第一篇：二手房網(wǎng)上備案總流程

■二手房網(wǎng)上備案總流程

房管部門先登錄經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)、經(jīng)紀(jì)人信息

↓

經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將上市存量房房源信息登錄網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，房管部門審核后掛牌

↓

買賣雙方協(xié)商成交后網(wǎng)上簽訂買賣合同

↓

中介機(jī)構(gòu)和買賣雙方到銀行辦理資金監(jiān)管手續(xù)

↓

交易雙方和中介機(jī)構(gòu)再到房管部門辦理交易手續(xù)

↓

賣房人到銀行取款，買房人到房管部門領(lǐng)取房屋所有權(quán)證

■存量房交易流程

房產(chǎn)交易窗口收件、查詢(二手房交易需提交的資料：

1、房屋所有權(quán)證；

2、當(dāng)事人身份證；

3、房屋買賣合同；

4、戶型圖1份；

5、三方資金監(jiān)管協(xié)議；

6、如有抵押需提交《抵押申請(qǐng)書》。)

↓

交易登記部門計(jì)算稅費(fèi)、掃描、打印回執(zhí)

↓

地稅部門計(jì)征各稅

↓

繳納各種稅費(fèi)

↓

發(fā)證

■買賣合同簽訂及備案流程

經(jīng)紀(jì)公司(經(jīng)紀(jì)人)

↓

撮合成功

↓

簽訂買賣合同，備案同時(shí)到選定銀行簽監(jiān)管協(xié)議

↓

辦理交易登記手續(xù)(管理人員操作)

↓

價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)

■房屋網(wǎng)上掛牌流程

經(jīng)紀(jì)公司(經(jīng)紀(jì)人)

↓

輸入房產(chǎn)信息、房產(chǎn)證號(hào)業(yè)主信息

↓

簽訂房產(chǎn)委托合同、并上報(bào)

↓

校驗(yàn)房產(chǎn)(房產(chǎn)證、及業(yè)主信息)

↓

預(yù)覽、打印經(jīng)紀(jì)合同、簽署合同

↓

合同及掛牌審核后網(wǎng)上掛牌

■交易結(jié)算資金監(jiān)管流程

經(jīng)紀(jì)公司(經(jīng)紀(jì)人)和買賣雙方

↓

三方同時(shí)到選定的監(jiān)管銀行

↓

簽訂資金監(jiān)管協(xié)議(銀行工作人員操作)

↓

買方開設(shè)資金監(jiān)管專用賬號(hào)(銀行工作人員操作)

↓

買方將首付款或全款存入本人賬號(hào)

↓

中介及雙方當(dāng)事人到交易大廳辦理過戶手續(xù)

↓

賣方持有效證件到銀行，銀行劃轉(zhuǎn)資金

■存量房抵押貸款辦理流程

中介機(jī)構(gòu)和雙方當(dāng)事人到銀行申請(qǐng)(提交資料：房屋所有權(quán)證、房產(chǎn)買賣居間合同、當(dāng)事人身份證，填寫“抵押登記申請(qǐng)書”(一式二份，銀行和當(dāng)事人各一份))

↓

銀行工作人員和當(dāng)事人填寫“借款合同”“抵押合同”“資金監(jiān)管協(xié)議”↓

中介機(jī)構(gòu)和當(dāng)事人到交易窗口辦理手續(xù)

↓

銀行工作人員到抵押業(yè)務(wù)窗口提交“借款合同”“抵押合同”“資金監(jiān)管協(xié)議”、“權(quán)利人委托書”、“抵押登記申請(qǐng)書”；抵押登記窗口核實(shí)后，辦理抵押登記手續(xù)，給銀行出具“收件回執(zhí)”。

↓

銀行工作人員憑“收件回執(zhí)”領(lǐng)取“他項(xiàng)權(quán)證”。

↓

賣方持加蓋“登記已完成”章的“資金監(jiān)管協(xié)議”、身份證到銀行辦理劃款手續(xù)

第二篇：二手房備案

?？谑卸址抗纼r(jià)備案登記表

填報(bào)單位：海口地稅龍華分局填報(bào)時(shí)間：2009.10.19編號(hào)：0120091019

填表說明：1.項(xiàng)目名稱填報(bào)具體小區(qū)、棟、房號(hào)；

2.編號(hào)為各單位按上報(bào)日期自行編號(hào)，具有唯一性；

第三篇：烏魯木齊市二手房網(wǎng)上買賣合同樣本

烏魯木齊市二手房網(wǎng)上買賣合同

出賣人(甲方):_______________

買受人(乙方):_______________

居間人（丙方）：_______________

簽訂地點(diǎn):___________________

合同編號(hào):____________________

烏魯木齊市房產(chǎn)管理局特別告知

一、本合同由烏魯木齊市房產(chǎn)管理局根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定，制定的示范文本。

二、合同當(dāng)事人自行達(dá)成交易或委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(中介)機(jī)構(gòu)達(dá)成交易的二手房買賣使用本合同。

三、合同內(nèi)的空格由買賣雙方當(dāng)事人商定后確定;【】內(nèi)容為并列的選擇項(xiàng),可根據(jù)實(shí)際情況,劃√以示選定劃×以示刪除。

四、二手房買賣是一項(xiàng)民事法律行為,涉及標(biāo)的額較大、專業(yè)性 較強(qiáng)、法律規(guī)范較多,雙方當(dāng)事人訂立《二手房買賣合同》時(shí),應(yīng)注意以下問題:

(一)簽訂本合同前,出賣人應(yīng)將買賣二手房的有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記情況在房產(chǎn)大巴扎網(wǎng)站

（）掛牌公示。

(二)買賣的二手房巳出租,出賣人應(yīng)當(dāng)在出售前三個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)(出具書面材料),買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同,并與承租人到所在地房產(chǎn)管理部門簽訂租賃主體變更合同。

(三)買賣的二手房已抵押,出賣人應(yīng)當(dāng)先辦理他項(xiàng)權(quán)利注銷手續(xù)或出具抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

(四)二手房安全條款是本合同的必要內(nèi)容,買賣的二手房應(yīng)能保持正常使用功能。買方對(duì)二手房安全有異議的,產(chǎn)權(quán)人應(yīng)委托具有資質(zhì)的房屋安全檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

(五)房屋權(quán)屬登記有共有人的,共有人應(yīng)簽字蓋章。產(chǎn)權(quán)人在出售二手房之前,應(yīng)與共有人(如配偶等)協(xié)商一致;出售后共有人再提出異議的,由原產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)法律責(zé)任。

(六)已投入使用的二手房買賣,除二手房交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移外, 原有戶口等是否及時(shí)遷出會(huì)影響買受人的權(quán)益,當(dāng)事人可在附件四中約定。

(七)二手房交易后出賣人按約定的日期和方式將二手房交付給買受人,買受人驗(yàn)收和接受的過程;雙方當(dāng)事人應(yīng)在合同第二條明確交付和驗(yàn)收日期,選擇交付的方式。

(八)買受人應(yīng)在簽訂本合同之前,若需貸款的,應(yīng)先到銀行或住房公積金中心咨詢貸款事宜。

五、通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理成交的二手房,當(dāng)事人在簽訂本合同前應(yīng)簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》。

六、二手房交易資金托管機(jī)構(gòu)請(qǐng)?jiān)诜慨a(chǎn)大巴扎網(wǎng)站上查詢，按就近的原則選擇。

七、本合同示范文本可在房產(chǎn)大巴扎網(wǎng)站上查詢。

(合同編號(hào):)

二手房買賣合同人

出賣人(甲方):身份證號(hào)：

買受人(乙方):身份證號(hào)：

居間人（丙方）：身份證號(hào)：

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證號(hào)：

所在機(jī)構(gòu)名稱：備案證號(hào)：

根據(jù)中華人民共和國有天法律、法規(guī)規(guī)定,甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則,經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同,以資共同遵守。

第一條甲方出賣二手房的具體狀況如下:

(一)二手房座落在烏魯木齊市【區(qū)】【路】號(hào)幢室（車）庫等部位:權(quán)屬證號(hào)為：類型：用途:結(jié)構(gòu)：

（二）建筑面積平方米(含【】【】面積平方米)。

(三)隨二手房同時(shí)轉(zhuǎn)讓的設(shè)備(非二手房附屬設(shè)備)及裝飾情 況(詳見附件一)。

(四)甲方轉(zhuǎn)讓二手房的相關(guān)關(guān)系(包括抵押、租賃、相鄰等其他關(guān)系)(詳見附件四)。

甲方已如實(shí)陳述二手房權(quán)屬狀況、設(shè)備、裝飾情況和相關(guān)關(guān)系;乙方已對(duì)甲方上述轉(zhuǎn)讓的二手房具體狀況充分了解,自愿買受該二手房。

第二條甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致,同意上述二手房轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣計(jì)(大寫):仟佰拾萬仟佰拾元,￥元。

乙方的付款方式和付款期限由甲、乙雙方在本合同附件二中約定。乙方交付二手房價(jià)款后,甲方應(yīng)開具收款憑證。

第三條甲、乙雙方同意,甲方于年月日前騰空該二手房,并通知乙方進(jìn)行驗(yàn)收交接。乙方應(yīng)在收到通知之日起日內(nèi)對(duì)二手房及其裝飾、設(shè)備情況進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)后簽訂二手房屋交接書,并將二手房鑰匙交給乙方即為二手房交付。

第四條甲方承諾,自本合同簽訂之日起至該二手房驗(yàn)收交接期間,凡已納入本合同附件一的各項(xiàng)二手房裝飾及附屬設(shè)施被損壞或被拆除的,應(yīng)按其價(jià)值元向乙方支付賠償金。

第五條甲、乙雙方確認(rèn),本合同簽訂之后日內(nèi),甲、乙 雙方共同向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)二手房轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

第六條上述二手房毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該存量房交付之日起由乙方承擔(dān)。

第七條本合同生效后,甲、乙雙方應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納稅、費(fèi),由[甲方] [乙方]交納國家稅、費(fèi)元。持完稅憑證在房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

在上述二手房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移占有前未支付的物業(yè)管理、水、電、氣、電訊等其他費(fèi)用,在本合同附件三中約定。

第八條乙方未在本合同規(guī)定期限內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓二手房價(jià)款的, 甲、乙雙方同意按下列方式處理：

一、逾期未超過日的,乙方應(yīng)按日向甲方支付本合同第二條 約定存量房價(jià)款萬分之一的違約金,合同繼續(xù)履行。

二、逾期超過日后、乙方未支付轉(zhuǎn)讓存量房價(jià)款給甲方的,甲方有權(quán)單方解除合同,乙方按日向甲方支付本合同第二條約定轉(zhuǎn)讓二手房價(jià)款萬分之一的違紀(jì)金。如果乙方愿意繼續(xù)履行合同,經(jīng)甲方同意,合同繼續(xù)履行。

第九條甲方未按本合寫第二條約定期限交接二手房的,甲、乙雙萬同意按下列方式處理：

一、逾期未超過日的,甲方應(yīng)按日向乙方支付本合同第二條 約定轉(zhuǎn)讓二手房價(jià)款萬分之一的違約金,合同繼續(xù)履行。

二、逾期超過日的,甲方應(yīng)按日向乙方支付本合同第二條約定轉(zhuǎn)讓二手房價(jià)款萬分之一的違約金。乙方解除合同的,甲方應(yīng)自收到乙方解除合同通知到達(dá)之日起日內(nèi),退還全部已付款。如果甲萬愿意繼續(xù)履行合同,經(jīng)乙方意,合同繼續(xù)履行。

第十條經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致,在不違反有關(guān)法律、法規(guī)的前提下,訂立的補(bǔ)充條款或補(bǔ)充可議,為買賣合同不可分割的一部分。本合同補(bǔ)充條款與正文條款不一致的,以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。

一、二、第十一條-甲、乙雙方同意委托（資金托管機(jī)構(gòu)）對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓價(jià)款實(shí)行托管。

本合同約定以外委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理的其他事項(xiàng)、權(quán)限,由甲、乙雙方分別在《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》中進(jìn)行約定。

第十二條甲、乙雙方在履行本合同過程中若發(fā)生爭議,應(yīng)協(xié)商制。協(xié)商不成的,按下述第——種方式解決:

1、向?yàn)豸斈君R市仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；

2、依法向人民法院提請(qǐng)起訴。

第十三條本合同必須在網(wǎng)上簽約后打印一式四份,甲、乙雙方各執(zhí)一份、居間人一份、房產(chǎn)管理部門一份。

第十四條本合同自甲、乙雙方及居間人簽訂之日起生效。

附件一

隨二手房同時(shí)轉(zhuǎn)讓的設(shè)備、裝飾情況及處理

設(shè)備:

裝飾:

關(guān)于設(shè)備及裝飾費(fèi)用按以下第款辦理:

(一)以上所列設(shè)備和裝修費(fèi)用包含在本合同第二條約定的二手房轉(zhuǎn)讓價(jià)款內(nèi),乙方不在另外

支付費(fèi)用;甲方不得拆除并應(yīng)隨二手房交付時(shí)交給乙方

(二)以上后列設(shè)備和裝修費(fèi)用未包含在本合同第二條約定的二手房轉(zhuǎn)讓價(jià)款內(nèi),乙方需另外支付費(fèi)用人民幣(大寫)元,在本合同約定的二手房驗(yàn)收交接時(shí),由乙方向甲方支付;甲方不得拆除并應(yīng)隨二手房交付時(shí)交給乙方。

附件二 付款協(xié)議

一、委托資金托管機(jī)構(gòu)實(shí)行二手房交易資金托管的具體事宜:

(一)乙方同意在以下規(guī)定期限內(nèi)將二手房轉(zhuǎn)讓價(jià)款存入資金托管機(jī)構(gòu)設(shè)立的資金托管賬盧.1、年月日前將人民幣(大寫)元存入托管賬戶;并在日內(nèi)[申請(qǐng)]【不申請(qǐng)】辦理二手房轉(zhuǎn)移手續(xù)。

2、甲方同意乙方向銀行申請(qǐng)抵押貸款,總額為 人民幣(大寫)元,住房公積金貸款人民幣(大寫)元。乙方同意于年月日前與貸款銀行簽立情載甘霄,遞交相關(guān)文件并支付相關(guān)費(fèi)用。乙方同意授權(quán)銀行將其全部存入以下托管賬戶:

(二)若乙方不能按時(shí)存足或者[銀行] [住房公積金中心]不同意貸款申請(qǐng)的,購房款的不足部分,乙方應(yīng)當(dāng)在年月日前,以現(xiàn)金方式存入托管賬戶。乙方無法以現(xiàn)金方式 補(bǔ)足的,買賣雙方同意解除本合同并撤銷該二手房買賣的轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng),同時(shí)約定按以下第款辦理:

1、乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。

2、乙方承擔(dān)違約金人民幣(大寫)元。

三、未委托資金托管機(jī)構(gòu)實(shí)行二手房資金托管的具體事宜:

甲、乙雙方確認(rèn)未托管的二手房轉(zhuǎn)讓價(jià)款計(jì)(大寫)元處理如下:

(一)乙方于年月日向甲方支付二手房價(jià)款。計(jì)人民幣(大寫)元。

(二)乙方于年月日交房時(shí)向甲方支付二手房價(jià)款。計(jì)人民幣(大寫)元。

附件三

物業(yè)管理水、電、氣、電訊等其他費(fèi)用的支付

物業(yè)管理、水、電、氣、電訊等其他費(fèi)用,在交付之前未支付的 由甲方承擔(dān);交付后,二手所產(chǎn)生的費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。

甲方在本合同約定的二手房驗(yàn)收交付后,與乙方或在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)協(xié)助下,辦理物業(yè)管理水、電、氣、電訊等過戶手續(xù)。房屋維修基金,水、電、氣、電亂等扛裝費(fèi)按以下第款辦理:

一 由由甲方無賞轉(zhuǎn)讓給乙方,乙方無需另外支什費(fèi)用。

二由乙方另行向甲方支付,具體金額由甲、乙雙方辦理產(chǎn)權(quán)過 戶手續(xù)時(shí),經(jīng)立方協(xié)商一致,乙方應(yīng)向甲方支付以上費(fèi)用合計(jì)人民幣（大寫）元。

附件四

相關(guān)關(guān)系(包括抵押、租賃、相鄰等其他關(guān)系)和戶口轉(zhuǎn)移

一、抵押情況;甲方購買該二手房時(shí)向銀行申請(qǐng)了總額為人民幣{大寫}元的抵押貸款,本合同簽訂時(shí),貸款余額為人民幣(大寫)元。

甲方應(yīng)向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸并提交相關(guān)材料。甲方違約的, 甲方同意向乙方支付違約金(大寫)元。

二、租賃情況.甲方簽訂本合同之前,該二手房已經(jīng)租賃,甲方承、諾、已經(jīng)在出售前三個(gè)月書面通知了承租人,承租人放棄了優(yōu)先購買權(quán)。乙方同意在購房后繼續(xù)履行租賃合同,并與承租人

到房產(chǎn)管理部門簽訂租賃主體變更合同。

三、戶口轉(zhuǎn)移:甲方承諾自該二手房權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起日內(nèi),向該二手房所在地的(公安)派出所辦理原戶口遷出手續(xù)。甲方延期遷出戶口的,甲方同意向乙方支付賠償金元/日。

甲方

（一）乙方

（一）【身份證件】【身份證件】

【居住】【注冊(cè)】地址:

郵政編碼:

聯(lián)系電話: 【本人】

(簽章)

甲方

（二）【身份證件】

【居住】【注冊(cè)】地址:

郵政編碼:

聯(lián)系電話:【本人】

甲方居間代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：

所在機(jī)構(gòu)名稱：

聯(lián)系電話:【法定代表人】

乙方居間代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：

所在機(jī)構(gòu)名稱：

聯(lián)系電話:【法定代表人】

(簽章)（簽訂時(shí)間：年月日

【居住】【注冊(cè)】地址: 郵政編碼: 聯(lián)系電話: 【本人】(簽章)乙方

（二）【身份證件】【居住】【注冊(cè)】地址: 郵政編碼: 聯(lián)系電話:【本人】 執(zhí)業(yè)資格證號(hào)：備案證號(hào)： 聯(lián)系電話:【法定代表人】 執(zhí)業(yè)資格證號(hào)：備案證號(hào)： 聯(lián)系電話:【法定代表人】 簽章)簽訂時(shí)間：年月日

第四篇：二手房買賣流程

二手房買賣流程

許多人認(rèn)為，二手房的買賣過程是非常復(fù)雜，且處處存在陷阱的。既怕舊房產(chǎn)權(quán)有問題，怕遇到黑心中介，又怕交易的手續(xù)繁瑣。

在二手房交易的過程中，買賣雙方通常只關(guān)注交易的最終結(jié)果，卻忽視了交易過程的安全性。而事實(shí)上，往往最能影響交易結(jié)果的就是整個(gè)交易過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)。買賣雙方之所以會(huì)選擇經(jīng)紀(jì)公司代理交易，并不僅僅是為了得到真實(shí)的市場信息，他們更希望經(jīng)紀(jì)公司能給他們提供一個(gè)有安全保障的交易過 程。其實(shí)，消費(fèi)者只要掌握了基本的交易常識(shí)，注意一些可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，還是能夠買到一套稱心的二手房的。一般正規(guī)的二手房交易包括如下幾個(gè)環(huán)節(jié)。

-尋找中介信息登記

買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關(guān)政策，經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)實(shí)際情況為買賣雙方進(jìn)行配對(duì)，為他們牽線搭橋，買賣雙方分別登記購房、售房信息。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，買賣雙方面臨的一個(gè)重要事情就是選擇一家真正的放心中介，它直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。選擇好的經(jīng)紀(jì)公司有以下幾點(diǎn)：規(guī)模大、有營業(yè)許可證、有資質(zhì)證書、聲譽(yù)較好。具體辦法如下：首先，注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區(qū)，如果不是，有兩種情況：其一證明該公司是異地經(jīng)營，這樣的公司很可能曾經(jīng)面臨被工商局列入違法行為的窘境，而以搬家的方式逃避工商部門 的制裁和顧客的追討；其二是因?yàn)樗且患曳值昊蜻B鎖店。按規(guī)定，分店也應(yīng)有自己的執(zhí)照，但是，辦照的條件是分店有兩個(gè)以上擁有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)證書的，有些分店未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，就使用總店?duì)I業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件，所以，消費(fèi)者應(yīng)向該店的業(yè)務(wù)員提出看看總店的營業(yè)執(zhí)照，借此機(jī)會(huì)，也可到其總店認(rèn)認(rèn)門。其次，留意執(zhí)照上所 列的注冊(cè)資金，通過查看該公司的規(guī)模、辦公地點(diǎn)、從業(yè)人員的數(shù)量，就能判斷出這樣一個(gè)企業(yè)是否可能擁有像執(zhí)照上所標(biāo)的百萬元、千萬元的注冊(cè)資金了。另外，在與房主簽訂購房協(xié)議之前，購房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時(shí)，觀察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭執(zhí)。

還有一點(diǎn)您要注意：不要被“放心中介”的稱號(hào)迷惑。目前，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)在北京市中介事務(wù)所組織的16家放心中介外，還有一些中介打出“放心中介”的 旗號(hào)。即使是這16家放心中介出現(xiàn)損害消費(fèi)者的行為，消費(fèi)者也可以撥打北京市中介事務(wù)所設(shè)置的投訴熱線進(jìn)行舉報(bào)，北京市中介事務(wù)所將給予其嚴(yán)厲制裁。

-入市資格審批

賣方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領(lǐng)“上市批準(zhǔn)通知書”，辦理上市審批手續(xù)。

如果是已購公房，其上市需蓋三種章。

第一枚章是在出售調(diào)查表上蓋的章，主要由單位證明土地使用性質(zhì)，以便證明房屋所在地皮是出讓性質(zhì)還是無償劃撥。

第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章，后來北京市頒布了補(bǔ)充規(guī)定及說明，如果已購公房房主與原產(chǎn)權(quán)單位沒有特殊約定的，無需原單位同意蓋章。

第三枚章是在上市申請(qǐng)確認(rèn)表上蓋的章，由各區(qū)房地部門在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。以下產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子不能上市交易：

1.中央直屬機(jī)關(guān)的公房；

2.軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場所在一個(gè)大院里的；

3.使用權(quán)的房屋；

4.以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款的；

5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋，所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房；

6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的；

7.所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

8.所有權(quán)有糾紛的；

9.已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的；

10.上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；

11.依法被查封或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；

12.房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的。-評(píng)估及考察房源詳情

中介審核身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介備案。中介實(shí)地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況，有沒有破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭亂建、占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況。初步估價(jià)，為確定售價(jià)提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評(píng)估最受關(guān)注。

買方一定留意到，凡是位置好點(diǎn)兒的、交通便利點(diǎn)兒的二手房，哪個(gè)單價(jià)都不低于每平方米5000元，有的價(jià)格更邪乎：每平方米6000元、每平方 米7000元。好不容易發(fā)現(xiàn)一套價(jià)格上能讓人接受的舊房，問問中介，得到的答復(fù)卻是：“房子已經(jīng)賣出去了?！倍遥康禺a(chǎn)中介報(bào)出的房價(jià)也是五花八門的，有的房價(jià)是房主的凈要價(jià)，有的是含稅費(fèi)的總價(jià)，有的是中介公司加價(jià)后的房價(jià)。

作為賣方，應(yīng)切實(shí)考慮自有房產(chǎn)的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素，以及周邊小區(qū)物業(yè)、新盤價(jià)格，據(jù)此明確該套房的可能購買群，以及這類人群的收入、承受力等情況，并把握好報(bào)價(jià)尺寸，避免尷尬報(bào)價(jià)，致使銷售周期過長，甚至有價(jià)無市?，F(xiàn)在一些品牌公司在代理二手房交易時(shí)，會(huì)免費(fèi)提供專業(yè)評(píng)估。買 賣雙方可據(jù)此商量房價(jià)。其實(shí)，最簡單的二手房售價(jià)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)就是：報(bào)價(jià)為同地理位置商品房價(jià)格的60%至70%左右，約是現(xiàn)行周邊房屋月租金的100倍。

-簽協(xié)議

驗(yàn)證核實(shí)房屋后，交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協(xié)議。買賣雙方確認(rèn)房屋的價(jià)格及相關(guān)事宜后，雙方到中介簽訂買賣合同。一般的，在合同上都要注明賣方的房子的詳細(xì)情況，同時(shí)繳納委托代理費(fèi)。一般代理費(fèi)由買方繳納，金額為房價(jià)的2.5%，也有分別向買賣雙方同時(shí)收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，以下條款必不可少：

1.基本情況要列出：買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法；

2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售；

3.涉及價(jià)款的問題：在合同中，寫明總房價(jià)，注明是一次性付款、分期付款還是申請(qǐng)貸款，寫清付款的時(shí)間，約定付款條件；

4.寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費(fèi)用；

5.違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭議(仲裁、訴訟等)；

6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款；

7.在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時(shí)，一定要落實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。

-居間中保提交房款

為保證房產(chǎn)買賣雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買賣雙方當(dāng)事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的“購房款給 付、房產(chǎn)交接”事宜提供居間中保服務(wù)。買賣雙方在簽訂買賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費(fèi)。賣方提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件、公房上市批準(zhǔn)確認(rèn)通知單、人名章。買方提交身

份有效證件復(fù)印件、人名章，外地個(gè)人購房還需辦理《外省市個(gè)人在京購房批準(zhǔn)通知單》。買方將房款在立契過戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，應(yīng)與擔(dān)保方簽訂《委托擔(dān)保合同》，同時(shí)將總房款的30%作為首 付款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項(xiàng)與總房款之差額也應(yīng)由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。

-過戶結(jié)算

買賣雙方繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理立契過戶手續(xù)，然后，中保方在買賣雙方對(duì)房產(chǎn)確認(rèn)無誤后，協(xié)助買賣雙方進(jìn)行物業(yè)交割和物業(yè)管理費(fèi)結(jié)清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進(jìn)行中保結(jié)算；由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更；如果買家需要貸款，由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理和提供階段性擔(dān)保。

立契過戶當(dāng)天，買賣雙方及其業(yè)務(wù)員同時(shí)來到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易管理部門簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款的購房者，應(yīng)該向賣方付清剩余房款。選擇貸款買二手房的購房者，要等銀行看到《買賣契約》后，才能放貸。許多區(qū)縣的房地局要求，立契當(dāng)天，繳納稅費(fèi)，所以，購房者要向房地產(chǎn)交易管理部門 的相關(guān)科室繳納：按房價(jià)的3%繳納土地出讓金；房價(jià)的2%繳納契稅(120平方米以下)；按房價(jià)的0.05%繳納印花稅。此外，還有測(cè)繪費(fèi)30元，工本費(fèi) 15元，產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)(建筑面積——.3元)。購房者繳納土地出讓金后，還要在房地局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》。隨后，房地局將為您購置的這套房子審檔，辦理產(chǎn)權(quán)登記，測(cè)繪，制作新的產(chǎn)權(quán)證。

二、買賣合同

成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處組織召開了《商品房買賣合同（修訂稿）》征求意見研討會(huì)。省建設(shè)廳、省工商局、市建委、市規(guī)劃局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，德陽、樂山、眉山、資陽四家房管局應(yīng)邀參會(huì)，龍湖、萬科、中海等近十家在蓉較有影響力的公司代表也參加了研討會(huì)。此次研討會(huì)對(duì)進(jìn)一步完善合同內(nèi)容具有重要的指導(dǎo)和借鑒意義。

三、買賣糾紛

據(jù)了解，隨著相關(guān)政策的出臺(tái)，二手房法律方面的矛盾焦點(diǎn)也開始出現(xiàn)了轉(zhuǎn)移，類似購房者未能申請(qǐng)到足夠貸款因而產(chǎn)生的糾紛、與期房轉(zhuǎn)讓等有關(guān)的案例開始成為近期焦點(diǎn)。購房者未能成功申請(qǐng)貸款

從2004年下半年開始，隨著一系列相關(guān)政策的出臺(tái)，銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款的政策開始作出了一系列的調(diào)整。其中主要包括對(duì)購買2套以上住房貸款的限 制、單價(jià)7000元以上高價(jià)房貸款額度的調(diào)整、各大銀行收緊個(gè)人房貸的發(fā)放，以及2005年1月施行新的房貸利息等內(nèi)容。

目前，通過貸款支付主要房款是大多數(shù)購房人的首選付款方式，可如果購房者不能通過銀行審查，自身沒有能力支付房款，基于買賣合同的約定又必須在一定期限內(nèi)支付房款的話，將不可避免地造成違約，最后不得不承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，這其中也不乏部分基于中介公司口頭承諾一定辦出貸款而決定購房的。

2004年8月，洪先生通過中介公司看中一套房子，總價(jià)86萬元。但由于其本身已經(jīng)有2套房子的抵押貸款，所以洪先生擔(dān)心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款絕對(duì)沒有問題，于是洪先生就與上家簽訂了買賣合同，并開始辦理貸款申請(qǐng)。

然而沒想到的是，多家銀行都沒有批準(zhǔn)貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經(jīng)延期付款一個(gè)多月，他不僅向上家賠償了將近2萬元的違約金，而且所出售的房屋由于過于匆忙，也比市場價(jià)低了很多。但由于沒有證據(jù)能夠證明中介公司的承諾，所以無法向中介公司索賠。

從法律關(guān)系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔(dān)違約責(zé)任的條件。否則，一旦未能獲

得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購房者就必須以其他方式支付房款，否則就構(gòu)成了違約。因此在簽訂合同之前，購房者應(yīng)當(dāng)充分考 慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應(yīng)當(dāng)要求其出具書面承諾或者作為付款擔(dān)保人。

期房限轉(zhuǎn)之后的期房買賣

在“期房限轉(zhuǎn)”政策出臺(tái)之前，通過預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式辦理的房產(chǎn)買賣占據(jù)了二手房交易市場相當(dāng)?shù)姆蓊~，而隨著“期房限轉(zhuǎn)”政策開始施行以及 隨后而來的一段市場冷淡期，很快又興起了期房轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，具體的操作方式就是在產(chǎn)權(quán)過戶的問題上做文章。此類二手房交易出現(xiàn)的糾紛，原因在于售房人受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，寧愿選擇違約按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，卻不愿意繼續(xù)履行合同，更有甚者，直接轉(zhuǎn)售他人。

蔡先生于今年上半年與張先生簽訂了購房合同，合同總價(jià)為70萬元。由于是期房，小產(chǎn)證大約要到今年下半年才能夠辦出，于是雙方約定由蔡先生先支 付39萬元房款，張先生則將該房屋交付給蔡某使用。待小產(chǎn)證辦出之后3日內(nèi)，由張先生協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶，蔡先生通過貸款支付余款。但是當(dāng)張先生在辦理出小 產(chǎn)證之后，卻以簽訂合同時(shí)沒有產(chǎn)證合同應(yīng)屬無效為由拒絕交易。蔡先生為此起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同。

案例中交易雙方所簽訂的購房合同應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，雖然根據(jù)相關(guān)規(guī)定，沒有產(chǎn)證的房屋不能轉(zhuǎn)讓，但是雙方已經(jīng)在合同中約定，當(dāng)房屋符合國家規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，而張先生現(xiàn)在也已經(jīng)取得了小產(chǎn)證，符合法定轉(zhuǎn)讓條件，因此應(yīng)當(dāng)履行合同。法院最終也判決要求張先生繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán) 過戶。

戶籍遷移之阻礙

戶籍遷移一直都是二手房交易過程中難以解決的問題，由于戶籍管理屬于公安部門進(jìn)行的行政管理，法院無權(quán)干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標(biāo)的的案件，因此這個(gè)問題目前而言可以說解決乏術(shù)。

2004年5月，林先生購買了一套老式售后公房，取得產(chǎn)權(quán)證之后，林先生按約支付了全部房款。數(shù)日后想要遷入戶口才發(fā)現(xiàn)自己所購買的房屋中居然有其他人的戶口，質(zhì)問售房人才得知是售房人購買此房屋時(shí)上家所留下的戶口，售房人也表示自己無能為力，也聯(lián)系不到自己的上家。林先生找到房產(chǎn)所在地的派出 所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。至今為止，林先生的問題仍然未能得到解決，不禁懊悔自己沒有在購房之前了解清楚這些問題。

針對(duì)目前戶籍糾紛中的管理盲點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時(shí)得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。在目前的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與戶籍遷移相分離的體制中，這樣的措施是必 不可少的。

第五篇：二手房過戶流程

二手房交易流程詳解

關(guān)鍵環(huán)節(jié)：評(píng)估—打協(xié)議—面簽—批件—進(jìn)件—出他項(xiàng)—銀行—正孚(資金監(jiān)管）—放款

（交易前必須要先清貸款，保證房產(chǎn)可進(jìn)行交易）

1、評(píng)估：需要2-3個(gè)工作日，二級(jí)以上評(píng)估公司對(duì)房產(chǎn)做現(xiàn)市場價(jià)值的估價(jià)，出具書面評(píng)估報(bào)告;所需材料：房主身份證復(fù)印件 房地產(chǎn)權(quán)證或房權(quán)證復(fù)印件（每一頁都要復(fù)?。?。

賣方到買方貸款銀行開一個(gè)活期存折，用于結(jié)算。

2、打協(xié)議：到房屋所在區(qū)的房管局辦理，買賣雙方都要到場，在房管局做備案，證明交易正在進(jìn)行，如果后期房屋買賣沒有成交，需要到房管局取消協(xié)議。

所需要件：買賣雙方身份證(復(fù)印件一份)、雙方手章、房地產(chǎn)權(quán)證(復(fù)印件一份)、賣方個(gè)人結(jié)算賬戶(復(fù)印件一份)賣方持產(chǎn)權(quán)證原件、身份證復(fù)印件到一樓檔案室查檔核實(shí)后到305室的預(yù)審窗口進(jìn)行預(yù)審，填寫相關(guān)申請(qǐng)表。

賣方提供產(chǎn)權(quán)證、存折、身份證、圖章及上次取得該房產(chǎn)相關(guān)手續(xù)的原件、復(fù)印件，賣方提供身份證、戶口本、結(jié)婚證、圖章及家庭所有成員的身份證原件、復(fù)印件到305室打印合同窗口打印買賣協(xié)議。

3、面簽：借款人到銀行簽訂借款合同 所需要件： 買方：夫妻雙方身份證，結(jié)婚證，戶口本，夫妻雙方手章，過戶費(fèi)，首付款存資金監(jiān)管賬戶，買賣協(xié)議(根據(jù)各區(qū)房屋需要的復(fù)印件不相同，比如南開的房屋需要原件2份，復(fù)印件5份)、評(píng)估報(bào)告。工資流水、收入證明、公積金卡（首付款提前存結(jié)算卡里）

賣方：房本復(fù)印件、房主身份證復(fù)印件、戶口本復(fù)印件

4、批件：一般需要3-5個(gè)工作日，銀行對(duì)貸款人的資質(zhì)進(jìn)行審核，看貸款人的資質(zhì)，比如工作年齡等。（審批通過后銀行會(huì)通知買賣雙方到房管局過戶）

5、進(jìn)件：進(jìn)件=過戶，對(duì)房主進(jìn)行更名，進(jìn)件過后出來新房本名字為買方姓名。

買賣雙方持1份買賣協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證、身份證、戶口本、結(jié)婚證、首付款憑證及銀行提供貸款要件，到304室辦理過戶進(jìn)件手續(xù)、并打印各項(xiàng)票據(jù)及收件收據(jù)。所需要件：

買方：身份證、手章、買賣協(xié)議、契稅(現(xiàn)金)與銀行借款合同

賣方：身份證、手章和房地產(chǎn)權(quán)證

進(jìn)件完成后房管局會(huì)出兩個(gè)取件單，房本取件單，由買方帶走，30天買方憑此取件單到房管局拿新房本;他項(xiàng)取證單由擔(dān)保公司帶走。

6、出他項(xiàng)：7個(gè)工作日后，房管局出一綠本《他項(xiàng)權(quán)證》，此證明由銀行憑他項(xiàng)取證單領(lǐng)取，約束房產(chǎn)抵押權(quán)，證明該房屋現(xiàn)有貸款，在沒有還清貸款前房主對(duì)房屋只有使用權(quán)沒有買賣權(quán)，可租賃，可居住。

7、銀行：流程，在銀行過一下，款項(xiàng)由銀行放至正孚。

8、正孚：政府的諧音，是國家對(duì)資金監(jiān)管的機(jī)構(gòu)，需要3-5個(gè)工作日。

9、放款：資金監(jiān)管過后銀行放款到賣方存折里。本地聯(lián)系人需要提供證件：身份證，戶口本，手章，聯(lián)系方式，本地聯(lián)系人需到場簽字。

房主：身份證復(fù)印件3份、房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件3份、手章、結(jié)算賬戶復(fù)印件1份、戶口本復(fù)印件1份。（注：買房時(shí)帶齊上次買房時(shí)的各種單據(jù)原件及復(fù)印件，備齊身份證、手章、戶口本、產(chǎn)權(quán)證原件）

買方：身份證復(fù)印件、夫妻雙方身份證，結(jié)婚證，戶口本，夫妻雙方手章，過戶費(fèi)，首付款存資金監(jiān)管賬戶，買賣協(xié)議、評(píng)估報(bào)告、工資流水、收入證明、公積金卡等