為兩個發(fā)展階段。

第一階段是從80年代初到90年代初。這一階段是我國可行性分析正式理論形成的初始階段。在這一階段中,我國工業(yè)項目可行性研究編制的主流模式主要參照1978年聯合國工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO)的《工業(yè)可行性研究編制手冊》。在國家計委于1981正式下文并明確規(guī)定“把可行性研究作為建設前期工作中一個重要技術論證階段,納入基本建設程序”之后,中國投資銀行編寫了《工業(yè)貸款項目評估手冊》，并于1984年正式開始實施。隨后,國家計委(1983)編寫了《國家計委關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》,規(guī)定大中型工業(yè)交通項目,重大技術改造項目,利用外資項目,技術和設備引進的項目,都必須進行可行性研究。并對可行性研究的原則,編制程序,編制內容,審查辦法等做了詳細規(guī)定。這些規(guī)定一直沿用至今,成為可行性研究研究、編制和寫作的標準和模板。在此之后,國家科委、國務院技術經濟中心(1985)又編寫了配套的《工業(yè)建設項目可行性研究經濟評價方法-企業(yè)經濟評價》,國家計委(1987)頒布了《建設項目經濟評價方法與參數(試行)》,這些理論方法和應用指南的頒布標志著我國初步進入了工程項目投資科學決策化的階段。與此同時,安徽科學技術出版社出版了《農業(yè)可行性研究》一書,該書的出版為可行性研究理論體系拓寬起到了積極作用。

第二階段從90年代初至今。在這一階段,可行性研究理論基礎得到進一步的鞏固。同時,由主要在工業(yè)項目領域應用向其他專業(yè)和領域滲透。比如可行性研究的應用擴展到了交通項目,其代表是《鐵路項目可行性編制綱要》;應用擴展到了生態(tài)環(huán)境項目,比如《廣西石山地區(qū)生態(tài)重建工程可行性論證》;擴展到了水利建設項目中,如1994年《系統工程與項目管理概論—三峽工程論證與建設管理研究》,7年的建設和使用歷史驗證了三峽可行性分析論證的科學性。之后在船舶、防洪、建材、農林牧副漁、郵電通訊等一些項目中也都開始進行可行性研究,如:京滬高速鐵路可行性研究,南水北調中線供水工程可行性研究;大江大河防洪投資體系的可行性研究以及中國建材工業(yè)跨世紀發(fā)展戰(zhàn)略等。

進入21世紀以后,中國國家計劃委員會在2001年9月委托中國國際工程咨詢公司編寫《投資項目可行性研究指南》。該指南借鑒國際上可行性研究的相關理論,參照我國的實際情況和國際管理,總結了我國自改革開放以來可行性研究工作的經驗教訓,是一本指導可行性研究工作方法及內容的綱領性文件,為我國新世紀各類投資項目的可行性研究指明了方向。為了進一步貫徹落實《投資項目可行性研究指南》的各項內容,《投資項目可行性研究指南》的主編于守法先生和國內部分專家又共同編著了《投資項目可行性研究方法與案例應用手冊》一書,在該書中,作者系統地介紹了可行性研究與經濟評價工作的基本理論、具體業(yè)務內容和方法,并編入了大量不同類型項目的可行性研究和項目評估案例,集理論、方法與操作案例于一體,是一部全面系統的投資項目決策工作業(yè)務指導書。

與此同時,大量研究者在可行性研究理論的各個分支理論也作出了卓越的貢獻。在項目經濟評價方面,吳德強、李善平(1998)出版了《投資項目經濟分析》一書,詳細論證了在一個投資項目中怎么進行具體的經濟分析。同時,有學者對經濟效果評價函數提出了優(yōu)化模型(徐玖平,1999),還有學者研究了投資項目評價與可持續(xù)發(fā)展的關系(黃一夫,1999)。

在預測理論方面,王明濤(1997)分析了定性預測的精度和有效性,從定性預測的概念出發(fā),通過對定性預測方法的重新分類,來對其精度和有效性進行了分析和探討;葛新權(1998)對周期變動回歸分析模型進行了探討,建立了一種包含周期變動的回歸預測模型,提高了擬合度,減少了預測誤差;楊桂元和唐小我(1998)提出了一種用以衡量預測誤差對決策產生影響的損失函數。

在風險分析方面,汪克夷和董連勝(2003)對項目投資決策風險進行了綜合的分析與評價;魏星,夏恩君和李全興(2004)對風險投資項目決策中的風險進行了綜合的評價;石曉軍、李健、李暉(1998)對項目投資風險評估的幾種主要方法進行了比較分析;李漢軍、何亞伯(2000)對融資的動態(tài)風險進行了探討;胡志根、肖煥雄(1997)提出了投資規(guī)劃的動態(tài)風險分析模型等。同時,在指標、參數、選址和方案設計等方面,還有大量的專家和學者結合各自的專業(yè)領域提出了不同的方法和意見。

三、國內可行性研究應用于工程項目的文獻綜述

在可行性研究的理論基礎上,很多學者將可行性研究融入到自己的專業(yè)和領域的項目中,形成了大量的可行性研究應用于具體工程項目的文獻。如吳淞煤氣制氣公司課題組(1998)對吳淞煤氣制氣公司重油改為輕油制氣的項目進行了可行性研究,經過綜合論證得出了項目可行的結論;蘭州化學工業(yè)公司化工研究院(1991)對揚子石化公司引進日本東洋工程公司30萬噸Π年乙烯裝置的項目進行了可行性研究;郭曉東,張立英(2004)對蘭州石化公司催化劑廠水處理裝置技術改造方案進行了可行性研究,認為通過改造可以滿足催化劑廠裝置生產需要,酸堿廢水排放量少,處理費用低,符合環(huán)境保護和節(jié)能降耗的要求;于玲紅、趙錢柱、秦曉東和崔振華等(2008)對河北某鋼鐵公司廢水處理及回用項目進行了可行性研究,認為該處理工程具有良好的經濟效益和環(huán)境效益,是完全必要且可行的。

四、我國投資項目可行性研究存在的缺陷與不足

由于我國在投資項目可行性研究方面起步較晚，在研究過程中仍然存在著諸多問題。比如過于注重理論研究，缺乏實際調研資料，可行性研究的內容缺乏系統完整性，分析方法選擇不合理等。

1.過于注重理論研究，缺乏實際調研資料

一份科學合理的可行性報告的完成，必須建立在對實際情況調研的基礎之上。利用科學的理論作為指導并借鑒已有的研究成果，是可行性研究的必要組成部分，但是需要注意的是，每一個投資項目都有不同的特點，在編寫投資項目可行性報告的過程中，必須通過實地調研掌握大量的第一手資料，然后再以科學的理論為指導，借鑒已有的研究成果和研究經驗，對第一手資料進行全面、客觀地分析，得出可行性報告。但是受制于資金以及研究時間限制，很多可行性研究并沒有通過充分的調研獲取第一手資料，而是過分地依賴已有的研究經驗以及理論成果，得出的結論過于偏重理論化，研究結果不能客觀地反映事實，研究的結果帶有研究者主觀的看法。有些可行性分析甚至刻意迎合投資者的需求，給項目投資建設帶來巨大的風險。

2.可行性研究的內容缺乏系統完整性

一份完整科學的可行性分析報告，應該考慮到項目建設以及運行過程中所面臨的困難以及風險，并客觀地評價困難與風險，為投資者提出客觀可行的規(guī)避方案，確保投資項目在建設以及正常運行過程中能達到預期的目標。當然一份可行性報告不可能把項目建設和運行的所有的細節(jié)都反映出來，但是關系到項目建設決策的信息是必不可少的。當前一些可行性報告內容還是過于粗糙，對項目在建設和運行之中的困難以及風險因素評估不足，評價指標體系構建不合理。特別是隨著環(huán)境破壞日益嚴重，政府對投資項目建設的可持續(xù)發(fā)展要求越來越嚴格，而當前項目投資建設可行性分析主要注重對經濟收益的分析，對環(huán)境保護的分析和考慮比較欠缺。3.分析方法選擇不合理 投資項目可行性分析的方法包括靜態(tài)分析和動態(tài)分析。靜態(tài)分析指的是在分析項目投資收益的過程之中不考慮投入資金的時間價值和機會成本，直接按照投入資金的貨幣價值計算；動態(tài)分析指的是在分析過程之中全面的考慮了投入資金的時間價值。靜態(tài)分析比動態(tài)分析更加簡潔快速，可以在較短的時間以及較少的人力物力投入的情況之下分析比較幾個投資方案，最后得出最具有可行性的方案，但是考慮的因素很少，比較偏離實際情況；動態(tài)分析則是全面考慮各方因素對項目投資建設的影響，并把這種影響看成一個動態(tài)的過程，能夠相對全面的考慮到各方因素，比較符合實際情況，但是需要耗費大量的人力物力。在現實研究過程中，可行性研究人員比較偏好于選擇靜態(tài)分析方法，或者簡化的動態(tài)分析，不能客觀全面的分析項目的可行性，致使項目的可行性分析與現實環(huán)境偏差較大。4.對投資項目可行性研究不夠深入

一份科學合理的可行性分析報告的完成，必須建立在考慮多方影響因素并對幾個投資建設方案充分比較的基礎之上，必須考慮到重大技術方案至少有一個備選方案，融資方案能夠被金融機構所接受，主要的工程數據與初步設計相符合，關鍵設備的采購有穩(wěn)定的供應商，某些方案的重大分歧未被采納的理由已有充分全面的闡述，相關的協議、合同、附件齊全。目前受多種因素的影響，我國的投資項目可行性研究比較流于形式，可行性研究的深度不夠，主要表現在以下各方面：分析數據來源不可靠、定性描述過多、定量分析過少、缺乏比較選擇方案、市場前景預測過于模糊、融資方案過于粗糙、某些合同、方案關鍵性的細節(jié)存在分歧。這些不確定因素的存在嚴重的影響了可行性分析的合理性，也不能給投資者一個可靠的決策依據。

第三篇：房地產可行性研究文獻綜述

目錄

房地產可行性研究文獻綜述.....................................................................................................................................2 摘要.............................................................................................................................................................................2 關鍵詞.........................................................................................................................................................................2

一、前言.....................................................................................................................................................................2

二、正文.....................................................................................................................................................................3

（一）房地產可行性研究的發(fā)展及現狀.........................................................................................................3

（二）房地產可行性研究的基本概念和內容、作用......................................................................................3

1房地產可行性研究報告..........................................................................................................................3 2用途..........................................................................................................................................................4

（三）各學者專家對可研的研究、觀點.........................................................................................................4

（四）案例.........................................................................................................................................................5

1項目概況..................................................................................................................................................5 2市場分析..................................................................................................................................................6 3開發(fā)方案定位........................................................................................................................................10 4經濟評價.................................................................................................................................................11 5項目風險評價........................................................................................................................................12 6結語........................................................................................................................................................12

三、總結...................................................................................................................................................................12

四、參考文獻...........................................................................................................................................................1 房地產可行性研究文獻綜述

摘要:本文運用綜合分析和歸納的方法，通過中國知識網和萬方數據等數據庫，運用高級檢索方法，在“篇名”處輸入了“房地產投資”和“可行性研究”兩個關鍵詞，搜索有關房地產可行性研究的相關學術論文，然后按照時間排序，選擇了近十幾年關于房地產可行性研究的50篇學術論文作為參考文獻，進行綜合分析，概述了房地產項目可行性研究的重要性，認為是否能夠做好房地產項目可行性研究已經成為決定房地產投資成敗的關鍵。最后得出了如下結論：房地產項目可行性研究是房地產開發(fā)決策分析過程中的重要環(huán)節(jié)，也是房地產開發(fā)項目投資決策，申請銀行貸款，投資方與各有關外協單位洽談合同的重要依據。通過對開發(fā)項目的全面分析、論證和評估，從而保證它在技術上可行、經濟上合理、風險上可控、節(jié)能和環(huán)保效果明顯、社會效益顯著[1]。在房地產開發(fā)過程中加強可行性研究的科學性與合理性，可以減少投資決策的盲目性，提高房地產企業(yè)的經濟效益和促進城市土地的合理使用，從而使房地產市場健康發(fā)展和不斷完善[2]。

關鍵詞：房地產、房地產項目、可行性研究、項目投資

一、前言

隨著我國城市化發(fā)展步伐的加快，城市人口的增加以及國民經濟的飛速增長帶動了我國房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產項目投資的高收益也使其逐漸成為一種重要的投資工具。然而，隨著我國房地產價格經歷的前所未有的膨脹，部分城市房價的非理性瘋長，帶來了諸多社會問題，也引發(fā)了國家一輪又一輪的宏觀調控，尤其是2010年“新國十條”、“國五條”的出臺，對房地產市場影響越來越大[3]。同時，作為一種高風險與高收益并存的投資，房地產行業(yè)還存在很多不完善的地方，尤其在投資可行性分析研究方面還比較落后。目前，在我國房地產市場中呈現的地區(qū)房產投資“過熱”，空置房總量攀升，“爛尾”工程等問題，大多源于房地產開發(fā)企業(yè)在投資決策前沒有重視可行性研究，或是可行性研究流于形式。目前我國的房地產市場出現了很多問題，這與房地產開發(fā)企業(yè)在投資決策前沒有重視可行性研究有關[4]。

2012年4月18日，國家統計局發(fā)布了3月份70個大中城市的房價數據，房地產投資、土地供應量進一步收窄，商品房成交量卻逐步回暖。最新統計數據顯示，與2012年3月相比，70個大城市中新房價格下降的城市是46個，持平的城市是16個，上漲的城市8個，環(huán)比價格上漲的城市中漲幅都沒有超過0.2%。從同比來看，與2011年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市38個，比2月份增加了11個，這是自2011年9月個別城市再次出現價格同比下降以來，下降城市個數最多的月份。從環(huán)比數據看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)6個月下降。東南沿海城市如杭州、寧波、溫州、金華、青島等新建商品住宅銷售價格環(huán)比降幅也進一步擴大，3月份比2月份分別擴大0.5個、0.5個、0.6個和0.4個百分點[5]。

綜上所述，由于房地產業(yè)發(fā)展過快，投資過熱，致使大量商品房空置，資金嚴重積壓，同時也極易造成經濟虛假增長，形成房地產泡沫，給國民經濟帶來不可估量的風險。與此同時，地產過剩造成的經濟、政策環(huán)境變化也在一定程度上使房地產業(yè)發(fā)展受到了限制，自然也直接影響了房地產企業(yè)的良性發(fā)展。由此可見，房地產開發(fā)投資總會伴隨著風險與收益[6]。因此，為了保證房地產的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為了保證國民經濟的穩(wěn)定增長，為了保證國民生活消費的需要，作為房地產開發(fā)企業(yè)，應該完善對房地產開發(fā)前期的可行性研究及投資 風險的管理，采取相應的措施指導房地產的理性投資，旨在更好地促進資源的有效配置，促進產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

二、正文

（一）房地產可行性研究的發(fā)展及現狀

改革開放以后，我國經濟體制不斷深入改革，可行性研究這種方法也逐步傳入我國，并運用于工業(yè)項目開發(fā)之前的經濟效益分析。在可行性研究方法傳入我國的同時，我國政府為了做好項目開發(fā)之前的社會效益和經濟效益的分析，避免投資決策失誤所造成的重大損失，提高建設投資的綜合收益，國家也出臺了相關的政策，規(guī)定投資項目必須實施可行性研究[7]。1981年，國務院原計劃委員會就明文規(guī)定:所有擴建或是新建的大中型投資項目都必須進行可行性分析和形成可行性研究報告，只有在論證可行的基礎上才能立項實施。1983年，計委發(fā)布了《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》，從編制程序、編制內容、預審和復核等方面來指導我國建設項目的可行性研究[8]。

在房地產領域，項目的可行性研究起步更加比較晚。過去，我國的住房主要是以福利分配為主，房屋的建設很少考慮效率，從理論上來分析完全是一種低風險甚至是無風險的項目，所以房地產領域風險的理論研究工作更加緩慢[9]。直到20世紀90年代房地產投資出現過熱，可行性研究才真正開始運用到房地產領域并逐步深入。我國建設部2000年頒發(fā)的《房地產項目經濟評價辦法》由于其主要內容和研究方法的全面科學性，目前是我國房地產投資項目可行性分析的重要管理辦法[10 ]。

（二）房地產可行性研究的基本概念和內容、作用

1房地產可行性研究報告

1.市場調查和分析

做房地產方面的可行性研究報告之前，需要深入調查和充分掌握各類資料的基礎上,對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析,并作出客觀的預測,包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等[11].2.規(guī)劃設計方案優(yōu)選

在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析比較的基礎上,優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案,并對其進行詳細的描述[12].3.開發(fā)進度安排

對開發(fā)進度進行合理的時間安排,可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目的進度.房地產可行性研究報告的每一個步驟都要準確謹慎。

4.項目投資估算

對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析評估.5.項目資金籌集方案及籌資成本估算

根據項目的投資估算和投資進度安排,合理估算資金需求量,擬訂籌資方案,并對籌資成本進行計算和分析[13].6.項目財務評價;依據國家現行的財稅制定、現行價格和有關法規(guī),從房地產可行性研究報告的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析,并借以考察項目財務可行的一種方法[14].7.可行性研究的結論

根據對相關因素的分析和各項評價指標數值,對項目的可行與否作出明確的結論[].2用途[15]

房地產項目可行性研究報告是項目實施主體為了實施某項經濟活動需要委托專業(yè)研究機構編撰的重要文件，其主要體現在如下幾個方面作用：

1.用于向投資主管部門備案、行政審批的可行性研究報告

根據《國務院關于投資體制改革的決定》國發(fā)（2004）20號的規(guī)定，我國對不使用政府投資的項目實行核準和備案兩種批復方式，其中核準項目向政府部門提交項目申請報告，備案項目一般提交項目可行性研究報告。

同時，根據《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》，對某些項目仍舊保留行政審批權，投資主體仍需向審批部門提交項目可行性研究報告。

2.用于向金融機構貸款的可行性研究報告

我國的商業(yè)銀行、國家開發(fā)銀行和進出口銀行等以及其他境內外的各類金融機構在接受項目建設貸款時，會對貸款項目進行全面、細致的分析平谷，銀行等金融機構只有在確認項目具有償還貸款能力、不承擔過大的風險情況下，才會同意貸款。項目投資方需要出具詳細的可行性研究報告，銀行等金融機構只有在確認項目具有償還貸款能力、不承擔過大的風險情況下，才會同意貸款。

3.用于企業(yè)融資、對外招商合作的可行性研究報告

此類研究報告通常要求市場分析準確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術研發(fā)等實際運作方案。

4.用于申請進口設備免稅的可行性研究報告

主要用于進口設備免稅用的可行性研究報告，申請辦理中外合資企業(yè)、內資企業(yè)項目確認書的項目需要提供項目可行性研究報告。

5.用于境外投資項目核準的可行性研究報告

企業(yè)在實施走出去戰(zhàn)略，對國外礦產資源和其他產業(yè)投資時，需要編寫可行性研究報告報給國家發(fā)展和改革委或省發(fā)改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要可行性研究報告。

6.用于環(huán)境評價、審批工業(yè)用地的可行性研究報告

我國當前對項目的節(jié)能和環(huán)保要求逐漸提高，項目實施需要進行環(huán)境評價，項目可行性研究報告可以作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據，同時項目可行性研究報告也作為向項目建設所在地政府和規(guī)劃部門申請工業(yè)用地、施工許可證的依據。

（三）各學者專家對可研的研究、觀點

對于房地產項目的可行性研究，國內眾多學者也從多個角度對這一問題進行了研究和探討。

瞿富強、瞿瑩芳（2003）通過房地產開發(fā)項目與一般建設項目可行性研究的比較與分析，在內容 與格式統一，提高可行性研寬水平等方面提出了一些建議和措施[16]。

何繼志（2003）認為前期可行性研究報告的編制與評估是房地產項目開發(fā)成敗的關鍵環(huán)節(jié)之一[17]。崔曉青（2004）在總結房地產投資項目可行性研究內容的基礎上,分析了房地產投資項目可行性研究的信息特點,討論了管理信息系統、網絡技術、數據倉庫和數據挖掘等計算機信息技術在房地產項目可行性研究中的應用[18]。

巫世峰（2006）闡述了可行性研究在房地產項目整個階段中的重要作用,進而說明可行性研究評價指標體系的研究的必要性和意義,然后提出相應評價指標體系的建立原則,并利用定性和定量相結合的方法構建出一套較為系統的評價指標體系[19]。

林秀欽（2009）以某改造項目為例，就初步可行性研究、項目可行性研究的內容及意義作了簡要論述,指出可行性研究在房地產項目投資決策和項目運作建設中具有十分重要的作用,應引起重視[20]。洪紅,杜昌盛(2010)從分析房地產開發(fā)項目經濟評價的特點出發(fā)，進而提出房地產開發(fā)項目可行性研究工作的核心和措施[21]。

蔡亮（2010）房地產項目的確立是一個極其復雜同時又是十分重要的過程,文章通過具體案例的可行性研究,提出了作者對房地產可行性研究的體會和建議[22]。

王棟、馬令佩（2011）認為房地產對中國經濟貢獻卓著,在已經過去的10年,我國房地產取得了飛速發(fā)展.但是在高速發(fā)展的背后,其所帶來的投資風險也日益加大.在目前國家加大宏觀調控政策下,更應該對投資項目的可行性研究以及其可能面臨的風險進行分析[23]。

廖意紅（2014）在對房地產項目進行投資開發(fā)前，需要進行房地產項目可行性研究，房地產項目可行性研究是投資決策和開發(fā)計劃的重要依據[24]。

郭嚇利（2014）在對房地產項目進行投資開發(fā)前，需要進行房地產項目可行性研究，房地產項目可行性研究是投資決策和開發(fā)計劃的重要依據。對開發(fā)項目進行可行性研究是基本建設管理中的一項重要基礎工作，是保證開發(fā)項目以最小的投資換取最佳經濟效果的科學方法，可行性研究在項目投資決策和項目運作建設中具有十分重要的現實意義[25]。

清華大學房地產研究所孫玉梅、劉洪玉指出了房地產市場分析對房地產投資決策、項目融資、房地產開發(fā)過程、房地產市場宏觀管理等活動的重要性，并總結了房地產市場分析的層次與內容體系，包括區(qū)域房地產市場分析、專業(yè)房地產市場分析、項目房地產市場分析三個層次。內容體系包括地區(qū)經濟分析、趣味分析、市場概況分析、專業(yè)市場供求分析、項目競爭分析、敏感性分析六個方面。并指出對于房地產項目的市場分析，有助于提高房地產企業(yè)對市場狀況的把握程度，有利于增強企業(yè)的競爭力，并能幫助企業(yè)適時調整策略[26]。

（四）案例[27]

1項目概況

該項目位于風光秀麗的門頭溝區(qū)門頭溝新城山景地區(qū)，距離門頭溝葡萄嘴環(huán)島西南約1.5 km處，項目依靠西山山系邊緣，距地鐵1號線的蘋果園站僅7km，距市中心約25km，地理位置比較優(yōu)越。

根據項目初步統計，項目建設用地為35.62×104m2，總建筑面積為62.8×104m2，住宅部分容積率為1.8。代征綠地面積3.06×104m2，地下面積為10.13×104m2。

目前本項目使用土地為農村集體土地，分二期開發(fā)建設，計劃用4 a時間全部建設完成。2市場分析

2.1經濟環(huán)境分析

2.1.1北京市基本社會經濟概況

2007年末傘市常住人口1633×104人，比上年末增加52×104人，其自然增長率3.4‰，人口密度為995人／km2，每平方公里比上年末增加32人。2007年實現人均GDP 7 370美元，早已超過《北京市國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》提出的2010年人均地區(qū)生產總值達到6 000美元以上的目標。2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到21 989元，比上年增長13.9％；農村居民人均純收入9 559元，比上年增長10.9％。2007年末城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積20.3m2，比上年末增加0.3 m2；農村居民人均住房面積39.5 rn2，增加0.4 m2。

2.1.2門頭溝區(qū)整體情況 2.1.2.1門頭溝地區(qū)生產總值

圖1顯示，2007年門頭溝地區(qū)生產總值達到53.4×108元，人均地區(qū)生產總值約3000美元。根據區(qū)政府工作報告的計劃，該區(qū)今后的經濟發(fā)展以圍繞“四區(qū)”的建設為重點，國民經濟將進入持續(xù)穩(wěn)步的發(fā)展階段。

2.1.2.2固定資產投資

在北京市投資逐步向郊區(qū)傾斜的大環(huán)境下，門頭溝區(qū)的投資力度不斷加大。其中2007年，全區(qū)完成全社會固定資產投資22．5×108元，比上年增長12．5％。房地產投資完成4．2×108元，比上年下降1．3％，下降幅度比上年回升15．3個百分點(2006年比上年下降16．6％)，占全社會固定資產投資的21．3％。

2.1.2.3居民收入

從表1得出，2007年門頭溝區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19465.6元，比上年增加1 815.4元，增長10.3％，保持穩(wěn)定增長態(tài)勢；農民人均純收入9 198.0元，比上年增長876.8元，增長10.4％，城鎮(zhèn)居民人均家庭消費支出14 117.7元，比上年同期增長4.3％。

2.2房地產市場分析 2.2.1北京市房地產概況 2.2.1.1北京市場供給分析

從表2可以看出，全市每年的商品房與住宅投資逐步上升，2007年全市完成房地產開發(fā)投資1995.8×108元，比上年增長16％，占全社會固定資產投資額的50.3％。2007年全市商品房施工面積10 438.6×104m2，比上年下降0.4％；其中商品住宅5 914.5×104 m2，下降6.3％。2007年全市商品房竣工面積2 891.7×104m2，比上年下降9.5％；其中商品住宅1 854×104 m2，下降15.5％。

2.2.1.2北京市場需求分析

從圖2北京市歷年商品房與住宅的銷售面積的比較分析得出，2007年商品房與住宅銷售面積開始下降。商品房銷售面積2 177×104m2，下降16.5％；其中住宅I 732×104m2，下降21.5％。在銷售面積增速減緩的情況下，商品房銷售額增長速度并沒有回落，這主要是由于房價的上漲的原因。2007年北京市商品房銷售額2 515×108元，其中住宅銷售額l 846×108元。住宅供求比(住宅竣工面積：住宅銷售面積)為1854：1731(1.07：1)，供略大于求。

2.2.1.3北京銷售價格趨勢分析

2007年北京樓市出現了幾年來少有的快速普漲局面。2007年底，除了南部區(qū)域，北京四環(huán)至五環(huán)中間其它Ⅸ域的房價基本都超過15 000元／m2。2007年北京樓市交易的均價開始上升，使得商品房銷售均價首次突破萬元大關，而且漲幅也達46％。2007年北京市商品房銷售價格11553元／m2。其中住宅銷售價格10 661元／m2。達到了歷年的最高峰，增幅達到44.55％。所以，商品房銷售價格的增長主要是由于住宅銷售價格的增長。2.2.1.4北京房地產市場綜述

2007年北京市房地產市場總體保持穩(wěn)定運行狀況，房地產投資增速比2006年上漲了16％，但是占全社會投資比重逐漸下降，投資結構逐步優(yōu)化。除此之外，由于2007年施工面積、竣工面積和空置面積的繼續(xù)減少，市場供求矛盾加大。結果直接導致銷售價格的攀升?？v觀全年，供求關系是直接影響銷售價格攀升的豐要因素之一。

2.2.2門頭溝區(qū)域房地產市場整體分析 2.2.2.1房地產供求狀況

從表3中可以看出，產品2007年銷售額較2006年增加了20.6×108元。所以，隨著蓮石路的開通，阜石路的擴修，交通狀況的日益改善，居住條件以及工作通達性的提升，門頭溝的房地產業(yè)會得到明顯改觀和發(fā)展。

2.2.2.2門頭溝土地市場分析

根據表4數據顯示，門頭溝前幾年入市交易土地較少，造成供給面積不足，而2007年土地供應全部為住宅用地，面積超過20×104m2，可見，門頭溝未來幾年內，住宅商品房供應量將有明顯的提高，從北京土地儲備中心網站上，解到，2007年門頭溝區(qū)成交的城子217地塊項目和門頭溝新城馮村地區(qū)(一期)居住項目的單位地價分別約為206×104元／667m2和496×104元／667m2。從這兩宗地塊掛牌價格可以看出，門頭溝房地產市場較好，土地價格提升較快，同時也預示著門頭溝房地產市場前景較好，區(qū)域價值越來越得到認可。

2.2.2.3區(qū)域房地產市場分析

由于近幾年門頭溝入市交易土地較少，造成供給面積不足，所以近期價格提升較快。從2003年一2005年開發(fā)的項目上市后銷售速度較快，迄今為止絕大多數項目已銷售完畢，從此看出商品房市場供應不足，銷售情況良好。早期各典型項目的成交價基本在3 300～4 000元／m2之間，而目前唯一在售的項目國信淺山，目前銷售均價為9 200元／m2，所以銷售價格漲幅明顯。調查發(fā)現。門頭溝區(qū)內高檔住宅項目非常缺乏，而門頭溝區(qū)自然環(huán)境較優(yōu)越，距離北京市城區(qū)較近，高檔房地產項目應有一定市場份額。

2.3房地產市場分析綜述

通過對以上北京市房地產市場及門頭溝區(qū)域市場的分析，可以看出項目所處的市場大環(huán)境較好，為項目的運作開發(fā)提供了良好的外部條件。

3開發(fā)方案定位

本項目充分利用獨有的山體景觀資源優(yōu)勢，打造居山住宅社區(qū)，倡導人與自然的和諧統一。規(guī)劃布局上充分利用現有地形，遵從自然。戶型設計體現人性化設計，實行大面寬，短進深，打造舒適性產品。

3.1目標客戶

項目目標客戶群主要共分為二類：一類為改善居住型客戶，這部分客戶中大多數是二次置業(yè)或三次置業(yè)?？蛻魜碜杂陂T頭溝、石景山區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。他們有一定的經濟實力，追求居住的舒適度，可以為居住環(huán)境支付較高的溢價，需求戶型面積較大。也有來自于北京市內比較喜歡自然環(huán)境的少部分客戶。另一類主要為城市效應擠出型客戶，這部分客戶來自于北京市內，他們在承受一定總價的范圍內，追求產品的性價比。另外還有部分門頭溝區(qū)內中等收入人群。

3.2產品類型

按照項目的規(guī)劃指標條件，項目產品以小高層為主，充分利用山體的景觀資源，使小區(qū)布置錯落有致。另外在開發(fā)過程中注重保護山體本身特有的生態(tài)環(huán)境，規(guī)劃時盡量減少對自然環(huán)境的破壞，做到住宅、山、植被的和諧統一。精心利用地形的高低起伏，規(guī)劃出錯落有致的山地形態(tài)建筑和豐富的人造與自然景觀，將建筑融為自然的延伸，設計中盡顯尊重自然的理念，進而達到人與自然和諧共處的人性化居住空間。4 經濟評價

4.1經濟測算

經過初步測算，在住宅銷售價格8 000元／m2的情況下，項日總成本為35.91×108元，稅后利潤為9.29×108元，成本利潤率為25.87％。

4.2項目投融資計劃

由于工程的費用大，因此，建設項目資金來源主要由建設單位自籌、銀行貸款、銷售收入三種渠道籌措解決。三項資金合計35.91×108元，具體見表5。

4.3銷售價格敏感性分析

由于項目的開發(fā)周期較長，市場和政策的因素很難準確把握，通過銷售價格敏感性分析，判斷項目的承受風險的能力。此次價格敏感分析是在住宅銷售均價8 000元／m2的基礎上，未考慮車庫銷售收入、商業(yè)銷售價格的變動?；鶞输N售價格敏感程度設定為5％。

從表6可以看出，在價格變動的情況下，項目成本利潤率均在15％以上，項目收益較好，市場風險小，抗風險能力較強。

4.4項目經濟測算結論 ． 從以上對項目的經濟測算、銷售價格敏感分析來看，項目的經濟指標良好，項目抗風險能力較強，項目的市場前景較好。

5項目風險評價

5.1政策風險

因本項目處于門頭溝區(qū)，位于六環(huán)以外，不屬于政府政策的調控蕈點區(qū)域，在“70％90平米”政策方面有一定的突破性。即使本項目執(zhí)行“70％90平米”政策，因本項目處于門頭溝區(qū)核心位置，區(qū)域內中小套型住宅需求比較旺盛，再加上本項目土地成本相對較低，承受市場風險能力較強。因此“70％90平米”政策不會對本項目造成太大的影響。

5.2項目市場風險分析

區(qū)域價值和房地產市場的快速發(fā)展為項目的成功運作提供了堅實的基礎。隨著門頭溝新城的建設開發(fā)，該區(qū)域價值會迅速提升，會吸引更多的市內、石景山地區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶到此置業(yè)，所以門頭溝未來市場需求較大，市場風險較小。

6結語

綜上所述，本項目的土地地塊資源條件較好，山體景觀環(huán)境秀麗，交通便利，二級開發(fā)投資同報率較高，達到25.87％，投資風險比較小、未來發(fā)展前景看好，適合投資。

實施山景項目的開發(fā)，對門頭溝區(qū)和開發(fā)企業(yè)都具有良好的經濟效益，并且有利于門頭溝區(qū)的整體建設和區(qū)域價值的提升，因此，本項目的開發(fā)具有深遠的社會意義。

三、總結

中國房地產業(yè)經過短短幾年的高速發(fā)展，取得了令世人矚目的成就，它與我國國民經濟的高速運行是相輔相成的。房地產所能創(chuàng)造的高額附加值以及能為投資者帶來豐厚的利潤，從而吸引了越來越多的房地產的投資者進入這個行業(yè)[28]。房地產項目投資額大，周期長，不確定性因素多，它成功的關鍵在于正確決策和詳盡的可行性分析?？尚行匝芯繉τ陧椖渴欠衲軌蚩茖W的分析與預測運營中的風險和收益有著重要的意義，也是做好決策的重要依據[29]。因此做好可行性分析工作是項目成敗的重要前提。

面對當前房地產投資非理性的發(fā)展勢頭的開始出現，我國政府近幾年來在抑制房地產過度非理性發(fā)展方面采取了很多的措施，如土地拍賣和交易、限購限貸、產業(yè)的調控等等，因此對于房地產開發(fā)商來說，國家宏觀政策的調控的加強，房地產開發(fā)風險就會越來越大，盲目的開發(fā)可能給企業(yè)帶來相當大的風險[30]。因此房地產開發(fā)商在進行項目的開發(fā)時就更應該注重房地產項目的可行性研究，加大對風險的控制，面對當前的房地產實際情況和當前的經濟政策環(huán)境，從國家宏觀經濟和區(qū)域經濟環(huán)境、城市的發(fā)展需要以及房地產的發(fā)展趨勢等方面入手，在宏觀層面和微觀層面，加大對金融風險、政策風險、行業(yè)風險和市場風險等等方面的風險控制和預測，做好項目的可行性研究[31]。

四、參考文獻

[1]昌海軍.房地產開發(fā)項目可行性研究存在問題及對策研究[J].中國房地產業(yè)，2012，(3)：448． [2]尹振.房地產項目可行性分析中存在的問題與對策[J].城市建設，2010：410-412． [3]林秀欽.淺談房地產開發(fā)項目可行性研究的意義[J].山西建筑,2009，（14）;201-201.[4]李惠卿.可行性研究在房地產投資項目中的作用探析[J].現代商貿工業(yè),2010（18）;17-18.[5]馬高峰.探討房地產開發(fā)中的可行性研究[J].現代經濟信息,2011（13）;257.[6]蘇強.可行性研究在房地產開發(fā)中的作用[J].城鄉(xiāng)建設,2008(8);61.[7]曲麗萍.論可行性研究在房地產開發(fā)中的作用及要求 [J].建筑經濟 ,2012,（1）:11 [8]劉志平.房地產開發(fā)可行性研究的思考 [J].中國房地產 ,2009,（3）:47 [9]劉志平, 王學孝.房地產開發(fā)可行性研究的思考[J].中國房地產, 2001,(9): 33-35.[11]曲麗萍.論可行性研究在房地產開發(fā)中的作用及要求[J].建筑經濟, 2001,(7): 41-42.[12]翟富強, 翟瑩芳.房地產開發(fā)項目與一般建設項目可行性研究的比較與分析[J].基建優(yōu)化, 2003,(12): 38-39.[13]周全.房地產項目可行性研究[J].水利與建筑工程學報，2011：12．15． [14]于麗英.項目可行性研究編制的要求與建議[J].中國水運，2010：29．32．

[15]張先玲.論加強房地產項目可行性分析特殊性的研究[J].成都大學自然學報，2001：14．16． [16]瞿富強、瞿瑩芳.房地產開發(fā)項目與一般建設項目可行性研究的比較與分析[J].基建優(yōu)化,2003(6)[17]何繼志.房地產項目可行性研究報告編制及評估要點[J].中國國際咨詢, 2003,(8): 47-49.[18] 崔曉青.計算機信息技術在房地產項目可行性研究中的應用[J].基建優(yōu)化,2004(4)[19] 巫世峰.房地產項目可行性研究的評價指標體系研究[J].國外建材科技,2006(5)[20]林秀欽.淺談房地產開發(fā)項目可行性研究的意義[J].山西建筑,2009(14)[21]洪紅,杜昌盛.房地產開發(fā)項目經濟評價的特點[J].合作經濟與科技2010(11)[22]蔡亮.某房地產項目可行性研究分析[J].安徽建筑,2010(5)

[23]王棟、馬令佩.房地產投資的可行性研究及風險分析[J].商品與質量?科學理論,2011(7)[24]廖意紅.房地產開發(fā)項目的可行性研究[J].商品與質量?建筑與發(fā)展,2014(10)[25]郭嚇利.關于房地產項目可行性研究分析[J].新經濟,2014(20)

[26] 陳妮.淺議房地產項目可行性研究的現實意義[J].價值工程，2011（23）

[27]周全，王文進，曹蕾，張小濤.房地產開發(fā)項目可行性研究[J].水利與建筑工程學報,2010(8)[28]馬智亮,鄧子瑜,李恒,傅思源.房地產項目可行性研究輔助系統的建模[J].計算機工程與應用，2005，(1)[29]陳錫金.投資項目可行性研究評價，管理世界[J]，2009，(6)：83—91．

[30]劉美恩.建筑工程項目投資管理中的問題及對策[J]．中國可持續(xù)發(fā)展研究，2007：45．48． [31]王世軍.物業(yè)項目可行性研究[J]．天津大學學報，2003，(8)：43-45．

第四篇：可行性研究

可行性研究

一、概述

可行性研究（Feasibility Study）是以預測為前提，以投資效果為目的，從技術上、經濟上、管理上進行全面綜合分析研究的方法。

可行性研究的基本任務是對新建或改建項目的主要問題，從技術經濟角度進行全面的分析研究，并對其投產后的經濟效果進行預測，在既定的范圍內進行方案論證的選擇，以便最合理地利用資源，達到預定的社會效益和經濟效益。

工程項目的可行性研究的作用是確定項目是否進行投資決策的依據。社會主義市場經濟投資體制的改革，把原由政府財政統一分配投資的體制變成了由國家、地方、企業(yè)和個人的多元投資格局，打破了由一個業(yè)主建設單位無償使用的局面。因此投資業(yè)主和國家審批機關主要根據可行性研究提供的評價結果，確定對此項目是否進行投資和如何進行投資，是項目建設單位決策性的文件。

美國是最早開始采用可行性研究方法的國家。20世紀30年代，美國開始開發(fā)田納西流域，田納西流域開發(fā)能否成功，對當時美國經濟的發(fā)展關系重大。為保證田納西流域的合理開發(fā)和綜合利用，開創(chuàng)了可行性研究的方法，并獲得成功。第二次世界大戰(zhàn)以后，西方工業(yè)發(fā)達國家普遍采用這一方法，廣泛地應用到科學技術和經濟建設領域，已逐步形成一整套行之有效的科學研究方法。

可行性研究的內容很廣泛、一般包括市場研究、工程建設條件研究、采用工藝技術研究、管理和施工研究、資金和成本研究、經濟效益研究等內容。

我國進行可行性研究起步比較晚。改革開放以后，西方可行性研究的概念和方法逐漸引進，國家有關部門和高等院校多次舉辦講習班，培訓了一批骨干。同時國家經濟建設主管部門對一些重大建設項目，如寶鋼、石油化工引進裝置、核電站、山西煤炭開發(fā)等，多次組織專家進行可行性分析和論證。我國自1981年開始正式將可行研究列入基建程序。國務院1981年30號文件《關于加強基本建設計劃管理，控制基本建設規(guī)模的若干規(guī)定》和1981年12號文件《技術引進和設備進口工作暫行條例》中明確規(guī)定所有新建、擴建的大中型項目，都要在經過反復周密的論證后，提出項目可行性研究報告。1983年國家計委頒發(fā)計資［1983］116號文件《關于建設項目進行可行研究的試行管理辦法》，其中規(guī)定，可行性研究一般采取主管部門下達計劃或有關部門、建設單位同設計或咨詢單位進行委托的方式。目前，可行性研究在我國已經普遍受到重視，并取得一定成效。

二、性研究的內容

可行性研究方法本身是相關方法的集成，主要包括戰(zhàn)略分析、調查研究、預測技術、系統分析、模型方法和智囊技術等。

可行性研究的程序包括：接受委托書；組建研究小組；事前調查；編制研究計劃；簽訂合同或協議；正式調查；分析研究、優(yōu)化和選擇方案；編制可行性研究報告。可行性研究報告內容包括：總論；需求預測和擬建規(guī)模；資源、原材料、燃料及公用設施；建廠條件和廠址方案；設計方案；環(huán)境保護；企業(yè)組織、勞動定員和人員培訓；實施進度建議；投資估算和資金籌措；社會及經濟效果評價10上方面。對時間較長的項目，通常應提交一個中期報告，或階段報告，以便與委托單位及時交換意見。在正式的最終報告提交之前，應先提出草稿，聽取委托單位和有關方面意見，并進行必要的補充和修改，然后提出最終可行性研究報告，經驗收合格后，可行性研究即告完成?？尚行匝芯康倪^程，是一個逐步深入的過程，一般要經過機會研究、初步可行性研究和可行性研究三個步驟。

機會研究的任務，主要是為建設項目投資提出建議，尋找最有利的投資機會。有許多工程項目在機會研究之后，還不能決定取舍，需要進行比較詳細和可行性研究，然而這是一項既費時又費錢的工作。所以在決定要不要開展式可行性研究之前，往往需要進行初步可行性研究，它是機會研究和正式可行性研究的中間環(huán)節(jié)。

初步可行性研究可能出現四種結果，即：肯定，項目可以“上馬”；轉入正式可行性研究，進行更深入更詳細的分析研究；展開專題研究，如市場考察，實驗室試驗，中間工廠試驗等；否定，項目應該“下馬”。

三、建設項目的可行性研究

建設項目的可行性研究是在投資決策前，運用多學科手段綜合論證一個工程項目在技術上是否現實、實用和可靠，在財物上是否盈利；做出環(huán)境影響、社會效益和經濟效益的分析和評價，及工程抗風險能力等的結論，為投資決策提供科學依據。可行性研究還能為銀行貸款、合作者簽約、工程設計等提供依據和基礎資料，它是決策科學化的必要步驟和手段。

四、項目的可行性研究分段實施方法 第一階段：初期工作

(1)收集資料。包括業(yè)主的要求，業(yè)主已經完成的研究成果，市場、廠址、原料、能源、運輸、維修、共用設施、環(huán)境、勞動力來源、資金來源、稅務、設備材料價格、物價上漲率等有關資料。

(2)現場考察?？疾焖锌衫玫膹S址、廢料堆場和水源狀況，與業(yè)主方技術人員初步商討設計資料、設計原則和工藝技術方案。

(3)數據評估。認真檢查所有數據及其來源，分析項目潛在的致命缺陷和設計難點，審查并確認可以提高效率、降低成本的工藝技術方案。

(4)初步報告。扼要總結初期工作，列出所收集的設計基礎資料，分析項目潛在的致命缺陷，確定參與方案比較的工藝方案。

初步報告提交業(yè)主，在得到業(yè)主的確認后方可進行第二階段的研究工作。如業(yè)主認為項目確實存在不可逆轉的致命缺陷，則可及時終止研究工作。

第二階段：可選方案評價

(1)制定設計原則。以現有資料為基礎來確定設計原則，該原則必須滿足技術方案和產量的要求，當進一步獲得資料后，可對原則進行補充和修訂。

(2)技術方案比較。對選擇的各專業(yè)工藝技術方案從技術上和經濟上進行比較，提出最后的入選方案。

(3)初步估算基建投資和生產成本。為確定初步的工程現金流量，將對基建投資和生產成本進行初步估算，通過比較，可以判定規(guī)模經濟及分段生產效果。

(4)中期報告。確定項目的組成，對可選方案進行技術經濟比較，提出推薦方案。中期報告提交業(yè)主，在得到業(yè)主的確認后方可進行第三階段的研究工作。如業(yè)主對推薦方案有疑義，則可對方案比較進行補充和修改；如業(yè)主認為項目規(guī)模經濟確實較差，則可及時終止研究工作。

第三階段：推薦方案研究(1)具體問題研究。對推薦方案的具體問題作進一步的分析研究，包括工藝流程、物料平衡、生產進度計劃、設備選型等。

(2)基建投資及生產成本估算。估算項目所需的總投資，確定投資逐年分配計劃，合理確定籌資方案；確定成本估算的原則和計算條件，進行成本計算和分析。

(3)技術經濟評價。分析確定產品售價，進行財務評價，包括技術經濟指標計算、清償能力分析和不確定性分析，進而進行國家收益分析和社會效益評價。

(4)最終報告。根據本階段研究結論，按照可行性研究內容和深度的規(guī)定編制可行性研究最終報告。最終報告提交業(yè)主，在得到業(yè)主的確認后，研究工作即告結束。如業(yè)主對最終報告有疑義，則可進一步對最終報告進行補充和修改。

五、工作程序

國際上典型的可行性研究報告的工作程序分6個步驟。在整個程序中，雇主和咨詢單位必須緊密合作。

第一步，開始階段。

要討論研究的范圍，細心限定研究的界限及明確雇主的目標。

第二步，進行實地調查和技術經濟研究。

每項研究要包括項目的主要方面，需要量、價格、工業(yè)結構和競爭決定市場機會，同時，原材料、能源、工藝需求、運輸、人力和外部工程又影響適當的工藝技術選擇。所有這些方面都是相互關聯的，但是每個方面都要分別評價。

第三步，優(yōu)選階段。

將項目的各不同方面設計成可供選擇的方案。這里咨詢單位的經驗是很重要的，它能用較多的有代表性的設計組合制定出少數可供選擇的方案，便于有效地取得最優(yōu)方案，隨后進行詳細討論，雇主要作出非計量因素方面的判定，并確定協議項目的最后形式。

第四步，對選出的方案詳細的進行論證，確定具體的范圍，估算投資費用、經營費用和收益，并作出項目的經濟分析和評價。

為了達到預定目標，可行性研究必須論證選擇的項目在技術上是可行的，建設進度是能達到的。估計的投資費用應包括所有的合理的未預見費用（如包括施工中的漲價預備費）。經濟和財務分析必須說明項目在經濟上是可以接受的，資金是可以籌措到的。敏感性分析則用來論證成本、價格或進度等發(fā)生時，可能給項目的經濟效果帶來的影響。

第五步，編制可行性研究報告。

其結構和內容常常有特定的要求（如各種國際貸款機構的規(guī)定）。這些要求和涉及到的步驟，在項目的編制和實施中能有助于雇主。

第六步，編制資金籌措計劃。

項目的資金籌措在比較方案時，已作出詳細的考查，其中一些潛在的項目資金會在貸款者討論可行性研究時冒出來。實施中的期限和條件的改變也會導致資金的改變，這些都可以根據可行性研究的財務分析作相應的調整。最后，要作出一個明確的結論，以供決策者作出最終判斷。

六、研究報告 可行性研究報告是在前一階段的項目建議書獲得審批通過的基礎上，對項目市場、技術、財務、工程、經濟和環(huán)境等方面進行精確、系統、完備的分析，完成包括市場和銷售、規(guī)模和產品、廠址、原輔料供應、工藝技術、設備選擇、人員組織、實施計劃、投資與成本、效益及風險等的計算、論證和評價，選定最佳方案，作為決策依據。

可行性研究報告是在招商引資、投資合作、政府立項、銀行貸款等領域常用的專業(yè)文檔?？尚行匝芯繄蟾婵捎糜诖骓椖拷ㄗh書、項目申請報告、資金申請報告。

七、要點

擇寫可行性研究報告要注意以下幾點：

1.必須親自參加該項目的可行性研究，可行性研究報告的編寫要尊重科學，尊重客觀事實，要從客觀實際出發(fā)看問題，不帶主觀偏見，不迎合“長官意志”，各種數據的推算和經濟效益的分析要有科學根據?？尚行匝芯繄蟾嬉^點鮮明，對研究對象的“可行”或“不可行”要作出明確判斷，不能模棱兩可。

2.在計算投資效果和社會效益時要認真、負責，盡可能具體、客觀，真實、準確.。在進行投資估算、產品成本核算時，要考慮到各種不確定因素，要留有余地。

3.在具體寫作可行性研究報告時，要層次分明，條理清晰，文字簡潔、恰當

八、特點

不論那種類型的可行性研究報告具有以下特點： 一是專業(yè)性

可行性研究報告在論證項目的可行性時要涉及許多專業(yè)，通常要涉及基本建設、環(huán)境保護、市場預測、人員培訓等方面內容，所以需要各方面專業(yè)人員分別開展深入研究，再進行科學的綜合分析。

二是科學性

內容要真實、完整、正確，.研究目的用明確，研究過程要客觀，要應用各種科學方法、科學推理，得出明確結論?？尚行匝芯繄蟾娴慕Y論要建立在定量分析基礎上，這些定量化數據是根據科學技術和經濟學原理，在調查研究基礎上計算出來的，具有科學根據，是經得起時間考驗。

三是時效性

科技調查報告反映科技領域中某一急需認識的事物或、某急需解決的問題，所以，要及時、迅速地寫出調查報告，才能實現其價值，發(fā)揮其作用。

九、不同的可行性研究的用途

1.用于企業(yè)融資、對外招商合作的可行性研究報告

此類研究報告通常要求市場分析準確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術研發(fā)等實際運作方案。

2.用于國家發(fā)展和改革委(以前的計委)立項的可行性研究報告。

此文件是根據《中華人民共和國行政許可法》和《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》而編寫，是大型基礎設施項目立項的基礎文件，發(fā)改委根據可行性研究報告進行核準、備案或批復，決定某個項目是否實施。另外醫(yī)藥企業(yè)在申請相關證書時也需要編寫可行性研究報告。

3.用于銀行貸款的可行性研究報告 商業(yè)銀行在貸款前進行風險評估時，需要項目方出具詳細的可行性研究報告，對于國家開發(fā)銀行等國內銀行，該報告由甲級資格單位出具，通常不需要再組織專家評審,部分銀行的貸款可行性研究報告不需要資格，但要求融資方案合理，分析正確，信息全面。另外在申請國家的相關政策支持資金、工商注冊時往往也需要編寫可行性研究報告，該文件類似用于銀行貸款的可研報告。

4.用于申請進口設備免稅

主要用于進口設備免稅用的可行性研究報告，申請辦理中外合資企業(yè)、內資企業(yè)項目確認書的項目需要提供項目可行性研究報告。

5.用于境外投資項目核準的可行性研究報告

企業(yè)在實施走出去戰(zhàn)略，對國外礦產資源和其他產業(yè)投資時，需要編寫可行性研究報告報給國家發(fā)展和改革委或省發(fā)改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要可行性研究報告。

在上述五種可研中，第(2)(4)(5)準入門檻最高，需要編寫單位擁有工程咨詢資格，該資格由國家發(fā)展和改革委員會頒發(fā)，分為甲級、乙級、丙級三個等級。

十、性研究過程中存在的問題

1.究所需要的基礎資料、所遵循的規(guī)程規(guī)范等一般不需業(yè)主的正式認可，研究報告上報業(yè)主審查時方能發(fā)現問題，從而造成研究工作的重復。

2.一旦研究開始，就不可能隨時終止，即使發(fā)現致命的問題，也要做完可行性研究，從而造成了人力和財力的浪費。

3.研究過程中，推薦的方案不能及時得到業(yè)主的認可，研究結束后，業(yè)主如有意見，將造成大量而無效的重復工作。

第五篇：可行性研究

◎ 第一章 導論

可行性研究的含義：是在投資擬建之前，通過對項目有關的市場資源、工程技術、經濟、社會等方面問題進行全面分析、論證和評價，從而確定項目是否可行或選擇最佳實施方案的一項工作。

工程可行性：技術可行性研究（核心內容），經濟合理性

可行性研究的階段：機會研究（項目建設書）、初步可行性研究（目的是節(jié)省時間）、可行性研究

可行性研究的作用：①為投資者進行投資決策提供依據，②為投資者申請項目貸款提供依據③為商務談判和簽訂有關合同或協議提供依據④為投資企業(yè)上市提供依據⑤為工程設計提供依據⑥為領導決策提供依據⑦為項目項融資提供依據。

公路項目的特點：非排他性、壟斷性、外部性 資源配置的形式：①計劃經濟、②市場經濟、③中間派道路（帕里托補償原則：在不損害大多數人利益的同時補償少數人的利益）◎ 第二章 可行性研究經濟學基礎

經濟學原理：將稀缺資源進行有效配置而實現利益的最大化。

經濟配置：①計劃經濟②市場經濟③二者結合 稀缺資源與欲望需求存在矛盾，就要解決如何將稀缺資源進行有效配置而獲得最大利益的問題。

配置資源理論：①自由經濟學（亞當斯密《國富論》市場經濟 弗里德曼《資本主義自由》）② 社會經濟學 ③ 福利經濟學（效用經濟學、邊際效益理論、功利主義、節(jié)富濟貧）

市場決定資源資源價格，政府干預扭曲價格，進出口問題，投入物（土地 勞動力），外匯 影子價格：在完全競爭市場條件下的均衡價格，將國民收入作為目標函數，求出各種資源收到最有利用的價格。

可比性：①價格可比性（原材料、土地、勞動力、交易成本、外匯匯率、利率）②需求的可比性③消耗費用可比性 ④時間上的可比性 ◎ 第三章 社會經濟調查、分析與基礎 直接影響區(qū)：道路通過的區(qū)域

特征：經濟顯著增長、交通顯著增長、交通明顯增加、交通集中、交通條件改善

小區(qū)：屬運輸經濟帶，社會經濟分析調查預測的最小區(qū)域

區(qū)域經濟調查的內容：①資源調查（礦產 土地 旅游 森林）②人口調查（總人口、人口密度、增長率、勞動力資源）③區(qū)域經濟發(fā)展水平（國民經濟生產總值、經濟結構、國民收入、經濟布局、投資于外貿、經濟發(fā)展、政策與規(guī)劃、交通運輸業(yè)）

區(qū)域經濟調查方法：直接觀察法、采訪法、統計年鑒

經濟分析的內容：①資源分析 ②人力資源分析（增長 構成分布 結構 人均收入情況）③經濟分析（增速、區(qū)域經濟）

經濟分析程序：①明確目標 ② 搜集資料 ③系統性比較（定量、定性）④ 概括、總結分析 經濟分析方法：對比分析法、平均數分析法、變異性分析法（標準差法）

分析時應注意的問題：可行性問題、定性與定量相結合、綜合分析原則

社會經濟預測的程序：①明確對象，選擇目標 ② 選擇變量 ③收集變量信息 ④選擇預測方法，建立模型 ⑤檢驗模型 ⑥應用模型預測 預測的方法：①趨勢外推法、②生長曲線法、③回歸法、④彈性系數法預測的基本原理：現有數據，規(guī)律 預測未來 ①確定性關系 ②統計對應關系

◎ 第四章 公路項目交通量的調查分析與預測 交通量調查的任務：①機動車保有量調查②公路里程調查③運輸量調查（航空、鐵路、公路、水運、管道）④道路運輸量調查⑤交通量分布調查⑥車輛實載率調查⑦其他調查

交通量調查的范圍：①空間范圍（小區(qū)---縣、區(qū)，不能重復、交叉）②時間范圍（30年）OD矩陣：表示起終點間的交通出行量的調查結果的二維表格，稱為OD表，也叫OD矩陣。交通量分析與預測包括：總量調查、分布調查（節(jié)點之間）

總量調查的方法：①彈性系數法、②年增長率法、③運輸強度法

獎勵在調查基礎上的交通量預測目的：預測OD矩陣

交通量分析與預測的方法：①平均因子增長法、②弗萊特法、③FURNESS法、④雙約束模型法 ◎ 第五章 公路項目建設條件與方案比選 公路建設條件：1.自然條件（1）地理條件①路線在政治經濟國防上的意義②與鐵路、航空、內河航運的配合③歷史古跡、自然保護區(qū)開發(fā)。（2）地形條件①平原區(qū)布線（農田、城鎮(zhèn)、橋位、鐵路）②山嶺區(qū)、沿河線、越嶺線、山脊線③丘嶺區(qū)。（3）地質、氣候、水文條件①不良地質條件②氣候條件③荷載條件。2.筑路材料與運輸條件（1）路基材料（2）路面材料（3）人工構造物材料（4）運輸條件、運輸距離。3.路線與環(huán)境的協調（1）生態(tài)環(huán)境（2）社會環(huán)境（人口、學校、醫(yī)院）

方案的評價：凈現值差額、等額年值差額、資金有限條件獨立方案的選擇（圖解法、數學規(guī)劃模型）

平原路線設計原則：離而不遠近而不進

資金來源：①項目利益資本（國家財政撥款 企業(yè)利潤留存 發(fā)行股票 外國資本）②國內銀行貸款③國外間接投資④發(fā)行債券 ⑤租賃融資 凈現值：把不同時間上發(fā)生的經現金流量，通過某個規(guī)定的利率，統一折現為現值然后求其代數和。

◎ 第七章 公路項目經濟評價

財務效益分析：根據國家現行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的財務效益和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務狀況，據以判別項目的財務可行性。

國民經濟效益分析：指按照資源合理配置的原則，從國民經濟的角度出發(fā)，用一套國家參數(包括貨物影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等)計算、分析項目對國民經濟的凈貢獻，以評價項目經濟合理性的經濟評價方法。

經濟評價原則：①宏觀經濟與微觀經濟相結合②有無對比法③國家有關部門頒布的參數和指標

有無對比法：對有項目實現和沒有項目實現的各種經濟成本和經濟效益進行比較，其差別是因資產而產生的效益的真實增加量，它可以清楚的確定有多少效益是歸于該投資項目的。財務評價的步驟：①收集資源的市場價格②財務評價指標的確立（凈現值---財務凈現值FNPV，經濟內部收益率FIRR，FB/FC，財務投資回收期）③財務效益④財務費用及其調整⑤財務敏感性分析⑥財務項目決策，最佳方案選擇

國民經濟評價步驟：①分析計算資源的影子價格②確定評價指標（社會折現率，凈現值，經濟內部收益率EIRR，EB/EC，財務投資回收期）③國民經濟效益④費用及其調整⑤敏感性分析⑥項目決策，最佳方案選擇

財務評價的任務：從現行市場價格和國家財稅政策出發(fā)，對項目的盈利能力和抗風險能力進行分析。

經濟指標的識別：①客運成本降低產生的效益②減少擁擠帶來的效益③公路里程縮短節(jié)約的效益④節(jié)約客貨在途時間⑤減少交通事故帶來的效益⑥減少貨投產生的效益⑦誘增交通產生的效益

國民經濟評價指標：折現 經濟凈現值 經濟效費比 經濟內部收益率 經濟回收期

財務評價指標：FNPV、FIRR、FBCR、TN 基本財務報表（以現行市場價格為基礎，國家現行財稅政策為依據）：財務現金流量表、利潤表、資產負債表、還本付息表、外匯平衡表、資金來源與運用表。

不確定性分析：通過分析方案各個技術經濟變量（不確定性因素）的變化對投資方案經濟效益的影響（還應進一步研究外部條件變化影響這些變量），分析投資方案對各種不確定性因素變化的承受能力，進一步確認項目在財務和經濟上的可靠性，這個過程稱為風險與不確定性分析。不確定性分析包括敏感分析和概率分析 敏感分析：是研究分析項目的投資、成本、價格、產量和工期等主要變量發(fā)生變化時，導致項目經濟效益的主要指標發(fā)生變動的敏感程度的一種分析方法

概率分析：是指使用概率研究預測各種不確定因素和風險因素的發(fā)生對投資項目評價指標影響的一種定量分析方法。