第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究

可行性研究：籌資第一步

□ 作者：Harrison, Bill J 譯者：李昂日期：2003-9-9

終于到了要建一個新博物館的時候了。一開始由于管子生銹而導(dǎo)致漏水，使得天花板和房頂都受到了損害，然后陳舊的供熱系統(tǒng)在隆冬時節(jié)無法工作了。為維護這個古舊的建筑物而花的錢多過舉辦展覽所獲得的收入。參觀的人數(shù)縮水，贊助商也在抱怨建筑物的老化。這個有40年壽命的屋頂真是必須更換了。

經(jīng)過長時間激烈的辯論，董事會決定批準2500萬美元資金來重新建造一個博物館。董事會在很多問題上做了斗爭，但是其中一個卻令他們寢食難安：公眾會同意這個項目嗎？為了減少他們的顧慮，在商業(yè)活動之前應(yīng)當進行可行性研究。但董事會中，只有三分之一贊成在建造活動之前應(yīng)當進行研究，三分之一認為研究僅僅是對金錢和時間的巨大浪費，而另外三分之一的人則根本不知道什么是可行性研究。

什么是可行性研究？

“這是一項市場研究，” George A.Brakeley, III解釋到，他是Brakeley, John, Price, Jones of Stamford, CT——一個資金籌措咨詢公司的主席，“如果你從事消費品制造的話，不對一種新剃刀進行市場測試，就把它投放市場的事情是不可想象的。我們在測試某個企業(yè)的資金籌措吸引力方面做著同樣的工作。這種測試可能是本地的，區(qū)域性的或者全國的，而且通常包括三部分：基金會、公司和個人捐助者。”

可行性研究通常在商業(yè)活動之前，而且通常是由外部的咨詢公司主導(dǎo)的。研究一般包括一個對資金籌措活動的外部審計，以及隨后與相關(guān)人士的一系列會見。審計和會見的結(jié)果將呈現(xiàn)給企業(yè)董事會?！笆孪葲]有任何評估活動就確定進行商業(yè)活動的情況很少見，” Brakeley談到，“同樣非常少見的是，一個企業(yè)自行進行可行性研究。這主要是因為，人們在會見客觀、專業(yè)的外部人員比會見內(nèi)部人員的時候更傾向于坦白，尤其是他們與企業(yè)有著很大關(guān)聯(lián)的時候。”

Susan B.Franklin是MSW，Camp Ronald McDonald for Good Times在洛杉磯的執(zhí)行主管，她非常有興趣在700萬美元的建造活動之前進行一項研究?！拔覀冞M行可行性研究的原因很多。第一，因為我們的企業(yè)有很長的歷史，人們對我們的感覺很多樣。我們感覺一個外部人員能夠幫助我們明確這種感覺。第二，我們希望確認我們所投資的數(shù)字是正確的。我們選擇700萬是因為我們的建筑師和規(guī)劃師認為這個建筑會花費這么多?；蛟S一個可行性研究將表明我們有能力進行1000萬美元的商業(yè)活動。我想，如果確實存在這樣的機會卻被我們錯過了的話，將會是一件很可笑的事情。同時，我希望確定我們將會成功。如果一個可行性研究告訴我們這個項目只能支持400萬的投資，那么我們最好做一個400萬的項目，縮減開支，以后再做完余下的部分?！?/p>

商業(yè)活動能夠在沒有可行性研究的情況下獲得成功

并不是所有人都同意可行性研究是投資之前所必須的步驟?！拔覀兊纳虡I(yè)活動籌措到750萬美元，但我們并沒有經(jīng)過研究，而且也沒有雇用顧問。我們僅僅是挽起袖子自己干?！?Mack McKinzie這樣解釋到，他是印第安納波利斯藝術(shù)博物館的主管。“70年代我們在一個小型，而且很不成功的商業(yè)活動中使用了顧問。我并不清楚那到底是顧問，還是董事會或是兩者的結(jié)合，但是沒有人對結(jié)果滿意?！?/p>

“我們長期以來都擁有不錯的資金籌措方案。我們擁有強有力的董事會，我們了解我們的客戶，而且我們很好地集中精力做我們的事情。我們感到機會不錯。在一個企業(yè)的生命期里，有那么一段時間，所有的事情看起來都處于良好的狀態(tài)中。”

McGrath & Company of Westmont, IL 的主席Kevin McGrath已經(jīng)從事直接郵寄的資金籌措項目16年以上了。他目睹了這些年可行性研究需求的衰退。“可行性研究曾經(jīng)十分流行。研究是一個必經(jīng)的程序。這種研究一度更像是一些顧問公司的銷售工具，而不是更好的審視企業(yè)的圖景。所有的可行性研究都是好的可行性研究。我想這一點現(xiàn)在不同了。”

可行性研究的費用

可行性研究是很貴的。當使用顧問的時候，所支付的費用肯定要比使用內(nèi)部職員進行研究要高得多。但是，咨詢費會根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)和復(fù)雜程度的不同而有很大差別。Brakeley解釋了他公司對于費用的哲學?！耙粋€可行性研究可能從15000美元到75000美元不等。我們相信少數(shù)高質(zhì)量的訪談比大量膚淺的訪談有效得多。費用也會受地理因素的影響。如果目標是一個社區(qū)醫(yī)院的話，其影響范圍僅僅是周邊20英里以內(nèi)的地方。這種訪談的效率會比一所自由主義藝術(shù)學院的效率高多了。因為這種學院的董事會托管人和優(yōu)秀畢業(yè)生可能會散布在整個國家里，或許乘飛機去西雅圖僅僅是為了做一個訪談。另一個影響費用的因素是進行訪談的人的資歷。我們并不習慣于讓新手做這樣的研究。”

可行性研究的費用可能會讓一個企業(yè)退縮。Susan Franklin解釋到：“一些董事會成員無疑會說：?天那，做一個可行性研究需要25000美元。想想看，25000美元可以讓多少孩子去夏令營！?幸運的是，我們的董事會覺得可行性研究是通向成功的必備條件。他們同樣理解必須為正確的建議投資。不管是會計之于貿(mào)易或是律師之于法律條文，建議是必須聽的。一項可行性研究保護你不犯錯誤。”

McGrath同意很多企業(yè)不進行可行性研究是因為費用過高的緣故。他同樣相信另外還有原因?！昂芏囗椖繘]有做可行性研究，費用當然是一個因素。但是，我相信也有相當一部分原因是開發(fā)商的自信所致。他們說，我能做這事，就像XYZ一樣簡單，為什么還要在咨詢公司身上花錢呢，我能做好！”

研究是耗費時間的可行性研究最令人感到灰心的方面在于時間。董事會決定要進行研究，他們已經(jīng)雇傭了一個能夠勝任的資金籌措公司，然后卻被同一家公司告知研究開始之前需要數(shù)月時間進行準備。董事會叫嚷到：“這算是什么買賣！”

“有一次咨詢公司說他們需要三個月時間進行研究”，Brakeley解釋到?！暗芯繉⒃趦蓚€方面陷入困境。一是企業(yè)并不總是處于可以供研究的狀態(tài)中。二是你想見的人并不是隨時就可以見到的。因為這個原因，有些研究將耗費4到6個月才能完成?！?/p>

如果研究的結(jié)果是負面的會怎樣？

沒有一個企業(yè)是完美的。經(jīng)常會有一些人或其他企業(yè)，由于某種原因不喜歡你的商業(yè)運作方式。進行研究的一個原因是確定你的項目會對社區(qū)帶來多大的利益，并且確定項目運作成功的機會。但是如果兩個月的研究之后，你的顧問為你帶來壞消息——你的項目存在較大的外部問題，你能做什么？接下來會發(fā)生什么？

Brakeley描述了他的公司將是如何應(yīng)對這一情況的。“如果我們進行了訪談計劃中的三分之一或是四分之一，而且訪談是令人驚訝且絕對負面的話，我們將會停止研究進程，然后回去對他們說，伙計們，你們有大麻煩了。我們最好完全停止這項研究并且改正這些問題，因為這不是對資源的有效運用。負面的結(jié)果并不完全意味著你們不應(yīng)當運作這個項目，而是意味著項目的目標經(jīng)過檢驗是不夠有競爭力的，應(yīng)當另立目標。有些時候我們不得不說，我們認為這個項目目前是不值得建議的，這是原因，這是你們需要為這個項目所做的準備。”

McGrath對客戶采用相似的方針?！拔覍⒏嬖V他們改正問題，尋找其他途徑獲得他們所尋找的資金。但是，我從沒有看到過一個完全負面的研究，因為肯定有人是支持這個機構(gòu)的，因此也總會有希望和樂觀估計?！?/p>

如果選擇不做可行性研究的話應(yīng)當做好準備

如果你的企業(yè)選擇在建設(shè)項目運作之前不做可行性研究的話，你應(yīng)當做到如下：

1、高度的自信；

2、對你的市場和客戶的廣泛認知；

3、以往商業(yè)運作的成功經(jīng)歷；

4、主要的成功因素是可以預(yù)期的；

5、確定有一個自發(fā)的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)；

6、董事會和項目員工的承諾，7、完成整個工作的能力。

McGrath也認為如果不經(jīng)過可行性研究的話，一個項目必須進行充分的準備?！澳惚仨殦碛幸粋€詳細的計劃書，并且必須相對非專業(yè)人士和多數(shù)公眾來說簡單、易懂。你必須爭取到與企業(yè)有關(guān)人的支持：董事會成員，支持者和朋友。你能夠從參與項目的人身上學到很多。最重要的是你的企業(yè)必須完全為你的項目成功而努力?！?/p>

你應(yīng)當為可行性研究投資么？

可行性研究成功地進行了很多年。有其缺點，也有優(yōu)點，就像任何其他開發(fā)程序一樣。對于非營利組織的任何重要的金融投資，研究都是應(yīng)當被謹慎考慮的，如果使用的話，必須小心監(jiān)控，并且得到董事會和員工的熱情支持。

George Brakeley已經(jīng)完成過很多可行性研究，而且很清楚這些研究的價值?！按蠖鄶?shù)企業(yè)和組織意識到他們最好請外部的、客觀的人來看看他們想做的事情，并確定這是否可行。有時這個步驟就像保險一樣，顧問會告訴你，你做的不錯，繼續(xù)下去，所有的事情都如你所預(yù)期的那樣。但是另一個極端是，顧問十分誠懇地告訴你，你做的事情是錯的。你應(yīng)該干點其他的事情?！?/p>

Susan Franklin也深信研究對于項目的成功是非常重要的。“盡管你認為你很了解你的社區(qū)，但是你仍然會發(fā)現(xiàn)一些令你驚奇的現(xiàn)象。因此，最好事前做好準備。我經(jīng)常會聽到企業(yè)發(fā)現(xiàn)他們能夠籌措到比他們預(yù)想得多得多的資金。如果一個可行性研究告訴你不要進行這個項目的話，不要尋找托辭。更多的時候，報告會告訴你，按你預(yù)先設(shè)想的去做，而且可能會做所有你能想到的事情。即使研究最終告訴你的結(jié)果和你一開始設(shè)想的是一樣的，這只能說明你很全面地考慮了這個問題，而并不說明你浪費了你的金錢。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究概述

（一）可行性研究的基本概念

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資開發(fā)決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來的損失和不良后果，以期實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須通過對擬開發(fā)項目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟、社會和環(huán)境等方面進行深入細致的調(diào)查、研究和分析；對可能擬定的規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和建設(shè)方案等進行認真的技術(shù)經(jīng)濟分析和綜合比較論證；對擬開發(fā)項目建成后的經(jīng)濟、社會和環(huán)境生態(tài)效益進行科學的預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，全面研究考察該開發(fā)項目在技術(shù)上的先進性和適用性，在經(jīng)濟上的合理性和有效性以及規(guī)劃建設(shè)上的可能性和可行性。依此就是否應(yīng)該投資開發(fā)該項目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開發(fā)等給出結(jié)論性意見，為投資決策提供科學依據(jù)，并作為進一步開展工作的基礎(chǔ)。

可行性研究是在投資決策前必不可少的工作階段，主要對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證。其基本內(nèi)容包括市場預(yù)測和研究、技術(shù)方案研究、項目經(jīng)濟評價三個部分。

（二）可行性研究的作用

可行性研究的主要作用表現(xiàn)在如下幾個方面：

1.作為確定項目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報告對某一方案的評估結(jié)論，決定是否投資開發(fā)該項目。

2.作為向銀行和其他金融機構(gòu)融資的依據(jù)。對銀行而言，要在審查項目的可行性研究報告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風險如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

3.可行性研究報告是向當?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請立項和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時也是環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)。

4.作為開展項目工程設(shè)計、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，可行性研究為進行后續(xù)工作進行鋪墊。

5.根據(jù)可行性研究報告對特定方案的評價，投資方可以合理進行企業(yè)組織管理、制定機構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動定員和職工培訓計劃。

6.作為國家各級計劃部門編制固定資產(chǎn)投資計劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟

（一）可行性研究的階段

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和項目評估決策四個階段。

1.投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機會。

投資機會研究分為一般投資機會研究和特定項目的投資機會研究。與市場分析和預(yù)測相銜接，一般投資機會研究又分三種：地區(qū)研究、行業(yè)或部門研究和資源機會研究。一般機會研究是由國家機構(gòu)、公共機構(gòu)或由企業(yè)進行，作為指定經(jīng)濟發(fā)展計劃的基礎(chǔ)。在對一般投資機會作出最初鑒別之后，再進行項目的機會研究，即將項目設(shè)想轉(zhuǎn)變?yōu)楦怕缘捻椖客顿Y建議，以指明具體的投資方向。

投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。

投資機會研究較粗略，該階段投資估算的精確度為總投資的±30％。如果機會研究認為

是可行的，就可以進行下一階段的工作。

2.初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”，在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決以下問題：

（1）在機會研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，在詳細資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進行下一步的詳細可行性研究。

（2）確定對某些關(guān)鍵性問題需要進行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術(shù)方案進行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時間和費用。

（3）根據(jù)項目的選擇依據(jù)和標準，確定項目的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報告。

在初步可行性研究階段需對以下內(nèi)容進行粗略的審查：市場需求與供給、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等。

初步可行性研究階段投資估算的精度應(yīng)達到±20％以內(nèi)。

3.詳細可行性研究，即通常意義上的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，它為項目決策提供技術(shù)、經(jīng)濟社會和財務(wù)方面的評價依據(jù)，為項目的具體事實提供科學依據(jù)。在這一階段內(nèi)進行詳細深入的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，是在分析項目的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10％。

4.項目的評估和決策。按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。

項目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報的建設(shè)項目可行性研究報告進行全面的審核和再評估階段。其內(nèi)容包括：（1）全面審核可行性研究報告中反映的各項情況是否確實；（2）分析項目可行性研究中各項指標計算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及定額費率的選擇；（3）從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷項目的經(jīng)濟效益和社會效益；（4）分析和判斷項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性，對項目作出取舍的最終投資決策；（5）最后寫出項目評估報告。

（二）可行性研究的基本內(nèi)容

由于開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個方面：

1.總論。包括綜述開發(fā)項目概況，項目提出的背景，投資的必要性和意義；可行性研究工作的依據(jù)和范圍；研究的主要結(jié)論以及存在問題和建議。

2.市場需求與供給預(yù)測——租售價格變化趨勢預(yù)測。

3.開發(fā)項目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題、機遇與挑戰(zhàn)。

4.明確資源、原材料基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施條件。

5.根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)項目的實施計劃和進度要求。

6.資金來源及融資方式。

7.項目投資成本、銷售費用的估算及投入時間。

8.項目租售收入預(yù)測。

9.國民經(jīng)濟評價和項目財務(wù)評價。

10.項目評價總結(jié)，得出評價結(jié)論。

（三）可行性研究的步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究工作一般按以下七個步驟進行：

1.接受委托，明確研究目標。在項目建議被批準之后，開發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢評估公

司或投資顧問公司對擬開發(fā)項目進行可行性研究。承擔單位接受委托時，應(yīng)獲得項目建議書和有關(guān)項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作計劃。

2.收集資料，調(diào)查研究。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。市場調(diào)查應(yīng)查明并預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目的競爭能力。資源調(diào)查包括建設(shè)地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準確的資料。

3.設(shè)計方案。根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。

4.財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。對經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進行詳細財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和潛在盈利能力。

5.方案比較與選擇。根據(jù)以上分析，進行反復(fù)的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標準，采用技術(shù)經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進度。

6.制定實施計劃。對于選定的滿意方案，制定詳細的實施計劃，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。

7.編制可行性研究報告。經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本費用估算

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本估算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目從可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的資金。在項目的可行性研究階段，為了對項目進行經(jīng)濟評價并作出投資決策，必須對項目的投資成本費用進行準確的估算。房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算的主要內(nèi)容包括：

1.土地取得費和拆遷費用、市政工程建設(shè)費。

2.前期工程費。

3.建筑安裝工程費。

4.管理費。

5.銷售費用。

6.利息支出。

7.其他費用。

8.不可預(yù)見費。

9.各種稅費。

（二）各項成本費用估算的方法

1.土地費用估算。土地費用是指為取得項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。由于目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式，所以對土地費用有有償和無償兩種。對土地使用權(quán)的有償取得，包含征用集體土地或批租和租賃國有土地兩種形式，計算時要針對實際情況而定。

（1）土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金是國家土地所有者權(quán)力的體現(xiàn)，在我國的現(xiàn)行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用權(quán)的取得必須由國家以土地所有者身份加以確認，在這個過程中土地使用者要向國家支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額，按相關(guān)因素的市場比較修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。土地使用權(quán)出讓金一般在項目啟動時一次性支付。

（2）市政建設(shè)配套費用。市政建設(shè)配套費是因政府投資進行的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而由

受益者分攤的費用。該項費用還包括非營業(yè)性的配套設(shè)施如居委會、派出所、幼兒園、中小學等的建設(shè)費分攤，稱配套設(shè)施建設(shè)費。這些費用的測算可根據(jù)各地的具體規(guī)定或標準進行。

（3）土地征用費。對選取集體土地進行開發(fā)的房地產(chǎn)項目而言，必須支付土地征用費用。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家建設(shè)征用集體土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、土地投資補償費（青苗補償費、樹木補償費、地面附著物補償費）、人員安置補助費、新菜地開發(fā)基金、土地管理費、耕地占用稅和拆遷費等。在《中華人民共和國土地管理法》的指導(dǎo)下，各級地方政府對各項費用的征收標準均有具體的規(guī)定，因此對集體土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)標準和具體地塊的協(xié)商條件進行。

（4）拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家或地方政府可以依照法定程序，將國有儲備土地或已經(jīng)由企事業(yè)單位或個人使用的土地劃撥給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因劃撥土地給原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予合理補償。拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費用。拆遷補償費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補償所需的費用。關(guān)于拆遷安置補償，各地都有相關(guān)的地方性法規(guī)和執(zhí)行條例，計算時可按規(guī)定進行。

（5）土地轉(zhuǎn)讓費。如果開發(fā)企業(yè)是選擇土地二、三級市場而取得土地使用權(quán)，則在開發(fā)過程中必須支付土地轉(zhuǎn)讓費。土地轉(zhuǎn)讓費的確定一般在市場條件下進行調(diào)節(jié)，但最終的轉(zhuǎn)讓價格可能與市場測評價格有較大出入。

如上條目的土地費用并不同時發(fā)生。對征用集體土地進行開發(fā)的項目而言，要發(fā)生土地費用（1）、（2）、（3）、（4）；對在城市內(nèi)部一級市場取得土地使用權(quán)的項目而言，要發(fā)生土地費用（1）、（2）、（4）；對于在城市內(nèi)部二、三級市場取得土地使用權(quán)的項目而言，發(fā)生土地費用（5）。

2.前期工程費估算。前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及土地開發(fā)工程費支出。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計費為建安工程費的3％左右，可行性研究費占項目總投資的1％～3％。水文、地質(zhì)勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算，一般為設(shè)計概算的0.5％左右（在平原地區(qū)，這項指標多直接與規(guī)劃設(shè)計費合并，統(tǒng)一按照3％左右的標準收?。?。土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用，場地平整費用和通水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施費用?？筛鶕?jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標準估算。

3.房屋開發(fā)費。房屋開發(fā)費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費等。

（1）建安工程費是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費、必要的室內(nèi)裝飾家具費、智能化設(shè)備安裝及預(yù)安裝費用等。

（2）附屬工程費包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、停車場、自行車棚、信報箱、小區(qū)物業(yè)管理用房等建設(shè)費用。

（3）室外工程費包括場內(nèi)的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等的建設(shè)費用。主要體現(xiàn)在電貼、水貼和綠化工程費。

4.管理費。管理費是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，可按項目投資或前述三項直接費用的一個百分比計算，這個百分數(shù)一般為2％～3％。

5.銷售費用。銷售費用是指開發(fā)建設(shè)項目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、銷售機構(gòu)包裝費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費及銷售許可證申領(lǐng)費等。

6.財務(wù)費用。財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費等企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。利息的計算可參照金融市場的貸款利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計算，其計息基礎(chǔ)為包括自有資金的所

有投資。

7.其他費用。其他費用主要包括工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。這些費用一般按當?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算。

8.不可預(yù)見費。不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3％～10％估算。

9.稅費。開發(fā)建設(shè)項目投資估算中應(yīng)考慮項目所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中型城市，這部分稅費已經(jīng)成為開發(fā)建設(shè)項目投資費用中占最大比重的費用。各項稅費應(yīng)根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價

有關(guān)內(nèi)容見本書第五章。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項及可行性研究

什么叫房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究？

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的依據(jù)和首要環(huán)節(jié)，它是指運用適當?shù)募夹g(shù)經(jīng)濟研究方法對房地產(chǎn)擬建項目進行全面、系統(tǒng)的分析，試圖對房地產(chǎn)開發(fā)項目作出可行或不可行的一種科學方法。

項目評價可行性研究的理論和方法在國際上已相當完善。它是在20世紀前葉隨著社會生產(chǎn)技術(shù)和經(jīng)濟管理科學的發(fā)展而產(chǎn)生的。它最早是在20世紀30年代美國開發(fā)田納西河流域時開始試行采用。在我國，則是從1979年開始引進并應(yīng)用于工業(yè)項目建設(shè)前期的技術(shù)經(jīng)濟分析．并于1981年明確規(guī)定把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個重要技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入基本建設(shè)程序。在1983年頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》。而在房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域采用可行性工作的時間更晚一些。房地產(chǎn)項目具有投資額巨大、項目建設(shè)周期長、不確定因素多等特征，其成功的關(guān)鍵取決于決策的正確與否。而決策的重要依據(jù)是可行性研究對項目進行科學的分析與預(yù)測后所得的結(jié)論，所以，房地產(chǎn)投資項目的可行性研究對房地產(chǎn)開發(fā)起到關(guān)鍵的作用。

具體而言，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)，也是項目審批和項目資金籌措的依據(jù)。在項目建設(shè)中，可行性研究報告又成為編制設(shè)計任務(wù)書所依賴的重要文件，及開發(fā)商與各方簽訂合同的指導(dǎo)框架。

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究如何劃分階段？

可行性研究作為項目投資前期的一項重要任務(wù)和環(huán)節(jié)，它一般可以劃分為三個階段，即投資機會研究階段、初步可行性研究階段、詳細可行性研究或正式的可行性研究階段。

投資機會研究主要是為項目投資者選擇投資機會和方向提出輪廓性建議，一般分為一般機會研究和項目機會研究。

初步可行性研究則是介于投資機會研究和詳細可行性研究的一個研究階段，它主要是對房地產(chǎn)項目投資中一些關(guān)鍵問題和重要環(huán)節(jié)進行專題研究，進一步說明投資項目的價值所在。

詳細的可行性研究則是指對項目建設(shè)進行詳細深入的技術(shù)經(jīng)濟分析和比較論證，為項目決策提供評價依據(jù)。

可行性研究的這三個階段是一個相對完整的可行性研究過程的有機組成部分。一個完整的可行性研究工作的完成必須經(jīng)過項目的立項、界定、籌劃；市場調(diào)查、研究；投資方案的分析、比較；預(yù)測方案的預(yù)期收益及其評價；編制可行性研究報告書等程序。

可行性研究報告撰寫的具體格式？

A、可行性研究報告的主要內(nèi)容

一般來講，專業(yè)機構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要、目標、正文、附件和附圖六個部分。

1、封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個內(nèi)容。

2、摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細全面閱讀。

3、目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

4、正文：它是可行性報告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容：

a、概況（包括：項目背景、項目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫人員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明）；

b、市場調(diào)查和分析； c、規(guī)劃設(shè)計方案；

d、建設(shè)方式和建設(shè)進度； e、投資估算及資金籌措； f、項目財務(wù)評價； g、風險分析；

h、可行性研究的結(jié)論；

i、研究人員對項目的建議；

j、相應(yīng)的附表。

5、附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。

6、附圖：一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖。有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。

B、可行性研究報告正文部分的編寫

正文部分是可行性研究報告的核心部分。內(nèi)容多，較復(fù)雜。

1、概況：

（1）進行可行性研究的背景；

（2）所研究項目的名稱、性質(zhì)、地址、周邊的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，交通及周圍環(huán)境等；

（3）委托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；（4）受托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；（5）可行性研究的目的；

（6）可行性研究的編寫人員名單；（7）可行性研究的編寫依據(jù)；（8）研究報告的假設(shè)和說明。

2、市場調(diào)查分析：要求對項目進行宏觀、區(qū)域和微觀的市場分析和調(diào)查，及對未來的供給、需求和價格的預(yù)測，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導(dǎo)。

3、規(guī)劃設(shè)計方案：要求寫出項目所具備的規(guī)劃設(shè)計方案及建設(shè)過程中市政條件是否具備。市政條件包括水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地區(qū)）及道路等的配套情況，在報告中必須有這些市政條件是否具備的書面文件。

4、建設(shè)方式和建設(shè)進度：專業(yè)人員可對項目的建設(shè)方式的委托提出建議或由委托方提供建設(shè)方式和進度安排，他們一旦確定則為其后進行投資估算作了準備。

5、投資預(yù)算和資金籌措：要求寫出項目建設(shè)過程中必須發(fā)生的各項費用并逐一計算資金籌措部分，要就整個項目投資額和相應(yīng)的支付時間作出融資安排。例如：自有資金、貸款和預(yù)售收入這三種主要資金來源的安排等。

6、項目的財務(wù)評價：要求寫出主要財務(wù)評價指標的計算結(jié)果，如凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)部收益率和動態(tài)回收期等。

7、風險分析：一般要求計算出保本銷售額、盈虧平衡點及對主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并計算出相應(yīng)的財務(wù)評價指標。

8、結(jié)論：要求寫出該項目可行性研究的結(jié)論，明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力。

9、有關(guān)建議：是專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)人員在進行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項目獲得更佳的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。

10、附表：是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表等。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究的流程

一、初步開發(fā)方案的確定；

二、項目建議書的編寫；

三、項目建議書的備案；

四、項目建議書的審批；

五、可行性研究報告招標事宜的說明；

六、房地產(chǎn)開發(fā)項目的會審。

項目建議書的主要內(nèi)容有哪些？

一、建設(shè)單位基本情況

企業(yè)名稱、性質(zhì)、經(jīng)營范圍、注冊資本、法人代表、投資各方情況等。

二、建設(shè)項目提出的必要性和依據(jù)

說明項目建設(shè)的主要理由和興建的必要性；提出主要依據(jù)文件，如國民經(jīng)濟行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃、生產(chǎn)力布局及國家和省市其他有關(guān)規(guī)定等。

三、擬建規(guī)模和建設(shè)地點

說明項目的建設(shè)規(guī)模，如道路長度、建筑物的建筑面積等。

四、建設(shè)資金來源及投資額估算

說明項目建設(shè)所需投資總額估算，資本金和資金籌措的渠道。

五、項目的建設(shè)期

說明項目建設(shè)擬安排的進度和峻工時間。

六、經(jīng)濟效益和社會效益分析

說明項目所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益和社會效益。

七、行業(yè)主管部門加具意見

行業(yè)主管部門對項目建設(shè)的規(guī)模，資金來源、建設(shè)布局合理性和社會效益等提出具體意見。

外商投資項目撰寫項目建議書的主要內(nèi)容有哪些？

（一）項目概況

項目名稱、項目由來及背景。

項目承辦單位和項目投資者的有關(guān)情況。即：生產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)容、生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模、產(chǎn)品銷售情況、年上繳稅額、自有資金數(shù)額、債權(quán)債務(wù)情況等。

興辦外商投資項目要簡述：

（1）合營各方概況，即：合營各方名稱、法定地址、法定代表國籍及姓名、資金實力、技術(shù)力量等。

（2）合營方式（注明合資、合作、獨資）。

（3）合營年限。

（4）經(jīng)營范圍。

（5）產(chǎn)品銷售方向（內(nèi)銷或出口比例）。

簡述項目建設(shè)的必要性和依據(jù)。技術(shù)引進項目，要簡述技術(shù)引進內(nèi)容（關(guān)鍵設(shè)備或技術(shù)專利）、擬引進技術(shù)設(shè)備水平及其國別和廠商。

產(chǎn)品技術(shù)水平及市場銷售前景。

（二）項目建設(shè)初步選址及建設(shè)條件

項目建設(shè)擬選地址的地理位置、占地范圍（四至范圍）、占用土地類別（國有、集體所有）和數(shù)量、擬占土地的現(xiàn)狀及現(xiàn)有使用者的基本情況。

如果不指定建設(shè)地點，要提出對占地的基本要求。

項目建設(shè)條件。簡述能源供應(yīng)條件、主要原材料供應(yīng)條件、交通運輸條件、市政公用設(shè)施配套條件及實現(xiàn)上述條件的初步設(shè)想。需進行地上建筑物拆遷的項目，要提出拆遷安置初步方案。

（三）項目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容

建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容。生產(chǎn)性項目要提出主要產(chǎn)品品種、生產(chǎn)工藝及生產(chǎn)能力；非生產(chǎn)項目要根據(jù)項目的不同性質(zhì)說明其規(guī)模，如旅館、賓館項目要說明有多少客房、多少床位；房地產(chǎn)開發(fā)項目要說明擬建的建筑物類別及數(shù)量；成片開發(fā)建設(shè)的小區(qū)要說明小區(qū)的主要功能、建筑容積率等。

總建筑面積及主要單項工程的建筑面積。(四)技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案(五)環(huán)境影響

一般民用建筑項目不寫，其他非工業(yè)生產(chǎn)項目簡寫。

(六)投資估算及資金來源

項目總投資額。技術(shù)引進項目要說明進口技術(shù)設(shè)備使用外匯數(shù)額，建設(shè)費用和購置國內(nèi)設(shè)備所需人民幣數(shù)額；外商投資企業(yè)要說明總投資額、注冊資本數(shù)額、合營各方投入注冊資本的比例、出資方式及利潤分配方式。

資金來源。利用銀行貸款的項目要將注設(shè)期間的貸款利息計入總投資內(nèi)。

利用外資項目要說明外匯平衡方式和外匯償還辦法。

（七）建設(shè)進度初步設(shè)想。

（八）經(jīng)濟效益和社會效益的初步估算。

（九）結(jié)論。

（十）附件

建設(shè)項目擬選位置地形圖（城近郊區(qū)比例尺為1：2000；遠郊區(qū)縣比例尺為1：10000）。標明項目建設(shè)占地范圍和占地范圍內(nèi)及附近地區(qū)地上建筑物現(xiàn)狀。在自有地皮上建設(shè)，要附市規(guī)劃部門對項目建設(shè)初步選址意見（規(guī)劃要點或其它文件）。

國家限止發(fā)展的或按國家及市政府規(guī)定需要先由行業(yè)主管部門簽署意見的項目，要附有關(guān)行業(yè)主管部門簽署的審查意見。

外商投資項目要附以下材料：

（1）會計師事務(wù)所出具的外商資信證明材料。

（2）合營各方的營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）。

（3）合營各方簽署的合營意向書（境內(nèi)單位要有上級主管部門的意見）。

兩個或兩個以上境內(nèi)單位合建的項目要附以下材料：

（1）合建各方簽署的意向書（要有上級主管部門的意見）。

（2）合建各方的營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）。

其他附件材料。

外商投資項目撰寫項目建議書需要提交的資料？

1.公司背景/歷史 2.目前的資本結(jié)構(gòu)

3.股東介紹，包括在公司的職位、能力、資質(zhì)、股份比例等 4.有沒有期權(quán)協(xié)議，如果有的話，主要條款如何 5.公司提供的主要產(chǎn)品/服務(wù)介紹

6.主要產(chǎn)品與消費者目前所使用/所擁有的產(chǎn)品/服務(wù)相比，消費者將從公司的產(chǎn)品/服務(wù)中如何受益?強調(diào)比較結(jié)果 7.產(chǎn)品生產(chǎn)技術(shù)簡要描述

8.公司有多少潛在用戶?其增長率是多少?公司計劃占有該市場的多大份額? 9.公司如何發(fā)現(xiàn)潛在市嘗如何打進潛在市場? 10.公司發(fā)展計劃 11.目前客戶狀況 12.市場開拓戰(zhàn)略

13.競爭分析公司的競爭對手是誰?公司比競爭對手強/弱的地方是什么?是否具有能阻止其他人進入的壁壘(例如技術(shù)/法規(guī))? 14.可替換產(chǎn)品/服務(wù)

15.公司的優(yōu)勢/弱勢/發(fā)展的機會/受到的威脅

16.業(yè)務(wù)計劃的實施：業(yè)務(wù)計劃將如何實施?公司的實施戰(zhàn)略是什么? 17.上下企業(yè)產(chǎn)品/原材料/銷售關(guān)系 18.公司發(fā)展實施時間表和預(yù)算

19.管理團隊介紹,公司主要員工構(gòu)成?他們擁有何種經(jīng)驗、業(yè)績記錄和技能? 20.公司需要多少資金來實施該業(yè)務(wù)計劃?公司如何向外部投資者估值自己?預(yù)計“資金消耗率”(或每月支出)是多少? 21.資金用途

22.財務(wù)分析，描述公司的財務(wù)規(guī)劃 23.現(xiàn)金流動的安排與使用

房地產(chǎn)開發(fā)項目的會審程序及法律依據(jù)

一、受理

申辦人需提交如下申辦材料：

1、立項申請報告；

2、項目性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限的說明（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三章第十二條）；

3、市規(guī)劃委出具的規(guī)劃意見書（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三章第十二條）;

4、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)投資方案（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三章第十二條）；

5、項目拆遷補償、安置方案（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三章第十二條）；

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二章第九條）；

7、企業(yè)的項目資本金證明（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三章第十三條）。

標準：

申辦人提交的申辦材料齊全、規(guī)范。

二、審核

1、申辦材料真實、合法、有效；

2、申辦項目符合本市土地利用總體規(guī)劃和建設(shè)用地計劃的要求（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三章第十條）；

3、符合城市規(guī)劃的要求（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三章第十條）；

4、符合房地產(chǎn)開發(fā)計劃的要求（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三章第十條）；

5、申辦項目符合基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求、產(chǎn)權(quán)界定清楚（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三章第十二條）；

6、項目拆遷、安置方案符合國家和本市有關(guān)規(guī)定（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三章第十二條）；

7、申辦企業(yè)資質(zhì)等級符合承擔相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的要求（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二章第九條）；

8、申辦企業(yè)的項目資本金占項目總投資的比例不低于20％（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三章第十三條）；

三、復(fù)審

標準：同審核標準

四、審定

標準：同審核標準。

五、告知 工作標準：

1、及時、準確通知申辦人有關(guān)事項；

2、留存歸檔的審批材料齊全、規(guī)范。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究概述

房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究概述

項目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究。

一、可行性研究的內(nèi)容

可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容有：

(1)項目概況；

(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；

(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定;

(4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護;

(5)資源供給；

(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；

(7)項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究；

(8)開發(fā)建設(shè)計劃；

(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析;

(10)結(jié)論及建議。

二、可行性研究的工作階段

投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。

投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%～

1.5%。

詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%～1.0%.項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。

三、可行性研究步驟

可行性研究按5個步驟進行：

(1)接受委托；

(2)調(diào)查研究;

(3)方案選擇與優(yōu)化；

(4)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價;

(5)編制可行性研究報告。

第五篇：第一步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究

第一步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費

1、可行性研究費

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

第二步房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計

1、申報選址定點

2、申報規(guī)劃設(shè)計條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計方案

7、住宅設(shè)計方案的專家組審查

8、落實環(huán)保“三廢”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設(shè)工程勘察招、投標

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計

13、申報、審定初步設(shè)計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套

1、征求主管部門審查意見

2、落實市政公用設(shè)施配套方案

3、報審市政配套方案

4、市政各管理部門提出市政配套意見

5、市政管線綜合

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設(shè)計費

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設(shè)工程費

7、建設(shè)工程勘察招標管理費

8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費 第三步房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得 取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預(yù)審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥

1、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

2、主管部門現(xiàn)場勘察

3、劃撥用地申請的審核、報批

4、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

1、征用集體土地用地申請

2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

3、簽訂征地協(xié)議

4、簽訂補償安置協(xié)議

5、確定勞動力安置方案

6、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

7、市政府下文征地

8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

9、辦理批地文件、批地圖

10、辦理凍結(jié)戶口

11、調(diào)查戶口核實勞動力

12、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

13、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

14、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

15、地上物作價補償工作

16、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業(yè)土地使用費

6、防洪工程建設(shè)維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉(zhuǎn)人員安置費

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發(fā)放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）

5、清理費

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務(wù)費

第五步房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊

2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費

4、交納自來水廠建設(shè)費

5、交納污水處理廠建設(shè)費

6、交納供熱廠建設(shè)費

7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標

1、辦理招標登記、招標申請

2、招標準備

3、招標通告

4、編制招標文件并核準

5、編制招標工程標底

6、標底送審合同預(yù)算審查處確認

7、標底送市招標辦核準，正式申請招標

8、投標單位資格審批

9、編制投標書并送達

10、召開招標會，勘察現(xiàn)場

11、召開開標會議，進行開標

12、評標、決標

13、發(fā)中標通知書

14、簽訂工程承包合同

15、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理

1、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

2、建設(shè)工程監(jiān)理

3、辦理開工統(tǒng)計登記

4、交納實心黏土磚限制使用費

5、辦理開工前審計

6、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

7、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

8、報裝施工用水、電、路

9、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

10、協(xié)調(diào)交通管理部門

11、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議

12、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工

1、施工場地的“三通一平”

2、施工單位進場和施工暫設(shè)

3、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

4、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收

1、辦理單項工程驗收手續(xù)

2、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》

3、商品住宅性能認定

4、竣工統(tǒng)計登記

5、辦理竣工房屋測繪

6、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設(shè)費

3、污水處理廠建設(shè)費

4、煤氣廠建設(shè)費

5、地下水資源養(yǎng)蓄基金

6、市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）

7、開發(fā)管理費

8、城建綜合開發(fā)項目管理費

9、建筑行業(yè)管理費

10、綠化建設(shè)費

11、公園建設(shè)費

12、綠化補償費

13、路燈維護費

14、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費

15、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費）

16、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）

17、外部供電工程貼費（電貼費）

18、建安工程費

19、建設(shè)工程招投標管理費

20、合同預(yù)算審查工本費

21、質(zhì)量管理監(jiān)督費

22、竣工圖費

23、建材發(fā)展補充基金

24、實心黏土磚限制使用費

25、工程監(jiān)理費

26、工程標底編制管理費

27、機電設(shè)備委托招標服務(wù)費

28、超計劃用水加價

29、夜間施工噪聲擾民補償費

30、占道費

31、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第六步房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序

一、商品房的銷售

1、辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、房地產(chǎn)的抵押

1、抵押權(quán)的設(shè)定

2、簽訂抵押合同

3、辦理房地產(chǎn)抵押登記

4、抵押房地產(chǎn)的占管

5、抵押房地產(chǎn)的處分

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費

1、營業(yè)稅

2、城市維護建設(shè)稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費

12、房屋所有權(quán)證工本費

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費

14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續(xù)費

第七步房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費