第一篇：商業(yè)后期運(yùn)營(yíng)的一些心得

1、前期銷(xiāo)售的時(shí)候讓銷(xiāo)售部同業(yè)主簽訂嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)委托管理協(xié)議，把項(xiàng)目的掌控權(quán)抓住，包括租金的漲幅限制，業(yè)態(tài)控制權(quán)，每年手續(xù)費(fèi)等等。

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2、收費(fèi)盡量細(xì)分，開(kāi)支大而不穩(wěn)定的要單列。比如電梯費(fèi)、公共照明和用水、空調(diào)費(fèi)等等。

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3、增加廣告費(fèi)項(xiàng)目。商場(chǎng)生意好是商家受利所以他們有理由承擔(dān)一大部分（比如70%，剩余的有管理公司補(bǔ)貼），此費(fèi)用可以第一年免收有開(kāi)發(fā)商提供。

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4、工程布局盡量不要節(jié)約管線，最好實(shí)現(xiàn)集中表箱控制?？偙沓鰜?lái)直接進(jìn)入分表幾乎沒(méi)有損耗，其次如果商家不支付房租可以斷電警示。（還有個(gè)小技巧，電表允許一定的誤差，注意了總表偏負(fù)分表偏正，僅此一項(xiàng)每月電費(fèi)幾萬(wàn)塊收入）

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5、最好早期建設(shè)集中網(wǎng)絡(luò)和程控電話。網(wǎng)絡(luò)租用大帶寬（比如20G每月5000）然后分給需要寬待的商家（每月50），商家節(jié)約公司盈利。程控電話的好處更多，只需要宣傳總機(jī)號(hào)碼，專(zhuān)人可以轉(zhuǎn)接到任何商家。其次新商家入住后3分鐘可以開(kāi)通電話等等，電話費(fèi)收入更客觀（長(zhǎng)途協(xié)議價(jià)好像0.21，給商家結(jié)算0.3常規(guī)）商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司簽約注意

1銷(xiāo)售部一定要同購(gòu)房的業(yè)主簽定委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議,而且合同必須經(jīng)過(guò)你們審核,否則什么條件都不要進(jìn)入

2回報(bào)租金千萬(wàn)不要離譜,適當(dāng)高可以(3年后能夠?qū)崿F(xiàn)),委托時(shí)間5-10年以上

3招商條件一定優(yōu)惠(租金和免租),3年內(nèi)的租金水平低于承諾回報(bào)的60%.不足部分開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼(便于養(yǎng)場(chǎng),減小壓力)4回報(bào)租金漲幅嚴(yán)格控制

5管理費(fèi)要高,可以第一年免第二年減半,標(biāo)準(zhǔn)低了上帳很難(_這時(shí)管理公司的根)6招商部又管理公司組建(自己不會(huì)不計(jì)后果,其次留用招商員負(fù)責(zé)后期管理)7業(yè)主委托協(xié)議一定說(shuō)明廣告位和其他租金外的收入全部用于補(bǔ)貼管理,和業(yè)主無(wú)關(guān)

8第一年的廣告推廣費(fèi)用要預(yù)算充足并且要開(kāi)發(fā)商保障(很多項(xiàng)目死掉這時(shí)重要原因),第二年定額補(bǔ)貼,并且這部分的支配權(quán)掌握,開(kāi)發(fā)商可以監(jiān)督但不能干預(yù)

9員工待遇一定高于平均,保障穩(wěn)定(團(tuán)隊(duì)組建下篇單獨(dú)講),前輩年開(kāi)發(fā)商承擔(dān)(前2年的很多費(fèi)用都是這樣,銷(xiāo)售價(jià)格高200塊就都有了)10保安保潔等物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)

宣傳推廣是后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重中之重。以我們以前的一個(gè)案例說(shuō)明。項(xiàng)目是一個(gè)婚紗攝影器材城，主要客戶是婚紗影樓和攝影發(fā)燒友等人，商場(chǎng)是給各他們提供一站式購(gòu)物的。

本商業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)的必要條件就是這些客戶經(jīng)常光臨，而且掏錢(qián)購(gòu)物。如何做到這一點(diǎn)呢？項(xiàng)莊舞劍，意在沛公。我們邀請(qǐng)了國(guó)內(nèi)非常知名的化妝師（比如毛戈平等）和攝影大師來(lái)商城開(kāi)展講座，婚紗影樓的化妝師和攝影師他們一輩子恐怕也難得有機(jī)會(huì)見(jiàn)到這些大師，更何況當(dāng)面請(qǐng)教？所以這些人非常積極的來(lái)了，甚至隔了幾個(gè)省的都跑過(guò)來(lái)。當(dāng)然，我們的講座是收費(fèi)的，不貴。但是足以支付老師的勞務(wù)費(fèi)和廣告宣傳等等，最好的一次還有30多萬(wàn)盈利。。哈哈 次活動(dòng)幾個(gè)方面：

1、經(jīng)營(yíng)管理公司：沒(méi)花一分錢(qián)甚至還有盈利，宣傳了項(xiàng)目、提升了商氣、鞏固了客戶、樹(shù)立了核心競(jìng)爭(zhēng)力

2、講課老師：爭(zhēng)了可觀的勞務(wù)費(fèi)、擴(kuò)大的知名度、銷(xiāo)售了自己的書(shū)籍等產(chǎn)品

3、聽(tīng)課客戶：提升了技能、見(jiàn)識(shí)到了新產(chǎn)品、一次性完成了采購(gòu)、發(fā)現(xiàn)了新的供貨渠道

4、商家：不擺了，高興得慘更加信任管理公司，交房租更痛快。（業(yè)績(jī)好的3天銷(xiāo)售婚紗50多萬(wàn)，利潤(rùn)十幾萬(wàn)）

還有幾個(gè)項(xiàng)目是利用商業(yè)聯(lián)盟進(jìn)行宣傳

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1、咖啡廳、美容院、銀行三家每家邀請(qǐng)自己的20名高級(jí)客戶，共同開(kāi)一個(gè)沙龍，這樣每家都會(huì)得到40個(gè)新準(zhǔn)客戶。---------

2、歌城和餐飲向?qū)Ψ降臅?huì)員卡客戶提供特別優(yōu)惠。---------

3、客戶數(shù)據(jù)庫(kù)互相支持（再對(duì)方的數(shù)據(jù)庫(kù)上向其客戶推薦自己的特別產(chǎn)品，彼此免費(fèi)）

等等等等，不一而足。

管理公司是一個(gè)搭臺(tái)子的，搭得好不僅不需要出錢(qián)，甚至可以盈利，一樣的達(dá)到宣傳項(xiàng)目是商家繁榮的目的。。。

1、經(jīng)營(yíng)管理體系的構(gòu)建與實(shí)施：主要包括，行政人事、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)信息、顧客服務(wù)、企劃宣傳、安保防損等規(guī)章規(guī)范、業(yè)務(wù)流程、應(yīng)用單據(jù)及崗位職責(zé)并組織實(shí)施。

2、員工考核培訓(xùn)上崗組織實(shí)施

根據(jù)組織架構(gòu)、崗位設(shè)置、職能分工、人員定編的總體預(yù)案，開(kāi)展人員的招聘、錄用并組織實(shí)施崗前培訓(xùn)、考核考評(píng)等人事培訓(xùn)考核工作。

3、企劃宣傳的策劃與實(shí)施

制作《招商運(yùn)作實(shí)施方案》、《形象宣傳策劃方案》、《商業(yè)企業(yè)VI實(shí)務(wù)》及經(jīng)營(yíng)所需的《企劃宣傳實(shí)施方案及費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃》落實(shí)相關(guān)工作。

4、信息系統(tǒng)的建立

制定本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期經(jīng)營(yíng)所需的《信息系統(tǒng)需求方案》，組織實(shí)施信息系統(tǒng)的建立及使用培訓(xùn)

管理方的支出前三年一般由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，主要有：

1、管理公司開(kāi)辦的物料費(fèi)用（辦公家具電腦等用品、稅費(fèi)等等）

2、人員工資（管理人員的獎(jiǎng)金也在內(nèi)）

3、物業(yè)管理的耗材和裝備（公共水電費(fèi)）

4、宣傳推廣費(fèi)用（重點(diǎn)），包括電視、報(bào)紙、路牌、活動(dòng)等廣告費(fèi)

以及促銷(xiāo)的贈(zèng)品等等

5、建筑的維修和維護(hù)以及其他相關(guān)費(fèi)用

宣傳推廣費(fèi)由商家承擔(dān)可行，但是前提要制訂標(biāo)準(zhǔn)，再說(shuō)減免

保安和保潔、工程等人數(shù)確定根據(jù)項(xiàng)目情況，保安3班倒，根據(jù)路口情況布置，還要考慮流動(dòng)崗哨，停車(chē)場(chǎng)一般是專(zhuān)門(mén)的小組。應(yīng)該著重考慮自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)便于減少人數(shù)和提高自動(dòng)化檔次。

招商人員職責(zé)

招商人員要求：大專(zhuān)以上學(xué)歷，英語(yǔ)聽(tīng)說(shuō)寫(xiě)流利；熟悉餐飲、娛樂(lè)或零售的運(yùn)作，服務(wù)模式及招商工作；熟悉房地產(chǎn)租賃的程序及要求，3年或以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)；具有良好的溝通及

表達(dá)技巧。

工資待遇：底薪加提成：底薪應(yīng)與當(dāng)?shù)氖蹣侨藛T相當(dāng)或略高，提成方面是租賃合同約定的平

均月租金的15%—20%左右。

崗位：招商經(jīng)理 崗位職責(zé)：

1、招商部門(mén)的組建

2、招商管理制度的建設(shè)

3、招商方案策劃擬訂

4、招商工作計(jì)劃的編制

5、招商宣傳管理

6、招商會(huì)組織管理

7、招商談判與簽約

8、招商渠道管理

9、合作商家管理

崗位：招商代表 崗位職責(zé)：

1、招商調(diào)查

2、招商方案策劃、宣傳執(zhí)行

3、商家的開(kāi)發(fā)、拜訪、接洽、談判

4、商家信息的歸檔管理

5、招商合同擬訂、管理 招商的團(tuán)隊(duì)組建及執(zhí)行大綱

一、招商團(tuán)隊(duì)的架構(gòu)

為了建設(shè)集中，統(tǒng)一又具有靈活性的招商團(tuán)隊(duì)，在招商團(tuán)隊(duì)的設(shè)計(jì)當(dāng)中應(yīng)當(dāng)充分貫徹集權(quán)與分權(quán)的思想。將具體的責(zé)任和權(quán)利進(jìn)一步細(xì)化到每一個(gè)小組、每一個(gè)人，要求招商人員具有明確的職、權(quán)、責(zé)的限定，保證工作中的積極性、主動(dòng)性和責(zé)任感。

招商團(tuán)隊(duì)需具備的四個(gè)層面的功能

決策機(jī)構(gòu) 招商過(guò)程中各項(xiàng)重要決策的制定者、招商制度的指定者和招商團(tuán)隊(duì)的設(shè)計(jì)者，對(duì)找上工作進(jìn)行總體策劃的組織，是招商組織工作的大腦中樞。一般而言，招商團(tuán)隊(duì)的決策機(jī)構(gòu)的功能已經(jīng)外延了，而不只是招商團(tuán)隊(duì)內(nèi)部就可以決定的事情，而是整個(gè)公司戰(zhàn)略

發(fā)展決策層的一項(xiàng)職能。

管理機(jī)構(gòu) 現(xiàn)在的招商團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)事實(shí)上是設(shè)計(jì)一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，根據(jù)公司整體招商戰(zhàn)略決策對(duì)招商工作進(jìn)行統(tǒng)一指導(dǎo)、部署、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。具體的工作內(nèi)容包括安排招商計(jì)劃，指導(dǎo)招商實(shí)踐，協(xié)調(diào)招商工作，對(duì)招商成果進(jìn)行驗(yàn)收等，是招商工作的組織者和管理者 執(zhí)行機(jī)構(gòu) 根據(jù)上級(jí)指示，執(zhí)行招商的各項(xiàng)工作，對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行細(xì)化，使其執(zhí)行到位。但在此需要指出的是，執(zhí)行工作不是機(jī)械地執(zhí)行指令，而應(yīng)當(dāng)發(fā)揮創(chuàng)造，創(chuàng)新的精神，以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)方式的多樣化和效能化作為目標(biāo)。

信息機(jī)構(gòu) 為提高招商效率，優(yōu)化招商質(zhì)量，招商團(tuán)隊(duì)同時(shí)應(yīng)該設(shè)計(jì)強(qiáng)大的信息機(jī)構(gòu)，以專(zhuān)門(mén)收集、整理、篩選招商信息，建立信息網(wǎng)絡(luò)和信息庫(kù)，作為決策機(jī)構(gòu)的招商決策依據(jù)和信息參考。當(dāng)今社會(huì)，信息瞬息萬(wàn)變，時(shí)刻保持高度的信息敏感度，及時(shí)把握商業(yè)變化的信息，也是現(xiàn)代招商團(tuán)隊(duì)必須具備的一項(xiàng)功能。

集權(quán)與分權(quán)的團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)

就是對(duì)于決策內(nèi)容，一定要高度集權(quán)，但在設(shè)定的一定的權(quán)限范圍之內(nèi)的工作，又要招商人員有一定的自主性，這樣的架構(gòu)設(shè)計(jì)對(duì)于提高招商團(tuán)隊(duì)工作積極性，提高招商效率和提高招

商成功率是十分重要的。

將招商部設(shè)計(jì)成招商小組，將具體的責(zé)任和權(quán)利進(jìn)一步細(xì)化到每一個(gè)小組、每一個(gè)人，這樣的團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)就比較符合集權(quán)與分權(quán)的團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)思想。招商團(tuán)隊(duì)根據(jù)經(jīng)營(yíng)主題不同分成若干個(gè)招商小組，每個(gè)小組負(fù)責(zé)一個(gè)或幾個(gè)經(jīng)營(yíng)主題的商戶的招商工作，這樣招商工作就具有一定的專(zhuān)業(yè)分工，從而提高了招商效率。

招商團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)的要點(diǎn)

1、將具體的責(zé)任和權(quán)利細(xì)化到每一個(gè)小組

2、將具體的責(zé)任和權(quán)利細(xì)化到每一個(gè)人

3、根據(jù)經(jīng)營(yíng)主題的不同分成若干個(gè)招商小組

4、每個(gè)小組負(fù)責(zé)一個(gè)或幾個(gè)經(jīng)營(yíng)主題的商戶的招商工作

職、權(quán)、責(zé)明確的功能設(shè)計(jì)

招商是招商人員與商家進(jìn)行的一場(chǎng)利益博弈，雙方圍繞各自利益，在心理上處于對(duì)立狀態(tài)。

二、招商團(tuán)隊(duì)要求及組成

招商團(tuán)隊(duì)業(yè)績(jī)的取得在于招商人員的工作組織及專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。招商人員需具備豐富的零售服務(wù)知識(shí)，招商人員必須熟悉商品或服務(wù)的類(lèi)別及特點(diǎn)、商品或服務(wù)組合、商品價(jià)格、市場(chǎng)產(chǎn)品、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等相關(guān)的基本知識(shí)，了解租賃、消費(fèi)、產(chǎn)品、銷(xiāo)售等相

關(guān)法律法規(guī)。

招商人員需具備較強(qiáng)的招商技巧的談判能力。

招商人員同時(shí)需要具備較強(qiáng)的評(píng)估能力。在租戶表達(dá)了入駐的意向之后，招商小組應(yīng)派有關(guān)人員考察租戶的經(jīng)營(yíng)情況，特別是主力店的調(diào)查和評(píng)估。其評(píng)估的內(nèi)容包括資金實(shí)力、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)特色、注冊(cè)資本金、管理層的管理能力、營(yíng)業(yè)額及其增長(zhǎng)率、財(cái)務(wù)狀況、合作意愿程度等項(xiàng)目，并按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化評(píng)估，為選擇租戶決策提供科學(xué)的數(shù)據(jù)及報(bào)告。

當(dāng)然，招商業(yè)績(jī)的取得還需要合理的招商推廣決策，這也是招商工作開(kāi)展的前提。招商推廣的好壞將影響到資金的預(yù)算和招商效果，招商推廣策略應(yīng)符合策劃內(nèi)容的要求，并圍繞項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、功能定位和亮點(diǎn)設(shè)計(jì)等內(nèi)容進(jìn)行招商推廣策略的制訂和實(shí)施，只有高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)才能圓滿地完成招商任務(wù)。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)責(zé)權(quán)設(shè)計(jì)

運(yùn)營(yíng)總監(jiān)

負(fù)責(zé)制定商業(yè)購(gòu)物中心發(fā)展方向及戰(zhàn)略目標(biāo),協(xié)調(diào)各部門(mén)的工作程序,堅(jiān)決完成開(kāi)發(fā)商所制定的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，同時(shí)監(jiān)督各部門(mén)的規(guī)章制度以及實(shí)施工作的落實(shí)，針對(duì)所發(fā)生的問(wèn)

題立即做出解決的方案 運(yùn)營(yíng)總監(jiān)助理 負(fù)責(zé)協(xié)助招商總監(jiān)的各項(xiàng)工作，在招商總監(jiān)確定工作目標(biāo)后負(fù)責(zé)協(xié)助各項(xiàng)工作的執(zhí)行，并對(duì)工作的完成質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。運(yùn)營(yíng)總監(jiān)秘書(shū) 負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)的文書(shū)工作

招商團(tuán)隊(duì)的責(zé)權(quán)設(shè)計(jì)

招商總監(jiān) 負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的整個(gè)招商工作，指導(dǎo)策劃、招商工作的開(kāi)展，監(jiān)督各項(xiàng)工

作的實(shí)施，以及對(duì)目標(biāo)商家的認(rèn)定。

招商總監(jiān)助理 負(fù)責(zé)協(xié)助招商總監(jiān)的各項(xiàng)工作，在招商總監(jiān)確定工作目標(biāo)后負(fù)責(zé)協(xié)助各項(xiàng)工作的執(zhí)行，并對(duì)工作的完成質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。

招商策劃主管 指定招商策略、負(fù)責(zé)招商推廣活動(dòng)以及對(duì)目標(biāo)商家的認(rèn)定等 招商小組 招商小組是負(fù)責(zé)具體招商工作的單元、由招商主管和招商人員組成，負(fù)責(zé)具體的招商工作走訪、洽談、簽定合同以及可戶進(jìn)場(chǎng)后的各項(xiàng)服務(wù)跟進(jìn)工作。招商信息搜集及合同管理主管 負(fù)責(zé)搜集相關(guān)的招商信息和商戶資料，作為招商決策的依據(jù)。同時(shí)，對(duì)各個(gè)招商小組的合同進(jìn)行統(tǒng)籌管理，負(fù)有信息的搜集和合同的匯總的功能

購(gòu)物中心的招商標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)營(yíng)商品是否符合商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理 商品品牌價(jià)值是否與商場(chǎng)的整體形象一致 商戶的租賃面積是否與樓層經(jīng)營(yíng)規(guī)劃吻合 商品的經(jīng)營(yíng)模式是否能促進(jìn)其他商品的經(jīng)營(yíng) 利潤(rùn)模式是否使其具備足夠的租金支付能力

招商審批程序

為貫徹招商標(biāo)準(zhǔn)，保障商場(chǎng)的整體商戶品質(zhì)，同時(shí)又體現(xiàn)招商過(guò)程中的原則性與靈活性，招商部對(duì)招商標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。即招商標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)硬性指標(biāo)，但他又不是一成不變的，而是根據(jù)招商的需求進(jìn)行原則之下的靈活調(diào)整。

但為了對(duì)商戶嚴(yán)格把關(guān)，招商部同時(shí)又要嚴(yán)格貫徹招商審批程序，實(shí)現(xiàn)對(duì)入場(chǎng)商戶質(zhì)量、商品品牌的嚴(yán)格管理。

三、招商人員的制度考核與獎(jiǎng)勵(lì)

招商人員外出招商期間，必須每天一次向招商部匯報(bào)招商動(dòng)態(tài)。對(duì)信息實(shí)行記分考核，并設(shè)計(jì)明確的標(biāo)準(zhǔn)。招商人員實(shí)行招商日記制度，每月進(jìn)行考核。為了使招商部的工作有條

理和有計(jì)劃性，必須要貫徹問(wèn)責(zé)任制。

招商日記制度

招商人員實(shí)行招商日記制度，由招商部沒(méi)星期進(jìn)行一至兩次的抽查，每月進(jìn)行一次考核。

招商首問(wèn)責(zé)任制

招商首問(wèn)責(zé)任制中規(guī)定的首問(wèn)責(zé)任人是第一位接受采訪、來(lái)電的招商人員，負(fù)責(zé)具體辦理解答事項(xiàng)的招商人員為辦理事項(xiàng)的承辦人。

首問(wèn)責(zé)任人負(fù)責(zé)將辦理事項(xiàng)交辦到承辦人手中，承辦人不在時(shí)，首問(wèn)人需代為接受并轉(zhuǎn)

辦；

承辦人對(duì)辦理事項(xiàng)一時(shí)不明確時(shí)，首問(wèn)責(zé)任人需立即邊接辦；

若辦理事項(xiàng)屬于首問(wèn)責(zé)任人職責(zé)內(nèi)的業(yè)務(wù)，首問(wèn)責(zé)任人需立即接辦；

首問(wèn)責(zé)任制是招商人員職、權(quán)、責(zé)明確的一項(xiàng)重要內(nèi)容，為了使招商部的工作有條理和有計(jì)劃性，使招商部有良好的跟進(jìn)服務(wù)制度，在招商工作中不出現(xiàn)或少出現(xiàn)辦事推委，條理不

清的現(xiàn)象，就必須要貫徹首問(wèn)責(zé)任制。

四、招商人員業(yè)績(jī)考核原則

所謂業(yè)績(jī)考核，就是指對(duì)招商人員的提成及獎(jiǎng)金與招商業(yè)績(jī)相掛鉤。根據(jù)實(shí)際工作需要，對(duì)招商人員實(shí)行雙重考核，分別以月度、季度或年度為單位，對(duì)招商人員的硬指標(biāo)和軟指標(biāo)

進(jìn)行雙重考核。

招商人員業(yè)績(jī)考核硬指標(biāo) 當(dāng)月完成的招商項(xiàng)目和實(shí)際招商金額 已完成的招商項(xiàng)目總量和累計(jì)招商金額

招商人員業(yè)績(jī)考核軟指標(biāo)

招商人員月度工作重點(diǎn)完成質(zhì)量 包括月度工作項(xiàng)目數(shù)量、工作難度，完成月度工作的及時(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性等軟性的工作指標(biāo)，其中特別需要提出招商人員的創(chuàng)新工作精神，招商人員針對(duì)具有一定難度和挑戰(zhàn)性的工作，不是墨守成規(guī)，而是充分發(fā)揚(yáng)創(chuàng)新精神，直至成功的一種精神，是招商部特別需要鼓勵(lì)和發(fā)揚(yáng)的一種精神

招商人員跟進(jìn)工作的質(zhì)量和效率 月度工作計(jì)劃的完成率等

招商工作計(jì)劃的編制工作流程

1、招商工作現(xiàn)狀分析

2、明確招商工作任務(wù)和要求

3、明確招商方針、目標(biāo)

4、確定招商工作的具體步驟

5、找出招商工作的偏差

6、制定招商各種的監(jiān)督和措施

7、制定招商工作的考核指標(biāo)

8、制定工作計(jì)劃草案 招商策略的制定工作流程

1、確定招商目的

2、明確招商預(yù)計(jì)目標(biāo)

3、選擇招商對(duì)象

4、選擇招商方式

5、制定招商政策

招商策劃工作流程

1、做好招商調(diào)查工作

2、確定招商目標(biāo)

3、廣泛收集材料

4、分析處理招商資料

5、制定幾類(lèi)招商方案

6、實(shí)施招商方案

7、建立招商渠道

8、監(jiān)督招商工作的實(shí)施

9、做出工作的總結(jié)

10、定期跟蹤，反饋工作成效

招商決策工作流程

1、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，找出矛盾

2、確定招商決策目標(biāo)

3、科學(xué)預(yù)測(cè)、擬訂招商方案

4、分析招商方案

5、選擇招商方案（如不滿意再?gòu)牡?條繼續(xù)開(kāi)始實(shí)施，如滿意可實(shí)施第6條）

6、實(shí)施招商方案

7、意見(jiàn)反饋，跟蹤決策

五招商費(fèi)用

招商需要產(chǎn)生大量的費(fèi)用，而且有很多的費(fèi)用又將是不可預(yù)期的費(fèi)用，盲目招商，花費(fèi)巨大，收效不佳，這是許多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擔(dān)心的問(wèn)題。因此，在招商工作中需要對(duì)招商的費(fèi)用進(jìn)

行控制，并對(duì)招商費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估。

招商費(fèi)用主要包括：人員差旅費(fèi)用、商家接待費(fèi)用、廣告及招商活動(dòng)費(fèi)用等。

由發(fā)展商招商團(tuán)隊(duì)與招商代理公司共同組成聯(lián)合招商小組，進(jìn)行統(tǒng)一招商。

為了有效控制招商費(fèi)用，在招商費(fèi)用的使用上應(yīng)堅(jiān)持以下原則：

招商費(fèi)用控制的原則

招商任務(wù)指標(biāo)分解到人、成本分解到人 關(guān)鍵性招商集中使用，避免零打碎敲 重點(diǎn)保障優(yōu)秀招商人才的工資待遇和獎(jiǎng)勵(lì)管理 重視客戶營(yíng)銷(xiāo)和關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，費(fèi)用安排上予以傾斜 附件：招商運(yùn)營(yíng)管理中心職掌說(shuō)明暨薪酬及獎(jiǎng)勵(lì)方案

職位描述及要求： 策劃經(jīng)理： 任職條件：

1、廣告或市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)，本科以上，宣傳、媒體、廣告資訊、傳播行業(yè) 5年以上工作閱歷；

2、具備良好的策劃能力，擅長(zhǎng)市場(chǎng)調(diào)研，有服務(wù)品牌經(jīng)驗(yàn)，能獨(dú)立負(fù)責(zé)項(xiàng)目的策劃工作，并有成功案例；

3、思維清晰，知識(shí)面廣，策略思考力優(yōu)秀；

4、出色的溝通力、組織能力和市場(chǎng)推廣能力，高度責(zé)任心和學(xué)習(xí)心，有領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)的個(gè)人魅

力。

5、具有較強(qiáng)的政策分析、招商策劃及客戶推廣能力和經(jīng)驗(yàn)

6、熟悉房地產(chǎn)運(yùn)作流程，對(duì)大型地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃具相當(dāng)強(qiáng)的管理、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和組織能力；具有豐富的住宅、別墅、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、策劃工作經(jīng)驗(yàn)；具備從項(xiàng)目前期調(diào)研、產(chǎn)品定位到整體營(yíng)銷(xiāo)策劃、推廣、銷(xiāo)售策略等專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告的撰寫(xiě)能力。

資深文案： 任職條件：

1、二年以上地產(chǎn)廣告公司同等職位工作經(jīng)驗(yàn)；

2、具有深厚的文字功底，優(yōu)秀的文字表達(dá)能力，文筆流暢；

3、具有良好的溝通能力、策略能力及敏銳的市場(chǎng)觀察力；

美術(shù)指導(dǎo)： 任職條件：、設(shè)計(jì)或美術(shù)類(lèi)大專(zhuān)以上學(xué)歷，3年以上地產(chǎn)廣告公司同等職位經(jīng)驗(yàn)；、美術(shù)基礎(chǔ)扎實(shí)，較強(qiáng)的創(chuàng)作力和執(zhí)行力；、狂熱的視覺(jué)追求者。、熟悉美術(shù)指導(dǎo)工作程序，能夠組織團(tuán)隊(duì)進(jìn)行創(chuàng)作。

招商部經(jīng)理 任職條件：

1、經(jīng)濟(jì)或營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)專(zhuān)業(yè)本科以上學(xué)歷，3年以上相關(guān)工作經(jīng)歷。

2、熟悉物流、房地產(chǎn)等多種行業(yè)的招商策劃、推廣，有商業(yè)樓盤(pán)的招商經(jīng)驗(yàn)，并有成功案

例。

3、有較強(qiáng)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、開(kāi)拓理念及招商策劃和推廣能力。

4、良好的組織協(xié)調(diào)、商務(wù)談判、調(diào)研分析能力。

招商部主管： 任職條件：

1、協(xié)助經(jīng)理負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商策劃、執(zhí)行等工作；

2、熟悉餐飲、休閑、娛樂(lè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)招商流程；

3、具備3年以上招商管理工作經(jīng)驗(yàn)；

4、有較好的招商渠道和網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，5、能吃苦耐勞，常出差，具備較強(qiáng)的談判和語(yǔ)言溝通能力。

招商部主辦：

1、男女不限，大專(zhuān)以上學(xué)歷，年齡30歲左右，有2年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，2、熟悉門(mén)面招商及經(jīng)營(yíng)的工作流程，思維敏捷，善于溝通

3、能吃苦耐勞，常出差，具備參與談判和語(yǔ)言溝通能力。

4、有一定招商渠道和客戶資源的優(yōu)先

第二篇：商業(yè)運(yùn)營(yíng)

租金欠費(fèi)收繳工作總結(jié)：

公司兩個(gè)新投入運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的租金收繳率只有74%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到集團(tuán)要求的至少

90%的目標(biāo)。7月，運(yùn)營(yíng)管理部牽頭，組織各項(xiàng)目拖欠租金費(fèi)用的收繳，采取各種措施（以前COCO、PARK經(jīng)辦人不力，主要是存在吃人家嘴軟的問(wèn)題），將租金收繳率提高到了95%，圓滿完成了收繳任務(wù)。然后，運(yùn)營(yíng)部與COCOPARK 管理層及商管部、第三空間管理層及商管部溝通討論，規(guī)范了項(xiàng)目的租金費(fèi)用收繳工作，組織修改合同、形成專(zhuān)項(xiàng)收租流程與預(yù)警制度。

從完善合同入手，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范：

合同上界定清楚責(zé)任、租金及各項(xiàng)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方法等。

——以前合同上“免租期、裝修期、免租裝修期”

界定不夠清楚，以后統(tǒng)一約定“免租期（含裝修期）”；

——以前合同上“收鋪條件和標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)租日期”的界定不夠清楚，留下后遺癥。各項(xiàng)目修改合同錄入、維護(hù)和管理流程，寫(xiě)入《租金費(fèi)用收繳流程與預(yù)警制度》：

合同簽定以后，由租務(wù)/商管經(jīng)辦人當(dāng)天錄入ERP系統(tǒng)，財(cái)務(wù)審核。

以前財(cái)務(wù)錄入系統(tǒng)的合同，由租務(wù)/商管經(jīng)辦人審核，以解決雙方要求不匹配問(wèn)題。IT主管修改ERP系統(tǒng)權(quán)限和錄入流程、開(kāi)通租務(wù)/商管錄入合同的ERP系統(tǒng)界面、進(jìn)行培訓(xùn)、交由相關(guān)人員錄入合同。保證系統(tǒng)按照新的錄入流程運(yùn)行。

各項(xiàng)目組織檢討以前簽定的合同的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。把已經(jīng)暴露的問(wèn)題、潛在的漏洞列清楚，并逐項(xiàng)提出補(bǔ)救辦法，編進(jìn)制度。

檢查執(zhí)行流程、執(zhí)行力度的問(wèn)題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)并在制度中完善。收租時(shí)間修改了以下方面：

定為每月1‐2號(hào)財(cái)務(wù)出單，3號(hào)商管部交商戶簽收（節(jié)假日順延），10號(hào)為商戶交租金 /費(fèi)用的最后期限收租（節(jié)假日順延）。

IT在ERP系統(tǒng)上設(shè)定法定假日自動(dòng)順延功能；

關(guān)于結(jié)算修改了以下方面：

——水電費(fèi)結(jié)算、聯(lián)營(yíng)商戶浮動(dòng)租金計(jì)租，以前每月29‐30號(hào)系統(tǒng)才有統(tǒng)計(jì)結(jié)果，留給財(cái)務(wù)審核、出結(jié)算單的時(shí)間太短。水電費(fèi)抄表時(shí)間，改為由物管部門(mén)每月25號(hào)傳到財(cái)務(wù)復(fù)核。聯(lián)營(yíng)商戶計(jì)租也改為截止到25號(hào)統(tǒng)計(jì)。

——水電費(fèi)結(jié)算，現(xiàn)財(cái)務(wù)人工錄單太忙，應(yīng)實(shí)現(xiàn)由物管部門(mén)錄單，財(cái)務(wù)審核，ERP系統(tǒng)打單。ERP系統(tǒng)水電費(fèi)只有總用量，沒(méi)有上次和本次的讀數(shù)。修改ERP滿足上述功能。

——開(kāi)通物管錄入水電費(fèi)的ERP系統(tǒng)界面、進(jìn)行培訓(xùn)、交由相關(guān)人員錄入，按照新的錄入/ 結(jié)算流程運(yùn)行。系統(tǒng)功能無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)IT與“科傳公司”協(xié)調(diào)修改滿足功能。

建立欠費(fèi)預(yù)警機(jī)制，分情況設(shè)定追繳手段和程序。

各項(xiàng)目根據(jù)自身行業(yè)、業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)、已簽合同計(jì)租計(jì)費(fèi)方法的不同，設(shè)定不同類(lèi)型的欠費(fèi)預(yù)警條件和程序，組織檢討執(zhí)行力度的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，編進(jìn)制度。設(shè)定欠費(fèi)預(yù)警的級(jí)別、啟動(dòng)程序：

每種類(lèi)型的欠費(fèi)預(yù)警中，根據(jù)拖欠的嚴(yán)重程度（時(shí)間、金額）設(shè)定不同的預(yù)警的級(jí)別，區(qū)別對(duì)待上報(bào)到哪一級(jí)，進(jìn)行預(yù)警。

正常收取租金費(fèi)用出現(xiàn)問(wèn)題以后，達(dá)到一定的條件時(shí)，立即按設(shè)定的程序啟動(dòng)，按級(jí)別上報(bào)，進(jìn)行欠費(fèi)預(yù)警。

設(shè)定一系列的追繳手段和程序（步驟、時(shí)限、責(zé)任人、審批程序等）。

——各項(xiàng)目根據(jù)自身特點(diǎn)、合同計(jì)租計(jì)費(fèi)方法的不同，設(shè)定不同類(lèi)型的欠費(fèi)追繳手段和程序，不強(qiáng)求一律。

——欠費(fèi)追繳的手段：包括發(fā)出書(shū)面催收通知、協(xié)商催收、停水停電通知、律師函、扣押金、公安見(jiàn)證扣押資產(chǎn)、追償損失、終止/解除合同、法律訴訟等。

——適用的追繳手段，區(qū)分商家品牌的依存度、欠費(fèi)性質(zhì)和程度，區(qū)別對(duì)待：

對(duì)欠費(fèi)商戶的追繳手段，根據(jù)品牌依存度，區(qū)別對(duì)待；

可以區(qū)分：品牌在項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合中的重要度、合作意愿、對(duì)項(xiàng)目的形象貢獻(xiàn)、租金貢獻(xiàn)、人氣貢獻(xiàn)等方面，進(jìn)行劃分。

對(duì)欠費(fèi)商戶的追繳手段，根據(jù)欠費(fèi)性質(zhì)、嚴(yán)重程度，區(qū)別對(duì)待；

實(shí)施追繳時(shí)，要首先對(duì)欠費(fèi)商家的情況進(jìn)行評(píng)估，以確定所適用的追繳手段。可以區(qū)分：合同糾紛欠費(fèi)、設(shè)施糾紛欠費(fèi)、位置不佳/無(wú)力交費(fèi)、偶然欠費(fèi)、屢次欠費(fèi)；小額欠費(fèi)、大額欠費(fèi)；短期欠費(fèi)、長(zhǎng)期欠費(fèi)；惡意欠費(fèi)、釘子戶等類(lèi)別。

對(duì)欠費(fèi)性質(zhì)、嚴(yán)重程度的評(píng)估，區(qū)別對(duì)待。對(duì)擬采取手段給自身帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)、因此可能付出的代價(jià)的評(píng)估。某些處理手段可能給自身帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)、或付出的代價(jià)太高，要慎用。兵法云：“兵兇戰(zhàn)危，不得已而用之”。上策是“上兵伐謀，不戰(zhàn)而屈人之兵”。租金費(fèi)用收取工作要與責(zé)任目標(biāo)考核掛鉤。

——各項(xiàng)目按照與公司簽定的目標(biāo)責(zé)任書(shū)，將該項(xiàng)工作的責(zé)任目標(biāo)分解落實(shí)到相關(guān)部門(mén)、落實(shí)到責(zé)任人。每月對(duì)完成情況進(jìn)行考核獎(jiǎng)懲。

——各項(xiàng)目在此過(guò)程中總結(jié)出的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，已經(jīng)發(fā)生的問(wèn)題不能再重復(fù)發(fā)生，COCOPARK已經(jīng)出現(xiàn)的問(wèn)題不能再帶到第三空間，在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的問(wèn)題不能在龍崗項(xiàng)目、星河中心等新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)以后再發(fā)生。

商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)與經(jīng)營(yíng)分析的邏輯關(guān)系：

公司以前沒(méi)有多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系，單項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理有初步的體系，但是也不夠完善。偏重于現(xiàn)場(chǎng)管理，宏觀管理方面除了目標(biāo)計(jì)劃管理以外幾乎完全是空白?，F(xiàn)在我前頭建立了多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系，全面監(jiān)測(cè)和分析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)指標(biāo)數(shù)據(jù)。運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)和經(jīng)營(yíng)分析的邏輯關(guān)系是： 目標(biāo)責(zé)任完成情況（進(jìn)度百分比）、各項(xiàng)收入、費(fèi)用支出統(tǒng)計(jì)表，反映出項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)狀況是否健康、良好。

可以公司據(jù)此評(píng)估各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是否如期實(shí)現(xiàn)集團(tuán)和公司下達(dá)的各項(xiàng)目標(biāo)、收支指標(biāo)。并據(jù)此要求項(xiàng)目管理層制定出合理的經(jīng)營(yíng)管理政策、措施。各業(yè)態(tài)品類(lèi)商戶的“銷(xiāo)售坪效”，反映出賣(mài)場(chǎng)對(duì)商戶的價(jià)值大小。

各業(yè)態(tài)品類(lèi)商戶的“租金費(fèi)用坪效”，反映出賣(mài)場(chǎng)對(duì)我們業(yè)主方的價(jià)值大小。

客流量統(tǒng)計(jì)與分析，反映出商場(chǎng)的集客能力。

可據(jù)此評(píng)估推廣工作的效果，并根據(jù)客流量來(lái)調(diào)整不同季節(jié)的營(yíng)業(yè)時(shí)間，指導(dǎo)商戶的推廣投入，幫助商戶降低營(yíng)業(yè)成本。

客流量統(tǒng)計(jì)與分析，反映出商場(chǎng)的集客能力。

可據(jù)此評(píng)估推廣工作的效果，并根據(jù)客流量來(lái)調(diào)整不同季節(jié)的營(yíng)業(yè)時(shí)間，指導(dǎo)商戶的推廣投入，幫助商戶降低營(yíng)業(yè)成本。

商戶與我們的

3種合作方式（固定租金、聯(lián)營(yíng)、底租加扣點(diǎn)）的“銷(xiāo)售坪效”與“租金費(fèi)用坪效”對(duì)比，反映出哪種合作方式經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售效果好，哪種合作方式對(duì)我方租金費(fèi)用貢獻(xiàn)大。

事實(shí)說(shuō)明，3種合作方式的銷(xiāo)售坪效相近，但是聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)這種合作方式的租金費(fèi)用坪效太低，低大約一倍。說(shuō)明這種合作方式不利于我們。同時(shí)這種方式商戶的結(jié)算管理復(fù)雜，需要我方投入收銀人員，增加我方經(jīng)營(yíng)成本。所以，這就需要租務(wù)部門(mén)認(rèn)真進(jìn)行分析，并在以后的招商合作中，招商合同談判中，商戶調(diào)整中，從政策層面予以調(diào)整。

各類(lèi)業(yè)態(tài)的“銷(xiāo)售坪效”與“租金費(fèi)用坪效”對(duì)比，反映各大類(lèi)業(yè)態(tài)哪種經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售效果好，各自對(duì)我們的貢獻(xiàn)究竟在哪里？

A、集客貢獻(xiàn)——銷(xiāo)售坪效高但租金費(fèi)用坪效低的，如吉之島，必須是由于他的集客能力強(qiáng)，才可以允許他的租金貢獻(xiàn)低。

B、租金貢獻(xiàn)——銷(xiāo)售坪效低但租金費(fèi)用坪效高的，如銀行，雖然他沒(méi)有銷(xiāo)售額，但是他的租金貢獻(xiàn)很高。這類(lèi)高租金貢獻(xiàn)的商戶應(yīng)占相當(dāng)?shù)谋壤?，才能使我們獲得理想的租金回報(bào)。C、消費(fèi)延伸貢獻(xiàn)——銷(xiāo)售坪效和租金費(fèi)用坪效都不高的，必須要體現(xiàn)滿足顧客在賣(mài)場(chǎng)消費(fèi)功能的延伸上，否則就應(yīng)被淘汰。通過(guò)這個(gè)方面的分析，租務(wù)部門(mén)應(yīng)該能夠得出一個(gè)適合我們的各業(yè)態(tài)的合理分布比例，整體實(shí)現(xiàn)集客能力、租金貢獻(xiàn)、消費(fèi)延伸能力。才能從業(yè)態(tài)規(guī)劃開(kāi)始，就使商場(chǎng)具備健康、良性發(fā)展的前提。

不能簡(jiǎn)單地按照教科書(shū)上所謂的‘購(gòu)物中心業(yè)態(tài)黃金比例’：零售、餐飲、娛樂(lè) 52：18：30進(jìn)行規(guī)劃招商，應(yīng)針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行分析，調(diào)整其業(yè)態(tài)分布比。例。COCOPARK 的業(yè)態(tài)比例零售、餐飲、娛樂(lè)（影院）、時(shí)尚超市 39：36：15：10，還需要?jiǎng)討B(tài)檢驗(yàn)其合理性。

各大類(lèi)業(yè)態(tài)的比例確定以后，才能有針對(duì)性地進(jìn)行招商工作。經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的商戶調(diào)整工作也是以此為依據(jù)之一。目前運(yùn)營(yíng)過(guò)程中商戶的調(diào)整，也未依據(jù)經(jīng)營(yíng)分析數(shù)據(jù)。

各業(yè)態(tài)內(nèi)部各具體品類(lèi) / 品牌的“銷(xiāo)售坪效”與“租金費(fèi)用坪效”排名，對(duì)比反映各具體品類(lèi) / 品牌哪種經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售效果好，哪種對(duì)我們的租金貢獻(xiàn)大。

通過(guò)這個(gè)方面的分析，租務(wù)部門(mén)應(yīng)該能夠得出各具體品類(lèi)、品牌的經(jīng)營(yíng)好壞，對(duì)我們的價(jià)值貢獻(xiàn)大小。才能有針對(duì)性地進(jìn)行商戶調(diào)整，哪些應(yīng)該優(yōu)先引進(jìn)來(lái)，哪些應(yīng)該淘汰。這也是商戶調(diào)整工作的依據(jù)之一。

經(jīng)營(yíng)分析中設(shè)定了各品類(lèi)的“銷(xiāo)售毛利”與“租金費(fèi)用坪效”對(duì)比，實(shí)際上是比較商戶的“獲利能力”與“經(jīng)營(yíng)成本”，反映的是商戶的盈利能力大小。

通過(guò)這個(gè)方面的分析，能夠得出各品類(lèi)的經(jīng)營(yíng)好壞，盈虧狀況，才能有針對(duì)性地進(jìn)行商戶調(diào)整，這也是商戶調(diào)整的依據(jù)之一。

“租金費(fèi)用欠收”的分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，反映出商戶與我們合作的好壞。通過(guò)欠收原因分析，同時(shí)反映出商戶與我們的矛盾到底在那些方面。通過(guò)這個(gè)方面的分析，租務(wù)部門(mén)應(yīng)該能夠得出各具體品牌與我們合作的好壞。才能有針對(duì)性地進(jìn)行商戶調(diào)整，這也是商戶調(diào)整的依據(jù)之一。

同時(shí)，商管部門(mén)通過(guò)欠收原因分析，分析商戶與我們的矛盾所在，進(jìn)行針對(duì)性的改進(jìn)商場(chǎng)的現(xiàn)場(chǎng)管理工作。

商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)監(jiān)管體系在實(shí)際工作中的意義：

商場(chǎng)業(yè)主作為租賃方，我們的投資回報(bào)收益是通過(guò)租金實(shí)現(xiàn)的，賣(mài)場(chǎng)在資本市場(chǎng)上升值與否，很大程度上也是取決于投資回報(bào)水平。所以，我們的一切經(jīng)營(yíng)工作，應(yīng)該圍繞租務(wù)工作為中心，來(lái)實(shí)現(xiàn)租金回報(bào)最大化為目的。

通過(guò)上述方面的綜合分析和評(píng)估后，租務(wù)部門(mén)才能有的放矢地確定商場(chǎng)業(yè)態(tài)比例，確定各種合作方式的比例，有針對(duì)性地進(jìn)行招商工作、業(yè)態(tài)調(diào)整工作、商戶調(diào)整工作。哪些應(yīng)該商戶優(yōu)先引進(jìn)來(lái)，哪些應(yīng)該淘汰。提前就心中有數(shù)。而不是等到某些商戶經(jīng)營(yíng)不下去了、逃場(chǎng)了，才被動(dòng)地處理問(wèn)題。

租務(wù)部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)從這些角度進(jìn)行經(jīng)營(yíng)分析，加強(qiáng)與商管部門(mén)共享數(shù)據(jù)，深入挖掘和分析數(shù)據(jù)背后的意義、內(nèi)涵，真正將經(jīng)營(yíng)分析有效指導(dǎo)租務(wù)工作，以及整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理工作。

通過(guò)上述方面的綜合分析和評(píng)估，商業(yè)項(xiàng)目才能從項(xiàng)目前期業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商，一直到經(jīng)營(yíng)階段，始終能夠保障賣(mài)場(chǎng)的健康良性發(fā)展，保障賣(mài)場(chǎng)的租金收益最大化，保障業(yè)主投資回報(bào)最大化。

搞清楚這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的內(nèi)在邏輯關(guān)系，明白這些數(shù)據(jù)和分析的意義，搞清運(yùn)營(yíng)監(jiān)管體系的意義，就不會(huì)簡(jiǎn)單地認(rèn)為“太復(fù)雜，沒(méi)有意義，加重了項(xiàng)目的工作量”，就會(huì)變“上面要項(xiàng)目做”，為“項(xiàng)目自己要做”。12月3日，COCOPARK 還是主動(dòng)邀請(qǐng)到總部各職能部門(mén)，召開(kāi)了10月份經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告會(huì)。雖然公司仍有一些雜音，但是這一次項(xiàng)目自己認(rèn)為必要，這一次經(jīng)營(yíng)分析會(huì)是COCOPARK他們自己要做的。項(xiàng)目為什么要做這件事（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和經(jīng)營(yíng)分析）？是項(xiàng)目自己經(jīng)營(yíng)管理的真正的、實(shí)際的需要。原因是他們認(rèn)識(shí)到，這樣可以主動(dòng)、有的放矢地進(jìn)行商戶調(diào)整，可以促進(jìn)COCOPARK的業(yè)態(tài)調(diào)整工作，可以避免商戶逃場(chǎng)造成的工作被動(dòng)情況，是意義重大，而不是沒(méi)有意義。這也是前兩次項(xiàng)目例會(huì)上提出來(lái)的。

由于領(lǐng)導(dǎo)層的認(rèn)識(shí)問(wèn)題，第三空間項(xiàng)目仍然沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到這件事的意義，干脆不再召開(kāi)經(jīng)營(yíng)分析會(huì)，這也是需要糾正的。

如果運(yùn)營(yíng)管理部不去統(tǒng)籌這些核心管理工作，卻仍然習(xí)慣性地沿用百貨公司的、單項(xiàng)目的管理模式，去加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡場(chǎng)，能發(fā)現(xiàn)這些數(shù)據(jù)嗎？能分析出來(lái)這些數(shù)據(jù)背后的問(wèn)題嗎？能發(fā)現(xiàn)這些商場(chǎng)管理的核心問(wèn)題嗎？能發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題之間的內(nèi)在邏輯關(guān)系嗎？統(tǒng)統(tǒng)不能。

況且，現(xiàn)場(chǎng)巡場(chǎng)已經(jīng)有項(xiàng)目服務(wù)督導(dǎo)、項(xiàng)目商管人員、項(xiàng)目管理層、啟勝顧問(wèn)天天都在做，已經(jīng)疊床架屋、密集到無(wú)以復(fù)加，何必還要總部的運(yùn)營(yíng)管理部去加強(qiáng)？如果我們本末倒置，只能是忙于當(dāng)救火隊(duì)，頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳，這都不是對(duì)公司真正有意義的做法。

商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的信息化問(wèn)題：

一個(gè)完整和成熟運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心，一般要完全做到‘四個(gè)統(tǒng)一’：

1、統(tǒng)一商戶管理（統(tǒng)一招商、商戶管理、商戶結(jié)算、統(tǒng)一收銀）；

2、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)；

3、統(tǒng)一物業(yè)管理；

4、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督。

一個(gè)完整和成熟運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心，如果完整地規(guī)劃，一般應(yīng)規(guī)劃具備如下 IT信息系統(tǒng)：

——商戶管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：商戶合同管理系統(tǒng)、商戶坪效分析系統(tǒng)、商戶調(diào)整管理系統(tǒng)）； 統(tǒng)、消費(fèi)卡系統(tǒng)）

——物業(yè)管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)、電子防盜安全系統(tǒng)、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、商戶報(bào)警呼叫系統(tǒng)、客流量分析系統(tǒng)等）

——消費(fèi)者服務(wù)系統(tǒng)（一般會(huì)集成：消費(fèi)者互動(dòng)服務(wù)系統(tǒng)、投訴處理系統(tǒng)促銷(xiāo)管理系統(tǒng)、商戶互動(dòng)服務(wù)系統(tǒng)等）；

——自營(yíng)管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：收銀系統(tǒng)、消費(fèi)卡系統(tǒng)、采購(gòu)管理系統(tǒng)、銷(xiāo)售管理系統(tǒng)、倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng)、自營(yíng)部分零售/餐飲/娛樂(lè)管理信息系統(tǒng)）

——行政管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：辦公自動(dòng)化OA系統(tǒng)、行政管理系統(tǒng)、采購(gòu)管理系統(tǒng)）

——人事管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：人事管理系統(tǒng)、薪酬系統(tǒng)、績(jī)效管理系統(tǒng)）——財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)、所有與財(cái)務(wù)有關(guān)的相關(guān)系統(tǒng)與之連通。）

目前我司的商業(yè)地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，有幾大瓶頸問(wèn)題需要解決：

現(xiàn)階段 ERP 系統(tǒng)中，部分功能模塊不能滿足租務(wù)和商管部門(mén)的基本需求。例如商戶信息查詢、商戶談判信息、商戶合同維護(hù)等子系統(tǒng)之間的信息關(guān)聯(lián)性不夠、且不夠快捷和方便；推廣模塊與實(shí)際使用情況不符合，系統(tǒng)中的流程與系統(tǒng)外流程不一致，缺乏與實(shí)際工作相結(jié)合。

我們?cè)谶\(yùn)營(yíng)的兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，工作人員之所以感覺(jué)工作量大、復(fù)雜，實(shí)際上是因?yàn)樾畔⒒ぷ鞯臏笠鸬?。原因是由于?dāng)初上馬IT 信息系統(tǒng)時(shí)，規(guī)劃考慮不充分，目前的ERP 系統(tǒng)與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)實(shí)際需要脫節(jié)，導(dǎo)致目前的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析工作幾乎全部要靠人工實(shí)現(xiàn)，所以有那么多抱怨。這個(gè)問(wèn)題也應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)，并予以解決。

信息化的另一個(gè)重點(diǎn)在于：從技術(shù)上解決目前聯(lián)營(yíng)商戶收銀監(jiān)管的盲區(qū)，而不是仍讓合作商戶自己填報(bào)數(shù)據(jù)、或我們的商管估計(jì)填報(bào)。

為了解決目前ERP管理信息系統(tǒng)存在的問(wèn)題，應(yīng)進(jìn)一步采取如下措施：對(duì)信息化體系運(yùn)行效果、和功能需求，以及與實(shí)際流程不符合之處，進(jìn)行各部門(mén)集體評(píng)估，由信息化小組踢出解決方案，然后各部門(mén)集體對(duì)解決方案進(jìn)行評(píng)審，采取有效措施，不斷提高商業(yè)地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的效果。

目前階段，由于公司信息化的滯后，暫時(shí)先用人工方式實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、對(duì)比、分析，也是一個(gè)很大的進(jìn)步。這樣一次次地通過(guò)分析逐步完善，最后形成科學(xué)的模式，固定下來(lái)到信息系統(tǒng)中去，這也是給信息化系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)路，也是磨刀不誤砍柴工。

再把這些數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和對(duì)比工作信息化、自動(dòng)化，管理人員就能把寶貴的精力投入到數(shù)據(jù)分析、經(jīng)營(yíng)分析、制定經(jīng)營(yíng)政策等創(chuàng)造性工作中去了。因?yàn)樾畔⒒ぷ鞯某晒?，是“三分在技術(shù)，七分在管理”，無(wú)論是 ERP 系統(tǒng)改造，還是運(yùn)營(yíng)信息化、管理信息化工作，都需要也只能是我們?cè)诠芾砩舷刃械摹?/p>

目前來(lái)說(shuō)，這個(gè)意見(jiàn)公司仍然沒(méi)有引起足夠重視，又想拋開(kāi)目前運(yùn)營(yíng)監(jiān)管體系積累的有效經(jīng)驗(yàn)，拋開(kāi) ERP 系統(tǒng)的完善可能性，試圖另行憑空上馬一套信息系統(tǒng)。這些都是沒(méi)有繼承性的盲目表現(xiàn)。如果脫離這些有效的管理實(shí)踐去搞信息化，還會(huì)重蹈我們目前這個(gè)系統(tǒng)的覆轍、還會(huì)勞民傷財(cái)。

新商業(yè)項(xiàng)目的籌備與運(yùn)營(yíng)管理策劃問(wèn)題：

隨著第三空間

5月18日開(kāi)業(yè)，該項(xiàng)目4個(gè)月倒計(jì)時(shí)開(kāi)業(yè)籌備工作圓滿畫(huà)上了句號(hào)。隨后轉(zhuǎn)入運(yùn)營(yíng)管理部旗下進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。還有龍崗、星河中心2個(gè)新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的籌備工作：

星河中心由于內(nèi)外部組織資源有保障、策劃論證充分，運(yùn)作得比較成熟。但是龍崗項(xiàng)目籌備工作在這兩個(gè)方面目前都存在較大問(wèn)題：

1、必須優(yōu)先解決內(nèi)外部組織“資源”問(wèn)題（R）：

組織問(wèn)題是工作的資源保障和基礎(chǔ)。因此，第一步首先要：

1）、迅速建立內(nèi)部組織：

龍崗項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)人

9月中旬剛剛變化，項(xiàng)目小組的分工問(wèn)題也在9月18日項(xiàng)目例會(huì)上剛剛初步提出，談到必須要有專(zhuān)職的人員，包括公司各職能部門(mén)的參與方式的協(xié)調(diào)確定。建立內(nèi)部組織工作已經(jīng)非常倉(cāng)促，要加大力度。

2）、急待建立外部組織：

目前最迫切的工作是篩選顧問(wèn)合作公司。包括工程規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、商業(yè)策劃顧問(wèn)公司、推廣代理公司、招商顧問(wèn)/代理公司、運(yùn)營(yíng)管理顧問(wèn)公司、物業(yè)管理顧問(wèn)公司等6大類(lèi)別的顧問(wèn)/代理公司。

建立外部組織工作目前處于停滯狀態(tài)，目前只有工程規(guī)劃設(shè)計(jì)與顧問(wèn)公司。如不迅速建立外部顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，所有工作必定因沒(méi)有充分策劃論證而失敗。

2、內(nèi)外部組織資源完備以后，再做項(xiàng)目“策劃”工作（P）： 項(xiàng)目策劃工作是開(kāi)展前期工作的方向，必須由項(xiàng)目小組分工協(xié)調(diào)、各咨詢顧問(wèn)公司提出策劃方案、公司各職能部門(mén)參與論證，才能保證策劃質(zhì)量，避免走錯(cuò)路、走彎路、走回頭路。項(xiàng)目策劃工作要分階段，實(shí)現(xiàn)如下策劃，而且這些工作有先后因果次序關(guān)系，不可錯(cuò)亂： A、定位與可行性分析；（急待請(qǐng)顧問(wèn)公司做）B、整體工作計(jì)劃；（有初稿待完善）C、規(guī)劃設(shè)計(jì)；（無(wú)明確定位，就先有了初稿）D、招商方案；（優(yōu)先請(qǐng)顧問(wèn)公司做）E、企劃推廣方案。（待請(qǐng)顧問(wèn)公司做）F、運(yùn)營(yíng)方案；（待請(qǐng)顧問(wèn)公司做）

3、最后，才解決“執(zhí)行”層面的問(wèn)題和協(xié)調(diào)工作。（D‐C‐A）

目前，在內(nèi)外部資源都嚴(yán)重缺乏的情況下，就試圖直接定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商策劃、推廣策劃、管理模式策劃，是非常不科學(xué)的。所有工作必定因沒(méi)有足夠資源、沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分策劃、論證，而注定要走錯(cuò)路、走彎路、走回頭路的。

也就是，必須按照“調(diào)集資源R——策劃P——執(zhí)行D——檢查評(píng)估C——改進(jìn)A”的閉環(huán)循環(huán)模式，開(kāi)展項(xiàng)目籌備工作。目前的做法與此原則偏離，必須糾正。

上述意見(jiàn)，我在9月18日會(huì)議上已經(jīng)提出，會(huì)后又專(zhuān)門(mén)提出書(shū)面建議，但 是仍然未能引起公司重視。直到11月21 日會(huì)議上，黃董事長(zhǎng)再次強(qiáng)調(diào)：“要迅速引進(jìn)外部顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，讓他們?cè)谝?guī)劃、招商、推廣、營(yíng)運(yùn)上提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，經(jīng)營(yíng)公司要多學(xué)習(xí)和聽(tīng)取顧問(wèn)代理公司的意見(jiàn)”。才得到公司重視，匆匆忙忙找顧問(wèn)公司，等找好以后必然還要重新策劃、論證。

我認(rèn)為新商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理策劃，應(yīng)該有一個(gè)一貫的思路、按如下步驟進(jìn)行：

由項(xiàng)目顧問(wèn)公司根據(jù)項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商策劃、贏利模式，提出項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策劃草案；公司職能部門(mén)牽頭審議、補(bǔ)充顧問(wèn)公司提出的運(yùn)營(yíng)管理策劃草案。審議、補(bǔ)充的重點(diǎn)是： 項(xiàng)目顧問(wèn)公司提出的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策劃草案，是否符合項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商合作模式、贏利模式？ 運(yùn)營(yíng)管理策劃草案是否與招商合作模式、物業(yè)管理模式、信息系統(tǒng)策劃等模塊相適應(yīng)？ 老項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)在是否新項(xiàng)目推廣，老項(xiàng)目的教訓(xùn)是否在新項(xiàng)目避免。

最終形成的運(yùn)營(yíng)管理策劃包括：組織架構(gòu)、商戶公約、商戶手冊(cè)、商戶員工手冊(cè)、運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)、信息化系統(tǒng)、物業(yè)管理手冊(cè)策劃等方面。

人力資源方面，老項(xiàng)目已經(jīng)培養(yǎng)成熟的人員應(yīng)該適當(dāng)往新項(xiàng)目充實(shí)，而不能這邊裁員熟手、那邊新招生手，雙重浪費(fèi)人力資源。

商業(yè)項(xiàng)目的管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化問(wèn)題：11月底，管理咨詢公司已經(jīng)進(jìn)駐，公司也提出籌備上市的前景，需要把星河商業(yè)項(xiàng)目的管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。

根據(jù)老項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)踐、新項(xiàng)目的策劃經(jīng)驗(yàn)，在后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理工作中不斷進(jìn)行雙向優(yōu)化綜合，逐漸形成有星河特色的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式。

最后，把星河特色的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，達(dá)到

ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的要求，進(jìn)行體系的達(dá)標(biāo)認(rèn)證，并持續(xù)改進(jìn)。這才算星河商業(yè)項(xiàng)目的管理模式已經(jīng)錘煉成熟。

如果公司領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)此認(rèn)識(shí)清楚、全力傾斜的話，預(yù)計(jì)能夠在2008‐2009年實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。

以下是一些補(bǔ)充建議，雖然不一定準(zhǔn)確，為了公司我還是提出來(lái)。

對(duì)完善商業(yè)地產(chǎn)多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的建議：

1、反思運(yùn)營(yíng)管理上的瓶頸問(wèn)題，應(yīng)以優(yōu)化“合作模式”與“收銀模式”為核心，以信息化為手段，降低管理成本，強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)計(jì)分析職能，形成科學(xué)合理/效益最大化的運(yùn)營(yíng)模式：

A、合作模式；應(yīng)以固定租金為主、浮動(dòng)租金為輔，以提高收益、降低管理成本；這在經(jīng)營(yíng)分析會(huì)上已指出。

B、收銀模式；應(yīng)杜絕百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，逐漸以商戶自收銀為主，以降低經(jīng)營(yíng)成本，同時(shí)，必須解決相應(yīng)的監(jiān)管問(wèn)題，堵塞目前的監(jiān)管漏洞。這在經(jīng)營(yíng)分析會(huì)上已指出。

C、信息管理應(yīng)在運(yùn)營(yíng)體系基礎(chǔ)上完善、實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化，而不是拋開(kāi)。關(guān)于運(yùn)營(yíng)體系的邏輯關(guān)系我已講清楚了，每條都十分必要，不那樣就無(wú)法科學(xué)分析和決策。另外，急須從技術(shù)上解決目前聯(lián)營(yíng)商戶收銀監(jiān)管的盲區(qū)，而不是仍讓商戶自己填報(bào)數(shù)據(jù)或我們的商管估計(jì)填報(bào)。

2、對(duì)公司管理的建議：公司應(yīng)杜絕高層兼項(xiàng)目職務(wù)，造成的管理不順暢、軍閥割據(jù)、中央管理弱化的混亂局面?，F(xiàn)在各項(xiàng)目只有一個(gè)老總沒(méi)有在總部兼職。公司對(duì)多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)一認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，說(shuō)“加重了項(xiàng)目工作量”、“應(yīng)該去加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理”。月度運(yùn)營(yíng)指標(biāo)與考核這一部分拿掉了，只剩下數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與經(jīng)營(yíng)分析。環(huán)境的阻力已經(jīng)超出個(gè)人主觀能動(dòng)性所能左右的范圍。目前問(wèn)題的根子在于：公司高層兼下面項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，造成軍閥割據(jù)、中央管理弱化的混亂局面。因此，沒(méi)有一個(gè)職能部門(mén)實(shí)際上能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行有效管理。這個(gè)問(wèn)題上半年就建議過(guò)，后來(lái)卻有增加的趨勢(shì)，加強(qiáng)了割據(jù)局面，更加無(wú)法統(tǒng)一管理。

3、運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目可以考慮實(shí)現(xiàn)‘營(yíng)招分離’，職能清晰化；上上下下都已多次提出，項(xiàng)目上感到眉毛胡子一把抓，總部職能部門(mén)也根本無(wú)法對(duì)口管理。根據(jù)實(shí)踐中逐漸暴露的問(wèn)題，需要繼續(xù)理順公司和項(xiàng)目的組織架構(gòu)和職責(zé)分工。今年，COCOPARK試點(diǎn)了將“營(yíng)招合一”的商管模式，改為商管和租務(wù)并行運(yùn)作的‘營(yíng)采分離’的管理模式，實(shí)現(xiàn)了營(yíng)運(yùn)和招商兩大職能的分離；條件成熟時(shí)會(huì)在第三空間予以推廣。希望能從管理結(jié)構(gòu)上也采用先進(jìn)的‘營(yíng)采分離’模式，從根本上解決問(wèn)題。

4、服務(wù)管理是商戶為主體，現(xiàn)場(chǎng)管理的主體在項(xiàng)目?？偛客卣箍蛻舴?wù)職能應(yīng)量力而行，應(yīng)優(yōu)先整頓運(yùn)營(yíng)管理上的混亂局面。

5、人力資源方面，老項(xiàng)目已經(jīng)培養(yǎng)成熟的人員應(yīng)該適當(dāng)往新項(xiàng)目充實(shí)，而不能這邊裁員熟手、那邊新招生手，浪費(fèi)人力資源。

6、項(xiàng)目進(jìn)入成熟期以后，推廣費(fèi)用應(yīng)適當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)變?yōu)橛糜诖黉N(xiāo)折讓?zhuān)尷谙M(fèi)者。

第三篇：規(guī)劃展示館后期運(yùn)營(yíng)

規(guī)劃展示館后期運(yùn)營(yíng)事宜

運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用：

展館運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用是展館運(yùn)營(yíng)中不可忽視的部分。尤其是大量科技展示手段的引入，帶來(lái)了大量的維護(hù)費(fèi)用，包括設(shè)備更新、技術(shù)支持、人員開(kāi)支、水電物業(yè)等，根據(jù)之前的案例和考察所總結(jié)，總體投資額度越大，后期維護(hù)費(fèi)用所占比重越大，維護(hù)費(fèi)用越高。

一般來(lái)講后期的維護(hù)費(fèi)用占總投資的10-12%。所以規(guī)劃展示館的后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用約在130-160萬(wàn)元。

運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)組成：

規(guī)劃展館隸屬昌吉市規(guī)劃局，由局領(lǐng)導(dǎo)兼任館長(zhǎng)一職，負(fù)責(zé)展館的總體運(yùn)營(yíng)決策及VIP接待。

委派相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員任常務(wù)副館長(zhǎng)一職，在館長(zhǎng)的宏觀決策下，帶領(lǐng)下屬各個(gè)部門(mén)完成全館的具體事務(wù)，并配備助理一名，下轄以下部門(mén)： 1.2.迎賓部設(shè)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的講解員2-3名，負(fù)責(zé)VIP及團(tuán)隊(duì)參觀講解。工程部設(shè)專(zhuān)業(yè)工程檢修人員1-2名，負(fù)責(zé)常規(guī)化展館設(shè)備檢修維護(hù)，并負(fù)責(zé)與各多媒體設(shè)備供貨商聯(lián)絡(luò)，確保展館設(shè)備層面的正常動(dòng)作 3.保安部可與規(guī)劃局大樓保安部統(tǒng)一實(shí)施。2-3人負(fù)責(zé)一到四樓的巡視有安全保障。4.保潔部可與規(guī)劃局大樓保潔部統(tǒng)一實(shí)施。2-3人負(fù)責(zé)一到四樓的衛(wèi)生保潔工作。5.展示運(yùn)營(yíng)部由常務(wù)副館長(zhǎng)及助理兼任，負(fù)責(zé)展館的接待、運(yùn)行及四樓開(kāi)放展區(qū)的活動(dòng)舉辦及場(chǎng)地租賃事宜，同時(shí)兼顧展廳的展示調(diào)整統(tǒng)籌工作。具體事務(wù)可由工程部和迎賓部工作人員兼顧。6.7.展館的財(cái)務(wù)由規(guī)劃局的財(cái)務(wù)統(tǒng)籌。

展館內(nèi)大型展項(xiàng)、高科技展項(xiàng)在質(zhì)保期以后建議與專(zhuān)業(yè)化公司簽定維護(hù)合約。8.積極推行義工制度，組織要校大學(xué)生、企業(yè)員工、專(zhuān)家學(xué)者等志愿者參加展廳講解、咨詢、推行等服務(wù)性工作，緩解展館本身的人員壓力，壓縮展館人員資源的成本，提升良好的社會(huì)風(fēng)氣。

展館用電估算：

本展館實(shí)際展示面積約3400㎡，根據(jù)目前實(shí)施的具體內(nèi)容，估算用電量約為100W/㎡，合計(jì)約340度/時(shí)。按照每天運(yùn)營(yíng)8小時(shí)，5天/周工作制，月最高峰用電量約為60000度。上述數(shù)值為峰值，非參觀高峰期、多媒體設(shè)備不開(kāi)啟的常規(guī)展示時(shí)期，用電量將有大幅度下降，估計(jì)不足峰值用電量的50%。上述數(shù)據(jù)為預(yù)估值，準(zhǔn)確數(shù)據(jù)有待施工后期統(tǒng)計(jì)得出。

第四篇：招商常見(jiàn)問(wèn)題破解、后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)

招商常見(jiàn)問(wèn)題破解、后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)

導(dǎo)語(yǔ) 招商工作是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從紙上談兵到切實(shí)落地的重要一環(huán)，2014年商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)的諸多變化使招商工作難上加難，贏商網(wǎng)特推出“如何做好招商”系列專(zhuān)題，從招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)、前期工作籌備，招商推廣方案、招商策略、談判技巧、后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)，以及主力店招商攻略、三四線城市招商難題破解等方面進(jìn)行全方位實(shí)戰(zhàn)解讀。本招商系列專(zhuān)題共分四期，本期為第四期——“常見(jiàn)問(wèn)題破解&后期運(yùn)營(yíng)管理”。

招商常見(jiàn)問(wèn)題破解招商難的根本原因并不在于承租商資源越來(lái)越少了，而在于招商營(yíng)銷(xiāo)工作缺乏針對(duì)性和說(shuō)服力，缺乏對(duì)商戶不同心態(tài)的具體了解和把握，缺乏對(duì)項(xiàng)目本身優(yōu)劣長(zhǎng)短的客觀看待以及與之相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)舉措。招商就是為商戶服務(wù)，首先建立在是否了解你的目標(biāo)客戶真正的需求，沒(méi)有調(diào)研就沒(méi)有發(fā)言權(quán)。第二就是招商是永不停止的工作，好的購(gòu)物中心是調(diào)整出來(lái)的，而不是定位和招商一步到位就能成功的。

1、開(kāi)發(fā)商：招商常見(jiàn)誤區(qū)

（一）招商失敗原因&破解策略

①盲目定位、不切實(shí)際： 理智的做法是根據(jù)周?chē)南M(fèi)群體以及居民的收入來(lái)決定如何定位，定位過(guò)低會(huì)損害開(kāi)發(fā)商的利益，而定位過(guò)高，則會(huì)造成商家今后的經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高，不敢問(wèn)津。

②過(guò)分強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)環(huán)境的影響： 很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在感慨市場(chǎng)是越來(lái)越難做了，于是招商人員過(guò)分強(qiáng)調(diào)受市場(chǎng)環(huán)境的影響，不能正確地分析自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)從而制定有效的招商策略。從另一方面看，越來(lái)越難做也表明著機(jī)遇越來(lái)越多。

③招商期望值過(guò)高： 期望值過(guò)高的表現(xiàn)主要體現(xiàn)在租金上。開(kāi)發(fā)商最終應(yīng)考慮的是商場(chǎng)整體的經(jīng)營(yíng)效益，整體的商業(yè)氛圍，整體的購(gòu)物環(huán)境，不能只簡(jiǎn)單地計(jì)算所謂的利潤(rùn)，而應(yīng)留給經(jīng)營(yíng)者更多的空間。④缺乏持續(xù)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)管理理念： 很多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為客戶進(jìn)來(lái)了就萬(wàn)事大吉了，這是一個(gè)很大的誤區(qū)。開(kāi)發(fā)商招來(lái)了客戶，還要注意協(xié)助客戶經(jīng)營(yíng)，客戶生存得越久，商場(chǎng)就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快?？偟膩?lái)說(shuō)，規(guī)劃設(shè)計(jì)不合格，商家“望樓興嘆”，招商營(yíng)銷(xiāo)工作缺少針對(duì)性，招商質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，租賃合約設(shè)計(jì)不利商家利益等，這都是普遍存在的問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)招商應(yīng)做到“招得進(jìn)，留得住”。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要破解招商難題，就必須把經(jīng)營(yíng)理念滲透到每個(gè)環(huán)節(jié)，主要從定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、租金等方面著手。

（二）招商難點(diǎn)解析

絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商感到“招商難”，其實(shí)都是項(xiàng)目前期選址、定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)當(dāng)中的問(wèn)題不斷累積而成?？墒牵瑤缀趺總€(gè)開(kāi)發(fā)商都是遇到招商困境的時(shí)候才“頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”。招商難點(diǎn)解析之一：僧多粥少

消費(fèi)市場(chǎng)年平均增幅在13％左右，而商業(yè)地產(chǎn)投資的增幅卻都在24％以上。商業(yè)地產(chǎn)的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了商業(yè)發(fā)展的需求，造成閑置是必然的結(jié)局。

招商難點(diǎn)解析之二：思維失誤

在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、建設(shè)之前先要進(jìn)行項(xiàng)目的定位，這是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本原則之一?，F(xiàn)代百貨毛利大概17%，純利一般是6%左右，如果商場(chǎng)租金太高，商戶是否能夠承受？招商不是簡(jiǎn)單地把商家“圈”在一起，更重要的是留商、養(yǎng)商。

招商難點(diǎn)解析之三：團(tuán)隊(duì)缺位

幾乎所有商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商都會(huì)感嘆專(zhuān)業(yè)人才、專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的稀缺。商業(yè)地產(chǎn)招商是橫跨地產(chǎn)和商業(yè)行業(yè)的一個(gè)工作，要求招商人員具有復(fù)合型的知識(shí)結(jié)構(gòu)、工作經(jīng)驗(yàn)和技能，而目前人才市場(chǎng)上這種既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)的復(fù)合型人才少而又少，具備制訂招商策略、能夠帶團(tuán)隊(duì)的招商管理人才就更是稀缺。

2、招商人員：普遍存在的不足&解決方法

（一）普遍存在的10大問(wèn)題

①項(xiàng)目介紹不詳實(shí)

原因：對(duì)項(xiàng)目不熟悉；對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不了解；迷信自己的個(gè)人魅力，這種情況特別見(jiàn)于年輕女性員工。

解決辦法：認(rèn)真學(xué)習(xí)項(xiàng)目公開(kāi)招商以前的招商講習(xí)，確實(shí)了解及熟讀所有資料；多講多練，不斷修正自己的措辭；隨時(shí)請(qǐng)教老員工和部門(mén)主管；端正招商觀念，明確讓客戶認(rèn)可自己所定尺度，明確商鋪招商最終目的。

②未做客戶追蹤

原因：現(xiàn)場(chǎng)繁忙，沒(méi)有空閑；自以為客戶追蹤效果不大；招商人員之間協(xié)調(diào)不夠，害怕重復(fù)追蹤同一客戶。

解決辦法：每日設(shè)立規(guī)定時(shí)間，建立客戶檔案，并按成交的可能性分門(mén)別類(lèi)；依照列出的客戶名單，大家協(xié)調(diào)主動(dòng)追蹤；電話追蹤或人員拜訪，都應(yīng)事先想好理由和措辭，以避免客戶生厭；每日追蹤，記錄在案，分析客戶考慮的因素，并且及時(shí)匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理，相互探討說(shuō)服的辦法；盡量避免電話游說(shuō)，最好能邀請(qǐng)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)，可以充分借用各種道具，以提高成交概率

③任意答應(yīng)客戶要求

④不善運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)道具

⑤對(duì)獎(jiǎng)金制度不滿 ⑥客戶喜歡卻遲遲不決定

⑦客戶下定金后遲遲不來(lái)簽訂合同

⑧退定或退房

⑨一鋪二租

⑩合同范本填寫(xiě)錯(cuò)誤

（二）導(dǎo)致招商失敗的11大癥狀 癥狀如下： ①意向客戶數(shù)量不足； ②意向客戶質(zhì)量不佳； ③后期階段跟進(jìn)不足； ④一棵樹(shù)上漸進(jìn)吊死；

⑤五力模型執(zhí)行缺失； ⑥方法不堅(jiān)持不創(chuàng)新；

⑦抽風(fēng)式招商要不得； ⑧城市太窮沒(méi)有市場(chǎng)；

⑨決心失敗決定失?。?⑩急于成功導(dǎo)致失?。?/p>

⑾企業(yè)層面的基本功不扎實(shí)。

俗話說(shuō)得好：“對(duì)癥下藥才能藥到病除”。招商失敗一定是多種原因的集合，客觀分析出失敗的具體原因，才能有針對(duì)性地找到有效的方法。首先，把存在的不足和問(wèn)題列出來(lái)，招商就已經(jīng)成功了一半。若沒(méi)有針對(duì)性地去解決問(wèn)題，盲目招商則永遠(yuǎn)是事倍功半。因此，了解招商失敗的主要癥狀非常有助于招商工作的調(diào)整和實(shí)施。

3、如何克服以下招商常見(jiàn)問(wèn)題？

問(wèn)題1:在招商過(guò)程中往往會(huì)有冷場(chǎng)的情況，廣告做出去了許多，但是打電話和來(lái)看店鋪的人卻寥寥無(wú)幾？這種情況我們招商部門(mén)該如何面對(duì)？

對(duì)策：首先是招商人員從自身找原因。想想自己是不是把廣告發(fā)出去后就一直坐在招商部等客戶來(lái)電來(lái)訪，我們能做的是一定要走出去接觸客戶，同時(shí)吸收他們的經(jīng)驗(yàn)，只有在和客戶面對(duì)面的交流時(shí)你才能知道他們的要求是什么，知道他們理想中的價(jià)位又是什么，在交流過(guò)程中你也可以聽(tīng)一下他們意見(jiàn)，建議應(yīng)該經(jīng)營(yíng)什么東西，這樣在不知不覺(jué)中客戶的意見(jiàn)會(huì)對(duì)你起一些參考性的作用，也許使你在工作中少走很多彎路。

問(wèn)題2：招商合同是由招商方制定的，政策上或許會(huì)偏向招商方，這樣客戶在簽合同的過(guò)程中就容易挑字眼，如果談不好可能以前的努力全白費(fèi)，因此招商方對(duì)合同的解釋非常重要，那么如何解釋?zhuān)?/p>

對(duì)策：首先要吃透合同，包括補(bǔ)充協(xié)議、管理協(xié)議等都要吃透，要做到客戶問(wèn)什么都能很透

徹地回答，有些新職員沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，對(duì)合同研究得也不深刻，因此在面對(duì)客戶提問(wèn)的時(shí)候就有些手足無(wú)措，不能很好地解答客戶的問(wèn)題，這樣客戶在心理上就有一種感覺(jué)，覺(jué)得合同不平等，從而不想簽，那工作就前功盡棄了。只有熟悉商業(yè)的操作方法，分析得有條有理，他才會(huì)對(duì)你感興趣，雙方有了信任感才會(huì)有合作的可能。

問(wèn)題3：如何定租金才恰當(dāng)？如何立約才能發(fā)揮出合同的激勵(lì)功能？

對(duì)策：比起定額租金，百分比租金更能強(qiáng)化雙方“利益同享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的共同體意識(shí)?！岸~累退”（商戶達(dá)到一定營(yíng)業(yè)額后，開(kāi)發(fā)商降低抽成百分比），則比固定比率更能激勵(lì)商戶進(jìn)一步搞好經(jīng)營(yíng)。再如，給帶動(dòng)力強(qiáng)的承租大戶以財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、減免雜費(fèi)等贈(zèng)與，變相降租，這都是有效招商舉措。以商品服務(wù)結(jié)構(gòu)為例，可以用優(yōu)先、優(yōu)惠等條件引導(dǎo)商家，來(lái)幫助購(gòu)物中心完善業(yè)態(tài)業(yè)種。如購(gòu)物中心招標(biāo)新項(xiàng)目，在同等條件下，對(duì)入駐兩年以上的商戶給予優(yōu)先中標(biāo)，最初兩年的租金還可優(yōu)惠20%。提高承租商的服務(wù)水準(zhǔn)，同樣可以租約來(lái)引導(dǎo)，如把購(gòu)物中心的《服務(wù)規(guī)范》和商家各自的《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》都作為合同附件。

問(wèn)題4：主力店品牌評(píng)估，牌子越大越好嗎？

對(duì)策：應(yīng)該引入怎樣的主力店？怎樣的主力店有助于促進(jìn)購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)？開(kāi)發(fā)商在這個(gè)問(wèn)題上，常常陷入“唯品牌論”，非世界500強(qiáng)不招，非一線品牌不招。前些時(shí)候，商業(yè)項(xiàng)目以引入沃爾瑪、家樂(lè)福為榮；目前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都心心念念想要引入LV、Gucci等世界頂級(jí)品牌。很多時(shí)候，這種想法將把招商工作引入誤區(qū)。在大型購(gòu)物中心的招商過(guò)程中，往往存在這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)：即主力店招商是虧損的，主力店憑借品牌優(yōu)勢(shì)，往往將低成本運(yùn)營(yíng)作為一個(gè)首要的先決條件。給付租金不高，甚至于還要附加一些苛刻的條件，購(gòu)物中心在這種前提下獲利的可能性并不大。

后期：招商運(yùn)營(yíng)管理高質(zhì)量的招商是成功運(yùn)營(yíng)的前提條件、而成功的運(yùn)營(yíng)又是后期高租金回報(bào)率的重要保證。因此運(yùn)營(yíng)就顯得尤為重要。

1、招商運(yùn)營(yíng)：階段性工作流程與內(nèi)容在招商的整個(gè)過(guò)程中，從招商籌備期、商戶進(jìn)駐期、試營(yíng)業(yè)期、運(yùn)營(yíng)調(diào)整期到運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定期，每一個(gè)階段都需要制定詳細(xì)的工作計(jì)劃。

每個(gè)階段層層推進(jìn)，才能將招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)與物業(yè)服務(wù)有機(jī)結(jié)合,充分整合有效資源，深度滿足業(yè)主、消費(fèi)者、商家、開(kāi)發(fā)商的多方服務(wù)需求。

試營(yíng)業(yè)期

①全面跟進(jìn)工作，視察場(chǎng)地、洽談租賃、條款、簽約等過(guò)程；

②商業(yè)整體裝修風(fēng)格定調(diào)；

③管理公司內(nèi)部信息系統(tǒng)管理，完善商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各種流程；

④商業(yè)整體形象設(shè)計(jì)；

⑤協(xié)助商戶進(jìn)場(chǎng)裝修，與工程公司協(xié)調(diào)入圖審批、裝修等工程問(wèn)題；

⑥協(xié)助公關(guān)、廣告公司安排新聞發(fā)布會(huì)、記者會(huì)、并作廣泛試業(yè)宣傳；

⑦商業(yè)管理信息系統(tǒng)咨詢；

⑧籌備商業(yè)開(kāi)業(yè)慶典活動(dòng)。

運(yùn)營(yíng)調(diào)整期

①梳理商圈輻射空白點(diǎn)

②整理商戶數(shù)據(jù)分析商家優(yōu)劣勢(shì)，得出經(jīng)營(yíng)調(diào)整策略

③日常推廣活動(dòng)，如聯(lián)合商戶促銷(xiāo)活動(dòng)

④客流、車(chē)流的合理調(diào)配

⑤商戶檔案管理

⑥租賃管理及商戶優(yōu)化

⑦硬件配合指示引導(dǎo)服務(wù)

2、招商推廣與運(yùn)營(yíng)策略

前期工作完成后，項(xiàng)目開(kāi)始步入開(kāi)業(yè)階段。所謂“萬(wàn)事開(kāi)頭難”，一個(gè)綜合體式物業(yè)經(jīng)營(yíng)的成功與否，最關(guān)鍵是能否按原有擬定的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布商鋪并全部開(kāi)張營(yíng)業(yè)（最好是統(tǒng)一開(kāi)業(yè)）。必須注意特色經(jīng)營(yíng)的重要性，把研究市場(chǎng)需求、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特色、營(yíng)造人性空間的思想作為經(jīng)營(yíng)理念，不僅在商業(yè)布局、建筑外型、色彩、人流動(dòng)線以及內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略力求突破雷同，突出個(gè)性，而且在廣告宣傳、價(jià)格確定、促銷(xiāo)方式等方面也要獨(dú)具風(fēng)格，努力成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。

以下資料重點(diǎn)從招商安排和運(yùn)營(yíng)來(lái)展開(kāi)： ①招商安排：業(yè)態(tài)布局、市場(chǎng)定位、招商推廣、招商計(jì)劃及時(shí)間節(jié)點(diǎn)、招商策略與價(jià)格策略、租金的收取方式、招商人員配置與崗位職能、②商業(yè)運(yùn)營(yíng)：開(kāi)業(yè)旺場(chǎng)策略、幾種的常見(jiàn)的運(yùn)營(yíng)管理模式、差異化戰(zhàn)略、綜合型商業(yè)常見(jiàn)的幾種病癥及解決建議、商場(chǎng)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)策略、品牌維護(hù)和提升。

2、招商推廣與運(yùn)營(yíng)策略

萬(wàn)達(dá)營(yíng)運(yùn)部制定的開(kāi)業(yè)后的維護(hù)方案非常系統(tǒng)和全面，包括以下七點(diǎn)：

①經(jīng)營(yíng)狀況分析（商鋪銷(xiāo)售分析、商場(chǎng)客流分析）

②市場(chǎng)調(diào)研：制定計(jì)劃、實(shí)施調(diào)查、形成報(bào)告 ③招商方案編制：時(shí)機(jī)（經(jīng)營(yíng)布局、品類(lèi)發(fā)生重大調(diào)整，較大范圍或重要空鋪）、編制方案的依據(jù)及內(nèi)容。④商源儲(chǔ)備：收集整理商戶信息、跟蹤更新。

⑤租賃情況分析：建立商鋪情況檔案、空鋪情況統(tǒng)計(jì)、品牌調(diào)整

⑥合同管理：簽訂前審批、合同簽訂、歸檔管理

⑦內(nèi)場(chǎng)燈箱廣告招商：市場(chǎng)調(diào)研、招投標(biāo)管理、廣告管理

本資料中對(duì)這7點(diǎn)的工作要點(diǎn)、執(zhí)行管理部門(mén)、執(zhí)行要求做了非常詳盡的規(guī)劃。

第五篇：商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理淺析

商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理淺析

一、商業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn)

商業(yè)物業(yè)管理與其他形式的物業(yè)管理相比，對(duì)其服務(wù)質(zhì)量、管理水平的要求更高，主要有以下特點(diǎn)：

（一）安全為基礎(chǔ)。面對(duì)幾百家商戶，幾萬(wàn)人客流的商廈，安全是物業(yè)管理一切工作的基礎(chǔ)，沒(méi)有安全，之前所做的一切都是零。消費(fèi)者不會(huì)到?jīng)]有安全保證的場(chǎng)所購(gòu)物，商家也不會(huì)選擇沒(méi)有財(cái)產(chǎn)保障的商廈從事經(jīng)營(yíng)，貴和商廈、貴和購(gòu)物中心作為濟(jì)南商業(yè)物業(yè)的代表品牌，如何為消費(fèi)者和商家營(yíng)造一片購(gòu)物的樂(lè)土，應(yīng)時(shí)刻繃緊著一根安全神經(jīng)，絲毫不敢懈怠。

在成功地建立和維護(hù)“人防、物防、技防”相結(jié)合的三道安全屏障的同時(shí)，為配合集團(tuán)公司公安處做好經(jīng)濟(jì)民警隊(duì)伍的體制改革工作，筆者所在公司積極組織材料申報(bào)護(hù)衛(wèi)大隊(duì)編制，對(duì)各項(xiàng)規(guī)章制度進(jìn)行了修改，在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的支持下成立了 120 人的護(hù)衛(wèi)大隊(duì)。護(hù)衛(wèi)大隊(duì)的成立使貴和購(gòu)物中心、貴和商廈乃至整個(gè)商貿(mào)公司的安全保衛(wèi)工作得到了進(jìn)一步的有力保障。護(hù)衛(wèi)大隊(duì)成立后，在原有安全工作的基礎(chǔ)上，貴和物業(yè)加強(qiáng)了對(duì)安全專(zhuān)業(yè)人員（內(nèi)保便衣和中控技防人員）的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，通過(guò)采取“請(qǐng)進(jìn)來(lái)，走出去”的辦法進(jìn)行培訓(xùn)，提高了專(zhuān)業(yè)人員的技能。派出人員學(xué)習(xí)，請(qǐng)法律專(zhuān)家進(jìn)行專(zhuān)題培訓(xùn)；對(duì)新員工進(jìn)行嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)，通過(guò)培訓(xùn)，安全工作取得了較為突出的成績(jī)。在公安機(jī)關(guān)的大力支持下，貴和購(gòu)物中心、貴和商廈還分別成立了撿拾物品聯(lián)系站，定期與當(dāng)?shù)毓才沙鏊?lián)系，得到了失主的一致贊揚(yáng)，收到了良好的社會(huì)聲譽(yù)。

安全是一項(xiàng)需要常抓不懈的工作，對(duì)于任何細(xì)小的安全隱患都不要放過(guò)。在安全工作上，一旦出現(xiàn)任何紕漏，物業(yè)管理公司就可能站在被告席上了。

（二）服務(wù)為宗旨。作為物業(yè)管理企業(yè)“想客戶之所想、急客戶之所急”是做好服務(wù)根本前提。物業(yè)管理企業(yè)作為樓宇水、電、排污等費(fèi)用的代收代繳單位，要充分利用與供電局、自來(lái)水

公司、環(huán)衛(wèi)局等主管部門(mén)的業(yè)務(wù)關(guān)系，積極爭(zhēng)取優(yōu)惠政策，為業(yè)主節(jié)約每一分錢(qián)。以筆者所在公司為例，通過(guò)與環(huán)衛(wèi)部門(mén)聯(lián)系，積極爭(zhēng)取到排污費(fèi)減免的優(yōu)惠政策，僅此一項(xiàng)每月可為管轄的兩個(gè)商場(chǎng)節(jié)約排污費(fèi)用三分之一。

要搞好服務(wù)就必須建立培養(yǎng)一支素質(zhì)較高的專(zhuān)業(yè)管理隊(duì)伍，筆者所在公司主要采取“走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的方式，按照技術(shù)監(jiān)督部門(mén)的要求，定期組織公司各專(zhuān)業(yè)從業(yè)員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)；公司積極與地方專(zhuān)業(yè)院校聯(lián)系，簽署“校企聯(lián)合”協(xié)議，建立大學(xué)生實(shí)習(xí)實(shí)踐基地，將最新的理念、最新的知識(shí)引入公司，傳授給每個(gè)員工，幫助公司在管理科學(xué)、技術(shù)改造、科技進(jìn)步等方面有所作為，在企業(yè)文化建設(shè)、打造企業(yè)品牌、員工隊(duì)伍建設(shè)上有所作為。同時(shí)充分利用現(xiàn)有的硬件設(shè)施、多年成功的工作經(jīng)驗(yàn)為莘莘學(xué)子提供施展才華的舞臺(tái)，將他們大量的書(shū)本知識(shí)運(yùn)用到實(shí)際工作當(dāng)中，實(shí)現(xiàn)理論與實(shí)踐的結(jié)合，為將來(lái)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。公司在汲取先進(jìn)知識(shí)的同時(shí)，取得了良好的社會(huì)聲譽(yù)，贏得了“雙贏”的局面。

（三）管理是保障。作為物業(yè)管理企業(yè)，在日常的工作中要將管理與服務(wù)相融合，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，嚴(yán)格管理。在企業(yè)的外部管理運(yùn)作當(dāng)中，要加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，由于商業(yè)物業(yè)管理系統(tǒng)中的業(yè)主委員會(huì)在職能與作用上遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜色于普通的住宅小區(qū)，容易造成所管理區(qū)域內(nèi)由物業(yè)管理公司“壟斷”的局面，不能有效地控制和約束某些不規(guī)范的物業(yè)管理公司的不規(guī)范行為。為了更好地維護(hù)公共環(huán)境和業(yè)主的利益，對(duì)物業(yè)管理公司的工作形成監(jiān)督和促進(jìn)，應(yīng)當(dāng)從消費(fèi)者的角度出發(fā)，建立定期的物業(yè)管理協(xié)調(diào)會(huì)制度，通過(guò)會(huì)議，物業(yè)管理公司與業(yè)主面對(duì)面將日常服務(wù)、管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行共同的討論解決，找到雙方滿意的平衡點(diǎn)，達(dá)到相互促進(jìn)的效果。

商場(chǎng)的裝修十分頻繁，物業(yè)管理公司與商場(chǎng)裝修部門(mén)不可避免地會(huì)產(chǎn)生一些摩擦。做好商場(chǎng)裝修現(xiàn)場(chǎng)的施工管理非常重要的。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向各施工單位宣傳安全法規(guī)，為進(jìn)入商場(chǎng)的施工單位嚴(yán)格辦理進(jìn)場(chǎng)施工手續(xù)，對(duì)需要實(shí)行動(dòng)火的部位，辦理動(dòng)火證，并派專(zhuān)人監(jiān)護(hù)動(dòng)火施工，指導(dǎo)他們規(guī)范施工，對(duì)個(gè)別施工力量確實(shí)薄弱的單位，由物業(yè)管理公司按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行有償服務(wù)，確保商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也滿足了物業(yè)管理的要求，達(dá)到了雙贏的效果。

為了方便商場(chǎng)招商，物業(yè)管理企業(yè)要在提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)上下功夫。比如商場(chǎng)在進(jìn)行較大規(guī)模的裝修改造時(shí)，物業(yè)管理公司在確保施工安全與施工質(zhì)量的前提下，盡可能的簡(jiǎn)化施工審批手續(xù)，為商家進(jìn)入商場(chǎng)提供一條綠色通道。

二、開(kāi)拓市場(chǎng)創(chuàng)品牌，發(fā)展中求進(jìn)步

商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)要想在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得一席之地，只有走“樹(shù)立企業(yè)形象、創(chuàng)出企業(yè)品牌”之路。物業(yè)管理企業(yè)要想樹(shù)立自己的形象，創(chuàng)建自己的品牌，開(kāi)展優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是重要的途徑。只有服務(wù)好，才能得到廣大業(yè)主的認(rèn)可，才能在廣大業(yè)主心目中樹(shù)立良好的企業(yè)形象，繼而在社會(huì)中提高企業(yè)良好的聲譽(yù)，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，加大企業(yè)的市場(chǎng)占有率，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。

三、抓住機(jī)遇求發(fā)展，排除困難開(kāi)拓市場(chǎng)

商業(yè)樓宇與住宅小區(qū)，在功能與服務(wù)對(duì)象上絕然不同，商業(yè)樓宇物業(yè)管理，除了常規(guī)的物業(yè)管理外，還要加上特殊的管理服務(wù)。但是作為商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)仍然需要依靠市場(chǎng)來(lái)發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)果斷地抓住機(jī)遇發(fā)展企業(yè)，占取市場(chǎng)份額，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模效益。同時(shí)要一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)，這樣可以增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展后勁。物業(yè)管理企業(yè)在搞好主業(yè)的同時(shí)，可以結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況和優(yōu)勢(shì)，不斷拓展經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，為企業(yè)增加積累，使其創(chuàng)收，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)。但是必須指出，物業(yè)管理主業(yè)不可丟，不能主次不分、顧此失彼，多種經(jīng)營(yíng)是要圍繞主業(yè)、圍繞為客戶提供的各種生活配套的有償服務(wù)。