第一篇：餐飲全案策劃

餐飲全案策劃 目錄 一、前言.............................................................................................2

二、產品分析 ....................................................................................2

1、產品描述 ..............................................................................2

2、產品定位：

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三、目標市場分析 ............................................................................4

四、營銷策略 ....................................................................................4

1、產品策略 ..............................................................................4

2、定價策略 ..............................................................................5

3、廣告策略 ..............................................................................6

4、活動策略 ..............................................................................6

五、營銷團隊建立 ............................................................................7

一、前言 ****公館是廣西******品牌旗下的餐飲品牌，****公館有 25 個裝修豪華的包廂和兩個宴會廳，其中 12 個江景包廂，三個包廂可以容納 20 人以上就餐；一號宴會廳可以容納 110 桌的大型宴會，二號宴會廳可以容納 30 桌的中型宴會，休閑茶吧是接待顧客的場所。還有沒有利用的一間大會議廳和兩間小會議廳。

二、產品分析 1、產品描述 ******位于美麗的柳江岸邊，近觀柳江一線江景，享如江水般秀勇流淌。******囊括了****公館（餐飲會所）、歌倫部（娛樂會所）、藍調吧（酒吧）、龍水吟（茶吧）、天韻男士 SPA、水云間（******VIP房）、水上高爾夫等頂級配套，創(chuàng)造高貴典雅生活模式，引領****城市文化生活品味的風尚。******目前開放對外服務的場所有****公館（餐飲會所）和歌倫部（KTV 娛樂會所）。

****公館有 25 個包廂，其中有 12 個江景包廂，包廂采用最前沿的主流設計風格，格局大氣細節(jié)精致。菜系主要為新派粵菜、高檔海鮮及地方特色美食，適合高端商務宴請。這里是“江湖豪杰”風云際會的場所，坐擁一堂，分享商道風云。

兩個宴會廳，一號宴會廳面積 2200m 2，層高 9 米的****第一宴會大廳，110 桌超豪華無柱設計，可同時容納 1200 人用餐，是打造

商務會議、婚宴與慶典活動的首選場所，格調高雅，豪華氣派。酒店宴會及會議統(tǒng)籌團隊洞悉貴賓的各項需求，提供全程無憂的高效服務，令嘉賓輕松全情享受慶典時分。二號宴會廳面積 1300 m 2，層高4.5 米的副廳，可以容納 30 桌 300 人用餐，副廳采用現(xiàn)代風格的經典設計，處處體現(xiàn)環(huán)境與藝術的巧妙結合，現(xiàn)代氣息濃厚，奢華典雅。

1、產品的 SWOT 分析 S 優(yōu)勢：1）硬件：****公館的裝修豪華，在****市數一數二。

2）無可比擬的江景使公館更顯檔次。

3）擁有兩百個停車位，停車非常便利，在****餐飲行業(yè)中少見。

4）環(huán)境優(yōu)雅，每個包廂私密獨立，是洽談生意的好場所。

W 弱勢：1）離市區(qū)約 30分鐘的車程。

2）沒有成行成市的餐飲企業(yè)，就獨立一家在靜蘭橋頭。

3）由于前期的管理問題，導致服務不到位。

4）營銷不是很給力。

5）菜品和菜色缺少特色，在行業(yè)當中沒有競爭力。

O 機會：1）****近五年的工程很多，從而催生了一批以建筑行業(yè)起家的千萬富豪。

2）****市重點開發(fā)東區(qū)，其中恒大、萬達和華潤都在東區(qū)有項目，；離****公館僅T 威脅：1）政府的反腐制度在很大程度上影響了營業(yè)。

2）前期的營銷策略，影響了大眾對****公館的定位。

僅 10 分鐘車程。

3）婚宴和培訓會議在****的需求在增加。、產品定位：

我認為產品應該定位與****市高端產品定位一致，銷售價格和順豐酒樓一致。

三、目標市場分析 餐飲業(yè)是居民休閑消費、社交消費、喜慶消費、會展消費和旅游消費的重要組成部分，也是從事商務活動的重要組成部分。強勁的餐飲消費對化解收入存量、拉動經濟發(fā)展效果顯著。目前為止，****的餐飲服務業(yè)處于全國中等水平，****的中低擋餐飲比較多，相對****經濟來說，高端餐飲供應量不足。經過調查因生意應酬吃飯的客戶約占飯店消費客戶的 80%。相比大眾客戶，我們更看重的是至少擁有一個公司的企業(yè)主，企業(yè)主的商務應酬比一般人要多，對品牌和私密性的要求比較高，我們的產品更符合他們的需求。

四、營銷策略 1、產品策略 第一、加強培訓，改善服務：主要是針對服務員，在招收服務員

前，對其進行兩周的崗前培訓，讓沒有服務經驗的服務員，有基本的服務知識和服務理論知識。每天班前例會，主要是激勵士氣，鼓勵服務員微笑認真服務。班后例會總結服務和配合不到位的地方，要求服務員改善服務質量。每周一次周會，中高層員工與基層員工溝通交流，為服務質量更上一個臺階努力。每月一次培訓，內容有：服務技能、服務心理、禮儀禮貌、團隊合作和管理技能等課程。

第二、引如特色菜肴：味道的好壞，直接關系到餐飲企業(yè)的生存，在****公館優(yōu)勢和劣勢并存的情況下，特色菜肴可以成為主要的競爭力。首先可以考慮食材，并且又具有特色的，比如推出醉雞，以這一個菜作為營銷的重點，****沒有吃醉雞的地方，那么人們就會紛紛慕名而來。再比如：推出全豬宴、全牛宴或者全白切宴等吸引人們的注意力。

第三、目前空置的三個會議室可以開放出來引入策劃公司或者是培訓公司的會議，給他們提供免費的場地換取他們的廣告權益和讓他們帶來參觀了解的人群。、定價策略（1）總體定價策略：所有菜品價格與****飯店的持平。

（2）促銷價格：退出 10 元一只醉雞的促銷價格，吸引游離消費者來場地了解產品與服務。

（3）活動推廣期間，退出針對特定人群的價格優(yōu)惠，比如三八節(jié)針對婦女的宴請優(yōu)惠等。情人節(jié)預定婚宴的返現(xiàn)總價 2%等優(yōu)惠。

（4）大型企業(yè)協(xié)議價格：與年消費 20 萬以上的企業(yè)簽訂協(xié)議優(yōu)惠價格，在原價的基礎上企業(yè)招待返現(xiàn)或者是打折。協(xié)議是可以個人簽訂或者是企業(yè)簽訂，但是并不接受企業(yè)的月付或者季度付款，只返現(xiàn)或者只打折。、廣告策略（1）戶外廣告：一年五星街戶外廣告，廣告主題分月進行，五星街戶外廣告是****市戶外廣告最貴的，廣告效應是最好的。打個簡單的比方，企業(yè)花一元錢沒有賣出任何東西，那么這個廣告是浪費錢的。如果企業(yè)花 100 萬賣了上億的產品，那么這個廣告成本投入對企業(yè)來說的值得的。

（2）微信營銷：微信預定服務，客戶通過微信端口可以直接訂餐，或者指定點哪幾個菜。

（3）引導性廣告：跟大型企業(yè)合作聯(lián)誼，大型企業(yè)包括****煙廠、恒大、萬達和華潤等企業(yè)，我們提供場地給企業(yè)在這里做客戶活動，我們在場地適當進行我們自己的宣傳。、活動策略 按照每個月的節(jié)日推出活動主題，2014 年的主題如下：

（1）6 月父親節(jié)：爸爸今天讓我來訂餐吧。為父親訂餐的獲得八折優(yōu)惠。

(2)月暑假強檔：商務訂餐消費 5000 元以上送價值 1000 元家

庭餐一桌。

（3）8 月 情人結婚季：

凡是 7 夕在****公館定婚宴的，婚宴總價優(yōu)惠 2%。

（4）9 月 謝師宴 ：999 元謝師宴，感謝老師辛勤勞動。

（5）10 月

邊看 F1 邊享受午宴

F1 期間推出江景看 F1 午宴大優(yōu)惠。每天只接受 12 桌預定。

（6）11 月

萬圣節(jié)待定（7）月

圣誕節(jié)和冬至待定

五、營銷團隊建立 建立競爭機制，建立合作機制，建立規(guī)范的管理制度和團隊意識，建立共同成長的制度，淘汰制度。

餐飲 營 銷策劃方案 1.降價優(yōu)惠

一般來說，降價優(yōu)惠有兩種表現(xiàn)方式：折扣及特價。折扣是指以原售價的折扣數吸引消費者，例如：全面八折,庫存較多的一些產品全面 5 折等，由于相關行業(yè)對于降價習慣性的表達手法，使得消費者對于競爭餐廳會以“折扣數”作為比較的基準，此時，折扣的促銷便能派上用場；如果，消費者對價格的認知是以“絕對金額”較敏感，或是目的促銷餐廳內某產品，則可運用特價的促銷方式。例如：周一到周四每天一種產品特價，如：周一“雞柳漢堡 xx 元一個”周二“雞腿漢堡 xx 元一個”以此類推不要有重復的。

降價優(yōu)惠是促銷最為簡單的方式，因此容易被草率的推出，若能在運用上跳脫刻板模式，稍用點心思，也可以具有創(chuàng)意的，也會有不同效果和驚喜。

2.隨貨贈品 隨貨贈品是指消費者買 A 產品送 B 產品。還可以在一定的消費金額或特定商品作為贈品的條件，例如購滿 XX 元即贈送 XX 或購買A 商品送 XX

隨貨贈品仍為降價的變相促銷手法，主要是避免因直接降價所產生的負作用，以贈品對消費者施以小惠，使消費的顧客有受加饋的感覺。由于消費者心動的源頭來自贈品，因此贈品的選擇占有舉足輕重的地位，在選定贈品上就必須相當用心。一般而言，可以贈品與商品的關連性以及贈品的獨特性或價值性為考量的重點?？梢越Y合社會性事件，塑造贈品的獨特性與價值性。此外，贈品應避免粗糙低廉，才不會使消費者有受騙的感覺。

3.折價劵

折價券是指憑券購買特定商品，可享有折價之優(yōu)惠，折價方式可以折讓價或折扣數來表示，例如：購買 A 商品，原價 120 元，本券折價 20 元或憑券購物享九折優(yōu)惠，由于折價券兼具促銷與廣告這雙重功能，因此運用得相當廣泛。

折價券可依目的的不同設定特定時間、特定門市、特定、產品，以及購買金額的最低限額而有不同組合方式的運用。換言之，它可以全域性推出，也可以區(qū)域性甚至單臺推出；可以集中在特定購物時段，可以限定特定商品，更可以與廣告媒體搭配，所以折價券的組合運用相當多樣化，若能與行銷策略結合將能有更大的效益，例如：剪報紙折角，憑券買 A 商品可以折價 20 元，一方面可以促銷 A 商品，另一方面可以評估報紙媒體的效益，此方法最適用于新門市開幕。

折價券的發(fā)送方式可用店內發(fā)送、街頭分送、與媒體結合、附于商品上等不同管道，目前更有企業(yè)發(fā)行折價券手冊，針對目標顧客群進行長期性的耕耘，由于折價券仍為憑券折價，對于不能取得折價券的消費者如何應對或告知取得的方法，成為在促銷實施中必須考慮到的要點，若是有特殊條件才可取得折價券，更要訓練營，口市業(yè)人員，應對之話術，以免得罪顧客。

4.集點券

集點券是顧客消費時發(fā)給點券，當顧客集滿一定點數后即可獲得贈品或折價消費等優(yōu)惠之促銷手法，例如：每購滿 XX 元送一點，集滿 10 點可兌換 XX；A 集 10 點購買 XX 類商品享超低特惠價等集點券的主要目的確促使顧客再次上門，達到顧客回籠多次消費，并且期望建立忠誠度，以穩(wěn)定客群。

由于消費者需要一段時間的消費累積集點，方能享受集滿點數的利益，且其在選擇是否參加集點活動，通常會直覺地反應出對于集點難度的主觀判斷，因此對于集點券的促銷方式，須注意要讓消費者感覺是可以達到的，才能具有效果。

集點券的誘因在集滿點后的優(yōu)惠，不論是贈品或者說折價者要使消費者覺得有足夠的吸引力，同時配合活動期間的適當稀薄度及來店消費頻率?？傊?，消費者永遠希望“看得到也吃得到”，當誘因的取得，是容易達成的，消費者才會樂意參加，因此集點券的規(guī)劃者更要特別注意，以免因遙不可及而影響效果。

5.會員優(yōu)惠

會員優(yōu)惠指針對擁有會員卡消費者，在消費時享有特定的優(yōu)惠條件，其優(yōu)惠條件可有不同的組合，例如：會員獨享特價優(yōu)惠；憑會員卡購滿 XX 元即送 XX；會員專購商品區(qū)等。

可用期，與顧客如何建立長期關系，將是未來連鎖店經營的致勝關鍵，而建立顧客資料是建立關系的基本，會員優(yōu)惠則是藉由消費與互動來建立長期關系，目前已有相當多連鎖店使用會員卡，并且提供會員專屬權益，可以見，未來會員卡將更為廣泛使用。

會員優(yōu)惠的運用，必須注意兩大重點，一是會員取得的條件，二是會員優(yōu)惠辦法。會員取得有付費參加者，例如：繳入會費 XX 元即擁有會員資格；購滿 XX 元即可兌換會員卡；購滿 XX 元再加 XX 元，即可擁有貴賓卡等。有免費加入者，例如：填寫申請書，立即成為會員。會員取得的難易度會影響顧客加入會員的意愿，如果太難將使顧

客退步，增加招攬會員的困難；如果太容易，又會失去會員獨享的美意，也可能有會員反應沒有受到重視，通常會員取得的難易會與會員優(yōu)惠辦法有關；如果會員優(yōu)惠政策辦法比較一般化，例如：會員九折優(yōu)惠，則應使會員的取得簡單化；如果會員優(yōu)惠與非會員有相當大的差異。例如：定期性特定商品會員特賣會，則應使得會員有獨享的感覺，因此會員資格應較為嚴格。會員優(yōu)惠辦法，可配合單元中其它促銷手法組合運用，例如：折扣、特價、贈品等方式。為了表示對會員的特別待遇，也可以“特選商品”回饋會員活動，獨立優(yōu)待會員。

6.摸彩與抽獎 摸彩與抽獎也是經常被使用的促銷手法，由于摸彩與抽獎獎項額度有各種不同變化，加上一般人多少有一點賭性，因此摸彩與抽獎經?？杉て鹣M者相當高的興趣，尤其在第一獨特獎的獎項相當誘人時，更是能吸引很多期望以小博大的消費者參與。

摸彩與抽獎在運用上，必須注意參加辦法與中獎機會及獎額大小，參加 ； 辦法例如：每購 XX 元可兌換摸彩券一張，憑券抽獎。填妥問券資料，即可參加抽獎；猜中謎底，可參加抽獎；截止收件后，集中公開抽獎。

7.隨貨贈劵

隨貨贈劵也是一種比較直觀的一種促銷方案主要是讓顧客還可 以評劵享受優(yōu)惠的政策這樣有較大的回頭率能留住老顧客；例

如：一次性消費滿 15 元免費贈送 3 元贈劵； 一次性消費滿 25 元免費贈送 5 元贈劵；一次性消費 35 元免費贈送 8 元贈劵； 不能抵換現(xiàn)金 僅限下次使用。

8.尋找合作對象 尋找合作對象主要是靠你合作的對方給你提供生意的途徑，合作的對象主要針對，賓館、網吧、娛樂場所、KTV、等等，都可以在友好的協(xié)商下“掛燈箱” 或者是做“精美的小餐牌”也可以在網吧的電腦的桌面壁紙上做價目表。然后協(xié)商好后就可以每送一次外賣對方拿多少提成這個就自己和對方協(xié)商。這樣的話生意就做的比較廣泛了有來自不同的渠道了。

以下是關于圣誕的一些方案：

圣 誕 促 銷 方 案 凡仔圣誕到、好運來！

圣誕倒計 3 日凡仔狂歡樂翻天 活動時間：12 月 23 日—25 日

活動內容：凡于此期間，當日在我凡仔漢堡店一次性消費滿58 元及以上者均憑小票加一元得一件超值禮品。（每日限量，先到先得）；

消費滿 38 元加 1 元得：圣誕帽一頂（限量 100 頂日用）；

消費滿 88 元加 1 元得：精美米老鼠娃娃一個（限量 50 個自理）； 消費滿 108 元加 1 元得：精美筆記本一本（限量 50 本學習用品）

餐廳布置：

餐廳節(jié)日期間氛圍營造（可根據當地情況自行調整）； a、在圣誕期間，前臺收銀員全部戴一頂紅色圣誕小帽子，襯托節(jié)日氣氛，刺激顧客消費，在元旦期間，可以不戴圣誕小帽子； b、在餐廳內擺放圣誕樹，配以各種彩燈、裝飾品等，加上海報、宣傳畫等來渲染圣誕氛圍，將餐廳變成圣誕聚餐的天堂； C、在一進門的玻璃上貼上圣誕老人的頭像以及一些活動的標語； d、在活動的期間餐廳里面放一些有關于圣誕節(jié)的歌曲讓顧客容易融合到這種圣誕氣氛中； e、在餐廳的門口處擺放 2 個圣誕老人，擺放的姿勢為“歡迎光臨”兩只手邀請顧客向餐廳里面請的動作；

第二篇：餐飲全案策劃流程

餐飲全案策劃服務流程

一、市場調研

1.店面選址

2.商圈調研

3.消費者分析

4.項目可行性分析

二、定位策劃

1.市場定位：根據市場調研結果分析出餐廳主要客戶來源，了解我們的市場所在。

2.經營項目和價格體系定位：根據市場調研分析、消費者群體的定位，制定經營項目及產品價格定位，以滿足市場需要，從而為我們項目的成功奠定基礎。

3.服務定位：根據市場、經營項目及價格定位，制定出我們的服務特色，以超值的服務達到更高的顧客滿意率。

三、人力資源策劃

1.組織架構建設

2.團隊組建

3.員工職責范圍規(guī)劃

4.薪酬系統(tǒng)建設

四、籌備策劃

1.店面設計裝修

2.證件申請辦理

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3.員工招聘培訓

4.設施設備采購

5.物品物料采購

五、運營策劃

1.規(guī)章制度編寫

2工作流程規(guī)范

3.財務系統(tǒng)建設

4.培訓系統(tǒng)建設

5.管理系統(tǒng)建設

六、營銷策劃

1.開業(yè)活動策劃

2.重大節(jié)假日營銷活動策劃

3.營銷整體策劃

4.店慶活動策劃

七、品牌策劃

1.品牌核心價值定位

2.品牌文化形象包裝

3.品牌視覺形象包裝

4.品牌發(fā)展策略規(guī)劃

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第三篇：全案策劃綱要

全案策劃綱要

一、宏觀環(huán)境研究

第一、經濟環(huán)境。經濟環(huán)境研究通常包含經濟體制，宏觀經濟增長方

式、產業(yè)結構的變化、城市化的進程、通貨膨脹的狀況，家庭

收入和家庭支出的機構等等。

第二、政策環(huán)境。即與地產市場有關的財政政策、貨幣政策、產業(yè)政

策、土地政策、住房政策、戶籍政策。

第三、行業(yè)環(huán)境。我們在一個城市（即使這個城市是我們非常熟悉的）投資高的房地產開發(fā)，除也要了解經濟環(huán)境和政策環(huán)境

外，當地的行業(yè)環(huán)境也必須清楚地了解?？疾炷繕送顿Y政府的行業(yè)管理水平和管理能力是地產市場宏觀景觀環(huán)境研究的重要

組成部分。由于我們的目標是建成最有影響力的住宅項目，這

一點尤為重要。其主要內容包括：城市規(guī)劃行業(yè)管理方式、產

業(yè)結構發(fā)展等等。

第四、人口環(huán)境。通常，我們研究人口環(huán)境要注重這幾個方面：人口的總量、年齡結構、戶籍結構、知識結構、家庭結構以及人口的遷移特征。

第五、文化環(huán)境。文化的價值對房地產開發(fā)具有非常重要的意義。如

何挖掘項目的獨特、深厚的文化內涵，并扮演城市新居住文化

倡導的角色，是擺在我們面前的重要課題之一。

第六、技術環(huán)境。

對技術環(huán)境推行研究，我們需要對以下問題作出回答：

1、新技術條件下人的需求變化；

2、新技術條件下的生產關系變化（生產關系指人們在經濟

和社會活動中的關系）；

3、區(qū)域、場所、空間、時間等概念的變化；

4、物業(yè)功能的變化；

5、項目街區(qū)功能、商業(yè)功能、增值功能、投資功能。

與此同時，在地產開發(fā)過程中、資本流動量、項目的分析和

評

估手段、投資價 值與決策、交易規(guī)模和交易過程等方面也應該作出系統(tǒng)的研究。

二、項目類比市場研究

第一、地成功項目類比分析

第二、本地失敗項目考察分析

三、項目區(qū)域市場研究

通過對該項目所在區(qū)域城市規(guī)劃，自然景觀、交通、人口構成、商業(yè)等區(qū)位條件及土地政策、市政設施、開發(fā)成本的分析，對項目地塊所具有的區(qū)位加值推行研判，并獲得影響項目市場輻射力的有益信息。

第一、行區(qū)域間的對比，分析項目所在區(qū)域城市發(fā)展未來的地位，與

市內其他區(qū)域的競爭能力，相互間的優(yōu)劣勢等。對該區(qū)域地產

市場的發(fā)展前景進行預測；

第二、行區(qū)域內的市場分析，尋找該區(qū)域項目能夠吸納與整合的最大

價值點。

宏觀經濟形式，投資環(huán)境分析及對項目發(fā)展的影響

整體地產市場之走勢及預測

項目所在區(qū)域給類型物業(yè)的供應，吸納經營情況及特點

本項目所在區(qū)域項目的潛在客戶及需求特性。

四、項目對手動態(tài)跟蹤

在此所說的對手包含兩方面含義：

其一、是指現(xiàn)有競爭性樓盤；

其二、是指未來競爭性樓盤

本報告對此環(huán)節(jié)的把握是：全面考慮項目當前的競爭對手與未來潛在的競爭因素，從而保證項目在長江后浪推前浪的競爭中，保持“可持續(xù)性競爭優(yōu)勢”。

五、項目關系條件分析

目標：對項目仔細很的開發(fā)條件以及現(xiàn)有居住條件進行分析，為下面的分期開發(fā)方案設置和成本分析作好準備。

地形、地質、基礎設施、地下管線等情況對本項目的發(fā)展有否重大影響（須與工程、市政部門關系）；

重要市政工程對本項目發(fā)展的影響及相應對策；

本項目交通的現(xiàn)狀與今后的發(fā)展完善的具體措施（須與交通規(guī)劃部門的聯(lián)系）；本項目目前的居住條件如何？后續(xù)開發(fā)需要進行那些改善工作？

六、買家心理研究

我們研究買家需要回答以下七個問題：

第一、那些人是買家？

第二、買家要買什么樣的的房子？

第三、誰參與了買家的購買行動？

第四、買家以什么樣的方式買這些房子？

第五、買家以什么樣的方式買房？

第六、買家什么時候買房？

第七、買家在哪里買房？

在研究了上述問題之后，我們要為買家畫一幅“素描”，這幅“素

描”要對買家的文化特征、社會特征、個人特征和心理特征進行最全面、最準確的描繪。

七、項目發(fā)展定位研究

目標：結合市場研究和開發(fā)條件分析的結論，對項目競爭進行分析，并形成項目自身發(fā)展的模式。

第一、項目的競爭力如何？

第二、如何充分實現(xiàn)項目的競爭個性？

第三、如何挖掘出項目的最大價值？

本報告在此環(huán)節(jié)將從兩個方面進行研究：

1、挖掘項目先天的最大價值；

2、后天價值的賦予與兌現(xiàn)。通過全程策劃，以“主題概

念”為主線，從規(guī)劃設計、環(huán)境設計、工地營銷、營銷

中心、市場推廣、銷售隊伍到關系營銷、公關活動、物

業(yè)管理等全過程，建立全過程的競爭優(yōu)勢。

要點：為項目建立領先的、策略型的市場主題概念體系：

A、該體系不僅是一個主題概念的提出；

B、該體系進口項目與當地房地產市場的大勢與機會點；

C、立足于該項目資源優(yōu)勢與發(fā)展商自身優(yōu)勢上；

D、具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現(xiàn)項目的最

大價值，包括項目核心優(yōu)勢與一系列賣點。

E、該體系能夠為項目及某某房地產購建領先的市場聲望；F、該體系的深度能夠使項目輸出持續(xù)的價值，從而保證大型項目的持續(xù)旺銷熱度，并為戰(zhàn)略擴張買下伏筆。G、該體系能夠榆項目的建設與分期開發(fā)節(jié)奏及發(fā)展商的開發(fā)與推廣相匹配，實現(xiàn)脈動狀的市場推動功能。

八、項目創(chuàng)新體系的建立

本項目愛部分內容是建立競爭優(yōu)勢的關鍵所在。創(chuàng)新是創(chuàng)展決策、決策資源成功操作項目的原則和保障。該部分內容的要點；

第一、充分整合房地產市場發(fā)達地區(qū)的創(chuàng)新點；

第二、結合房地產市場具體競爭環(huán)境，為項目建立度身定做的創(chuàng)新體

系。

九、對土地開發(fā)規(guī)劃及項目設計方案的意見和建議

目標：根據市場研究的結論及項目開發(fā)的基本條件，以及項目之建成當地最優(yōu)秀小區(qū)的需求，結合房地產發(fā)達地區(qū)的經驗與成功案例，對項目的整體規(guī)劃、建筑風格、功能配套、平面布局、主力戶型、平面及立體間隔，土地開發(fā)步驟等重要數據提出意見及建議。具體將關注如下幾個方面：

第一、土地開發(fā)總平面布局

第二、交通組織分期開發(fā)

第三、區(qū)域發(fā)展檔次標準，建筑指標

第四、首期戶型配比、房型

第五、環(huán)境、綠化布置

第六、主要立面、剖面

第七、總體效果圖

注：本公司的建筑策劃中心將結合市場與開發(fā)的觀點提供一個平面規(guī)劃設計供對比參考。

十、項目分期發(fā)展方案

目標：在概念設計的基礎上，結合項目的實際條件，擬訂項目各期開發(fā)的物業(yè)類型、數量、分建配套等，作為分期投資進度及財務預測的依據。

第一、各期占地面積、容積率、物業(yè)類型；

第二、經濟戶型的選擇與設定；

第三、各期公建配套項目配置，主力戶型的設置等。

十一、為地產提供整體中國房地產一流專業(yè)資源的平臺

第一、全面吸收房地產發(fā)達地區(qū)的最新設計與營銷理念，保證該項目

價值最大化的實現(xiàn)；

第二、協(xié)助發(fā)展商整合最優(yōu)秀的專業(yè)資源；

第三、推動設計公司結合會展物業(yè)特征發(fā)揮出自身最高水準，充分實

現(xiàn)設計環(huán)節(jié)效益；

第四、整合規(guī)劃設計、環(huán)境設計、工程、銷售、廣告各個專業(yè)環(huán)節(jié)，實現(xiàn)項目全程系統(tǒng)最優(yōu)化。

項目營銷策劃綱要

一、區(qū)域市場實態(tài)分析

第一、項目所在房地產市場總體供求現(xiàn)狀

第二、項目周邊競爭性樓盤調查

1、項目概況

2、市場定位

3、銷售價格

4、銷售政策措施

5、廣告推廣手法

6、主要媒體應用及投入頻率

7、公關促銷活動

8、其他特殊賣點和銷售手段

第三、結論

二、項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策

第一、項目主要賣點薈萃

第二、項目強勢、弱勢分析與對策

三、目標客戶群定位分析

第一、項目所在地人口總量及地塊公布情況

第二、項目所在地經濟發(fā)展狀況和人口就業(yè)情況

第三、項目所在地家庭情況分析

1、家庭成員結構

2、家庭收入情況

3、住房要求、生活習慣

第四、項目客戶群定位

1、目標市場

A、目標市場區(qū)域范圍界定

B、市場調查資料匯總、研究

C、目標市場特征描述

2、目標客戶

A、目標客戶細份

B、目標客戶特征描述

C、目標客戶資料

四、價格定位及策略

第一、項目單方成本

第二、項目利潤目標

第三、可類比項目市場價格

第四、價格策略

1、定價方法

2、均價

3、付款方式和進度

4、優(yōu)惠條款

5、樓層及方位差價

6、綜合計價公式

第五、價格分期策略

1、內部認購價格

2、入市價格

3、價格升幅周期

4、價格升幅比例

5、價格技術調整

6、價格變化市場反映及控制

7、項目價格、銷售額配比表

五、入市時機規(guī)劃

第一、宏觀經濟運行狀況分析

第二、項目所在地房地產相關法規(guī)和市場情況簡明分析

第三、入市時機的確定及安排

六、廣告策略

第一、廣告總體策略及廣告的階段性劃分

1、廣告總體策略

2、廣告的階段性劃分

第二、廣告主題

第三、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

第四、廣告效果監(jiān)控、評估及修正

第五、入市前印刷品的設計、制作

1、購房須知

2、詳細價格表

3、銷售控制表

4、樓書

5、宣傳海報、折頁

6、認購書

7、正式合同

8、交房標準

9、物業(yè)管理內容

10、物業(yè)管理公約

七、媒介策略

第一、媒體總策略及媒體選擇

1、媒體總策略

2、媒體選擇

3、媒體創(chuàng)新使用

第二、軟性新聞主題

第三、媒介組合第四、投入頻率及規(guī)模

第五、費用估算

八、推廣費用計劃]

第一、現(xiàn)場包裝

第二、印刷品

第三、媒介投入

第四、公關活動

九、公關活動策劃及現(xiàn)場包裝

十、營銷推廣效果的監(jiān)控、評估及修正

第一、效果測評形式

1、推行性測評

2、結論性測評

第二、事實效果測評的主要指標

1、銷售收入

2、企業(yè)利潤

3、市場占有率

4、品牌形象和企業(yè)形象

任何前期的研究都是為了最后的成功銷售與永恒經營。我們將在整個研究的過程中對項目古的整體策劃、嚇唬艘推廣進行預期模擬。

第四篇：全案策劃合同

和美花園全案策劃及設計合同

甲方：

乙方：威海迪傳文化傳媒有限公司

依據《中華人民共和國合同法》和有關法規(guī)的規(guī)定，乙方接受甲方的委托，就委托策劃并設計和美花園廣告相關事項，雙方經協(xié)商一致，簽訂本合同，信守執(zhí)行：

一、合同內容及要求：

1、甲方委托乙方對威海市工業(yè)新區(qū)蔄山項目《和美花園》進行整體策劃并設計；

2、內容為：整體廣告推廣方案策劃，視覺主形象設計、圍擋設計制作、戶外廣告設計制作、報紙及其他平面媒體的設計、銷售過程中使用的相關物料的設計及制作、售樓處銷售氛圍設計與制作等；

3、相關設計明細請參考附表一（項目銷售過程中可能新加策劃、設計及制作工作，最終核算以乙方提供的決算表為準）。

二、設計與制作費用：

1、策劃費用：人民幣5000元；大寫：伍仟元整

2、設計與制作費用參考附表一（項目銷售過程中可能新加策劃、設計及制作工作，最終核算以乙方提供的決算表為準）。

三、付款方式：

1、甲方采用銷售住宅抵頂的方式向乙方支付相應設計及制作費用，自合同簽訂之日起甲方同意將《和美花園》項目_____________號樓_________單元__________室，建筑面積為___________________平方米，草廈子_____________平方米，車庫____________平方米，轉至乙方指定人名下；

2、乙方在整體策劃、設計及制作完成后向甲方出具費用決算表，經甲乙雙方簽字通過后，由乙方對所有住宅進行銷售，按實得款項扣除決算表所列費用，將剩余款項退還甲方；如所售款項不及決算表標注款項，則由甲方將差額款以現(xiàn)金方式支付給乙方。

四、設計與制作作品的時間及交付方式：

1、乙方需在雙方約定的時間內完成設計方案。因甲方反復提出修改意見導致乙方工作不能按時完成時，可延期執(zhí)行，延期時間由雙方協(xié)商確定；

2、如因乙方原因，延遲工作，造成甲方損失，則由甲乙雙方協(xié)商后，在合同總款中予以相應的費用扣除。

五、知識產權約定：

1、甲方在未付清所有委托設計制作費用之前，乙方設計的作品著作權歸乙方，甲方對該作品不享有任何權利。

2、甲方將委托設計制作的所有費用結算完畢后，甲方擁有作品的所有權、使用權和修改權。

六、雙方的權利義務：

甲方權利：

1、甲方有權對乙方的設計提出建議和思路，以使乙方設計的作品更符合甲方項目內涵。

2、甲方有權對乙方所設計的作品提出修改意見;

3、甲方在付清所有設計費用后享有設計作品的所有權、使用權和修改權;

甲方義務：

1、甲方有義務按照合同約定支付相關費用;

2、甲方有義務提供有關項目資料或其他有關資料給乙方;

乙方權利：

1、乙方有權要求甲方提供有關企業(yè)資料供乙方設計參考;

2、乙方有權要求甲方按照合同約定支付相應款項;

3、乙方對設計的作品享有著作權，有權要求甲方在未付清款項之前不得使用該設計作品：

乙方義務：

1、乙方需按照甲方的要求進行作品設計與制作。

2、乙方需按照合同約定按時交付設計制作作品。

七、違約責任：

1、甲方在設計作品初稿完成前終止合同，其預付的費用無權要求退回;甲方在乙方作品初稿完成后終止合同的，應當支付全額的設計費用。

2、乙方如無正當理由提前終止合同，所收取的費用應當全部退回給甲方。

八、合同生效：

本合同一式兩份，甲乙雙方各持對方簽字合同一份，具有同等法律效力。本合同自簽字蓋章之日起生效。

甲方(蓋章)：

甲方代表簽名：

地址：

電話：

傳真：

日期： 年 月 日

乙方(蓋章)： 乙方代表簽名： 地址：威海市海濱北路128號僑鄉(xiāng)廣場B座502 電話：0631-5305887 傳真：0631-5306887 開戶：威海市商業(yè)銀行環(huán)翠支行 帳號：9810 0201 0900 0000 0230 日期： 年 月 日

第五篇：房地產全案策劃

房地產全案策劃

從廣義來說，房地產策劃分為以下三個內容。根據需要開發(fā)商可以選擇不同的菜單。如果以下工作全部由房地產策劃公司執(zhí)行就叫做房地產全程策劃。

一、項目的前期定位策劃：即房地產開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等。

二、項目的推廣整合策劃：包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等。

三、項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等；項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。

房地產全程策劃營銷方案是從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業(yè)的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：

1、項目投資策劃營銷；

2、項目規(guī)劃設計策劃營銷；

3、項目質量工期策劃營銷；

4、項目形象策劃營銷；

5、項目營銷推廣策劃；

6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；

7、項目服務策劃營銷；

8、項目二次策劃營銷

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地址：臺州市市府大道289號耀達大廈16樓B室TEL:0576-883***92

房地產策劃的主要內容包括：

市場策劃

是指對房地產項目投資開發(fā)中涉及的諸多要素（經濟、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等）進行客觀調查，并通過科學系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結合點（城市規(guī)劃條件的滿足、房地產商經濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等）。簡言之，房地產市場調查是房地產市場策劃的基礎，房地產市場策劃是房地產市場調查的歸宿。市場策劃的成果及結論（項目戰(zhàn)略定位及產品定位建議）對后續(xù)各階段策劃具有方向性和指導性，市場策劃是房地產策劃的首要環(huán)節(jié)之一。

產品策劃

就是研究如何科學地制定建設項目的總體規(guī)劃立項之后建筑設計的依據問題，擯棄單純依靠經驗確定設計內容及依據（設計任務書）的不科學、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對建設目標所處社會環(huán)境及相關因素的邏輯數理分析與相關定性分析，研究項目任務書對設計的合理導向，制定和論證建筑設計依據，科學地確定設計內容，并尋找達到這一目標的科學方法。

其主要內容包括如下：

項目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數、公攤系數、使用系數、配置標準、環(huán)境景觀設計等等，產品本身的品質是最主要的策劃內容。房地產策劃就是將市場策劃的成果，通過建筑技術語言將其表現(xiàn)出來的一個過程。產品策劃是介于城市規(guī)劃與建筑設計（設計院所）之間的一項重要“斷層”工作，也是我國目前房地產業(yè)發(fā)展過程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是房地產市場經濟發(fā)展到今天的必然產物。

營銷策劃

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是指房地產策劃商及發(fā)展商對將來要發(fā)生的營銷行為進行超前決策。為實現(xiàn)目的，達到預期目標，就必須與市場策劃、房地產策劃建立密切的關系，科學地分析市場、顧客及與之相關的各種因素，然后創(chuàng)造性運用自身的能量，力求在適當的時間，適當的地點，以適當的價格和促銷方式讓顧客獲得滿足。如果推銷一種觀念，就有必要采取一定的策略和技術使大眾自覺地接受它，而在這個過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預測、構思、設計、安排、部署、實施等工作，便是房地產營銷策劃。營銷策劃就是將市場策劃、產品策劃兩階段的策劃成果，通過系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產品的各種優(yōu)勢（賣點）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標客戶群。營銷策劃包括營銷推廣、營銷執(zhí)行兩大部分。營銷策劃是最終實現(xiàn)產品飛躍為商品的過程和手段。

開發(fā)策劃

是指房地產商從項目選址到購買土地使用權始，經過項目全程策劃，規(guī)劃設計和施工建設等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬設備、設施與環(huán)境、即房地產產品，然后將其在市場上銷售，將房地產產品出售給新的投資者或使用者，并通過這個交換過程收回投資以實現(xiàn)房地產商獲取收益的目標過程。其中包括房地產生產和流通的統(tǒng)一的過程即稱之為房地產開發(fā)策劃。房地產開發(fā)策劃是一個完整的過程，它由開發(fā)項目可行性研究、項目開發(fā)準備、項目工程管理和完成項目銷售等四個階段組成。在環(huán)節(jié)眾多周期漫長的房地產投資全過程中，任何一個環(huán)節(jié)都可能省時省錢。如：降低土地成本、降低稅費、降低土建成本、總平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及開發(fā)成本的基礎上保證品質、進度。同時開發(fā)策劃的前期核心工作是項目可行性研究，后期核心工作是項目工程管理。

物管策劃

物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人

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提供高效、優(yōu)質和經濟的服務。物業(yè)管理策劃的主要內容包括以下三點：

1.經營。主要是指按房地產市場經濟規(guī)律進行商業(yè)企劃、制定并實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業(yè)保值甚至增值。

2.管理。主要是掌握房地產的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數量、產權、建筑形式、完好程度、設備使用情況等及時準確地記錄下來，及時變更有關記錄；此外，管理工作還包括物業(yè)管理公司內部財務、人事上的綜合管理，以保證經營、服務的正常運行的策劃。

3.服務。是指準確、及時地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務的策劃。物管策劃的主要作用是：就是體現(xiàn)房地產商品或企業(yè)品牌的延伸策劃，包含房地產商品的售前、售中、售后各服務階段。物管質量的優(yōu)劣，對企業(yè)品牌和后續(xù)項目的投資開發(fā)成功與否，在房地產市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯。

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