第一篇：房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型

此次講座是要講房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，開始我們了解一下房地產(chǎn)的過程，房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織?？偨Y(jié)一下，就是不動產(chǎn)，周期長，資金大。首先是經(jīng)營，我們要了解市場，了解客戶、市場變化規(guī)律，進行市場調(diào)查，拿土地，然后產(chǎn)品設(shè)計。第二部分就是銷售，主要目的就是使其周期變短，現(xiàn)在我們就來了解銷售的轉(zhuǎn)變。

被動式“坐銷”。這種房地產(chǎn)銷售形式是房地產(chǎn)賣方市場時期的主要銷售形式，銷售人員根據(jù)自身產(chǎn)品單向與置業(yè)者溝通，置業(yè)者口頭說需要什么樣的房屋，就尋找與之相似的產(chǎn)品，當(dāng)置業(yè)者說不買時，就認為置業(yè)者不可能買，他們從不了解置業(yè)者的購買動機，從不主動解除置業(yè)者的購買抗拒。他們忽略了置業(yè)者不是專業(yè)購買者，有時對自己的需求是描述不清楚的。他們就像故事中的第一位推銷員，經(jīng)常用“不可能”來結(jié)束一位顧客的購買行為。除廣告宣傳之外，把更多的精力集中銷售層面，而忽視營銷策劃層面的工作。且面向大眾，精準(zhǔn)度差，成交率低，客戶接待僅限于售樓處。這種房地產(chǎn)銷售形式在我國房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步階段，還是房地產(chǎn)賣房市場時非常普遍，當(dāng)然，在今天的房地產(chǎn)銷售市場仍然有不少這樣的售樓員存在，他們共同的特點是帶著有色眼鏡看待前來的置業(yè)者，“挑剔”是他們的拿手好戲，這些售樓人員普遍業(yè)績不太好。

走出去“行銷”

近兩年來，不少大型開發(fā)商也在嘗試一些新的銷售模式，比如通過舉辦各類大型文藝演出、組織外地看樓活動等，加強與業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主之間的溝通。

行銷是主動尋找客戶或在客戶最有可能出現(xiàn)的地方等待，直接面向目標(biāo)客戶，精準(zhǔn)度高，成交率高，而且可設(shè)置若干客戶接待地點。

“走出去”的嘗試，正在使原有的銷售格局悄悄發(fā)生改變。其實，對購房的主流人群來說，開發(fā)商的營銷策略對其影響頗深，現(xiàn)代人在購房選擇時往往會為之所動。在傳統(tǒng)的住宅領(lǐng)域，行銷模式做得最成功的莫過于星河灣。老師表示，在房地產(chǎn)資本化屬性日益增強的今天，不僅僅商業(yè)地產(chǎn)，住宅類房產(chǎn)也已經(jīng)不能簡單地界定為“商品”，它的“投資品”屬性也在與日俱增。而在投資品領(lǐng)域，尤其金融領(lǐng)域，行銷將成為最有效、也是最被推崇的營銷模式。老師也給了我們一些方式建議

1.客戶開發(fā)：大客戶的開發(fā)

2.活動營銷：業(yè)主、準(zhǔn)客戶關(guān)系維護

3.外場巡展：商業(yè)中心，集中辦公區(qū)

4.一、二手房聯(lián)動

5.跨區(qū)域營銷：跨地域多盤聯(lián)動

6.跨領(lǐng)域營銷：環(huán)環(huán)相扣，相輔相成，制勝法則

當(dāng)然模式不只這些，我們現(xiàn)在的轉(zhuǎn)變過程就是從聯(lián)合代理到分銷再到聯(lián)合代理+分銷。老師強調(diào)，渠道的開拓方向很多，最重要的是各取所需，找到合作的契機。相信在不久的將來，還會有不斷的房地產(chǎn)營銷新策略誕。

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展

進入2014年的房地產(chǎn)行業(yè)，充滿了挑戰(zhàn)和不確定性。對房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)的分析，對房地產(chǎn)金融的解讀，對房地產(chǎn)政策的分析，在房地產(chǎn)圈內(nèi)圈外都引起了很大的關(guān)注，這些分析和解讀有助于我們理性看待這個行業(yè)和市場。作為一個地產(chǎn)從業(yè)者，除了這些分析和判斷外，我們更多的在思考企業(yè)怎么轉(zhuǎn)型和發(fā)展。

理解企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展，就離不開思考的背景，這個背景就是我們對于行業(yè)和市場的認識。除了這些大量的數(shù)據(jù)分析之外，我想從另外的角度提幾個看法。

第一部分：對于當(dāng)下和未來的4個判斷

一、房地產(chǎn)的充裕時代正在加速到來

“充裕時代”這個詞，是克里斯-安德森在《免費》這本書中所提出的叫一個重要的概念。什么叫充裕時代？也就是說我們的傳統(tǒng)行業(yè)，我們的傳統(tǒng)產(chǎn)品已經(jīng)普遍的面臨了充裕時代。

在這里，我要借用這個詞，來說明，我對房地產(chǎn)行業(yè)的理解和思考。房地產(chǎn)行業(yè)要達到《免費》中所提到的“充裕時代”當(dāng)然還為時尚早。但是一些現(xiàn)象卻在說明這個趨勢遲早要到來。

突出表現(xiàn)在：絕大多數(shù)房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的時代已經(jīng)結(jié)束，一些產(chǎn)品，比如一些商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化產(chǎn)品現(xiàn)象明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率在下滑等等。

這個現(xiàn)實都在提醒我們?nèi)ニ伎?，我們這個行業(yè)要更多去想怎么樣在這樣的一個常態(tài)下，再這樣一個客觀事實下去生存、發(fā)展，也就是說，我們這個行業(yè)遲早會回歸，我們要正確去看待這個客觀的趨勢，并且提前做好準(zhǔn)備。

充裕時代的到來，在說明我們這個行業(yè)在向傳統(tǒng)行業(yè)回歸，但是相比傳統(tǒng)行業(yè)，我們這個行業(yè)的利潤率相比傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)還是比較高，全年的開發(fā)量，銷售量還處在一個較高的水平，這些都說明，充裕時代并不是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的結(jié)束，而是行業(yè)轉(zhuǎn)型和發(fā)展的新的開始。

二、行業(yè)發(fā)展的機會在于差異化，在于不斷升級的消費需求

房地產(chǎn)行業(yè)的同質(zhì)化現(xiàn)象在不同的城市，不同的產(chǎn)品中都有所體現(xiàn)。比如一些城市綜合體項目，從項目的形態(tài)上，基本上就是購物中心、寫字樓、酒店或酒店式公寓再加上住宅。

在購物中心招商的品牌上，從一線品牌，到大家一窩蜂去找快時尚品牌。比如一些住宅產(chǎn)品，大家都覺得剛需是一個主要的市場，大家都開發(fā)剛需產(chǎn)品，在總價、產(chǎn)品面積、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)上都同質(zhì)化。供應(yīng)量很大，但是產(chǎn)品基本雷同。

但是從需求上看，我們是否很好的滿足了消費者呢？消費者的需求是在不斷變化的，在供不應(yīng)求的時代里，有房子住就是最大的需求，但是消費者的需求也在不斷升級的，因為消費者的需求是可以被教育的，當(dāng)他們基本的居住需求被滿足后，他們就會出現(xiàn)不同的，更多的，更好的需求，而這些需求的總體特點是差異化的，差異化需求是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的根本動力。

房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展一個重要的關(guān)鍵詞是：改善。我們可以問問在座的各位，你們對于房子的需求到位了嗎？很多人都不能說房子的改善就一步到位了。

回顧30年房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，就是不斷改善的歷史。我們從租房子住，到買60-70平米，到90-100平米，到120以上的三房，到花園洋房，到聯(lián)排，雙拼，到獨棟別墅。隨著面積的改善，消費者對于產(chǎn)品、品牌、服務(wù)、環(huán)境的要求越來越高，而這些高的要求就構(gòu)成了改善所導(dǎo)致的差異化，因為改善所導(dǎo)致的差異化的空間巨大，我們這個行業(yè)在這方面大有可為。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式正在發(fā)生變化，行業(yè)結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)分化

我們傳統(tǒng)的房地產(chǎn)的盈利模式，主要是賺的土地升值的錢，賺的是市場預(yù)期的錢，賺的是快速周轉(zhuǎn)的錢，而這些模式在當(dāng)下和未來都面臨著比較大的考驗。

我們的當(dāng)下和未來，還是要賺這些錢，但更多的是盈利模式在發(fā)生著更大的變化，我們將賺品牌溢價的錢，賺產(chǎn)品力的錢，賺服務(wù)的錢，賺資產(chǎn)管理的錢，賺金融的錢等等，這些盈利模式已經(jīng)初現(xiàn)端倪，未來會更加明顯。

在盈利模式發(fā)生變化的情況下，行業(yè)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。個人認為，未來的行業(yè)格局：

一是大的具有規(guī)模效益的企業(yè)集中度會提高，規(guī)模會繼續(xù)加大；二是一些中小開發(fā)企業(yè)，特別是一些成長型的中小企業(yè)，如果還繼續(xù)以規(guī)模為主要目標(biāo)，那將面臨很大的挑戰(zhàn)和困難，這些企業(yè)需要在規(guī)模和利潤率做出取舍，更多的要關(guān)注有質(zhì)量的增長；三是一定有一些這樣的企業(yè)，他們能夠提供好的產(chǎn)品，好的執(zhí)行力，好的服務(wù)從而獲得產(chǎn)品和品牌溢價，我稱之為精品型的開發(fā)商，我認為這是很多中小企業(yè)發(fā)展的方向。

四、產(chǎn)品分化，主題地產(chǎn)空間巨大，正在成為新的增長點

在充裕時代背景下，傳統(tǒng)的產(chǎn)品類型正在分化。第一是住宅產(chǎn)品，我認為未來住宅產(chǎn)品仍然是房地產(chǎn)開發(fā)的重點，但是傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品正在升級，傳統(tǒng)理解的所謂剛需概念其內(nèi)涵正在發(fā)生變化，需要提供精準(zhǔn)的，滿足差異化需求的產(chǎn)品。

第二是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是隨著整個城市格局的拉開而發(fā)展的，隨著全國大多數(shù)城市的城市格局基本形成，商業(yè)地產(chǎn)從新增量上看已經(jīng)十分有限的，但是隨著城市更新、國企混合所有制改革會帶來較大規(guī)模存量資產(chǎn)發(fā)展成為新的商業(yè)地產(chǎn)機會，這個機會需要我們?nèi)グ盐?，商業(yè)地產(chǎn)中存在的大量再改造，再重建，再設(shè)計，再運營的機會。

第三是大量的主題地產(chǎn)機會，尤其是致力于為人們提供有質(zhì)量生活方式的主題地產(chǎn)機會值得認真研究和把握。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)和生活方式結(jié)合起來，和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)結(jié)合起來從而形成新的產(chǎn)城融合的投資機會，比如高端的教育、高端的健康醫(yī)療、高端的養(yǎng)生養(yǎng)老、高端的旅游度假、高端的體育養(yǎng)生等主題地產(chǎn)，該類型的地產(chǎn)既引領(lǐng)了所在城市、社區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級，又將這些內(nèi)容和人們的生活方式結(jié)合起來，生活方式的改變是更大、更長久的改變，主題地產(chǎn)的發(fā)展，引領(lǐng)了傳統(tǒng)住宅的升級，更帶來了房地產(chǎn)行業(yè)新的投資機會。第二部分：當(dāng)下和未來，企業(yè)的應(yīng)對之策

一、房地產(chǎn)企業(yè)要加快金融化、資本化，降低負債率，尤其是解決長期資金問題 當(dāng)下和未來，房地產(chǎn)企業(yè)最大的瓶頸是資金問題，尤其是長期資金，長期低成本的資金問題。這個問題在整個市場呈現(xiàn)賣方市場的時候，還可以通過快速銷售，快速回款等方式來解決，但是在買方市場的情況下，消費者開始變得理性和精明，開發(fā)商需要有長期低成本的資金去支撐企業(yè)的長期發(fā)展。

——企業(yè)要加快對接資本市場。這段時間，我接連認真看了王石先生的兩本書，《大道當(dāng)然》和《道路與夢想》，以及任志強先生的《野心優(yōu)雅》，這兩個企業(yè)以及更多的企業(yè)發(fā)展史中，很重要的一點，就是比較早的對接上資本市場，通過上市，企業(yè)獲得了更多的融資和發(fā)展的手段，比如增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債、銀行和長期資本的支持，這是對于支撐企業(yè)長期發(fā)展非常重要的保證。

——金融是一種融資手段，更是一種新的商業(yè)模式。過去房地產(chǎn)企業(yè)也在嘗試向金融轉(zhuǎn)型，很多企業(yè)推出基金，應(yīng)該說取得了一些進展和成績。但是，這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)背景的基金在發(fā)展到一定階段后，普遍都存在著瓶頸。出路在哪里？出路在于房地產(chǎn)的盈利模式可以向房地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)金融和基金不再是滿足于自身發(fā)展的融資平臺，它更多的是引領(lǐng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，打造房地產(chǎn)金融的能力，并且將房地產(chǎn)金融成為和房地產(chǎn)開發(fā)并行的產(chǎn)業(yè)載體，自身有很強的盈利模式。

——加快產(chǎn)品的資本化。我們要做的大量商業(yè)地產(chǎn)，未來要做的大量的主題地產(chǎn)，由于存在一定量的產(chǎn)業(yè)運營以及持有物業(yè)，這些物業(yè)就具有類金融的屬性?？梢酝ㄟ^信托、REITS、長期物業(yè)貸款等方式將其資本化，從而為企業(yè)發(fā)展獲取更多資金。

——加快和境內(nèi)外長期金融和資本對接力度。房地產(chǎn)金融市場上存在著大量的短期、高成本的錢，但是缺的是長期的，低成本的錢，這些錢存在于保險公司、養(yǎng)老基金等手中，企業(yè)需要加大力度，除了正常的銀行開發(fā)貸以及流動資金貸款等手段外，要和境內(nèi)外長期資本建立戰(zhàn)略合作，并且獲得長期的資金支持。

——采取聯(lián)盟、合作的方式，在公司或者項目層面引入不同的伙伴，分散風(fēng)險，保證企業(yè)和項目的可持續(xù)發(fā)展。在合作這個問題上，有兩種方式可以考慮，一種方式是針對項目自身的操盤能力有限，可以找一個更大的企業(yè)和品牌合作，自己作為財務(wù)投資人獲取收益，還有另外一種方式是基于自己很好的產(chǎn)品和項目操盤能力，引入其他企業(yè)一起合作。

二、加強投資能力，投資需要更精準(zhǔn)，需要創(chuàng)新

從長期資本的要求，行業(yè)和市場要求，房地產(chǎn)企業(yè)都需要加強其自身投資能力。投資能力建設(shè)上有幾點需要思考：

1、投資從精選城市到精選項目。我們這個行業(yè)說起投資，習(xí)慣的就是拿出多少個城市，拿出不同級別的城市進行分析，從而得出哪些城市有風(fēng)險，哪些城市有機會。

我覺得，城市數(shù)據(jù)可以如此詳細，并且能夠如此深刻分析，確實是我們做這個行業(yè)的一個巨大的進展。但是今天我們還要做這個行業(yè)，我們還需要在這些城市發(fā)展，我們就需要在城市分析的基礎(chǔ)上，更加關(guān)注項目本身的地段，項目本身的潛力，配套，環(huán)境，產(chǎn)業(yè)等。

我經(jīng)常舉個例子，杭州市場大家都在觀望，但是哪天告訴你西湖邊有一塊地，并且安全邊際高的情況下，你拿不拿？所以，精選項目未來項目投資的主流，需要加強和提高。

2、投資需要關(guān)注新機會，新產(chǎn)品下的投資機會。新機會在哪里？我認為有以下機會是值得關(guān)注的：

一是城市更新以及國企混合所有制改革中出現(xiàn)的存量資產(chǎn)機會。這些項目有的可能是舊的廠房，辦公，酒店，商場等，這些資產(chǎn)存在大量的擴建、改建、改造、再運營的機會，而城市更新中存在大量的城中村改造，這些機會是未來的新的投資方向。這些項目的盤活，考驗的是我們的投資能力，而投資能力的背后是考驗我們的產(chǎn)品能力，設(shè)計能力，運營能力，以及資產(chǎn)管理能力。

二是新城鎮(zhèn)建設(shè)。在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，主要中心城市郊區(qū)的新城鎮(zhèn)建設(shè)，特別是能提供高端生活方式的，融合現(xiàn)代服務(wù)業(yè)背景下產(chǎn)城融合，休閑度假和第一居所融合的新城鎮(zhèn)建設(shè)，高質(zhì)量城區(qū)的建設(shè)是未來的大機會。（有關(guān)旅游度假小鎮(zhèn)，請看筆者《重塑旅游地產(chǎn)商業(yè)模式》，東方早報，20140415）

三是致力于提高高質(zhì)量生活方式的主題地產(chǎn)機會。正如前面所述，高端的教育、醫(yī)療健康、旅游度假、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)滿足了人們差異化的，不斷升級的消費需求，這些產(chǎn)品得到了各地政府的歡迎，得到了消費者的歡迎，實現(xiàn)了多方面的共贏，應(yīng)該得到大力的發(fā)展。

3、投資的創(chuàng)新在于不僅是投項目，還在于投股權(quán)，投品牌。房地產(chǎn)企業(yè)的投資部門，從某種程度上就是拿地的部門，這是和公司的發(fā)展模式和戰(zhàn)略有關(guān)的。

但我們需要創(chuàng)新，我們未來的投資，不僅在于拿地，拿項目，更多的，我們可以研究房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈的各個環(huán)節(jié)，并且在各個環(huán)節(jié)上找到最好的品牌和企業(yè)進行投資。對股權(quán)和品牌的投資，有很多好處。

一是可以引領(lǐng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，讓企業(yè)變得更輕，也許到幾年或者幾十年后，我們的房地產(chǎn)企業(yè)變成了產(chǎn)業(yè)整合的集團，變成了品牌管理集團，我們將來獲取的是品牌運營的收益；二是所投的股權(quán)或品牌，從客觀上促進了企業(yè)資源整合能力的提高，而資源整合能力又是我們開發(fā)主題地產(chǎn)非常重要的資源。

4、投資要更多關(guān)注收購兼并中的投資機會。房地產(chǎn)行業(yè)存在著大量的收購兼并的機會，過去主要是通過收購股權(quán)獲取項目，而未來，可能存在并購公司的機會，特別是隨著國企混合所有制改革后，這些機會需要關(guān)注和跟進。

5、重視特殊情況不動產(chǎn)的投資。尤其是一些金融資產(chǎn)中的不動產(chǎn)投資機會，從過去的不良資產(chǎn)到現(xiàn)在存在的一些價值被低估，由于債務(wù)人流動性等問題而導(dǎo)致的問題金融資產(chǎn)中的不動產(chǎn)的機會。

6、投資要重視全球化的布局。全球化布局是有主線的，這條主線就是隨著中國人的生活遷移而帶來的在地域選擇上的變化。中國的消費者正在全球范圍內(nèi)流動，旅游、度假、消費、教育、事業(yè)、居住正在全球化，并且這個趨勢還在加速。這個趨勢，就需要我們認真審慎考慮在全球范圍內(nèi)去尋找投資機會。

一方面是中國人到全球去消費，那么可以考慮投資全球的好的品牌資源，比如好的酒店、度假村、百貨、電影、文化、娛樂等等，通過我們的投資，能夠給這些國外品牌帶來更多的中國市場的因素，另外一方面加大和這些品牌的合作，也可以給中國市場帶來更好的產(chǎn)品、更好的消費體驗；第三我們要根據(jù)全球遷移的趨勢，布點移民的區(qū)域，開發(fā)房地產(chǎn)項目；第四加強房地產(chǎn)金融的合作和布局。走出一條從不動產(chǎn)資產(chǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)到品牌資源到房地產(chǎn)金融的全球化布局之路。

7、投資能力的建設(shè)很重要的一方面是項目退出能力的建設(shè)。一個完整的投資，應(yīng)該是融、投、管、退的完整循環(huán)，所以一個項目投資的成功，一定是具備很好的退出渠道或通道的，不論是采取資產(chǎn)處置，上市，銷售等方法，實現(xiàn)資產(chǎn)的有序流動是房地產(chǎn)企業(yè)需要注重的。

三、加強產(chǎn)品力建設(shè)

1、以終為始，從把握消費者需求出發(fā)，加強產(chǎn)品力建設(shè)。消費者需求的持續(xù)的調(diào)研、分析是十分重要的，我們要充分借助大數(shù)據(jù)、移動互聯(lián)網(wǎng)等手段，加強消費者數(shù)據(jù)的建設(shè)，從而能夠更加精準(zhǔn)掌握消費者特征，購買行為，購買心理等，誰掌握了消費者，誰就能在未來的競爭中掌握主動。

2、加強產(chǎn)品的研究和設(shè)計能力。產(chǎn)品力建設(shè)是一個不斷持續(xù)的過程，尤其是在面向改善性需求情況下，產(chǎn)品的研究和設(shè)計能力需要在幾個方面開展工作：一是產(chǎn)品的技術(shù)、風(fēng)格、規(guī)范的創(chuàng)新；二是要加大對物業(yè)配比、產(chǎn)品組合的研究和設(shè)計；三是從注重物理空間的研究和設(shè)計，到更加注重軟件的建設(shè)，更加注重服務(wù)價值和服務(wù)產(chǎn)品的研究和設(shè)計。

3、成立專門的研究團隊、部門或研究院。在企業(yè)條件許可的情況下，要推動企業(yè)研發(fā)力量和團隊的建設(shè)，研究外部環(huán)境，研究市場，研究消費者，研究產(chǎn)品，研究服務(wù)，研究價值，這些研究最終都會落實到企業(yè)的產(chǎn)品，投資以及戰(zhàn)略中去，是非常重要的團隊和部門，不可小視。

4、注重服務(wù)產(chǎn)品的研究和設(shè)計。一是傳統(tǒng)的服務(wù)空間的價值再塑，比如一般小區(qū)的會所，過去只是承擔(dān)的簡單配套的功能，但是會所完全可以成為小區(qū)居民情感聯(lián)系，互動、社交的平臺，而這些平臺具有網(wǎng)絡(luò)所沒有的優(yōu)勢；

二是原來的小區(qū)商業(yè)僅僅是圍繞小區(qū)的簡單的商業(yè)功能的承載，小區(qū)商業(yè)的價值無法體現(xiàn)，小區(qū)商業(yè)完全是單向的，無法實現(xiàn)和小區(qū)居民的互動，如果將小區(qū)商業(yè)變成小區(qū)居民可以參與的創(chuàng)意市集，變成小區(qū)居民可以參與的商業(yè)載體，其價值就可以體現(xiàn)出來了；

三是可以大膽借鑒一些服務(wù)行業(yè)中好的做法引入到房地產(chǎn)項目中，比如將五星酒店的空間、設(shè)施、動線、服務(wù)水準(zhǔn)引入到項目中，提升項目的水準(zhǔn)。

5、環(huán)境和景觀是產(chǎn)品力的重要組成部分。當(dāng)住宅以及所在的小區(qū)越來越承擔(dān)著人們生活方式的空間的功能后，消費者會越來越注重環(huán)境、景觀所帶來的影響。

一是景觀和環(huán)境是項目風(fēng)格、文化的具體體現(xiàn)，比如歐式的、日本的、新亞洲風(fēng)格的，其實都可以通過景觀和環(huán)境表現(xiàn)出來，我覺得以中國、日本為代表的東方文化是觸動人們內(nèi)心深處的東西，這些文化所表現(xiàn)出來的空間，山、水、石、園林以及他們的組合是可以非常精彩的。

再加上，這些景觀和一些功能的疊加和組合，更加提升了項目的品質(zhì)，比如對于茶環(huán)境和空間的設(shè)計和研發(fā)等，比如在小區(qū)設(shè)置人造的沙灘，既滿足了小孩的需求，而且對于整個小區(qū)的品質(zhì)得到了很大的提升。

6、注重空間內(nèi)動線的設(shè)計，以及精裝修產(chǎn)品的研究?，F(xiàn)代社會的消費者，他們已經(jīng)越來越?jīng)]有時間和精力去自己裝修房子，人們越來越傾向于運用專業(yè)化分工去完成不同的工作，所以，房子內(nèi)空間的設(shè)計以及精裝修產(chǎn)品的研發(fā)以及品質(zhì)是決定一個項目品質(zhì)的最直接感受。

7、注重品牌建設(shè)。過去30年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)涌現(xiàn)了一些非常好的房地產(chǎn)項目和公司品牌，這些品牌在未來的競爭中將會體現(xiàn)更大的溢價能力，并且能夠成為企業(yè)發(fā)展的“護城河”，有很好的抗風(fēng)險能力。

品牌是一個公司，一個項目核心能力和優(yōu)勢的最集中體現(xiàn)，也是一個公司和項目價值的最集中體現(xiàn)。品牌的核心是價值，特別是我們想傳遞的價值以及在消費者心目中的價值，這些價值和消費者產(chǎn)生著某種聯(lián)系，特別是需要將品牌上升為消費者心目中的情感品牌，產(chǎn)生情感聯(lián)系，產(chǎn)生強大的品牌黏性，形成粉絲經(jīng)濟。

要充分利用新媒體，新網(wǎng)絡(luò)，新渠道，在將品牌價值傳達到最終消費者的通路上大膽運用新手段并且進行創(chuàng)新，增加消費者的體驗、參與，實現(xiàn)品牌價值的精準(zhǔn)傳遞。

四、加強開發(fā)和運營管理能力建設(shè)

1、從高周轉(zhuǎn)、快周轉(zhuǎn)到有質(zhì)量的周轉(zhuǎn)。

強調(diào)并執(zhí)行周轉(zhuǎn)，應(yīng)該是我們這個行業(yè)的巨大進步，采用快周轉(zhuǎn)的模式，也成就了一批知名的企業(yè)，這些企業(yè)無論是從資金的使用效率，開發(fā)周期、管理模式等方面都做出了很多的創(chuàng)新和進步，一時間也成為我們這個行業(yè)的主流之一。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入到新的發(fā)展階段，我們需要從高周轉(zhuǎn)、快周轉(zhuǎn)發(fā)展到有質(zhì)量的周轉(zhuǎn)，從提高產(chǎn)品品質(zhì)等方面促進企業(yè)更好更快發(fā)展。

2、提高資源整合能力

未來的房地產(chǎn)，不僅僅考驗開發(fā)能力，更多的考驗是資源的整合能力，比如所需要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的資源，主題地產(chǎn)從某種程度上就是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)承載的載體，是平臺，但是這些資源整合得好，就有可能出現(xiàn)當(dāng)時商業(yè)地產(chǎn)的模式一樣，一些品牌和資源跟著項目走，這樣有利于我們從整體上推進項目的投資和建設(shè)。

資源整合，一是我們可以投資這些資源或品牌，使他們成為我們緊密的合作伙伴；二是我們可以和這些資源和品牌達成戰(zhàn)略合作，在項目的獲取、項目開發(fā)技術(shù)、項目管理上提供幫助和支持；三是我們需要加強產(chǎn)品研發(fā)，想清楚，整明白，這些資源嫁接后，產(chǎn)業(yè)怎么賺錢，房地產(chǎn)怎么賺錢，其產(chǎn)品形態(tài)如何等很多問題，從某種程度上看，資源整合關(guān)鍵是產(chǎn)品，關(guān)鍵是盈利模式。

提高資源整合能力，一個基礎(chǔ)性的問題就是如何借用和管理好第三方力量，為我所用，提高項目開發(fā)水平，提升項目品質(zhì)。

一些企業(yè)在涉及一些新的主題地產(chǎn)，開發(fā)一些頂級項目的時候，經(jīng)常會碰到大量的設(shè)計單位、顧問單位、供應(yīng)商、咨詢機構(gòu)等等，如何管理好他們，最主要是從項目品質(zhì)、項目智慧、項目成本、項目周期等角度管理好，協(xié)調(diào)好是一個很具體的問題，如果管理得當(dāng)，企業(yè)就能將有些人力和資源外包，在節(jié)省成本的同時，卻擁有大量的高端的第三方力量。

3、加強資產(chǎn)管理能力建設(shè)

資產(chǎn)管理能力，最核心的就是資產(chǎn)和項目的保值增值能力，一個企業(yè)的資產(chǎn)管理能力，在很多方面都可以用到，一是增強房地產(chǎn)金融能力，提高房地產(chǎn)金融的盈利水平；二是在很多存量資產(chǎn)的改、擴建過程中，在存量資產(chǎn)的再經(jīng)營過程中都可以用到。資產(chǎn)管理能力是一個企業(yè)的系統(tǒng)能力，涉及到專業(yè)的設(shè)計能力、策劃能力、工程管理能力、品牌和資源整合能力、招商能力、運營管理能力等。

4、加強產(chǎn)業(yè)運營管理能力建設(shè)

產(chǎn)業(yè)運營，包括商場、購物中心、寫字樓、酒店、一些主題地產(chǎn)還涉及旅游、景點、主題樂園、養(yǎng)生、健康等內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)運營。這些主題地產(chǎn)需要大量的復(fù)合管理和運營的能力。

所以，對于這些項目，一定要想注重自身培養(yǎng)團隊和外部力量的結(jié)合，將來產(chǎn)業(yè)運營管理能力是一個企業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵所在，也是贏得未來競爭的非常重要的組成部分。

五、引領(lǐng)企業(yè)向現(xiàn)代企業(yè)治理轉(zhuǎn)型

30年的行業(yè)發(fā)展，造就了我們這個行業(yè)的巨大進步，其中就包括房地產(chǎn)企業(yè)治理的進步。但客觀上說，我們在這方面還有很多工作要做，發(fā)展的空間巨大。

1、提倡并執(zhí)行“陽光、規(guī)范、透明”的企業(yè)文化。

一個企業(yè)的文化，其重要的價值觀和文化基礎(chǔ)就是企業(yè)家的價值觀和管理哲學(xué)。每一個企業(yè)家背后都有其優(yōu)勢和不足，而一個成熟的企業(yè)，首先就是在文化上要充分理解貫徹企業(yè)家的價值觀，并在此基礎(chǔ)上，形成更加市場化、專業(yè)化并且建立能夠引領(lǐng)這個行業(yè)發(fā)展的企業(yè)文化。

對一個企業(yè)來說，“陽光、透明、規(guī)范”是基本的文化要求，在這之上，還會有更多的社會責(zé)任和企業(yè)公民，這些文化應(yīng)該堅持并身體力行。

2、實現(xiàn)職業(yè)化、市場化和專業(yè)化的團隊和運作機制。

最近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)涌現(xiàn)出很多的黑馬，或者一些新興的力量的興起，研究他們，你會發(fā)現(xiàn)一個很有趣的現(xiàn)象，就是所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離。

這些企業(yè)的老板通過董事會，通過目標(biāo)考核實現(xiàn)對企業(yè)的管控，而企業(yè)的經(jīng)營管理完全交給職業(yè)化團隊去操盤，其實萬科也是如此。任何一種治理結(jié)構(gòu)都有利有弊，但是實現(xiàn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，不失為一個可以探索的方向。

職業(yè)化的團隊最大的優(yōu)勢，就是懂得工作界面，懂得工作流程，并且在產(chǎn)品、技術(shù)、管理上更加專業(yè)。職業(yè)化團隊需要加強的正是企業(yè)家思維，要用企業(yè)家思維去對待工作，對待企業(yè)。

具體到一個房地產(chǎn)企業(yè)，什么是企業(yè)家思維？就是我們需要有成本意識，預(yù)算意識，開發(fā)周期的意識，管控和制衡的意識，要站在企業(yè)和企業(yè)家的立場和角度去看待工作，而企業(yè)家思維的形成，需要激發(fā)，需要培養(yǎng)尊重專業(yè)的平臺和空間，讓專業(yè)的人能夠在這樣的環(huán)境中充分發(fā)揮，能夠有空間和機會，從而創(chuàng)造更大價值。

3、加強團隊建設(shè)。

房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)下和未來的競爭，說到底是人才的競爭。誰擁有一個一支強大的團隊，誰就擁有了未來。招聘和留住好的人才，靠物質(zhì)條件，更靠文化、靠平臺，要讓人才在企業(yè)感覺到尊重，感覺到機會，感覺到空間，同時人才也選團隊，他要看我在和誰一起共事，團隊成員之間是否可以互相學(xué)習(xí)，共同進步。

同時，對于這些高效能人才，要嚴(yán)格要求，結(jié)果導(dǎo)向，同時尊重過程的付出，用制度和流程去管理，減少人治和隨意性，讓他們充分意識到團隊的重要，加強溝通和協(xié)作意識，從而實現(xiàn)企業(yè)的共同目標(biāo)。

團隊的建設(shè)，要更加注重工作界面的確立，以及流程，機制的建設(shè)。流程和機制建設(shè)，就是游戲規(guī)則的建立。

很多時候，我們?nèi)菀拙褪抡撌?，容易去做那些緊急但不重要的事情，但是這不能保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而是要通過流程和機制的建設(shè)，告訴團隊成員的角色、分工、職責(zé)、工作界面、步驟、程序以及考核和激勵，一切都是有章可循，提倡什么，反對什么，問題的解決機制都十分清楚。

流程和機制建立后，企業(yè)的最高決策者以及管理層要管住自己“閑不住的手”，學(xué)會授權(quán)、放權(quán)、學(xué)會用現(xiàn)代公司治理架構(gòu)去管理公司，學(xué)會管理和監(jiān)控，學(xué)會支持和服務(wù)，同時，加強正式和非正式溝通，只有這樣，流程和機制才能真正確立。

團隊建設(shè)，要學(xué)會在有限條件下做決策，更會學(xué)會接受團隊建設(shè)中不完美。比如人才的招聘，找到性價比高，完全符合你的要求的人才理論上是存在的，但實際上是很難完全達到的，因為受限于公司的規(guī)模、品牌、產(chǎn)品、項目、預(yù)算、團隊能力等多種因素，我們很難找到十分完全滿意的人才。

所以，我們需要在現(xiàn)有團隊中加強培訓(xùn)，尤其是專業(yè)上、團隊合作和溝通、工作方式和方法等問題上加強鍛煉，提高團隊能力，用團隊的智慧去彌補不足，實現(xiàn)公司和團隊的發(fā)展目標(biāo)。

2014年的當(dāng)下，我們需要“睜眼看世界”，關(guān)注這個行業(yè)的市場、城市、政策等數(shù)據(jù)，但更重要的是我們需要理清思路，清晰格局，同時我們需要“埋頭做事”，以市場為導(dǎo)向，重塑我們的產(chǎn)業(yè)價值鏈，在金融、投資、產(chǎn)品力、運營管理、現(xiàn)代企業(yè)治理等方面走出一條新路來，去應(yīng)對當(dāng)下，邁向未來。

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展

第一部分：對于當(dāng)下和未來的4個判斷

一、房地產(chǎn)的充裕時代已經(jīng)到來

“充裕時代”這個詞，是克里斯-安德森在《免費》這本書中所提出的叫一個重要的概念。什么叫充裕時代？也就是說我們的傳統(tǒng)行業(yè)，我們的傳統(tǒng)產(chǎn)品已經(jīng)普遍的面臨了充裕時代。

在這里，我要借用這個詞，來說明，我對房地產(chǎn)行業(yè)的理解和思考。房地產(chǎn)行業(yè)要達到《免費》中所提到的“充裕時代”當(dāng)然還為時尚早。但是一些現(xiàn)象卻在說明這個趨勢遲早要到來。

突出表現(xiàn)在：絕大多數(shù)房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的時代已經(jīng)結(jié)束，一些產(chǎn)品，比如一些商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化產(chǎn)品現(xiàn)象明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率在下滑等等。

這個現(xiàn)實都在提醒我們?nèi)ニ伎?，我們這個行業(yè)要更多去想怎么樣在這樣的一個常態(tài)下，再這樣一個客觀事實下去生存、發(fā)展，也就是說，我們這個行業(yè)遲早會回歸，我們要正確去看待這個客觀的趨勢，并且提前做好準(zhǔn)備。充裕時代并不是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的結(jié)束，而是行業(yè)轉(zhuǎn)型和發(fā)展的新的開始。

二、行業(yè)發(fā)展的機會在于差異化，在于不斷升級的消費需求

房地產(chǎn)行業(yè)的同質(zhì)化現(xiàn)象在不同的城市，不同的產(chǎn)品中都有所體現(xiàn)。比如一些城市綜合體項目，從項目的形態(tài)上，基本上就是購物中心、寫字樓、酒店或酒店式公寓再加上住宅。

比如一些住宅產(chǎn)品，大家都覺得剛需是一個主要的市場，大家都開發(fā)剛需產(chǎn)品，在總價、產(chǎn)品面積、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)上都同質(zhì)化。供應(yīng)量很大，但是產(chǎn)品基本雷同。

但是從需求上看，我們是否很好的滿足了消費者呢？消費者的需求是在不斷變化的，在供不應(yīng)求的時代里，有房子住就是最大的需求，但是消費者的需求也在不斷升級的，因為消費者的需求是可以被教育的，當(dāng)他們基本的居住需求被滿足后，他們就會出現(xiàn)不同的，更多的，更好的需求，而這些需求的總體特點是差異化的，差異化需求是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的根本動力。

房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展一個重要的關(guān)鍵詞是：改善。我們可以問問在座的各位，你們對于房子的需求到位了嗎？很多人都不能說房子的改善就一步到位了。

回顧30年房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，就是不斷改善的歷史。我們從租房子住，到買60-70平米，到90-100平米，到120以上的三房，到花園洋房，到聯(lián)排，雙拼，到獨棟別墅。隨著面積的改善，消費者對于產(chǎn)品、品牌、服務(wù)、環(huán)境的要求越來越高，而這些高的要求就構(gòu)成了改善所導(dǎo)致的差異化，因為改善所導(dǎo)致的差異化的空間巨大，我們這個行業(yè)在這方面大有可為。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式正在發(fā)生變化，行業(yè)結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)分化 我們傳統(tǒng)的房地產(chǎn)的盈利模式，主要是賺的土地升值的錢，賺的是市場預(yù)期的錢，賺的是快速周轉(zhuǎn)的錢，而這些模式在當(dāng)下和未來都面臨著比較大的考驗。

我們的當(dāng)下和未來，還是要賺這些錢，但更多的是盈利模式在發(fā)生著更大的變化，我們將賺品牌溢價的錢，賺產(chǎn)品力的錢，賺服務(wù)的錢，賺資產(chǎn)管理的錢，賺金融的錢等等，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式將會從依靠土地升值轉(zhuǎn)變到依靠產(chǎn)品盈利。房地產(chǎn)企業(yè)需要打造更優(yōu)秀的產(chǎn)品及差異化產(chǎn)品來獲得盈利。

在盈利模式發(fā)生變化的情況下，行業(yè)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。個人認為，未來的行業(yè)格局：

一是大的具有規(guī)模效益的企業(yè)集中度會提高，規(guī)模會繼續(xù)加大；二是一些中小開發(fā)企業(yè)，特別是一些成長型的中小企業(yè)，如果還繼續(xù)以規(guī)模為主要目標(biāo)，那將面臨很大的挑戰(zhàn)和困難，這些企業(yè)需要在規(guī)模和利潤率做出取舍，更多的要關(guān)注有質(zhì)量的增長；三是一定有一些這樣的企業(yè)，他們能夠提供好的產(chǎn)品，好的執(zhí)行力，好的服務(wù)從而獲得產(chǎn)品和品牌溢價，精品型的開發(fā)商是很多中小企業(yè)發(fā)展的方向，也是我們的發(fā)展方向。

四、產(chǎn)品分化，主題地產(chǎn)空間巨大，正在成為新的增長點

在充裕時代背景下，傳統(tǒng)的產(chǎn)品類型正在分化。第一是住宅產(chǎn)品，我認為未來住宅產(chǎn)品仍然是房地產(chǎn)開發(fā)的重點，但是傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品正在升級，傳統(tǒng)理解的所謂剛需概念其內(nèi)涵正在發(fā)生變化，需要提供精準(zhǔn)的，滿足差異化需求的產(chǎn)品。

第二是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是隨著整個城市格局的拉開而發(fā)展的，隨著全國大多數(shù)城市的城市格局基本形成，商業(yè)地產(chǎn)從新增量上看已經(jīng)十分有限的，但是隨著城市更新、國企混合所有制改革會帶來較大規(guī)模存量資產(chǎn)發(fā)展成為新的商業(yè)地產(chǎn)機會，這個機會需要我們?nèi)グ盐?，商業(yè)地產(chǎn)中存在的大量再改造，再重建，再設(shè)計，再運營的機會。

第三是大量的主題地產(chǎn)機會，尤其是致力于為人們提供有質(zhì)量生活方式的主題地產(chǎn)機會值得認真研究和把握。新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)（物流配送中心和社區(qū)服務(wù)業(yè)）的發(fā)展，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的空間。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)和生活方式結(jié)合起來，和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)結(jié)合起來從而形成新的產(chǎn)城融合的投資機會，比如高端的教育、高端的健康醫(yī)療、高端的養(yǎng)生養(yǎng)老、高端的旅游度假、高端的體育養(yǎng)生等主題地產(chǎn)，該類型的地產(chǎn)既引領(lǐng)了所在城市、社區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級，又將這些內(nèi)容和人們的生活方式結(jié)合起來，生活方式的改變是更大、更長久的改變，主題地產(chǎn)的發(fā)展，引領(lǐng)了傳統(tǒng)住宅的升級，更帶來了房地產(chǎn)行業(yè)新的投資機會。有了以上的判斷，我們一直在思考以下問題，如何才能找到適合自己轉(zhuǎn)型的方法和模式。

1、企業(yè)自身的資源能力如何支撐企業(yè)的轉(zhuǎn)型？一些關(guān)鍵能力如專業(yè)團隊、產(chǎn)業(yè)資源和企業(yè)信用（對應(yīng)的融資能力）將制約或深刻影響企業(yè)轉(zhuǎn)型的成敗。如果缺乏足夠的資源能力，如何以較低的成本獲取這些資源和能力？這需要經(jīng)營模式和管理能力的升級和創(chuàng)新。

2、轉(zhuǎn)型如何開始，從何開始？房企以項目為基本經(jīng)營單元的業(yè)務(wù)特征意味著，轉(zhuǎn)型應(yīng)該從選擇合適的項目進行試點、創(chuàng)新開始。對新項目，按照既定的轉(zhuǎn)型方向，設(shè)計財務(wù)模型、商業(yè)模式，積累細分市場的相關(guān)資源和能力。這需要應(yīng)用產(chǎn)品和裝備技術(shù)的升級和創(chuàng)新。

所以說當(dāng)下是轉(zhuǎn)型，未來是升級，貫穿始末的是創(chuàng)新。

第二部分：對于當(dāng)下（轉(zhuǎn)型）和未來（升級）的兩個思考

一、什么是轉(zhuǎn)型升級？什么是創(chuàng)新？

我認為，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，并不一定要等于轉(zhuǎn)產(chǎn)或轉(zhuǎn)行，轉(zhuǎn)型和升級應(yīng)當(dāng)更多的是強調(diào)發(fā)展和效益，產(chǎn)業(yè)內(nèi)的創(chuàng)新發(fā)展是為了升級，多渠道多方式創(chuàng)造盈利點是為了轉(zhuǎn)型。目前房產(chǎn)公司開展的主要工作，一方面，房產(chǎn)公司內(nèi)部要實現(xiàn)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，由開發(fā)形向運營型轉(zhuǎn)變，由銷售型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變，保安全抓質(zhì)量，同時為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓客戶推薦客戶給企業(yè)帶來更多的客戶；另一方面，房產(chǎn)公司結(jié)合建材，實現(xiàn)業(yè)務(wù)走出去，立足綜合管廊這一產(chǎn)品創(chuàng)新、技術(shù)領(lǐng)先的優(yōu)勢，積極拓展對外施工作業(yè)，以綜合管廊業(yè)務(wù)為突破口，帶動企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

所以，企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的內(nèi)涵:目的是通過產(chǎn)業(yè)升級來突破企業(yè)的發(fā)展瓶頸。主要內(nèi)容是提高產(chǎn)品附加值、拓展新業(yè)務(wù)、提升管理者自身的戰(zhàn)略決策水平。核心本質(zhì)就是通過管理體制進化來培育組織的應(yīng)變能力。最終使命是通過組織應(yīng)變能力，推動產(chǎn)業(yè)不斷升級和管理體制的不斷進化，來更好地適應(yīng)環(huán)境的復(fù)雜變化，并在日益激烈的市場競爭中獲得健康持續(xù)的生存和發(fā)展。

二、為什么要轉(zhuǎn)型升級？為什么要創(chuàng)新？

我們認為，房地產(chǎn)正處在一個存量市場越來越大、增量市場越來越小的時代，而環(huán)境背景決定發(fā)展方向。在開放的社會，一個企業(yè)要走向成功，需要順應(yīng)外部大環(huán)境的變化趨勢。不適應(yīng)，就要落后，就要“出局”。只有深刻把握外部環(huán)境的變化趨勢，才能判斷出正確的發(fā)展方向。轉(zhuǎn)型升級的直接好處就是提高產(chǎn)品附加值，增加企業(yè)盈利點，只有轉(zhuǎn)型升級這條路，才是制勝未來的根本出路。

早在2015年底總結(jié)時，集團公司就已經(jīng)指明了我們16年發(fā)展的主導(dǎo)方向：經(jīng)營方面，盤活現(xiàn)有資產(chǎn)去庫存，力爭將現(xiàn)有的1.5億元可賣住宅、商鋪完成70%的任務(wù)，計238套，盤活資產(chǎn)緩解企業(yè)資金壓力；由開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向運營企業(yè)，提升企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展；提升管理效能，保住行業(yè)領(lǐng)先地位；建設(shè)方面，與建材公司聯(lián)手拓展外部建設(shè)任務(wù)，實現(xiàn)盤活資產(chǎn)和養(yǎng)活隊伍；做好23#樓建設(shè)任務(wù)及其它需完善事宜；物業(yè)方面，提升物業(yè)服務(wù)，做好品質(zhì)提升工作，做好環(huán)境及車位整治，算好賬、核定高層繳費標(biāo)準(zhǔn)、實現(xiàn)物業(yè)不虧損。面對這些目標(biāo)，我們要如何進行轉(zhuǎn)型和升級？

第三部分：對于當(dāng)下（轉(zhuǎn)型）和未來（升級）的兩個對策

一、通過管理創(chuàng)新，加強團隊建設(shè)。

重新認識企業(yè)的“企”字，如果沒有了“人”字，企業(yè)也就終止了。我覺得很有道理，在現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展中，必須建立以人為本的管理思路?！笆陿淠?、百年樹人”，企業(yè)在“選人、用人、留人”的問題尤為重要，所以我們必須建立和健全我們的用人制度，切實的提高員工的技術(shù)水平，才能跟上我們公司硬件發(fā)展的步伐，企業(yè)才能更加的欣欣向榮。

房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)下和未來的競爭，說到底是人才的競爭。誰擁有一個一支強大的團隊，誰就擁有了未來。招聘和留住好的人才，靠物質(zhì)條件，更靠文化、靠平臺，要讓人才在企業(yè)感覺到尊重，感覺到機會，感覺到空間，同時人才也選團隊，他要看我在和誰一起共事，團隊成員之間是否可以互相學(xué)習(xí)，共同進步。

同時，對于這些高效能人才，要嚴(yán)格要求，結(jié)果導(dǎo)向，同時尊重過程的付出，用制度和流程去管理，減少人治和隨意性，讓他們充分意識到團隊的重要，加強溝通和協(xié)作意識，從而實現(xiàn)企業(yè)的共同目標(biāo)。

所以，我們需要鞏固現(xiàn)有團隊，通過加強學(xué)習(xí)，尤其是專業(yè)上、團隊合作和溝通、工作方式和方法等問題上加強鍛煉，提高團隊能力，打造一支執(zhí)行能力強、業(yè)務(wù)水平高的專業(yè)團隊。用團隊的智慧去彌補不足，實現(xiàn)公司和團隊的發(fā)展目標(biāo)。

二、通過經(jīng)營模式的創(chuàng)新，尋求具有帶動效應(yīng)的突破口。

房產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，必須不斷地創(chuàng)新經(jīng)營理念和模式，拓寬銷售渠道，強化服務(wù)意識，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，才能實現(xiàn)做大做強做精做長。變靜態(tài)經(jīng)營為動態(tài)經(jīng)營，市場不是靜止的，銷售上要拋棄傳統(tǒng)的以靜制動、以不變應(yīng)萬變的靜態(tài)經(jīng)營思維，時刻保持高度的危機感和緊迫感，建立企業(yè)主體的動態(tài)經(jīng)營策略，努力做到駕馭未 來而非經(jīng)營過去。

除此以外，還要實現(xiàn)經(jīng)營模式靈活多樣化，結(jié)合自身條件以及客戶情況，采取多種多樣的渠道銷售和客戶服務(wù)方式，做專做精做特，讓客戶滿意。由開發(fā)型企業(yè)向運營型企業(yè)轉(zhuǎn)變，目前和未來的市場是一個渠道為王、服務(wù)至上的市場，因此，房產(chǎn)企業(yè)要從發(fā)包商全向服務(wù)商轉(zhuǎn)變，從原來的以價格為導(dǎo)向，靠政策、靠行情實現(xiàn)盈利，向以精品工程為名片的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型、向以多渠道銷售的銷售模式轉(zhuǎn)型、向以服務(wù)為導(dǎo)向的服務(wù)模式轉(zhuǎn)型，全面適應(yīng)市場需求。

于此同時，大力拓展外部建設(shè)工程，提高施工能力。充分發(fā)揮現(xiàn)有團隊的指揮部作用，強化對人、機、物的協(xié)調(diào)力度，為外部施工建設(shè)保駕護航。對施工隊伍進行人才“輸血”，靠承攬工程為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級進行“造血”，以綜合管廊施工這一技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品領(lǐng)先的優(yōu)勢為突破口，打開企業(yè)轉(zhuǎn)型升級之門，實現(xiàn)由養(yǎng)活隊伍向盤活資產(chǎn)的根本轉(zhuǎn)變。

第四部分：對于當(dāng)下（轉(zhuǎn)型）和未來（升級）的四個目標(biāo)

以產(chǎn)品創(chuàng)新為途徑。一方面，通過對最終產(chǎn)品與細分市場的選擇，發(fā)展具有創(chuàng)新特色的建筑產(chǎn)品；另一方面，全面提高房屋的安全性、舒適性和功能性，打造質(zhì)量優(yōu)良、性價比優(yōu)、群眾滿意、社會放心的產(chǎn)品。保安全，抓質(zhì)量，打造卓越的團隊執(zhí)行力，成為精品型的房地產(chǎn)開發(fā)商。

以優(yōu)化成本為途徑?？茖W(xué)配置資源，優(yōu)化流程、整合房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈系統(tǒng)，以適應(yīng)不斷變化的顧客期望，為顧客提供最大化的產(chǎn)品價值。同時，集約節(jié)約利用資源，積極采用新技術(shù)、新產(chǎn)品、新材料以降低開發(fā)成本。

以創(chuàng)新管理為途徑。以企業(yè)經(jīng)營管理理念創(chuàng)新為突破口，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，為提升核心競爭力營造良好的內(nèi)部環(huán)境；建立與完善企業(yè)激勵和評價機制，充分調(diào)動員工積極性、主動性、創(chuàng)造性，培養(yǎng)員工的主人翁精神。

以樹立品牌為途徑。以房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)信譽、產(chǎn)品形象樹立品牌，企業(yè)在運營中，要高度重視社會效益、環(huán)境效益、履行社會責(zé)任，為社會服務(wù)，樹立良好的品牌形象。

“解放思想、轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)新發(fā)展” 為我們房產(chǎn)公司指明了方向，也為房產(chǎn)公司帶來了機遇，房產(chǎn)公司在新一輪的轉(zhuǎn)型發(fā)展中主要是解決好存量與增量的矛盾，存量就是對現(xiàn)有物資如何發(fā)揮最大的效能，對現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)如何升級，對現(xiàn)有人員如何調(diào)動最好的工作積極性，對現(xiàn)有的管理模式如何改變形式，減少阻力，提高效率。增量就是在發(fā)展中如何優(yōu)化資源，讓資源效益最大化；就是通過新工藝、新技術(shù)的應(yīng)用提高效益；就是要在新的業(yè)務(wù)拓展中尋找新的合作機遇、合作方式和盈利模式的更新?lián)Q代。

我們將珍惜這次轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)新發(fā)展的機遇，我們已初步認清了形勢，也在階段性特點的確立上有了新的理念。通過我們的努力，我們一定能撐過困境、扭轉(zhuǎn)逆勢，求得生存和發(fā)展。

想一生保暖必?zé)o出息，經(jīng)幾度饑寒方能有為。

感謝各位的聆聽！

第四篇：2014年下半年房地產(chǎn)市場機會=轉(zhuǎn)型+分化

2014年下半年房地產(chǎn)市場機會=轉(zhuǎn)型+分化

2014年上半年已悄然流逝?；厥走@半年，可謂艱辛復(fù)雜。中國房地產(chǎn)巔峰期已過，走到了逐步下行的階梯，越來越多的企業(yè)開始審時度勢，調(diào)整戰(zhàn)略，甚至進行轉(zhuǎn)型等新的嘗試。今天跟大家分享一組半年來的行業(yè)關(guān)鍵運行數(shù)據(jù)，看看這半年的市場到底怎樣？而下半年的工作該如何布局？

煎熬，收縮，市場向大中型企業(yè)加速集中——2014年半年總結(jié)

一、上半年全線城市回調(diào)，質(zhì)量最好的一線城市也未幸免

2014年上半年這波周期特點是市場主動回調(diào)，積極去庫存，以應(yīng)對周期。

在去年年底，估計行業(yè)里的大多數(shù)人都沒想到，2014年上半年市場會如此大規(guī)模下調(diào)。年終靚麗的銷售業(yè)績和慶功的歡樂已被新的業(yè)績壓力所代替。

2014年的市場蕭條具體表現(xiàn)在:幾乎所有城市的銷售與新開工面積都在下行調(diào)整。

從數(shù)據(jù)來看，開發(fā)商快速收縮戰(zhàn)線，新開工面積急速下降。2014年前四個月新開工面積下降了24%，而同期銷售面積下降8.6%。

進入5月后，全國房屋銷售面積降幅持續(xù)擴大，同比下降7.8%同時；商品房銷售額下降8.5%，降幅持續(xù)擴大。其中，住宅銷售額下降10.2%，辦公樓銷售額下降14.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長2.5%。

截止2014年5月末，全國房屋新開工面積為5.99億平方米，同比下降18.6%，降幅有所收窄；其中，住宅新開工面積42588萬平方米，下降21.6%。

從國金證券公布的市場平均出清周期來看，周期的增長也標(biāo)志著存貨在進一步積壓。

二、城市分化繼續(xù)

去年年底，我們在總結(jié)2013年市場狀況，并做2014年市場預(yù)測的時候，已經(jīng)做出市場即將產(chǎn)生分化的預(yù)測。半年過去了，這樣分化的市場局越來越像股票市場。當(dāng)經(jīng)濟基本面下行的時候，無論地方城市環(huán)境多么優(yōu)良，各地市場都會一起回調(diào)。但質(zhì)地優(yōu)秀的市場會比較抗跌，而素質(zhì)較差的市場則會迅速下滑。下面來看如下幾點總結(jié)：

1、2014年上半年，只有少數(shù)城市表現(xiàn)優(yōu)秀，多數(shù)城市下行。

2、京滬深成交量分別下滑48.6%、30.2%和36.7%，但均價依然堅挺；二線城市成交量價均出現(xiàn)分化，大多數(shù)城市成交量下滑2-3成，個別城市甚至下滑4-5成；個別城市出現(xiàn)均價停漲或下降的趨勢，內(nèi)部分化明顯。

3、總體來看，一、二、三線城市銷量累計同比下降41%、23%、26%；一、二、三線城市需去化10.8、18.1、22.7 個月，同比分別增加4.7、7.2、9.2 個月。

4、從區(qū)域分布來看，東部城市是重災(zāi)區(qū)，中部城市穩(wěn)定，西部城市略有下降。1-5月份，東部地區(qū)商品房銷售面積同比下降14.4%；銷售額下降14.7%。中部地區(qū)商品房銷售面積增長0.3%，銷售額增長3.2%。

西部地區(qū)商品房銷售面積9367萬平方米，下降2.1%，降幅收窄0.3個百分點；銷售額4855億元，增長1.8%，增速回落0.3個百分點。

5、從省會城市分布來看，2014年1-5月僅有南昌、合肥、石家莊3城市成交量反漲。

6、從出清周期絕對值和自身縱向數(shù)據(jù)分析供求關(guān)系相對較好的城市有南昌、南京、成都。

而蘇州、長沙、天津、杭州、福州去化周期上升較快，反映出市場還在持續(xù)惡化。

三、政策面從緊，但更趨于市場化，因地制宜

從政策面來看，2014年上半年的房地產(chǎn)政策體現(xiàn)為三個特征：

1、金融政策進一步從緊，銀行體系對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)始終謹(jǐn)慎。

2、去年三中全會之后，沒有新的全國性的行業(yè)調(diào)控政策出臺。一刀切、一盤棋的政策做法已經(jīng)過去。尊重地方特色的、以市場化為原則的調(diào)控政策成為主基調(diào)。

3、地方政府根據(jù)各自的地區(qū)形勢，逐步開始出臺刺激政策，以維持市場正常運轉(zhuǎn)。目前取消限購城市有：天津、佛山、無錫、寧波、呼和浩特、銅陵等。從另一方面可以看到的是，這些取消限購政策無疑都是高風(fēng)險市場。

四、大型房地產(chǎn)企業(yè)市場集中度大幅上升

上半年TOP10、TOP20 的市場份額分別達到18.6%和24.3%，其中TOP20 集中度較去年提升

5.4 個百分點，增幅為近年最大。

轉(zhuǎn)型、回歸一二線——下半年展望

展望目前中國房地產(chǎn)市場特征：“存量增加，增量遞減”，黃金十年已去，但還有“白銀十年”的發(fā)展機會。

具體來看2014年下半年，將呈現(xiàn)如下幾個趨勢：

一、下半年市場依舊低迷，但冷凍速度將趨緩，并逐步形成新的平衡。

通過投行對重點城市供需測算表明，下半年存在20%以上供需差.因此行業(yè)還存在去庫存的壓力。但這樣的壓力會比上半年減少，開工面積的低迷會有所緩解，但仍然保持低位。

二、一二線城市價格企穩(wěn)要好于三線城市，三線城市仍然將維持下降的趨勢。

市場環(huán)境較好的區(qū)域，新開工下行更有利于未來一年的區(qū)域地產(chǎn)市場。

一線城市的存銷比要遠遠低于二線城市，這代表一線城市的市場環(huán)境要更優(yōu)與二線城市。

三、庫存分化，少數(shù)城市優(yōu)異，多數(shù)城市仍舊難熬。

庫存是判斷一個城市市場冷熱的最關(guān)鍵的經(jīng)濟指標(biāo)。我們從庫存來看看未來市場發(fā)展趨勢。

1、從在建庫存數(shù)據(jù)來看，在建庫存較少的城市有合肥、廣州、南京，其中的合肥已經(jīng)比較接近歷史最低水平。

呼和浩特、烏魯木齊、蘭州、寧波在建庫存較大，這些城市中期房價會受到抑制，溫州的絕對水平雖然較高，但和自身相比，已經(jīng)處在去庫存過程中，相比歷史高點有明顯的下降。

2、從存量庫存數(shù)據(jù)來看，市場儼然分化成三個層次，分別是：

優(yōu)質(zhì)城市：合肥、成都

均衡城市：南京、蘇州、上海、廈門、廣州、深圳、南昌、重慶

問題城市：滁州、蕪湖、舟山、杭州、福州、湛江、北海、北京、青島、天津、錦州、威海、東營、九江、武漢、黃石、長沙、西安、大理、大同、呼和浩特

而在未來，青島、合肥、南京等城市未來房價彈性較高。

2014年下半年市場新機會

1、市場化產(chǎn)業(yè)園增長迅速，未來市場空間巨大。

從2014年的政府放權(quán)調(diào)控的特點可以看出，白銀時代的中國房地產(chǎn)市場，政府將進一步退回到裁判員的角色。未來行業(yè)內(nèi)，政府只負責(zé)管理公共事務(wù)，市場上的事務(wù)交由市場自行解決。這在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒏语@著。所謂專業(yè)的人做專業(yè)的事情。專業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)型企業(yè)在未來將在更大范圍內(nèi)替代政府性質(zhì)的低效招商的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這些專業(yè)公司在2014年將會鎖定更精準(zhǔn)的客群群體，高效率的發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2、東部城市舊城工業(yè)用地改造，存量市場的新機會

從上海下一步提升用地單位產(chǎn)值的思路來看，未來以上海為代表的東部城市集約化用地的原則將進一步控制外圍城市化的擴張，從城市中心低效的工業(yè)用地進行改造，提升土地價值，將是市場開拓的主旋律。

3、體驗式商業(yè)、社區(qū)型商業(yè)

從2005年興起的商業(yè)地產(chǎn)高增長時代已經(jīng)過去，特別是以城市綜合體、Mall類產(chǎn)品為代表的城市級商業(yè)地產(chǎn)浪潮頂峰已過，萬達是這次浪潮中最大的收獲者。下一步商業(yè)網(wǎng)點的普及，將進入更低級別的商業(yè)時代。這個時代里，區(qū)域級、社區(qū)級、小體量的商業(yè)將成為市場布局的重點。

社區(qū)型商業(yè)的發(fā)展將結(jié)合社區(qū)服務(wù)業(yè)的升級全面開展。因此社區(qū)商業(yè)從如今開始就具備了互聯(lián)網(wǎng)基因，線下服務(wù)、體驗及線上社區(qū)交流是社區(qū)商業(yè)最大特色。

體驗式是綜合體泡沫的唯一出路。如果綜合體運營商無法破解綜合體的課題，那么等待到最后就是窮途末路。

4、休閑養(yǎng)老地產(chǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)近兩年概念火熱，但這類產(chǎn)品總體來看，雷聲大雨點小。但不管怎樣，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是政府關(guān)注的一個重點領(lǐng)域，拿地的機會就在這里。下一步養(yǎng)老的發(fā)展的機會將是部分堅持中高端產(chǎn)品線的房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型重點。

5、文化旅游地產(chǎn)

休閑產(chǎn)業(yè)大潮是即商業(yè)服務(wù)業(yè)大潮之后，新的一波主流趨勢。大城市的生活方式升級更重要的是其根本驅(qū)動力。

萬達、迪斯尼、華僑城等文化旅游地產(chǎn)行業(yè)第一軍團又是看重這一波大潮的趨勢，希望進一步淘金。不管怎樣，首富的戰(zhàn)略眼光是值得關(guān)注的。畢竟能承載萬達這樣千億級企業(yè)持續(xù)高增長的行業(yè)不多，給國人提供文化休閑場所的旅游地產(chǎn)就一定是下一個高增長極。

6、物流地產(chǎn)

近兩年電商的沖擊實在太大，大到已經(jīng)開始改變商業(yè)地產(chǎn)的游戲規(guī)則。部分開發(fā)商和金融機構(gòu)已經(jīng)將機會瞄準(zhǔn)到為電商做配套服務(wù)的物流基地。沿用馬云的策略，如果做不了NO.1，那就跟NO.1合作。因此，不少開發(fā)商開始更線上的大佬們合作，為大佬度身定做線下服務(wù)就是一個重要的思路，物流地產(chǎn)就是與大佬合作博弈的結(jié)果。

應(yīng)該說，2014年隨著主題地產(chǎn)時代來臨，所有這些都有一個核心邏輯，那就是遵循升級我們生活方式的腳步。凡是創(chuàng)新創(chuàng)造生活方式的產(chǎn)品都會收到追捧，而這只不過是時間早晚的問題。

第五篇：2014年房地產(chǎn)行業(yè)分析和轉(zhuǎn)型升級大綱

2014年房地產(chǎn)行業(yè)分析和轉(zhuǎn)型升級

宏皓教授時長：3-6課時

一、2014年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢1、2014年宏觀經(jīng)濟形勢和金融環(huán)境分析

2、房地產(chǎn)行業(yè)近期數(shù)據(jù)分析3、2014年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的環(huán)境

（1）政策調(diào)控

（2）房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)

（3）官員財產(chǎn)公示

（4）房產(chǎn)稅的試點擴大

4、房地產(chǎn)行業(yè)如何適應(yīng)新形勢并成功突圍

二、房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展唯有轉(zhuǎn)型升級

1、房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的創(chuàng)新

2、把握中央契機：城鎮(zhèn)化

（1）城鎮(zhèn)化會帶來房地產(chǎn)行業(yè)的下個黃金十年，但不是過去的簡單復(fù)制

（2）城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)行業(yè)如何相互促進共融

（3）房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)如何有效利用“本土城鎮(zhèn)化”的優(yōu)勢

3、產(chǎn)業(yè)基金助力房地產(chǎn)行業(yè)突破發(fā)展瓶頸

（1）產(chǎn)業(yè)基金如何幫助房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級

（2）城鎮(zhèn)化要借力產(chǎn)業(yè)基金

4、房地產(chǎn)行業(yè)必須加強投融資管理

（1）積極加強房地產(chǎn)行業(yè)的投資渠道的管理

（2）必須建立多層次的融資渠道和加強成本控制

（3）必須建立金融安全防范體系

5、房地產(chǎn)行業(yè)的其他重要創(chuàng)新

（1）房地產(chǎn)行業(yè)需要在資本運作上更勝一籌

（2）房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營模式亟待創(chuàng)新

（3）養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)開發(fā)的深層次創(chuàng)新

專家簡介 宏皓：原名：章強。著名金融學(xué)家﹑融資專家，北京交通大學(xué)客座教授、中央財經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員﹑中國金融智庫首席金融學(xué)家、政府、上市公司金融顧問，中經(jīng)產(chǎn)業(yè)基金理事會秘書長，央視網(wǎng)財經(jīng)評論員。被社會廣泛譽為：投資大師，中國私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大學(xué)、清華大學(xué)、北京大學(xué)、中央財經(jīng)大學(xué)、浙江大學(xué)MBA、EMBA、總裁班等多次講授《宏觀經(jīng)濟形勢分析》、《私募股權(quán)與金融投資》、《產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融創(chuàng)新》、《資本市場與風(fēng)險投資》、《房地產(chǎn)行業(yè)投融資管理》、《企業(yè)資產(chǎn)管理》、《企業(yè)融資策略》、《企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型》、《公司理財》、《公司治理》、《資本運作與投融資管理》、《私人銀行財富管理》、《投資銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展與創(chuàng)新》、《村鎮(zhèn)銀行的金融創(chuàng)新與發(fā)展實務(wù)》、《十八大宏觀經(jīng)濟政策解讀與銀行創(chuàng)新發(fā)展》等課程。并撰寫2012年中國農(nóng)業(yè)銀行總行私人銀行《中國財富市場調(diào)研報告》。

常受邀在中央電視臺《經(jīng)濟半小時》、中央人民廣播電臺《經(jīng)濟之聲》、中國經(jīng)濟網(wǎng)、央視網(wǎng)、人民網(wǎng)等國家級媒體擔(dān)任特約專家嘉賓。

22年從事金融投資理論的研究和實踐，近10年來著有《第一財富大道》、《家庭理財行動》、《理財改變命運》、《理財身價倍增》、《卓越理財》、《理財決定命運》、《融資決定成敗》等20多部著作。是目前國內(nèi)在投資理財方面出版著作貢獻最多，受眾面最廣的金融投資專家。