建立物業(yè)管理執(zhí)法聯(lián)動機制的實施意見

各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，區(qū)政府各部門：

物業(yè)管理是一項涉及多方面、多層次的系統(tǒng)工程，建立健全物業(yè)管理執(zhí)法聯(lián)動機制，對加強和規(guī)范物業(yè)管理、維護社會穩(wěn)定、建立和諧家園具有重要作用。根據(jù)《X市人民政府辦公室關(guān)于建立健全物業(yè)管理執(zhí)法聯(lián)動機制的意見》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，對建立全區(qū)物業(yè)管理執(zhí)法聯(lián)動機制提出如下意見：

一、聯(lián)動任務目標

嚴格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)，通過建立健全執(zhí)法聯(lián)動機制，進一步明確各方職責，提高服務和管理效能，及時解決群眾訴求，維護群眾合法權(quán)益，全面提升我區(qū)物業(yè)管理服務水平。

二、聯(lián)動各方職責

（一）區(qū)房地產(chǎn)服務中心：負責指導物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理服務工作，對物業(yè)招投標、專項維修資金和新建物業(yè)質(zhì)量保修金等進行監(jiān)督管理。裝飾裝修活動中有關(guān)工作的監(jiān)督管理。

1．對物業(yè)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務或未辦理退出手續(xù)、履行相應義務的行為進行查處；

2．對未按規(guī)定交存物業(yè)質(zhì)量保修金、挪用專項維修資金的行為進行查處；

3．對未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的行為進行查處；

4．對擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備所有權(quán)或者使用權(quán)的行為進行查處；

5．對室內(nèi)裝飾裝修活動侵占公共空間及對公共設施造成損害的行為進行制止和查處；

6．對建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的行為進行查處；

7．調(diào)解處理因上述內(nèi)容引起的矛盾糾紛。

（二）區(qū)住建局：負責住宅小區(qū)工程施工、房屋質(zhì)量安全、裝飾裝修中有關(guān)安全等工作的監(jiān)督管理。

1．對開發(fā)建設單位未組織工程竣工驗收或者驗收不合格，擅自將房屋交付購房人使用的行為進行查處；

2．制止和查處將沒有防水要求的房間、陽臺改為衛(wèi)生間、廚房的行為；制止和查處損壞房屋原有節(jié)能設施或者降低節(jié)能效果的行為；

3．制止和查處不經(jīng)設計、規(guī)劃同意，擅自拆改承重墻、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)的行為；

4．對施工單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的行為進行查處；

5．制止和查處擅自拆改供暖、供氣管道和設施等危害建筑安全的行為；

6．調(diào)解處理因上述內(nèi)容引起的矛盾糾紛。

（三）區(qū)城管局：負責對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃建設、市容環(huán)境衛(wèi)生等工作的監(jiān)督管理。

1．對擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地進行建設，擅自在建筑物頂部、底層或者退層平臺進行建設的行為進行查處；

2．對違章搭建建筑物、構(gòu)筑物，擅自改變住宅立面、在非承重外墻開門、開窗的行為進行查處；

3．對在建筑物、構(gòu)筑物的外墻、樓道以及公共設施、路面、立桿、樹木等物體表面張貼廣告、涂寫刻畫廣告性文字、圖案以及擅自設置大型戶外廣告等影響城鎮(zhèn)容貌和市容環(huán)境衛(wèi)生的行為進行查處；

4．對擅自改變已經(jīng)建成并投入使用的建筑物、構(gòu)筑物使用性質(zhì)的行為進行查處；

5．對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自占用、破壞綠化用地和設施建造車位或其他設施的行為進行查處；

6．對擅自損壞、修剪、砍伐花草樹木或破壞、改變綠化用途、綠化設施的行為進行制止和查處；

7．對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他違反城市管理法規(guī)的行為進行查處；

8．調(diào)解處理因上述內(nèi)容引起的矛盾糾紛。

（四）區(qū)公安局：負責指導督促物業(yè)服務企業(yè)和秩序維護人員開展安全防范，指導監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范設施建設、消防管理工作，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、消防、流動人口、車輛停放進行監(jiān)督管理。

1．對損壞、挪用或擅自拆除、停用消防設施、器材、埋壓、圈占、遮擋消防栓或占用防火間距的行為進行制止和查處；

2．對占用、堵塞、封閉疏散通道、消防車通道、安全出口或有其他妨礙安全疏散的行為進行制止和查處；

3．對進行家庭娛樂、身體鍛煉以及飼養(yǎng)動物產(chǎn)生噪聲干擾他人正常休息生活，或者在午間和夜間從事產(chǎn)生噪聲污染的裝飾裝修、貨物裝卸、生產(chǎn)加工等嚴重干擾周圍居民及其他業(yè)主正常生活，構(gòu)成違反治安管理的行為，依法進行查處；

4．對破壞業(yè)主共有部位、共用設施、設備及其他公私財物的行為進行查處；

5．對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章停放大型客車、貨車和油罐車（?；奋嚕?違規(guī)存放有毒、易燃易爆物品予以及時拖離和查處；

6．對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)燃放煙花、爆竹的行為進行制止和查處；

7．對打架斗毆、聚眾賭博、涉毒、涉黃、恐嚇、盜竊、搶劫、傳銷等違法犯罪行為進行制止和查處；

8．指導監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)落實登記備案、保安員考核發(fā)證、著裝整治等保安監(jiān)管措施，對違反保安監(jiān)管法律法規(guī)的行為依法進行查處。

（五）區(qū)規(guī)劃局：負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設工程及各類配套建筑的規(guī)劃設計及調(diào)整變更的監(jiān)督管理。

1．負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設工程及各類配套建筑的審查、審批和批后管理；

2．對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)審批后、竣工規(guī)劃驗收前的建設項目（工程）進行批后跟蹤管理；

3．在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，將及時移交市城市管理局。

（六）區(qū)環(huán)保局：負責指導物業(yè)服務企業(yè)做好環(huán)境保護工作。

1．對未經(jīng)相關(guān)部門批準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)架設大功率電力設施、大功率發(fā)射裝置以及安裝其他輻射、放射源等造成輻射污染的行為進行制止和查處；

2．對破壞生態(tài)環(huán)境的行為進行制止和查處；

3．調(diào)解處理因上述問題引起的矛盾糾紛。

（七）區(qū)物價局：負責指導物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)服務收費公示工作，對物業(yè)服務收費行為進行監(jiān)督檢查。

1．對未按規(guī)定實行明碼標價的行為進行查處；

2．對超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的行為進行查處；

3．對低于服務等級要求提供服務并收費的行為進行查處；

4．對采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的行為進行查處；

5．對強制或者變相強制服務并收費的行為進行查處；

6．依法受理相關(guān)價格舉報投訴，查處價格舉報案件；

7．對其他違反價格法律、法規(guī)的行為進行查處。

（八）區(qū)市場監(jiān)管局：負責指導物業(yè)服務企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設備、計量裝置的安全運營，對壓力容器、電梯等特種設備進行監(jiān)督管理。負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)企業(yè)和個體工商注冊登記審核，按職責分工對其經(jīng)營活動監(jiān)督管理。

1．對不按規(guī)定安裝使用壓力容器、電梯等特種設備和電表、水表等各類計量裝置的違法違規(guī)行為進行查處；

2．定期對住宅小區(qū)內(nèi)電梯進行技術(shù)性安全檢查，對超期未檢、不按規(guī)定維保的行為進行查處；對電梯維保單位、電梯維修單位超資質(zhì)或無資質(zhì)維保、維修行為進行查處；

3．出現(xiàn)電梯損壞、停運、關(guān)人、夾人、墜落等事故后，會同電梯維保單位、電梯生產(chǎn)廠家、物業(yè)服務企業(yè)等責任單位對問題原因及責任進行認定；

4．對使用不符合安全技術(shù)規(guī)范電梯的行為進行查處；

5．對電梯維保單位和物業(yè)服務企業(yè)接到故障通知后，未及時采取必要應急救援措施的行為；對出現(xiàn)故障或異常情況，未對其進行全面檢查、消除事故隱患、繼續(xù)使用的行為進行查處；

6．市場主體住所（經(jīng)營場所）依法應當審批的，經(jīng)有關(guān)部門審批后方可開展相關(guān)經(jīng)營活動。對應當具備特定條件的住所，或利用非法建筑、擅自改變房屋性質(zhì)等從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，由國土資源、規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設、房管、文化、衛(wèi)生計生、公安、消防、環(huán)保等部門依法監(jiān)管；涉及許可審批事項的，由許可審批部門依法監(jiān)管；

7．按照“誰審批、誰監(jiān)管、誰主管、誰監(jiān)管”的原則，對應獲審批但未獲審批擅自從事相關(guān)經(jīng)營活動的，由相關(guān)審批部門依法監(jiān)督查處；

8．對各類虛假廣告，收售假冒、偽劣商品等違法行為進行查處；

9．配合有關(guān)部門協(xié)調(diào)處理因上述問題引起的矛盾糾紛。

（九）鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）工作職責：把物業(yè)管理做為社會管理的重要內(nèi)容，成立鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）物業(yè)管理機構(gòu)，落實專門人員，負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定搞好服務，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

1．組織本轄區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立和換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履職；

2．負責組織實施舊住宅區(qū)、單位家屬院等無物業(yè)服務企業(yè)管理的住宅小區(qū)簡易物業(yè)管理；

3．負責召集物業(yè)聯(lián)席會議，做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)企業(yè)退出交接工作；調(diào)解物業(yè)矛盾和糾紛；

3．加強對住宅小區(qū)內(nèi)各類違法違規(guī)行為的源頭管理，對轄區(qū)內(nèi)的私搭亂建、圈占綠地、占用消防通道、改變房屋性質(zhì)等違規(guī)行為予以責令整改，并及時向有關(guān)部門報告，積極配合有關(guān)部門進行處理；

4．承擔轄區(qū)內(nèi)舊住宅區(qū)改造主體責任并組織實施；參與物業(yè)主管部門對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)企業(yè)的考核評比工作。

（十）社區(qū)居委會工作職責：要加強社區(qū)組織建設，按照便于管理、服務和居民自治原則確定居委會轄區(qū)，可以以河流、街、巷、路等明顯標志為界線，鼓勵住宅小區(qū)設立社區(qū)居委會。社區(qū)居委會要把物業(yè)管理工作納入社區(qū)重點工作來抓，在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指導下做好本轄區(qū)物業(yè)管理的具體工作，參與業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理。

1．開展社區(qū)服務與物業(yè)管理有關(guān)的工作；

2．監(jiān)督物業(yè)管理活動，在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指導下處理物業(yè)管理中的矛盾糾紛；

3．對未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)代為履行業(yè)主委員會的職責；

4．協(xié)助鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立和換屆工作，協(xié)助鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履職，參加業(yè)主委員會有決定事項的會議并對會議決定事項的合理性提出建議；

5．負責協(xié)調(diào)處理業(yè)主或物業(yè)使用人違反業(yè)主管理規(guī)約的行為。

（十一）專業(yè)經(jīng)營單位：供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位應當根據(jù)《物業(yè)管理條例》（國務院令第379號）、《省物業(yè)管理條例》、《X市物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

三、聯(lián)動工作機制

（一）建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由各街道辦事處負責召集，轄區(qū)內(nèi)各社區(qū)居委會、公安派出所、市場監(jiān)管局、城管局、環(huán)保局、住建局、房地產(chǎn)服務中心、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會（業(yè)主代表）、專業(yè)經(jīng)營單位等部門負責人參加。聯(lián)席會議一般每月召開一次，特殊情況隨時召開。

（二）建立物業(yè)管理執(zhí)法快速聯(lián)動機制。各成員單位要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布職責范圍和聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式，及時受理居民舉報投訴，接受社會監(jiān)督。對居民涉及物業(yè)管理的各類舉報和投訴，屬于物業(yè)管理范圍的，物業(yè)服務企業(yè)要及時解決；屬于相關(guān)部門、單位職責范圍的，相關(guān)部門、單位要及時解決，確保群眾訴求第一時間得到妥善處理。按照屬地管理原則，社區(qū)居委會、物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)行為，要及時勸阻和制止，對拒不改正的要向所在轄區(qū)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和相關(guān)執(zhí)法部門報告。各相關(guān)部門接到舉報后，對屬于本部門職責范圍的問題，應立即處理；對不屬于本部門職責的，應及時通知相關(guān)責任部門派員處理；對于涉及多個執(zhí)法部門的疑難問題，由所在轄區(qū)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）協(xié)調(diào)相關(guān)執(zhí)法部門聯(lián)合執(zhí)法。

（三）加強物業(yè)管理執(zhí)法聯(lián)動機制的組織領(lǐng)導。各成員單位要從保障改善民生、促進社會和諧的高度，充分認識建立物業(yè)管理執(zhí)法聯(lián)動機制的重要性，明確分管領(lǐng)導和具體承辦科室，夯實工作責任。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)的問題，按照“誰主管、誰負責”的原則，由相關(guān)部門按照職責分工調(diào)查處理，并將物業(yè)管理執(zhí)法聯(lián)動工作情況納入對鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）及相關(guān)部門、單位的年度考核。