第一篇：農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)難點研究論文

［摘要］伴隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國農(nóng)業(yè)也由傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進行轉(zhuǎn)變；農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新與改革已經(jīng)成為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的必要之路。另外農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度改革和創(chuàng)新更需要國家和政府的宣傳和推動。改革農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度能夠增加農(nóng)民的收益并且對保護國家糧食安全和完善土地制度等起到一定的作用。雖然農(nóng)村集體土地制度改革已經(jīng)有了一定的進步，但是農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度還不夠成熟，需要我們更多的努力。

［關鍵詞］農(nóng)村集體；土地流轉(zhuǎn)；政府主導；法律規(guī)制

集體土地使用權流轉(zhuǎn)是農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包制度所產(chǎn)生的，因為我國的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)還處于剛剛開始的初期體制沒有完善，土地使用權在流轉(zhuǎn)的過程當中還有一些不規(guī)范的行為和損害農(nóng)民權益等一系列問題，如果這些問題和矛盾不能夠快速解決，將會影響到農(nóng)村土地的使用權的發(fā)展，不利于土地流轉(zhuǎn)的綜合管理。

1土地流轉(zhuǎn)制度的現(xiàn)狀

1.1缺乏完善的法律法規(guī)

土地流轉(zhuǎn)方面有著不規(guī)范的操作程序，所以很容易引起一些不必要的糾紛，從根源上來說是因為土地流轉(zhuǎn)制度不夠完善。同時農(nóng)民對于我國土地流轉(zhuǎn)相關的法律法規(guī)認識比較淡薄，其次是法律上沒有明確的要求，這表明在土地流轉(zhuǎn)方面的相關法律也是存有漏洞，這也就導致了糾紛很難解決。土地流轉(zhuǎn)是在農(nóng)民自愿的基礎進行的，但是一些部門采取不正當?shù)姆绞阶屴r(nóng)民進行土地流轉(zhuǎn)；還有承包商讓農(nóng)民簽訂了一些不平等的土地流轉(zhuǎn)合同，承包商為了短期的經(jīng)濟效益，擅自改變土地用途，在合同期滿后，農(nóng)民無法恢復耕地的使用價值，給土地造成嚴重的損害，也不能讓農(nóng)民能真正感覺到自己是土地的主人。

1.2土地的流轉(zhuǎn)渠道較少，大多數(shù)存在于親戚朋友之間

一些企業(yè)因為利益的原因不愿意投資農(nóng)業(yè)領域，土地承包缺少積極性，所以土地流轉(zhuǎn)市場化并不明顯，而且農(nóng)民的合法權益也得不到保障。一些農(nóng)業(yè)企業(yè)也不想直接和農(nóng)民打交道，成本較高而且在短期之內(nèi)也無法成片地承包。大多是通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府直接越過農(nóng)民與企業(yè)簽訂土地包租合同。如果在經(jīng)營不善無法收回成本的情況下，承租企業(yè)無法向農(nóng)民返還租金還是由政府出面解決，農(nóng)民的合法經(jīng)濟利益也很難以得到切實的保障。

1.3缺乏專業(yè)土地流轉(zhuǎn)服務機構(gòu)

農(nóng)村集體土地使用權的流轉(zhuǎn)首先是村集體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整需求。村集體為了發(fā)展集體產(chǎn)業(yè)，就會鼓勵農(nóng)民把土地的使用權交給企業(yè)發(fā)展集體經(jīng)濟，通過租賃流轉(zhuǎn)給集體產(chǎn)業(yè)的負責人。當土地進行第二次承包時，使農(nóng)村原本存在的人多地少的矛盾更加突出。導致大量勞動力向外地大量的轉(zhuǎn)移，因為部分勞動力的轉(zhuǎn)移將會帶動全家轉(zhuǎn)移，致使將土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)給他人。現(xiàn)在一些農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的信息不夠通暢，而且租賃雙方的信息不能進行及時的溝通，這就導致了一種“農(nóng)民要轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)不出去，企業(yè)需要轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)不到”這種局面。就現(xiàn)在而言我國大部分的農(nóng)村地區(qū)還沒有成立專門的土地流轉(zhuǎn)服務機構(gòu)，造成了雙方的信息交流受阻，在一定程度上影響了土地流轉(zhuǎn)的效益。

2土地流轉(zhuǎn)的對策建議

2.1加強農(nóng)民主體地位

由于受傳統(tǒng)觀念的長期影響以及政府在農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度方面的決定權，因此政府在農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)過程當中占據(jù)主導地位。但是由于政府在建設的新農(nóng)村時，對集體土地流轉(zhuǎn)的制度過程中缺少理性，嚴重地阻礙了農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度的發(fā)展，所以我們要更加維護支持農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)過程中的主體地位，健全農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)，有利于實現(xiàn)農(nóng)村集體土地規(guī)?；?，提高農(nóng)村集體土地使用率。

2.2加快發(fā)展新型的農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式

鼓勵和引導農(nóng)民加入合作社進行大規(guī)模發(fā)展，有利于實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。農(nóng)戶把土地承包出去，可以定期得到分紅，還可以利用閑時進城務工，可以使自己得到更多的收益，在經(jīng)濟上也有了雙重的保障。還要對農(nóng)戶進行定期的科技培訓，引導科技人員到田間地頭進行指導；邀請農(nóng)業(yè)專家進行現(xiàn)場培訓，讓農(nóng)業(yè)科技走進田間地頭；或者讓農(nóng)民加入農(nóng)業(yè)科技合作社，增強農(nóng)業(yè)科技的知識；培養(yǎng)農(nóng)民的科技素質(zhì)等等。

2.3加強政府重視

政府要對當前的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題引起足夠的重視，并且要盡快地制定相應的法律法規(guī)，并對已存的法律法規(guī)進行修訂，使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)按照法定程序依法進行。還要限制農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的用途，來確保流轉(zhuǎn)的土地是用于農(nóng)業(yè)，在集體土地流轉(zhuǎn)當中，堅持農(nóng)民自愿、有償原則。在土地流轉(zhuǎn)方面還要進行創(chuàng)新經(jīng)營的方式，例如家庭農(nóng)場等?？偠灾婪ㄒ?guī)范土地流轉(zhuǎn)工作健康有序地持續(xù)發(fā)展，讓農(nóng)民真正實現(xiàn)利益的增收，才能實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。穩(wěn)定和完善農(nóng)村的集體土地承包權利義務，政府要出臺相關的政策，對于農(nóng)村土地承包的面積進行統(tǒng)計，要真正的把各個區(qū)域的面積和權屬權利關系來統(tǒng)計，并在土地流轉(zhuǎn)前首先要排除會產(chǎn)生糾紛的潛在因素；而且政府也要對農(nóng)村土地進行調(diào)整，以適應社會的發(fā)展。

3在土地流轉(zhuǎn)方面政府采取措施

3.1出臺優(yōu)惠政策

近幾年，我國農(nóng)村集體土地使用權流轉(zhuǎn)的速度呈上升趨勢，流轉(zhuǎn)的土地面積不斷擴大農(nóng)戶數(shù)量不斷增多，政府也要出臺一些優(yōu)惠政策鼓勵農(nóng)民進行土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村集體土地使用權流轉(zhuǎn)分布區(qū)域不均，農(nóng)村城鎮(zhèn)化水平較高、經(jīng)濟發(fā)展較活躍的地方，集體土地使用權流轉(zhuǎn)速度比較快、數(shù)量居多，經(jīng)濟欠發(fā)達的地方，集體土地使用權流轉(zhuǎn)相對慢一些。政府要多進行宣傳普及土地流轉(zhuǎn)的知識，或者均衡一下兩極分化的趨勢。因為土地流轉(zhuǎn)的類型不一樣，土地使用的類型比例不均。政府需要按照不同的標準，來將農(nóng)村集體土地使用權流轉(zhuǎn)分成不同的類型。以流轉(zhuǎn)方式為標準分為轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、投股或參與股份合作等其他方式流轉(zhuǎn)。

3.2嚴格監(jiān)督土地流轉(zhuǎn)制度

開展對土地流轉(zhuǎn)的嚴格監(jiān)督，并且要對非法征用土地的單位和個人采取一定的處罰，進行行政追責，政府要出臺相關政策措施，政府還要對農(nóng)村的土地承包面積進行明確的清點工作，并進行存檔，做到真正的了解每一塊地的面積和它的權屬關系，提前把存在于土地流轉(zhuǎn)之間的潛在不安定因素先排除以防發(fā)生糾紛。同時政府也要對農(nóng)村土地進行適當?shù)恼{(diào)整，以達到最優(yōu)化。自從我國實施家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制以來，我國多數(shù)地區(qū)農(nóng)村分配的土地很多年都沒有發(fā)生過變化，這也不符合現(xiàn)在農(nóng)村不斷增長的人口對于土地的需求，所以政府應當急時進行適當?shù)恼{(diào)整，來適應當代社會的不斷發(fā)展。

3.3加大土地流轉(zhuǎn)宣傳

政府還要在鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及其下的村集體中進行大力的宣傳，讓農(nóng)民了解到土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)，尤其是要加大對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策的宣傳力度，以防農(nóng)民上當受騙。農(nóng)村可以建立土地流轉(zhuǎn)咨詢小團隊，切實為農(nóng)民解決土地的相關問題。政府還可以聘請專家來農(nóng)村為農(nóng)民開展講座，為農(nóng)民普及土地流轉(zhuǎn)的相關知識，轉(zhuǎn)變農(nóng)民傳統(tǒng)的觀念，從而營造良好的流轉(zhuǎn)發(fā)展環(huán)境，通過多種方式加大對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策的宣傳，做到家喻戶曉。以使流轉(zhuǎn)速度加快，漸具規(guī)模。

4結(jié)語

進行合法的土地使用權流轉(zhuǎn)可以更好地保護農(nóng)民的利益，保證農(nóng)村土地的可持續(xù)發(fā)展。在某些方面農(nóng)村土地使用權的流轉(zhuǎn)形式不單是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織之間的流轉(zhuǎn)，為了穩(wěn)定農(nóng)業(yè)的地位，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，為社會提供基本的社會保障。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的改革是需要長時間的努力的，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革的過程當中要努力學習其他地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)驗，針對我國的實際情況來發(fā)展合適的并且能夠促進土地制度發(fā)展的體系，解決農(nóng)村土地的現(xiàn)有問題。

[參考文獻]

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第二篇：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同書

農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同書

發(fā)包方：民勤縣蘇武鄉(xiāng)泉水村八社聯(lián)戶18戶(以下簡稱甲方)承包方：民勤縣三雷鎮(zhèn)三陶村四社周生忠（以下簡稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國合同法》及其相關法律法規(guī)和政策規(guī)定，甲、乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，簽訂本合同，供雙方共同信守。

一、土地的面積、位置

甲方受泉水村第八生產(chǎn)合作社18戶聯(lián)戶村民委托（委托書附后）經(jīng)泉水村民委員會同意，報蘇武鄉(xiāng)人民政府批準將位于民湖路13公里總干渠東泉水村委會所屬泉水八社18戶聯(lián)戶經(jīng)營的東荒地200畝，依法流轉(zhuǎn)給乙方使用。

土地范圍：東起沙丘西沿，西至總干渠東邊路東沿，南至五社荒地界線，北至總干防洪渠南岸（后附圖）。

二、土地用途及流轉(zhuǎn)形式

1．土地用途為種植業(yè)和林果業(yè)。

2．流轉(zhuǎn)形式：承包經(jīng)營。承包范圍內(nèi)現(xiàn)有機井及水電線路等附著物一并移交乙方使用、維護（清單附后）。

三、土地的流轉(zhuǎn)經(jīng)營期限

該地流轉(zhuǎn)經(jīng)營期限為20年，自2014年4月1日起至2033年4月1日止。

四、土地的流轉(zhuǎn)費標準及金額

該宗土地流轉(zhuǎn)費每年每畝200元，合計每年流轉(zhuǎn)費金額4萬元，20年 1

共計金額80萬元。

五、土地流轉(zhuǎn)費支付方式及時間

乙方負責將土地流轉(zhuǎn)費分三次支付給甲方，第一次于合同簽定時一次性付清前五年的流轉(zhuǎn)費20萬元；第二次于2018年12月31日前一次性付清第二個五年的流轉(zhuǎn)費20萬元；剩余十年的流轉(zhuǎn)費于2023年12月31日前一次性付清。

六、甲乙雙方的權利和義務

（一）甲方的權利和義務

1．依法擁有土地的所有權。承包到期后，甲方有權收回乙方的土地經(jīng)營權。

2．有權監(jiān)督乙方仿照流轉(zhuǎn)合同約定的用途合理利用土地。

3．按照合同約定時收取土地流轉(zhuǎn)費。在合同有效期內(nèi)，如遇政策性調(diào)整，甲乙雙方可共同商量解決，但必須充分考慮由此對乙方造成的損失，并予以賠償。

4．維護乙方的土地承包經(jīng)營權，不得單方面解除流轉(zhuǎn)合同，不得干涉乙方依法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

5．甲方應當保障乙方正常生產(chǎn)所必須的水權配置和通路條件。

6．甲方按合同簽訂時的現(xiàn)有狀態(tài)無償向乙方提供機井、取水設施設備、供水渠道、供電設施設備及取水、供電手續(xù)。

7．經(jīng)營過程中，若發(fā)生土地權屬地界糾紛及當?shù)厝罕姼蓴_、阻撓、破壞等情況，甲方應及時出面，按時化解，若給對方造成損失，甲方應給予相應賠償。

8．乙方如果發(fā)展政府鼓勵提倡的產(chǎn)業(yè)，甲方應當給予乙方相應的政府政策性扶持。

（二）乙方的權利和義務

1．按照合同約定的用途和期限，有權依法利用和經(jīng)營所流轉(zhuǎn)的土地。

2．享有流轉(zhuǎn)土地上的收益和林權和按照合同同約定購置財產(chǎn)的所有權。

3．享有對公共設施的使用權。

4．乙方可在流轉(zhuǎn)的土地上建設與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有關的生產(chǎn)、生活設施。

5．不得隨意改變土地用途。按合同約定只能用于種植業(yè)、林果業(yè)，決不允許用于搞工業(yè)廠房修建、養(yǎng)殖小區(qū)的修建、磚廠等辦企業(yè)用地。

6．乙方不得用流轉(zhuǎn)土地抵押貸款。

7．乙方不得用流轉(zhuǎn)土地抵償債務。

8．承包期內(nèi)，若甲方提供的原機井和供水、供電設施不能正常使用，由乙方負責更新，產(chǎn)生的費用均由乙方承擔，流轉(zhuǎn)期滿后，乙方保證歸還甲方原有農(nóng)電設施的完整性（以清單為準）。

七、合同的轉(zhuǎn)包

1．在合同有效期內(nèi)，乙方可以將流轉(zhuǎn)的土地全部或部分轉(zhuǎn)包給第三方。

2．轉(zhuǎn)包時簽訂轉(zhuǎn)包合同，不得擅自改變原來流轉(zhuǎn)合同內(nèi)容。

3．本合同轉(zhuǎn)包后，甲方與乙方之間仍應按原流轉(zhuǎn)合同的約定行使權利和承擔義務；乙方與第三方按轉(zhuǎn)包合同的約定行使權利和承擔義務。

八、合同的變更和解除

1、本合同一經(jīng)簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個人不得隨意變

更或者解除合同。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致簽訂書面協(xié)議方可變更或解除本合同。

2、在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。

3、本合同履行期間，如遇國家建設征用該土地，征地補償歸甲方所有，乙方自建的地上附著物和林木的補償歸乙方所有。

4、如甲方重復發(fā)包該土地或擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經(jīng)營時，乙方有權解除本合同，其違約責任由甲方承擔。

5、本合同期滿，如繼續(xù)流轉(zhuǎn)，乙方無條件享有優(yōu)先流轉(zhuǎn)權，雙方應于本合同期滿前續(xù)簽流轉(zhuǎn)合同。

九、違約責任

1、乙方應當按照本合同約定的期限足額支付流轉(zhuǎn)費。如乙方不能按合同規(guī)定時間繳清土地承包費，則甲方有權解除本合同。

2、本合同轉(zhuǎn)包后，因甲方的原因致使轉(zhuǎn)包合同不能履行，給轉(zhuǎn)包后的承包方造成損失的，甲方應承擔相應的責任，導致合同不能履行的應承擔相當于承包期所有流轉(zhuǎn)費的違約金。

十、合同糾紛的解決辦法

本合同履行過程中發(fā)生的糾紛，由雙方協(xié)商解決，雙方協(xié)商不成的，首先請求村委會和蘇武鄉(xiāng)人民政府調(diào)解；調(diào)解不成的，向民勤縣農(nóng)村土地承包糾紛仲裁委員會申請仲裁或直接向民勤縣人民法院提起訴訟。

十一、本合同未盡事宜，依照相關法律法規(guī)及政策的規(guī)定，由雙方約定后作為補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十二、本合同經(jīng)甲乙雙方簽章后生效，一式五份，甲乙雙方和見證人各執(zhí)一份，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)部門存檔一份。

附件：

1、流轉(zhuǎn)土地示意圖

2、流轉(zhuǎn)土地地上附屬物移交清單

甲方：民勤縣鄉(xiāng)村民委員會(蓋章)

法定代表人(簽字)：

乙方：三雷鎮(zhèn)三陶村四社（印章）

負責人(簽字)：

監(jiān)證單位：民勤縣蘇武鄉(xiāng)人民政府(蓋章)

負責人(簽字)：

民勤縣農(nóng)村經(jīng)營管理站(蓋章)

負責人(簽字)：

簽訂時間：二O一四年三月二十二日

第三篇：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)村民小組證明

證 明

茲有我自然屯村民(身份證號：），于 年 月 日將自己享有合法承包經(jīng)營權的 畝承包地，按租賃的方式流轉(zhuǎn)給非本村民小組成員：（身份證 號：）用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，經(jīng)我全體村民成員決議并同意通過雙方簽訂的合同條款（合同編號：），承認此合同為有效合同。并授權本村民小組委員會成員 代表本自然屯全體 位村民在合同上簽字。

特此證明！在場證明人：

屯長： 副屯長: 村民代表：

縣 鎮(zhèn) 村 屯村民小組

年 月 日

第四篇：建立農(nóng)村集體土地使用權流轉(zhuǎn)新機制

建立農(nóng)村集體土地使用權流轉(zhuǎn)新機制

文章來源： 《理論前沿》2004年第4期 [作者：甘肅省國土資源廳黨組書記、廳長 張翀] 發(fā)布時間：

08-06-16 10:33:06 276

農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題，是我國經(jīng)濟發(fā)展和現(xiàn)代化建設的根本問題，歷來受到黨和政府的高度關注?！掇r(nóng)村土地承包法》特別強調(diào)了農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)權，不僅在政治上保護了農(nóng)民的土地權益，還給占中國人口73%的廣大農(nóng)民提供了一個法律武器。以法律的形式保障農(nóng)民的土地權益，代表了最廣大人民的根本利益，體現(xiàn)了執(zhí)政為民的精神?！吨泄仓醒腙P于做好農(nóng)戶承包地使用權流轉(zhuǎn)工作的通知》，要求做好農(nóng)戶承包地使用權流轉(zhuǎn)工作，在我黨歷史上第一次提出了農(nóng)戶承包地使用權流轉(zhuǎn)的要求。黨的十六大報告進一步指出：“堅持黨在農(nóng)村的基本政策，長期穩(wěn)定并不斷完善以家庭承包經(jīng)營為基礎、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。有條件的地方，可按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t進行土地承包經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)，逐步發(fā)展規(guī)模經(jīng)營?！边@對我們?nèi)绾芜M一步加強農(nóng)村土地管理，確保農(nóng)業(yè)基礎地位具有十分重要的指導意義。因此，研究農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度，健全、完善和創(chuàng)新農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)機制，是當前我國土地政策法律研究的重點。

一、農(nóng)村集體土地使用權流轉(zhuǎn)的主要內(nèi)涵

土地權利的流轉(zhuǎn)，一般是指土地所有權的流轉(zhuǎn)，如政府征用土地，致使農(nóng)民 集體所有的土地轉(zhuǎn)為國有土地。在現(xiàn)階段，我國土地流轉(zhuǎn)更多的表現(xiàn)為土地使用權的流轉(zhuǎn)。

農(nóng)村集體土地使用權的流轉(zhuǎn)，在農(nóng)村主要表現(xiàn)為農(nóng)用地的內(nèi)部流轉(zhuǎn)(指由已承包土地的農(nóng)戶在自愿的基礎上，將該土地的使用權在一定的限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓給其他的單位和個人)以及農(nóng)村集體非農(nóng)建設用地的流轉(zhuǎn)。按照我國《憲法》和現(xiàn)行的土地管理法，集體非農(nóng)建設用地進入市場流轉(zhuǎn)是不合法的。因此，在研究農(nóng)用地使用權的流轉(zhuǎn)時，最狹義、最典型的土地流轉(zhuǎn)的概念，是指得到土地承包經(jīng)營權的農(nóng)戶再把承包經(jīng)營權全部或部分轉(zhuǎn)移給其他主體的行為，這也是本文討論的主題。

二、建立農(nóng)村集體土地使用權流轉(zhuǎn)機制是市場配置資源的客觀要求

改革開放以后，我國農(nóng)村實行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制。集體土地所有權與使用權、經(jīng)營權和收益權得到了分離，土地流轉(zhuǎn)開始活躍起來。但是，目前的家庭

聯(lián)產(chǎn)承包責任制是在中國社會發(fā)生重大轉(zhuǎn)折時期的特殊歷史條件下形成的，主要依靠農(nóng)民群眾的自發(fā)力量推動建立的，這就注定了制度本身的不完善性以及后續(xù)補充、修改、完善工作的長期性。家庭經(jīng)營承包盡管有效地解決了勞動和報酬的脫節(jié)問題，實現(xiàn)了責、權、利的統(tǒng)一，但終究還不是完整的農(nóng)地制度，特別是隨著生產(chǎn)力的發(fā)展和經(jīng)濟體制改革的進一步深化，這種制度的缺陷就越發(fā)明顯地表現(xiàn)出來，諸如因農(nóng)村土地所有權主體“模糊”，造成了實施現(xiàn)行農(nóng)地制度的困難；土地變動頻繁、人地關系不穩(wěn)；農(nóng)戶土地規(guī)模小，地塊細碎，效益低；土地轉(zhuǎn)讓收益分配不公與失序；土地糾紛多等問題。特別是我國已經(jīng)加入世界貿(mào)易組織（WTO），現(xiàn)行制度與市場經(jīng)濟和社會化大生產(chǎn)趨勢不相適應。反映到土地流轉(zhuǎn)領域，由于農(nóng)戶的土地權利過小過少，土地產(chǎn)權不明晰，土地使用者不能夠依照法定程序自主地有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地，因而大大阻礙了土地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)育和完善，同時也造成了土地隱性市場和投機活動的猖獗，影響了土地資源在市場經(jīng)濟條件下的合理配置和優(yōu)化。因此，建立、完善和創(chuàng)新農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)機制，不僅是土地資源配置適應市場經(jīng)濟的需要，也是貫徹“十六大”精神、促進農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然要求。

三、農(nóng)用地使用權流轉(zhuǎn)是健全和完善我國農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營制度乃至整個土地制度的重要內(nèi)容

根據(jù)土地流轉(zhuǎn)的本質(zhì)特征，不論是農(nóng)村集體土地所有權的流轉(zhuǎn)(國家征用)，還是土地使用權的流轉(zhuǎn)都屬于土地流轉(zhuǎn)的范疇，從理論上不能否定其中任何一種形式的土地流轉(zhuǎn)。現(xiàn)階段，弱化所有權、強化使用權是經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，在土地問題上也是如此。落實農(nóng)民土地權利的根本之策，就是在法律上認可農(nóng)民得到的承包權是物權，因此，在農(nóng)戶依法取得了農(nóng)用地的承包權后，承認農(nóng)戶具有將使用權再次轉(zhuǎn)移的權利，這是尊重農(nóng)民權利，推動土地規(guī)模經(jīng)營，促進農(nóng)業(yè)進一步發(fā)展的重大措施，合于邏輯，合于法理，有助于從理論上理順產(chǎn)權關系，促進土地流轉(zhuǎn)制度乃至整個土地制度的科學研究，是健全和完善我國農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營制度乃至整個土地制度的重要內(nèi)容。具體表現(xiàn)在：

(一)農(nóng)用地使用權的流轉(zhuǎn)有助于稀缺和有限的土地資源得到更優(yōu)配置。市場經(jīng)濟發(fā)展和社會發(fā)展的需求，促使土地這一基本資源升值，變得愈加珍貴。只有建立實施科學、合理的農(nóng)用地使用權流轉(zhuǎn)制度，才能實現(xiàn)土地資源的合理配置與潛在價值。

(二)農(nóng)用地使用權的流轉(zhuǎn)將促進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平，降低

生產(chǎn)成本。在市場經(jīng)濟條件下，實行土地使用權流轉(zhuǎn)制度后，農(nóng)民在自己保留承包權的前提下，從自身利益出發(fā)，自愿地將無力耕種或不愿耕種的土地及時轉(zhuǎn)讓出去，將土地調(diào)整的決策權分散到各個農(nóng)戶，有利于促進土地的適度集中和規(guī)模經(jīng)營的實現(xiàn)。同時，明確農(nóng)戶自己有決定土地流轉(zhuǎn)的權利，也可消除農(nóng)民害怕集體頻繁調(diào)整土地的顧慮，從而增加農(nóng)業(yè)投資，加強土地集約化經(jīng)營。

(三)土地使用權流轉(zhuǎn)可以促進農(nóng)村勞動力進一步優(yōu)化組合。土地流轉(zhuǎn)可以使經(jīng)營中發(fā)生的勞地比例失調(diào)得以及時自然調(diào)整，從而使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力要素在總體上保持動態(tài)的優(yōu)化組合。

(四)完善的土地使用權流轉(zhuǎn)制度有利于穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關系。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是實際土地使用權的再分配和優(yōu)化過程，它有利于使那些勞動力緊張的農(nóng)戶或從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)戶，在保留其承包權的前提下，將土地使用權流轉(zhuǎn)出去，讓種田大戶去專門集中經(jīng)營土地，促進農(nóng)業(yè)的整體發(fā)展。

(五)新的土地流轉(zhuǎn)制度具有強大的農(nóng)村政治穩(wěn)定和社會安定的保障功能。隨著城鎮(zhèn)建設規(guī)模的逐步擴大和新的工程項目的實施，農(nóng)用地的非農(nóng)化使用規(guī)模越來越大，違法轉(zhuǎn)讓和剝奪土地承包者受償權的現(xiàn)象相當普遍，由此而引發(fā)的干群矛盾甚至沖突相當嚴重。如果以法律形式明晰土地的支配權和轉(zhuǎn)讓收益權，那么必定有利于農(nóng)村社會的長治久安。

四、建立農(nóng)村集體土地使用權流轉(zhuǎn)新機制的主要途徑

(一)要建立有利于保護農(nóng)民群眾利益和促進經(jīng)濟發(fā)展的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)體系，為依法建立新的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場提供法律保護和政策依據(jù)。

目前，我國土地產(chǎn)權流轉(zhuǎn)方面的法律、法規(guī)還不健全，尤其在集體土地使用權的流轉(zhuǎn)方面存在較多的“空白”，而這些權利的流轉(zhuǎn)隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，將變得越來越頻繁，因此，急需研究和制定這方面的政策，以完善產(chǎn)權流轉(zhuǎn)制度的法律體系。

(二)加快建立、健全農(nóng)用地使用權流轉(zhuǎn)市場體系建設。

土地使用權流通市場，一方面發(fā)揮著中介作用，為轉(zhuǎn)讓方和受讓方牽線搭橋，促成交易；另一方面又發(fā)揮著市場監(jiān)督作用，防止發(fā)生土地投機等非法交易的行

為。從理論上進一步分析，農(nóng)用地使用權流轉(zhuǎn)市場具有以下功能：第一，優(yōu)化農(nóng)用地資源的配置，即運用價格的機制來引導農(nóng)用地的供給與需求；第二，溝通農(nóng)村土地經(jīng)濟關系，評價土地價值；第三，傳導經(jīng)濟信息，溝通供需，促成交易，活躍經(jīng)濟；第四，協(xié)調(diào)土地收益分配與平衡供求的矛盾。

現(xiàn)階段要建立農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場，促進農(nóng)用地使用權的流轉(zhuǎn)，可以從以下幾方面著手：

研究建立農(nóng)用地使用權流轉(zhuǎn)市場的運行機制，重點是農(nóng)用地使用權的價格機制。要實行公平地價制度，運用科學的方法確定與國有土地使用權價格相協(xié)調(diào)的農(nóng)用地使用權流轉(zhuǎn)市場的基準地價，由國土資源管理部門定期公布?？梢晕芯哂械貎r評估資格的地價評估單位和評估師評估地價，并報請土地行政主管部門審定。就農(nóng)用地使用權流轉(zhuǎn)的約束機制而言，要建立健全法律法規(guī)約束、金融約束、稅收約束、產(chǎn)權約束、內(nèi)部責任義務約束機制。就農(nóng)用地使用權流轉(zhuǎn)的中介機制而言，農(nóng)用地使用權流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展需要配套的市場中介服務體系，要建立包括咨詢、評估、代理、仲裁等機構(gòu)及其相關的制度，并做好農(nóng)地保險等工作。就農(nóng)用地使用權流轉(zhuǎn)的收益分配制度而言，應當使土地使用權流轉(zhuǎn)的收益在交易當事人之間合理分配，以保護各方的合法權利和利益。另外，還要采取措施，促使農(nóng)用地使用權交易活動的公開化、契約化、貨幣化，提高農(nóng)用地使用權市場的透明度。

(三)做好農(nóng)用地產(chǎn)權管理工作。

1.準確界定土地所有權主體。集體土地的所有權主體在法律上似乎早已確定，然而由于種種原因，實際上所有權的主體并不明確，這就給土地產(chǎn)權管理帶來了困難，因此，必須在法律上進一步明確界定產(chǎn)權主體。對于集體土地，有條件的地方應當建設鄉(xiāng)、村、組各級以土地為主的股份合作公司等集體經(jīng)濟組織，并真正明確其法人地位，依法行使集體土地所有權，使其成為可以根據(jù)生產(chǎn)需要和市場規(guī)律，依法獨立地進行土地經(jīng)營活動的經(jīng)濟組織。把鄉(xiāng)級政府和村干部個人在土地流轉(zhuǎn)過程中的支配權、收益分配權剔除掉。

2.理順土地產(chǎn)權關系。要理順土地產(chǎn)權與管理權之間的關系，一切土地產(chǎn)權的流通均應在法律允許的范圍內(nèi)運行。同時要理順土地產(chǎn)權內(nèi)部的關系，即所有權與使用權、經(jīng)營權、收益權、部分處置權以及租賃權、抵押權等權利的關系。

3.加強土地登記。一切土地產(chǎn)權的流轉(zhuǎn)都必須進行土地登記，否則，土地產(chǎn)權人的權利就無法得到保證。但是，當前土地登記工作存在著明顯的滯后性，在沒有辦理土地登記、領取土地權利證書前，土地權利人就已經(jīng)實際上取得了用地的權利，這就造成了土地登記工作在人們心目中可有可無的印象，其原因除了有管理機制不順外，還有土地登記的基礎工作跟不上等。因此，加強土地登記工作，不僅要強化法律宣傳、提高土地使用者的法律意識，而且要改革管理體制，并努力做好基礎工作，使土地登記成為惟一的合法使用土地的前提條件。

4.抓緊土地管理的基礎工作，如根據(jù)農(nóng)用地的位置和土地肥沃程度進行分等、定級。抓緊地籍管理和土地利用的規(guī)訓工作，對土地利用以及權屬的變動加以監(jiān)督，同時跟蹤土地數(shù)量和質(zhì)量的動態(tài)變化，為土地流轉(zhuǎn)提供準確信息。

(四)抓緊研究制定農(nóng)用地使用權的抵押制度。

發(fā)展農(nóng)業(yè)，需要強有力的資金支持。在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的各個關鍵階段，為了不誤農(nóng)時，農(nóng)民在自有資金不足的情況下，為了生產(chǎn)的發(fā)展，必然向金融機構(gòu)提出借貸的要求。但金融機構(gòu)卻由于種種原因不能滿足農(nóng)民不斷增長的對信貸資金的需求，民間借貸市場就趁機發(fā)展起來，農(nóng)村的不穩(wěn)定因素也隨之增加。政府應當在賦予農(nóng)民對耕地等集體土地使用權以物權地位的基礎上，允許耕地等集體土地的使用權作為可以抵押的財產(chǎn)，以此作擔保向銀行等金融機構(gòu)取得貸款，從而使發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有可靠的信貸資金作保證。

(五)合理調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加大農(nóng)地流轉(zhuǎn)拉動力。

圍繞提高質(zhì)量和效益這個中心環(huán)節(jié)，國家和集體經(jīng)濟組織在保證農(nóng)民有充分的決策經(jīng)營權的基礎上，可以通過產(chǎn)業(yè)政策和社會化服務引導農(nóng)民進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)作物布局，根據(jù)市場需求進行生產(chǎn)。與此同時，組織農(nóng)戶進入市場參與流通，搞活農(nóng)產(chǎn)品的流通，提高土地的產(chǎn)出率，加大農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的拉動力。

(六)穩(wěn)步推進農(nóng)地股份合作制，實現(xiàn)農(nóng)地適度規(guī)模經(jīng)營。

農(nóng)業(yè)股份合作制在克服土地使用的分散性，促進土地集約化經(jīng)營，穩(wěn)定農(nóng)地關系，加速我國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設方面的作用是顯而易見的。我國浙江、廣東、江西、河北等地近年來已探索了幾種農(nóng)業(yè)土地股份制的模式或做法，取得了明顯的社會效益和經(jīng)濟效益。但是，農(nóng)地股份合作制前提是把土地作為一種商品，允許土地使用權入股，允許土地使用權合理流轉(zhuǎn)，這是農(nóng)村土地使用權改革的深化，因而必須在穩(wěn)定和完善家庭土地承包制的基礎上進行?，F(xiàn)階段，在我國推進農(nóng)地股份合作制，要在經(jīng)濟較發(fā)達、農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營程度低下的地區(qū)積極試點、穩(wěn)步推進，以促進土地使用權的合理流轉(zhuǎn)。

(七)各級國土資源管理部門要加強對農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管。

允許農(nóng)村集體土地使用權流轉(zhuǎn)，要認真執(zhí)行現(xiàn)行土地制度，確保政策上的合法性。要堅持自愿、有償?shù)脑瓌t，不得以任何理由強制農(nóng)戶流轉(zhuǎn)。要做到確保所有權，穩(wěn)定承包權，搞活使用權，國家對農(nóng)戶承包土地的流轉(zhuǎn)，要在政策上給予鼓勵和支持的同時，對流轉(zhuǎn)的辦法、程序、合同關系的變更及相關的制約都要做出明確的規(guī)定，制定鼓勵農(nóng)村勞動力外出打工或務工經(jīng)商政策，加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移步伐，促進農(nóng)村分工、分業(yè)的發(fā)展。農(nóng)村土地使用權流轉(zhuǎn)一定要保持農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)用途，要杜絕借流轉(zhuǎn)之機，改變耕地性質(zhì)的現(xiàn)象，確保農(nóng)村土地的合理流轉(zhuǎn)。要高度重視農(nóng)地流轉(zhuǎn)的調(diào)查研究工作，對流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的原因、內(nèi)在規(guī)律、客觀環(huán)境進行深入分析，積極探索和建立科學的流轉(zhuǎn)管理的方式、方法，規(guī)范流轉(zhuǎn)市場服務行為。參照國有土地流轉(zhuǎn)市場管理的法規(guī)和辦法，開展執(zhí)法監(jiān)管工作，引導集體土地市場健康發(fā)育。

建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機制，實現(xiàn)農(nóng)村集體土地的資本化運作，是我國土地使用制度的又一次革命，只有讓農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)起來，才能應對加入WTO所帶來的沖擊和挑戰(zhàn)，也才能為徹底解決“三農(nóng)”問題創(chuàng)造條件。

第五篇：《自編》農(nóng)村集體土地使用權流轉(zhuǎn)注意事項

注意事項

1.該宗土地的性質(zhì)是屬于農(nóng)村個人承包地還是農(nóng)村集體所有未承包地（非建設用地），現(xiàn)土地使用者是否可以獲得全體村民（或村民小組委員會同意）認可該宗土地為其個人擁有永久承包權的許可。如需要，是否可以提供自然屯所有村民的簽字或者村民小組委員會（屯長等人）共同簽訂同意受讓人合理擁有該宗土地永久承包經(jīng)營權。2.土地管理部門和農(nóng)業(yè)管理部門是否對這宗土地出具有土地承包書等有效證書，如開荒者未有承包書，如何獲得土地承包書，或者協(xié)助受讓人獲得該宗土地承包書或者使用權證。

3.該宗土地首次流轉(zhuǎn)的相關備案（土地管理所 農(nóng)業(yè)局經(jīng)管站 村委），村民如何獲得“四荒”土地使用權。

4．該宗土地必須是未受屯與屯、村民之間爭議的集體所有土地，需要時經(jīng)村委出具證明和公正，承認該宗土地為屯里集體所有土地或開荒人承包地。

5．擁有農(nóng)村集體土地承包權的農(nóng)戶才可以自行決定土地的流轉(zhuǎn)，如出租，出讓等。但只能在有限的土地承包經(jīng)營權范圍和期限內(nèi)進行土地流轉(zhuǎn)。首先要明確誰擁有土地承包權（或所有權），才能跟其簽訂土地使用權（租賃合同）。

6．集體土地流轉(zhuǎn)須經(jīng)過三分之二以上村民或村民代表簽字同意才能流轉(zhuǎn)給非本土地經(jīng)濟合作組織。